Wohnbaugenossenschaften Zürich: Jahresbericht 2021

WER WOHNT IN
GENOSSENSCHAFTEN?
Jahresbericht 2021

INHALT
Schwerpunkt: Wer wohnt in Genossenschaften?
Verbandsaufgaben umsetzen! 3
Die einen und die anderen 4
Bewohnerschaft unter der Lupe 7
«Guter Wohnungsbau benötigt nicht viel Fläche,
sondern Liebe zum Detail.»
Gespräch mit dem Architekten Adrian Streich 14
Leistungsbericht: Fakten
Veränderung als Konstante 19
Öffentlichkeitsarbeit: News auf allen Kanälen 20
Grundlagen und Issue Management 21
Public Affairs und politische Vernetzung 22
Reichhaltiges Veranstaltungsprogramm trotz Corona 23
Im Wandel: Immobilienentwicklung & -akquisition 27
Gut gestartet: Netz Genossenschaften 29
Kommissionsarbeit: Themen für die Zukunft setzen 30
Leistungsbericht: Zahlen
Erläuterungen zu den Finanzen 32
Anhang35
Unsere Mitglieder 38
Unsere Partner 39
Unsere Organisation 40
2

VERBANDSAUFGABEN
UMSETZEN!
Die Generalversammlung vom 5. Mai
2019, also noch vor der Corona-
Pandemie und unserer denkwürdigen
100-Jahre-Jubiläumsausstellung im
Haus Bellerive, schuf mit der Genehmigung
der Mitgliederbeitragserhöhung
die finanzielle Grundlage
für den Ausbau unseres Engagements
für mehr gemeinnützigen
Wohnungsbau. Im ersten, von vielen
Unabsehbarkeiten geprägten
Coronajahr 2020 konnten wir die
personellen und organisatorischen
Voraussetzungen schaffen und
Anfang 2021 den Worten gleich
in mehrfacher Hinsicht Taten folgen
lassen.
Grundlagen beschaffen für
faktenbasierte Diskussionen
Wir wollen den gesellschaftlichen
und volkswirtschaftlichen Nutzen
des gemeinnützigen Wohnungsbaus
aufzeigen und auf die für uns
relevanten Trends frühzeitig reagieren.
Dazu bauen wir eine solide Datenbasis
auf. So zeigt die im Berichtsjahr
erstellte Untersuchung zum Wohnungsangebot,
Mieten und zur
Bewohnerschaft in den Genossenschaften,
dass die gemeinnützigen
Wohn bauträger ihren gesellschaftlichen
Auftrag sehr ernst nehmen.
Wir nehmen aber auch selbstkritisch
zur Kenntnis, dass das zu geringe
Angebot insbesondere an kleineren
Wohnungen der demografischen
Bevölkerungsentwicklung noch
zu wenig Rechnung trägt und dass
Menschen mit Migrationshintergrund,
gemessen am Bevölkerungsdurchschnitt,
in gemeinnützigen Wohnungen
noch untervertreten sind.
Näheres dazu auf den folgenden
Seiten.
Neue Dienstleistungen zur Stärkung
der einzelnen Wohnbauträger
Als Branchenentwicklungsprojekt
haben wir den Aufbau eines genossenschaftlich
ausgerichteten Dienstleistungsangebots
im Bereich
des kaufmännischen Facility-Managements
für kleine bis mittelgrosse
Wohnbauträger von langer Hand
vorbereitet. Hocherfreut dürfen wir
heute festhalten, dass sich der grosse
Aufwand der Beteiligten gelohnt
hat und wir mit einem wachsenden
Auftragsbestand ins neue Jahr starten
dürfen. Näheres dazu auf Seite 27.
Basis für ein verstärktes wohnbaupolitisches
Engagement
Im Berichtsjahr haben wir uns
aufgrund eines Anstosses einer
Kantonalpartei mit der Lancierung
einer Volksinitiative befasst und
damit – zu mindest als Branchenverband
– Neuland betreten. Wohl
wissend, dass das Zusammengehen
mit einer einzigen politischen Partei
innerhalb unserer vielfältigen Genossenschaftsbewegung
zu kontroversen
Diskus sionen über das vielfach
gar statutarisch verankerte Postulat
der parteipolitischen Neutralität
führen wird. An der ausserordentlichen
Online-Generalversammlung
vom 3. November 2021 zeigte sich
deutlich der grosse Bedarf an einem
internen Diskurs, den wir 2022
weiterführen werden. Weitere wohnbaupolitische
Aktivitäten werden
folgen, namentlich müssen wir auf
der Grundlage der eingangs erwähnten
Untersuchung Aufklärungsund
Lobbyarbeit betreiben und das
direkte Gespräch suchen mit allen
politischen Parteien. Mehr dazu auf
Seite 22.
Personelle Veränderungen im
Vorstand
2021 kam es zu drei Rücktritten aus
dem Vorstand, zwei davon aufgrund
von beruflichen Veränderungen,
welche leider nicht mit einem
weiteren Wirken in unserem Gremium
vereinbar waren. So wechselte Nina
Pfenninger zur Fachstelle gemeinnütziges
Wohnen bei der Stadt Zürich.
Simone Gatti – sie hatte ihren
Rücktritt aufgeschoben, um ihre
Nachfolgerin einzuarbeiten – trat
mit der Wahl von Bigi Obrist
an der ausserordentlichen Generalversammlung
vom 3. November 2021
zurück. Aufgrund seines Wechsels
von der ABZ zu einer privaten
Immobilienverwaltung erklärte auch
Hans Rupp per Ende 2021 seinen
Rücktritt aus dem Vorstand.
Die Zurücktretenden hinterlassen
grosse Fussstapfen, von denen wir
noch lange profitieren werden.
Unvergessen bleibt Simones grosser
und prägender Einsatz für unsere
100-Jahre-Jubiläumsausstellung im
Haus Bellerive und Hans hat viel von
seiner reichhaltigen und wertvollen
Erfahrung als Geschäftsführer
nutzbringend in den Aufbau von
«Netz Genossenschaften» eingebracht.
Allen dreien danke ich im
Namen des Vorstands herzlich für
den tollen Einsatz zur Weiterentwicklung
unserer Branche!
Christian Portmann
Präsident Wohnbaugenossenschaften
Zürich
3

DIE EINEN UND
DIE ANDEREN
Wohnbaugenossenschaften sollen an meist
schwierigen Lagen gut funktionierende Sied -
lungen – sozial durchmischt und möglichst
platzsparend – und lebenswerten Wohn- und
Gewerberaum zu preisgünstigen Mieten bauen
und betreiben. Wobei in den letzten Jahren die
Vorgabe «nachhaltig» diese Liste ergänzt.
Übergeordnet wird zudem erwartet: Es sollten
«die Richtigen» in den Genossenschaftswohnungen
wohnen. Damit sind vor allem jene gemeint,
welche aufgrund ihres eher tiefen Einkommens
besonders auf diese preiswerte Wohnform
angewiesen sind. Also nicht in die «anderen»,
kommerziellen Wohnungen ziehen können, da
dort ja selbstverständlich von den Mieten eine
Rendite abgeschöpft wird und anfallender Mehrwert,
zum Beispiel aufgrund einer Herabstufung
einer Durchgangsstrasse, kapitalisiert werden
muss.
Wer mit welchem Einkommen und Vermögen
wohnt mit welchem Hintergrund in welchem
Alter auf welcher Fläche in Genossenschaften,
wer in städtischen Liegenschaften und
wer bei den sogenannt «anderen», den
Kommerziellen?
Doch wer sind die «Richtigen»? Wohnbaugenossenschaften
Zürich wollte es genauer wissen und
wertete im Berichtsjahr Bevölkerungskennzahlen
im Raum Zürich aus: Wer mit welchem Einkommen
und Vermögen wohnt mit welchem Hintergrund
in welchem Alter auf welcher Fläche in Genossenschaften,
wer in städtischen Liegenschaften und
wer bei den sogenannt «anderen», den Kommerziellen?
Und für wie lange?
Ja, es wohnen die «Richtigen»
in den Wohnungen unserer
Mitglieder.
Dafür hat der Regionalverband Datensätze aus
verschiedenen Quellen, namentlich von Statistik
Stadt Zürich, vom Statistischen Amt des Kantons
Zürich sowie dem Bundesamt für Statistik, für
die Städte Zürich, Winterthur und die weiteren
Zürcher Gemeinden untersucht. Die Ergebnisse
wurden Ende 2021 in einem ausführlichen Bericht
zusammengefasst und verschickt, eine Auswahl
der Ergebnisse bildet auch den Schwerpunkt des
vorliegenden Jahresberichts. Zusammenfassend
lässt sich sagen: Ja, es wohnen die «Richtigen» in
den Wohnungen unserer Mitglieder. Und: Die
Genossenschaften gehen verantwortungsvoll mit
dem Auftrag ihrer Erben und aktuellen Mitglieder
um, lebenswerte Wohnräume zu fairen Mietpreisen
zu schaffen, mit einem ausgeprägten Blick
auf Familien und Wenigverdienende. Wobei
im Bericht auch einzelne Fragen aufgeworfen
werden, die eine genauere Betrachtung verdienen.
4

Zurück zum Anfang und zum herausfordernden
«Leistungskatalog». Unsere Mitglieder betrachten
viele dieser Aufgaben als ihren ureigenen Auftrag,
wenngleich sich die Quadratur des Kreises,
Beispiel «schwierige Lage versus Lärmschutz»,
auch von ihnen nicht lösen lässt. Dennoch: Viele
Ansprüche sind in den Statuten geregelt und die
Genossenschafterinnen und Genossenschafter
als oberstes Organ haben es selbst in der Hand,
dies auch einzufordern.
Die nun erfolgte Auswertung zeigt denn auch,
dass gemeinnützige Wohnbauträger nicht nur
bei den Mieten, sondern auch in weiteren für
das Zusammenleben wichtigen Punkten deutlich
besser abschneiden als der Durchschnitt der
kommerziellen Bauträger. Dies ist aus Sicht des
Regionalverbands erfreulich. Nun wäre es aber
nicht rechtens, den Willen nach «gutem Zusammenleben»
und fairen Mieten nur unseren
Mitgliedern zuzuschreiben. Natürlich gibt es auch
private und kommerzielle Wohnbauträger, welche
aus eigenem Antrieb ähnliche Ziele verfolgen. Es
wäre aber ebenso vermessen, bei den zukünftigen
Herausforderungen die kommerziellen Bauträger
aussen vor zu lassen bzw. aus der Pflicht zu
nehmen, bei einem Marktanteil von 76 % in der
Stadt und 90,8 % im Kanton Zürich. In diesem
Sinne gibt die Auswertung der Bevölkerungskennzahlen
auch einen Hinweis zur Einbindung
der Mehrheit der Wohnungsbesitzer.
Wohnbaugenossenschaften schaffen sich durch
den Verzicht auf Rendite im Gegenzug einen
nicht unerheblichen Spielraum, um auch weitergehende
Fragen rund um das Thema Wohnen,
Thema Siedlungs- und Quartierentwicklung grösser
zu denken. Sie tun dies aktiv, etwa durch
den Einbezug von neuen Wohnformen, bei der
Anwendung von neuen Konzepten zum «Wohnen
im Alter» oder hinsichtlich des prognostizierten
Bevölkerungswachstums durch einen möglichst
tiefen Flächenverbrauch in Genossenschaftswohnungen.
Letzteres als ein Beispiel mit grosser Wirkung:
Würde dieser wesentlich tiefere Anteil an
individuellem Wohnraum pro Bewohnende auf
die gesamte Stadt Zürich projiziert, so fänden
darin 55’000 zusätzliche Bewohnende bei gleichbleibender
Wohnungszahl Platz. Was wiederum
auf die von vielen Seiten kritisierte Verdichtung
des städtischen Wohnraums grossen Einfluss hätte
(siehe dazu Interview auf Seite 14).
Der Druck auf den Boden hat gerade im
letzten Jahrzehnt massiv zugenommen und
dieser Trend wird voraussichtlich
weiter anhalten.
So entwickeln sich viele unserer Mitglieder seit
jeher weiter. Dies meist ohne gesetzgeberische
Vorgaben, aus reiner Überzeugung und mit dem
Ziel, diese erfolgreiche und aus mancher Sicht
privilegierte Wohnform zukünftig möglichst vielen
neuen Genossenschafterinnen und Genossenschaftern
anbieten zu können. Die Verantwortlichen
und ihre Auftraggeber, die
Bewohnenden selbst, tun dies meist aus eigener
Kraft: Gemäss einer anderen Erhebung, welche
dieses Jahr erscheint, stehen im gesamten Kanton
Zürich rund 11’000 Wohnungen auf einem
Baurecht einer Gemeinde, ein Anteil von 15 – 16 %¹.
Und eine weitere Kennzahl weist aus, dass nur
1,76 % aller Genossenschaftswohnungen im
Kanton Zürich subventioniert sind.
Der Druck auf den Boden hat gerade im letzten
Jahrzehnt massiv zugenommen und dieser Trend
wird voraussichtlich weiter anhalten. Da auch die
Gemeinnützigen keine Luftschlösser bauen
können, braucht es eine übergeordnete Strategie
in der Bodenpolitik. Demgegenüber bemühen
sich die Wohnbaugenossenschaften seit Langem
um Stabilität im Wohnungsmarkt, in erster Linie
durch günstige Mieten und den Spekulationsentzug.
Der Vergleich mit den «anderen»
Bau trägern zeigt: Trotz aller Bemühungen braucht
es ihr Zutun, um Wohnraum in den Städten und
umliegenden Gemeinden erschwinglich und
lebenswert zu erhalten.
¹ Gemäss einer neuen Erhebung zu
Baurechten im Kanton Zürich
5

14’768
neue Genossenschaftsmitglieder in zehn
Jahren: So wohnen nun auch Trudy
und Beno (beide 74) seit Kurzem erstmals
genossenschaftlich.
6

BEWOHNER-
SCHAFT UNTER
DER LUPE
Sind gemeinnützige Wohnungen wirklich so viel
günstiger? Wie viel verdienen ihre Bewohnenden?
Wie hoch ist der Wohnflächenverbrauch?
Und wie sehen diese Zahlen im direkten Vergleich
mit jenen der kommunalen oder kommerziell
vermieteten Wohnungen aus?
Diesen und weiteren Fragen ist Wohnbau genossenschaften
Zürich mit den 2021 veröffent lichten
Bewohnenden-Kennzahlen nachgegangen. Die
Daten stammen von Statistik Stadt Zürich,
dem Statistischen Amt des Kantons Zürich und
dem Bundesamt für Statistik. Ein Überblick.
7

Mieten:
Günstiger dank Verzicht
auf Gewinn
Der grösste Trumpf der Wohnbaugenossenschaften
ist sicherlich die Kostenmiete. Dieser Faktor
– und nicht in erster Linie die 1,76 % vom Kanton
Zürich mietsubventionierten Wohnungen oder
die gewährten Baurechte – sorgt dafür, dass Genossenschaftswohnungen
deutlich günstiger sind
als kommerziell vermietete.
CHF
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
Brutto-Bestandsmieten
nach Zimmerzahl
und Eigentümertyp
1 – 1.5 2 – 2.5 3 – 3.5 4 – 4.5 5 und mehr
Zimmer
So kostet eine gemeinnützige 3- bis 3.5-Zimmer-
Wohnung in Zürich durchschnittlich 36 % weniger,
nämlich CHF 1324.– gegenüber CHF 2063.–
Bruttomiete für eine gleich grosse, kommerziell
vermietete Wohnung. Dreht man bei diesem Beispiel
den Spiess um und nimmt die Kostenmiete
als 100 % – also das, was die Wohnung tatsächlich
an Kosten verursacht –, ist die kommerzielle
Wohnung im Schnitt sogar 56 % teurer.
Auch ausserhalb der Städte Zürich und Winterthur
macht es für das kleine Portemonnaie einen
grossen Unterschied, ob man für eine 3- bis
3.5-Zimmer-Wohnung CHF 1165.– (Genossenschaft)
oder CHF 1521.– (andere) bezahlt.
Bei subventionierten Wohnungen gibt es ganz klare
Einkommens richtlinien: Hier beträgt das höchstzulässige
Haushalteinkommen eines mind. vierköpfigen Haushalts
CHF 72’100.–.
Bei Haushalteinkommen von über CHF 80’000.– nimmt
der Prozentsatz bei den Gemeinnützigen rapide ab.
So figurieren nur noch 4 % der Haushalte bei den
höchsten Einkommen ab CHF 150’000.– gegenüber
mehr als 16 % bei den kommerziell vermieteten
Wohnungen.
Genossenschaftswohnungen
Städtische Wohnungen
Nicht gemeinnützige Wohnungen
Deutlich
tiefere Haushalteinkommen
Rund 18 % der Genossenschafterinnen und
Genossenschafter müssen mit weniger als
CHF 30’000.– steuerbarem Jahreseinkommen
pro Haushalt auskommen. Darüber hinaus sprechen
die Genossenschaften mit ihrem Wohnraumangebot
vor allem den unteren und mittleren
Mittelstand an. So verfügen etwa 50 % ihrer
Bewohnenden über ein Haushalteinkommen
zwischen CHF 30’000 und 80’000.–, bei den
kommerziell vermieteten Wohnungen sind es
lediglich 32 %.
14 %
12 %
10 %
8 %
6 %
4 %
2 %
0 %
Anteil der Haushalte in verschiedenen
Einkommenskategorien nach Eigentümertyp
Steuerbares Haushalteinkommen in CHF 1 000
0 – 10
10 – 20
20 – 30
30 – 40
40 – 50
50 – 60
60 – 70
70 – 80
80 – 90
90 – 100
100 – 110
110 – 120
120 – 130
130 – 140
140 – 150
150 – 160
160 – 170
170 – 180
180 – 190
190 – 200
200 – 210
210+
Unbekannt
Genossenschaftswohnungen Städtische Wohnungen Nicht gemeinnützige Wohnungen
8

33,4 %
In jeder dritten Genossenschaftswohnung
lebt eine Familie. Hier zum Beispiel Corinne (37)
und Martin (35) und ihre beiden Kinder
Emma (6) und Paul (4).
9

36 %
günstigere Mieten im Vergleich zu
nicht gemeinnützigen Wohnungen.
Dies kommt auch Dimitra (37) und
ihrem Sohn Noa (7) zugute.

Geringer Wohnflächenverbrauch
trotz vieler
Kleinhaushalte
Wohnbaugenossenschaften sind bemüht, möglichst
vielen Menschen guten und bezahlbaren
Wohnraum anzubieten. Aber auch aus Rücksicht
auf die Umwelt ist verdichtetes Wohnen wichtig:
So halbiert sich der ökologische Fussabdruck,
wenn dieselbe Wohnung nicht von einer, sondern
von zwei Personen genutzt wird. Deshalb hat sich
ein Grossteil der Zürcher Wohnbaugenossenschaften
zu Belegungsvorschriften (meist Anzahl
Bewohnende plus eins gleich Zimmerzahl) verpflichtet.
Dieses Ziel wird bei drei Vierteln der
Genossenschaftswohnungen erreicht. Da aber
der Anteil an Einpersonen-Haushalten beispielsweise
in der Stadt Zürich (44 %) gesamthaft
wächst, wirkt sich dies auch auf die Genossenschaften
(38 %) aus: So stehen für die rund 15ʼ000
genossenschaftlichen Einzelhaushalte nur 9300
1- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen zur Verfügung.
Dementsprechend leben etwa 7550 Personen in
grösseren Wohnungen. Gefragt sind also mehr
kleine und mittelgrosse Wohnungen.
Dennoch zeigt sich beim Wohnflächenverbrauch
pro Person, dass Bewohnende von Genossenschaften
deutlich weniger Quadratmeter beanspruchen.
In der Stadt Zürich liegt der Verbrauch
– über alle Wohnungsgrössen betrachtet – bei
35 m² bzw. fast 7 m² weniger als bei kommerziell
vermieteten Wohnungen. Dies entspricht bei
einem 2-Personen-Haushalt immerhin einem
Zimmer weniger. Nur bei den Wohnungen der
Stadt Zürich ist der Wohnflächenverbrauch noch
bescheidener.
Wohnflächenverbrauch pro
Bewohner/-in nach Eigentümertyp
0
Alle Haushalte
10 20 30 40 50 m 2
Haushalte mit Kindern
Haushalte ohne Kinder
35.0
31.6
41.6
25.4
22.7
27.8
43.5
40.0
47.8
64 %
55 %
51 %
17 %
18 %
12 %
4 %
5 %
4 %
15 %
21 %
32 %
0 %
Anteil an allen Wohnungen
nach Herkunft und Geburtsort
Schweizer/-in in der Schweiz geboren
Schweizer/-in im Ausland geboren
Ausländer/-in in der Schweiz geboren
Ausländer/-in im Ausland geboren
10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 %
Genossenschaftswohnungen
Städtische Wohnungen
Nicht gemeinnützige Wohnungen
Hoher Anteil an
Schweizerinnen und
Schweizern
81 % der Genossenschafterinnen und Genossenschafter
in der Stadt Zürich besitzen den Schweizer
Pass. Diese setzen sich zusammen aus 64 %
Schweizerinnen und Schweizern mit Schweizer
Wurzeln und 17 % im Ausland Geborenen, die
das Schweizer Bürgerrecht erworben haben. Jene
Bewohnenden ohne Schweizer Staatsbürgerschaft
machen in Genossenschaften also einen
Anteil von 19 % aus, der damit deutlich tiefer liegt
als der Stadtzürcher Schnitt von 32 %. Diese Differenz
lässt sich zum Teil durch die hohe Einbürgerungsquote
– vor allem aus Süd- und Osteuropa
– bei Genossenschaften erklären. Die weiteren
Gründe für den tieferen Anteil klären wir mit
unseren Mitgliedern ab.
Auf dem Land (ohne die Städte Zürich und Winterthur)
sieht es ausgeglichener aus: Der Anteil
von Schweizerinnen und Schweizern, die in der
Schweiz geboren wurden, ist bei gemeinnützigen
(57 %) und nicht gemeinnützigen (58 %) Wohnbauträgern
fast identisch. Bei den Gemeinnützigen
leben 15 % im Ausland Geborene mit Schweizer
Pass (11 % bei Nicht-Gemeinnützigen), dafür
vermieten Nicht-Gemeinnützige mit 32 % gegenüber
28 % häufiger an Menschen ohne Schweizer
Pass.
Genossenschaftswohnungen
Städtische Wohnungen
Nicht gemeinnützige Wohnungen
11

1 500
1 250
1 000
750
500
250
0
- 250
- 500
Erstellte und abgebrochene
gemeinnützige Wohnungen
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Zu-/Abnahme des Wohnungsbestands Erstellte Wohnungen Abgebrochene Wohnungen
Überdurchschnittlich
viele Familien
Die Genossenschaften bieten nach wie vor vielen
Familien und damit vielen Kindern und Jugendlichen
ein Zuhause: So wohnen in 25,2 % der
Haushalte Paare mit Kindern und weitere 8,2 %
Alleinerziehende mit Kindern. Zum Vergleich: In
der Stadt Zürich leben gesamthaft 17,1 % Paare mit
Kindern und 4,6 % Alleinerziehende mit Kindern.
Angebot und Nachfrage:
Nie genug
Wie entsteht der Eindruck, die Wohnbaugenossenschaften
seien eine «geschlossene Gesellschaft»?
Warum ist es so schwer, eine Genossenschaftswohnung
zu bekommen? Zum einen ist
dies sicherlich der niedrigen Fluktuationsrate
geschuldet. Nur gerade bei 3 % der gemeinnützigen
Wohnungen finden unter dem Jahr Wechsel
statt. Denn die Mietenden sind – gemäss der
Bevölkerungsbefragung der Stadt Zürich – hoch
zufrieden mit ihrer Wohnsituation. Bei kommunalen
Wohnungen verhält es sich ganz ähnlich. Bei
kommerziell vermieteten Wohnungen sind hingegen
10 bis 12 % Mietwechsel zu verzeichnen.
Doch auch dieser tiefe Anteil von 3 % Fluktuation
bei den Gemeinnützigen ist mit Vorsicht zu
geniessen. Denn darin sind die internen Wechsel
eingerechnet: Paare werden zu Familien, Kinder
ziehen weg, älteren Menschen wird die Wohnung
zu gross. In all diesen Fällen haben sich die Genossenschaften
dazu verpflichtet, Ersatzlösungen
anzubieten. Ebenso im Fall von Ersatzneubauten,
damit es gar nicht erst zu Leerkündigungen ohne
Wohnersatz kommt. Angenommen, diese inter-
nen Wechsel machten nur ein Drittel aller Wechsel
aus, dann blieben noch 2 % für Neu-Mietende,
und es dauerte rein rechnerisch 50 Jahre, bis sich
die gesamte Mieterschaft einmal erneuert hätte.
Wollen die gemeinnützigen Wohnungsanbieter
also den Kreis jener, die in den Genuss von günstigem
Wohnraum kommen, erweitern, müssen sie
bauen.
Jedes Jahr 360 zusätzliche
Wohnungen für neue
Genossenschaftsmitglieder
Zieht man die Abbrüche von den Neu- und
Ersatzneubauten ab, erstellten die Wohnbaugenossenschaften
in den vergangenen zehn Jahren
allein in der Stadt Zürich 3600 zusätzliche Wohnungen
und machten in dieser Zeit 14’768 Menschen
neu zu Genossenschaftsmitgliedern. Damit
sind die gemeinnützigen Wohnbauträger nicht
das Problem, sondern ein wichtiger Teil der
Lösung, um das anvisierte Ziel von einem Drittel
gemeinnütziger Wohnungen in der Stadt Zürich
zu erreichen und so auch den weniger Verdienenden
weiterhin zu ermöglichen, in der Stadt
wohnhaft zu bleiben.
Die komplette Publikation «Gemeinnütziges
Wohnen in Stadt und Kanton Zürich» finden
Sie hier. Alle Zahlen wurden von Statistik
Stadt Zürich und vom Statistischen Amt des
Kantons Zürich zur Verfügung gestellt.
Für die grafische Darstellung ist Wohnbaugenossenschaften
Zürich verantwortlich.
12

3 %
Fluktuation bei den Mietverhältnissen:
Genossenschaftsbewohnende geniessen
Wohnsicherheit, so auch Feuerwehrmann
Oliver (49), der seit Geburt in «seiner»
Genossenschaft wohnt.

«GUTER WOHNUNGS-
BAU BENÖTIGT NICHT
VIEL FLÄCHE,
SONDERN LIEBE ZUM
DETAIL.»
Der Wohnflächenverbrauch pro Kopf liegt bei Wohnbaugenossenschaften
im Kanton Zürich rund 20 Prozent unter dem
kantonalen Schnitt. Wie entwirft man auch auf kleineren
Flächen hochwertige Wohnungen? Und welchen Einfluss haben
sparsame Grundrisse auf die Ökonomie eines Bauprojekts?
Ein Gespräch mit dem Architekten Adrian Streich, dessen Büro
in den letzten 25 Jahren zahlreiche gemeinnützige Wohnbauten
entworfen hat.
14

1
2
Eyhof
133 20.13°
Maßstab: 1:150
3
¹ Gemeinschaftlicher
Siedlungsplatz im Eyhof
² Flexible 3.5- oder 4-Zimmer-Wohnung
in der Siedlung Eyhof
³ Grosszügige Diele bietet Zugang
zu allen Räumen
0
Im Schnitt beträgt der Wohnflächenbedarf
pro Person in der Stadt
Zürich 42 Quadratmeter, im Kanton
gar 59 Quadratmeter. Wie sieht es
bei Ihnen aus Herr Streich?
Aktuell wohne ich mit meiner Frau in
einem kleinen Reihenhaus. Seit
unsere beiden Kinder ausgezogen
sind, liegen wir bei 61 Quadratmetern
pro Kopf, davor war es die Hälfte.
Eigentlich bin ich es seit jeher
gewohnt, auf moderater Fläche zu
leben. Aufgewachsen bin ich in einer
Wohnung aus den 1970er-Jahren, als
Student hatte ich ein WG-Zimmer
und als junge Familie wohnten wir in
knapp bemessenen Genossenschaftswohnungen
aus den 1920er-Jahren.
Hatten Sie nie das Bedürfnis nach
grossen Räumen?
Überhaupt nicht. Das grösste Wohnzimmer,
das ich je bewohnte, mass
28 Quadratmeter. Mehr als viel Fläche
schätze ich es, von Raum zu Raum
gehen zu können und Abwechslung
zu haben.
Wie sieht es bei den Auftraggebern
Ihres Büros aus – verlangen diese
5
zum Teil nach Wohnungen mit viel
Fläche?
Unser Büro plante bisher vor allem
Projekte für gemeinnützige Wohnbauträger.
Hier war die Flächenökonomie,
seit wir 1997 gestartet sind,
ein Thema. Heute bauen wir auch für
andere Anbieter von Wohnraum.
Aber selbst bei diesen bewegen wir
uns nicht im Luxussegment – entsprechend
sind die Wohnungen nicht
riesig.
Zum Teil haben in den letzten
20 Jahren auch gemeinnützige
Wohnbauträger die Wohnflächen
erhöht. Waren Sie damit konfrontiert?
Nur ganz kurz zu Beginn unserer
Tätigkeit. Ende der 1990er-Jahre hatte
eine Umfrage ergeben, dass Leute
aus Zürich wegzogen, weil es zu
wenig grosse Wohnungen gab. Bei
den Ersatzneubauten für die von uns
erstellte Siedlung Werdwies hat die
Stadt Zürich 2001 im Wettbewerbsprogramm
deshalb mehr Wohnfläche
bestellt – beispielsweise 110 Quadratmeter
für eine 4.5-Zimmer-Wohnung.
Die Verantwortlichen bemerkten aber
bald, dass die Auswirkungen auf die
Kosten zu gross waren, und senkten
die Fläche beim nächsten städtischen
Projekt auf 95 Quadratmeter. In dieser
Grössenordnung bewegen sich bis
heute fast alle gemeinnützigen
Bauprojekte.
Es gibt aber Abweichungen?
Einige Genossenschaften bieten zum
Teil Wohnungen mit mehr Fläche an,
die verschieden nutzbar sind. Ein
Beispiel ist die Siedlung Eyhof, die wir
ab 2015 für die Baugenossenschaft
Schönheim realisieren konnten. Dort
haben wir grosszügige 3.5-Zimmer-
Wohnungen mit 94 Quadratmetern
Wohnfläche entwickelt – mehr, als
sonst in dieser Wohnungskategorie
üblich ist. Ein Teil des Wohnzimmers
kann aber mit einer Leichtbauwand
als separates Zimmer abgetrennt
werden. So entsteht auf derselben
Fläche eine preiswerte und flächenökonomische
4-Zimmer-Wohnung.
Die Genossenschaft kann so mit
derselben Wohnung zwei Marktsegmente
abdecken.
Und wie sieht es bei den nicht
gemeinnützigen Anbietern aus
– irgendwoher muss ja der hohe
Wohnflächenbedarf kommen?
Bei unseren Projekten erreicht die
Fläche einer 4.5-Zimmer-Wohnung
schon einmal 120 Quadratmeter. Und
da es bei den meisten Anbietern von
Mietwohnungen – im Gegensatz
zum gemeinnützigen Wohnungsbau
– keine Vorgaben zur minimalen
Belegung einer Wohnung gibt, kann
die Fläche pro Kopf natürlich wesentlich
höher liegen.
15

2
1
Erhebungen zum Flächenverbrauch
bei Genossenschaften stützen
diesen Fakt. Hier werden aufgrund
knapperer Grundrisse und einer
dichteren Belegung in der Stadt
Zürich beispielsweise 35 Quadratmeter
pro Kopf erreicht.
Das erstaunt mich nicht. Denn damit
die Mieten im gemeinnützigen
Wohnungsbau tragbar sind, braucht
es einen ökonomischen Umgang mit
Flächen. Unsere Erfahrung zeigt:
Wenn die Hauptnutzfläche in einem
Gebäude – die der vermietbaren
Fläche aller Wohnungen entspricht
– zwischen 70 und 75 Prozent der
gesamten Fläche aller oberirdischen
Geschossflächen entspricht, zu
der auch die Erschliessung zählt, ist
die Lösung sehr ökonomisch. Die
besten Werte erreicht man, wenn ein
Treppenhaus drei oder mehr
Wohnungen pro Stock erschliesst.
Bei solch sparsamen Lösungen
stimmt dann auch die Ökologie?
Ja klar, weniger Wohnfläche bedeutet
auch weniger Materialbedarf sowie
weniger beheizte Fläche und wirkt
sich damit positiv auf die Energiebilanz
pro Kopf aus.
Ihr Büro hat in den letzten 25 Jahren
eine Vielzahl an Grundrissen für den
gemeinnützigen Wohnungsbau
entwickelt. Gibt es Patentrezepte?
Rein mathematisch ist das Rezept
für die Aufteilung der Flächen immer
ähnlich. Bei der angesprochenen
4.5-Zimmer-Wohnung mit 95 Quadrat -
metern Fläche benötigen die drei
Schlafzimmer durchschnittlich je
13 Quadratmeter, zusammen rund
40 Quadratmeter, gut 8 brauchen die
0
5
Nasszellen, je etwa 10 Quadratmeter
die interne Erschliessung sowie
die Küche und 2 für das Réduit.
Damit bleiben 25 Quadratmeter für
den Wohn- und Essbereich. Diesem
Grundmuster folgt ein Grossteil
der Wohnungen im gemeinnützigen
Segment.
Hohlstrasse
159 31.06°
Maßstab: 1:100
Gibt es Standardgrundrisse?
Schaut man sich verschiedene
Lösungen an, tauchen natürlich ein
paar typische Spielarten auf – etwa
Wohn- und Essbereiche, die von
Fassade zu Fassade laufen, oder
zentrale, um den Wohn-, Ess- und
Kochbereich herum organisierte
Lösungen.
¹ Verputzte Einkerbungen rhythmisieren die
Fassade der Siedlung Hohl-, Freihofstrasse
² Seitlich belichtetes Treppenhaus und
«Küchenerker» an der Freihofstrasse
³ Essküche mit Ausblick
3
16

Nur Mathematik und bewährte
Grundrisse sind alleine aber kein
Garant für Wohnungen mit hoher
Qualität. Was braucht es sonst noch?
Guter Wohnungsbau benötigt nicht
viel Fläche, sondern Liebe fürs Detail.
Dazu muss man sich intensiv mit dem
Umfeld auseinandersetzen – dem
Quartier, der Umgebung, dem
Zugang, dem Treppenhaus, den
Ausblicken, aber auch der Geschichte
des Ortes. Wenn man all dies in
die Detaillösungen einfliessen lässt,
entstehen am Schluss – trotz ähnlichen
Grundrissen – ganz individuell
gestaltete Gebäude und Wohnungen.
Können Sie das an einem Beispiel
illustrieren?
Bei der städtischen Siedlung Werdwies
haben wir bei allen 152 Wohnungen
in den sieben Häusern ähnliche
Grundrisse verwendet. Was wechselt,
sind die Positionen der Loggien
sowie die innere Erschliessung. Ein
Haus wird über einen Innenhof
mit Laubengängen, zwei über eine
Treppenhalle, die anderen über
seitliche Treppenhäuser erschlossen.
So sind trotz verwandten Grundrissen
ganz unterschiedliche Wohnsituationen
und Gebäude entstanden, die
innerhalb der Siedlung für Individualität
sorgen.
Fokussieren wir nochmals auf die
Wohnung: Was macht dort für Sie
eine gute Qualität aus?
Für mich stimmt eine Wohnung,
wenn sie verschiedene Bezüge
aufbaut. Das können Sichtachsen
zwischen den Räumen sein, aber
auch der Bezug zum Ort. Bei
der kürzlich fertiggestellten Siedlung
Hohl- und Freihofstrasse der
Gemeinnützigen Baugenossenschaft
Röntgenhof haben wir etwa den
Grundriss beim Treppenhaus eingekerbt.
Die Küchen erhalten dadurch
einen diagonalen Ausblick in die
Freihofstrasse. Für mich ist dies ein
Detail, das zur Wohnqualität beiträgt.
Als flächensparende Lösung wurden
in den letzten 15 Jahren für Singlehaushalte
auch Clusterwohnungen
gebaut. Wie schätzen Sie die
Chancen solcher Modelle ein?
Diese Wohnform ist eine wichtige
Nische, aber wohnbaupolitisch
mengenmässig nicht relevant.
Jedenfalls bauen Genossenschaften
heute nur selten vom Standard
abweichende Wohnungen.
«Weniger
Wohnfläche
bedeutet auch
weniger
Material bedarf
sowie weniger
beheizte Fläche
und wirkt sich
damit positiv
auf die Energiebilanz
pro Kopf
aus.»
Die Pandemie hat sich auch aufs
Wohnen ausgewirkt – etwa durch
das Homeoffice. Spüren Sie das
schon bei den Bestellungen von
Wohnbauträgern, beispielsweise
weil zusätzliche Zimmer gefordert
werden für das Büro zu Hause?
Die Verarbeitung der Pandemie
macht sich in der Wohnbaudiskussion
bemerkbar, was sich dadurch
verändern wird, ist noch offen. Auch
die aktuellsten Wohnbauwettbewerbe
verlangen in etwa noch dieselben
Wohnflächen und Zimmerzahlen.
Hauptthemen sind derzeit die Klimadebatte,
die Kreislaufwirtschaft
und die graue Energie in Gebäuden.
Adrian Streich (55) hat an der ETH
Zürich Architektur studiert und
gründete 1997 sein Architekturbüro in
Zürich. Streich war von 1998 bis 2001
Assistent an der Architekturabteilung
der ETH Zürich und von 2013 bis 2014
Gastprofessor an der EPFL in Lausanne.
Die Adrian Streich Architekten
AG beschäftigt aktuell rund 35
Mitarbeitende und plant schwergewichtig
Wohnbauten. Bekannte
gemeinnützige Projekte* in Zürich sind
etwa das Kraftwerk 2 im Heizenholz,
die städtische Siedlung Werdwies, die
Siedlung Eyhof der Baugenossenschaft
Schönheim, die Siedlung Im Stückler
der Baugenossenschaft Halde Zürich,
das Wohnhaus der Baugenossenschaft
Hofgarten auf dem Greencity-
Areal oder die Siedlung Hohl- und
Freihofstrasse der Gemeinnützigen
Baugenossenschaft Röntgenhof.
*Alle Aufträge wurden nach gewonnenen
Architekturwettbewerben vergeben.
17

FAKTEN
zum Geschäftsjahr 2021
18

VERÄNDERUNG
ALS KONSTANTE
Wohnbaugenossenschaften Zürich ist trotz
anhal tender Pandemie erfolgreich durch das
zweite ausserordentliche Jahr navigiert. Nebst
neuen Gesichtern auf der Geschäftsstelle
kam es im letzten Quartal auch zu Wechseln
im Vorstand. Nach wie vor vermisst wurden
die vielen wertvollen Veranstaltungen, welche
zum Teil durch Online-Meetings ersetzt
werden mussten. Derweil nahm das Projekt
«Netz Genossen schaften», ein Zusammenschluss
von Bewirtschaftungsdienstleistungen
für einzelne Mitglieder, Fahrt auf.
Geschäftsstelle verstärkt
Im Berichtsjahr haben drei neue Mitarbeitende
auf der Geschäftsstelle ihre Stelle angetreten.
Bereits im Januar nahm der Politikwissenschaftler
Patrick Tscherrig seine Tätigkeit mit Schwerpunkt
«Politische Kommunikation» auf, er beschäftigte
sich als Erstes mit der Position des Verbands zu
den Subventionsrichtlinien und mit anstehenden
Vernehmlassungen. Einen Monat später übernahm
der Immobilientreuhänder Michael Schoch
mit viel Energie und Überzeugung den Aufbau
einer professionellen Infrastruktur und die Aufnahme
erster Genossenschaften in Netz Genossenschaften.
Und im April durfte der Verband
Barbara Müller, Sozialwissenschaftlerin, auf der
Geschäftsstelle begrüssen. Sie hat seither bereits
zwei grosse Projekte abgeschlossen: die neu konzipierte
und aussagekräftige Lohnumfrage unter
den Mitgliedern und die Auswertung der Bewohnendenkennzahlen
von Stadt und Kanton Zürich.
Leider verliess uns Andreas Gysi per Ende Dezember
2021. Als Leiter von Immobilien & Akquisition
trug er während sieben Jahren massgeblich
dazu bei, dass dieser Bereich kontinuierlich ausgebaut
werden konnte: Neue Beratungsdienstleistungen
und die Vermittlung von Land und
Liegenschaften brachten die Mitgliedsgenossenschaften
in ihren Entscheidungsprozessen weiter
und trugen auch zum Finanzerfolg von Wohnbaugenossenschaften
Zürich bei.
Mit diesen drei neuen Wirkungsfeldern konnten
im vergangenen Jahr drei wichtige Strategieeckpunkte
des Regionalverbands – mehr fundierte
Grundlagen, eine ausgeprägte Präsenz
bei politischen Themen und in entsprechenden
Gremien und die professionelle Unterstützung
vor allem kleinerer und mittlerer Wohnbaugenossenschaften
im Alltag – konsequent umgesetzt
werden. Daneben verfolgte Wohnbaugenossenschaften
Zürich die bewährten Wirkungsfelder
weiter, namentlich Dienstleistungen im Bereich
Immobilien und Akquisition, Öffentlichkeitsarbeit
in Online-Kanälen, mit Printprodukten und –
wann immer möglich – die beliebten Besichtigungen,
Tage der offenen Tür und weitere Live-
Anlässe.
Neue Konstellation im Vorstand
Auch im Vorstand gab es im Berichtsjahr einige
Veränderungen. So trat Nina Pfenninger, die sich
stark für den Ausbau und die Vernetzung der
Kommission Gesellschaft & Soziales GESKO
engagierte, nicht zur Wiederwahl an, da sie im
Juli ihre Arbeit beim Finanzdepartement der Stadt
Zürich aufnahm. Um die Kontinuität der GESKO
zu gewährleisten, suchte der Regionalverband ein
neues Vorstandsmitglied mit entsprechendem
Profil und wurde fündig: Bigi Obrist wurde an
der ausserordentlichen Generalversammlung am
3. November 2021 neu in den Vorstand gewählt. So
konnte Simone Gatti, auf deren Initiative hin die
GESKO ins Leben gerufen wurde, im November
in den wohlverdienten Unruhestand treten. Da
Hans Rupp per Ende Jahr von der Geschäftsleitung
der Allgemeinen Baugenossenschaft Zürich
in die Geschäftsleitung der Terresta Immobilienund
Verwaltungs AG wechselte, trat auch er Ende
2021 aus dem Vorstand von Wohnbaugenossenschaften
Zürich aus. Diese Vakanz wird im kommenden
Jahr neu besetzt.
Wie sich Wohnbaugenossenschaften Zürich 2021
im Detail weiterentwickelt hat, lesen Sie auf den
folgenden Seiten.
Der Regionalverband wünscht Andreas Gysi viel
Erfolg in seiner neuen Funktion als Geschäftsführer
der Stiftung zur Erhaltung von preisgünstigen
Wohn- und Gewerberäumen der Stadt Zürich
PWG.
19

ÖFFENTLICHKEITSARBEIT:
NEWS AUF ALLEN KANÄLEN
Das Zielpublikum von Wohnbaugenossenschaften
Zürich ist so divers wie die Interessen,
die es verfolgt. So benötigen die Mitglieder
ganz andere Informationen als beispielsweise
jemand in der Politik oder der Verwaltung
und auch, als es die vielen Wohnungssuchenden
brauchen. Dementsprechend gilt es,
sowohl digital als auch «im wirklichen Leben»
den richtigen Kommunikationsmix zu finden.
Das Leben ist analog!
Selbstverständlich sind die persönlichen Kontakte
und Begegnungen oft die beste Art der Öffentlichkeitsarbeit.
Im eins zu eins lässt sich vieles
leichter klären. Und News aus erster Hand sind
durch nichts zu ersetzen (siehe dazu den Bericht
zu den Veranstaltungen ab Seite 23). Darüber
hinaus haben die Menschen gerne auch etwas
Konkretes in der Hand. So hat der Jahresbericht
– wie er seit unserem Jubiläumsjahr erscheint – in
seiner neuen Form grossen Anklang gefunden.
Die Gelegenheit, einen gedruckten Jahresbericht
zum Anlass zu nehmen, um ein Thema in den
Vordergrund zu rücken, wird Wohnbaugenossenschaften
Zürich auch weiter nutzen. So wurden
viel Arbeit und Sorgfalt in den Jahresbericht 2020
(der 2021 zur Generalversammlung erschien) zum
Thema «Solidarität» investiert. Das Thema hat den
Regionalverband und seine Mitglieder 2021 – im
Jahr 2 seit Corona – immer wieder beschäftigt.
Seit 2012 erscheint der «blickpunkt» drei bis vier
Mal im Jahr. Mit den Jahren hat er sich gemausert:
Nebst Porträts unserer Mitgliedsgenossenschaften
sowie Veranstaltungshinweisen und -rückblicken
finden inzwischen immer neue Themen aus
der Politik, über die gemeinnützige Branche oder
beispielsweise die Entwicklungen in den Bereichen
Gesellschaft & Soziales und Energieversorgung
Eingang, sodass auch 2021 die einzelnen
Ausgaben immer umfangreicher wurden.
Der Alltag ist digital!
Ab Frühling 2021 wurden alle Dokumentationen,
Leitfäden und Merkblätter aus den beiden Bereichen
«Immobilien» und «Soziales» komplett
überarbeitet und dabei zum Teil thematisch neu
strukturiert, gestaltet und vor den Sommerferien
als druckfähige PDF neu aufgelegt.
Darüber und über viele weitere Aktivitäten des
Verbands und Aktualitäten aus der Branche informierte
Wohnbaugenossenschaften Zürich in
seinen zehn Newsletters, die mittlerweile mehr
als 2000 Abonnierende erreichen. Gleichzeitig
wurden die Website des Verbands laufend aktualisiert
und da und dort um Details erweitert
sowie die aktualisierten Dokumentationen Webgerecht
aufbereitet und aufgeschaltet.
Ausserdem informierten wir unsere kleine, aber
feine Gefolgschaft auf Facebook sporadisch über
unsere Aktivitäten und nutzten diesen Kanal intensiv,
um unsere Unterstützungskampagne für
die Abstimmung zum Energiegesetz zu verbreiten.
An dieser Stelle danken wir allen, die die Beiträge
geliked und geteilt haben.
Apropos überarbeitet: Kurz nach der Verkündung
der ausserordentlichen Lage im März 2020 erarbeitete
der Regionalverband für seine Mitglieder
ein Muster-Schutzkonzept. Dieses wurde allein
im Jahr 2021 achtmal überarbeitet und den
aktuellen Richtlinien von BAG und Bundesrat angepasst.
Parallel dazu wurden in Zusammenarbeit
mit Wohnbaugenossenschaften Schweiz auch die
Corona-Q&A-Website aktualisiert und zahlreiche
individuelle Fragen der Mitglieder beantwortet.
20

SOLIDE BASIS: GRUNDLAGEN
UND ISSUE MANAGEMENT
Wohnbaugenossenschaften Zürich hat 2020
alles in die Wege geleitet, um in der
Geschäftsstelle zwei neue Positionen für die
Bereiche Grundlagen und Issue Management
sowie Public Affairs und politische Vernetzung
zu schaffen. Damit sollen die Positionen
der gemeinnützigen Wohnbauträger besser
in Öffentlichkeit und Politik verankert werden.
Die neuen Bereiche nahmen im ersten Quartal
2021 ihre Arbeit auf.
Aktuelle Kennzahlen zur Bewohnerschaft
in gemeinnützigen Wohnungen
Im Zentrum der Grundlagenarbeit stand 2020
eine Analyse der Bewohnerschaft von gemeinnützigen
Wohnungen. Immer wieder wird in der
öffentlichen Debatte die Frage aufgeworfen, ob
die «richtigen» Personen in gemeinnützigen
Wohnungen wohnen. Um in dieser Diskussion
faktenbasiert zu argumentieren, sind der Regionalverband
und seine Mitglieder auf aktuelle
Kennzahlen angewiesen. Mit Unterstützung der
Statistischen Ämter von Stadt und Kanton Zürich
hat Wohnbaugenossenschaften Zürich Kennzahlen
zu Wohnungsangebot, Mieten und Bewohnerschaft
von gemeinnützigen Wohnungen
ausgewertet. Verschiedene Aspekte wie Altersstruktur,
Haushaltformen, Herkunft, Einkommen
und Vermögen der Bewohnerschaft werden zwischen
den verschiedenen Wohnungsanbietern
verglichen. Seit Ende 2021 liegt ein ausführlicher
Bericht zu den Ergebnissen vor. Der aktuelle Jahresbericht
nimmt einzelne Resultate daraus auf
und vertieft sie mit Interviews und Fallbeispielen.
Gehaltsdaten für die Genossenschaftsbranche
Auch bei gemeinnützigen Wohnbauträgern stellen
sich regelmässig Fragen zur Entlöhnung von
Mitarbeitenden. Damit aktuelle Vergleichsdaten
zur Verfügung stehen, hat der Regionalverband
2021 zum dritten Mal eine Gehaltsumfrage unter
seinen Mitgliedern durchgeführt. Erstmals erfolgte
die Erhebung und Auswertung der Daten
durch einen externen Spezialisten für Gehaltsfragen.
Ergebnis ist ein Nachschlagewerk mit
detaillierten Angaben zur Vergütung der wichtigsten
Funktionen bei gemeinnützigen Wohnbauträgern.
In einer Präsentation erhielten die
teilnehmenden Genossenschaften zudem praktische
Tipps für die Nutzung der Vergleichszahlen
und zur Lohneinstufung von Mitarbeitenden.
Überblick schaffen und Themen aktiv
aufgreifen
Ein weiterer Schwerpunkt lag im Aufbau eines
Issue Managements. Wohnbaugenossenschaften
Zürich will damit die Grundlage schaffen, um die
Positionen der gemeinnützigen Wohnbauträger
zielgerichtet in die politische Diskussion einzubringen
und eigene Themen aktiv zu lancieren.
Im Rahmen des Issue Managements werden die
politische Debatte, die Medienberichterstattung
und die Aktivitäten von anderen Organisationen
im Umfeld der Genossenschaften systematisch
beobachtet, relevante Themen identifiziert und
wenn nötig Massnahmen definiert. Dazu wurden
ein Kernteam in der Geschäftsstelle bestimmt,
Themenbereiche zugeteilt und ein digitales Tool
aufgebaut. Auch wurde bereits ein gutes Dutzend
«Issues» behandelt. Beispielsweise wurden Themen
wie die Testplanung Hochhausrichtlinien, die
Schaffung eines Wohnraumfonds oder die künftige
Energieversorgung im Zusammenhang mit
Netto-Null 2040 diskutiert und entsprechende
Projekte für das kommende Jahr aufgegleist.
21

AUF DEM RADAR:
PUBLIC AFFAIRS UND POLITISCHE
VERNETZUNG
Der Regionalverband nimmt verstärkt
wohnbaupolitisch relevante Themen auf,
diskutiert sie mit den Mitgliedern und
sucht das Gespräch mit allen Parteien und
den Kommunen im Kanton Zürich.
Diskussion über Anpassung der Subventionsrichtlinien
Seit über 110 Jahren fördert die Stadt Zürich den
gemeinnützigen Wohnungsbau – und dies mit
Erfolg. Waren die Wohnbaugenossenschaften
früher auf finanzielle Hilfe angewiesen, hat sich
dies heute geändert. Aufgrund der tiefen Hypothekarzinsen
entfalten die zinslosen Darlehen der
Stadt Zürich nicht mehr den gleichen Effekt wie
in Hochzinsphasen.
Seitens der Genossenschaften besteht aber die
Bereitschaft, auch in Zukunft subventionierte
Wohnungen anzubieten. Die rigiden Bedingungen
bei der Erstellung subventionierter Wohnungen
und der Behebung von Zweckentfremdungen
sowie der enorme administrative Aufwand
erschweren ihnen aber die Arbeit. Der Verband
suchte darum in Zusammenarbeit mit der Stadt
Zürich nach neuen Lösungen für den subventionierten
Wohnungsbau. Anhand eines Fragebogens
wurden die Bedürfnisse der gemeinnützigen
Bauträger abgefragt, in einem Positionspapier
zusammengefasst und der Stadt Zürich überreicht.
Vernehmlassung zur Umsetzung von
Artikel 49b
Im Jahr 2014 nimmt das Zürcher Stimmvolk mit
58,4 %-Ja-Stimmen den Gegenentwurf zu einer
Initiative von SP und Wohnbaugenossenschaften
Zürich an, der es den Gemeinden in Zukunft
erlauben soll, Zonen für preisgünstige Wohnungen
einzurichten. Nach jahrelanger Beratung
zur Umsetzung verabschiedet der Kanton Zürich
2019 das entsprechende Gesetz. Die Stadt Zürich
hat sich als erste Gemeinde an die Arbeit gemacht
und präsentierte im März 2021 ihre Idee
zur Umsetzung. Diese sieht vor, inskünftig bei der
Konsumation des 10 %-Arealbonus auf der Hälfte
dieses Anteils preisgünstige Wohnungen zu verlangen.
Wohnbaugenossenschaften Zürich hat sich in der
Folge intensiv mit der Vorlage beschäftigt, viele
Gespräche geführt, eine Stellungnahme ausgearbeitet
und schliesslich die Präsidierenden und
Geschäftsführenden ihrer Mitgliedsgenossenschaften
zu einer Besprechung eingeladen. Der
Tenor war eindeutig: Ja, es braucht unbedingt
mehr preisgünstige Wohnungen, aber bitte nicht
so kompliziert. Kritisiert wurden vor allem die Einkommenslimiten
und der zusätzliche administrative
Aufwand für die preisgünstigen Wohnungen.
Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Jahresberichts
warten wir gespannt auf die überarbeitete
Vorlage.
Kampagne und Wahlempfehlungen
Für Genossenschaften sind ökologisches Bauen
und der Einsatz von erneuerbarer Energie eine
Selbstverständlichkeit. Für den Regionalverband
lag es deshalb auf der Hand, sich für das Zürcher
Energiegesetz, welches einen 1:1-Ersatz von fossilen
Heizsystemen nur in Ausnahmefällen vorsieht,
als Mitglied des JA-Komitees einzusetzen.
Mit Videostatements, Artikel und einem finanziellen
Beitrag haben wir zur Kampagne und damit
auch wesentlich zum Abstimmungserfolg beigetragen.
In der Schweiz verfügen die Gemeinden in der
Wohnbaupolitik über weitreichende Befugnisse,
weshalb die Zürcher Kommunalwahlen vom Frühling
2022 aus Sicht der Wohnbaugenossenschaften
von grosser Bedeutung sind. Darum hat
Wohnbaugenossenschaften Zürich zusammen
mit dem Regionalverband Winterthur und dem
Mieterinnen- und Mieterverband Zürich einen
Fragebogen mit neun Fragen zur Wohn- und
Mietpolitik verfasst und an alle Kandidierenden
in den 13 Parlamentsgemeinden verschickt. Aus
den Antworten wurden die Übereinstimmungen
mit gemeinnützigen Positionen errechnet, die Resultate
auf einer eigens eingerichteten Webseite
präsentiert und über Social Media beworben,
sodass sich die Bevölkerung bis zu den Wahlen
ein Bild über die Haltung ihrer Politikerinnen und
Politiker zu wohnbaupolitischen Fragen machen
kann.
22

REICHHALTIGES
VERANSTALTUNGSPROGRAMM
TROTZ CORONA
Während der Pandemie sind vor allem die
Veranstaltungen von den Massnahmen
betroffen. Dennoch konnten fast 20 kleinere
bis grosse Anlässe – online und vor Ort –
stattfinden. Und diese wurden für die Vernetzung
und den Austausch rege genutzt.
Achtung – fertig – digital!
Das Jahr begann – gerade rechtzeitig zur bundesrätlichen
Weisung, die Arbeit ins Home office zu
verlegen – mit einem Online-Kurs zu eben jenen
Tools, die im Laufe des Jahres den Alltag vieler
prägten: Zoom-Meetings, digitale Partizipation,
Workshops und Online-Präsentationen waren
Themen, zu denen sich ca. 75 Teilnehmende technische
Tipps und Tricks holen wollten. Durchgeführt
wurde dieser Kurs von Wohnbaugenossenschaften
Zürich zusammen mit dem
Dachverband und einem Spezialisten der Fachhochschule
Ostschweiz.
Schon Anfang März profitierten viele von den
neuerworbenen Fähigkeiten: Am online durchgeführten
Fachaustausch der Kommission Gesellschaft
& Soziales diskutierten Gemeinwesenarbeitende
die Auswirkungen der Pandemie auf
ihre Arbeit und die Bewohnerschaft der gemeinnützigen
Bauträger.
Da die Generalversammlung des Regionalverbands
im Mai auch dieses Jahr schriftlich durchgeführt
werden musste, wurden die Traktanden
bereits Mitte April mit den interessierten Mitgliedern
per Zoom diskutiert.
Rund 130 Interessierte aus den Bereichen Gemeinwesenarbeit
und Soziales, Alters- und Generationenwohnen
nahmen am 18. Mai 2021 an der
Online-Veranstaltung «Generationensolidarität
und Generationenwohnen» von Wohnbaugenossenschaften
Schweiz und dem Zürcher Regionalverband
teil. Im Rahmen von expert+ wurden
verschiedene Beobachtungen diskutiert: einerseits,
dass die Bedeutung des Generationenwohnens
in der Schweiz zunimmt, andererseits,
dass die Solidarität zwischen den Generationen
derzeit auf dem Prüfstand steht und die gemeinnützigen
Bauträger einen wichtigen Beitrag dazu
leisten.
Aufgrund der Situation musste der Geschäftsführenden-Lunch
Ende Mai abgesagt und der
Fachaustausch Gesellschaft & Soziales Anfang
Juni erneut online durchgeführt werden. Dabei
wurden die Erkenntnisse und Eindrücke der
expert+-Veranstaltung vertieft und die neu überarbeiteten
Dokumentationen zum Thema Soziales
kurz vorgestellt.
Corporate Governance und Tag der offenen
Tür wieder live
Rund 20 Personen – Geschäftsführende, Präsidentinnen
und Präsidenten unserer Mitgliedsgenossenschaften
sowie Vertretende von Dach- und
Regionalverband – trafen sich Mitte Juni persönlich,
um die bestehenden Corporate-Governance-
Leitlinien, welche die Arbeitsgemeinschaft von
Wohnbaugenossenschaften Schweiz und Zürich
zur Diskussion stellte, in einem Workshop
zu überarbeiten. Punkt für Punkt wurden das
schlanke Papier diskutiert und ergänzt, Begriffe
geschärft und Verantwortlichkeiten geklärt,
welche die Arbeitsgruppe in einem weiteren
Schritt in die Leitlinien einarbeitete, Ende August
erneut in die Vernehmlassung schickte und im
Oktober finalisierte.
Ende August konnte Wohnbaugenossenschaften
Zürich nach einjährigem Unterbruch – mit limitierter
Teilnehmendenzahl und strengem Schutzkonzept
– seine Mitglieder wieder zu einem Tag
der offenen Tür begrüssen: Gastgeberin war die
Baugenossenschaft Freiblick, die die Pforten zu
ihrem Ersatzneubau Ilanzhof IV öffnete. Sie präsentierte
auch die sorgfältig gestalteten Aussenräume
und das Konzept der ausschliesslich durch
Erdsonden und Fotovoltaik beheizten Liegenschaften.
23

8.10.21: Eindrücke von der Besichtigung im Zollhaus der Genossenschaft
Kalkbreite
Neue Wohnformen zum Zweiten und Dritten
Da sich die Covid-19-Situation wieder verschlechterte
und sich Zoom inzwischen bewährt hatte,
beschloss die Kommission Gesellschaft & Soziales,
den Fachaustausch Ende September erneut per
Zoom abzuhalten. Dabei wurden die Eindrücke
des Nationalen Wohnbauforums in Luzern, im
Speziellen die dort präsentierten «neuen Wohnformen»
sowie die sich damit verändernden Aufgabenfelder
und Berufsanforderungen, diskutiert.
Anfang Oktober war es dann so weit: Nach zweimaliger
Verschiebung konnte die Besichtigung
des Zollhauses endlich stattfinden. Zwar in
bewohntem Zustand und demzufolge ohne die
Besichtigung einzelner Wohnungen, dafür aber
mit einem Einblick in eine der Hallenwohnungen.
Diese Veranstaltung war – auch weil viele im Vorfeld
immer wieder von den neuen Wohnformen,
die dort ausprobiert werden, gehört hatten –
restlos ausgebucht. Entsprechend gab es beim
anschliessend offerierten Apéro auch viel zu
reden.
24

3.11.21: Die ausserordentliche Generalversammlung fand online statt.
Anfang November wurde aufgrund von Vorstand-
Ersatzwahlen und der möglichen Lancierung
einer Wohnbau-Initiative eine ausserordentliche
Generalversammlung anberaumt – online, weil
in der kurzen Zeit keine Räumlichkeiten verfügbar
waren. Nach dem Rücktritt von Simone Gatti
übernahm die neu gewählte Bigi Obrist auch die
Vorstandsvertretung in der Kommission Gesellschaft
& Soziales. Hinsichtlich der Initiative beschlossen
die Verbandsmitglieder, die Vorlage
erst eingehend und möglichst vor Ort zu diskutieren,
bevor man einen Beschluss fassen wollte.
Hochsaison im November
Den Anfang machte die ERFA «Neue Wohnformen:
Visionen oder Déja-vu?» in der Limmathall.
Die Kommission Gesellschaft & Soziales hielt
Rückschau auf 20 Jahre Arbeit des gemeinnützigen
Wohnungsbaus zu diesem Thema und präsentierte
in einem Input-Referat und anhand von
erfolgreichen und weniger erfolgreichen Beispielen
mögliche Rezepte und Modelle. In der
Diskussion mit den zahlreichen Vertretenden aus
den Genossenschaften wurde festgestellt, dass
Alterswohnen bzw. altersdurchmischtes Wohnen
mittlerweile weit oben auf der Agenda steht.
Die Fachtagung feierte am 12. November 2021 ein
kleines Jubiläum: Zehn Jahre zuvor wurden die
Ziele der 2000-Watt-Gesellschaft in der Stadtzürcher
Gemeindeordnung verankert. Aus diesem
Grund wurde die Fachtagung aus der Taufe
gehoben. Die gemeinnützige Branche und viele
Mitarbeitende der Stadtzürcher Hoch-, Tief- und
Städtebauämter trafen sich zum zehnten Mal im
Verwaltungszentrum Werd in Zürich. Aus diesem
Grund begann die Veranstaltung – ganz unüblich
– mit einem Stehlunch.
Nach einem kurzen Rückblick auf die vergangenen
Fachtagungen und einer kleinen Vorschau
auf den aktuellen Anlass zeigte sich Stadtrat
Richard Wolff erfreut darüber, dass für die
gemeinnützigen Bauträger das Thema Wohnund
Stadtklima hohe Priorität hat. So wurden in
der Folge diverse Aspekte und konkrete Lösungsansätze
präsentiert und diskutiert.
8.11.21: Die ERFA Gesellschaft & Soziales in der gut besetzten Limmathall in Zürich
25

12.11.21: Diskussion mit den
Referierenden an der 10. Fachtagung
des gemeinnützigen Wohnungsbaus
Die Fachtagung bot auch Gelegenheit zum Erfahrungsaustausch
und Netzwerken.
Auch die Geschäftsführenden trafen sich
wieder
Im Berichtsjahr konnten – wann immer die Covid-
19-Massnahmen dies zuliessen – die Geschäftsführenden-Lunchs
wieder aufgenommen werden.
Dabei trafen sich um die 25 Geschäftsführende
zu Inputreferaten zu verschiedenen, branchenrelevanten
Themen und einem anschliessenden
Mittagessen. Ziel dieser Treffen ist es zudem,
Erfahrungen aus der Führung und dem Alltag der
gemeinnützigen Wohnbauträger auszutauschen.
2021 stellte etwa Domicil sogenannte Erklärvideos
zum täglichen Zusammenleben vor, welche die
Stiftung in unterschiedlichen Sprachen produziert
hat. Im Dezember traf man sich abschliessend
zum traditionellen Jahresendanlass und besuchte
die «neue alte» Tonhalle am Rande des Zürichsees.
Die Geschäftsführenden-Lunchs werden
von zwei Vertretern von Wohnbaugenossenschaften
gemeinsam mit dem Regionalverband organisiert
und finden im neuen Jahr ihre Fortsetzung.
Ende November lud die ASIG Wohnbaugenossenschaft
zusammen mit dem Regionalverband
zu einer Premiere, dem ersten virtuellen Tag der
offenen Tür. Der stellvertretende Geschäftsführer
Dominique Muff führte die Teilnehmenden online
durch die Liegenschaften und zeigte eine virtuell
begehbare 3.5-Zimmer-Wohnung. Dies ist eine
neue, ausbaufähige Form der Besichtigung, die
Wohnbaugenossenschaften Zürich wohl noch
weiterentwickeln wird.
26

IM WANDEL: IMMOBILIEN-
ENTWICKLUNG & -AKQUISITION
Strategische Beratungen
Das modulare Beratungsangebot von Wohnbaugenossenschaften
Zürich wurde im Berichtsjahr
so intensiv nachgefragt wie noch nie. Grundlage
der Beratungsdienstleistungen ist in vielen Fällen
der Liegenschaftencheck, eine umfassende Analyse
des Ist-Zustands in fünf Teilbereichen, welche
2021 von vier Bauträgern nachgefragt wurde.
Darauf aufbauend hat der Regionalverband vier
Bauträger hinsichtlich möglicher Entwicklungsszenarien
für Einzelliegenschaften beraten. Die
Erneuerungsszenarien in Varianten dienen den
Bauträgern als Hilfestellung für die Festlegung
einer nachhaltigen und verbindlichen Erneuerungsstrategie
einzelner Siedlungen.
Für eine Genossenschaft hat Wohnbaugenossenschaften
Zürich eine Portfolioanalyse erstellt.
Diese Standortbestimmung umfasst alle wesentlichen
Aspekte eines Liegenschaftenportfolios
und schliesst eine Gesamtbetrachtung der Organisation
ein. Sie dient als Grundlage für die langfristige
Entwicklungsstrategie samt entsprechender
Ressourcenplanung.
Darüber hinaus hat der Regionalverband zwei
Bauträger bei der Erarbeitung einer Machbarkeitsstudie
unterstützt. Dabei wurden die Entwicklungsszenarien
«Werterhaltende Sanierung» und
«Teilersatzneubau» vertieft und einander gegenübergestellt.
Die Präzisierungen in städtebaulicher,
architektonischer, baurechtlicher, wirtschaftlicher,
sozialer und energetischer Hinsicht halfen
den Genossenschaften, einen Grundsatzentscheid
fällen und entsprechend nach innen und
aussen kommunizieren zu können. Auch konnte
der Vorstand so die geplanten Massnahmen in
einen Gesamtzusammenhang stellen und die
Ressourcen entsprechend planen.
Auch konnten zahlreiche gemeinnützige Bauträger
bei strategischen Fragestellungen beraten
werden: Zustandsanalysen, Erneuerungsszenarien,
Wirtschaftlichkeitsprüfungen hinsichtlich des
Neuerwerbs von Baugrundstücken, der Projektorganisation,
Kommunikation und des Vertragswesens
sowie der Erarbeitung von Leitzielen und
Grundsätzen.
Kurzberatungen
Wohnbaugenossenschaften Zürich ist auch Anlaufstelle
für Bauträger ohne eigenes Fachwissen
rund um die Entwicklung und Realisierung von
gemeinnützigem Wohnraum. Über 25 gemeinnützige
Bauträger haben im Berichtsjahr davon
Gebrauch gemacht. Durch Prozessberatungen,
Ersteinschätzungen zu Kaufobjekten und durch
Markteinschätzungen zum regionalen bzw. lokalen
Immobilienmarkt konnte damit wesentlich
zur Entscheidungsfindung der einzelnen Baugenossenschaften
beigetragen werden. Weiter
beantwortete der Regionalverband Fragen zu
Kennzahlen zu Erstellungs-, Instandsetzungsund
Instandhaltungskosten sowie zu Finanzkennzahlen.
Dokumentation und Kennzahlen
Die Dokumentationen über Neubau- und Ersatzneubauten
von gemeinnützigen Bauträgern, die
Liste der Neu- und Ersatzneubauten sowie Wegleitungen
und Merkblätter für gemeinnützige
Bauträger wurden laufend aktualisiert. Diese Dokumente
sind auf der Webseite für Mitglieder verfügbar.
Im Berichtsjahr hat der Regionalverband die
Factsheets zu den Beratungsdienstleistungen
Liegenschaftencheck, Erneuerungsszenarien,
Portfolioanalyse und Immobilienvermittlung
über arbeitet und aktualisiert – letztere, um
verkaufswillige Eigentümer rasch, klar und zielgruppenspezifisch
zu informieren.
Land- und Immobilienakquisition
Der Bereich Immobilienentwicklung und -akquisition
I&A beobachtet permanent den Liegenschaftenmarkt
im Kanton Zürich und darüber hinaus.
Er evaluiert und akquiriert für interessierte
Genossenschaften Grundstücke und Immobilien
im Grossraum Zürich, die sich für den gemeinnützigen
Wohnungsbau eignen. Diese kostenpflichtige
Dienstleistung wird den aktiven Wohnbaugenossenschaften
angeboten, die wachsen
wollen oder sich an bereits vorhandenen Standorten
vergrössern möchten. Im Jahr 2021 profitierten
43 gemeinnützige Bauträger von diesen
Dienstleistungen.
27

Auch im Jahr 2021 wurde der Immobilienmarkt
durch die weiterhin andauernde Corona-Pandemie
geprägt. Die bereits seit 2018 schrumpfende
Anzahl Transaktionen von Wohnbauland sank im
Jahr 2021 weiter und erreichte einen neuen Tiefstand.
Die Pandemie beeinflusste infolge des
verursachten Digitalisierungsschubes und der zunehmenden
Arbeit im Home-Office den Markt
auch anderweitig. So war festzustellen, dass
vermehrt Immobilien in peripheren Regionen und
fernab von den grossen Zentren angeboten wurden.
Im Berichtsjahr hat der Bereich I&A rund 100
Immobilienangebote geprüft. Rund ein Drittel
davon wurde direkt an potenziell interessierte
Genossenschaften weitergeleitet und sechs
Angebote wurden unter den Abonnierenden der
Dienstleistung «Immobilienakquisition» ausgeschrieben.
Von den sechs ausgeschriebenen Opportunitäten
waren drei dem gemeinnützigen Wohnungsbau
vorbehalten. Dies führte 2021 zu einer erfolgreichen
Vermittlung, wobei es sich um gut 12’000 m²
Bauland mit einem Potenzial von ca. 65 Wohnungen
im Bezirk Hinwil handelte. Bei der zweiten
Exklusiv-Ausschreibung liefen Ende Jahr Vertragsverhandlungen,
bei der dritten war das Evaluationsverfahren
noch im Gange. Bei beiden ist der
erfolgreiche Abschluss für das erste Quartal 2023
zu erwarten.
Bei den drei weiteren Ausschreibungen handelte
es sich, ebenso wie bei den rund 30 weitergeleiteten
Opportunitäten, um Immobilienangebote,
welche im Bieterverfahren auf dem freien Markt
verkauft wurden. Auch hier war ein Vermittlungsversuch
erfolgreich: ein Mehrfamilienhaus mit 15
Wohnungen im Bezirk Dietikon, mit dem eine
Baugenossenschaft eine ihrer bestehenden
Liegenschaften arrondieren konnte.
Darüber hinaus hat der Bereich I&A im Rahmen
der aktiven Immobilienakquisition einige
private Landeigner direkt kontaktiert und stand
bezüglich der Vergabe von Bauland oder Baurechten
im engen Austausch mit verschiedenen
Gemeinden im Kanton Zürich. Beim Areal
Thurgauerstrasse, für welches die Stadt Zürich
im kommenden Jahr über I&A die Baurechte für
ca. 400 Wohnungen ausschreiben wird, stand der
Regionalverband im Rahmen eines Echoraumes
der Liegenschaftenverwaltung beratend zur Seite.
Die jährlich stattfindende Veranstaltung, bei der
Feedbacks der Abonnierenden der Dienstleistung
Immobilienakquisition zu deren Verbesserung
eingeholt werden, wurde erstmals digital
durchgeführt. Der Regionalverband bilanzierte
das Jahr 2020 und stellte die geprüften, verworfenen
und erfolgreich vermittelten Opportunitäten
vor.
Die weiteren vom Bereich Immobilienentwicklung
& -akquisition organisierten Tage der offenen Tür
sowie die Besichtigungen sind im Kapitel Veranstaltungen
ab Seite 23 beschrieben.
Immobilienentwicklung
Zusätzlich zur Evaluation und Akquisition von
Grundstücken und Immobilien hat Wohnbaugenossenschaften
Zürich gemeinnützige Bauträger,
Gemeinden und Privatpersonen bei der Projektentwicklung
beraten. Dabei wurden die Leistungen
für die Gemeinnützigen kostendeckend und
die Beratungen von Gemeinden und Privatpersonen
bei Akquisitionsobjekten mehrheitlich
unentgeltlich erbracht.
Der Verband unterstützte 2021 die Gemeinden
Dietikon, Wetzikon, Stallikon und Wädenswil in
unterschiedlichen Entwicklungsphasen. Weiter
hat der Regionalverband zwei private Grundeigentümer
bei der Entwicklung von Bauarealen
beraten. Eine Opportunität wurde 2021 ausgeschrieben
und vermittelt, die andere folgt voraussichtlich
2022.
28

GUT GESTARTET:
NETZ GENOSSENSCHAFTEN
Der solide Start von Netz Genossenschaften
zeigt dem Regionalverband Zürich, dass
das Angebot von Bewirtschaftsdienstleistungen
für kleinere und mittlere Genossenschaften,
welche grossen Wert auf Professionalität
zu einem fairen Preis sowie ein genossenschaftliches
Fingerspitzengefühl in der Kommunikation
mit ihren Bewohnenden legen,
der richtige Ansatz ist.
So hat das Projekt Netz Genossenschaften 2021
im Laufe des Jahres diverse Ziele erreicht: Es wurden
unter anderem mit mehreren interessierten
Genossenschaften intensive Gespräche geführt
und insgesamt Offerten für über 500 Wohnungen
versandt. Erste Genossenschaften sind bereits per
1. Januar 2022 dabei, weitere starten per 1. Juli
2022. Ausserdem haben einige Genossenschaften
unser Angebot mit viel Interesse aufgenommen,
warten jedoch noch den Abschluss ihrer
internen Umstrukturierungen ab.
Auch wurde ein detaillierter Leistungskatalog mit
Schnittstellen zur Sicherstellung der Aufgaben,
Kompetenzen und Zuständigkeiten definiert.
Beim anfänglichen pauschalen Preismodell fand
aufgrund der unterschiedlichen Ansprüche der
Kunden ein Umdenken statt und so rechnet Netz
Genossenschaften zukünftig nur die effektiven
Aufwände ab: ein transparentes Tarifmodell unter
Einbezug der regelmässig erhobenen Branchenstatistik
für klar definierte Aufgaben. Dies stellt
auch sicher, dass gemäss Leitbild kein Gewinn
erwirtschaftet wird.
Prozessorientiert, Zukunft inkl.
Parallel dazu wurde im Herbst 2021 die Bewirtschaftungssoftware
Abacus implementiert und
die zukünftigen Mitarbeitenden geschult. Anschliessend
begann Netz Genossenschaften mit
der Digitalisierung der Geschäftsunterlagen und
der Erfassung der Objekte, Mietenden und Mietverträge
sowie der dazugehörigen Buchhaltung
der Kunden. Auch konnte das Projekt an einer
Tagung vor städtischen Vertreterinnen und Vertretern
präsentiert werden.
Ausserdem wurden auch die Zusatz-Module für
Kommunikation, Führung und Spezialprojekte sowie
die Mitgliederbetreuung weiterentwickelt, um
das breite Angebot (bis hin zu einer externen
Geschäftsstelle) anbieten zu können. Auch fanden
auf strategischer Ebene mehrere Workshops
zur Erarbeitung der wichtigsten Führungs-, Kernund
Unterstützungsprozesse sowie zu Vision,
Strategie und Leitbild statt.
Flink vernetzt
Das Upgrade der Genossenschafts-App FLINK
– mit Newsfeed, Marktplatz, Event-Kalender, Reparatur-Meldesystem,
Reservationsfunktionen
und vielem mehr – machte im Berichtsjahr grosse
Fortschritte. Dementsprechend findet FLINK
Anklang bei Genossenschaften. So haben mittlerweile
sieben grössere gemeinnützige Bauträger
die App implementiert, zum Teil in mehreren
Siedlungen, zum Teil für alle ihre Bewohnenden.
Auch dank der grosszügigen finanziellen Unterstützung
der Age-Stiftung wird diese Web- und
Smartphone-Applikation nun barrierefrei, also
speziell lese- und bedienungsfreundlich. Der Rollout
der neuen Version ist für Mitte 2022 geplant.
29

KOMMISSIONSARBEIT:
THEMEN FÜR DIE ZUKUNFT SETZEN
Grössere Umwälzungen – jenseits des gemeinnützigen
Alltags – werden in den Kommissionen
von Wohnbaugenossenschaften Zürich
erkannt und entsprechende Marksteine
gesetzt, sowohl bei Branchen- als auch bei
gesellschaftlichen Themen.
Kommission Gesellschaft & Soziales (GESKO)
Personell hat sich im Berichtsjahr in der GESKO
einiges geändert. Zunächst trat neu Barbara
Müller, auf der Geschäftsstelle mit der Grundlagenarbeit
betraut, an die Stelle von Stefan
Weber Aich. Dann kam es zu den Rücktritten von
Simone Gatti und Nina Pfenninger. Ihren Platz
nahm Bigi Obrist durch ihre Wahl in den
Vorstand des Regionalverbands an der ausserord
entlichen Generalversammlung vom 3. November
2021 ein.
Das Jahresprogramm mit Schwergewicht beim
Thema «Neue Wohnformen» – vier Fachaustausch-Treffen
und zwei ERFAs im grösseren Rahmen
– wurde dadurch kaum tangiert (siehe dazu
auch «Veranstaltungen» ab Seite 23). Auch das
Netzwerk der Fachpersonen im sozialen Bereich
konnte weiter ausgebaut werden; auf Anfrage
von Genossenschaften wurden Expertinnen und
Exper ten vermittelt. Bereits vor Jahresende hat
die neubesetzte Kommission ihre Arbeit aufgenommen
und erste Weichen bezüglich der
Themen für 2022 gestellt.
Kommission Branchenentwicklung (BREK)
Ziel der BREK ist es, alle Mitglieder des Regionalverbands
bei der Weiterentwicklung möglichst
praxisnah zu unterstützen. Im Berichtsjahr wurden
deshalb langjährige Branchenverträge im Bereich
Gebäudeversicherungen und Finanzierung neu
ausgeschrieben und daraufhin optimiert.
Dadurch konnten die Deckungen seitens der
externen Dienstleister ausgebaut und die allgemeinen
Konditionen für die Mitglieder für die
Folgejahre verbessert werden.
Ein weiteres Handlungsfeld bildet Netz Genossenschaften
und damit verbunden die Kommunikations-
und Verwaltungs-App FLINK. Hier werden
mit Fokus auf kleinere und mittlere
Genossenschaften wichtige Dienstleistungen in
den nächsten Jahren gebündelt, vom Verband
professionell erbracht und weiterentwickelt. Dies
mit der Absicht, Vorstände zu entlasten und ihnen
Raum zu verschaffen für wichtige strategische
Themen. Anfang 2021 konnte dazu eine Fachperson
mit Abschluss als Immobilientreuhänder für
die Projektleitung gewonnen werden.
2022 startet Netz Genossenschaften mit der
Übernahme von ersten Mandaten. Die Kommission
Branchenentwicklung ist überzeugt, dass es
sich in den kommenden Jahren lohnt – im Sinne
der Stabilität der Wohnbaugenossenschaften –,
über das Zusammenführen einzelner Leistungen
und die Implementierung und die gemeinsame
Weiterentwicklung einer App nachzudenken. Hier
arbeitet die BREK tatkräftig mit.
Kommission Immobilienentwicklung
& -akquisition (I&A)
Die Kommission Immobilienentwicklung & -akquisition
hat sich im Berichtsjahr zwei Mal getroffen.
Der erste, halbtägige Workshop stand schwerpunktmässig
im Zeichen einer Strategiediskussion
zum Wachstum der Branche und zur Immobilienakquisition.
Anhand eines übergeordneten theoretischen
Gerüsts wurden strategische Ansätze
hinsichtlich eines expansiven Wachstums gemeinnütziger
Bauträger diskutiert. Gleichzeitig
wurden Fragen der Befähigung und der Kapazitätsgrenzen
gemeinnütziger Bauträger sowie des
Wachstums nach innen erörtert. Die zweite halbtägige
Sitzung diente der Vertiefung einzelner
Themen aus dem ersten Workshop. So wurde auf
diverse, sich verändernde Rahmenbedingungen
auf dem Immobilienmarkt sowie auf die Vergabe
von Land und Baurechten durch Gemeinden eingegangen.
Darüber hinaus wurde die Frage der
Abgrenzung zwischen «gemeinnützigem» und
«preisgünstigem» Wohnungsbau diskutiert.
30

ZAHLEN
zum Geschäftsjahr 2021
31

ERLÄUTERUNGEN ZU
DEN FINANZEN
Wohnbaugenossenschaften Zürich weist im
Rechnungsjahr 2021 einen Verlust von
CHF 60’203 aus, der zulasten des Vereinsvermögens
geht. Gleichzeitig verbessern
steigende Erträge im Bereich I&A und sinkende
Aufwände bei der Fachunterstützung
das Resultat.
Erfolgsrechnung
Die Einnahmen aus Mitglieder- und Fördermitgliederbeiträgen
blieben stabil. So zählte der
Regionalverband per Ende 2021 wie im Vorjahr
259 Mitglieder mit total 68’948 Wohnungen (2020:
69’032 Wohnungen). Ausserdem konnten Dienstleistungen
wie die strategische Beratung und die
Akquisition durch höhere Erträge (+ CHF 50’000
gegenüber 2020) deutlich zur Verbesserung des
Resultats beitragen. Ebenso verbucht das Dienstleistungsangebot
«Netz Genossenschaften» mit
CHF 40’000 erste Erträge. Demgegenüber sind
die Einnahmen aus den Rahmenverträgen (Branchenlösungen
für Gebäudeversicherungen und
Hypotheken) leicht rückläufig. Aus finanzrechtlichen
Gründen konnte die Leistungsvereinbarung
mit der Stadt Zürich im Jahr 2021 nicht rechtzeitig
genehmigt werden, was zu einem Ausstand in der
Höhe von CHF 80’000 führte.
Bilanz
Wohnbaugenossenschaften Zürich hat im Jahr
2021 für laufende Projekte einen Teil der dafür
gebildeten Rückstellungen aufgelöst. Trotz des
Verlusts bleibt die Eigenkapitalbasis solide.
Ausblick
Das ausgebaute Dienstleistungsangebot schlug
mit einem höheren Aufwand zu Buche. Wohnbaugenossenschaften
Zürich ist aber zuversichtlich,
dass mit der Steigerung der Erträge aus
diesen Dienstleistungen und der Erneuerung der
Leistungsvereinbarung mit der Stadt Zürich
bereits im kommenden Jahr wieder eine ausgeglichene
Rechnung präsentieren zu können.
Auf der Aufwandseite stiegen 2021 – aufgrund
der Aufstockung um fast drei Vollzeitstellen – vor
allem die Personalkosten: um rund CHF 300’000
auf CHF 1’118’164. Dieser Mehraufwand hängt mit
dem Grundsatzentscheid des Vorstandes zusammen,
inskünftig in den Bereichen Grundlagen
und politische Kommunikation präsenter zu sein
und das Know-how auf der Geschäftsstelle zu
bündeln. Letzteres zeigte bereits positive Effekte,
unter anderem durch einen Rückgang bei den
Kosten für die externe Fachunterstützung von
rund CHF 76’000. Darüber hinaus schlugen auch
neu gestartete Projekte wie die einheitliche IT-
Verbandslösung sowie die Fremdkosten für Umfragen
und die entsprechenden Publikationen zu
Buche.
32

Bilanz per 31.12.2021
Aktiven 2021 2020
Flüssige Mittel 715’341 810’859
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 32’949 43’562
Übrige kurzfristige Forderungen 3’299 1’662
Aktive Rechnungsabgrenzungen 33’592 25’928
Total Umlaufvermögen 785’181 882’011
Finanzanlagen 70’400 70’400
Mobile Sachanlagen 15’066 17’349
Immaterielle Werte 99’843 83’395
Total Anlagevermögen 185’309 171’145
Total Aktiven 970’490 1’053’156
Passiven 2021 2020
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 57’107 64’894
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 3’997 20’829
Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Organen 23’126 26’146
Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Sozialversicherungen 3’693 9’149
Passive Rechnungsabgrenzungen 145’500 44’950
Total Fremdkapital kurzfristig 233’423 165’969
Ausgleichsfonds Akquisition 78’000 78’000
Abstimmungsfonds 100’000 100’000
Rückstellungen Projekte 82’350 172’268
Total Fremdkapital langfristig 260’350 350’268
Total Fremdkapital 493’773 516’236
Vereinskapital Verband 536’920 494’674
Total Vereinskapital 536’920 494’674
Jahresergebnis -60’203 42’246
Total Passiven 970’490 1’053’156
33

Erfolgsrechnung 1.1. bis 31.12.2021
Nettobetrag aus Lieferungen und Leistungen 2021 2020
Mitgliederbeiträge 767’083 766’474
Leistungsverträge 44’652 134’420
Sponsoring- und Werbeerträge 98’393 110’500
Erträge Beratungsdienstleistungen 367’346 317’563
Erträge Verbandsdienstleistungen 122’745 103’659
Diverse Erträge, Projekte und Jubiläum 7’505 111’360
Wertberichtigung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 559 1’423
Total Ertrag 1’408’283 1’545’400
Aufwand 2021 2020
Netzwerke und Weiterbildung 853 1’313
Öffentlichkeitsarbeit 66’997 101’109
Jubiläum 0 95’432
Verbandsdienstleistungen 18’757 29’252
Beratungsdienstleistungen 9’416 8’260
Total Aufwand für Verbandsleistungen 96’023 235’366
Lohnaufwand 896’238 646’237
Sozialversicherungsaufwand 210’811 158’029
Übriger Personalaufwand 11’115 10’221
Total Personalaufwand 1’118’164 814’488
Büroaufwand 50’661 52’921
Verwaltungs- und Informatikaufwand 76’919 53’489
Aufwendungen für die Organe 168’786 184’992
Übriger Betriebsaufwand 14’942 19’844
Total sonstiger Betriebsaufwand 311’308 311’246
Abschreibungen 38’055 35’933
Finanzaufwand 524 627
Finanzertrag -4’675 -4’750
Total Finanzerfolg -4’151 -4’123
Ausserordentlicher Erfolg -89’917 100’000
Total ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder Erfolg -89’917 100’000
Steuern -996 10’244
Total Aufwand 1’468’486 1’503’154
Jahresergebnis -60’203 42’246
An den Vorstand wurden 2021 insgesamt CHF 131'087 ausbezahlt (VJ 162'234).
34

ANHANG
Angaben über die in der Jahresrechnung
angewandten Grundsätze
Die für die vorliegende Jahresrechnung angewandten
Grundsätze der Rechnungslegung erfüllen
die Anforderungen des Schweizerischen
Rechnungslegungsrechts.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
sowie die übrigen kurzfristigen Forderungen werden
zu Nominalwerten ausgewiesen abzüglich
notwendiger Wertberichtigungen.
Finanzanlagen
Die Finanzanlagen sind zu Nominalwerten bilanziert.
Angaben, Aufschlüsselungen und Erläuterungen zu
Positionen der Bilanz und Erfolgsrechnung
Übrige kurzfristige Forderungen 2021 2020
Verrechnungssteuern 3’299 1’662
Total 3’299 1’662
Aktive Rechnungsabgrenzungen
Vorausbezahlte Versicherungsprämien 4’361 18’876
Vorausbezahlte Mieten 2’845 2’845
Übrige Vorauszahlungen 7’386 592
Bezahlter Aufwand des Folgejahres 14’592 22’313
Noch nicht fakturierte Beratungen 17’000 3’615
Noch zu erhaltender Ertrag 2’000 0
Noch nicht erhaltener Ertrag 19’000 3’615
Aktive Rechnungsabgrenzungen 33’592 25’928
Finanzanlagen
Wertschriftendepot ZKB 8’900 8’900
Anteilschein HBG 40’000 40’000
Anteilschein mehr als wohnen 20’000 20’000
Anteilschein ABZ 1’500 1’500
Total Passiven 70’400 70’400
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verpflichtungen gegenüber Organen 12’680 16’428
Verpflichtungen Mehrwertsteuer 5’912 11’156
Verpflichtungen Lieferanten 38’515 37’310
Total 57’107 64’894
35

Passive Rechnungsabgrenzungen 2021 2020
Ausstehende Aufwendungen 3’500 4’950
Ferien und Überstunden 30’000 30’000
Noch nicht bezahlter Aufwand 33’500 34’950
Vorausfakturierte Aufträge 92’000 0
Kooperationsverträge 20’000 10’000
Erhaltener Ertrag des Folgejahres 112’000 10’000
Passive Rechnungsabgrenzungen 145’500 44’950
Erläuterungen zu ausserordentlichen, einmaligen
oder periodenfremden Positionen der Erfolgsrechnung
Ausserordentlicher Aufwand 2021 2020
Auflösung Rückstellung Netz Genossenschaften -89’917 0
Bildung Rückstellung für «Projekt Kommunikation» 0 100’000
-89’917 100’000
Sonstige Angaben
Mietvertrag zwei Drucker. Laufzeit bis März 2023. Jahresmiete: CHF 4’716
Eventualverbindlichkeiten
Per Bilanzstichtag bestanden keine wesentlichen Eventualverbindlichkeiten.
Anzahl Mitarbeitende 2021 2020
Anzahl Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt 7.6 5.10
Nettoauflösung stille Reserven 2021 2020
89’917 0
Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Nach dem Bilanzstichtag und bis zur Verabschiedung
der Jahresrechnung durch den Vorstand am 07.02.2022
sind keine wesentlichen Ereignisse aufgetreten,
welche die Aussagefähigkeit der Jahresrechnung 2021
beeinträchtigen könnten bzw. an dieser Stelle offengelegt
werden müssten.
36

Bericht der Revisionsstelle
37

UNSERE MITGLIEDER
2021 blieben die Zahlen stabil: So verzeichnet
Wohnbaugenossenschaften Zürich wie im
Vorjahr 259 Mitglieder. Und da sich Neubauten,
Ersatzneubauten und Abbrüche in etwa
die Waage halten, sinkt die Anzahl Wohnungen
unserer Mitglieder geringfügig auf
68’948 (– 84 Wohnungen gegenüber 2020).
Zu den 259 Aktivmitgliedern des Regionalverbands
zählen Wohnbaugenossenschaften, gemeinnützige
Aktiengesellschaften und Stiftungen
mit demselben Zweck.
Jahr Mitglieder Wohnungen
2012 250 59’388
2013 255 60’154
2014 256 59’812
2015 256 60’817
2016 258 63’751
2017 258 64’971
2018 256 66’490
2019 257 68’435
2020 259 69’032
2021 259 68’948
Assoziativmitglieder
Nebst den Aktivmitgliedern, deren Hauptzweck
die Erstellung und Vermietung von preisgünstigem
Wohn- und Gewerberaum ist, hat unser
Verband assoziierte Mitglieder aus dem Gemeinwesen,
bei denen Vermietung von Wohnund
Gewerberaum nur ein Nebenzweck ist.
2021 waren dies:
→ Finanzdepartement der Stadt Zürich
→ Evang.-reformierte Kirchgemeinde Zürich
→ Verein Incontro – Gelebte Nachbarschaft
→ Wohnprojekt 8610
→ Verein Falte
38

UNSERE PARTNER
Wohnbaugenossenschaften Zürich setzt auf
Kooperation. Diese bezieht zum einen unsere
Mitglieder, Politik und Verwaltung mit ein
und zum anderen eine ganze Reihe von Kooperationspartnern,
Gönnern und Fördermitgliedern,
die den gemeinnützigen Wohnungsbau
unterstützen.
Unsere grossen Kooperationspartner
→ Zürcher Kantonalbank ZKB als Ansprechpartnerin
bei Immobilienfinanzierungen
→ HRS Real Estate AG, Projektentwickler,
Total- und Generalunternehmer
→ ewz, unser Partner für intelligente
Energielösungen
Unsere 34 Gönnermitglieder
→ 4B AG
→ Alternative Bank Schweiz AG
→ ASTOR Küchen AG
→ Bank Avera
→ Bank Cler AG – Basel
→ Bank Cler AG – Zürich
→ Baubedarf-Richner-Miauton
→ Bauwerk Parkett AG
→ BDO AG
→ Credit Suisse AG
→ Electrolux AG
→ energie360°
→ Ernst Schweizer AG
→ ewz
→ Frutiger AG
→ Gartenbau-Genossenschaft Zürich
→ Halter AG
→ Hansgrohe AG
→ Hector Egger Holzbau AG
→ HRS Real Estate AG
→ Implenia Schweiz AG
→ Keramik Laufen AG & Similor AG
→ Meier + Steinauer Partner AG
→ Migros Bank AG
→ NAKU Steinhandel AG
→ Primobau AG
→ Raiffeisenbank Zürich
→ Sanitas Troesch AG
→ Similor AG
→ St. Galler Kantonalbank AG
→ Sunrise UPC GmbH
→ V-ZUG AG
→ W. Schneider + Co AG
→ Zürcher Kantonalbank ZKB
Unsere Fördermitglieder
Die Liste der insgesamt 151 Fördermitglieder
von Wohnbaugenossenschaften Zürich ist auf
unserer Website publiziert. Dort können sie
nach Dienstleistung bzw. Branche abgerufen
werden.
Wir danken all unseren Partnern für ihre treue
Unterstützung im Jahr 2021.
39

UNSERE ORGANISATION
Vorstand
Christian Portmann
Präsident
Snezana Blickenstorfer
Finanzkommission
Jérôme Gaberell
Branchenentwicklung
Finanzkommission
Andreas Wirz
Immobilienentwicklung
& -akquisition
Bigi Obrist
Gesellschaft & Soziales
Stand 31. Dezember 2021
40

Geschäftsstelle
Reto Klink (100 %)
Geschäftsführer
Susanna Schocker-Strotzer (55 %)
Immobilienentwicklung & -akquisition,
Besichtigungen, Fachveranstaltungen
Barbara Müller (80 %)
Grundlagen
& Issue Management
Dominik Bastianello (80 %)
Immobilienentwicklung
& -akquisition
Stefan Weber Aich (80 %)
Kommunikation
Patrick Tscherrig (80 %)
Politische Kommunikation
Michael Regtien (50 %)
Buchhaltung & IT
Deborah Wiesli (80 %)
Leitung Sekretariat
Andreas Gysi (90 %)
Leiter Immobilienentwicklung
& -akquisition
Michael Schoch (100 %)
Projektleitung
Netz Genossenschaften
41

Delegierte
Folgende Personen vertreten seit der Generalversammlung 2020 den
Regionalverband Wohnbaugenossenschaften Zürich bei der Delegierten -
versammlung des Dachverbands Wohnbaugenossenschaften Schweiz:
Delegierte
→ Andreas Wirz (Vorstand Wohnbaugenossenschaften Zürich)
→ Roman Baur (Bau- und Wohngenossenschaft Uf Dorf)
→ Philip Blum (Habitat 8000 AG)
→ Anna Nogler (Vorstand ASIG Wohngenossenschaft)
→ Snezana Blickenstorfer (Vorstand Wohnbaugenossenschaften Zürich,
Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof)
→ Otto Frei (Baugenossenschaft Wiese)
→ Stefan Fricker (Baugenossenschaft im Gut)
→ Jérôme Gaberell (Siedlungsgenossenschaft Eigengrund)
→ Corinna Heye (Genossenschaft Dreieck)
→ Nina Pfenninger (Vorstand Wohnbaugenossenschaften Zürich)
→ Andrea Wieland (Baugenossenschaft mehr als wohnen)
→ Christian Portmann (Präsident Wohnbaugenossenschaften Zürich)
Ersatzdelegierte
→ Werner Brühwiler (Baugenossenschaft Rehbühl)
→ Roman Baur (Bau- und Wohngenossenschaft Uf Dorf)
→ Walter Oertle (ASIG Wohngenossenschaft)
→ Jonathan Kischkel (Vorstand Genossenschaft Kalkbreite)
→ Sonia Martinez Hernandez (Vorstand Gemeinnützige Baugenossenschaft Zürich 7)
→ Claudia Strässle (Geschäftsführerin Wohn- und Siedlungsgenossenschaft Zürich
WSGZ)
Revisionsstelle
BDO AG, Schiffbaustrasse 2, 8031 Zürich
42

Impressum
Herausgeber
Wohnbaugenossenschaften
Schweiz
Regionalverband Zürich
Ausstellungsstrasse 114
CH-8005 Zürich
www.wbg-zh.ch
info@wbg-zh.ch
043 204 06 33
Redaktion
Stefan Weber Aich
Gestaltung
Studio Way, Zürich
Text
Christian Portmann, S. 3
Reto Klink, S. 4–5
Stefan Weber Aich, S. 6–13
Reto Westermann, S. 14–17
Reto Klink, Barbara Müller,
Patrick Tscherrig, Stefan Weber
Aich, S. 19–30
Fotografie
Nelly Rodriguez, S. 6, 9, 10 und 13
Goran Basic, S. 14, 26 und 17
Georg Aerni, S. 15 und 16
Korrektorat
Romeo Vendrame, Zürich
Druck
Druckerei Odermatt, Dallenwil
Auflage
1400 Ex., Mai 2022
43

Wir danken unseren
Kooperationspartnern.