FRAMTID

MARKNAD
Enligt Arvid Lindqvist, Head of
Research på Catella Corporate
Finance, är finansieringsklimatet
konjunkturcyklist och sentimenten
på kreditmarknaden har legat på höga
nivåer sedan mitten av 2013.
– Sedan i somras har det dock skett en
förändring i finansieringsklimatet på den
svenska fastighetsmarknaden. Det har blivit
betydligt svårare att emittera preferensaktier
och företagsobligationer samtidigt
som det finns tecken på att bankerna inte
längre är lika villiga att låna ut till fastighetsinvesteringar,
speciellt till aktörer som
inte redan är storkunder, säger han.
Han menar att det är i linje med det
senaste halvårets betydande förändring på
de globala kreditmarknaderna där de amerikanska
kreditspreadarna, skillnaden i ränta
mellan företagsobligationer av hög och
något lägre kvalitet, har vidgats markant
sedan i somras.
– Medan räntorna för obligationer av högsta
kvalitet har sjunkit i linje med fallande
statsobligationsräntor så har räntorna för
obligationer med lägre kvalitet stigit. Något
som indikerar minskad risk vilja hos investerarna.
Dessutom har räntorna stigit
markant på den amerikanska high
yield marknaden. Företagskonkurserna
har ökar under 2015, vilket
framförallt drabbat oljebolag, men
även andra typer av företag
påverkas av ökande konkurser
och minskat intresse
för sina obliga tioner hos investerarna.
På motsvarande sätt var det mycket turbulens
på börsen under sensommaren. Dock har
skräckindex (det vill säga VIX som är ett mått
på volatiliteten på amerikanska börsen) återgått
till historiskt låga nivåer efter en kraftig
ökning i augusti, men risken är stor att turbulensen
kommer att återkomma under vintern,
säger han.
Han menar att det finns tydliga samband
mellan riskviljan på den globala finansmarknaden,
finansieringsklimatet och skillnaden
i direktavkastningskrav mellan A-, B- och C-
lägen på den svenska fastighetsmarknaden.
– I och med att volatiliteten på aktiemarknaden
har minskat under hösten tyder
det på att den höga aktiviteten och prissättningen
på fastighetsmarknaden kan pågå
till åtminstone andra halvåret 2016. Där efter
är det inte omöjligt att en svagare global
konjunktur, mindre riskvilja hos invest erarna
och försämrad tillgång till finansiering
gör att finansieringsklimatet försämras,
transaktionsvolymen minskar och direktavkastningskraven
stiger i framför allt B- och
C-lägen, säger han.
MIKAEL SÖDERLUNDH är Head of Research
på Pangea Property Partners. När han siar
om finansieringsklimatet på den svenska
fastighetsmarknaden, tror han på ett fortsatt
Om osäkerheten fortsätter
att öka så kommer fokus
sannolikt förskjutas mot de
fastighetsinvesteringar
och kunder som upplevs
mest stabila.
mycket lågt ränteläge under 2016 men med
något högre marginaler och sämre likviditet.
– Många banker tycker att risken på
fastighetsmarknaden har ökat i takt med de
stigande fastighetspriserna och vi har redan
sett en viss priskorrigering på fastighetsrelaterade
obligationer och preferensaktier. Om
osäkerheten fortsätter att öka så kommer
fokus sannolikt förskjutas mot de fastighetsinvesteringar
och kunder som upplevs mest
stabila. Det finns också en osäkerhet kring
hur tuffare regelverk kommer att påverka utlåningen
till fastigheter framöver, säger han.
FRAM TILL MITTEN AV NOVEMBER hade fastigheter
till ett värde om cirka 120 miljarder
omsatts, vilket pekar på att innevarande
år ej kommer att slå 2014 års rekordnivå,
menar Peter Wiman, Head of Research
på Savills.
– Ska en svagare transaktionsvolym då
tolkas som om marknaden har saktat in eller
passerat toppen? Även om omsättningen
sannolikt blir något lägre så är volymen
trots allt på mycket höga nivåer och en tydlig
signal på det starka konjunkturläge som den
svenska fastighetsmarknaden befinner sig
i. Om fler fastighetsägare hade varit mer
säljbenägna under året så hade 2015 med all
sannolikhet blivit ett nytt rekordår på den
svenska marknaden, säger han.
FASTIGHETSNYTT 6/2015 | 33