Experiencias en América Latina para captación de plusvalías ...

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PROGRAMA PARA AMÉRICA 

LATINA Y EL CARIBE 

Simposio técnicas y modelos sobre 

contribución de valorización 

Experiencia nacional e internacional 

Experiencias en América Latina para 

captación de plusvalías causadas por las 

obras públicas 

Martim O. Smolka 

Bogotá, 16-18, 2012

Presentación 

1. Contexto: las políticas urbanas en AL 

Infraestructura e servicios - critica 



2. Legitimidad de cargas al valor del suelo 

Antecedentes: éticos, teóricos, pragmáticos 

3. Experiencias internacionales de financiación, 

base suelo, de la infraestructura urbana; 

Múltiples y variadas pero no transferibilidad integral 

4. Contribución de Valorización en Colombia 

Una referencia en America Latina. 

Bogota Abril 2012 Martim O. Smolka www.lincolninst.edu 

2

Trazos 

característicos 

de la política 

urbana en la 

América 

Latina 



Bogota Abril 2012 Martim O. Smolka 


3

Bajo desempeno 

Altos precios por el suelo 

servido 

Magnitud y persistencia 

de la Informalidad 

Baja tributación 

inmobiliaria 

Localización de la 

vivienda social 

Segregación Residencial! 

Bogota Abril 2012 

Trazos comunes 





• Comparaciones Internationales 

• Tierra Formal vs. informal 

• 100 anos de Favelas en Rio (Zaluar) 

• Universalidad y tolerancia 

• Comparación internacional! 

• Mala ubicación 

• Resistencia a la inclusión residencial 

• Ciudades divididas? 

4



Rasgos comunes a los países de América Latina 

La recuperación de plusvalías generadas públicamente 

• Mas retorica que practica - ref. AL vs EUA 

• Pudor en el cobro vs. Compensaciones generosas al expropiar 

El enfrentamiento de la delincuencia urbanística 

• Tolerancia 

• “É ilegal e daí” - (ex- alcalde de Rio de Janeiro) 

La diseminación de infraestructura y servicios urbanos, 

• Reconocidamente sub-inversión y sesgada a las áreas nobles 

Altos costos de transacción 

• Permisos, etc. 

• 2 a 5 anos para aprobar un proyecto de litificación? 


5




Dificultad de generalizar. Distintos países - distintos matices 


Cuba 

El 

Salvador 

Mexico 

Panamá 

• Estatización de la 

Tierra 

• No existencia de 

Impuesto predial 

• Privatización de suelo 

ejidal 

• Liberalidad urbanística 

6




Dificultad de generalizar. Distintos países - distintos matices 

7 


Brasil 

Chile 

Colombia 

Perú 

Uruguay 

• Municipios unidades de la 

federación 

• Programa de subsidio a la 

vivienda; 

• Tradición con la contribución de 

Valorización 

• Ritos sumarios de titulación 

• Tradición cooperativa para el 

acceso a la viviendas

Análisis de SWOT o FADO 

Fortalezas Amenazas 

‘Tour de Force’! 

Debilidades Oportunidades 




8


Fortalezas 

Predominio de relaciones de mercado; 

• Mercantilizacion – todo a venta 

• Mercado informal de tierra vigoroso 

Vigor de los capitales de promoción; 

• Segmento de alto ingreso 

• Potencial segmento bajo ingreso - Alta Vista 

Tradición de planeación urbana en AL; 

• Trazados de la ciudad colonial ibero-americana 

• Intervenciones publicas 

Otros 

• Adaptabilidad a cambios 

• Creatividad innovaciones 




9

Sacralización de la propiedad privada; 


Debilidades 

• Baja incidencia fiscal sobre valores inmobiliarios; 

• Absolutización de los derechos (de propiedad) 

Sesgo esteticista en la Planeación urbana 

• Baja consideración a temas socio-económicos 

• Brasilia? 

Disfunciones del mercado del suelo 

• Competencia desleal entre operadores del mercado informal y formal 

• Alta ganancia en la urbanización pero bajo intereses de privados 

• Precios del suelo informales >formales! 

Falta de continuidad administrativo 





• Proyectos corto plazo – aborto de experiencias e.g. el Urbanizador Socia en Porto Alegre 

10

Oportunidades 



Valor de mercado de la iniciativa de regulación urbana; 

• Regulatoria –cambio de normativa 

Homeostasis? escasez vs costo de provisión 

• Costo de la inversion en infraestrutura (abajo de la valorizacion) 

Es legal - principio del enriquecimiento sin justa causa 

• Contribucion de Valorizacion en casi todas las constituciones 

Mark-up en mercado informal de suelo 

• Posibilidad de auto-financiación - la paradoja del no alcanza! 

• Capacidad de pago – pobres ya pagando! (la informalidad es cara) 


11

Amenazas 

Inmediatismo administrativo 



• Dividendos políticos de iniciativas => dificultades con proyectos 

que toman tiempo mas allá de una gestión – e.g.Usme? 

Fragmentación de la planeación urbana 

• Del plan al proyecto; (‘de lote en lote, se logra un… despelote’!) 

• Vulnerabilidad a interés particulares 

Resistencias a cambios: los 3 I’s 

• Interés, Ideología, Ignorancia! 

• Huelga de inversión – Chantaje; 


12



Idiosincrasia Latino-americana: 

Acceso a infraestructura 

Capacidad de pago: 

No que el pobre no puede pagar … en general ya esta 

pagando mas! 

Disposición de pago 

Soluciones informales/improvisadas por veces mas caras 

que las formales … privadas! E.g. Agua de pipa vs de red! 

Pago de la contribución de valorización 

‘Capturar’ la capacidad operativa de la administración 

publica – e.g. Ejemplo de Perú! 

Necesidad de revisitar 

Justificativas convencionales 


13




Bogota Abril 2012 14 

Martim O. Smolka



CV en la política urbana de Colombia 

Fortaleza 

Debilidad 

Amenaza 

Oportunidad 

• ‘Tributo bueno es tributo viejo’ (Osires) 

• CV (desde 1921!) ya parte de la cultura fiscal 

• Condiciones técnicas - valores arbitrarios! 

• Des-preparo y inapetencia de los agentes públicos 

• Perfeccionismo técnico 

• Oportunismo – abuso del instrumento 

• Costo de no tener el beneficio de la inversión 

publica es mas alto que la carga de la CV! 



15

Protesta de Bogotanos 

por la carencia de 

servicios. 




16

Legitimidad 

de las 

cargas al 

valor del 

suelo 





17

Ilustração e adaptação 

HEMETERIO RUFINO CARDOSO NETO 

Legitimidad de tributar el valor del suelo 



Antecedentes importantes al tema 

de justificar la financiación de la 

inversión publica con los aumentos 

del valor de los inmuebles 

beneficiados por la inversión misma 

De los clásicos Ricardo, Mill etc. a los Premiados por el Nobel 

Argumento de autoridad - Vickrey, Peñalosa (padre) 

Un ‘no brainer’ - ref. Shoup 


18



O sea, financiar la inversión en la 

infraestructura y servicios con las 

plusvalías es un juego de soma 

positiva! 

Gana el propietario que de otra forma 

no tendría la inversión 

Gana la sociedad por no tener 

impuesto adicional 


19

Experiencias 

internacionales de 

financiación, base suelo, 

de la infraestructura 

urbana 





20



Amplio menú de instrumentos y sus aplicaciones 



21



Contribución de valorización 

ni único ni necesariamente el mejor 

Principio – beneficiado de una inversión 

publica contribuir a su financiación 

Instrumentos alternativos 

Reajuste de suelo 

BIDs – (Distritos Especiales de Negocios) 

CEPACs 

TIFs – Financiación por incremento de impuesto 

Tasas de impacto 



22

CEPACS 

TIF 

BID 

RT (reajuste 

de tierras) 

CV 



Alternativas de financiación 

Situación 

Aplicable 

Nueva 

edificabilidad 

Área 

deteriorada 

Proteger AC 

existente 

Urbanizar área 

desocupada 

Con inversión 

publica 

Recuperación 

publica del 

beneficio 

Inconvenientes 

Subasta Expectativas 

Cambio en el 

Predial 

Oportunismo 

Chantaje fiscal 

Perdidas evitadas ‘Free riders’ 

Venta de parte de 

la área urbanizada 

Valorización del 

inmueble 

Especulación 

No venta 

Análisis de 

impacto 



23



Situaciones por instrumento 

Uso de suelo 

Infraestructura Existente Nuevo 

Existente 

Nuevo 

BID 

(preservar) 

CV 

(user charges) 

TIF 

RT 

CEPACS 



24



No hay un instrumento ideal 

Diferentes instrumentos para distintas situaciones; 

No ‘one size fits al’ – (tamaño único para todos); 

Todos tienen inconvenientes implicando imprecisiones en calculo y/o 

imputación de la carga; 

Problemas de ineficiencia, inequidad y de no sustentabilidad. 

Sin embargo alguien en ultimas debe de pagar por la inversión publica 


25



La Contribución de 

Valorización en 

Colombia 



26



Si Lo Es! 



27





Martim O. Smolka



Contribucion de Valorizacion- Bogotá 

Tradición: desde 1921 

Obras en el valor de US$1 Billón 

1.5 millones de inmuebles gravados 

Bajo rechazo (menor que por el Predial) 

Tolerancia a imprecisiones en las cargas 

Parte de la cultura fiscal - El seminario mismo! 

Aceptación empresarios – ref Sem Lonjas 2003. 

Fonte: Borrero Ochoa, Oscar Betterment Levy in Colombia: Relevance, Procedures, and 

Social Acceptability in LandLines April 2011 


29



Contribucion de Valorizacion- Bogotá 

Tradición: desde 1921 

Obras en el valor de US$1 Billón 

1.5 millones de inmuebles gravados 

Bajo rechazo (menor que por el Predial) 

Tolerancia a imprecisiones en las cargas 

Parte de la cultura fiscal - El seminario mismo! 

Aceptación empresarios – ref Sem Lonjas 2003. 

Fonte: Borrero Ochoa, Oscar Betterment Levy in Colombia: Relevance, Procedures, and 

Social Acceptability in LandLines April 2011 


30

Comentarios finales 



Financiar obras publicas con la valorización que genera 

es muy legitima! 

• Ética, teórica … practica 

CV – componente critico de la política urbana en AL 

• Relevancia de provisión infraestructura 

Experiencia Colombiana cuestiona la sabiduría 

convencional en AL 

• Rechazo, No se puede, No aporta $ que lo justifique 


31



América Latina les están mirando por la 

Contribución de Valorización! 

Here's looking 

at you, kid 

Rick: We'll always have Paris. We didn't have, we, we lost it until 

you came to Casablanca. We got it back last night. 

Ilsa: When I said I would never leave you. 

Rick: And you never will. But I've got a job to do, too. Where I'm 

going, you can't follow. What I've got to do, you can't be any part 

of. Ilsa, I'm no good at being noble, but it doesn't take much to see 

that the problems of three little people don't amount to a hill of 

beans in this crazy world. Someday you'll understand that. 

[Ilsa lowers her head and begins to cry] 

Rick: Now, now... 

[Rick gently places his hand under her chin and raises it so their eyes 

meet] 

Rick: Here's looking at you kid 


32



Louis, I think this 

is the beginning 

of a beautiful 

friendship… 


33





Martim O. Smolka

Martim Oscar Smolka 



Senior Fellow and Director of the 

Latin America and the Caribbean Program 

Lincoln Institute of Land Policy 

113 Brattle Street 

Cambridge, MA 02138, USA 

Tel: 1- (617) 503 2155 

Fax: 1- (617) 661-7235 

e-mail: msmolka@lincolninst.edu 

http:\\www.lincolninst.edu 


35





Martim O. Smolka

Valor de mercado del cambio 

de la normativa … regalos! 

Concepto 

Suelo rural 

a urbano 

Densificación/ 

Verticalización 

Zonificación 

R->C 

Precio S$/m 2 

Ex ante Ex post 



Terreno de 5000 m2 

∆P/P % 

‘Regalo’ 

en US$ 

2 10 400% 40.000 

100 180 80% 400.000 

200 400 100% 1,000,000 


37



Todo se 

mercantiliza 


38

Todo se mercantiliza! 

Una invasión de tierras; 

El derecho de ocupar suelo publico; 

La expectativa de regularización futura; 

La vulnerabilidad a una bala perdida! 



La rápida liquidación legal de una transacción; 

La impunidad por una densificación irregular; 

Una excepcionalidad en la normativa; 

...Ser vecino de ?? 


39



Incremento absoluto en el precio (US$/m²) de tierra 

según acceso a infraestructura y distancia al centro* 

vs. Costos de Urbanización (US$/m²) ** 

Acceso adicional a 

Servicio 

Distancia al centro Kms Costo de 

Inversión 

5-10 15-20 25-30 

+ Agua 11.1 5.1 3.2 1.02 

+ Pavimentación 9.1 4.8 3.4 2.58 

+Alcantarillado 8.5 1.8 0.3 3.03 

Fonte: 

* - M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do 

Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM 

** - Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) em Fev de 2001 - 1US$ = R$ 1.987 


40



Incremento del valor de la tierra depende 

de la relativa escasez de servicios 

V 

C 

V/C=1 

Conexión entre la cobertura espacial de ciertos tipos de 

infraestructura urbana y rentas o valor de la tierra 

0% % de la ciudad provisto del servicio 100% 

V = incremento en el valor de la tierra 

C = costo de la inversión 

Áreas debajo de la curva = 

Plusvalías a ser recuperadas 

Pavimentación 

Mientras más esencial el 

servicio, más externa la curva 

Energía eléctrica 

Agua 

Alcantarillad 

o 

Homeostasis 


41

P e sos 

$ 4 5 0 , 

$ 

0 

5 2 6 , 3$ 

6 11, 2 

$ 1. 8 6 4 , 8 

$ 1. 6 5 6 , 8 

$ 1. 4 7 9 , 3 

$ 2 . 4 8 8 , 9 

$ 2 . 2 8 0 , 9 

$ 2 . 0 7 2 , 8 

$ 2 . 6 9$ 6 2 , 9. 

6 9 6 , 9 

$ 3 . 2 13 , 7 

$ 3 . 4 5 1, 3 



Generación de incrementos de valor de suelo - 

Ciudadela Desepaz 

Comportamiento del precio por mt 2 entre 1990 y febrero de 1995 

$ 6.000,0 

$ 5.000,0 

$ 4.000,0 

$ 3.000,0 

$ 2.000,0 

$ 1.000,0 

$ 0,0 

1990 ene- 

93 

•US$0. 

80 

f eb- 

93 

abr - 

93 

j un- 

93 

$ 3 . 7 7 

$ 

3 

3 

, 4 

. 8 6 

$ 

3 

3 

, 9 

. 9 5 4 , 3 

$ 3 . 6 8 8 , 8 $ 3 . 6 8 3 , 0 

$ 2 . 3 0 3 , 2 •Cálculo de las incrementos 

ago- 

93 

•US$1 

0.65 

sep- 

93 


42 

nov- 

93 

ene- 

94 

mar - 

94 

may- 

94 

j ul - 

94 

sep- 

94 

$ 4 . 3 4 5 , 4 

de valor de suelo 

$ 4 . 7 3 6 , 4 

nov- 

94 

$ 6 . 0 0 1, 3 

•Area Neta Urbanizable mt2……...1.900.000 •Plusvalía por mt2 ........................... U$9.85 

$ 4 . 8 7 9 , 9 

ene- 

95 

$ 6 . 0 0 1, 3 

•Plusvalía total aproximada ..........U$18.721.436.30


43 




Distritos especiales de negocios 

Pago por mejorías en la infraestructura con las que se 

intenta mejorar el atractivo del área para los negocios. 

En Ontario, Canadá, la legislación permite a la 

municipalidades designar Areas de Mejoría para 

Negocios, BIA’s, dentro de las municipalidades. 

En los Estados Unidos, se ha reportado que más de 1000 

Distritos de mejorías de negocios están operando en todo 

el país (Altshuler y Gómez-Ibáñez, 1993). 

Martim O. Smolka


Reajuste de tierras 

44 




Esquema, en que una entidad (fideocomiso) publica o 

privada, adquiere derechos temporarios para los 

propósitos que considere necesarios—incluyendo la 

venta de parte de las mismas para recuperar el costo 

de la urbanización. 

En el proceso se reajusta los patrones de propiedad, 

redistribuyendo parte o toda la tierra a los 

propietarios de tierra originales y/o a nuevos 

propietarios (Doebele 1982). 

Diferente versiones implementadas en Japón, Finlandia, 

Alemana, Suecia, Francia, Espana etc... (ref Hong) 

Martim O. Smolka

Reajuste de Tierra 



Elaboración propia de María Cristina Rojas Eberhard, Colombia 2011 


45

Aims of LR in Selected European Countries 

(P=Primary, S=secondary, M=minor, N/C=not considered) 

Objective 

Finland 

Germany 



Sweden 

Facilitate urban development S S P P 

Influence land uses N/C M P P 

Allow landowners to share the wealth 

generated from urban development 

Capture land value increments to defy urban 

development costs 

France 

P M P P 

P P P P 

Speed up the development process S S P S 

Promote housing development P P P P 

Obtain land for infrastructure development N/C N/C P P 

Avoid gentrification M S P S 

Source: Vitanen, Kauko. 2002. The Finish Urban Land Readjustment Procedure in an International Context: What Can be Learned Commonly. Unpublished paper presented at the Land Readjustment 

workshop at the Lincoln Institute of Land Policy, March 21-22, 2002. - Yu-hung Hong presentation Session II: Concepts of Land Readjustment at the Professional Development Course: Value Capture as 

an Instrument of Urban Development in Latin America Lincoln Institute of Land Policy 2002 



46



Reajuste del suelo en Japón 

10,051 proyectos de 1954 a 2000 

Urbanización de 361,132 Has o 30% del área urbana 

Actualmente (Marzo 2000) – 2,027 proyectos en 

implementación 

Nagoya – ≈ 90% de la área construida urbanizada 

Calles y pavimentación, parques, drenaje, provisión de agua, 

electricidad etc... 

Típicamente, retención de 20 a 40% del área por la 

agencia, de los cuales 10 a 20% vendida para recuperar los 

costos de las inversiones. 

Fuente: Kiyotaka, Hayashi “Land Readjustment as a crucial Tool for Urban 

Development” Paper presented at the Land Readjustment Workshop – LILP 

Cambridge 21-22 Marzode 2002 


47



•LR Projects in Japan Initiated by different 

Entities 

•(Percentage of total land area: 1954-2000) 

Urban 

Development Corp. 

7.3% 

Naitional authority 

10.1% 

Regional 

Development Corp. 

0.5% 

Local government 

39.6% 

Other local public 

Corp. 

0.2% 

Individual 

6.5% 

Cooperative 

35.8% 

•Source: Hayashi, Kiaytaka. 2002. Land Readjustment as a Critical Too for Urban Development. Unpublished paper presented at the Land Readjustment 

workshop at the Lincoln Institute of Land Policy, March 21-22, 2002. Yu-hung Hong presentation Session II: Concepts of Land Readjustment at the 

Professional Development Course: Value Capture as an Instrument of Urban Development in Latin America Lincoln Institute of Land Policy 2002 



48


49 




Tax Increment Financing 

(El financiamiento con incremento de impuestos) 

Desde principios de los 1950s (Chapman 1998) en varias jurisdicciones 

en los Estados Unidos 

Incentivo fiscal, vía diferimiento de impuestos, para cubrir los costos 

de infraestructura, de o limpieza del medio ambiente, o para el 

desarrollo de propiedades en las áreas céntricas de las ciudades. 

La expectativa futura de una mejoría en el ingreso del impuesto a la 

propiedad sirve como garantía para estos créditos (incentivos 

financieros). 

Martim O. Smolka

Problemas con TIFs 

Interpretación de que sea ‘blight’; 



El presupuesto de que los incrementos futuros en el 

predial fueran causados por el proyecto con TIF; 

La capacidad del distrito de TIF de apropiar la base 

fiscal de otras jurisdicciones que se sobreponen; 

… 

Transparencia – contribuyentes no percatan 

Supervisión juridicial 

Youngman, J. “TIF at a Turning Point: Defining Debt Down State Tax Notes, 

May, 2, 2011 pp 321-329 


50

Que son los CEPACs? 




Certificados de Potencial Adicional de Construcción - Un titulo emitido por la 

Municipalidad – y que no implica en debito publico 

Válido para un área específica que se beneficia de una inversión pública; que se 

financia con los ingresos generados por la subasta de dichos certificados. 

Venta en subastas electrónicas y negociables en la Bolsa de Valores (Bovespa) 

Creado en 1995, para financiar la extensión y la restauración de la Avenida Faria 

Lima en la ciudad de São Paulo – Hoy aplicado a otras Operaciones urbanas 

Sancionado por el Estatuto de las Ciudades en 2001 

Fuente: Sandroni (2000 y 2009) 



51




Subastas de CEPACS - 2004/2010 

OU Faria Lima 

Subasta CEPACs Oferta 

# $ 

CEPACs Vendidas 

# $ 

Ingresos 

US$ millions 

Dec 2004 90,000 550 9,091 550 5,000 

Nov 2006 10,000 550 2,729 550 1,500 

2007 156,730 612 156,730 620 97,000 

2008 83,788 650 83,788 769 64,500 

2009 250,000 177,133 986 174,574 

2010 92,151 92.151 2,000 184,302 

TOTAL 682,669 429,563 1227 526,876 

Tasa de Conversion US$ 1.- = R$ 2.- 

Martim Bogota Abril O. Smolka 2012 

52




Ventajas de los CEPACs 

La subasta elimina el problema de calculo de la valorización 

del suelo; 

Anticipa fundos para la inversión publica 

Venta en ‘tranchas’ – permite el monitoreo y calibración 

final del mercado; 

‘Earmarked’ – trasmite confianza a los promotores 


53

- 




Operaciones Urbanas (OU) en São paulo 

- 



13 OUs en São Paulo 

o 4 de 1990 a 2002 

o 5 Corrientes (103 Km 2 ) 

o 8 propuestas en el Plan Director de 

2002 todavía por aprobar (200 Km 2 ) 

20% del área de la ciudad 

(300/1,500Km 2 ) o 

30% del área urbanizada 

CEPACs usada en 2 OUs 

Faria Lima US$800 millones 

Agua Espraiada US$600 millones 

Obs: Predial anual en SP = US$ 800.millones 

Fuente: "Land Readjustment and Joint Urban Operations", Montandon, 

Daniel T. and De Sousa, Felipe F. Romano Guerra Editora, São Paulo, 2007 

54



Tasas de impacto y cargos por desarrollo 

Pagos requeridos al desarrollador/constructor de las nuevas 

instalaciones de todo o parte de los costos de capital de la 

infraestructura que están asociados con la construcción que 

ellos efectúan. 

Tienden a ser aplicadas en áreas urbanas de alto crecimiento 

como en California, Florida y Georgia en los Estados Unidos, y 

de Ontario y British Columbia en Canadá - desde los años 1950 

(Altshuler y Gómez-Ibáñez, 1993; Amborski, 1988). 

Mas tasas de impacto 


55



Tasas de impacto de desarrollo 

Implementadas originalmente en los 1970s 

Tasas de Impacto = una carga que el promotor paga una sola ves al gobierno local 

como condición para obtener el permiso de construir; 

Los ingreso colectados son acumulados al tiempo y deben de ser usados para 

pagar pelas mejoras y expansión de la infraestructura 

Su popularidad esta aumentando en las ultimas décadas - con 

25% de los gobiernos locales usan tasas de impacto (Lawhon, 2003) 

Mas de 25% de los nuevos desarrollos deben de estar pagando – pues colectadas 

de comunidades de rápida expansión (Jeong, 2006) 

Otros nombres para tasas de impacto y tasas de desarrollo: tasas de capacidad, tasas de 

facilidades, tasa de recuperación de capital tasa de desarrollo de sistema, tasa de 

expansión de capital), tasa de expansión, tasa de mitigación de capital . 


56



El teste del “nexus racional” 

Criterio legal que las tasas de impacto deben cumplir 

1. El crecimiento de la comunidad debe estar creando 

claramente una necesidad por sistemas nuevo e/o de 

expansión, 

2. Existencia de alguno grado de proporcionalidad entre 

los costos de los proyectos financiados y el monto de 

la tasa de impacto y 

3. A conexión entre la nueva construcción y la ubicación 

de lo nuevos proyectos ser clara suficiente pra 

establecer que los beneficios sean percibidos por los 

que pagan las tasas 

From - Burge, Gregory S., and Keith R. Ihlanfeldt. 2006b. “Impact Fees and Single- 

Family Home Construction.” Journal of Urban Economics, 60: 284-306. 


57

Tasas de Impacto 



Pagos monetarios que se hace por una ves, de 

una ves Usado por casi 1000 gobiernos locales; 

Ingreso: US$ 2 Bi en Fla. en FY 2005-6; 

Condados de Broward y de Palm Beach desde 

1977 y 1979 respectivamente 

Tabla siguiente para condados con >250K Habs 

Source: Burge, Gregory “The Effects of Development Impact Fees on Local Fiscal Conditions” in 

Ingram G.K. and Yu-Hung,H in Proceeding of the 2009 Land Policy Conference, “Municipal 

Revenues and Land Policies.”Lincoln Institute of Land Policy 2010, pp182-217 


58

County 



Impact Fees in Florida 

IF Revenue 

2005-2006 

Fiscal Year ($) 

Population 

2006 

Impact Fee 

Revenue 

Per Capita 

IF % Total 

Own Source 

Revenue 

Brevard 59,707,911 531,959 $112.24 9.31% 

Collier 77,853,704 313,167 $248.60 13.43% 

Dade 241,831,850 2,376,343 $101.77 5.09% 

Lake 54,996,687 289,214 $190.16 15.49% 

Lee 180,316,684 570,089 $316.30 18.10% 

Orange 366,321,979 1,055,459 $347.07 28.08% 

Osceola 78,173,212 244,522 $319.70 19.36% 

Palm Beach 136,810,286 1,266,352 $108.03 5.95% 

Pasco 109,600,291 445,871 $245.81 26.45% 

Saint Lucie 56,793,493 250,270 $226.93 10.66% 

Source: Burge, Gregory “The Effects of Development Impact Fees on Local Fiscal Conditions” in 

Ingram G.K. and Yu-Hung,H in Proceeding of the 2009 Land Policy Conference, “Municipal 

Revenues and Land Policies.”Lincoln Institute of Land Policy 2010, pp182-217 


59



Tasas de Impacto en Florida 

- % de los ingresos propios - 

Porcentual de los 

ingresos propios 

# de 

Condados 

Populación 

promedio del 

condado 

>15% 7 415,079 

5-15% 17 425,840 

2 a 5 7 312,471 

>0 y



Tasas de Impacto en Florida 

- % de los ingresos propios - 

Para la mitad de los 48 Condados de la Florida los 

ingreso por Impact fees representan mas de 5% de sus 

ingresos propios. 

Para 13 de los 21 ‘Condados’ de la Florida con populación 

de mas de 250.000 el Impact Fees representa mas de 

5% de los ingresos propios. 

En solo 5 de los 21 Condados con mas de 250.000 habs 

los IF representan menos de 2% de los ingreso propios; 

Al tiempo que 11 de los 27 condados con menos de 

250.000 hab 


61






62



Complejidad en el calculo del impacto de 

una inversión publica – el caso de la 

extensión del Transmilenio 

Resultados del estudio de Rodriguez y Mojica 2008.) 

No existe una forma sencilla para examinar los 

impactos en valor del suelo de una grande inversión 

publica.(p24) 

Resultado: evidencia mixta – no conclusiva los cambios 

antes y después de la inversión entre área intervenida 

vs la de control. 



63



Complejidad en el calculo del impacto de una inversión 

publica – el caso del Transmilenio 

(apud Rodríguez y Mojica 2008, p3). 

Tiempo 

Control 

Valor de referencia 

Sección cruzada 

Sobre-estimativa 

• La capitalización de los beneficios 

puede tomar muchos anos para ocurrir; 

• Difícil definición del área 

• Valorizaciones por anticipación 

• imposible distinguir si el cambio en valor resulta 

de la inversión o por la decisión previa de invertir 

en las aéreas ya mas valorizada; 

• inversión en BRT puede provocar mayor 

densidad valorizando los inmuebles vecinos 

Bogota Abril 2012 64 www.lincolninst.edu 

Mart



Distintos estudios, distintas metodologías, 

distintos resultados! 

Estudio Metodología Resultado 

Rodriguez y 

Targa (2004) 

Munoz-Raskin 

(2006) 

Mendieta y 

Perdomo 

(2007) 

Perdomo et al. 

(2007) 

Rodriguez y 

Mojica 

(2008) 

Alquileres de 494 residencias 

multifamiliares a 1.5Km del 

corredor - 2003 

130.692 nueva propiedades 

multifamiliares - 2001-2004 

Valero catastral de 1547 

propiedades a 1 km del 

transmilenio 

304 residencias y 40 comercio 

con y sin acceso al 

Transmilenio 

Propiedades unifamiliares a 

1km de sistema - efecto de 

rede y local. Cambios entre 

2001 a 2006 

Premium de 6.8 a 9.3% para cada 5 mins. mas próximo 

en pies a la estación. 

Propiedades a 05 mins a pies mas valoradas que a 5- 

10 mins. Propiedades de mayor valor sin embargo 

relación oposita cuando ref no es la línea de 

alimentación pero la troncal 

Precios aumentando entre .12 y .38% para cada 5mins 

de aproximación a la estación 

Mixto – comparaciones estadísticamente 

insignificante. En único caso premio de 22% en 

intervalo de confianza padrón 

Mixto – premio entre 15 y 20% - pero valorizaciones 

antes de la inauguración! 

No evidencia de valorización el longo de corredor que 

no tenia estación pero ahora es servido por la 

extensión 



65



La no relación entre 

costo de inversión y 

valorización del suelo 


66



Relación entre costo de la inversión en 

infraestructura y servicios y el precio de la 

tierra beneficiada 

No se transfiere necesariamente 

Valorización de la tierra en relación al 

costo de la inversión puede ser: 

• Mayor - si infraestructura es muy escasa 

• Menor – si cobertura de infraestructura es alta 


67 

i&s 

I&S



Incremento del valor de la tierra depende de la 

relativa escasez de servicios 

V 

C 

V/C=1 

0 

% de la ciudad provisto del 

% 

servicio 

V= incremento en el valor de la tierra 

C = costo de la inversión 

Áreas debajo de la curva = 

Plusvalías a ser recuperadas 

Mientras más esencial el 

servicio, más externa la 

Pavimentación 

curva 

Energía 

eléctrica 

Agua 

Alcantarillado 

Homeostasis 

100% 

Conexión entre la cobertura 

espacial de ciertos tipos de 

infraestructura urbana y rentas 

o valor de la tierra 


68



Incremento absoluto en el precio (US$/m²) de tierra según 

acceso a infraestructura y distancia al centro* vs. Costos de 

Urbanización (US$/m²) ** 

Acceso adicional a 

Servicio 

Distancia al centro Kms Costo de 

Inversión 

5-10 15-20 25-30 

+ Agua 11.1 5.1 3.2 1.02 

+ Pavimentación 9.1 4.8 3.4 2.58 

+Alcantarillado 8.5 1.8 0.3 3.03 

•Fonte: 

•* - M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do 

•Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM 

•** - Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) em Fev de 2001 - 1US$ = R$ 1.987 


69

Propietario 

privado 

Antes 

Valor del inmueble 

Hecho generador 

de plusvalía 

80 Valorización de 50% 

Gobierno 20 Valorización de 50% 

Valorización de 50% 



Contribución de valorización con o sin el 

impuesto predial 

•100 

Después 

120 

Observado 

mercado 

Efecto del 

predial 

‘Real’ 



70 

30 

150



FIGURE 1 - PROPERTY TAX REVENUE 

AS A PERCENTAGE OF GDP (%) 

1.00 

0.90 

0.80 

0.70 

0.60 

0.50 

0.40 

0.30 

0.20 

0.10 

- 

Chile 

Uruguay 

Colombia 

Bolívia 

Brazil 

Argentina 

Peru 

•Fuente: Claudia M. De Cesare - Property Tax Policy, Assessment and Administration: Lessons 

from and for Latin America Countries Policy Focus Report Lincoln Institute of Land Policy - 

Forthcoming , 2011 

Martim O. Smolka Bogota Abril 2012 


71 

Panama 

Honduras 

Paraguay 

Costa Rica 

Mexico 

Guatemala 

Republica 

Dominicana

•Apud: Claudia De Cesare 





72

Ciudad Divididas 

Paraisopolis - Morumbi 

São Paulo 

Foto de Tuca Vieira/Folha Imagem - Folha de Sao Paulo 



Buenos Aires 

villa miseria y country 

Source: Francisco Sabatini, IEU-PUC Chile Segregación Residencial y 

Mercados de Suelo en la Ciudad Latinoamericana presentation at 

Curso Politicas e Instrumentos de Gestión de Suelo Medellin Lincoln 

Institute / Medellín, agosto 22-24, 2011 


73




Desarrollo en San Isidro en Buenos Aires intento de 

construir un muro separando ricos y pobres 



El muro de la "involución" argentina 

La presidenta Fernández de Kirchner 

exige al ayuntamiento bonaerense de 

San Isidro que paralice la construcción 

de la pared que separa las casas de 

los ricos de las de los pobres 

EFE - Buenos Aires - 09/04/2009 

© Diario EL PAÍS S.L. 09/04/2009 

74

Comparación Internacional 



Precios por suelo servido - estilizados 

Region 

Salario 

Min. US$ P/m2 ‘affordability’ 

EUA 960 38 > 25 m 2 

Latin 

America 

200 55 < 4 m2 



75



Un siglo de Favelas (Barriadas) 

Um século de favela: by 

Alba Zaluar, Marcos Alvito 

From: Licia Valladares - University of Lille I, CLERSE SOCIAL SCIENCE REPRESENTATIONS OF FAVELAS IN RIO DE 

JANEIRO: A HISTORICAL PERSPECTIVE Lanic Etext Collection LLILAS Visiting Resource Professor Papers 

http://lanic.utexas.edu/project/etext/llilas/vrp/valladares.pdf 



76





Santiago: Localizacion de la vivienda social 

assentamientos construidos entre 1980 - 2000 

•. 

Source: SUR, Corporación de Estudios Sociales y Educación, 2002 apud Francisco Sabatini, IEU-PUC Chile Política de 

Subsidio Habitacional en Chile y segregación residencial presentation at Curso Politicas e Instrumentos de Gestión de Suelo 

/Lincoln Institute / Medellín, agosto 22-24, 2011 


77



Proyecto de Vivienda de Alta Vista - 1 

Desarrollo privado: 16,989 Viviendas Sociales en 269 

has 

– 5 fases proyecto, iniciado en 1995 

– 15,631 construidas - 244 Ha (2009) 

From: Carlos E. Ferrufino La Provisión De Suelo A Los 

Pobres Por El Sector Privado En El Salvador, dos casos: 

Altavista + ARGOZ SA - Curso de Desarrollo 

Profesional Mercados Informales de Suelo y 

Regularización de Asentamientos en América Latina 

Guayaquil-dici 2010 



78



Proyecto de Vivienda de Alta Vista - 2 

Tipes 

Lotes: 50 m 2 & 90 m 2 . 

Area construida: 27 m 2 & 64 m 2 . 

Precio inicial 1995 por T1: $6,900 

Currente: $11,995 hasta $34,000. 

‘Alcanza’: 58 a 164 Min Wage 

Salario = $207.68 al mes 

•TYPE 1 

•TYPE 5 

•TYPE 12 

From: Carlos E. Ferrufino La Provisión De Suelo A Los Pobres Por El Sector Privado En El Salvador, dos casos: 

Altavista + ARGOZ SA - Curso de Desarrollo Profesional Mercados Informales de Suelo y Regularización de 

Asentamientos en América Latina Guayaquil-dici 2010 



79



Vigor de los capitales inmobiliarios 

Bogota 

Panama City - foto de Alvaro Uribe 


80



Creatividad - Referencias internacionales 

Brasil 

Chile 

Colombia 

El Salvador 

Perú 

• BRT (‘metro de superficie’) SP/Curitiba; 

• CEPACs 

• Programa de subsidio a la vivienda; 

• Metro-cable (Medellin) 

• Previsión de Suelo - grupo Argoz 

• Titulación masiva. 


81



Medellín: Metrocable in Santo Domingo 



82



Analisis economico del desarrollo de 1 ha en Bogota 

Valor de venta por m2 de lote para vivienda = $100,000 

Legal Ilegal 

(1) % de ocupacion de 1 ha 53% 72% 

(2) No de Lotes de 72 m2 resultantes 73 100 

(3) Ingreso por venta de lotes 525 720 

(4) Inversion en infraestrutura urbana 220 112 

(5) Valor de compra de 1 ha en bruto 180 100 

(6) Utilildad bruta estimada = (3)-(4)-(5) 125 508 

(7) Ingresos publicos gerados (impuestos etc) 105 0 

(8) Gastos publicos para desmarginalizacion 0 783 

Fonte: Sergio Mutis – Lonjas de Propiedad raiz de Bogota 

*En milliones de Pesos de April 2002 (cambio 1US$=P$2,200) 



83





Tasa efectiva de ganancia en 10,000m 2 

Formal Informal 

Aprovechamiento 55% 75% 

Ingresos por las ventas 302.500 135.000 

Investimentos 181.500 75.000 

Ganancia 121.000 60.000 

Tasa de ganancia 67% 80% 

Fuente - Lonjas de Propieda Raiz Bogota – Sergio Mutis 


84



Efecto del tributo sobre el 

precio 

A tax on land rent would affect rent only, 

it would fall wholly on landlords, 

and could not be shifted 

to any class of consumers 

David Ricardo (PPE&T - 1826, ch 10) 

El tributo incide sobre el propietario 


85



Suppose that there is a kind of income which constantly tends to 

increase, without any exertion or sacrifice on the part of the owners: … 

In such a case it would be no violation of the principles on which private 

property is grounded, if the state should appropriate this increase of 

wealth, or part of it, as it arises. This would not properly be taking 

anything from anybody; it would merely be applying an accession of 

wealth, created by circumstances, to the benefit of society, instead of 

allowing it to become an unearned appendage to the riches of a particular 

class. 

Now this is actually the case with rent. The ordinary progress of a 

society which increases in wealth, is at all times tending to augment the 

incomes of landlords; to give them both a greater amount and a greater 

proportion of the wealth of the community, independently of any trouble 

or outlay incurred by themselves. They grow richer, as it were in their 

sleep, without working, risking, or economizing. What claim have they, on 

the general principle of social justice, to this accession of riches? 

-John Stuart Mill, 1848 (2001, page 941) 

Citado en “Land Value Capture in Policy and Practice” - por Lawrence C. Walters - Stuart Grow Professor of Public 

Management, Romney Institute Brigham Young University 60 TNRB Provo, UT 84602 Draft: April 11, 2012 


86

Paul Samuelson 

(1970) 

James Tobin 

(1981) 

Franco Modigliani 

(1985) 

James Buchanan 

(1986) 

Robert Solow 

(1987) 

William Vickrey 

(1996) 

Joseph Stiglitz, 

(2001) 



Tasar el Valor del Suelo 

Consenso entre economistas laureados por el Nobel 

• Pure land rent is in the nature of a 'surplus' which can be taxed heavily without distorting 

production incentives or efficiency. 

• I think in principle it's a good idea to tax unimproved land, and particularly capital gains 

(windfalls) on it 

• It is important that the rent of land be retained as a source of government revenue. 

• The landowner who withdraws land from productive use to a purely private use should be 

required to pay higher, not lower, taxes. 

• For efficiency, for adequate revenue and for justice, every user of land should be required 

to make an annual payment to the local government equal to the current rental value of the 

land that … 

• Applying a tax to land values also means removing other taxes. This would so improve the 

efficiency of a city that land values would go up more than the increase in taxes on land." 

• … using land rents as the basis of taxation is an argument that I think makes an awful lot of 

sense because it is a non-distortionary source of income and wealth 


87




The property tax is, economically speaking, 

a combination of one of the worst taxes – the 

part that is assessed on real estate 

improvements … and one of the best taxes - 

the tax on land or site value. 

William Vickery (1999) 

Premio Nobel de Economia 1996 

El Predial do ponto de vista econômico, é uma combinação 

de um dos piores impostos – a parte que incide sobre a 

edificações ... e um dos melhores impostos – o imposto 

sobre a terra e a localização.




“In my opinion, the least bad tax is the property 

tax on the unimproved value of land, the Henry 

George argument of many, many years ago” 

Milton Friedman 

1912-2006 

winner of the Nobel Prize in economics, 1976 

Milton Friedman (1978, 14) 

(Mark Blaug. Economica, New Series, 47, no. 188 [1980] p. 472). 

“En mi opinion, el impuesto menos malo es el impuesto a la 

tierra no aprovechada, el argumento de Henry George de 

muchos, muchos anos pasados”.



Múltiplos y variados instrumentos 

de recuperación de plusvalías 

Impuesto Predial – incl. Progresivo 

Contribución de Mejoría o de Valorización; 

Participación en Plusvalías; 

OODC – Otorgamiento oneroso del derecho de construir 

Suelo Criado - Plafond Légal de Densité ’Francés (PLD) 

Operación interconectada o de vínculo; 

Transferencia de derechos de construcción (TDR) 

Certificados de Potencial Adicional de Construcción - CEPACS 

Reajuste de tierras; 

Expropiaciones, indemnizaciones y compensaciones; 

Reservas territoriales, bancos de tierra, adquisición anticipada; 

Tasas de impacto y cargas por desarrollo; 

Distritos especiales, industriales etc. BIDs; 

Financiación con incremento de impuestos – TIF; 

Exacciones, Negociaciones por permisos especiales, etc. 

Leasing de tierra (publica) 

Impuestos sobre los lucros inmobiliarios o plusvalías. 


16

Otros candidatos a pagar por la inversión publica 


Quien paga Instrumento Justificativa LATINA Inconveniente Y EL CARIBE 

Agencias 

‘gringos’ 

Gobierno 

Central 

Comunidad 

urbana 

Prestamos 

Transferencias – 

otros impuestos 

Impuesto a la 

Propiedad 

Baja tasa de interés? 

‘Globalización’ 

Urbanización problema 

social general 

Externalidades 

Efectos generales 

Ricos Interligadas Mayor capacidad de pago 

Ocupantes 

pobres 

Usuario 

Promotores 

Propietario 

de tierra 

Generaciones futuras 

pagan! 

Opacidad fiscal 

origen-destino 

Penaliza ICC 

‘Robin Hood’? 

exacerba diferencias 

Auto-ayuda Beneficiarios Sobre-trabajo 

Tarifas 

‘User charges’ 

Tajas de impacto o 

de desarrollo 

Contribución de 

Valorización 

Paga por el uso Costo Mrg > CMed 

Nueva ocupación genera 

necesidad por servicios 

Incremento resultante de 

valor del suelo 

Paga pero no incide 

Cálculos! 



91

William S. Vickrey 

Nobel Laureate in Economics, 1996 



The cost of public infrastructure may be defrayed 

at little or no expense to the general community 

merely by tapping the increase in land values 

generated by the infrastructure 

El costo de la infraestructura publica puede ser costeado a poca o no 

costo a la comunidad valiéndose meramente del incremento de valores 

de tierra generados por la infraestructura. 

William S. Vickrey “the City as a Firm” in M.S. Feldstein and R. P. Inman 

eds. The Economics of Public Services (London: Macmillan, 1977) pp 334-345 


92

Reconoscimiento 

El argumento de autoridad 



El incremento no merecido resultante del aumento 

de valores de suelo debido al cambio de uso de suelo, 

a inversión o decisión pública o al crecimiento general 

de la comunidad, debe estar sujeto a la recuperación 

adecuada por entidades públicas (la comunidad) … 

(Recomendación D3. B), ref. Peñalosa 1983, p. 19). 

The Report of Habitat: 

United Nations Conference on Human Settlements, 

Vancouver, Canada, May 31-June 11, 1976; 

Declaration of Principles, in its section II, Item 10. 


93

Bogota Abril 2012 www.lincolninst.edu 




Anomalía de sub-inversión de Shoup 

Por qué es tan difícil financiar 

la infraestructura pública que 

aumenta el valor de la tierra 

urbanizada por mucho más que 

el costo de la infraestructura 

misma? 

(Shoup 1994 p. 236) 

94



Anomalía de sub-inversión de Shoup 

Gran cantidad de tierra urbana 

carece de infraestructura pública; 

+ 

La provisión de infraestructura pública 

usualmente aumenta el valor de la tierra urbana, 

por demás del costo de la propia inversión; 

La dificultad del financiamiento 

público de la infraestructura 

+ 

impide su provisión. 


95






96





Martim O. Smolka

No implementable 



Imposibilidad de establecer condiciones 

ideales – cada uno contribuya en acuerdo 

al beneficio recibido. 

Como calcular el beneficio 

Imposible de se hacer avalúos precisos? 

Costo elevado – caso a caso – 

administrativamente in-operacional ? 



98

El Impuesto predial vs la 



contribución de valorización 

Criterios Predial 

contribución de 

valorización 

principio fiscal capacidad de pago beneficio recebido 

sistemas de 

precios 

costos 

operacionales 

costos de capital 



99

Relevancia GESVAT 

Generar recursos 

Equidad 

Eficiencia 

Sustentabilidad 



• Fuentes alternativas 

Pero tambien 

• Enriquecimiento sin justa causa 

• Disciplinar mercados de tierra 

• desenvolvimiento urbano – ref circulo 

virtuoso 


100



O imposto sobre o valor da 

terra 

Eficiente - poucos efeitos negativos 

Não reduz produção ou consumo 

Reduz a especulação fundiária 

Inclusive o ‘leap-frogging’ 

Promove maior densidade 

Quando sua carga é menor que nas 

edificações 

Promove desenvolvimento economico 

Promove investimento em edificações 


101

Maior base 

fiscal mais 

recursos para 

desenvolvimento 

urbano 

Infra esrutura 

e serviços 

viabilizam 

maior 

edificabilidade 

Circulo 

virtuoso 

Aumento da 

base fiscal e 

oportunidades 

para outros 

instrumentos 



Maior 

edficabilidade 

valoriza 

terrenos 


102




103



No implica en bi-tributacion 

en relación al Predial 

Distintas bases impositivas e distintos 

propósitos 

Bi vs. doble tributación 

Distintos principios distintas funciones en el 

sistema de precios 

Plusvalías inciden sobre el valor observado 

que ya reflete la capitalización del impuesto 

predial 



104



Bi o doble tributacion? 

“Bi-tributacion: es el exercício de la imposicion 

tributária por diferentes Personas Políticas, 

sobre un mismo contribuyente, tenendo como 

facto generador de la obrigacion una misma 

hipótesis de incidência e un mismo facto 

imponíble, del punto jurídico. 

Dupla-tributacion: es la imposicion tributária, por 

diferentes Personas Políticas, o por la misma 

Persona Política, sobre un mismo facto 

econômico, sobre un miesmo contribuyente, sin 

embargo con diferentes hipótesis de 

incidência y facto imponíble.”(Lovato 1984 

apud Moura 1999) 



105




São Paulo: estadisticas 

10 millón – Pop Mun SP – (18 million Area Metropolitana) 

1,500 km 2 – Area Municipal 

US$1,2 Billón – Impuesto Predial (2008) 

CEPACs Ingresos 

US$1.25 Billón de 2004 a 2010 

US$ 350 millón en 2010 

29% del Predial en solo2 Ous! 

OODC Ingresos 

US$325 millones de 2004 a 2010 

US$ 120 millones en 2010 

Source: Sandroni 2011 


106



OODC - Otorga Onerosa del Derecho de Construir 

En esencia: Cobro por derechos de edificación por la 

diferencia entre el facultado por el coeficiente de 

aprovechamiento (CA o FAR) básico y el coeficiente 

máximo definido en el Plan Director. 

También usado en la conversión de uso rural a urbano 

São Paulo redujo el CA con una regla 

de transición entre 2002 y 2004 

De CA= 4 Hacia Cas de 1, 1.5 y 2 

en aéreas designadas 



107



OODC - Otorga Onerosa del Derecho 

de Construir - Otras experiencias 

OODC – otras versiones en ciudades de Brasil 

Curitiba (1991),Niteroi, Natal, Porto Alegre, Brasilia, Otras 

Colombia: Participación en Plusvalías 

30 a 50% del incremento de valor del suelo por concepto 

conversión rural/urban, zonificación, densidad 

Tranque Lauquen en Buenos Aires Region Ar. 

Usa la contribución de Mejoras para colectar el incrementio de 

valor por derechos de edificabilidad 

Otras legislaciones: Uruguay, Ecuador etc 

Use TDR as currency in Porto Alegre 

Acquired land for building a 12.3Km artery in the city. 



108


109 

Curitiba: Pça 29 de Março 

Max CA definido en el Plan Maestro 

Adquirido 

CA Basico 



LATINA Y EL CARIBE



Arrecado por el Suelo Criado 

•Gráfico da receita de Solo Criado no Fundo Municipal de Habitação – FMH/FMHIS 

Fonte: Elaborado pela autora, informações do Departamento de Finanças COHAB-CT 2010 in Teixeira, M. F. 

I. M. y Moreira, T. A. “Solo Criado: Uma Análise do Processo de Aplicação do Instrumento em Curitiba” 

trabajo presentado en el XIV ENCONTRO NACIONAL DA ANPUR, Maio de 2011 Rio de Janeiro - RJ - Brasil 



110





Simulato dor de Potenciall 

construtivo 

111

12,3km de extension y 40m 

ancho 

Vias exclusivas para el BRTs 

Foto de Gilberto Simon 

In Furtado et alli 2012 


112 

•Foto: Gilberto Simon 




III Ave Perimetral en Porto Alegre 

132,000 m 2 

adquiridos usando la 

transferencia de 

derechos como 

moneda 

Financiación Mun + IDB 

Costo de ejecución U$ 53.0 millones 

Adquisicion de tierra U$20.0 millones 

Adquisición consensual US$ 3.2 millones 

Adquisicion Contestadas US$ 4.0 millones 

Adquisicion con TDRs 

(65% del total) 

US$ 9.8 millones 

Source: UZON, Néia. Uso de la transferencia del potencial constructivo para la adquisición de inmuebles: la experiencia de Porto Alegre. 

Furtado,F., Biasotto, R.,Maleronka, C. “Caderno Técnico de Regulamentação e Implementação da Outorga Onerosa do Direito De Construir - Ministério das Cidades y Lincoln Institute of Land Policy, Dez de 2010



Inversiones en transportes y la 

recuperación de las plusvalías 

Tendencia global: tierras vecinas a infraestructura 

de transportes provenidos públicamente se valorizan 

mas rápidamente que otras propiedades en la 

ausencia de esos factores. 

Por eso la recuperación de plusvalías has sido 

reconocido como una forma potencial de financiar la 

expansión de la infraestructura. 

Fuente: Toronto Board of Trade: Case Study #3 


113



Densidades, inversiones en transportes y en infraestructura 

La zonificación que autoriza mayores densidades en 

corredores de transportes es esencial para 

generar recursos. Estudio en Vancouver encontró 

que desarrollos inmobiliarios con mayor densidad 

multiplica en pelo menos tres veces el incremento 

del valor del suelo derivado de la expansión de la 

infraestructura. 

El tiempo también es clave en los recursos 

generados - tanto en la implementación de cambios 

de zonificación como en la adquisición de tierras 

para proyectos de desarrollo asociado. Además hay 

que haber certidumbre de que el proyecto 

sucederá para la disposición del sector privado de 

pagar por tales tasas. 

Zoning that allows 

greater densities in 

transportation corridors 

is essential to raising 

revenue - a study in 

Vancouver found that 

allowing development at 

higher density levels at 

least triples the land 

value derived from the 

infrastructure 

expansion. Timing is also 

key to the amount of 

revenue generated - 

both in implementing the 

zoning changes and for 

purchasing lands for 

joint development 

projects. And there 

must be certainty that a 

project will proceed for 

the private sector to be 

willing to pay these fees. 

http://www.bot.com/Content/NavigationMenu/Policy/Scorecard/CaseStudy3/default.htm 


114



Densidades, inversiones en transportes y en infraestructura 

1. Mayor densidad - mayor valorización de la tierra; 

2. Densidades en corredores de transportes; 

3. Desarrollos inmobiliarios con mayor densidad multiplica en pelo 

menos tres veces el incremento del valor del suelo derivado de la 

expansión de la infraestructura; 

4. Parte de los incrementos en el valor del suelo pueden /deberían 

financiar la expansión de la infraestructura . 

4. Variables criticas: 

a. ‘Timing’ - es critico 

i. implementación de cambios de zonificación 

ii. adquisición de tierras para proyectos de desarrollo asociado. 

b. Certidumbre - el proyecto sucederá para la disposición del sector privado de 

pagar por tales tasas. 


115




Urban Operations - UOs 

Delimited urban areas (polygons) subjected to zoning redefinition of (land-use 

and density) supported by improved urban infrastructure 

Involves typically large scale areas and private-public partnerships 

Relies in charging for building rights over and above the restrictions imposed by 

existing the Master Plan or Zoning Ordinances; 

Revenues resulting from such selling of building rights must be fully reverted to 

the UO area in urban infrastructure, social housing etc. 

Initiative may be made public or private agent – but must be approved by the 

City Council and sanctioned by the Mayor 


116



Generación y captura de los incrementos del 

valor de la tierra 

Valorización Capturado por 

Generado por Comunidad Privado 

Comunidad 

Privado 

- Preservación de las playas y 

otras tierras/parques 

accesibles al público en 

general 

- Ciudades planificadas como 

Brasilia o las nuevas ciudades 

de GB 

- Un personaje famoso 

(artista) mudándose a una 

comunidad 

- Inversiones públicas en 

autopistas o utilidades 

- Proveer de servicios 

urbanos de calidad, como 

escuelas 

- Cambios en la zonificación 

- Un centro comercial bien 

diseñado 

- Embelesamiento de un 

gran jardín privado 


117

Exactions 



A situation where communities require 

a direct in-kind contribution from the 

developer. The practice of securing 

dedicated open-space land, parks, 

streets, or other form of local public 

goods directly from the developer has 

a much longer history than do formal 

impact fee programs. 


118

Experiencias en América Latina para captación de plusvalías ...

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