La Nuda Propiedad y el Usufructo de Inmuebles - BDO México

La Nuda Propiedad y el Usufructo
de Inmuebles
Antecedentes
El Código Civil Federal define al usufructo,
como el derecho real y temporal de disfrutar
de los bienes ajenos.
El diccionario de la Real Academia de la
Lengua, define a la nuda propiedad, como los
atributos que pertenecen al dominio de una
cosa, cuando este dominio es considerado en
forma separada y en contraposición del
usufructo, situación que se prolonga hasta la
extinción de este último.
Aspectos legales
El derecho de propiedad de un inmueble se
divide en:
• Derecho de usar y disfrutar el inmueble
• Derecho de disponer del dominio del
inmueble
Cuando se traspasa a un tercero en forma
temporal el uso y disfrute de un bien
inmueble, se le conoce como “usufructo” y
en este caso, el disponer del dominio del
inmueble por separado, se le denomina
“nuda propiedad”.
De acuerdo con lo anterior, el nudo
propietario conserva la facultad de poder
efectuar actos de dominio, tales como vender
Por: C.P.C. Enrique Martínez Montemayor
monterrey@horwath.com.mx
o hipotecar el inmueble y el usufructuario
tiene el derecho de usar y disfrutar
temporalmente el inmueble y puede vender,
arrendar y gravar su derecho de usufructo.
Estrategia fiscal en la compra-venta de
inmuebles
El principal objetivo en la selección de las
estrategias fiscales relativas a las operaciones
de compra-venta de inmuebles, sería el de
optimizar el impacto fiscal del Impuesto
Sobre la Renta, el Impuesto Empresarial a
Tasa Única, el Impuesto al Valor Agregado y
el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles.
En las operaciones de compra-venta de
inmuebles entre los accionistas y sus
empresas y/o entre empresas afiliadas se
puede tener la opción de seleccionar la
alternativa que mas convenga, considerando
los diferentes impactos fiscales que se
obtienen de:

• Vender el inmueble sin separación de la
nuda propiedad y el usufructo.
• Vender a una empresa y/o persona física
la nuda propiedad y a otra empresa y/o
persona física el usufructo.
• Vender únicamente la nuda propiedad y
quedarse con el usufructo.
• Etc.
Es muy conveniente que se obtengan avaluós
por peritos autorizados por el SAT de los
inmuebles que se vayan a vender, para
comprobar que los precios de venta pactados
para la nuda propiedad y el usufructo son
semejantes a los del mercado.
En la selección de las estrategias fiscales, es
muy importante considerar entre otros
conceptos, los siguientes:
• Costo fiscal de los inmuebles para efectos
del Impuesto Sobre la Renta y el valor de
mercado de los inmuebles.
• Pérdidas fiscales pendientes de amortizar
para efectos del Impuesto Sobre la Renta.
• Proyecciones del Impuesto Sobre la Renta
y el Impuesto Empresarial a Tasa Única
del año y de años futuros.
• Etc.
Adicionalmente, en la selección de las
estrategias fiscales, se debe contemplar que
probablemente desaparezca la Ley del
Impuesto Sobre la Renta en un futuro
próximo, subsistiendo la Ley del Impuesto
Empresarial a Tasa Única.
Estrategias familiares
El uso por separado de la nuda propiedad y el
usufructo de los inmuebles, también es
utilizado por los padres de familias que ceden
a sus hijos solamente la nuda propiedad y/o
el usufructo, con el propósito de restringir los
derechos de los hijos sobre los inmuebles y
reducir el riesgo de su patrimonio.
Bases financieras para determinar los
valores asignables a la nuda propiedad y el
usufructo
El valor del usufructo temporal de un
inmueble representa desde un punto de vista
financiero, el valor presente neto de los
ingresos por rentas que generaría el
inmueble, en el plazo de vigencia del
usufructo, descontados a una tasa de interés
normal.
El valor de la nuda propiedad de un inmueble
representa desde un punto de vista
financiero, lo siguiente:
Para el vendedor. La venta del inmueble
equivale a recibir un préstamo a largo plazo
(período de vigencia del usufructo) en donde
el pago del capital y los intereses se pagan al
vencimiento del préstamo a través de la
entrega del inmueble, cuyo valor de mercado
sería semejante al importe del préstamo y sus
intereses a la fecha de su vencimiento.
Para el comprador. La compra del inmueble
equivale a otorgar un préstamo a largo plazo
en donde el cobro del capital y los intereses
se reciben al vencimiento del préstamo a
través de la aceptación del inmueble.
De acuerdo con lo anterior, el valor de la
nuda propiedad del inmueble representa el
valor de mercado que tendría el inmueble al
vencimiento del usufructo, considerando el
deterioro de las construcciones y un interés
normal, traído a valor presente con una tasa
de descuento equivalente al interés.
El C.P.C. Enrique Martínez Montemayor es Socio
de Auditoría de Horwath Castillo Miranda
Monterrey.
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