Los Fraccionamientos Cerrados como expresión de la segregación ...

Friday, October 7, 2011
Los Fraccionamientos Cerrados
como expresión de la segregación
residencial en una ciudad media
Ma. Liliana Juárez Martínez
el caso Colima-Villa de Álvarez

Friday, October 7, 2011
Presentación
• Introducción
• El fenómeno de la segregación
• La zona de estudio y los fraccionamientos
cerrados
• Regulación
• Resultados
• Conclusiones y recomendaciones

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Introducción

1. Parque Royal
2. Las Parotas
3. Bugambilias
4. Huertas de San Rafael
5. Villa Nova
6. Santa Julia
7. Loma Bonita
8. Jardines de Guadalupe
9. Los Arcos
10.Jardines del Sol
11.Orión
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Introducción

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Segregación Residencial
La segregación residencial es un fenómeno que se observa y
estudia desde diferentes perspectivas ya hace algunas décadas.
Generalmente se consideran efectos negativos; aunque
contradictoriamente también se dice que hay efectos positivos
en el contexto inmediato y que son poco estudiados.

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Segregación Residencial
Ciudades latinoamericanas: responde a la búsqueda de
seguridad, comunidad, belleza, consumismo, exclusividad, confort,
novedad y a que los agentes inmobiliarios crean espacios privados más
cómodos, así hay un estilo de vida asociado al status, así como
a la cercanía con la naturaleza y con las principales vías de
comunicación.
En México: responden a la búsqueda de seguridad y distinción con
respecto al afuera, creándose una aparente integración
social (rechazo a la ciudad vista como un caos, contaminación, bullicio
e inseguridad). En este caso existen efectos negativos más que
positivos:
desintegración urbana, reducción de lo público, se gestan nuevas formas de
vivir y de pensar la ciudad, esta organización social promueve la
fragmentación social, segregación, caos visual y funcional.

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Preguntas de investigación
¿cómo ha sido el desarrollo de los fraccionamientos
cerrados dentro de la zona de estudio?
¿cómo se relacionan y se organizan los habitantes al
interior de los fraccionamientos?
¿qué relaciones e interacciones sociales se generan entre
los habitantes internos y los vecinos externos de estos
fraccionamientos?
¿qué efectos urbanos, sociales y de calidad de vida han
producido estos espacios dentro de la zona de estudio?

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Objetivos
Analizar el desarrollo y el impacto de los fraccionamientos
cerrados dentro de la morfología urbana.
Identificar los factores locales que originaron la aparición de
estos espacios.
Analizar los tipos de relaciones sociales que han generado
con su entorno.
Evaluar los efectos que los fraccionamientos han producido
en los ámbitos social y urbano.

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La zona de estudio
Colima
Ciudades grandes: más de un millón de hab. (9)
Ciudades medias: de 100,000 a 999,999 hab. (71)
Ciudades pequeñas: de 15,000 a 99,999 hab. (284)
Regiones:
I Noroeste
II Norte
III Noreste
IV Occidente
V Centro Norte
VI Centro
VII Sur
VIII Golfo
IX Península
Fuente: estimaciones del CONAPO con base en los Censos Generales de Población y Vivienda de 1990 y 2000

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ZM en la República Mexicana
Fuente: CONAPO, Sistema Urbano Nacional 2005, Distribución Territorial.

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ZM Colima-Villa de Álvarez
Fuente: CONAPO, Sistema Urbano Nacional 2005, Distribución Territorial.
Colima
Comala
Coquimatlán
Cuauhtémoc
Villa de Álvarez

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Las Parotas
Huertas de San Rafael
Parque Royal
Orión
Bugambilias
Jardines del Sol Villa Nova
Jardines de Guadalupe
Santa Julia
Loma Bonita
Los Arcos

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Tomando como referencia el universo general de estudio de 48
fraccionamientos cerrados, se realizó el cálculo de la muestra, obteniendo
como resultado el 25.84%, correspondiente a 11 condominios objetos de
análisis.
Cabe señalar que del año 2005 al 2010 se crearon 17 fraccionamientos cerrados
más, es decir 3.4 por año, sumando un total de 63 con un total de 632,334.43 m2.
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Regulación

Regulación
• el Congreso del Estado de Colima expidió en 1981 el decreto 160 que
reformaba el artículo 947 del Código Civil del Estado y aprobó la Ley de
Condominios del Estado de Colima reglamentaria a dicho artículo.
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Regulación
• el Congreso del Estado de Colima expidió en 1981 el decreto 160 que
reformaba el artículo 947 del Código Civil del Estado y aprobó la Ley de
Condominios del Estado de Colima reglamentaria a dicho artículo.
• La reforma a Ley de Condominios (publicada en el periódico oficial el 24
de julio de 2004) y fue promovida principalmente por el Colegio de
Notarios del Estado, abordando de manera específica dos objetivos:
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Regulación
• el Congreso del Estado de Colima expidió en 1981 el decreto 160 que
reformaba el artículo 947 del Código Civil del Estado y aprobó la Ley de
Condominios del Estado de Colima reglamentaria a dicho artículo.
• La reforma a Ley de Condominios (publicada en el periódico oficial el 24
de julio de 2004) y fue promovida principalmente por el Colegio de
Notarios del Estado, abordando de manera específica dos objetivos:
• otorgó facultades para que el H. Ayuntamiento a través de la Dirección
General de Desarrollo Urbano y Ecología otorgara la autorización para
constituir el régimen de propiedad en condominio.
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Regulación
• el Congreso del Estado de Colima expidió en 1981 el decreto 160 que
reformaba el artículo 947 del Código Civil del Estado y aprobó la Ley de
Condominios del Estado de Colima reglamentaria a dicho artículo.
• La reforma a Ley de Condominios (publicada en el periódico oficial el 24
de julio de 2004) y fue promovida principalmente por el Colegio de
Notarios del Estado, abordando de manera específica dos objetivos:
• otorgó facultades para que el H. Ayuntamiento a través de la Dirección
General de Desarrollo Urbano y Ecología otorgara la autorización para
constituir el régimen de propiedad en condominio.
• y detallar el procedimiento de actuación en caso de eventos que
provoquen un deterioro grave en el condominio.
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Características físicas

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Características físicas

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Diagnóstico social
Entrevista semiestructurada, encuestas y las redes
semánticas naturales se aplicaron tanto a los habitantes
como a los vecinos de los 11 condominios seleccionados
Muestra:
población del universo de estudio = 216 viviendas
habitadas en 11 fraccionamientos

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resultado muestra:
103 habitantes a entrevistar dentro de los 11 condominios
seleccionados, considerándose el mismo número de
entrevistas por aplicar a los habitantes vecinos

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Socialización
Gráfica 2.- Comparación gráfica por tipología entre la
relación que los habitantes de los fraccionamientos
tienen con los vecinos externos

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Socialización
Gráfica 2.- Comparación gráfica por tipología entre la
relación que los habitantes de los fraccionamientos
tienen con los vecinos externos

Friday, October 7, 2011
Gráfica 3.- Comparación gráfica por tipología con
relación a la opinión o imagen que los condóminos
tienen de sus vecinos internos.

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Gráfica 3.- Comparación gráfica por tipología con
relación a la opinión o imagen que los condóminos
tienen de sus vecinos internos.

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Seguridad
Gráfica 4.- Comparación gráfica por tipología de la
seguridad que sienten los condóminos dentro de los
fraccionamientos.

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Seguridad
Gráfica 4.- Comparación gráfica por tipología de la
seguridad que sienten los condóminos dentro de los
fraccionamientos.

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Condiciones de bienestar
Gráfica 5.- Comparación gráfica por tipología con
relación a las desventajas que los habitantes tienen
para vivir dentro de un fraccionamiento cerrado.

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Condiciones de bienestar
Gráfica 5.- Comparación gráfica por tipología con
relación a las desventajas que los habitantes tienen
para vivir dentro de un fraccionamiento cerrado.

Friday, October 7, 2011
Gráfica 6.- Comparación gráfica por tipología de la
opinión que los vecinos tienen sobre la existencia del
fraccionamiento cerca de su colonia.

Friday, October 7, 2011
Gráfica 6.- Comparación gráfica por tipología de la
opinión que los vecinos tienen sobre la existencia del
fraccionamiento cerca de su colonia.

Friday, October 7, 2011
Gráfica 7.- Comparación gráfica por tipología de los
cambios que han surgido a raíz de la aparición del
conjunto habitacional.

Friday, October 7, 2011
Gráfica 7.- Comparación gráfica por tipología de los
cambios que han surgido a raíz de la aparición del
conjunto habitacional.

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Conclusiones

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Conclusiones

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Conclusiones
2005

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• Estos conjuntos han estado apareciendo en la periferia de la ciudad,
impactando en los límites urbanos, lo que ocasionan expansión urbana
y la aparición de nuevos esquemas sociales.
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• Estos conjuntos han estado apareciendo en la periferia de la ciudad,
impactando en los límites urbanos, lo que ocasionan expansión urbana
y la aparición de nuevos esquemas sociales.
• Los fraccionamientos que han venido redensificando el interior de la
ciudad son más bien conjuntos verticales.
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• Estos conjuntos han estado apareciendo en la periferia de la ciudad,
impactando en los límites urbanos, lo que ocasionan expansión urbana
y la aparición de nuevos esquemas sociales.
• Los fraccionamientos que han venido redensificando el interior de la
ciudad son más bien conjuntos verticales.
• El equipamiento que tienen es poco, predominando los parques o áreas
verdes, que además casi no se utilizan o en algunos casos no tienen
mantenimiento, a excepción de los fraccionamientos grandes.
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• Estos conjuntos han estado apareciendo en la periferia de la ciudad,
impactando en los límites urbanos, lo que ocasionan expansión urbana
y la aparición de nuevos esquemas sociales.
• Los fraccionamientos que han venido redensificando el interior de la
ciudad son más bien conjuntos verticales.
• El equipamiento que tienen es poco, predominando los parques o áreas
verdes, que además casi no se utilizan o en algunos casos no tienen
mantenimiento, a excepción de los fraccionamientos grandes.
• Los elementos físicos restrictivos característicos son los muros
perimetrales, además de otros que en casi todos los casos no están
operando, sobre todo en los más pequeños, los más grandes han
comenzado a cerrar los límites transparentes.
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• Estos conjuntos han estado apareciendo en la periferia de la ciudad,
impactando en los límites urbanos, lo que ocasionan expansión urbana
y la aparición de nuevos esquemas sociales.
• Los fraccionamientos que han venido redensificando el interior de la
ciudad son más bien conjuntos verticales.
• El equipamiento que tienen es poco, predominando los parques o áreas
verdes, que además casi no se utilizan o en algunos casos no tienen
mantenimiento, a excepción de los fraccionamientos grandes.
• Los elementos físicos restrictivos característicos son los muros
perimetrales, además de otros que en casi todos los casos no están
operando, sobre todo en los más pequeños, los más grandes han
comenzado a cerrar los límites transparentes.
• Los materiales de estos elementos restrictivos (muros) son desde mallas
o cercas perimetrales hasta la utilización de fachaleta, ladrillo aparente o
materiales pétreos; este dispositivo debería de ser visto más que un
elemento constructivo, como la imagen que el conjunto proyecte a la
ciudad o al exterior.
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• En general, todos quieren mantener buenas relaciones con los
vecinos, pero sólo dentro de la segunda tipología (P-2) se mantiene una
relación social con los vecinos externos al condominio.
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• En general, todos quieren mantener buenas relaciones con los
vecinos, pero sólo dentro de la segunda tipología (P-2) se mantiene una
relación social con los vecinos externos al condominio.
• En la mayoría de las tipologías, la imagen que los vecinos externos tienen
de los condóminos es positiva, a excepción de la cuarta tipología (SP-3), en
donde mencionan inclusive que hay delincuentes.
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• En general, todos quieren mantener buenas relaciones con los
vecinos, pero sólo dentro de la segunda tipología (P-2) se mantiene una
relación social con los vecinos externos al condominio.
• En la mayoría de las tipologías, la imagen que los vecinos externos tienen
de los condóminos es positiva, a excepción de la cuarta tipología (SP-3), en
donde mencionan inclusive que hay delincuentes.
• El principal motivo que lleva a las personas a vivir dentro de estos
conjuntos habitacionales son: la exclusividad y la seguridad; pero para otros
residentes no fue ni una ni otra, etc., sino cuestiones como la ubicación
conveniente, la posibilidad de comprar (accesible a crédito).
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• En general, todos quieren mantener buenas relaciones con los
vecinos, pero sólo dentro de la segunda tipología (P-2) se mantiene una
relación social con los vecinos externos al condominio.
• En la mayoría de las tipologías, la imagen que los vecinos externos tienen
de los condóminos es positiva, a excepción de la cuarta tipología (SP-3), en
donde mencionan inclusive que hay delincuentes.
• El principal motivo que lleva a las personas a vivir dentro de estos
conjuntos habitacionales son: la exclusividad y la seguridad; pero para otros
residentes no fue ni una ni otra, etc., sino cuestiones como la ubicación
conveniente, la posibilidad de comprar (accesible a crédito).
• Es importante destacar que en ninguno de los casos se menciona el
aspecto ambiental como una de las ventajas o desventajas de vivir dentro
de un conjunto habitacional.
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• En general, todos quieren mantener buenas relaciones con los
vecinos, pero sólo dentro de la segunda tipología (P-2) se mantiene una
relación social con los vecinos externos al condominio.
• En la mayoría de las tipologías, la imagen que los vecinos externos tienen
de los condóminos es positiva, a excepción de la cuarta tipología (SP-3), en
donde mencionan inclusive que hay delincuentes.
• El principal motivo que lleva a las personas a vivir dentro de estos
conjuntos habitacionales son: la exclusividad y la seguridad; pero para otros
residentes no fue ni una ni otra, etc., sino cuestiones como la ubicación
conveniente, la posibilidad de comprar (accesible a crédito).
• Es importante destacar que en ninguno de los casos se menciona el
aspecto ambiental como una de las ventajas o desventajas de vivir dentro
de un conjunto habitacional.
• Los dispositivos físicos de cierre forman un papel importante en la
seguridad que los condóminos sienten en su conjunto, aunque en uno de
los casos es curioso que no están operando como tal. Además, para que
los habitantes sigan sintiendo seguros, es necesario considerar también el
apoyo entre los mismos vecinos y a que no se generen problemas entre
ellos.
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• A los vecinos de estos conjuntos, les agrada vivir cerca de estos espacios,
porque para ellos el impacto es positivo, proporcionándoles mejores
servicios, seguridad y por ende mejora su condición de vida. Estos
beneficios positivos son en general mejores condiciones de seguridad
y vigilancia, la posibilidad de trabajo y el aumento en la plusvalía de
terrenos.
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• A los vecinos de estos conjuntos, les agrada vivir cerca de estos espacios,
porque para ellos el impacto es positivo, proporcionándoles mejores
servicios, seguridad y por ende mejora su condición de vida. Estos
beneficios positivos son en general mejores condiciones de seguridad
y vigilancia, la posibilidad de trabajo y el aumento en la plusvalía de
terrenos.
• En la zona de estudio, estos espacios responden a la búsqueda de
seguridad, como el principal motivo por el cual deciden vivir ahí, siguiendo
la exclusividad, mejores servicios y otros (“diseño”, “jardines” y “calidad”);
(“la ubicación”, “les gustó el lugar”, “había posibilidad de crédito u
oportunidad” e incluso a que “no había otra opción”).
Friday, October 7, 2011

• A los vecinos de estos conjuntos, les agrada vivir cerca de estos espacios,
porque para ellos el impacto es positivo, proporcionándoles mejores
servicios, seguridad y por ende mejora su condición de vida. Estos
beneficios positivos son en general mejores condiciones de seguridad
y vigilancia, la posibilidad de trabajo y el aumento en la plusvalía de
terrenos.
• En la zona de estudio, estos espacios responden a la búsqueda de
seguridad, como el principal motivo por el cual deciden vivir ahí, siguiendo
la exclusividad, mejores servicios y otros (“diseño”, “jardines” y “calidad”);
(“la ubicación”, “les gustó el lugar”, “había posibilidad de crédito u
oportunidad” e incluso a que “no había otra opción”).
• En general, se consideran efectos negativos como la mala atención con
relación a los servicios públicos, así como conflictos entre condóminos y
vecinos externos, además de inseguridad ocasionada por actos delictivos;
aunque contradictoriamente hay más efectos positivos en el contexto
inmediato.
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• A los vecinos de estos conjuntos, les agrada vivir cerca de estos espacios,
porque para ellos el impacto es positivo, proporcionándoles mejores
servicios, seguridad y por ende mejora su condición de vida. Estos
beneficios positivos son en general mejores condiciones de seguridad
y vigilancia, la posibilidad de trabajo y el aumento en la plusvalía de
terrenos.
• En la zona de estudio, estos espacios responden a la búsqueda de
seguridad, como el principal motivo por el cual deciden vivir ahí, siguiendo
la exclusividad, mejores servicios y otros (“diseño”, “jardines” y “calidad”);
(“la ubicación”, “les gustó el lugar”, “había posibilidad de crédito u
oportunidad” e incluso a que “no había otra opción”).
• En general, se consideran efectos negativos como la mala atención con
relación a los servicios públicos, así como conflictos entre condóminos y
vecinos externos, además de inseguridad ocasionada por actos delictivos;
aunque contradictoriamente hay más efectos positivos en el contexto
inmediato.
• De lo anterior, podemos decir que el aspecto ambiental no es considerado
todavía como un tema de relevancia, pero que por esta razón, debería
considerarse importante.
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• A los vecinos de estos conjuntos, les agrada vivir cerca de estos espacios,
porque para ellos el impacto es positivo, proporcionándoles mejores
servicios, seguridad y por ende mejora su condición de vida. Estos
beneficios positivos son en general mejores condiciones de seguridad
y vigilancia, la posibilidad de trabajo y el aumento en la plusvalía de
terrenos.
• En la zona de estudio, estos espacios responden a la búsqueda de
seguridad, como el principal motivo por el cual deciden vivir ahí, siguiendo
la exclusividad, mejores servicios y otros (“diseño”, “jardines” y “calidad”);
(“la ubicación”, “les gustó el lugar”, “había posibilidad de crédito u
oportunidad” e incluso a que “no había otra opción”).
• En general, se consideran efectos negativos como la mala atención con
relación a los servicios públicos, así como conflictos entre condóminos y
vecinos externos, además de inseguridad ocasionada por actos delictivos;
aunque contradictoriamente hay más efectos positivos en el contexto
inmediato.
• De lo anterior, podemos decir que el aspecto ambiental no es considerado
todavía como un tema de relevancia, pero que por esta razón, debería
considerarse importante.
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Friday, October 7, 2011

• Generar y actualizar los instrumentos normativos y de
planeación que permitan coadyuvar a tomar un control más estricto en
relación a los efectos que estos espacios producen.
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• Generar y actualizar los instrumentos normativos y de
planeación que permitan coadyuvar a tomar un control más estricto en
relación a los efectos que estos espacios producen.
• Regular la imagen que éstos espacios ofrecen a la ciudad (los artículos
154 y 155 del Reglamento de Zonificación no especifican o establecen una
base sobre la cual se pueda regular de manera concreta) por ser conjuntos
algunos privilegiados por la ubicación, tamaño, condiciones naturales, etc.
Friday, October 7, 2011

• Generar y actualizar los instrumentos normativos y de
planeación que permitan coadyuvar a tomar un control más estricto en
relación a los efectos que estos espacios producen.
• Regular la imagen que éstos espacios ofrecen a la ciudad (los artículos
154 y 155 del Reglamento de Zonificación no especifican o establecen una
base sobre la cual se pueda regular de manera concreta) por ser conjuntos
algunos privilegiados por la ubicación, tamaño, condiciones naturales, etc.
• Establecer un criterio para normar la longitud de muros
perimetrales hacia las calles, ya que bien puede ser de 50 m hasta 500 m
de largo o mayores y altura variable.
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• Generar y actualizar los instrumentos normativos y de
planeación que permitan coadyuvar a tomar un control más estricto en
relación a los efectos que estos espacios producen.
• Regular la imagen que éstos espacios ofrecen a la ciudad (los artículos
154 y 155 del Reglamento de Zonificación no especifican o establecen una
base sobre la cual se pueda regular de manera concreta) por ser conjuntos
algunos privilegiados por la ubicación, tamaño, condiciones naturales, etc.
• Establecer un criterio para normar la longitud de muros
perimetrales hacia las calles, ya que bien puede ser de 50 m hasta 500 m
de largo o mayores y altura variable.
• Determinar la extensión y población máxima, ya que el Reglamento
de Zonificación solo establece la densidad de los desarrollos y su capacidad
de acuerdo a la superficie del terreno.
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• Generar y actualizar los instrumentos normativos y de
planeación que permitan coadyuvar a tomar un control más estricto en
relación a los efectos que estos espacios producen.
• Regular la imagen que éstos espacios ofrecen a la ciudad (los artículos
154 y 155 del Reglamento de Zonificación no especifican o establecen una
base sobre la cual se pueda regular de manera concreta) por ser conjuntos
algunos privilegiados por la ubicación, tamaño, condiciones naturales, etc.
• Establecer un criterio para normar la longitud de muros
perimetrales hacia las calles, ya que bien puede ser de 50 m hasta 500 m
de largo o mayores y altura variable.
• Determinar la extensión y población máxima, ya que el Reglamento
de Zonificación solo establece la densidad de los desarrollos y su capacidad
de acuerdo a la superficie del terreno.
• Regular conjuntos habitacionales renovando los muros perimetrales.
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• Generar y actualizar los instrumentos normativos y de
planeación que permitan coadyuvar a tomar un control más estricto en
relación a los efectos que estos espacios producen.
• Regular la imagen que éstos espacios ofrecen a la ciudad (los artículos
154 y 155 del Reglamento de Zonificación no especifican o establecen una
base sobre la cual se pueda regular de manera concreta) por ser conjuntos
algunos privilegiados por la ubicación, tamaño, condiciones naturales, etc.
• Establecer un criterio para normar la longitud de muros
perimetrales hacia las calles, ya que bien puede ser de 50 m hasta 500 m
de largo o mayores y altura variable.
• Determinar la extensión y población máxima, ya que el Reglamento
de Zonificación solo establece la densidad de los desarrollos y su capacidad
de acuerdo a la superficie del terreno.
• Regular conjuntos habitacionales renovando los muros perimetrales.
• Integrar un glosario de términos y una clasificación precisa de
condominios considerando su uso y estructura.
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• Generar y actualizar los instrumentos normativos y de
planeación que permitan coadyuvar a tomar un control más estricto en
relación a los efectos que estos espacios producen.
• Regular la imagen que éstos espacios ofrecen a la ciudad (los artículos
154 y 155 del Reglamento de Zonificación no especifican o establecen una
base sobre la cual se pueda regular de manera concreta) por ser conjuntos
algunos privilegiados por la ubicación, tamaño, condiciones naturales, etc.
• Establecer un criterio para normar la longitud de muros
perimetrales hacia las calles, ya que bien puede ser de 50 m hasta 500 m
de largo o mayores y altura variable.
• Determinar la extensión y población máxima, ya que el Reglamento
de Zonificación solo establece la densidad de los desarrollos y su capacidad
de acuerdo a la superficie del terreno.
• Regular conjuntos habitacionales renovando los muros perimetrales.
• Integrar un glosario de términos y una clasificación precisa de
condominios considerando su uso y estructura.
• Integrar el mejoramiento en la calidad ambiental.
Friday, October 7, 2011

• Generar y actualizar los instrumentos normativos y de
planeación que permitan coadyuvar a tomar un control más estricto en
relación a los efectos que estos espacios producen.
• Regular la imagen que éstos espacios ofrecen a la ciudad (los artículos
154 y 155 del Reglamento de Zonificación no especifican o establecen una
base sobre la cual se pueda regular de manera concreta) por ser conjuntos
algunos privilegiados por la ubicación, tamaño, condiciones naturales, etc.
• Establecer un criterio para normar la longitud de muros
perimetrales hacia las calles, ya que bien puede ser de 50 m hasta 500 m
de largo o mayores y altura variable.
• Determinar la extensión y población máxima, ya que el Reglamento
de Zonificación solo establece la densidad de los desarrollos y su capacidad
de acuerdo a la superficie del terreno.
• Regular conjuntos habitacionales renovando los muros perimetrales.
• Integrar un glosario de términos y una clasificación precisa de
condominios considerando su uso y estructura.
• Integrar el mejoramiento en la calidad ambiental.
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Por su atención,
Ma. Liliana Juárez Martínez
Gracias !