“Juego de Herramientas” - toolkit - Housing and Land Rights Network

• Pérdidas no materiales de afectados indirectos (incluyendo costos sociales)
Contenidos y metodología para determinar cada categoría de pérdidas/costos
Pérdidas materiales de las víctimas
La estructura
El valor justo de mercado de la casa, refugio u otra/s estructuras. Éste es probablemente
mayor que el costo, según lo indicado, por ejemplo, en los registros oficiales de la base
impositiva. Ese precio puede ser indicativo, pero muy probablemente no corresponda al
valor que se obtendría si la propiedad fuera a venderse en el mercado. El valor de mercado
probablemente sea menor que el “valor especulativo”, que se define como el valor (precio)
que un especulador, inversionista u otro interesado anticiparía luego de la demolición/el
desalojo y luego de remodelar la estructura -en caso de quedarse con parte de ella- para su
eventual intercambio o reevaluación. La referencia para determinar el valor del mercado
serían los agentes inmobiliarios o bancos de confianza u otras personas o entidades
dedicadas a la venta e intercambio de tales propiedades. La metodología estándar
implicaría obtener tres cotizaciones/estimados y elegir el promedio, o la cotización media
como el valor justo de mercado.
Si se diera la muy probable situación de que ninguno de los agentes de mercado
nombrados emita activamente cotizaciones sobre el valor de la propiedad afectada, el
método alternativo para determinar el valor de mercado seríal costo estimado de reemplazar
la propiedad según los valores de mercado actuales.
Debe señalarse que, en este caso, la víctima que padece la pérdida seríal/los propietarios o
los titulares, incluyendo aquellos dueños individuales o colectivos, en virtud de un título
formal o de sistemas tradicionales de ocupación.
Terreno
Esta metodología considera el terreno y la estructura como entidades separadas, a fin de
incluir sistemas en los que ambos aspectos del valor de una propiedad se determinan en
forma independiente, o mediante métodos distintos. Por ejemplo, un acuerdo cooperativo
puede disponer la titularidad absoluta de la estructura, pero que el suelo bajo ella sea
“compartido”. También permite separar estos valores en caso de que alguno de ellos sea
objeto de controversia. Si, tanto la estructura como el terreno son propiedad del mismo
dueño y, tradicionalmente, los valores se tasan en forma combinada, la matriz podrá
combinar ambos valores.
Es posible que el desalojo y/o la demolición no incluyan el desposeimiento de la titularidad o
propiedad del terreno donde se ubica la propiedad. En tal caso, el tasador seguirá
avanzando con las siguientes categorías, sin ingresar el valor del terreno. No obstante, en
algunos casos, como por ejemplo, en el de Israel, el terreno bajo una estructura demolida
puede, por ley, ser “devuelto” al Estado como “terreno estatal” o “terreno nacional”. El
tasador debe conocer las leyes y los reglamentos locales para determinar si una situación
de desalojo o demolición constituye un caso de éstos. Esto puede condicionar el hecho de
que un valor se registre o no en esta categoría de la matriz.
En caso de que el Estado confisque un terreno, la determinación del valor de ese terreno
puede ser difícil si, nuevamente, no puede obtenerse el valor de mercado del área afectada.