FRAMTID

MARKNAD
enkelt ha mer betalt för att placera sina pengar
i företagsobligationer. Dels kan det också bero
på att när marknaden försöker skapa sig en
bild av vad som är ett rimligt pris (ränta) för en
företagsobligation – eller vilken låne produkt
som helst – så använder man räntan på statsobligationer
som ett riktmärke. Därför kan
det vara så att Riksbankens stödköp förvränger
prisbilden på de placeringsalternativ marknaden
använder för att benchmarka prisnivån
på obligationsmarknaden.
Huruvida det skulle kunna förklara hela
den högre finansieringskostnaden för svenska
fastighetsbolag är dock oklart och det är
rimligt att anta att det kan vara en blandning
av dels höga värderingar, dels att det är svårt
att prissätta fastighetsbolagens obligationer.
barligen blivit betydligt dyrare efter
sommaren, något som bekräftas av både
Anders Kvist och Joakim Nirup, partner på
AGL och expert på fastighetsfinansiering.
– Investerarintresset för fastighetsbolagens
obligationer har minskat och
spreadarna är tydligt högre, konstaterar
Joakim Nirup.
Frågan är emellertid huruvida det beror
på att riskerna, eller kanske snarare
värderingarna av de underliggande
fastighet erna har blivit för höga för investerarnas
tycke. Det bör betonas att samtliga
obligationer som nämnts ovan är icke säkerställda
men det innebär dock inte att de
under liggande tillgångarnas värdering kan
negli geras. Tvärtom, när en investerare inte
har en specifik säkerhet för sin investering
så tittar densamma i ännu större utsträckning
på den underliggande tillgångsmassans
värde och kvalitet, helt enkelt för att kunna
bedöma låntagarens kreditvärdighet.
VILKEN ROLL SPELAR RIKSBANKEN?
Vad är det då som driver upp marginalerna?
En gammal och ny sanning är att det finns
en stark koppling mellan risk och ränta och
så är sannolikt fallet också nu. Frågan är
dock vilken risk kreditmarknaden ser.
Det har pratats mycket om fastighetsvärderingar
den senaste tiden och även om
inte alla anser kommersiella fastigheter
vara dyra för närvarande så verkar det som
att penningmarknaden upplever risken
för ett prisfall som större än tidigare. Att
man fruktar konkurser i fastighetsbolag är
det inte tal om, en investerare skulle kräva
betydligt högre marginaler än 155 punkter
om det ens fanns en antydan till konkursrisk.
Då konkursrisken kan avfärdas återstår
värderingsrisken, att marknaden helt enkelt
anser de underliggande tillgångarna är för
högt värderade och därför justerar de prisvillkor
man erbjuder låntagarna.
Ytterligare en förklaring till de försämrade
finansieringsvillkoren på obligationsmarknaden
kan vara Riksbankens expansiva
penningpolitik, närmare bestämt Riksbankens
stödköp av statsobligationer. Dessa innebär
dels att det finns ett i praktiken riskfritt
alternativ till företagsobligationer vilket
gör att investerare rimligtvis föredrar statsobligationer.
I regel ses statsobligationer som
en i princip riskfri placering men nu när det
finns en tydlig köpare blir risken om möjligt
ännu mindre och då vill investerarna helt
EN VISS SÄTTNING
Obligationer och preferensaktier har på senare
år vuxit fram som eventuellt konkurrerande
men samtidigt kompletterande alternativ till
den finansiering som fram till finanskrisen var
den dominerande, och vad man skulle kunna
kalla för den traditionella finans ieringsformen
för svenska fastighetsbolag; bankfinansiering.
Även om de alternativa finansieringsformerna
har tagit en del av kakan
så har det varit med bankernas goda minne,
vilket kanske gör det tveksamt att prata om en
konkurrerande form, och bankfinans iering är
fortfarande den viktigaste formen.
Enligt källor till Fastighetsnytt har även
bankerna dragit åt sig öronen när det gäller
finansiering av fastighetsbolag. Att det har
blivit kärvare är något som bland andra
Joakim Nirup har märkt av.
– Vi upplever att bankernas intresse av att
finansiera fastighetsprojekt har minskat och
att ett flertal är nöjda med den finansiering
man har gjort i år, säger han i samtal med
Fastighetsnytt.
Vidare förklarar han att man nog kan
vänta sig att bankerna kommer att vara
återhållsamma resten av året och eventuellt
ännu längre.
– Efter finanskrisen har många upplevt
det som så att bankerna stänger sina böcker
tidigare på året än man gjorde innan krisen
briserade. Tidigare så rådde man kunderna
att inte försöka refinansiera under december
månad men numera är tumregeln nästan att
inte refinansiera under sista kvartalet då
det finns en risk att bankerna redan då har
fyllt sin kvot fastighetsfinansiering för året,
säger Joakim Nirup.
FASTIGHETSNYTT 6/2015 | 27