07.12.2015 Views

MØTEINNKALLING

MØTE I FAST UTVALG FOR PLANSAKER DEN 31.01.2013.

MØTE I FAST UTVALG FOR PLANSAKER DEN 31.01.2013.

SHOW MORE
SHOW LESS

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.

<strong>MØTEINNKALLING</strong><br />

Utvalg: FAST UTVALG FOR PLANSAKER<br />

Møtested: Formannskapssalen<br />

Møtedato: 31.01.2013 Tid: 12.00<br />

Eventuelt forfall meldes snarest.<br />

Varamedlemmer møter etter nærmere avtale.<br />

Tillegg SAKSLISTE<br />

Saksnr. Arkivsaksnr.<br />

Tittel<br />

65/12 12/1218<br />

DETALJREGULERING FOR SKANSEN KJØPESENTER FASE 2 1.<br />

GANGSBEHANDLING AV PLANFORSLAG<br />

Sakspapirene er sendt medlemmer og varamedlemmer pr. mail.<br />

Sakspapirene er i tillegg lagt ut på Austbø Samvirkelag, Joker Tjøtta og biblioteket i<br />

Sandnessjøen, samt på www.alstahaug.kommune.no<br />

Sandnessjøen, 25.01.2013<br />

Skule Storheil<br />

leder


Alstahaug kommune<br />

Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato:<br />

34/12 Fast utvalg for plansaker 28.06.2012<br />

65/12 Fast utvalg for plansaker 06.12.2012<br />

65/12 Fast utvalg for plansaker 31.01.2013<br />

Saksbehandler: Ellen- Karin Kolle<br />

Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Kommunestyret<br />

Dok. offentlig:<br />

X Ja<br />

Nei. Hjemmel:<br />

Møte offentlig<br />

X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l § 31<br />

Klageadgang:<br />

Etter FVL: X Ja Nei<br />

Etter Særlov: X Ja Nei<br />

Ikke klageadgang<br />

Arkivsaksnr.: 12/1218 Arkivnr.: RNR 2012.0034<br />

DETALJREGULERING FOR SKANSEN KJØPESENTER FASE 2<br />

1. GANGSBEHANDLING AV PLANFORSLAG<br />

I Saksdokumenter (vedlagt):<br />

Forslag til detaljregulering for Skansen kjøpesenter fase 2, datert 18.11.12<br />

Forslag til reguleringsbestemmelser for Skansen kjøpesenter fase 2, datert 12.10.12<br />

Oversendelsesbrev fra Voll Arkitekter AS på vegne av tiltakshaver Helgelandsgruppen, datert<br />

12.10.12<br />

Illustrasjon av planlagt utbygging<br />

Planbeskrivelse for Skansen kjøpesenter fase 2 med tilhørende illustrasjoner<br />

Referat fra oppstartsmøte den 29.06.12<br />

Kopi av forhåndsmerknader til planarbeidet:<br />

Statens vegvesen, datert 02.08.12<br />

Nordland fylkeskommune, datert 17.07.12<br />

Alstahaug kommune- kommunalteknisk sektor, datert 13.07.12<br />

Eldrerådet i Alstahaug kommune, datert 26.07.12<br />

Sameiet Berget, datert 31.07.12<br />

Notat fra Rambøll, datert 20.04.09<br />

II Saksdokumenter (ikke vedlagt):<br />

Øvrige dokumenter i saken<br />

III<br />

Saksutredning:<br />

Bakgrunn<br />

Saken gjelder 1. gangsbehandling av forslag til detaljregulering for Skansen kjøpesenter, fase<br />

to. Tiltakshaver er Helgelandsgruppen AS, og planlegger er Voll Arkitekter AS. Gjeldende<br />

reguleringsplan for Skansen kjøpesenter og Sjøbergs gate, med tilhørende<br />

reguleringsbestemmelser, ble vedtatt i kommunestyret den 16.12.09. Deler av dette<br />

planområdet foreslås nå omregulert.<br />

2


Sak 65/12<br />

I møte den 28.06.12, sak 34/12, behandlet planutvalget søknad om mindre vesentlig<br />

reguleringsendring. Følgende ble da vedtatt:<br />

”Dersom reguleringsplan for Nye Skansen kjøpesenter og Sjøbergs gate, vedtatt 16.12.09 skal<br />

endres i tråd med ønsker i brev, datert 14.05.12 fra Voll Arkitekter på vegne av tiltakshaver,<br />

Helgelandsgruppen AS, må dette fremmes som en ny detaljereguleringsplan.”<br />

Oppstartsmøte ble avholdt den 29.06.12, og planarbeidet ble annonsert i annonse og brev den<br />

6. og 7. juli. Kopi av forhåndsmerknader følger som vedlegg til saken. I planbeskrivelsen har<br />

planlegger referert og kommentert forhåndsmerknadene.<br />

Møte mellom representanter for Alstahaug kommune og tiltakshaver ble gjennomført den<br />

16.11.12. På bakgrunn av dette møtet ble det gjort noen endringer i planforslag med tilhørende<br />

reguleringsbestemmelser av forslagstiller. Det reviderte planforslaget fremmes nå for<br />

behandling.<br />

Hovedtrekkene i planforslaget<br />

Område for bygg og anlegg – bolig, forretning, kontor, BFK, er utvidet mot FK, slik at<br />

grensen er tilpasset planlagt byggeprosjekt.<br />

Gangveg, GV, er redusert fra 3 til 2,5 meter. I reguleringsbestemmelsene legges det til<br />

rette for bygge over trasèen med gangbroer i en høyde av 4,7 meter over bakkenivå.<br />

Det åpnes for å bygge inntil kote 29 (kote 23,1 i gjeldende plan) for BFK mot Sjøbergs<br />

gate og kote 20 mot Torolv Kveldulvsons gate (miljøgata)<br />

Det åpnes for å bygge inntil kote 29 for område for bygg og anlegg - parkering,<br />

forretning, bolig, PFB, (kote 21,5 i gjeldende plan) med muligheter for at enkelte<br />

bygningsdeler som kan være høgere enn dette.<br />

Byggehøyde for område for bygg og anlegg- forretning, kontor, FK, er økt fra kote 20 i<br />

gjeldende plan til kote 21 i planforslaget<br />

Gesimshøydekravet er fjernet både for BFK og PFB. Målet med denne endringen, i<br />

følge forslagstiller, å bygge flatt tak.<br />

Utnyttelsesgrad (BYA) for PFB økes fra 80 til 90 %.<br />

Mulighetene for å bygge mer boliger i de øverste etasjene for BFK og PFK er økt i<br />

planforslaget. Inntil 40 % av de tre øverste etasjene i BFK og PFB foreslås disponert<br />

til boligformål, mot inntil 25 % i de to øverste etasjene i gjeldende plan.<br />

Kravene til minimum uteareal pr bolig reduseres fra 25 m2 i gjeldende plan til 15 m2 i<br />

planforslaget. Av dette arealet er minimumskravet for areal, pr bolig, som skal<br />

opparbeides som felles leikeplass redusert fra 15 m2 i gjeldende plan til 7,5 m2 i<br />

planforslaget.<br />

Midtlinje for kjøreveg er forskjøvet med 1 meter mot Skansen.<br />

Krysset er utvidet, og grøntarealene er redusert som følge av dette.<br />

For mer beskrivelse av planforslaget vises det til vedlagte planforslag med tilhørende<br />

beskrivelse.<br />

Forhåndsmerknader til planforslaget refereres ikke ettersom dette er gjort av forslagstiller.<br />

Forskrift om konsekvensutredning<br />

Tiltakets omfang vurderes, i utgangspunktet, å ikke falle inn under forskrift om<br />

konsekvensutredninger. Bakgrunn for dette er at forslaget til byggehøydeøkning og større<br />

andel boligfomål ikke omfattes av forskriften.<br />

Side 3 av 7


Sak 65/12<br />

Vurdering<br />

Tiltakshavers hovedmål med foreslått reguleringsendring er å legge til rette for mer<br />

boligbygging enn i gjeldende reguleringsplan. Dette vil man oppnå ved å bygge høgere og<br />

tilrettelegge for et større bruksareal til boligformål i de øverste etasjene.<br />

Parkeringsbehov ved tilrettelegging for flere boliger<br />

I følge planbeskrivelsen er det 146 parkeringsplasser til rådighet for Skansen kjøpesenter med<br />

boliger innenfor planområdet. De offentlige parkeringsplassene i Sjøbergs gate er regnet med i<br />

dette antallet. Kravene, som foreslått utbygging utløser, er 300 plasser i følge Alstahaug<br />

kommunes normer. Tiltakshaver forsvarer den manglende parkeringsdekningen med<br />

trafikkanalysen fra Rambøll, datert 20.04.09. I forslag til reguleringsbestemmelser er det krav<br />

knyttet til parkeringsdekning i § 3.1 b) som har ordlyden at parkering skal skje på egen<br />

eiendom i det omfang det er mulig. For å sikre at det opparbeides tilstrekkelig antall<br />

parkeringsplasser anbefales at dette punktet endres til at parkering skal skje på egen grunn i<br />

tråd med kommunens vedtekter.<br />

Forslag til redusert krav til uteoppholdsareal pr bolig<br />

I planforslaget foreslås det å avvike fra kravene i kommunedelplan for Sandnessjøen (25 m2 pr<br />

bolig) under henvisning til reguleringsplan for del av Åsen, datert 17.09.08, der kravet er 15<br />

m2. Begrunnelsen for å avvike kravet, i kommunedelplan for Sandnessjøen, da var at det er<br />

vanskelig å oppdrive nok leikeområder så sentralt i sentrum. Tilsvarende vurdering gjelder for<br />

dette tiltaket. I vurderingen av denne saken er det imidlertid viktig å være oppmerksom på at<br />

fylkesmannen hadde innsigelse til gjeldende reguleringsplan p.g.a hensynet til barn og unge og<br />

tilgjengelige, større leikeoråder. Det ble satt begrensninger i bruksareal til boligformål for å<br />

imøtekomme innsigelsen fra fylkesmannen. Det er videre foreslått å legge til rette for flere,<br />

større grøntområder i utviklingsplan for Sandnesjøen sentrum.<br />

Når det nå foreslås å åpne for større bruksareal til boligbygging, samtidig som det legges til<br />

rette for å innskrenke arealet for uteoppholdsreal, er ikke dette å anbefale. § 3.2 b) og § 3.4 i)<br />

foreslås derfor endret til krav om minimum 25 m2 uteareal pr leilighet, herav minimum 15 m2<br />

pr bolig til felles leikeplass ved boligene. Det bemerkes at forslaget til endring er i tråd med<br />

gjeldende reguleringsbestemmelser.<br />

Utvidelse av BFK<br />

Ulempene med å omdisponere et offentlig trafikkområde (Skippergata) til byggeområde ble<br />

det redegjort for da gjeldende reguleringsplan ble behandlet. Det ble likevel vedtatt å<br />

omregulere gatearel til byggeområde for forretning og kontor med bestemmelser knyttet til<br />

utforming av bygget. I det framlagte endringsforslaget foreslås det å snevre inn FK med<br />

bakgrunn i byggeprosjektet. Planlagt bygg er vist på vedlagte tegning. Denne innsnevringen<br />

er uheldig utfra ønskene om å opprettholde FK som et åpent og tilgjengelig område for<br />

allmennheten. Det anbefales derfor et krav om at grensen mellom BFK og FK skal være i tråd<br />

med gjeldende reguleringsplan.<br />

Byggehøydeøkning<br />

Det legges til rette for å bygge et opptil 6 meter høgere bygg enn det som er tillatt i gjeldende<br />

reguleringsplan for PFB og deler av BFK. Mot miljøgata er imidlertid byggehøyden begrenset<br />

til kote +20. Denne høydebegrensningen er derfor stort sett i tråd med forslaget til<br />

utviklingsplan for Sandnessjøen sentrum. Det er gjort skyggeanalyse av endringsforslaget i<br />

forhold til gjeldende regulering. Det vises til denne når det gjelder konsekvenser for Sjøbergs<br />

gate og miljøgata. Planlagt bebyggelse er også vist på snittillustrasjoner.<br />

Med forslaget til ny byggehøyde vil det bli tillatt å bygge like høyt som Berget. Sameiet Berget<br />

har hatt store motforestillinger både til gjeldende reguleringsplan og har forhåndsmerknader til<br />

Side 4 av 7


Sak 65/12<br />

dette planarbeidet. Det er ikke tvil om at foreslåtte byggehøyde vil gi store konsekvenser for<br />

Sjøbergs gate som boliggate med tanke på skyggevirkning, økt trafikk, støy og støv. Dette ble<br />

også vurdert da gjeldende reguleringsplan ble behandlet.<br />

Trafikkforholdene i Sjøbergs gate<br />

Det er gjort endringer av reguleringen i Sjøbergs gate når det gjelder senterlinje og utvidelse av<br />

krysset. Dette er forbedringer i forhold til dagens reguleringsplan. Innvendinger knyttet til<br />

parkeringsløsning ble påpekt da gjeldende reguleringsplan ble behandlet. Det er svært uheldig<br />

å legge til rette for skråstilte parkeringsplasser i en gate med så mye trafikk. Det anbefales<br />

derfor at de skråstilte parkeringsplassene mot BFK endres til kantsteinsparkering. Dette vil<br />

gjøre Sjøbergs gate mer trafikksikker og skape et mer hyggelig inngangsparti med bredere<br />

fortau inn mot kjøpesenteret.<br />

Varelevering til kjøpesenteret bør også mest mulig skje innen på eget område. Det er åpnet for<br />

at dette kan skje på regulert busslomme. Utformingen av denne gjør at dette ikke blir noen<br />

god løsning. For å få best mulig trafikkavviklingen i Sjøbergs gate bør vareleveringen skje inne<br />

på eget område. Dette ble påpekt også da gjeldende reguleringsplan ble behandlet.<br />

Tverrforbindelsen mellom miljøgata og Sjøbergs gate<br />

Innsnevringen av GV til 2,5 meter med muligheter til å bygge over med gangbroer er ikke<br />

heldig, da dette blir den eneste tverrforbindelsen som er regulert til offentlig areal i dette<br />

kvartalet. En overbygging av trasèen vil gjøre at kvartalet virker mer kompakt. For å sikre at<br />

det kun bygges en gangbro over gangtrasèen foreslås å endre § 4.3 c).<br />

Bevaring av eksisterende bygg innenfor område BFK<br />

I beskrivelsen er det presisert at bygget mot miljøgata skal bevares, mens det skal rives mot<br />

Sjøbergs gate. Det er positivt at fasaden mot miljøgata bevares. Dette er i tråd med forslag til<br />

føringer i Utviklingsplan for Sandnesjøen sentrum. Det er imidlertid ingen krav knyttet til dette<br />

i forslaget til reguleringsbestemmelse. Det anbefales derfor et tilleggspunkt i § 3.2 a) om dette.<br />

Tilknytting til fjernvarme<br />

Nordland fylkeskommune påpeker behovet for å vurdere alternative energikilder i sin<br />

forhåndsmerknad. Tiltakets beliggenhet gjør at det er naturlig å kreve tilkobling til<br />

fjernvarmeanlegget til Alstahaug kommune. Et krav, knyttet til dette, foreslås i et nytt punkt §<br />

3.1 d)<br />

Konklusjon<br />

Planutvalget anbefales å legge forslag til detaljreguleringsplan for Skansen kjøpesenter, fase 2,<br />

datert 18.11.12, med tilhørende reguleringsbestemmelser, med endringer, ut til offentlig<br />

ettersyn.<br />

IV Saksbehandlers innstilling:<br />

Med hjemmel i Plan – og Bygningslovens §§ 12-10 og 12-11 legges forslag til detaljregulering<br />

for Skansen kjøpesenter – fase 2, datert 18.11.12, med tilhørende reguleringsbestemmelser, ut<br />

til offentlig ettersyn.<br />

Følgende endringer innarbeides i planforslaget før det legges ut til offentlig ettersyn:<br />

Plankartet:<br />

Grensen mellom BFK og FK endres, slik at den er i tråd med gjeldende reguleringsplan.<br />

Bredde på GV endres til 3,0 m<br />

P2 endres til kantsteinparkering av hensynet til trafikksikkerhet i Sjøbergs gate<br />

Side 5 av 7


Sak 65/12<br />

Reguleringsbestemmelsene:<br />

§ 3.1 b): Ordlyden endres til: Parkeringsdekning skal skje på egen eiendom i tråd med<br />

kommunens parkeringsvedtekter.<br />

Det legges til et punkt § 3.1 d) med følgende ordlyd: Planområdet ligger i sin helhet<br />

innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Alle nye bygninger eller bygninger som er<br />

gjenstand for hovedombygging skal tilknyttes fjernvarme.<br />

§ 3.2 a) gis følgende tilleggspunkt: Eksisterende husfasade mot Torolv Kveldulvsons<br />

gate (Miljøgata) bevares.<br />

§§ 3.2 b) og 3.4 i) gis følgende ordlyd: Det skal avsettes minimum 25 m2 uteareal pr<br />

bolig, herav minimum 15 m2 pr bolig til felles leikeplass ved boligene.<br />

§4.3 c): Siste setning endres til følgende: Over denne høyden gis mulighet for å bygge<br />

maksimalt en overbygd gangbro mellom BFK og PFB.<br />

§ 4.3 b) Regulert bredde endres 3,0 m.<br />

Sandnessjøen, den 26.11.12<br />

V<br />

Enhetsleders innstilling:<br />

Ellen Karin Kolle<br />

Arealplanlegger<br />

Saksbehandlers innstilling tiltres.<br />

Sandnessjøen den 28.11.12<br />

VI<br />

Administrasjonssjefens innstilling:<br />

Bjørn Frammarsvik<br />

Enhetsleder<br />

Enhetsleders innstilling tiltres.<br />

Sandnessjøen den 28.11.12<br />

Børge Toft<br />

Administrasjonssjef<br />

Side 6 av 7


Sak 65/12<br />

Fast utvalg for plansaker den 06.12.2012:<br />

Repr. Stig Tore Skogsholm, Høyre, ba Planutvalget vurdere hans habilitet da han er deleier i<br />

leilighet i Berget. Planutvalget vedtok enstemmig at representanten var habil.<br />

Arealplanlegger Ellen Karin Kolle orienterte.<br />

Repr. Hanne Nora Nilssen, Venstre, la fram flg. utsettelsesforslag:<br />

”Planutvalget utsetter forslag til detaljregulering for Skansen kjøpesenter. Dette i påvente av<br />

ferdigstillelsen av sentrumsplanen. Når sentrumsplanen er vedtatt, vil planutvalget vurdere<br />

saken på nytt”.<br />

Votering:<br />

Utsettelsesforslaget falt med 3 mot 4 stemmer.<br />

Repr Stig Tore Skogsholm, Høyre, la fram flg. endringsforslag:<br />

”Planutvalget ser med bekymring på flere elementer i planforslaget.<br />

Trafikksituasjonen i Sjøbergsgate blir uoversiktlig med den parkeringsform det legges opp til.<br />

Vi vil derfor erstatte skråparkeringen med kantsteinsparkering.<br />

Vi ønsker også en mer moderat boligmasse i anlegget, og reduserer byggehøyden til tilsvarende<br />

5 etasjer”.<br />

Repr. Hanne Nora Nilssen, Venstre, la fram flg. forslag:<br />

”Planutvalget avviser forslag til detaljregulering for Skansen kjøpesenter. Dette i påvente av<br />

ferdigstillelsen av sentrumsplanen. Når sentrumsplanen er vedtatt, vil planutvalget vurdere<br />

saken på nytt”.<br />

Repr. Tore Vikedal, Høyre, la fram flg. endringsforslag:<br />

”Kulepunkt 3 under plankart strykes. P2 opprettholdes etter tiltakshavers forslag”.<br />

Votering:<br />

Etter forslag fra leder, vedtok planutvalget å først stemme over repr. Hanne Nora Nilssens<br />

forslag. Forslaget fra repr. Nilssen ble vedtatt med 4 mot 3 stemmer.<br />

Med bakgrunn i ovennevnte, ble ikke forslagene fra repr. Skogsholm og repr. Vikedal, samt<br />

administrasjonssjefens innstilling, stemt over.<br />

PLANUTVALGETS VEDTAK:<br />

Planutvalget avviser forslag til detaljregulering for Skansen kjøpesenter. Dette i påvente av<br />

ferdigstillelsen av sentrumsplanen. Når sentrumsplanen er vedtatt, vil planutvalget vurdere<br />

saken på nytt.<br />

Bevitnes:<br />

Kristin Vangen<br />

Sekr.<br />

Side 7 av 7

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!