Advies rapport de KORF eindversie.

Advies Rapport
Conny Gijzen, Robin Pietersma, Stefan
Hahn, Dennis Kampman, Iris Kooistra,
Tinneke Meijer, Marc Kruit

Adviesrapport
Auteurs: Conny Gijzen (377143),
Iris Kooistra (378438),
Marc Kruit (387100),
Stefan Hahn (365458),
Dennis Kampman (389889),
Robin Pietersma (384534) en
Tineke Meijer (357122)
Klas:
VMV1B
Projectgroep: 1
Datum: 28-10-2018
Senior-adviseur: Daan Koopmans
1

Inhoudsopgave
Management samenvatting
Inleiding
1 Huidige markt studentenhuisvesting
1.2) Begrippen doelgroep en markt
1.3) Grootte huidige internationale studenten markt in Groningen
1.4) Beleid van de gemeente Groningen betreft huisvesting
1.5) Bepaalde locaties speciaal voor internationale studentenwoningen
1.6) Invloed gemeente Groningen internationale studentenhuisvesting
1.7) Internationale studentenmarkt anno 2020
2 Hoe zouden wij zelf gehuisvest willen worden als student?
2.1) De Korf
2.2) Wat is een capsule?
2.3) Het gebouw
2.4) Buitenkant stadsaanzicht van de hexagon
3 Waarom hebben wij hiervoor gekozen?
Conclusie
4 Wat vindt de internationale student belangrijk?
4.1) Soort onderzoek
4.2) Basisinformatie
5 Hoe maken wij dit plan duurzaam?
5.1) Zonnepanelen op de fietsenstalling/berging
5.2) Warmtepompen
5.3) Gemeenschappelijke ruimten en binnentuin
5.4) Opvangen regenwater
6 Wat gaat ons idee kosten?
6.1) Zonnepaneelglas
6.2) Zonneboiler
6.3) Het plaatsen van de Korf
6.4) Locatie
6.5) Zonnepanelen
6.6) Uniek dak
6.7) De capsules
6.8) Fundament
6.9) Gemeenschappelijke ruimten
6.10) Kostenplaatje
Conclusie
Literatuurlijst
2

Management samenvatting
Het probleem
Er is te weinig woonruimte voor internationale studenten, hiervoor moet we een passende lange
termijn oplossing vinden.
De vraag van de student
Uit ons onderzoek is gebleken dat de student op zoek is naar een woonruimte die gebouwd is op een
verblijf van 4 jaar, hier moet ons idee op gebouwd zijn. Ook zijn de studenten erover eens dat de
kamers gemeubileerd moeten worden opgeleverd of in ieder geval gestoffeerd. Verder is er naar
voren gekomen dat het openbaar vervoer en de fiets de belangrijkste vervoersmiddelen zijn voor de
internationale studenten. Het budget is tussen de 500 en 700 euro van de student gemiddeld.
Hieraan wordt ons project zo goed mogelijk aangepast.
De Korf
De modulaire innovatieve manier van student wonen, het idee van een podhotel uitgewerkt in een
studenten setting, dit gericht op duurzaamheid en flexibel wonen.
Dit wordt uitgewerkt in de vorm van een hexagoon (De Korf). Met in het midden een atrium waar
gestudeerd, gegeten en geleefd wordt. Gericht op de duurzaamheid ’s eisen van nu en de toekomst,
zo is het zelfvoorzienend in energie door gebruik van zonnepanelen en zonnecellen, wordt er gebruik
gemaakt van warmtepompen, en regenwater. Het project bied ruimte voor maximaal 4 jaar aan
verblijf en is gericht op een verblijf met doorstroming naar andere studenten panden waar studenten
helemaal verweven raken in het Groningse studentenleven.
Kosten van het project
Uit onderzoek is gebleken dat een Pod rond de 40 euro per nacht kost in capsule hotels in Tokyo,
doorberekend is dat 1200 euro per maand op basis van 30 dagen. Wij begrijpen dat geen goeie
vergelijking is, omdat de grondprijzen in Tokyo extreem hoog zijn. Maar omdat dit een vrij nieuw
concept is was dit het enige vergelijking ’s materiaal. Wij gaan daarom uit van een verhuur prijs van
500 euro. Door duurzaamheidsmaatregelen te nemen zoals zonnepaneelglas en een warmteboiler
creëren wij meer rendement en kunnen wij deze woningen goedkoper aanbieden aan de
internationale studenten.
Het dak van de binnenplaats zal bestaan uit zonnepaneel glas, zo kan er gebruik gemaakt worden van
gratis zonne-energie. Zonnepaneel glazen zijn praktisch gezien doorzichtige zonnepanelen. In het glas
zijn transparante zonnecellen verwerkt. Dankzij het zonnepaneel glas behalen wij een rendement
van + 5.1%. verdeeld over de aankomende 25 jaar, in tegenstelling tot regulier glas.
Door het plaatsen van een zonneboiler in dit project, in combinatie met het zonnepaneel glas wordt
het kraanwater verwarmd door gratis zonne-energie en kan er zelfs energiezuinig verwarmd worden.
De locatie waar het object geïnstalleerd zal worden speelt van groot belang voor de kosten omtrent
diensten, het is een wat groter project en dit kan dan ook de kosten in verhouding drukken. Hoe
groot het complex wordt en daarmee dus de kosten , kan fluctueren.
Graag willen wij het voor elkaar krijgen om de capsules voor zo’n €12.500,- per stuk te realiseren,
dan is 1 capsule met een huur van €500,- in 25 maanden terugverdient. Waar is het voorgekomen
dat vastgoed zich terugverdient in 2 jaar en 1 maand?
Dankzij de hexagoon vorm blijft er een binnenplaats over, deze ruimten zullen worden voorzien van
veel bomen en planten om een groene kijk, een goede en een unieke sfeer te creëren.
3

Inleiding
Dit jaar zijn wij als nieuwe studenten begonnen aan de opleiding vastgoed en makelaardij aan de
Hanze hogeschool in Groningen, hierbij werden we meteen in het diepe gegooid met dit project,
namelijk het probleem van huisvesting oplossen voor internationale studenten. De aanleiding van
dit project is een opdracht vanuit de gemeente die het volgende stelden: ‘’Er is een tekort aan
studentenwoningen voor internationale studenten’’. Dit hebben we allemaal op de voet gevolgd
door nieuwsberichten en hierop hebben we als projectgroep actie ondernomen en hebben we een
gezamenlijk doel opgesteld.
Namelijk: ‘’Het snel verwezenlijken van internationale studentenhuisvesting op een duurzame
manier’’. Zodat de vraag naar de woningen en het aanbod een stuk dichterbij elkaar komt te liggen.
Hierbij hebben we een aantal vragen aan onszelf gesteld:
• Wat is er op dit moment aan studentenhuisvesting?
• Hoe zouden wij zelf graag gehuisvest worden als student?
• Wat vindt de internationale student belangrijk?
• Hoe maken wij dit plan duurzaam?
• Wat gaat ons idee kosten?
• Samenvatting/conclusie
Op deze hoofdvragen zijn wij ons gaan focussen. Het mocht zo gek zijn als we maar wilden, als de
keuzes die we maakten maar onderbouwd werden.
Hierna zijn we gaan kijken of het plan haalbaar was en of wij niet aan de vraag van de studenten
voorbijschoten. We hebben gaandeweg dit project het thema duurzaamheid bij alle keuzes en
ideeën in oogschouw gehouden en gezorgd dat dit samen ging met ons uiteindelijke idee.
Dit is ons uiteindelijke advies uitgelegd aan de door ons gestelde vraagstukken, ieder vraagstuk staat
uitgebreid in het verslag beschreven.
4

1. Wat is er op dit moment aan studentenhuisvesting?
Hiervoor hebben wij deskresearch gedaan via verschillende overheidsinstantie en een samenvatting
gemaakt van de huidige woningmarkt in Groningen met als verdieping de studentenhuisvesting. Dit
hebben wij onderverdeeld in kopjes.
1.1) Beprippen doelgroep en markt
Volgens marketing termen (2018) is een doelgroep een bepaalde groep personen of instellingen
waar een product, dienst, campagne of organisatie zich op richt. Een markt is meestal een
afgebakend gebied waar sprake is van vraag en aanbod. Binnen een markt zijn er veel verschillende
doelgroepen waar een bedrijf of organisatie zich op kan richten. Een doelgroep is erg bepalend voor
het gewenste imago dat een bedrijf wil hebben.
1.2) Grootte huidige internationale studentenmarkt qua huisvesting in
Groningen
De huidige vraag is veel hoger dan het aanbod de afgelopen jaren. Hierdoor is er dus een groot
probleem ontstaan om genoeg huisvesting te realiseren voor de internationale studenten. In
Groningen studeren in totaal meer dan 60.000 studenten waarvan ongeveer 7.292 internationale
studenten die een huisvesting hebben of nog zoekende zijn.
Groningen City Monitor (2018) concludeert dat er in het studiejaar 2017-2018 in totaal 8660
buitenlandse HBO en WO studenten zijn. De groei van de laatste jaren is vooral veroorzaakt door een
groei van het aantal studenten bij de RUG
5

Het aantal internationale studenten is de laatste jaren sterk toegenomen. In 2017 waren er 7.292
internationale studenten in Groningen. Dit betekent dat de groei naar 2018 uit 1352 mensen bestaat.
In percentages is dat 18,76%.
In totaal wonen er 30.745 van de 57.980 studenten in Groningen en er zijn, in totaal in 2018, 101.299
woonruimten in Groningen. Het is dus bekend dat er bijna 31.000 woonplekken zijn voor studenten.
Maar er zijn verschillende berichten dat er een tekort is van 1500 – 2500 woonplekken.
Het totale aantal woonruimten in 2016 bedroeg 99.248. Dit betekent een toename van 2.07%.
1.3) Beleid gemeente Groningen internationale studentenhuisvesting
De stad Groningen weet dat ze een tekort aan woningen hebben voor internationale studenten en
proberen dit woningtekort te verhelpen.
Er zijn tijdelijke noodoplossingen gekomen en er zijn studenten die noodgedwongen bij vrienden
hebben moeten slapen, maar dit verhelpt het probleem natuurlijk niet.
De gemeente Groningen geeft aan dat het probleem niet op te lossen is met de huidige manier van
werken. Dit komt door de krappe woningmarkt en een enorme stijging van internationale studenten
waarbij het vaak pas heel laat duidelijk is hoeveel er komen. Hierdoor is het onmogelijk om een
structurele oplossing te maken.
Wethouder Roeland geeft aan dat hij denkt naar een ander model toe te moeten. Hij vindt dat er bij
de Hanzehogeschool en de universiteit, in samenwerking met het ministerie, een systeem ontwikkelt
moet worden waarbij tijdens de inschrijving de huisvesting wordt georganiseerd. Hierdoor zou er
eerder duidelijk zijn hoeveel kamers er nodig zijn en kan dit eerder georganiseerd worden.
Hoofdpunten beleid internationale studentenhuisvesting
De hoofdpunten van het beleid zijn betere kwaliteit van de panden met kamerverhuur, verbeterde
kwaliteit van de omgeving en een stimulering van de bouw voor goede en nieuwe
jongerenhuisvesting.
Ook heeft de gemeente Groningen heeft zich samen met de RUG en HG tot het uiterste ingespannen
om dezelfde problemen voor komen studiejaar te voorkomen. Ze hebben de volgende maatregelen
genomen:
1. gezamenlijk hebben ze een externe projectleider ingehuurd met als opdracht om voor 1
september extra eenheden te vinden. Deze opdracht is verstrekt vanuit het Akkoord van
Groningen. De projectleider heeft tevens de opdracht de mogelijkheden van extra aanbod
voor de lange termijn te onderzoeken;
2. Er is opdracht gegeven om een aanbodmodule te ontwikkelen als onderdeel van de website
www.athomeingroningen.com om daarmee het aanbod op de particuliere
kamerverhuurmarkt toegankelijker te maken voor internationale studenten
6

Mogelijkheden gemeentelijk beleid internationale
studentenhuisvesting
De Democratische Academie Groningen (DAG) vindt dat de
Nederlandse studenten de internationale studenten
moeten helpen. Daarom heeft DAG het initiatief ´´Help a
fellow student out´´ bedacht. Hiermee is het de bedoeling
dat Nederlandse studenten de internationale studenten
helpen door hen bijvoorbeeld een bank aan te bieden zodat zij ook kunnen slapen. Het is niet een
oplossing voor de langere termijn, maar de internationale studenten kunnen op deze manier wel een
netwerk opbouwen en hierdoor zouden ze ook makkelijker een kamer kunnen krijgen. (RTV Noord,
2018).
Verder is er vanuit de gemeente het GSB opgericht, de Groninger studentenbond, deze bond zet zich
in voor de rechten en belangen van studenten met betrekking tot huisvesting.
1.4) Bepaalde locaties speciaal voor internationale
studentenwoningen
Dit jaar zijn er twee nieuwbouwlocaties opgeleverd speciaal voor internationale studenten: aan de
Oosthamrikkade 180 studio’s en aan de Van Swietenlaan 125 goedkopere short-stay kamers. In de
periode 2018-2020 worden in totaal 1925 nieuwe eenheden specifiek voor internationale studenten
opgeleverd, zie onderstaande afbeelding. Na 2020 zijn er naar verwachting nog eens 1500 extra
kamers voor studenten nodig.
1.5) Invloed gemeente Groningen internationale studentenhuisvesting
Uit recent onderzoek (Nu.nl, september 2018) heeft de gemeente van Groningen besloten dat alle
Nederlandse studenten die verbleven in een containerwoning aan het Damsterdiep moesten
vertrekken zodat er ruimte kwam voor de buitenlandse studenten. Daarnaast zijn er op het
Suikerunieterrein ook nog eens 249 wooncontainers gekomen en deze zijn in gebruik sinds 1
oktober. Dit is echter nog niet genoeg, er zullen in de komende jaren nog 1500 extra kamers bij
moeten komen.
1.6) Internationale studentenmarkt naar verwachting anno 2020
De eerdergenoemde wethouder Roeland van der Schaaf geeft aan dat het elk jaar weer heel moeilijk
om in te schatten hoeveel studenten er naar Groningen komen. Dit omdat er veel studenten zijn die
pas laat beslissen om naar Groningen te komen. Daarom heeft Gemeente Groningen een indicatieve
woningbouwplanning voor de komende jaren opgenomen. In deze planning hebben ze al rekening
gehouden met de eventuele vertraging die ze kunnen oplopen. Deze vertraging kan komen door
bijvoorbeeld discussies met de NAM over aardbevingsbestendig bouwen. De verwachtingen zijn
komende jaren gunstig.
7

2. Hoe zouden wij zelf graag gehuisvest worden als student?
Over dit vraagstuk zijn wij als groepje gaan brainstormen in de eerste week, wat zijn de dingen waar
wij zelf tegen aanlopen in onze kamers? Hoe kan het beter? Waar zien wij de studenten in wonen?
Dit alles hebben we samengevat in het idee van De Korf. Het idee is hieronder uitgewerkt.
2.1) De Korf
De Korf is een appartementencomplex gebouwd uit kleine vooraf ingerichte capsule kamers, die
tevens makkelijk per stuk verplaatsbaar zijn.
Deze kamers bevatten een slaapplek, bureau, wastafel en de nodige bergruimte. De kamers worden
geplaatst in een gebouw in de vorm van een hexagoon. Het midden van “de Korf” bestaat uit een
groot binnenplein, waar men kan studeren, eten en relaxen. Dit binnenplein wordt overdekt door
een glazen koepel, bestaande uit speciaal zonnepaneel glas. Hiermee creëren wij een energie
neutrale accommodatie. Omdat wij streven naar een zo duurzaam mogelijke huisvesting, hebben wij
ook gekeken naar de mogelijkheden voor een grondpomp voor de verwarming, nader onderzoek zal
uitwijzen of dit rendabel is.
De bouwstijl is typisch van nu, de tijd waarin duurzaamheid centraal staat. Het is een geheel
vernieuwd idee. De hexagoon is elegant, comfortabel en heeft een leefbare woonomgeving. Door
zijn ruime opzet en student gericht ontwerp is het de ideale studentenkamer. Maar wat de Korf echt
onderscheid van een standaard studenten flat is dat het ondanks de grote opzet een huiselijk gevoel
creëert en het de perfecte samenstellingen is van de knus en gezellig iets waar een echte
studentenkamer aan moet voldoen. Het is net als de zeecontainers erg modulair en kan op basis van
vraag makkelijk worden uitgebreid. Ook is een onderscheidende factor dat wij een goedkopere optie
bieden in vergelijking met het student hotel voor de internationale student. We kunnen de capsule
aanpassen naar de wensen van de studenten. zo kan het zo duur of betaalbaar gemaakt worden als
ze zelf willen. Daardoor hebben wij doormiddel van de Pod’s een betaalbare all-inclusive optie
gecreëerd.
De karakteristieke kenmerken van de Korf is dat deze verplaatsbaar is en op tijdelijke bouwgrond kan
worden geplaatst. Dit maakt het ook mogelijk om voor tijdelijk locaties te kiezen voor bijvoorbeeld
een periode van 5 jaar.
8

Ons idee heet de Korf omdat deze een vorm heeft van een honingraat, het zijn namelijk capsules die
in een gebouw staan die de vorm hebben van een hexagoon. Een goed uitgedachte constructie door
moeder natuur. Vandaar dat wij ook gekozen hebben voor de vorm van een hexagoon.
De kenmerken van de capsule kamers is dat deze erg klein is, het is compact ingericht en je hebt
daardoor ook weinig ruimte nodig. Het is klein en knus en dat geeft een gezellige sfeer. Bovendien
bestaat de Korf uit een zeshoekige complex, waardoor er een mogelijk ontstaat voor het tegen
elkaar aanbouwen van meerdere complexen op elke gewenste manier dan ook. Mede door de glazen
koepel met speciaal zonnepaneelglas en de open lichte ruimte met veel planten heeft de Korf een
creatieve uitstraling.
2.2) Wat is een capsule
Een capsule is een soort kleine kamer die je makkelijk per stuk kunt verplaatsen.
Deze capsules zijn van binnen gemeubileerd en gestoffeerd. We hebben hiervoor gekozen omdat uit
de enquête -die we onder internationale studenten hebben afgenomen- is gebleken dat
internationale studenten voorkeur hebben voor gemeubileerd en gestoffeerd. Dit is ook logisch want
het is vrijwel onmogelijk om meubels vanuit het buitenland mee te nemen.
Je hebt per vijf capsules bepaalde voorzieningen als een badkamer, een toilet en een keuken. Mocht
dit te weinig of teveel zijn dan is dit makkelijk aan te passen aan de behoefte.
2.3) Het gebouw
De binnen plaats van de korf is een grote open plek met veel licht inval, ingericht als een Aula maar
ook een woonkamer en studeerplek. We zullen er catering leveren zoals een koffieplek en een
restaurant waar studenten tegen een redelijke prijs een kopje koffie kunnen halen. Maar ook een
warme maaltijd. We zullen de aula dus in 3 zones opdelen namelijk :
- De studeerplek: hier zullen studeerplekken zijn denk aan tafels laptop sta tafels en natuurlijk
allemaal met stopcontacten zodat men ook verder kan als de accu leeg is.
- De woonkamer: en plek om met vrienden af te spreken even bij te kletsen en lekker te
ontspannen en tot rust te komen.
- Het Restaurant: een plek waar je een simpel ontbijt, lunch maar vooral s ’avonds een
warme maaltijd kan halen. En tussendoor altijd terecht kan voor een kopje koffie.
9

Het atrium is een open lichte ruimte met veel planten en
natuurlijk materialen zoals houten stoelen en tafels, ook
zal er natuurlijk licht aanwezig zijn voor een optimale
ontspannen omgeving. De drie delen van het atrium
zullen verdeeld worden door een geluidsdichte glazen
wand zodat de openheid intact blijft, maar er geen
geluidsoverlast ontstaat van een andere ruimte.
2.4) Buitenkant stadsaanzicht van de Hexagoon
De buitenkant van de korf is een breed opgezet glazen gebouw in de vorm van een hexagoon met
een glazen koepel eroverheen. In de koepel zit speciaal zonnepaneel glas en aan de buitenkant is er
gebruik gemaakt van reflecteren mat glas voor de privacy. Doordat het glas reflecteert gaat het beter
op in de omgeving en de natuur. Er wordt veel groen omheen geplaatst, er wordt namelijk een klein
parkje om het gebouw heen geplaatst. Hierdoor heeft het een frisse jonge uitstraling. Bovendien
wekt het gebouw op deze manier een indruk dat je midden in de stad leeft maar ook midden in de
natuur. Een prachtige combinatie.
10

Waarom hebben we hiervoor gekozen?
Elk jaar komen er veel (internationale) studenten naar Groningen. Deze studenten hebben allemaal
een kamer nodig. De huidige vraag naar kamers is dan ook veel hoger dan het aanbod.
Er is simpelweg niet genoeg woonruimte om al deze studenten te huisvesten en het tekort aan
studentenwoningen is dan ook groot.
De internationale studenten worden het hardst getroffen met het tekort, want zij kunnen niet
thuis blijven wonen gedurende hun studie. De internationale studenten verblijven in hostels,
peperdure hotels of noodaccommodaties. Er is geconstateerd dat er nog zo’n 1500
internationale studenten zonder woning zitten. De reden dat wij voor de Korf hebben gekozen is
omdat er weinig ruimte is om de studenten te huisvesten, de capsules van de korf zijn klein,
makkelijk verplaatsbaar en van te voren ingericht. Ook zijn ze praktisch en duurzaam. Bovendien zijn
ze in verhouding met het studenten hotel erg goedkoop, studenten hebben over het algemeen niet
heel veel te besteden. Dit leek ons de meest praktische oplossing.
11

3. Wat vindt de internationale student belangrijk?
Hiervoor is er een enquête afgenomen onder de internationale studenten en dit is geanalyseerd. In
de tekst hieronder kunt u onze resultaten terugvinden.
4.1) Soort onderzoek
Ons onderzoek is kwalitatief, dit omdat we een maar een kleine groep mensen hebben ondervraagd.
Er is geprobeerd een zo groot mogelijke diversietijd te creëren onder de ondervraagde personen. De
vragen die gesteld zijn op de enquête zijn gesloten gesteld, zodat we scenario’s en keuzes konden
uitsluiten om ons in een goede richting te drukken, dit is natuurlijk niet helemaal representatief voor
hun mening, maar alleen zo kunnen we gericht ontwikkelen. De inbreng die wij kregen staat bij de
resultaten, zo was er onduidelijkheid over de bereidwilligheid van het op de campus wonen. Dit
hebben wij meegenomen in onze resultaten en daarom zijn er dubbele stemmen ontstaan.
4.2) Basisinformatie
De internationale studenten die hebben deelgenomen aan onze enquête zijn vooral van Duitse
afkomst, namelijk 57% van alle deelnemers. Hierdoor zijn ze redelijk gewend aan de westerse
standaarden. Mede hierdoor hadden ze ook al toegang tot onze manier van kamers vinden en
hebben veel ondervraagden al een vaste verblijfplaats.
De leeftijd is erg divers, namelijk tussen de 18 en 23 jaar. De ondervraagde personen gebruiken
meerdere vormen van vervoer, hieronder is fiets de meest voorkomende (49%).
Conclusie
De conclusies die getrokken kunnen worden na het analyseren van de enquêtes zijn dat het
gemiddelde budget tussen de 500 en 700 euro ligt. 18 van de 30 internationale studenten had dit
aangegeven. Ook kan gezegd worden dat de meest gewilde kamergrootte tussen de 15 en 30
vierkante meter ligt. Het merendeel van de ondervraagde gaf aan dat ze tussen de campus en het
stadscentrum van Groningen als ideale locatie zien om te wonen. Verder kwam naar voren dat
gestoffeerd of gemeubileerd overduidelijk de voorkeur krijgt boven kaal aangeleverde kamers,
namelijk geen één internationale student heeft gekozen voor kaal. Over het algemeen kun je zeggen
dat internationale studenten die hier een volledige opleiding volgens hier minimaal 4 jaar verblijven.
Verder was er een vraag op de enquête over welk van de hier bovengenoemde onderdelen ze de
meeste prioriteit geven. Wanneer we deze gaan ranken, is de betaalbaarheid het belangrijkste. De
oppervlakte is op de betaalbaarheid na het belangrijkste, verder staat op de locatie in de top 3. Ook
zijn er nog een paar onderwerpen die geen rol van betekenis spelen, bijvoorbeeld duurzaamheid en
gender gemixte huizen. In de afbeelding hieronder kunt u onze gegevens in een overzichtelijke
grafiek zien.
12

Aantal personen
Belangrijkst bevonden vraag
Aantal mensen
Al een vaste
woonplaats?
Gender verhouding in
huis
20%
20%
80%
63%
17%
Ja
Nee
Zelfde Gemixt Geen voorkeur
Budgetten
Oplevering kamer
12
20
10
8
15
6
10
4
2
5
0
300 400 500 600 700 800 900 900+
Max budget in €
0
Gemeubileerd Gestoffeerd
Staat van oplevering
Kaal
Welke vraag wordt het belangrijkst bevonden
duurzaamheid
Meer zoekhulp
Zelfde kamer
Oplevering kamer (gemeubileerd etc.)
Genders
Voorzieningen
Locatie
Kamergrote
Budget
0 5 10 15 20 25
Aantal stemmen
13

4. Hoe maken wij dit plan duurzaam?
Na de nodige colleges en deskresearch op het gebied van duurzaamheid zijn er ideeën gevonden om
dit project duurzaam en zelfvoorzienend te maken dit doen we aan de hand van de volgende punten:
5.1) Zonnepanelen op fietsenstalling/bergingen
We willen buiten overkappingen hebben waar studenten hun fietsen e.d. kunnen stallen zodat die
minder verweren en een mogelijk langere levensduur tegemoetzien. Op deze stallingen kunnen
zonnepanelen aangesloten zodat geen enkele ruimte/oppervlak verloren gaat. Hoe groter het
bedekte oppervlak wordt, hoe goedkoper de plaatsing.
Het is tegenwoordig mogelijk om dubbel of zelfs driedubbel glazen dak met geïmplementeerde
zonnecellen te plaatsen. Omdat hier weinig leveranciers van zijn is het moeilijk om betrouwde
informatie met betrekking tot rendementen en opwekking te verkrijgen. Toch lijkt ons dit erg
geschikt omdat we veel natuurlijk licht binnen krijgen en dus energie besparen, tegelijkertijd energie
winnen, en het een unieke blikvanger is. Omdat het complex verplaatsbaar wordt om zoveel mogelijk
ruimte te utiliseren, worden de koepeldakramen ook in delen geïnstalleerd.
5.2) Warmtepompen
De CV ketel is verleden tijd. Wij gaan voor de warmtepompen en gebruiken hierdoor ook geen
fossiele brandstoffen meer. Door verschillende duurzame innovaties in te zetten kunnen wij zo co2
neutraal mogelijk worden. De warmtepompen worden in de grond geïnstalleerd en gebruikt de
warmte van de aarde.
5.3) Gemeenschappelijke ruimten en binnentuinen
Een student zal woonachtig zijn in zijn of haar eigen capsule. Hierin wordt de ruimte optimaal benut
door een efficiënte meubelinrichtingen. Verder zijn er centrale gedeelde ruimten waar ze kunnen
ontspannen of studeren, ook is er een catering gelegenheid. In deze ruimten zullen veel planten en
bomen worden geplaatst, voor het verdere benutten van het binnenvallende licht. Deze bomen en
planten zijn goed voor zuurstofcirculatie en kunnen bijdragen aan een gezondere en plezierige
leefomgeving.
5.4) Opvangen regenwater
We gaan voor een koepeldak voorzien van zonnecellen. Omdat deze ramen in delen afbreekbaar zijn
besloten we de koppelstukken te voorzien van goten. Via deze gootjes wordt het regenwater
opgevangen. Het regenwater wordt opgevangen in bassins, en wordt onderweg hiernaartoe gelijk
gefilterd.
14

5. Wat gaat ons idee kosten?
Uit onderzoek is gebleken dat een Pod rond de 40 euro per nacht kost in capsule hotels in Tokyo,
doorberekend is dat 1200 euro per maand op basis van 30 dagen. Wij begrijpen dat dit voor de
studenten veel te duur is. Door duurzaamheidsmaatregelen te nemen zoals zonnepaneelglas en een
warmteboiler creëren wij meer rendement en kunnen wij deze woningen goedkoper aanbieden aan
de internationale studenten. Dankzij de duurzaamheidsmaatregelingen zullen er subsidies vrijkomen
vanuit de overheid, ook dit zal betekenen dat de Pods goedkoper aangeboden kunnen worden. het
doel is om deze capsules voor ongeveer 500 euro per maand of nog goedkoper aan te kunnen
bieden.
6.1) Zonnepaneelglas
Het dak van de binnenplaats zal bestaan uit zonnepaneel glas, zo kan er gebruik gemaakt worden van
gratis zonne-energie. Zonnepaneel glazen zijn praktisch gezien doorzichtige zonnepanelen. In het glas
zijn transparante zonnecellen verwerkt. De investering voor het zonneglas zal ongeveer 20% duurder
zijn dan het verwerken van regulier glas voor het dak. Fabrikanten geven een vermogensgarantie van
87% in 30 jaar.
Opgewekt in kWh
Opgewekt in kWh
Gangbaar paneel 260WP
Glas paneel 260 WP
Jaar 1 234 234
Jaar 2 232 233
Jaar 3 230 232
Jaar 4 228 231
Jaar 5 226 230
Jaar 6 224 229
Jaar 7 222 228
Jaar 8 220 227
Jaar 9 218 226
Jaar 10 216 225
Jaar 11 215 224
Jaar 12 213 222
Jaar 13 211 221
Jaar 14 209 220
Jaar 15 207 219
Jaar 16 205 218
Jaar 17 203 217
Jaar 18 201 216
Jaar 19 199 215
Jaar 20 197 214
Jaar 21 195 213
Jaar 22 193 212
Jaar 23 191 211
Jaar 24 189 210
Jaar 25 187 209
Totaal opgewekt (kWh) 5265 5535
Meeropbrengst zonnepaneelglas:
+ 5,1%
15

6.2) Zonneboiler
Een zonneboiler is voor dit project erg interessant, in combinatie met het zonnepaneel glas wordt
het kraanwater verwarmd door gratis zonne-energie en kan er zelfs energiezuinig verwarmd worden.
hieronder zijn de voor- en nadelen tegen elkaar afgewogen.
Voordelen van een zonneboiler:
- Met een zonneboiler wordt er gemiddeld 50% bespaard op de kosten voor warm water.
- De toepassing van zonne-energie is goed voor het milieu: er wordt enorm bespaard op
fossiele brandstoffen én de uitstoot van CO2 is verdwenen.
- De waarde van het project en uiteindelijk ontwikkelde object zal in waarde stijgen dankzij de
warmteboiler, omdat deze energiezuiniger is.
- Vanuit de overheid zijn er interessante subsidiemogelijkheden, per zonneboiler wordt er
tussen de 500 en 900 euro gesubsidieerd.
- Zonneboilers zijn zeer onderhoudsvriendelijk.
Nadelen van een zonneboiler:
- De zonneboiler kan de cv-ketel niet voor 100% vervangen
- Voor de plaatsing is er veel ruimte nodig op het dak, de zonneboiler kan niet op het
zonnepaneel glas bevestigd worden.
6.3) Het plaatsen van De Korf
Het is bekend dat dit project niet kosteloos zal zijn. Voor vele kosten is het onmogelijk een indicatie
te geven wat het gaat kosten. Het complex zal ontzettend duurzaam zijn en dat brengt de nodige
kosten met zich mee, maar de units waar het uit op wordt gebouwd zal niet veel kosten in
verhouding tot huizen.
6.4) Locatie
De locatie waar het object geïnstalleerd zal worden speelt van groot belang voor de kosten omtrent
diensten. Om de capsules, machines en het juiste apparatuur in het centrum van een stad te krijgen
zal meer tijd, moeite en dus geld kosten, dan wanneer het nabij het campus wordt geplaatst. Ook
brengt dit hogere risico’s met zich mee waardoor verzekeren weer een obstakel wordt. Deze zijn
allen wel te overzien, maar kost de nodige tijd en investeringen.
6.5) Zonnepanelen
Het is een wat groter project en dit kan dan ook de kosten in verhouding drukken. Voor 10 panelen
zijn de kosten gemiddeld €4.700,-. Dit bedrag proberen wij te drukken zodra het basisplan een
akkoord krijgt. Hoe groot het complex is wat wij gaan bouwen, zal fluctueren aan de behoefte van
gemeente en stakeholders.
6.6) Uniek dak
Zoals omschreven zal het dak worden opgebouwd uit glas van meerdere lagen, voorzien van
transparante zonnecellen. Hiermee beperken we energiegebruik door het natuurlijke lichtinval, en
hebben we minder opwekking nodig. Dit gaat echter niet kosteloos. Het glas met zonnecellen is erg
duur en is ook een hele investering. Omdat het pand verplaatsbaar wordt, bestaat het ook uit
meerdere kleine delen.
Hoeveel dit innovatieve dak zal gaan kosten is moeilijk in te schatten. Uitgaande van de 20% meer
dan zonnepanelen, gaan we uit van €5.640,-. Omdat het in glas zit, kan het tevens ook meer
opwekken. Als de zon draait, valt normaal gesproken, bij een dak met zonnepanelen, het licht weg.
Bij zonneglas, kan er van alle kanten en zelfs door andere ramen heen, nog steeds energie opgewekt
worden. Door deze handige functie van het glas wordt het erg rendabel.
16

6.7) De capsules
Om een vergelijking te maken, een Tiny house is al vanaf zo’n €17.000,- verkrijgbaar. Een capsule uit
De Korf is echter mooier, compacter en efficiënter ingericht. De ontwikkeling hiervan zal in de
papieren lopen, maar hoe meer we kunnen maken hoe meer de kosten beperkt zullen worden.
Mochten we het voor elkaar krijgen om capsules voor zo’n €12.500,- te realiseren, dan is 1 capsule
met een huur van €500,- in 25 maanden terugverdient. Het komt bijna niet voor dat investeren in
vastgoed zich terugverdiend in 2 jaar en 1 maand.
Natuurlijk is dat niet de volledige investering, maar het biedt veel mogelijkheden en potentie.
6.8) Fundament
Momenteel bouwen we een basis uitgaande van grond wat al geëgaliseerd is, en zo op kunnen
bouwen. Toch willen we nog vermelden dat we het eventueel nog een stap verder willen nemen om
een flexibel fundament te overwegen. Hiermee bedoelen we niet dat die buigzaam is.
De bedoeling ervan is, dat het bestaat uit balken, buizen, frames, of met een speciale vorm van
drainage. Het voordeel hiervan is dat het regenwater wat we niet op kunnen vangen door overvloed
alsnog de grond in kan zakken in tegenstelling tot overig stedenbouw. Dit is een welbekende oorzaak
van het probleem regen-wateroverschot in steden.
Kosten van dit project zijn ook nog niet in te schatten omdat ook dit een geheel nieuw concept zal
zijn.
6.9) Gemeenschappelijke ruimten
De gemeenschappelijke ruimten moeten ook nog worden ingedeeld en ingericht. Omdat het in een
hexagoon wordt opgebouwd, zijn in alle tegenover elkaar liggende hoeken, vrij in te delen en de
centrale ruimten ook. De hoeken blijven vrij voor inrichting omdat de capsules rechthoekig zullen.
We willen dit dus ook voorzien van de juiste apparatuur, of verhuren aan derden onder verschillende
voorwaarden.
Ook willen we deze ruimten van veel bomen en planten voorzien om een groene kijk, een goede en
een unieke sfeer te creëren.
De kosten hiervoor zijn nog niet in te schatten omdat het ook een bron van inkomsten kan zijn.
6.10) Kostenplaatje
Al met al zijn er te veel onduidelijkheden over wat het exacte bedrag zal worden. Wij adviseren een
budget vast te stellen voor een bepaald oppervlakte met een bepaalde capaciteit. Van hieruit is er
een onderhandelingspositie mogelijk met bedrijven en organisaties.
We hopen zo toch een degelijk idee te hebben gegeven over de materialen en andere kostenposten.
Onderliggend kunt u nog een tabel vinden met de kosten voor panelen en het unieke glazen dak. Dit
is op basis van het bedrag van €4.700,- per 10 panelen.
Kosten in euro’s
Aantal Zonnepaneel Zonneglas Oppervlakte in m2
1 470 564 1.5
10 4.700 5.640 15
50 23.500 28.200 75
100 47.000 56.400 150
200 94.000 112.800 300
500 235.000 282.000 750
1000 470.000 564.000 1500
17

Conclusie:
Er is een groot kamertekort voor internationale studenten in Groningen. “de Korf” is een snel te
realiseren accommodatie die een lange termijn oplossing
biedt voor de actuele woningnood en dit op een milieubewuste manier.
18

Literatuurlijst
[Reduzido] [Foto]. (z.d.). Geraadpleegd op 31 oktober 2018, van http://www.vidroservice.net/wpcontent/uploads/2016/10/banner-reduzido.jpg
[APG basis] [Foto]. (z.d.). Geraadpleegd op 31 oktober 2018, van
https://www.apg.nl/secured/tmp/image-thumbnails/0/1823/thumb__news_banner/APG-
Basisweg%202.png
[Atrium plaza] [Foto]. (z.d.). Geraadpleegd op 31 oktober 2018, van
https://g.otcdn.com/imglib/hotelfotos/8/287/hotel-atrium-plaza-barranquilla-015.jpg
[Capsule hotel] [Foto]. (z.d.). Geraadpleegd op 31 oktober 2018, van http://jpninfo.com/wp-
content/uploads/2017/01/capsule-hotel-anshin-oyado-shinjuku-capsule-rooms-750-
326x235.jpg
[First cabin] [Foto]. (z.d.). Geraadpleegd op 31 oktober 2018, van
https://i0.wp.com/www.uniqhotels.com/media/hotels/c9-hotel-
orig/first_cabin_tsukiji.jpg.700x345_q85_box-
0%2C125%2C1100%2C666_crop_detail.jpg?h=/srv/www/uniqhotels/production/media/hote
ls/c9/d72f34-04e3-429d-8bd1-49e04daff4b1-hotel.jpeg
[Louvre glas] [Foto]. (z.d.). Geraadpleegd op 31 oktober 2018, van
https://static8.depositphotos.com/1303373/900/i/950/depositphotos_9000572-
stockafbeelding-beneden-louvre-piramide.jpg
[Modular building] [Foto]. (z.d.). Geraadpleegd op 31 oktober 2018, van
http://nengen.club/g/2/mo/modular-building-inhabitat-green-design-innovation-tiny-houseuk-law-monarch-homes-home-decor-ecocapsule-interior-hex-sys-system-by-openarchitecture-prefabricated-houses-for-listings.jpg
Barnwell, A. L. I. Y. A. (2015, 24 augustus). Revolutionary new solar window tech can make any glass
pane into a solar panel. Geraadpleegd op 1 oktober 2018, van
https://www.digitaltrends.com/cool-tech/solar-window-solar-panel/
Buitenlandse student op straat in Groningen. (2016, 2 september). Geraadpleegd op 9 oktober 2018,
van https://www.dvhn.nl/groningen/Buitenlandse-student-op-straat-in-Groningen-
21602884.html
CBS. (z.d.). 301 Moved Permanently [Dataset]. Geraadpleegd op 17 augustus 2018, van
http://vanhttp://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL
DvhN. (2017, 7 september). Internationale studenten: Groningen is te klein. Geraadpleegd op 9
oktober 2018, van https://www.dvhn.nl/groningen/Internationale-studenten-Groningen-iste-klein-22478690.html
DvhN. (2018a, 30 augustus). Kamertekort onder internationale studenten is al jaren een probleem.
Geraadpleegd op 9 oktober 2018, van https://www.dvhn.nl/groningen/Kamertekort-onderinternationale-studenten-is-al-jaren-een-probleem-23496119.html
19

DvhN. (2018b, 28 juni). Groningen zoekt 500 kamers voor internationale studenten. Geraadpleegd op
28 oktober 2018, van https://www.dvhn.nl/groningen/Groningen-zoekt-500-kamers-voorinternationale-studenten-23318659.html
Gemeente Groningen. (z.d.). Beleid jongerenhuisvesting | Gemeente Groningen. Geraadpleegd op 9
oktober 2018, van https://gemeente.groningen.nl/beleid-jongerenhuisvesting
Gemeente Groningen. (2016, 1 september). Meerjarenprogramma Wonen 2017-2020. Geraadpleegd
op 18 oktober 2018, van
https://gemeente.groningen.nl/sites/default/files/13b._meerjarenprogramma_wonen_2017
_-_2020_bijlage_rv.pdf
Gemeubileerde kamers voor internationale studenten | SSH. (z.d.-a). Geraadpleegd op 9 oktober
2018, van https://www.sshxl.nl/steden/groningen
Gemeubileerde kamers voor internationale studenten | SSH. (z.d.-b). Geraadpleegd op 28 oktober
2018, van https://www.sshxl.nl/steden/groningen+
Groningen City Monitor. (z.d.). Geraadpleegd op 28 oktober 2018, van
http://www.groningencitymonitor.nl/de-mensen/studenten/buitenlandse-studenten+
ITX BouwConsult B.V. (z.d.). Bouwkosten per m2 en per m3. iTX Bouwconsult geeft inzicht..
Geraadpleegd op 30 oktober 2018, van https://www.itx-bouwconsult.nl/dienstenparticulier/gemiddelde-bouwkosten-per-m2
Licht door dak - Verbouwkosten schreef:. (2014, 16 april). Doorzichtige zonnepanelen. Geraadpleegd
op 30 oktober 2018, van https://www.verbouwkosten.com/zonnepanelen/doorzichtige/
NU.nl. (2018, 12 september). Hoorzitting Groningen over kamernood internationale studenten.
Geraadpleegd op 28 oktober 2018, van https://www.nu.nl/groningen/5458547/hoorzittinggroningen-kamernood-internationale-studenten.html
Prijzen zonnepanelen - Alle kosten in een overzicht. (z.d.). Geraadpleegd op 30 oktober 2018, van
https://www.zonnepanelen-weetjes.nl/prijzen-zonnepanelen/
RTV Noord. (2018a, 11 september). Pand kwijtraken bij misstanden? Verhuurders komen met
alternatief. Geraadpleegd op 28 oktober 2018, van
https://www.rtvnoord.nl/nieuws/198694/Pand-kwijtraken-bij-misstanden-Verhuurderskomen-met-alternatief
RTV Noord. (2018b, 27 augustus). 'Nederlanders moeten internationale studenten te hulp schieten
met kamers'. Geraadpleegd op 28 oktober 2018, van
https://www.rtvnoord.nl/nieuws/195908/Nederlanders-moeten-internationale-studentente-hulp-schieten-met-kamers
RUG. (z.d.). Lefier. Geraadpleegd op 28 oktober 2018, van
https://www.rug.nl/education/nederlandse-studenten/huisvesting/lefier+
Some Kind Tips For Space Saving Furniture — The Wooden Houses. (2018, 26 oktober). Geraadpleegd
op 31 oktober 2018, van https://copenhagencocreation.com/kind-tips-space-savingfurniture/
Suffolkconstruction. (2015, 20 augustus). Harnessing solar energy with windows. Geraadpleegd op 1
oktober 2018, van https://thesuffolkblog.com/2015/08/19/harnessing-solar-energy-withwindows/
20

Top 5 Capsule hotels in Tokyo (Hier wil je echt slapen) - Tokyo.nl. (z.d.). Geraadpleegd op 30 oktober
2018, van https://tokyo.nl/accommodatie/capsule-hotels/
Van den Berg, J. U. R. R. E. (2018, 27 augustus). Een kamer in Groningen? Voor buitenlandse
studenten ‘bijna onmogelijk’. Geraadpleegd op 28 oktober 2018, van
https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/een-kamer-in-groningen-voor-buitenlandsestudenten-bijna-onmogelijk-%7Eb37ec99a/
Wat is de markt? (z.d.). Geraadpleegd op 9 oktober 2018, van
https://www.marketingtermen.nl/begrip/markt+
Wat is een doelgroep? (z.d.). Geraadpleegd op 9 oktober 2018, van
https://www.marketingtermen.nl/begrip/doelgroep
21