Budapest City Report - Jones Lang LaSalle

Budapest City Report
Q1 2012
Budapesti Ingatlanpiaci Körkép
2012.első negyedév

2 On Point • Budapest City Report – Q1 2012•
Economy/Investment
Hungarian Economy
By the beginning of 2012, the three main rating agencies had
downgraded Hungary, reflecting on the problematic situation with
the IMF, the EU and the deterioration in the country’s fiscal and
external financing environment and growth outlook.
The informal talks with the EU and IMF had proceeded slowly,
raising concerns whether an agreement was likely to be reached at
all. Finally on April 25, the European Commission accepted the
government’s new steps to amend the central bank law ensuring the
independence of the Hungarian National Bank. This resolution
cleared the way for Hungary’s formal talks on a loan deal with the
IMF and the EU. Market expectations are that by mid-year, the
country is likely to conclude the agreement of a three-year
precautionary assistance worth approximately € 15 billion.
In the meantime the Hungarian government unveiled the "Széll
Kálmán Plan 2.0", an updated version of a structural reform plan
presented last year. The new programme intends to improve the
fiscal balance by an additional HUF 150 billion in 2012 and by HUF
600 billion in 2013. The plan includes additional resources in the
form of five taxes: a 0.1% tax on financial transactions from 2013; a
HUF 2 - per minute tax on telephone calls and text messages from
2013; tax measures affecting energy suppliers; taxes on insurance
products; and the introduction of reverse taxation in the farming
sector. On the expenditure side, the plan targets savings on drug
subsidies, public sector expenditure, rationalization at state-owned
companies, spending freezes and the reduction in central budget
subsidies for public transport in major cities. In 2013, the
government will halve the bank levy and withdraw sectoral "crisis
taxes" (energy, retail, telecom) introduced in 2010.
The Széll Kálmán Plan 2.0 contains Hungary's updated
Convergence Program which shows the government is standing by
its general government deficit target: 2.5% of GDP in 2012, 2.2% in
2013, 1.9% in 2014 and 1.5% in 2015. The government reduced its
projections for GDP growth to 0.1% for 2012, 1.6% for 2013, 2.5%
for 2014 and 2.5% for 2015.
GDP growth (%)
4
2
0
-2
-4
-6
-8
Source: IHS Global Insight, May 2012
Investment Climate
With more than € 230 million transacted in Hungarian assets during
the 4 th quarter, the total volume of investment transactions for 2011
reached € 650 million. Some transactions which were expected to
close in 2011 have been delayed or cancelled due to difficulties with
bank financing and this will remain a serious bottle neck in 2012 as
a consequence of the general de-leveraging, the evolution of
financial markets but also the specific situation of Hungary on a
macro-economic and political front. The lack of any investment
transaction during the first quarter of 2012 highlights the limits of the
2011 recovery. Further developments on the investment market are
dependant upon the evolution of the financial markets in view of the
sovereign debt crisis and downgrades in the Euro zone and on the
capacity of investors to raise debt.
Based on our assessment and relative pricing, we keep our views
unchanged with our prime office yield around 7.50%, prime logistic
at 9.00%-9.25% and prime retail at 7.00-7.25%.
Real estate yields in Hungary since Q1 2006 (%)
10
9
8
7
6
5
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012
Source: Jones Lang LaSalle
Office Shopping centre Warehouse

Gazdasági Környezet
2012 elejére Magyarországot leminősítette mindhárom nagy
nemzetközi hitelminősítő intézet, ami jól tükrözte az ország
problémás kapcsolatát az IFM-el és az EU-val, a fiskális
nehézségetket, a külső finanszírozás hiányát illetve a gazdasági
növekedéssel kapcsolatos aggályokat is.
Az EU-val és az IMF-fel zajló informális tárgyalások lassan haladtak,
sokan megkérdőjelezték a megállapodás lehetőségét is. Április 25-
én az pai Bizottság elfogadta a kormány új intézkedéseit, melyekkel
a Nemzeti Bank függetlenségét szavatolnák, így elhárultak az
akadályok a hitelmegállapodáshoz szükséges hivatalos tárgyalások
megkezdése előtt. A piaci várakozások szerint a megállapodás
lezárása az év közepére tehető, melynek során az ország várhatóan
egy hároméves, elővigyázatossági, € 15 milliárdos hitelhez juthat.
A kormány eközben ismertette új, strukturális reform programját is,
mely a tavalyi Széll Kálmán Terv kiegészített és módosított
változata. Az új program a fiskális egyensúlyt 2012-ben további 150
milliárd HUF-al, 2013-ban 600 milliárd HUF-al javítaná. Öt új adót is
ismertet: 2013-tól 0,1%-os adó terhelné a pénzügyi tranzakciókat; a
telefonhívásokra és szöveges üzenetekre 2 HUF/perc-es adót
vetnének ki; megadóztatnák az energia szektort és a biztosítási
termékeket, és a mezőgazdasági szektorban fordított adózást
alakítanának ki. A kiadási oldalon megszorításokat vetnének ki a
gyógyszertámogatásokra, a költségvetési szervek kiadásaira,
racionalizálnák az állami intézményeket illetve a nagyobb
városokban a tömegközlekedés központi költségvetésének
támogatást is csökkentenék. A 2010-ben bevezetett válság adókat
2013-tól visszavonná a kormány.
Az új Széll Kálmán Terv tartalmazza az ország új Konvergencia
programját is, mely szerint a kormány továbbra is elkötelezett
amellett, hogy az államháztartás hiánya 2012-ben a GDP 2,5%-a,
2013-ban 2,2%-a, 2014-ben 1,9%-a, 2015-ben pedig 1,5%-a
legyen. A kormány gazdasági növekedéssel kapcsolatos
előrejelzései jelenleg: 0,1% 2012-ben; 1,6% 2013-ban, 2,5% 2014-
ben és 2,5% 2015-ben.
On Point • Report Title • 3
Gazdaság/Befektetési Piac
GDP alakulása (%)
4
2
0
-2
-4
-6
-8
Forrás: IHS Global Insight, 2012. május
Befektetési Piac
2011. negyedik negyedévében több mint 230 millió euró értékben
történt ingatlan adás-vétel Magyarországon, így az éves befektetési
volumen összesen 650 millió euró volt. 2011 során bizonyos
tranzakciók meghiúsultak vagy banki finanszírozási nehézségek
miatt elhalasztották őket. A tőkeáttétel csökkentése, a pénzügyi
piacok állapota illetve Magyarország makrogazdasági és politikai
helyzete miatt a finanszírozás 2012 során is problémás marad. 2012
első negyedévében nem történt ingatlan értékesítés, ami azt tükrözi,
hogy a 2011 végén tapasztalt fellendülést nem a nehézségek
megszűnése okozta. A befektetési piac fellendülése a pénzügyi
piacok, a szuverén adósságválság és az euro zónán belüli
minősítések alakulásától függ, továbbá attól is, hogy a befektetők
milyen mértékben képesek hitelhez jutni. Felméréseinkre és relatív
árazásra alapozva változatlannak tartjuk az elérhető hozamokat
irodák (7,50%) és logisztikai ingatlanok esetében (9,00-9,25%),
továbbá kiskereskedelmi ingatlanoknál is (7,00-7,25%).
Ingatlanpiaci hozamok alakulása 2006-tól (%)
10
9
8
7
6
5
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012
Irodák Bevásárlóközpontok Ipari ingatlanok
Forrás: Jones Lang LaSalle

4 On Point • Budapest City Report – Q1 2012•
Office Market
Supply
In Q1 2012, the modern office stock stood at 3,175,800 m 2 in the
Budapest office market. Out of this space, 2,622,220 m 2 are
speculatively built offices with the remaining 553,580 m 2 being
owner occupied offices. In the first quarter of the year, only one
smaller office building of 2,350 m 2 was handed over, namely IQ
Offices, located in district 6 at Vörösmarty street. Despite the fact
that the level of speculative completions was minimal, availability
increased again in the market. After we recorded the decrease of
the total market vacancy rate (speculative and owner occupied
spaces) from 21% in Q1 2011 to 19.2% by Q4 2011, we again
registered increasing availability in Q1 2012 when the average
vacancy rate of the office market stood at 20.45%. The jump was
mainly as a consequence of larger occupiers space rationalisation
efforts, resulting in newly vacated office space, such as K&H Bank
whose former headquarters of 15,000 m 2 in the CBD became 100%
vacant. Not taking into account the office headquarters, the
speculative vacancy rate equated to 24.8%.
Similary to previous quarters, the highest availability is registered in
the Periphery submarket (33.1%) while, for the first time ever, the
lowest overall vacancy rate is registered in the Buda South
submarket (16.2%), where the previously recorded oversupply is
being absorbed steadily. We recorded a significant jump of the
CBD’s vacancy rate from 20% to 24.3% q-o-q, which was the result
of the above mentioned K&H building vacancy. According to our
calculations Class A office buildings operated with a vacancy rate of
20%, while availability reached 21.75% in class B office buildings.
Demand
After the strong occupier activity witnessed in Q4 2011, we recorded
a much lower demand at the beginning of 2012. In total 53,250 m 2
office space was leased between January and March, which was
29% lower than the same period of 2011 and less than half of the
volume recorded in Q4 2011. Out of this, new transactions
represented 40.5% (21,565 m 2 ); renewals had a share of 38.7% (
20,600 m 2); and expansions accounted for 5.8% (3,080 m 2). In this
quarter, two larger prelease transactions were concluded in Green
House for 8,000 m 2 by Avis and ABB, therefore the share of
preleases amounted to 15% of the total take-up. The largest
transaction of the quarter was the renewal of Vodafone for 8,150 m 2
in Aréna Corner, followed by Avis’s prelease in Green House and
Microsoft’s renegotioation of 4,000 m 2 in Graphisoft Park.
In total, 129 transactions were signed with an average deal size of
416 m 2 . Out of this, only 9 transactions were concluded above 1,000
m 2.
Rents
Prime office rents have been stable, standing at 20 €/m 2 /month.
Headline rents also remained stable during the quarter. While there
are lower priced submarkets such as Buda South or the Periphery,
asking rents vary from building to building. As new developments
become occupied, those landlords are under less pressure to
reduce headline rents. Average (non CBD) headline rents are in the
range of 10.50-13.50 €/m 2 /month.
Forecast
The level of new supply will be very limited in the Budapest office
market during 2012 as, apart from IQ Offices, we expect only one
building to be handed over by year end, Green House of 17,800 m 2.
With this addition, the level of annual completions will reach only
20,150 m 2, an exceptionally low volume in the Budapest office
market. Looking further ahead, 2013 seems even less impressive in
terms of new supply as only Váci Greens is in the pipeline for
15,500 m 2 . While there are still numerous buildings which are able
to meet smaller requirements, the number of high quality offices
suitable for larger occupiers (above 5,000 m 2 ) are continuing to fall.
According to our expectations, the annual level of take up in 2012
will be somewhat lower compared to 2011 at ca. 300,000 m2 to
350,000 m 2.
Completion (m 2 ) and vacancy rate (%)
400 000
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
F
Source: Jones Lang LaSalle
Completions Vacancy
2013 2014
F F
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%

Kínálat
2012 első negyedévében a modern irodapiaci kínálat elérte a
3.175.800 m 2 -t a budapesti irodapiacon. Ebből 2.622.220 m 2 -t a
spekulatív irodapiaci kínálat, míg a fennmaradó 553.580 m 2-t a
tulajdonosok által használt irodák tettek ki. Az év első negyedében
mindössze egy kisebb irodaházat adtak át; ez a 2.350 m 2 nagyságú
IQ Offices, mely a Vörösmarty utcában található a VI. kerületben.
Annak ellenére, hogy a spekulatív átadások mértéke minimális volt,
az üres területek aránya ismét emelkedett a piacon. Bár 2011 során
21%-ról 19,2%-ra csökkent a ráta, 2012 első negyedévében újra
növekedést regisztráltunk, az üresedési ráta jelenleg 20,45%-on áll.
Az ugrás elsősorban annak volt köszönhető, hogy nagyobb bérlők
raconalizálták bérleményeiket, melyek üresedést eredményeztek.
Ilyen volt például a K&H Bank, melynek korábbi 15.000 m 2-es
székháza Budapest belvárosában megüresedett. Ha nem vesszük
figyelembe a székházakat, a spekulatív irodaházakban az átlagos
üresedés 24,8%.
Az előző negyedévekhez hasonlóan a legmagasabb üresedést az
Agglomerációban regisztráltuk (33,1%), míg most először a
legalacsonyabb üresedési rátát a Dél-Buda részpiacon jegyeztük
(16,2%), ahol a korábban regisztrált túlkínálat folyamatosan
csökken. A Belvárosban a ráta 20%-ról 24,3%-ra ugrott negyedéves
szinten, mely az említett K&H épület üresedésének eredménye.
Kereslet
Bár 2011 negyedik negyedévében erős bérlői aktivitást
tapasztaltunk, 2012 elején jóval alacsonyabb keresletet
regisztráltunk. Január és március között összesen 53.250 m 2
irodaterületet adtak bérbe, mely 29%-kal volt alacsonyabb 2011
ugyanezen időszakához képest, és kevesebb, mint a fele volt a
2011 negyedik negyedévében rögzített értéknek. Ebből 40,5%
(21.565 m 2) volt új szerződéskötés; 38,7% (20.600 m 2)
szerződéshosszabbítás; és 5,8% (3.080 m 2 ) bővülés. Ebben a
negyedévben a Green House irodaházban két nagyobb előbérleti
szerződést kötöttek, összesen 8.000 m 2 -re az Avis és az ABB, így
az előbérletek részesedése 15 %-ot tett ki a teljes bérbeadáson
belül. A negyedév legnagyobb tranzakciója a Vodafone 8.150 m 2 -es
szerződés hosszabbítása volt az Aréna Cornerben, ezt követte az
Avis előbérleti szerződése a Green House irodaházban és a
Microsoft 4.000 m 2-es bérleményének újratárgyalása a Graphisoft
Parkban.
On Point • Report Title • 5
Irodapiac
Összesen 129 tranzakció lett aláírva, melyek átlagos mérete 416
m 2. Ezekből mindössze 9 tranzakció volt 1.000 m 2-nél nagyobb.
Bérleti díjak
A legmagasabb bérleti díj 20 euró/m 2 /hó továbbra is, az ajánlati árak
szintén stabilak maradtak a negyedév során. Bár vannak
alacsonybb ár kategóriájú részpiacok, mint Dél-Buda vagy az
Agglomeráció, a bérleti díjak jellemzően az épülettől függnek. Mivel
az új fejlesztések hamar gazdára találnak tulajdonosaik kevésbé
vannak nyomás alatt, hogy csökkentsék ajánlati áraikat.
Az átlagos ajánlati ár (a belvárost nem tekintve) 10,50-13,50
euró/m 2/hó között mozog.
Előrejelzés
A budapesti irodapiacon az új kínálat limitált lesz 2012-ben, mivel az
IQ Offices mellett csak egy épület átadása várható év végéig, a
Green House 17.800 m 2 -es irodaháza. Ezzel a prognosztizált éves
átadás 20.150 m 2, mely egy rendkívül alacsony volumen a
budapesti irodapiacon. 2013-ban még alacsonyabb lesz az új
kínálat szintje, csak a Váci Greens átadása várható 15.500 m 2-en.
Míg számos épület képes megfelelni a kisebb igényeknek, nagyobb
bérlők (5.000 m 2 fölött) befogadására alkalmas irodaház egyre
kevesebb van. Várakozásaink szerint 2012-ben az éves
bérbeadások száma valamelyest alacsonyabb lesz, mint 2011-ben
körülbelül 300.000 m 2 -350.000 m 2 .
Az új kínálat (m 2 ) és üresedés (%) alakulása
400 000
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
F
Forrás: Jones Lang LaSalle
Új kínálat Üresedés
2013 2014
F F
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%

6 On Point • Budapest City Report – Q1 2012•
Retail Market
Shopping centre stock in Budapest (m 2 )
900 000
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Source: Jones Lang LaSalle
Existing stock Completion
Retail Market Climate
The Hungarian Parliament approved a general construction ban on
retail spaces with an area larger than 300 m 2 in November 2011.
The so called “plaza ban” took effect from January 1 st 2012 and will
remain in force until the end of 2014. Exemption from the ban can
be issued by the national economy minister based on the
recommendation of a committee, set up by the ministers responsible
for rural development, environment protection and trade. By the end
of April, 41 applications have been submitted to the committee in
total, out of which 12 applications were rejected and 15 supported
so far. Although at first it seemed that the new law would mainly
control the developments of shopping centres, it rather negatively
affects the expansion of discount food retailers such as Penny
Market and Lidl. As shopping centre developments have numerous
positive side effects to employment and infrastructure, it is most
likely that such projects would be supported by the committee.
Supply and pipeline
During the first quarter of 2012, no new shopping centres were
completed in Hungary. Currently, there are 28 shopping centres in
Budapest totalling 772,500 m 2, while there 36 schemes in the
countryside comprising 550,000 m 2 . Shopping centre density is
equal to 448 m 2 / per 1,000 inhabitants in the Hungarian capital and
303 m 2 / per 1,000 inhabitants in the rest of the country.
In terms of new developments, the 20,000 m 2 expansion of Árkád by
ECE is the largest project in the pipeline so far. The second phase is
expected to be handed over in 2013, increasing the total size of
Árkád up to 68,000 m 2. With this new addition, Árkád is going to be
the largest shopping centre in Hungary. In parallel to the new
construction, ECE will commence the refurbishment of the first
phase of Árkád. Besides the expansion of Árkád, the German
developer also announced that it would start a new project in North
Buda. The exact timing of the project is yet to be clarified, but
potential handover is not likely before 2015/2016. In 2012, we
expect the Budapest shopping centre stock to increase by nearly
30,000 m 2 .
Demand
According to our experience, those larger international brands, who
are already active in the country, are still not focusing on expansion.
However, smaller, local retailers, with a requirement below 200 m 2,
show more interest, especially for fitted-out retail stores. As there
are plenty of fitted-out vacant units, they have numerous options to
choose from. There are also several new brands which are
monitoring the Hungarian retail market and we expect to see some
flagship stores opening later in 2012.
Rents
Typical shopping centre rents range between 20 and 50 €/m 2 /month
while, prime downtown high street rents at Váci utca are around 60
to 90 €/m 2 /month. Prime rents in Andrássy út still vary between 40
and 50 €/m 2/month, although, availability is high. Retail park rents
range from 6 to 8 €/m 2 /month while factory outlets have rents of 22
to 25 €/m 2/month in Budaörs and 16 €/m 2/month in the countryside.
Prime shopping centre rents in Hungary (€/ m 2 /month)
60
50
40
30
20
10
0
Source: Jones Lang LaSalle

Bevásárlóközpont állomány Budapesten (m 2 )
900 000
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
Forrás: Jones Lang LaSalle
Piaci Környezet
A kormány 2011. novemberében elfogadott egy új törvényt, mely
korlátozza a 300 m 2 feletti kiskereskedelmi ingatlanok fejlesztését.
Az úgynevezett “pláza stop” törvény 2012. január elsején lépett
életbe és 2014 végéig lesz érvényben. A korlátozás alól a
nemzetgazdasági miniszter adhat felmentést a vidékfejlesztési
miniszter részvételével működő bizottság ajánlásával. Április végéig
41 kérelmet nyújtottak be a felmentéseket elbíráló bizottsághoz,
melyből eddig tizenkettőt elutasítottak és tizenöt kérelmet
elfogadtak. Habár elsőre úgy tűnik, hogy a törvény a
bevásárlóközpontok fejlesztését korlátozza, sokkal inkább az olyan
élelmiszerláncok terjeszkedésére van hatással, mint a Penny
Market vagy a Lidl. Mivel a bevásárlóközpontok fejlesztése számos
előnnyel bír a foglalkoztatásra illetve az infrastruktúra fejlesztésére,
így valószínű, hogy ezek megkapnák a felmentést.
Kínálat és új fejlesztések
2012 első negyedévében nem adtak át új bevásárlóközpontot
Magyarországon. Jelenleg Budapesten 28 bevásárlóközpont
található összesen 772.500 m 2- en, míg vidéken 550.000 m 2
összesen 36 ingatlanban. A bevásárlóközpont állomány sűrűsűge
Budapesten 448 m 2/ 1000 lakos, míg az ország többi részén 303 m 2 /
1000 lakos.
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Meglévő állomány Új kínálat
A legnagyobb új j fejlesztés Budapesten jelenleg az Árkád bővítése
összesen 20.000 m 2 -en. Az ECE bevásárlóközpontjának második
fázisa várhatóan 2013-ban készül el, és átadása után az Árkád
On Point • Report Title • 7
Üzlethelyiségek
Budapest legnagyobb plázája lesz összesen 68.000 m 2 -el. A
fejlesztéssel párhuzamosan megkezdik az első fázis felújítását is. A
német fejlesztő bejelentette azt is, hogy új projektbe kezd Észak-
Budán a III. kerületben. A projekt időzítésének részletei egyelőre
még nem tisztázottak, de az új épület átadása legjobb esetben is
csak 2015/2016-ra tehető. Várakozásaink szerint idén nagyjából
30.000 m 2 -el fog bővülni a budapesti bevásárlóközpont állomány
Kereslet
Tapasztalataink szerint az országban már jelenlevő, nagyobb
nemzetközi márkák továbbra sem gondolkodnak terjeszkedésen,
ugyanakkor a kisebb, jellemzően 200 m 2 alatti igénnyel rendelkező,
helyi kereskedők érdeklődőbbek. Ők elsősorban a már kialakított
üzleteket keresik, és számos lehetőség közül választhatnak. Egyes
külföldi márkák továbbra is erősen figyelik a magyar piacot a
nyitásra alkalmas tökéletes helyet és időt keresve, és az év további
részében valószínűleg új üzletek nyitását is tapasztalni fogjuk.
Bérleti díjak
A bevásárlóközpontok bérleti díja 20-50 euró/m 2/hó körül mozog.
A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai is csökkentek: a Váci
utcában 60-90 euró/m 2/hó, az Andrássy úton 40-50 euró/m 2/hó
között mozognak. A bérleti díjak a retail parkok esetében 6-8
/m 2/hó, míg a factory outlet-ekben Budaörsön 22-25 euró/m 2/hó és
vidéken 16 euró/m 2 /hó között állnak.
Bevásárlóközpontok legmagasabb bérleti díjai
Magyarországon (euró/m 2 /hó)
60
50
40
30
20
10
0
Forrás: Jones Lang LaSalle

8 On Point • Budapest City Report – Q1 2012•
Industrial Market
The first quarter of 2012 was characterised by the fluctuation of
occupiers in parallel with low demand, therefore the vacancy rate
did not continue to shrink any further.
Industrial stock (m 2 ) and vacancy (%)
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
Source: Jones Lang LaSalle
Supply
In Q1 2012, the modern industrial stock stood at 1,806,350 m 2 and
no new warehouses were completed. Out of this space logistics
parks represent cca. 91% (1,636,900 m 2 ) and city logistics schemes
9% ( 169,450 m 2 ). The vacancy rate began to fluctuate again and
increased by 15 bps q-o-q to 21.1%. The slight increase was the
result of several departures or space rationalisations by large
occupiers in ProLogis Park Budapest Gyál, BILK and ProLogis Park
Budapest Sziget to name only a few parks. The largest single
vacant space in the Budapest industrial market is still Spar’s former
logistics centre, which totals 43,000 m 2 . Other than that, there is
only one other park where contiguous warehouse space exceeds
20,000 m 2 and thirteen parks, each with a total available industrial
space above 10,000 m 2 .
Demand
In Q1 2011, total take-up reached 47,690 m 2 , which was less than
half of the Q4 2011 volume, and a mere 43% of the volume
recorded in the same period of 2011. The amount of new leases,
preleases and expansions reached 28,560 m 2 while we recorded
only one renewal on 19,135 m 2 . The latter was the largest
transaction of the quarter concluded by Fiege. On top of this,
Benteler Distribution signed a prelease on 6,300 m 2 in the 3 rd phase
of Airport City, which will be completed by year end 2012 as the
result of this prelease.
2006 2007 2008 2009 2010 2011 Q1
2012
Stock Vacancy rate
25
20
15
10
5
0
In total 22 transactions were signed with an average size of 2,168
m 2.
Rents
Availability did not continue to decrease as previously expected and
we still witness tough competition for new demand. Occupiers are
optimizing their leases and shrinking their space therefore, rents still
remain under pressure in logistics parks around Budapest. Average
rents are now around 3.0 to 4.0 €/m 2/month while the more centrally
located city centre logistics rents are around 4.5 to 5.0 €/m 2 /month.
Forecast
Similary to 2011, the development pipeline will remain very limited in
2012, however to a less extent and it will be limited mainly to built-
to-suit requirements. Currently, there are two schemes under
construction, both on a BTS basis: Dél-Pesti Business Park (5,430
m 2 ) by WING and the third phase of Airport City by Ablon (6,700
m 2).
We expect net take-up to remain somewhat close to its 2011 level
(151,000 m 2 ), while according to our expectations renewals will have
a much lower annual volume (compared to 176,000 m 2 in 2011).
Warehouse rental bands Q1 2012 (€/m 2 /month)
6
5
4
3
2
1
0
2,80
Source: Jones Lang LaSalle
3,90 4,00 3,90
3,15 3,15
min max
5,50 5,50
4,50 4,50
4,50
3,50

2012 első negyedévét a bérlők fluktuációja és a mérsékelt kereslet
jellemezte, így az üresedési ráta nem csökkent tovább.
Ipari ingatlan állomány (m 2 ) és üresedés (%)
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
Forrás: Jones Lang LaSalle
Kínálat
2012 első negyedévében a modern raktárpiaci állomány 1.806.350
m 2 volt, új raktárat nem adtak át. Ebből a logisztikai parkok mintegy
91%-ot (1.636.900 m 2 ) a városi logisztikai területek pedig 9%-ot
(169.450 m 2 ) képviselnek. Az üresedési ráta ingadozni kezdett, és
negyedéves szinten 15 bázisponttal 21,1%-ra növekedett. Az enyhe
emelkedés annak a következménye, hogy néhány nagyobb bérlő
kiköltözött vagy racionalizálta terültetét a ProLogis Park Budapest
Gyál, a BILK és a ProLogis Park Budapest Sziget területén, csak
hogy néhány parkot említsünk. A budapesti ipari ingatlanok piacán a
legnagyobb üresen álló terület még mindig a Spar korábbi logisztikai
központja, mely összesen 43.000 m 2 . Ezen kívül csak egy olyan
logisztikai park van, ahol az egybefüggő raktárterület meghaladja a
20.000 m 2 -t illetve 13 olyan park, amelyekben az összes
rendelkezésre álló ipari terület 10.000 m 2 fölött van.
Kereslet
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 Q1 2012
Stock Vacancy rate
2012 első negyedévében a bérbeadások volumene 47.690 m 2 volt,
mely kevesebb mint a fele a 2011 negyedik negyedéves szintnek,
és mindössze 43%-a a 2011 ugyanezen időszakában rögzített
volumennek. Új szerződéseket, előbérleteket és bővüléseket
összesen 28.560 m 2 -en kötöttek, míg szerződéshosszabbításból
egyetlen történt 19.135 m 2 -en. Ez utóbbit a Fiege kötötte és ez volt
a negyedév legnagyobb tranzakciója. Ezen kívül a Benteler
Distribution aláírt egy 6.300 m 2 -es előbérleti szerződést az Airport
25
20
15
10
5
0
On Point • Report Title • 9
Ipari ingatlanok
City 3. ütemében, mely ennek az előbérletnek köszönhetően 2012
végére fog átadásra kerülni. Összesen 22 tranzakciót kötöttek,
melyek átlagos mérete 2.168 m 2 .
Bérleti díjak
Az üresedés nem csökkent tovább, ahogy azt korábban vártuk, és
továbbra is éles verseny folyik a tulajdonosok között az új
igényekért. A bérlők optimalizálják bérleményeiket és csökkentik
területeiket, ezért a logisztiaki parkok bérleti díjai Budapest
környékén még mindig nyomás alatt vannak. Az átlag bérleti díjak
3,0-4,0 euró/m 2 /hó között mozognak, míg a központibb
elhelyezkedésű városközponti logisztikai területek bérleti díjai 4,5-
5,0 euró/m 2 /hó között ingadoznak.
Előrejelzés
2011-hez hasonlóan a fejlesztési tervek 2012-ben is korlátozottak
lesznek, bár kisebb mértékben, és ezek is főleg a ‘built-to-suit’
(BTS) igényre támaszkodnak. Jelenleg két ipari ingatlan van
fejlesztés alatt, mindkettő BTS fejlesztés: a WING Dél-Pesti
Business Parkja (5.430 m 2) és az Ablon által fejlesztett Airport City
3. üteme (6.700 m 2 ).
Arra számítunk, hogy az éves nettó bérbeadás megközelíti majd a
2011-es szintet (151.000 m 2), ugyanakkor a
szerződéshosszabbítások volumene várakozásaink szerint elmarad
majd a 2011-es szinttől (176.000 m 2).
Ipari ingatlan bérleti díjak 2012. első negyedév (euró/m 2 /hó)
6
5
4
3
2
1
0
2,80
Forrás: Jones Lang LaSalle
3,90 4,00 3,90
3,15 3,15
min max
5,50 5,50
4,50 4,50
4,50
3,50

10 On Point • Budapest City Report – Q1 2012•
Residential market
Supply
Construction statistics reveal that housing completions in Budapest
in 2011 fell below 3,200 units, i.e. the lowest point in more than 10
years. This means a drop of about 50% compared with the previous
year, which itself had noted a decline of approximately 40%
compared with 2009. The construction slowdown is even more
pronounced in the capital city than in the country as a whole, mainly
due to the fact that residential construction in the countryside is
dominated by private persons building homes for their own needs.
Housing completions in Hungary amounted to 12,488 dwellings
which in fact is a scale that Budapest itself has reached in its
heydays. Looking at available statistical data on permits, it is
unlikely to see a revival of residential construction any time soon.
The number of dwellings in projects with building permits fell even
below the level of completions, with only 2,901 units permitted in
Budapest in 2011.
Number of dwelling completions in Budapest 2006-2011
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
Source: Hungarian Central Statistical Office
Demand
Demand for housing stayed weak at the beginning of 2012, thus
continuing the weak performances of 2011 and 2010. Household
income levels hamper growth in sales as well as unemployment and
unsecure future prospects on the labour market. Moreover, changes
in the regulative and financial frameworks impact on demand. This
includes the ban of foreign denominated mortgage lending since
July 2011 and the preferable non-market rate offered for repayment
of foreign denominated mortgages, which consumes households’
savings that could otherwise be invested in new housing. The rise of
interest rates for housing loans that started at the end of 2011 and
which continued into 2012 is another drawback for the residential
market.
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Residential mortgage growth in Hungary 2007-2012
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
01/2007
04/2007
07/2007
10/2007
01/2008
04/2008
07/2008
10/2008
01/2009
04/2009
07/2009
10/2009
01/2010
04/2010
07/2010
10/2010
01/2011
04/2011
07/2011
10/2011
01/2012
Source: Hungarian National Bank
Pricing
The price development in 2011 showed a continuously decreasing
tendency, though compared with the decline noted in previous years
the decreasing trend has been visibly decelerating. Q4 2011 was
characterized by a slight decrease in prices on Budapest’s primary
residential market that further endured into Q1 2012. Based on a
unremittingly weak demand side and unfavourable economic growth
prospects, the outlook for a reversal in price development is unlikely
to happen during the remaining part of the year. However, the low
scale of new supply may somewhat counteract deeper price drops,
so that prices of apartments on the primary market will most likely
stagnate during 2012. Moreover, developers which plan to be active
in construction of housing projects will have to change their products
entirely to adjust to current demand, in terms of prices per square
metre but, mainly in a total price perspective.
Forecast
In terms of supply, there is little activity to expect from developers in
2012, given the weak demand conditions and sales performance.
Also the outlook for demand in 2012 does not support any additional
activity in construction. A deteriorating situation on the labour market
and in household incomes as well as worsening lending conditions
will most likely affect the demand side significantly. Moreover, nearly
all major national and international institiutions predict a worsening
of Hungary’s macroeconomic performance in 2012. Thus, we can
expect a continuation of low demand levels or even falling interest in
apartment purchases.
of which denominated in foreign currency

Kínálat
Az építési statisztikák azt mutatják, hogy a lakásátadások száma
Budapesten 2011-ben 3.200 alá esett, azaz az elmúlt 10 év
legalacsonyabb pontját érte el. Ez 2010-hez viszonyítva ( amikor
40%-os esés történt 2009-hez képest) körülbelül 50%-os
csökkenést mutat. Az építkezések számának visszaesése a
fővárosban a leghangsúlyosabb, főként amiatt, mert vidéken a saját
építésű házak dominálnak. Magyarországon a lakásátadások
száma 12.488 volt, amely közelíti az ingatlanpiaci boom allatt a
Budapesti lakásátadások számát. A rendelkezésre álló építési
engedélyek statisztikai adatai azt mutatják, hogy a közeljövőben
nem valószínű a lakásépítés fellendülése. 2011-ben mindössze
2.901 lakást kapott építési engedélyt, ami alacsonyabb volt az
átadott lakások számának is.
Lakóingatlan átadások Budapesten, 2006-2011
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
Forrás: KSH
Kereslet
A lakások iránti kereslet 2012 elején gyenge maradt, így továbbra is
folytatódik 2010 és 2011 gyenge teljesítménye. A háztartások
jövedelme, a munkanélküliség és a munkaerőpiac bizonytalan
jövőbeli kilátásai akadályozzák az értékesítések növekedését. Ezen
felül a szabályozások és pénzügyi feltételek változásai is
befolyásolják a keresletet. Ilyen szabályozás, hogy 2011. júliusa óta
tiltott a külföldi devizában történő jelzáloghitelezés, ugyanakkor
lehetőség nyílt a korábban külföldi devizában felvett jelzáloghitelek
piaci árfolyam alatt történő törlesztésére, ami felemészti a
háztartások vagyonát, melyet egyébként új lakások vásárlásába
fektethetnének. A lakáshitelek kamatainak emelkedése, mely 2011
végén kezdődött, majd 2012-ben folytatódott, a lakáspiac egy másik
hátránya.
2006 2007 2008 2009 2010 2011
On Point • Report Title • 11
Lakóingatlan piac
Lakóingatlan jelzáloghitelek növekedése, 2007-2012
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
Forrás: MNB
Árak
Az árak alakulása 2011-ben folyamatos csökkenő tendenciát
mutatott, bár az előző évek csökkenéséhez viszonyítva az üteme
lassul. A prémium kategóriás lakóingatlanok árait 2011 negyedik
negyedévében egy enyhe csökkenés jellemezte, mely 2012 első
negyedévében is folytatódott. A szüntelenül gyenge keresleti oldal
és a kedvezőtlen gazdasági növekedési kilátások mellett, nem
valószínű az árak változása az év hátralevő részében. Ugyanakkor
az alacsony mértékű új kínálat valamelyest ellensúlyozza a mélyebb
áresést, így a prémium ingatlanok árai 2012 folyamán várhatóan
stagnálni fognak. Ráadásul azoknak a fejlesztőknek, akik aktívak
szeretnének maradni a lakáspiacon, meg kell változtatni
projektjeiket, hogy azok teljes mértékben alakalmazkodjanak a
jelenlegi kereslethez, a négyzetméterárak, de főként a teljes ár
szempontjából.
hitelek külföldi devizában
01/2007
04/2007
07/2007
10/2007
01/2008
04/2008
07/2008
10/2008
01/2009
04/2009
07/2009
10/2009
01/2010
04/2010
07/2010
10/2010
01/2011
04/2011
07/2011
10/2011
01/2012
Előrejelzés
A kínálat tekintetében a gyenge kereslet és értékesítési teljesítmény
következtében kevés fejlesztői aktivitás várható 2012-ben. A 2012-
es keresleti kilátások az építési tevékenységet sem segítik. A
munkaerőpiac és a lakosság romló jövedelmi helyzete, valamint a
hitelezési feltételek romlása valószínűleg jelentős mértékben fogja
befolyásolni a keresleti oldalt. Mivel szinte minden hazai és
nemzetközi intézmény a magyar makrogazdasági teljesítmény
romlását jósolja 2012-re, várhatóan folytatódik az alacsony keresleti
szint vagy akár csökkenhet is lakásvásárlási érdeklődés.

12 On Point • Budapest City Report – Q1 2012•
Office submarkets Iroda részpiacok

Shopping centres in
Budapest
Hegyvidék
MOM Park
Acquincum Centre
Mammut I-II
Etele tér
Campona
ALLEE
Csepel Plaza
Duna Plaza
Westend City Center
Új Buda Center
Récsei Center
Váci I.
Aréna Plaza
III1II1111 Europeum
CET
Pólus Center
Sugár
ECE Árkád
Lurdy Ház Europark
KÖKI Terminal
Budapesti
bevásárlóközpontok
Existing Shopping Centre
Üzemelő bevásárlóközpontok
Planned schemes
Tervezett bevásárlóközpontok
Under construction
Épülő bevásárlóközpontok
On Point • Report Title • 13

14 On Point • Budapest City Report – Q1 2012•
Logistics developments in
Greater Budapest
1. M1 Business Park
2. Agrogate
3. WestLog DC
4. Rozália Park
5. Tulipan Park
6. West Gate Business Park
7. Euro Business Park
8. ProLogis Park Budapest-Batta
9. C-Moll Logistics
10. ProLogis Harbor Park
11. ProLogis Park Budapest- Sziget
12. Bleckeer
13. BILK Logistics Centre
14. ProLogis Park Budapest- Gyál
15. HOPI Logistics Centre
16. Akácliget Logistics Park
Logisztikai központok
Budapesten és környékén
17. Goodman Gyál Logistics Centre
18. M5 Gyál Business Park
19. Viktória Industrial Park
20. Goodman Park Üllő
21. Airport Business Park
22. Airport City
23. East Gate Business Park
24. Europa Center
25. Acquincum Logistics Park
26. Innove Business Park
27. Citypoint 9
28. Dél-Pesti Business Park
29. Bravos Business Park
30. Nagytétényi Industrial Park
31. South Base Business Park

Market Practice/Piaci Gyakorlat
Leasing market practice
Lease length
• The average lease length is 5 years in class ‘A’ office buildings
with a break option after 3 years
• In class ‘B’ buildings 1-3 years are common and in some
cases 5 years agreements are signed too
Payment terms
• Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or
quarterly in advance
• Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP
• Initial standard fit-out is done and paid by the landlords
• VAT 27 %
• Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of
measurement, mainly depending on the origin of the developer
Rental deposit
• 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office,
storage and car parking rent, service charge + VAT)
Other charges
• Service charges generally does not include the cleaning of the
premises, the telecommunication costs and the electric
consumption
• Other costs are included in service charges
Insurance
• The landlord covers costs of building insurance (recovered by
service charge). The Tenant covers insurance of own
premises, contents and civil liabilities.
Incentives
• Incentives are generally offered by landlords. This can
typically be in the form of rent free periods or fit-out and
moving contributions.
Bérbeadási piaci gyakorlat
Bérleti időtartam
On Point • Report Title • 15
• Az átlagos bérleti időtartam 5 év ’A’ kategóriás irodaházakban, a
harmadik évben lehetséges szerződés felmondással
• "B" kategória esetében 1 -3 év bérleti időtartam az általános
elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak
Fizetési feltételek
• A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül
kiszámlázásra; a bérleti díj ban meghatározott és ban vagy
Forintban fizetendő
• Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján
• Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és
fizetett
• ÁFA 27 %
• Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől
függően
Biztosíték
• 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda,
tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA)
Egyéb költségek
• A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján
fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda
takarítását
• Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban
Biztosítás
• Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az
üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját
felelősségbiztosítást kötni.
Bérleti ösztönzők
• A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díj-
mentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként
valósul meg

Contacts
Ferenc Furulyás
Managing Director
Jones Lang LaSalle
Hungary
+36 1 489 02 02
ferenc.furulyas@eu.jll.com
www.joneslanglasalle.hu
Budapestity Report – Q1 2012
OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised
surveys and forecasts that uncover emerging trends
www.joneslanglasalle.com
Rita Tuza
Head of Research
Jones Lang LaSalle
Hungary
The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects, based in Poland. In January 2007 Jones Lang LaSalle and REAS
have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors.
www.reas.pl
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.
Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.
+36 1 489 02 02
rita.tuza@eu.jll.com
www.joneslanglasalle.hu
Paweł Sztejter
Partner, Head of Advisory
REAS Residential Advisors
Poland
+48 22 380 2105
pawel.sztejter@reas.pl
www.reas.pl