MØTEINNKALLING
MØTE I FAST UTVALG FOR PLANSAKER DEN 31.01.2013.
MØTE I FAST UTVALG FOR PLANSAKER DEN 31.01.2013.
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>MØTEINNKALLING</strong><br />
Utvalg: FAST UTVALG FOR PLANSAKER<br />
Møtested: Formannskapssalen<br />
Møtedato: 31.01.2013 Tid: 12.00<br />
Eventuelt forfall meldes snarest.<br />
Varamedlemmer møter etter nærmere avtale.<br />
Tillegg SAKSLISTE<br />
Saksnr. Arkivsaksnr.<br />
Tittel<br />
65/12 12/1218<br />
DETALJREGULERING FOR SKANSEN KJØPESENTER FASE 2 1.<br />
GANGSBEHANDLING AV PLANFORSLAG<br />
Sakspapirene er sendt medlemmer og varamedlemmer pr. mail.<br />
Sakspapirene er i tillegg lagt ut på Austbø Samvirkelag, Joker Tjøtta og biblioteket i<br />
Sandnessjøen, samt på www.alstahaug.kommune.no<br />
Sandnessjøen, 25.01.2013<br />
Skule Storheil<br />
leder
Alstahaug kommune<br />
Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato:<br />
34/12 Fast utvalg for plansaker 28.06.2012<br />
65/12 Fast utvalg for plansaker 06.12.2012<br />
65/12 Fast utvalg for plansaker 31.01.2013<br />
Saksbehandler: Ellen- Karin Kolle<br />
Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Kommunestyret<br />
Dok. offentlig:<br />
X Ja<br />
Nei. Hjemmel:<br />
Møte offentlig<br />
X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l § 31<br />
Klageadgang:<br />
Etter FVL: X Ja Nei<br />
Etter Særlov: X Ja Nei<br />
Ikke klageadgang<br />
Arkivsaksnr.: 12/1218 Arkivnr.: RNR 2012.0034<br />
DETALJREGULERING FOR SKANSEN KJØPESENTER FASE 2<br />
1. GANGSBEHANDLING AV PLANFORSLAG<br />
I Saksdokumenter (vedlagt):<br />
Forslag til detaljregulering for Skansen kjøpesenter fase 2, datert 18.11.12<br />
Forslag til reguleringsbestemmelser for Skansen kjøpesenter fase 2, datert 12.10.12<br />
Oversendelsesbrev fra Voll Arkitekter AS på vegne av tiltakshaver Helgelandsgruppen, datert<br />
12.10.12<br />
Illustrasjon av planlagt utbygging<br />
Planbeskrivelse for Skansen kjøpesenter fase 2 med tilhørende illustrasjoner<br />
Referat fra oppstartsmøte den 29.06.12<br />
Kopi av forhåndsmerknader til planarbeidet:<br />
Statens vegvesen, datert 02.08.12<br />
Nordland fylkeskommune, datert 17.07.12<br />
Alstahaug kommune- kommunalteknisk sektor, datert 13.07.12<br />
Eldrerådet i Alstahaug kommune, datert 26.07.12<br />
Sameiet Berget, datert 31.07.12<br />
Notat fra Rambøll, datert 20.04.09<br />
II Saksdokumenter (ikke vedlagt):<br />
Øvrige dokumenter i saken<br />
III<br />
Saksutredning:<br />
Bakgrunn<br />
Saken gjelder 1. gangsbehandling av forslag til detaljregulering for Skansen kjøpesenter, fase<br />
to. Tiltakshaver er Helgelandsgruppen AS, og planlegger er Voll Arkitekter AS. Gjeldende<br />
reguleringsplan for Skansen kjøpesenter og Sjøbergs gate, med tilhørende<br />
reguleringsbestemmelser, ble vedtatt i kommunestyret den 16.12.09. Deler av dette<br />
planområdet foreslås nå omregulert.<br />
2
Sak 65/12<br />
I møte den 28.06.12, sak 34/12, behandlet planutvalget søknad om mindre vesentlig<br />
reguleringsendring. Følgende ble da vedtatt:<br />
”Dersom reguleringsplan for Nye Skansen kjøpesenter og Sjøbergs gate, vedtatt 16.12.09 skal<br />
endres i tråd med ønsker i brev, datert 14.05.12 fra Voll Arkitekter på vegne av tiltakshaver,<br />
Helgelandsgruppen AS, må dette fremmes som en ny detaljereguleringsplan.”<br />
Oppstartsmøte ble avholdt den 29.06.12, og planarbeidet ble annonsert i annonse og brev den<br />
6. og 7. juli. Kopi av forhåndsmerknader følger som vedlegg til saken. I planbeskrivelsen har<br />
planlegger referert og kommentert forhåndsmerknadene.<br />
Møte mellom representanter for Alstahaug kommune og tiltakshaver ble gjennomført den<br />
16.11.12. På bakgrunn av dette møtet ble det gjort noen endringer i planforslag med tilhørende<br />
reguleringsbestemmelser av forslagstiller. Det reviderte planforslaget fremmes nå for<br />
behandling.<br />
Hovedtrekkene i planforslaget<br />
Område for bygg og anlegg – bolig, forretning, kontor, BFK, er utvidet mot FK, slik at<br />
grensen er tilpasset planlagt byggeprosjekt.<br />
Gangveg, GV, er redusert fra 3 til 2,5 meter. I reguleringsbestemmelsene legges det til<br />
rette for bygge over trasèen med gangbroer i en høyde av 4,7 meter over bakkenivå.<br />
Det åpnes for å bygge inntil kote 29 (kote 23,1 i gjeldende plan) for BFK mot Sjøbergs<br />
gate og kote 20 mot Torolv Kveldulvsons gate (miljøgata)<br />
Det åpnes for å bygge inntil kote 29 for område for bygg og anlegg - parkering,<br />
forretning, bolig, PFB, (kote 21,5 i gjeldende plan) med muligheter for at enkelte<br />
bygningsdeler som kan være høgere enn dette.<br />
Byggehøyde for område for bygg og anlegg- forretning, kontor, FK, er økt fra kote 20 i<br />
gjeldende plan til kote 21 i planforslaget<br />
Gesimshøydekravet er fjernet både for BFK og PFB. Målet med denne endringen, i<br />
følge forslagstiller, å bygge flatt tak.<br />
Utnyttelsesgrad (BYA) for PFB økes fra 80 til 90 %.<br />
Mulighetene for å bygge mer boliger i de øverste etasjene for BFK og PFK er økt i<br />
planforslaget. Inntil 40 % av de tre øverste etasjene i BFK og PFB foreslås disponert<br />
til boligformål, mot inntil 25 % i de to øverste etasjene i gjeldende plan.<br />
Kravene til minimum uteareal pr bolig reduseres fra 25 m2 i gjeldende plan til 15 m2 i<br />
planforslaget. Av dette arealet er minimumskravet for areal, pr bolig, som skal<br />
opparbeides som felles leikeplass redusert fra 15 m2 i gjeldende plan til 7,5 m2 i<br />
planforslaget.<br />
Midtlinje for kjøreveg er forskjøvet med 1 meter mot Skansen.<br />
Krysset er utvidet, og grøntarealene er redusert som følge av dette.<br />
For mer beskrivelse av planforslaget vises det til vedlagte planforslag med tilhørende<br />
beskrivelse.<br />
Forhåndsmerknader til planforslaget refereres ikke ettersom dette er gjort av forslagstiller.<br />
Forskrift om konsekvensutredning<br />
Tiltakets omfang vurderes, i utgangspunktet, å ikke falle inn under forskrift om<br />
konsekvensutredninger. Bakgrunn for dette er at forslaget til byggehøydeøkning og større<br />
andel boligfomål ikke omfattes av forskriften.<br />
Side 3 av 7
Sak 65/12<br />
Vurdering<br />
Tiltakshavers hovedmål med foreslått reguleringsendring er å legge til rette for mer<br />
boligbygging enn i gjeldende reguleringsplan. Dette vil man oppnå ved å bygge høgere og<br />
tilrettelegge for et større bruksareal til boligformål i de øverste etasjene.<br />
Parkeringsbehov ved tilrettelegging for flere boliger<br />
I følge planbeskrivelsen er det 146 parkeringsplasser til rådighet for Skansen kjøpesenter med<br />
boliger innenfor planområdet. De offentlige parkeringsplassene i Sjøbergs gate er regnet med i<br />
dette antallet. Kravene, som foreslått utbygging utløser, er 300 plasser i følge Alstahaug<br />
kommunes normer. Tiltakshaver forsvarer den manglende parkeringsdekningen med<br />
trafikkanalysen fra Rambøll, datert 20.04.09. I forslag til reguleringsbestemmelser er det krav<br />
knyttet til parkeringsdekning i § 3.1 b) som har ordlyden at parkering skal skje på egen<br />
eiendom i det omfang det er mulig. For å sikre at det opparbeides tilstrekkelig antall<br />
parkeringsplasser anbefales at dette punktet endres til at parkering skal skje på egen grunn i<br />
tråd med kommunens vedtekter.<br />
Forslag til redusert krav til uteoppholdsareal pr bolig<br />
I planforslaget foreslås det å avvike fra kravene i kommunedelplan for Sandnessjøen (25 m2 pr<br />
bolig) under henvisning til reguleringsplan for del av Åsen, datert 17.09.08, der kravet er 15<br />
m2. Begrunnelsen for å avvike kravet, i kommunedelplan for Sandnessjøen, da var at det er<br />
vanskelig å oppdrive nok leikeområder så sentralt i sentrum. Tilsvarende vurdering gjelder for<br />
dette tiltaket. I vurderingen av denne saken er det imidlertid viktig å være oppmerksom på at<br />
fylkesmannen hadde innsigelse til gjeldende reguleringsplan p.g.a hensynet til barn og unge og<br />
tilgjengelige, større leikeoråder. Det ble satt begrensninger i bruksareal til boligformål for å<br />
imøtekomme innsigelsen fra fylkesmannen. Det er videre foreslått å legge til rette for flere,<br />
større grøntområder i utviklingsplan for Sandnesjøen sentrum.<br />
Når det nå foreslås å åpne for større bruksareal til boligbygging, samtidig som det legges til<br />
rette for å innskrenke arealet for uteoppholdsreal, er ikke dette å anbefale. § 3.2 b) og § 3.4 i)<br />
foreslås derfor endret til krav om minimum 25 m2 uteareal pr leilighet, herav minimum 15 m2<br />
pr bolig til felles leikeplass ved boligene. Det bemerkes at forslaget til endring er i tråd med<br />
gjeldende reguleringsbestemmelser.<br />
Utvidelse av BFK<br />
Ulempene med å omdisponere et offentlig trafikkområde (Skippergata) til byggeområde ble<br />
det redegjort for da gjeldende reguleringsplan ble behandlet. Det ble likevel vedtatt å<br />
omregulere gatearel til byggeområde for forretning og kontor med bestemmelser knyttet til<br />
utforming av bygget. I det framlagte endringsforslaget foreslås det å snevre inn FK med<br />
bakgrunn i byggeprosjektet. Planlagt bygg er vist på vedlagte tegning. Denne innsnevringen<br />
er uheldig utfra ønskene om å opprettholde FK som et åpent og tilgjengelig område for<br />
allmennheten. Det anbefales derfor et krav om at grensen mellom BFK og FK skal være i tråd<br />
med gjeldende reguleringsplan.<br />
Byggehøydeøkning<br />
Det legges til rette for å bygge et opptil 6 meter høgere bygg enn det som er tillatt i gjeldende<br />
reguleringsplan for PFB og deler av BFK. Mot miljøgata er imidlertid byggehøyden begrenset<br />
til kote +20. Denne høydebegrensningen er derfor stort sett i tråd med forslaget til<br />
utviklingsplan for Sandnessjøen sentrum. Det er gjort skyggeanalyse av endringsforslaget i<br />
forhold til gjeldende regulering. Det vises til denne når det gjelder konsekvenser for Sjøbergs<br />
gate og miljøgata. Planlagt bebyggelse er også vist på snittillustrasjoner.<br />
Med forslaget til ny byggehøyde vil det bli tillatt å bygge like høyt som Berget. Sameiet Berget<br />
har hatt store motforestillinger både til gjeldende reguleringsplan og har forhåndsmerknader til<br />
Side 4 av 7
Sak 65/12<br />
dette planarbeidet. Det er ikke tvil om at foreslåtte byggehøyde vil gi store konsekvenser for<br />
Sjøbergs gate som boliggate med tanke på skyggevirkning, økt trafikk, støy og støv. Dette ble<br />
også vurdert da gjeldende reguleringsplan ble behandlet.<br />
Trafikkforholdene i Sjøbergs gate<br />
Det er gjort endringer av reguleringen i Sjøbergs gate når det gjelder senterlinje og utvidelse av<br />
krysset. Dette er forbedringer i forhold til dagens reguleringsplan. Innvendinger knyttet til<br />
parkeringsløsning ble påpekt da gjeldende reguleringsplan ble behandlet. Det er svært uheldig<br />
å legge til rette for skråstilte parkeringsplasser i en gate med så mye trafikk. Det anbefales<br />
derfor at de skråstilte parkeringsplassene mot BFK endres til kantsteinsparkering. Dette vil<br />
gjøre Sjøbergs gate mer trafikksikker og skape et mer hyggelig inngangsparti med bredere<br />
fortau inn mot kjøpesenteret.<br />
Varelevering til kjøpesenteret bør også mest mulig skje innen på eget område. Det er åpnet for<br />
at dette kan skje på regulert busslomme. Utformingen av denne gjør at dette ikke blir noen<br />
god løsning. For å få best mulig trafikkavviklingen i Sjøbergs gate bør vareleveringen skje inne<br />
på eget område. Dette ble påpekt også da gjeldende reguleringsplan ble behandlet.<br />
Tverrforbindelsen mellom miljøgata og Sjøbergs gate<br />
Innsnevringen av GV til 2,5 meter med muligheter til å bygge over med gangbroer er ikke<br />
heldig, da dette blir den eneste tverrforbindelsen som er regulert til offentlig areal i dette<br />
kvartalet. En overbygging av trasèen vil gjøre at kvartalet virker mer kompakt. For å sikre at<br />
det kun bygges en gangbro over gangtrasèen foreslås å endre § 4.3 c).<br />
Bevaring av eksisterende bygg innenfor område BFK<br />
I beskrivelsen er det presisert at bygget mot miljøgata skal bevares, mens det skal rives mot<br />
Sjøbergs gate. Det er positivt at fasaden mot miljøgata bevares. Dette er i tråd med forslag til<br />
føringer i Utviklingsplan for Sandnesjøen sentrum. Det er imidlertid ingen krav knyttet til dette<br />
i forslaget til reguleringsbestemmelse. Det anbefales derfor et tilleggspunkt i § 3.2 a) om dette.<br />
Tilknytting til fjernvarme<br />
Nordland fylkeskommune påpeker behovet for å vurdere alternative energikilder i sin<br />
forhåndsmerknad. Tiltakets beliggenhet gjør at det er naturlig å kreve tilkobling til<br />
fjernvarmeanlegget til Alstahaug kommune. Et krav, knyttet til dette, foreslås i et nytt punkt §<br />
3.1 d)<br />
Konklusjon<br />
Planutvalget anbefales å legge forslag til detaljreguleringsplan for Skansen kjøpesenter, fase 2,<br />
datert 18.11.12, med tilhørende reguleringsbestemmelser, med endringer, ut til offentlig<br />
ettersyn.<br />
IV Saksbehandlers innstilling:<br />
Med hjemmel i Plan – og Bygningslovens §§ 12-10 og 12-11 legges forslag til detaljregulering<br />
for Skansen kjøpesenter – fase 2, datert 18.11.12, med tilhørende reguleringsbestemmelser, ut<br />
til offentlig ettersyn.<br />
Følgende endringer innarbeides i planforslaget før det legges ut til offentlig ettersyn:<br />
Plankartet:<br />
Grensen mellom BFK og FK endres, slik at den er i tråd med gjeldende reguleringsplan.<br />
Bredde på GV endres til 3,0 m<br />
P2 endres til kantsteinparkering av hensynet til trafikksikkerhet i Sjøbergs gate<br />
Side 5 av 7
Sak 65/12<br />
Reguleringsbestemmelsene:<br />
§ 3.1 b): Ordlyden endres til: Parkeringsdekning skal skje på egen eiendom i tråd med<br />
kommunens parkeringsvedtekter.<br />
Det legges til et punkt § 3.1 d) med følgende ordlyd: Planområdet ligger i sin helhet<br />
innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Alle nye bygninger eller bygninger som er<br />
gjenstand for hovedombygging skal tilknyttes fjernvarme.<br />
§ 3.2 a) gis følgende tilleggspunkt: Eksisterende husfasade mot Torolv Kveldulvsons<br />
gate (Miljøgata) bevares.<br />
§§ 3.2 b) og 3.4 i) gis følgende ordlyd: Det skal avsettes minimum 25 m2 uteareal pr<br />
bolig, herav minimum 15 m2 pr bolig til felles leikeplass ved boligene.<br />
§4.3 c): Siste setning endres til følgende: Over denne høyden gis mulighet for å bygge<br />
maksimalt en overbygd gangbro mellom BFK og PFB.<br />
§ 4.3 b) Regulert bredde endres 3,0 m.<br />
Sandnessjøen, den 26.11.12<br />
V<br />
Enhetsleders innstilling:<br />
Ellen Karin Kolle<br />
Arealplanlegger<br />
Saksbehandlers innstilling tiltres.<br />
Sandnessjøen den 28.11.12<br />
VI<br />
Administrasjonssjefens innstilling:<br />
Bjørn Frammarsvik<br />
Enhetsleder<br />
Enhetsleders innstilling tiltres.<br />
Sandnessjøen den 28.11.12<br />
Børge Toft<br />
Administrasjonssjef<br />
Side 6 av 7
Sak 65/12<br />
Fast utvalg for plansaker den 06.12.2012:<br />
Repr. Stig Tore Skogsholm, Høyre, ba Planutvalget vurdere hans habilitet da han er deleier i<br />
leilighet i Berget. Planutvalget vedtok enstemmig at representanten var habil.<br />
Arealplanlegger Ellen Karin Kolle orienterte.<br />
Repr. Hanne Nora Nilssen, Venstre, la fram flg. utsettelsesforslag:<br />
”Planutvalget utsetter forslag til detaljregulering for Skansen kjøpesenter. Dette i påvente av<br />
ferdigstillelsen av sentrumsplanen. Når sentrumsplanen er vedtatt, vil planutvalget vurdere<br />
saken på nytt”.<br />
Votering:<br />
Utsettelsesforslaget falt med 3 mot 4 stemmer.<br />
Repr Stig Tore Skogsholm, Høyre, la fram flg. endringsforslag:<br />
”Planutvalget ser med bekymring på flere elementer i planforslaget.<br />
Trafikksituasjonen i Sjøbergsgate blir uoversiktlig med den parkeringsform det legges opp til.<br />
Vi vil derfor erstatte skråparkeringen med kantsteinsparkering.<br />
Vi ønsker også en mer moderat boligmasse i anlegget, og reduserer byggehøyden til tilsvarende<br />
5 etasjer”.<br />
Repr. Hanne Nora Nilssen, Venstre, la fram flg. forslag:<br />
”Planutvalget avviser forslag til detaljregulering for Skansen kjøpesenter. Dette i påvente av<br />
ferdigstillelsen av sentrumsplanen. Når sentrumsplanen er vedtatt, vil planutvalget vurdere<br />
saken på nytt”.<br />
Repr. Tore Vikedal, Høyre, la fram flg. endringsforslag:<br />
”Kulepunkt 3 under plankart strykes. P2 opprettholdes etter tiltakshavers forslag”.<br />
Votering:<br />
Etter forslag fra leder, vedtok planutvalget å først stemme over repr. Hanne Nora Nilssens<br />
forslag. Forslaget fra repr. Nilssen ble vedtatt med 4 mot 3 stemmer.<br />
Med bakgrunn i ovennevnte, ble ikke forslagene fra repr. Skogsholm og repr. Vikedal, samt<br />
administrasjonssjefens innstilling, stemt over.<br />
PLANUTVALGETS VEDTAK:<br />
Planutvalget avviser forslag til detaljregulering for Skansen kjøpesenter. Dette i påvente av<br />
ferdigstillelsen av sentrumsplanen. Når sentrumsplanen er vedtatt, vil planutvalget vurdere<br />
saken på nytt.<br />
Bevitnes:<br />
Kristin Vangen<br />
Sekr.<br />
Side 7 av 7