PLAN DE REFORMA INTERIOR.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
PLAN DE REFORMA INTERIOR.
UNIDAD DE EJECUCIÓN 2 DEL SUELO URBANO, SECTOR 11:
“LLOMA DEL GUALO – CAMARENA” DEL TÉRMINO MUNICIPAL DE GODELLA
SEPTIEMBRE - 2012

MEMORIA:
1. ANTECEDENTES
PLAN DE REFORMA INTERIOR
2. DOCUMENTACIÓN SIN EFICACIA NORMATIVA
2.1. Documento de Información
2.1.1. Memoria Informativa
Condiciones geográficas:
- Características naturales del territorio
ÍNDICE.
- Usos en el suelo, vegetación, edificaciones e infraestructura existentes
Condiciones institucionales:
- Condiciones de Ordenación dispuestas en el Plan General
- Obras programadas y política de inversiones públicas
- Afecciones impuestas por la legislación sectorial en el ámbito territorial
2.1.2. Documentación gráfica informativa
2.2. Memoria Justificativa
- Alternativas de ordenación que han sido ponderadas y escogidas
- Adecuación de la ordenación pormenorizada
a) Directrices definitorias
b) Fichas de planeamiento y gestión
- Ordenación pormenorizada y magnitudes del sector
- Definición, cómputo y justificación de los estándares
- Delimitación de la unidad de ejecución
- Delimitación de las áreas que puedan ser objeto de Estudio de Detalle
- Justificación detallada de la reforma pretendida
- Justificación de respeto y mejora de los criterios de evolución urbana
- Síntesis estadística
3. DOCUMENTACIÓN CON EFICACIA NORMATIVA
3.1. Normas Urbanísticas
3.2. Documentación gráfica refundida de la ordenación
3.3. Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos
DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA:
ANEXO 1 – SÍNTESIS ESTADÍSTICA

DOCUMENTACIÓN GRÁFICA:
PLANOS INFORMATIVOS
- I-1 Situación (1/5.000)
- I-2 Topográfico (1/5.000)
- I-3 Estado actual (1/1.500)
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- I-4 Rasantes, Alineaciones, Cotas y Superficies (1/1.500)
- I-5 Usos del suelo y aprovechamientos edificatorios (1/1.500)
- I-6 Infraestructuras existentes (1/1.500)
- I-7 Afecciones (1/1.500)
- I-8 Plan General: Sector, Área de Reparto y Unida de Ejecución (1/1.500)
- I-9 Plan General: Red Primaria, Saneamiento y Viario (1/1.500)
- I-10 Plan General: Red Primaria, Zonas Verdes, Encauzamiento y Abastecimiento (1/1.500)
- I-11 Plan General: Equipamientos (1/1.500)
- I-12 Plano Catastral (1/1.500)
- I-13 Plano de numeración parcelaria (1/1.500)
PLANOS DE ORDENACIÓN
- O-1 Ordenación - Situación (1/1.500; 1/15.000; 1/1.000.000)
- O-2 Ordenación sobre catastral (1/500)
- O-3 Ordenación sobre topográfico (1/500)
- O-4 Ordenación pormenorizada, líneas y rasantes (1/500)
- O-5 Ordenación pormenorizada, calificación y usos del suelo (1/500)
- O-6 Ordenación pormenorizada. Red viaria y aparcamientos (1/500)
- O-7 Red secundaria, saneamiento y viario (1/500)
- O-8 Red secundaria, zonas verdes y dotaciones (1/500)
- O-9 Ordenación pormenorizada. Áreas de reparto uniparcelarias (1/500)
- O-10 Ordenación pormenorizada. Análisis de las cesiones (1/500)
- O-11 Ordenación pormenorizada. Parcelas, manzanas y superficies (1/500)
- O-12 Ordenación pormenorizada. Viviendas por parcela (1/500)
- O-13 Ordenación pormenorizada. Ámbito de los estudios de detalle (1/500)

PLAN DE REFORMA INTERIOR
MEMORIA

MEMORIA
1. ANTECEDENTES
Encargo:
PLAN DE REFORMA INTERIOR
Dentro de la documentación técnica que VECTIA INGENIERÍA S.L.U. elabora para la correcta
ejecución del contrato de “Realización de los documentos de ordenación y gestión de la Unidad
de ejecución 2 del Suelo Urbano, Sector 11 Lloma del Gualo-Camarena en el Término
Municipal de Godella”, se incorpora el documento denominado:
PLAN DE REFORMA INTERIOR. UNIDAD DE EJECUCIÓN 2 DEL SUELO URBANO,
SECTOR 11:“LLOMA DEL GUALO – CAMARENA” DEL TÉRMINO MUNICIPAL DE GODELLA
Este Plan de Reforma Interior es solicitado por el EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE
GODELLA, según queda de manifiesto en el pliego de condiciones técnicas que rige el
contrato.
En el punto “VI. – CONDICIONES DE LOS DOCUMENTOS A PRESENTAR” concretamente en
su punto “VI.h- Condiciones de las obras de urbanización” se cita la documentación mínima
para la alternativa técnica entre la que se exige un Documento de Plan de Reforma Interior
modificativo.
De modo que se procede a la realización del mismo.
Planes que afectan al proyecto:
El Ayuntamiento de Godella cuenta con Plan General aprobado definitivamente por la Comisión
Territorial de Urbanismo de Valencia en fecha de 24 de Julio de 1990 (publicado en el BOP
número 215 correspondiente al día 10 de Septiembre de 1990).
El sector se encuentra definido en el Plan General como zona constituida por un núcleo
consolidado situado al norte del casco urbano, entre la autovía, el camino de Ermita Nova, el
límite sur del Plan Parcial de la Lloma del Gualo y el límite con el término municipal de Paterna.
La delimitación de esta área se encuentra en el plano número 4.1. y el conjunto se identifica
con la zona 11, llamada “Lloma del Gualo”.
Posteriormente se definió la unidad de ejecución UE-2 en el documento de Modificación
puntual del PGOU Sector 11 “Lloma del Gualo” el cual se halla clasificado por el Plan General
de Godella como suelo urbano residencial dentro de la Ordenanza II: Baja Intensidad la cual
tiene un nivel de aplicación IV. El ámbito de la modificación coincide con lo establecido por el
PGOU.
Los límites de la Unidad de Ejecución 1 son los siguientes:
Linde Sur: La carretera CV-31 Burjassot – Ademuz.
Linde Norte: El camino Camarena Paralela.
Linde Este: La calle Ermita Nova.
Linde Oeste: Línea de Término Municipal de Godella / Paterna.
El área de actuación comprende la totalidad de la parcela catastral descrita con anterioridad
más el camino Camarena Paralela, con el que limita por el Norte.
La delimitación de la Unidad de Ejecución 2 se corresponde con el resto del Sector 11
establecido en el PGOU de Godella.

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De esta forma, sus límites son:
Linde Sur: El camino Camarena Paralela
Linde Norte: La Avenida de las Acacias.
Linde Este: La calle Ermita Nova y el Centro de Suboficiales Reina Sofía.
Linde Oeste: El polígono catastral 11832 en la zona sur y la calle Estatut d’Autonomía a
norte en su unión por la calle de les Corts Valencianes.
El suelo incluido en la U.E.2 se encuentra formado por pequeñas parcelas en un entorno de
edificaciones consolidadas, un gran número de propietarios, e infraestructuras urbanas con
distinto grado de desarrollo. Tiene una superficie total de 37.000,71 m².
El ámbito de actuación de este Programa de Actuación Integrada aborda la Unidad de
Ejecución 2 del Sector 11 “Lloma del Gualo – Camarena” del Término Municipal de Godella
(37.000,71 m2) además de intervenir en la red secundaria dotacional y de servicios y la viaria
anexa, de modo que se abordarán en total 47.288,08 m2.
Esta diferencia responde el paso junto al sector de las calles Ermita Nova y Corts Valencianes
y parte de la Avenida de las Acacias, además se incluye la acera situada en calle Camarena
Paralela tal y como se muestra en los diferentes planos que acompañan a este documento.
Estado Actual:
En el término municipal de Godella, existe un núcleo urbano residencial formado por viviendas
unifamiliares que se ha ido consolidando por la edificación con el paso del tiempo.
Muchos años han transcurrido hasta llegar a un considerable grado de consolidación de la
edificación pero no de la urbanización.
En términos generales, la UE2 se considera por tanto área semiconsolidada con gran parte de
las parcelas consolidadas por la edificación.
El uso predominante de los terrenos es el residencial. El entorno se caracteriza por la
existencia de numerosas edificaciones. Las situadas en la parte central y Oeste del Sector 11
gozan de un carácter claramente extensivo con viviendas y parcelas vinculadas a las mismas
de gran tamaño. En la zona Este y en concreto, en la manzana recayente a la calle de la Ermita
Nova, se produce una elevada concentración edificatoria, con propiedades y edificaciones de
reducidas dimensiones. En la zona Sur se sitúa una gran parcela campa de geometría
alargada, lindante en toda su longitud con la carretera CV-31 Burjassot – Ademuz
(perteneciente a la UE-1). En el sur de la UE-2 se sitúa el camino Camarena paralela, además
de su precario asfaltado no se encuentra urbanizado, careciendo por tanto de alumbrado,
aceras, o cualquier otro tipo de servicios. La urbanización de la misma, la cual es lindante con
nuestra Unidad de Ejecución, será realizada junto con la Unidad de Ejecución 1, de forma que
no ese desarrollará en este Programa.
En cuanto a lo que afecta directamente a la Unidad de Ejecución 2, destacaríamos la
necesidad de comunicación directa entre las calles Cortes Valencianas y Camarena Paralela.
La calle Ermita Nova no cumple los requisitos mínimos en cuanto a anchura ni de servicios
urbanísticos, tiene problemas de acceso a algunas parcelas y el actual cruce con la calle
Cortes Valencianas resulta peligroso. Cabe destacar también que la calle Cortes Valencianas
no resulta del todo urbanizada puesto que en su lado Sur (la recayente a nuestro sector)
carece de iluminación.
Resulta necesario el acceso a las parcelas norte por la calle Acacias eliminando así la
servidumbre de paso que se utiliza actualmente para dar este servicio.

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El sector carece de las dotaciones públicas necesarias como son zonas verdes, suelo
dotacional y red viaria, de aparcamiento y áreas peatonales.
Finalmente, a nivel general cabría una revisión y ampliación de las redes de servicios públicos:
alumbrado, saneamiento, agua potable, electricidad, telecomunicaciones y gas junto con una
mejora urbanística como bien marca el pliego de condiciones técnicas.
En por todo ello que resulta necesario el desarrollo de este núcleo urbano y para ello es
necesidad terminar la configuración y la obtención de suelos públicos. Estos suelos
compondrán los viales necesarios para completar la actual urbanización y conexión de todas
las parcelas con la red además de regularizar urbanísticamente la configuración de todas
aquellas parcelas que falten por regularizar. Habrá también que completar la instalación de los
distintos servicios urbanos de los cuales carece la zona.
Objeto y metodología:
Tal y como se nombra en el 168 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial
Urbanística y el 72 de la Ley Urbanística Valenciana, el objeto de los Planes de Reforma
Interior es mejorar la ordenación establecida en los Planes Generales para el suelo urbanizable
y urbano, buscando soluciones que doten de mayor calidad ambiental a los futuros espacios
urbanos de uso colectivo, mejores la capacidad de servicio de las dotaciones públicas o
actualicen ordenadamente la estructura territorial a nuevas demandas sociales.
Más concretamente, el presente documento tiene por objeto delimitar los viales del Sector 11 –
“Lloma del Gualo – Camarena” adecuándolos en anchura y servicios, además de mejorar la
conectividad y accesibilidad de las parcelas interiores del sector mediante la introducción de un
nuevo vial peatonal con tráfico rodado restringido y la inclusión de una zona verde. Es
necesario dar acceso rodado y peatonal a todas las parcelas para de éste modo darles la
entidad de solar tal y como se indica en el Artículo 11 de la Ley Urbanística Valenciana.
El Plan General de Godella en dicho ámbito se limitó a recoger como viales públicos los
caminos ya existentes, de conformidad con la cartografía catastral. La morfología de dichos
caminos y su ausencia de urbanización imponen, para el desarrollo urbanístico del sector, que
dichos caminos (Camino Camarena 1 y Camino Camarena 2) se adapten a la anchura mínima
exigible para la seguridad del tráfico y su trazado se defina de conformidad con dichas
exigencias o que por otro lado se busque una alternativa a los mismos ya que ambos surgen
de una servidumbre de paso.
Así mismo, y al proceder a la urbanización del ámbito se elimita una unidad de ejecución que
abarca 37.000,71 m2 siendo el sector de 54.612 m2.
Se pretende la programación de la unidad de ejecución mediante una Actuación Integrada por
gestión directa, dotando a todas las parcelas de las condiciones mínimas para su consideración
como solar.
Es también objeto del mismo el cambio de ciertas normas urbanísticas que establece el Plan
General de Godella, referentes al sector a intervenir. Las mismas serán comentadas y
justificadas en el puntos “3. Documentación con eficacia normativa” y “4. Documentación
específica de los planes de reforma interior modificativos” de este mismo documento.

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2. DOCUMENTACIÓN SIN EFICACIA NORMATIVA
2.1. Documento de información.
Tal y como indica el Artículo 71 de la Ley Urbanística del Suelo, la documentación del Plan de
Reforma Interior será la propia de un Plan Parcial, y además deberá incluir algunos puntos
tratados en el apartado 4 de éste plan.
- Memoria Informativa
De conformidad con el Artículo 68 de la LUV y el 157 del ROGTU, se procede a la redacción de
la memoria informativa contendrá una descripción de las condiciones geográficas e
institucionales del territorio ordenado.
Condiciones Geográficas:
Características naturales del territorio: geológicas, topográficas, climáticas, hidrológicas
Los terrenos presentan distintas pendientes con unas máximas del 10% y mínimas del 1%. La
cota sobre el nivel del mar en que se encuentra el sector varía entre las líneas de nivel 80 y 60.
La forma delimitada es irregular formando 2 triángulos con sus lados de mayor dimensión en
sentido este-oeste. La máxima longitud de la zona es de 400 m en diagonal. La máxima
longitud N-S es de 395m mientras la E-O es de y su máxima anchura de 370 m.
En el propio sector, no aparecen barrancos de entidad, pero sí que se forman pequeñas
vaguadas y divisorias de aguas que canalizan las aguas pluviales recogidas por el Barranc dels
Frares hacia el encauzamiento del Palmaret Alto, en Massarrojos.
Litológicamente se alternan limos y calizas a lo largo de todo el sector. Se trata de terrenos de
secano, zonas de matorral y pinos, cultivos de secano en desuso de olivos y edificaciones de
vivienda unifamiliar.
Usos en el suelo, vegetación, edificaciones e infraestructura existentes
El uso actual de los terrenos es variado:
- Vegetación:
Cultivos de secano en desuso. Olivos, sin ningún valor relevante de tipo ambiental.
Zonas con matorral y pinos.
- Edificaciones
Las edificaciones existentes son viviendas unifamiliares aisladas y en parcelas grandes y otras
adosadas en parcelas pequeñas, agrupadas sobre todo en el lado Oeste de la calle Ermita
Nova.
- Infraestructuras
Existe una línea aérea de alta tensión que da suministro a todo el Sector 11 desde el actual
Centro de Transformación situado en la calle Ermita Nova.
Existe también una línea aérea de telefonía que suministra dicho servicio a todas las parcelas
habitadas del Sector.
- Red de saneamiento.
Actualmente el sistema colector es unitario evacuando las pluviales de forma superficial
excepto en algún tramo, pocos, en que se dispone de red subterránea separativa.
Existe un proyecto municipal de red de saneamiento que discurre por la calle de la Ermita Nova
y recoge las edificaciones dispersas situadas al norte del sector. Dicha red está prevista en el
Plan General de Godella como elemento de “sistema general” y en la ficha de la zona 16
aparece como una obligación a asumir por el sector.

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- Redes viarias.
Existen redes viarias en servicio y asfaltadas. Este servicio se encuentra en buen estado
excepto en Camino Camarena Paralela, el cual queda incluido en la Unidad de Ejecución 1 de
éste Sector y sus obras de urbanización se encuentran actualmente en proyecto.
Las zonas asfaltadas son la Calle Ermita Nova, que atraviesa la actuación de norte a sur y
Camino Camarena Paralela, Calle Cortes Valencianas y Avenida de las Acacias que atraviesan
la actuación de Este a Oeste en la parte sur, central y norte respectivamente.
- Vía pecuaria
El camino de la Ermita Nova es vía pecuaria, colada azagador de Ermita Nova con una
anchura de 6 metros. Precisa desafectación o permiso de la Conselleria de Territorio y Medio
Ambiente.
Condiciones Institucionales:
Condiciones de ordenación dispuestas en el Plan General
El Plan General vigente fue aprobado por la Comisión Territorial de urbanismo en sesión de 26
de junio de 1.990 (BOP de 10-9-1990), el cual es anterior a la Ley Urbanística Valenciana
(LUV).
Se tramita conjuntamente la Homologación sectorial modificativa del Plan General, para
adaptarlo a la LUV y delimitar el sector y demás elementos de la ordenación estructural que le
son de aplicación.
Finalmente, como ya se cita en el apartado “1. Antecedentes”, se definió la unidad de ejecución
UE-2 en el documento de Modificación puntual del PGOU Sector 11 “Lloma del Gualo” el cual
se halla clasificado por el Plan General de Godella como suelo urbano residencial dentro de la
Ordenanza II: Baja Intensidad la cual tiene un nivel de aplicación IV. El ámbito de la
modificación coincide con lo establecido por el PGOU.
La ficha de planeamiento se incluye en el apartado “Adecuación de la Ordenación
pormenorizada”, dentro de la Memoria Justificativa de este documento.
Obras programadas y política de inversiones públicas influyentes sobre el sector
Existen varias actuaciones en marcha que afectan a este Plan de Reforma Interior.
Saneamiento.
Colector municipal en ejecución en la calle Ermita Nova (en proyecto).
Abastecimiento.
Se está proyectando por la Compañía de Aguas de Valencia, un ramal general de
abastecimiento de 300 mm de diámetro que recorrerá el sector de norte a sur y de este a
oeste.
Urbanización.
Existe un proyecto de urbanización de la Camarena Paralela, así como la Unidad de Ejecución
1 de éste mismo sector, la cual es colindante con la parte sur de la Unidad de Ejecución 2 a la
que se refiere este Plan.
Afecciones impuestas por la legislación sectorial en el ámbito territorial.
Afecta a la Calle Ermita Nova, al Distribuidor Comarcal Norte (carretera CV-31) y al Club de
Suboficiales Reina Sofía.
El Camino de Ermita Nova es vía pecuaria (Colada-Azagador de Ermita Nova, de 6 m. de
anchura) y el tratamiento previsto sobre esta calle precisa informe favorable de la Consellería
de Medio Ambiente.
La carretera CV-31 (futuro Distribuidor Comarcal Norte) se encuentra adscrita al Área de
Carreteras de la Diputación de Valencia, por lo que las actuaciones previstas en las zonas de

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policía de este vial y las conexiones que se prevea realizar al mismo desde el área de
actuación (Glorieta de acceso a Godella y Campo Olivar en el p.k. 4,270 de la CV-31) que
precisan informe favorable por parte del citado Organismo.
La UE-2 del sector “Lloma del Gualo” se encuentra colindante al Club de Suboficiales Reina
Sofía, terreno afecto a la Defensa Nacional en virtud de la Orden nº 105/82 de 6 de julio de
1982 del Ministerio de Defensa, por lo que se considera necesario informe previo del Ministerio
de Defensa al respecto.
- Documentación gráfica informativa
Se adjunta este punto en respuesta al Artículo 68 de la LUV y el 158 del ROGTU.
Tal como indica el Artículo 158 del ROGTU, los planos de información se referirán a:
a) La situación de los terrenos en el contexto de la ordenación urbanística.
b) La estructura de la propiedad, incluyendo un plano catastral (escala mínima 1:2.000).
c) La topografía del terreno (escala mínima 1:2.000).
d) Los usos, aprovechamientos, vegetación y edificaciones existentes (escala mínima
1:2.000).
e) Las infraestructuras, redes generales de servicio y bienes demaniales (escala
mínima 1:5.000).
f) La ordenación estructural del sector y de su entorno definida en el Plan General
(escala mínima 1:5.000).
g) Las afecciones tanto físicas como jurídicas que condicionen la ordenación
establecida, tales como zonas de dominio público, áreas de servidumbre del dominio
público, infraestructuras de toda índole existentes en el territorio y construcciones más
relevantes que existan en él u otros factores análogos (escala mínima 1:2.000).
Toda la información referente al mismo se encuentra en el apartado de Documentación Gráfica,
concretamente dentro de Planos Informativos de éste Plan de Reforma Interior Modificativo.

2.2. Memoria Justificativa
PLAN DE REFORMA INTERIOR
De conformidad con el Artículo 68 de la LUV y el 159 del ROGTU, se procede a la redacción de
la memoria justificativa.
Alternativas de ordenación que han sido ponderadas y escogidas
Se han estudiado otras alternativas de ordenación, partiendo siempre de los elementos
considerados fijos o inamovibles como son:
- Continuidad de los viarios existentes, especialmente Ermita Nova.
- Proyección de carril bici en la parte Norte de Ermita Nova.
- Crear comunicaciones Norte-Sur al menos peatonales distantes como máximo 150 m.
- Generar los espacios dotacionales necesarios demandados por el Pliego de Condiciones y las
diferentes legislaciones urbanísticas aplicables. Tales como:
- Viviendas de Protección Pública (30% del suelo residencial generado)
- Zona reservada para Equipamientos.
- Zonas verdes
Considerando estos elementos, las posibles alternativas se han centrado en la ampliación y
nuevo trazado de Ermita Nova y la creación de los pasos peatonales de unión Norte-Sur.
En una primera solución, la zona verde era de 2215 m2 de manera que parte de los metros de
más eran sustraídos de las parcelas Pi03 y Pi04 con el consecuente incremento en la
urbanización y en el apartado de indemnizaciones.
Por otro lado, se pretendía un paso peatonal desde Acacias hasta Calle dels Furs y otro que
diera servicio por la parte trasera de todas las parcelas con fachada a Calle Ermita Nova. Esto
creaba que nuevamente las indemnizaciones por expropiación de terrenos fueran mayores y
con esto también lo fueran los gastos de las obras de urbanización.
Una de las cuestiones que se exigían en el pliego de condiciones técnicas del contrato de
realización de éste documento, era que se debían crear comunicaciones peatonales Norte-Sur.
Tras distintas propuestas y reuniones con Ayuntamiento y vecinos se decidió descartar la
creación de las mismas.
Finalmente, todas las parcelas tenían las mismas normas urbanísticas, lo que creaba que en lo
que se refiere a lindes y edificabilidad, en variedad de ocasiones, se quedarán muchas
parcelas en situación de exceso de construcción sobre el aprovechamiento objetivo previsto
por el Plan. De éste modo se intenta en la propuesta final dejar el menor número de
propietarios en este tipo de situaciones.
Se adjunta cuadro aclaratorio de la numeración utilizada por VECTIA INGENIERIA S.L.U.,
respecto de los datos catastrales y dirección de las mismas:

PLAN DE REFORMA INTERIOR
Adecuación de la ordenación pormenorizada
a) Directrices definitorias:
Este punto se refiere a las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y
ocupación del territorio.
La estrategia de evolución pretendida por el Excelentísimo Ayuntamiento de Godella así como
del equipo técnico redactor de éste Plan de Reforma Interior, se basa en:
- Completar la urbanización de los viales que conforman o afectan a la UE-2 del Sector 11.
- Conectar e integrar adecuadamente la urbanización con las redes de infraestructuras,
energía, comunicaciones y servicios públicos existentes.
- Suplementar las infraestructuras y espacios públicos o reservas dotacionales en lo necesario.
- Consolidar la edificación existente y regular su situación.
- Obtener los suelos dotacionales públicos del ámbito de la actuación a favor de la
administración.
- Obtener el aprovechamiento que legalmente corresponda, con destino al Patrimonio Público
del suelo a favor de la Administración.
- Prever un mínimo de un 30% de la superficie generada para usos residenciales como
viviendas sujetas a algún tipo de protección pública. Éstas serán de promoción privada y
deberán de ocupar más de 2523,01 m2 de techo.
b) Fichas de planeamiento
Se adjunta la ficha de planeamiento y la de gestión como una única ficha en la página
siguiente.
c) Fichas de gestión:
Se adjunta la ficha de planeamiento y la de gestión como una única ficha en la página
siguiente.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
FICHA DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN:
Identificación: Clave del PG S-11
Nombre del Área: UE-2, Sector 11 – Lloma del Gualo-Camarena
Tipo de Plan: Plan de Reforma Interior
Objetivos: Producir solares y obtener para la Administración los suelos y
equipamientos públicos necesarios para el desarrollo del P.G.O.U.
Régimen Urbanístico:
Densidad conjunto 30
Densidad en SU 30
Densidad en SUR 37,76
Viviendas máximas totales 111
Viviendas en SU 111
Viviendas en SUR 111
VPP mínimo 25
Porcentaje m2t de VPP 25,70%
Superficie de Reforma Interior 37.000,71 m2s
Superficie Suelo Urbano 37.000,71 m2s
Sup. Suelo Urbanizable 0 m2s
Sup. SUR 29.393,06 m2s
Sup. Unifamiliares 27.491,15 m2s
Sup. Plurifamiliares VPP 1.909,91 m2s
Sup. Cesiones IBERDROLA, S.A. 27,31 m2s
Edificabilidad máx. total 11.100,21 m2t
Edificabilidad total de SU 11.100,21 m2t
Edificabilidad Unifamiliares 8.247,35 m2t
Edificabilidad Plurifamiliares VPP 2.852,87 m2t
Edif. Dotacional (151.2. ROGTU No computa) 2.916,18 m2t
I.E.B. conjunto 0,3 m2t/m2s
I.E.B. en SU = I.E.N. 0,3776 m2t/m2s
Aprovecham. Tipo RUA 0,3 m2t/m2s
Aprovecham. Tipo RUAD 0,3 m2t/m2s
Aprovecham. Tipo RPP 1,5 m2t/m2s
Aprovecham. Tipo DR 1,5 m2t/m2s
Usos según P.G.O.U. (mirar ordenanzas particulares)
Uso Global
Viv. Unif. Aislada, Viv. Unif. Pareada, Viv.unif. agrupada
Uso Permitido
Deportivo-cultural, Esparcimiento, Servicio público, Comercial básico y
Aparcamiento (según lo regulado en el Artículo 95 del PGOU)
Uso Permisible
Escolar, Recr. y espectáculos y Artesanía.
Uso Prohibido
Vivienda plurifamiliar, Residencia colectiva, Comercio Secundario,
Oficinas, Almacén, Taller e Industrial
Red Viaria Viales de mínimo 12m.
(excepto acceso restringido)
Estudios de detalle Se permiten para los conjuntos de
parcelas reguladas según el plano
“O-13. ORDENACIÓN PORMENORIZADA”
Reservas dotacionales: Total suelo Dotacional 7.580,34 m2
Cesiones totales SD 5.666,64 m2
Equipamientos 1.944,12 m2
Espacios libres, Zona Verde 1.282,91 m2
Gestión: Unidades de Ejecución: 1 (U.E.2)
Iniciativa: Pública
Red Viaria 4.353,31 m2
Tipo de Gestión: Directa
Condiciones de la UE: Conexiones viarias: Calle Ermita Nova
Camino Camarena Paralela
Calle Cortes Valencianas
Avenida de las Acacias
Vial de Nueva Apertura
Áreas de reparto:
El plan abarca todo un área de
reparto.
Vertidos pluviales: Por conducción y escorrentía al Barranc dels Frares.
Vertidos residuales: Colector Ermita Nova
Encauzamiento Barranco: Al Barranc dels Frares hacia el encauzamiento
del Palmaret Alto en Massarrojos.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
Ordenación pormenorizada y magnitudes del sector
Se establecen como ordenanzas particulares de la edificación para la unidad de ejecución 2
según PGOU de Godella dentro de la Ordenanza II – Baja Intensidad – Nivel IV.
Ordenanzas particulares:
PARÁMETROS DE ORDENACIÓN PROPUESTA
Con la intención de evitar dejar en situaciones de fuera de ordenación a la mayoría de las
parcelas se propone realizar estas ordenanzas que se resumen a continuación.
Además de ello, se dividen los usos pormenorizados en 3 tipos de suelo residencial y uno
dotacional:
- Residencial Unifamiliar Aislada (RUA)
- Residencial Unifamiliar Adosada (RUAD)
- Residencial Plurifamiliar Protegida (RPP)
- Dotacional Residencial (DR)
En el punto “3.1. Normas Urbanísticas” de éste documento se explica detalladamente cada
unos de los usos pormenorizados.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
Definición, cómputo y justificación de los estándares
Según el Artículo 67 de la LUV:
La ordenación establecida en los planes parciales debe cumplir con unos estándares
mínimos de calidad urbanística que se determinarán reglamentariamente y, en
especial, las siguientes:
a) La edificabilidad residencial no superará el metro cuadrado de techo por metro
cuadrado de suelo en el ámbito del sector.
b) En sectores susceptibles de utilización residencial, la reserva de suelo con destino
dotacional público, sin contar el viario, debe superar los 35 metros cuadrados por
cada 100 de techo potencialmente edificable, con ese uso.
c) Deben destinarse a zonas verdes públicas, al menos, 15 metros cuadrados de los
35 exigidos en el apartado b) anterior y, en todo caso, más del 10 por 100 de la
superficie total del sector, cuando ésta no sea residencial.
d) Por cada cien metros de edificación residencial o fracción debe preverse, al menos,
una plaza de aparcamiento fuera de la superficie estrictamente viaria.
e) Deben definir la red secundaria de dotaciones públicas del sector, de acuerdo con
las exigencias que reglamentariamente se establezcan.
Según el Artículo 208 del ROGTU:
1) La reserva de suelo con destino dotacional público, sin contar el viario, debe superar
los 35 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados de techo potencialmente
edificable.
2) Deben destinarse a zonas verdes públicas, al menos, 15 metros cuadrados por cada
100 metros cuadrados de techo potencialmente edificable de uso residencial. Y deben
destinarse a equipamientos, al menos, 10 metros cuadrados por cada 100 metros
cuadrados de techo potencialmente edificable de uso residencial.
3) En los jardines, deberá disponerse un área específica de juego de niños por cada
tramo completo de 5.000 metros cuadrados de superficie total de jardines. En los
parques, la proporción mínima será de un área específica de juego de niños por cada
20.000 metros cuadrados completos de dotación de parque público. Las condiciones
dimensionales y funcionales serán las definidas en este Reglamento.
4) La reserva de plazas de aparcamiento diferenciará entre plazas de aparcamiento
privadas, situadas en el interior de las parcelas privadas, y plazas de aparcamiento
públicas, dispuestas en los viales públicos o en zonas específicas de aparcamiento
público. Por cada 100 metros cuadrados, o fracción, de edificabilidad residencial se
exigirá, como mínimo, 1 plaza de aparcamiento privada y 0,5 plazas de aparcamiento
de uso público, en red viaria, reservas específicas o subsuelo.
5) A la edificabilidad de otros usos no residenciales que pueda existir en el ámbito de
actuación se le aplicarán los estándares exigidos en este Reglamento a la
edificabilidad de cada uso, con las siguientes reglas:
a) La edificabilidad terciaria computará sólo a efectos de zonas verdes,
incrementándose la reserva resultante para uso residencial a razón de 5 metros
cuadrados de zona verde adicionales por cada 100 metros cuadrados
construidos de uso terciario ubicados en parcela de uso exclusivo y 3 metros
cuadrados de zona verde por cada 100 metros cuadrados de uso terciario,
cuando éste se ubique en bajos de edificios de uso dominante residencial.
b) La edificabilidad de uso industrial se regirá por las mismas reglas que la de uso
terciario.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
c) La edificabilidad dotacional privada no computará a efectos de estándar
dotacional.
6) Todos los sectores de uso residencial deben contar con un mínimo de edificabilidad
terciaria. El Plan podrá optar por fijar un índice de edificabilidad terciaria al respecto, o
bien regular en su normativa la compatibilidad de los usos terciarios que se prevean
en el sector con el uso residencial predominante. Este mínimo de edificabilidad
terciaria no podrá destinarse al uso de alojamientos turísticos sujetos a su
reglamentación administrativa sectorial.
7) La distribución por usos del suelo destinado a equipamientos y su superficie mínima
no está sujeta a estándares genéricos. Se fijará, en cada caso, atendiendo a las
necesidades específicas del sector y a su posición relativa en el entorno urbano y
territorial, aunque los planes podrán optar por una genérica calificación como
Dotacional de uso Múltiple (MD) cuando convenga posponer la definición de uso
específico de la dotación a un momento posterior a la gestión del plan. En todo caso,
los Planes Parciales de sectores de uso residencial deberán ser informados, en el
plazo de un mes, por las Consellerias competentes en materia de Educación y
Sanidad. Los citados informes deberán pronunciarse acerca de la necesidad de
destinar parte de la reserva de suelo para equipamientos a usos docentes o
sanitarios, así como de la superficie necesaria para que queden correctamente
atendidos tales usos en el sector. La no emisión del informe dentro del plazo
establecido implicará la conformidad de la propuesta.
8) Los estándares dotacionales definidos en los apartados anteriores serán de
cumplimiento obligatorio en la redacción de Planes Parciales. En las operaciones de
reforma interior se aplicarán en la medida en que sean compatibles con el grado de
consolidación existente, debiendo mantenerse o incrementarse los estándares
resultantes, en su caso, del área de análisis definida en este Reglamento.
JUSTIFICACIÓN:
Según el Artículo 67 de la LUV:
Tras las modificaciones realizadas en este Plan de Reforma Interior, en la Unidad de Ejecución
2 del Sector 11 – “Lloma de Gualo-Camarena” del Término municipal de Godella los
estándares serán los siguientes.
- La edificabilidad residencial es de 0,3 m2t/m2s
- La reserva de suelo con destino a dotacional público no viario (Zonas Verdes y
Equipamientos) es de 38,37 m2 por cada 100 metros de techo potencialmente
edificable.
- Se destinan 15,25 m2 de los anteriores a zonas verdes públicas.
- Se prevé 1,216 plazas de aparcamiento fuera de la superficie estrictamente viaria
por cada 100 metros de edificación.
- La red secundaria de dotaciones está definida de acuerdo con las exigencias
establecidas reglamentariamente.
Según el Artículo 208 del ROGTU:
- La reserva de suelo con destino a dotacional público no viario (Zonas Verdes y
Equipamientos) es de 38,69 m2 por cada 100 metros de techo potencialmente
edificable.
- Se destinan 15,25 m2 de los anteriores a zonas verdes públicas y 23,12 para uso
equipamiento.
- Se dispone un Área de Juegos con las condiciones dimensionales y funcionales
exigibles a pesar de no completar los 5.000m2 de superficie total de jardines.
- Siendo la edificabilidad residencial de 11.100,21m2t. En la reserva de plazas de
aparcamiento, se dispone de 1,216 privadas (135 plazas) y 0,90 públicas (100
plazas) por cada 100 m2t.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
- Al tener edificabilidad sólo edificabilidad dotacional a parte de la residencial, no
computará a efectos de estándares.
- Se regulan usos terciarios en la normativa.
CUADRO RESUMEN:
Se cumplen todos los puntos anteriores, pero en todo caso, el incumplimiento éstos, según el
Artículo 63 de la LUV, se justificará por la incompatibilidad con el grado de consolidación de la
zona, ya que resultan impracticables.
Delimitación de la unidad de ejecución
El sector se encuentra definido en el Plan General como zona constituida por un núcleo
consolidado situado al norte del casco urbano, entre la autovía, el camino de Ermita Nova, el
límite sur del Plan Parcial de la Lloma del Gualo y el límite con el término municipal de Paterna.
La delimitación de esta área se encuentra en el plano número 4.1. y el conjunto se identifica
con la zona 11, llamada “Lloma del Gualo”.
Posteriormente se definió la unidad de ejecución UE-2 en el documento de Modificación
puntual del PGOU Sector 11 “Lloma del Gualo” el cual se halla clasificado por el Plan General
de Godella como suelo urbano residencial dentro de la Ordenanza II: Baja Intensidad la cual
tiene un nivel de aplicación IV. El ámbito de la modificación coincide con lo establecido por el
PGOU.
Los límites de la Unidad de Ejecución 1 son los siguientes:
Linde Sur: La carretera CV-31 Burjassot – Ademuz.
Linde Norte: El camino Camarena Paralela.
Linde Este: La calle Ermita Nova.
Linde Oeste: Línea de Término Municipal de Godella / Paterna.
El área de actuación comprende la totalidad de la parcela catastral descrita con anterioridad
más el camino Camarena Paralela, con el que limita por el Norte.
La delimitación de la Unidad de Ejecución 2 se corresponde con el resto del Sector 11
establecido en el PGOU de Godella.
De esta forma, sus límites son:
Linde Sur: El camino Camarena Paralela
Linde Norte: La Avenida de las Acacias.
Linde Este: La calle Ermita Nova y el Centro de Suboficiales Reina Sofía.
Linde Oeste: El polígono catastral 11832 en la zona sur y la calle Estatut d’Autonomía a
norte en su unión por la calle de les Corts Valencianes.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
El suelo incluido en la U.E.2 se encuentra formada por pequeñas parcelas en un entorno de
edificaciones consolidadas, un gran número de propietarios, e infraestructuras urbanas con
distinto grado de desarrollo. Tiene una superficie total de 37.000,71 m².
En las Normas específicas del suelo urbano (“Título VI. Normas específicas del Suelo Urbano”
del PGOU de Godella) se prescriben las características de dicho suelo, tanto parcelariamente
como urbanísticamente.
Respecto a las magnitudes y parámetros correspondientes al citado Sector y zona nos
remitimos al “cuadro de magnitudes” de este PRI. Obsérvese que en el mismo se realiza
alguna modificación sobre el PGOU de Godella.
El ámbito se halla semiconsolidado por la edificación pero carente en parte de urbanización,
bien porque adolece de ciertos servicios, bien porque el estado de los existentes es
inadecuado u obsoleto. La mayor parte de las parcelas están edificadas.
El desarrollo urbanístico del ámbito y la necesaria conversión de las parcelas existentes en
solares requiere de la previa modificación del trazado actual de los viales para la mejora de las
comunicaciones internas del sector y sus alrededores y el cumplimiento del pliego de
condiciones técnicas que rigen el contrato.
El ámbito de actuación de este Plan de Reforma interior aborda la Unidad de Ejecución 2 del
Sector 11 “Lloma del Gualo – Camarena” del Término Municipal de Godella (37.000,71 m2)
además de intervenir en la red primaria y secundaria de dotacional y viaria anexa, de modo que
se abordarán en total 47.288,08 m2, lo cual representa un 127,8% con respecto a la superficie
de la Unidad de Ejecución.
Esta diferencia responde el paso junto al sector de las calles Ermita Nova y Corts Valencianes
y parte de la Avenida de las Acacias como se muestra en los diferentes planos que acompañan
a este documento.
Delimitación de las áreas que puedan ser objeto de Estudio de Detalle
Las áreas que pueden ser objeto de ordenación mediante Estudio de Detalle, son las
manzanas edificables o conjuntos de parcelas del Plan de Reforma Interior, además de las
parcelas dotacionales creadas.
Los conjuntos de parcelas, se definen gráficamente en el
plano “O-13. ORDENACIÓN PORMENORIZA – Ambito de
los estudios de detalle”:
Los supuestos concretos, en los que será posible la
redacción de Estudios de Detalle son:
- Para crear una nueva calle privada, interior a las
manzanas. En este caso la edificabilidad global asignada a
la manzana (edificabilidad neta) se reasignará al resto de la
manzana que quede edificable. En las calles privadas no
regirán los retiros de la edificación a calle.
- Para completar y/o reajustar las alineaciones y rasantes
del Plan de Reforma Interior.
El ámbito mínimo del Estudio de Detalle será cada una de
las manzanas ordenadas en el Plan de Reforma Interior,

PLAN DE REFORMA INTERIOR
entendiendo por tal las parcelas urbanas, privadas y contiguas, rodeadas íntegramente de
viario público o espacio libre público.
El uso y la edificabilidad máxima del ámbito afectado por el Estudio de Detalle, no se pueden
modificar.
No se podrán transferir edificabilidades entre manzanas.
Justificación detallada de la reforma pretendida
Se aborda en este punto la justificación de la reforma pretendida tal y como indican los
Artículos 72 de la LUV y el 159 del ROGTU.
Como se expresa en la justificación de los estándares, la reforma pretendida respeta y cumple
los estándares mínimos de calidad urbanística que se determinan reglamentariamente.
Por otro lado, el PRI plantea la delimitación, trazado y direccionalidad de todos los viales
existentes (Avenida de las Acacias, Calle de las Cortes Valencianas, Ermita Nova y los
Caminos Camarena 1 y 2, así como una ampliación y redelimitación del vial Camino Camarena
Paralela) adecuando los accesos a la realidad existente, modificando únicamente los tramos
necesarios para mejorar su accesibilidad y viabilidad. Así mismo se plantea la creación de un
nuevo vial rodado de acceso restringido para facilitar las comunicaciones interiores junto con
los servicios dotacionales necesarios según la ley.
Dicha modificación respecto del Plan General constituye una alteración de la ordenación
pormenorizada en tanto que los viales actuales son de Red Secundaria. A estos efectos, el
artículo 59 de la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana (en adelante, la LUV) sienta que los
Planes de Reforma interior definirán la red secundaria de dotaciones públicas de su sector,
ajustándose a los estándares reglamentarios y cumpliendo con los requisitos de calidad,
funcionalidad y capacidad para la ordenación prevista en el ámbito. Así mismo el artículo 69 de
la misma norma dispone que el PRI establecerá la ordenación pormenorizada en aquellas
zonas de suelo urbano donde el Plan no lo haya hecho. Con todo esto cabe recordar que el
Plan de Reforma Interior, acompañará y se tramitará conjunto a éste programa.
Se contemplará el mantenimiento de la edificación situada en las actuales parcelas (Pi20,
Pi21), parte de las Zonas Verdes proyectadas, con la intención de prestar una dotación
compatible con la ordenación y la propia zona verde.
Por otro lado y en el mismo pliego, se solicita: “Se proyectarán comunicaciones N-S, al menos
peatonales, entre el vial interior y la Unidad de Ejecución nº 1, mediante viales de anchura
mínima 5 m. y distantes como máximo 150 m. entre sí”. Tras las continuas reuniones con
vecinos y Ayuntamiento de Godella, se decide suprimir esta exigencia por cuestiones
económicas y proyectuales.
Se prevé como condicionante de la actuación una parcela con un mínimo de 30% de la
superficie construida para usos residenciales del tipo Viviendas de Protección Pública. Éstas
ocuparán un mínimo de 2523 m2 de techo. La promoción de las mismas será por medios
privados y se establecerán unos plazos mínimos para que se hagan efectivas las obras de
modo que no se demore la ejecución de las mismas y que la promotora se haga cargo de gran
parte del presupuesto de la urbanización.
Camino Camarena (Parte Norte):
Los accesos a gran parte de las parcelas norte (Pi26, Pi28, Pi29, Pi30 y Pi31) se realizan por el
Camino Camarena 1 el cual es de titularidad privada presentándose en la misma varias
servidumbres de paso. Éste no presenta las dimensiones adecuadas según los estándares
urbanísticos previstos en el artículo 67 de la LUV.
De este modo, por la existencia de edificación lindante con el camino y por ser éste de
titularidad privada se propone acceder a las parcelas por la Avenida de las Acacias de modo
que se solucionen los dos problemas: el de acceso y las servidumbres de paso ya que cada
propietario, de esta forma, podrá recuperar su parte de parcela afectada por la servidumbre.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
Camino Camarena (Parte Sur):
En el caso de Camino Camarena en su lado sur, ocurre una situación idéntica puesto que el
mismo es un acceso de titularidad privada a diferentes viviendas, presentándose en la misma
varias servidumbres de paso. En este caso, las parcelas afectadas son la (Pi07, Pi08, Pi09 y
Pi11). Éste, al igual que en el caso anterior, no presenta las dimensiones adecuadas según los
estándares urbanísticos previstos en el artículo 67 de la LUV.
Al haber parcelas que no tienen acceso directo a la vía pública, se debe de abrir paso a las
mismas mediante un vial rodado. La solución adoptada por tanto ha sido crear un nuevo vial
para tráfico rodado restringido a modo de “cul-de-sac” con una rotonda en el extremo interior.
Avenida de las Acacias:
Tal como se ha expresado en la parte sur del Camino Camarena, sufrirá una pequeña
modificación en su lado sur (zona ajardinada) para dar acceso a las parcelas (Pi32, Pi31, Pi30,
Pi29 y Pi28) a modo de vía de servicio. Retirando en parte la actual zona ajardinada para la
creación del nuevo vial.
Calle de las Cortes Valencianas:
Esta calle es actualmente en toda su extensión de doble sentido hasta que se une con Camino
Camarena Paralela (el cual está proyectado de sentido único) y se vuelve de único sentido sin
solución de salida para el sentido eliminado creándose así un punto muerto para el mismo.
Con este problema sobre el vial, se pretende eliminar previamente el sentido que desaparece a
la altura del cruce con la Calle 9 de Octubre y así darle salida desde la misma. Así el tramo de
calle que discurre de calle Ermita Nova a calle 9 de Octubre es de doble sentido y el restante
es de sentido único con dirección hacia Ermita Nova.
Cabe destacar que con la incorporación del nuevo vial en “cul-de-sac” se presentará una nueva
salida y una incorporación a la calle de las Cortes Valencianas.
Calle Ermita Nova:
Se hace imprescindible adecuar la anchura del vial y gestionar su conexión con el Distribuidor
Comarcal Norte (carretera CV-31) mediante la glorieta de acceso a Godella y Campo Olivar en
el p.k. 4,270 del mismo.
Es necesario gestionar el tráfico en su cruce con calle de las Cortes Valencias junto con los
accesos a las diferentes parcelas con fachada a Ermita Nova. Es por ello que se proyectará
una rotonda en el primer caso y una vía de servicio para el segundo.
Así mismo se proyectará un carril bici en la parte norte de la calle Ermita Nova, como
continuación del carril bici con paso subterráneo proyectado por la Diputación de Valencia en la
glorieta anteriormente nombrada.
La anchura mínima del vial debe ser de 12 metros y se estará a lo establecido en el
Reglamento de Ordenación y Gestión Urbanística así como se deberá cumplir la normativa de
acceso al medio físico. En todo caso el vial dispondrá de arbolado a ambas bandas y las
canalizaciones de los distintos servicios.
Nuevos viales peatonales:
Como se ha dicho anteriormente, a pesar de la solicitud en pliego de proyectar unos viales
peatonales N-S, tras las reuniones vecinales se decidió no llevar a cabo esta exigencia de
modo que no se ejecutará ningún vial peatonal.
Zonas Verdes:
Se dotará al sector de dos zonas verdes.
La primera del tipo jardín (JL) de 1038,86 m2 de los cuales por cuestiones geométricas, sólo
serán computables 1026,64 m2. Se encuentra situada en la parte sur de la actuación con
acceso desde la calle Camino Paralela.
Se propone restaurar la actual edificación ubicada en la parcela Pi20 para utilizarlo con fines
públicos dentro de la Zona Verde.
La segunda zona verde, será del tipo área de juegos (AL), con una extensión de 256,27 m2
junto a la anterior, concretamente al Oeste teniendo también acceso desde la calle Camino
Paralela.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
Equipamientos:
Se incluye una parcela de 1.944,12 m2 destinada a equipamiento público. La misma tiene
forma triangular y se sitúa en la parte Sur de la antigua parcela Pi25 lindante con Ermita Nova y
el Centro de Suboficiales Reina Sofía. Será de tipo Dotacional Residencial el cual son
viviendas sujetas a algún régimen de protección pública y dedicadas a residencia habitual y
permanente en régimen de alquiler para personas mayores, discapacitadas o menores de 35
años.
Zona VPP:
Se refiere al resultado parcelario de la parcela Pi25 tras el paso por ella de la ampliación de la
Calle Ermita Nova. El propietario de la actual parcela Pi25 se quedará con la parcela Pr25, la
cual tendrá un tratamiento especial para la explotación de Viviendas de Protección Pública de
promoción privada. A esta promoción le será otorgado más de un 25% de los metros totales de
techo de la actuación. De este modo se hará cargo de gran parte de los costes de urbanización
de la misma.
Camino Camarena Paralela:
Se amplía la anchura de la calle Camino Camarena Paralela para el cumplimiento de las
medidas exigidas por el ROGTU ya que únicamente con la actuación de la UE1 no se cumplen
las mismas.
De éste modo, al tener el propietario mayoritario de la UE1, una parcela dentro de la UE2, se
cederán los terrenos necesarios para el cumplimiento del ancho de calle a cambio de la cesión
gratuita a la UE2 de esta parcela (parcela Pi21) la cual tiene más metros que los que se
expropian a los vecinos para éste fin. Esta cesión se entenderá como gratuita en ambos casos.
Cambios en la ordenación pormenorizada actual:
Como consecuencia de la reordenación del sector, surge una modificación de la ordenación
pormenorizada del mismo lo cual crea que la ficha de planeamiento que se recoge en el
documento de Modificación Puntual de PGOU Sector “Lloma del Gualo”, sea modificada. La
misma se adjunta anteriormente en el punto 2.2. de éste documento.
Tras todo lo expuesto anteriormente, cabe reseñar que se cumplen todos los estándares
urbanísticos exigidos en los Artículos 67 de la LUV y 208 del ROGTU, si esto no se cumpliese
estrictamente se justificaría este incumplimiento con el propio Artículo 208.8. del ROGTU ya
que en las operaciones de reforma interior se aplicarán en la medida en que sean compatibles
con el grado de consolidación existentes.
Justificación de respeto y mejora de las directrices de evolución urbana
De acuerdo a lo exigido en el Artículo 171 del ROGTU, se presenta la Justificación de que la
mejora pretendida respeta y mejora las Directrices definitorias de la estrategia de evolución
urbana y ocupación del territorio.
El plan general vigente no se encuentra adaptado LUV por lo que no contiene las directrices
que, para los nuevos planes, prevé el art.64 de dicho texto legal.
No obstante lo anterior, como se verá a lo largo de la presente memoria, el Plan de Reforma
Interior que nos ocupa es coherente y respetuoso con el modelo establecido por el
planeamiento vigente, sin introducir determinaciones que afecten en gran medida a la
ordenación estructural ni a los criterios fundamentales del mismo, que únicamente pretende
complementar y mejorar en su ámbito.

Síntesis estadística
PLAN DE REFORMA INTERIOR
De acuerdo a lo exigido en el Artículo 159 del ROGTU, como Anexo a la Memoria de éste Plan
de Reforma Interior, se incluye una síntesis estadística, que contiene unos cuadros de
características de la ordenación que cuantifiquen las superficies, densidades, usos,
edificabilidades, volúmenes y demás aspectos relevantes.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
3. DOCUMENTACIÓN CON EFICACIA NORMATIVA
3.1. Normas Urbanísticas
Se establecen como ordenanzas particulares de la edificación para la unidad de ejecución 2
según PGOU de Godella dentro de la Ordenanza II – Baja Intensidad – Nivel IV.
Ordenanzas particulares:
PARÁMETROS DE ORDENACIÓN PROPUESTA
Con la intención de evitar dejar en situaciones de fuera de ordenación a la mayoría de las
parcelas se propone realizar estas ordenanzas que se resumen a continuación.
Además de ello, se dividen los usos pormenorizados en 4 tipos de suelo residencial y uno de
uso dotacional:
- Residencial Unifamiliar Aislada (RUA)
- Residencial Unifamiliar Adosada (RUAD)
- Residencial Plurifamiliar Protegida (RPP)
- Dotacional Residencial (DR)
A continuación se adjuntan las diferentes fichas de ordenanzas particulares de cada zona.
Todas las fichas se remiten al plano “O-5.ORDENACIÓN PORMENORIZADA. Calificación y
usos del sector”.

Ordenanzas particulares:
Ordenanzas particulares RUA:
PLAN DE REFORMA INTERIOR
Condiciones de aprovechamiento y edificación.
1. Parcelación.
En general se considerará edificable todo aquel solar que cumpla las condiciones de superficie
mínima de parcela y longitud máxima de fachada establecidas en esta normativa para esta
zona de ordenanza.
Nivel RUA
Superficie mínima de parcela
350 m²
Longitud mínima de fachada
Diámetro mínimo inscribible en parcela
10 m.
14 m.
Los límites medianeros deberán formar un ángulo con las alineaciones oficiales superior a 60º.
Cualquier solar que no cumpla estas condiciones, pero sin posibilidades de ampliación a causa
de la consolidación existente, podrá ser edificado con las condiciones impuestas por el
Ayuntamiento en base a las consideraciones de sus técnicos municipales, para cada uno de los
casos.
Toda solicitud de parcelación, reparcelación, obra de nueva planta o ampliación que suponga la
existencia posterior de una parcela que no cumpla las condiciones citadas en este artículo será
denegada.
La ocupación máxima permitida de la superficie de parcela para la edificación será del 30% de
la superficie de la parcela.
2. Alineaciones.
Las alineaciones a que deberá sujetarse el vallado de parcela son las determinadas
gráficamente en el plano número 04 Ordenación Pormenorizada Líneas y rasantes contenido
en el PRI. La parcela se deberá vallar por la alineación oficial, según las determinaciones
contenidas en el punto 4 de este artículo.
Las edificaciones se separarán al menos las siguientes distancias, según el nivel aplicable:
Nivel RUA
De las alineaciones oficiales 3 m.
De los límites con otras parcelas 2 m.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
3. Edificabilidad, volumen, altura.
La edificabilidad y el volumen máximos vendrán dados por la aplicación de los siguientes
coeficientes a la superficie de las parcelas :
Nivel RUA
Coeficiente de edificabilidad 0’30 m²c/m²s
Coeficiente volumétrico 1’25 m³/m²s
El número máximo de plantas es de dos (II), planta baja y piso, con una altura máxima de
cornisa de 7 metros. Por encima de esta altura de cornisa se permitirá la construcción de áticos
o buhardillas, que contabilizará edificabilidad y volumen, con una superficie máxima construida
del 15% sobre el total construido en las otras dos plantas. En todo caso, no se sobrepasará la
altura máxima de tres metros desde la altura de cornisa de la segunda planta.
Para la medición de la altura se considerará como punto medio aquel que resulte del segmento
de alineación oficial dado por la proyección ortogonal de los puntos más extremos de la
edificación sobre ella. Y sobre este punto se seguirá el mismo procedimiento señalado en el
punto 3 del artículo 113 del PGOU de Godella, correspondiente a la Ordenanza I. Cuando los
desniveles del terreno sean tales que a una profundidad de 20 metros se dé una diferencia de
una planta – por arriba o por abajo -, se considerará a partir de este punto la rasante natural del
terreno para la medición de la altura.
En lo referente a la altura libre de los pisos, se establece un mínimo de 2’50 metros para
cualquiera de las plantas.
En el caso de cubiertas inclinadas, éstas no podrán sobrepasar una inclinación máxima del
30%.
Se permitirá la construcción de sótanos y semisótanos que consumirán volumen en toda la
altura que sobresalga de la rasante. Cuando un semisótano sobresalga de la rasante 0’80
metros o más, hasta la cara inferior del forjado de la planta baja, contabilizará como superficie
construida a los efectos previstos en este capítulo.
El número máximo de viviendas por parcela deberá ser el establecido en el plano número O-12
Ordenación Pormenorizada Viviendas por parcela contenido en el PRI.
4. Espacios libres privados.
Dentro de estas zonas, la superficie de terreno no afectada por la edificación constituye el
espacio libre ligado a las viviendas, en cuyo interior no se permite ningún tipo de edificación,
sólo la construcción de pequeños elementos auxiliares que no produzcan volumen y la
plantación de especies vegetales que deben conformar los jardines. También se permitirá en
estos espacios la construcción de piscinas que no consuman volumen.
Cuando esta superficie, o parte de ella, dé a la alineación oficial, podrá vallarse coincidiendo
exactamente por ella. Este vallado deberá reunir las siguientes condiciones:
- Ser un vallado opaco hasta una altura máxima de 1 metro.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
- Hecho con material diáfano hasta una altura máxima de 2’50 metros.
- Se recomienda de una manera especial la utilización de especies vegetales para
cubrir las vallas.
- No se permite la utilización de tipos ni materiales que puedan resultar peligrosos
para las personas o animales.
Las vallas de los límites medianeros de las parcelas con otros espacios libres de otras parcelas
deberán reunir estas mismas características señaladas.
5. Condiciones estéticas.
1. Las nuevas edificaciones se expresarán en el lenguaje arquitectónico de su tiempo y
con un claro respeto hacia el entorno y su impacto en la escena urbana.
2. Los edificios se realizarán según las determinaciones del proyecto, redactado por
técnico competente al cual se haya dado licencia. Cualquier alteración de las condiciones
de todo tipo de éste deberá necesariamente gozar de la autorización municipal
correspondiente. En todo caso, los acabados exteriores se realizarán con materiales
propios de fachada, y se establece como mínimo que los paramentos queden enlucidos y
pintados o se les dé tratamiento equivalente, como también los huecos, que deberán
llevar los cerramientos previstos que aíslen el interior del exterior como es preciso. NO se
permitirá en ningún caso las edificaciones inacabadas exteriormente.
3. Las medianeras vistas se tratarán como fachadas, y se entiende que esto supone
como mínimo el enlucido y posterior pintado con colores no discordantes con el área.
Todas las medianeras existentes en la actualidad que no cumplan esta condición deberán
hacer las obras necesarias para cumplirla durante el primer año desde la aprobación
definitiva de este Plan. Para la autorización de cualquier otra obra en un edificio afectado
por este punto, será necesario incluir el tratamiento de medianeras, necesarias para
cumplir las citadas condiciones, y así lo deberá pedir el Ayuntamiento al peticionario de la
licencia cuando éste no lo previese.
4. El régimen de las actuaciones posibles y no permitidas en las edificaciones y parcelas
en situación de “no compatible plenamente con las ordenanzas actuales. Por ejemplo las
que no respeten las distancias a lindes pero ya estén patrimonializadas o las que superen
los m2t constridos de los asignados seguirán las directrices marcadas por el Artículo 30
de la LUV.
“1. Cuando la edificación consolidada sea superior al aprovechamiento objetivo previsto
por el plan, el exceso que, por ser transitoriamente compatible con sus previsiones,
pueda mantenerse hasta su reedificación no se computará como aprovechamiento
adjudicado a su titular al determinar las cesiones o costes de urbanización que le
correspondan a éste, ni se tendrá en cuenta al calcular los estándares dotacionales
exigibles o la edificabilidad consumida respecto a la total asignada a la zona o sector en
que esté situada.
2. En estas edificaciones se admitirán obras de reforma y mejora y cambios objetivos
de actividad siempre que éstas no acentúen la inadecuación al planeamiento vigente, no
supongan la completa reconstrucción de elementos disconformes con él, ni incrementen
el valor de la edificación a los efectos indemnizatorios.”
En concreto, esta norma afectaría a la parcela Pr31a y Pr32 por exceso de
aprovechamiento y a la Pr01 y Pr32 por no cumplir las alineaciones marcadas.

NOTA:
PLAN DE REFORMA INTERIOR
Los significados de los conceptos utilizados en las presentes ordenanzas vienen determinados
por el vigente PGOU de Godella, así mismo las determinaciones que no estén adecuadamente
especificadas en estas ordenanzas se remitirá a lo establecido en el vigente PGOU de Godella.
JUSTIFICACIÓN:
Se refiere a un tipo de parcela en la que como norma general tiene como edificación la vivienda
aislada.
Modificación de los usos permitidos/permisibles/no permitidos de acuerdo a los
establecido en el PGOU.
USOS:
*Uso global: Uso permitido: Uso permisible:-- Uso prohibido:

PLAN DE REFORMA INTERIOR
Ordenanzas particulares RUAD:
Condiciones de aprovechamiento y edificación.
1. Parcelación.
En general se considerará edificable todo aquel solar que cumpla las condiciones de superficie
mínima de parcela y longitud máxima de fachada establecidas en esta normativa para esta
zona de ordenanza.
Nivel RUAD
Superficie mínima de parcela
350 m²
Longitud mínima de fachada
Diámetro mínimo inscribible en parcela
Los límites medianeros deberán formar un ángulo con las alineaciones oficiales superior a 60º.
Cualquier solar que no cumpla estas condiciones, pero sin posibilidades de ampliación a causa
de la consolidación existente, podrá ser edificado con las condiciones impuestas por el
Ayuntamiento en base a las consideraciones de sus técnicos municipales, para cada uno de los
casos.
Toda solicitud de parcelación, reparcelación, obra de nueva planta o ampliación que suponga la
existencia posterior de una parcela que no cumpla las condiciones citadas en este artículo será
denegada.
La ocupación máxima permitida de la superficie de parcela para la edificación será del 30% de
la superficie de la parcela.
2. Alineaciones.
Las alineaciones a que deberá sujetarse el vallado de parcela son las determinadas
gráficamente en el plano número 04 Ordenación Pormenorizada Líneas y rasantes contenido
en el PRI. La parcela se deberá vallar por la alineación oficial, según las determinaciones
contenidas en el punto 4 de este artículo.
6 m.
9 m.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
3. Edificabilidad, volumen, altura.
La edificabilidad y el volumen máximos vendrán dados por la aplicación de los siguientes
coeficientes a la superficie de las parcelas :
Nivel RUAD
Coeficiente de edificabilidad 0’30 m²c/m²s
Coeficiente volumétrico 1’25 m³/m²s
El número máximo de plantas es de dos (II), planta baja y piso, con una altura máxima de
cornisa de 7 metros. Por encima de esta altura de cornisa se permitirá la construcción de áticos
o buhardillas, que contabilizará edificabilidad y volumen, con una superficie máxima construida
del 15% sobre el total construido en las otras dos plantas. En todo caso, no se sobrepasará la
altura máxima de tres metros desde la altura de cornisa de la segunda planta.
Para la medición de la altura se considerará como punto medio aquel que resulte del segmento
de alineación oficial recayente al vial de servicio de la calle Ermita Nova, dado por la
proyección ortogonal de los puntos más extremos de la edificación sobre ella. Y sobre este
punto se seguirá el mismo procedimiento señalado en el punto 3 del artículo 113 del PGOU de
Godella, correspondiente a la Ordenanza I. Cuando los desniveles del terreno sean tales que a
una profundidad de 20 metros se dé una diferencia de una planta – por arriba o por abajo -, se
considerará a partir de este punto la rasante natural del terreno para la medición de la altura.
En lo referente a la altura libre de los pisos, se establece un mínimo de 2’50 metros para
cualquiera de las plantas.
En el caso de cubiertas inclinadas, éstas no podrán sobrepasar una inclinación máxima del
30%.
Se permitirá la construcción de sótanos y semisótanos que consumirán volumen en toda la
altura que sobresalga de la rasante. Cuando un semisótano sobresalga de la rasante 0’80
metros o más, hasta la cara inferior del forjado de la planta baja, contabilizará como superficie
construida a los efectos previstos en este capítulo.
El número máximo de viviendas por parcela deberá ser el establecido en el plano número O-12
Ordenación Pormenorizada Viviendas por parcela contenido en el PRI
4. Espacios libres privados.
Dentro de estas zonas, la superficie de terreno no afectada por la edificación constituye el
espacio libre ligado a las viviendas, en cuyo interior no se permite ningún tipo de edificación,
sólo la construcción de pequeños elementos auxiliares que no produzcan volumen y la
plantación de especies vegetales que deben conformar los jardines. También se permitirá en
estos espacios la construcción de piscinas que no consuman volumen.
Cuando esta superficie, o parte de ella, dé a la alineación oficial, podrá vallarse coincidiendo
exactamente por ella. Este vallado deberá reunir las siguientes condiciones:
- Ser un vallado opaco hasta una altura máxima de 1 metro.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
- Hecho con material diáfano hasta una altura máxima de 2’50 metros.
- Se recomienda de una manera especial la utilización de especies vegetales para
cubrir las vallas.
- No se permite la utilización de tipos ni materiales que puedan resultar peligrosos
para las personas o animales.
Las vallas de los límites medianeros de las parcelas con otros espacios libres de otras parcelas
deberán reunir estas mismas características señaladas.
5. Condiciones estéticas.
1. Las nuevas edificaciones se expresarán en el lenguaje arquitectónico de su tiempo y
con un claro respeto hacia el entorno y su impacto en la escena urbana.
2. Los edificios se realizarán según las determinaciones del proyecto, redactado por
técnico competente al cual se haya dado licencia. Cualquier alteración de las condiciones
de todo tipo de éste deberá necesariamente gozar de la autorización municipal
correspondiente. En todo caso, los acabados exteriores se realizarán con materiales
propios de fachada, y se establece como mínimo que los paramentos queden enlucidos y
pintados o se les dé tratamiento equivalente, como también los huecos, que deberán
llevar los cerramientos previstos que aíslen el interior del exterior como es preciso. NO se
permitirá en ningún caso las edificaciones inacabadas exteriormente.
3. Las medianeras vistas se tratarán como fachadas, y se entiende que esto supone
como mínimo el enlucido y posterior pintado con colores no discordantes con el área.
Todas las medianeras existentes en la actualidad que no cumplan esta condición deberán
hacer las obras necesarias para cumplirla durante el primer año desde la aprobación
definitiva de este Plan. Para la autorización de cualquier otra obra en un edificio afectado
por este punto, será necesario incluir el tratamiento de medianeras, necesarias para
cumplir las citadas condiciones, y así lo deberá pedir el Ayuntamiento al peticionario de la
licencia cuando éste no lo previese.
4. El régimen de las actuaciones posibles y no permitidas en las edificaciones y parcelas
en situación de “no compatible plenamente con las ordenanzas actuales. Por ejemplo las
que no respeten las distancias a lindes pero ya estén patrimonializadas o las que superen
los m2t constridos de los asignados seguirán las directrices marcadas por el Artículo 30
de la LUV.
“1. Cuando la edificación consolidada sea superior al aprovechamiento objetivo previsto
por el plan, el exceso que, por ser transitoriamente compatible con sus previsiones,
pueda mantenerse hasta su reedificación no se computará como aprovechamiento
adjudicado a su titular al determinar las cesiones o costes de urbanización que le
correspondan a éste, ni se tendrá en cuenta al calcular los estándares dotacionales
exigibles o la edificabilidad consumida respecto a la total asignada a la zona o sector en
que esté situada.
2. En estas edificaciones se admitirán obras de reforma y mejora y cambios objetivos
de actividad siempre que éstas no acentúen la inadecuación al planeamiento vigente, no
supongan la completa reconstrucción de elementos disconformes con él, ni incrementen
el valor de la edificación a los efectos indemnizatorios.”
En concreto, esta norma afectaría a la parcela Pr11 por exceso de aprovechamiento.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
NOTA:
Los significados de los conceptos utilizados en las presentes ordenanzas vienen determinados
por el vigente PGOU de Godella, así mismo las determinaciones que no estén adecuadamente
especificadas en estas ordenanzas se remitirá a lo establecido en el vigente PGOU de Godella.
JUSTIFICACIÓN:
Se refiere a las parcelas situadas en la manzana sur recayentes en su fachada principal a la
calle Ermita Nova. Dichas parcelas tienen consolidada su edificación e incluso alguna el
aprovechamiento tipo.
Se reduce la superficie de parcela mínima y las alineaciones oficiales y con otras parcelas,
para que sea posible crear viviendas adosadas como están actualmente y para que no tengan
en su mayoría un exceso de edificación.
Modificación de los usos permitidos/permisibles/no permitidos de acuerdo a los
establecido en el PGOU, adscribiéndole los mismos usos que la zona de ordenanza más
aproximada (Ciudad Jardín Adosada).
USOS:
*Uso global: Uso permitido: Uso permisible:-- Uso prohibido:

PLAN DE REFORMA INTERIOR
Ordenanzas particulares RPP:
Condiciones de aprovechamiento y edificación.
1. Parcelación.
La definida en los planos como parcela PR25, sin posibilidad de parcelación de la misma.
La ocupación máxima permitida de la superficie de parcela para la edificación será la siguiente,
según los niveles de aplicación:
RPP: 50% de la superficie de la parcela
2. Alineaciones.
Las alineaciones a que deberá sujetarse el vallado de parcela son las determinadas
gráficamente en el plano número 04 Ordenación Pormenorizada Líneas y rasantes contenido
en el PRI. La parcela se deberá vallar por la alineación oficial, según las determinaciones
contenidas en el punto 4 de este artículo.
Las edificaciones se separarán al menos las siguientes distancias:
Nivel RPP
De las alineaciones oficiales 5 m.
De los límites con otras parcelas 4 m.
3. Edificabilidad, volumen, altura.
La edificabilidad y el volumen máximos vendrán dados por la aplicación de los siguientes
coeficientes a la superficie de las parcelas :
Nivel RPP
Coeficiente de edificabilidad 1,50 m²c/m²s
Coeficiente volumétrico 4,50 m³/m²s
El número máximo de plantas es de cuatro (IV), planta baja y tres plantas, con una altura
máxima de cornisa de 13 metros. Por encima de la altura de cornisa no se autorizará ningún
tipo de ático ni buhardilla; sólo se podrá permitir la construcción de la cubierta, que se
desarrollará desde la fachada en un único plano continuo hasta la cumbrera, con una
inclinación máxima del 30%, respecto de la horizontal y con una cota máxima de caballete,
desde la altura de la cornisa, de 3’50 metros, así como chimeneas de ventilación y humos, caja

PLAN DE REFORMA INTERIOR
de escalera, antenas colectivas de T.V. y F.M., placas solares y pararrayos, todos ellos
retirados al menos 3 metros de la línea de fachada.
Se permitirá la construcción de sótanos y semisótanos que consumirán volumen en toda la altura
que sobresalgan del plano de rasante de la parcela. Cuando un semisótano sobresalga de la cota
de rasante oficial 0’80 metros o más, medidos hasta la cara inferior del forjado de la planta baja,
contabilizará como superficie construida a los efectos previstos en este capítulo.
El número máximo de viviendas por parcela deberá ser el establecido en el plano número O-12
Ordenación Pormenorizada Viviendas por parcela contenido en el PRI
4. Espacios libres privados.
Dentro de estas zonas, la superficie de terreno no afectada por la edificación constituye el
espacio libre ligado a las viviendas, en cuyo interior no se permite ningún tipo de edificación,
sólo la construcción de pequeños elementos auxiliares que no produzcan volumen y la
plantación de especies vegetales que deben conformar los jardines. También se permitirá en
estos espacios la construcción de piscinas , cuyo vaso no sobrepasará la rasante definitiva del
terreno en más de 0’20 metros, y distarán como mínimo dos metros de cualquiera de los lindes
de parcela.
Cuando esta superficie, o parte de ella, dé a la alineación oficial, podrá vallarse coincidiendo
exactamente por ella. Este vallado deberá reunir las siguientes condiciones:
- Ser un vallado opaco hasta una altura máxima de 1 metro, a medirse desde la
rasante de la acera. En cualquier caso el vallado deberá escalonarse en longitudes
máximas de 20 metros cuya altura se medirá en la punto medio del tramo.
- Hecho con material diáfano hasta una altura máxima de 2’50 metros, a medirse
desde la rasante de la acera.
- Se recomienda de una manera especial la utilización de especies vegetales para
cubrir las vallas.
- No se permite la utilización de tipos ni materiales que puedan resultar peligrosos
para las personas o animales.
Las vallas de los límites medianeros de las parcelas con otros espacios libres de otras parcelas
deberán reunir estas mismas características señaladas, midiendo a los efectos de alturas
desde la rasante natural del terreno.
Los rellenos en los espacios libres de parcela se verán limitados a 0’50 metros por encima de
la rasante natural del terreno en el linde de la parcela, pudiendo crecer hacia el interior,
siempre por debajo de una pendiente ascendente del 30% desde esta cota, hasta el retranqueo
mínimo obligatorio que esté establecido para las edificaciones, donde no se establece más
limitación que la altura máxima de las edificaciones. Todo relleno que sobrepase 0’50 metros
sobre el plano de rasante de la parcela, consumirá volumen.

USOS:
PLAN DE REFORMA INTERIOR
5. Condiciones estéticas.
1. Las nuevas edificaciones se expresarán en el lenguaje arquitectónico de su tiempo y
con un claro respeto hacia el entorno y su impacto en la escena urbana.
2. Los edificios se realizarán según las determinaciones del proyecto, redactado por
técnico competente al cual se haya dado licencia. Cualquier alteración de las condiciones
de todo tipo de éste deberá necesariamente gozar de la autorización municipal
correspondiente. En todo caso, los acabados exteriores se realizarán con materiales
propios de fachada, y se establece como mínimo que los paramentos queden enlucidos y
pintados o se les dé tratamiento equivalente, como también los huecos, que deberán
llevar los cerramientos previstos que aíslen el interior del exterior como es preciso. NO se
permitirá en ningún caso las edificaciones inacabadas exteriormente.
3. Las medianeras vistas se tratarán como fachadas, y se entiende que esto supone
como mínimo el enlucido y posterior pintado con colores no discordantes con el área.
Todas las medianeras existentes en la actualidad que no cumplan esta condición deberán
hacer las obras necesarias para cumplirla durante el primer año desde la aprobación
definitiva de este Plan. Para la autorización de cualquier otra obra en un edificio afectado
por este punto, será necesario incluir el tratamiento de medianeras, necesarias para
cumplir las citadas condiciones, y así lo deberá pedir el Ayuntamiento al peticionario de la
licencia cuando éste no lo previese.
Se adjuntan en una tabla en la página siguiente.
NOTA:
Los significados de los conceptos utilizados en las presentes ordenanzas vienen determinados
por el vigente PGOU de Godella, así mismo las determinaciones que no estén adecuadamente
especificadas en estas ordenanzas se remitirá a lo establecido en el vigente PGOU de Godella
La explotación de la parcela se podrá hacer únicamente para Viviendas Plurifamiliares de
Protección Pública de Promoción Privada.
JUSTIFICACIÓN:
Esta ordenanza se hace expresa y únicamente para la parcela Pr25, situada al noroeste de la
calle Ermita Nova dentro de la actuación. La parcela tiene unas dimensiones definidas
(1.901,91 m2) y resulta indivisible.
Es una parcela a cuyo propietario se le ha expropiado parte de la misma para de éste modo no
perder sus derechos de techo y para no indemnizarle sino que la actuación resulte beneficiosa
para todos los vecinos, se le aumenta el aprovechamiento tipo y el número de plantas para
facilitar la explotación de la misma mediante Viviendas de Protección Pública de Promoción
Privada.
Se elige ésta parcela por cuestiones morfológicas y por la situación de la misma ya que al no
lindar con ninguna de las parcelas con viviendas unifamiliares, será menos agresivo el
tratamiento en altura que se le dará a las edificaciones futuras ubicadas en la misma.
Se pretende hacer 25 o más Viviendas de Protección Pública de Promoción Privada.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
Modificación de los usos permitidos/permisibles/no permitidos de acuerdo a los
establecido en el PGOU, adscribiéndole los mismos usos que la zona de ordenanza más
aproximada (edificación abierta sector 31 y 32)
USOS:
Nivel RPP
Vivienda unifamiliar aislada
Vivienda unifamiliar pareada
Vivienda unifamiliar agrupada
Vivienda plurifamiliar
Residencia colectiva y hostelería
Escolar ---
Deportivo-cultural ---
Esparcimiento ---
Servicio público ---
Recreativo y espectáculos
Comercial básico ---
Comercial secundario ---
Oficinas 4
Aparcamiento 6
Almacén
Taller
Industrial
Obrador y artesanía ---
*Uso global: Uso permitido: Uso permisible:-- Uso prohibido:

PLAN DE REFORMA INTERIOR
Ordenanzas particulares DR:
Condiciones de aprovechamiento y edificación.
Delimitación
Corresponde a la parcela SPr-DR determinada gráficamente en el plano número O-8 Red
Primaria y secundaria Zonas verdes y Dotacionales contenido en el PRI
Condiciones de aprovechamiento y edificación
1. Parcelación
Esta parcela se considera indivisible y única, por lo que se prohíbe cualquier segregación de
ella.
2. Alineaciones
Las alineaciones a que deberán sujetarse los cerramientos de parcela son las determinadas
gráficamente en el plano número 04 Ordenación Pormenorizada Líneas y rasantes contenido en
el PRI.
Se permitirá, cuando así sea conveniente para el mejor funcionamiento de la actividad, llevar la
edificación sobre parte de la alineación oficial, tratándose el resto como cerramiento de parcela,
según las determinaciones contenidas en el punto 4 del artículo 117 del PGOU.
Las edificaciones se separarán al menos 4 metros de los lindes con otras parcelas.
3. Volumen y altura
El volumen máximo edificable lo da el coeficiente volumétrico de 3’00 m³/m²s. La edificabilidad
máxima es de 1.5 m²t/m²s.
El número máximo de plantas es de cuatro (IV), planta baja y tres plantas, con una altura máxima
de cornisa de 13 metros.
Por encima de la última planta y hasta un máximo de 3 metros por encima de esta altura se
permitirá la construcción de cajas de escalera, cuartos de instalaciones y estancias, que
contabilizarán edificabilidad y volumen, con una superficie máxima construida del 50% sobre el
total de la superficie de cubierta de la última planta, y con un retranqueo obligatorio de al menos
tres metros desde la línea de cerramiento de la edificación, con la única excepción de los
casetones de escalera.
Se permitirá la construcción de sótanos y semisótanos que consumirán volumen en toda la altura
que sobresalgan del plano de rasante de la parcela. Cuando un semisótano sobresalga de la cota
de rasante oficial 0’80 metros o más, medidos hasta la cara inferior del forjado de la planta baja,
contabilizará como superficie construida a los efectos previstos en el PGOU.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
4. Espacios libres privados
Dentro de estas zonas, la superficie de terreno no afectada por la edificación constituye el
espacio libre ligado a la actividad, en cuyo interior no se permite ningún tipo de edificación, sólo
la construcción de pequeños elementos auxiliares que no produzcan volumen y la plantación
de especies vegetales que deben conformar los jardines. También se permitirá en estos
espacios la construcción de piscinas, cuyo vaso no sobrepasará la rasante definitiva del terreno
en más de 0’20 metros, y distarán como mínimo dos metros de cualquiera de los lindes de
parcela.
Cuando esta superficie o parte de ella dé a la alineación oficial, podrá vallarse coincidiendo
exactamente por ella. Este vallado debe reunir las siguientes condiciones:
- Ser un vallado opaco hasta una altura máxima de un metro, a medirse desde la
rasante de la acera.
- Podrá alcanzar, con material diáfano, hasta una altura máxima de 2’50 metros, a
medirse desde la rasante de la acera.
- Se recomienda de una manera especial la utilización de especies vegetales para
cubrir las vallas
- No se permite la utilización de tipos ni materiales que puedan resultar peligrosos
para las personas o animales.
Las vallas de los límites medianeros de las parcelas con otros espacios libres de otras parcelas
deberán reunir estas mismas características señaladas, midiendo a los efectos de alturas desde
la rasante natural del terreno.
Los rellenos en los espacios libres de parcela se verán limitados a 0’50 metros por encima de
la rasante natural del terreno en el linde de la parcela, pudiendo crecer hacia el interior,
siempre por debajo de una pendiente ascendente del 30% desde esta cota, hasta el retranqueo
mínimo obligatorio que esté establecido para las edificaciones, donde no se establece más
limitación que la altura máxima de las edificaciones. Todo relleno que sobrepase 0’50 metros
sobre el plano de rasante de la parcela consumirá volumen.
5. Condiciones estéticas
1. Las nuevas edificaciones se expresarán en el lenguaje arquitectónico de su tiempo y
con un claro respeto hacia el entorno y su impacto en la escena urbana.
2. Los edificios se realizarán según las determinaciones del proyecto redactado por
técnico competente, al cual se haya dado licencia. Cualquier alteración de las condiciones
de todo tipo de éste deberá necesariamente gozar de la autorización municipal
correspondiente. En todo caso, los acabados exteriores se realizarán con materiales
propios de fachada, y se establece como mínimo que los paramentos queden lucidos y
pintados o se les dé tratamiento equivalente, como también los huecos, que deberán
llevar los cerramientos previstos que aíslen el interior del exterior como corresponde. No
se permitirán en ningún caso las edificaciones inacabadas exteriormente.
3. Las medianeras vistas se tratarán como fachadas, y se entiende que esto supone
como mínimo el lucido y posterior pintado con colores no discordantes con el área. Para
la autorización de cualquier obra en un edificio afectado por este punto, será necesario
incluir las de tratamiento de medianeras, necesarias para cumplir las citadas condiciones,
y así lo deberá pedir el Ayuntamiento al peticionario de la licencia cuando éste no lo
prevea.

USOS:
PLAN DE REFORMA INTERIOR
El uso de esta zona es Dotacional Residencial (DR).
Tal y como marca el artículo 132 del ROGTU, los equipamientos destinados a Dotacional
Residencial (DR), son viviendas sujetas a algún régimen de protección pública y dedicadas a
residencia habitual y permanente en régimen de alquiler para personas mayores, discapacitadas
o menores de 35 años.
NOTA:
Los significados de los conceptos utilizados en las presentes ordenanzas vienen determinados
por el vigente PGOU de Godella, así mismo las determinaciones que no estén adecuadamente
especificadas en estas ordenanzas se remitirá a lo establecido en el vigente PGOU de Godella,
Ordenanza VI, Áreas de Servicios Públicos.
JUSTIFICACIÓN:
Esta ordenanza se hace expresa y únicamente para la parcela SPr-DR, situada al oeste de la
calle Ermita Nova dentro de la actuación. La parcela tiene unas dimensiones definidas
(1.944,12 m2) y resulta indivisible.
Se limita el máximo aprovechamiento de la parcela con metros cuadrados de techo para que
en un futuro no se haga una dotación excesivamente grande en una zona residencial con gran
número de viviendas unifamiliares. Es por ello que se le ha otorgado una gran parcela y pocas
restricciones de modo que se pueda hacer un edificio público de poca densidad con respecto a
la parcela que ocupa.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
3.2. Documentación gráfica refundida de la ordenación
Se adjunta este punto en respuesta al Artículo 71 de la LUV y el 167 del ROGTU.
Esta misma se compone de la documentación gráfica refundida que refleje el resultado del plan
dentro de la ordenación de su entorno, de acuerdo con lo exigido en el ROGTU.
Toda la información referente al mismo se encuentra en el Apartado de Documentación
Gráfica, concretamente dentro de Planos de Ordenación de éste PRI.
3.3. Catálogo de bienes y espacios protegidos
El ámbito del presente documento de ordenación espacial no incluye dentro de su perímetro
ningún elemento que deba ser digno de protección.
De este modo, y según marca el artículo 68 de la Ley Urbanística Valenciana, será innecesaria
la elaboración del Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos.
Alcoy, Septiembre de 2012
EL ARQUITECTO
Santiago Pastor Vila, col. C.O.A.C.V. 7.843.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA

PLAN DE REFORMA INTERIOR
ANEXO 1
SÍNTESIS ESTADÍSTICA

PLAN DE REFORMA INTERIOR
SÍNTESIS ESTADÍSTICA
Se presenta esta Síntesis Estadística como respuesta al Artículo 159.7. del ROGTU y como
anexo a la Memoria Justificativa el Plan de Reforma Interior, tal y como indica el propio artículo
y la Memoria en su punto “Síntesis Estadística”.
CUADRO DE SUPERFICIES DE LA UNIDAD DE EJECCIÓN Y SECTOR:
DENSIDADES Y VIVIENDAS:
Densidad conjunto 30
Densidad en SU 30
Densidad en SUR 37,76
Viviendas máximas totales 111
Viviendas en SU 111
Viviendas en SUR 111
VPP 25 como mínimo
Porcentaje de VPP 25,70% m2t
CUADRO DE CARACTERÍSTICAS POR CONJUNTOS DE PARCELAS:

USOS:
PLAN DE REFORMA INTERIOR
Los usos vienen regulados en el P.G.O.U. tal y como se muestra a continuación
Cuadro anexo al Título IV : Compatibilidad de usos en suelo urbano
Casco
Antiguo
(Modif. nº 4 PGOU) y (Modif. nº 8 PGOU)
Ensanche
Ciudad jardín Ciudad jardín
adosada
en el casco
Subida a
la ermita
El Tercio
El
Pensamiento
P.P.
Covazma
Clot de
Barrabás
Viv. unif. aislada + + + + + + + + + +
Viv. unif. pareada + + + + + + + +
Viv. unif. agrupada + + + + +
Vivienda
plurifamiliar
P.P.
Barranquet
+ + +
Residencia colectiva -
Escolar - - - -
Deportivo-cultural - - - - -
Esparcimiento - - -
Servicio público
Recr. y espectáculos - - - - -
Comercial básico
Comercial
secundario
3 3 - 3 3 3
Oficinas 1 1 4 4 1 4 4 4 4 1
Aparcamiento 6 6 6 6 6 2 2 2 2 2
Almacén
Taller - - -
Industrial
Artesanía - - - - - - - - - -

Lloma del
Gualo
P.P.
Campolivar
PLAN DE REFORMA INTERIOR
Campolivar
Antiguo
Campolivar
Nuevo
Cruz de
Gracia
Barrio de
Conxeta
Santa
Bárbara
Deportivo
Viv. unif. aislada + + + + + + +
Viv. unif. pareada + + + + +
Viv. unif. agrupada + + + +
Vivienda
plurifamiliar
cultural
Servicio
público
Zona
Escolar
+
Residencia colectiva - - - -
Escolar - - - +
Deportivo-cultural - - +
Esparcimiento -
Servicio público +
Recr. y espectáculos - - - - - - -
Comercial básico
Comercial
secundario
-
Oficinas 4 4 4 4 4 4
Aparcamiento 6 2 2 2 2 2 2 6 2
Almacén
Taller
Industrial
Artesanía - - - - - - -
1. Sólo en planta baja, o 1ª planta en el caso de 3 alturas
2. Sólo en sótano o planta baja
3. Sólo en planta baja
4. Se permiten estudios profesionales o artísticos que se simultaneen con el uso de vivienda
5. Sólo el aparcamiento necesario para las actividades que se desarrollen. En ningún caso en más de una planta
6. Según lo regulado en el artículo 95
*Uso global: Uso permitido: Uso permisible:-- Uso prohibido:

OTROS DATOS:
PLAN DE REFORMA INTERIOR
Existen otros datos menos representativos que se encuentran determinados en las ordenanzas
particulares y la ficha de planeamiento y gestión. Estos documentos pertenecen a la memoria
de éste plan de Reforma Interior.
Alcoy, Septiembre de 2012
EL ARQUITECTO
Santiago Pastor Vila, col. C.O.A.C.V. 7.843.

PLAN DE REFORMA INTERIOR
DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

PLANOS INFORMATIVOS
- I-1 Situación (1/5.000)
- I-2 Topográfico (1/5.000)
- I-3 Estado actual (1/1.500)
PLAN DE REFORMA INTERIOR
- I-4 Rasantes, Alineaciones, Cotas y Superficies (1/1.500)
- I-5 Usos del suelo y aprovechamientos edificatorios (1/1.500)
- I-6 Infraestructuras existentes (1/1.500)
- I-7 Afecciones (1/1.500)
ÍNDICE de PLANOS.
- I-8 Plan General: Sector, Área de Reparto y Unida de Ejecución (1/1.500)
- I-9 Plan General: Red Primaria, Saneamiento y Viario (1/1.500)
- I-10 Plan General: Red Primaria, Zonas Verdes, Encauzamiento y Abastecimiento (1/1.500)
- I-11 Plan General: Equipamientos (1/1.500)
- I-12 Plano Catastral (1/1.500)
- I-13 Plano de numeración parcelaria (1/1.500)
PLANOS DE ORDENACIÓN
- O-1 Ordenación - Situación (1/1.500; 1/15.000; 1/1.000.000)
- O-2 Ordenación sobre catastral (1/500)
- O-3 Ordenación sobre topográfico (1/500)
- O-4 Ordenación pormenorizada, líneas y rasantes (1/500)
- O-5 Ordenación pormenorizada, calificación y usos del suelo (1/500)
- O-6 Ordenación pormenorizada. Red viaria y aparcamientos (1/500)
- O-7 Red secundaria, saneamiento y viario (1/500)
- O-8 Red secundaria, zonas verdes y dotaciones (1/500)
- O-9 Ordenación pormenorizada. Áreas de reparto uniparcelarias (1/500)
- O-10 Ordenación pormenorizada. Análisis de las cesiones (1/500)
- O-11 Ordenación pormenorizada. Parcelas, manzanas y superficies (1/500)
- O-12 Ordenación pormenorizada. Viviendas por parcela (1/500)
- O-13 Ordenación pormenorizada. Ámbito de los estudios de detalle (1/500)

PLAN DE REFORMA INTERIOR
PLANOS INFORMATIVOS

PLAN DE REFORMA INTERIOR
PLANOS DE ORDENACIÓN