Arvika Fastighets AB

Årsredovisning 2014 

”Hus för hela livetbostäder 

och lokaler” 

Arvika Fastighets AB

Arvika Fastighets AB 

Årsredovisning 2014 

Styrelsen och verkställande direktören för Arvika Fastighets AB 

avger härmed följande årsredovisning. 

Innehåll 

Styrelse 3 

Förvaltningsberättelse 4 

Resultaträkning 8 

Balansräkning 9 

Kassaflödesanalys 11 

Tilläggsupplysningar 12 

Noter 15 

Underskrifter 19 

Företagets redovisningsvaluta: svenska kronor (SEK). 

Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals 

kronor (tkr). 

Uppgifter inom parentes avser föregående år. 

Arvika Fastighets AB (556040-1217) 

Östra Esplanaden 5, 671 81 Arvika 

Tel: 0570-816 00 – Fax: 0570-807 77 

www.arvika.se – arvika.fastighetsab@arvika.se 

2


Styrelse 

Styrelse 

Peter Söderström, ordförande 

Ann-Sofi Alexandersson, vice ordförande 

Peter Joensuu, vice ordförande 

Lars-Ove Jansson 

Inger Hjerpe 

Åge Zetterberg 

Uno Eriksson 

Thomas Broström 

Erik A Eriksson 

Jan Olof Johansson, arbetstagarrepresentant 

Suppleanter 

Henrik Axelsson 

Lisbeth Stenbäck 

Roy Pettersson 

Sten Fransson 

Lars Bjerge 

Marika Jakobsson 

Christer Bylund 

Curt Edenholm 

Katarina Bjerge 

Marie-Louise Johansson, arbetstagarrepresentant 

Revisorer 

Sven-Bertil Ryman, auktoriserad revisor 

Bo Ekberg, vald av kommunfullmäktige 

Suppleanter 

Johan Eklund, auktoriserad revisor 

Sven-Erik von Wachenfeldt, vald av kommunfullmäktige 

Verkställande direktör 

Ulf Richardson 

Styrelsen höll under året sju protokollförda 

sammanträden. 

Ordinarie årsstämma avhölls den 28 april 2014. 

3


Förvaltningsberättelse 

Ägarförhållanden 

Arvika Stadshus AB, som utgör moderbolag i en 

helägd kommunal koncern, äger samtliga aktier i 

Arvika Fastighets AB. 

Information om verksamheten 

Bolagets verksamhet var under året förvaltning av 

egna fastigheter inom affärsområdena Bostäder, 

Verksamhetslokaler (lokaler hyrda av Arvika kommun) 

samt Kommersiella lokaler. Dessutom bedrevs 

fastighetsskötsel på uppdrag av Arvika kommun. 

Det uppdraget omfattar skötsel av parkmark samt av 

fastigheter och anläggningar ägda av Arvika kommun. 

Den 31/12 2014 förvaltade bolaget: 

lägenheter 3 009 (3 000) 

lokaler 308 (308) 

garage 534 (534) 

parkeringsplatser 1 228 (1 228) 

Total lägenhetsyta uppgår till 183 448 m² och lokalyta 

till 159 015 m², totalt 342 463 m². 

Fastighetsbeståndet förändrades genom försäljning 

av skogsfastigheten Östra Sund 2:27 samt inköp av 

tomterna Biet 3−4, Krukan 3, 5, 7 och del av Bocken 

11. Kvarteret Biet 3−4 har bebyggts med sex mindre 

lägenheter (LSS-boende). 

Bolaget är rapporteringsskyldigt enligt 16 § köldmediekungörelsen 

för värmepumps- och kylanläggningsinnehav 

för flera fastigheter. För några av dessa 

fastigheter är bolaget också anmälningspliktigt för 

värmepumpsinnehav enligt miljöbalken. 

Bostäder 

Marknadssituationen var fortsatt stabil under året 

med ett högt söktryck på bostäder i centrala lägen. 

Antalet outhyrda lägenheter pendlade mellan 10−25, 

vilket gav en uthyrningsgrad i genomsnitt på 99,5 

procent. 

Hyresförhandlingen för 2014 års hyra resulterade i en 

höjning med 1,8 procent per 1 januari 2014, samt en 

höjning 1 oktober 2014 med ytterligare 1,8 procent. I 

förhandlingen framhölls vikten av finansiering av det 

nödvändiga renoveringsarbetet. Regelbundna träffar 

med hyresgästföreningen och dess lokalavdelningar 

genomfördes. 

Fastighetsdriften löpte normalt under året förutom 

en större brand som inträffade i juli på Prästängen, 

Hästhovsgatan 10. Totalt berördes 22 lägenheter. Inga 

fysiska personskador uppstod, men branden orsakade 

avsevärda bekymmer och besvär för hyresgäster och 

omfattande materiella skador. 

Bostadshyreshus för LSS-boende på Vinkelvägen, 

Rosendal har uppförts. Bostadsenheten omfattar sex 

lägenheter, personalutrymmen och gemensamma 

lokaler. Byggnaden är miljömärkt i nivå Silver. 

Nyproduktion av 39 lägenheter i kvarteret Veterinären 

påbörjades i september. Totalentreprenör är Skanska. 

Projektet gick utan störningar under hösten och 

planerad inflyttning är november 2015. 

Inom kvarteret Dragspelet, Agneteberg, utfördes renovering, 

stambyte och modernisering av 37 lägenheter. 

Projektet omfattar totalt 190 lägenheter. Projektet drivs 

i partnersamverkan med PEAB som totalentreprenör. 

Övriga större projekt är 

• takbyte på Sävsjövägen 51 och 55 

• fönsterbyte Östra Esplanaden 18 och Repslagaregatan 

28 

• byte av ventilationsaggregat och förberedelse för 

fjärrvärme i Bibliotekshuset 

• byte av låssystem, som har prioriterats i flera 

fastigheter. 

Målning och tapetsering utfördes enligt plan i 200 

lägenheter. 

4


Större åtgärder avseende miljöförbättring och energieffektivisering 

utfördes genom tilläggsisolering av 

vindsbjälklag i hela kvarteret Dragspelet och del 

av Nyckeln 5. Miljöhus inom kvarteret Arbetaren 

påbörjades och utbyte till energieffektiv belysning 

prioriterades. 

Verksamhetslokaler 

Affärsområdet omfattar fastigheter med lokaler 

uthyrda för kommunalt ändamål. Endast mindre 

förändringar inom lokalbeståndet genomfördes under 

året. Regelmässigt hölls kundträffar med representanter 

för hyresgästerna. 

Större projekt som genomfördes under året var 

• färdigställande av två förskoleavdelningar i modulutförande 

i Gunnarskog 

• ombyggnad och modernisering av ventilationssystemet 

i Centralskolans kök 

• inrättande av ny förskoleavdelning Tranan i Edane 

• ytskiktsrenovering på förskolan Ängsgården i 

Jössefors. 

Kommersiella lokaler 

Marknadsläget för kommersiella lokaler har varit 

stabilt. Ytan för lediga lokaler per december 2014 var 

150 m² kontor, inga vakanta industrilokaler. 

Om- och tillbyggnaden av Musikhögskolan Ingesund 

slutfördes efter två års arbete. Lördag den 12 april var 

en märkesdag med invigning av lokalerna med ett uppmärksammat 

konsertprogram vid två föreställningar. 

Skötseluppdrag 

Inom de kommunala skötselavtalen genomfördes 

bland annat satsningar på de kommunala lekplatserna. 

Lekplatserna på Sälgvägen, Ängsgatan i Jössefors och 

på Valdemar Dahlgrens väg fick ny lekutrustning. En 

ny allé anlades på Skolgatan. 

På idrottsområdet Vik har det gjorts en större satsning 

på anläggande av konstgräsplaner och dränering av 

fotbollsplaner. Konstgräsplanerna har fått mycket 

goda omdömen och anläggningen är av hög klass. 

5


Flerårsöversikt 

2014 2013 2012 2011 

Nettoomsättning (tkr) 291 453 285 824 276 434 266 204 

Resultat efter finansiella poster (tkr) 34 663 13 660 9 838 2 173 

Balansomslutning (tkr) 1 213 290 1 116 508 1 123 206 1 140 416 

Avkastning på eget kapital (%) 21 % 9 % 8 % 2 % 

Soliditet (%) 13 % 11 % 11 % 9 % 

Antal anställda 153 155 146 145 

(Jämförelsetalen för år 2011-2012 har inte räknats om enligt K3. 

För definition av nyckeltal se not 18.) 

Väsentliga händelser under 

räkenskapsåret och efter årets utgång 

Den stora resultatförbättringen i förhållande till 2013 

förklaras till stor det av införandet av komponentavskrivning 

som redovisningsmetod. Redovisningsmetoden 

gav för verksamhetsår 2014 en resultathöjande 

effekt på ca 20 Mkr. Likviditeten påverkades 

inte. 

Om- och tillbyggnaden av Ingesunds Musikhögskola 

slutfördes efter två års arbete. 

Nytt bostadshyreshus för LSS-boende, sex lägenheter 

Vinkelvägen, Rosendal uppfördes. 

Nyproduktion av 39 lägenheter i kvarteret Veteri nären 

påbörjades i september. 

Inom kvarteret Dragspelet, Agneteberg, renoverades 

och moderniserades 37 lägenheter. 

En större brand i bostadshyreshus, Hästhovsgatan 

10, Prästängen inträffade i juli. Totalt berördes 22 

lägenheter. 

Beslut om delaktighet i solcellspark vid Mosseberg 

togs. Inriktningen ligger väl i linje med att stärka den 

gröna profilen. 

Åtgärder för att förbättra och utveckla företaget och 

effektivisera fastighetsförvaltningen har vidtagits 

genom flera projekt, vilket ställt krav på ökade 

insatser. 

Insatser för att utveckla företagsgemensam värdegrund 

och förhållningssätt samt att förtydliga 

visionen ”AFAB – utvecklande fastighetsbolag” och 

varumärket ”Det trygga gröna fastighetsbolaget” 

genomfördes. 

System för centraliserad felanmälan har införts. 

Kommunens och fastighetsbolagets kundtjänst är 

integrerade sedan årsskiftet. 

Medarbetarundersökning genomfördes och resultatet 

visar på en klar resultatförbättring för AFAB jämfört 

med föregående undersökning 2012. Det sammanfattande 

resultatet för hela bolaget blev ett indextal 

på 66 jämfört med indextal 52 år 2012. 

Framtida utveckling inklusive en 

beskrivning av osäkerhetsfaktorer som 

bolaget står inför 

Utvecklingsområden 

Behovet av att utveckla bostadsbeståndet är stort. 

Det gäller både nybyggnad och insatser i det befintliga 

fastighetsinnehavet. Behovet av underhåll de kommande 

tio åren är mycket stort, främst beroende på 

byggnadsbeståndets åldersstruktur. Även insatser för 

modernisering och anpassning till dagens efterfrågade 

standard krävs. Behov av nybyggnad bedöms till minst 

100 lägenheter inom perioden 2015−2017. 

För kommunala verksamhetslokaler, som till största 

delen utgörs av skollokaler, krävs investeringar för att 

modernisera och effektivisera lokalbeståndet samt för 

att genomföra energioptimeringar. Hög prioritet har 

just nu lokalförsörjning av nya förskolelokaler. I övrigt 

krävs en genomgripande lokalförsörjningsplanering 

inom verksamheterna för att säkerställa en långsiktigt 

hållbar investeringsplan. 

Det finns ett behov att stärka och utveckla fastighetsförvaltningen 

med ökad miljöprofil. Att bli ett ”grönare” 

fastighetsbolag är en uttalad målsättning. Energieffektivisering 

för bostäder och lokaler krävs för att 

klara framtida krav på minskad klimatpåverkan. Även 

möjlighet till sortering av avfall är en viktig utveckling; 

förberedelse för insamling av matavfall ska påbörjas. 

Ny teknik i fastigheter för ägares behov (t.ex. driftövervakning) 

och för hyresgästers behov av moderna 

kommunikationslösningar (bredband, larm, andra 

funktioner) ökar snabbt. AFAB ingår som viktig part 

i kommunkoncernens beslut för egen fiberutbyggnad. 

6


Ökad efterfrågan av kvarboende i hemmiljö, på grund 

av en större andel äldre invånare kräver satsningar för 

trygghet och ökad tillgänglighet. Fastighetsförvaltningen 

kan utvecklas i samverkan med kommunens 

omsorgsverksamhet i syfte att ge bästa service till 

äldre i bostadskvarteren. 

Finansiell risk 

Ränteutvecklingen är viktig för bolagets lönsamhet. 

Under ett antal år har det varit en låg räntenivå. För 

tillfället ses inga omedelbara tecken på höjning av 

denna. Men efter en period av låga räntor ger det 

normala cykliska förloppet högre nivåer och förberedelse 

för en sådan situation bör göras. 

För att klara kommande behov av uppgraderingar 

på såväl bostadssidan som lokalsidan krävs ökade 

resultatnivåer. Diskussion om hyressättning på både 

bostadssidan och lokalsidan krävs. Översyn av intern 

hyressättning inom kommunkoncernen har påbörjats, 

med syfte att underlätta bland annat för att få incitament 

för yteffektivisering och energieffektivisering. 

Behovet att utveckla och modernisera fastighetsbeståndet 

innebär ökade investeringar. Egenfinansiering 

kommer inte att vara tillräckligt; nybelåning 

kommer därför att krävas. 

Operationell risk 

Kännetecken för attraktiva företag är tydlighet med 

värdegrund och varumärke. Därför är det viktigt att 

arbeta vidare med att utveckla medarbetarskapet, 

att implementera vision-värdegrund-varumärke som 

nu tagits fram under devisen ”Bättre. Tillsammans. 

För Arvika.” Det är viktigt att slutföra pågående 

processer att förädla och effektivisera bolaget till ett 

effektivt och modernt fastighetsföretag. Fokus är att 

utveckla interna arbetsprocesser, utbilda personal 

samt samordna och effektivisera interna lokaler som 

personalutrymmen, arbetslokaler och förråd. 

Behov av ny personal ökar närmaste tiden på grund 

av att pensionsavgångarna blir fler. 

Strategisk risk 

Uthyrningsgraden för lägenhetsbeståndet har under 

flera år varit hög, över 99 procent. Det finns inga 

tecken på förändrat läge i närtid. Sysselsättningsgraden 

och befolkningsutvecklingen är de faktorer 

som påverkar vakansgraden mest. Vakansgrad under 

1 procent är i normalfallet lågt, vilket innebär att 

planering för ett scenario med högre vakansgrad bör 

göras, i händelse av förändrad efterfrågesituation. 

Sammantaget är företaget i en stark utvecklingsfas 

inom olika sektorer. De närmaste åren krävs satsning 

på att genomföra nödvändig utveckling. 

Förslag till resultatdisposition 

Styrelsen föreslår att till förfogande stående medel: 

Balanserat resultat 54 983 238,81 

Årets resultat 33 086 543,84 

Kronor 88 069 782,65 

Disponeras så att: 

I ny räkning överförs 88 069 782,65 

Kronor 88 069 782,65 

7


Resultaträkning 

(tkr) Not 2014 2013 

Nettoomsättning 291 453 285 824 

Övriga rörelseintäkter 1 32 241 24 465 

Summa rörelsens intäkter 323 694 310 289 

Rörelsens kostnader 

Övriga externa kostnader 2, 4 – 153 926 – 159 819 

Personalkostnader 3 – 66 850 – 65 282 

Avskrivningar och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar – 40 726 – 43 638 

Övriga rörelsekostnader – 2 634 – 1 205 

Summa rörelsens kostnader – 264 136 – 269 944 

Rörelseresultat 59 558 40 345 

Finansiella poster 

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 155 394 

Räntekostnader och liknande resultatposter 5 – 25 050 – 27 079 

Summa finansiella poster – 24 895 – 26 685 

Resultat efter finansiella poster 34 663 13 660 

Resultat före skatt 34 663 13 660 

Skatt på årets resultat 6 – 1 576 – 3 096 

Årets resultat 33 087 10 564 

8


Balansräkning 

(tkr) Not 2014-12-31 2013-12-31 

TILLGÅNGAR 

Anläggningstillgångar 

Materiella anläggningstillgångar 

Pågående nyanläggningar 49 230 46 379 

Byggnader, markanläggningar och mark 7 1 071 839 1 012 265 

Inventarier, verktyg och installationer 8 22 413 18 195 

1 143 482 1 076 839 

Finansiella anläggningstillgångar 

Andra långfristiga värdepappersinnehav 9 40 40 

Andra långfristiga fordringar 10 3 369 6 663 

3 409 6 703 

Summa anläggningstillgångar 1 146 891 1 083 542 

Omsättningstillgångar 

Kortfristiga fordringar 

Kundfordringar 961 1 250 

Fordringar hos Arvika kommun 55 975 25 611 

Aktuell skattefordran 1 108 544 

Övriga fordringar 2 028 3 046 

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 6 115 1 857 

66 187 32 308 

Kassa och bank 212 658 

Summa omsättningstillgångar 66 399 32 966 

SUMMA TILLGÅNGAR 1 213 290 1 116 508 

9



(tkr) Not 2014-12-31 2013-12-31 

EGET KAPITAL OCH SKULDER 

Eget kapital 12 

Bundet eget kapital 

Aktiekapital (65 000 aktier) 6 500 6 500 

Reservfond 65 546 65 546 

72 046 72 046 

Fritt eget kapital 

Balanserat resultat 54 984 44 420 


88 071 54 984 

Summa eget kapital 160 117 127 030 

Obeskattade reserver 13 2 996 2 996 

Avsättningar 

Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 14 4 226 4 630 

Uppskjuten skatteskuld 15 24 913 23 336 

29 139 27 966 

Långfristiga skulder 16 

Skulder till kreditinstitut 672 000 622 000 

Arvika kommun reverslån 265 249 275 847 

937 249 897 847 

Kortfristiga skulder 



Leverantörsskulder 31 874 12 730 

Skulder till koncernföretag 6 072 4 784 

Övriga skulder 11 553 3 362 

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 21 720 27 223 

83 789 60 669 

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 213 290 1 116 508 

POSTER INOM LINJEN 

Ställda säkerheter Inga Inga 

Ansvarsförbindelser Inga Inga 

10


Kassaflödesanalys 

(tkr) 2014 2013 

Den löpande verksamheten 

Rörelseresultat 59 558 40 345 

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m 

Avskrivningar och nedskrivningar 40 726 43 638 

Vinst vid försäljning av materiella anläggningstillgångar – 2 169 0 

Reaförlust materiella anläggningstillgångar 2 634 1 205 

100 749 85 188 

Erhållen ränta 155 394 

Erlagd ränta – 25 050 – 27 079 

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 75 854 58 503 

Förändringar i rörelsekapital 

Förändring av varulager 0 94 

Förändring av rörelsefordringar – 33 879 18 511 

Förändring av rörelseskulder 23 120 – 9 820 

Kassaflöde från den löpande verksamheten 65 095 67 288 

Investeringsverksamheten 

Förvärv av materiella anläggningstillgångar – 109 995 – 63 961 

Avyttring av materiella anläggningstillgångar 2 162 3 600 

Kassaflöde från investeringsverksamheten – 107 833 – 60 361 

Finansieringsverksamheten 

Förändring långfristiga fordringar 3 294 2 187 

Förändring av avsättningar – 404 59 

Upptagna lån 50 000 0 

Amortering av lån – 10 598 – 10 597 

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 42 292 – 8 351 

Årets kassaflöde – 446 – 1 424 

Likvida medel vid årets början 658 2 082 

Likvida medel vid årets slut 212 658 

11


Tilläggsupplysningar 

Redovisningsprinciper m m 

Allmänna redovisningsprinciper 

Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen 

(1995:1554) och BFNAR 2012:1 Årsredovisning 

och koncernredovisning (K3). 

Förstagångstillämpning av BFNAR 2012:1 (K3) 

Detta är första gången företaget tillämpar BFNAR 

2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning 

(K3). I samband med övergången har nedan angivna 

lättnadsregler (frivilliga undantag från kravet på 

retroaktiv tillämpning) nyttjats. Med anledning av 

bolagets verksamhet och gällande regler i BFNAR 

2012:1 har lättnadsreglerna för retroaktiv omräkning 

av materiella anläggningstillgångar utnyttjats. 

För att möjliggöra meningsfull jämförelse med föregående 

år har samtliga poster som berörs i resultaträkning, 

balansräkning, kassaflödesanalys samt noter 

räknats om för jämförelseåret. I och med övergången 

till BFNAR 2012:1 (K3) tillämpas komponentavskrivning 

på materiella anläggningstillgångar. 

Korrigeringar av jämförelseårets resultatoch 

balansräkningar samt ingångsbalansräkning 

De korrigeringar som skett av jämförelseårets resultatoch 

balansräkningar när dessa omräknats i samband 

med övergången till BFNAR 2012:1 (K3) framgår 

nedan. 


(tkr) 

Fastställd 

balansräkning 

2013-12-31 

Justeringar vid 

övergång till 

BFNAR 2012:1 

Omräknad 

balansräkning 

2013-12-31 

Byggnader och mark 1 008 166 4 099 1 012 265 

Summa anläggningstillgångar 1 072 740 4 099 1 076 839 

Summa tillgångar 1 112 409 4 099 1 116 508 

Eget kapital (se även nedan) 123 832 3 198 127 030 

Avsättningar uppskjuten skatt 27 095 901 27 996 

Summa eget kapital och skulder 1 112 409 4 099 1 116 508 

Resultaträkning 

(tkr) 

Enligt fastställd 

resultaträkning 

2013 



BFNAR 2012:1 

Omräknad 

resultaträkning 

2013 

Övriga externa kostnader – 168 666 8 847 – 159 819 

Avskrivningar – 39 747 – 3 891 – 43 638 

Övriga rörelsekostnader – 348 – 857 – 1 205 

Rörelseresultat 36 246 4 099 40 345 

Resultat efter finansiella poster 9 561 4 099 13 660 

Uppskjuten skatt – 2 195 – 901 – 3 096 

Årets resultat 7 366 3 198 10 564 

12


Kassaflödesanalys 

(tkr) 

Enligt fastställd 

kassaflödesanalys 

2013 



BFNAR 2012:1 

Omräknad 

kassaflödesanalys 

2013 

Den löpande verksamheten 

- Rörelseresultat 36 246 4 099 40 345 

- Avskrivningar 39 747 3 891 43 638 

- Resultat vid försäljning av anläggningstillgångar 348 857 1 205 

Investeringsverksamheten 

- Förvärv av fastigheter – 50 724 – 8 847 – 59 571 

Summa 25 617 0 25 617 

Specifikation av korrigeringar som redovisas direkt mot eget kapital 

Huvudregeln vid övergången till BFNAR 2012:1(K3) är att principerna ska tillämpas retroaktivt. Detta innebär att 

de korrigeringar som skett av den utgående balansen 2013– 12– 31 redovisas direkt mot eget kapital enligt nedan: 

(tkr) Aktie kapital Reservfond Balanserat 

resultat 

Årets 

resultat 

Totalt 

Utgående eget kapital 2013-12-31 enligt 

fastställd balansräkning 6 500 65 546 44 420 7 366 123 832 

Årets korrigeringar vid övergång till BFNAR 

2012:1 (K3) 

Kostnad för underhåll som aktiverats 8 834 8 834 

Resultat vid utrangering av anläggningstillgångar – 857 – 857 

Avskrivningar – 3 878 – 3 878 

Uppskjuten skatt – 901 – 901 

Utgående eget kapital 2013-12-31 korrigerat i 

enlighet med BFNAR 2012:1 (K3) 6 500 65 546 44 420 10 564 127 030 

Bedömningar och uppskattningar 

Upprättande av bokslut och tillämpning av redovisningsprinciper 

baseras ofta på ledningens bedömningar, 

uppskattningar och antaganden som anses vara 

rimliga vid den tidpunkt då bedömningen görs. De 

väsentliga bedömningarna och uppskattningarna som 

gjorts rör aktivering av anläggningstillgångar kontra 

underhållskostnader. 

Koncerntillhörighet 

Närmast överordnade moderföretag som upprättar 

koncernredovisning i vilken företaget ingår är Arvika 

Stadshus AB (org nr 556119-8861) med säte i Arvika. 

Intäktsredovisning 

Intäkter redovisas till ett verkligt värde av vad som 

erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i den 

omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna 

kommer tillgodogöras bolaget och intäkterna 

kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. 

Ersättning till anställda 

Ersättningar till anställda avser alla typer av ersättningar 

som företaget lämnar till de anställda. Kortfristiga 

ersättningar utgörs av bland annat löner, betald 

semester, betald frånvaro och ersättning efter avslutad 

anställning (pension). Kortfristiga ersättningar redovisas 

som kostnad och en skuld då det finns en legal 

eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning 

till följd av en tidigare händelse och en tillförlitlig 

uppskattning av beloppet kan göras. 

13


I företaget finns såväl avgiftsbestämda som förmånsbestämda 

pensionsplaner. Utgifter för avgifts bestämda 

planer redovisas som en kostnad under den period 

de anställda utför de tjänster som ligger till grund 

för förpliktelsen. Företaget har förmånsbestämda 

pensionsplaner som finansieras i egen regi. Uppgift 

om pensionsskuldens storlek erhålls från ett oberoende 

företag och redovisas enligt den erhållna uppgiften. 

Följande avskrivningstider tillämpas: 

Materiella anläggningstillgångar 

Byggnader, fördelat på komponenter 

Maskiner och andra tekniska anläggningar 

Inventarier, verktyg och installationer 

Markanläggningar 

20-100 år 

5-20 år 

5-10 år 

20 år 

Anläggningstillgångar 

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde 

minskat med ackumulerade avskrivningar 

och eventuella nedskrivningar. 

Materiella anläggningstillgångar har delats upp på 

betydande komponenter när komponenterna har 

väsentligt olika nyttjandeperioder. 

Avskrivningsbart belopp utgörs av anskaffningsvärdet 

minskat med ett beräknat restvärde om detta är 

väsent ligt. Avskrivning sker linjärt över den förväntade 

nyttjandeperioden. 

Fordringar, skulder och avsättningar 

Om inget annat anges ovan värderas kortfristiga fordringar 

till det lägsta av dess anskaffningsvärde och det 

belopp varmed de beräknas bli reglerade. Långfristiga 

fordringar och långfristiga skulder värderas efter det 

första värderingstillfället till upplupet anskaffningsvärde. 

Övriga skulder och avsättningar värderas till 

de belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga 

tillgångar redovisas till anskaffningsvärde om inget 

annat anges ovan. 

14


Noter 

Not 1 – Nettoomsättningens fördelning 

Nettoomsättningen fördelar sig på 

verksamhetsgrenar enligt följande: 

(tkr) 2014 2013 

Bostäder 144 428 141 201 

Vårdbostäder 42 339 40 706 

Förvaltningsfastigheter 76 826 76 775 

Kommersiella fastigheter 27 860 27 142 

291 453 285 824 

Not 2 – Arvode till revisorer 

(tkr) 2014 2013 

Ernst & Young AB 

Revisionsuppdraget 100 125 

Annan revisionsverksamhet 0 32 

Skatterådgivning 0 20 

Övriga tjänster 23 50 

123 227 

Not 3 – Anställda och personalkostnader 

(tkr) 2014 2013 

Medelantalet anställda 

Män 71 75 

Kvinnor 82 80 

Löner och andra ersättningar 

Styrelse och verkställande 

153 155 

direktör 1 058 986 

Övriga anställda 44 964 43 949 

Pensions- och övriga sociala 

kostnader 

Pensionskostnader för styrelse 

46 022 44 935 

och verkställande direktör 593 541 

Pensionskostnader för övriga 

anställda 2 072 2 596 

Övriga sociala kostnader enligt 

lag och avtal 16 701 17 825 

19 366 20 962 

(tkr) 2014 2013 

Könsfördelning bland ledande 

befattningshavare 

Andel kvinnor i styrelsen 22 % 22 % 

Andel män i styrelsen 78 % 78 % 

Andel kvinnor bland övriga 

ledande befattningshavare 33 % 33 % 

Andel män bland övriga ledande 

befattningshavare 67 % 67 % 

Av bolagets pensionskostnader till verkställande 

direktör avser 351 (541) tkr bolagets nuvarande 

verkställande direktör. I balansposten avsatt till 

pensioner utgör 1 419 (1 534) tkr förpliktelser till 

tidigare verkställande direktör. 

Not 4 – Inköp och försäljning mellan 

koncernföretag 

Andel av årets totala inköp som 

skett från andra företag inom 

2014 2013 

koncernen 32 % 31 % 

Andel av årets totala försäljning 

som skett till andra företag inom 

koncernen 2 % 1 % 

Not 5 – Räntekostnader och liknande 

resultatposter 

(tkr) 2014 2013 

Räntekostnader – 21 930 – 23 936 

Övriga finansiella kostnader – 3 120 – 3 143 

– 25 050 – 27 079 

15


Not 6 – Skatt på årets resultat 

(tkr) 2014 2013 

Förändring av uppskjuten skatt 

avseende temporära skillnader 6 016 5 001 

Förändring av uppskjuten 

skattefordran avseende 

underskottsavdrag – 4 440 – 1 905 

Summa redovisad skatt 1 576 3 096 

Genomsnittlig effektiv 

skattesats 4,5 % 22,7 % 

Avstämning av effektiv 

skattesats 

Redovisat resultat före skatt 34 663 13 660 

Skatt på redovisat resultat enligt 

gällande skattesats (22 %): 7 626 3 005 

Skatteeffekt av: 

Bokföringsmässiga 

avskrivningar på byggnader 7 845 8 241 

Övriga ej avdragsgilla 

kostnader 1 901 14 

Förändring underskotts vdrag 0 3 502 

Skattemässiga avskrivningar 

på byggnader – 7 531 – 7 473 

Ej skattepliktiga intäkter 0 77 

Direktavdrag i dekl pga det 

utvidgade rep begreppet – 8 265 – 4 270 

Redovisad skatt 1 576 3 096 

Effektiv skattesats 4,5 % 22,7 % 

Upplysningar om uppskjuten skattefordran 

och skatteskuld 

Uppskjuten skatt beräknas med 22% på alla temporära 

skillnader som uppkommer mellan redovisade 

och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. 

De temporära skillnaderna har uppkommit i redovisade 

värden för byggnader. 

Uppskjuten skattefordran avseende säkerställda 

underskottsavdrag redovisas i den utsträckning det 

är sannolikt att avdraget kan avräknas på överskott 

vid framtida beskattning. 

Not 7 – Byggnader, markanläggningar och mark 

(tkr) 2014-12-31 2013-12-31 

Ingående anskaffningsvärden 1 530 118 1 507 239 

Årets anskaffningar 54 750 27 798 

Aktivering pågående projekt 44 489 0 

Försäljningar/utrangeringar – 4 293 – 5 061 

Omklassificeringar 0 142 

Utgående ackumulerade 

anskaffningsvärden 1 625 064 1 530 118 

Ingående avskrivningar – 517 853 – 479 129 

Försäljningar/utrangeringar 1 668 256 

Omklassificeringar 0 – 142 

Årets avskrivningar – 37 040 – 38 838 


avskrivningar – 553 225 – 517 853 

Utgående redovisat värde 1 071 839 1 012 265 

Uppgifter om fastigheter 2014-12-31 

Redovisat värde 1 071 839 

Verkligt värde 1 380 000 

Beräkning av verkligt värde 

Fastighetsbeståndet har värderats till ett så kallat 

verkligt värde. Verkligt värde är en redovisningsterm 

som för fastigheter har samma innebörd som 

marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest 

sannolika priset vid en försäljning under normala 

omständigheter på fastighetsmarknaden. 

Värdebedömningen är internt genomförd. Den 

värderingsmetod som använts är en s k direktavkastningsmetod. 

Det är i grunden en ortsprismetod, 

dvs värdebedömning baserad på jämförelse 

med marknaden för sålda fastigheter. Metoden bygger 

på ett bedömt normaliserat driftnetto som evighetskapitaliserats 

efter ett direktavkastningskrav. Det 

avkastningskravet är baserat på erfarenhetsmässiga 

bedömningar av marknadens förräntningskrav för 

likartade objekt, i grunden baserat på analys av på 

marknaden genomförda transaktioner. 

Bedömning av verkligt värde har gjorts för bostadsfastigheter 

samt för lokalfastigheter som har externa 

hyresgäster, dvs där inte kommunen eller kommunala 

bolag huvudsakligen är hyresgäster. För de fastigheter 

som huvudsakligen hyrs av kommunen eller kommunala 

bolag samt för vårdboendefastigheter har 

restvärdet per 2014-12-31 angivits. 

16


Not 8 – Inventarier, verktyg och installationer 

(tkr) 2014-12-31 2013-12-31 

Ingående anskaffningsvärden 33 025 34 951 

Årets anskaffningar 7 905 4 391 

Försäljningar/utrangeringar 0 – 6 317 


anskaffningsvärden 40 930 33 025 

Ingående avskrivningar – 14 830 – 17 715 

Försäljningar/utrangeringar 0 6 317 

Årets avskrivningar – 3 687 – 3 432 


avskrivningar – 18 517 – 14 830 

Utgående redovisat värde 22 413 18 195 

Not 9 – Andra långfristiga 

värdepappersinnehav 

(tkr) 2014-12-31 2013-12-31 

Ingående anskaffningsvärden, 

4 st andelar á 10 kr i HBV 40 40 

Utgående redovisat värde 40 40 

Not 10 – Andra långfristiga fordringar 

(tkr) 2014-12-31 2013-12-31 

Ingående anskaffningsvärden 6 663 8 851 

Amorteringar, avgående 

fordringar – 1 647 – 2 188 


anskaffningsvärden 5 016 6 663 

Utgående redovisat värde 5 016 6 663 

Not 11 – Förutbetalda kostnader och 

upplupna intäkter 

(tkr) 2014-12-31 2013-12-31 

Förutbetalda leverantörsfakturor 2 131 1 713 

Upplupna lönebidrag 101 111 

Upplupen intäkt återbetalning 

Fora 345 0 

Upplupen försäkringsersättning 2 694 0 

Övriga upplupna intäkter 844 33 

6 115 1 857 

17


Not 12 – Förändring av eget kapital 

(tkr) Aktiekapital Reservfond Balanserat 

resultat 

Årets 

resultat 

Totalt 

Ingående balans 2013-01-01 6 500 65 546 32 912 11 508 116 466 

Överföring resultat föregående år 11 508 – 11 508 0 


Utgående balans 2013-12-31 6 500 65 546 44 420 10 564 127 030 

Överföring resultat föregående år 10 564 – 10 564 0 


Utgående balans 2014-12-31 6 500 65 546 54 984 33 087 160 117 

Not 13 – Obeskattade reserver 

(tkr) 2014-12-31 2013-12-31 

Ackumulerade överavskrivningar 2 996 2 996 

2 996 2 996 

Not 14 – Avsättningar 

(tkr) 2014-12-31 2013-12-31 

Pensioner och liknande 

förpliktelser 

Belopp vid årets ingång 4 630 4 571 

Årets förändring – 404 59 

4 226 4 630 

Not 15 – Uppskjuten skatteskuld 

(tkr) 2014-12-31 2013-12-31 

Skatteskuld hänförlig till skillnad 

mellan bokförda och skattemässiga 

värden på byggnader 31 419 29 527 

Skattefordran hänförlig till 

skatte mässigt underskott – 6 506 – 6 191 

24 913 23 336 

Not 17 – Upplupna kostnader och 

förutbetalda intäkter 

(tkr) 2014-12-31 2013-12-31 

Upplupna semesterlöner 3 206 2 915 

Upplupna sociala avgifter 2 979 3 727 

Upplupna räntekostnader 1 720 1 636 

Övriga upplupna kostnader 4 640 9 429 

Övriga förutbetalda intäkter 9 175 9 516 

Not 18 – Nyckeltalsdefinitioner 

(tkr) 

Justerat eget kapital 

21 720 27 223 

Eget kapital med tillägg för obeskattade reserver som 

reducerats med uppskjuten skatt 

Avkastning på eget kapital 

Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt 

justerat eget kapital 

Soliditet 

Justerat eget kapital i procent av balansomslutning 

Not 16 – Långfristiga skulder 

(tkr) 2014-12-31 2013-12-31 

Förfaller mellan 2 och 5 år 

efter balansdagen 


Förfaller senare än 5 år efter 

balansdagen 

42 280 42 280 



894 969 855 567 

18


Underskrifter 

Arvika 2015- 

Peter Söderström Ann-Sofie Alexandersson Thomas Broström 

Ordförande 

Erik A Eriksson Uno Eriksson Inger Hjerpe 

Lars-Ove Jansson Peter Joensuu Jan-Olov Johansson 

Åge Zetterberg 

Ulf Richardson 

Verkställande direktör 

Min revisionsberättelse har lämnats 2015- 

Sven-Bertil Ryman 

Auktoriserad revisor 

19

PRODUKTION: FERNEMO INFORMATION & GRAFIK AB, NORA 

TEXTBEARBETNING: HANNA GERHARDSEN, NOOMI SVAHN, ALBIN STRÖM


671 81 Arvika 

Besöksadress: Östra Esplanaden 5 

Tfn 0570-816 00 vx 

E-post: arvika.fastighetsab@arvika.se 

Hemsida: www.arvika.se

Arvika Fastighets AB

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?