SWW_Geschaeftsbericht_2023 Online ES

GESCHÄFTSBERICHT // LAGEBERICHT 

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23

© meikefischer.com für Agentur Eselsohr 

WOHNEN. 

LEBEN. 

ZUKUNFT.

3 

IM MARATHON DES KLIMASCHUTZES: 

EINE REISE DURCH VERANTWORTUNG UND WANDEL. 

SWW Geschäftsbericht 2023 

Mit einem klaren Fokus auf die Zukunft und einem entschlossenen Schritt in Richtung Klimaneutralität 

stehen wir vor einer Herausforderung, die nicht nur unsere Unternehmen betrifft, sondern auch 

die gesamte Gesellschaft. Die Bundesregierung hat mit dem klaren Ziel der Treibhausgasneutralität 

bis 2045 und der Verschärfung mit einem Zeithorizont bis 2040 für ein klimaneutrales Bayern eine 

Marschroute gesetzt, die uns zu einem regelrechten Marathonlauf herausfordert. 

Doch dieser Lauf ist nicht nur ein Wettstreit gegen die Zeit, sondern auch ein Ringen mit dem ständigen 

Wandel technologischer Innovationen. Wie in einem Marathonlauf, wo die Strecke stets neue 

Hindernisse bereithält, sehen wir uns einem stetigen Zyklus gegenüber: Wir setzen neue Technologien 

in unseren Gebäuden ein, nur um festzustellen, dass sich bereits bessere Alternativen am 

Horizont abzeichnen. Ein Teufelskreis, den wir durchbrechen müssen, um unsere Ziele zu erreichen. 

Die Entwicklung einer effektiven Klimastrategie ist dabei von entscheidender Bedeutung. Wir stehen 

vor der Aufgabe, nicht nur unsere Gebäude zu transformieren, sondern auch die Art und Weise, wie 

wir leben und arbeiten. Dabei müssen wir Engpässe überwinden, sei es bei den Handwerkskapazitäten, 

den Lieferketten oder der Finanzierung. 

Aber auch jenseits der technischen Aspekte liegt eine Herausforderung: Es geht um den Zusammenhalt 

in der Gesellschaft und den Schutz unserer Lebensräume. In Zeiten globaler Krisen und 

unsicherer Entwicklungen ist es von entscheidender Bedeutung, an unseren Werten festzuhalten. 

Denn wie Wilhelm von Humboldt treffend sagte: „Im Grunde sind es doch die Verbindungen mit 

Menschen, die dem Leben seinen Wert geben.“ 

In diesem Bericht möchten wir Ihnen nicht nur Zahlen und Fakten präsentieren, sondern auch 

Einblicke in unsere Werte und unser Handeln geben. Denn nur durch gemeinsames Engagement 

und ein klares Bekenntnis zu Verantwortung und Nachhaltigkeit können wir die Herausforderungen 

unserer Zeit meistern und eine lebenswerte Zukunft für kommende Generationen sichern. 

Martin Kaiser, Geschäftsführer 

Titelbild: © meikefischer.com für Agentur Eselsohr

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6GESCHÄFTSBERICHT 


16 

WIRTSCHAFTS- 

BERICHT 

12 

LAGEBERICHT 

INHALT 

18 

01 SOLIDE 

GESCHÄFTSBERICHT 06 

Gesellschafter und Stammkapital 06 

Aufsichtsrat 08 

Geschäftsführung 08 

Tätigkeit der Aufsichtsorgane 10 

Bericht des Aufsichtsrats 10 

Dank 11 

LAGEBERICHT FÜR DAS 

GESCHÄFTSJAHR 2023 12 

GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS 13 

Geschäftsmodell des Unternehmens 13 

Ziele und Strategien 14 

WIRTSCHAFTSBERICHT 16 

Gesamtwirtschaftliche Branchenbezogene 

Rahmenbedingungen 16 

01 SOLIDE 18 

Bestandsbewirtschaftung 20 

Neubautätigkeit 22 

Instandhaltung und Modernisierung 24 

02 INDIVIDUELL 26 

Bauträgergeschäft und Verkäufe 28

30 

03 ENGAGIERT 

26 

02 INDIVIDUELL 

5 


34 

04 INNOVATIV 

38 

05 SERVICE 

52 

JAHRESABSCHLUSS 

03 ENGAGIERT 30 

Nachhaltigkeit 32 

Spenden 33 

04 INNOVATIV 34 

Entwicklungen und Planungen 36 

05 SERVICE 38 

Drittverwaltung / 

Sondereigentumsverwaltung 40 

Gewerbe 41 

Baubetreuung 41 

WIRTSCHAFTSBERICHT 42 

Ertragslage 42 

Finanzlage 43 

Vermögenslage 44 

Weitere finanzielle und nichtfinanzielle 

Leistungsindikatoren 45 

Prognose-, Risiko- und Chancenbericht 47 

- Prognosebericht 47 

- Risikobericht 49 

- Chancenbericht 51 

JAHRESABSCHLUSS 52 

Bilanz zum 31.12.2023 52 

- Gewinn- und Verlustrechnung 54 

- Anhang des Jahresabschlusses 31.12.2023 56 

- Bestätigungsvermerk des unabhängigen 

Abschlussprüfers 68

6 


GESCHÄFTSBERICHT 

GESELLSCHAFTER UND STAMMKAPITAL 

ANTEIL IN PROZENT UND STAMMEINLAGE 

Gesellschafter 

Euro 

1. Landkreis Oberallgäu 7.281.790,00 

2. Gemeinde Balderschwang 1.200,00 

3. Gemeinde Blaichach 341.360,00 

4. Gemeinde Bolsterlang 10.180,00 

5. Gemeinde Burgberg 54.850,00 

6. Gemeinde Fischen 73.680,00 

7. Marktgemeinde Bad Hindelang 227.500,00 

8. Stadt Immenstadt 1.339.130,00 

9. Gemeinde Missen-Wilhams 6.240,00 

10. Gemeinde Obermaiselstein 4.510,00 

11. Marktgemeinde Oberstaufen 154.060,00 

12. Marktgemeinde Oberstdorf 859.860,00 

13. Gemeinde Ofterschwang 22.360,00 

14. Gemeinde Rettenberg 37.450,00 

15. Stadt Sonthofen 1.517.730,00 

16. Marktgemeinde Sulzberg 5.240,00 

17. Gemeinde Waltenhofen 8.440,00 

18. Marktgemeinde Wertach 13.170,00 

19. Sparkasse Allgäu, Kempten 552.614,00 

20. Dr. Walter Kopp-Erben, Tiefenbach 760,00 

21. Allgäuer Überlandwerk GmbH, Kempten 63.960,00 

22. Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG, Sonthofen 423.916,00 

13.000.000,00 

Das Stammkapital insgesamt blieb im Berichtsjahr unverändert.

7 

LANDKREIS 

OBERALLGÄU 

56,02 % 


GEMEINDE 

WALTENHOFEN 

0,06 % 

MARKTGEMEINDE 

SULZBERG 

0,04 % 

MARKTGEMEINDE 

OBERSTAUFEN 

1,19 % 

GEMEINDE 

MISSEN-WILHAMS 

0,05 % 

GEMEINDE 

BALDERSCHWANG 

0,01 % 

STADT 

IMMENSTADT 

10,30 % 

GEMEINDE 

BLAICHACH 

2,63 % 

GEMEINDE 

OFTERSCHWANG 

0,17 % 

GEMEINDE 

BOLSTERLANG 

0,08 % 

GEMEINDE 

OBERMAISELSTEIN 

0,03 % 

GEMEINDE 

RETTENBERG 

0,29 % 

GEMEINDE 

BURGBERG 

0,42 % 

STADT 

SONTHOFEN 

11,67 % 

GEMEINDE 

FISCHEN 

0,57 % 

MARKTGEMEINDE 

BAD HINDELANG 

1,75 % 

MARKTGEMEINDE 

WERTACH 

0,10 % 

SPARKASSE ALLGÄU 

KEMPTEN 

4,25 % 

RAIFFEISENBANK 

KEMPTEN-OBERALLGÄU EG 

SONTHOFEN 

3,26 % 

ALLGÄUER ÜBERLANDWERK 

GMBH 

KEMPTEN 

0,49 % 

DR. WALTER KOPP-ERBEN 

TIEFENBACH 

0,01 % 

MARKTGEMEINDE 

OBERSTDORF 

6,61 % 

© werbe-blank.com

8 


AUFSICHTSRAT 

Ständiges Mitglied für die Dauer der Amtszeit: 

Die Landrätin des Landkreises Oberallgäu: 

Baier-Müller Indra 

Immenstadt 

(Aufsichtsratsvorsitzende seit 30.06.2020 bis 2026) 

Wahlmitglieder (seit 30.06.2020 bis 2026): 

Wilhelm Christian 

Wurmbäck Thomas 

Beckel Martin 

Beerenwinkel Heinrich 

Blaser-Reimund Steffanie 

Endreß Christof 

Gehring Simon 

Huschka Vera 

King Klaus 

Mies Laurent 

Steiger Otto 

Paintner Tobias 

Ried Alois 

Dr. Rödel Sabine 

Roth Elfriede 

Sentner Nico 

Schwarz Heribert 

1. Bürgermeister Sonthofen, Kreisrat 

(stellv. Aufsichtsratsvorsitzender) 

Kreisrat, Immenstadt (Schriftführer) 

1. Bürgermeister, Oberstaufen 

Vorstand, Sonthofen 

Stadträtin, Sonthofen 

1. Bürgermeister, Blaichach 

Kreisrat, Durach 

Kreisrätin, Immenstadt 

1. Bürgermeister, Oberstdorf 

Kreisrat, Oberstdorf – ausgeschieden am 30.06.2023 

Kreisrat, Blaichach – eingetreten am 01.07.2023 

Kreisrat, Immenstadt 

1. Bürgermeister, Ofterschwang 

1. Bürgermeisterin, Bad Hindelang 

Kreisrätin, Sonthofen 

1. Bürgermeister, Immenstadt 


Mitglieder des Prüfungsausschusses: 


Gehring Simon 




Landrätin 





GESCHÄFTSFÜHRUNG 

Geschäftsführer: 

Kaiser Martin 

Prokuristen: 

Kracker Tobias 

Weizenegger Jörg 

Wiggensbach 

Ofterschwang 

Durach 

In der Geschäftsführung 

gab es im vergangenen 

Jahr keine personellen 

Veränderungen. 

Handlungsbevollmächtigte: 

Islar Martina 

Wernick Manuel 

Luschtenetz Ramona 

Bauereiß Florian 

Sonthofen 

Sonthofen 

Sonthofen 

Immenstadt

9 

SWW Geschäftsbericht 2023

10 


TÄTIGKEIT DER AUFSICHTSORGANE 

Der VdW Bayern führte im Auftrag des Aufsichtsrates eine Überwachungsprüfung durch. 

Diese Prüfung gab zu Beanstandungen keinen Anlass. 

Der Prüfungsbericht wurde dem Prüfungsausschuss und dem Aufsichtsrat zur Kenntnisnahme 

und, soweit erforderlich, zur Beschlussfassung vorgelegt. 

Die Gesellschafterversammlung am 04.07.2023 nahm den Bericht über die gesetzliche 

Prüfung für das Jahr 2022, den Geschäfts- und Lagebericht 2022 und den Bericht des 

Aufsichtsrates sowie den Bericht der Geschäftsführung entgegen. Sie genehmigte den 

Jahresabschluss zum 31.12.2022 und beschloss die vorgeschlagene Verteilung des ausgewiesenen 

Bilanzgewinns. 

Aufsichtsrat und Geschäftsführung 

wurde Entlastung erteilt. 

BERICHT DES AUFSICHTSRATS 

Im Berichtsjahr fanden vier Sitzungen des Aufsichtsrates des SWW statt. Der Aufsichtsrat 

hat die Geschäftsführung nach den gesetzlichen und vertraglichen Vorschriften überwacht. 

Die Geschäftsführung hat den Aufsichtsrat laufend über alle relevanten geschäftspolitischen, 

strategischen und wirtschaftlichen Themen mündlich und schriftlich unterrichtet, 

insbesondere durch Sachstandsberichte über die laufenden und geplanten Bau- und 

Modernisierungsmaßnahmen. 

Der Aufsichtsrat fasste Beschlüsse, für die er nach dem Gesellschaftsvertrag zuständig ist. 

Der vom Aufsichtsrat eingesetzte Prüfungsausschuss hat den Aufsichtsrat im Berichtsjahr 

in seiner Arbeit unterstützt. Schwerpunkt der Arbeit des Aufsichtsrats im Berichtsjahr waren 

weiterhin die Überwachung der wirtschaftlichen Entwicklung, die Budgetentwicklung 

und die Beratung der Prüfungsberichte. Der Aufsichtsrat hat der SONNTAG GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, 

Augsburg, den Auftrag zur Prüfung des Jahresabschlusses 

für das Geschäftsjahr 2023 und des Lageberichts für 2023 erteilt. Der von der Geschäftsführung 

vorgelegte Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde von der SONNTAG GmbH 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, geprüft. Die Prüfungen haben keine Beanstandungen 

ergeben, der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. 

Der Aufsichtsrat hat keine Einwendungen gegen den ihm vorgelegten Jahresabschluss 

erhoben. 

Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie den Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeitern des SWW für die im Jahr 2023 geleistete Arbeit. 

Sonthofen, den 8. April 2024 

Indra Baier-Müller, Landrätin 

Aufsichtsratsvorsitzende

11 

DANK DER AUFSICHTSRATSVORSITZENDEN 

Die Herausforderungen in der Baubranche sind enorm. Arbeitskräfte- und Fachkräftegewinnung 

sowie -bindung machen sich genauso bemerkbar wie erhöhte Zinsen und 

Unsicherheiten hinsichtlich gesetzlicher Rahmenbedingungen und Fördermöglichkeiten 

im sozialen Wohnungsbau. Dies bei einer gleichzeitigen Mangellage an bezahlbaren 

Wohnungen und vermehrten Migrationsbewegungen erfordert neue, kreative und pragmatische 

Ideen. 

Diese Aufgaben werden wir in den kommenden Jahren meistern müssen. Mit einem 

Unternehmen wie dem SWW, das in den vergangenen Jahren viel in die Zukunft und in 

nachhaltige Lösungen investiert hat, und einem dynamischen Team, das motiviert an die 

Aufgaben herangeht, wird uns dies, davon bin ich überzeugt, gelingen. 

Danke an alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die sich in den Dienst der Menschen 

stellen und ihnen ein Dach über dem Kopf und damit ein Zuhause geben. 


Indra Baier-Müller, Landrätin 

Aufsichtsratsvorsitzende 

DANK DES GESCHÄFTSFÜHRERS 

Die Erfüllung unseres Gesellschaftszwecks bringt vielfältige Herausforderungen mit sich, 

die wir nur gemeinsam bewältigen können. Auch im Jahr 2023 ist uns dies erfolgreich 

gelungen. 

Ich möchte unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern meinen tief empfundenen Dank 

aussprechen. Ihr Engagement und ihre hervorragende Arbeit haben maßgeblich zum 

Erfolg des Geschäftsjahres 2023 beigetragen. 

Ein besonderer Dank geht an die Gesellschafter und den Aufsichtsrat, die die Entwicklung 

der Gesellschaft aktiv begleiten und überwachen. Der Aufsichtsrat unter der Führung 

von Landrätin Indra Baier-Müller stand der Geschäftsleitung stets unterstützend und 

mit wertvollen Ratschlägen zur Seite. 

Unsere besondere Anerkennung gilt den Mietern und Eigentümern, die uns oft über viele 

Jahre hinweg die Treue gehalten haben. Im Namen des gesamten SWW-Teams möchten 

wir ihnen dafür herzlich danken. 

Ebenso möchten wir unseren Geschäftspartnern, den Behörden und Institutionen, der 

Regierung von Schwaben sowie unseren Gesellschaftern für die vertrauensvolle und 

erfolgreiche Zusammenarbeit danken. 


Martin Kaiser, Geschäftsführer

LAGEBERICHT 

FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 

2023 

20 

GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS 

WIRTSCHAFTSBERICHT 

01 SOLIDE 

02 INDIVIDUELL 

03 ENGAGIERT 

04 INNOVATIV 

05 SERVICE 


23

13 

GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS 

GESCHÄFTSMODELL DES UNTERNEHMENS 

Die SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau GmbH ist eine 

juristische Person des privaten Rechts. Sie wurde am 21.08.1947 gegründet. Geschäftsgebiet 

ist der Landkreis Oberallgäu. 

Die Gesellschaft besitzt Objekte an den Standorten Sonthofen, Immenstadt, Oberstdorf, 

Blaichach, Oberstaufen, Altusried, Bad Hindelang, Fischen, Burgberg, Balderschwang, 

Rettenberg, Missen und Waltenhofen. 

SWW Geschäftsbericht 2023 // Lagebericht 

Nach dem Gesellschaftsvertrag in der Fassung vom 15.07.2014 widmet sich die Gesellschaft 

der Errichtung, dem Betrieb, der Bewirtschaftung und Verwaltung von Bauten aller Art. Insbesondere 

gehört dazu der Bau von preiswertem Wohnraum in Miet- und Eigentumsmaßnahmen. 

Die Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Wohnungsbestandes im Landkreis ist das 

Kerngeschäft der Gesellschaft. Geschäftsfelder liegen in der Drittverwaltung für gemeindliche, 

kirchliche und private Objekte und der technischen Betreuung für verschiedene Bauvorhaben. 

Ferner wurde der Gesellschaft mit Bescheid vom 27.07.1993 die Erlaubnis zur Ausübung eines 

Gewerbes nach § 34c Abs. 1 Nr. 3 der Gewerbeordnung erteilt. 

Die Gesellschaft ist an folgenden Unternehmen beteiligt: 

• SWW-Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH, Sonthofen 

• GOS Grundstücksgesellschaft Oberallgäu-Süd mbH, Sonthofen 

• Hausverwaltung Oberallgäu GmbH, Sonthofen 

• Grundstücks-Vermietungsgesellschaft Gesundheitszentrum 

Waltenhofen GmbH & Co. KG, Sonthofen 

• Grundstücks-Vermietungsgesellschaft 

Flurstraße GmbH & Co. KG, Sonthofen 

SWW 

ÖKONOMIE ÖKOLOGIE SOZIALES

14 


ZIELE UND STRATEGIEN 

Die Geschäftsleitung hat im Jahre 2022 die bisherigen Strategien aus dem Jahr 2010 neu 

überarbeitet. Wir haben die gesellschaftlichen Themen, Demografischer Wandel, Digitale 

Transformation, Klima und Ressourcen, die Globalisierung und die Auswirkungen der 

Inflation neu bewertet. 

Unseren nach wie vor unveränderten Gesellschaftszweck bzw. unsere Mission können 

wir komprimiert in folgendem Satz zusammenfassen: „Sozial und wirtschaftlich verantwortlich 

stellen wir breiten Schichten der Bevölkerung adäquaten Wohnraum nachhaltig 

zur Verfügung.“ 

Ganz konkrete Fragen beschäftigen uns in unseren Maßnahmen. Diese sind immer wieder 

neu zu bewerten und auf die Visionen und die Mission abzustimmen. 

Unsere Leitfragen für die Strategieentwicklung: 

• Wie erhalten wir Grundstücke zum Bauen von bezahlbarem 

Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung? 

• Wie können wir die gesetzlichen Auflagen (GEG, Statik, Brandschutz, 

Stellplätze, Nachbarschaftsrechte usw.) in einen Abwägungsprozess 

einbinden, der ein konstruktives und rechtlich sicheres Vorgehen 

ermöglicht? 

• Wie können wir die Möglichkeiten des Wohnungspaktes Bayern 

mit seiner für uns relevanten 3. Säule sozial angemessen in unseren 

ländlichen Strukturen umsetzen? 

• Wie schaffen wir die Transformation unserer Gebäude zur Klimaneutralität? 

Es kristallisiert sich heraus, dass wir kontinuierlich die Maßnahmen auf die Wirksamkeit 

auf unsere Visionsfelder und unsere Mission überprüfen müssen. Mit der Änderung des 

Klimaschutzgesetzes hat die Bundesregierung die Klimaschutzvorgaben verschärft und 

das Ziel der Treibhausgasneutralität bis 2045 verankert. Bereits bis 2030 sollen die Emissionen 

um 65 Prozent gegenüber 1990 sinken. Hierzulande gilt eine weitere Verschärfung 

mit einem Zeithorizont bis 2040 für ein klimaneutrales Bayern. Hintergrund bildet auch das 

überarbeitete Gebäude-Energie-Gesetz (GEG), das zum 01.01.2024 in Kraft getreten ist. 

Als Beitrag der Wohnungswirtschaft und hier insbesondere des SWW zur CO₂-Reduktion 

gilt es, einen Maßnahmenplan für die Bestandsgebäude und im Neubau aufzustellen, um 

die Emissionen in den folgenden 20 Jahren wesentlich zu reduzieren.

15 

Basis für den Maßnahmenplan bilden unsere vier Normstrategien: Strategie 1: Desinvestition 

< 5 Jahre; Strategie 2: Kurzfristig halten 5-10 Jahre; Strategie 3: Mittelfristig halten 

10-20 Jahre; Strategie 4: Langfristig halten > 20 Jahre. Im Prognosebericht wird darauf 

verwiesen, wie diese Ziele mit dem Bild des Marathonlaufs sehr gut verbunden werden 

können. Im vergangenen Jahr haben wir auf einen Teufelskreis hingewiesen, der lautete: 

Wir bauen in unseren Neubauten eine neue Technik ein, und sind gleichzeitig darauf 

angewiesen, über mindestens drei, besser fünf Jahre ein Monitoring von dem Gebäude 

im Zusammenspiel mit dem Nutzerverhalten zu analysieren. In diesem Zeitraum gibt es 

aber schon wieder neue Techniken, die eine bessere Klimabilanz versprechen. Das ist 

ein „Teufelskreis“. 


Gleiches gilt für die Maßnahme „Entwicklung einer Klimastrategie“. Wir erkennen, dass 

das Ziel der Politik, 2045 oder gar 2035 klimaneutral zu sein, für unsere Unternehmen 

eine große Herausforderung darstellt. Es sind vor allem die Engpässe bei den Kapazitäten 

der Handwerker, die Störung der Lieferketten und die Herausforderungen bei der 

Finanzierung der erforderlichen Maßnahmen, die eine Umsetzung verzögern werden. 

Wir werden unabhängig davon, im Rahmen unserer Gebäudestrategien, der Einbindung 

der Quartiersentwicklung und den wichtigen Feldern der Lebenszyklusbetrachtung und 

Ökobilanz eine Strategie in Zusammenarbeit mit dem Aufsichtsrat entwickeln, die dem 

großen Ziel der Klimaneutralität bis 2045 Rechnung tragen wird. Die besondere Herausforderung 

des SWW ist die Transformation unserer Gebäude. Der quantitativ sehr hohe 

Wohnungsbau von 1947 – 1965 von 2.000 Wohneinheiten bringt es mit sich, dass wir bei 

den Themen Demografie (barrierefreie Wohnungen), Klima und Ressourcen (Primärenergie 

meist noch Gas) und digitale Transformation noch immensen Aufholbedarf im 

ländlichen Raum haben. Neben diesen produkt- und marktbezogenen Aspekten ist ein 

mindestens gleich wichtiges Ziel die Werte des Unternehmens mit den Mitarbeitern lebendig 

zu gestalten. In dem Zitat von Wilhelm von Humboldt „Im Grunde sind es doch 

die Verbindungen mit Menschen, die dem Leben seinen Wert geben“ wird die gesamte 

Bedeutung von Werten in einem Satz zusammengefasst. 

Wir haben in unserem Unternehmen im Sommerforum 2022 und allen weiteren Foren 

unseren Verhaltenskodex allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern präsentiert. 

„ Wir respektieren die Würde und Autonomie aller Menschen. 

Wir tragen mit unserem Handeln Verantwortung für das Unternehmen, 

den Zusammenhalt in der Gesellschaft und den Schutz unserer Lebensräume.” 

Die Herausforderungen des Überfalls der Ukraine durch Russland und die damit einhergehenden 

Probleme der Inflation, der Energieversorgung und Lieferkettenschwierigkeiten, 

des Verbreitens von Hass, die Tendenzen mit Fake-News die Gesellschaft zu 

spalten waren prägend im Geschäftsjahr 2023. Das Besinnen auf unsere Werte in diesen 

unsicheren Zeiten, und von den Medien als Dauerkrise bezeichnete Jahr, hilft, die unfassbaren 

Entwicklungen in der Ukraine, in Israel und in anderen Krisengebieten auf dieser 

Erde erträglich zu gestalten.

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GESAMTWIRTSCHAFTLICHE 

BRANCHENBEZOGENE RAHMENBEDINGUNGEN 

GESAMTWIRTSCHAFTLICHE 

RAHMENBEDINGUNGEN 

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland 

kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten 

Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf 

des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der 

Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum 

Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung 

beim privaten Konsum bislang aus. In realer 

Rechnung sind die Einkommen in Deutschland über 

längere Zeit zurückgegangen. 

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war 

im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen 

Bundesamtes (Destatis) um 0,3 % niedriger 

als im Vorjahr. Im Vergleich zu 2019, dem Jahr vor 

Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP 2023 

um 0,7 % höher. 

Die Verbraucherpreise in Deutschland haben sich 

im Jahresdurchschnitt 2023 um 5,9 % gegenüber 

2022 erhöht. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) 

mitteilt, fiel die Inflationsrate für 2023 damit 

geringer aus als im Jahr zuvor. 

Die Arbeitslosenquote in Deutschland lag im Jahresdurchschnitt 

2023 bei 5,7 % und ist demnach um 

0,4 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Im Jahresdurchschnitt 

waren 2,6 Millionen Menschen arbeitslos 

gemeldet, rund 191.000 mehr als vor einem Jahr. 

Nach einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamtes 

(Destatis) stieg die jahresdurchschnittliche 

Zahl der Erwerbstätigen im Jahr 2023 gegenüber 

dem Vorjahr um 333.000 Personen (+0,7 %). 

Die Zahl der Erwerbstätigen erreichte damit einen 

neuen historischen Höchststand, nachdem bereits 

im Jahr 2022 der vormalige Höchstwert aus dem 

Jahr 2019 (45,3 Millionen Personen) um 320.000 

oder 0,7 % überschritten worden war. Im Oberallgäu 

lag die Arbeitslosigkeit im Dezember 2023 bei 

2,8 % (Vj: 2,6 %). 

Nach einer Serie von zehn Zinsanhebungen seit 

Juli 2022 im Kampf gegen die hohe Inflation hat die 

Europäische Zentralbank (EZB) erstmals im Oktober 

2023 pausiert und den Leitzins seitdem unverändert 

belassen. Der Refinanzierungssatz für den 

Euroraum verharrt aktuell bei 4,5 %. Im Hinblick 

auf zukünftige Zinssenkungen äußert sich der EZB- 

Rat vorsichtig. Vor dem Hintergrund der anhaltend 

erhöhten Inflation soll der Leitzins so lange wie erforderlich 

auf ein ausreichend restriktives Niveau 

festgelegt werden, um sich dem 2,0 %-Ziel weiter 

anzunähern. Experten rechnen mit einer ersten 

Leitzinssenkung im Frühsommer 2024. 

Wegen des anhaltenden Ukraine-Kriegs können 

weiterhin Risiken für die Geschäftsentwicklung und 

den zukünftigen Geschäftsverlauf des Unternehmens 

nicht ausgeschlossen werden. Zu nennen sind 

Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung 

von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen 

verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen 

und der Verzögerung von geplanten 

Einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem Anstieg 

der Mietausfälle, mit krisenbedingten Einschränkungen 

der eigenen operativen Prozesse sowie ggf. 

mit verschlechterten Finanzierungsbedingungen zu 

rechnen. 

6,26 €/m 2 

Durchschnittsmiete 

2.596 

Wohnungsbewerber 

zum 31.12.2023 

+ 63 Bewerber zum Vorjahr

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BRANCHENSPEZIFISCHE 

RAHMENBEDINGUNGEN 

Im Jahr 2023 dürften nach letzten Schätzungen des 

GdW die Genehmigungen für rund 260.000 neue Wohnungen 

auf den Weg gebracht worden sein. Damit 

wurden 27 % weniger Wohnungen bewilligt als im 

Jahr zuvor. Damit setzt sich der bereits im Vorjahr 

begonnene Abwärtstrends im Wohnungsbau (2022: 

-7 %) dramatisch verstärkt fort. Aktuell ist die Gemengelage 

für den Wohnungsbau äußerst schwierig: 

Ein historischer Preisanstieg bei den Bauleistungen 

trifft auf deutlich gestiegene Bauzinsen und eine 

durch die Haushaltslage bedingte Unklarheit bezüglich 

der gültigen Förderkonditionen. Diese schwierigen 

Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau 

schlugen sich 2023 sowohl bei Genehmigungen von 

Ein- und Zweifamilienhäusern als auch im Geschosswohnungsbau 

nieder. Dabei ging die Zahl der neu 

genehmigten Ein- und Zweifamilienhäuser (-41 %) 

noch deutlich stärker zurück als die genehmigten 

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (-25 %). 

Die Zahl neu genehmigter Eigentumswohnungen 

sank dabei ersten Schätzungen des GdW etwas weniger 

stark (-22 %) als die Genehmigungen für neue 

Mietwohnungen (-27 %). Insgesamt wurden 2023 wohl 

rund 64.000 Eigentumswohnungen und 79.000 Mietwohnungen 

im Geschosswohnungsbau genehmigt. 

Auch bei den Wohnungsfertigstellungen kam es im 

Jahr 2023 zu einem deutlichen Rückgang um -14 % 

auf voraussichtlich rund 255.000 Wohneinheiten. 

Für 2024 zeichnet sich laut GdW keine Umkehr dieses 

Negativtrends aus: Für das Jahr 2024 ist auf Grundlage 

der Entwicklungen bei den Genehmigungen ein 

noch stärkerer Einbruch zu erwarten. Die Fertigstellungen 

dürften dann um weitere 18 % auf rund 

208.000 neu errichtete Wohnungen einbrechen. Auch 

2025 wird sich dieser Trend fortsetzen, wenn auch 

deutlich abgeschwächt. Die Fertigstellungen dürften 

dann erstmals seit 2011 wieder unterhalb der 

200.000-Marke liegen. 

„Das ifo Institut rechnet für 2024 mit einer weiteren 

Abkühlung der Baukonjunktur. Vor allem im Wohnungsbau 

dürfte seiner Einschätzung nach die Auftragslage 

angespannt bleiben, da die Baupreise nach 

wie vor hoch sind und die Kreditzinsen nur sehr langsam 

sinken. Dementsprechend pessimistisch zeigten 

sich die befragten Unternehmen des Bauhauptgewerbes 

in der ifo Konjunkturumfrage im Januar 

2024.“ 

klar, dass die Bezahlbarkeit von Bauen und Wohnen 

nicht alleine steht, sondern nur in Verbindung mit 

Klimaschutz und Nachhaltigkeit, Barrierearmut und 

Innovation wirksam und zukunftsfähig verfolgt werden 

kann. 

Im südlichen Oberallgäu ist der Immobilienmarkt 

immer noch geprägt von einem hohen Wohnraumbedarf, 

insbesondere bei bezahlbaren Wohnungen. 

Im Wohnungseigentumssektor ist der Markt am sogenannten 

„Peak“ angekommen. Die Verkaufspreise 

sind, bedingt durch die hohen Grundstücks- und Herstellungskosten, 

sowie die Zinsentwicklung bereits 

bei über € 7.000 /m² angelangt. Für Selbstnutzer 

sind wir bei breiten Schichten der Bevölkerung trotz 

der Erbengeneration an der Obergrenze dessen, was 

noch bezahlt werden kann. Für den Kapitalanleger 

wird der Mietermarkt, der mehr als € 14/m² zahlen 

kann, immer kleiner. Die Rendite beträgt häufig nur 

noch weniger als 2 %. Eine Nische für die sogenannten 

Schwellenhaushalte stellt unser Reihenhausangebot 

dar. 

Im Mietsektor schaffen wir mit den Fördersystematiken 

der EOF für die Mitte der Bevölkerung Wohnraum. 

Die Neubauangebote bringen damit Bewegung 

in den Immobilienmarkt. 

Zeitgemäß ausgestattete Bestandswohnungen werden 

gesteigert angefragt. Einfach ausgestattete 

Wohnungen werden aufgrund des Preises weiterhin 

nachgefragt. Der Trend zu größerem Wohnraum reduziert 

sich, was unmittelbar mit den Kosten korreliert. 

Diese Entwicklung müssen wir intensiv beobachten, 

da anerkannte Asylbewerber mit dem Zuzug 

ihrer Angehörigen sicherlich Bedarf nach größeren 

Wohnungen auslösen werden. 

Die Gesellschaft vermietet ihre Wohnungen an Personen 

aller sozialen Schichten. Zum 31.12.2023 betrug 

die Anzahl der Wohnungsbewerber 2.596. Wir 

nehmen einen stetigen Nachfrageüberhang an bezahlbarem 

Wohnraum wahr. Aus diesem Grund setzen 

wir den Neubau bezahlbarer, bedarfsgerechter 

Wohnungen weiter fort. Freifinanzierter Mietwohnungsbau, 

mittelbare Belegung und EOF-Förderung 

werden weiter ausgeführt. 


Die Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu 

schaffen, hat sich jüngst durch Materialknappheit 

und Fachkräftemangel noch zugespitzt. Dabei wird 

Die durchschnittliche Mietpreisentwicklung 2023 

fällt in unserem Unternehmen mit 3,52 % insgesamt 

marktüblich aus.


Schönes Miteinander 

in der Marktwaage in Sonthofen

SOLIDE 

Die Schaffung von Wohnraum war im 

Jahr unserer Gründung 1947 unser 

wichtigster gesellschaftlicher Auftrag – 

und ist es bis heute geblieben. 

Ob frei finanziert oder öffentlich gefördert, 

heute leben 3.767 Haushalte in 

einer Wohnung des SWW. Im Jahr 2023 

haben wir rund 25,7 Mio. € in die Instand- 

haltung, Modernisierung und den Neubau 

von bezahlbarem Wohnraum investiert. 

01

20 

SWW Geschäftsbericht 2023 // Lagebericht // 01 Solide 

BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG 

Der SWW-Wohnungsbestand verteilt sich auf die einzelnen Gemeinden wie folgt: 

Gemeinden 

Wirtschaftseinheiten (WIE) 

Objekte (OBJ) 

Verwaltungseinheiten (VE) 

Garagen 

Carports 

Sonthofen 

82 

294 

1.517 

552 

16 

Immenstadt 

74 

214 

1.187 

196 

53 

Oberstdorf 

30 

98 

406 

78 

8 

Blaichach 

22 

74 

326 

70 

14 

Oberstaufen 

12 

23 

103 

2 

0 

Altusried (Kimratshofen) 

1 

5 

2 

3 

0 

Bad Hindelang 

9 

23 

72 

59 

3 

Fischen 

6 

15 

63 

2 

23 

Burgberg 

3 

3 

13 

0 

0 

Balderschwang 

2 

3 

22 

0 

0 

Rettenberg 

3 

3 

9 

0 

0 

Missen 

1 

2 

6 

0 

0 

Waltenhofen 

3 

7 

41 

26 

0 

Gesamt 

248 

764 

3.767 

988 

117

21 

Die Gesamtwohnfläche des Wohnungsbestandes am 

31. Dezember 2023 beläuft sich auf 238.229,95 m²; die 

Durchschnittsgröße je Wohnung beträgt rund 63 m². 

Die Durchschnittsmiete aller Wohnungen betrug 

am 1. Januar 2023 (ohne Betriebskosten) € 6,05/m² 

Wohnfläche und Monat; sie hat sich zum 31.12.2023 

auf € 6,26/m² Wohnfläche und Monat erhöht. 

Die ebenfalls als Wohnraum ausgewiesenen Asylbewerberheime 

mit 5.991,64 m² weisen kurze Nutzungsdauern 

auf. Unter Einbezug dieser Objekte läge 

die Durchschnittsmiete bei € 6,39/m² Wohnfläche. 

Die nicht steuerpflichtigen Mieten erhöhten sich um 

Mio. € 0,9 auf Mio. € 19,7. 

Grundsätzlich sind Steigerungen auf Neubezüge sowie 

auf Mietanpassungen bei Mieterwechsel, wertverbessernde 

Sanierungsmaßnahmen und Kostendeckungsmaßnahmen 

im nicht preisgebundenen 

Wohnraum sowie auf allgemeine Mietanpassungen 

gemäß BGB zurückzuführen. 


Der gesamte vom SWW verwaltete Wohnungs- und Gewerbebestand beträgt zum 31.12.2023: 

4.272 

WOHNUNGEN UND 

GEWERBE INSGESAMT 

3.767 

Mietwohnungen 

74 

Gewerbeeinheiten 

21 

Gewerbeeinheiten 

für Dritte 

410 

Mietwohnungen 

für Dritte

22 


NEUBAUTÄTIGKEIT 

© Mathias Struck 

Großbaustelle Goethe+, Sonthofen 

Lieferkettenschwierigkeiten und Materialverknappung, die 2022 noch zu Verzögerungen im Bauablauf geführt 

hatten, spielten 2023 keine wesentliche Rolle mehr. Der Anstieg der Baupreise setzte sich hingegen fort, 

wenngleich in abgeschwächter Form. 

Vor der Realisierung von neuen Bauvorhaben wurde die Abwägung von Kostenrisiken intensiviert. Bei einigen 

Projekten musste der Beginn der Bauarbeiten verschoben oder sogar ausgesetzt werden. Das SWW liegt hier 

im sich deutschlandweit abzeichnenden Trend mit der Reduzierung von Bauinvestitionen. 

Das Quartier Goethestraße in Sonthofen stellt mit 421 

Wohnungen in 28 Gebäuden ein Kerngebiet des SWW 

dar. In Anlehnung an die Goethestraße, die sich als 

zentrale Achse durch das Wohngebiet zieht, entstand 

der Name Goethe+. Es wurde ein Gesamtkonzept entwickelt, 

das die Aspekte „Wohnen, soziales Umfeld 

und Mobilität“ sowie Nachhaltigkeit berücksichtigt. 

Dabei sind neben der Aufwertung der Bestandsgebäude 

und der Außenanlagen auch die Schaffung 

neuen Wohnraums durch ergänzende Bebauung 

vorgesehen. Auf Grundlage des 2018 durch interdisziplinäre 

Planungen unter Beteiligung der Bewohner 

entwickelten städtebaulichen Rahmenplans wurde 

2019 ein Architektenwettbewerb zur Konkretisierung 

der baulichen Umsetzung vorgenommen. In der Fortfolge 

wurde mit den beauftragten Architekten und 

Fachplanern ein Konzept entwickelt, das die Schaffung 

von rund 160 neuen Wohnungen in mehreren Bau- 

abschnitten vorsieht. Parallel sollen die Außenanlagen 

und die Sanierungsstrategien der Bestandsgebäude 

entwickelt und realisiert werden. Die Änderung 

der Erschließungswege für das Quartier, die 

Unterbringung von Stellplätzen sowie die Erneuerung 

der technischen Infrastruktur stellen weitere 

Herausforderungen dar. 

Im ersten Bauabschnitt entstehen 66 öffentlich geförderte 

Mietwohnungen sowie ca. 100 Tiefgaragen- 

Stellplätze. Der Neubau wird in Holz-Hybrid-Bauweise 

realisiert und erreicht den KfW 40-Standard. Die 

Fertigstellung und Bezug des ersten Bauabschnitts 

mit sechs Teilgebäuden erfolgt schrittweise seit September 

2023. Die letzten beiden Teilgebäude wurden 

Anfang 2024 zur Nutzung übergeben. Parallel zur Erstellung 

der Neubauten wurden die angrenzenden 

fünf Bestandsgebäude Goethestraße 14-22 generalsaniert.

23 

© meikefischer.com 

© BOKEHdesignstudio 


© meikefischer.com © meikefischer.com 

Großbaustelle Goethe+, Sonthofen 

Als eigenständiges Bauwerk wurde die gemeinsame 

Tiefgaragenzufahrt für den ersten und zweiten 

Bauabschnitt errichtet. Nach Erweiterung der Bundesstraße 

durch das Staatliche Bauamt wurde eine 

direkte Zufahrt in die SWW Tiefgarage möglich. 

Die Planung für den zweiten Bauabschnitt konnte bis 

zur Bauantragstellung fortgeführt werden. In zentraler 

Lage im Quartier sollen ab 2024 weitere 48 

geförderte Wohnungen und eine Tiefgarage mit 91 

Stellplätzen entstehen. Im Erdgeschoß sind darüber 

hinaus Gewerbe und eine Kita geplant. Ab dem 

1.Obergeschoss wird das 8-geschossige Gebäude in 

Holzkonstruktion und insgesamt in EH 55 Standard 

errichtet. 

Begleitend zur Erstellung des ersten Bauabschnitts 

wurde 2023 der Umbau der Goethestraße zur Spielstraße 

mit Erneuerung aller Sparten realisiert. Das 

SWW trat hierbei als Erschließungsträger für die 

Stadt Sonthofen auf. 

In der Elsa-Brandström-Straße in Sonthofen errichtete 

das SWW ein Wohngebäude für bis zu 54 

geflüchtete Menschen. Die Belegung erfolgt durch 

das Landratsamt und ist Teil der kreiskommunalen 

Verpflichtung zur Wohnraumversorgung für Geflüchtete. 

Das Gebäude wurde nachhaltig errichtet und 

soll zu einem späteren Zeitpunkt in normal genutzte 

Wohnungen umgewidmet werden. Entstanden ist 

ein optisch ansprechendes und energetisch vorbildliches 

Gebäude in Holzbauweise. Die Fertigstellung 

und Übergabe zur Nutzung durch das Landratsamt 

erfolgte im November 2023. 

© Manfred Köhler 

Elsa-Brandström-Straße, Sonthofen

24 


INSTANDHALTUNG UND MODERNISIERUNG 


Burgsiedlung, Mietshaus, Sonthofen 

Für Instandhaltungen und Modernisierungen sind im 

Jahr 2023 einschließlich der Lohnkosten für das eigene 

Handwerks- und Verwaltungspersonal Mio. € 9,5 

angefallen (Vorjahr Mio. € 8,4). 

Dies entspricht einem Bruttoaufwand von rd. € 37 je 

m² Nutzfläche (Vorjahr rd. € 33 je m²). 

Der von eigenem Handwerkspersonal erledigte Anteil 

des Instandhaltungsaufwandes beträgt ca. Mio. € 2,6, 

was einem Anteil von ca. 27 % des Gesamtaufwandes 

entspricht. 

Im Rahmen des Quartierskonzepts Goethe+ wurden 

an fünf Bestandsgebäuden mit insgesamt 60 Wohnungen 

umfassende Sanierungen vorgenommen, die 

2023 abgeschlossen wurden. 

Umfangreiche Dach- und Fassadensanierungen wurden 

an einem Gebäude in der Julius-Kunert-Straße 

(Immenstadt), an drei weiteren Gebäuden in der 

Sudentenstraße/Oberes Feld (Immenstadt), an zwei 

Gebäuden in der Burgsiedlung (Sonthofen), an drei 

Gebäuden in der Hermann-von-Barth-Straße und 

zwei weiteren Gebäuden in der Holzerstraße sowie in 

der Oytalstraße (Oberstdorf) vorgenommen. 

Im Oberen Feld in Immenstadt konnte bereits 2022 

eine Heizzentrale mit dem Anschluss der ersten 

beiden Bauabschnitte in der „Südstadt“ in Betrieb 

genommen werden. Die Biomasseanlage ermöglicht 

den Umstieg von bislang fossilen auf nun erneuerbare 

Energien. 2023 wurde dann der dritte Bauabschnitt 

realisiert, so dass nun rund 300 Wohnungen 

angeschlossen sind. 

Für das Wohnquartier Julius-Kunert-Straße in Immenstadt 

wurde eine weitere Heizzentrale mit Nahwärmenetz 

projektiert. Die Versorgung der rund 100 

Wohnungen im Quartier soll mittels Pelletsheizkessel 

von Erdgas auf erneuerbare Energien umgestellt 

werden. Die Bauarbeiten wurden im Herbst 2023 

begonnen. Der Umschluss der Gebäude erfolgt zur 

Heizperiode 2024/25. 

Für eine Reihe von Heizungsmodernisierungen 

wurde der Austausch der Erdgasheizungen durch 

Wärmepumpen projektiert. Die Ausführung musste 

jedoch aufgrund Liefer- und Ausführungsengpässen 

auf 2024 verschoben werden. 

Für die Jahre 2024 bis 2026 ist die umfassende Sanierung 

des Gebäudes Jahnstraße 33 in Sonthofen mit 

63 Wohnungen vorgesehen. Neben der Erneuerung 

der Versorgungsstränge und damit verbundenen 

Badsanierungen sind weitere bauliche Maßnahmen 

geplant, die Komfort und Barrierefreiheit verbessern. 

Vorbereitend wurde 2023 bereits die zentrale Heiztechnik 

erneuert.

25 


Goethe+ Strangsanierung, Sonthofen 


Hermann-von-Barth-Straße, Mietshäuser, Oberstdorf 




Julius-Kunert-Straße, Mietshäuser, Immenstadt 

Sudetenstraße, Mietshäuser, Immenstadt 



Oberes Feld, Mietshäuser, Immenstadt 

Oytalstraße, Mietshäuser, Oberstdorf 



Oberes Feld, Mietshäuser, Immenstadt 

Jahnstraße, Mobilheime als Ersatzunterkünfte, Sonthofen

INDI 

Manuel Wernick 

verantwortlich für den Verkauf von 

Grundstücken, Reihenhäusern und 

Eigentumswohnungen des SWW 

© meikefischer.com

VIDUELL 

INDIVIDUELL 

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist eine Herzensangelegenheit 

vieler Menschen im Oberallgäu. Bei uns unterstützen 

Sie Spezialisten bei der Realisierung Ihrer ganz persönlichen 

Wohnvorstellung. Wir beraten Sie von Anfang an mit dem Ziel, 

die eigenen Wünsche möglichst weit umzusetzen. Von der Auswahl 

der Fliesen über die Verteilung der Steckdosen bis zur 

Bestimmung der Wandfarbe steht Ihnen unser Team zur Seite. 

02

28 

SWW Geschäftsbericht 2023 // Lagebericht // 02 Individuell 

BAUTRÄGERGESCHÄFT UND VERKÄUFE 

Im Geschäftsjahr 2023 wurden aus dem Anlagevermögen 8 Wohnungen und 8 Tiefgaragenstellplätze 

veräußert. 

In Sonthofen konnte ein Grundstück am Dammweg zur Bebauung erworben werden und Baurecht 

für drei Reihenhäuser mit Garagen erlangt werden. Nach Abbruch der bestehenden 

Bebauung wurde 2022 mit den Bauarbeiten begonnen. Die Fertigstellung und Übergabe der 

schlüsselfertigen Wohngebäude erfolgten im Sommer 2023. 

Auf einem Bestandsgrundstück in Immenstadt beabsichtigt das SWW die Errichtung von vier 

Doppelhaushälften als schlüsselfertige Bauträgermaßnahme. Die Planung und Baugenehmigung 

konnten 2023 so weit vorangebracht werden, dass im Sommer 2024 die Bauarbeiten beginnen 

können. Die Vermarktung des Projekts soll Anfang 2024 starten. 

Weitere Bauträgerprojekte wurden aufgrund der Zinsentwicklung und der Baupreise zurückgestellt. 

Siedlerstraße, Doppelhaushälften, Immenstadt 

DH 02 DH 01 

DH 03

29 

SWW Geschäftsbericht 2023 // Lagebericht // 02 Individuell 


Dammweg, Reihenhäuser, Sonthofen

Indra Baier-Müller 

Landrätin und Aufsichtsratsvorsitzende 

des SWW

ENGAGIERT 

Unsere unternehmerische Strategie ist auf Nachhaltigkeit angelegt. Erfolgreiches, 

wirtschaftliches Handeln, Verantwortung gegenüber unserer Umwelt und Heimat 

sowie die Verpflichtung zu unserem sozialen Auftrag: Das sind die Kernpunkte unserer 

Unternehmenskultur und daran lassen wir unsere tägliche Arbeit messen. 

03

32 

NACHHALTIGKEIT 

SWW Geschäftsbericht 2023 // 03 Engagiert 

Das SWW als regional verankertes und agierendes Unternehmen ist sich seiner Verantwortung bezüglich der 

Gesellschaft und Umwelt bewusst. „Wir respektieren die Würde und Autonomie aller Menschen. Wir tragen 

mit unserem Handeln Verantwortung für das Unternehmen, den Zusammenhalt in der Gesellschaft und den 

Schutz unserer Lebensräume.“ Dieser Leitsatz spiegelt das Ziel der Geschäftsleitung wider, unternehmensumfassend 

ethische Normen zu stärken und ein Arbeitsumfeld zu schaffen, das Integrität, Respekt sowie 

faires und nachhaltiges Verhalten fördert. Nachhaltigkeit bedeutet dabei zuallererst ein kritisches Denken und 

bedingt einen verantwortungsbewussten Umgang mit den Themen Soziales, Ökologie und Ökonomie. 


SOZIALES 

Für unsere Mieter werden Quartiere entwickelt, die 

passende Wohnformen für verschiedene Lebenslagen 

zur Verfügung stellen. Durch Gestaltung von 

Grün- und Gemeinschaftsflächen wird die Lebensqualität 

im Quartier erhöht. Die Sozialverträglichkeit 

von Quartieren steigt, da die Wohnungen des SWW 

bewusst und gemischt belegt werden. Das Zusammenleben 

von Menschen in unterschiedlichen Lebenslagen, 

mit unterschiedlichem Einkommen und 

aus verschiedenen Kulturkreisen soll auf diese Weise 

gefördert werden. 

Für unsere Mitarbeiter werden individuell abgestimmte 

Entwicklungsmaßnahmen angeboten, Seminarangebote 

können selbst vorgeschlagen und 

die Erkenntnisse danach mit den Kollegen bspw. 

im Intranet oder durch interne Schulungen geteilt 

werden. Ein zentrales Thema ist weiterhin die Vereinbarkeit 

von Beruf und Familie. Neben flexiblen 

Arbeitszeitmodellen bieten wir ein mobiles Arbeiten 

an. Für die Ermöglichung eines flexiblen Arbeitsplatzes 

wurde in den letzten Jahren verstärkt in die technische 

Ausstattung investiert. Zudem unterstützen 

wir den Bereich Gesundheit und Sport. Es werden 

regelmäßig Kurse zur Gesundheitsförderung, z.B. 

Rückenfit angeboten und wöchentlich ein Obstkorb 

bereitgestellt. Unser soziales Handeln wird von den 

Werten Vertrauen, Wertschätzung, Tradition und Bescheidenheit 

geprägt.. 

ÖKOLOGIE 

Nachhaltigkeit, Verantwortung gegenüber unserer 

Natur, Innovation und Sparsamkeit prägen unsere 

Überlegungen und Ziele im Bereich Ökologie. 

Unsere Gebäude werden ständig so verbessert, damit 

der CO2 Verbrauch sinkt. Bei unseren 3.767 Wohn- 

einheiten weisen wir CO2-Emissionen in Höhe von 

5.180,4 t CO2 äq/a zum Stand 31.12.2023 aus. Insbesondere 

einzelne Gebäude verfügen über einen deutlich 

besseren energetischen Standard. Neubauten 

erfolgen auf Basis der jeweils gültigen Energieeinsparverordnung 

(EnEV). Im Neubau streben wir mit 

den Förderbedingungen das EH 40 mit Energieeffizienz 

an. 

Bei Sanierungen, Modernisierungen und Neubauten 

wird stets auf die Auswahl umweltfreundlicher regionaler 

Baustoffe geachtet. Es werden beispielsweise 

nahezu ausschließlich mineralische Dämmstoffe 

eingesetzt. Ziele dabei sind ein gesundes Wohnen, 

ressourcenschonendes Bauen sowie eine lange Haltbarkeit 

der Gebäude. Auch die umweltfreundliche 

Entsorgung am Ende des Gebäude-Lebenszyklus 

spielt eine entscheidende Rolle. 

Durch ergänzendes und flächensparendes Bauen 

wird bei Neubauvorhaben ein möglichst geringer Flächenverbrauch 

angestrebt. Gleichzeitig bemühen wir 

uns, Grünflächen soweit möglich zu erhalten. 

ÖKONOMIE 

Das Kerngeschäft des SWW ist die Bewirtschaftung, 

der Erhalt und somit die Sicherung des eigenen Gebäudebestandes. 

Ein zeitgemäßer Bestand bildet die 

Grundlage für das Hauptgeschäftsfeld Vermietung. 

Unter dem ökonomischen Gesichtspunkt wird deshalb 

eine Eigenkapitalrendite von ca. 3 % angestrebt, 

um neuen sozialen Wohnraum erstellen zu können. 

Neben der Aufgabe der Beschaffung von günstigen 

Grundstücken wird hierbei das Verhältnis Mietwohnungsbau 

zu Eigentumsbau entsprechend gewichtet. 

Sicherheit, Verlässlichkeit und Ordnung, aber auch 

der Erfolg stehen hier für uns an erster Stelle.

33 

© Feuerwehr Sonthofen 

01 

© Corbinian Kling 

01 Feuerwehr Sonthofen 

02 Martin Kaiser und Oliver Kühner 

03 Promi Night Charity Curling 

04 Oberstdorfer Musiksommer 

05 EUREGIO Konzert in Fischen 

05 Armutsorientiertes Bauen Indien 

SWW Geschäftsbericht 2023 // 03 Engagiert 

04 

05 


02 

© DESWOS e.V. 

06 

SPENDEN 

03 

© Dominik Berchtold 

FÜR MENSCHEN IN DER REGION 

Mit unseren jährlichen Spenden an verschiedene Organisationen 

und Vereine engagieren wir uns für die 

Menschen in unserer Region, im Oberallgäu. 

Es liegt uns am Herzen, die Menschen direkt dort 

zu unterstützen, wo auch wir als SWW Wohnraum 

anbieten. Im Geschäftsjahr 2023 haben wir beispielsweise 

an Organisationen und Vereine aus den 

Bereichen Kultur (z.B. Oberstdorfer Musiksommer, 

Euregio Musikfestival) und Soziales (z.B. Förderverein 

der Albert-Schweitzer-Schule, VdK Sonthofen, 

Freiwillige Feuerwehr, Promi Night Charity Curling) 

gespendet. 

Insgesamt wurde das Engagement regionaler Organisationen 

und Vereine vom SWW mit einem Betrag 

von rund € 33.000 gewürdigt. 

FÜR MENSCHEN IN ENTWICKLUNGSLÄNDERN 

Die Lebensbedingungen für Menschen in Afrika, 

Asien und Lateinamerika verbessern ist eine gesellschaftspolitische 

Aufgabe der fachlichen Institutionen 

und Unternehmen der reichen Industrieländer. 

Die Wohnungsnot in diesen Ländern zu bekämpfen, 

sehen wir als eine gesellschaftliche Verpflichtung in 

der Wohnungswirtschaft. 

Dieser Verantwortung kommen wir über die DESWOS 

Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungsund 

Siedlungswesen e.V. nach. Sie ist unsere Fachorganisation 

für wohnungswirtschaftliche Entwicklungszusammenarbeit. 

Bereits seit 2014 unterstützt das SWW die Projekte 

der DESWOS als Mitglied und Förderer. Denn mit 

einem Mitgliedsbeitrag und den Spenden fördern 

wir die soziale und wirtschaftliche Entwicklung benachteiligter 

Menschen in den Projekten in Afrika, 

Asien und Lateinamerika. 

Mit unseren Spenden und unserem Mitgliedsbeitrag 

fördern wir den Bau von Häusern in Selbsthilfe, 

errichten wir Kindergärten und Schulen, schaffen 

Arbeitsplätze und vieles mehr..

INNOVATIV 

In unserem Geschäftsfeld SWW INNOVATIV entwickeln wir die 

bauliche Antwort auf die großen Fragestellungen unserer Zeit, 

seien es demografische Entwicklungen, Fragen der Inklusion, 

Herausforderungen der Migration oder Konzepte für bezahlbaren 

Wohnraum. Gleichzeitig erschließen unsere Spezialisten hier neue 

Baugebiete und sind die kompetenten Ansprechpartner für unsere 

besonderen Immobilien. 

04 

© meikefischer.com für Agentur Eselsohr

Anni 

tobt auf den erneuerten 

Spielplätzen des SWW

36 

SWW Geschäftsbericht 2023 // Lagebericht // 04 Innovativ 

ENTWICKLUNGEN UND PLANUNGEN 

© HOF437.at 

In Blaichach wird auf einem innerörtlichen Grundstück ein Gemeinschaftsprojekt 

mit der Gemeinde entwickelt. Entstehen soll im Erdgeschoss 

eine 5-gruppige Kinderbetreuungseinrichtung mit den 

entsprechenden Aufenthalts- und Nebenräumen, sowie Freiflächen. 

In den beiden Obergeschossen werden 12 geförderte Wohnungen 

(EOF) untergebracht. Das SWW fungiert 

als Bauträger und wird nach 

Fertigstellung die Wohnungen in 

den eigenen Bestand übernehmen. 

Die Kindertagesstätte geht in das 

Eigentum der Gemeinde über. Im 

Jahr 2023 konnten die Planungen 

bis zur Bauantragsstellung geführt 

werden. Der Baubeginn für das Gebäude 

ist im Frühjahr 2024, die Fertigstellung 

2025 vorgesehen. 

Visualisierung Gemeinschaftsprojekt in Blaichach

37 

Auf einem bislang gewerblich genutzten Grundstück mit rd. 7.500 m² in Waltenhofen, 

Ludwig-Prandtl-Straße, entwickelt das SWW Wohnbauflächen. Das bereits 2021 entworfene 

bauliche Konzept mit einem Mix aus Mehrfamiliengebäude und Reihenhäusern 

wurde gemeinsam mit der Gemeinde weiterentwickelt. Auf Wunsch der Gemeinde soll 

auf dem Grundstück auch eine Kinderbetreuungseinrichtung und bezahlbarer, barrierefreier 

Wohnraum räumlich integriert werden. 2022 wurde der Auslegungsbeschluss des 

Bebauungsplans durch die Gemeinde verabschiedet. Aufgrund von Hinweisen des Wasserwirtschaftsamtes 

konnte der Bebauungsplan bislang nicht in Kraft gesetzt werden. Zudem 

ist die Vermarktbarkeit der Bauträgermaßnahme durch die aktuelle Marktlage erschwert. 

Das SWW beabsichtigt auf dem Bestandsgrundstück Siedlerstraße 28, 28 1/2 und 30, 

30 1/2 (Immenstadt) den Neubau von Mietwohnungen. Für die bisher vorhandenen Gebäude 

ließ sich aufgrund schlechter Bausubstanz eine Modernisierung wirtschaftlich 

nicht darstellen. Die Gebäude wurden bereits abgebrochen und die Grundstücke für die 

Neubebauung hergerichtet. Geplant sind nun zwei Gebäude mit insgesamt 32 Wohnungen 

in Holz-Hybrid-Bauweise mit EH 55 Standard. Die Wohnungen werden mit Hilfe des EOF- 

Förderprogramms des Freistaats Bayern errichtet. Der Baubeginn soll in 2024 erfolgen. 

SWW Geschäftsbericht 2023 // Lagebericht // 04 Innovativ 

Das SWW besitzt ein Grundstück in exponierter Hanglage oberhalb von Immenstadt in 

der Welzereute. Die ursprüngliche Bebauung mit Einfachwohnungen aus den 50er Jahren 

ist nicht mehr vorhanden. Das entwickelte bauliche Konzept sieht insbesondere Doppelhäuser 

vor, kombiniert mit einem Mehrfamiliengebäude. Der Baubeginn ist aufgrund der 

aktuellen Baupreisentwicklung noch nicht terminiert. 

Im Jahresverlauf wurden zudem konkrete Planungen für Grundstücke in Blaichach, 

Sonthofen und Immenstadt erstellt. Es handelt sich dabei um den Ersatz von Bestandsgebäuden, 

deren Erhalt bzw. Sanierung aufgrund des Baualters und minderwertiger 

Wohnqualität nicht sinnvoll ist. 

Lageplan Mehrfamiliengebäude in Immenstadt

© meikefischer.com für Agentur Eselsohr

05 

Ann-Kathrin Ries 

Duale Studentin 

SERVICE 

Mit zahlreichen Dienstleistungsangeboten 

rund um Wohnraum und Wohnungsverwaltung 

sind wir nicht nur im eigenen Bestand 

aktiv, sondern bieten diese auch frei am 

Markt an. Ob die Drittverwaltung von Wohnungen 

oder Eigentümerverwaltung, Regiebetrieb 

und Hausmeisterei: unsere Erfahrung 

ist unser großes Plus.

40 

SWW Geschäftsbericht 2023 // Lagebericht // 05 Service 

DRITTVERWALTUNG / 

SONDEREIGENTUMSVERWALTUNG 

Altstädten 

Gemeinden 

4 

Mietwohnungen für Dritte 

0 

Gewerbeeinheiten für Dritte 

Bad Hindelang 

5 

0 

Balderschwang 

30 

4 

Blaichach 

53 

3 

Burgberg 

4 

0 

Hinterstein 

1 

0 

Immenstadt 

31 

0 

Immenstadt-Stein 

3 

0 

Kempten 

Lindau 

Lindenberg 

Memhölz 

Nesselwang 

Obermaiselstein 

Oberstaufen 

17 

6 

1 

6 

8 

9 

5 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

Für die Stadibau - Gesellschaft für den Staatsbedienstetenwohnungsbau 

in Bayern mbH werden 79 

Wohnungen und für die Kommunen im Oberallgäu 93 

Wohnungen und 9 weitere Sondereinheiten verwaltet. 

Neben der Verwaltung von 106 Wohnungen und 

5 Sondereinheiten in kirchlichen Dienstgebäuden 

werden 132 Wohnungen und 7 Sondereinheiten für 

private Eigentümer verwaltet. Insgesamt werden 

431 Einheiten für Dritte verwaltet. 

Oberstdorf 

77 

10 

Rettenberg 

3 

0 

Schöllang 

7 

0 

Sonthofen 

91 

3 

Thalkirchdorf 

4 

0 

Untermaiselstein 

3 

0 

Waltenhofen 

12 

0 

Wertach 

8 

1 

Wiggensbach 

22 

0 

Gesamt 

410 

21

41 

GEWERBE 

Insgesamt werden vom SWW 74 Gewerbeeinheiten 

verwaltet. Die gesamte Gewerbefläche beträgt per 

31. Dezember 2023 13.133,81 m². Die Gewerbemieten 

blieben mit knapp über Mio. € 1,0 nahezu 

unverändert. Die durchschnittliche Sollmiete für 

die gewerbliche Nutzung beläuft sich am 31.12.2023 

auf € 6,61/m² Nutzfläche/mtl. 

Sonthofen 

Immenstadt 

Oberstdorf 

Blaichach 

Bad Hindelang 

Fischen 

Gemeinden 

45 

12 

1 

1 

10 

3 

Gewerbe & sonstige 

Einheiten 

SWW Geschäftsbericht 2023 // Lagebericht // 05 Service 

Burgberg 

1 

Rettenberg 

1 

Gesamt 

74 

BAUBETREUUNG 

Die Kreisspitalstiftung Kempten errichtet auf einem 

zentral in Altusried gelegenen Grundstück eine stationäre 

Pflegeeinrichtung und Seniorenwohnungen. 

Das Raumprogramm wird durch Tagespflegeplätze 

und ambulanten Pflegedienst sowie Verwaltungsräume 

und Begegnungsräume ergänzt. Das SWW 

betreut im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages 

die Planung und Realisierung des Projektes. 

2022 erfolgte der Baubeginn und Errichtung des 

Rohbaus, 2023 wurden die Ausbauarbeiten fortgeführt. 

Die Fertigstellung und Übergabe des Gebäudes 

zur Nutzung sind für Frühjahr 2024 vorgesehen. 

Die Allgäuer Kraftwerke GmbH, Sonthofen, und das 

SWW realisieren in einer gemeinsamen Gesellschaft 

ein Wohn- und Geschäftshaus in der Flurstraße in 

Sonthofen. Das Gebäude umfasst im Erdgeschoss 

Gewerbeflächen sowie 27 Wohnungen in den drei 

Obergeschossen. Im Untergeschoss ist eine Tiefgarage 

mit 29 Stellplätzen vorgesehen. Das SWW 

begleitet das Projekt mit der Aufgabe der Baubetreuung 

in der Projektgesellschaft. Mit den Bauarbeiten 

wurde 2021 begonnen. Die Fertigstellung 

des Holz-Hybrid-Gebäudes mit Übergabe der Wohnungen 

und der Gewerbeeinheit an die Käufer erfolgte 

bis Ende 2023 (Haus Nord und Gewerbe) bzw. 

Anfang 2024 (Haus Süd). 

Die Stadt Sonthofen beabsichtigt ein neues Jugendhaus 

zu errichten. Im Rahmen eines Geschäftsbesorgungs- 

und Generalplanervertrages ist das SWW 

von der Stadt Sonthofen 2023 als Dienstleister für 

dieses Projekt beauftragt worden. 

Das technische Personal des SWW übernahm auch 

2023 Baubetreuungsleistungen für Wohnungseigentümergemeinschaften, 

die von der Hausverwaltung 

Oberallgäu (HVOA) betreut werden, ebenso 

wie vom SWW für Dritte verwaltete Gebäude. In 

diesem Rahmen wurden Leistungen für Planung, 

Ausschreibung und Bauüberwachung von Instandhaltungsarbeiten 

an mehreren Gebäuden erbracht. 

Die Geschäftsführung des SWW ist mit dem 

abgelaufenen Geschäftsjahr zufrieden.

42 

SWW Geschäftsbericht 2023 // Lagebericht // Wirtschaftsbericht 


ERTRAGSLAGE 

Das Jahresergebnis setzt sich wie folgt zusammen: 

In T € 

Rohertrag 

(Vorjahr) 

Betriebsergebnis 

Hausbewirtschaftung 

14.528,4 

(13.705,7) 

8.544,7 

1.978,5 

(801,0) 

1.961,5 

Verkaufstätigkeit 

Baubetreuung 

168,4 

(148,0) 

168,4 

163,8 

(165,3) 

154,6 

Verwaltungsbetreuung 

Summe 

16.838,9 

(14.820,0) 

10.829,2 

(Vorjahr) 

(7.553,9) 

(769,2) 

(148,0) 

(158,2) 

(8.629,3) 

Ergebnis vor Steuern 

7.475,1 

1.960,2 

168,4 

154,6 

9.758,3 

(Vorjahr) 

(6.684,2) 

(767,3) 

(148,0) 

(158,2) 

(7.757,7) 

DB I 

7.471,8 

1.960,2 

168,4 

154,6 

9.755,0 

(Vorjahr) 

(6.680,9) 

(767,3) 

(148,0) 

(158,2) 

(7.754,4) 

Umlage OP 

3.168,4 

210,9 

166,4 

128,6 

3.674,2 

(Vorjahr) 

(2.741,6) 

(320,7) 

(132,8) 

(174,2) 

(3.369,4) 

DB II 

4.303,4 

1.749,4 

2,0 

26,1 

6.080,8 

(Vorjahr) 

(3.939,3) 

(446,5) 

(15,2) 

(-16,0) 

(4.385,0) 

Umlage NOP 

2.052,0 

122,3 

4,1 

55,7 

2.234,1 

(Vorjahr) 

(1.693,2) 

(103,2) 

(11,6) 

(50,9) 

(1.858,8) 

DB III 

2.251,4 

1.627,1 

-2,1 

-29,7 

3.846,7 

(Vorjahr) 

(2.246,2) 

(343,3) 

(3,6) 

(-66,9) 

(2.526,2) 

343,3 

Jahresüberschuss 

2.251,4 

1.627,1 

-2,1 

-29,7 

3.846,7 

(Vorjahr) 

(2.246,2) 

(343,3) 

(3,6) 

(-66,9) 

(2.526,2) 

Das Jahresergebnis setzt sich wie folgt zusammen: 

Die Ertragslage wurde wesentlich durch das Hausbewirtschaftungsergebnis 

und die Verkaufstätigkeit 

beeinflusst. 

In der Hauptsparte Hausbewirtschaftung liegen die 

Umsatzerlöse mit T € 27.349,4 um T € 796,6 höher als 

im Vorjahr. Die Steigerung ist in erster Linie auf turnusmäßige 

Mietanpassungen und die allgemeine Preissteigerung 

bei den Betriebskosten zurückzuführen. 

In den sonstigen betrieblichen Erträgen wirken im 

Berichtsjahr Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, 

speziell für Gewährleistungen aus dem 

Bauträgergeschäft und für Heizkosten. Dabei fiel die 

Auflösung insgesamt bei T € 760,2 etwas höher als 

im Vorjahr mit T € 613,9 aus. 

Der sonstige betriebliche Aufwand lag mit T € 1.599,2 

(i. Vj. T € 1.979,2) niedriger. Insbesondere entfielen 

einmalige Steigerungen des Vorjahres im Bereich

43 

Unternehmenswerbung. Angefallene Abbruchkosten 

lagen bei T € 78,9 (i. Vj. T € 323,2). 

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und 

Leistungen haben sich um T € 5.891,9 auf T € 14.735,6 

reduziert. Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen 

und Leistungen aus der Hausbewirtschaftung i. 

H. v. T € 13.730,2 wurden wie im Vorjahr (T € 13.388,3) 

maßgeblich durch die Betriebskosten und die Instandhaltungskosten 

geprägt. Die deutliche Reduzierung 

der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und 

Leistungen resultiert aus wesentlich geringeren 

Aufwendungen für Verkaufsgrundstücken aus abgeschlossenen 

Bauträgerprojekten des Vorjahres 

T € 935,3 (i. Vj. T € 7.171,0). Eine geringe Kompensation 

fand durch höhere Großinstandhaltungskosten 

T € 4.041,2 (i. Vj. T € 3.445,5) statt. 

In den Personalkosten i. H. v. T € 5.683,6 (i. Vj. T € 5.107,3) 

bilden sich in erster Linie die Lohn- und Gehaltsanpassungen 

aus den Tarifrunden und Auszahlungen 

im Rahmen der Inflationsprämie ab. 

In der Sparte Verkaufstätigkeit (ohne Verkauf von 

Bestandsgrundstücken) wurden Umsatzerlöse mit 

T € 1.892,6 (i. Vj. T € 13.269,5) realisiert. Im Bereich 

Verkauf von Bestandsgrundstücken konnten Umsatzerlöse 

i. H. v. T € 972,6 (i. Vj. T € 280,0) verbucht 

werden. 

Im Geschäftsjahr wurden mit T € 175,1 erneut konstante 

Baubetreuungsleistungen, wie im Vorjahr 

mit T € 186,4, an Externe verrechnet. Die zur Leistungserstellung 

erforderlichen direkten Personalaufwendungen 

lagen hingegen bei deutlich höheren 

T € 162,4 (i. Vj. T € 129,4). 

Das Umsatzvolumen der Verwaltungsbetreuungsleistungen 

lag nahezu gleich bei T € 163,8 (i. Vj. 

T € 165,3). Dabei lagen die gesamten Personalumlagen 

mit T € 184,3 unter denen des Vorjahres mit 

T € 225,1. 

Die Ertragslage der Gesellschaft ist insgesamt 

über alle Geschäftsbereiche zufriedenstellend. 


FINANZLAGE 

Anhand einer Kapitalflussrechnung auf Basis des Jahresabschlusses 2023 stellt sich die finanzielle 

Entwicklung für 2023 wie folgt dar: 

T € 

Finanzmittelbestand am 01.01. 

Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 

Cashflow aus der Investitionstätigkeit 

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 

Finanzmittelbestand am 31.12. 

13.879,0 

14.426,2 

-20.804,1 

4.877,7 

12.378,8 

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit wurde teilweise durch Mittelzuflüsse aus der laufenden Geschäftstätigkeit 

und der Finanzierungstätigkeit kompensiert. In den Finanzmitteln ist per 31.12.2023 ein Guthaben 

in Form von Bausparverträgen i. H. v. T€ 1.082,8 enthalten. 

Die Zahlungsbereitschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben und ist auch für die geplante Zukunft 

gewährleistet. 

Die Finanzverhältnisse 

der Gesellschaft sind geordnet.

44 


VERMÖGENSLAGE 

Ausgehend vom Jahresabschluss zum 31.12.2023 ergibt sich folgende Vermögens- und Kapitalstruktur: 

Vermögensstruktur 

Langfristige Investitionen 

Verkaufstätigkeit 

Sonstiges kurzfr. Vermögen 

Gesamtvermögen 

Kapitalstruktur 

31.12.2023 31.12.2022 Veränderung 

T € 

167.154,5 

250,7 

20.802,0 

188.207,2 

% 

88,8 

0,1 

11,1 

100,0 

T € 

151.003,0 

1.024,6 

22.931,3 

174.958,8 

% 

86,3 

0,6 

13,1 

100,0 

T € 

16.151,5 

-773,8 

-2.129,3 

13.248,4 

31.12.2023 31.12.2022 Veränderung 

T € 

% 

T € 

% 

T € 

% 

10,7 

-75,5 

-9,3 

7,6 

% 

Eigenmittel 

80.928,9 

43,0 

77.200,2 

44,1 

3.728,8 

4,8 

Langfristiges Fremdkapital 

83.131,6 

44,2 

78.351,2 

44,8 

4.780,4 

6,1 

Kurzfristiges Fremdkapital 

24.146,7 

12,8 

19.407,5 

11,1 

4.739,2 

24,4 

Gesamtkapital 

188.207,2 

100,0 

174.958,8 

100,0 

13.248,4 

7,6 

Die Bilanzsumme erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um T € 13.248,4. 

Auf der Vermögensseite liegen bei den langfristigen 

Investitionen im Anlagevermögen die Kostenzugänge 

für die Neubau- und Umbaumaßnahmen, 

Nachtragskosten für frühere Maßnahmen über den 

planmäßigen Abschreibungen und den Buchwertabgängen. 

Der Bestand an Verkaufsgrundstücken sank aufgrund 

abgeschlossener Bauträgermaßnahmen. 

Beim sonstigen kurzfristigen Vermögen wirkt 

hauptsächlich ein Rückgang der Forderungen aus 

dem Verkauf von Grundstücken des Umlaufvermögens 

und ein Rückgang des Bestandes an flüssigen 

Mitteln. 

Auf der Kapitalseite erhöhten sich die Eigenmittel vor 

allem aufgrund des erzielten Jahresüberschusses. 

Die langfristigen Fremdmittel erhöhten sich, da die 

Neuaufnahmen von Darlehen zur Finanzierung von 

Neubautätigkeiten die planmäßige und außerplanmäßige 

Tilgung von Darlehen übersteigen. 

Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich im Vergleich 

zum Vorjahr hauptsächlich aufgrund der 

Zunahme bei Rückstellungen für noch anfallende 

Baukosten aus den laufenden Bauprojekten i. H. v. 

T€ 4.581,9. Gegenläufige Bewegungen ergaben sich 

hauptsächlich aus den erhaltenen Anzahlungen für 

Bauprojekte des Umlaufvermögens i. H. v. T€ 978,2. 

Das Eigenkapital zum 31. Dezember 2023 beträgt 

42,54 % (Vorjahr: 43,56 % der Bilanzsumme. Die 

Eigenmittel (einschließlich Rückstellungen für 

Bauinstandhaltung und der Rückstellung für Kanalsanierung) 

betragen 43,00 % (Vorjahr: 44,12 %) der 

Bilanzsumme. 

Die Gesellschaft verfügt über eine angemessene 

Eigenkapitalausstattung. 

Zum 31. Dezember 2023 sind die langfristigen Investitionen 

und die größtenteils nicht kurzfristig realisierbaren 

Grundstücksvorräte geeignet mit Eigenmitteln 

und langfristigem Fremdkapital finanziert. 

Durch eine kurzfristige Zwischenfinanzierung eines 

größeren Bauprojektes sind bis zur bereits vertraglichen 

abgesicherten Umfinanzierung im Jahre 2026 

die langfristigen Investitionen i. H. v. T€ 3.094,0 nicht 

durch langfristige Mittel abgedeckt. 

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geordnet.

45 

WEITERE FINANZIELLE UND NICHTFINANZIELLE 

LEISTUNGSINDIKATOREN 

Die im Folgenden genannten Leistungsindikatoren 

werden im Rahmen des Risikomanagements laufend 

mit Einschätzung und wo möglich auch mit entsprechenden 

Kennzahlen halbjährlich nachverfolgt und 

dokumentiert. 

GESAMTKAPITALRENTABILITÄT 

Die Gesamtkapitalrentabilität liegt im Geschäftsjahr 

mit 2,53 % (i. Vj. 1,93 %) im Vergleich zu geplanten 

1,37 % deutlich über Plan. Ursächlich waren hier 

mehrere Effekte, sowohl auf der Kapital- als auch 

auf der Ergebnisseite. So führten höhere Fremdkapitalaufnahmen 

zu einer gestiegenen Bilanzsumme 

und zu einem höheren Zinsaufwand. Ein höherer 

Personalaufwand und gleichzeitig angestiegene Abschreibungen 

belasteten das Ergebnis. Größere Verschiebungen 

bei den Abbruchkosten von 2023 nach 

2024 wirkten positiv auf das Ergebnis innerhalb der 

sonstigen betriebliche Aufwendungen. In den sonstigen 

betrieblichen Erträgen löste die Auflösung 

von Rückstellungen von Gewährleistungen und Betriebskosten 

ebenfalls Ergebnisverbesserungen aus. 

Weitere positive Ergebniseffekte ergaben sich durch 

höher realisierte Mietanpassungen und durch die 

Hebung von stillen Reserven aus einem Verkauf von 

Wohnungen des Anlagevermögens. Das Unternehmen 

arbeitet durch Ertrags- und Aufwandssteuerung 

kontinuierlich daran, eine Gesamtkapitalrentabilität 

größer 2 % zu realisieren. Wir erwarten aufgrund 

weiterhin hohem Großinstandhaltungsaufwand in 

2024 eine Gesamtkapitalrentabilität i. H. v. 0,99 %. 

FINANZIERUNGSSTRUKTUR 

Die Fremdkapitalquote liegt im Berichtsjahr bei 

57,5 % (i. Vj. 56,4 %). Im Berichtsjahr stieg der Anteil 

an Fremdfinanzierungen vor allem durch die laufenden 

Großprojekte an. Fremdkapitalanteile jenseits 

der 70 % verfolgen wir kritisch, da sich Zinssatzänderungen 

dann stärker auf das Jahresergebnis auswirken 

können. Dieses Ziel wurde im Geschäftsjahr 

2023 erreicht. In diesem Zusammenhang achten wir 

grundsätzlich auch auf langfristige Finanzierungen 

für langfristig gebundene Mittel. Für 2024 planen wir 

trotz größerer Neubauinvestitionen für unseren Wohnungsbestand 

mit konstanten Fremdfinanzierungen 

und einer Quote von rund 60 %. 

MIETPOTENTIALAUSSCHÖPFUNG 

Aufgrund der hohen Inflation, den gestiegenen Instandhaltungs- 

und Bewirtschaftungskosten sowie 

steigenden Zinskosten, aber auch um in einen klimaneutralen 

Wohnungsbestand investieren zu können, 

sind Mietpreissteigerungen zwingend notwendig. 

Als Anbieter von preiswertem Wohnraum lag unser 

Zielbereich bei 80-90%. Abhängig von der Entwicklung 

der Mietspiegelspannen wird es künftig auch 

zu Ausschöpfungen oberhalb dieses Zielbereiches 

kommen. 

INSTANDHALTUNGSKOSTEN 

Um unseren Wohnungsbestand attraktiv zu halten, 

investieren wir in den Erhalt unserer Wirtschaftseinheiten. 

Dabei haben wir eine Untergrenze der 

Instandhaltungsaufwendungen pro m² und Jahr mit 

€ 21 festgelegt. Im Berichtszeitraum lagen wir mit 

€ 36,74/m² (i. Vj. € 33,22/m²) deutlich über diesem 

Wert. Für 2024 sind weitere Maßnahmen auf diesem 

bzw. noch höheren Niveau geplant, die dazu führen, 

dass wir deutlich über dem Mindestzielwert liegen 

werden. 

PERSONAL 

Die Bezahlung der Betriebsangehörigen erfolgt 

nach dem Manteltarif- bzw. Vergütungstarifvertrag 

für Arbeitnehmer in der Wohnungswirtschaft. Für 

die nebenberuflich tätigen Hausmeister gelten freie 

Vereinbarungen. 

Neben der tariflichen Bezahlung werden vom Unternehmen 

weitere soziale Leistungen gewährt, und 

zwar eine zusätzliche Altersversorgung und eine 

Beihilfe-Krankenversicherung. 

Altersstruktur der SWW-Belegschaft: 

SWW Geschäftsbericht 2023 // Lagebericht // Wirtschaftsbericht

46 


ALTERSSTRUKTUR DER SWW-BELEGSCHAFT 

bis 20 

21 – 30 

31 – 40 

41 – 50 

51 – 60 

über 60 

insgesamt 

gewerbliche Arbeitnehmer 

hauptberuflich 

0 

1 

5 

3 

11 

1 

21 

nebenberuflich 

teilzeit 

0 

0 

0 

2 

2 

8 

12 

angestellte Arbeitnehmer 

hauptberuflich 

1 

9 

12 

12 

8 

2 

44 

nebenberuflich 

teilzeit 

0 

1 

3 

1 

9 

0 

14 

insgesamt 

Freiwerdende Stellen werden immer auf die Notwendigkeit der Wiederbesetzung hin überprüft. Stellenneubesetzungen 

werden grundsätzlich zuerst intern ausgeschrieben. In allen Fällen konnten Arbeitsplätze mit 

qualifiziertem Personal neu besetzt werden. Gleichwohl beobachten wir die Entwicklungen am Arbeitsmarkt 

wachsam und passen auch unsere Rahmenbedingungen an, um weitere Attraktivitätsanreize für Fachpersonal 

zu schaffen. Unsere Mitarbeiter nehmen regelmäßig an Fort- und Weiterbildungslehrgängen sowie 

berufsbezogenen Seminaren teil. Das Unternehmen bildet zur Deckung des Personalbedarfs kontinuierlich 

selbst aus. Grundsätzlich streben wir eine ausgewogene Altersstruktur an. Diese soll dem Unternehmen 

eine gesunde Mischung aus Dynamik, Innovation, Beständigkeit und Erfahrung gewährleisten. Dieses Ziel 

sehen wir mit der aktuellen Verteilung erreicht. 

1 

11 

20 

18 

30 

11 

91 

Mieterwechsel 

241 

WEITERE KENNZAHLEN 

ERLÖSSCHMÄLERUNGEN, LEERSTÄNDE UND 

FORDERUNGSAUSFÄLLE 

Die Erlösschmälerungen auf Vermietungserlöse 

betrugen 0,3 % (Vorjahr 0,4 %). Im Wesentlichen 

sind diese Schmälerungen auf unterschiedlichste 

Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, 

sowie Leerstände zurückzuführen. 

Zum 31. Dezember 2023 waren 15 Wohnungsleerstände 

(Vorjahr 11) zu verzeichnen. 

Die leerstehenden Wohnungen betreffen die, die am 

Stichtag tatsächlich noch zur Weitervermietung vorgesehen 

sind. Eine Angabe der Anzahl zum Abriss 

und aufgrund unwirtschaftlichen Renovierungsbedarfes 

leerstehender Wohnungen entfällt. 

Die Mietausfälle belaufen sich auf 0,4 % der Sollmieten 

und Umlageerträge (Vorjahr 0,7 %). 

6,40% 

Fluktuation 

Im Jahr 2023 sind 5 Räumungsklagen (Vorjahr 0) 

bei Gericht eingereicht worden. Von diesen Klagen 

führten 0 (Vorjahr 0) zu Zwangsräumungen. Es wurden 

3 (Vorjahr 11) Mahnbescheide erstellt. 

Der Forderungsausfall bei den Mietern beträgt im 

Geschäftsjahr 2023 T€ 51,2 (Vorjahr T€ 46,5). 

MIETERWECHSEL 

Im Jahr 2023 haben 241 Mieterwechsel (Vorjahr 266) 

stattgefunden. Bei einem Wohnungsbestand per 

31. Dezember 2023 von 3.767 Wohneinheiten ergibt 

dies eine Fluktuationsrate von 6,40 % (Vorjahr 

7,10 %). Hauptgründe für den Wohnungswechsel 

sind im Wesentlichen wie in den Vorjahren das Alter 

der Bewohner sowie berufliche und persönliche 

Veränderungen der Mieter.

47 

PROGNOSE-, RISIKO- UND CHANCENBERICHT 

PROGNOSEBERICHT 

Wir werden unseren soliden Mietwohnungsneubau 

in Verbindung mit Eigentumswohnungsbau stetig 

beibehalten. Schwierigkeiten bereiten uns hierbei 

immer wieder die Grundstücksfrage sowie die Erlangung 

des Baurechts. Erschwerend kamen im 

Jahre 2023 die nochmals gestiegene Baupreisentwicklung 

und die Zinssteigerungen hinzu. Die Zinslage 

beruhigte sich in 2023 auf einem Niveau von ca. 

4% im Bereich des Fremdkapitalzinses, die Baupreise 

machten nur eine leichte Seitwärtsbewegung, sodass 

der Neubau eine Herkulesaufgabe bleibt. 

Die Aufgabe, den Dreiklang Soziales - Ökologie – Ökonomie 

in Einklang zu bringen, ist dabei eine Herausforderung, 

die immer wieder von einem Abwägungsprozess 

begleitet wird. 

Im Rahmen der Zusammenführung unserer Gebäude- 

und Klimastrategie können wir feststellen, dass 

wir vor grundsätzlichen Systemfragen stehen. Wir 

sehen, wie schwierig das alles mit der Klimaneutralität 

werden wird. Welches der Nachhaltigkeitsszenarien 

wird sich durchsetzen? Pragmatisch betrachtet 

ist die Bewahrung der Schöpfung bzw. der Erhalt unserer 

Lebensgrundlagen das Wichtigste! – Ökologie - 

Aber wer ist bereit, die Verantwortung für den nächsten 

wichtigen Nachhaltigkeitsaspekt – Soziales – zu 

übernehmen? Wir haben z.B. aktuell keine Wohnungen 

im niedrigen Preissegment, die wir nach den Vorgaben 

des GEG für den Personenkreis anbieten können, 

d.h. Mieten zwischen € 3,80/m² und € 5,20/m². 

Sollen wir die Menschen auf die Straße setzen, weil 

wir modernisieren oder abreißen müssen? Wohl nicht 

– das würde nicht unserem Leitbild und unserer Mission 

entsprechen. Und die Ökonomie wirkt natürlich 

– siehe oben – immer mit. Unser Unternehmen wäre 

nicht mehr handlungsfähig, d.h. insolvent, wenn wir 

die aktuellen gesetzlichen Vorgaben bis zum Jahre 

2045 realisieren müssten. Das wird und kann nicht die 

Absicht der politisch Verantwortlichen sein. 

Also was tun? Was könnte eine Lösung darstellen? 

In der aktuellen Diskussion zwischen Konservativen 

und Ökofreaks, von der Regierung bis zu den Umweltverbänden, 

ist ein Spruch überall zu hören: „Der 

Weg der Klimaneutralität ist kein Sprint, sondern ein 

Marathonlauf.“ 

Dieses Bild kann eine Lösung darstellen, so fern wie 

oben beschrieben, pragmatisch das Überleben der 

Menschheit als wichtigster Aspekt der Nachhaltigkeit 

anerkannt wird. Wir beim SWW tun das! 

Was braucht ein Marathon? Er braucht Training und 

braucht eine Laufstrecke. Viele Jogger die zum Läufer 

werden, erkennen bald, dass das Training und 

eigene Lebensbedingungen bald wichtiger werden 

als der Wettkampf. Aber trotzdem braucht es eine 

Laufstrecke. Ich zitiere hier gerne aus Denkanstöße 

2023 – Bernhard Pötter, Seite 53 ff. „Wo genau 

ist das Ziel? Und über welche Wege kommen wir da 

hin? Diese Navigation ist die Aufgabe der Politik. Die 

Regierungen im Bund, den Ländern und den Kommunen 

und die jeweiligen Parlamente müssen ihre 

eigenen Beschlüsse, von denen es mehr als genug 

gibt, mit Leben füllen. All die Klimaschutzgesetze 

von Bund und Ländern, die völkerrechtlichen Verträge, 

EU-Normen, Ressortpläne, Kabinettsbeschlüsse, 

Selbstverpflichtungen, Sonntagsreden und Klimanotstandarderklärungen 

haben eigentlich nur ein Ziel: 

die bisherigen Anstrengungen zum Klimaschutz zu 

bündeln, sie zu erhöhen und sie ernsthaft umzusetzen. 

Es bedarf keiner neuen Pläne mehr. Im Gegenteil: 

Es sollte ein Gesetz gegen weitere Beschlüsse 

zum Klimaschutz geben. Mit der Entscheidung zu 

Klimaneutralität ist alles gesagt“. 

Der Marathonläufer braucht Verpflegung und Energie. 

Für uns bedeutet das, wir arbeiten intensiv an 

unserer Klima- und Gebäudestrategie weiter. Wir 

sind mit unserem Wissen (Mitarbeiter) und unseren 

Daten bereits sehr gut aufgestellt, um mit kleinen und 

größeren Maßnahmen das Ziel im Auge zu behalten. 

Um die Etappenziele und das große Ziel nicht aus den 

Augen zu verlieren, braucht es eine gute Organisation. 

Mit unserer Mission, Vision, strategischen Eckpfeilern 

und Maßnahmen sind die Grundlagen vorhanden, die 

wir halbjährlich mit unserem erweiterten Strategieteam 

diskutieren und mögliche Anpassungen vornehmen 

können. Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, 

bei jeder Maßnahme ans Klima zu denken. 

Unsere Aufsichtsgremien – Aufsichtsrat und Gesellschafter 

– nehmen einen wichtigen Part ein: Sie können 

uns „anfeuern“. Das Beraten und Überwachen 

als Unterstützung zu erleben, stärkt alle und bringt 

uns gemeinsam dem Ziel näher. 

Und wenn dann nichts mehr geht, die Luft ausgeht, 

alles weh tut, die Lust weg ist? Dann heißt es: die Zähne 

zusammenbeißen. Alle Läufer wissen: die größte 

Gefahr lauert auf dem Sofa. Lassen wir es nicht so 

weit kommen, weil wir wissen, dass die Gewohnheit 

und die Routine die größten Hemmschuhe auf diesem 

Wettlauf in die Zukunft sind. 

SWW Geschäftsbericht 2023 // Lagebericht // Wirtschaftsbericht

48 


Ich wünsche allen Mitarbeitenden, meinen Nachfolgern 

und der ganzen Menschheit, dass wir uns 

diesem Bild des Marathonlaufs stellen. Denn das Ziel 

der Klimaneutralität ist es wert. 

Neben dem Bild des Marathonlaufs bleibt der Blick 

auf unsere Kunden von höchster Bedeutung. Wie 

schaffen wir es, den Zusammenhalt in der Gesellschaft 

mit unseren Quartiersideen zu unterstützen? 

Zuvorderst gilt es, die Interessen aktueller und zukünftiger 

Mieterinnen und Mieter zu erkennen und 

Lösungsvorschläge anzubieten. Der Quartiersgedanke 

unterstützt uns hierbei stark. Unsere Visionen 

und Ziele zum Thema Quartier basieren auf dem 

Ziel, einen lebendigen sozialen Raum, mit starkem 

bürgerschaftlichen Engagement zu schaffen, mit 

dem sich die dort lebenden Menschen identifizieren 

können. Daher ist es von zentraler Bedeutung den 

sozialen Zusammenhalt im Quartier zu organisieren. 

Von besonderer Bedeutung ist hierbei für uns das 

Vier-Säulen-Modell der Unterstützung, das auf den 

folgenden Stufen basiert: 

1. Selbsthilfe 

2. Nachbarschaftshilfe 

3. Semi-Professionelle Hilfe 

4. Professionelle Hilfe 

Die Unterstützung innerhalb dieses Modells funktioniert 

am besten, wenn Nahversorgung, Verkehrs- und 

Mobilitätsfragen, Gesundheitsvorsorge und das Bedürfnis 

nach Sicherheit im Quartier geklärt sind bzw. 

entwickelt werden. 

dargestellten Kreisläufe mit konkreten Entscheidungen 

für die Menschen, für das Klima und für die 

Finanzen voranzubringen. 

NACHBAR- 

SCHAFT 

VERSORGUNG 

SOZIALES 

STRASSE 

ÖKONOMIE 

NEUBAU 

ÖKOLOGIE 

FREIFLÄCHEN 

BESTAND 

Und wer soll das alles machen? Allenthalben ist das 

Thema Fachkräftemangel auf der Top-Agenda. Ja, es 

ist einfach klar, wenn mehr Menschen in einem Jahr 

aus dem Berufsleben ausscheiden als nachkommen, 

habe wir zu wenig Menschen, die die bisherige Arbeit 

erledigen können. Wir setzen mit unserer Strategie 

„Mitarbeiter binden – Mitarbeiter finden“ auf die 

sinnstiftenden Inhalte unseres Wirkens. Verbunden 

mit einem sehr flexiblen und familienfreundlichen 

Arbeitsmodell, guter Bezahlung und wertschätzendem 

menschlichen Verhalten. Trotzdem wissen wir, 

dass auch uns der Fachkräftemangel betreffen kann. 

Im Neubau wägen wir intensiv die Vor- und Nachteile 

von ökologischen Vorgaben ab. Nicht jede Vorgabe 

des Gesetzgebers oder der Lobbyvertreter ist 

für alle Menschen, die zukünftig in den Wohnungen 

leben werden, von Vorteil (z.B. zentrale Be- und Entlüftungsanlage). 

Die Lebenszyklusbetrachtung und 

die Ökobilanzen von Baustoffen nehmen einen immer 

wichtigeren Platz bei den baukonstruktions- und gebäudetechnischen 

Entscheidungen ein. Wir wissen 

um die Bedeutung des Klimaschutzes. Wir wissen 

auch, dass wir durch unsere Neubaumaßnahmen, die 

aktuell im Schnitt ca. 40 Wohnungen pro Jahr umfassen, 

lediglich 1% unseres Wohnungsbestandes pro 

Jahr erneuern. Unser Ziel ist der Neubau von rund 

60 Wohnungen pro Jahr. Unsere Anstrengungen in 

Bezug auf die Klimaziele müssen deshalb im gleichen 

Maße im Wohnungsbestand erfolgen. Hier schlummert 

vor allem ein ökonomisches Risiko. Deshalb ist 

es so immens wichtig, die im folgenden Schaubild 

Unser nachhaltiges Handeln in ökonomischen, ökologischen 

und sozialen Themen prägt unser Tun seit 

1947. Mit einem Rund-um-Service bieten wir unseren 

Kunden eine bestmögliche Dienstleistung. Die aktuelle 

Nachfragesituation nach bezahlbaren, individuellen 

und innovativen Wohnungs- und Gewerbebauten 

lassen eine positive Geschäftsentwicklung erwarten. 

An Instandhaltungs- und Modernisierungskosten 

sind 6,4 Mio. € ohne Leistungen des eigenen Personals 

eingeplant. 

Unsere Aktivitäten mit unseren Tochtergesellschaften, 

die insbesondere im sozialen und kommunalen 

Bereich investieren, bringen für die heimische Bauwirtschaft 

eine positive Auftragslage. Bei all diesen 

Investitionen ist insbesondere darauf zu achten, dass 

wir die Einnahmenseite von unserem Kerngeschäft, 

der Vermietung von Wohnraum, nicht vernachlässigen. 

Diese oben angeführten Investitionen können

49 

Da unser Wohnungsbestand sich insgesamt in einem 

guten Zustand befindet, wir bei der Summe der Innur 

getragen werden, wenn es uns gelingt, die Balance 

von Investition und Refinanzierung zu finden. 

Durch zielorientierte und marktgerechte Angebote in 

den Bereichen „Mietwohnungen“ und „Eigentumsobjekte“ 

wird – auch im Hinblick auf den demografischen 

Wandel – davon ausgegangen, dass die mit den 

Gremien abgestimmten Planziele erreicht werden. 

Die Mobilitätsstrategie, den Platzbedarf des ruhenden 

Verkehrs durch innovative Lösungsansätze (Carsharing, 

ÖPNV, Share-Place, usw.) zu reduzieren, wird 

ein weiterer wichtiger Baustein unserer Handlungen 

werden müssen. 

RISIKOBERICHT 

Im zentralen Geschäftsfeld „Immobilienmanagement 

eigener Objekte“ wird von einem nachhaltigen Anstieg 

der Umsatzerlöse von ca. 3 bis 6 % p.a. für die 

nächsten Jahre ausgegangen. 

Die Angebote im Bauträgerbereich werden aufgrund 

des Einbruchs des Käufermarktes nur mit großer Vorsicht 

realisierbar sein. Sofern sich bei den Baupreisen 

und den Zinsen keine Verbesserungen ergeben, werden 

wir nur ausschließlich an den Marktgegebenheiten 

neue Bauträgermaßnahmen anbieten. 

In Abhängigkeit der tatsächlich erforderlichen Instandhaltungs- 

und Investitionsaufwendungen können 

sich Abweichungen zur Planung ergeben. 


RISIKOMANAGEMENTSYSTEM 

Das angewandte Risikomanagement wird regelmäßig 

überprüft und fortgeschrieben. Das Risikomanagement 

umfasst alle wesentlichen Bereiche des Unternehmens. 

Aus den ermittelten Kennzahlen wird das 

unternehmerische Risiko kontrolliert und gesteuert. 

RISIKEN 

MARKTRISIKO 

Die Gesellschaft sieht sich im Oberallgäuer Wohnungsmarkt 

vermehrten Herausforderungen gegenüber. 

Die im Rahmen der Hausbewirtschaftung erzielten 

Überschüsse müssen sowohl ausreichen den 

Wohnungsbestand zu erhalten und zu verbessern als 

auch neue Investitionen zu tätigen. Die Erwartungshaltung 

an uns als soziales Wohnungsbauunternehmen 

ist, dass wir preiswerten Wohnraum anbieten, 

gleichzeitig aber diesen kontinuierlich in einem 

guten Zustand erhalten. Vor dem Hintergrund der 

anhaltend starken Verteuerung der Bauleistungen 

wird es zunehmend schwieriger in ausreichendem 

Maße freie Mittel zu generieren, um auch neue Investitionen 

tätigen zu können. Weiter belastet wird 

diese Entwicklung durch die Teuerungsentwicklung 

bei den Grundstückspreisen, den langanhaltenden 

hohen Baukosten und die gestiegenen Zinsen. Die 

bedauerlicherweise immer wieder feststellbare 

Änderung von politischen Rahmenbedingungen 

(KfW-Mittel, neue nicht durchdachte gesetzliche 

Änderungen usw.) erschweren den so wichtigen 

Grundsatz „Planbarkeit“ für eine verlässliche Unternehmenspolitik 

und -führung. 

standhaltungsaufwendungen im Berichtsjahr noch 

deutlich über dem Werteverzehr durch die Abschreibungen 

liegen, sind Vermarktungsrisiken im 

Bestand eher gering. Die Herausforderungen liegen 

in der Transformation der Gebäude bezogen auf den 

demografischen Wandel (Barrierefreiheit), den energetischen 

Anforderungen und gesetzlichen Vorgaben 

sowie der Digitalisierung des Gebäudebestandes. 

Das Risiko schätzen wir hoch ein. 

RISIKEN MIT WESENTLICHEM EINFLUSS AUF DIE 

VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE 

Das geplante Jahresergebnis könnte nicht erreicht 

werden, wenn die Instandhaltungsbudgets nicht eingehalten 

werden können oder wenn die Annahmen 

über die Mietentwicklung oder über die Entwicklung 

der Refinanzierungskosten nicht eintreten. 

Derzeit stufen wir das Risiko als gering ein. 

RISIKEN AUS DEM UKRAINE-KRIEG 

Risiken können durch die zwischenzeitlich zwar gesunkene, 

aber immer noch über der Zielmarke von 

2% liegende Inflation und Materialknappheit entstehen. 

Es besteht ein erhöhtes Zahlungsausfallrisiko 

bei Miet- und Betriebskostenforderungen. Darüber 

hinaus belastet eine Geldentwertung auch die Möglichkeiten 

für zukünftige Mieterhöhungen. Im Bausektor 

können Materialknappheiten zu terminlichen 

Verzögerungen und zu erhöhten Baupreisen führen. 

Insgesamt werden die Risiken daraus als moderat 

eingeschätzt. 

Die Geschäftsführung beobachtet laufend die weitere 

Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen 

Risiken und reagiert bedarfsweise unter 

Zugrundelegung des Risikomanagementsystems

50 


des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen 

zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Davon 

umfasst sind auch Maßnahmen zur Anpassung von 

operativen Geschäftsprozessen unter Nutzung neuer 

technologischer Möglichkeiten. 

Das Risiko wird derzeit als gering eingeschätzt. 

BAUWIRTSCHAFT 

Die Handwerkerkapazitäten in der Region sind weitgehend 

ausgelastet. Bedingt durch Fachkräftemangel 

arbeiten viele Betriebe an der Auslastungsgrenze. 

Probleme bei Termineinhaltung und Zuverlässigkeit 

traten bisher in Einzelfällen auf. Die Auftragsbücher 

bei den Handwerksbetrieben sind gut gefüllt. Im 

Jahr 2024 wird mit weiteren Baupreissteigerungen 

gerechnet, mit der Hoffnung auf eine Abschwächung 

gegenüber dem Jahre 2023. In einzelnen Gewerken 

spielen Material- und Lohnpreissteigerungen eine 

große Rolle. In Kombination von Fachkräftemangel 

und Auslastung können sich bei einigen Gewerken 

überproportionale Preissteigerungen ergeben. Teilweise 

kommt es zu Anbieterengpässen und Lieferschwierigkeiten. 

Wir rechnen auch in Zukunft mit 

stärker anziehenden Baupreisen, die sich aus verschärften 

Umweltauflagen und Krisenszenarien, wie 

den Krieg von Russland gegen die Ukraine, ergeben. 

Ein hohes Risiko sehen wir in der Entwicklung der 

Arbeitszeitmodelle unserer Handwerker. Viele bieten 

ihren Mitarbeitern die 4-Tage-Woche an. D.h. eines 

der Projektziele – Zeit – tritt mehr in den Vordergrund. 

Zukünftige Bauprojekte können sich dadurch 

um 20% zeitlich nach hinten verschieben. Was wiederum 

mehr Liquidität seitens der Bauherrschaft 

voraussetzt, oder nochmal ein Verteuerungsfaktor 

hinzukommt, wenn dafür Fremdkapital aufgenommen 

werden muss. 

Bei Sanierungen und Modernisierungen wirken 

sich die daraus resultierenden Investitionskostenmehrungen 

auf die Mieten aus. Das frühere günstige 

Zinsniveau fällt weg. Die Verbindung von hohen 

Baukosten und relativ hohen Zinsen (im Verhältnis 

zu Inflation erträgliche Zinsen) stellt eine immense 

Herausforderung dar, was die Baukonjunktur negativ 

beeinträchtigen wird. Das gleiche Szenario wie im 

Neubau bzgl. der Arbeitszeitmodelle wird es auch bei 

Sanierungen und Modernisierungen geben. 

Weitere Risiken für die Wohnungswirtschaft bestehen 

durch die Belastungen, die sich durch weitergehende 

Anforderungen an das energetische und umweltschonende 

Bauen z.B. durch das neu beschlossene 

GEG (Gebäude Energie Gesetz). Wir sollten in unserem 

Handeln den Zielkonflikt zwischen Ökologie und 

Ökonomie in der Gewichtung näher zur Ökologie 

bringen. Die Herausforderung sehen wir in der Aufgabe, 

die Kommunalgremien unter anderem davon 

zu begeistern, dass der Verbrauch von Flächen nur 

dadurch eingedämmt werden kann, wenn diese es 

zulassen, in ihren Gemeinden und Städten höhere 

Gebäude zuzulassen. Ein lebens- und liebenswertes 

Oberallgäu wird nur zu erhalten sein, wenn die 

Lebensgrundlagen, wie gute Luft, saubere Böden 

und ressourcenschonender Energieverbrauch aufrechterhalten 

werden. Ein weiteres Risiko besteht bei 

uns als ehemaliges gemeinnütziges Wohnungsunternehmen 

mit dem Namen „Sozial-Wirtschafts-Werk“. 

Es wird unterstellt, dass Investitionen nicht refinanziert 

werden müssen bzw. nichts kosten dürfen. 

Das Risiko wird als hoch eingeschätzt. 

RISIKOBERICHTERSTATTUNG ÜBER DIE 

VERWENDUNG VON FINANZINSTRUMENTEN 

Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite 

der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige 

Forderungen und flüssige Mittel. Soweit bei den Vermögenswerten 

Ausfallrisiken erkennbar sind, werden 

diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt. 

Durch Streuung der angelegten Finanzmittel auf 

Geschäftsbanken und Sparkassen werden die verschiedenen 

Sicherungssysteme voll genutzt. 

Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre 

Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten, 

die ausschließlich Objektfinanzierungen 

betreffen. Wesentliche Risiken ergeben sich 

bezüglich der Bankverbindlichkeiten insbesondere 

aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken, 

Liquiditätsrisiken). Aufgrund festverzinslicher Darlehen 

ist die Gesellschaft jedoch keinem Zinsänderungsrisiko 

ausgesetzt. Die Entwicklung der Zinsen 

wird laufend überwacht und bei anstehenden Zinsanpassungen 

rechtzeitig eine Verlängerung bzw. ein 

Neuabschluss angestrebt, um die Zinsanpassungsrisiken 

so gering wie möglich zu halten. Zur Vermeidung 

eines sogenannten „Klumpenrisikos“ verteilen 

sich die Darlehensverbindlichkeiten der Gesellschaft 

auf verschiedene Darlehensgeber mit unterschiedlichen 

Laufzeiten. 

Zur Sicherung können auch Forwarddarlehen in Anspruch 

genommen werden.

51 

Rein spekulative Finanzinstrumente werden nicht 

eingesetzt. Die Entwicklung auf den Finanzmärkten 

wird im Rahmen unseres Risikomanagementsystems 

äußerst aufmerksam verfolgt, um Risiken möglichst 

frühzeitig zu erkennen und diesen somit rechtzeitig 

begegnen zu können. 

Das Risiko wird als gering eingeschätzt. 

CHANCENBERICHT 

Es besteht weiterhin regelmäßig ein hoher Nachfrageüberhang 

an Interessenten, die bei SWW gerne 

bezahlbaren Wohnraum mieten wollen. So waren 

zum 31.12.2023 2.596 Wohnungsbewerber gemeldet. 

Diesem anhaltenden hohen Nachfragevolumen 

tragen wir mit zahlreichen aktuell laufenden und in 

den nächsten Jahren geplanten Neubauprojekten 

vor allem im Zentralbereich Sonthofen und Immenstadt 

Rechnung. Aufgrund des hohen Freizeitwertes 

im Oberallgäu, der touristischen Anziehungskraft 

und der Änderung des Arbeitsmobilitätsverhaltens 

sehen wir gute Chancen, den zusätzlich geschaffenen 

Wohnraum zu den geplanten Preisen vollständig 

vermieten zu können. Vermehrte Möglichkeiten des 

mobilen Arbeitens können eventuell bisher berufliche 

Abwanderungsbewegungen, die in der Vergangenheit 

hauptsächlich in Richtung der nähergelegenen 

Metropolen München, Stuttgart und Augsburg 

stattgefunden haben, verlangsamen. Dabei kann 

gleichzeitig auch der Wohnflächenbedarf steigen, 

wenn zusätzliche Arbeitszimmer in der Wohnung 

nachgefragt werden. 

Unsere zum Verkauf bestimmten Baumaßnahmen 

lassen sich derzeit nur unter größten Anstrengungen 

veräußern. Hier wird ähnlich dem Bild des Marathonlaufs 

vom Prognosebericht agiert werden müssen. 

Unser Produkt Reihenhaus ist weiterhin stark nachgefragt. 

Sobald die Rahmenbedingungen auf dem 

Eigentumswohnungsmarkt in die positive Richtung 

zeigen, werden wir auf den vorhandenen Grundstücken 

des SWW sofort wieder Angebote schaffen. 

Nicht zuletzt durch diese zusätzlichen Einnahmen 

können wir langfristige Investitionen in preiswerten 

Wohnraum tätigen bzw. realisieren. 

ZUSAMMENFASSENDE DARSTELLUNG 

DER RISIKOLAGE 

Es bestehen keine Rechtsstreitigkeiten, die wesentlichen 

Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 

haben. 

Weder für 2023 noch für die überschaubare Zukunft 

waren bzw. sind für das Unternehmen derzeit existenzgefährdende 

Risiken erkennbar. 

Verbindung mit anderen, sozialen Dienstleistern. Aufgrund 

der demografischen Entwicklung sehen wir 

insbesondere eine steigende Nachfrage nach mobilen 

Pflege- und Unterstützungsdienstleistungen zur Bewältigung 

des Alltags für ältere und pflegebedürftige 

Menschen. Es wird vermehrt die Unterstützung von 

Nachbarschaften erforderlich werden. Die personelle 

Begleitung wird durch das SWW erfolgen müssen. 

VERWENDUNG VON FINANZINSTRUMENTEN 

Es werden zukünftig langfristige Zinssicherungsinstrumente 

in Form von Forward-Darlehen für aktuell 

geplante Großbauprojekte mit einer Laufzeit bis zur 

Endtilgung eingesetzt. Damit wurden langfristige, 

sichere und, gemessen am bisherigen Festzinsgefüge, 

günstige Finanzierungsbasen geschaffen. Die 

Gesellschaft hat sich damit für die entsprechenden 

Vorhaben von der zukünftigen Zinsentwicklung weitgehend 

unabhängig gemacht. Rein spekulative Finanzinstrumente 

werden nicht eingesetzt. Bezüglich 

der Entwicklung auf den Finanzmärkten verweisen 

wir auf unser Risikomanagement. Dort werden die 

Trends aufmerksam verfolgt, um Risiken möglichst 

frühzeitig zu erkennen und diesen somit rechtzeitig 

begegnen zu können. 



Neue Geschäftsfelder ergeben sich bei der Umsetzung 

des nachhaltigen Wirtschaftens, besonders in 

Martin Kaiser 

Geschäftsführer

52 JAHRESABSCHLUSS 

SWW Geschäftsbericht 2023 // Jahresabschluss 

BILANZ ZUM 31.12.2023 

AKTIVA 

A. ANLAGEVERMÖGEN 

I. Immaterielle Vermögensgegenstände 

Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbl. Schutzrechte u. ä. 

Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 

II. Sachanlagen 

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 

2. Grundstücke und grundstücksgl. Rechte mit Geschäfts- u. anderen Bauten 

3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 

4. Bauten auf fremden Grundstücken 

5. Technische Anlagen und Maschinen 

6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 

7. Anlagen im Bau 

8. Bauvorbereitungskosten 

9. Geleistete Anzahlungen 

III. Finanzanlagen 

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 

2. Beteiligungen 

B. UMLAUFVERMÖGEN 

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 

2. Bauvorbereitungskosten 

3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten 

4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten 

5. Unfertige Leistungen 

6. Andere Vorräte 

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 

1. Forderungen aus Vermietung 

2. Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken 

3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 

4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 

5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 

6. Sonstige Vermögensgegenstände 

III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten u. Bausparguthaben 

1. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 

2. Bausparguthaben 

31.12.2023 € 31.12.2022 € 

18.462,94 

7.634,63 

131.669.093,55 115.431.044,59 

10.552.061,62 10.999.647,43 

3.147.362,46 2.206.451,09 

16.566,11 

20.008,55 

139.908,13 

63.675,35 

715.434,68 

544.279,03 

15.387.344,28 18.074.009,50 

3.012.735,74 1.682.048,43 

521.291,64 

0,00 

165.161.798,21 149.021.163,97 

1.237.200,00 1.237.200,00 

737.021,19 

737.021,19 

1.974.221,19 1.974.221,19 

21.130,34 

21.130,34 

53.518,68 

0,00 

0,00 

827.343,42 

176.088,94 

176.088,94 

7.200.000,00 7.191.750,00 

168.950,57 

209.438,15 

7.619.688,53 8.425.750,85 

101.776,20 

87.590,73 

15.638,00 

506.640,50 

330.759,67 

601.349,84 

319.948,16 

71.558,93 

4.103,44 

2.318,92 

229.800,26 

324.547,93 

1.002.025,73 1.594.006,85 

11.296.036,79 12.804.134,10 

1.082.803,14 1.074.889,28 

12.378.839,93 13.879.023,38 

C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 

BILANZSUMME 

52.169,67 

188.207.206,20 

163.914.094,23 

57.047,75 

174.958.848,62

53 

PASSIVA 

A. EIGENKAPITAL 

I. Gezeichnetes Kapital 

II. Gewinnrücklagen 

1. Satzungsmäßige Rücklage 

2. Bauerneuerungsrücklage 

3. Andere Gewinnrücklagen 

III. Bilanzgewinn 

31.12.2023 € 31.12.2022 € 

13.000.000,00 13.000.000,00 

5.093.958,46 4.709.287,93 

400.000,00 

400.000,00 

58.101.667,94 55.828.072,42 

63.595.626,40 60.937.360,35 

3.462.034,75 2.273.595,52 


B. RÜCKSTELLUNGEN 

1. Steuerrückstellungen 

2. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 

3. Sonstige Rückstellungen 

C. VERBINDLICHKEITEN 

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 

3. Erhaltene Anzahlungen 

4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 

5. Sonstige Verbindlichkeiten 

- davon aus Steuern € 77.267,22 (€ 46.503,28) 

- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit € 5.800,50 (€ 5.519,61) 

28.263,00 

871.286,88 

10.923.171,18 

11.822.721,06 

85.124.111,41 

1.588.536,34 

8.025.462,29 

1.299.732,70 

288.981,25 

96.326.823,99 

1.586,01 

989.205,40 

5.412.622,36 

6.403.413,77 

80.145.592,90 

1.689.340,93 

8.711.566,38 

1.578.031,58 

219.747,19 

92.344.278,98 

D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 

BILANZSUMME 

0,00 

188.207.206,20 

200,00 

174.958.848,62

54 


GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 

für das Geschäftsjahr vom 01.01.bis zum 31.12. 2023 

1. Umsatzerlöse 

a) aus der Hausbewirtschaftung 

b) aus Verkauf von Grundstücken 

c) aus Betreuungstätigkeit 

d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 

2023 € 2022 € 

27.286.789,19 26.512.897,19 

3.248.793,72 13.626.487,91 

375.686,70 

387.765,59 

319.155,07 

182.236,90 

2. Verminderung (im Vj. Erhöhung) des Bestands an zum 

Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen Bauten 

sowie unfertigen Leistungen 

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 

4. Sonstige betriebliche Erträge 

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 

c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 

6. Personalaufwand 

a) Löhne und Gehälter 

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersvorsorgung 

und für Unterstützung 

- davon für Altersversorgung € -299.450,93 (€ -294.709,08) 

31.230.424,68 

-710.786,38 

314.613,12 

930.723,71 

-13.730.187,78 

-935.343,43 

-69.091,52 

-14.734.622,73 

-4.493.195,60 

-1.190.396,75 

-5.683.592,35 

40.709.387,59 

-5.763.579,14 

297.168,46 

807.285,33 

-13.388.340,98 

-7.171.025,80 

-67.169,56 

-20.626.536,34 

-4.013.724,77 

-1.093.624,14 

-5.107.348,91 

7. Abschreibungen 

auf immaterielle Vermögensgegenstände 

des Anlagevermögens und Sachanlagen 

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 

9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 

10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 

11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 

12. Ergebnis nach Steuern 

-4.967.859,94 

-1.599.205,85 

202.408,55 

-1.076.307,75 

-43.313,42 

3.862.481,64 

-4.948.189,82 

-1.979.240,77 

16.498,61 

-872.705,98 

853,15 

2.533.592,18 

13. Sonstige Steuern 

14. Jahresüberschuss 

-15.776,36 

3.846.705,28 

-7.374,94 

2.526.217,24 

15. Einstellungen in satzungsmäßige Rücklagen 

-384.670,53 

-252.621,72 

16. BILANZGEWINN 

3.462.034,75 

2.273.595,52


Martin Kaiser 

Geschäftsführer des SWW

56 


ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 

A. ALLGEMEINE ANGABEN 

Die Gesellschaft mit Sitz in der Grüntenstraße 43a, 

87527 Sonthofen, Deutschland, ist im Handelsregister 

beim Registergericht des Amtsgerichts Kempten 

(Allgäu) unter der Registernummer HRB 1024 eingetragen. 

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und 

Verlustrechnung entspricht den §§ 266, 275 HGB 

i.V.m. Bestimmungen der Verordnung über Formblätter 

für die Gliederung des Jahresabschlusses 

von Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und 

31. Dezember 2023 

Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren 

angewendet. 

Die Gesellschaft ist zum Abschlussstichtag als mittelgroße 

Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB 

einzustufen. 

Aufgrund der Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag 

sowie gemäß Art. 94 Abs. 1 Nr. 2 der BayGO und 

Art. 82 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BayLKrO ist der Jahresabschluss 

nach den für große Kapitalgesellschaften 

geltenden Vorschriften des HGB aufgestellt. 

B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- 

UND BEWERTUNGSMETHODEN 

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und 

Verlustrechnung wurden – unverändert gegenüber 

dem Vorjahr – folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 

angewandt: 

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände 

werden zu Anschaffungskosten 

angesetzt. Die Abschreibungssätze basieren auf Nutzungsdauern 

von 3 bis 5 Jahren; die Abschreibungen 

erfolgen linear. 

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungsbzw. 

Herstellungskosten angesetzt und – soweit abnutzbar 

– abzüglich planmäßiger Abschreibungen 

bewertet. Bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung 

wird auf den niedrigeren beizulegenden Wert 

abgeschrieben. 

Neben den Fremdkosten wurden eigene Architektenund 

Bauleiterkosten aktiviert. 

Die für die Modernisierung von Gebäuden anfallenden 

Kosten werden aktiviert, soweit sie zu einer 

über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden 

wesentlichen Verbesserung der Gebäude führen. 

Die Neuzugänge des Sachanlagevermögens werden 

zeitanteilig abgeschrieben. 

Wohngebäude bis 1989 und ab 2000 bezogen sowie 

1996/97 erworben, werden linear mit 2 % abgeschrieben. 

Wohngebäude ab 1990 bezogen, 1991 bezogen und 

Bauantrag vor 1.1.1996 gestellt sowie in den Jahren 

1998–1999 bezogen, werden degressiv mit 1,25 % bis 

2,4 % (gestaffelt) abgeschrieben. 

Die ab 2006 durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen 

werden seit dem Jahr 2008 über 30 Jahre 

ab Beginn der Modernisierung abgeschrieben (bei 

einer Restnutzungsdauer vor Modernisierung bis 

zu 30 Jahre), sofern die Restnutzungsdauer vor Modernisierung 

mehr als 30 Jahre beträgt, werden die 

Modernisierungskosten auf die Restnutzungsdauer 

verteilt. 

Bei den in 2010 durchgeführten Maßnahmen Heinrich-Gyr-Straße 

3, 5 sowie 7, 9 wurde ab 2011 die 

Restnutzungsdauer neu festgelegt (40 Jahre nach 

erfolgter Modernisierung). 

Garagen und TG-Stellplätze werden zu Anschaffungs- 

bzw. Herstellungskosten angesetzt, vermindert 

um lineare Abschreibung (3,03 % – 5 %). 

Die Geschäfts- und anderen Bauten werden grundsätzlich 

linear mit 2 % – 20 %, die Bauten auf fremden 

Grundstücken linear mit 5 % und die Außenanlagen 

linear mit 7 % abgeschrieben. Das Verwaltungsgebäude 

wird seit 2008 mit 4 % abgeschrieben (voraussichtliche 

Nutzungsdauer 25 Jahre). 

Die unbebauten Grundstücke im Anlagevermögen 

sind zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren 

beizulegenden Wert bewertet. 

Maschinen werden linear mit 10 % und die Betriebsund 

Geschäftsausstattung (einschließlich der Ausstattung 

für Gaststätten und Pflegeeinrichtungen) 

linear mit 6,67 % – 33,33 % abgeschrieben. 

Die Photovoltaikanlage wird linear mit 5 % - 6,67% 

abgeschrieben.

57 

Wirtschaftsgüter bis € 250,00 werden als sofort abzugsfähige 

Betriebsausgabe verbucht. Geringwertige 

Wirtschaftsgüter von 250,01 bis 800,00 € werden im 

Zugangsjahr voll abgeschrieben. 

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bewertet 

bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Zeitwert. 

Das Umlaufvermögen wurde unter Beachtung des 

strengen Niederstwertprinzips zu Anschaffungsbzw. 

Herstellungskosten bewertet. 

Neben Fremdkosten wurden bei Grundstücken mit 

unfertigen Bauten auch eigene Architekten- und Bauleiterkosten 

aktiviert. 

Die unfertigen Leistungen sind in Höhe der voraussichtlich 

abrechenbaren Kosten angesetzt. Die Bewertung 

der unter anderen Vorräten ausgewiesenen 

Heizölbestände erfolgte zu Anschaffungskosten nach 

der Fifo-Methode. Der Bestand an Holzpellets wurde 

ebenfalls nach der Fifo-Methode bewertet. 

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 

sind zu Nominalwerten abzüglich Einzelwert- und 

Pauschalwertberichtigungen angesetzt. Die Forderungen 

aus Vermietung enthalten zum 31.12.2023 

einen Korrektur-/Wertberichtigungsposten mit 

€ 23.755,03 (Vorjahr € 44.862,03). Sämtliche Forderungen 

und sonstige Vermögensgegenstände haben 

eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. 

Aus unterschiedlichen Wertansätzen beim Grundvermögen 

und bei den Rückstellungen in der Handels- 

und der Steuerbilanz resultieren ausschließlich 

aktive Differenzen. Weiterhin bestehen steuerliche 

Verlustvorträge. 

Im Einklang mit § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB wird die 

sich dadurch insgesamt ergebende Steuerentlastung 

nicht als aktive latente Steuer angesetzt. 

Aufgrund bestehender steuerlicher Verlustvorträge 

ist, in Abhängigkeit der Höhe des Jahresüberschusses, 

eine geringere steuerliche Belastung zu erwarten. 

Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des 

nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung voraussichtlich 

notwendigen Erfüllungsbetrages. Die 

erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen 

wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Rückstellungen 

mit einer Restlaufzeit von mehr als einem 

Jahr werden nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung 

mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden 

Zinssatz abgezinst. 

Die nach § 249 Abs. 2 HGB i.d.F. vor dem BilMoG gebildeten 

Rückstellungen für Bauinstandhaltungen bzw. 

für Kanalsanierung wurden zum Umstellungszeitpunkt 

1.1.2010 gem. Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB teilweise 

beibehalten; sie werden zukünftig verbraucht. 

Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem 

Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten 

Abzinsungssätzen (Aufbewahrung von 

Geschäftsunterlagen 0,99 % bis 1,51 %, Gewährleistungsverpflichtungen 

0,99 % bis 1,18 %) abgezinst. 

Bei der Rückstellung für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen 

wurden Preissteigerungen von 

+3,7 % berücksichtigt. 

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag 

bewertet. 


C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND 

ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 

I. BILANZ 

1. ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS 

Die Entwicklung des Anlagevermögens wird als 

Anlage zum Anhang dargestellt. 

2. VERBUNDENE UNTERNEHMEN 

UND BETEILIGUNGEN 

Die Anteile an verbundenen Unternehmen betreffen 

den 100 %igen Anteilsbesitz an der SWW-Beteiligungs- 

und Verwaltungs GmbH mit Sitz in Sonthofen. 

Die Gesellschaft wurde 2010 mit einem Stammkapital 

von € 50.000,00 gegründet. Die Gesellschaft weist 

zum 31.12.2023 im Jahresabschluss ein Eigenkapital 

von € 95.957,21 (i. Vj. € 88.578,69) aus und hat im Jahr 

2023 einen Jahresüberschuss von € 7.378,52 (i. Vj. € 

9.479,15) erzielt. 

Am 27.06.2018 wurde mit Unterzeichnung des Gesellschaftsvertrages 

die Grundstücks-Vermietungs-

58 


gesellschaft Gesundheitszentrum Waltenhofen 

GmbH & Co. KG, Sonthofen, gegründet. Gegenstand 

der Gesellschaft ist der Erwerb von Grundstücken 

und das Errichten lassen eines Gesundheitszentrums 

nebst sonstigen medizinnahen Einrichtungen 

sowie die anschließende Vermietung des Gebäudes 

in Waltenhofen. An dieser Gesellschaft hält 

das SWW 50 % der Geschäftsanteile von insgesamt 

€ 30.000,00 als Kommanditist. Die restlichen Anteile 

werden zu gleichen Teilen von 3 weiteren Kommanditisten 

gehalten. Insgesamt existieren 120 

Stimmrechtsanteile, von denen 110 auf die Gesellschafter 

(davon 50 Stimmen auf SWW) und weitere 

10 auf die SWW-Beteiligungs- und Verwaltungs 

GmbH, als persönlich haftende Gesellschafterin 

(Komplementärin), ohne Einlage und Beteiligungsverhältnis, 

entfallen. Die GmbH & Co. KG weist 

zum 31.12.2023 ein Eigenkapital von € 1.107.812,83 

(i. Vj € 1.107.632,35) aus und hat im Jahr 2023 einen 

Jahresüberschuss i. H. v. € 180,48 (i. Vj. Jahresüberschuss 

€ 12.160,00) realisiert. 

Mit dem Joint-Venture-Vertrag vom 01.07.2021 wurde 

zwischen der Allgäuer Kraftwerke GmbH (AKW) und 

dem SWW die Grundstücks-Vermietungsgesellschaft 

Flurstraße GmbH & Co. KG gegründet. Zweck der Gesellschaft 

ist der Erwerb und die Verwaltung eigener 

Grundstücke sowie deren anschließende Bebauung. 

Dies umfasst insbesondere die Bebauung von in der 

Flur- und Sudetenstraße gelegener Grundstücke mit 

einem Wohn- und Geschäftshaus inkl. Tiefgaragenstellplätzen 

und sonstigen Stellplätzen. An dieser 

Gesellschaft halten beide Partner Geschäftsanteile 

von jeweils 50 % als Kommanditisten. Das Festkapital 

beträgt in Summe € 20.000,00. Beide Gesellschafter 

haben jeweils durch Einlage weitere € 597.200,00 in 

Form von Grundstücken bzw. in Form einer Bareinlage 

geleistet. Als Komplementär fungiert die SWW 

Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH, Sonthofen, die 

selbst keine Einlage leistet und am Vermögen der 

Gesellschaft nicht beteiligt ist. Die GmbH & Co. KG 

weist zum 31.12.2023 ein Eigenkapital von 

€ 1.049.163,25 aus (i. Vj € 1.087.075,52) und hat im 

Jahr 2023 einen Jahresfehlbetrag von € -37.912,27 

erzielt (i. Vj. Jahresfehlbetrag € 107.898,57). 

Die Gesellschaft gründete zusammen mit der Sozialbau 

Kempten, Wohnungs- und Städtebau- ges. mbH 

eine Projektgesellschaft unter dem Namen Stiftsstadt-Wohnen 

GbR, Kempten. Zweck dieser Gesellschaft 

war die zur Verfügungstellung von 76 Wohnungen 

im Kauf- und Mietmarkt. An dieser Gesellschaft 

war das SWW mit einem 25 %igen Anteil beteiligt, die 

Sozialbau Kempten mit 75 %. Alle erstellten Wohneinheiten 

wurden verkauft. Im Jahr 2017 wurden sämtliche 

Einlagen zurückbezahlt. Seither entspricht die 

Gesellschaftereinlage € 0. Mit einem Beschluss aus 

2020 erfolgte nach vollständiger und erfolgreicher 

Verwirklichung des Gesellschaftszweckes die Auflösung 

der Gesellschaft zum 21.12.2020. Die Rechtsnachfolge 

der aufgelösten GbR übernimmt die Sozialbau 

Kempten. Für Gewährleistungsverpflichtungen 

sind Rückstellungen i. H. v. € 897.364,94 gebildet, die 

noch bis 2024 bestehen. Sofern Inanspruchnahmen 

die gebildeten Rückstellungen übersteigen, tragen 

die ehemaligen Gesellschafter diese basierend auf 

den vertraglichen Anteilen aus dem Gesellschaftsvertrag. 

Spätere Auflösungen fließen den Vertragsparteien 

entsprechend anteilig zu. 

Durch Unternehmenskauf wurden zum 01.01.2015 

100 % der Anteile an der Hausverwaltung Oberallgäu 

GmbH mit Sitz in Sonthofen erworben. Gegenstand 

der Gesellschaft ist das Verwalten von Wohneigentum 

und Gewerbeeinheiten nach dem WEG-Gesetz 

sowie die Teileigentumsverwaltung. Zum 01.01.2016 

traten durch Erwerb von Geschäftsanteilen die Raiffeisenbank 

Kempten-Oberallgäu eG und die Sparkasse 

Allgäu als zusätzliche Gesellschafter bei. Die 

drei Gesellschafter halten zum Stichtag 31.12.2023 

unverändert jeweils 1/3 der Geschäftsanteile. Die 

GmbH weist zum 31.12.2023 ein Eigenkapital von 

€ 213.585,95 aus (i. Vj € 184.679,07) und hat im 

Jahr 2023 einen Jahresüberschuss von € 28.906,88 

erzielt (i. Vj. Jahresüberschuss € 62.210,43). 

An der GOS Grundstücksgesellschaft Oberallgäu-Süd 

mbH mit Sitz in Sonthofen, ist das SWW mit 17,5 % 

beteiligt. Das Eigenkapital der Gesellschaft betrug 

zum 31.12.2022 € 1.870.145,42 (i. Vj. € 1.698,514,78). 

Der Jahresüberschuss lag im Geschäftsjahr 2022 bei 

€ 171.630,64 (i. Vj. € 15.110,59). Für 2023 liegt der 

Jahresabschluss zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung 

bei SWW noch nicht vor. 

Die Anteile an verbundenen Unternehmen belaufen 

sich zum 31.12.2023 auf € 1.237.200,00. 

3. UNFERTIGE LEISTUNGEN 

In der Position „unfertige Leistungen“ sind € 7.200.000 

(Vorjahr € 7.185.000) noch nicht abgerechnete Betriebskosten 

enthalten.

59 

4. FORDERUNGEN GEGEN GESELLSCHAFTER 

Die Guthaben bei Kreditinstituten enthalten in folgender Höhe Forderungen gegen Gesellschafter: 

BANKGUTHABEN Geschäftsjahr Vorjahr 

Sparkasse Allgäu 2.259.875,39 7.579.162,85 


Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG 

100.541,47 99.999,00 

2.360.416,86 7.679.161,85 

in Euro 

5. EIGENKAPITAL 

Im vergangenen Geschäftsjahr veräußerte der Gesellschafter Allgäuer Anzeigeblatt seine Anteile an 

der Gesellschaft i. H. v. 0,01 % des Gezeichneten Kapitals an den Landkreis Oberallgäu. 

Rücklagenspiegel 

Bestand am Ende 

des Vorjahres in € 

Einstellung aus dem 

Bilanzgewinn 

des Vorjahres in € 

Einstellung aus dem 

Jahresüberschuss 

des Geschäftsjahres in € 

Bestand am Ende des 

Geschäftsjahres in € 

Satzungsmäßige Rücklage 

Bauerneuerungsrücklage 

Andere Gewinnrücklagen 

4.709.287,93 

400.000,00 

55.828.072,42 2.273.595,52 

384.670,53 5.093.958,46 

400.000,00 

58.101.667,94 

Die satzungsmäßige Rücklage wird gem. § 20 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags dotiert. 

Die Dotierung der Bauerneuerungsrücklage erfolgte gem. § 20 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrags.

60 


6. SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN 

Rückstellung für unterlassene Instandh. 3 Monate 

Rückstellung für Prozesskosten 

Geschäftsjahr 

168.010,05 

17.000,00 

Vorjahr 

99.601,47 

10.000,00 

in Euro 

Rückstellungen für Prozessrisiken 

15.000,00 

104.214,62 

Rückstellungen für Miet- und Räumungsklagen 

30.000,00 

0,00 

Rückstellung für Gewährleistungsverpflichtung 

789.241,36 

1.013.318,04 

Rückstellung für eigene Kosten BK-Abrechnung 

35.000,00 

34.000,00 

Rückstellung für Betriebskosten 

390.150,00 

449.500,00 

Rückstellung für Heizkosten 

350.000,00 

400.000,00 

Rückstellungen für CO2-Ausgleich Vermieter 

23.000,00 

0,00 

Rückstellungen für Kosten aus WEG Abrechnung 

117.250,00 

165.950,00 

Rückstellung für Hydraulischer Abgleich 

1.100.875,00 

0,00 

Rückstellung für Prüfungskosten 

21.000,00 

23.000,00 

Rückstellung für Veröffentlichung 

12.000,00 

12.500,00 

Rückstellung für Steuerberatungskosten 

20.230,00 

20.230,00 

Rückstellung für eigene Jahresabschlusskosten 

53.000,00 

48.500,00 

Rückstellung für Urlaub 

38.550,99 

37.159,76 

Rückstellung für Überstunden 

39.560,72 

21.308,00 

Rückstellung für Aufbewahrungskosten 

34.584,03 

40.706,96 

Rückstellungen für Tantiemen 

34.000,00 

34.000,00 

Rückstellung für noch anf. Baukosten 

7.083.836,47 

2.501.927,83 

Rückstellung für n. anf. Rechnungen 

550.882,56 

396.705,68 

10.923.171,18 

5.412.622,36

61 

7. VERBINDLICHKEITEN 

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar: 

Verbindlichkeiten 

gegenüber 

Kreditinstituten 

85.124.111,41 

42.975.928,79 

bis zu 1 Jahr zwischen 1 

und 5 Jahre 

3.480.171,83 

davon 

Restlaufzeit 

27.945.946,05 

über 5 Jahre gesichert Art der 

Sicherung 

53.697.993,53 

83.729.400,90 

Verbindlichkeiten insgesamt ggb. Gesellschaftern 

Grundpfandrecht 

in Euro 


(Vorjahr) 

80.145.592,90 

42.003.848,41 

3.382.902,38 

27.877.533,34 

48.885.157,18 

- 

1.237.463,76 

offene Zession 

Bürgschaft 


gegenüber anderen 

Kreditgebern 

1.588.536,34 

1.431.132,56 

100.919,46 

343.701,89 

1.143.914,99 

157.381,82 

Grundpfandrecht 

(Vorjahr) 

1.689.340,93 

1.527.132,98 

100.826,50 

369.599,64 

1.218.914,79 

Erhaltene 

Anzahlungen 

8.025.462,29 

8.025.462,29 

(Vorjahr) 

8.711.566,38 

8.711.566,38 


aus Lieferungen 

und Leistungen 

1.299.732,70 

1.299.732,70 

(Vorjahr) 

1.578.031,58 

1.578.031,58 

Sonstige 


288.981,25 

288.981,25 

(Vorjahr) 

219.747,19 

219.747,19 

Gesamtbetrag 

96.326.823,99 

44.407.061,35 

13.195.267,53 

28.289.647,94 

54.841.908,52 

85.124.246,48 

(Vorjahr) 

92.344.278,98 

43.530.981,39 

13.993.074,03 

28.247.132,98 

50.104.071,97 

8. VERBINDLICHKEITEN GEGENÜBER GESELLSCHAFTERN 

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten enthalten in folgender Höhe Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern: 

Sparkasse Allgäu 


23.898.871,77 

Vorjahr 

25.092.130,93 

in Euro 

Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG 

19.077.057,02 

16.911.717,48 

Summe 

42.975.928,79 

42.003.848,41

62 


II. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 

Umsatzerlöse Geschäftsjahr Vorjahr 

a / aus der Hausbewirtschaftung 

b / aus Verkauf von Grundstücken 

c / aus Betreuungstätigkeit 

d / anderen Lieferungen und Leistungen 

27.286.789,19 

3.248.793,72 

375.686,70 

319.155,07 

26.512.897,19 

13.626.487,91 

387.765,59 

182.236,90 

in Euro 

Summe 

31.230.424,68 

40.709.387,59 

1. Von den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung entfallen auf Betriebskosten und 

Heizkosten aus 2022 T € 6.593,0 (Vorjahr T € 6.845,4). 

In den Umsatzerlösen aus Verkauf von Grundstücken sind 2023 Erlöse mit T € 1.892,7 

(i. Vj. T € 13.269,5) aus dem Verkauf von Objekten aus dem im Umlaufvermögen abgebildeten 

Bauträgergeschäft enthalten. Aus bereits abgeschlossenen Projekten sind 

Erlösschmälerungen i. H. v. T € 3,3 (i. Vj. T € 0) enthalten. Darüber hinaus werden aus 

diversen Verkäufen von Wohnungen des Anlagevermögens T € 1.359,5 (i. Vj. T € 357,0) 

ausgewiesen. 

2. Im Posten „Sonstige betriebliche Erträge“ sind mit T € 760,2 (Vorjahr T € 613,9) periodenfremde 

Rückstellungsauflösungen enthalten. Daneben sind periodenfremde 

Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen in Höhe von T € 35,6 (i. Vj. T € 13,9), 

aus dem Eingang abgeschriebener Forderungen in Höhe von T € 7,4 (i. Vj. T € 41,8) 

sowie übrige periodenfremde Erträge in Höhe von T € 38,4 (i. Vj. 49,9) in den sonstigen 

betrieblichen Erträgen enthalten. 

3. In den Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind Erbbauzinsen i. H. v. T € 86,7 

(Vorjahr T € 81,6) und Pachtaufwendungen mit T € 166,6 (Vorjahr T € 192,9) enthalten. 

4. Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke mit T € 935,3 (Vorjahr T € 7.171,0) 

enthalten Buchwertabgänge aus dem Verkauf von Anlagevermögen i. H. v. T € 293,3 

(Vorjahr T € 27,9). 

5. Im Posten „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ sind Aufwendungen für frühere Jahre 

T € 6,4 (Vorjahr T € 62,4) sowie T € 65,7 (Vorjahr T € 82,1) Abschreibungen und Wertberichtigungen 

(einzeln und pauschal) auf Forderungen enthalten. 

+ -

63 

Zinserträge 

Zinsaufwendungen 

6. Aus der Auf- bzw. Abzinsung von langfristigen Rückstellungen ergaben sich 

folgende Beträge: 


Vorjahr 

5.603,05 1.369,01 

6.752,56 3.612,40 

in Euro 


7. Vom Jahresüberschuss werden T € 384,7 (Vorjahr T € 252,6) der satzungsmäßigen 

Rücklage gem. § 20 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags zugeführt. 

8. Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn i. H. v. T € 3.462,0 (Vorjahr 

T € 2.273,6) auf neue Rechnung vorzutragen und den freien Rücklagen zuzuführen. 

D. SONSTIGE ANGABEN 

1. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen: 

aus Erbbaurechtsverträgen 

nach derzeitigem Verbraucherindex 

aus Leasingverträgen/Mietverträgen 

Bürogeräte/Softwarelizenzen/KFZ 

5.478,6 T € 

76,0 T €

64 


2. Die Gesellschaft haftet mit einer Patronatserklärung für die Grundstücksvermietungsgesellschaft 

Flurstraße GmbH & Co. KG i. H. v. T € 2.000,0. Mit einer Inanspruchnahme 

ist nicht zu rechnen. 

3. Gegenüber der SWW Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH besteht darüber hinaus 

eine Patronatserklärung im Rahmen der Komplementärhaftung für die Grundstücks-Vermietungsgesellschaft 

Gesundheitszentrum Waltenhofen GmbH & Co. 

KG i. H. v. T € 2.500,0. Mit einer Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen. 

4. Für den Abschlussprüfer wurden für das Geschäftsjahr 2023 € 22.610,00 als Honorar 

für Abschlussprüfungsleistungen sowie € 2.618,00 für andere Bestätigungsleistungen 

als Aufwand erfasst. 

5. Die Zahl der beschäftigten Arbeitnehmer betrug am 31.12.2023: 

Vollzeit Teilzeit Alterszeit Elternzeit 

kaufmännische Mitarbeiter 

32 

12 

0 

3 

technische Mitarbeiter 

8 

2 

0 

1 

Mitarbeiter im Regiebetrieb, 

Hauswarte usw. 

21 

12 

0 

0 

61 

26 

0 

4 

4 

AZUBIS 

2023 

Des Weiteren wurden im Jahr 

2023 durchschnittlich 

4 Auszubildende beschäftigt. 

6. GESAMTBEZÜGE: 

des Aufsichtsrates (Entschädigungen, Sitzungsgelder) € 44.308,00 

Bezüglich der Bezüge des Geschäftsführers wird auf die Angabe der Gesamtbezüge 

gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

65 

7. MITGLIEDER DER GESCHÄFTSFÜHRUNG (ZU- UND VORNAME): 

Kaiser Martin 

Geschäftsführer 

8. MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATES (ZU- UND VORNAME): 

Ständiges Mitglied für die Dauer der Amtszeit: 

Die Landrätin des Landkreises Oberallgäu: 


Wahlmitglieder (seit 30.06.2020 bis 2026): 

Immenstadt 


Wilhelm Christian 


Beckel Martin 

Beerenwinkel Heinrich 

Blaser-Reimund Steffanie 

Endreß Christof 

Gehring Simon 

Huschka Vera 

King Klaus 

Mies Laurent 

Steiger Otto 

Paintner Tobias 

Ried Alois 


Roth Elfriede 

Sentner Nico 


1. Bürgermeister Sonthofen, Kreisrat 

(stellv. Aufsichtsratsvorsitzender) 

Kreisrat, Immenstadt (Schriftführer) 

1. Bürgermeister, Oberstaufen 


Stadträtin, Sonthofen 

1. Bürgermeister, Blaichach 


Kreisrätin, Immenstadt 

1. Bürgermeister, Oberstdorf 

Kreisrat, Oberstdorf – ausgeschieden am 30.06.2023 

Kreisrat, Blaichach – eingetreten am 01.07.2023 


1. Bürgermeister, Ofterschwang 


Kreisrätin, Sonthofen 

1. Bürgermeister, Immenstadt 


Mitglieder des Prüfungsausschusses: 


Gehring Simon 




Landrätin 






SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK 

des Landkreises Oberallgäu 

Wohnungsbau GmbH 

Die Geschäftsführung 

Martin Kaiser

66 


ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS 

IMMATERIELLE 

VERMÖGENSGEGENSTÄNDE 

SACHANLAGEN 

Stand 01.01. Zugang Abgang Umbuchung Stand 31.12. 

918.340,99 

Anschaffungs- und Herstellungskosten 

21.184,91 

-625.369,78 

0,00 

314.156,12 

Grundstücke und grundstücksgleiche 

Rechte mit Wohnbauten 

224.127.307,58 

803.758,78 

-1.294.553,67 

20.050.982,25 

243.687.494,94 


Rechte mit Geschäfts- u. anderen Bauten 

16.454.210,05 

-267,64 

0,00 

0,00 

16.453.942,41 


Rechte ohne Bauten 

2.443.129,16 

690.170,30 

0,00 

250.741,07 

3.384.040,53 

Bauten auf fremden Grundstücken 

172.855,66 

0,00 

0,00 

0,00 

172.855,66 

Technische Anlagen und Maschinen 

203.650,28 

31.826,07 

0,00 

54.000,00 

289.476,35 

Andere Anlagen, Betriebsund 

Geschäftsausstattung 

2.841.553,92 

375.216,37 

-107.371,79 

0,00 

3.109.398,50 

Anlagen im Bau 

20.653.988,94 

17.367.519,28 

0,00 

-20.054.184,50 

17.967.323,72 

Bauvorbereitungskosten 

1.682.048,43 

1.381.485,06 

0,00 

-50.797,75 

3.012.735,74 

Geleistete Anzahlungen 

0,00 

772.032,71 

0,00 

-250.741,07 

521.291,64 

268.578.744,02 

21.421.740,93 

-1.401.925,46 

0,00 

288.598.559,49 

FINANZANLAGEN 

Anteile an verbundenen Unternehmen 

1.237.200,00 

0,00 

0,00 

0,00 

1.237.200,00 

Beteiligungen 

737.021,19 

0,00 

0,00 

0,00 

737.021,19 

1.974.221,19 

0,00 

0,00 

0,00 

1.974.221,19 

271.471.306,20 

21.442.925,84 

-2.027.295,24 

0,00 

290.886.936,80


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Stand 01.01. 31.12.2023 

Zugang 

Berichtsjahr 

31.12.2022 

Abgang Umbuchung Stand 31.12. 

910.706,36 

108.696.262,99 

5.454.562,62 

236.678,07 

152.847,11 

139.974,93 

2.297.274,89 

2.579.979,44 

0,00 

0,00 

119.557.580,05 

0,00 

0,00 

0,00 

120.468.286,41 

-625.367,78 

-1.001.221,86 

0,00 

0,00 

0,00 

0,00 

-77.102,25 

0,00 

0,00 

0,00 

-1.078.324,11 

0,00 

0,00 

0,00 

-1.703.691,89 

0,00 

0,00 

0,00 

0,00 

0,00 

0,00 

0,00 

0,00 

0,00 

0,00 

0,00 

0,00 

0,00 

0,00 

0,00 

295.693,18 

112.018.401,39 

5.901.880,79 

236.678,07 

156.289,55 

149.568,22 

2.393.963,82 

2.579.979,44 

0,00 

0,00 

123.436.761,28 

0,00 

0,00 

0,00 

123.732.454,46 

in Euro 

Abschreibungen (kumuliert) 

Buchwert 

10.354,60 

4.323.360,26 

447.318,17 

0,00 

3.442,44 

9.593,29 

173.791,18 

0,00 

0,00 

0,00 

4.957.505,34 

0,00 

0,00 

0,00 

4.967.859,94 

18.462,94 

131.669.093,55 

10.552.061,62 

3.147.362,46 

16.566,11 

139.908,13 

715.434,68 

15.387.344,28 

3.012.735,74 

521.291,64 

165.161.798,21 

1.237.200,00 

737.021,19 

1.974.221,19 

167.154.482,34 

7.634,63 

115.431.044,59 

10.999.647,43 

2.206.451,09 

20.008,55 

63.675,35 

544.279,03 

18.074.009,50 

1.682.048,43 

0,00 

149.021.163,97 

1.237.200,00 

737.021,19 

1.974.221,19 

151.003.019,79

68 


BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN 

ABSCHLUSSPRÜFERS 

An die SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-Gesellschaft 

mit beschränkter Haftung, Sonthofen 

PRÜFUNGSURTEILE 

Wir haben den Jahresabschluss der SOZIAL-WIRT- 

SCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-Gesellschaft 

mit beschränkter Haftung, 

Sonthofen, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 

2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung 

für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 

31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich 

der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 

– geprüft. Darüber hinaus haben 

wir den Lagebericht der SOZIAL-WIRTSCHAFTS- 

WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau- 

Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Sonthofen, 

für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 

31. Dezember 2023 geprüft. 

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der 

Prüfung gewonnenen Erkenntnisse 

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen 

wesentlichen Belangen den deutschen, für 

Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen 

Vorschriften und vermittelt unter Beachtung 

der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger 

Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen 

entsprechendes Bild der Vermögens- und 

Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 

2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr 

vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 

2023 und 

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt 

ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. 

In allen wesentlichen Belangen steht 

dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, 

entspricht den deutschen gesetzlichen 

Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken 

der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. 

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass 

unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die 

Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des 

Lageberichts geführt hat. 

GRUNDLAGE FÜR DIE PRÜFUNGSURTEILE 

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses 

und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 

HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer 

(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze 

ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. 

Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften 

und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung 

des Abschlussprüfers für die Prüfung des 

Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres 

Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. 

Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung 

mit den deutschen handelsrechtlichen 

und berufsrechtlichen Vorschriften und haben 

unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung 

mit diesen Anforderungen erfüllt. 

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten 

Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, 

um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum 

Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen. 

VERANTWORTUNG DER GESETZLICHEN 

VERTRETER UND DES AUFSICHTSRATS FÜR DEN 

JAHRESABSCHLUSS UND DEN LAGEBERICHT 

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die 

Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, 

für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen 

Vorschriften in allen wesentlichen 

Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss 

unter Beachtung der deutschen Grundsätze 

ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen 

Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, 

Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. 

Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich 

für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung 

mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger 

Buchführung als notwendig bestimmt haben, 

um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu 

ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen 

Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen 

(d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) 

oder Irrtümern ist.

69 

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind 

die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, 

die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der 

Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren 

haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang 

mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, 

sofern einschlägig, anzugeben. Darüber 

hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der 

Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der 

Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, 

sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche 

Gegebenheiten entgegenstehen. 

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich 

für die Aufstellung des Lageberichts, der 

insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der 

Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen 

Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang 

steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht 

und die Chancen und Risiken der zukünftigen 

Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die 

gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen 

und Maßnahmen (Systeme), die sie als 

notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines 

Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden 

deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen 

und um ausreichende geeignete Nachweise 

für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu 

können. 

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung 

des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft 

zur Aufstellung des Jahresabschlusses und 

des Lageberichts. 

VERANTWORTUNG DES ABSCHLUSSPRÜFERS 

FÜR DIE PRÜFUNG DES JAHRESABSCHLUSSES 

UND DES LAGEBERICHTS 

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit 

darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als 

Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen 

aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern 

ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein 

zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft 

vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen 

mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der 

Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang 

steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften 

entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen 

Entwicklung zutreffend darstellt, sowie 

einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere 

Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht 

beinhaltet. 

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, 

aber keine Garantie dafür, dass eine in 

Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung 

der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten 

deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger 

Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine 

wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. 

Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen 

oder Irrtümern resultieren und werden als 

wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet 

werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt 

die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses 

und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen 

Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. 

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes 

Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. 

Darüber hinaus 

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher 

falscher Darstellungen im Jahresabschluss 

und im Lagebericht aufgrund von dolosen 

Handlungen oder Irrtümern, planen und führen 

Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken 

durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, 

die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage 

für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das 

Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende 

wesentliche falsche Darstellungen nicht 

aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass 

aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche 

Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose 

Handlungen kollusives Zusammenwirken, 

Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, 

irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen 

interner Kontrollen beinhalten können. 

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die 

Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen 

Kontrollsystem und den für die Prüfung des 

Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, 

um Prüfungshandlungen zu planen, die 

unter den gegebenen Umständen angemessen 

sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil 

zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft 

abzugeben. 

SWW Geschäftsbericht 2023 // Jahresabschluss

70 


• beurteilen wir die Angemessenheit der von den 

gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden 

sowie die Vertretbarkeit 

der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten 

geschätzten Werte und damit zusammenhängenden 

Angaben. 

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit 

des von den gesetzlichen Vertretern 

angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der 

Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf 

der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, 

ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang 

mit Ereignissen oder Gegebenheiten 

besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit 

der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit 

aufwerfen können. Falls wir 

zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche 

Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im 

Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben 

im Jahresabschluss und im Lagebericht 

aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben 

unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil 

zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen 

auf der Grundlage der bis zum Datum 

unseres Bestätigungsvermerks erlangten 

Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder 

Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass 

die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht 

mehr fortführen kann. 

• beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des 

Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der 

Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde 

liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse 

so darstellt, dass der Jahresabschluss unter 

Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger 

Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen 

entsprechendes Bild der Vermögens-, 

Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. 

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit 

dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung 

und das von ihm vermittelte Bild von der 

Lage der Gesellschaft. 

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den 

gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten 

Angaben im Lagebericht durch. 

Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise 

vollziehen wir dabei insbesondere 

die den zukunftsorientierten Angaben von den 

gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen 

Annahmen nach und beurteilen die 

sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten 

Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges 

Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten 

Angaben sowie zu den zugrunde liegenden 

Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches 

unvermeidbares Risiko, dass künftige 

Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten 

Angaben abweichen. 

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die 

Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer 

Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen. 

Augsburg, den 8. April 2024 

SONNTAG GmbH 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

gez. Kanus 

Wirtschaftsprüfer 

gez. ppa. Egger 

Wirtschaftsprüferin

Literaturquelle: Nelte, Isabella (Hrsg.) (2022): Denkanstöße 2023: aus Gesellschaft, Philosophie und Wissenschaft. München, Piper. 

Fotografen: © Manfred Köhler, © Mathias Struck, © meikefischer.com, © meikefischer.com für Agentur Eselsohr, © Corbinian Kling, 

© Dominik Berchtold, ©DESWOS e.V., © Landratsamt Oberallgäu, © SWW

20 

23 

SWW OBERALLGÄU 

Wohnungsbau GmbH 

Grüntenstraße 43 a 

87527 Sonthofen 

Tel. 08321 / 6615-0 

info@sww-oa.de 

www.sww-oa.de

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