Las actuaciones de dotación y renovación en el suelo urbanizado ...

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Las actuaciones de dotación y renovación en el suelo urbanizado. La regeneración
de la ciudad
cial (27) , lo que comporta que el Plan deba proceder a reservar suelo para zonas
verdes y equipamientos públicos localizados en parcelas concretas en una superficie
de (100.000 x 35) 35.000 m²s.
Expuesto esto, el aprovechamiento subjetivo al que tendría derecho el propietario
se obtendría de la siguiente forma:
Mientras que el excedente de aprovechamiento del Ayuntamiento ascendería a:
7. 2 Segundo ejemplo: actuación de dotación por cambio de uso
Expuesto el primer ejemplo, se analiza ahora una finca existente en una zona de
ordenación urbanística destinada por el Plan a un uso residencial y dotado de una
edificabilidad de 1.500 m²t/m²s.
Consideramos que a través de una modificación puntual del Plan se propicia el
cambio, por ejemplo, de uso industrial hacia un uso terciario, manteniéndose la
edificabilidad total de 1.000 m²t/m²s.
Debemos imaginarnos que el cambio de uso no exige un incremento de las reservas
dotacionales de suelo.
En este tipo de actuaciones de dotación que no suponen ningún incremento de
edificabilidad resulta necesaria la elaboración de un Estudio de Mercado, en
nuestro caso ficticio, que determine que el valor en venta del uso industrial asciende,
por ejemplo, a 1.500 euros/m²s y el valor de repercusión del suelo determinado
por la metodología residual alcanza el 33 % del valor en venta mientras que para
el uso terciario, el valor en venta de la edificabilidad asciende a 2.500 euros/m²t
siendo el valor de repercusión del 40 % del valor en venta.
Expuesto esto, el incremento de aprovechamiento (es decir del valor) por el
cambio de uso ascendería a un valor unitario de:
Si consideramos que el porcentaje de participación de plusvalías que le corresponde
a la Administración se podría estimar en un 5% del incremento del aprovecha-
(27) Art. 67 Ley 16/2005 por el que se aprueba la Ley Urbanística Valenciana.
19-3-2009 El Consultor de los Ayuntamientos