FRAMTID

TEMA: FRAMTID
GÄSTKRÖNIKA | FRAMTID
FEM PROCENT OM TIO ÅR
Var tror du att den långa bolåneräntan ligger om tio år?
Frågan kastades över middagsbordet för någon vecka
sedan. Samtalet handlade om riskerna på bostadsmarknaden
och någon undrade om man inte skulle vänta
med att köpa bostad. Snart stiger ju räntorna och då lär ju priserna
falla, löd resonemanget. Jag var inte övertygad. Visst kan priserna
falla, men det finns inte mycket som talar för att räntorna kommer
att stiga kraftigt inom överskådlig tid. Då kom frågan om räntan om
ett decennium. Den är nog låg, men inte lika låg som idag, var det
enda jag kunde svara.
Det kändes konstigt att inte ha något mer kvalificerat att komma
med. Så jag funderade på kammaren och kom fram till att den
tioåriga bolåneräntan är fem procent om tio år! Tokigt? Kanske, men
inte orimligt. Varför? Låt oss börja med att titta i historiens backspegel.
Det är ju vad de som oroar sig för kraftiga ränte uppgångar
gör. De brukar hänvisa till det tidiga 1990-talet då dubbel siffriga
bolåneräntor gjorde hål i plånböckerna. Men är denna period
relevant för framtiden?
TITTAR VI 70 ÅR BAKÅT I TIDEN kan vi se att den 10-åriga riskfria
realräntan (statsobligationsräntan minus inflation) i snitt har legat
på drygt 2 procent. Snittet dras dock upp rejält av räntorna på 1980-
och 1990-talen. Justerar vi för denna ”puckel” blir snittet 1 procent.
Men varför justera? Därför att puckeln är resultatet av ett misslyckat
ekonomiskt-politiskt experiment (fast växelkurs, ackommoderande
finanspolitik, återkommande devalveringar och löne driven inflation)
som ledde fram till 90-talskrisen och Riksbankens yrselframkallande
500-procentiga ränterekord. Det avslutades med att kronan släpptes
fri och att Riksbanken fick ett inflationsmål. Den nya modellen vann
snabbt allmänhetens förtroende och räntorna började sakta återgå
till historiska nivåer.
Det krävs dock mer än historia för att göra en prognos om
fram tiden. Om vi utgår från en mycket förenklad modell, bestäms
realräntan av sambandet mellan sparande och investeringar, som i
sin tur bestäms av produktivitets- och befolkningsutvecklingen.
Internationellt har produktivitetsutvecklingen dämpats sedan
mitten av 2000-talet, vilket bidrar till att trycka ned realräntan
genom att dämpa investeringsviljan och spä på sparandet. Den
trenden lär hållas i sig. De rika ekonomiernas pågående omställning
från industri- till tjänstesamhälle tyder på detta. Detsamma gäller
tillväxtländernas ökade ekonomiska mognadsgrad. Produktiviteten
påverkas också av att världens befolkning åldras. Vi blir visserligen
inte mindre produktiva bara för att vi blir äldre, men den snabbaste
ökningen sker tidigare i våra karriärer.
EN ÅLDRANDE BEFOLKNING minskar också ökningstakten av den
arbetsföra andelen av befolkningen, vilket dämpar investeringsefterfrågan.
Skälet är att färre anställda kräver färre ”maskiner”.
Detta förstärks av digitaliseringen som minskar behovet av tunga
kapitalinvesteringar.
Det ökade sparandet späs på av att en allt större andel av
förmögenheter och inkomster koncentreras till en mindre grupp
rika individer. Normalt sparar de en större andel av sina inkomster
än de med lägre inkomster.
Att räkna med en real riskfri 10-årsränta runt 1 procent känns
därför rimligt. Tror vi att Riksbanken klarar sitt inflationsmål så
landar den nominella räntan på 3 procent. Håller den begränsade
konkurrensen på bankmarknaden i sig
landar den 10-åriga bolåneräntan på
cirka 5 procent. Det är högre än
dagens 3,5 procent, men det är
en bra bit under de 8 procent
som bankerna räknar med
att du ska klara för att få låna
av dem. Och kortare räntor
kommer att ligga ännu lägre.
Bostadsbubbla? Kanske, men
troligen inte. n
TOMAS ERNHAGEN
CHEFEKONOM, FASTIGHETSÄGARNA
66 | FASTIGHETSNYTT 6/2015