“Juego de Herramientas” - toolkit - Housing and Land Rights Network
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También deben registrarse e informarse, en términos descriptivos, los otros tipos de pérdidas incalculables desde el punto de vista material. Tal explicación y análisis descriptivos serán útiles como complemento de esta tabla de cuantificación. Deben evaluarse tanto los valores a corto plazo como a largo plazo. (Se pueden seguir ejemplos de jurisprudencia en disputas relacionadas con el tránsito, o la ley correspondiente a casos de seguros o divorcio en su país, a fin de elaborar un método para determinar las demandas por daños y perjuicios por lesiones personales y daños psicológicos y morales a fines de la indemnización.) Una cuantificación precisa e integral de los costos y las pérdidas exige una gran cantidad de cooperación entre el monitor y la comunidad afectada, respaldada por una relación continua en el transcurso del tiempo. Con el fin de obtener muchos de los valores, se requieren acciones sostenidas de monitoreo y cálculos. Por consiguiente, se recomienda que esos esfuerzos de monitoreo sean llevados a cabo o coordinados por los que mantienen y tienen un compromiso con la comunidad afectada por largo tiempo. Esta herramienta procura cuantificar los costos referentes a las víctimas, así como también los costos públicos o sociales. Para nuestros fines, la/s víctima/s principales serán aquellas personas cuya propiedad y cuyas vidas se vean directamente afectadas a consecuencia del acto, ya sea una demolición, una confiscación y/o un desalojo, etc. (Esta herramienta se utilizaría para todas las categorías de violaciones.) Las víctimas indirectas serían aquéllas que experimentan costos u otros daños como resultado de un acto pensado o dirigido hacia otras personas. Las pérdidas y los daños de las víctimas indirectas deben incluirse en la evaluación general de los efectos de las violaciones. La columna del medio, que aparece en la tabla de cuantificación en el enlace de la “Matriz de Pérdidas”, bajo el título de “Metodología”, contiene comentarios sobre los contenidos de los costos/las pérdidas calculadas y brinda lineamientos sobre cómo calcularlos. Es allí donde registrará su versión de la “Matriz de Pérdidas”, el tipo de artículos o valores sumados bajo la clase específica de pérdidas/costos. Allí, también, se puede mencionar si los valores representan pérdidas/costos para las víctimas principales únicamente, o si incluyen a las víctimas indirectas, como por ejemplo, las que padecen daños colaterales por la demolición de una casa. La descripción de la “Metodología” debe ser lo más completa y concisa posible, en una o dos líneas cortas. La “Matriz de Pérdidas” puede modificarse a criterio del usuario. (No obstante, recalcamos que todas las modificaciones deben compartirse entre la comunidad de monitores a fin de asegurar que los hallazgos sean compatibles.) Por ejemplo, por algún motivo puede ser necesario hacer un cálculo independiente para determinadas pérdidas de víctimas directas e indirectas. En este caso, se puede agregar otra columna. No obstante, cualquiera sea el caso, es importante llegar a una cifra de costos global de las violaciones analizadas. La última columna en la derecha de cada categoría de costos debe sumarse utilizando la fórmula de Excel incluida. Siga los enlaces para acceder a los detalles de la metodología de cuantificación y “Matriz de Pérdidas”. • Pérdidas materiales de las víctimas • Pérdidas no materiales de las víctimas • Pérdidas materiales de afectados indirectos (costos público) • Pérdidas no materiales de afectados indirectos (incluyendo costos sociales)
Contenidos y metodología para determinar cada categoría de pérdidas/costos Pérdidas materiales de las víctimas La estructura El valor justo de mercado de la casa, refugio u otra/s estructuras. Éste es probablemente mayor que el costo, según lo indicado, por ejemplo, en los registros oficiales de la base impositiva. Ese precio puede ser indicativo, pero muy probablemente no corresponda al valor que se obtendría si la propiedad fuera a venderse en el mercado. El valor de mercado probablemente sea menor que el “valor especulativo”, que se define como el valor (precio) que un especulador, inversionista u otro interesado anticiparía luego de la demolición/el desalojo y luego de remodelar la estructura -en caso de quedarse con parte de ella- para su eventual intercambio o reevaluación. La referencia para determinar el valor del mercado serían los agentes inmobiliarios o bancos de confianza u otras personas o entidades dedicadas a la venta e intercambio de tales propiedades. La metodología estándar implicaría obtener tres cotizaciones/estimados y elegir el promedio, o la cotización media como el valor justo de mercado. Si se diera la muy probable situación de que ninguno de los agentes de mercado nombrados emita activamente cotizaciones sobre el valor de la propiedad afectada, el método alternativo para determinar el valor de mercado seríal costo estimado de reemplazar la propiedad según los valores de mercado actuales. Debe señalarse que, en este caso, la víctima que padece la pérdida seríal/los propietarios o los titulares, incluyendo aquellos dueños individuales o colectivos, en virtud de un título formal o de sistemas tradicionales de ocupación. Terreno Esta metodología considera el terreno y la estructura como entidades separadas, a fin de incluir sistemas en los que ambos aspectos del valor de una propiedad se determinan en forma independiente, o mediante métodos distintos. Por ejemplo, un acuerdo cooperativo puede disponer la titularidad absoluta de la estructura, pero que el suelo bajo ella sea “compartido”. También permite separar estos valores en caso de que alguno de ellos sea objeto de controversia. Si, tanto la estructura como el terreno son propiedad del mismo dueño y, tradicionalmente, los valores se tasan en forma combinada, la matriz podrá combinar ambos valores. Es posible que el desalojo y/o la demolición no incluyan el desposeimiento de la titularidad o propiedad del terreno donde se ubica la propiedad. En tal caso, el tasador seguirá avanzando con las siguientes categorías, sin ingresar el valor del terreno. No obstante, en algunos casos, como por ejemplo, en el de Israel, el terreno bajo una estructura demolida puede, por ley, ser “devuelto” al Estado como “terreno estatal” o “terreno nacional”. El tasador debe conocer las leyes y los reglamentos locales para determinar si una situación de desalojo o demolición constituye un caso de éstos. Esto puede condicionar el hecho de que un valor se registre o no en esta categoría de la matriz. En caso de que el Estado confisque un terreno, la determinación del valor de ese terreno puede ser difícil si, nuevamente, no puede obtenerse el valor de mercado del área afectada. En tal caso, la metodología implicaría determinar el costo según el valor actual de mercado de un sitio similar en otra ubicación apropiada.
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Contenidos y metodología para <strong>de</strong>terminar cada categoría <strong>de</strong> pérdidas/costos<br />
Pérdidas materiales <strong>de</strong> las víctimas<br />
La estructura<br />
El valor justo <strong>de</strong> mercado <strong>de</strong> la casa, refugio u otra/s estructuras. Éste es probablemente<br />
mayor que el costo, según lo indicado, por ejemplo, en los registros oficiales <strong>de</strong> la base<br />
impositiva. Ese precio pue<strong>de</strong> ser indicativo, pero muy probablemente no corresponda al<br />
valor que se obtendría si la propiedad fuera a ven<strong>de</strong>rse en el mercado. El valor <strong>de</strong> mercado<br />
probablemente sea menor que el “valor especulativo”, que se <strong>de</strong>fine como el valor (precio)<br />
que un especulador, inversionista u otro interesado anticiparía luego <strong>de</strong> la <strong>de</strong>molición/el<br />
<strong>de</strong>salojo y luego <strong>de</strong> remo<strong>de</strong>lar la estructura -en caso <strong>de</strong> quedarse con parte <strong>de</strong> ella- para su<br />
eventual intercambio o reevaluación. La referencia para <strong>de</strong>terminar el valor <strong>de</strong>l mercado<br />
serían los agentes inmobiliarios o bancos <strong>de</strong> confianza u otras personas o entida<strong>de</strong>s<br />
<strong>de</strong>dicadas a la venta e intercambio <strong>de</strong> tales propieda<strong>de</strong>s. La metodología estándar<br />
implicaría obtener tres cotizaciones/estimados y elegir el promedio, o la cotización media<br />
como el valor justo <strong>de</strong> mercado.<br />
Si se diera la muy probable situación <strong>de</strong> que ninguno <strong>de</strong> los agentes <strong>de</strong> mercado<br />
nombrados emita activamente cotizaciones sobre el valor <strong>de</strong> la propiedad afectada, el<br />
método alternativo para <strong>de</strong>terminar el valor <strong>de</strong> mercado seríal costo estimado <strong>de</strong> reemplazar<br />
la propiedad según los valores <strong>de</strong> mercado actuales.<br />
Debe señalarse que, en este caso, la víctima que pa<strong>de</strong>ce la pérdida seríal/los propietarios o<br />
los titulares, incluyendo aquellos dueños individuales o colectivos, en virtud <strong>de</strong> un título<br />
formal o <strong>de</strong> sistemas tradicionales <strong>de</strong> ocupación.<br />
Terreno<br />
Esta metodología consi<strong>de</strong>ra el terreno y la estructura como entida<strong>de</strong>s separadas, a fin <strong>de</strong><br />
incluir sistemas en los que ambos aspectos <strong>de</strong>l valor <strong>de</strong> una propiedad se <strong>de</strong>terminan en<br />
forma in<strong>de</strong>pendiente, o mediante métodos distintos. Por ejemplo, un acuerdo cooperativo<br />
pue<strong>de</strong> disponer la titularidad absoluta <strong>de</strong> la estructura, pero que el suelo bajo ella sea<br />
“compartido”. También permite separar estos valores en caso <strong>de</strong> que alguno <strong>de</strong> ellos sea<br />
objeto <strong>de</strong> controversia. Si, tanto la estructura como el terreno son propiedad <strong>de</strong>l mismo<br />
dueño y, tradicionalmente, los valores se tasan en forma combinada, la matriz podrá<br />
combinar ambos valores.<br />
Es posible que el <strong>de</strong>salojo y/o la <strong>de</strong>molición no incluyan el <strong>de</strong>sposeimiento <strong>de</strong> la titularidad o<br />
propiedad <strong>de</strong>l terreno don<strong>de</strong> se ubica la propiedad. En tal caso, el tasador seguirá<br />
avanz<strong>and</strong>o con las siguientes categorías, sin ingresar el valor <strong>de</strong>l terreno. No obstante, en<br />
algunos casos, como por ejemplo, en el <strong>de</strong> Israel, el terreno bajo una estructura <strong>de</strong>molida<br />
pue<strong>de</strong>, por ley, ser “<strong>de</strong>vuelto” al Estado como “terreno estatal” o “terreno nacional”. El<br />
tasador <strong>de</strong>be conocer las leyes y los reglamentos locales para <strong>de</strong>terminar si una situación<br />
<strong>de</strong> <strong>de</strong>salojo o <strong>de</strong>molición constituye un caso <strong>de</strong> éstos. Esto pue<strong>de</strong> condicionar el hecho <strong>de</strong><br />
que un valor se registre o no en esta categoría <strong>de</strong> la matriz.<br />
En caso <strong>de</strong> que el Estado confisque un terreno, la <strong>de</strong>terminación <strong>de</strong>l valor <strong>de</strong> ese terreno<br />
pue<strong>de</strong> ser difícil si, nuevamente, no pue<strong>de</strong> obtenerse el valor <strong>de</strong> mercado <strong>de</strong>l área afectada.<br />
En tal caso, la metodología implicaría <strong>de</strong>terminar el costo según el valor actual <strong>de</strong> mercado<br />
<strong>de</strong> un sitio similar en otra ubicación apropiada.