Ingenieria_Economica_6ta_Edicion_Leland
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168 CAPÍTULO 4 Tasas de interés nominales y efectivasESTUDIO DE CASOFINANCIAMIENTO DE VIVIENDAIntroducciónCuando un individuo o una pareja deciden comprar unavivienda, una de las cuestiones más importantes es elfinanciamiento. Existen diversos métodos de financiamientopara la compra de una propiedad residencial,cada uno de los cuales tiene ciertas ventajas, las cualespermiten elegir uno de los métodos bajo cierto conjuntode circunstancias. La elección de uno de los métodosde acuerdo con determinado grupo de condicionesconstituye el tema de este caso. Se describen tres métodosde financiamiento con detalle. Se evalúan los planesA y B; se le pide al lector que evalúe el plan C yque lleve a cabo un análisis adicional.El criterio aplicado en este caso es el siguiente: elijael plan de financiamiento que tenga un saldo mayoral final de un periodo de 10 años. Por lo tanto, calculeel valor futuro de cada plan y elija el que tenga el mayorvalor futuro.PlanDescripciónA Tasa de interés fija a 30 años de 10%anual y 5% de pago de engancheB Tasa ajustable de hipoteca (TAH), 9%en los primeros 3 años, 9 1 / 2 % en elaño 4, 10 1 / 4 % en los años 5 a 10(supuesto), 5% de engancheC Tasa fija a 15 años al 9 1 / 2 % de interésanual, 5% de engancheInformación adicional:• El precio de la casa es de $150 000.• La casa se venderá en 10 años en $170 000 (ingresoneto después de deducir los gastos de venta).• Los impuestos y el seguro (I&S) ascienden a $300mensuales.• Cantidad disponible: máximo de $40 000 para elenganche, $1 600 mensuales, incluyendo impuestosy seguro.• Nuevos gastos por el préstamo: cuota de origen de1%, cuota de avalúo de $300, cuota de investigaciónde $200, honorarios del abogado de $200, cuotade procesamiento de $350, cuotas de depósito de$150 y $300 de otros gastos.• Cualquier monto que no se gaste en el pago del engancheo en los pagos mensuales ganará intereseslibres de impuestos al 1 / 4 % mensual.Análisis de planes de financiamientoPlan A: Tasa fija a 30 añosEl monto de dinero que se requiere por adelantado esde:a) Pago del enganche (5% de $150 000) $7 500b) Cuota de origen (1% de $142 500) 1 425c) Avalúo 300d) Investigación 200e) Honorarios del abogado 200f) Réditos 350g) Depósito 150h) Otros gastos (registro, informe decrédito, etc.) 300Total $10 425La cantidad del préstamo es $142 500. El pago mensualequivalente (principal + intereses) se determina al10%/12 mensual por 30(12) = 360 meses.A = 142 500(A/P,10%/12 360)= $1 250.56Cuando los impuestos y el seguro se suman al pago deintereses y capital, el monto del pago mensual totalPAGO A esPAGO A = 1 250.56 + 300= $1 550.56Ahora se determina el valor futuro del plan A sumandotres montos en valor futuro: los fondos que no se utiliwww.FreeLibros.me
ESTUDIO DE CASO 169zaron para el pago del enganche y demás gastos iniciales(F 1A ), así como para los pagos mensuales (F 2A ), yel incremento del valor de la casa (F 3A ). Puesto que eldinero que no se gasta gana intereses a la tasa de 1 / 4 %mensual, en 10 años el primer valor futuro seráF 1A = (40 000 – 10 425)(F/P,0.25%,120)= $39 907.13El dinero disponible que no se gasta en pagos mensualeses de $49.44 = $1 600 – 1 550.56. Su valor futurodespués de 10 años esF 2A = 49.44(F/A,0.25%,120) = $6 908.81El dinero neto disponible de la venta de la casa es ladiferencia entre el precio de venta neto y el saldo delpréstamo. El saldo del préstamo es igual aSaldo del préstamo = 142 500(F/P,10%/12 120)– 1 250.56(F/A,10%/12 120)= 385 753.40 – 256 170.92= $129 582.48Como el ingreso neto de la venta de la casa es de$170 000,F 3A = 170 000 – 129 582.48 = $40 417.52El valor futuro total del plan A esF A = F 1A + F 2A + F 3A= 39 907.13 + 6 908.81 + 40 417.52= $87 233.46Plan B: Tasa ajustable de hipotecaa 30 añosLa tasa ajustable de hipoteca está sujeta a algún índicecomo el índice de bonos del tesoro de Estados Unidos.En este caso, se supone que la tasa es de 9% para losprimeros 3 años, 9 1 / 2 % en el año 4, y 10 1 / 4 % en los años5 a 10. Puesto que esta opción también requiere un 5%de enganche, el dinero por adelantado que se necesitaserá el mismo que el del plan A, es decir, $10 425.La suma mensual de pago de intereses y principaldurante los primeros 3 años se basa en 9% anual durante30 años.A = 142 500(A/P,9%/12 360) = $1 146.58El pago total mensual durante los primeros 3 años esPAGO B = $1 146.58 + 300 = $1 446.58Al final del año 3, la tasa de interés cambia a 9 1 / 2 %anual. Esta nueva tasa se aplica al saldo del préstamoen dicho tiempo:Saldo del préstamoal final del año 3 = 142 500(F/P,0.75%,36)– 1 146.58(F/A,0.75%,36)= $139 297.08El pago mensual de intereses y principal durante el año4 ahora esA = 139 297.08(A/P,9.5%/12,324) = $1 195.67El pago total mensual durante el año 4 esPAGO B = 1 195.67 + 300 = $1 495.67Al final del año 4, la tasa de interés cambia de nuevo;esta vez a 10 1 / 4 % anual, y se estabiliza por el resto delperiodo de 10 años. El saldo del préstamo al final delaño 4 esSaldo del préstamo al finaldel año 4 = 139 297.08(F/P,9.5%/12,12)– 1 195.67(F/A,9.5%/12,12)= $138 132.42El nuevo monto del pago mensual de intereses y principalesA = 138 132.42(A/P,10.25%/12 312) = $1 269.22El nuevo pago total mensual durante los años 5 a 10 esPAGO B = 1 269.22 + 300 = $1 569.22www.FreeLibros.me
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168 CAPÍTULO 4 Tasas de interés nominales y efectivas
ESTUDIO DE CASO
FINANCIAMIENTO DE VIVIENDA
Introducción
Cuando un individuo o una pareja deciden comprar una
vivienda, una de las cuestiones más importantes es el
financiamiento. Existen diversos métodos de financiamiento
para la compra de una propiedad residencial,
cada uno de los cuales tiene ciertas ventajas, las cuales
permiten elegir uno de los métodos bajo cierto conjunto
de circunstancias. La elección de uno de los métodos
de acuerdo con determinado grupo de condiciones
constituye el tema de este caso. Se describen tres métodos
de financiamiento con detalle. Se evalúan los planes
A y B; se le pide al lector que evalúe el plan C y
que lleve a cabo un análisis adicional.
El criterio aplicado en este caso es el siguiente: elija
el plan de financiamiento que tenga un saldo mayor
al final de un periodo de 10 años. Por lo tanto, calcule
el valor futuro de cada plan y elija el que tenga el mayor
valor futuro.
Plan
Descripción
A Tasa de interés fija a 30 años de 10%
anual y 5% de pago de enganche
B Tasa ajustable de hipoteca (TAH), 9%
en los primeros 3 años, 9 1 / 2 % en el
año 4, 10 1 / 4 % en los años 5 a 10
(supuesto), 5% de enganche
C Tasa fija a 15 años al 9 1 / 2 % de interés
anual, 5% de enganche
Información adicional:
• El precio de la casa es de $150 000.
• La casa se venderá en 10 años en $170 000 (ingreso
neto después de deducir los gastos de venta).
• Los impuestos y el seguro (I&S) ascienden a $300
mensuales.
• Cantidad disponible: máximo de $40 000 para el
enganche, $1 600 mensuales, incluyendo impuestos
y seguro.
• Nuevos gastos por el préstamo: cuota de origen de
1%, cuota de avalúo de $300, cuota de investigación
de $200, honorarios del abogado de $200, cuota
de procesamiento de $350, cuotas de depósito de
$150 y $300 de otros gastos.
• Cualquier monto que no se gaste en el pago del enganche
o en los pagos mensuales ganará intereses
libres de impuestos al 1 / 4 % mensual.
Análisis de planes de financiamiento
Plan A: Tasa fija a 30 años
El monto de dinero que se requiere por adelantado es
de:
a) Pago del enganche (5% de $150 000) $7 500
b) Cuota de origen (1% de $142 500) 1 425
c) Avalúo 300
d) Investigación 200
e) Honorarios del abogado 200
f) Réditos 350
g) Depósito 150
h) Otros gastos (registro, informe de
crédito, etc.) 300
Total $10 425
La cantidad del préstamo es $142 500. El pago mensual
equivalente (principal + intereses) se determina al
10%/12 mensual por 30(12) = 360 meses.
A = 142 500(A/P,10%/12 360)
= $1 250.56
Cuando los impuestos y el seguro se suman al pago de
intereses y capital, el monto del pago mensual total
PAGO A es
PAGO A = 1 250.56 + 300
= $1 550.56
Ahora se determina el valor futuro del plan A sumando
tres montos en valor futuro: los fondos que no se utiliwww.FreeLibros.me