Expo Real 2022 - Digital Edition
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<strong>Expo</strong><strong>Real</strong> <strong>2022</strong> – Special edition for a sustainable real estate industry<br />
Robust<br />
Der österreichische Immobilienmarkt:<br />
Stabil in unruhigen Zeiten<br />
Wir leben Immobilien.<br />
Vermittlung | Verwaltung | Bewertung | Baumanagement<br />
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ImmoFokus.Rubrik<br />
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02 ImmoFokus
Ausgabe 04|<strong>2022</strong><br />
03<br />
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ImmoFokus.Rubrik<br />
04 ImmoFokus
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Ausgabe 04|<strong>2022</strong><br />
05
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ImmoFokus.Rubrik<br />
06 ImmoFokus
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Ausgabe 04|<strong>2022</strong><br />
07
ImmoFokus.Rubrik<br />
102<br />
zu Tisch mit<br />
Peter Ulm<br />
IMPRESSUM<br />
62<br />
Das Comeback<br />
<strong>Real</strong> Circle #27<br />
Medieneigentümer<br />
<strong>Real</strong> Estate Media Group GmbH<br />
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1200 Wien<br />
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www.media-group.immo<br />
Herausgeber<br />
Mag. Michael Neubauer<br />
Chefredaktion<br />
Mag. Lisa Grüner<br />
Grafik & Layout<br />
Sophie Frenzel<br />
Lektorat<br />
Mag. Karlheinz Hoffelner<br />
ImmoFokus fragt..<br />
118<br />
DIE GROSSE EXPO REAL UMFRAGE<br />
EXPOREAL<br />
<strong>2022</strong><br />
10 VOM HERAUSGEBER<br />
12 INVESTMENT<br />
18 OFFICE<br />
24 DIE NACHHALTIGE FLEXIBLITÄT DES<br />
HYBRIDEN ARBEITENS<br />
Kommentar von Stefan Wernhart<br />
26 GESCHÄFTSRAUMMIETEN IM<br />
MIETRECHTSGESETZ<br />
Kommentar von Louis Obrowsky<br />
28 WOHNEN<br />
38 EXPLOREAL BAUTRÄGER DATENBANK<br />
56 LOGISTIK<br />
62 REAL CIRCLE<br />
Büroimmobilien<br />
76 INTERVIEW MIT ...<br />
Sascha Haimovici und Michael Mack<br />
88 REBRANDING, REFURBISHMENT UND<br />
REDESIGN<br />
Interview mit Daniel Jelitzka<br />
92 „WIR HATTEN EINEN SEHR INTENSIVEN<br />
SOMMER.“<br />
Interview mit Michael Klement<br />
96 ES IST ETWAS KOMPLIZIERT...<br />
Interview mit Eva Aschauer<br />
100 EUROPÄISCHE IMMOBILIENKREDITFONDS<br />
Kommentar von Andrew Radkiewicz<br />
102 ZU TISCH MIT ...<br />
Peter Ulm<br />
112 ROUND TABLE<br />
Offene Immobilienfonds<br />
118 UMFRAGE<br />
Autoren dieser Ausgabe<br />
Mag. Patrick Baldia,<br />
Mag. Lisa Grüner, Amelie Miller, BA,<br />
Mag. Michael Neubauer,<br />
sowie die Kommentatoren<br />
Head of Sales & Relations<br />
Rudolf E. Oezelt<br />
Relations Management<br />
Tanja Klingseis<br />
Fotos<br />
wenn nicht anders angegeben:<br />
<strong>Real</strong> Estate Media Group/Katharina Schiffl,<br />
Michael Hetzmannseder, Richard Tanzer<br />
Druck<br />
Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H<br />
Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der<br />
Gleichstellung gleichermaßen an Frauen<br />
und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit<br />
und Verständlichkeit kann es bei den<br />
Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline<br />
Ansprechform verwendet wird.<br />
ImmoFokus ist Mitglied bei:<br />
08 ImmoFokus
Wir leben<br />
Immobilien.<br />
Wir leben<br />
Know-how.<br />
Den Durchblick behalten.<br />
Mit den EHL Marktberichten.<br />
Büro | Einzelhandel | Wohnen | Vorsorge | Zinshaus<br />
Die ständige Beobachtung und Analyse des Marktes durch unser Market Research Team sowie<br />
der laufende Dialog mit unseren KundInnen sind die Grundlage für die EHL Marktberichte.<br />
Unsere Marktberichte bieten einen umfassenden Einblick in die aktuelle Marktsituation im<br />
Gewerbe-, Wohn- und Investmentbereich und stellen eine solide Basis für gezielte Investitionsund<br />
Standortentscheidungen dar. Denn wir leben Know-how.<br />
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Wien |Frühjahr <strong>2022</strong><br />
Vorsorge<br />
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Substanz<br />
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Vorsorgewohnungen in Wien<br />
Marktbericht | Herbst 2021<br />
Zinshausmarktbericht<br />
Wien | <strong>2022</strong><br />
Wir leben<br />
Immobilien.<br />
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Dunkle Wolken<br />
„Höhere Zinsen, Rohstoffknappheit,<br />
der<br />
Krieg in der Ukraine –<br />
dunkle Wolken wohin<br />
man sieht.“<br />
D<br />
ie Gewerkschaften haben die<br />
Herbstlohnrunde mit einer Forderung<br />
nach einem Lohn- und<br />
Gehaltsplus von 10,6 Prozent für<br />
die Metalltechnische Industrie eingeleitet. „Es<br />
geht jetzt auch darum, die Kaufkraft der Menschen<br />
zu stärken. Die Gewerkschaften werden keinen<br />
<strong>Real</strong>lohnverlust zulassen“, heißt es dazu aus den<br />
Reihen der Gewerkschaft. Dass die Arbeitgeberseite<br />
diese Forderung ablehnt, muss nicht extra<br />
erwähnt werden.<br />
Noch vor dem Sommer hatte die Regierung mit<br />
Verweis auf eine möglicherweise drohende<br />
Lohn-Preis-Spirale angeregt, bei der bevorstehenden<br />
Herbstlohnrunde über einmalige<br />
Prämien, statt über prozentuelle Lohnerhöhungen<br />
nachzudenken.<br />
Die stark gestiegenen Verbraucherpreise nagen<br />
an der Kaufkraft Die <strong>Real</strong>löhne dürften<br />
heuer um fast vier Prozent sinken. Das wäre<br />
der größte Kaufkraftverlust der unselbstständig<br />
Beschäftigten seit den 1960er-Jahren,<br />
schreibt das gewerkschaftsnahe Momentum<br />
Institut unter Berufung auf eine Berechnung<br />
der EU-Kommission.<br />
Jüngst haben mehrere Vertreter der Europäischen<br />
Zentralbank (EZB) ihre Sorge vor einer<br />
Lohn-Preis-Spirale geäußert. Auch hier spielen<br />
die Erwartungen zur künftigen Inflation eine<br />
Rolle: Diese im Zaun zu halten wird von vielen<br />
Wirtschaftsexpertinnen und -experten als<br />
wichtige Aufgabe der Geldpolitik angesehen<br />
- so auch der wirtschaftsliberale Think-Tank<br />
Agenda Austria in einer aktuellen Analyse.<br />
Hier wird auch vor einer Lohn-Preis-Spirale<br />
gewarnt, allerdings sei es nicht an der Arbeitnehmerseite<br />
die Inflationskosten zu tragen,<br />
indem sie auf höhere Lohnforderungen verzichtet.<br />
„Da die Lohn-Preis-Spirale letztlich ein<br />
monetäres Phänomen ist, kann sie nur durch<br />
die Notenbank eingebremst werden“.<br />
nis hat für alle anderen folgenden Branchen<br />
Signalwirkung.<br />
Die Immobilien- und Baubranche darf die<br />
Entwicklung mit einem lachenden und einem<br />
weinenden Auge betrachten. Steigende Löhne<br />
lässt den Traum vom Eigenheim leben, gleichzeitig<br />
aber die Kosten für Wohnraum weiter in<br />
die Höhe schnellen.<br />
Die Jahresteuerung in der Eurozone lag im<br />
August auf dem Rekordhoch von 9,1 Prozent<br />
und dürfte für weitere Zinserhöhungen der<br />
Europäischen Zentralbank (EZB) sorgen. Nach<br />
dem jüngsten kräftigen Zinsschritt lässt die<br />
EZB weiterer Anhebungen offen. Der Leitzins<br />
liegt nach der jüngsten Anhebung um 0,75<br />
Prozentpunkte inzwischen bei 1,25 Prozent.<br />
EZB-Chefvolkswirt Philip Lane hat signalisiert,<br />
dass die Zentralbank ihren Zinserhöhungskurs<br />
im Kampf gegen die ausufernde Inflation noch<br />
länger bis ins nächste Jahr hinein fortsetzen<br />
wird. An den Börsen wird damit gerechnet,<br />
dass die Hüter des Euro die Zinsen bis zum<br />
nächsten Frühling auf über 2,5 Prozent anheben<br />
werden.<br />
Höhere Zinsen, Rohstoffknappheit, der Krieg<br />
in der Ukraine – dunkle Wolken wohin man<br />
sieht. Nach Einschätzung der Bundesbank<br />
steuert der Wirtschaftsmotor Deutschland auf<br />
einen längeren Konjunktureinbruch zu - bis ins<br />
kommende Jahr hinein. „Es mehren sich die<br />
Anzeichen für eine Rezession der deutschen<br />
Wirtschaft im Sinne eines deutlichen, breit angelegten<br />
und länger anhaltenden Rückgangs<br />
der Wirtschaftsleistung“.<br />
Wie gesagt. Dunkle Wolken.<br />
Fotos: Adobe Stock<br />
Egal mit welchen Plus die Metaller aus den KV-<br />
Verhandlungen kommen werden, das Ergeb-<br />
Michael Neubauer<br />
Herausgeber<br />
10 ImmoFokus
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Spezialisiert auf <strong>Digital</strong>isierung in der Immobilienbranche<br />
Bernadette Fellner | Senior Manager<br />
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Karl Koller | Partner - PwC Legal<br />
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Spezialisiert auf Immobilienberatung<br />
Peter Fischer | Director<br />
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Spezialisiert auf Immobiliensteuerrecht<br />
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Karl Koller<br />
Peter Fischer<br />
Bernadette Fellner Marius Richter Franz Rittsteuer<br />
Dedicated to <strong>Real</strong> Estate,<br />
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„PwC“ bezeichnet das PwC-Netzwerk und/oder eine oder mehrere seiner Mitgliedsfirmen. Jedes Mitglied dieses Netzwerks ist ein selbstständiges Rechtssubjekt.<br />
Weitere Informationen finden Sie unter pwc.com/structure.
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Abwarten und<br />
Tee trinken<br />
Prognosen revidiert. Der Start ins Immobilienjahr <strong>2022</strong> war solide. Die aktuellen geopolitischen<br />
Veränderungen haben deutliche Spuren hinterlassen.<br />
Fotos: Adobe Stock, EHL<br />
12 ImmoFokus
D<br />
er österreichische Immobilieninvestmentmarkt<br />
verzeichnete<br />
im dritten Quartal <strong>2022</strong> ein<br />
vergleichsweise moderates Transaktionsgeschehen.<br />
Die Zurückhaltung der<br />
Investoren aufgrund der teils noch sehr hohen<br />
Preiserwartungen der Verkäufer auf der einen<br />
Seite und das sich rapide ändernde Zinsumfeld<br />
auf der anderen Seite, wirkte sich dämpfend<br />
auf das Transaktionsvolumen aus. „Laut unseren<br />
vorläufigen Recherchen wurden im dritten<br />
Quartal des Jahres ein Volumen von rund 800<br />
Millionen Euro umgesetzt, was das vorläufige<br />
Gesamttransaktionsvolumen <strong>2022</strong> auf 3 Milliarden<br />
Euro steigerte“, so Franz Pöltl, geschäftsführender<br />
Gesellschafter von EHL Investment<br />
Consulting.<br />
„Top- Immobilien als <strong>Real</strong>veranlagung in<br />
guten Lagen mit entsprechender Vermietung<br />
werden weiterhin stark nachgefragt sein<br />
und attraktive Preise erzielen. “<br />
Franz Pöltl,<br />
EHL Investment Consulting<br />
Das aktuell sehr volatile und steigende<br />
Zinsumfeld, die Unsicherheiten durch die<br />
Ukrainekrise und die Inflation zeigen seit<br />
Beginn des 3. Quartals ihren Einfluss auf<br />
den Investmentmarkt und führen aktuell zu<br />
Preis¬anpassungen und in vielen Fällen zu<br />
Abwarten auf Investorenseite. Allerdings sind<br />
die Kassen der Investoren weiterhin prall gefüllt<br />
und die derzeit in Abschluss befindlichen<br />
Transaktionen lassen ein traditionell stärkeres<br />
4. Quartal erwarten, so dass wir derzeit noch<br />
davon ausgehen, dass ein Gesamtvolumen<br />
<strong>2022</strong> von über 4 Milliarden Euro erreichbar ist.<br />
Stark risikodiversifizierte, gemischt genutzte<br />
Immobilien, die eine Risikostreuung über<br />
mehrere Bereiche wie Einzelhandel, Büro,<br />
Wohnen und teils gewerblichen Wohnanteilen<br />
aufweisen, rangierten mit rund 21% auf<br />
dem zweiten Platz.<br />
Auf Büroimmobilien entfiel ein Anteil von<br />
knapp 17%, gefolgt von Einzelhan-delsimmobilien<br />
mit rund 11% des Gesamttransaktionsvolumens.<br />
Der Anteil der sehr gut performenden Assetklasse<br />
Logistik lag in den ersten 3 Quartalen<br />
des Jahres aufgrund des nur geringen Angebots<br />
bei knapp 5%.<br />
Waren die Renditen im ersten Halbjahr noch<br />
weitgehend stabil, so sind die Spitzenrenditen<br />
in den meisten Assetklassen im letzten Quartal<br />
um ca. 30 Basispunkte gestiegen. In der<br />
Assetklasse Logistik liegt die Spitzenrendite<br />
aktuell bei 4,1 Prozent, bei Büros bei 3,65 Pro-<br />
Die starke Sicherheitsorientierung der Kaufinteressenten<br />
hat sich auch im 3. Quartal des<br />
Jahres fortgesetzt und zu einer guten Performance,<br />
insbesondere jener Assetklassen<br />
geführt, die nach Einschätzung der Investoren<br />
hohe Sicherheit versprechen, auch wenn die<br />
Preisdynamik im Vergleich zum Vorjahr auf<br />
Grund der Zinsanpassungen der EZB in einer<br />
Seitwärtsbewegung mündete.<br />
Institutionelle Wohnprojekte konnten Ihre<br />
Spitzenstellung der vergangenen Jahre weiter<br />
behaupten und mit knapp 32 Prozent die Führungsrolle<br />
einnehmen. Die beiden größten<br />
Transaktionen im Wohnbereich waren hierbei<br />
die durch EHL vermittelten Projekte „Lavater<br />
2“, das von Invester United Benefits an die<br />
Bank Austria <strong>Real</strong> Invest, sowie das Leuchtturmprojekt<br />
„High Five“ in Linz, das von STC<br />
und Roombuus an die ZBI verkauft wurden.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
13
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
zent und in der stärksten Assetklasse Wohnen<br />
bei 3,1 Prozent. „Der Peak bei den Renditen<br />
ist noch nicht erreicht, bis Jahresende ist mit<br />
weiteren Renditeanstiegen zu rechnen“, so<br />
die Erwartung von Georg Fichtinger, Head of<br />
Investment Properties bei CBRE, der aber auch<br />
davon ausgeht, dass im vierten Quartal noch<br />
einmal ordentlich investiert wird. Prognosen<br />
sind nicht einfach aufgrund der aktuellen<br />
Rahmenbedingungen, aber aufgrund der gut<br />
gefüllten Pipeline und jener Deals, die in den<br />
nächsten Wochen vor dem Closing stehen, gehen<br />
die Experten von CBRE zurzeit von einem<br />
Jahresinvestmentvolumen von 4 Milliarden<br />
Euro aus.<br />
„Das Marktgeschehen<br />
hat sich deutlich<br />
verlangsamt.<br />
Ein Repricing wird<br />
stattfinden müssen.“<br />
Thomas Belina,<br />
Colliers Austria<br />
„Investoren agieren<br />
vorsichtiger und<br />
selektiver.“<br />
Georg Fichtinger,<br />
CBRE Österreich<br />
Ausgewählte<br />
Investmenttransaktionen <strong>2022</strong><br />
Objekt Nutzungsart Größe in m 2 Käufer<br />
U6 Center Büro 24.818 Westcore Europe Privatinvestor<br />
Space One Büro 23000 CA Immo Investorenkonsortium<br />
Technologie Park Büro 9.000 Konsortium von Privatinvestoren GalCap Europe<br />
Stolberggasse 26 Büro 6.122 UBM Family Office<br />
Lassallestraße 7 Büro 6.000 Zürich Versicherung AG Bank Austria <strong>Real</strong> Invest<br />
High Five Büro 16.862 STC / Roombuus ZBI AG<br />
Lavater 2 Wohnen 15.967 Invester United Benefits Bank Austria <strong>Real</strong> Invest<br />
Groß-Enzersdorfer Str. 66-72 Wohnen 14.700 ARWAG Erste Immo KAG<br />
Großes Glück Wohnen 10.000 Invester United Benefits Wealthcore<br />
Lorenz-Mandl-Gasse Wohnen 6.884 Privatinvestor Catella Residential<br />
Theresiengasse 2 Wohnen 4.500 <strong>Real</strong>trade Immobilien Gruppe Quantum<br />
LEO 19 Wohnen 4.054 Privatinvestor Wealthcore<br />
Dredner Straße 90 Gewerblich Wohnen 21.000 S+B Gruppe Greystar<br />
SkyLog Park Logistik / Industrie 18.000 DLH DEKA<br />
Cross Dock Upper Austria Logistik / Industrie 12.979 Meir Immobilien-Gruppe KanAm Grund Group<br />
Eagle Portfolio Einzelhandel 50.000 Pfeiffer Beteiligungs GmbH Soravia<br />
Haid-Center Linz Einzelhandel 35.000 ECE <strong>Real</strong> Estate Partners<br />
Institutionelles<br />
Investorenkonsortium<br />
Trinity Park Linz Entwicklungsgrundstück 60.000 Privatinvestorenkonsortium Vermehrt Gruppe<br />
TLAPA Gemischt genutzt 11.560 Vermehrt Gruppe LLB<br />
Art & Garden Gemischt genutzt 10.700 Family Office GalCap Europe<br />
Quelle: EHL Market Research | Q3 <strong>2022</strong><br />
Fotos: Max-Manavi-Hube, CBRE<br />
14 ImmoFokus
„Die letzten Monate haben gezeigt, dass sich<br />
das Markt-geschehen deutlich verlangsamt<br />
hat“, stimmt Thomas Belina, Geschäftsführender<br />
Gesellschafter bei Colliers zu. „Die<br />
Nachfrage ist weiterhin groß, allerdings sind<br />
die Kaufpreisvorstellungen auf Käufer- und<br />
Verkäuferseite zunehmend auseinandergedriftet.“<br />
Investoren sind vorsichtiger geworden,<br />
passen ihre Investmentstrategien<br />
den neuen Marktgegebenheiten an und warten<br />
vorerst einmal ab. Ein Repricing wird, so<br />
Colliers International in seinem aktuellen<br />
Marktbericht, stattfinden müssen. „Nach einer<br />
langen Phase sinkender Renditen werden<br />
diese bis zum Jahresende erstmals in allen<br />
Assetklassen leicht steigen. Wir gehen davon<br />
aus, dass es mit Beginn des vierten Quartals<br />
wieder vermehrt zu Abschlüssen kommen<br />
wird, da der Investitionsdruck nach wie vor<br />
vorhanden ist und Österreich als stabiler<br />
Markt bei Immobilieninvestments rascher<br />
davon profitieren wird. Bis zum Jahresende<br />
erwarten wir ein Investitionsvolumen von 3,5<br />
Milliarden Euro.<br />
„Die Entscheidungsfreude der Investoren<br />
wird zurückkehren“, ist Pöltl überzeugt.<br />
„Zweifelsohne zutreffend ist, dass wir seit<br />
2008 den wohl längsten Zyklus in der Immobilienwirtschaft<br />
gesehen haben und diese<br />
Aufwärtsentwicklung mittlerweile beendet<br />
sein dürfte.“ Die EZB hat mehrere Zinsschritte<br />
angekündigt beziehungsweise schon umgesetzt.<br />
Steigende Zinsen bewirken in der<br />
Regel rückläufige Immobilienpreise. Da diese<br />
Entwicklung alle Segmente betrifft, wird sich<br />
dem Trend auch keine Nutzungskategorie<br />
entziehen können.“<br />
Quelle: EHL Market Research | H1 <strong>2022</strong><br />
Das bedeute aber nicht, dass Immobilien wie<br />
beispielsweise Wohn- und oder Logistikimmobilien<br />
nicht mehr gefragt sind. „Da wir<br />
auch zukünftig mehr Wohnraum benötigen<br />
und der wachsende Online-Handel weiterhin<br />
zentrumsnahe Lagemöglichkeiten suchen<br />
wird, bleibt unseres Erachtens die Nachfrage<br />
nach derartigen Liegenschaften hoch“, so<br />
Pöltl.<br />
Die wichtigsten Trends für<br />
Immobilien Investments:<br />
Die Erwartungen an das Transaktionsvolumen<br />
wurden für <strong>2022</strong> nach unten korrigiert, das Ergebnis<br />
zum Jahresende könnte aber dennoch<br />
dem 10-Jahresdurchschnitt entsprechen<br />
Quelle: EHL Market Research | H1 <strong>2022</strong> Quelle: EHL Market Research | H1 <strong>2022</strong><br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
15
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
12000<br />
Investments:<br />
• Die Erwartungen an das Transaktionsvolumen<br />
wurden für <strong>2022</strong> nach unten korrigiert,<br />
das Ergebnis zum Jahresende könnte<br />
aber dennoch dem 10-Jahresdurchschnitt<br />
entsprechen<br />
• ESG Konformität bleibt ein wichtiges Kriterium,<br />
das über Mietsteigerungspotenzial<br />
und Verkaufserlös entscheidet<br />
• Immobilien bleiben attraktive Anlageform,<br />
da die Indexierungen der Gewerbemietverträge<br />
vor Wertverfall schützen können<br />
10000<br />
8000<br />
6000<br />
4000<br />
2000<br />
• Renditenanstieg im zweiten Halbjahr <strong>2022</strong><br />
in allen Assetklassen. In der Assetklasse<br />
Logistik werden die Renditen bei stabilen<br />
Kapitalerträgen aufgrund höherer Mieten<br />
steigen<br />
Büromarkt:<br />
Die wichtigsten Trends für den Wiener Büromarkt:<br />
• Durch geringen Leerstand und eine ebensolche<br />
Projektpipeline entwickelt sich der<br />
Wiener Büromarkt zu einem Vermietermarkt<br />
• Im Fokus des Interesses stehen ESG konforme<br />
Objekte und moderne Flächen in<br />
zentralen Lagen, die die Umsetzung von hybriden<br />
und flexiblen Arbeitsplatzstrategien<br />
erlauben<br />
• Die aktuelle Marktsituation führt vor allem<br />
in guten, innerstädtischen Lagen zu steigenden<br />
Mietpreisen<br />
• Die steigenden Baukosten und die Verknappung<br />
bei Baumaterialien wird zu Unsicherheiten<br />
bei Projektplanungen führen<br />
– wobei aktuell noch keine umfassenden<br />
Bauverzögerungen festzustellen sind<br />
Retailmarkt:<br />
• Lieferverzögerungen beeinträchtigen nach<br />
wie vor den Einzelhandel, zudem kämpft<br />
die Branche – wie auch die Gastronomie –<br />
mit Personalmangel<br />
• Geopolitische Unsicherheiten, hohe Inflation<br />
und die neue CO2 Steuer ab Oktober<br />
stellen die energieintenisve Assetklasse<br />
Retail vor Herausforderungen<br />
• Als Reaktion auf den Energiepreisanstieg<br />
ändern Konsumenten ihr Einkaufsverhalten,<br />
wovon vor allem Diskonter profitieren<br />
• Mixed Use ist der neue Trend am Retailmarkt.<br />
Fußläufig erreichbare Supermärkte<br />
in Wohnquartieren gewinnen an<br />
Bedeutung<br />
• Österreichweit bewirken die veränderten<br />
Konsumgewohnheiten eine stetig rückläufige<br />
Flächenentwicklung<br />
Logistikmarkt:<br />
• Die Nachfrage nach Logistikflächen bleibt<br />
hoch, vor allem durch Onlinehändler und<br />
Paketdienstleister<br />
• Die Situation am österreichischen Grundstücksmarkt<br />
verschärft sich weiter, wodurch<br />
Brownfields und B-Lagen an Bedeutung<br />
gewinnen<br />
• Die Logistikmieten werden durch die hohe<br />
Nachfrage sowie die steigenden Bau- und<br />
Grundstückspreise weiter steigen. Das<br />
Wachstum im Jahr <strong>2022</strong> sollte überdurchschnittlich<br />
sein<br />
• ESG Kriterien werden für Entwickler,<br />
Investoren und Nutzer immer wichtiger:<br />
technisch, ökologisch und sozial. Es ist<br />
davon auszugehen, dass sich der Arbeitskräftemangel<br />
in Logistik und Handel weiter<br />
verschärfen wird<br />
• Investoren setzen weiterhin auf Logistikimmobilien.<br />
Die Zinswende bringt<br />
allerdings Unsicherheiten und höhere<br />
Renditen<br />
Wohnungsmarkt:<br />
• Die Tatsache, dass es durch hohe Bau- und<br />
Finanzierungskosten zu Verschiebungen<br />
von Wohnprojekten kommt, wird durch die<br />
hohe Anzahl an Fertigstellungen der letzten<br />
Jahre abgefedert<br />
• Das Angebot an Grundstücken ist in den Ballungsräumen<br />
eingeschränkt. Dies treibt –<br />
16 ImmoFokus
Sicherheit<br />
Die starke Sicherheitsorientierung der Investoren hat sich auch im 2. Quartal des Jahres fortgesetzt<br />
und zu einer guten Performance, insbesondere jener Assetklassen geführt, die nach Einschätzung<br />
der Investoren hohe Sicherheit versprechen. So rangieren stark risikodiversifizierte,<br />
gemischt genutzte Immobilien, die eine Mischnutzung aus mehreren Bereichen wie Einzelhandel,<br />
Büro, Wohnen und teils gewerblichen Wohnanteilen aufweisen, zum Halbjahresende mit<br />
einem Anteil von über 28,5 Prozent auf dem ersten Platz.<br />
Institutionelle Wohnprojekte, die in den letzten Jahren die Führungsrolle eingenommen haben,<br />
sind auch auf Grund der eingeschränkten Verfügbarkeit mit einem Anteil von ca. 19 Prozent auf<br />
Platz 2 gerutscht, knapp vor Büro mit ca. 16 Prozent.<br />
Der Anteil der krisenresistenten und sehr gut performenden Assetklasse Logistik liegt im 1.<br />
Halbjahr aufgrund der vorherrschenden Angebotsknappheit sowie der länger andauernden<br />
Transaktionsprozesse bislang nur bei 3 Prozent, wird sich aber im Jahresverlauf wohl noch<br />
deutlich steigern.<br />
Die von den Auswirkungen der Pandemie besonders getroffenen Bereiche Einzelhandel und<br />
Hotel verzeichnen verstärktes Investoreninteresse, weswegen davon auszugehen ist, dass der<br />
aktuell im langjährigen Vergleich noch immer geringe Anteil dieser Assetklassen (Einzelhandel<br />
15 Prozent / Hotel 3 Prozent) ansteigen wird.<br />
gemeinsam mit den erhöhten Errichtungskosten<br />
– die Kaufpreise in die Höhe<br />
• Das Mietsteigerungspotenzial ist durch<br />
die aktuelle wirtschaftliche Situation<br />
beschränkt und eine mögliche Erhöhung<br />
eher inflationsbedingt. Leistbarkeit und<br />
massiv steigende Nebenkosten rücken in<br />
den Fokus und führen eventuell zu nachträglichen<br />
Mietpreisanpassungen<br />
• Die Erfüllung von ESG Kriterien wird immer<br />
wichtiger. Ein Rückgang der Baukostenpreise<br />
ist nicht absehbar.<br />
• „Standing Investments“ gewinnen gegenüber<br />
„Forward Transaktionen“ bei Investoren<br />
an Bedeutung<br />
Hotelmarkt:<br />
• In Städten wie Ferienregionen verzeichnen<br />
Hotels eine hohe Auslastung zu<br />
rekordverdächtigen Zimmerraten. Nach<br />
zwei schwierigen Jahren kann sich die Hotellerie<br />
über diesen Sommer erholen<br />
• Inflationsbedingt steigende Kosten sowie<br />
der Fachkräftemangel und die sinkende<br />
Kaufkraft trüben die positiven Entwicklungen<br />
am Hotelmarkt<br />
• Serviced Apartments sind die Gewinner, die<br />
sowohl Longstay als auch Shortstay Gäste<br />
bedienen könnnen. Sie werden für immer<br />
mehr Investoren als krisensichere Alternative<br />
zu klassischen Hotelkonzepten gesehen<br />
• Marktunsicherheiten führen insgesamt zu<br />
Zurückhaltung bei Investmenttätigkeiten,<br />
im Hotelsektor konnten allerdings wieder<br />
mehr Transaktionen beobachtet werden,<br />
der Trend sollte sich auch in der zweiten<br />
Jahreshälfte fortsetzen <br />
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<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
17
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Innovationsschub<br />
Robust. Qualität statt Quantität, In wirtschaftlich herausfordernden Zeiten<br />
beweist der Wiener Büromarkt aufs Neue seine berühmte Stabilität.<br />
18 ImmoFokus
I<br />
n einem turbulenten Marktumfeld ist<br />
aktuell einiges an Dynamik und Innovation<br />
zu verzeichnen, die im ersten<br />
Halbjahr <strong>2022</strong> zu einigen erfreulichen<br />
Vermietungserfolgen geführt hat. Die Corona-<br />
Pandemie hat vor mehr als 2 Jahren einen Innovations-<br />
und Qualitätsschub ausgelöst, dessen<br />
Umsetzung noch immer voll im Gang ist. In<br />
vielen Branchen hat sich Remote-Working zu<br />
einer beruflichen Selbstverständlichkeit etabliert<br />
und vielerorts werden Arbeitsmodelle zur Kombination<br />
von Home-Office und bürobasiertem<br />
Arbeiten implementiert. Viele Unternehmen<br />
sind daher gerade dabei, ihre Bürokonzepte an<br />
Ausgewählte Vermietungen<br />
Objekt Größe in m 2 Adresse<br />
die zeitgemäßen Anforderungen einer flexiblen<br />
Arbeitswelt anzupassen. Im Zuge dessen hat sich<br />
ein Trend zur „Qualität statt Quantität“ manifestiert,<br />
der dem Wiener Büromarkt einiges an<br />
Dynamik bringt.<br />
Die Ukraine Krise sowie die gestiegenen Baukosten<br />
und die anhaltend hohe Inflation hat<br />
im 1. Halbjahr bei vielen Unternehmen für<br />
Unsicherheit gesorgt, welche dazu führte, dass<br />
einige Gesuche kurzfristig „on hold“ gesetzt<br />
wurden. Wir sind aber sehr zuversichtlich,<br />
dass diese Gesuche im 2. Halbjahr wieder aufgegriffen<br />
werden.<br />
Mieter Mietfläche Angemietetes Objekt<br />
ISS Österreich (ISS Facility Services) 6.230 m² 2, Quartier Lassalle 1<br />
ATOS Österreich 5.240 m² 22, IZD- Tower<br />
Rechtsanwaltskanzlei 4.420 m² 9, Doppio Due<br />
Öffentlicher Mieter 2.210 m² 2, Lassallestraße 9b<br />
Öffentlicher Mieter 1.930 m² 2, Leopold Moses Gasse 4<br />
Nuance Communications Austria GmbH 1.780 m² 12, Euro Plaza 1<br />
Pharmaunternehmen 1.500 m² 12, U4-Center<br />
BHK Bau 1.200 m² 23, Silo Plus<br />
Rechtsanwaltskanzlei 1.100 m² 1, Schottenring 17<br />
Celum GmbH 1.000 m² 2, Aspernbrückengasse 2<br />
Unzer Austria GmbH 1.000 10, 1100 Columbus Shops&Offices<br />
Quelle: EHL Market Research | Q2 <strong>2022</strong><br />
Im 2. Quartal <strong>2022</strong> summierte sich die Vermietungsleistung<br />
auf dem Wiener Büromarkt auf<br />
27.987 Quadratmeter – das sind um 22 Prozent<br />
weniger als im 1. Quartal <strong>2022</strong> und um 83 Prozent<br />
mehr als im 2. Quartal 2021 berichtet das<br />
Vienna Research Forum (VRF) nach der Auswertung<br />
der aktuellen Eckdaten des Wiener<br />
Büromarktes. Berücksichtigt werden vom VRF<br />
dabei nur moderne Büroflächen, die ab 1990<br />
gebaut oder generalsaniert wurden und die<br />
gewisse Qualitätskriterien wie Klimatisierung,<br />
Lift oder IT-Standard erfüllen.<br />
Die größte Vermietung (Neuvermietung) fand<br />
laut VRF mit 3.333 Quadratmeter im Submarkt<br />
Donaucity statt und entspricht 12 Prozent der<br />
Vermietungsleistung auf dem Wiener Büromarkt<br />
im Q2. Eine weitere größere Vermietung<br />
wurde im Submarkt Erdberg mit ca. 2.400 Quadratmeter<br />
registriert. Insgesamt wurden im<br />
2. Quartal 48 Vermietungen verzeichnet – das<br />
sind um 10 Vermietungen mehr als im Vorquartal<br />
und ebenso um 10 mehr als im Q2 2021.<br />
Betrachtet man die Vermietungsleistung nach<br />
dem Anteil der Vermietungsarten, so entfallen<br />
im Q2 <strong>2022</strong> 100 Prozent der Flächen auf Neuvermietungen.<br />
Leerstand im 2. Quartal<br />
weiterhin bei 4,2%<br />
Im 2. Quartal <strong>2022</strong> betrug die Leerstandsquote<br />
im VRF-Bestand moderner Bürogebäude in<br />
Wien 4,2 Prozent. Der Leerstand ist somit im<br />
Vergleich zum Vorquartal gleich geblieben<br />
und im Vergleich zum Q2 2021 um 0,1 Prozentpunkte<br />
gestiegen.<br />
Die niedrigste Leerstandsquote wurde mit rd.<br />
1,5 Prozent im Submarkt Hauptbahnhof registriert,<br />
die höchste mit 13,3 Prozent im Submarkt<br />
Airportcity Vienna.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
19
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Das VRF hat erstmals im September 2016 für<br />
Wien auch den Gesamtbestand an modernen<br />
Büroflächen erhoben und diesen mit Ende<br />
des 2. Quartals <strong>2022</strong> aktualisiert: Er beträgt<br />
demnach 5.931.993 Quadratmeter, davon entfallen<br />
rd. 63 Prozent auf Flächen der Klasse A<br />
und 37 Prozent auf Flächen der Klasse B nach<br />
VRF Standard. Weiters wurden bei sämtlichen<br />
Projekten die Leerstände überprüft und aktualisiert.<br />
Neuflächenproduktion<br />
Die Neuflächenproduktion wird sich <strong>2022</strong><br />
mit 126.100 Quadratmeter im Vergleich zum<br />
Vorjahr (ca. 66.700 Quadratmeter) fast verdoppeln.<br />
Das sehr niedrige Fertigstellungsvolumen<br />
der letzten 3 Jahre kann damit aber<br />
nicht ausgeglichen werden, weshalb die Leerstandsrate<br />
am Wiener Gesamtmarkt auf einem<br />
im internationalen Vergleich sehr niedrigen<br />
Niveau von 4,3 Prozent bleibt.<br />
Dazu trägt auch bei, dass durch die Neuflächenproduktion<br />
nur zu einem geringen Teil<br />
zusätzliche Büroflächen geschaffen werden, da<br />
ein Großteil auf umfassend sanierte Bestandsobjekte<br />
entfällt. Heuer erreicht der An¬teil der<br />
Refurbishments einen absoluten Rekordwert<br />
von 82 Prozent. Als namhaftes Beispiel kann<br />
etwas das „Quartier Lassalle“ mit ca. 78.000<br />
Quadratrmeter genannt werden, welches bereits<br />
ein Jahr vor Fertigstellung vollvermietet<br />
Fertigstellungen <strong>2022</strong>ff<br />
Objekt Adresse Jahr Art Größe in m 2<br />
Lebendiges Haus 1, Postgasse 8-10 CBD <strong>2022</strong> Generalsanierung 8.600<br />
Das Doppio Due 9, Peregringasse 2-4 CBD <strong>2022</strong> Generalsanierung 5.500<br />
EIGHTY TWO 23, Perfektastraße 82 Wienerberg (Süden) <strong>2022</strong> Neubau 10.700<br />
Handelskai 100 20, Handeslkai 100 Prater & Lassallestraße <strong>2022</strong> Neubau 3.000<br />
Quartier Lassalle<br />
2, Lassallestrasse 1<br />
2, Lassallestrasse 5<br />
Prater & Lassallestraße <strong>2022</strong> Generalsanierung 78.000<br />
silo next 23, Lehmböckgasse 57 Wienerberg (Süden) <strong>2022</strong> Neubau 9.000<br />
VIENNA TWENTYTWO (BT 1) Donau City <strong>2022</strong> Neubau 8.000<br />
Urban Garden - myHive am Wienerberg 11, Wienerbergstraße 11 Wienerberg (Süden) 2023 Generalsanierung 18.000<br />
Herzig Wienerberg (Süden) 2023 Neubau 10.900<br />
LMNT Offices 11, Brehmstraße 19 Hauptbahnhof 2023 Neubau 18.000<br />
TrIIIple Erdberg - St. Marx 2023 Neubau 8.500<br />
VIO Plaza 12, Schönbrunner Str. 230 Westen 2023 Neubau 22.600<br />
ROBIN Donau City 2023 Neubau 10.000<br />
PlusEnergieQuartier21 21, Pilzgasse 33 Norden 2024 Neubau 11.000<br />
VIENNA TWENTYTWO (BT 2) Donau City 2024 Neubau 10.000<br />
TwentyOne Central Hub Norden 2024 Neubau 22.500<br />
Francis Vienna CBD 2024 Generalsanierung 37.000<br />
Village im Dritten CBD 2024 Neubau 8.500<br />
Weitblick (Viertel Zwei) Prater & Lassallestraße 2025 Neubau 25.500<br />
Fernbus-Terminal Prater & Lassallestraße 2025 Neubau 35.000<br />
* Generalsanierung<br />
Quelle: EHL Market Research | Q2 2021 Colliers International<br />
20 ImmoFokus
„Die Neuflächenproduktion wird sich<br />
<strong>2022</strong> mit 126.100 Quadratmeter im<br />
Vergleich zum Vorjahr mit rund<br />
66.700 Quadratmeter<br />
fast verdoppeln. “<br />
Auch die Spitzenmiete ist leicht angestiegen<br />
und erreicht 26,00 Euro pro Quadratmeter für<br />
hochwertige Objekte in den Top- Lagen wie z.B<br />
der Wiener Innenstadt.<br />
Gut gefüllte Pipeline<br />
Die aktuell gut gefüllte Pipeline für das 2.<br />
Halbjahr sowie die zum Teil bereits weit fortgeschrittenen<br />
Verhandlungen lassen uns aktuell<br />
positiv in die 2. Jahreshälfte blicken. Die dominierenden<br />
Übersiedlungsmotive sind derzeit<br />
Qualitätssteigerungen bzw. die Implementierung<br />
flexibler Arbeitsformen.<br />
wurde (z.B. ÖBB, ISS Facilitymanagement und<br />
Wiener Gesundheitsverbund).<br />
Da bereits fast 90 Prozent der <strong>2022</strong> zur Fertigstellung<br />
gelangenden Büroflächen vermietet<br />
sind, können auch heu¬er wieder einige<br />
größere Gesuche kurzfristig nicht bedient<br />
werden. Insbesondere größere Unternehmen,<br />
welche stylishe und etwas ausgefallene Büroflächen<br />
in Top-Lagen suchen, finden derzeit<br />
kein bezugsfertiges Angebot vor. Erst in den<br />
kommenden beiden Jahren gelangen z.B. mit<br />
dem VIO Plaza (ca. 22.600 Quadratmeter),<br />
dem Urban Garden (ca. 15.500 Quadratmeter)<br />
und dem Francis (ca. 40.000 Quadratmeter)<br />
wieder Top-Objekte in gut erschlossenen Lagen<br />
zur Vermietung.<br />
Spitzen- und Durchschnittsmieten<br />
Auch aufgrund der steigenden Baupreise<br />
sowie aktuell hohen Inflation ist derzeit bei<br />
neuen Projekten ein stei¬gendes Mietpreisniveau<br />
zu verzeichnen. Die Durchschnittsmiete<br />
liegt aktuell bei 14,90 Euro pro Quadratmeter.<br />
Quer durch viele Branchen ist seit geraumer<br />
Zeit ein massiver Personalmangel zu verspüren.<br />
Viele Unternehmen reagieren darauf,<br />
indem sie ihren MitarbeiterInnen eine besonders<br />
attraktive Arbeitsumgebung bieten. Ein<br />
moderner, qualitativ hochwertiger Firmensitz<br />
als gebaute Unternehmenskultur spielt in der<br />
Bindung und Gewinnung qualifizierter MitarbeiterInnen<br />
eine sehr bedeutende Rolle. Der<br />
überwiegende Anteil der Übersiedlungen geht<br />
daher aktuell mit einer umfassenden Überarbeitung<br />
der firmenbezogenen Bürowelten einher.<br />
Employee Experience steht auch weiterhin<br />
bei neuen Bürostandorten deutlich im Fokus.<br />
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<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
21
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Quelle: Vienna Research Forum<br />
Quelle: Vienna Research Forum<br />
22 ImmoFokus
Quelle: Vienna Research Forum<br />
Analysis Submarkets Vienna Q2/<strong>2022</strong><br />
Submarktname<br />
aktive Objekte<br />
Gesamtfläche in m²<br />
aktive Objekte<br />
Gesamtfläche in m²<br />
Klasse A<br />
aktive Objekte<br />
Gesamtfläche in m²<br />
Klasse B<br />
Leerstandsrate in %<br />
Vermietungsleistung<br />
gesamt Q1 <strong>2022</strong><br />
Innere Bezirke - CBD 2.198.865 1.015.498 1.183.367 3,1% 4.554<br />
Donaucity 537.736 287.634 250.102 4,3% 5.055<br />
Prater/Lasallestraße 752.993 651.605 101.388 5,2% 2.449<br />
Erdberg - St. Marx<br />
(Osten)<br />
677.152 570.989 106.163 4,4% 3.735<br />
Hauptbahnhof 519.820 424.754 95.066 1,5% 279<br />
Wienerberg (Süden) 453.971 323.745 130.226 9,3% 7.802<br />
Norden 429.392 225.317 204.075 3,0% 1046<br />
Westen 255.117 143.733 111.384 4,8% 1.933<br />
Airport City Vienna 106.947 70.147 36.800 13,3% 2.134<br />
Gesamt 5.931.993 3.713.422 2.218.571 4,2% 28.987<br />
Quelle: Vienna Research Forum<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
23
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Zum Autor<br />
Stefan Wernhart startete 2006 bei EHL und ist seit 2018 Geschäftsführer<br />
der EHL Gewerbeimmobilien GmbH. Er ist für<br />
die Bereiche Office, Retail, Asset Management und Market<br />
Research verantwortlich.<br />
Die nachhaltige Flexibilität des hybriden Arbeitens<br />
Kommentar: Stefan Wernhart<br />
Foto: Adobe Stock<br />
Ein klassisches Bürolayout, wie man es viele Jahre lang in den meisten<br />
Unternehmen vorgefunden hat, weicht immer öfter neuen, qualitativ<br />
hochwertigen und modernen Raumkonzepten, oftmals mit Anlehnung<br />
an eine Hotelarchitektur mit Wohlfühlfaktor. Noch befinden wir uns<br />
aber mitten in diesem Transformationsprozess am Weg hin zu den neuen<br />
Bürowelten und flexiblen Arbeitsmodellen.<br />
Neue Anforderungen<br />
Die Büroräumlichkeiten werden zusehend individueller, wohnlicher,<br />
moderner und digitaler. Arbeitgebende gehen heute stärker als bisher<br />
auf die Wünsche ihrer Mitarbeitenden ein und auch die Büroflächen<br />
selbst werden wesentlich mehr auf die Bedürfnisse der Mitarbeitenden<br />
ausgerichtet. Die Arbeitswelt hat sich während der letzten zweieinhalb<br />
Jahre pandemiebedingt nachhaltig verändert. Der Trend des hybriden<br />
Arbeitens hat sich manifestiert und wird sich zukünftig noch weiter<br />
verstärken. Bei vielen Arbeitnehmenden hat die plötzliche Anpassung<br />
des Arbeitsalltages durch COVID-19 ein neues Verständnis von Arbeit<br />
hervorgebracht.<br />
Flexibilität zählt<br />
Die Vereinbarkeit des Berufs- und Privatlebens<br />
ist oftmals sehr stark in den Fokus gerückt und<br />
viele Unternehmen ermöglichen inzwischen<br />
flexiblere Arbeitszeitmodelle, um dieser Veränderung<br />
in ihrer Unternehmenskultur Platz<br />
zu geben. Die gewährte Flexibilität stärkt die<br />
Identifikation der Mitarbeitenden mit dem<br />
Unternehmen und bindet diese in Zeiten, in<br />
denen es sehr schwierig ist, qualifiziertes Fachpersonal<br />
zu halten und neue Talente zu finden.<br />
Durch diese nachhaltige Veränderung des Arbeitsalltags<br />
rückt die Qualität des physischen<br />
Büros immer öfter in den Vordergrund. Wenn<br />
der Arbeitsplatz zu Hause sehr gut funktioniert<br />
und komfortabel ist, muss das physische Büro speziell bei der Generation<br />
Y und Z noch stärker als früher einen Anreiz schaffen, um Mitarbeitende<br />
zur Anwesenheit im Büro zu motivieren. Die <strong>Real</strong>isierung dieser modernen<br />
Bürokonzepte sorgt dafür, dass das physische Büro überwiegend ein<br />
Ort der Innovation und Kreativität wird und natürlich Raum für den weiterhin<br />
notwendigen informellen Austausch bietet. Daher konzentrieren<br />
sich Projektentwickler noch stärker auf die Errichtung qualitativ hochwertiger,<br />
architektonisch moderner und vor allem nachhaltiger Immobilien,<br />
die allen Anforderungen der neuen Bürowelten gerecht werden. In<br />
den nächsten beiden Jahren werden hochwertige Projekte fertiggestellt,<br />
wie zum Beispiel das VIO Plaza direkt an der U4-Station Meidling, mit<br />
einem vielseitigen Shop-Angebot in der Sockelzone, oder die Projekte<br />
Francis im Althan Quartier und myhive Urban Garden am Wienerberg,<br />
in welchen sich unter anderem ein Fitnesscenter, ein großer Food Court<br />
und vielfältige Einkaufsmöglichkeiten befinden. Diese Projekte, die auch<br />
von EHL vermarktet werden, bieten zukünftigen Nutzenden flexible,<br />
innovative und nachhaltige Bürokonzepte an Standorte mit perfekter<br />
Infrastruktur vor Ort.<br />
24 ImmoFokus
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Zum Autor<br />
Louis Obrowsky ist Präsident des Verbandes der Institutionellen<br />
Immobilieninvestoren und Geschäftsführer der LLB<br />
Immo Kapitalanlagegesellschaft.<br />
Geschäftsraummieten im Mietrechtsgesetz –<br />
ein österreichisches Spezifikum<br />
Kommentar: Louis Obrowsky<br />
gebaut wurde. Mietveträge, die vor<br />
1982 abgeschlossen wurden und<br />
auf Basis der „Friedenskronen-<br />
Miete“ (auch erster Weltkrieg)<br />
festgelegt wurden, dürfen ebenfalls<br />
nicht einmal schrittweise bis zur<br />
marktüblichen Miete angehoben<br />
werden. Da fragt man sich<br />
schon, warum nur in Österreich<br />
ein Unternehmer, der einen<br />
Geschäftsraum gemietet hat, so<br />
schützenswert sein soll?<br />
Beklagt werden kann viel, was das Vermieten in Österreich<br />
betrifft. Gefordert werden permanent Mietpreisdeckel, Inflationsmilderungsgesetz<br />
et cetera. Denn Vermieten gilt als „kapitalistisch“.<br />
Wer vermietet, gilt als „reich“. In Österreich halten sich Mythen<br />
besonders lang. Wer einmal eine Wohnung geerbt hat und dachte,<br />
mit der Vermietung viel Geld verdienen zu können, wird schnell eines<br />
Besseren belehrt, denn die Überbrückung von Leerstand, Mietersuche,<br />
Sanieren beziehungsweise Reparieren kostet viel Geld, das schwer<br />
über einen Mietvertrag zu verdienen ist.<br />
Schützenswert, warum?<br />
Aber auch bei Geschäftsraummieten, dazu zählen Büros, Ordinationen,<br />
Lager und Verkaufslokale, sieht es nicht so rosig aus wie uns immer<br />
gerne vorgegaukelt wird. Das Thema wird nur gerne gar nicht<br />
angesprochen. Denn Österreich hat ein Spezifikum: Keiner versteht,<br />
warum in Österreich, als einziges Land der EU, eine Geschäftsraummiete<br />
– also ein Rechtsgeschäft zwischen zwei Unternehmern – in einem<br />
Mietrechtsgesetz (MRG, Basis aus dem Jahr 1922) festgeschrieben<br />
ist. Geschäftslokale, Büroflächen und so weiter dürfen nicht zu<br />
marktüblichen Preisen vermietet werden, sofern das Haus vor 1953<br />
Keine Leistbarkeit gegeben<br />
Aber auch jene, die in Österreich einen Geschäftsraum, also auch ein<br />
Büro, neu mieten, werden von der Politik ganz schön ausgenommen.<br />
Vor Jahren wurde nämlich – vor einer Nationalratswahl zwecks Stimmenfangs<br />
– noch rasch die Mietvertragsgebühr für Wohnungen abgeschafft.<br />
Soweit so gut. Aber die Gebühr für Geschäftsräumlichkeiten<br />
blieb unangetastet. Dort trifft es nun aber die Unternehmer besonders<br />
hart. Denn war die Gebühr für unbefristete Verträge stets mit drei Jahresmieten<br />
gedeckelt, ist dies bei der Vergebührung für Geschäftsräume<br />
seit damals nicht mehr der Fall. Nicht nur, dass es diese Gebühr nach<br />
wie vor gibt – das Bundesfinanzgericht hat auch noch entschieden, dass<br />
alles anders werden muss. Richtete sich die Gebühr bisher danach, ob ein<br />
unbefristeter oder befristeter Vertrag vorliegt, werden nun unbefristete<br />
Verträge wie befristete behandelt und daher ein Prozent des entsprechend<br />
der Vertragsdauer vervielfachten Jahreswerts bis maximal zum<br />
18-fachen fällig. Wer kann sich solche Beträge leisten? Jungunternehmer<br />
gleich gar nicht. Alle reden vor Wahlen immer davon, wie wichtig<br />
die Wirtschaft ist, danach aber quetscht man sie aus, wo es nur geht. Hier<br />
scheint es so, dass man sich den Entfall der Gebühren bei Wohnungsmieten<br />
eben über die Geschäftsraummiete wieder einholen will. Das grenzt<br />
an Unverschämtheit.<br />
Foto: Adobe Stock<br />
26 ImmoFokus
Advertorial<br />
Einräumung<br />
von Servituten<br />
GEBÜHRENPFLICHT bei vermeintlich unentgeltlicher Einräumung.<br />
A<br />
llgemein versteht man unter einer<br />
Dienstbarkeit, dass ein Eigentümer<br />
eines Grundstücks zum Vorteil<br />
eines anderen, nämlich eines<br />
Berechtigten, etwas zu dulden oder unterlassen<br />
hat. Gebührenrechtlich ist dies relevant, da<br />
Dienstbarkeitsverträge gebührenpflichtig sind.<br />
Die Gebühr beträgt zwei Prozent vom Wert des<br />
bedungenen Entgelts.<br />
Ein klassischer Mietvertrag fällt nicht<br />
darunter (dieser unterliegt dafür einer<br />
Bestandsvertragsgebühr von einem Prozent,<br />
gebührenfrei sind aber Wohnungsmietverträge),<br />
sehr wohl aber Fruchtgenussverträge.<br />
Dies deshalb, da dem Fruchtnießer das<br />
Recht auf volle Nutzung der Sache zusteht,<br />
insbesondere das Recht, Bestandrechte an<br />
Personen zu vergeben, die dadurch Hauptmieter<br />
werden.<br />
Gegenseitige unentgeltliche<br />
Einräumung<br />
In einem kürzlich vom Bundesfinanzgericht<br />
(BFG, GV/7100126/2017 vom 21. 2. <strong>2022</strong>)<br />
entschiedenen Fall wurden zur <strong>Real</strong>isierung<br />
eines Wohnprojektes zwischen zwei<br />
Grundstücken mehrere Dienstbarkeiten eingeräumt.<br />
Diese umfassten zum Beispiel das<br />
unentgeltliche und unkündbare Geh- und<br />
Fahrrecht zur Mitbenutzung Zufahrt/Abgang,<br />
Recht zur Errichtung eines Müllplatzes,<br />
Parkrecht für Besucherparkplätze, Geh- und<br />
Fahrrecht zur Mitbenutzung einer Tiefgaragenzufahrt<br />
oder Gehrecht zum Kinderspielplatz.<br />
Die Parteien haben den Dienstbarkeitsvertrag<br />
beim Finanzamt angezeigt,<br />
sind aber davon ausgegangen, dass keine<br />
Gebühr anfällt, da die Rechte unentgeltlich<br />
eingeräumt wurden.<br />
Gebührenpflicht doch gegeben?<br />
Die Finanzbehörde und auch das BFG haben<br />
diese Ansicht nicht geteilt. Der Wille der<br />
Parteien war darauf gerichtet, sich gegenseitig<br />
Dienstbarkeiten einzuräumen, damit das<br />
Wohnprojekt realisiert werden kann. Es liegt<br />
daher keine unentgeltliche Einräumung vor,<br />
sondern ein Tausch. Ein gebührenpflichtiges<br />
Rechtsgeschäft ist gegeben.<br />
Strittig war ebenfalls der Zeitpunkt der<br />
Gebührenentstehung. Da für die Gebührenentstehung<br />
bereits das Verpflichtungsgeschäft<br />
relevant ist, wurde die Gebühr mit<br />
Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages (und<br />
nicht erst mit der späteren Verbücherung)<br />
ausgelöst. Der Wert der Dienstbarkeiten<br />
wurde auf Basis des Immobilienpreisspiegels<br />
(Mietwerte für solche Rechte) ermittelt, zum<br />
Beispiel Geh- und Fahrtrecht mit 0,50 Euro<br />
pro Quadratmeter oder Recht zur Errichtung<br />
und Benutzung eines Kinderspielplatzes<br />
mit einem Euro pro Quadratmeter. Da die<br />
Rechte unkündbar waren, kommen die<br />
Regeln für immerwährende Nutzungen zur<br />
Anwendung. Dies bedeutet, dass die Gebühr<br />
vom achtzehnfachen Jahreswert bemessen<br />
wird. In Summe kam daher eine recht hohe<br />
Bemessungsgrundlage zusammen.<br />
Fotos: Adobe Stock, Michael Königshofer<br />
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27
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Der Markt<br />
beginnt sich<br />
zu drehen<br />
Text. Coronakrise, Ukrainekrise, Energiekrise, völlig ungewohnte<br />
Inflationswerte samt Veränderungen im Bereich der Finanzierung:<br />
All das verändert die Werthaltungen, Wünsche, Ziele von Menschen<br />
und Unternehmen und vor allem sehr oft ganz massiv ihre<br />
wirtschaftlichen Möglichkeiten.<br />
M<br />
ittlerweile treibt die Inflation<br />
– zuerst über das Material und<br />
jetzt über das Personal – die<br />
Neubaukosten und nagt jetzt<br />
auch heftig am angesparten Eigenkapital für<br />
Neuanschaffungen. Damit sind viele Finanzierungen,<br />
die noch vor einem Jahr problemlos und<br />
günstig abgewickelt werden konnten, plötzlich<br />
ein Fall für ausgesuchte Experten, die auch in<br />
kniffligen Situationen noch einen Weg finden.<br />
Für viele bedeutet das aber auch schlichtweg<br />
einen Projektstopp.<br />
„Wir beobachten schon seit einigen Monaten,<br />
dass die Nachfrage nach Immobilien von einem<br />
unglaublich hohen Niveau zurückgeht<br />
und das Angebot steigt“, erklärt Bernhard<br />
Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von<br />
RE/MAX Austria, „eine Trendwende zeichnet<br />
sich ab.“<br />
Der Immobilienmarkt funktioniert dennoch<br />
weiterhin gut, so Reikersdorfer weil „… viele<br />
Grundstückskäufer, die den Traum hatten,<br />
einen Neubau zu errichten, orientieren sich -<br />
aufgrund der massiv gestiegenen Baukosten<br />
bzw. der Tatsache, dass sie dafür keine Finanzierung<br />
mehr bekommen – neu. Der Markt für<br />
gebrauchte und damit wesentlich günstigere<br />
Einfamilienhäuser rückt in dieser Zielgruppe<br />
vermehrt in den Fokus. Weiters gibt es noch<br />
immer eine Vielzahl von Anlegern, die ihr<br />
Geld zwar mit geringerer Rendite, aber zumindest<br />
inflationssicher parken wollen. Es<br />
hat sich auch gezeigt, dass viele Verkäufer – in<br />
erster Linie Erben, die in den letzten Monaten<br />
noch zugewartet und auf steigende Preise<br />
gehofft haben – ihre Immobilie jetzt auf den<br />
Markt bringen. Sie investieren ihr Geld in ihre<br />
eigene Wohn- und Lebenssituation, solange es<br />
noch so viel wert ist wie jetzt.“<br />
Ausdruck der Veränderungen sind nicht nur<br />
die Gesamtzahlen am Immobilienmarkt, sondern<br />
vielmehr auch ihre Zusammensetzung.<br />
Wenn die Grundstückshandelsmenge massiv<br />
einknickt, dann sind das die Einfamilienhäuser,<br />
die in den nächsten Jahren eben nicht<br />
gebaut werden. Wenn der Bürogebäudeumsatz<br />
trotz fast konstanter Menge um beinahe<br />
„Absolute Nähe von<br />
Wohn- und Arbeitsort ist<br />
nicht mehr so wichtig wie<br />
noch vor der Pandemie.“<br />
Bernhard Reikersdorfer,<br />
RE/MAX-Austria<br />
Fotos: Adobe Stock, EHL, RE/MAX<br />
28 ImmoFokus
die Hälfte zurückgeht, dann sind darin auch<br />
Homeoffice-Auswirkungen und Downsizing-<br />
Maßnahmen als Ursache versteckt.<br />
Der Wiener Wohnungsmarkt<br />
Der Wiener Wohnungsmarkt entwickelte<br />
sich im ersten Halbjahr <strong>2022</strong> weiterhin gut.<br />
Dass die Folgen dieser Entwicklungen bis<br />
jetzt verhalten ausfielen, ist primär darauf zurückzuführen,<br />
dass Immobilienmärkte ihrer<br />
Natur nach langfristig sind und entsprechend<br />
langsam reagieren. Daher ist auch davon auszugehen,<br />
dass Veränderungen, die sich in der<br />
ersten Jahreshälfte abzeichneten, im weiteren<br />
Jahresverlauf in deutlich höherem Maß schlagend<br />
werden.<br />
Die aktuellen Verwerfungen auf dem Energiemarkt<br />
haben dazu geführt, dass das Langfrist-<br />
Thema Energiewende und der damit verbundene<br />
Fahrplan für den Ausstieg aus fossilen<br />
Energieträgern schlagartig ins Bewusstsein<br />
gerückt wurde: Fragen nach dem Heizsystem,<br />
den laufenden Energiekosten und eventuell in<br />
den kommenden Jahren anstehenden Investitionen<br />
gehören daher zu den Top-Themen bei<br />
Vermietungs- und Verkaufsgesprächen.<br />
Angebotsentwicklung<br />
Für <strong>2022</strong> war aufgrund der Welle an weit fortgeschrittenen<br />
Neubauprojekten ein absoluter<br />
Rekordwert bei den Fertigstellungen erwartet<br />
worden. Diese Prognosen müssen nun nach<br />
unten korrigiert werden, da eine Reihe von<br />
Projekten (primär wegen Lieferschwierigkeiten<br />
bei Baumaterialien, aber auch bei Ausstattungsgegenständen<br />
für Küchen und Bäder)<br />
mehrere Monate verspätet fertiggestellt und<br />
sich so erst in den Zahlen für 2023 niederschlagen<br />
werden. Statt der eigentlich für heuer prognostizierten<br />
19.700 neuen Wohnungen ist<br />
nun nur mehr ein Plus von maximal 13 Prozent<br />
auf 18.600 Einheiten zu erwarten.<br />
Diese Verzögerungen werden im Jahr 2023<br />
aber nicht zu mehr Fertigstellungen führen,<br />
da Projektentwickler bereits begonnen haben,<br />
Projektlaufzeiten zu strecken oder beabsichtigen,<br />
Baustarts zu verschieben. Hintergrund<br />
sind die hohen Baupreise, die bei manchen<br />
Projekten keine gesicherten wirtschaftlichen<br />
Perspektiven zulassen. Aus diesem Grund<br />
sind auch für 2023 und 2024 rückläufige Fertigstellungszahlen<br />
zu erwarten.<br />
Das aktuelle Neuflächenangebot wird sich<br />
demnach wieder verknappen und das zeitweise<br />
bereits befürchtete Überangebot an<br />
Wohnungen erscheint demnach aus heutiger<br />
Sicht auf absehbare Zeit ausgeschlossen.<br />
Institutionelle Anleger nicht<br />
mehr so aggressiv<br />
Eine neuerliche Trendwende zeichnet sich<br />
beim Verhältnis neuer Mietwohnungen zu<br />
neuen Eigentumswohnungen ab. Das aktuelle<br />
Ungleichgewicht bei der Angebotsverteilung<br />
zwischen Miete und Eigentum wird sich wieder<br />
etwas glätten. Institutionelle Anleger, die<br />
seit 2020 deutlich verstärkt in den Eigenbestand<br />
investierten, sind jetzt nicht mehr so<br />
aggressiv auf der Suche nach neuen Objekten.<br />
Das künftige Angebot wird sich daher wieder<br />
mehr in Richtung Eigentumswohnungen verschieben.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
29
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
„In der aktuellen gesamtwirtschaftlichen<br />
Situation<br />
spricht vieles für den Kauf<br />
einer Wohnung, sei es zur<br />
Eigennutzung oder zur<br />
Veranlagung.“<br />
Karina Schunker,<br />
EHL Wohnen<br />
Etwas mehr als ein Drittel aller Fertigstellungen<br />
wurden 2021 jeweils in den beiden Flächenbezirken<br />
Nordost und Südost realisiert.<br />
Dieser Trend wird in diesen Lagen in Zukunft<br />
weiter anhalten. In den Flächenbezirken<br />
Nordost entfiel der Großteil der starken Neubauleistung<br />
auf den geförderten Wohnbau.<br />
Den höchsten Anteil an fertiggestellten Eigentumswohnungen<br />
findet man mit 74 Prozent<br />
in der Lage Dicht verbautes Gebiet. Freifinanzierte<br />
Mietwohnung wurden insbesondere<br />
in der Villenlage und den Flächenbezirken<br />
Südost fertiggestellt. Diese machen etwa ein<br />
Drittel aller Fertigstellungen in diesen Teilmärkten<br />
aus.<br />
Nachfrage unverändert stark<br />
Die Nachfrage nach Wohnungen in Wien ist<br />
unverändert stark, das betrifft sowohl Mietals<br />
auch Eigentums-wohnungen. Der Beginn<br />
der Ukrainekrise und der damit verbundene<br />
Zuzug hat dabei noch für einen kurzfristigen<br />
Zusatzschub gesorgt, der den Markt aber bisher<br />
weder in größerem Maß noch nachhaltig<br />
beeinflusst hat.<br />
Grundsätzlich reagiert die Nachfrage auf dem<br />
Wohnungsmarkt nicht sehr sensibel auf wirt-<br />
schaftliche Veränderungen, da das Grundbedürfnis<br />
Wohnen immer hohe Priorität hat.<br />
Demographische Entwicklungen haben hier<br />
deutlich größeren Einfluss.<br />
Gewisse Verschiebungen zwischen den Teilmärkten<br />
sind aber spürbar. Höhere Eigenkapitalanforderungen<br />
der Banken und Zinsanstiege<br />
werden für den Wohnungsankauf<br />
verstärkt zu berücksichtigende Parameter<br />
sein. Außerdem werden nun private Eigentümer<br />
wieder etwas öfter bereit sein, auch<br />
Wohnungen abzugeben. Wohnungssuchenden<br />
wird daher erstmals seit einigen Jahren<br />
wieder ein breiteres Angebot für den Ankauf<br />
zur Verfügung stehen und es wird zu einer<br />
Abschwächung des Nachfrageüberhangs auf<br />
dem Eigentumswohnungsmarkt kommen.<br />
Das derzeit noch außerordentlich vielfältige<br />
Angebot im Mietbereich wird hingegen kleiner<br />
werden.<br />
Deutlich stärker ist die Sensibilisierung im<br />
Hinblick auf Energie- und Betriebskosten<br />
geworden. Objekte mit guter Energieeffizienz<br />
und geringerem Versorgungsrisiko, etwa<br />
durch eine teilweise Eigenproduktion von<br />
Strom und Wärme, sammeln aktuell viele<br />
30 ImmoFokus
Pluspunkte bei Mietern und Käufern. Anbieter<br />
energieeffizienter Wohnungen und Häuser<br />
haben damit ein wichtiges Marketingargument.<br />
Dieses wird noch wichtiger werden,<br />
wenn die Betriebskostenvorschreibungen an<br />
das neue Energiepreisniveau adaptiert sein<br />
werden und sich Kostensteigerungen niederschlagen.<br />
Das Interesse an Anlegerwohnungen ist nach<br />
wie vor hoch. Hier schlagen zwar die steigenden<br />
Zinsen zu Buche, andererseits sind die<br />
hohen Inflationsraten nach wie vor ein starkes<br />
Argument für Immobilieninvestments, da die<br />
<strong>Real</strong>zinsen so stark negativ wie kaum jemals<br />
zuvor sind. Vor allem eigenkapitalstarke<br />
Investoren kaufen daher auch im aktuellen<br />
Marktumfeld regelmäßig zu.<br />
Die aktuellen wirtschaftlichen Herausforderungen<br />
werden sich auf den Wohnungsmarkt<br />
mit etwas Zeitverzögerung stärker auswirken<br />
als bisher. Längere <strong>Real</strong>isierungszeiten bei<br />
laufenden Projekten mit Verzögerungen von<br />
Fertigstellungsterminen, Verschiebungen von<br />
Projektstarts wegen der hohen Baupreise und<br />
fallweise auch die Absage von Projekten mangels<br />
Finanzierung und / oder wirtschaftlicher<br />
Perspektive sowie die ohnehin bereits seit<br />
dem Vorjahr rückläufigen Baugenehmigungen<br />
werden ab Mitte 2023 für mehrere Jahre<br />
zu deutlich sinken-den Fertigstellungszahlen<br />
führen. Im Rahmen der geringeren Produktion<br />
wird es voraussichtlich eine leichte Verschiebung<br />
in Richtung Eigentumswohnungsprojekte<br />
geben.<br />
Fokus auf leistbares Wohnen<br />
Die Nachfrage wird auch bei möglicherweise<br />
etwas schwächerer Wirtschaftsentwicklung<br />
nicht wesentlich sinken. Allerdings wird es<br />
einen stärkeren Fokus auf kostengünstiges<br />
Wohnen geben, auch wegen der steigen-den<br />
Belastung durch Betriebs- und Energiekosten,<br />
die den Spielraum für Miete oder Rückzahlungsraten<br />
für Eigentumswohnungen<br />
einengt.<br />
Bei den Wohnungspreisen ist schon wegen<br />
der deutlich höheren Baukosten mit weiteren<br />
Anstiegen zu rechnen, allerdings nicht mit der<br />
Dynamik der vergangenen Jahre. Die hohe<br />
Inflation wird auch zu einem weiteren Anstieg<br />
des Mietniveaus führen, wobei die Steigerungen<br />
in der Regel unter der Inflationsrate liegen<br />
werden.<br />
Mit einem Plus von 13,5 Prozent gegenüber dem<br />
Vorjahr war die Entwicklung der Häuser- und<br />
Wohnungspreise in den ersten beiden Quartalen<br />
<strong>2022</strong> weiterhin sehr dynamisch. Der Preis für<br />
neuen Wohnraum stieg mit 14,8 Prozent stärker<br />
als jener für gebrauchten Wohnraum (+13,0 Prozent).<br />
Der Gesamtindex für das 2. Quartal <strong>2022</strong><br />
stieg um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal.<br />
„Der Kauf von Häusern und Wohnungen<br />
verteuerte sich weiter massiv: Im 1. Halbjahr<br />
<strong>2022</strong> haben die Preise für Wohneigentum<br />
um 13,5 Prozent im Vergleich zur ersten Jahreshälfte<br />
2021 zugelegt. Allerdings lässt die<br />
Preisdynamik am aktuellen Rand etwas nach:<br />
In den letzten vier Quartalen gab es bei den<br />
Zuwachsraten zu den jeweiligen Vorquartalen<br />
einen leichten Rückgang. Inwieweit sich die<br />
Verteuerung von Krediten durch die Erhöhung<br />
des EZB-Leitzinses auf den Immobilienmarkt<br />
auswirkt, wird sich erst ab der zweiten<br />
Jahreshälfte <strong>2022</strong> zeigen“, so Statistik Austria-<br />
Generaldirektor Tobias Thomas.<br />
Neuer Wohnraum verteuerte sich mehr<br />
als bestehender Wohnraum<br />
Der Teilindex Kauf von neuem Wohnraum,<br />
der die Preisentwicklung von neuen Wohnun-<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
31
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
gen und Fertigteilhäusern abbildet, stieg im<br />
1. Halbjahr <strong>2022</strong> gegenüber derselben Periode<br />
2021 mit 14,8 Prozent (Q1: +15,6 Prozent,<br />
Q2: +14,0 Prozent) stärker als jener für gebrauchten<br />
Wohnraum. Die von Haushalten<br />
zu Wohnzwecken erworbenen Häuser verzeichneten<br />
mit 12,7 Prozent den geringsten<br />
Preisanstieg im Vergleich zum 1. Halbjahr<br />
2021 (Q1: +14,3 Prozent, Q2: +11,1 Prozent).<br />
Die bestehenden Eigentumswohnungen<br />
lagen mit +13,2 Prozent leicht darüber (Q1:<br />
+14,3 Prozent, Q2: +12,2 Prozent). Kombiniert<br />
ergab dies für den Teilindex des bestehenden<br />
Wohnraums im 1. Halbjahr <strong>2022</strong> einen Anstieg<br />
von 13,0 Prozent (Q1: +14,3 Prozent, Q2:<br />
+11,7 Prozent).<br />
Preise für selbstgenutzten Wohnraum<br />
um 12,5 Prozent gestiegen<br />
Der Preisindex für selbstgenutzten Wohnraum<br />
(Owner Occupied Housing, kurz: OOH)<br />
stellt eine Erweiterung zum Häuserpreisindex<br />
dar. Er enthält neben der Beschaffung<br />
von neuem und bestehendem Wohnraum<br />
auch Ausgaben, die mit der Anschaffung<br />
und dem Eigentum von Wohnraum anfallen,<br />
etwa Gebühren des Erwerbs, Versicherungen<br />
sowie Kosten für Reparaturen und Renovierungen.<br />
Er stieg im 1. Halbjahr <strong>2022</strong> um 12,5<br />
Prozent (Q1: +11,8 Prozent, Q2: +13,2 Prozent)<br />
und wies einen Indexstand von 159,08 Punkten<br />
relativ zum Jahresdurchschnitt 2010 auf.<br />
Dies sind Höchstwerte seit Beginn der Zeitreihe,<br />
die sich in der hohen Preisdynamik bei<br />
Baupreisen und bei den Immobilienpreisen<br />
begründet. Der Teilindex für die Anschaffung<br />
von neuem Wohnraum stieg um 14,3 Prozent<br />
(Q1: +14,0 Prozent, Q2: +14,7 Prozent). Aufwendungen<br />
für den Erhalt des selbstgenutzten<br />
Wohneigentums verteuerten sich im 1.<br />
Halbjahr <strong>2022</strong> um 9,6 Prozent (Q1: +8,4 Prozent,<br />
Q2: +10,9 Prozent).<br />
32 ImmoFokus
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<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Wiener „Grätzl“<br />
Neubau-Situation. In Berlin sind es die Kieze, in Köln die Veetel und in Wien die Grätzel.<br />
Wo am meisten gebaut wird, haben willhaben und Exploreal erstmals untersucht.<br />
Fotos: Adobe Stock, EHL, RE/MAX<br />
34 ImmoFokus
„Vor allem rund um das<br />
Gasometer-Grätzl oder<br />
im Süden Wiens wurden<br />
zahlreiche Neubauten<br />
fertiggestellt“.<br />
Judith Kössner,<br />
willhaben<br />
O<br />
b Spittelberg, Brunnenmarkt,<br />
Kaisermühlen oder auch Grinzing:<br />
Die Wiener „Grätzl“ sind – als<br />
zumeist etwas unscharf abgegrenzte<br />
Kleinregionen - weit über die Bundeshauptstadt<br />
hinaus bekannt. Unterscheiden sich vielfach<br />
bereits die Bezirke stark voneinander, so kennen<br />
die charmanten Eigenheiten im Herzen der<br />
unterschiedlichen Grätzl kaum Grenzen. Diesen<br />
speziellen Charakter ihrer „Hood“ möchten viele<br />
gebürtige Wiener, aber auch Zugezogene, auf<br />
keinen Fall mehr missen. So wird bei Umzügen<br />
oftmals nur wenige Meter weiter gesiedelt, man<br />
bleibt – wenn möglich – im vertrauten Umfeld.<br />
Gemeinsam mit den Neubau-Experten von Exploreal<br />
hat sich willhaben die Grätzl-Situation<br />
in Wien angesehen und der Bausituation in 28<br />
verschiedenen Wiener Grätzln mit aktuellen<br />
Zahlen aus dem Bereich Eigentumswohnungen<br />
angenähert.<br />
Neubau-Situation in der Bundeshauptstadt<br />
bleibt dynamisch<br />
Mit mehr als 1,93 Millionen Einwohner, rund<br />
einer Millionen Wohnungen sowie insgesamt<br />
1.650 Neubauprojekten mit etwa 80.000<br />
neuen Wohnungen in den fünf Jahren des Untersuchungszeitraums<br />
bleibt die Lage am Wiener<br />
Immobilienmarkt dynamisch, wie Judith<br />
Kössner, Head of Immobilien bei willhaben,<br />
skizziert: „Vor allem rund um das Gasometer-<br />
Grätzl oder im Süden Wiens wurden zahlreiche<br />
Neubauten fertiggestellt, die die Immobilien-Situation<br />
der Stadt maßgeblich prägen.“<br />
Dem fügt Alexander Bosak, Geschäftsführer<br />
bei Exploreal, hinzu: „Erstmals werden die<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
35
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
unterschiedlichen Dynamiken und Preisentwicklungen<br />
der einzelnen Grätzl in Wien<br />
sichtbar, die sehr stark von der Gesamtstatistik<br />
eines Bezirks abweichen können.“<br />
Höchste Neubau-Fertigstellungsquote<br />
in den Grätzln Gasometer, Oberlaa<br />
und Börseviertel<br />
Auf Basis der Fertigstellungsquote (Wohneinheiten<br />
pro 1.000 EinwohnerInnen und Jahr)<br />
wachsen unter den analysierten Regionen die<br />
Grätzl Gasometer (30), Oberlaa (12), Börseviertel<br />
(10,5), Nordbahnviertel und Seestadt (jeweils<br />
8) aktuell am stärksten und halten somit<br />
das breiteste Angebot an Neubau-Eigentumswohnungen<br />
relativ zur bestehenden Bevölkerung<br />
bereit. Zum Vergleich: Die geringste<br />
Fertigstellungsquote unter den untersuchten<br />
Grätzln weisen aktuell der Althangrund (0,4),<br />
Naschmarkt (0,5) und das Karmeliterviertel<br />
(0,6 Wohneinheiten pro 1.000 EinwohnerInnen<br />
und Jahr) auf.<br />
Meiste Neubau-Wohneinheiten in den<br />
Grätzln Gasometer, Meidlinger Markt<br />
und Nordbahnvierte<br />
In absoluten Zahlen (sämtliche Projekt-Fertigstellungen<br />
und geplante Projekt-Fertigstellungen<br />
von 2019 bis 2023 im Eigentumsbereich)<br />
liegt das Grätzl Gasometer mit 1.554 Wohneinheiten<br />
ebenso an der Spitze. Auf den weiteren<br />
Plätzen folgen der Meidlinger Markt mit 749<br />
Wohneinheiten, das Nordbahnviertel mit 702<br />
Wohneinheiten, Penzing (633) und die Seestadt<br />
(561). Althangrund (18) und Naschmarkt<br />
(19) bilden hier gemeinsam mit Alt Hietzing<br />
(34 Neubauwohnungen mit Projekt-Fertigstellung<br />
2019 bis 2023) das Schlusslicht.<br />
„Erstmals werden die<br />
unterschiedlichen<br />
Dynamiken und Preisentwicklungen<br />
der einzelnen<br />
Grätzl in Wien sichtbar.“<br />
Alexander Bosak,<br />
Exploreal<br />
36 ImmoFokus
ImmoFokus.Rubrik<br />
37 ImmoFokus
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
WIEN<br />
WIEN<br />
1–2 Zi-Wg: 59 %<br />
3 Zi-Wg: 30 %<br />
4+ Zi-Wg: 141 %<br />
Wohnungen: 99 %<br />
Reihen-/Doppelhaus: 1 %<br />
Einfamilienhaus: 0 %<br />
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 50.142)<br />
ø 50 Wohnungen / Projekt<br />
aller Wohnungen im Angebot (n = 28.501)<br />
mit Loggia: 27 %<br />
mit Balkon: 57 %<br />
mit Terrasse: 26 %<br />
mit Garten: 10 %<br />
mit Freifläche: 92 %<br />
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)<br />
aller Wohnungen im Angebot (n = 28.796)<br />
ø 0,77 PKW-Stellplätze / Wohnung<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 1.003)<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 993)<br />
ø 64,2 m² Wohnnutzfläche<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 543)<br />
Median aller Wohneinheiten im<br />
Angebot (n = 8.154)<br />
ø 8,9 m² Freiflächen<br />
ø Grundkostenanteil: 1.046 €/m²<br />
(Loggia/Balkon/Terrasse)<br />
Median aller Wohneinheiten<br />
im Angebot (n = 8.154)<br />
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.08.<strong>2022</strong><br />
Fertigstellungen und Pipeline<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Projekte<br />
Projekte<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Wien 967 50.795 8,76 110,5<br />
Wien 967 50.795 8,76 110,5<br />
Wien 1., Innere Stadt 9 243 5,10 94,4<br />
Wien 2., Leopoldstadt 32 3.220 10,23 112,1<br />
Wien 13., Hietzing 27 628 3,88 99,3<br />
Wien 14., Penzing 63 3.064 10,96 107,4<br />
Wien 3., Landstraße 35 3.702 13,34 108,3<br />
Wien 4., Wieden 8 205 2,06 107,4<br />
Wien 15., Rudolfsheim-<br />
Fünfhaus<br />
32 1.012 4,41 111,8<br />
Wien 5., Margareten 18 480 2,96 109,8<br />
Wien 6., Mariahilf 11 227 2,41 111,3<br />
Wien 7., Neubau 13 345 3,63 109,0<br />
Wien 8., Josefstadt 9 181 2,43 109,1<br />
Wien 9., Alsergrund 9 100 0,80 111,2<br />
Wien 10., Favoriten 74 5.768 9,17 113,3<br />
Wien 11., Simmering 35 2.631 8,33 110,4<br />
Wien 12., Meidling 47 2.521 8,63 108,1<br />
Wien 16., Ottakring 48 1.492 4,85 110,3<br />
Wien 17., Hernals 25 465 2,75 108,3<br />
Wien 18., Währing 31 664 4,33 104,2<br />
Wien 19., Döbling 42 890 4,01 103,3<br />
Wien 20., Brigittenau 20 1.710 6,74 113,5<br />
Wien 21., Floridsdorf 142 8.092 15,71 114,3<br />
Wien 22., Donaustadt 178 9.393 15,65 117,2<br />
Wien 23., Liesing 59 3.762 11,19 108,5<br />
Fotos: Marcel Köhler, Squarebytes, Stephan Huger<br />
38 ImmoFokus
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung<br />
Wohngarten<br />
Danube Flats<br />
Marina Tower<br />
Fertigstellung Jänner <strong>2022</strong><br />
Fertigstellung Q4 2024<br />
Fertigstellung Jänner <strong>2022</strong><br />
1110 Wien, Geiselbergstraße 28-32<br />
1020 Wien, Wagramer Straße 2<br />
1020 Wien, Wehlistraße 291<br />
Developer<br />
INVESTER - United Benefits GmbH<br />
Developer<br />
S+B Gruppe - Soravia<br />
Developer<br />
Marina Tower Holding GmbH<br />
Wohnungen Miete<br />
freifinanziert<br />
682<br />
Wohnungen Eigentum<br />
freifinanziert<br />
550<br />
Wohnungen Eigentum<br />
freifinanziert<br />
511<br />
Grundkostenanteil €/m² 613<br />
Wohnungen Miete gefördert 40<br />
Grundkostenanteil €/m²<br />
X<br />
Nettomiete €/m² 13,35<br />
Grundkostenanteil €/m² 250<br />
Angebotspreis €/m² 10.972<br />
Nettomiete €/m² 14,22<br />
Angebotspreis €/m² 6.710<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
39
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
NIEDERÖSTERREICH<br />
NIEDERÖSTERREICH<br />
1–2 Zi-Wg: 35 %<br />
3 Zi-Wg: 36 %<br />
4+ Zi-Wg: 29 %<br />
Wohnungen: 80 %<br />
Reihen-/Doppelhaus: 18 %<br />
Einfamilienhaus: 2 %<br />
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 21.009<br />
ø 21 Wohnungen / Projekt<br />
aller Wohnungen im Angebot (n = 14.696)<br />
mit Loggia: 19 %<br />
mit Balkon: 43 %<br />
mit Terrasse: 50 %<br />
mit Garten: 37 %<br />
mit Freifläche: 97 %<br />
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)<br />
aller Wohnungen im Angebot (n = 14.961)<br />
ø 1,68 PKW-Stellplätze / Wohnung<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 1.013)<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 988)<br />
ø Grundkostenanteil: 474 €/m²<br />
ø 75,2 m² Wohnnutzfläche<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 233)<br />
Median aller Wohneinheiten im<br />
Angebot (n = 14.958)<br />
ø 11,8 m² Freiflächen<br />
(Loggia/Balkon/Terrasse)<br />
Median aller Wohneinheiten<br />
im Angebot (n = 14.961)<br />
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.08.<strong>2022</strong><br />
Fertigstellungen und Pipeline<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Projekte<br />
Projekte<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Niederösterreich 959 20.767 4,07 105<br />
Niederösterreich 959 20.767 4,07 105<br />
Amstetten 57 993 2,84 102,6<br />
Baden 96 1.926 4,36 107,7<br />
Bruck an der Leitha 56 1.886 5,99 110,6<br />
Gänserndorf 54 892 2,82 109,6<br />
Gmünd 6 58 0,53 96,1<br />
Hollabrunn 20 395 2,56 101,4<br />
Horn 12 228 2,46 100,4<br />
Korneuburg 58 1.252 4,55 109,9<br />
Krems an der Donau<br />
(Stadt)<br />
17 553 7,4 104,9<br />
Krems (Land) 31 419 2,47 102,7<br />
Lilienfeld 8 107 1,4 98,8<br />
Melk 40 579 2,46 101,3<br />
Mistelbach 36 724 3,18 103,7<br />
Mödling 73 2.029 5,67 108,5<br />
Neunkirchen 48 929 3,58 102,2<br />
Sankt Pölten (Land) 77 1.484 3,74 103,9<br />
Sankt Pölten (Stadt) 42 1.347 8,04 103,7<br />
Scheibbs 24 447 3,59 99,9<br />
Tulln 92 1.844 5,82 110,3<br />
Waidhofen an der Thaya 8 66 0,86 96,2<br />
Waidhofen an der Ybbs<br />
(Stadt)<br />
3 55 1,64 99,2<br />
Wiener Neustadt (Land) 62 1.131 4,77 103,7<br />
Wiener Neustadt (Stadt) 34 1.392 10,02 111,1<br />
Zwettl 5 31 0,25 95,6<br />
Fotos: Tobias Singer, ZOOM VP<br />
40 ImmoFokus
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung<br />
St. Pölten XIX/1+2+3<br />
Fertigstellung April 2023<br />
3100 St. Pölten, Niederösterreichring 5<br />
Steingötterhof<br />
Fertigstellung Q3 2024<br />
3100 St. Pölten, Dr. Wilhelm-Steingötter-Str. 25<br />
Karmeliterhof<br />
Fertigstellung März <strong>2022</strong><br />
3100 St. Pölten, Julius-Raab-Promenade 31-35<br />
Developer<br />
Gemeinnützige Bau-, Wohn- und<br />
Siedlungsgenossenschaft „Alpenland“<br />
Developer<br />
6B47 <strong>Real</strong> Estate Investors<br />
Developer<br />
Bank Austria <strong>Real</strong> Invest<br />
Wohnungen Eigentum<br />
freifinanziert<br />
Wohnung Eigentum<br />
gefördert<br />
Wohnungen Miete gefördert 148<br />
Grundkostenanteil €/m² 235<br />
68<br />
46<br />
Wohnungen Eigentum 191<br />
Angebotspreis €/m² 3.947<br />
Wohnungen Miete<br />
freifinanziert<br />
185<br />
Nettomiete €/m² 10,41<br />
Grundkostenanteil €/m² 290<br />
Nettomiete €/m² 7,00<br />
Angebotspreis €/m² 3.611<br />
Verkaufspreis €/m² 3.497<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
41
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
BURGENLAND<br />
BURGENLAND<br />
mit Loggia: 24 %<br />
mit Balkon: 40 %<br />
mit Terrasse: 48 %<br />
mit Garten: 31 %<br />
mit Freifläche: 90 %<br />
1–2 Zi-Wg: 40 %<br />
3 Zi-Wg: 35 %<br />
4+ Zi-Wg: 25 %<br />
aller Wohnungen im Angebot (n = 738)<br />
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)<br />
aller Wohnungen im Angebot (n = 810)<br />
Wohnungen: 75 %<br />
Reihen-/Doppelhaus: 23 %<br />
Einfamilienhaus: 2 %<br />
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 4.503)<br />
ø 14 Wohnungen / Projekt<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 331)<br />
ø 73,5 m² Wohnnutzfläche<br />
Median aller Wohneinheiten im<br />
Angebot (n =893)<br />
ø 10,0 m² Freiflächen<br />
(Loggia/Balkon/Terrasse)<br />
Median aller Wohneinheiten<br />
im Angebot (n = 810)<br />
ø 1,63 PKW-Stellplätze / Wohnung<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 307)<br />
ø Grundkostenanteil: 388€/m²<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 51)<br />
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 22.11.2021<br />
Fertigstellungen und Pipeline<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Projekte<br />
Projekte<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Burgenland 268 3.467 3,88 103,7<br />
Burgenland 268 3.467 3,88 103,7<br />
Eisenstadt (Stadt) 20 779 17,23 109,3<br />
Eisenstadt-Umgebung 43 493 3,76 108<br />
Güssing 20 130 1,68 98,7<br />
Jennersdorf 9 62 1,21 99,5<br />
Mattersburg 40 497 4,11 101,9<br />
Neusiedl am See 59 814 4,5 108,2<br />
Oberpullendorf 33 251 2,24 102,4<br />
Oberwart 44 441 2,71 99,8<br />
Fotos: VIEBagienski<br />
42 ImmoFokus
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung<br />
La vie en rose<br />
Fertigstellung Q4 <strong>2022</strong><br />
7000 Eisenstadt, Rosental 7<br />
Wohnen im Schlossquartier<br />
Fertigstellung Q3 <strong>2022</strong><br />
7000 Eisenstadt, Esterházyplatz 3<br />
Seepark Oggau<br />
Fertigstellung Q3 <strong>2022</strong><br />
7063 Oggau, Seepark 48-50<br />
Developer<br />
VI-Engineers Bauträger<br />
Developer<br />
Vital Immobilien GmbH<br />
Developer<br />
Seepark Oggau GmbH<br />
Wohnungen Miete<br />
freifinanziert<br />
42<br />
Grundkostenanteil €/m² 357<br />
Nettomiete €/m² 10,07<br />
Wohnungen Eigentum<br />
freifinanziert<br />
60<br />
Grundkostenanteil €/m² 672<br />
Angebotspreis €/m² 4.360<br />
Wohnungen Eigentum 49<br />
Grundkostenanteil €/m² 324<br />
Angebotspreis €/m² 6.317<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
43
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
STEIERMARK<br />
STEIERMARK<br />
mit Loggia: 6 %<br />
mit Balkon: 58 %<br />
mit Terrasse: 41 %<br />
mit Garten: 24 %<br />
mit Freifläche: 97 %<br />
1–2 Zi-Wg: 37 %<br />
3 Zi-Wg: 40 %<br />
4+ Zi-Wg: 23 %<br />
aller Wohnungen im Angebot (n = 3.724)<br />
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)<br />
aller Wohnungen im Angebot (n = 3.731)<br />
Wohnungen: 97 %<br />
Reihen-/Doppelhaus: 3 %<br />
Einfamilienhaus: 0 %<br />
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 31.651)<br />
Vergleich Ferienwohungen (n = 67)<br />
ø 34 Wohnungen / Projekt<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 938)<br />
ø 65,7 m² Wohnnutzfläche<br />
Median aller Wohneinheiten im<br />
Angebot (n = 3.826)<br />
ø 12 m² Freiflächen<br />
(Loggia/Balkon/Terrasse)<br />
Median aller Wohneinheiten<br />
im Angebot (n = 3.731)<br />
ø 1,33 PKW-Stellplätze / Wohnung<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte in<br />
(n = 727)<br />
ø Grundkostenanteil: 677 €/m²<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 124)<br />
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.06.2021<br />
Fertigstellungen und Pipeline<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Projekte<br />
Projekte<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Steiermark 633 17.931 4,77 102,2<br />
Steiermark 633 17.931 4,77 102,2<br />
Bruck-Mürzzuschlag 27 527 1,79 95,2<br />
Deutschlandsberg 26 416 2,28 98,8<br />
Graz (Stadt) 268 10.709 12,23 113<br />
Graz-Umgebung 102 2.495 5,26 106,2<br />
Hartberg-Fürstenfeld 22 340 1,25 98,4<br />
Leibnitz 42 724 2,83 101,6<br />
Liezen 24 409 1,71 95,8<br />
Murau 5 50 0,61 91,7<br />
Murtal 13 387 1,8 94,9<br />
Südoststeiermark 20 284 1,13 97,7<br />
Voitsberg 21 477 3,12 97,7<br />
Weiz 41 637 2,33 102,5<br />
Leoben 22 476 2,67 94,5<br />
Fotos:<br />
44 ImmoFokus
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung<br />
Gate 17<br />
Fertigstellung Nov 2023<br />
8055 Graz, Triester Straße 432<br />
Developer<br />
C&P Bauträger GmbH<br />
Wohnung Eigentum<br />
gefördert<br />
510<br />
Grundkostenanteil €/m² 299<br />
Angebotspreis €/m² 3.872<br />
Verkaufspreis €/m² 4.166<br />
Smart City Graz - Quadrat,<br />
Smart City Nord<br />
Fertigstellung Q3 2023<br />
8020 Graz, Waagner-Biro-Straße 126-134<br />
Developer<br />
Smart City Graz Wohnbau GmbH, TRIVALUE<br />
Manamagment GmbH<br />
Wohnungen Miete 291<br />
Wohnungen Eigentum 69<br />
Grundkostenanteil €/m² 838<br />
Reininghausgründel, Q6<br />
Fertigstellung Oktober 2021<br />
8020 Graz, Brauhausstraße 49-51<br />
Developer<br />
GRAWE Immo AG<br />
Wohnungen Miete 318<br />
Grundkostenanteil €/m² 308<br />
Nettomiete €/m² 9,05<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
45
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
KÄRNTEN<br />
KÄRNTEN<br />
mit Loggia: 10 %<br />
mit Balkon: 41 %<br />
mit Terrasse: 53 %<br />
mit Garten: 33 %<br />
mit Freifläche: 96 %<br />
1–2 Zi-Wg: 33 %<br />
3 Zi-Wg: 44 %<br />
4+ Zi-Wg: 23 %<br />
aller Wohnungen im Angebot (n = 1.606)<br />
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)<br />
aller Wohnungen im Angebot (n = 1.729)<br />
Wohnungen: 93 %<br />
Reihen-/Doppelhaus: 5 %<br />
Einfamilienhaus: 2 %<br />
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 7.858)<br />
Vergleich Ferienwohnungen (n = 131)<br />
ø 21 Wohnungen / Projekt<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 218)<br />
ø 76,4 m² Wohnnutzfläche<br />
Median aller Wohneinheiten im<br />
Angebot (n = 1.724)<br />
ø 19,3 m² Freiflächen<br />
(Loggia/Balkon/Terrasse)<br />
Median aller Wohneinheiten<br />
im Angebot (n = 1729)<br />
ø 1,76 PKW-Stellplätze / Wohnung<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 226)<br />
ø Grundkostenanteil: 548 €/m²<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 62)<br />
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 30.05.<strong>2022</strong><br />
Fertigstellungen und Pipeline<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Kärnten 212 4.467 2,64 99,4<br />
Feldkirchen 8 129 1,44 99<br />
Hermagor 1 13 0,24 92,5<br />
Klagenfurt Land 33 499 2,74 100,4<br />
Klagenfurt (Stadt) 48 1.787 5,84 107,6<br />
Sankt Veit an der Glan 11 166 1,03 94,4<br />
Projekte<br />
Projekte<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Kärnten 212 4.467 2,64 99,4<br />
Spittal an der Drau 30 423 1,86 94,3<br />
Villach Land 29 433 2,22 98,8<br />
Villach (Stadt) 30 694 3,65 104,1<br />
Völkermarkt 15 226 1,8 97,2<br />
Wolfsberg 7 97 0,62 94,4<br />
Fotos: Büro DI Reinhold Wetschko, Rene Knabl<br />
46 ImmoFokus
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung<br />
hi Harbach<br />
Fertigstellung Q4 <strong>2022</strong><br />
9020 Klagenfurt, Friedensgasse 20-24<br />
Origen - Wohnen im<br />
Welzenegg<br />
Fertigstellung März 2023<br />
9020 Klagenfurt, Schachterlweg<br />
Feldkirchner Straße 4-6<br />
Fertigstellung Februar <strong>2022</strong><br />
9020 Klagenfurt, Feldkirchner Straße 4-6<br />
Developer<br />
„Vorstädtische Kleinsiedlung“ - Gemeinnützige<br />
Siedlungsgenossenschaft<br />
GWG Villach - Gemeinnützige<br />
Wohnbaugesellschaft mbH Villach<br />
Wohnungen gefördert 190<br />
Developer<br />
Innovation Wohnen Nageler GmbH<br />
Wohnungen Miete 112<br />
Grundkostenanteil €/m² 236<br />
Nettomiete €/m² 9,14<br />
Developer<br />
ARE Austrian <strong>Real</strong> Estate<br />
Wohnungen Miete<br />
freifinanziert<br />
112<br />
Grundkostenanteil €/m² 354<br />
Nettomiete €/m² 9,6<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
47
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
OBERÖSTERREICH<br />
OBERÖSTERREICH<br />
1–2 Zi-Wg: 36 %<br />
3 Zi-Wg: 43 %<br />
4+ Zi-Wg: 21 %<br />
Wohnungen: 94 %<br />
Reihen-/Doppelhaus: 5 %<br />
Einfamilienhaus: 1 %<br />
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 30.449)<br />
ø 23 Wohnungen / Projekt<br />
aller Wohnungen im Angebot (n = 3.913)<br />
mit Loggia: 48 %<br />
mit Balkon: 43 %<br />
mit Terrasse: 31 %<br />
mit Garten: 25 %<br />
mit Freifläche: 98 %<br />
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)<br />
aller Wohnungen im Angebot (n = 3.383)<br />
ø 1,71 PKW-Stellplätze / Wohnung<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 1.054)<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 1.170)<br />
ø 75 m² Wohnnutzfläche<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 240)<br />
Median aller Wohneinheiten im<br />
Angebot (n = 3.781)<br />
ø 8 m² Freiflächen<br />
ø Grundkostenanteil: 495 €/m²<br />
(Loggia/Balkon/Terrasse)<br />
Median aller Wohneinheiten<br />
im Angebot (n = 3.383)<br />
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.01.<strong>2022</strong><br />
Fertigstellungen und Pipeline<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Projekte<br />
Projekte<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Oberösterreich 701 15.280 3,38 104<br />
Oberösterreich 701 15.280 3,38 104<br />
Braunau am Inn 61 1.043 3,27 104,7<br />
Eferding 11 151 1,51 102,8<br />
Freistadt 20 309 1,54 101,3<br />
Gmunden 57 1.273 4,15 101,8<br />
Grieskirchen 33 539 2,75 102,4<br />
Kirchdorf an der Krems 15 328 1,91 99,8<br />
Linz (Stadt) 93 3.355 5,41 109,4<br />
Linz-Land 90 1.981 4,33 108,2<br />
Perg 29 531 2,55 103,6<br />
Ried im Innkreis 26 471 2,53 100,2<br />
Rohrbach 12 178 1,05 98,4<br />
Schärding 16 272 1,58 101,2<br />
Steyr (Stadt) 11 252 2,21 101,2<br />
Steyr-Land 35 584 3,19 100,3<br />
Urfahr-Umgebung 41 644 2,49 103,8<br />
Vöcklabruck 78 1.515 3,65 103,2<br />
Wels (Stadt) 26 844 4,47 107<br />
Wels-Land 47 1.010 4,51 104,3<br />
Fotos: Mark Sengstbratl<br />
48 ImmoFokus
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung<br />
Winkler Park<br />
Fertigstellung Februar 2019<br />
4020 Linz, Raimundstraße 41<br />
Developer<br />
„BAUREFORM-WOHNSTÄTTE“ - Gemeinnützige<br />
Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft<br />
GWG - Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft<br />
der Stadt Linz GmbH<br />
Wohnungen Miete gefördert 193<br />
Nettomiete €/m² 7,51<br />
Hochhaus Grün Mitte<br />
Fertigstellung Q4 2019<br />
4020 Linz, Lastenstrasse 23<br />
Developer<br />
Österreichisches Siedlungswerk - GSA<br />
Genossenschaft für Stadterneuerung und<br />
Assanierung<br />
Wohnungen Miete 167<br />
Grundkostenanteil €/m² 362<br />
Nettomiete €/m² 10,13<br />
Turmquadrat<br />
Fertigstellung Oktober 2021<br />
4020 Linz, Turmstrasse 6<br />
Developer<br />
Österreichisches Siedlungswerk - GSA<br />
Genossenschaft für Stadterneuerung und<br />
Assanierung<br />
Wohnungen Miete<br />
freifinanziert<br />
129<br />
Grundkostenanteil €/m² 337<br />
Nettomiete €/m² 7,33<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
49
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
SALZBURG<br />
SALZBURG<br />
mit Loggia: 19 %<br />
mit Balkon: 47 %<br />
mit Terrasse: 46 %<br />
mit Garten: 20 %<br />
mit Freifläche: 98 %<br />
1–2 Zi-Wg: 40 %<br />
3 Zi-Wg: 34 %<br />
4+ Zi-Wg: 26 %<br />
aller Wohnungen im Angebot (n = 532)<br />
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)<br />
aller Wohnungen im Angebot (n = 482)<br />
Wohnungen: 98 %<br />
Reihen-/Doppelhaus: 2 %<br />
Einfamilienhaus: 0 %<br />
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 9.235)<br />
ø 21 Wohnungen / Projekt<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 475)<br />
ø 70,6 m² Wohnnutzfläche<br />
Median aller Wohneinheiten im<br />
Angebot (n = 532)<br />
ø 13,4 m² Freiflächen<br />
(Loggia/Balkon/Terrasse)<br />
Median aller Wohneinheiten<br />
im Angebot (n = 482)<br />
ø 1,77 PKW-Stellplätze / Wohnung<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 435)<br />
ø Grundkostenanteil: 989 €/m²<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 114)<br />
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 10.05.<strong>2022</strong><br />
Fertigstellungen und Pipeline<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Salzburg 271 4.912 2,91 104,0<br />
Hallein 24 440 2,41 107,1<br />
Salzburg (Stadt) 57 1.290 2,77 103,2<br />
Salzburg-Umgebung 87 1.437 3,10 106,8<br />
Projekte<br />
Projekte<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Salzburg 271 4.912 2,91 104,0<br />
Sankt Johann im Pongau 44 836 3,42 102,2<br />
Tamsweg 7 91 1,50 94,8<br />
Zell am See 52 818 3,10 102,0<br />
Fotos: gswbTempelmayr, SIGES Salzburger Immobilien GesmbH, Josefine Unterhauser<br />
50 ImmoFokus
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung<br />
Josef-Leitgeb-Strasse<br />
Wohnpark Thalgau<br />
Burgfried 2. Bauabschnitt<br />
Fertigstellung Q2 <strong>2022</strong><br />
5500 Bischofshofen, Josef-Leitgeb-Strasse<br />
Developer<br />
Spiluttini Bau GmbH<br />
gswb - Gemeinnützige Salzburger<br />
Wohnbaugesellschaft mbH<br />
Wohnungen Miete 60<br />
Wohnungen Eigentum 51<br />
Grundkostenanteil €/m² 474<br />
Nettomiete €/m² 8,64<br />
Angebotspreis €/m² 3.897<br />
Verkaufspreis €/m² 4.088<br />
Fertigstellung Q2 2024<br />
5304 Thalgau am Fuschlsee<br />
Developer<br />
SIGES Salzburger Immobilien GesmbH<br />
Wohnungen Miete 10<br />
Wohnungen Eigentum<br />
freifinanziert<br />
70<br />
Grundkostenanteil €/m² 614<br />
Angebotspreis €/m² 5.675<br />
Verkaufspreis €/m² 5.360<br />
Fertigstellung Q3 <strong>2022</strong><br />
5400 Hallein, Neue-Heimat-Straße<br />
Developer<br />
gswb - Gemeinnützige Salzburger<br />
Wohnbaugesellschaft mbH<br />
Wohnungen Miete 67<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
51
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
TIROL<br />
TIROL<br />
1–2 Zi-Wg: 35 %<br />
3 Zi-Wg: 43 %<br />
4+ Zi-Wg: 22 %<br />
Wohnungen: 97 %<br />
Reihen-/Doppelhaus: 2 %<br />
Einfamilienhaus: 1 %<br />
aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 12.465)<br />
Vergleich Ferienwohnungen (n = 185)<br />
ø 21 Wohnungen / Projekt<br />
aller Wohnungen im Angebot (n = 1.193)<br />
mit Loggia: 6 %<br />
mit Balkon: 45 %<br />
mit Terrasse: 46 %<br />
mit Garten: 22 %<br />
mit Freifläche: 94 %<br />
(Loggia/Balkon/Terrasse/Garten)<br />
aller Wohnungen im Angebot (n = 1.239)<br />
ø 1,67 PKW-Stellplätze / Wohnung<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 563)<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 600)<br />
ø 75 m² Wohnnutzfläche<br />
ø Grundkostenanteil: 943 €/m²<br />
arithm. Mittel geeigneter Projekte<br />
(n = 95)<br />
Median aller Wohneinheiten im<br />
Angebot (n = 1.240)<br />
ø 13,3 m² Freiflächen<br />
(Loggia/Balkon/Terrasse)<br />
Median aller Wohneinheiten<br />
im Angebot (n = 1.239)<br />
Quelle: EXPLOREAL/Stand: 17.09.2021<br />
Fertigstellungen und Pipeline<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Projekte<br />
Projekte<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Tirol 424 7828 3,41 106,5<br />
Tirol 424 7828 3,41 106,5<br />
Imst 38 506 2,77 103,7<br />
Innsbruck-Land 103 1.872 3,43 108,1<br />
Innsbruck-Sadt 52 1.418 3,6 113,3<br />
Kitzbühel 38 484 2,49 101,1<br />
Landeck 27 492 3,69 100,4<br />
Lienz 22 317 2,17 96,3<br />
Reutte 16 315 3,17 101,5<br />
Schwaz 65 1.041 4,1 105,8<br />
Kufstein 63 1383 4,15 109,1<br />
Fotos:<br />
52 ImmoFokus
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung<br />
Campagne Reichenau<br />
Innsbruck Pradler Saggen<br />
Steinbockallee<br />
Fertigstellung Juni <strong>2022</strong><br />
6020 Innsbruck, Radetzkystrasse 43/43a<br />
Developer<br />
Neue Heimat Tirol - Gemeinnützige<br />
WohnungsGmbH<br />
Wohnungen 184<br />
Wohnungen Miete gefördert 124<br />
Grundkostenanteil €/m² 426<br />
Fertigstellung Q1 2024<br />
6063 Rum, Steinbockallee<br />
Developer<br />
Neue Heimat Tirol - Gemeinnützige<br />
WohnungsGmbH<br />
Wohnungen Miete 151<br />
Fertigstellung Oktober <strong>2022</strong><br />
6063 Rum, Steinbockallee 132<br />
Developer<br />
Neue Heimat Tirol - Gemeinnützige<br />
WohnungsGmbH<br />
Wohnungen Miete gefördert 132<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
53
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
VORARLBERG<br />
Fertigstellungen und Pipeline<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Projekte<br />
Projekte<br />
WE<br />
WE/<br />
1.000<br />
EW*<br />
Bev´.<br />
Prog.<br />
2030**<br />
Vorarlberg 281 4868 4,04 106,1<br />
Bludenz 28 415 2,15 101,2<br />
Bregenz 80 1.374 3,38 106,4<br />
Vorarlberg 281 4868 4,04 106,1<br />
Dornbirn 64 1.295 4,77 109,2<br />
Feldkirch 109 1784 5,45 105,9<br />
Fotos: PRISMA, backbone<br />
54 ImmoFokus
Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung<br />
Alte Landstrasse<br />
Fertigstellung Juli 2019<br />
6832 Röthis, Alte Landstrasse 10 bis 12c<br />
Developer<br />
PRISMA Holding AG, Alpenländische Heimstättegemeinnützige<br />
Wohnungsbau GmbH<br />
Floras Garten<br />
Fertigstellung Q4 <strong>2022</strong><br />
6911 Lochau, Toni Russ Strasse 8<br />
Developer<br />
L1 Immobilien GmbH & Co, INSIDE96 GmbH<br />
Mein Seedomizil<br />
Fertigstellung Q4 2019<br />
6911 Lochau, Kugelbeerweg<br />
Developer<br />
i+R Wohnbau GmbH<br />
Wohnungen Miete gefördert 13<br />
Wohnungen Eigentum 43<br />
Wohnungen Miete 88<br />
Grundkostenanteil €/m² 183<br />
Wohnungen Eigentum<br />
freifinanziert<br />
206<br />
Wohnungen Miete 8<br />
Nettomiete €/m² 10,75<br />
Nettomiete €/m² 13,59<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
55
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Dynamischer<br />
Markt mit<br />
Zukunft<br />
Boom ohne Ende. Bis 2024 sollen rund um Wien, Graz und<br />
Linz rund 1,4 Millionen Quadratmeter Logistikflächen errichtet<br />
werden – so viel wie noch nie.<br />
I<br />
m Gegensatz zum Handel ist die Logistikbranche<br />
wohl einer der großen Gewinner<br />
des Jahres 2021. Die massive<br />
Veränderung in Richtung Online-<br />
Handel bedeutet eine immense Herausforderung<br />
für die dahinterliegenden Warenströme.<br />
Laut „Branchenradar Kurier-, Express- und<br />
Paketdienste“ stieg die Anzahl der transportierten<br />
Pakete im Jahr 2021 in Österreich auf<br />
rund 347 Millionen Euro. Die Wachstumsrate<br />
lag damit mit 21 Prozent noch einmal über<br />
jener aus dem Jahr 2020 (16,7 Prozent). Als<br />
Hintergrund ist dabei nicht nur ein gesteigertes<br />
Paketwachstum bei privaten Haushalten zu<br />
beobachten, sondern auch Wachstumsraten<br />
im Bereich der gewerblichen Kunden.<br />
Die Österreichische Post hat unlängst angekündigt,<br />
in den nächsten fünf Jahren rund<br />
Foto: Adobe Stock, CBRE, kommunikationsagentur. sengstschmid, Chris Steinbrenner<br />
56 ImmoFokus
eine halbe Milliarde Euro in den Ausbau der<br />
Infrastruktur zu investieren, um dem steigenden<br />
Bedarf auch gerecht werden zu können. So<br />
sollen bis Ende <strong>2022</strong> die Sortierkapazitäten um<br />
50 Prozent im Vergleich zum Jahr 2020 angehoben<br />
werden.<br />
„In naher Zukunft werden<br />
Nutzer von veralteten<br />
Bestandsflächen in neue<br />
Logistikflächen übersiedeln.“<br />
Franz Kastner,<br />
CBRE<br />
<strong>2022</strong> wurde eine Anlage der Post in Vomp in<br />
Betrieb genommen. In Wolfurt wurden die<br />
Kapazitäten von 5.000 auf 8.000 Pakete pro<br />
Stunde erhöht, während in Allhaming eine<br />
Ausweitung auf 32.000 Pakete pro Stunde realisiert<br />
wird. Weitere Schwerpunkte hat die Post<br />
für die Bundesländer Salzburg, Steiermark und<br />
Niederösterreich angekündigt.<br />
Abgesehen von den bereits erwähnten Auswirkungen<br />
durch das gesteigerte Paketaufkommen<br />
bleibt auch die Versorgungssicherheit ein<br />
zentrales Thema. Neben COVID-19 spielt auch<br />
der Ukraine-Konflikt, der sich ebenfalls auf die<br />
Lieferketten auswirkt, eine immer bedeutendere<br />
Rolle.<br />
Trotz aller Herausforderungen überwiegt die<br />
Nachfrage, die zu einer noch nie dagewesenen<br />
Dynamik am Logistikmarkt Österreich führt.<br />
Die nächsten drei Jahre bringen einen Bauboom<br />
am österreichischen Logistikmarkt. Bis<br />
2024 sollen rund um Wien, Graz und Linz rund<br />
1,4 Millionen Quadratmeter Logistikflächen<br />
errichtet werden – so viel wie noch nie. Diese<br />
Flächen werden auch wirklich gebraucht,<br />
der aktuelle Bestand von 5,6 Millionen Quadratmeter<br />
reicht nicht mehr aus. Treiber am<br />
Logistikmarkt sind der Onlinehandel, Effizienzsteigerung,<br />
Branchenwachstum (wie etwa<br />
im Lebensmittelhandel) sowie die Restrukturierung<br />
von Lieferketten. „In naher Zukunft<br />
werden Nutzer von veralteten Bestandsflächen<br />
in neue Logistikflächen übersiedeln“, so CBRE-<br />
Logistikexperte und Associate Director Franz<br />
Kastner. Aus dieser Entwicklung erklärt sich<br />
auch der hohe Anteil an spekulativ errichteten<br />
Flächen in den letzten und nächsten Monaten<br />
in Österreich.<br />
„Deals werden heuer<br />
erstmals mehr als<br />
500 Millionen Euro<br />
ausmachen.“<br />
Christoph Lukaschek,<br />
Otto Immobilien<br />
Für moderne Flächen ist man auch bereit tiefer<br />
in die Tasche zu greifen. „Bei den Einstiegspreisen<br />
im Neubaubereich sehen wir eine Erhöhung<br />
in allen Submärkten um durchschnittlich<br />
5,7 Prozent, bei den Maximalpreisen um<br />
5,6 Prozent“, so Wolfgang von Poellnitz, Senior<br />
Berater Industrie/Logistik bei Otto Immobilien.<br />
Die höchsten Mieten für Neubauobjekte<br />
werden demnach in den Submärkten Wien<br />
Süd und Wien Nord gezahlt, so ist etwa die<br />
Spitzenmiete im Submarkt Wien Süd nochmals<br />
um 10 Prozent auf jetzt 7,50 Euro pro<br />
Quadratmeter gestiegen.<br />
Logistikmarkt Wien<br />
Der Logistikmarkt in und um Wien ist nach wie<br />
vor mit 2,7 Millionen Quadratmeter der größte,<br />
der durch die vermehrte Bautätigkeit der letzten<br />
Jahre stark erneuert wurde. 52 Prozent der<br />
Flächen sind moderne Kategorie A Flächen.<br />
Die Leerstandsrate für A und B Flächen liegt<br />
bei ca. 0.9 Prozent. Die niedrige Leerstandsrate<br />
spiegelt die hohe Nachfrage wider; ebenso die<br />
moderat steigenden Mietpreise: bis Ende des<br />
Jahres sollte die Spitzenmiete bei 6,50 Euro pro<br />
Monat liegen, prognostiziert Kastner.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
57
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
errichtet. Das Niveau für Mieten liegt auf demselben<br />
Niveau wie in Graz.<br />
„Wir sehen<br />
Investorenseitig ein<br />
verstärktes Interesse am<br />
Logistik-Markt.“<br />
Stefan Krejci,<br />
RE/MAX Commercial<br />
„Der Retail-Markt ist wohl einer der größten<br />
Verlierer der Krise. Kam dieser bereits vor Corona<br />
unter anderem durch den Online-Handel<br />
unter Druck, können zukünftig auch Alternativen<br />
zur Umnutzung rar werden. Gleichzeitig<br />
sehen wir verstärktes Interesse am Logistik-<br />
Markt und einen nach wie vor starken Investmentmarkt“,<br />
sagt Stefan Krejci von RE/MAX<br />
Commercial Austria<br />
Graz wird international<br />
Der modernste Bestand an Logistikflächen ist<br />
in und um Graz zu finden. Rund 70 Prozent der<br />
rund 970.000 Quadratmeter Logistikflächen<br />
entsprechen Kategorie A. Viele der internationalen<br />
Entwickler, die bereits erfolgreich am<br />
Wiener Markt sind, kommen nun nach Graz<br />
zur Entwicklung neuer Projekte. Die Pipeline<br />
ist mit ca. 300.000 Quadratmeter vermietbarer<br />
Fläche bis 2024 am Grazer Logistikmarkt gut<br />
gefüllt, analysiert Kastner den Grazer Markt,<br />
wo die Spitzenmiete bis Ende des Jahres bei 6,10<br />
Euro pro Quadratmeter Monat liegen sollte.<br />
Hotspot Linz-Wels<br />
Mit 1,8 Millionen Quadratmeter ist in der Region<br />
Linz-Wels der zweitgrößte Logistikmarkt<br />
Österreichs angesiedelt, in dem sich allerdings<br />
auch der größte Anteil – rund 60 Prozent – von<br />
veralteten Flächen befindet. Bis 2024 kommt<br />
wieder etwas Bewegung in den traditionsreichen<br />
Logistikstandort und es werden rund<br />
160.000 Quadratmeter neue Logistikflächen<br />
Everybody’s Darling<br />
Keine andere Assetklasse hat solch eine „Karriere“<br />
hingelegt und an Beliebtheit bei Investoren<br />
gewonnen wie Logistik. Man könnte<br />
sagen, dass Logistikimmobilien von Nischenprodukten<br />
zu Everybody’s Darling avanciert<br />
sind, so Georg Fichtinger, Head of Investment<br />
Properties bei CBRE. Der einzige Grund, warum<br />
im Jahr 2021 mit 500 Millionen Euro<br />
etwas weniger in österreichische Logistikimmobilien<br />
investiert wurde als im Jahr 2020, ist<br />
der, dass die Transaktionsprozesse mehr Zeit<br />
in Anspruch genommen haben und sich ins<br />
Jahr <strong>2022</strong> verschoben haben. „Unser kürzlich<br />
veröffentlichter Investor Intentions Survey für<br />
Europa zeigt, dass rund ein Fünftel der Investoren<br />
Logistikimmobilien im Fokus haben“,<br />
so Fichtinger, der darauf verweist, dass zwar<br />
viel – rund 1,4 Millionen Quadratmeter – in den<br />
kommenden Monaten und Jahren errichtet<br />
wird, aber nur wenig auf den Investmentmarkt<br />
kommt, da die Entwickler die Logistikflächen<br />
oftmals auch selbst im Eigentum behalten. Der<br />
Nachfrageüberhang hat in den vergangenen<br />
Monaten zu einem starken Preisanstieg geführt.<br />
Erst im August hatte die KanAm Grund Group<br />
für den Offenen Immobilienfonds Leading<br />
Cities Invest das knapp 13.000 Quadratmeter<br />
große Last-Mile-Logistik-Objekt „Cross Dock<br />
Upper Austria“ in Enns bei Linz erworben.<br />
Verkäufer ist die Meir Immobilien-Gruppe aus<br />
Österreich, CBRE Austria stand beim Erwerb<br />
als Broker zur Seite. Über den Kaufpreis wurde<br />
Stillschweigen vereinbart. Das Logistik-Objekt<br />
„Cross Dock Upper Austria“ befindet sich in der<br />
Johanna-Hager-Str. 2 in Enns bei Linz. Nach<br />
dem Zugang der Immobilie ist das Logistik-<br />
Portfolio des Leading Cities Invest auf acht<br />
Objekte gewachsen, die nun knapp 8 Prozent<br />
des Immobilienvermögens repräsentieren. Es<br />
handelt sich zugleich um die erste österreichische<br />
Immobilie im Fonds. Die übrigen sieben<br />
Logistik-Objekte im Portfolio sind auf den mittel-<br />
und norddeutschen Raum verteilt.<br />
„Logistikimmobilien sind<br />
von Nischenprodukten zu<br />
Everybody’s Darling<br />
avanciert.“<br />
Georg Fichtinger,<br />
CBRE Österreich<br />
Mit rund 60 Millionen Euro war das Investmentvolumen<br />
österreichweit im ersten Halbjahr<br />
<strong>2022</strong> noch etwas verhalten, aufgrund<br />
einiger größerer Deals dürften die Verkäufe<br />
heuer aber mehr als 500 Millionen Euro ausmachen,<br />
berichtet Christoph Lukaschek, Leiter<br />
Investment bei Otto Immobilien. Dies wäre<br />
nach Berechnungen des Unternehmens ein<br />
leichtes Plus gegenüber dem Durchschnitt der<br />
Vorjahre.<br />
Städtische Verteilerzentren begehrt<br />
Die absolute Spitzenrendite liegt aktuell bei<br />
rund 3,5 Prozent und ist schon seit Vorjahresbeginn<br />
unter 4,0 Prozent, wobei die Bundesländer<br />
etwa 50 bis 75 Basispunkte höher<br />
rentieren, so Lukaschek. „Für städtische<br />
Paketverteilzentren, sogenannte Cross Docks,<br />
sind institutionelle Investoren sogar bereit,<br />
einen Abschlag von bis zu 100 Basispunkten<br />
zu zahlen, wodurch sich die Renditen jenen<br />
von Büroimmobilien annähern“, erläutert der<br />
Experte. Durch das relativ geringe Renditenniveau<br />
in Kombination mit den gestiegenen<br />
Finanzierungskosten sind hier eigenkapitalstarke<br />
Investoren klar im Vorteil.<br />
von Poellnitz und Lukaschek erwarten für 2023<br />
einen enormen Zuwachs an Flächen von bis zu<br />
374.000 Quadratmeter, wobei rund 75 Prozent<br />
aller neuen Flächen, die bis 2024 auf den Markt<br />
kommen, in den Submärkten Wien Umland<br />
Ost sowie Wien Umland Süd entstehen. <br />
58 ImmoFokus
Die wichtigsten Trends am Logistikmarkt:<br />
# Die Nachfrage nach Logistikflächen bleibt hoch, vor allem durch Onlinehändler und Paketdienstleister<br />
# Die Situation am österreichischen Grundstücksmarkt verschärft sich weiter,<br />
wodurch Brownfields und B-Lagen an Bedeutung gewinnen<br />
# Die Logistikmieten werden durch die hohe Nachfrage sowie die steigenden Bau- und<br />
Grundstückspreise weiter steigen. Das Wachstum im Jahr <strong>2022</strong> sollte überdurchschnittlich sein<br />
# ESG Kriterien werden für Entwickler, Investoren und Nutzer immer wichtiger: technisch, ökologisch und sozial.<br />
Es ist davon auszugehen, dass sich der Arbeitskräftemangel in Logistik und Handel weiter verschärfen wird<br />
# Investoren setzen weiterhin auf Logistikimmobilien. Die Zinswende bringt allerdings Unsicherheiten und höhere Renditen<br />
Logistik/Lagermieten<br />
2018 2019 2020 2021<br />
Wien Nord € 4,25 - € 5,50 € 4,50 - € 6,00 € 4,50 - € 6,00 € 5,50 - € 8,00<br />
Wien Süd € 4,50 - € 5,00 € 4,75 - € 5,50 € 5,00 - € 5,75 € 5,50 -- € 8,00<br />
Wien Ost € 4,25 - € 5,50 € 4,50 - € 6,00 € 4,50 - € 6,50 € 5,50 -- € 8,00<br />
Wien West € 4,50 - € 5,00 € 4,75 - € 5,75 € 5,00 - € 5,75 € 5,50 - € 8,00<br />
Linz € 4,00 - € 5,50 € 4,00 - € 6,00 € 4,00 - € 6,00 € 4,00 - € 6,00<br />
Salzburg € 4,00 - € 5,25 € 4,25 - € 5,75 € 4,50 - € 6,00 € 4,50 - € 6,00<br />
Innsbruck € 6,50 € 7,75 € 7,00 - € 8,50 € 7,00 - € 8,50<br />
Graz € 3,50 - € 5,00 € 3,50 - € 5,25 € 3,50 - € 5,25 € 3,50 - € 5,25<br />
Bregenz € 5,50 - € 8,50 € 5,50 - € 8,50 € 5,50 - € 8,50 € 5,50 - € 8,50<br />
Klagenfurt € 3,00 - € 5,50 € 3,50 - € 5,50 € 3,50 - € 5,50 € 3,50 - € 5,50<br />
Grundstückspreise pro Quadratmeter<br />
2018 2019 2020 2021<br />
Wien € 250,00 - € 400,00 € 300,00 - € 400,00 € 320,00 - € 420,00 € 320,00 – € 600,00<br />
Linz € 150,00 - € 250,00 € 150,00 - € 250,00 € 175,00 - € 275,00 € 175,00 - € 275,00<br />
Salzburg € 200,00 - € 350,00 € 220,00 - € 375,00 € 375,00 € 375,00<br />
Innsbruck € 200,00 - € 350,00 € 625,00 € 650,00 € 650,00<br />
Graz € 140,00 - € 250,00 € 140,00 - € 250,00 € 140,00 - € 250,00 € 140,00 - € 250,00<br />
Bregenz € 300,00 - € 450,00 € 350,00 - € 500,00 € 350,00 - € 500,00 € 350,00 - € 500,00<br />
Klagenfurt € 100,00 - € 200,00 € 120,00 € 120,00 € 120,00<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
59
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Der Wiener Markt<br />
im Detail<br />
I<br />
m 1. Halbjahr <strong>2022</strong> summierte sich der<br />
Flächenumsatz am Logistik- und Industriemarkt<br />
Wien und Umgebung auf 39.313<br />
Quadratmeter. Zu diesem Ergebnis kommt<br />
das Vienna Research Forum Logistik/Industrie<br />
(VRF-LI) nach der Auswertung der aktuellen<br />
Eckdaten. Logistikflächen werden nur vom VRF<br />
berücksichtigt, solange sie gewisse Qualitätskriterien<br />
wie Hallenhöhe, Rangierfläche und Entfernung<br />
von der Autobahn erfüllen.<br />
Der Gesamtflächenumsatz inklusive der vom<br />
VRF nicht berücksichtigten Flächen betrug im<br />
ersten Halbjahr <strong>2022</strong> 49.055 Quadratmeter.<br />
Hinzu kommen weitere 51.600 Quadratmeter<br />
außerhalb der definierten VRF-LI Submärkte<br />
im südlichen Wiener Umland.<br />
Die höchsten Qualitätsstandards, sogenannte<br />
Logistik Klasse A Objekte, erfüllen 50 Prozent<br />
der klassifizierten Gebäude, 34 Prozent sind<br />
als Klasse B und 16 Prozent als Klasse C qualifiziert.<br />
Bei den Produktions- und Industrieflächen<br />
wurden alle Objekte aufgenommen, die<br />
aktuell für diesen Zweck verwendet werden<br />
und gewisse Mindestkriterien wie z.B. Hallengröße<br />
erfüllen.<br />
Der größte Flächenumsatz fand laut VRF-LI<br />
mit ca. 11.000 Quadratmeter im Submarkt<br />
Wien Umland Ost statt. Dieser entspricht rund<br />
Submarkt-Analyse 1. Halbjahr <strong>2022</strong><br />
Submarktname<br />
Objekte<br />
Gesamtfläche<br />
in m²<br />
Logistik<br />
Objekte<br />
Gesamtfläche<br />
in m²<br />
Logistik<br />
Objekte<br />
Gesamtfläche<br />
in m² Klasse A<br />
Logistik<br />
Objekte<br />
Gesamtfläche<br />
in m² Klasse B<br />
Logistik<br />
Objekte<br />
Gesamtfläche<br />
in m² Klasse C<br />
Produktion /<br />
Industrie Obj.<br />
Gesamtfläche<br />
in m²<br />
Flächenumsatz<br />
gesamt H1<br />
<strong>2022</strong><br />
Wien Nord 740.184 259.021 50.000 123.139 85.882 481.163 4.000<br />
Wien Ost 704.512 279.882 39.770 228.622 11.490 424.630 7.800<br />
Wien Süd 1.050.127 483.186 163.605 137.600 181.981 566.941 6.360<br />
Wien West 44.823 21.823 0 7.500 14.323 23.000 2.231<br />
Wien Umland Nord 1.243.683 441.060 322.060 70.100 48.900 802.623 2.400<br />
Wien Umland Ost 681.004 558.004 420.204 70.800 67.000 123.000 16.522<br />
Wien Umland Süd 1.135.087 684.880 365.601 279.807 39.472 450.207 0<br />
Gesamt 5.599.420 2.727.856 1.361.240 917.568 449.048 2.871.564 39.313<br />
60 ImmoFokus
Wien Umland Nord<br />
Wien West<br />
Wien Süd<br />
Wien Nord<br />
Wien Ost<br />
Wien Umland Süd<br />
Wien Umland Ost<br />
28 Prozent des Flächenumsatz¬es auf dem<br />
Logistik- und Industriemarkt im ersten Halbjahr<br />
<strong>2022</strong>. Ein weiterer großer Flächenumsatz<br />
wurde im Submarkt Wien Ost mit 5.000 Quadratmeter<br />
registriert.<br />
Betrachtet man den Flächenumsatz nach dem<br />
Anteil an Logistik- bzw. Industrieflächen, so<br />
entfallen 94 Prozent auf Logistikflächen und<br />
6 Prozent auf Produktions- und Industrieflächen.<br />
Gesamtbestand > 5,5 Mio. m²<br />
Flächenumsatz in H1 <strong>2022</strong> bei rund 39.300 m²<br />
Größte Vermietung für ca. 28% des Flächenumsatzes verantwortlich<br />
Das Vienna Research Forum hat erstmals im<br />
November 2019 den Gesamtbestand an Logistik-,<br />
Produktions- und Industrieflächen in<br />
Wien und Umgebung erhoben und mit Ende<br />
des H1 <strong>2022</strong> aktualisiert: Er beträgt demnach<br />
5.599.420 Quadratmeter, davon entfallen 51<br />
Prozent auf Produktions- und Industrieflächen<br />
und 49% auf Logistikflächen. Durch regelmäßige<br />
Adaptierung nicht klassifizierter Objekte,<br />
Um-nutzungen und Fertigstellungen kann sich<br />
der Bestand von Quartal zu Quartal ändern.<br />
Vienna Research Forum<br />
Initiator des Vienna Research Forums ist der Verein zur Förderung der Qualität in der Immobilienwirtschaft<br />
(immQu) mit den am Wiener Logistik- und Industriemarkt führenden Kanzleien<br />
CBRE GmbH, Colliers International Immobilienmakler GmbH, EHL Gewerbeimmobilien<br />
GmbH, Moser Interpool KG, ÖRAG Immobilien Vermittlung GmbH, OTTO Immobilien GmbH<br />
und Spiegelfeld International GmbH. Sie bringen die wichtigsten Parameter wie Vermietungsleistung,<br />
Baufertigstellungen in einem kooperativen und transparenten Prozess in die<br />
Datenbank des VRF Logistik/Industrie ein. Diese werden dann im Sinne einer Vergleichbarkeit<br />
und als Unterstützung für Investoren und Unternehmen halbjährlich veröffentlicht.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
61
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
<strong>Real</strong> Circle<br />
#27<br />
Das Comeback<br />
Gefragtes Büro. Beim 27. <strong>Real</strong> Circle auf Einladung von ERSTE BANK, ERSTE Immobilien KAG,<br />
IMMOunited, PwC und ImmoFokus stand eine Assetklasse im Fokus, der noch zu Beginn der<br />
Corona-Krise eine düstere Zukunft vorausgesagt wurde: Büroimmobilien.<br />
Autoren: Patrick Baldia, Lisa Grüner, Amelie Miller, Michael Neubauer, Rudolf Oezelt, Gerhard Fritz<br />
F<br />
ür ausreichend Diskussionsstoff war<br />
beim 27. <strong>Real</strong> Circle angesichts der<br />
jüngsten Zinserhöhungen, hoher<br />
Inflation und Baukosten, Ukraine-Krieg<br />
sowie anhaltend unsicherem wirtschaftlichen<br />
Ausblick sicher gesorgt. In einer Hinsicht waren<br />
sich die rund 30 ausgewählten Entscheidungsträger,<br />
die sich an einem lauen Septemberabend<br />
im Wintergarten des Erste Bank Campus einfanden,<br />
trotz mitunter leicht unterschiedlicher<br />
Ansichten in der einen oder anderen Detailfrage,<br />
aber einig: Um die Zukunft des Büros muss man<br />
sich grundsätzlich keine Sorgen machen.<br />
Klar sei allerdings auch, dass neue Arbeitskonzepte<br />
und die <strong>Digital</strong>isierung die Anforderungen<br />
an Büroflächen und -gebäude<br />
geändert haben, so der Grundtenor unter den<br />
Teilnehmern. Die Corona-Pandemie – Stichwort<br />
Home-Office – habe diese Entwicklung<br />
nur zusätzlich beschleunigt. Mehr denn je sei<br />
deshalb hohe Qualität gefragt, vor allem, um<br />
möglichst attraktive Mieter anzulocken. Und<br />
wie begehrt gute Büroflächen wirklich sind,<br />
veranschaulicht die geringe Leerstandrate am<br />
Wiener Büromarkt, die sich auch im internationalen<br />
Vergleich sehen lassen kann.<br />
62 ImmoFokus
Von einem Überangebot an modernen Bürogebäuden<br />
kann man deshalb in der Bundeshauptstadt<br />
nicht gerade sprechen. Aber können<br />
oder wollen Developer angesichts steigender<br />
Finanzierungskosten, explodierender Baukosten<br />
und Rezessionsängsten überhaupt für<br />
das entsprechende Angebot sorgen? Sind Investoren,<br />
die derzeit in einer Art Schockstarre<br />
zu verweilen scheinen, wieder gewillt, auf Büroimmobilien<br />
zu setzen? Welche Anforderungen<br />
stellen Nutzer und Anleger in Sachen ESG?<br />
Und – Stichwort Nachhaltigkeit – was passiert<br />
mit der Vielzahl an nicht mehr zeitgemäßen<br />
Büroflächen in schlechten Lagen? Diese und<br />
andere Fragen wurden in insgesamt fünf Gruppen<br />
besprochen.<br />
Übergewichtete Immobilienportfolios<br />
Wohin geht die Reise am Investmentmarkt?<br />
Zweifellos war die Bereitschaft, Bürotransaktionen<br />
umzusetzen, schon einmal größer<br />
und die Unsicherheit in der <strong>Real</strong>-Estate-Community<br />
deutlich geringer. Aber völlig überraschend<br />
kommt das angesichts der Vielzahl an<br />
Herausforderungen, die derzeit vorherrschen,<br />
auch nicht. Für Peter Karl, Erste Immobilien<br />
KAG und Erste Asset Management (EAM),<br />
kommt noch ein weiterer Aspekt zum Tragen:<br />
„Die großen institutionellen Anleger haben<br />
im Moment stark übergewichtete <strong>Real</strong>-Estate-<br />
Portfolios, weil die anderen Assetklassen<br />
deutlich abgewertet haben“, erklärt er. Dementsprechend<br />
gering sei aktuell der Druck zu<br />
investieren.<br />
Was Investoren konkret suchen, steht für Karl<br />
jedenfalls fest: Qualität. Und zwar nicht nur<br />
Qualität im Sinne von modernen, flexiblen<br />
Arbeitsplätzen in attraktiven und gut erreichbaren<br />
Lagen, die die neuen Arbeitskonzepte<br />
unterstützen und selbstverständlich auch<br />
„Genau so wichtig wie die Qualität<br />
der Büroflächen und -gebäude ist die<br />
Qualität der Mieter.“<br />
Peter Karl,<br />
ERSTE Immobilien KAG<br />
hohe ESG-Anforderungen erfüllen – und damit<br />
vor allem auch von Unternehmen stark nachgefragte<br />
junge Talente ansprechen. Genau so<br />
wichtig sei jedoch die Qualität der Mieter. „Ein<br />
bonitätsstarker Mieter wird in den nächsten<br />
Jahren in der Regel um zehn Prozent mehr<br />
Miete zahlen, weil er die Inflationsklauseln<br />
einhalten kann“, so Karl.<br />
„Entwickler, die in Core-Lagen Projekte mit guten<br />
und nachhaltigen Bürokonzepten realisieren,<br />
die auf die Anforderungen der Mitarbeiter<br />
eingehen, gehören aktuell zu den Siegern“,<br />
bringt es Manfred Ton von Cerha Hempel auf<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
63
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
„Weil es derzeit nach<br />
weiteren Zinsanstiegen<br />
ausschaut, überlegen sich<br />
viele Investoren, ob sich<br />
Zukäufe lohnen.“<br />
Johann Breit,<br />
Erste Group<br />
den Punkt. Weniger begünstigt wären hingegen<br />
Developer in weniger guten Lagen mit<br />
Standard-Konzepten sowie Investoren, die sich<br />
überwiegend mit Fremdkapital finanzieren.<br />
Ihr Handlungsspielraum hänge stark von der<br />
weiteren Entwicklung der Zinslandschaft ab.<br />
Dementsprechend sei auch die abwartende<br />
Haltung vieler Marktteilnehmer verständlich.<br />
Zinsanstiege wahrscheinlich<br />
„Derzeit schaut es nach weiteren Zinsanstiegen<br />
aus“, sagt Johann Breit von der Erste Group. Investoren<br />
würden sich daher überlegen, ob sich<br />
der Kauf eines Projekts lohne. Dies sei aktuell<br />
vor allem bei Fonds zu beobachten. Die große<br />
Frage dabei: Werden die Preise fallen oder<br />
weiterhin auf einem hohen Niveau bleiben?<br />
Eine persönliche Überraschung war für Breit<br />
nach eigenen Angaben, dass sich zu Beginn der<br />
Pandemie nicht wenige Experten Sorgen um<br />
die Assetklasse Büro gemacht haben. „Mittlerweile<br />
ist das Produkt Büro wieder gefragt“, sagt<br />
der Finanzierungsexperte und verweist auf die<br />
Leerstandrate von nur vier Prozent am Wiener<br />
Büromarkt.<br />
Ob sich, wie viele befürchten, das ohnehin<br />
überschaubare Angebot an Core-Büroflächen<br />
künftig weiter verknappen wird, hängt für Ton<br />
vor allem von der Entwicklung der Baupreise<br />
ab. „Falls sie weiter steigen, würden wohl auch<br />
die Immobilienpreise steigen“, sagt er. Bei<br />
starker Fremdfinanzierung würde sich zudem<br />
die Belastung durch die aktuell steigenden<br />
Kreditzinsen erhöhen. Alles zusammen hätte<br />
einen dämpfenden Effekt auf das Angebot.<br />
„Eine Frage ist aber auch, ob die abwartende<br />
Haltung der Projektentwickler sich früher oder<br />
„Büros werden in Zukunft<br />
noch mehr Flexibilität und<br />
Möglichkeiten für hybrides<br />
Arbeiten bieten müssen.“<br />
Andreas Millonig,<br />
IMMOunited<br />
später auf die Baupreise auswirken wird“, stellt<br />
Ton in den Raum.<br />
Was passiert mit dem alten, alles andere als<br />
ESG-tauglichen Bürobestand am Wiener<br />
Büromarkt? „Für risikofreudigere Investoren<br />
macht es durchaus Sinn, in niedrigere Qualität<br />
zu investieren, um diese Immobilien zu entwickeln“,<br />
sagt Erste-Immobilien-Experte Karl.<br />
„Sie werden die niedrigsten Preise seit Jahren<br />
vorfinden, wenn das passiert, was ich erwarte:<br />
nämlich, dass die Spreads auseinandergehen<br />
werden“, fügt er hinzu.<br />
Jungen ist Büro wichtig<br />
Wie wichtig der Arbeitsplatz für junge Talente<br />
ist beziehungsweise wie hohe Anforderungen<br />
sie an diesen stellen, erlebt Andreas Millonig<br />
von IMMOunited regelmäßig bei Bewerbungsgesprächen.<br />
„Jeder will sich bereits beim ersten<br />
Gespräch unser Büro anschauen“, erzählt er.<br />
Dementsprechend gefordert sei man als Arbeitgeber.<br />
Er glaubt, dass dies letztlich auf alle<br />
Branchen zutrifft, die auf hochqualifiziertes<br />
Personal angewiesen sind. „IT-Unternehmen<br />
vielleicht sogar noch ein bisschen mehr als<br />
andere“, so Millonig.<br />
Der Datamining-Experte ist jedenfalls überzeugt,<br />
dass Büros in Zukunft noch mehr<br />
64 ImmoFokus
„Entwickler, die in<br />
Core-Lagen Projekte mit<br />
guten und nachhaltigen<br />
Bürokonzepten realisieren,<br />
gehören aktuell zu den<br />
Siegern.“<br />
Manfred Ton,<br />
Cerha Hempel<br />
Flexibilität und Möglichkeiten für hybrides<br />
Arbeiten bieten müssen. „Vor allem, wenn die<br />
Home-Office-Quote weiter zunimmt“, sagt er.<br />
Auch Breit glaubt, dass Büroflächen künftig<br />
mehr auf Zusammenarbeit und Kooperation<br />
ausgerichtet sein werden. Die Zukunft bleibe<br />
jedenfalls spannend. Insgesamt habe er aber<br />
ein „gutes Gefühl“ für die Assetklasse. „Büros<br />
werden immer als Ort der Zusammenarbeit<br />
gebraucht werden“, hält Breit fest.<br />
Trendbeschleuniger <strong>Digital</strong>isierung<br />
Will man heute neue Arbeitskonzepte und die<br />
damit einhergehenden Anforderungen an Büroflächen<br />
diskutieren, kommt man an einem<br />
Thema nicht vorbei: Corona. Genauer gesagt,<br />
an all jenen Entwicklungen, die die Pandemie<br />
seit Febraur 2020 forciert hat. Doch der Schein<br />
trügt, die Anforderungen an Büroflächen haben<br />
sich bereits zuvor geändert.<br />
„Früher waren die Mieter bereit, einen Vertrag<br />
mit einer langen Laufzeit zu unterzeichnen,<br />
heute haben sich die Laufzeiten verkürzt. Somit<br />
muss man neue, sich ändernde Anforderungen<br />
an Büros bereits vorab in den Flächen<br />
berücksichtigen“, berichtet Katrin Gögele-Celeda<br />
von der Immofinanz aus der Praxis. Eine<br />
neuere Entwicklung ist hingegen, dass viele<br />
Mieter im Zuge der Pandemie erstmals erkannt<br />
haben, dass man Büroflächen auch anders nutzen<br />
kann und sich mit einem Berater auseinandergesetzt<br />
haben. Die Erkenntnis ist aber für<br />
viele Unternehmen, dass sich die Anforderungen<br />
an Büroflächen im gleichen Tempo ändern<br />
wie ein Unternehmen selbst, das bedeutet, dass<br />
nicht viel Zeit zum Planen bleibt.<br />
Geändert haben sich aber nicht nur die Anforderungen<br />
an Büroflächen, sondern auch die<br />
Gebäude müssen heute mehr leisten, ist Anna<br />
van der Veeken, value one holding AG, überzeugt:<br />
„Das Thema der Zukunft ist Konnektivität<br />
und dass das Gebäude als solches das auch<br />
bietet und leistet.“ Die Pandemie habe dieses<br />
Anspruchsdenken an die bestehende Architektur<br />
und das Gebäudemanagement lediglich<br />
verstärkt.<br />
Das Büro als Ausdruck der<br />
Unternehmenskultur<br />
„Die <strong>Digital</strong>isierung wird“, so Ewald Stückler<br />
von der Tecno Office Consult, „der Treiber für<br />
Veränderungen am Arbeitsplatz bleiben. Die<br />
Problematik besteht im Grunde darin, den<br />
Wohlfühlcharakter im Büro zu implementieren,<br />
trotz der ganzen Technik.“ Während bei<br />
der <strong>Digital</strong>isierung im Bereich der Gebäudetechnik<br />
der Kosten-Nutzen-Faktor abgewogen<br />
werden muss, ist es im Bereich des Home Office<br />
die „soziale Isolation“.<br />
„Das Büro der Zukunft ist ein Raum der Begegnung.<br />
Begegnen, Treffen, Austauschen, all das<br />
sind Dinge, die das Büro zuhause nicht bieten<br />
kann, und genau damit holt man die Leute<br />
zurück ins Büro“, beschreibt Stückler einen<br />
Ansatz, der aber auch die Architekten bei der<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
65
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
„Die Technik war schon<br />
immer der Treiber, um den<br />
Arbeitsplatz zu optimieren<br />
und neu zu gestalten.“<br />
Ewald Stückler,<br />
T.O.C. Tecno Office Consult<br />
„Die Konzeption einer<br />
Bürofläche ist nur so<br />
gut, wie sie gelebte<br />
Unternehmenskultur ist.“<br />
Martin Luptacik,<br />
Drees & Sommer<br />
„Unternehmenswerte<br />
und -kulturen können<br />
sich ändern. Gebäude<br />
sollten so flexibel sein,<br />
diese Veränderungen<br />
mitzutragen.“<br />
Anna van der Veeken,<br />
value one holding<br />
Umsetzung von Aufenthaltsqualität in der Praxis<br />
fordert. „Selbst wenn du den Mitarbeitern<br />
all diese Möglichkeiten im Büro bietest, muss<br />
es die Chefetage vorleben“, wirft Martin Luptacik<br />
von Drees & Sommer in die Diskussion ein.<br />
Hier braucht es für Luptacik ein sogenanntes<br />
„Regelwerk der Kultur“, weil der Austausch<br />
vor Ort nicht „nur für die Kommunikation,<br />
sondern auch für die Entwicklung des Unternehmens<br />
und des Mitarbeiters essenziell“ ist.<br />
Gelebte Unternehmenskultur steht aber wohl<br />
in puncto Aufenthaltsqualität im Büro nicht<br />
an erster Stelle, sondern die Ausstattung und<br />
Planung der Fläche selbst. „Das Büro braucht<br />
ein gutes Grundkonzept und muss trotzdem<br />
in irgendeiner Form flexibel sein“, ist Stückler<br />
überzeugt, denn: „Das Großraumbüro für alle<br />
mit der Gießkanne, das hat nie richtig funkti-<br />
„Die Anforderungen an<br />
Büroflächen unterliegen<br />
einem ständigen,<br />
schwer kalkulierbaren<br />
Wandel.“<br />
Katrin Gögele-Celeda,<br />
Immofinanz<br />
66 ImmoFokus
„Türme und Bürohäuser schließen sich<br />
zusammen, um ihren Nutzern mehr<br />
Serviceleistungen zur Verfügung stellen<br />
zu können.“<br />
Elisa Stadlinger,<br />
ÖRAG Immobilien<br />
oniert.“ Die Planung einer Fläche hängt stark<br />
von der Tätigkeit eines Unternehmens ab. „Es<br />
ist zu einer Flächenverschiebung gekommen.<br />
Heute rechnet man nicht mehr die Quadratmeteranzahl<br />
pro Mitarbeiter, sondern auf eine<br />
neue Arbeitsweltfunktion“, verdeutlicht Luptacik<br />
die wesentliche Veränderung im Zuge<br />
der Planung von Büroflächen. So entstehen<br />
neue Nutzungsräume, die intelligent und flexibel<br />
geplant werden sollten, denn die Arbeitswelt<br />
unterliegt einem ständigen Wandel. „Die<br />
Mitarbeiter brauchen keine Führungskraft<br />
mehr, die nur drauf schaut, ob ich da bin oder<br />
nicht. Sondern man muss über andere Qualitäten<br />
führen“, so van der Veeken. Über den<br />
Tellerrand zu blicken bedeutet in diesem Kontext<br />
eben auch, das Bürokonzept der eigenen<br />
Unternehmenskultur anzupassen und diese<br />
aktiv vorzuleben.<br />
Das klimaneutrale bzw. nachhaltige<br />
Büro und Bürogebäude<br />
„Das nachhaltige Büro ist schon länger Thema<br />
in der Immobilienwelt und derzeit aktueller<br />
denn je“, so Elisa Stadlinger von ÖRAG Immobilien.<br />
„Bis jetzt hat man den Nutzer zu wenig<br />
abgeholt und ihm die Bedeutsamkeit Lichtnutzung,<br />
richtiges Lüften, Schonung von Energie<br />
und Ressourcen nahegebracht, die sich aber<br />
mal 365 Tage im Jahr summieren.“ Damit<br />
spielt sie darauf an, dass das ESG-Thema mehr<br />
bedeutet als nur gesund und nachhaltig zu<br />
bauen. „Auch wenn ESG mehr kostet, so muss<br />
man anfangen, diese Extrameilen zu gehen.“<br />
Wolfgang Fessl von Reinberg & Partner sieht<br />
die größte Problematik von ESG-Kriterien in<br />
der unterschiedlichen Verteilung von Kompetenzen.<br />
„Einer hat die Idee, einer plant, einer<br />
gibt das Geld her, einer setzt es um, und wieder<br />
ein anderer zieht ein, und nach ein paar Jahren<br />
kauft es wieder jemand anderes. Und jeder hat<br />
andere Vorstellungen“, so Fessl. „Dem Entwickler<br />
waren bis dato die Betriebskosten egal,<br />
das ist jetzt nicht mehr der Fall. Bis aber alle an<br />
einem Strang ziehen und die Wertschöpfungskette<br />
geschlossen wird, das dauert noch.“<br />
Michael Rausch von der Erste Immobilien KAG<br />
stimmt dem nur teilweise zu. „Da wir aufgrund<br />
der Kosten nun direkt betroffen sind, muss das<br />
Thema Wirtschaftlichkeit neu betrachtet werden“,<br />
so Rausch. „Früher waren grüne, bereits<br />
vorhandene Systeme nicht wirtschaftlich, die<br />
Wirtschaftlichkeitsrechnung verändert sich<br />
jetzt, und plötzlich werden sie es.“ Fessl sieht<br />
die große Chance der derzeitigen Krise, dass<br />
die Energien den Wert bekommen, den sie im-<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
67
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
„Die große Chance der<br />
derzeitigen Krise ist, dass<br />
die Energien den Wert<br />
bekommen, den sie immer<br />
schon hatten.“<br />
Wolfgang Fessl,<br />
Reinberg & Partner<br />
„Früher waren grüne<br />
Systeme nicht wirtschaftlich,<br />
durch die veränderte<br />
Wirtschaftlichkeitsrechnung<br />
werden sie es.“<br />
Michael Rausch,<br />
ERSTE Immobilien KAG<br />
mer schon hatten. „Die Preise waren am Markt<br />
verzerrt, das Gas zu billig, und jetzt wird man<br />
den echten Wert sehen, und der schockiert<br />
jetzt erst mal“, erklärt er.<br />
Trend zum Wohlfühlbüro?<br />
Martina Fichtenbauer (Winegg) sieht sich als<br />
Lebensraumentwicklerin. „Wir müssen weg<br />
von Büro- und Wohnwelten hin zu Lebenswelten.<br />
Errichter, Arbeitgeber bzw. Entscheidungsträger<br />
müssen die Mieter, die Nutzer bei<br />
ihren Lebens- und Bürogewohnheiten abholen.<br />
Das Büro sollte die Kultur des Unternehmens<br />
widerspiegeln und nicht irgendwelchen<br />
Trends folgen, die nicht zur Kultur passen.<br />
„Das Büro sollte die<br />
Kultur des Unternehmens<br />
widerspiegeln und den<br />
Nutzer bei seinen Lebensund<br />
Bürogewohnheiten<br />
abholen.“<br />
Martina Fichtenbauer,<br />
Winegg<br />
Wenn neue Mitarbeiter zum Vorstellungsgespräch<br />
kommen, dann sollten sie einen guten<br />
Eindruck bekommen, wie das Arbeiten in<br />
diesem Unternehmen funktioniert.“ Fessl, der<br />
gerade auf der Suche nach einem neuen Büro<br />
ist, ergänzt: „Alles reduziert sich auf eine zentrale<br />
Position, jeder muss so sein können, wie er<br />
will, dann bringt er die Leistung, die er bringen<br />
kann.“ Gegen den Begriff Wohlfühlbüro wehrt<br />
er sich. „Man darf nicht vergessen: Man geht<br />
ins Büro, um zu arbeiten und nicht um im Liegestuhl<br />
liegend ein Buch zu lesen.“ Stadlinger<br />
fasst es so zusammen: „Das Wohlfühlen ist<br />
eher auf die Arbeitsweise adaptiert: Wenn ich<br />
beispielsweise mehrere Telefonkonferenzen<br />
am Tag habe und in einem Großraumbüro<br />
sitze ohne Rückzugsmöglichkeit, dann werde<br />
ich mich dort nicht wohlfühlen, weil ich meine<br />
Arbeit nicht gut erledigen kann. Das Büro<br />
muss sich an das Nutzerverhalten anpassen,<br />
man muss sich also die Frage stellen: Was<br />
machst du im Büro und wie tust du es und was<br />
brauchst du dafür?“<br />
S in ESG<br />
Für Marius Richter von PwC ist die Immobilienbranche<br />
weiterhin stark wirtschaftlich<br />
geprägt. „Man macht ein Investment, wenn es<br />
sich rechnet, und ESG ist ein weiterer Baustein,<br />
68 ImmoFokus
„Man macht ein Investment, wenn es<br />
sich rechnet, und ESG ist ein weiterer<br />
Baustein, der in die Kalkulation<br />
miteinbezogen werden muss.“<br />
Marius Richter,<br />
PwC<br />
Richter werden die Prüfschritte zur Einhaltung<br />
der Green Leases interessant. „Derzeit sind<br />
diese für manche Unternehmen und Konzerne<br />
bereits Pflicht, die Einhaltung und Kontrolle<br />
sind noch zu wenig reguliert. Setzt man die<br />
Vorgaben richtig um, kann es in den nächsten<br />
Jahren ein Mehrwert sein.“ Fessl sieht die<br />
Green Leases als Übergangsthema und Mittel<br />
zum Zweck, Stadlinger ergänzt, dass man<br />
Green Lease leben muss und noch etwas Wegstrecke<br />
zu gehen ist.<br />
den ich jetzt in die Kalkulation miteinbeziehen<br />
muss. „Das ‚S‘ ist auf Unternehmensebene<br />
wichtig, nicht für den Vermieter“, so Richter.<br />
„Das gibt den Microlagen mehr Bedeutung,<br />
also das Miteinbeziehen der Umgebung und<br />
das gemeinsame Entwickeln einer Gegend.<br />
Allein einen Turm hochzuziehen und zu hoffen,<br />
dass er angenommen wird, funktioniert<br />
nicht mehr.“ An dieser Stelle hakt Stadlinger<br />
ein: „Man sieht, dass sich am Hauptbahnhof,<br />
Austria Campus, Plaza Wienerberg, Donaucity<br />
etc. Bürohäuser zusammenschließen, um<br />
ihren Nutzern mehr Serviceleistungen zur<br />
Verfügung stellen zu können. Da gibt es verschiedene<br />
Gastronomen im Erdgeschoss, eine<br />
Kleiderreinigung, ein Fitnesscenter etc., um<br />
das Viertel attraktiv zu machen.“<br />
Zertifikate und Green Leases<br />
Für Richter ist ESG zwar in den Köpfen angekommen,<br />
aber noch eher „Tick the Box“. „Es<br />
ist schön, wenn ein Gebäude ein Zertifikat hat.<br />
Da geht es um die Geschwindigkeit, mit der ich<br />
die Finanzierung bekomme. Bei den Investoren<br />
ist nach wie vor die Yield vordergründig,<br />
und in aktuellen Bewertungen zeichnet sich<br />
ESG noch nicht ab.“ Stadlinger gefällt das mit<br />
der Aussage „Tick the Box“ gut: „Es ist ein bisschen<br />
so wie die Fitnesscentermitgliedschaft,<br />
die man abschließt, aber nicht hingeht. So<br />
mietet man Flächen, die green sind, aber niemand<br />
schaut, ob die Nachhaltigkeitskriterien<br />
zu einem passen. Neu ist der Druck von der<br />
Betriebskostenseite. Da das Nutzerverhalten<br />
ein Teil der Kosten ist, wird es spannend.“ Für<br />
Mieten im Fokus<br />
Wie werden sich die Office-Mieten entwickeln?<br />
Welchen Einfluss werden die Themen<br />
ESG & EU-Taxonomie auf die Mietlandschaft<br />
haben? Die Runde ist sich hier schnell einig.<br />
Am Thema Nachhaltigkeit kommt niemand<br />
mehr vorbei – im Gegenteil: Wer im internationalen<br />
Konzert mitspielen will, muss in Zukunft<br />
seine Aktivitäten auf diesem Gebiet verstärken<br />
und dokumentieren.<br />
Der Flughafen Wien habe, so Wolfgang Scheibenpflug<br />
(Flughafen Wien), viel Zeit und Geld<br />
investiert, um den ganzen Standort CO2-neutral<br />
zu machen. „Wir haben da nicht nur darüber<br />
gesprochen, sondern viel Geld investiert.<br />
Unter anderem in die größte Photovoltaik-An-<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
69
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
„Nicht nur die<br />
Betriebskosten, auch die<br />
Indexierungen bei den<br />
Mieten werden zunehmend<br />
zum Problem.“<br />
Wolfgang Scheibenpflug,<br />
Flughafen Wien<br />
„Dass vermehrt<br />
auf Nachhaltigkeit<br />
geachtet wird, spürt<br />
man, wenn es um<br />
Mietvertragsverlängerung<br />
geht.“<br />
Mario Stöckel,<br />
Colliers<br />
lage Österreichs mit 24 Hektar. Die erweitern<br />
wir gerade noch einmal um sieben Hektar.<br />
Damit können wir übers Jahr durchgerechnet<br />
35, 40 Prozent des Strombedarfs des Flughafens<br />
abdecken. Um die Dimension greifbar zu<br />
machen: Der Flughafen Wien verbraucht ungefähr<br />
so viel Strom wie die Stadt Klagenfurt.<br />
Angesichts der aktuell hohen Strompreise<br />
eine, nachträglich gesehen, goldrichtige Entscheidung.<br />
An normalen Sommertagen erzeugen<br />
wir mehr Strom als wir benötigen, da können<br />
wir sogar Strom ins Netz einspeisen. Beim<br />
Office Park 4 gehen wir sogar einen Schritt<br />
weiter – hier gewinnen wir die meiste Energie<br />
aus Geothermie. Beheizt wird das gesamte<br />
Flughafen-Areal mit Abwärme der OMV. Da<br />
ist es auch kein Wunder, dass die Airport City<br />
Vienna von der ÖGNI als erstes Quartier mit<br />
einem Quartierszertifikat für nachhaltige Immobilienentwicklung<br />
ausgezeichnet wurde.“<br />
Keine Zertifikate, keine Chance<br />
„Gerade im internationalen Geschäft sehen<br />
wir, dass Standorte ohne Zertifikate chancenlos<br />
sind“; pflichtet Mario Stöckel, Colliers, bei.<br />
Ein lokales, eigentümergeführtes Unternehmen<br />
hat es da sicher einfacher – diese haben<br />
auch keine Auflagen zu erfüllen. Aber selbst<br />
diese achten vermehrt auf Nachhaltigkeit. Das<br />
spürt man, wenn es um Mietvertragsverlängerung<br />
geht. „Wobei allgemein ein Trend zu<br />
immer kürzeren Laufzeiten zu beobachten ist“,<br />
betont Stöckel.<br />
Scheibenpflug verweist auch auf den zunehmenden<br />
gesellschaftlichen Druck. Mit den steigenden<br />
Betriebskosten, sprich Energiepreisen,<br />
spitze sich das Ganze gerade noch einmal zu.<br />
Da werde sich die Spreu vom Weizen trennen.<br />
Wobei auch die Qualität der Zertifikate zu<br />
hinterfragen sei. Scheibenpflug: „Wir stehen<br />
hier am Anfang einer neuen Diskussion – das<br />
Thema ist viel vielschichtiger. Wir schreiben<br />
auf der einen Seite in die Bauordnung hinein,<br />
„im Neubau sind Gasheizungen nicht mehr<br />
zulässig“, in der EU-Taxonomieverordnung<br />
ist Gas aber eine grüne Energie. Da haben wir<br />
genug Diskussionsstoff.“<br />
Ganz ähnlich sei, wirft Stöckl ein, die Situation<br />
beim Atomstrom. „In Österreich produzieren<br />
wir keinen und wir sind komplett atomfrei,<br />
aber wir kaufen ihn ein. Viele zertifizierte<br />
Gebäude haben aber die Zertifizierung bekommen,<br />
weil sie mit Fernwärme heizen. Da beißt<br />
sich die Katze in den Schwanz. Wie auch bei<br />
der Elektromobilität.“ Peter Vcelouch, Cerha<br />
Hempel: „Ein Elektroauto ist genauso sauber<br />
oder genauso schmutzig wie der Strom, den<br />
ich einfülle. Ob der Strom aus einem Kohlekraftwerk<br />
oder aus einer Photovoltaik-Anlage<br />
kommt, schaut die Bilanz gleich ganz anders<br />
aus. Nur wie wir jetzt ebenfalls in der aktuellen<br />
Situation lernen, ist die Umrüstung von<br />
70 ImmoFokus
Gaskraftwerken wieder auf Kohlekraftwerke<br />
gar kein Problem. Wo bleibt da der Nachhaltigkeitsgedanke?“,<br />
formuliert er es scharf.<br />
Nachhaltigkeit wichtig für Mitarbeiter<br />
„Das Thema Nachhaltigkeit nimmt aber auch<br />
beim Employer-Branding Fahrt auf“, berichtet<br />
„Je nachdem, wie<br />
sich die Energiepreise<br />
entwickeln, könnte die<br />
Höhere-Gewalt-Klausel im<br />
Betriebskostenbereich ein<br />
Thema werden.“<br />
Peter Vcelouch,<br />
Cerha Hempel<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
71
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
„Das Thema<br />
Nachhaltigkeit nimmt<br />
auch beim<br />
Employer-Branding<br />
Fahrt auf.“<br />
Natascha Storing-Wisek,<br />
LeitnerLeitner<br />
Natascha Stornig-Wisek, LeitnerLeitner, aus<br />
der Praxis. Vor kurzem sei es gelungen, in<br />
Freistadt einen CO 2<br />
-neutralen Standort anzumieten.<br />
„Das ist natürlich toll. In Wien sind wir<br />
im Altbau ganz klassisch.“ Wobei man, so die<br />
Steuerberaterin, immer sagen muss, ein Altbau<br />
ist, was den Footprint anbelangt, per se nicht so<br />
„Ein Riesenthema ist aktuell,<br />
ob die Indexierung mit<br />
Mietvertragsunterzeichnung<br />
oder Mietbeginn zu laufen<br />
beginnt.“<br />
Alexandra Bauer,<br />
EHL Gewerbeimmobilien<br />
schlecht, wenn man bedenkt, dass ein Neubau<br />
Emissionen verursacht. „Der Altbau wird hier<br />
ganz gerne schlecht geredet.“<br />
Für Diskussionsstoff würden derzeit auch die<br />
steigenden Betriebskosten sorgen, wirft Alexandra<br />
Bauer ein neues Thema in die Runde.<br />
„Wir bemerken, dass das Thema Betriebskosten<br />
immer proaktiv von Mietinteressenten<br />
angesprochen wird. Früher hat man immer<br />
gefragt: Was ist die Miete pro Quadratmeter?<br />
Jetzt erfragt man zwar ebenfalls noch immer<br />
die Miete pro Quadratmeter, aber im gleichen<br />
Atemzug auch sofort nach den Betriebskosten.<br />
Früher sind wir mit Betriebskosten-Schätzungen<br />
in die Vermarktung gegangen. Wenn das<br />
Projekt drei Jahre in der Vermarktung war,<br />
dann waren die Betriebskosten drei Jahre konstant.<br />
Da hat sich nichts geändert. Jetzt muss<br />
man monatsweise anfragen.“ Stöckl berichtet,<br />
dass immer lauter nach Betriebskostendeckeln<br />
gerufen wird. „Die Situation für Vermieter wird<br />
immer schwieriger.“<br />
„Nicht nur die Betriebskosten, auch die Indexierungen<br />
bei den Mieten werden zunehmend<br />
zu einem Problem“, fügt Scheibenpflug hinzu.<br />
„In den letzten zehn Jahren war das kein<br />
Thema. Da haben sich die Mieten immer nur<br />
um ein bis zwei Prozent erhöht. Bestätigen<br />
sich die Prognosen, dann sprechen wir heute<br />
von Steigerungen um acht bis zehn Prozent.<br />
Da schaut dann die Welt gleich anders aus.<br />
Indexerhöhung bei den Mieten und höhere<br />
Betriebskosten – das wird spannend. Da wird<br />
72 ImmoFokus
es noch zu großen Diskussionen kommen.“<br />
Dass der Indexdeckel großflächig ausgerollt<br />
wird, daran glaubt Scheibenpflug nicht: „Das<br />
wir niemand machen. Da geben wir lieber dem<br />
Mieter einen Monat mehr mietfreie Zeit. Das<br />
erspart eine Unmenge an Diskussionen.“<br />
Party kurzfristig vorbei<br />
Für Stornig-Wisek ist die Party kurzfristig<br />
einmal vorbei. „Aber ich bin trotzdem optimistisch.<br />
Ich glaube, es wird ein bisschen länger<br />
dauern. Aber es wird sich wiederholen. Ich<br />
glaube an unsere Resilienz. Und wir werden<br />
jetzt ein bisschen durchtauchen müssen.“<br />
Wobei das Vertragswerk mit der Entwicklung<br />
nicht mithalten kann. Vcelouch: „Nach Ausbruch<br />
des Krieges in der Ukraine hatte ich<br />
mehrere Fälle im Werkvertragsbereich, bei<br />
denen auf einmal die Argumentation der Unerschwinglichkeit<br />
ins Treffen geführt wurde.<br />
Da gibt es eine uralte Rechtsprechung zur<br />
Unerschwinglichkeit, die dann hin und wieder<br />
aufgekocht wurde. Diese stammt aus<br />
den zwanziger Jahren. Und da hat lange Zeit<br />
niemand daran gedacht, dass man das wieder<br />
aus dem Hut ziehen könnte. Genau dasselbe<br />
mit der höheren Gewalt. Die Lieferketten, auch<br />
im Stahlbereich, sind zusammengebrochen.<br />
Plötzlich haben alle geschaut: ‚Habe ich eine<br />
Höhere-Gewalt-Klausel im Vertrag?‘<br />
„Das kann im Betriebskostenbereich ebenfalls<br />
ein Thema werden, je nachdem, wie sich die<br />
Energiepreise weiterentwickeln. Deutschland<br />
beginnt bereits mit Energiesparverordnungen<br />
oder -gesetzen. Sollte so etwas hier bei<br />
uns ebenfalls kommen, haben Mieter möglicherweise<br />
Gewährleistungsansprüche, wenn<br />
Büroräume nur noch 19 Grad warm sind. Wer<br />
welche Klausel in seinen Vertrag hineinreklamieren<br />
kann, hängt in erster Linie von der<br />
eigenen Marktmacht ab. So realistisch müsse<br />
man sein.<br />
„Ein Riesenthema ist aktuell“, so Bauer, „ob<br />
Indexierung mit Mietvertragsunterzeichnung<br />
oder mit Mietbeginn zu laufen beginne. Früher<br />
war das nicht so ein großes Thema, weil es da<br />
um die ein, zwei Prozent gegangen ist. Jetzt<br />
geht es um acht, neun Prozent. Jetzt ist das ein<br />
Riesenthema.“ Bauer steuert auch gleich aktuelle<br />
Zahlen bei: Ein paar öffentliche Mieter haben<br />
letztes Jahr Verträge mit Mietbeginn 2024,<br />
aber mit Beginn der Indexierung mit letztem<br />
Jahr abgeschlossen. Das bedeutet, dass sie jetzt<br />
bereits um zwei Euro pro Quadratmeter mehr<br />
zahlen müssen.<br />
Zunehmende Unterviermietung<br />
Ein weiteres Thema mit Brisanz ist die zunehmende<br />
Unterviermietung, so Bauer. „Das<br />
war jahrelang oder jahrzehntelang eigentlich<br />
gar kein Thema und ist jetzt ein Riesenthema<br />
geworden, weil Banken und IT-Unternehmen,<br />
Versicherungen wirklich großflächig redimensioniert<br />
haben. Da hat die Pandemie einen<br />
richtigen Turbo gezündet.<br />
Aktuell haben wir viele große Untermietflächen<br />
in der Vermarktung. Hier im Erste<br />
Campus aber auch am Austria Campus – oder<br />
bei der Allianz. Untermietverträge mit bis zu<br />
15 Jahren Laufzeit für wirklich langfristige<br />
und großflächig zusammenhängende Untermietflächen.<br />
Diese Flächen scheinen in keiner<br />
Statistik auf, da eine Untervermietung nicht als<br />
Anmietung zählt.“<br />
„Viele Unternehmen haben gar keine Untermietrechte,<br />
die über eine Konzernklausel<br />
hinausgehen“, ergänzt Stöckl. „Untervermietungen<br />
werden von den Eigentümern eben-<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
73
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
falls nicht gerne gesehen.“ Stöckl bestätigt<br />
aber auch, dass es zunehmend Anfragen gibt,<br />
ob sie noch Flächen für eine Untervermietung<br />
vermarkten würden.<br />
Wobei eine Untervermietung auch zu einem<br />
Geschäft werden kann, wenn am Standort<br />
keine Flächen mehr zur Verfügung stünden:<br />
„Da kann dann die Untermiete die Basismiete<br />
schon einmal übersteigen.“<br />
Home-Office-Debatte hat verunsichert<br />
„Die Pandemie-bedingte Diskussion über<br />
Home-Office hat die Immobilienbranche in<br />
den letzten beiden Jahren sichtlich verunsichert“,<br />
so Andreas Kreutzer von Kreutzer,<br />
Fischer und Partner, über einen Grund für die<br />
derzeit abwartende Stimmung unter Immobilieninvestoren<br />
und -entwicklern. Er verstehe<br />
durchaus, dass das mittlere Management<br />
gerne ein, zwei Tage von zuhause arbeiten<br />
möchte. „Aber ich kenne keinen Geschäftsführer<br />
und keinen Vorstand, der seine Leute nicht<br />
wieder im Büro sehen will“, hält Kreutzer fest.<br />
„Österreich lebt auch<br />
von der Bauwirtschaft,<br />
und wenn nichts mehr<br />
gebaut wird, haben wir ein<br />
Problem.“<br />
Wolfgang Hofmann,<br />
Kone<br />
„Die Pandemie-bedingte Diskussion<br />
über Home-Office hat die<br />
Immobilienbranche in den letzten<br />
beiden Jahren sichtlich verunsichert.“<br />
Andreas Kreutzer,<br />
Kreutzer, Fischer und Partner<br />
„Ich denke auch, dass die meisten Inverstoren<br />
derzeit zurückhaltend sind, schon aus dem<br />
Grund, weil es zurzeit ganz schwierig ist, die<br />
Kosten zu kalkulieren, und daher kann kein<br />
Entwickler sagen, mit welchen Exit-Erlösen<br />
er am Ende kalkulieren wird“, meint Daniel<br />
Thum von der Erste Immobilien. Nichtdestotrotz<br />
beobachtet er, dass die Zahl der Angebote<br />
am Transaktionsmarkt zunimmt. „Allerdings<br />
noch nicht die Zahl der tatsächlich getätigten<br />
Transaktionen”, fügt Thum hinzu.<br />
Laut Wolfgang Hofmann von KONE ist die Zahl<br />
der genehmigten Neubauprojekte im letzten<br />
halben Jahr zurückgegangen. Und wenn doch<br />
ein Bürogebäude neu errichtet werde,<br />
74 ImmoFokus
„Ein mutiger<br />
Büro-Developer ist<br />
jetzt gut beraten, ein<br />
modernes, gutes Büro<br />
zu entwickeln.“<br />
Daniel Thum,<br />
ERSTE Immobilien KAG<br />
dann weniger in den Landeshauptstädten, sondern<br />
am Land, dort, wo die Produktion stehe,<br />
baue die Eigentümerfamilie ihr Büro.<br />
Österreich lebt von der Bauwirtschaft<br />
„Aber daran sind wahrscheinlich die stark<br />
gestiegenen Baukosten schuld“, so Hofmann<br />
weiter. Diese wären deshalb das größte Problem,<br />
weil der Investor nicht kalkulieren könne,<br />
mit welchen Zinserlösen er am Ende rechnen<br />
solle. Dennoch glaubt er, dass sich die Situation<br />
wieder entspannen wird. „Denn Österreich lebt<br />
auch von der Bauwirtschaft, und wenn nichts<br />
mehr gebaut wird, haben wir ein Problem“,<br />
bekräftigt Hofmann.<br />
Thum sieht das Thema Baukosten hingegen<br />
nicht als ein so gravierendes Problem an.<br />
„Ich glaube, ein mutiger Büro-Developer ist<br />
jetzt gut beraten, ein modernes, gutes Büro<br />
zu entwickeln“, sagt er. Denn davon gebe<br />
es ohnehin zu wenige. Vor allem in Wien<br />
macht er mit so einem Angebot sowohl am<br />
Vermietungs- als auch am Investmentmarkt<br />
gute Chancen aus. Ein Problem in diesem Zusammenhang<br />
ist für Kreutzer, dass in Wien<br />
langsam die Flächen mit einer attraktiven<br />
Verkehrsanbindung fehlen würden. „Nehmen<br />
Sie nur die Seestadt als Beispiel, dort will<br />
doch heute niemand hin.“<br />
Hinsichtlich der Frage, was man mit alten,<br />
nicht mehr zeitgemäßen und vor allem nicht<br />
nachhaltigen Bürogebäuden machen soll, sind<br />
sich die Experten einig: Entweder Totalumbau<br />
oder Abriss. „Vor allem im Sinne der Nachhaltigkeit<br />
ist es die größere Herausforderung,<br />
Bestandsobjekte nach den neuesten Standards<br />
und Anforderungen umzubauen, statt auf der<br />
grünen Wiese neu zu errichten“, sagt Thum<br />
und verweist auf die aktuelle Versiegelungsthematik.<br />
Auch wenn das eine Marktlücke für<br />
so manchen Entwickler sein könnte, räumt er<br />
ein, dass die Challenge dabei sei, die Kosten im<br />
Rahmen zu halten.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
75
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Neuausrichtung<br />
Erfolgreiche Transformation. Ein Change-Prozess ist bis zu einem gewissen Maß auch immer<br />
schmerzvoll, sind sich die beiden IMMOcontract Geschäftsführer Sascha Haimovici und Michael Mack einig.<br />
„Das Aufbrechen und Überdenken gewohnter Strukturen und Prozesse ist oft nicht einfach und<br />
durchaus auch mit Emotionen verbunden.“<br />
Das Gespräch führte: Michael Neubauer<br />
IVV, jetzt IMMOcontract, ist seit einigen<br />
Jahren auf Expansionskurs – Ihre Pläne<br />
für die Zukunft?<br />
Sascha Haimovici: Wir denken, dass die<br />
Zukunft der neuen IMMOcontract in einem<br />
Wandel vom klassischen Immobilienmakler<br />
hin zu einem echten Immobiliendienstleistungsunternehmen<br />
liegt, das den Kunden<br />
umfassende Services rund um das Thema<br />
Immobilien bietet. Das entspricht auch der<br />
Erwartungshaltung der Konsumenten, die<br />
sich in einem immer komplexer werdenden<br />
Marktumfeld mehr Beratung wünschen.<br />
Damit rücken die Entwicklung neuer Produkte<br />
und Dienstleistungen, die die künftigen<br />
Bedürfnisse der Kunden abdecken, und die<br />
Erschließung neuer Märkte in den Fokus.<br />
Dazu vereinen wir die bereits bestehenden<br />
Qualitäten der beiden alten Unternehmen IVV<br />
und Immo-Contract und ergänzen diese um<br />
viele weitere Produkte der Zukunft. So spielen<br />
neben unseren gewohnten Services rund um<br />
Gewerbe-, Zinshaus-, Bauträger- und Privatimmobilien<br />
etwa Investment-Produkte eine<br />
immer größere Rolle in unserem Portfolio.<br />
Hier stehen aktuell insbesondere Bauherrenund<br />
Beteiligungsmodelle, Vorsorge- und<br />
Anlagewohnungen im Vordergrund. An<br />
weiteren Produkten arbeiten wir bereits.<br />
Durch unsere Partnerschaft mit der Volksbank<br />
bieten wir regionale Kundennähe in rund<br />
76 ImmoFokus
„Für welche<br />
Anlageform man<br />
sich auch immer<br />
entscheidet:<br />
Wichtig ist es, sich<br />
den Rat von Profis<br />
zu holen und nicht<br />
auf Versprechungen<br />
alleine zu hören.“<br />
Sascha Haimovici,<br />
IMMOcontract<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
77
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Sascha Haimovici<br />
Sascha Haimovici blickt auf vielfältige Erfahrungen im Bereich der Immobilienvermarktung<br />
und der Entwicklung von Vertriebs- und Investmentstrategien<br />
zurück. Darüber hinaus war der Absolvent des Studiums<br />
„Technisches Vertriebsmanagement“ an der FH des Bfi Wien auch als<br />
Trainer, Coach und Projektmanager tätig. Als Profisportler und mehrfacher<br />
österreichischer Jugend-Staatsmeister in Jiu-Jitsu, Gewichtheben<br />
und Hammerwerfen hat er schon in jungen Jahren seinen Ehrgeiz und<br />
seine Zielstrebigkeit erfolgreich unter Beweis gestellt.<br />
Vor knapp einem Jahr wurde von Ihrer<br />
Dachgesellschaft Adomo die Immo-Contract<br />
übernommen. Übernahmen erfolgen<br />
in den wenigsten Fällen reibungslos. Wie<br />
war das bei Ihnen – was waren die größten<br />
Herausforderungen?<br />
Haimovici: Ein Change-Prozess ist bis zu<br />
einem gewissen Maß auch immer schmerzvoll,<br />
das ist – ohne es schönreden zu wollen<br />
– auch bei uns der Fall, besonders weil hier<br />
zwei sehr unterschiedliche Unternehmenskulturen<br />
aufeinandertreffen. Das Aufbrechen<br />
und Überdenken gewohnter Strukturen und<br />
Prozesse ist oft nicht einfach und durchaus<br />
auch mit Emotionen verbunden.<br />
Wir setzen dabei auf eine starke Einbeziehung<br />
der Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen – denn<br />
nur durch dieses Involvement können wir<br />
gemeinsam als Team die neue Zukunft als<br />
IMMOcontract so optimal wie möglich<br />
gestalten.<br />
In Workshops haben wir gemeinsam die<br />
Stärken, Schwächen, Werte und Ziele der<br />
einzelnen Unternehmensmarken IVV und<br />
Immo-Contract erarbeitet, um die Vorteile aus<br />
beiden Unternehmen zu vereinen.<br />
Dabei ging es auch darum, Abschied zu nehmen<br />
von bestehenden Brands und Prozessen.<br />
Daraus entstand die neue IMMOcontract mit<br />
ihren Werten, Aufgaben sowie Dienstleistungen<br />
und Ausrichtungen.<br />
130 Filialen in Wien, Niederösterreich und<br />
Oberösterreich. Diese für uns sehr wertvolle<br />
Zusammenarbeit gilt es, weiter auf- und<br />
auszubauen, um den Kunden lokales Knowhow<br />
und Leistungen direkt vor Ort anbieten<br />
zu können.<br />
Ein weiterer Schwerpunkt ist für uns das<br />
Thema <strong>Digital</strong>isierung: Hier arbeiten wir an<br />
Lösungsansätzen, die den Kunden noch mehr<br />
Service bieten.<br />
Zusätzlich zu diesem Grundprozess haben<br />
wir eine renommierte internationale<br />
deutsche Branding-Agentur für den Markenfindungs-<br />
und Ausrichtungsprozess<br />
beauftragt. Mit unserem neuen Logo, den<br />
frischeren Farben und einem modernen<br />
Design haben wir den ersten Schritt in<br />
Richtung Außenwirkung gesetzt, der natürlich<br />
aber auch nach innen ein positives Signal<br />
aussendet.<br />
Intern haben wir außerdem mit Hilfe individuell<br />
abgestimmter und modular aufgebauter<br />
Schulungsprogramme die Mitarbeiter innerhalb<br />
von vier Monaten mit den einheitlich<br />
gemeinsamen Prozessabläufen, der starken<br />
78 ImmoFokus
Feedbacks ein, die uns als Unternehmen<br />
weiterbringen.<br />
Dienstleistungs- und Produktpalette der<br />
IMMOcontract und den zahlreichen digitalen<br />
Tools zur Kundenbindung und Projektsteuerung<br />
vertraut gemacht.<br />
Dieser Prozess oder vielmehr auch die<br />
Umsetzung der einzelnen Maßnahmen ist<br />
für uns allerdings noch nicht abgeschlossen,<br />
wir evaluieren hier laufend und holen uns<br />
Wo liegt der USP der IMMOcontract<br />
„neu“ – was darf man sich unter dem<br />
Slogan „Mehrwert für Ihre Immobilie“<br />
vorstellen?<br />
Haimovici: Unsere Stärke liegt sicher darin,<br />
dass wir die Regionalität der alten Immo-<br />
Contract, die ja seit jeher stark in den Bundesländern<br />
vertreten war, mit dem Fullservice-<br />
Know-how der IVV vereinen können. Das<br />
schafft genau die Mehrwerte, die wir mit<br />
unserem Slogan meinen, sowohl für Bauträger<br />
als auch für Privatkunden. Insgesamt konnten<br />
beide Unternehmen, also die IVV und die<br />
Immo-Contract, bereits über 500 Projekte<br />
erfolgreich abschließen – ich denke, das ist ein<br />
bereits ganz ansehnlicher Track-Record, auf<br />
dem wir uns allerdings nicht ausruhen wollen.<br />
myhive am Wienerberg | myhive Ungargasse<br />
Eine Marke der IMMOFINANZ<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong> 79
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Mit dem neuen Gesamtportfolio an Dienstleistungen,<br />
das den Verkauf und die Vermietung<br />
von Immobilien in allen Assetklassen, aber<br />
auch den Vertrieb von Investmentprodukten<br />
und Bauträgerprojekten umfasst, entsprechen<br />
wir den individuellen Anforderungen unserer<br />
Kunden.<br />
Einen Mehrwert bietet – wie schon erwähnt –<br />
auch die Partnerschaft mit der Volksbank, die<br />
unsere regionale und lokale Präsenz steigert<br />
und somit auch direkt vor Ort neue Möglichkeiten<br />
schafft, zum Beispiel in der Beratung,<br />
aber auch der Bewerbung von Immobilien.<br />
Wie hat sich die COVID-19-Pandemie auf<br />
Ihr Business ausgewirkt?<br />
Michael Mack: Die Pandemie hat zunächst<br />
natürlich – wie in vielen anderen Branchen<br />
auch – die Frage aufgeworfen, wie es mit dem<br />
eigenen Unternehmen weitergeht und wie wir<br />
unser Geschäft weiterführen können. Wir sind<br />
dann sehr rasch beispielsweise auf Online-<br />
Besichtigungen umgestiegen. Da ist sicher<br />
von Vorteil gewesen, dass wir die Umsetzung<br />
dafür schon – unabhängig von der Krise – vorbereitet<br />
hatten und unsere Kunden dadurch<br />
eigentlich bereits wenige Tage nach Eintreten<br />
des ersten Lockdowns wieder vollumfassend<br />
betreuen konnten.<br />
Natürlich haben sich auch manche Projekte<br />
am Markt zeitlich etwas verzögert, allerdings<br />
haben die Interessenten – durch die allgemeine<br />
Lage bedingt – darauf sehr entspannt<br />
reagiert beziehungsweise haben wir keinen<br />
merklichen Rückgang bei den Anfragen<br />
verzeichnen können.<br />
Gibt es bereits Projekte, die aufgrund der<br />
Marktsituation nicht umgesetzt werden?<br />
Haimovici: Bei den Projekten, die wir betreuen<br />
und vermarkten, ist keines dabei, das nicht<br />
umgesetzt wird. Natürlich sind ganz generell<br />
am Markt die Rahmenbedingungen, nicht<br />
zuletzt auch durch die gestiegenen Baukosten,<br />
schwieriger geworden, sodass es punktuell<br />
dazu kommen kann, dass Projekte nicht – oder<br />
zumindest jetzt nicht – umgesetzt werden.<br />
Wie sehen Sie die Auswirkungen des<br />
Ukraine-Kriegs auf den Wiener Immobilienmarkt?<br />
Mack: Die Nachfrage von potenziellen Kaufinteressenten<br />
aus Russland beziehungsweise der<br />
Ukraine ist eingebrochen, diese Käufergruppe<br />
ist verschwunden beziehungsweise auf den<br />
Mietmarkt gewechselt. Die Art der Energie-<br />
80 ImmoFokus
Ihr schnellster Weg zur<br />
individuellen Bürolösung:<br />
myhive-offices.com<br />
myhive am Wienerberg | myhive Ungargasse<br />
Eine Marke der IMMOFINANZ<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
81
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
„Aufgrund des Zusammenschlusses<br />
ist das Leistungsportfolio der<br />
neuen Marke IMMOcontract noch<br />
schlagkräftiger.“<br />
Sascha Haimovici,<br />
IMMOcontract<br />
Unsere Kunden<br />
schätzen ...<br />
unsere Verlässlichkeit,<br />
unsere<br />
professionelle Vermittlung,<br />
unsere<br />
Expertise.<br />
versorgung war vor der Ukraine-Krise kein<br />
starkes Entscheidungskriterium und spielt<br />
aber aktuell und in Zukunft weiterhin sicher<br />
eine sehr große Rolle.<br />
Nachhaltigkeit und der bewusste Umgang<br />
mit Energie beziehungsweise auch generell<br />
den Ressourcen stehen mehr im Fokus und<br />
beeinflussen die Kaufentscheidung. Soravia<br />
legt auf Nachhaltigkeit und Innovationskraft<br />
schon seit jeher größten Wert, daher wurde<br />
auch bereits beim Projekt TrIIIple ein Wasserkraftwerk<br />
verbaut, das das thermische<br />
Potenzial des Donaukanalwassers zur Heizung<br />
und Kühlung der TrIIIple-Türme und des<br />
Austro Towers nutzt.<br />
Stichwort: Raus aus dem Gas – sind<br />
Wohnungen mit Gasheizungen schwerer<br />
zu vermieten oder zu verkaufen?<br />
Mack: Fakt ist: Etwa ein Drittel des weltweiten<br />
Energieverbrauchs ist auf Gebäude zurückzuführen.<br />
Mit der Entwicklung nachhaltiger<br />
Baukonzepte zeigen wir, welch immenses<br />
Potenzial für umweltfreundliche Ressourcenschonung<br />
und wirtschaftliche Nachhaltigkeit<br />
schon heute gegeben ist.<br />
Unsere Interessenten haben ein aktives Interesse<br />
an nachhaltigen Energieformen, die sich<br />
nicht nur positiv auf die CO2-Bilanz auswirken,<br />
sondern langfristig auch für berechenbar<br />
günstigere Betriebskosten sorgen. Für uns als<br />
IMMOcontract steht daher fest, dass Bauträger<br />
im Rahmen der ESG-Kriterien gefordert sind,<br />
nachhaltiger zu agieren und sich Konzepte<br />
zu überlegen, die auch die herkömmlichen<br />
Zertifizierungsrichtlinien übertreffen – nicht<br />
zuletzt auch durch den Umstand, dass Immobilien,<br />
welche die ESG-Kriterien erfüllen, zu<br />
einem „Must“ am Investmentmarkt werden.<br />
Damit sind bei der Planung und Errichtung<br />
von Immobilien schon heute die zukünftigen<br />
Bedürfnisse der Nutzer sowie die Berücksichtigung<br />
der Anforderungen potenzieller<br />
zukünftiger Investoren unabdingbar.<br />
Auch am Gebrauchtimmobilienmarkt<br />
herrscht natürlich verstärktes Interesse<br />
an Informationen rund um das Thema<br />
Heizung. Unsere Mitarbeiter werden daher<br />
speziell zu diesem Thema geschult, um stets<br />
adäquate Lösungen und Informationen<br />
parat zu haben. Letztendlich hilft uns auch<br />
unser 360°-Immobilien-Ansatz sehr viel,<br />
da wir auf Schwestergesellschaften in der<br />
Adomo, wie zum Beispiel die SEM Energieund<br />
Gebäudemanagement, zurückgreifen<br />
können, um uns Expertise zu diesen<br />
Themenstellungen holen zu können.<br />
Was sind Ihre Ziele für die nächsten<br />
fünf Jahre?<br />
Haimovici: Wir werden unsere Transformation<br />
vom klassischen Immobilienmakler zum<br />
allumfassenden Immo-Experten weiter fortsetzen.<br />
Dadurch entstehen neue Produkte und<br />
Dienstleistungen, die ganz auf die künftigen<br />
Bedürfnisse der Kunden und auf neue Märkte<br />
abzielen.<br />
Zusätzlich arbeiten wir an weiteren starken<br />
und langfristigen Kooperationen, die uns<br />
schon bald völlig neue, nie dagewesene<br />
Vertriebswege eröffnen, die andere Immobilienmakler<br />
in dieser Form nicht anbieten<br />
werden können.<br />
Mieten oder Kaufen?<br />
Es kommt auf die<br />
Lebens- und Einkommenssituation<br />
an.<br />
Kurzdefinition von<br />
Leistbarem Wohnen<br />
Leistbares Wohnen<br />
muss leistbar bleiben und<br />
es muss weiterhin<br />
Förderungen dafür geben,<br />
denn jeder verdient einen<br />
Wohnraum.<br />
82 ImmoFokus
WORDRAP MIT SASCHA HAIMOVICI<br />
Home-Office:<br />
Gekommen, um zu bleiben?<br />
Denke dies wird auf<br />
jedenfalls bleiben<br />
und ist eine sehr<br />
gute Ergänzung zum<br />
Arbeitsalltag.<br />
Kurzdefinition von Luxus<br />
Das, was viele gerne hätten,<br />
aber nur manche sich leisten<br />
können/möchten. Für<br />
mich persönlich bedeutet<br />
Zeit Luxus.<br />
Droht eine<br />
Immobilienblase?<br />
Derzeit nicht<br />
in Österreich.<br />
Investieren Sie selbst in<br />
Immobilien?<br />
Seit 20 Jahren,<br />
dies ist meine<br />
Leidenschaft, die<br />
ich auch zu meinem<br />
Beruf gemacht<br />
habe.<br />
Der aktuelle<br />
Top-Wohntrend …<br />
Smart Home, Hochhäuser,<br />
serviciertes Wohnen,<br />
Homeoffice Möglichkeit,<br />
Freiflächen.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
83
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
WORDRAP MIT MICHAEL MACK<br />
Mieten oder Kaufen?<br />
Abhängig von der<br />
Einkommens- und<br />
Lebenssituation und<br />
der zukünftigen<br />
Lebensplanung.<br />
Persönlich:<br />
Kaufen!<br />
Unsere Kunden<br />
schätzen ...<br />
unsere Beratung,<br />
unsere Produktpalette,<br />
unser regionales<br />
Know-how<br />
und daraus folgend<br />
unseren Mehrwert<br />
für sie.<br />
Der aktuelle<br />
Top-Wohntrend …<br />
Nachhaltigkeit<br />
beim Bauen und<br />
Nutzen der<br />
Immobilie.<br />
Droht eine<br />
Immobilienblase?<br />
Nein! Die Preise<br />
orientieren sich an<br />
Angebot und Nachfrage<br />
und es sind<br />
keine regionalen<br />
Überhitzungen zu<br />
erkennen.<br />
Kurzdefinition<br />
von Luxus<br />
Genügend Zeit und<br />
Geld für die Dinge im<br />
Leben zu haben, die<br />
einem persönlich<br />
wichtig sind.<br />
Investieren Sie selbst in<br />
Immobilien?<br />
Ja, aus vollster<br />
Überzeugung und<br />
Leidenschaft zur<br />
Immobilie.<br />
Kurzdefinition von<br />
Leistbarem Wohnen<br />
Das Grundbedürfnis<br />
Wohnen für alle so gut<br />
es geht zugänglich zu<br />
machen.<br />
Home-Office:<br />
Gekommen, um zu bleiben?<br />
Als hybrides Modell<br />
mit Büroanwesenheit<br />
jedenfalls<br />
gekommen, um zu<br />
bleiben.<br />
84 ImmoFokus
„Wenn wir uns für die Zukunft aber etwas<br />
von unserer Politik wünschen dürften, dann<br />
wäre das eine Förderung zur Schaffung von<br />
Wohnungseigentum in Österreich!“<br />
Michael Mack,<br />
IMMOcontract<br />
Mack: Aber auch digital haben wir schon<br />
viele Schritte in Richtung hybrider Makler<br />
gemacht und werden diese Erfolgsstory weiter<br />
fortsetzen. <strong>Digital</strong>isierung zur effizienten und<br />
transparenten Abwicklung unseres Geschäfts<br />
steht bei uns absolut im Vordergrund.<br />
Wie ist Ihre Meinung zum Bestellerprinzip?<br />
Noch lässt die Beschlussfassung<br />
auf sich warten – was wird sich für die<br />
IMMOcontract ändern?<br />
Mack: Ich denke, dass das zumindest einmal<br />
angekündigte Bestellerprinzip viele Unternehmen<br />
vor neue Herausforderungen stellt,<br />
mit denen sie sich intensiv auseinandersetzen<br />
müssen.<br />
Wir bereiten uns schon länger darauf vor und<br />
sind mit unserem neuen und umfassenden<br />
Dienstleistungsportfolio, das neben der Unterstützung<br />
der Bauträger bei der Projektplanung<br />
und der Immobilienvermarktung auch die<br />
Immobilienbewertung, die Finanzierung<br />
auch in Partnerschaft mit der Volksbank,<br />
die Vermittlung von Bauherrenmodellen,<br />
Beteiligungsmodellen, Immobilienanleihen,<br />
Vorsorge- und Anlagewohnungen sowie viele<br />
weitere Investmentprodukte beinhaltet, gut<br />
aufgestellt.<br />
Wenn wir uns für die Zukunft aber etwas von<br />
unserer Politik wünschen dürften, dann wäre<br />
das eine Förderung zur Schaffung von Wohnungseigentum<br />
in Österreich! Ich glaube fest<br />
daran, dass die Erhaltung des Wohlstandes in<br />
Österreich nicht durch die Streichung einer<br />
Provision erreicht wird, sondern eher durch<br />
die breitere Schaffung von Eigentum – da sind<br />
wir nämlich europaweit eher am unteren Ende<br />
angesiedelt.<br />
Investmentmarkt: Wer ist der Top-Game-<br />
Changer, die COVID-Pandemie, ESG oder<br />
doch die Zinswende?<br />
Haimovici: Ich glaube nicht, dass man auf<br />
einer wirtschaftlichen Ebene die Ereignisse,<br />
die uns tagtäglich beschäftigen, voneinander<br />
entkoppelt betrachten kann und soll. Fakt ist,<br />
dass wir uns derzeit in einer sehr komplexen<br />
Situation befinden, aus der wir auch für die<br />
Zukunft viel lernen können.<br />
Anders ausgedrückt: Wir müssen aus den<br />
Faktoren, die speziell auch den Immobilienmarkt<br />
beeinflussen, Produkte und Leistungen<br />
entwickeln, die nachhaltig auch für Investoren<br />
attraktiv sind, ohne – und ich denke, das ist<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
85
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Michael Mack<br />
Seit 1. April <strong>2022</strong> hat Michael Mack – gemeinsam mit dem langjährigen<br />
Geschäftsführer Sascha Haimovici – die Geschäftsführung von<br />
IMMOcontract übernommen Über die letzten 10 Jahre war Michael<br />
Mack maßgeblich am Aufbau der RIV Raiffeisen Immobilien Vermittlung<br />
NÖ/Wien/Burgenland sowie der Dachmarke Raiffeisen<br />
Immobilien Österreich beteiligt. Mack studierte Betriebswirtschaft<br />
an der Wirtschaftsuniversität Wien sowie der FH Wien der WKW.<br />
Mack bringt nicht nur langjähriges Know-how im Maklergeschäft,<br />
sondern auch in den Bereichen Finanzen, Controlling, IT und<br />
<strong>Digital</strong>isierung mit.<br />
ein wichtiger Punkt – spekulativ zu sein.<br />
Allgemein bemerken wir, dass die aktuelle<br />
Wirtschaftslage und die durch verschiedene<br />
Krisen hervorgerufene Unsicherheit an den<br />
klassischen Finanzmärkten weiter für einen<br />
klaren Trend Richtung Sach- und Immobilienwerte<br />
sorgen.<br />
Ad Zinswende: Die niedrigen Zinsen<br />
haben den Immobilienmarkt angetrieben.<br />
Die EZB hat für diese Woche<br />
weitere Erhöhungen angekündigt. Die<br />
Steuerberatungskanzlei Mazars hat vor<br />
kurzem gewarnt, dass die Steuervorteile<br />
der Vorsorgewohnung durch die jüngsten<br />
Zinserhöhungen verpuffen könnten.<br />
Die Gefahr der Liebhaberei drohe. Wie<br />
sehen Sie die Lage?<br />
Haimovici: Die aktuelle Niedrigzinspolitik, die<br />
bislang auch für Immobilieninvestitionen ein<br />
Motor war, wird sich – wenn man in den Markt<br />
hineinhört – definitiv weiterhin ändern. Ich<br />
gehe davon aus, dass es noch heuer zu einer<br />
weiteren Erhöhung über die derzeitigen 0,5<br />
Prozent hinaus kommen wird.<br />
„<strong>Digital</strong>isierung zur effizienten<br />
und transparenten Abwicklung<br />
unseres Geschäfts steht bei uns<br />
absolut im Vordergrund.“<br />
Für den Wohnungseigentumsmarkt bedeutet<br />
das, dass sich der langfristige Vorteil, der sich<br />
durch die Schaffung von eigenem Wohnraum<br />
und der Selbstnutzung, aber auch der Vermietung<br />
ergeben hat, verringern wird.<br />
Sowohl private wie auch institutionelle Investoren<br />
möchten Spekulation vermeiden, das<br />
heißt, dass die Sicherheit der Anlage – auch in<br />
Hinblick auf die zu erwartenden Renditen – im<br />
Vordergrund steht.<br />
Michael Mack,<br />
IMMOcontract<br />
Mack: Dafür gibt es einige Modelle am Markt,<br />
wobei wir gerade bei den Privaten sehen, dass<br />
Bauherrenmodelle durch langfristig garantierte<br />
Mieterträge dank einer beständigen<br />
Nachfrage nach hochwertigem, leistbarem<br />
Wohnraum in geförderten Projekten verstärkt<br />
nachgefragt werden.<br />
Für welche Anlageform man sich auch immer<br />
entscheidet: Wichtig ist es, sich den Rat von<br />
Profis zu holen und nicht auf Versprechungen<br />
86 ImmoFokus
alleine zu hören. Bei der IMMOcontract<br />
analysieren wir für unsere Kunden die unterschiedlichsten<br />
Anlageformen und können so<br />
die entsprechenden Vorschläge unterbreiten.<br />
Dafür rechnen wir die Projekte entsprechend<br />
und anhand ihres Lebenszyklus komplett<br />
durch und achten auch auf Details wie beispielsweise<br />
die Zweit- oder Drittvermietung<br />
und die daraus für den Anleger entsprechend<br />
resultierenden Kosten. Entscheidend ist für<br />
uns in der Betrachtung außerdem auch immer<br />
das persönliche Profil bezüglich Einkommen<br />
und verfügbarem Grundkapital, das Motiv für<br />
das Investment und die Erwartungshaltung<br />
in punkto Rendite. Bei der IMMOcontract ist<br />
für uns nicht nur jede Immobilie einzigartig,<br />
sondern auch jeder Kunde, jede Kundin.<br />
In einem Interview haben Sie gesagt:<br />
„Im Bereich <strong>Digital</strong>isierung möchten wir<br />
Vorreiter werden.“ Ihre mittelfristigen<br />
Pläne?<br />
Mack: Es stimmt: Gerade im Bereich <strong>Digital</strong>isierung<br />
möchten wir Vorreiter werden. Daher<br />
arbeiten wir laufend daran, unser digitales<br />
Angebot zu erweitern, auch wenn sich in den<br />
letzten Jahren schon einiges getan hat.<br />
Schon jetzt setzen wir beispielsweise auf<br />
künstliche Intelligenz, um laufend Kontakt<br />
zu Interessenten zu haben. So bleibt mehr<br />
Zeit für die individuelle Beratung unserer<br />
Kunden. Unsere digitalen Lösungen ermöglichen<br />
unter anderem die Vereinbarung von<br />
Besichtigungsterminen, Reservierungen,<br />
Bearbeitung von Anfragen nach Kauf<br />
oder Miete bis hin zur Koordinierung von<br />
Unterfertigungsterminen.<br />
Screens in den Volksbanken-Filialen, digitale<br />
3D-Modelle unserer Immobilienprojekte<br />
sowie virtuelle Wohnungsbesichtigungen<br />
ergänzen unser digitales Portfolio. Aktuell<br />
sind wir kurz vor Launch eines Voicebots,<br />
der telefonische Anfragen zur Immobilienbewertung<br />
automatisch beantworten kann<br />
und unseren Kunden daher 24/7 Auskunft<br />
über den aktuellen Preis ihrer Immobilie<br />
geben kann.<br />
Spannend ist für uns in der IMMOcontract<br />
auch die neue Partnerschaft zwischen Soravia,<br />
Google Cloud und Nagarro, die den Bau<br />
intelligent vernetzter, energieneutraler Städte<br />
sowie smarte, innovative Services für Kunden<br />
und Investoren forcieren soll.<br />
Dieses und viele andere Projekte, so sind wir<br />
überzeugt, sollen unseren Kunden ein einzigartiges<br />
digitales wie auch analoges Erlebnis<br />
beim Kauf ihrer Immobilie bieten und ein<br />
barrierefreies Switchen zwischen der digitalen<br />
und der analogen Welt ermöglichen.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
87
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Rebranding,<br />
Refurbishment und<br />
Redesign<br />
Einkaufstour. JP Chef Daniel Jelitzka kauft zu. „Wir haben aktuell in Kitzbühel, Triest, Rotterdam,<br />
Madonna di Campiglio und Sant Jordi in Mallorca zugeschlagen.“ Weitere Deals werden folgen.<br />
Das Gespräch führte: Michael Neubauer<br />
88 ImmoFokus
Eine Erfolgsmeldung nach der anderen.<br />
JP kauft kräftig ein?<br />
Daniel Jelitzka: Wir haben in den letzten zwölf<br />
Monaten knapp 1.100 Hotels geprüft. Davon<br />
haben wir de facto bereits fünf gekauft. Für<br />
zwei weitere haben wir Exklusivität vereinbart<br />
und sind in der Abwicklung.<br />
Tausend Hotels geprüft?<br />
Jelitzka: Ja, davon war die Mehrheit in<br />
Südeuropa.<br />
Warum gerade in dieser Region?<br />
Jelitzka: Erstens: Die coronabedingten<br />
Zuschüsse hat es in Südeuropa praktisch nicht<br />
gegeben. Zweitens ist die Bankenlandschaft<br />
dort ein wenig in Schieflage. Und drittens: die<br />
meisten Hotels haben etwas veraltete Betreiberkonzepte,<br />
die nicht immer marktkonform<br />
sind. Dadurch sind viele Hotels in Südeuropa<br />
massiv unter Druck gekommen und nun zum<br />
Erwerben. Um unser Entwicklerrisiko möglichst<br />
gering zu halten, kaufen wir ausschließlich<br />
bestehende Hotels, die lizensiert sind,<br />
und bei denen wir kein Bewilligungsrisiko<br />
im engeren Sinn eingehen. Zudem sind alle<br />
Häuser betreiberfrei.<br />
Wie sieht das Big Picture aus?<br />
Jelitzka: Rebranding, Refurbishment und<br />
Redesign. Wir suchen einen Operator und<br />
haben ein neues Projekt. Dabei agieren wir<br />
europaweit ausschließlich in der Euro-Zone<br />
und die Umsetzung erfolgt zügig. Im Zuge<br />
der Akquisition und des Pre-Scoutings oder<br />
Scoutings der Liegenschaften führen wir<br />
mit Betreibern vertrauensvolle Gespräche<br />
und schauen, wer wo reinpassen könnte. Bei<br />
Vertragsunterzeichnung haben wir meist den<br />
Betreiber schon an der Hand.<br />
Daniel Jelitzka<br />
Aber kurz noch einmal einen Schritt<br />
zurück. Wie kommt man zu tausend<br />
Hotels? Das ist eine wahnsinnige<br />
Menge zum Abarbeiten.<br />
Jelitzka: Ja, aber es ist ein Unterschied, ob man<br />
sagt „Ich suche ein Hotel“ oder „Ich möchte in<br />
den nächsten zwei Jahren eine Viertelmilliarde<br />
in Hotels in Europa investieren“. Die Zahl öffnet<br />
dann einfach die Türen. Wenn man dann<br />
in der Anfangsphase das eine oder andere<br />
Asset schnell erwirbt und Abwicklungskompetenz<br />
zeigt, das heißt von der Due Dilligence<br />
bis zu rechtlichen, steuerlichen Strukturen<br />
alles schnell abwickelt, wird man faktisch<br />
ernst genommen.<br />
Wie sieht es angebotsseitig aus?<br />
Jelitzka: Mit Zunahme unseres Deal-Flows ist<br />
die Anzahl der Projekte, die uns angeboten<br />
wurden, massiv gestiegen, weil die Leute<br />
gesehen haben: JP kauft. Wir haben ein sehr<br />
Daniel Jelitzka, geboren 1969 in Graz, studierte Jus an der Universität<br />
Graz sowie Immobilienökonomie in Frankfurt. 1994 begann er bei der<br />
Constantia Privatbank (Immofinanz) zu arbeiten, wo er Assistent der<br />
Geschäftsführung war. 1995 erwarb er seine ersten eigenen Liegenschaften,<br />
1996 gründete er gemeinsam mit seinem Partner Reza Akhavan das<br />
Unternehmen JP Immobilien.<br />
striktes Prüfsystem bei uns im Büro. Jedes<br />
Projekt wird von uns digitalisiert und in Folge<br />
analysiert.<br />
Warum seid ihr in den Hotelmarkt<br />
eingestiegen?<br />
Jelitzka: Vor zweieinhalb Jahren, als die<br />
Covid-Pandemie, so richtig eingeschlagen<br />
ist, haben die meisten Hoteliers trotz nicht<br />
kostendeckender Auslastungen den Betrieb<br />
aufrecht erhalten, weil sie geglaubt haben, die<br />
Pandemie ist morgen vorbei und sie müssten<br />
für ihre Kunden da sein. Fehlannahme. Das<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
89
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Mittelgroß? Was bedeutet das konkret?<br />
Jelitzka: Klein und für die Kleinen zu groß. In<br />
diesem Segment bewegen wir uns. Wir sind<br />
die Veredler und nehmen das Hotel konzeptionell<br />
in die Hand, holen einen Betreiber und<br />
verkaufen es dann am Schluss. Das heißt, wir<br />
versuchen, beim kompletten Value-Creation-<br />
Prozess dabei zu sein.<br />
Zu klein für die Großen und zu groß für<br />
die Kleinen. Wie lässt sich das als<br />
Größenordnung definieren?<br />
Jelitzka: Bezüglich Bettenanzahl würde ich<br />
sagen: 50 bis 150. In Volumensgröße mehr<br />
oder weniger zehn bis 40 Millionen Euro.<br />
Alexander Zemina<br />
Alexander Zemina, geboren 1991 in Wien, hat den Universitätslehrgang „Immobilienmanagement<br />
& Bewertung“ an der Technischen Universität Wien<br />
absolviert. Er verstärkt JP Hospitality als Associate Investment Manager und<br />
unterstützt die Managing Partner Lukas Euler-Rolle und Gebhard Schachermayer<br />
bei der Ankaufsprüfung und Abwicklung der Projekte.<br />
Zemina: Allerdings merken wir, je mehr wir<br />
uns den großen Tickets nähern, umso geringer<br />
werden wie überall im Leben die potenziellen<br />
Käufer – weil es sich nicht mehr so viele leisten<br />
können. Die nächsten 18, 20, 24 Monate wird es<br />
weitere Opportunitäten geben. Wir wollen aber<br />
die Projektgröße ein wenig vergrößern, weil es<br />
hier nicht so viele Mitbieter gibt und die Effizienz<br />
besser ist. Wir haben aktuell in Kitzbühel,<br />
Triest, Rotterdam, Madonna di Campiglio, Tres<br />
Playas und Sant Jordi in Mallorca eingekauft.<br />
In Paros sind wir in Abwicklung.<br />
heißt, viele Betreiber haben größtenteils<br />
ihr erspartes Geld als Equity in die Projekte<br />
hineingesteckt, nur um sie offen zu halten.<br />
Weil die Pandemie-Maßnahmen so lange<br />
gedauert haben, war ihr Equity dann weg. In<br />
Folge hat meistens die Bank dem Eigentümer<br />
ein Ultimatum nach dem Motto „Löse dein<br />
Problem, damit es kein Problem wird“ gestellt.<br />
Notverkauf, mehr oder weniger.<br />
Jelitzka: Ja, oder der Eigentümer spielt so<br />
lange, bis die Bank sagt: genug gespielt, jetzt<br />
sind wir dran.<br />
Wer sind eure direkten Verhandlungspartner,<br />
die Eigentümer oder die Banken?<br />
Alexander Zemina: Ich würde sagen: halbe,<br />
halbe. Entweder wir bekommen Angebote<br />
über die Bank, oder wir begegnen auch sehr<br />
vielen alten Eigentümern, die ein Nachfolgeproblem<br />
haben. Als Draufgabe wollen sie<br />
aus Neid oder Missgunst nicht an Kollegen<br />
im eigenen Tourismusort verkaufen. Das<br />
sind Idealfälle, bei denen wir dann zum Zug<br />
kommen.<br />
Wer ist euer stärkster Mitbewerber?<br />
Ich meine, es werden ja auch andere den<br />
Markt sondieren?<br />
Zemina: Es kommen jetzt mehr. Aber man<br />
muss Unterschiede machen. Es gibt die ganz<br />
Großen, die Black Rocks dieser Welt. Sie<br />
erwerben Hotelportfolios von den Banken,<br />
sogenannte Non-Performing-Loans in<br />
Milliardenhöhe. Dann gibt es die Großen und<br />
schließlich solche wie wir, die mittelgroße<br />
Assets Stück für Stück erwerben.<br />
Warum die Konzentration auf<br />
den Euro-Raum?<br />
Jelitzka: Hauptgrund ist der Wechselkurs. Wir<br />
sind keine Banker. Wir leben vom Development.<br />
Das wird in der Währung abgewickelt,<br />
wo verdient wird. Bei allem anderen gibt es<br />
immer das Wechselkursrisiko.<br />
Bleibt die Investment-Größenordnung<br />
von 250 Millionen Euro?<br />
Jelitzka: 250 Millionen klingt viel, aber das<br />
sind de facto rund 800 Zimmer. Momentan<br />
haben wir 18 Brands und ungefähr 2.500<br />
Zimmer.<br />
Wie lange ist der Zyklus vom Einkauf<br />
bis zum Verkauf ?<br />
Jelitzka: Das kann ganz schnell gehen. Zum<br />
Beispiel in Rotterdam haben wir im April<br />
dieses Jahres den Pachtvertrag unterschrieben,<br />
und sind jetzt schon wieder im Verkauf.<br />
Mehrheitlich ist die Drehung innerhalb von<br />
drei bis fünf Jahren.<br />
90 ImmoFokus
Ist ein Bestandsportfolio angedacht?<br />
Jelitzka: Schon. Wir haben elf Häuser im<br />
Bestand.<br />
Was sind die Kriterien dafür, ein Hotel<br />
in den eigenen Bestand zu übernehmen –<br />
oder zu verkaufen?<br />
Jelitzka: Ob man verkauft oder nicht, ist<br />
auch immer eine Frage der Opportunität.<br />
Der Zeitpunkt des Verkaufs muss passen. Ich<br />
benötige schon wieder eine Idee, was ich mit<br />
dem Ergebnis mache. Natürlich ist auch die<br />
Rendite ausschlaggebend.<br />
Worin unterscheidet sich der Hotelmarkt<br />
vom Wohnungsmarkt?<br />
Jelitzka: Das Spannende ist, dass wir nicht<br />
allfälligen Mietzins-Deckelungen oder den<br />
politischen Wünschen ausgesetzt sind. Wir<br />
hängen nicht in der Endlosschleife allfälliger<br />
behördlicher Bewilligungen. Wir brauchen<br />
keinen städtebaulichen Vertrag und so weiter.<br />
Das Hotel steht schon.<br />
Was macht ein gutes Hotel aus?<br />
Jelitzka: Erstens die Lage, zweitens ein gutes<br />
Storytelling mit entsprechender DNA des Landes<br />
und drittens ein faires Pricing. Nun ist das<br />
ESG-Thema als viertes neu hinzu gekommen<br />
– im Sinne von Nachhaltigkeit in der Operation,<br />
beim Bau, hinsichtlich regionalem Essen und<br />
im Sinne des Sozialen, also wie mit Mitarbeitern<br />
umgegangen wird. Das wird ein Riesenthema.<br />
Ich glaube, dass deshalb die Zertifizierung von<br />
Hotels ein selbstredendes Thema ist.<br />
Zemina: Ein weiteres Kriterium<br />
ist die Saisonzeit.<br />
Jelitzka: Alle Projekte, die wir machen, haben<br />
mindestens zehn Monate Saison. Ein reines<br />
Saisonhotel, das nur sechs Monate im Jahr<br />
funktioniert, kann nicht wirtschaftlich betrieben<br />
werden. Egal, welche Destination.<br />
Zemina: Wir achten sehr darauf, dass die<br />
Betreiber die Saison mit ihrem Produkt auch<br />
verlängern können und unterstützen sie<br />
„Europa, regional eher klein,<br />
ist immer noch Tourismus-Hotspot<br />
Nummer eins und wird<br />
es auch bleiben.“<br />
dabei. Ich glaube, mit dieser persönlichen<br />
Komponente liegen wir gegenüber den großen<br />
Fonds im Vorteil.<br />
Wie ist das mit der Personalfrage? Fakt<br />
ist: in der Gastronomie-Hotellerie werden<br />
Leute gesucht wie noch nie.<br />
Jelitzka: Das ist der Grund, warum wir unsere<br />
Kollegen ordentlich bezahlen. Einfach aus<br />
Wertschätzung und weil für alle sichtbar sein<br />
muss, dass Arbeiten sich auszahlt.<br />
Der Tourismus kommt jetzt wieder in<br />
Fahrt. Die Menschen sind regelrecht ausgehungert<br />
und wollen wieder wegfahren.<br />
Jelitzka: Punkto Marktsituation ist vielleicht<br />
Folgendes zu sagen: Vor der Pandemie gab<br />
es auf der ganzen Welt pro Jahr ungefähr 1,4<br />
Milliarden Menschen, die ein Hotel angefahren<br />
sind. Mehr als die Hälfte davon ist alleine<br />
in Europa ein- und ausgegangen. Das heißt,<br />
Europa, regional eher klein, ist immer noch<br />
Tourismus-Hotspot Nummer eins und wird es<br />
auch bleiben. Und es scheint so, dass Urlaub<br />
machen mittlerweile ein Grundrecht ist. Ich<br />
glaube, gerade das Segment Lifestyle-Leisure,<br />
Daniel Jelitzka<br />
in dem wir unterwegs sind, wird immer seine<br />
Berechtigung haben.<br />
Welche Lehren hat man aus der Pandemie<br />
gezogen? Gibt es Verschiebungen im<br />
Risiko?<br />
Jelitzka: Ich glaube, dass die Pandemie<br />
für Hotels zwei wesentliche Erkenntnisse<br />
gebracht hat. Erstens, dass man in den<br />
Pacht- oder Managementverträgen in Zukunft<br />
Klauseln haben sollte, die höhere Gewalt, wie<br />
Pandemie, vorsehen. Eine weitere Erkenntnis<br />
war, dass es sich relativiert, ob der Investor<br />
einen vermeintlich sicheren Pacht- anstatt<br />
einen Management-Vertrag hat. Wenn man<br />
in Zukunft gute Brands bekommen will – die<br />
verfolgen alle momentan die Asset-Light-<br />
Strategie und wollen die Bilanzen nicht mit<br />
Rückstellungen für irgendwelche Pachten<br />
aufblasen – wird man zum Management-<br />
Vertrag greifen müssen. Das ist derzeit für den<br />
Verkauf der Immobilie sehr attraktiv.<br />
Ihr macht beides?<br />
Jelitzka: Wir machen ab jetzt beides. Das hat<br />
uns die Pandemie gelehrt.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
91
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
„Wir hatten einen sehr<br />
intensiven Sommer“<br />
Große Pläne. Michael Klement, CEO der United Benefits Holding, spricht im Interview unter anderem über<br />
das „absolute Wachstumsfeld“ ESG, die Stimmung am Investmentmarkt und wie die Expansionspläne seines<br />
Unternehmens voranschreiten.<br />
Das Gespräch führte: Patrick Baldia<br />
Die Zinswende ist erfolgt, müssen wir uns<br />
jetzt wieder auf schmerzhaft hohe Niveaus<br />
ähnlich wie in den 90er Jahren einstellen?<br />
Michael Klement: Kurz- und mittelfristig müssen<br />
wir uns wohl auf weiter steigende Zinsen<br />
einstellen. Ich erwarte aber keine Horrorszenarien<br />
wie etwa in den Nuller-Jahren, als sie<br />
bei rund sechs Prozent lagen. Wahrscheinlich<br />
werden wir uns für die kommenden fünf<br />
Jahre auf rund drei Prozent einstellen müssen.<br />
Langfristig sehe ich wieder niedrigere Zinsen.<br />
Man darf nicht vergessen, dass die Zinserhöhung<br />
eine Maßnahme gegen die wuchernde<br />
Inflation ist.<br />
Wie würden Sie die Stimmungslage am<br />
Markt einschätzen? Folgt auf das Ende der<br />
langen Immobilien-Party der große Kater?<br />
Zweifellos ist am Markt aktuell viel Unsicherheit<br />
auszumachen. Schließlich sind ja die<br />
Finanzierungskosten deutlich gestiegen. Es ist<br />
aber auch nicht mehr so einfach, zu Krediten<br />
zu kommen, weshalb bei dem einen oder<br />
anderen Projekt bereits auf die Stopp-Taste<br />
gedrückt wurde. Wenngleich dabei natürlich<br />
auch die hohen Baupreise eine Rolle gespielt<br />
haben. Aber Unsicherheit sehe ich nicht nur<br />
bei Investoren, Entwicklern oder Bankern,<br />
sondern vor allem bei normalen Menschen.<br />
Die Betriebskosten haben ja ein extremes<br />
92 ImmoFokus
Niveau erreicht und werden zumindest kurzfristig<br />
weiter steigen. Die Gesamtbelastung für<br />
Mieter hat insgesamt extrem zugenommen.<br />
Werden die Immobilienpreise<br />
weiter steigen?<br />
In den kommenden zwölf Monaten sind<br />
weitere starke Anstiege durchaus möglich.<br />
Vor allem in den Ballungsräumen. Aber<br />
ausschließlich inflationsgetrieben. Danach<br />
erwarte ich eine Seitwärtsbewegung. Fallende<br />
Preise sehe ich nicht. Anstiege wie in den<br />
letzten Jahren aber auch nicht. Diese waren<br />
aus meiner Sicht auch ungesund.<br />
Wie schaut es mit den Mieten aus?<br />
Ich glaube, dass wir bei den Mieten nicht mehr<br />
viel Spielraum nach oben haben. Andererseits<br />
rechne ich auch nicht mit Rückgängen, sie<br />
sollten sich vielmehr auf einem normalen<br />
Niveau einpendeln.<br />
Wurden die Menschen, was die Höhe der<br />
Kreditzinsen betrifft, auf dem falschen<br />
Fuß erwischt?<br />
Ich glaube, dass mit einem Anstieg auf 1,5 bis<br />
zwei Prozent gerechnet wurde. Tatsächlich ist<br />
es doppelt so viel geworden. Was erschwerend<br />
dazukommt: Wer mit gesichertem Einkommen<br />
in den letzten fünf Jahren Eigentum<br />
kaufen wollte, hat praktisch kein Eigenkapital<br />
benötigt. Jetzt sind mindestens 20 Prozent<br />
vorgeschrieben. Bei einer durchschnittlichen<br />
Anlegerwohnung in Wien, die rund 350.000<br />
Euro kostet, wären das 70.000 Euro. Bei<br />
Michael Klement<br />
Eigennutzerobjekten reden wir von mehr<br />
als 100.000 Euro. Wer hat solche Summen<br />
heutzutage schon liquide verfügbar? Auch<br />
mag die Laufzeitbegrenzung aus Risikosicht<br />
vernünftig sein. Ich bin hier jedoch von<br />
England geprägt, wo aufgrund der hohen<br />
Immobilienpreise unbegrenzte Laufzeiten<br />
üblich sind. Dort verschuldet sich der Käufer,<br />
seine Kinder erben das Eigentum und die<br />
restlichen Schulden.<br />
„Wir wollen in die ESG-Beratung<br />
gehen und arbeiten aktuell an<br />
einem Joint-Venture mit einem<br />
sehr namhaften Partner aus der<br />
Baubranche.“<br />
Michael Klement,<br />
United Benefits Holding<br />
Der gebürtige Oberösterreicher war nach abgeschlossenen Studien der Rechtswissenschaften<br />
und Immobilienwirtschaft viele Jahre als Asset- und Investmentmanager<br />
in Führungsaufgaben tätig, etwa bei CA Immo und bei Signa. 2015<br />
heuerte er bei Invester United Benefits an. 2017 wechselte er als COO in den<br />
Vorstand. Ein Jahr später trat er den Posten als CEO an. Seit 2021 übt er diese<br />
Funktion auch in der United Benefits Holding aus.<br />
Wird die Zinswende eine Konsolidierungswelle<br />
auslösen?<br />
Ich hoffe nicht. Vor allem, wenn man<br />
bedenkt, wie wichtig die Immobilienbranche<br />
für die Gesamtwirtschaft ist. Grundsätzlich<br />
glaube ich aber, dass es zu einer gewissen<br />
Konsolidierung kommen muss. In den letzten<br />
Jahren ist ja fast jeder, der Geld und/oder<br />
ein Grundstück hatte, als Projektentwickler<br />
aufgetreten. Das wird es künftig nicht mehr<br />
geben. Dennoch glaube ich nicht, dass wir<br />
uns vor einer großen Konsolidierungswelle<br />
fürchten müssen.<br />
Wie nehmen Sie aktuell das Geschehen am<br />
Investmentmarkt wahr?<br />
Wir sehen derzeit weniger Deals. Und wenn,<br />
dann eher Tradings von Projektentwicklungen<br />
oder Liegenschaften, was es früher nicht gegeben<br />
hat. Wir selbst haben glücklicherweise<br />
einen sehr intensiven Sommer gehabt.<br />
Erwarten Sie auch einen intensiven<br />
Herbst?<br />
Das ist im aktuellen Umfeld natürlich schwer<br />
zu sagen. Normalerweise ist das vierte Quartal<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
93
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
bei uns immer das stärkste beziehungsweise<br />
heißeste des Jahres. Ich nehme aber mal an,<br />
dass bis Ende <strong>2022</strong> zumindest etwas Bewegung<br />
reinkommt und wir das eine oder andere<br />
verkünden können.<br />
Wie steht es um Ihre Expansionspläne?<br />
Im letzten Interview mit dem ImmoFokus<br />
haben Sie ja ambitionierte Ziele genannt…<br />
Wir haben Anfang 2021 zwei klare Wachstumsziele<br />
formuliert: Erstens wollten wir<br />
nach Deutschland expandieren. Das ist uns,<br />
glaube ich, sehr gut gelungen. Unser Münchener<br />
Team besteht heute aus 15 Personen.<br />
Und im Frühjahr haben wir als Entwickler in<br />
Nürnberg unser erstes Großprojekt – konkret<br />
im Bürobereich – akquiriert. Zweitens<br />
wollten wir im Fondsbereich das institutionelle<br />
Geschäft stark ausbauen. Auch das ist<br />
uns bislang gelungen. Obwohl das Umfeld<br />
mit Corona und Ukraine-Krieg nicht einfach<br />
ist, halten wir am Ziel fest, bis Ende 2025 die<br />
Assets under Management auf fünf Milliarden<br />
Euro zu steigern.<br />
Wird Ihr strategischer Fokus weiter auf<br />
Wien gerichtet sein? Man sieht ja etwa bei<br />
vielen gelisteten Immobilienfirmen, dass<br />
die Tendenz aus Österreich raus geht…<br />
Wien wird weiter unser absoluter Kernmarkt<br />
bleiben. Das heißt aber nicht, dass wir uns<br />
nicht andere Regionen anschauen. Zum<br />
Beispiel stehen wir vor der Akquisition<br />
unseres ersten Objekts in Polen. Und wie<br />
gesagt: Süddeutschland, also alles, was südlich<br />
von Frankfurt liegt, interessiert uns sehr. Aber<br />
auch die Benelux-Staaten sind für uns ein<br />
Thema. Was die Assetklassen betrifft, liegt der<br />
Fokus weiter bei Wohnen und Gewerbe. Man<br />
darf nicht vergessen, dass wir eigentlich aus<br />
der Gewerbeecke kommen. Erst in den letzten<br />
Jahren haben wir uns zyklusbedingt dem<br />
Wohnen zugewandt.<br />
Als Projektentwickler gilt es ja, gesellschaftliche<br />
Trends und Entwicklungen<br />
zu antizipieren und entsprechend umzusetzen.<br />
Wie werden beispielsweise die<br />
Wohnungen von übermorgen ausschauen?<br />
Vielleicht größer? Stichwort Home-<br />
Office…<br />
Ich glaube, dass jeder gerne ein Zimmer<br />
oder zehn Quadratmeter mehr Fläche hätte,<br />
„ESG ist im Wohnbau angekommen,<br />
die Leute sind spezifischer bei<br />
der Wohnungssuche und achten<br />
verstärkt auf Nachhaltigkeit.“<br />
wenn er es sich leisten könnte. Es wird – mit<br />
Hinblick auf die Leistbarkeit – aber weiter bei<br />
smarten und effizienten Grundrissen bleiben.<br />
Trotzdem sieht man etwa bei unseren<br />
neuen Wohnprojekten einen höheren Anteil<br />
an größeren Wohnungen. Beim Projekt<br />
Lavater 2 mit rund 260 Wohneinheiten im<br />
22. Bezirk, das bis zum Jahresende fertig<br />
wird, haben wir wiederum im Erdgeschoß<br />
mietbare Home-Office-Kojen eingeplant. Das<br />
ist aber ein Luxus, den man sich bei normalen<br />
Projekten mit 40 bis 60 Wohnungen<br />
Michael Klement,<br />
United Benefits Holding<br />
nicht leisten kann. Aus unserer Sicht gibt es<br />
jedoch etwas viel Wichtigeres als Wohnungsgröße<br />
oder Homeoffice-Flächen…<br />
Das wäre?<br />
ESG ist im Wohnbau angekommen. Wir<br />
merken bereits jetzt, dass die Leute viel<br />
spezifischer sind bei der Wohnungssuche<br />
und verstärkt auf Nachhaltigkeit achten.<br />
Daher gilt es, die Themen zu setzen. Wir<br />
glauben beispielsweise, dass Wien künftig<br />
stärker von Hitze betroffen sein wird als<br />
94 ImmoFokus
erfüllt. Zudem beschäftigen wir uns laufend<br />
mit neuen, innovativen Ideen, die den<br />
Alltag der Bewohner aufwerten können.<br />
Bei uns im Unternehmen haben wir im<br />
Sommer die Vier-Tage-Woche nach dem<br />
100-80-100-Programm eingeführt, was<br />
für „100 Prozent Bezahlung, 80 Prozent<br />
arbeiten und 100 Prozent Ergebnis beziehungsweise<br />
Erfolg“ steht. Das war sicher<br />
keine leichte Entscheidung. Wir haben Pros<br />
und Kontras genau abgewogen: Der Schritt<br />
ist ein Zugeständnis an die Mitarbeiter, die<br />
sehr hart und viel gearbeitet haben. Ich<br />
glaube, dass es für das Mindset sehr wichtig<br />
ist, dass man im Sommer durchlüften kann<br />
und mal zwei, drei ganze Tage weg von der<br />
Arbeit ist. Vor allem weil der Herbst sehr<br />
intensiv werden könnte.<br />
prognostiziert wird. Wir legen da ca. 1,5<br />
Grad Celsius drauf. Deswegen richten wir<br />
auch verstärkt ein Augenmerk auf Außenbeschattung,<br />
Dämmung und Kühlung. Wir<br />
arbeiten etwa mit Baukernaktivierung (und<br />
Tiefenbohrung), was im Wohnbau eine Seltenheit<br />
ist. Ohne solche Maßnahmen wird<br />
es unserer Meinung nach in Zukunft nicht<br />
mehr gehen. Es gibt leider viele Immobilien,<br />
die in fünf bis zehn Jahren im Sommer nur<br />
mehr schwer bewohnbar sein werden.<br />
Ist der Mitbewerb ähnlich sensibilisiert<br />
für das Thema ESG?<br />
In den vergangenen zwölf Monaten war zu<br />
beobachten, dass bei einigen Firmen zumindest<br />
das „E“ in ESG in der Projektentwicklung<br />
angekommen ist. Aber auch nicht bei jedem<br />
beziehungsweise bei jedem Projekt. Ich<br />
finde es ehrlich gesagt schockierend, was für<br />
Immobilien noch immer fertiggestellt werden.<br />
Da ist nichts von ESG zu sehen. Wir haben<br />
dagegen unsere gesamte Konzernstrategie<br />
bereits vor Jahren auf Nachhaltigkeit ausgerichtet.<br />
Sowohl im Development als auch im<br />
Investment und Asset Management setzen wir<br />
gezielt umfassende Maßnahmenkataloge um.<br />
Wie kann man sich das vorstellen?<br />
Um nur einige Punkte zu nennen: Wir bauen<br />
ausschließlich möglichst energieautark mit<br />
Geothermie, kombiniert mit Wärmepumpen<br />
und Photovoltaik sowie Bauteilaktivierung.<br />
Bei der Auswahl der Baustoffe versuchen wir,<br />
auf Ressourcenschonung und Recycelbarkeit<br />
zu achten. Wir geben auch viel Geld für die<br />
Begrünung unserer Projekte aus und achten<br />
zudem auf möglichst viele Freiflächen und<br />
großzügige Allgemeinflächen. Auch im Asset<br />
Management sind wir bestrebt, Emissionen so<br />
weit wie möglich zuminimieren.<br />
Wird auch das „S“ in ESG bei United<br />
Benefits ernst genommen?<br />
Auch die soziale Nachhaltigkeit steht bei<br />
uns im Fokus. Wir achten etwa darauf,<br />
leistbaren Wohnraum zu schaffen, der die<br />
Mieteransprüche langfristig bestmöglich<br />
Und passt das Ergebnis? Könnte die Vier-<br />
Tage-Woche zum Gesamtjahresmodell<br />
werden?<br />
Wir werden das in Kürze genau evaluieren,<br />
aber bis jetzt schauen die Zahlen wirklich<br />
gut aus. Wir stehen bei 100 Prozent.<br />
Vielleicht sogar leicht drüber. Trotzdem ist<br />
das eher nichts für uns. Ich habe mir aber<br />
das Zweiwochensystem, das UBM praktiziert<br />
(alle zwei Wochen hat ein Teil der<br />
Belegschaft frei, während das Unternehmen<br />
trotzdem voll besetzt bleibt, Anm.), angeschaut.<br />
Bei unserer Unternehmensgröße<br />
würde sich das leider nicht ausgehen.<br />
Weder in der Projektleitung noch im Vertrieb<br />
könnten wir sagen: „Am Freitag ist die<br />
Baustelle zu beziehungsweise finden keine<br />
Besichtigungen statt.“ Ganz zu schweigen<br />
vom Transaktionsgeschäft. Sehr wohl<br />
werden wir den Mitarbeitern aber weiterhin<br />
Urlaubstage schenken – etwa zwischen<br />
Weihnachten und Dreikönigstag oder den<br />
einen oder anderen Fenstertag.<br />
Insgesamt nehmen wir jedenfalls das<br />
Thema ESG in sämtlichen Facetten sehr<br />
ernst. Auch im geschäftlichen Sinne sehen<br />
wir es als absolutes Wachstumsfeld. Wir<br />
wollen nämlich auch in die ESG-Beratung<br />
gehen und arbeiten aktuell an einem<br />
Joint-Venture mit einem sehr namhaften<br />
Partner aus der Baubranche. Um wen es sich<br />
dabei handelt, werden wir bei der <strong>Expo</strong> <strong>Real</strong><br />
verkünden.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
95
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Es ist etwas kompliziert…<br />
ESG-Expertin. Für die Immobilien- und Bauwirtschaft gibt es in Sachen ESG einiges zu tun.<br />
Eva Aschauer, Advisory Partnerin bei TPA, gibt einen Überblick über die wichtigsten Punkte.<br />
Das Gespräch führte: Patrick Baldia<br />
Was kommt punkto ESG-Ratings auf die<br />
Immobilienwirtschaft zu?<br />
Eva Aschauer: Grundsätzlich kann man<br />
sagen, dass Unternehmen, die sich Geld<br />
vom Kapitalmarkt holen wollen, an einem<br />
ESG-Rating nicht mehr vorbeikommen.<br />
Mittlerweile haben sich etliche Agenturen,<br />
die ESG-Ratings an große, internationale<br />
Unternehmen vergeben, bereits einen<br />
Namen gemacht und ihre Labels stoßen auf<br />
breite Anerkennung. Was mittelständische<br />
Unternehmen betrifft, befinden wir uns<br />
gerade in einem Prozess, in dem sich herauskristallisiert,<br />
welche ESG-Ratings welcher<br />
Anbieter die richtigen sind.<br />
„Unternehmen und Projekte,<br />
die Taxonomie-fit sind,<br />
haben einen besseren Zugang<br />
zu Finanzierungen.“<br />
Eva Aschauer,<br />
TPA<br />
Bitte nennen Sie ein paar Beispiele…<br />
Schaut man sich die großen österreichischen<br />
Immobilien-AGs an, so haben die meisten<br />
ein Sustainalytics ESG Rating. Weitere gut<br />
etablierte Anbieter sind ISS oder Moody’s<br />
ESG sowie MSCI ESG Rating und S&P Global<br />
ESG Score. Klarerweise haben Unternehmen<br />
mitunter auch mehrere Ratings verschiedener<br />
Agenturen, je nachdem welche Anforderungen<br />
ihre Investoren haben.<br />
Haben die Banken Präferenzen, welche<br />
ESG-Ratings oder Gebäudezertifikate man<br />
ihnen präsentieren soll?<br />
Es stellt sich die Frage, ob eine Projektfinanzierung<br />
für den Ankauf oder die Errichtung<br />
einer Immobilie oder eine Unternehmensfinanzierung<br />
benötigt wird. Bei Projektfinanzierungen<br />
stehen Gebäudezertifikate<br />
96 ImmoFokus
Eva Aschauer<br />
Eva Aschauer ist seit Mitte Juli Advisory Partnerin bei TPA und Leiterin des ESG-<br />
Teams. Davor war sie zehn Jahre Leiterin des großvolumigen österreichischen<br />
Immobilienfinanzierungsgeschäftes bei der Raiffeisen Bank International (RBI). Sie<br />
studierte internationale Betriebswirtschaft in Wien und Paris und startete ihre<br />
berufliche Karriere in London bei der Umdasch-Gruppe. Anschließend heuerte die<br />
gebürtige Oberösterreicherin in Wien bei der Immorent AG an, um in weiterer Folge<br />
zur Raiffeisen Zentralbank Österreich (RZB) beziehungsweise zur RBI zu wechseln.<br />
und Energieausweise stark im Fokus der<br />
Banken. Bei Finanzierungen für Unternehmen<br />
sind wiederum ESG-Ratings für Kredite<br />
relevant. Was das Thema EU-Taxonomie<br />
betrifft, kann eine Organisation, die Gebäudezertifikate<br />
vergibt, wie beispielsweise die<br />
ÖGNI, feststellen, ob eine Immobilie der<br />
Taxonomie entspricht oder nicht. Allgemein<br />
gesprochen hat der Gesetzgeber definiert,<br />
welche Branchen grundsätzlich von der<br />
EU-Taxonomie erfasst sind. Momentan sind<br />
das 13 an der Zahl, Tendenz weiter steigend.<br />
Als großer CO2-Emittent gehört die Immobilien-<br />
und Bauwirtschaft zu diesen Branchen.<br />
Die Finanzindustrie wurde bereits vor<br />
anderen Branchen verpflichtet. Insgesamt<br />
gilt die Taxonomie aktuell aber nur für große<br />
Unternehmen.<br />
Was konkret muss ein von der EU-Taxonomie<br />
erfasstes Unternehmen tun?<br />
Je nach Branche gelten für ein Unternehmen<br />
unterschiedliche KPI beziehungsweise<br />
Kenngrößen. Beispielsweise ist für Banken<br />
die sogenannte Green-Asset-Ratio ein<br />
zentrales KPI. Darunter versteht man den<br />
Prozentteil des Kreditportfolios, der nachhaltigen<br />
Kriterien entspricht. Und natürlich<br />
muss die konkrete Vorgabe erfüllt sein, um<br />
der Taxonomie zu entsprechen. Gleichzeitig<br />
heißt das aber auch, dass Unternehmen<br />
und Projekte, die Taxonomie-fit sind, einen<br />
besseren Zugang zu Finanzierungen haben.<br />
Mit 2023 kommt ja in Bezug auf Berichterstattung<br />
noch einiges auf die Immobilienund<br />
Baubranche zu?<br />
Genau. Derzeit sind nur Unternehmen, die<br />
am Kapitalmarkt unterwegs sind, zur nichtfinanziellen<br />
Berichterstattung verpflichtet.<br />
Gemäß der sogenannten CSRD(Corporate<br />
Sustainability Reporting Directive, Anm.)-<br />
Richtlinie müssen Unternehmen ab<br />
2024 einen Nachhaltigkeitsbericht (nach<br />
CSRD-Regeln) erstellen, die mindestens<br />
zwei der folgenden Kriterien erfüllen: Sie<br />
beschäftigen 250 oder mehr Mitarbeiter,<br />
erzielen mehr als 40 Millionen Euro Umsatz<br />
sowie weisen mehr als 20 Millionen Euro<br />
Bilanzsumme aus. Im Detail kennen wir<br />
die Richtlinie noch nicht, die finale Version<br />
wird im Herbst erwartet. Der Kreis der<br />
Betroffenen wird dann in den Folgejahren<br />
stufenweise ausgeweitet.<br />
Aber auch bei der EU-Taxonomie ist das<br />
letzte Wort noch nicht gesprochen…<br />
Von den sechs in der Taxonomie-Verordnung<br />
festgeschriebenen Zielen wurden erst<br />
zwei im Detail ausgearbeitet und kommen<br />
daher auch zur Anwendung, nämlich<br />
„Klimaschutz“ sowie „Anpassung an den<br />
Klimawandel“. Im nächsten Schritt folgen<br />
dann die vier anderen Umweltziele – konkret<br />
„Nachhaltige Nutzung und Schutz der<br />
Wasser- und Meeresressourcen“, „Übergang<br />
zu einer Kreislaufwirtschaft, Abfallvermeidung<br />
und Recycling“, „Vermeidung und<br />
Verminderung von Umweltverschmutzung“<br />
sowie „Schutz und Wiederherstellung der<br />
biologischen Vielfalt der Ökosysteme“.<br />
Was ist punkto EU-Taxonomie noch<br />
wichtig aufs Parkett zu bringen?<br />
Wenn wir über die Taxonomie sprechen,<br />
sollten wir uns auch über Begriffe wie<br />
„Taxonomie-fähig“ (eligible) und „Taxono-<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
97
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
„Derzeit sind nur<br />
Unternehmen, die<br />
am Kapitalmarkt<br />
unterwegs<br />
sind, zur<br />
nichtfinanziellen<br />
Berichterstattung<br />
verpflichtet.“<br />
Eva Aschauer,<br />
TPA<br />
sein. Daher ist es wichtig, ESG-fit zu bleiben,<br />
um deren Nachforderungen entsprechend<br />
gerecht werden zu können.<br />
mie-konform“ (aligned) unterhalten. Aus<br />
meiner Sicht ist es sehr wichtig zu verstehen,<br />
worum es da geht. Nämlich in einem ersten<br />
Schritt ist auszuweisen, ob beziehungsweise<br />
inwieweit die wirtschaftlichen Aktivitäten<br />
eines Unternehmens in die Taxonomie fallen,<br />
also Taxonomie-fähig sind. In einem zweiten<br />
Schritt gilt es festzustellen, wie gut man ist<br />
beziehungsweise inwiefern einschlägige Ziele<br />
erreicht werden, das heißt: wie Taxonomiekonform<br />
ein Unternehmen ist. Sie sehen also:<br />
Angefangen mit ESG-Reporting über Nachhaltigkeitsberichterstattung<br />
und Taxonomie<br />
– da gibt es einige Facetten.<br />
Klingt kompliziert…<br />
Ich glaube, dass es momentan wichtig ist,<br />
dass Aufklärungsarbeit geleistet wird und<br />
diese Begrifflichkeiten wie etwa Nachhaltigkeitsberichterstattnug,<br />
ESG-Ratings und EU-<br />
Taxonomie, die auf den ersten Blick nicht so<br />
leicht zu durchschauen sind, auseinandergedröselt<br />
werden, um aufzuzeigen: Was ist für<br />
welche Branche, in welcher Größenordnung,<br />
wann relevant? Mein Eindruck ist, dass die<br />
Immobilienbranche für weitere Nachhaltigkeitsanforderungen<br />
grundsätzlich startklar<br />
ist und bei Projektfinanzierungen mit den<br />
Gebäudezertifikaten auch von Anfang an<br />
bereits über ein bewährtes Tool verfügt, das<br />
bereits relativ viele Nachhaltigkeitsaspekte<br />
abbildet. Das muss man klar sagen.<br />
Haben Sie einen Tipp parat für<br />
Unternehmen?<br />
Wichtig ist es, sich weiterhin besonders<br />
intensiv mit den angeführten Themen zu<br />
beschäftigen und ausgehend von der Unternehmensstrategie<br />
auch eine ESG-Strategie zu<br />
entwickeln, um sich anzuschauen: Was muss<br />
ich aus regulatorischen Gründen machen,<br />
und was sollte ich darüber hinaus machen,<br />
um weiterhin finanzierungsfit zu bleiben?<br />
Mir kommt vor, aber vielleicht täusche ich<br />
mich, dass derzeit in Sachen Nachhaltigkeit<br />
der Fokus der Immobilienwirtschaft<br />
in erster Linie auf den Gebäuden liegt und<br />
viele erst nach und nach draufkommen,<br />
dass sie auch auf Unternehmensebene<br />
gefordert sind…<br />
Ich würde meinen, dass die börsennotierten<br />
Immobilienkonzerne in dieser Hinsicht sehr<br />
fit sind und das Thema aktiv managen. Bei<br />
anderen, also nicht börsennotierten Unternehmen,<br />
liegt das Augenmerk derzeit sicher<br />
darauf, was sie indirekt betrifft. Denn selbst<br />
wenn man von den einschlägigen gesetzlichen<br />
Pflichten nicht direkt betroffen ist, kann<br />
das der Exit-Partner oder Käufer sehr wohl<br />
Wie ist Ihrer Einschätzung nach die<br />
Bauwirtschaft aufgestellt?<br />
Für die Bauwirtschaft ist die Taxonomie<br />
natürlich genauso relevant, da diese Branche<br />
auch von ihr erfasst ist. Meine Wahrnehmung<br />
ist jedenfalls, dass sie sich ebenfalls sehr<br />
intensiv mit dem Thema beschäftigt. Und das ist<br />
auch angebracht. Denn grundsätzlich kommt<br />
die Taxonomie bei Immobilien so zum Tragen,<br />
dass die Objekte in drei unterschiedliche<br />
Kategorien eingeteilt werden müssen: Erstens<br />
die Errichtung neuer Gebäude, zweitens der<br />
Erwerb von Gebäuden beziehungsweiseBestand<br />
und drittens die Renovierung von Bestandsgebäuden.<br />
Die Bauwirtschaft hat eine komplexere<br />
Aufgabenstellung, denn sie muss alle ihre<br />
wirtschaftlichen Aktivitäten klassifizieren. Und<br />
das wird natürlich gerade angegangen.<br />
Die Bauwirtschaft beziehungsweise<br />
zumindest einige Player könnten alleine<br />
schon hinsichtlich des „S“ in ESG leicht<br />
in Straucheln geraten, wie immer wieder<br />
aus den Medien zu entnehmen ist. Ganz zu<br />
schweigen vom „G“…<br />
Wenn wir aktuell von der Taxonomie reden,<br />
meinen wir faktisch die Umwelttaxonomie.<br />
Das „S“ ist in dieser Taxonomie noch nicht<br />
berücksichtigt. Klar ist aber, dass auch eine<br />
eigene Sozialtaxonomie kommen wird. Noch<br />
sind darüber keine Details bekannt, offen ist<br />
auch, wann sie eingeführt wird, auch da mit der<br />
akuten Energiepreisthematik auf EU-Ebene.<br />
98 ImmoFokus
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<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Immobilienkreditfonds -<br />
die neuen Finanzierer<br />
Gut positioniert. Die Finanzierungslücke in Europas Immobiliensektor, die auf 125 Milliarden Euro geschätzt<br />
wird, dürfte sich in den kommenden Jahren noch weiter vergrößern. Immobilienkreditfonds sind jedoch gut<br />
positioniert, um weiter in Europas Markt für gewerbliche Immobilienkredite vorzudringen – ein Bereich,<br />
der ganze 1,8 Billionen Euro schwer ist.<br />
Autor: Andrew Radkiewicz<br />
D<br />
ass Fondsmanager nun die Chance<br />
erhalten, künftig eine stärkere Rolle<br />
bei der Vergabe von privaten Immobilienkrediten<br />
einzunehmen,<br />
gleicht dem, was bereits auf den Private-Debt-<br />
Märkten zu beobachten war. Dort übernahmen<br />
Fonds erhebliche Marktanteile des Bankensektors,<br />
da sich Banken zuvor aus diesem Bereich<br />
zurückzogen. Entsprechend beginnt sich in<br />
Europa ein ähnliches Bild beim Wachstum privater<br />
Immobilienkreditfonds abzuzeichnen, denn<br />
diese werden aufgrund des ähnlichen Risiko-/<br />
Ertragsprofils zunehmend dem Private-Debt-<br />
Bereich zugeordnet.<br />
Verringerung der Eintrittsbarrieren<br />
Im Gegensatz zu den USA, wo alternative<br />
Kreditgeber – einschließlich Fondsmanager –<br />
etwa die Hälfte des Marktes für gewerbliche<br />
Immobilienkredite ausmachen, sind in Europa<br />
institutionelle Anleger nur in einem geringen<br />
Maße in dieser Anlageklasse aktiv. So machen<br />
alternative Kreditgeber nur 10 % des europäischen<br />
Marktes für gewerbliche Immobilienkredite<br />
aus.<br />
In den nächsten zehn Jahren wird sich dies<br />
jedoch ändern, da sich alternative Kreditgeber<br />
zu einem festen Bestandteil des europäischen<br />
Immobilienkreditmarktes entwickeln und Kapitallösungen<br />
für das gesamte Risiko-/Ertragsspektrum<br />
anbieten werden. Derzeit übersteigt<br />
die Zahl der auf die US-Märkte ausgerichteten<br />
Immobilienfonds noch jene in Europa bei Weitem.<br />
Es ist allerdings damit zu rechnen, dass<br />
sich dieses Kräfteverhältnis verschieben wird,<br />
sobald die europäischen Märkte aufgeholt<br />
haben.<br />
In Europa findet der Wandel hin zu alternativen<br />
Kreditgebern in einem unterschiedlichen<br />
Tempo statt. Dabei ist die treibende Kraft seit<br />
der globalen Finanzkrise Großbritannien, dort<br />
verbuchten alternative Kreditgeber im Jahr<br />
2021 etwa 25 Prozent der gesamten Kreditvergabe.<br />
In Deutschland wiederum haben Banken<br />
erst kürzlich damit begonnen, sich aus dem<br />
Markt zurückzuziehen, was auf den wachsenden<br />
Druck durch die Aufsichtsbehörden<br />
zurückzuführen ist. Für den niederländischen<br />
Markt ergeben sich hingegen Chancen am unteren<br />
Ende des Risikospektrums in Form von<br />
vorrangigen Darlehen mit Investment-Grade-<br />
Qualität.<br />
Die bisherigen Hindernisse für alternative<br />
Kreditgeber in Europa sinken zusehends, da<br />
die Nachfrage nach Liquidität das vorhandene<br />
Angebot aus traditionellen Finanzierungsformen<br />
übersteigt.<br />
Rückenwind durch ESG<br />
und Dekarbonisierung<br />
In nächster Zeit werden auch erheblich mehr<br />
Finanzmittel benötigt, um die Dekarbonisierung<br />
von Europas Infrastruktur – die größte<br />
Einzelquelle für Kohlenstoffemissionen<br />
– durch eine nachhaltige Sanierung des Investitionsbestands<br />
zu finanzieren. So hat sich die<br />
100 ImmoFokus
Nachfrage der Mieter in den letzten Jahren<br />
massiv zugunsten von hochwertigen und<br />
nachhaltigen Gebäuden verschoben, während<br />
der Großteil des vorhandenen Immobilienbestands<br />
veraltet ist und die steigenden Energieeffizienzstandards<br />
nicht erfüllt.<br />
Europa ist mit seinen ehrgeizigen Dekarbonisierungszielen<br />
im Rahmen des „Green Deal“<br />
bei den ESG-Vorschriften weltweit führend.<br />
Das führt dazu, dass in der Unternehmensund<br />
Immobilienwelt ein grundlegender Kurswechsel<br />
stattfindet. Etwa 30-40 % der Immobilieninvestoren,<br />
sowohl auf der Eigen- als auch<br />
auf der Fremdkapitalseite, achten sehr genau<br />
auf die Langlebigkeit von Immobilien und<br />
scheuen sich, Fonds in Betracht zu ziehen, die<br />
keine ESG-Faktoren einbeziehen. Dabei genügen<br />
reine Energiekennzeichnungen nicht; die<br />
Kreditgeber wollen auch die entsprechenden<br />
CO2-Daten erhalten.<br />
Keine Frage, das „E“ in ESG wird immer wichtiger<br />
für die Risikobewertung und das Gleiche<br />
gilt auch für das „S“ und „G“. Die künftige Norm<br />
wird grüne Faktoren voraussetzen, sodass Kreditnehmer<br />
für braune Kredite möglicherweise<br />
einen Aufschlag werden zahlen müssen.<br />
<strong>Digital</strong>e und demografische Faktoren<br />
Im derzeitigen Umfeld steigender Zinsen ist<br />
eine weitere Zunahme alternativer Immobilienfinanzierungsinstrumente<br />
möglich, da<br />
höhere Zinssätze auch höhere Renditen für<br />
Fondsanleger bedeuten. In Europa ist der<br />
Großteil der Darlehen an gewerbliche Kreditnehmer<br />
variabel verzinst und steigt mit dem<br />
Markt – somit ist diese Strategie gut geeignet,<br />
um Zinsänderungen mitzuverfolgen.<br />
Auch bietet der Bereich <strong>Real</strong> Estate Debt die<br />
Möglichkeit einer positive Kreditmigration.<br />
Da Immobilienfinanzierungen durch mehrere<br />
Objekte und Mieter besichert sind, gibt es die<br />
Option, diese Immobilien aktiv zu verwalten,<br />
um die Gesamtmieteinnahmen zu steigern<br />
und dadurch zusätzlichen Gewinn zu erzielen.<br />
Für die Kreditgeber besteht der Vorteil darin,<br />
dass die Schuldendienstdeckung steigt und<br />
Andrew Radkiewicz<br />
Andrew Radkiewicz ist Managing Director bei PGIM <strong>Real</strong> Estate und globaler Leiter von<br />
Private Debt Strategy and Investor Solutions. Von London aus ist Andrew Radkiewicz<br />
für die Entwicklung und Umsetzung der Produktarchitektur von Immobilienkreditfonds<br />
sowie für strategische Lösungen für globale Investoren verantwortlich. Darüber hinaus<br />
ist er für die globalen Bankbeziehungen von PGIM <strong>Real</strong> Estate verantwortlich. Andrew<br />
ist Mitglied des Global Management Council und des Investment Committee sowie des<br />
Global Operating Risk Committee.<br />
der Beleihungswert während der Laufzeit des<br />
Kredits sinkt, wodurch das Ausstiegsrisiko<br />
gemindert wird. Dies ist vor allem in den Sektoren<br />
zu beobachten, die eine stärkere Performance<br />
aufweisen.<br />
Wir konzentrieren uns beispielsweise auf Anlageklassen,<br />
die von der digitalen Transformation<br />
angetrieben werden – wie etwa Logistik<br />
und Rechenzentren. Derweil treiben in vielen<br />
Ländern die demografische Entwicklung und<br />
das Ungleichgewicht zwischen Angebot und<br />
Nachfrage das Wachstum des privaten Mietwohnungssektors<br />
voran. Das Spektrum reicht<br />
dabei von Studentenwohnungen über Mietwohnungen<br />
bis hin zum Wohnen im Alter.<br />
Strengere Energieeffizienzstandards verstärken<br />
die Nachfrage nach umweltfreundlicheren,<br />
nachhaltigen Gebäuden, während sich die<br />
Banken aufgrund der hohen regulatorischen<br />
Kapitalkosten aus der Finanzierung von Renovierungen<br />
und Entwicklungen zurückziehen.<br />
Diese Art der wertsteigernden Finanzierung<br />
ist ebenfalls eine attraktive Fremdkapitalstrategie.<br />
Durch die Bereitstellung von Kapitallösungen<br />
für „Create Core“-Immobilien<br />
können sich Kapitalgeber die Vorteile zunutze<br />
machen, das Ausstiegsrisiko durch<br />
Wertschöpfung zu mindern und durch die<br />
Kapitalbeteiligung potenziell eine Outperformance<br />
zu erzielen. Eine solche „Create Core“-<br />
Finanzierung kann Bruttorenditen von über<br />
10 Prozent erzielen.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
101
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Zu<br />
Tisch<br />
mit …<br />
Peter Ulm<br />
Gedanken zu einem Menü verfasst<br />
102 ImmoFokus
Rückschritt im Fortschritt<br />
Fortschritt im Rückschritt<br />
Keine Blasengefahr. Empira Geschäftsführer Peter Ulm blickt weiterhin positiv in die Zukunft:<br />
„Wir stehen vor krisenhaften Herausforderungen, die uns beschäftigen werden, die aber alle bewältigbar sind.“<br />
Das Gespräch führte: Michael Neubauer<br />
D<br />
as letzte große Interview mit Peter<br />
Ulm liegt rund sechs Jahre zurück.<br />
Damals trafen wir ihn auf der<br />
Dachterrasse des Palais Kolin, für<br />
das Covershooting mit Rennrad und Golfschläger.<br />
Heute ist mein Gesprächspartner mit Messer<br />
und Gabel bewaffnet. Ein Business-Lunch im<br />
Hansen ist angesagt.<br />
„Ausgezeichnete Qualität – tolles Preis-/Leistungsverhältnis“,<br />
begründet Ulm seine Wahl.<br />
In den vergangenen Jahren hat der aus der<br />
Steiermark stammende Immobilien-Manager<br />
eine, wie er selbst betont, „durchaus interessante<br />
Entwicklung“ durchlaufen. Selbst steht<br />
Ulm selten am Herd. „Ich bin der klassische<br />
Männerkoch – aber der Grill gehört mir“, betont<br />
Ulm. „Meiner Meinung nach bin ich einer<br />
der besten Steak-Brater. Steak, schön große<br />
Fleischstücke – Spinat und den Salat dazu<br />
schaffe ich noch. Aber dann wird es schon<br />
knapp.“ Ulm ist Mitglied einer privaten Steakund<br />
Weinrunde. „Wir sind acht und treffen<br />
einander abwechselnd daheim. Eine strenge<br />
Regel steht fest: Es gibt nur Fleisch, Spinat,<br />
Wein und Käse. Dort in etwa bin ich kochtechnisch<br />
aufgehoben. Aber meine Frau ist eine<br />
hervorragende Köchin.“<br />
Peter Ulm wählt als Vorspeise klare Tomatenconsommé<br />
mit Bruschetta, als Hauptgang<br />
Blattsalat mit gegrillten Maishendlbruststreifen<br />
vom Steirerhuhn. Ich greife zu Karotten-<br />
Ingwersuppe mit Garnelentartar und Sesamöl<br />
gefolgt von einem Risotto mit Fisolen und Dill.<br />
Dazu gibt es Apfelsaft, gespritzt.<br />
Neuen Projektentwickler aufbauen<br />
„Ich habe die 6B47 nicht verlassen, weil ich<br />
mich nicht mehr wohlgefühlt habe, sondern<br />
weil ich den Wunsch nach einer neuen Herausforderung<br />
verspürt habe. Die 6B47 ist<br />
Teil meines Lebens. Das war eine tolle Zeit<br />
und wir haben auch wirklich tolle Projekte<br />
realisieren können“, erzählt Ulm. Hinter der<br />
Neugründung der allora Immobilien stand<br />
die Idee, noch einmal einen Projektentwickler<br />
aufbauen zu können. „Mit einem sehr kapitalstarken<br />
Partner, der es ermöglicht, selektiv<br />
gute Projekte mit einem kleinen Team machen<br />
zu können. Für mich war das auch ein wenig<br />
Rückschritt im Fortschritt oder Fortschritt im<br />
Rückschritt – wie man das sieht.“<br />
Gereizt habe ihn dabei die Möglichkeit, den<br />
Immobilien wieder nahe zu kommen, bei der<br />
Projektentwicklung wieder unmittelbar beteiligt<br />
zu sein. „In der 6B47 hatten wir, wie ich<br />
gegangen bin, rund 120 Mitarbeiter.“ Als CEO<br />
war er da schon sehr weit weg von der Immobilienentwicklung:<br />
„30 Prozent meiner Arbeit<br />
bestand darin, mit den Investoren zu kommunizieren.“<br />
Heute macht es ihm einfach Spaß, in<br />
vielen Dingen wieder selbst Hand anlegen zu<br />
können. „Auch wenn ich mittlerweile wieder<br />
Teil einer größeren Gruppierung, der Empira<br />
bin“, fügt er hinzu.<br />
Veränderungen und Verwerfungen<br />
Aber auch am Immobilienmarkt hat sich in<br />
den vergangenen Jahren viel verändert: „Wir<br />
haben fünf Jahre ungebrochenes Wachstum,<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
103
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
einen nicht enden wollenden Kapitalzufluss<br />
und Wertzuwächse gesehen. Der Markt war<br />
von Euphorie getragen.“ Jetzt aber stünden wir<br />
vor signifikanten Änderungen.<br />
Im Gegensatz zu anderen Marktteilnehmern<br />
nimmt Ulm das Wort Krise in den Mund. „Ja.<br />
Ich würde von einer Krise sprechen. Es ist einfach<br />
unehrlich, die Krise zu verleugnen. Ich<br />
würde aber nie davon sprechen, dass eine Blase<br />
geplatzt ist. Ich sehe keine Immobilienblase.“<br />
Keine Blasengefahr<br />
2008, da ist wirklich eine Blase geplatzt. „Ein<br />
massiv überschuldeter und fremdfinanzierter<br />
Markt, der durch eine Wertkorrektur in eine<br />
massive Kapitalknappheit geschlittert ist, die<br />
Finanzierungsblase zum Platzen gebracht und<br />
den gesamten Markt neu aufgemischt hat. Das<br />
war eine richtig große Blase.“ Heute sei die<br />
Lage komplett anders. „Der große Treiber in<br />
den letzten fünf Jahren war Equity, Eigenkapitalzufluss<br />
in der Immobilie. Was wir haben<br />
sind massiv gestiegene Preise. Eine Herausforderung,<br />
Finanzierungen zu strukturieren.<br />
Eine, nennen wir es einmal, Rohstoffknappheit.<br />
Eine Umbruchzeit, weil wir plötzlich jetzt<br />
im Home-Office sind, weil wir vielleicht andere<br />
Wohngewohnheiten haben. Eine Inflation, die<br />
sehr wohl auf das private Börserl drückt und<br />
die Leistbarkeit der Immobilie erschwert. Also<br />
wir haben einige Parameter, die ich als krisenhaft<br />
bezeichnen würde. Das ist aber jetzt keine<br />
Krise, vor der ich stehe und sage: ‚Ich habe so<br />
wahnsinnig Angst‘.“<br />
Krisenhafte Herausforderungen<br />
Aber es werde schwierig, räumt Ulm ein. „Wir<br />
stehen vor krisenhaften Herausforderungen,<br />
die uns beschäftigen werden, die aber alle bewältigbar<br />
sind.“ Eines steht für den Immobilienexperten<br />
fest: „Die Immobilie wird sich vom<br />
Finanzprodukt wieder zurück zur Immobilie<br />
entwickeln. Und das ist gut so.“ Die Branche<br />
habe sich entwickelt, um für institutionelle Investoren<br />
ein Finanzprodukt zu kreieren. Jetzt<br />
aber steht der Nutzer der Immobilie wieder im<br />
Vordergrund: „Wenn ich ein gutes Produkt für<br />
104 ImmoFokus
VÖPE<br />
Die Vereinigung österreichischer Projektentwickler (VÖPE) setzt sich dafür ein, im<br />
Austausch mit den Stakeholdern der Branche verlässliche und transparente Rahmenbedingungen<br />
für die Projektentwickler Österreichs herzustellen. Aktuell sind 57 Bauträger<br />
österreichweit Mitglieder der VÖPE, von der Kapitalgesellschaft bis zum lokalen Familienbetrieb.<br />
Deren Volumen umfasst rund 500 Projektentwicklungen pro Jahr bei einem<br />
jährlichen Investitionsvolumen von circa sechs Milliarden Euro.<br />
den Hotelbetreiber, für den Wohnungsnutzer,<br />
für den Käufer, für den Retail-Kunden entwickle,<br />
dann wird dieses Produkt auch wieder<br />
Abnehmer finden. Dann funktioniert es auch<br />
als Finanzprodukt. Das halte ich für keine ungesunde<br />
Entwicklung.“<br />
Dass am Markt vorbei gebaut wurde, so weit<br />
will Ulm aber nicht gehen. „Ich glaube nicht,<br />
dass am Markt vorbeigebaut wurde. Aber<br />
durch das starke Vorhandensein von Kapital<br />
wurde einfach ein Turbo-Boost gezündet. Und<br />
ich könnte mir schon vorstellen, dass da vielleicht<br />
an der einen oder anderen Ecke Überproduktion<br />
entstanden ist.“<br />
„Ich komme ursprünglich aus der Büroentwicklung.<br />
Dort war es früher üblich, erst mit<br />
Erreichen eines substanziellen Vermietungsstandes<br />
zu bauen zu beginnen. Als wir unseren<br />
ersten Wohnbau 2010 oder 2011 in München<br />
an einen großen Investor verkauft haben,<br />
war das Closing bei 75, 80 Prozent Vermietungsstand.<br />
Das Vermietungsrisiko hatte der<br />
Developer. Der Developer musste den Beweis<br />
antreten, dass sein Projekt funktioniert: ‚Proofof-Concept‘.“<br />
Heute liege das Vermietungsrisiko<br />
häufig bei den Investoren, die ihre Mieterstruktur<br />
selbst beeinflussen wollen.<br />
Marktbereinigung<br />
Ohne Schmerzen für die Branche werde es<br />
aber nicht gehen. „Es wird zu einer Marktbereinigung<br />
kommen“, ist Ulm überzeugt. „Aber<br />
nicht im Sinne von großartigen Insolvenzen.<br />
Das eine oder andere Projekt wird schwerer<br />
realisierbar sein.“ Das Development wird kapitalintensiver<br />
werden. Die Forward-Deals werden<br />
schwieriger, auch weil die Banken höhere<br />
Kapitalerfordernisse einfordern. Damit gehe<br />
eine Verlangsamung der Produktion einher.<br />
Sinkende Preise? Für Ulm kein Thema.<br />
Auf dem Büromarkt kann es nicht mehr günstiger<br />
werden. „Im Büromarkt stehen wir viel<br />
mehr einfach vor der Frage, wie viel Büro zukünftig<br />
noch benötigt wird. Wie viel spielt sich<br />
zu Hause ab?“ Der Büromarkt ist geprägt von<br />
Verschiebungen – von nicht mehr modernen<br />
zu moderneren Flächen – zu den Clustern. Dies<br />
sehe man auch an den Neuvermietungsraten in<br />
Wien. Die Zeiten der großen Konsolidierungen<br />
aber seien vorbei. Aber: Für ein modernes, gut<br />
entwickeltes Büroprodukt gibt es einen Markt.<br />
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<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
105
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
EMPIRA<br />
Die Empira Group bietet institutionellen Investoren eine vertikal integrierte<br />
Plattform für Immobilieninvestments in Europa und den USA. Mit<br />
einem Anlagevolumen von rund 6,4 Milliarden Euro ist Empira führend<br />
im deutschsprachigen Raum bei der Entwicklung neuartiger und renditestarker<br />
Investmentansätze in den Bereichen Equity und Debt. Das<br />
Unternehmen hat seinen Hauptsitz in Zug, Schweiz, eine Tochtergesellschaft<br />
in Luxemburg sowie weitere Niederlassungen in Deutschland,<br />
Österreich, Großbritannien, Dubai und den USA.<br />
Wobei das Thema Nachhaltigkeit immer mehr<br />
ins Spiel kommt. „Es geht wieder vermehrt um<br />
‚Multifunktionalität‘. Wie schaffe ich es, dass<br />
ein Gebäude mehrere Leben hat? Die Ringstraßenpalais<br />
haben sicher schon ihre sieben<br />
Leben gehabt.“ Familienpalais, Büro, Hotel,<br />
Kärntner Ringstraßen-Galerie in Retail und<br />
alles wieder zurück zu Wohnungen. Das ist<br />
gelebte Nachhaltigkeit.“<br />
Wohnungs-Hype folgt dem Büro-Hype<br />
Nicht mehr moderne Büroflächen gebe es genug:<br />
„In den 2000er Jahren waren wir halt gerade<br />
in einem Büro-Hype. Da ist ein Büro nach<br />
dem anderen rausgeschossen und dann rasch<br />
verkauft worden. Jetzt sind wir halt ein wenig<br />
in einem Wohnungs-Hype.“<br />
Dass Wien keinen Nettozuwachs an Büroflächen<br />
braucht, habe auch mit der Standortpolitik<br />
zu tun. „Ich habe gestern einen wunderbaren<br />
Artikel gelesen, in dem die Transformation<br />
der Verbrennungsmotoren zur E-Mobilität<br />
unabhängig davon, ob das jetzt ökologisch<br />
sinnvoll ist oder nicht, beleuchtet wurde. Die<br />
ganze Autozulieferindustrie für Verbrennungsmotoren<br />
in Europa, die in Österreich<br />
stark vertreten war, geht weg, weil die Hauptzulieferkomponenten<br />
für Elektromobilität aus<br />
Asien kommen. Ich glaube, dass wir da wirtschaftspolitisch<br />
in der EU laufend Entscheidungen<br />
getroffen haben, die nicht unbedingt<br />
unseren Wirtschaftsstandort gefördert haben.<br />
Wir haben ein Manko an Forschung, an New<br />
Economy, an Start-ups.“<br />
Im Urlaub hat Ulm die Zeit genutzt um zwei<br />
Bücher über den Wirecard-Skandal zu lesen.<br />
Das interessante war dabei, dass Wirecard<br />
über drei Jahre lang der Stolz der deutschen Finanzwirtschaft<br />
war, endlich einmal ein High-<br />
Tech-, sogar ein IT-High-Tech-Unternehmen<br />
in Europa zu haben, und nicht nur die Googles<br />
und Amazons. „Europa hat hier eindeutig<br />
etwas verpasst“, spekuliert er. Wien sei aber<br />
mit dem Fachkonzept „Produktive Stadt“ am<br />
richtigen Weg.<br />
Wohnbau auf dem Prüfstand<br />
Den Wohnungsmarkt sieht Ulm differenzierter.<br />
„In den einkommensstärkeren Bezirken<br />
sehe ich definitiv keine Preiskorrektur. In den<br />
einkommensschwächeren Bezirken, in denen<br />
sehr viel geförderter Wohnbau, aber auch freifinanzierter<br />
Wohnbau errichtet wird, glaube ich,<br />
dass jedenfalls ein Plateau erreicht ist. Eine ungebremste<br />
Preissteigerung sehe ich keinesfalls.“<br />
Ulm steht auch der Vereinigung österreichischer<br />
Projektentwickler (VÖPE) als deren Sprecher<br />
vor. Doch gibt es nicht schon genug Verbände?<br />
„Es gibt genug Verbände – aber keine<br />
einzige Interessenvertretung, die ausschließlich<br />
die Interessen der Projektentwicklung<br />
repräsentiert. In den einzelnen Verbänden gibt<br />
es großartige Vertreter – im ÖVI zum Beispiel<br />
Klaus Wolfinger, den ich als Experten sehr,<br />
sehr schätze.“<br />
Aber einen eigenen, ausgewiesenen Interessenverband,<br />
der nur die Interessen der Bau-<br />
106 ImmoFokus
Peter Ulm<br />
Peter Ulm startete seine Karriere 1993 bei der Immorent AG,<br />
einem Tochterunternehmen der Erste Bank Group. 2000<br />
wurde er Vorstand der Zwerenz & Krause AG und war von<br />
2003 bis 2007 Partner der Akron Gruppe. Von 2008 bis 2011<br />
war er als Berater für Immobilien Developments und Entwickler<br />
von Fachmarktzentren aktiv. Von 2011 bis 2019 leitete er als<br />
Vorsitzender des Vorstands die 6B47 <strong>Real</strong> Estate Investors AG.<br />
2019 erfolgte die Gründung der allora Immobilien. Seit 2020<br />
ist Ulm auch Geschäftsführer der Empira Management, einer<br />
Tochter der Schweizer Empira Group.<br />
träger und der Projektentwickler stützt, gab es<br />
dennoch nicht. Ein Wiener Politiker, so Ulm,<br />
hatte es einmal sehr gut formuliert: „Mit euch<br />
ist es echt schrecklich. Ich mache mit einem<br />
was aus und dann kommt der Nächste und es<br />
geht wieder alles von vorne los.“ Der zweite<br />
Grund sei das nicht zum Vorteil reichende<br />
Image, und auch die falsche Wahrnehmung,<br />
Projektentwickler sei automatisch der, der<br />
Schuld ist am teuren Wohnraum. Die Initiative<br />
sei bei den Behörden gut angekommen, aber<br />
„mit einem Ost-West-Gefälle“. Je weiter nach<br />
Westen, desto schwieriger werde es, als Ansprechpartner<br />
akzeptiert zu werden.<br />
Man ist um einen möglichst offenen Dialog<br />
bemüht. In Wien wurde zum Beispiel mit der<br />
Baudirektion Wien eine Arbeitsgruppe ins<br />
Leben gerufen, in der einen ganzen Tag über<br />
Ideen zur Neugestaltung der Raumordnung<br />
diskutiert wurde. Da geht es auch um den<br />
Aufbau von Vertrauen. Wien ist laut Ulm ein<br />
Beispiel für wirklich gute Zusammenarbeit.<br />
Schnell noch zwei Espresso – auf Süßes zum<br />
Nachtisch wird verzichtet.<br />
Eine bessere Zusammenarbeit wünscht er sich<br />
bei den städtebaulichen Verträgen. „Wenn ich<br />
ein großes Areal einkaufe, dann muss ich vorher<br />
wissen, was auf mich zukommt. Wenn wir<br />
mit leicht verdeckten Karten spielen, dann entstehen<br />
Probleme, wie wir sie aus der Vergangenheit<br />
kennen.“ Die Lösung: „Transparenz.<br />
„Wenn wir mit<br />
leicht verdeckten<br />
Karten spielen,<br />
dann entstehen<br />
Probleme.“<br />
Peter Ulm<br />
Empira<br />
Diese schafft auch Berechenbarkeit. Für jeden<br />
sollten die gleichen Spielregeln gelten.“<br />
Vorteile würde auch eine Kompetenzbündelung<br />
an einer Stelle bringen. „Wir sind in einer<br />
Querschnittsmaterie – da wäre es einfacher, an<br />
einer Stelle zu verhandeln. Dass bei den städtebaulichen<br />
Verträgen Reformbedarf besteht,<br />
daran besteht kein Zweifel, was sich auch in<br />
der Anzahl der Projekte mit städtebaulichen<br />
Verträgen zeigt, die überschaubar ist.“<br />
Auch bei der Widmung „Geförderter Wohnbau“<br />
sieht Ulm Handlungsbedarf: „Eine umsetzungsorientierte<br />
Kompetenzregelung, die dem<br />
Ausführenden mehr Spielraum gibt, würde die<br />
Sache einfacher machen.“ <br />
Lokal<br />
DAS SAGT DER FALSTAFF<br />
Seit Jahren eine verlässliche Adresse für<br />
moderne Regionalküche mit internationalen<br />
Akzenten. Anita und Leo Doppler sind<br />
perfekte Gastgeber, und das Ambiente in<br />
der ehemaligen Börse ist ohnehin ein Traum.<br />
(86 Punkte, 2 Gabeln)<br />
DAS SAGT DER IMMOFOKUS<br />
Es gibt eine kleine, feine Auswahl an Speisen,<br />
Spezialität des Hauses sind die verschiedenen<br />
Risotti. Das Ambiente ist außergewöhnlich,<br />
durch die hohe Decke hallt es ein bisschen,<br />
und es hat einen entsprechenden Geräuschpegel.<br />
Alles in allem eine angenehme Stimmung<br />
und gutes Essen.<br />
Restaurant Hansen<br />
Wipplingerstraße 34 – 1010 Wien<br />
Öffnungszeiten<br />
Montag bis Freitag: 9 bis 23 Uhr<br />
(Küche bis 21.30 Uhr)<br />
Samstag: 9 bis 16 Uhr<br />
(Küche bis 15 Uhr)<br />
Sonn- und Feiertag geschlossen.<br />
www.hansen.co.at<br />
ImmoFokus Restaurantguide<br />
17<br />
PUNKTE<br />
Essen:<br />
Service:<br />
Weinkarte:<br />
Ambiente:<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
107
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Das vorläufige<br />
Ende der Party<br />
Gamechanger. Nach Jahren des Booms kommen spätestens mit den jüngsten<br />
Zinsanstiegen herausforderndere Zeiten auf die Immobilienbranche zu.<br />
Autor: Patrick Baldia<br />
E<br />
s kam, wie es kommen musste. Im<br />
Juli hat die EZB erstmals seit einem<br />
Jahrzehnt die Zinsen wieder erhöht<br />
– konkret um 50 Basispunkte. Bereits<br />
im September folgte der nächste Zinsschritt, im<br />
Übrigen der größte in der Geschichte der EZB:<br />
Der Leitzins wurde um 0,75 Prozentpunkte auf<br />
1,25 Prozent angehoben. Bereits im Vorfeld der<br />
ersten Zinserhöhung war die Stimmung am<br />
Immobilienmarkt getrübt, was von zurückgehenden<br />
Transaktionsvolumina unterstrichen<br />
wurde. Spätestens ab dem Juli machte sich dann<br />
eine Schockstarre unter Investoren breit. Weder<br />
Käufer noch Verkäufer scheinen sich bewegen<br />
zu wollen.<br />
„Verantwortungsvolle<br />
Investoren und<br />
Risikomanager mussten<br />
spätestens seit 2011<br />
mit einer Zinserhöhung<br />
rechnen.“<br />
Thomas Beyerle,<br />
Catella <strong>Real</strong> Estate<br />
Ist die Zinsanhebung überraschend gekommen?<br />
Oder zu hoch innerhalb von kurzer Zeit?<br />
Für Thomas Beyerle, Head of Group Research<br />
bei Catella <strong>Real</strong> Estate, war sie absehbar, erfolgte<br />
im Übrigen aber zu spät. „Verantwortungsvolle<br />
Investoren und Risikomanager<br />
mussten spätestens seit 2011 mit einer Zinserhöhung<br />
rechnen beziehungsweise sie in ihre<br />
Überlegungen miteinbeziehen“, stellt er klar.<br />
„Die, die jetzt jammern, haben ihren Job nicht<br />
gemacht.“ Aber klar ist, dass die Immobilienbranche<br />
damit insgesamt derzeit einiges zu<br />
verdauen hat. „Es ist die Summe an Verschärfungen,<br />
die uns so extrem zusetzt“, bringt<br />
es Oliver Wittke, Hauptgeschäftsführer des<br />
deutschen Zentralen Immobilien Ausschusses<br />
(ZIA), auf den Punkt.<br />
Aber was steht hinter den Zinsschritten? Blicken<br />
wir kurz zurück: Auf den wirtschaftlichen<br />
Einbruch zu Beginn der Corona-Pandemie<br />
folgte eine Erholung, die stärker ausfiel als<br />
erwartet. Zur Erinnerung: 2021 belief sich das<br />
BIP-Wachstum auf 4,6 Prozent nach einem<br />
Minus von fast sieben Prozent im Jahr davor.<br />
Begleitet wurde die Erholung jedoch von pandemiebedingten<br />
Lieferschwierigkeiten und<br />
einem geringeren Arbeitskräfteangebot. Als<br />
dann, wie nach Rezessionen üblich, die Rohstoffpreise<br />
deutlich anzogen, schoss auch die<br />
108 ImmoFokus
Leitzinsen und und Inflation Inflation in Österreich in Österreich ab 1960ab 1960<br />
Inflation EZB-Leitzinsen (in %)<br />
10,0<br />
8,0<br />
6,0<br />
4,0<br />
2,0<br />
0,0<br />
1962 1966 1970 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010 2014 2018 <strong>2022</strong><br />
Quelle: EZB, OeNB<br />
Inflation in die Höhe. Mit dem Ausbruch des<br />
Krieges in der Ukraine explodierten die Energiepreise<br />
regelrecht und die Inflationsraten<br />
stiegen auf zehn Prozent oder mehr.<br />
Rezession über den Winter?<br />
Wie geht es weiter? Stefan Bruckbauer, Chefökonom<br />
der Bank Austria, erwartet in einer<br />
aktuellen Analyse wegen des Rückgangs der<br />
Auslandsnachfrage und des <strong>Real</strong>einkommensschocks<br />
über den Winter eine rückläufige<br />
Wirtschaft. „Selbst unter der Annahme, dass<br />
es keine energiebedingten Einschränkungen<br />
gibt“, meint er. Mit besseren Wirtschaftsdaten<br />
und erkennbar sinkender Inflation sei erst<br />
Ende 2023 beziehungsweise Anfang 2024 zu<br />
rechnen. „Die Inflationsraten werden wohl<br />
die zehn Prozent erreichen und auch 2023<br />
kaum die Zwei-Prozent-Marke streifen“, so<br />
Bruckbauer nüchtern. Er glaubt, dass die EZB<br />
ihre Zinserhöhung beschleunigen wird. „Es<br />
besteht die Gefahr, dass sie eher zu viel als zu<br />
wenig tut.“<br />
Zurück zum Immobilienmarkt. Investoren<br />
sprechen von einem kollektiven Abwarten unter<br />
ihresgleichen. Das ist auch nicht verwunderlich,<br />
da die Risiken, die mit der Zinswende<br />
einhergehen, noch nicht so deutlich geworden<br />
sind. Und wenn doch etwas gedreht wird, dann<br />
wurde das schon seit längerem vorbereitet.<br />
Jedenfalls scheint keiner den ersten Schritt<br />
machen zu wollen, um auch ja keinen Fehler<br />
zu machen. Schließlich erwarten die meisten,<br />
dass sich die Preise ändern werden. Da aber<br />
„Die Inflationsraten<br />
werden wohl die zehn<br />
Prozent erreichen und<br />
auch 2023 kaum die Zwei-<br />
Prozent-Marke streifen.“<br />
Stefan Bruckbauer,<br />
Bank Austria<br />
kaum Deals abgeschlossen werden, gibt es<br />
auch keine Evidenz, wohin in dieser Hinsicht<br />
die Reise geht. Einig sind sich Experten darin,<br />
dass sich der Markt künftig rationaler einpreisen<br />
sollte.<br />
Catella-Experte Beyerle beobachtet, dass in<br />
Deutschland beispielsweise die Preise von Einzelhandelsimmobilien<br />
wieder leicht steigen,<br />
während die extremen Anstiege im Logistikbereich<br />
wieder abflachen. Dass es geruhsamer<br />
zur Sache gehe, sei sicher zu begrüßen. Bei<br />
Catella sei man jedenfalls der Auffassung, dass<br />
ein steigendes Zinsniveau eher zu einer Seitwärtsbewegung<br />
der Immobilienpreise führen<br />
werde. Klar sei zum jetzigen Zeitpunkt jedenfalls<br />
nur so viel: Eine Neusortierung der Preise<br />
dauere in der Regel einige Monate. „Was wir<br />
derzeit auch sehen ist, dass Investoren nicht<br />
aus dem Markt raus wollen“, so Beyerle. Kapital<br />
zum Investieren sollte jedenfalls nach wie<br />
vor da sein. Nachsatz: „Bis zum Ausbruch des<br />
Krieges in der Ukraine hat jeder alles gekauft.“<br />
Kursverluste für Immobilienaktien<br />
An der Börse, wo ja bekanntlich die Zukunft gehandelt<br />
wird, befanden sich Immobilienaktien<br />
schon seit längerem im Sinkflug. „Immobilienunternehmen<br />
sind etwas sensitiver, was die<br />
Entwicklung der Zinsen und Anleiherenditen<br />
angeht“, erklärt Erste-Group-Analyst Christoph<br />
Schultes den Hintergrund. Am internationalen<br />
Börsenparkett fielen die Kursverluste<br />
stärker aus. Der IATX, der die an der Wiener<br />
Börse gelisteten Immobilien-AGs zusammenfasst,<br />
hat über die letzten zwölf Monate rund<br />
elf Prozent verloren. Dass das Minus nicht<br />
höher ausfällt, ist wohl auch auf Übernahmephantasien<br />
– Stichwort CPI Property Group<br />
– zurückzuführen.<br />
„Unternehmen werden vorsichtiger und reagieren<br />
auf die steigenden Finanzierungskosten<br />
mit einer Reduzierung der Verschuldungsquote<br />
durch Verkäufe von Assets beziehungsweise<br />
der Verkleinerung der Portfolios. Als<br />
Beispiel führt er die Immofinanz an, die anlässlich<br />
eines Strategie-Updates mitteilte, dass sie<br />
Immobilien im Wert von rund einer Milliarde<br />
Euro verkaufen will. Und wenn viele Unter-<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
109
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Zinssatz für für Wohnbaukredite in Österreich<br />
in % p.a.<br />
2,5<br />
2,0<br />
1,5<br />
1,0<br />
0,5<br />
0,0<br />
01.09.2016 01.07.2017 01.05.2018 01.03.2019 01.01.2020 01.11.2020 01.09.2021 01.07.<strong>2022</strong><br />
Quelle: OeNB<br />
nehmen Assets auf den Markt werfen, könne<br />
sich das natürlich auf die Preise von Immobilien<br />
auswirken. „Bis jetzt ist davon allerdings<br />
noch nicht viel zu erkennen“, sagt Schultes.<br />
Der Erste-Group-Experte erwartet im Übrigen<br />
keine großen Preisbewegungen. „Gegen starke<br />
Preisrückgänge bei Immobilien sprechen die<br />
gestiegenen Baukosten – sprich Material, Personal,<br />
Energie –, die dazu führen, dass neue<br />
Projekte eingestellt oder verschoben werden“,<br />
sagt er. Das führe wiederum dazu, dass sich<br />
das Angebot an neuen Flächen in den nächsten<br />
Jahren voraussichtlich deutlich reduzieren<br />
werde, und dies sollte die Preise stützen. Etwa<br />
im Bürobereich. „Die Spitzenmiete in Wien<br />
beträgt seit Jahren 26 Euro pro Quadratmeter,<br />
für Entwickler wird es immer schwieriger,<br />
Projekte profitabel zu realisieren“, so Schultes.<br />
Die Konsequenz: Ein niedrigeres Angebot an<br />
neuen Flächen und ein geringerer Leerstand.<br />
Finanzierungen schwieriger<br />
Viele Branchenplayer beklagen, dass es in<br />
den letzten Wochen und Monaten merklich<br />
schwieriger geworden sei, zu Finanzierungen<br />
zu kommen. Das bestätigt auch die vierteljährliche<br />
Umfrage der Österreichischen Nationalbank<br />
(OeNB) unter den führenden heimischen<br />
Banken. Demnach würden der Krieg<br />
in der Ukraine und seine Folgen die Institute<br />
zu verschärften, an die Situation angepassten<br />
„Gegen starke Preisrückgänge bei Immobilien<br />
sprechen die gestiegenen Baukosten.“<br />
Risikoanalysen und zu strengeren Kreditvergabeentscheidungen<br />
veranlassen. Teilweise<br />
hätten sie ihre Kreditangebotspolitik im Unternehmenskundengeschäft<br />
bereits restriktiver<br />
ausgestaltet. Verschärft wurden auch die<br />
Richtlinien für private Wohnbaukredite. Laut<br />
OenB rechnen die Banken im dritten Quartal<br />
mit weiteren Verschärfungen sowie mit einem<br />
Rückgang der in den letzten Jahren sehr kräftigen<br />
Nachfrage nach Wohnbaukrediten.<br />
Wie schaut‘s am heimischen Immobilienmarkt<br />
aus? Auch im ersten Halbjahr <strong>2022</strong> waren<br />
die Preise von Eigentumswohnungen und<br />
-häusern gestiegen, wie aus dem Marktbericht<br />
Christoph Schultes,<br />
Erste Group<br />
<strong>2022</strong> von Engel & Völkers hervorgeht. Für das<br />
Gesamtjahr wird in Summe mit Preiszuwächsen<br />
im höheren einstelligen Prozentbereich<br />
gerechnet. 2023 sei aufgrund der erschwerten<br />
Finanzierungsbedingungen und gestiegenen<br />
Zinsen generell eine Abflachung der Preiszuwächse<br />
zu erwarten, so Sylvia Verdorfer,<br />
Engel & Völkers-Gebietsleiterin für Österreich.<br />
„Was letztlich eine Rückkehr zu einem ausgeglichenen<br />
Immobilienmarkt mit gesunden<br />
Verhältnissen führen wird“, sagt sie. In den<br />
beliebtesten Lagen des Landes sei allerdings<br />
weiterhin mit Preissteigerungen und einem<br />
Nachfrageüberhang zu rechnen. Die nächste<br />
Party kommt bestimmt.<br />
110 ImmoFokus
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Ausgabe 04|<strong>2022</strong><br />
111
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
„Die Preise müssen<br />
sich entspannen“<br />
Felsen in der Brandung. Die drei größten heimischen Publikums-Immobilienfonds haben bereits so manche<br />
Krise gemeistert. Auf Einladung des ImmoFokus erklärten die Verantwortlichen Peter Czapek (Bank Austria<br />
<strong>Real</strong> Invest Immobilien KAG), Peter Karl (ERSTE Immobilien KAG) und Louis Obrowsky (LLB Immo KAG), was<br />
dahintersteht und wie sie das aktuelle Umfeld wahrnehmen.<br />
Das Gespräch führte: Patrick Baldia<br />
112 ImmoFokus
„Eigentlich ist unser<br />
Business unsexy, über die<br />
Laufzeit unauffällig, aber<br />
dafür nachhaltig gut für<br />
die Anleger.“<br />
Peter Czapek,<br />
Bank Austria <strong>Real</strong> Invest<br />
Beide wurden gut überstanden – selbst<br />
während der Coronakrise hat sich die Vermietungssituation<br />
nicht wesentlich geändert.<br />
Man hat also gesehen: Mittel- und langfristig<br />
haben sich Immobilienfonds als Beimischung<br />
bewährt. Ich kann jetzt nur für unser Portfolio<br />
sprechen; das ist so alt, so breit aufgestellt. Da<br />
ist eine enorme Stabilität drinnen. Das haben<br />
die Anleger gesehen, weshalb sie uns weiterhin<br />
ihr Vertrauen schenken.<br />
Trotz Zinserhöhung haben heimische<br />
offene Immobilienfonds zuletzt weitere<br />
Zuwächse verzeichnet. Woran liegt das?<br />
Ist der Glaube an Sachwerte hierzulande<br />
unerschütterlich? Oder war der Zinsanstieg<br />
nicht hoch genug?<br />
Louis Obrowsky: Das ist eine berechtigte Frage.<br />
Tatsächlich haben wir heute eine gänzlich<br />
andere Situation als vor neun Monaten.<br />
Langfristig betrachtet sind Immobilienfonds<br />
sicherlich eines jener Instrumente, das<br />
sich für fast alle wirtschaftlichen Szenarien<br />
eignet. Insbesondere Inflationsszenarien, weil<br />
Immobilienfonds aufgrund der großen Nähe<br />
zum <strong>Real</strong>-Asset-Markt einen Inflationsschutz<br />
eingebaut haben. Dieser ist zwar nicht auf<br />
einen Zeitraum von sechs oder zwölf Monaten<br />
gegeben, aber langfristig, also über fünf<br />
oder mehr Jahre, sehr wohl. Das könnte die<br />
jüngsten Zuwächse erklären.<br />
Peter Czapek: In den vergangenen 20 Jahren<br />
habe wir zwei Krisen erlebt: die Finanzkrise<br />
2008/09 und die Covid-Pandemie ab 2020.<br />
Herr Karl, würden Sie das auch<br />
unterschreiben?<br />
Peter Karl: Ich bin völlig bei den Kollegen.<br />
Unsere Fonds sind durch die Bank konservativ<br />
aufgestellt. Zu den Fonds der Erste Immobilien<br />
KAG kann ich sagen: Wir wurden immer sehr<br />
konservativ bewertet und haben alle Krisen<br />
relativ unbeschadet überstanden. Deswegen<br />
bin ich zuversichtlich, dass wir auch künftige<br />
Krisen hinter uns bringen werden. Qualität<br />
setzt sich am Ende durch, und das wird auch<br />
diesmal der Fall sein.<br />
Peter Czapek: Ich glaube, was die österreichischen<br />
Publikums-Immobilienfonds auch<br />
auszeichnet, und wir drei sind ja für 80 bis 85<br />
Prozent des Marktvolumens verantwortlich,<br />
ist, dass wir nicht laut jubeln, wenn es uns gut<br />
geht, oder klagen, wenn das Gegenteil der Fall<br />
ist. Wir sind einfach weiter aktiv und beherrschen<br />
unser Geschäft. Eigentlich ist unser<br />
Business unsexy, über die Laufzeit unauffällig,<br />
aber dafür nachhaltig gut für die Anleger.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
113
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
„Für Retail-Anleger<br />
gibt es in Österreich<br />
im Low-Vola-Bereich<br />
kein vergleichbares<br />
Alternativprodukt.“<br />
Peter Karl,<br />
ERSTE Immobilien KAG<br />
Obrowsky: Lassen Sie mich zwei Zahlen zu<br />
unserem Retail-Portfolio nennen, damit Sie<br />
sehen, wie langweilig unsere Ausrichtung ist:<br />
Wir haben einen Vermietungsgrad von 96 Prozent<br />
und eine durchschnittliche Restlaufzeit<br />
der Mietverträge von 10,2 Jahren. Deshalb ist<br />
es uns auch nicht wichtig, zehn oder zwanzig<br />
Cent bei der Miete auszureizen, sondern mit<br />
den Mietern ein partnerschaftliches Verhältnis<br />
zu pflegen im Sinne langfristig stabiler und<br />
planbarer Cashflows.<br />
Peter Karl<br />
ist CEO der ERSTE Immobilien KAG. Sein ERSTE IMMOBILIENFONDS (Volumen: 2,5 Milliarden<br />
Euro) ist in Wohn- (71 Prozent), Büro- (22 Prozent) und Geschäftsimmobilien (7<br />
Prozent) in Österreich (76 Prozent) und Deutschland (24 Prozent) investiert. Seit dem<br />
Fondsstart 2008 lukrierten Anleger eine jährliche Performance von 2,65 Prozent. 2016<br />
legte die Erste Immobilien KAG mit dem ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS den<br />
ersten nachhaltig-orientierten Publikums-Immobilienfonds des Landes auf.<br />
Wie schätzen Sie die Gefahr ein, dass<br />
doch mehr Kapital abgezogen wird als<br />
Sie erwarten?<br />
Karl: Klar ist, dass wir Abflüsse sehen werden.<br />
Wir beobachten die Kapitalflüsse in unseren<br />
Fonds auch sehr genau. Bislang war aber<br />
nichts Außergewöhnliches auszumachen.<br />
Wie Herr Czapek richtig gesagt hat, sind<br />
offene Immobilienfonds ein Beimischprodukt.<br />
Und selbst bei steigenden Zinsen sollte<br />
ein gewisser <strong>Real</strong>-Estate-Anteil in keinem<br />
vernünftigen Portfolio fehlen. Dazu kommt,<br />
dass es für Retail-Anleger in Österreich<br />
im Low-Vola-Bereich kein vergleichbares<br />
Alternativprodukt gibt, das man selbst Kapitalmarktneulingen<br />
guten Gewissens empfehlen<br />
kann. Ich sehe daher keine Gefahr, dass wir<br />
netto verlieren werden. Es muss uns allen aber<br />
bewusst sein, dass die Zeiten des sehr starken<br />
Wachstums vorbei sind. Wir werden uns in<br />
Zukunft etwas mehr bemühen müssen, wenn<br />
wir neue Anleger gewinnen wollen. Auch weil<br />
es im Fixed-Income-Bereich wieder positive<br />
Zinsen gibt.<br />
Obrowsky: Natürlich gibt es auch bei uns<br />
Abflüsse. Es gibt uns ja auch seit mehr als 17<br />
Jahren und vielleicht möchte der eine oder<br />
andere, der seit längerem dabei ist, in etwas<br />
anderes investieren oder sich ein Konsumgut<br />
leisten. Sicher werden auch neue Investoren<br />
überlegen, ob sie nicht stattdessen lieber ein<br />
klassisches Substitutionsprodukt wie etwa die<br />
zehnjährige österreichische Bundesanleihe<br />
kaufen sollen. Drei Prozent Kupon sind ein<br />
gutes Argument für die Anleihe.<br />
Müssen Anleger heuer für das Gesamtjahr<br />
mit etwas weniger Performance rechnen?<br />
Karl: Fairerweise lässt sich das nicht genau<br />
sagen. Es gibt ja am Markt derzeit kaum<br />
Transaktionen als Evidenz. Klar ist, dass wir<br />
114 ImmoFokus
ei steigenden Zinsen in manchen Segmenten,<br />
insbesondere in den schwächeren Lagen auch<br />
steigende Yields sehen könnten. Die Erträge<br />
aus den Portfolien sind zwar zum Teil oder<br />
auch komplett vor Inflation geschützt. Aber<br />
natürlich müssen sich sowohl die privaten<br />
Wohnungsmieter als auch die gewerblichen<br />
Mieter die indexierten Mieten auch einmal<br />
leisten können. Vielleicht wird es daher zu<br />
punktuell zu keinen nominellen Mieterhöhungen<br />
kommen. Hilfreich ist sicher, dass<br />
wir Liquidität nicht mehr zu negativen Zinsen<br />
veranlagen müssen. Insgesamt erwarte ich<br />
aber keine Renditerückgänge.<br />
Czapek: Als mündelsicherer Fonds haben<br />
wir natürlich genaue Vorgaben, wie wir zu<br />
veranlagen haben, und haben daher auch<br />
Anleihen im Portfolio. Deren Kurse haben<br />
heuer nachgegeben, was sich natürlich auch<br />
in unserer Performance niederschlägt, aber<br />
nicht gravierend. So geht es aber allen, die in<br />
Fixanleihen investiert haben. Wichtig ist nur,<br />
dass man das den Kunden auch entsprechend<br />
kommuniziert.<br />
„Wichtig ist ein partnerschaftliches Verhältnis<br />
mit den Mietern im Sinne langfristig stabiler<br />
und planbarer Cashflows.“<br />
Louis Obrowsky,<br />
LLB Immo KAG<br />
Obrowsky: Auch wir halten in sehr geringem<br />
Umfang Anleihen, was die Performance<br />
heuer belastet. Aber insgesamt hat sich der<br />
LLB Semper <strong>Real</strong> Estate <strong>2022</strong> bislang sehr gut<br />
entwickelt, besser als in den vergangenen<br />
beiden Jahren. Das liegt daran, dass wir keine<br />
Belastungen mehr verdauen müssen, die<br />
auf die behördlichen Betretungsverbote<br />
während der Corona-Lockdowns zurückgehen.<br />
Bei uns kommt die Performance ja aus der<br />
Vermietung. Und da wir auch die Covid-Zeit<br />
dazu genutzt haben, im Gegenzug für die<br />
mietfreie Zeit, die wir den Mietern gegeben<br />
haben, die Verträge zu verlängern, bin ich sehr<br />
zuversichtlich, dass wir keinesfalls Rückgänge<br />
sehen werden. Aber natürlich hat Herr Karl<br />
recht, wenn er in den Raum stellt, ob sich<br />
alle Mieter die Indexierung der Mietverträge<br />
leisten werden können. Ob wir wieder Arrangements<br />
treffen werden müssen, werden wir<br />
erst 2023 sehen.<br />
Ihre Fonds sind schon sehr lange am<br />
Markt. Daher besitzen Sie sicher auch<br />
Gebäude, die in die Jahre gekommen sind.<br />
Wie gehen Sie damit um? Nicht zuletzt,<br />
weil ja aus ESG-Gründen Abwertungen zu<br />
erwarten sind…<br />
Karl: Aus diesem Grund verkaufen wir auch<br />
regelmäßig Gebäude, von denen wir der<br />
Meinung sind, dass sie mit vernünftigen<br />
Investitionen nicht auf einen entsprechenden<br />
Standard zu bringen sind. Erst vor wenigen<br />
Wochen haben wir so ein Objekt, eine Büroimmobilie<br />
in Hamburg, verkauft. Vielleicht wird<br />
auch die aktuelle Energiekostenkrise dazu<br />
beitragen, dass dieser Trend beschleunigt wird.<br />
Czapek: Klar ist, dass wir beim Thema ESG<br />
erst am Beginn der Reise sind. Wir können<br />
nicht über Nacht ein zu hundert Prozent<br />
grüner Fonds werden. Das ist bei unserem<br />
über Jahrzehnte gewachsenen Portfolio auch<br />
nicht möglich. Beim Neugeschäft sind wir<br />
hingegen seit drei Jahren vollkommen auf<br />
Nachhaltigkeit ausgerichtet. Aktuell sind<br />
wir gerade dabei, den Bestand zu analysieren.<br />
Gleichzeitig haben wir in den letzten Jahren,<br />
als es praktisch keine Zinsen gab, sehr viel<br />
in den Bestand investiert. Unmittelbaren<br />
Verkaufsdruck haben wir insgesamt also nicht.<br />
Was Zukäufe betrifft glauben wir, dass sich<br />
in dem Bereich, in dem wir uns bewegen, in<br />
dem es um Summen um die 150 Millionen<br />
Euro geht, in den kommenden 24 Monaten am<br />
Markt sehr viel tun wird. Wir gehen davon aus,<br />
dass der Markt zu uns kommen wird.<br />
Obrowsky: Im Publikumsfonds-Bereich können<br />
wir nicht von einer Minute auf die andere<br />
nachhaltig sein. Auch weil es den Fonds seit<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
115
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Peter Czapek<br />
Der CEO der Bank Austria <strong>Real</strong> Invest verantwortet den 4,44 Milliarden Euro<br />
schweren <strong>Real</strong> Invest Austria, den größten heimischen Publikums-Immobilienfonds.<br />
Investiert wird ausschließlich in Österreich. Aktuell setzt sich das Portfolio zu<br />
80 Prozent aus Wohnen und Infrastruktur und zu 20 Prozent aus Gewerbeimmobilien<br />
zusammen. Seit dem Fondsbeginn 2003 erzielte der <strong>Real</strong> Invest Austria eine<br />
jährliche Performance von 3,23 Prozent.<br />
17 Jahren gibt. Wir haben aber einige Prozesse<br />
entsprechend umgestellt und alle Neuinvestitionen<br />
sind selbstverständlich nachhaltig, wie<br />
etwa die bisher größte Investition für den LLB<br />
Semper <strong>Real</strong> Estate: die Neuentwicklung des<br />
Tlapa-Kaufhauses in Wien-Favoriten, die wir<br />
ÖGNI Platin zertifizieren lassen werden, um<br />
EU-Taxonomie und ESG-Richtlinien Rechnung<br />
zu tragen.<br />
Ansonsten haben auch wir das Portfolio<br />
gescreent und es in drei Töpfe unterteilt: Objekte,<br />
die strengen Nachhaltigkeitskriterien entsprechen,<br />
solche, die wir sanieren und zu einer<br />
nachhaltigen beziehungsweise nachhaltigeren<br />
Immobilie machen können, und Gebäude, bei<br />
denen das aus unserer Sicht nicht möglich ist.<br />
Von solchen Objekten haben wir uns schon<br />
getrennt oder werden wir uns trennen.<br />
Sind Sie aktuell auf der Käuferseite?<br />
Karl: Also ich muss sagen: Wir haben gerade<br />
sehr viel am Tisch, eine große Pipeline<br />
abzuarbeiten. Ich könnte nicht sagen, dass uns<br />
irgendwie Produkte fehlen. Natürlich muss<br />
man fairerweise sagen, dass es sich dabei in<br />
vielen Fällen um Transaktionen handelt, die<br />
sich schon länger angebahnt haben oder<br />
die bereits in Verhandlung sind. Auf der<br />
Käuferseite versuchen wir selbstverständlich<br />
dort, etwas nachzuverhandeln, wo wir es<br />
als erfolgversprechend einschätzen. Man<br />
darf nicht vergessen: Je weiter weg von der<br />
Top-Lage, desto wahrscheinlicher sind künftig<br />
Renditeaufschläge.<br />
Czapek: Nachdem wir im Vorjahr um 200<br />
Millionen Euro zugekauft haben, werden es<br />
heuer um die 240 Millionen Euro sein. Da<br />
sind teilweise Projekte dabei, die schon lange<br />
vorbereitet wurden.<br />
Obrowsky: Wir sind in der glücklichen Lage,<br />
dass wir heuer bereits große Objekte in Wien<br />
und Berlin erworben haben, und sind daher<br />
relativ entspannt. Aber tatsächlich gibt es<br />
derzeit im Gewerbeimmobilien-Bereich<br />
spannende Sachen, die wir prüfen. Auch wir<br />
glauben im Übrigen, dass nach der Jahreswende,<br />
ab dem ersten Quartal 23,<br />
viele interessante Möglichkeiten kommen<br />
werden.<br />
Rechnen Sie mit etwas Entspannung bei<br />
den Preisen?<br />
Czapek: Auf jeden Fall. Es wird auch so sein<br />
müssen. Ich glaube, wir merken es alle, dass<br />
man derzeit länger für die Vollvermietung<br />
eines Gebäudes braucht als früher, weil<br />
sehr viel gebaut wird. Man muss realistisch<br />
sein: Wer kann sich eine Miete von 13 Euro<br />
leisten? Dazu kommen ja noch Betriebskosten<br />
und Heizung. Das geht sich vielfach nicht<br />
aus, da gibt es eine Grenze. Vor allem wenn<br />
man sich anschaut, wieviel der Durchschnitt<br />
verdient. Da ist es unverhältnismäßig,<br />
welche Mieten mancherorts verlangt werden.<br />
Da ist es ganz gut, dass weitergebaut wird.<br />
Und ich muss sagen: Bei gewissen Preisen<br />
116 ImmoFokus
Louis Obrowsky<br />
ist Geschäftsführer der LLB Immo KAG. Mit seinem LLB Semper <strong>Real</strong> Estate (Volumen:<br />
1,16 Milliarden Euro) deckt er die Assetklassen Büro (35,59 Prozent), Einzelhandel<br />
(23,84 Prozent), Hotel (22,59 Prozent), Logistik (10,20 Prozent) und Wohnen<br />
(3,86 Prozent) ab. Investiert wird ausschließlich in Deutschland (63,10 Prozent) und<br />
Österreich (36,90 Prozent). Anlegern bescherte der Fonds seit dem Start 2004 ein<br />
jährliches Plus von 2,19 Prozent.<br />
können wir die Projekte gar nicht erwerben.<br />
Schließlich muss man ja aufgrund des<br />
Immobilienfondsgesetzes eine Bewertung<br />
vorlegen, die bestätigt, dass ein bestimmter<br />
Preis unter den aktuellen Rahmenbedingungen<br />
am Markt gerechtfertigt ist.<br />
Karl: Ich kann mich da beiden Herren nur<br />
anschließen. Ich würde dazu noch gerne eine<br />
Besonderheit am Wiener Markt ansprechen.<br />
Wir haben schon immer darauf hingewiesen,<br />
dass zwar sehr viel Wohnraum produziert<br />
wird, allerdings wird am Bedarf vorbei gebaut.<br />
Also der Zuschnitt der Wohnungen und das<br />
ganze Set-Up sind ganz eindeutig auf den<br />
Geschmack des typischen Wohnungsinvestors<br />
zugeschnitten. Was am Mietermarkt nachgefragt<br />
wird, wird leider außer Acht gelassen.<br />
Da muss es zu einer Preisanpassung kommen,<br />
weil am Ende des Tages diese Wohnungen<br />
auch vermietet werden. Aber halt nicht um<br />
die 13, 14, 15 Euro, von denen manche träumen.<br />
Nehmen Sie derzeit unbeschränkt<br />
Investorengelder an?<br />
Obrowsky: Ja, der Publikumsfonds ist jederzeit<br />
offen. Bei den institutionellen<br />
Produkten haben wir ein Capital-Call-System,<br />
das heißt, dort verpflichtet sich der<br />
institutionelle Anleger für einen Zeitraum<br />
von 24 oder 36 Monaten, Betrag X zu<br />
investieren, und das Geld wird abgerufen,<br />
wenn eine Neuinvestition unmittelbar<br />
bevorsteht.<br />
Karl: Beim ERSTE IMMOBILIENFONDS war<br />
eine Tranche bis zum 9. September offen.<br />
Die ist sehr gut gelaufen. Seit dem zwölften<br />
September ist eine Tranche des ERSTE<br />
RESPONSIBLE IMMOBILIENFODNS offen.<br />
Ob wir angesichts der veränderten Rahmenbedingungen<br />
beim Tranchenmodell bleiben,<br />
lasse ich mal dahingestellt. Der Grund,<br />
wieso wir es überhaupt eingeführt haben, ist<br />
aber klar: der enorme Run auf das Produkt<br />
innerhalb kürzester Zeit hat es für uns<br />
unmöglich gemacht, mit der entsprechenden<br />
Geschwindigkeit zu investieren. Aber da der<br />
Andrang nach unseren Erwartungen zurückgehen<br />
sollte, kann ich mir durchaus vorstellen,<br />
dass wir beide Publikumsfonds auch durchgehend<br />
geöffnet lassen können.<br />
Herr Czapek, Ihre Fonds waren<br />
immer offen?<br />
Czapek: Unsere Fonds waren nie geschlossen,<br />
sondern auch in Krisenzeiten<br />
stets in beide Richtungen offen. Als ich zur<br />
<strong>Real</strong> Invest gekommen bin, ist der Vertrieb<br />
ja über alle Banken gelaufen. Und wir hatten<br />
auch zu viele Zuflüsse, etwa phasenweise<br />
350 bis 400 Millionen Euro. Das mussten wir<br />
einbremsen. Als Hauptvertriebspartner ist<br />
schließlich die Bank Austria geblieben.<br />
Da besteht natürlich eine laufende<br />
Kommunikation und enge Abstimmung, wie<br />
unsere Pläne aussehen. Und und das funktioniert<br />
gut. Darum haben wir bis heute kein<br />
Kaufschlusssystem eingeführt.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
117
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Der ImmoFokus fragt …<br />
... und Immobilien-Experten antworten. Der Immobilienmarkt ist im Umbruch. Einige Experten und<br />
Notenbanken mahnen vor der Gefahr einer Überhitzung. Die Kombination von hoher Inflation, steigenden<br />
Zinsen und damit exorbitant gesteigenen Kosten - unter anderem für Energie - bereiten nicht nur<br />
Immobilienbranche Kopfzerbrenchen. Der ImmoFokus hat sich umgehört.<br />
FRAGE 1<br />
Wer ist der Top-Game-Changer: Die Covid-Pandemie,<br />
ESG &EU-Taxonomie - oder doch die Zinswende?<br />
FRAGE 2<br />
Bremsspuren am Markt. Ist die Immobilien-Party<br />
vorbei? Rechnen Sie mit Preisabschlägen?<br />
Wenn ja - in welchen Assetklassen?<br />
FRAGE 3<br />
Könnte die Krise könnte zu Entspannung der<br />
Grundstücksmärkte in den Ballungszentren führen?<br />
118 ImmoFokus
Stefan Brezovich,<br />
ÖRAG<br />
1 Die Covid-Pandemie hat gesellschaftlich vielfach eine veränderte Einstellung zur Arbeit bewirkt.<br />
Auch Verzögerungen in den Lieferketten brems(t)en die wirtschaftliche Dynamik; mit weiteren<br />
Lockdowns in Europa rechne ich allerdings nicht. Echte Top-Game-Changer für die Immobilienwirtschaft<br />
sind aus meiner Sicht eindeutig die anhaltend hohe Inflation und die damit verbundene<br />
Zinswende. Beginnend mit den Unterstützungsmaßnahmen der EZB im Rahmen der<br />
Finanzkrise 2008/2009, fortgesetzt durch die ultralockere Geldpolitik der EZB bis hin zu den<br />
Unterstützungsmaßnahmen in der Covid-19-Krise war ein massives Anziehen der Inflation zu<br />
erwarten. Die enorm gestiegenen Energiepreise haben dieser Entwicklung einen zusätzlichen<br />
Schub gegeben. Das aus meiner Sicht zu späte Reagieren der EZB wird weitere große Zinsschritte<br />
erforderlich machen. Dadurch kehrt eine neue alte Normalität in der Zinslandschaft<br />
zurück, die schmerzlich für jene sein könnte, die ihre Erfahrungen nur aus den letzten zehn<br />
Jahren schöpfen. Der Immobilienmarkt hat auch vor 20 Jahren bei einem 3M-Euribor von rund<br />
drei Prozent funktioniert.<br />
2<br />
3<br />
Jedenfalls sind immer weiter steigende Preise vorbei – und in diesem Sinne ist wohl die<br />
Party vorbei. Wertsteigerungen werden definitiv in den nächsten Jahren nicht durch reinen<br />
Zeitablauf erreicht werden.Die Preisanstiege der vergangenen Jahre waren deutlich gefördert<br />
von stetig sinkenden Kapitalmarktzinsen bis hin zu Negativzinsen.Man kann die Preisentwicklung<br />
der letzten Jahre bei Immobilien durchaus auch als vorgezogene Sachwertinflation<br />
aufgrund der Geldschwemme deuten. Die nun steigenden Zinsen verteuern Finanzierungen<br />
erheblich – neue Kredite sowieso und bestehende dann, wenn sie nicht abgesichert sind, was<br />
laut Auskunft der Banken knapp die Hälfte der heimischen Immobilienfinanzierungen betrifft.<br />
Weiters wirkt sich das allgemeine Zinsniveau natürlich auch als Referenzwert erhöhend auf die<br />
Renditen von Immobilien aus. Wenn knapp zwei Prozent für 12M-Festgelder im Raum stehen,<br />
wird dies bei manchen Investoren das Interesse an Immobilien beeinflussen. Das heißt nicht,<br />
dass sie Immobilien abschwören, aber es bedeutet, dass sie sich höhere Renditen erwarten.Der<br />
Mietmarkt ist weiterhin stark. Wir als ÖRAG verzeichnen eine solide Frage nach Büro-, Retail<br />
und Logistik-Flächen.Eine allfällige längerfristige Rezession würde sich aber bremsend auf die<br />
Nachfrage nach gewerblichen Flächen auswirken.<br />
Das wäre eine logische Konsequenz und sehr zu begrüßen, aber aufgrund des so hohen Zuzugs<br />
nach Österreich ist eine Entspannung der Grundstücksmärkte in den Ballungszentren leider<br />
nicht zu erwarten.Mehr Menschen brauchen mehr Wohnraum, auch wenn dieser Wohnraum<br />
bei hohen Zinsen, hohen Baukosten und etwaigen weiteren regulatorischen Eingriffen in die<br />
Mietzinsbildung vermehrt durch die öffentliche Hand bereitgestellt werden wird müssen.<br />
Foto: Georg Wilke<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
119
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Elisabeth Stocker, Peter Vcelouch,<br />
Cerha Hempel Rechtsanwälte<br />
1<br />
2<br />
3<br />
Die Auswirkungen der Covid-Maßnahmen auf die Immobilienbranche scheinen weitgehend<br />
überstanden zu sein. Vereinzelt zeigen sich noch Nachwehen, etwa in Form von §1104-ABGB-<br />
Verfahren. Der durch Covid ausgelöste Trend zum Home-Office ist gekommen, um zumindest<br />
teilweise zu bleiben, und bremst den Bedarf nach zusätzlichen Büroflächen. ESG & EU-Taxonomie<br />
werden erwartungsgemäß zu einer weiteren Erhöhung der Baukosten und damit auch<br />
zu einem abermaligen Anstieg der Immobilienkaufpreise und –mieten führen. Der Top-Game-<br />
Changer ist aus unserer Sicht aber die Zinswende, die im Zusammenwirken mit der historisch<br />
hohen Inflation die Planungs- und Errichtungskosten, Finanzierungskosten, Kaufpreise und<br />
Mieten in lichte Höhen treiben wird. Die Schaffung leistbaren Wohnraums könnte damit noch<br />
mehr zur „Quadratur des Kreises“ werden.<br />
Die Beantwortung dieser Frage erfordert einen Blick in die „Kristallkugel“: Die hohe Inflation<br />
ist gemeinsam mit steigenden Zinsen geeignet, die Nachfrage nach Immobilien zu bremsen.<br />
Aufgrund genau dieser Rahmenbedingungen – Inflation und steigende Zinsen – ist aber auch<br />
anzunehmen, dass insbesondere die Bau- und Finanzierungskosten weiter steigen oder sich<br />
zumindest auf hohem Stand einpendeln werden. Letzteres kann zu einem Rückgang oder<br />
Aufschub neuer Immobilienprojekte führen, sodass letztendlich eine reduzierte Nachfrage auf<br />
ein reduziertes Angebot treffen würde. Preisabschläge sind in einem derartigen Umfeld nicht<br />
zu erwarten.<br />
Der Bedarf an Grundstücken wird gerade in Ballungszentren weiterhin hoch bleiben. Die Nachfrage<br />
nach Wohnraum ist ungebremst. Auch innerstädtische Logistikflächen sind begehrter<br />
denn je. Wir erwarten daher in naher Zukunft keine Entspannung der Grundstücksmärkte in<br />
den Ballungszentren. Denkbar ist jedoch eine Stabilisierung auf hohem Niveau.<br />
120 ImmoFokus
Raum und<br />
Wirklichkeit<br />
Wir haben Gegenwart und Zukunft von<br />
Architektur, Bauen und Wohnen im Blick.<br />
Jeden Samstag in Ihrer „Presse“ oder<br />
jederzeit unter:<br />
DiePresse.com/immobilien<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
121
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Anton Bondi de Antoni,<br />
Bondi Consult<br />
Markus Arnold,<br />
Arnold Immobilien<br />
1 Ich glaube, dass wir uns an Covid schon gewöhnt haben und<br />
die ESG-Kriterien bereits in unser aller Betrachtungen und<br />
Kalkulationen eingeflossen sind. Krieg, die bestehenden<br />
Lieferprobleme (die derzeit wieder etwas weniger werden)<br />
und insbesondere die von außen getriebene Inflation und<br />
die wohl nachhaltige Erhöhung der Energiepreise sind die<br />
Kriterien, die uns am meisten zu schaffen machen, und<br />
die teilweise großen Einfluß haben und auch weiter haben<br />
werden.<br />
1<br />
Den Top-Game-Changer auszumachen ist schwierig, denn<br />
alle genannten Faktoren haben natürlich einen gewissen<br />
Einfluss auf die Immobilienmärkte. Aktuell sorgt beispielsweise<br />
die relativ hohe Inflation bei unseren Kunden<br />
ebenfalls für Irritation. Wir befinden uns derzeit in einer<br />
Umbruchphase und können als Maklerunternehmen nur<br />
versuchen, möglichst fundierte und professionelle Antworten<br />
auf alle Fragen und Sorgen unserer Kunden zu haben.<br />
Das bedeutet, dass wir gefordert sind, unsere Ressourcen<br />
und Kompetenzen im Unternehmen weiter auszubauen.<br />
2<br />
3<br />
Immobilien mit einem langfristigen Cashflow bieten in<br />
unruhigen Zeiten einen sicheren Hafen. Demgemäß besteht<br />
weiterhin gute Nachfrage nach Core-Produkten, speziell in<br />
den Segmenten Wohnen und Büro. Aller Voraussicht nach<br />
werden die Preise in diesen Asset-Klassen weiterhin stabil<br />
bleiben. Aufgrund des Nachfrageüberhangs in der Asset-<br />
Klasse Zinshaus sehen wir derzeit für Liegenschaften in den<br />
Top-Lagen eher keine Preiskorrekturen auf uns zukommen.<br />
Wir erwarten Preisabschläge eher bei Liegenschaften in<br />
C- bzw. B-Lagen.<br />
Wir stellen bei den Grundstücksmärkten teilweise eine<br />
leichte Entspannung fest. Für die Zukunft erwarten wir eine<br />
noch stärkere Ausdifferenzierung der Märkte.<br />
2 Derzeit ist noch eher eine Seitwärtsbewegung zu beobachten,<br />
wobei die Investoren sehr viel vorsichtiger geworden sind.<br />
Preisabschläge sehe ich eher im Bereich Wohnen (mittelfristig,<br />
weil die Käufer ihr Geld für den laufenden Unterhalt<br />
brauchen) als auch im Bereich Retail.<br />
3 Sicher nicht kurzfristig. Es ist seit langem ein Phänomen,<br />
dass sich Grundstückspreise zwar rasant an steigende<br />
Preise angleichen, bei Preisreduktionen jedoch relativ lange<br />
auf hohem Niveau bleiben. Die einzige mögliche rasche<br />
Anpassung sehe ich bei einer Verlangsamung des (mittelpreisigen)<br />
Wohnbaus, die bereits eingesetzt hat. Hier ist zu<br />
erwarten, dass es, getrieben von hohen Zinsen und verteuerten<br />
Krediten, zumindest vereinzelt zu „Notverkäufen“ bei<br />
Vorratsgrundstücken kommen kann.<br />
Fotos: Katharina Schiffl, Christoph Meissner<br />
122 ImmoFokus
Karin Fuhrmann,<br />
TPA<br />
1<br />
Während die Pandemie jedenfalls zu einem veränderten<br />
Nutzerverhalten im Bereich der Büroimmobilien geführt<br />
hat, halte ich die Zinswende aktuell für den Game-Changer<br />
schlechthin. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen<br />
wird sich wohl aufgrund der hohen Inflation in Verbindung<br />
mit gestiegenen Zinsen und erhöhten Eigenmittelanforderungen<br />
etwas einbremsen. ESG & EU-Taxonomie stellen<br />
hingegen eine Chance für Entwickler und Besitzer dar, weil<br />
Immobilien, welche die Voraussetzungen erfüllen, sicherlich<br />
stärker nachgefragt werden.<br />
Andreas Holler,<br />
BUWOG<br />
2<br />
3<br />
Dass die Immobilien-Party vorbei ist, kann man meines<br />
Erachtens so generell nicht sagen, da bestimmte Investorengruppen<br />
weiterhin auf der Suche nach attraktiven und<br />
nachhaltigen Investitionsmöglichkeiten sind und bleiben<br />
werden. Im Bereich der privaten Nachfrage könnte es zu<br />
einer Delle kommen, wobei ich nicht erwarte, dass hier<br />
mit großen Preisabschlägen zu rechnen ist, sondern eher<br />
mit einer Seitwärtsbewegung bei Wohnungen. Inwiefern<br />
sich die Zinssatzerhöhungen bei Gewerbeimmobilien in<br />
Preisabschlägen auswirken werden, bleibt abzuwarten, wobei<br />
hier nachhaltige Immobilien sicherlich die besseren Karten<br />
haben. Außerdem wird es weiterhin Asset-Klassen geben,<br />
die – vor allem bei entsprechender Taxonomie-Konformität –<br />
stark nachgefragt bleiben werden, wie zum Beispiel Logistikimmobilien.<br />
Eine gewisse Entspannung der Grundstücksmärkte ist<br />
jedenfalls für mich vorstellbar, weil einige Entwickler eventuell<br />
für eine gewisse Zeitspanne in Abwarteposition gehen,<br />
um zu beobachten, wie sich die private Nachfrage nach<br />
Wohnungen weiterentwickelt. Es sind ja noch viele Projekte<br />
in Bearbeitung. Um hier kein Überangebot zu erzeugen,<br />
kann es durchaus sinnvoll sein, die Produktionsrate etwas<br />
zu senken und damit die Grundstücksmärkte zu entlasten.<br />
1<br />
2<br />
3<br />
Aus meiner Sicht ist die Zinswende in Verbindung mit<br />
der derzeit stattfindenden Inflation ein ganz klarer Game-<br />
Changer, der uns in den kommenden Monaten vor neue<br />
Herausforderungen stellen wird. Die Pandemie und die<br />
EU-Taxonomie beschäftigen uns alle ja doch bereits über<br />
einen längeren Zeitraum, so dass die Branche bereits den<br />
Erfordernissen entsprechend Anpassungen vorgenommen<br />
hat, die mittlerweile sehr gut in diverse Prozesse integriert<br />
sind.<br />
Ich sehe definitiv keine Preisabschläge bei Wohnimmobilien,<br />
allerdings werden wir uns darauf einstellen müssen, dass<br />
die Preise auf dem derzeitigen Level stagnieren beziehungsweise<br />
sich ohne größere Schwankungen ein Seitwärtstrend<br />
abzeichnen wird. Aufgrund der derzeitigen Entwicklung der<br />
Zinsen bemerken wir einen leichten Anstieg der Kaufrenditen<br />
– das gilt nicht nur für Wohnimmobilien, sondern zeichnet<br />
sich in allen Asset-Klassen ab. Das aktuelle Marktgeschehen<br />
und die damit einhergehende Preissituation machen die<br />
Lage natürlich komplexer, ich sehe die „Immobilien-Party“<br />
aber noch lange nicht als beendet an.<br />
Das würde ich nicht sagen. Trotz der aktuellen Entwicklungen<br />
ist nicht davon auszugehen, dass Preise für Grundstücke<br />
zurückgehen, allerdings sehe ich auch hier die inflationsbedingte<br />
maximale Steigerung als erreicht an. Das heißt, die<br />
Grundstücke sind zwar teurer als in vergangenen Jahren, die<br />
Preise dürften sich aber auf dem derzeitigen Level einpendeln.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
123
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Daniel Jelitzka,<br />
JPI<br />
1 Momentan leben wir in bewegten Zeiten. Als Immobilienentwickler waren wir gewohnt,<br />
Gleichungen mit zwei Unbekannten zu lösen. Meistens ging es darum, wie hoch die Baukosten<br />
sind und welcher Preis sich beim Verkauf erzielen lässt. Jetzt habe ich aber eine Gleichung mit<br />
einer ganzen Reihe von Unbekannten, was die Einschätzung wesentlich schwieriger macht. Ich<br />
weiß nicht, wo genau die Zinsen hingehen, wohin sich die Inflation, die Energiekosten, das<br />
Käuferverhalten, die Rendite-Erwartungen der Investoren und so weiter bewegen. Wenn ich<br />
sechs oder sieben Unbekannte in einer Gleichung habe, kann ich kein Ergebnis errechnen.<br />
Jetzt könnte man sagen, besser die Hände falten und abwarten, aber meine Meinung ist, dass<br />
solche Situationen auch viele Opportunitäten bringen. Wenn alle jetzt erstarren, passiert gar<br />
nichts mehr. Wer über Eigenkapital verfügt, sollte die nächsten Monate nutzen, um Chancen zu<br />
ergreifen. Man muss sich nicht einem Game-Change ausliefern, sondern kann selbst das Gesetz<br />
des Spiels bestimmen.<br />
2 Ich sehe die harten Bremsspuren nicht. Wenn wir das aus Käufersicht anschauen, lässt sich sagen,<br />
dass im Regelfall Eigentumswohnungen gekauft werden, um ein Wohnbedürfnis zu befriedigen<br />
oder um sie nach dem Kauf zu vermieten. In beiden Gruppen ist derzeit sehr viel Eigenkapital vorhanden,<br />
was auch bedeutet, dass es nicht wie im Jahr 2008 in Richtung einer Blase geht. Damals<br />
wurde in viel zu hohem Maß Fremdkapital eingesetzt. Also zumindest im Mittel- und Hochpreissegment<br />
wird der Wohnungsmarkt sich nicht wesentlich verändern. Dazu kommt, dass in Zeiten<br />
einer rasant gestiegenen Inflation institutionelle Investoren, die über viel Eigenkapital verfügen,<br />
gezwungen sind, in Sachwerte zu investieren. Wenn sie das nicht tun, schlägt die Inflation voll zu<br />
und das Geld läuft ihnen durch die Finger.<br />
3 Preisabschläge könnte es eher bei den Wohnungsmieten geben. Das betrifft vor allem die<br />
Flächenbezirke, in denen Investoren Immobilien gekauft haben, um Wohnungen zu vermieten.<br />
Wenn die Lebenshaltungskosten steigen und alles teurer wird, werden sich weniger Menschen<br />
hohe Mieten leisten können. Das könnte im unteren Marktsegment dazu führen, dass die<br />
Mietpreise etwas sinken, weil andernfalls die Investoren auf ihren Wohnungen sitzenbleiben.<br />
124 ImmoFokus
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
125
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Sebastian, G. Nitsch,<br />
6B47 <strong>Real</strong> Estate Investors<br />
1 Die Covid-Pandemie hat sicherlich dazu beigetragen, Wohnsituationen<br />
stark zu überdenken und uns Entwickler vor die<br />
Herausforderung gestellt, Grundrisse von Neubauten im<br />
Büro- und Wohnsegment neu zu verstehen.Der Top-Game-<br />
Changer ist allerdings die EU-Taxonomie, die allen Parteien –<br />
egal ob Entwickler, Finanzierer oder institutionelle Käufer –<br />
eine komplette Neuausrichtung ihrer bisherigen Business-<br />
Strategien abverlangt.Was die Zinswende betrifft, sind die<br />
Auswirkungen noch nicht klar ersichtlich. Sie hat zu einem<br />
Abwarten und zu Inaktivität der großen Player geführt.<br />
Sollte die Zinswende lange anhalten, hat sie sicherlich das<br />
Potenzial zum großen Game-Changer.<br />
2 Ich nehme eine hohe Verunsicherung bei allen Marktteilnehmern<br />
wahr, allerdings lassen die Anzahl und Höhe der<br />
Transaktionen noch keine signifikante Trendwende erkennen.<br />
Preisabschläge von den bisherigen Spitzenrenditen<br />
werden kommen und sich durch alle Asset-Klassen ziehen.<br />
3 Die Grundstückspreise reagieren auf neue Marktsituationen<br />
meist mit Verzögerung. Jede Krise führt zum Zuzug in die<br />
Ballungsräume. Das Thema der Flächenversiegelung aus<br />
der Taxonomie treibt auch die Preise für schon gewidmete<br />
beziehungsweise bebaute Grundstücke in die Höhe. Im<br />
Zusammenspiel mit steigenden Marktrenditen und den<br />
damit unter Druck geratenen Grundstückpreisen wird es zu<br />
einer neuen Preisfindung kommen. Eine Entspannung am<br />
Markt sehe ich dabei aber nicht.<br />
Andreas Ridder,<br />
CBRE<br />
1 Die Zinswende läutet „nur“ den Beginn einer neuen Zyklusphase<br />
ein, und ich habe in meinen 35 Jahren in der Immobilienbranche<br />
schon sehr viele Zyklen erlebt. Covid und<br />
ESG haben jedoch Fundamentales in der Immobilienwelt in<br />
Bewegung gebracht, was uns noch über Jahrzehnte begleiten<br />
wird. Covid hat das Arbeiten und wie wir Büros nutzen für<br />
immer verändert, ESG wird nicht nur Immobilien, sondern<br />
wohl unser gesamtes Leben für immer verändern!<br />
2 Wenn Zinsen steigen, hat das immer eine negative Auswirkung<br />
auf die Preise, wie stark hängt von der Zinssteigerung<br />
insgesamt ab und wie sehr eine Asset-Klasse beim Kauf<br />
üblicherweise fremdfinanziert wird. Erstaunlich war hier für<br />
alle, dass besonders Deutschland bis jetzt mit den größten<br />
Abschlägen konfrontiert war. Da dort aber auch die Renditen<br />
am niedrigsten waren, ist es dann doch auch wieder<br />
logisch erklärbar: Wenn Zinsen zum Beispiel um zwei<br />
Prozent steigen, dann trifft es einen Kreditnehmer härter bei<br />
einer Rendite von 2,5 Prozent als bei einer Rendite von vier<br />
Prozent.<br />
3 Nicht unbedingt! Wir haben zwar steigende Zinsen und<br />
steigende Baukosten, was die Lust der Developer auf neue<br />
Projekte dämpfen sollte. Andererseits gibt es aber gerade<br />
im Bürobereich eine noch nie dagewesene Knappheit. Das<br />
führt schon jetzt zu steigenden Mieten, was wiederum die<br />
Nachfrage nach neuen Büroprojekten anheizen wird.<br />
Fotos: feelimage Matern<br />
126 ImmoFokus
Markus Schafferer,<br />
PEMA<br />
1 Der Top-Game-Changer ist die Zinswende, dies wegen<br />
ihres unmittelbaren Einflusses auf die Werthaltigkeit der<br />
Immobilien und den Cashflow aus den Immobilien. ESG<br />
wird hingegen nur mittelbar eine Rolle spielen.<br />
2 Die Zeit zinsgetriebener Wertzuwächse bei Immobilien<br />
ist vorbei. Im Inflationsumfeld wirken Immobilien aber<br />
stabilisierend. Druck wird es eher im Retail-Geschäft geben,<br />
dies durch eine Kombination von Zinsaufwand und Energiekosten<br />
bei einer mäßigen Nachfragesituation.<br />
3 Nein, solange es keine regulatorischen Einschränkungen<br />
wie zum Beispiel Negativzinsen oder unmittelbare Umsetzungsverpflichtungen,<br />
geänderte Widmungen et cetera gibt,<br />
werden die Grundstücke werthaltig bleiben.<br />
Wolfgang Scheibenpflug,<br />
Flughafen Wien<br />
1 Die eingeleitete Zinswende wird der deutlichste Einflussfaktor<br />
in der Immobilienbranche in den nächsten Jahren<br />
sein. Die steigenden Finanzierungskosten werden viele neue<br />
Projekte hinsichtlich einer konkreten <strong>Real</strong>isierung auf den<br />
Prüfstand stellen und zu einer deutlichen Angebotsreduktion<br />
in vielen Asset-Klassen führen.<br />
Thomas G. Winkler,<br />
UBM Development<br />
2 Das Ende der Immobilienhochkonjunktur wurde spätestens<br />
mit Ausbruch des Ukraine-Konflikts und den damit<br />
verbundenen Preissteigerungen in vielen Wirtschaftssegmenten<br />
eingeläutet. Auch wenn diese Entwicklung nun<br />
sehr rasch vollzogen wird, handelt es sich im Grunde um<br />
eine Rückkehr zu einer langjährig gewohnten Marktrealität<br />
mit entsprechenden Marktzyklen. Damit einhergehend<br />
kann das Geschehene auch zu einer Bereinigung unter den<br />
Marktteilnehmern führen und etwaige „Glücksritter“ aus<br />
dem Immobilienmarkt zwingen.<br />
1<br />
2<br />
3<br />
Alle drei Ereignisse sind epochal. Kurzfristig den größten<br />
Einfluss hat aber die Zinswende und ihre Geschwindigkeit.<br />
Bekanntlich sind hohe Zinsen Gift für die Immobilien. Und<br />
die „Chance“, dass die Zinsen noch erheblich weiter steigen,<br />
ist enorm.<br />
Die Party ist schon länger vorbei. Der Investmentmarkt<br />
befindet sich aktuell in einer Art Schockstarre. Das macht<br />
es schwer, über Preise zu sprechen. Multiple von weit über<br />
30 sind jedenfalls vorbei. Was aufgrund der Inflation – mit<br />
etwas Zeitversatz – steigt, sind allerdings die zum größten<br />
Teil indexierten Mieten.<br />
Zunächst wird diese Krise zum Shakeout einer Reihe von<br />
Spielern führen, deren Projekte und Grundstücke dann auf<br />
den Markt kommen. Insbesondere Banken sind gut beraten,<br />
frühzeitig Partnerschaften mit bonitätsstarken Developern<br />
einzugehen. Nur so können sie vermeiden, dass der maximale<br />
Schaden eintritt.<br />
3 Ich gehe davon aus, dass sich die Grundstückspreise auf inflationsbereinigt<br />
hohem Niveau einpendeln werden, da die<br />
preisbestimmenden Faktoren weiterhin Gültigkeit haben.<br />
Einerseits führt der Zuwanderungsdruck in die Ballungsgebiete<br />
zu einer konstanten Nachfrage nach Grundstücken in<br />
beliebten Lagen, andererseits wird durch die Vermeidung<br />
von Bodenversiegelungen eine Umwidmung erschwert<br />
beziehungsweise verunmöglicht. In Kombination mit zum<br />
Beispiel hohen Baustoffpreisen und weiteren gesetzlichen<br />
Auflagen steht die gesamte Branche vor gewaltigen Aufgaben,<br />
die es gemeinsam zu lösen gilt.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
127
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Gerhard Schuster,<br />
Wien 3420 aspern Development<br />
1<br />
2<br />
Aus unserer Sicht ist das eindeutig die ESG & EU-Taxonomie,<br />
die den erfreulichen Trend zu immer nachhaltigeren Immobilien<br />
nun noch einmal dramatisch verstärkt hat. aspern<br />
Seestadt war hier allerdings schon immer Trendsetterin und<br />
hat optimale Rahmenbedingungen geschaffen. Das beginnt<br />
bei der hervorragenden Infrastruktur des Standorts und<br />
geht bis zum Kreislaufwirtschaftskonzept in der Baulogistik.<br />
Hinzu kommt unser akribisches Qualitätsmanagement wie<br />
zum Beispiel die Kooperation mit der ÖGNB (Österr. Gesellschaft<br />
für Nachhaltiges Bauen) beim TQB-Monitor und fest<br />
verankerte Standards wie das vorgeschriebene Minimum<br />
von 800 von 1.000 möglichen TQB-Punkten oder auch seit<br />
kurzem ein weiterer Standard, nämlich „aspern klimafit“.<br />
Die Seestadt wird auf Basis eines langfristig angelegten<br />
Masterplans entwickelt und ist buchstäblich nicht auf „Party“<br />
aus. Tatsächlich sehen wir aber, dass eine Asset-Klasse<br />
aktuell besonders gut zu den Marktbedürfnissen passt: der<br />
mehrgeschossige Gewerbehof, der sehr flexible Raumkonfigurationen<br />
ermöglicht, Angebote für KMU machen kann und<br />
sich damit zum Beispiel hervorragend für lokale beziehungsweise<br />
regionale Handwerks- oder produzierende Betriebe<br />
eignet. So entsteht eine gemischte Struktur, die Kundschaft<br />
aggregiert und Kooperationen zwischen Gewerbetreibenden<br />
begünstigt. Mit seinen Showrooms im Erdgeschoß, gemeinsam<br />
nutzbarer Büroinfrastruktur, Büroflächen und robusten<br />
Räumen für Produktion auf allen Gebäudeebenen sowie<br />
extrem smarter Logistik inklusive Ladehof und geräumigen<br />
Parkplätzen in der Garage am Grundstück ist der gerade<br />
fertig werdende Gewerbehof der Wirtschaftsagentur aus<br />
unserer Sicht das perfekte Angebot für EPU und KMU, die<br />
einen urbanen Standort suchen und dabei mehr benötigen<br />
als reine Bürofläche.<br />
3 Wir gehen davon aus, dass mehr denn je die Lage entscheidend<br />
dafür sein wird, wo in Zukunft investiert wird – und<br />
welche Investments dann langfristig erfolgreich sind. Lagen<br />
entlang gut erschlossener Verkehrsachsen mit hervorragender<br />
öffentlicher Anbindung werden auch dann werthaltig<br />
sein, wenn die Entwicklung teurer wird. Das wird durch<br />
die eingangs angeführten Parameter ESG beziehungsweise<br />
EU-Taxonomie verstärkt. Insofern sehen wir uns mit aspern<br />
Seestadt als neues regionales Zentrum der Donaustadt an<br />
der U2- und Schnellbahnachse optimal aufgestellt.<br />
Peter Karl,<br />
ERSTE Immobilien<br />
1 Die Pandemie war mit Mobile-Office und Co ein Beschleuniger<br />
für viele Entwicklungen. Auch die Zinswende wird<br />
uns jedenfalls kurz- bis mittelfristig vor einige Herausforderungen<br />
stellen. Meines Erachtens ist aber das Thema<br />
Nachhaltigkeit der große Game-Changer. Jahrelang eher<br />
stiefmütterlich behandelt, ist es zu Recht in das Bewusstsein<br />
aller Marktteilnehmer gerückt. Wir als Erste Immobilien<br />
KAG haben die Wichtigkeit frühzeitig erkannt und mit<br />
unserem nachhaltig orientierten Immobilienfonds darauf<br />
reagiert. Denn nur nachhaltige, energieeffiziente Immobilien<br />
sind fit für die Zukunft.<br />
2 Die Party ist vielleicht vorüber. Die überhitzte Stimmung<br />
ist aber auch vorbei, und die Immobilienbranche tritt in<br />
eine etwas ruhigere Phase ein. Besonders für jene, die auf<br />
der Party nicht übertrieben haben, geht das Leben normal<br />
weiter. Betrachtet man die teilweise doch überzogenen Preisvorstellungen<br />
der Vergangenheit kann man freilich nicht<br />
ausschließen, dass manche nach der Party Kopfschmerzen<br />
haben. Qualität setzt sich durch. In den Top-Produkten in<br />
sehr guten und guten Lagen erwarte ich daher aktuell keine<br />
wesentlichen Preisabschläge. Die Spreads werden sich aber<br />
ausweiten, sodass in Core- oder Value-ad-Produkten mit<br />
Renditeaufschlägen zu rechnen ist. Dies gilt für fast alle<br />
Asset-Klassen.<br />
3 Als Immobilieninvestor würde ich eine Entspannung sehr<br />
begrüßen. Momentan ist von sinkenden Grundstückskosten<br />
aber noch nichts zu bemerken. Ich denke auch hier, dass<br />
es in sehr guten und guten Lagen zu keinen sinkenden<br />
Grundstückspreisen kommen wird. Aber in schwächeren<br />
Lagen könnte es in Zukunft sehr wohl zu Preisabschlägen<br />
kommen.<br />
Fotos: APA Fotoservice & Ludwig Schedl, IMMOunited, Klaus Ranger<br />
128 ImmoFokus
Roland Schmid,<br />
IMMOunited<br />
1 Die Covid-Pandemie hat zwar ihre Spuren in der Immobilienbranche hinterlassen, zu einem<br />
Top-Game-Changer ist sie allerdings nicht geworden. Viel eher hat sie gezeigt, wie resilient<br />
der österreichische Markt ist und wie wertvoll Immobilien unter anderem als Anlage sind.<br />
Die aktuelle Zinssituation wird sich wohl mittelfristig bemerkbar machen. Viele private und<br />
gewerbliche Käufer werden ihre Entscheidungen wahrscheinlich gründlicher überlegen als<br />
noch vor einigen Jahren. Langfristig wird das vielseitige Thema ESG für die Immobilienbranche<br />
relevant werden. Insbesondere die ökologische Komponente hat relevante Auswirkungen<br />
auf die Planung, den Bau, die Sanierung und die Nutzung von Immobilien – auch weil es<br />
diesbezüglich konkrete gesetzliche Regelungen gibt, die sich auf die Kapitalkosten auswirken.<br />
Diese Entwicklung wird aber nicht von heute auf morgen passieren, sondern graduell. Somit<br />
kann man nicht von einem einschneidenden, disruptiven Trend sprechen, sondern eher von<br />
einer stufenweisen Veränderung.<br />
2 Aufgrund der Verbücherungszeit sind aktuelle Entwicklungen immer etwas zeitverzögert im<br />
Grundbuch abzulesen. Wir haben allerdings bereits beobachtet, dass die Transaktionsanzahl im<br />
ersten Halbjahr <strong>2022</strong> im Vergleich mit demselben Zeitraum 2021 merkbar zurückgegangen ist.<br />
Grund dafür könnte sein, dass sich Käufer mehr Bedenkzeit für ihre Entscheidungen nehmen.<br />
Auch Abgeber vertagen den Verkauf ihrer Objekte möglicherweise. Ein damit einhergehender<br />
Preisrückgang kann aktuell aber (noch) nicht bestätigt werden. Noch steigen die Quadratmeterpreise<br />
im Allgemeinen (zum Beispiel im Wohnungsbereich) kontinuierlich an. Ob es aufgrund der<br />
aktuellen Krisensituation einen Preisrückgang geben wird, werden wir im Laufe der kommenden<br />
Monate beziehungsweise Jahre sehen.<br />
3 Grundstücke sind vor allem in den österreichischen Ballungszentren ein knappes Gut. Die<br />
Nachfrage überwiegt hier das, teils schwer auffindbare, Angebot. Zwar sehen wir auch hier<br />
einen deutlichen Transaktionsrückgang, aber auch das kann daran liegen, dass Verkäufer<br />
mit der Veräußerung ihrer Objekte noch warten wollen. Möglicherweise sehen auch einzelne<br />
Interessenten aufgrund des erhöhten Kapitalbedarfs aktuell von einem Kauf ab. Die Frage lautet<br />
somit: Für wen bedeutet diese Situation Entspannung? Während das Rennen um leistbare<br />
Grundstücke in guter Lage möglicherweise eine kurze Atempause macht, gestalten sich die<br />
aktuellen Marktbedingungen für Firmen eher schwierig.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
129
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>2022</strong><br />
Franz Pöltl,<br />
EHL<br />
1 Die Immobilienbranche hatte in den letzten drei Jahren einige Herausforderungen zu managen.<br />
Mit einem singulären Ereignis wie der Pandemie kam ein Großteil der Immobilienwelt<br />
noch verhältnismäßig gut zurecht, doch es gesellten sich im Laufe der Zeit mit dem Anstieg<br />
der Rohstoff- und Energiepreise, der Ukraine-Krise und dem Zinsanstieg mehrere Ereignisse<br />
hinzu, die in Summe die Rahmenbedingungen in der Branche doch stark verändert haben. Das<br />
alles ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass sich die Immobilienwirtschaft schon in wenigen<br />
Jahren zu einem nachhaltigen Sektor entwickeln muss, der seinen Teil zur Erreichung der EU-<br />
Klimaziele beiträgt. Insofern muss man die nun bevorstehenden Änderungen in der Branche<br />
im Kontext einer Vielzahl von parallel vor sich gehenden Ereignissen sehen und nicht einer<br />
Tatsache isoliert zuordnen.<br />
2<br />
3<br />
Zweifelsohne zutreffend ist, dass wir seit 2008 den wohl längsten Zyklus in der Immobilienwirtschaft<br />
gesehen haben und diese Aufwärtsentwicklung mittlerweile beendet sein dürfte. Die EZB<br />
hat mehrere Zinsschritte angekündigt beziehungsweise schon umgesetzt. Steigende Zinsen<br />
bewirken in der Regel rückläufige Immobilienpreise. Da diese Entwicklung alle Segmente<br />
betrifft, wird sich dem Trend auch keine Nutzungskategorie entziehen können. Natürlich werden<br />
sogenannte Core-Immobilien weniger stark davon betroffen sein und Immobilien mit Leerstand<br />
beziehungsweise technischen Defiziten stärker. Eine Asset-Klasse, die sich dem Trend zur Gänze<br />
entziehen kann, wird es wohl nicht geben. Trotzdem werden Top-Immobilien als <strong>Real</strong>veranlagung<br />
in guten Lagen mit entsprechender Vermietung auch weiterhin stark von Investoren nachgefragt<br />
sein und attraktive Preise erzielen.<br />
Wir bei EHL glauben, dass es zwar zu Preisänderungen kommen wird und dass wahrscheinlich<br />
kurzfristig weniger Transaktionen registriert werden. Dies hängt unseres Erachtens aber mit der<br />
Tatsache zusammen, dass sich ein neues Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und<br />
daraus abgeleitet ein neues Preisniveau herauskristallisieren muss. Die Entscheidungsfreude<br />
der Investoren wird zurückkehren, sobald sich diese offenen Fragen konkretisieren. Investoren<br />
entscheiden nämlich nicht gerne unter unsicheren Rahmenbedingungen. Das bedeutet aber<br />
nicht, dass Immobilien wie beispielsweise Wohn- und oder Logistikimmobilien nicht mehr<br />
gefragt sind. Da wir auch zukünftig mehr Wohnraum benötigen und der wachsende Online-<br />
Handel weiterhin zentrumsnahe Lagemöglichkeiten suchen wird, bleibt unseres Erachtens die<br />
Nachfrage nach derartigen Liegenschaften hoch.<br />
Foto: EHL<br />
130 ImmoFokus
Advertorial<br />
Judikatur-Update aus<br />
dem Immobilien-Bereich<br />
Beratung. Die BDO Immobilienexpert:innen verschaffen nachstehend einen Überblick über wesentliche<br />
aktuelle Rechtsprechung im Immobilien-Bereich.<br />
Autor: Marlies Muck, Msc<br />
Foto: BDO<br />
Immobilienvermietung in Österreich<br />
durch Unternehmer mit Auslandsbezug<br />
(Rs. Titanium, EuGH 3.6.2021,<br />
C-931/19; Artikel 5, AbgÄG <strong>2022</strong>)<br />
Der Europäische Gerichtshof (EuGH) setzte<br />
sich im Urteil vom 3. 6. 2021 in der Rechtssache<br />
Titanium mit der Begründung einer festen<br />
Niederlassung für umsatzsteuerliche Zwecke<br />
auseinander. Konkret behandelte der Fall<br />
einen ausländischen Vermieter, der eine Immobilie<br />
in Österreich an einen Unternehmer<br />
vermietet. Auswirkungen ergaben sich für die<br />
Appartementvermietung in Form von Investorenmodellen<br />
in Tourismusgebieten.<br />
In der bisherigen steuerlichen Behandlung<br />
wurden die Einkünfte von ausländischen Investoren,<br />
die in Österreich Immobilien erworben<br />
hatten und diese – zumeist in Form von<br />
Appartements – vermieteten, beim regionalen<br />
Finanzamt einkommen- und umsatzsteuerlich<br />
erfasst. Umsatzsteuerlich ist zu differenzieren,<br />
ob der ausländische Investor die touristische<br />
Vermietung an Endverbraucher selbst vornimmt<br />
oder ob Appartements in Form einer<br />
Geschäftsraumvermietung gewerblichen Betreibern<br />
zur Verfügung gestellt werden. Für<br />
die touristische Vermietung an die Endverbraucher<br />
ergeben sich aus dem EuGH-Urteil<br />
keine Auswirkungen. Die Umsatzsteuer ist<br />
Factbox<br />
MARLIES MUCK, MSC<br />
STEUERBERATERIN/SENIOR MANAGERIN<br />
Telefon +43 5 70 375 1000<br />
marlies.muck@bdo.at<br />
im Veranlagungsverfahren an das Finanzamt<br />
abzuführen.<br />
Nach Auseinandersetzung mit dem Sachverhalt<br />
Titanium wurde vom EuGH festgelegt,<br />
dass für eine umsatzsteuerlich bedeutsame<br />
feste Niederlassung jedenfalls das ständige<br />
Zusammenwirken eines Mindestbestands an<br />
Personal- und Sachmitteln für die Erbringung<br />
der Dienstleistung erforderlich sei. Daraus<br />
folgte, dass für ausländische Investoren, die<br />
österreichische Liegenschaften ohne lokal<br />
eingesetztes Personal für die Erbringung der<br />
Vermietungsleistung vermieten, keine feste<br />
Niederlassung für umsatzsteuerliche Zwecke<br />
vorliegen würde. Die umsatzsteuerpflichtige<br />
Vermietung einer Immobilie durch einen Unternehmer<br />
begründet somit nicht automatisch<br />
eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte.<br />
Als Konsequenz sollte laut EuGH ab dem 1. 1.<br />
<strong>2022</strong> im Zuge von umsatzsteuerpflichtiger<br />
Vermietung an Unternehmer das „Reverse<br />
Charge Verfahren“ mit Übergang der Umsatzsteuerschuld<br />
auf den gewerblichen Betreiber<br />
als Leistungsempfänger angewendet werden.<br />
Jedoch gäbe es so für ausländische Investoren<br />
in Österreich keine Möglichkeit mehr,<br />
etwaige Vorsteuern aus Vorleistungen im<br />
Veranlagungsverfahren geltend zu machen.<br />
Die Vorsteuern wären in diesem Fall im Erstattungsverfahren<br />
über das Finanzamt Österreich<br />
Dienststelle Graz-Stadt geltend zu machen.<br />
Gleichzeitig wäre eine Überrechnung von Vorsteuerguthaben<br />
ausgeschlossen.<br />
Speziell Investorenmodelle, bei denen österreichische<br />
Liegenschaften erworben und an einen<br />
gewerblichen Betreiber als Geschäftsraumiete<br />
vermietet werden, wären von den Folgen des<br />
Marlies Muck, Msc<br />
Steuerberaterin/Senior Managerin<br />
EuGH-Urteils betroffen gewesen. Nachteilig<br />
wäre das Urteil jedenfalls für all jene geworden,<br />
die in ihrem Wohnsitzstaat kein Unternehmen<br />
betreiben.<br />
Im Zuge des Abgabenänderungsgesetzes <strong>2022</strong><br />
wurde die EuGH-Entscheidung Titanium mit<br />
all ihren Auswirkungen auf Hausverwaltungen,<br />
Eigentümer und Mieter aufgehoben. Bei<br />
der Vermietung einer österreichischen Liegenschaft<br />
zu Geschäftszwecken durch einen<br />
Unternehmer, der das Unternehmen nicht im<br />
Inland betreibt, kommt es nicht mehr zum<br />
Übergang der Steuerschuld (Reverse Charge)<br />
und entsprechend auch nicht zum Vorsteuererstattungsverfahren.<br />
Damit wurde sichergestellt,<br />
dass für den vermietenden Unternehmer<br />
die bisher praktizierte umsatzsteuerliche Vorgehensweise<br />
weiterhin durch Veranlagung in<br />
Österreich durchgeführt werden kann. Außerdem<br />
wird dadurch auch eine Überrechnung<br />
von Vorsteuerguthaben wieder ermöglicht.<br />
Wie sich zeigt, bietet der Immobiliensektor<br />
auch weiterhin zahlreiche Fallstricke, bei denen<br />
Ihnen die BDO Expert:innen gerne beratend<br />
zur Seite stehen. Zudem sind die weiteren<br />
Entwicklungen im Zusammenhang mit der<br />
Steuergesetzgebung laufend zu beobachten<br />
und zu evaluieren.<br />
<strong>Expo</strong> <strong>Real</strong> <strong>Digital</strong> <strong>Edition</strong> <strong>2022</strong><br />
131
Event<br />
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