Arvika Fastighets AB
à rsredovisning Arvika Fastighets AB 2013.pdf
à rsredovisning Arvika Fastighets AB 2013.pdf
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Årsredovisning 2014<br />
”Hus för hela livetbostäder<br />
och lokaler”<br />
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong>
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Årsredovisning 2014<br />
Styrelsen och verkställande direktören för <strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
avger härmed följande årsredovisning.<br />
Innehåll<br />
Styrelse 3<br />
Förvaltningsberättelse 4<br />
Resultaträkning 8<br />
Balansräkning 9<br />
Kassaflödesanalys 11<br />
Tilläggsupplysningar 12<br />
Noter 15<br />
Underskrifter 19<br />
Företagets redovisningsvaluta: svenska kronor (SEK).<br />
Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals<br />
kronor (tkr).<br />
Uppgifter inom parentes avser föregående år.<br />
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong> (556040-1217)<br />
Östra Esplanaden 5, 671 81 <strong>Arvika</strong><br />
Tel: 0570-816 00 – Fax: 0570-807 77<br />
www.arvika.se – arvika.fastighetsab@arvika.se<br />
2
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Styrelse<br />
Styrelse<br />
Peter Söderström, ordförande<br />
Ann-Sofi Alexandersson, vice ordförande<br />
Peter Joensuu, vice ordförande<br />
Lars-Ove Jansson<br />
Inger Hjerpe<br />
Åge Zetterberg<br />
Uno Eriksson<br />
Thomas Broström<br />
Erik A Eriksson<br />
Jan Olof Johansson, arbetstagarrepresentant<br />
Suppleanter<br />
Henrik Axelsson<br />
Lisbeth Stenbäck<br />
Roy Pettersson<br />
Sten Fransson<br />
Lars Bjerge<br />
Marika Jakobsson<br />
Christer Bylund<br />
Curt Edenholm<br />
Katarina Bjerge<br />
Marie-Louise Johansson, arbetstagarrepresentant<br />
Revisorer<br />
Sven-Bertil Ryman, auktoriserad revisor<br />
Bo Ekberg, vald av kommunfullmäktige<br />
Suppleanter<br />
Johan Eklund, auktoriserad revisor<br />
Sven-Erik von Wachenfeldt, vald av kommunfullmäktige<br />
Verkställande direktör<br />
Ulf Richardson<br />
Styrelsen höll under året sju protokollförda<br />
sammanträden.<br />
Ordinarie årsstämma avhölls den 28 april 2014.<br />
3
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Förvaltningsberättelse<br />
Ägarförhållanden<br />
<strong>Arvika</strong> Stadshus <strong>AB</strong>, som utgör moderbolag i en<br />
helägd kommunal koncern, äger samtliga aktier i<br />
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong>.<br />
Information om verksamheten<br />
Bolagets verksamhet var under året förvaltning av<br />
egna fastigheter inom affärsområdena Bostäder,<br />
Verksamhetslokaler (lokaler hyrda av <strong>Arvika</strong> kommun)<br />
samt Kommersiella lokaler. Dessutom bedrevs<br />
fastighetsskötsel på uppdrag av <strong>Arvika</strong> kommun.<br />
Det uppdraget omfattar skötsel av parkmark samt av<br />
fastigheter och anläggningar ägda av <strong>Arvika</strong> kommun.<br />
Den 31/12 2014 förvaltade bolaget:<br />
lägenheter 3 009 (3 000)<br />
lokaler 308 (308)<br />
garage 534 (534)<br />
parkeringsplatser 1 228 (1 228)<br />
Total lägenhetsyta uppgår till 183 448 m² och lokalyta<br />
till 159 015 m², totalt 342 463 m².<br />
<strong>Fastighets</strong>beståndet förändrades genom försäljning<br />
av skogsfastigheten Östra Sund 2:27 samt inköp av<br />
tomterna Biet 3−4, Krukan 3, 5, 7 och del av Bocken<br />
11. Kvarteret Biet 3−4 har bebyggts med sex mindre<br />
lägenheter (LSS-boende).<br />
Bolaget är rapporteringsskyldigt enligt 16 § köldmediekungörelsen<br />
för värmepumps- och kylanläggningsinnehav<br />
för flera fastigheter. För några av dessa<br />
fastigheter är bolaget också anmälningspliktigt för<br />
värmepumpsinnehav enligt miljöbalken.<br />
Bostäder<br />
Marknadssituationen var fortsatt stabil under året<br />
med ett högt söktryck på bostäder i centrala lägen.<br />
Antalet outhyrda lägenheter pendlade mellan 10−25,<br />
vilket gav en uthyrningsgrad i genomsnitt på 99,5<br />
procent.<br />
Hyresförhandlingen för 2014 års hyra resulterade i en<br />
höjning med 1,8 procent per 1 januari 2014, samt en<br />
höjning 1 oktober 2014 med ytterligare 1,8 procent. I<br />
förhandlingen framhölls vikten av finansiering av det<br />
nödvändiga renoveringsarbetet. Regelbundna träffar<br />
med hyresgästföreningen och dess lokalavdelningar<br />
genomfördes.<br />
<strong>Fastighets</strong>driften löpte normalt under året förutom<br />
en större brand som inträffade i juli på Prästängen,<br />
Hästhovsgatan 10. Totalt berördes 22 lägenheter. Inga<br />
fysiska personskador uppstod, men branden orsakade<br />
avsevärda bekymmer och besvär för hyresgäster och<br />
omfattande materiella skador.<br />
Bostadshyreshus för LSS-boende på Vinkelvägen,<br />
Rosendal har uppförts. Bostadsenheten omfattar sex<br />
lägenheter, personalutrymmen och gemensamma<br />
lokaler. Byggnaden är miljömärkt i nivå Silver.<br />
Nyproduktion av 39 lägenheter i kvarteret Veterinären<br />
påbörjades i september. Totalentreprenör är Skanska.<br />
Projektet gick utan störningar under hösten och<br />
planerad inflyttning är november 2015.<br />
Inom kvarteret Dragspelet, Agneteberg, utfördes renovering,<br />
stambyte och modernisering av 37 lägenheter.<br />
Projektet omfattar totalt 190 lägenheter. Projektet drivs<br />
i partnersamverkan med PE<strong>AB</strong> som totalentreprenör.<br />
Övriga större projekt är<br />
• takbyte på Sävsjövägen 51 och 55<br />
• fönsterbyte Östra Esplanaden 18 och Repslagaregatan<br />
28<br />
• byte av ventilationsaggregat och förberedelse för<br />
fjärrvärme i Bibliotekshuset<br />
• byte av låssystem, som har prioriterats i flera<br />
fastigheter.<br />
Målning och tapetsering utfördes enligt plan i 200<br />
lägenheter.<br />
4
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Större åtgärder avseende miljöförbättring och energieffektivisering<br />
utfördes genom tilläggsisolering av<br />
vindsbjälklag i hela kvarteret Dragspelet och del<br />
av Nyckeln 5. Miljöhus inom kvarteret Arbetaren<br />
påbörjades och utbyte till energieffektiv belysning<br />
prioriterades.<br />
Verksamhetslokaler<br />
Affärsområdet omfattar fastigheter med lokaler<br />
uthyrda för kommunalt ändamål. Endast mindre<br />
förändringar inom lokalbeståndet genomfördes under<br />
året. Regelmässigt hölls kundträffar med representanter<br />
för hyresgästerna.<br />
Större projekt som genomfördes under året var<br />
• färdigställande av två förskoleavdelningar i modulutförande<br />
i Gunnarskog<br />
• ombyggnad och modernisering av ventilationssystemet<br />
i Centralskolans kök<br />
• inrättande av ny förskoleavdelning Tranan i Edane<br />
• ytskiktsrenovering på förskolan Ängsgården i<br />
Jössefors.<br />
Kommersiella lokaler<br />
Marknadsläget för kommersiella lokaler har varit<br />
stabilt. Ytan för lediga lokaler per december 2014 var<br />
150 m² kontor, inga vakanta industrilokaler.<br />
Om- och tillbyggnaden av Musikhögskolan Ingesund<br />
slutfördes efter två års arbete. Lördag den 12 april var<br />
en märkesdag med invigning av lokalerna med ett uppmärksammat<br />
konsertprogram vid två föreställningar.<br />
Skötseluppdrag<br />
Inom de kommunala skötselavtalen genomfördes<br />
bland annat satsningar på de kommunala lekplatserna.<br />
Lekplatserna på Sälgvägen, Ängsgatan i Jössefors och<br />
på Valdemar Dahlgrens väg fick ny lekutrustning. En<br />
ny allé anlades på Skolgatan.<br />
På idrottsområdet Vik har det gjorts en större satsning<br />
på anläggande av konstgräsplaner och dränering av<br />
fotbollsplaner. Konstgräsplanerna har fått mycket<br />
goda omdömen och anläggningen är av hög klass.<br />
5
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Flerårsöversikt<br />
2014 2013 2012 2011<br />
Nettoomsättning (tkr) 291 453 285 824 276 434 266 204<br />
Resultat efter finansiella poster (tkr) 34 663 13 660 9 838 2 173<br />
Balansomslutning (tkr) 1 213 290 1 116 508 1 123 206 1 140 416<br />
Avkastning på eget kapital (%) 21 % 9 % 8 % 2 %<br />
Soliditet (%) 13 % 11 % 11 % 9 %<br />
Antal anställda 153 155 146 145<br />
(Jämförelsetalen för år 2011-2012 har inte räknats om enligt K3.<br />
För definition av nyckeltal se not 18.)<br />
Väsentliga händelser under<br />
räkenskapsåret och efter årets utgång<br />
Den stora resultatförbättringen i förhållande till 2013<br />
förklaras till stor det av införandet av komponentavskrivning<br />
som redovisningsmetod. Redovisningsmetoden<br />
gav för verksamhetsår 2014 en resultathöjande<br />
effekt på ca 20 Mkr. Likviditeten påverkades<br />
inte.<br />
Om- och tillbyggnaden av Ingesunds Musikhögskola<br />
slutfördes efter två års arbete.<br />
Nytt bostadshyreshus för LSS-boende, sex lägenheter<br />
Vinkelvägen, Rosendal uppfördes.<br />
Nyproduktion av 39 lägenheter i kvarteret Veteri nären<br />
påbörjades i september.<br />
Inom kvarteret Dragspelet, Agneteberg, renoverades<br />
och moderniserades 37 lägenheter.<br />
En större brand i bostadshyreshus, Hästhovsgatan<br />
10, Prästängen inträffade i juli. Totalt berördes 22<br />
lägenheter.<br />
Beslut om delaktighet i solcellspark vid Mosseberg<br />
togs. Inriktningen ligger väl i linje med att stärka den<br />
gröna profilen.<br />
Åtgärder för att förbättra och utveckla företaget och<br />
effektivisera fastighetsförvaltningen har vidtagits<br />
genom flera projekt, vilket ställt krav på ökade<br />
insatser.<br />
Insatser för att utveckla företagsgemensam värdegrund<br />
och förhållningssätt samt att förtydliga<br />
visionen ”AF<strong>AB</strong> – utvecklande fastighetsbolag” och<br />
varumärket ”Det trygga gröna fastighetsbolaget”<br />
genomfördes.<br />
System för centraliserad felanmälan har införts.<br />
Kommunens och fastighetsbolagets kundtjänst är<br />
integrerade sedan årsskiftet.<br />
Medarbetarundersökning genomfördes och resultatet<br />
visar på en klar resultatförbättring för AF<strong>AB</strong> jämfört<br />
med föregående undersökning 2012. Det sammanfattande<br />
resultatet för hela bolaget blev ett indextal<br />
på 66 jämfört med indextal 52 år 2012.<br />
Framtida utveckling inklusive en<br />
beskrivning av osäkerhetsfaktorer som<br />
bolaget står inför<br />
Utvecklingsområden<br />
Behovet av att utveckla bostadsbeståndet är stort.<br />
Det gäller både nybyggnad och insatser i det befintliga<br />
fastighetsinnehavet. Behovet av underhåll de kommande<br />
tio åren är mycket stort, främst beroende på<br />
byggnadsbeståndets åldersstruktur. Även insatser för<br />
modernisering och anpassning till dagens efterfrågade<br />
standard krävs. Behov av nybyggnad bedöms till minst<br />
100 lägenheter inom perioden 2015−2017.<br />
För kommunala verksamhetslokaler, som till största<br />
delen utgörs av skollokaler, krävs investeringar för att<br />
modernisera och effektivisera lokalbeståndet samt för<br />
att genomföra energioptimeringar. Hög prioritet har<br />
just nu lokalförsörjning av nya förskolelokaler. I övrigt<br />
krävs en genomgripande lokalförsörjningsplanering<br />
inom verksamheterna för att säkerställa en långsiktigt<br />
hållbar investeringsplan.<br />
Det finns ett behov att stärka och utveckla fastighetsförvaltningen<br />
med ökad miljöprofil. Att bli ett ”grönare”<br />
fastighetsbolag är en uttalad målsättning. Energieffektivisering<br />
för bostäder och lokaler krävs för att<br />
klara framtida krav på minskad klimatpåverkan. Även<br />
möjlighet till sortering av avfall är en viktig utveckling;<br />
förberedelse för insamling av matavfall ska påbörjas.<br />
Ny teknik i fastigheter för ägares behov (t.ex. driftövervakning)<br />
och för hyresgästers behov av moderna<br />
kommunikationslösningar (bredband, larm, andra<br />
funktioner) ökar snabbt. AF<strong>AB</strong> ingår som viktig part<br />
i kommunkoncernens beslut för egen fiberutbyggnad.<br />
6
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Ökad efterfrågan av kvarboende i hemmiljö, på grund<br />
av en större andel äldre invånare kräver satsningar för<br />
trygghet och ökad tillgänglighet. <strong>Fastighets</strong>förvaltningen<br />
kan utvecklas i samverkan med kommunens<br />
omsorgsverksamhet i syfte att ge bästa service till<br />
äldre i bostadskvarteren.<br />
Finansiell risk<br />
Ränteutvecklingen är viktig för bolagets lönsamhet.<br />
Under ett antal år har det varit en låg räntenivå. För<br />
tillfället ses inga omedelbara tecken på höjning av<br />
denna. Men efter en period av låga räntor ger det<br />
normala cykliska förloppet högre nivåer och förberedelse<br />
för en sådan situation bör göras.<br />
För att klara kommande behov av uppgraderingar<br />
på såväl bostadssidan som lokalsidan krävs ökade<br />
resultatnivåer. Diskussion om hyressättning på både<br />
bostadssidan och lokalsidan krävs. Översyn av intern<br />
hyressättning inom kommunkoncernen har påbörjats,<br />
med syfte att underlätta bland annat för att få incitament<br />
för yteffektivisering och energieffektivisering.<br />
Behovet att utveckla och modernisera fastighetsbeståndet<br />
innebär ökade investeringar. Egenfinansiering<br />
kommer inte att vara tillräckligt; nybelåning<br />
kommer därför att krävas.<br />
Operationell risk<br />
Kännetecken för attraktiva företag är tydlighet med<br />
värdegrund och varumärke. Därför är det viktigt att<br />
arbeta vidare med att utveckla medarbetarskapet,<br />
att implementera vision-värdegrund-varumärke som<br />
nu tagits fram under devisen ”Bättre. Tillsammans.<br />
För <strong>Arvika</strong>.” Det är viktigt att slutföra pågående<br />
processer att förädla och effektivisera bolaget till ett<br />
effektivt och modernt fastighetsföretag. Fokus är att<br />
utveckla interna arbetsprocesser, utbilda personal<br />
samt samordna och effektivisera interna lokaler som<br />
personalutrymmen, arbetslokaler och förråd.<br />
Behov av ny personal ökar närmaste tiden på grund<br />
av att pensionsavgångarna blir fler.<br />
Strategisk risk<br />
Uthyrningsgraden för lägenhetsbeståndet har under<br />
flera år varit hög, över 99 procent. Det finns inga<br />
tecken på förändrat läge i närtid. Sysselsättningsgraden<br />
och befolkningsutvecklingen är de faktorer<br />
som påverkar vakansgraden mest. Vakansgrad under<br />
1 procent är i normalfallet lågt, vilket innebär att<br />
planering för ett scenario med högre vakansgrad bör<br />
göras, i händelse av förändrad efterfrågesituation.<br />
Sammantaget är företaget i en stark utvecklingsfas<br />
inom olika sektorer. De närmaste åren krävs satsning<br />
på att genomföra nödvändig utveckling.<br />
Förslag till resultatdisposition<br />
Styrelsen föreslår att till förfogande stående medel:<br />
Balanserat resultat 54 983 238,81<br />
Årets resultat 33 086 543,84<br />
Kronor 88 069 782,65<br />
Disponeras så att:<br />
I ny räkning överförs 88 069 782,65<br />
Kronor 88 069 782,65<br />
7
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Resultaträkning<br />
(tkr) Not 2014 2013<br />
Nettoomsättning 291 453 285 824<br />
Övriga rörelseintäkter 1 32 241 24 465<br />
Summa rörelsens intäkter 323 694 310 289<br />
Rörelsens kostnader<br />
Övriga externa kostnader 2, 4 – 153 926 – 159 819<br />
Personalkostnader 3 – 66 850 – 65 282<br />
Avskrivningar och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar – 40 726 – 43 638<br />
Övriga rörelsekostnader – 2 634 – 1 205<br />
Summa rörelsens kostnader – 264 136 – 269 944<br />
Rörelseresultat 59 558 40 345<br />
Finansiella poster<br />
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 155 394<br />
Räntekostnader och liknande resultatposter 5 – 25 050 – 27 079<br />
Summa finansiella poster – 24 895 – 26 685<br />
Resultat efter finansiella poster 34 663 13 660<br />
Resultat före skatt 34 663 13 660<br />
Skatt på årets resultat 6 – 1 576 – 3 096<br />
Årets resultat 33 087 10 564<br />
8
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Balansräkning<br />
(tkr) Not 2014-12-31 2013-12-31<br />
TILLGÅNGAR<br />
Anläggningstillgångar<br />
Materiella anläggningstillgångar<br />
Pågående nyanläggningar 49 230 46 379<br />
Byggnader, markanläggningar och mark 7 1 071 839 1 012 265<br />
Inventarier, verktyg och installationer 8 22 413 18 195<br />
1 143 482 1 076 839<br />
Finansiella anläggningstillgångar<br />
Andra långfristiga värdepappersinnehav 9 40 40<br />
Andra långfristiga fordringar 10 3 369 6 663<br />
3 409 6 703<br />
Summa anläggningstillgångar 1 146 891 1 083 542<br />
Omsättningstillgångar<br />
Kortfristiga fordringar<br />
Kundfordringar 961 1 250<br />
Fordringar hos <strong>Arvika</strong> kommun 55 975 25 611<br />
Aktuell skattefordran 1 108 544<br />
Övriga fordringar 2 028 3 046<br />
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 6 115 1 857<br />
66 187 32 308<br />
Kassa och bank 212 658<br />
Summa omsättningstillgångar 66 399 32 966<br />
SUMMA TILLGÅNGAR 1 213 290 1 116 508<br />
9
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Balansräkning<br />
(tkr) Not 2014-12-31 2013-12-31<br />
EGET KAPITAL OCH SKULDER<br />
Eget kapital 12<br />
Bundet eget kapital<br />
Aktiekapital (65 000 aktier) 6 500 6 500<br />
Reservfond 65 546 65 546<br />
72 046 72 046<br />
Fritt eget kapital<br />
Balanserat resultat 54 984 44 420<br />
Årets resultat 33 087 10 564<br />
88 071 54 984<br />
Summa eget kapital 160 117 127 030<br />
Obeskattade reserver 13 2 996 2 996<br />
Avsättningar<br />
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 14 4 226 4 630<br />
Uppskjuten skatteskuld 15 24 913 23 336<br />
29 139 27 966<br />
Långfristiga skulder 16<br />
Skulder till kreditinstitut 672 000 622 000<br />
<strong>Arvika</strong> kommun reverslån 265 249 275 847<br />
937 249 897 847<br />
Kortfristiga skulder<br />
Skulder till kreditinstitut 2 000 2 000<br />
<strong>Arvika</strong> kommun reverslån 10 570 10 570<br />
Leverantörsskulder 31 874 12 730<br />
Skulder till koncernföretag 6 072 4 784<br />
Övriga skulder 11 553 3 362<br />
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 21 720 27 223<br />
83 789 60 669<br />
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 213 290 1 116 508<br />
POSTER INOM LINJEN<br />
Ställda säkerheter Inga Inga<br />
Ansvarsförbindelser Inga Inga<br />
10
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Kassaflödesanalys<br />
(tkr) 2014 2013<br />
Den löpande verksamheten<br />
Rörelseresultat 59 558 40 345<br />
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m<br />
Avskrivningar och nedskrivningar 40 726 43 638<br />
Vinst vid försäljning av materiella anläggningstillgångar – 2 169 0<br />
Reaförlust materiella anläggningstillgångar 2 634 1 205<br />
100 749 85 188<br />
Erhållen ränta 155 394<br />
Erlagd ränta – 25 050 – 27 079<br />
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 75 854 58 503<br />
Förändringar i rörelsekapital<br />
Förändring av varulager 0 94<br />
Förändring av rörelsefordringar – 33 879 18 511<br />
Förändring av rörelseskulder 23 120 – 9 820<br />
Kassaflöde från den löpande verksamheten 65 095 67 288<br />
Investeringsverksamheten<br />
Förvärv av materiella anläggningstillgångar – 109 995 – 63 961<br />
Avyttring av materiella anläggningstillgångar 2 162 3 600<br />
Kassaflöde från investeringsverksamheten – 107 833 – 60 361<br />
Finansieringsverksamheten<br />
Förändring långfristiga fordringar 3 294 2 187<br />
Förändring av avsättningar – 404 59<br />
Upptagna lån 50 000 0<br />
Amortering av lån – 10 598 – 10 597<br />
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 42 292 – 8 351<br />
Årets kassaflöde – 446 – 1 424<br />
Likvida medel vid årets början 658 2 082<br />
Likvida medel vid årets slut 212 658<br />
11
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Tilläggsupplysningar<br />
Redovisningsprinciper m m<br />
Allmänna redovisningsprinciper<br />
Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen<br />
(1995:1554) och BFNAR 2012:1 Årsredovisning<br />
och koncernredovisning (K3).<br />
Förstagångstillämpning av BFNAR 2012:1 (K3)<br />
Detta är första gången företaget tillämpar BFNAR<br />
2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning<br />
(K3). I samband med övergången har nedan angivna<br />
lättnadsregler (frivilliga undantag från kravet på<br />
retroaktiv tillämpning) nyttjats. Med anledning av<br />
bolagets verksamhet och gällande regler i BFNAR<br />
2012:1 har lättnadsreglerna för retroaktiv omräkning<br />
av materiella anläggningstillgångar utnyttjats.<br />
För att möjliggöra meningsfull jämförelse med föregående<br />
år har samtliga poster som berörs i resultaträkning,<br />
balansräkning, kassaflödesanalys samt noter<br />
räknats om för jämförelseåret. I och med övergången<br />
till BFNAR 2012:1 (K3) tillämpas komponentavskrivning<br />
på materiella anläggningstillgångar.<br />
Korrigeringar av jämförelseårets resultat- och<br />
balansräkningar samt ingångsbalansräkning<br />
De korrigeringar som skett av jämförelseårets resultatoch<br />
balansräkningar när dessa omräknats i samband<br />
med övergången till BFNAR 2012:1 (K3) framgår<br />
nedan.<br />
Balansräkning<br />
(tkr)<br />
Fastställd<br />
balansräkning<br />
2013-12-31<br />
Justeringar vid<br />
övergång till<br />
BFNAR 2012:1<br />
Omräknad<br />
balansräkning<br />
2013-12-31<br />
Byggnader och mark 1 008 166 4 099 1 012 265<br />
Summa anläggningstillgångar 1 072 740 4 099 1 076 839<br />
Summa tillgångar 1 112 409 4 099 1 116 508<br />
Eget kapital (se även nedan) 123 832 3 198 127 030<br />
Avsättningar uppskjuten skatt 27 095 901 27 996<br />
Summa eget kapital och skulder 1 112 409 4 099 1 116 508<br />
Resultaträkning<br />
(tkr)<br />
Enligt fastställd<br />
resultaträkning<br />
2013<br />
Justeringar vid<br />
övergång till<br />
BFNAR 2012:1<br />
Omräknad<br />
resultaträkning<br />
2013<br />
Övriga externa kostnader – 168 666 8 847 – 159 819<br />
Avskrivningar – 39 747 – 3 891 – 43 638<br />
Övriga rörelsekostnader – 348 – 857 – 1 205<br />
Rörelseresultat 36 246 4 099 40 345<br />
Resultat efter finansiella poster 9 561 4 099 13 660<br />
Uppskjuten skatt – 2 195 – 901 – 3 096<br />
Årets resultat 7 366 3 198 10 564<br />
12
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Kassaflödesanalys<br />
(tkr)<br />
Enligt fastställd<br />
kassaflödesanalys<br />
2013<br />
Justeringar vid<br />
övergång till<br />
BFNAR 2012:1<br />
Omräknad<br />
kassaflödesanalys<br />
2013<br />
Den löpande verksamheten<br />
- Rörelseresultat 36 246 4 099 40 345<br />
- Avskrivningar 39 747 3 891 43 638<br />
- Resultat vid försäljning av anläggningstillgångar 348 857 1 205<br />
Investeringsverksamheten<br />
- Förvärv av fastigheter – 50 724 – 8 847 – 59 571<br />
Summa 25 617 0 25 617<br />
Specifikation av korrigeringar som redovisas direkt mot eget kapital<br />
Huvudregeln vid övergången till BFNAR 2012:1(K3) är att principerna ska tillämpas retroaktivt. Detta innebär att<br />
de korrigeringar som skett av den utgående balansen 2013– 12– 31 redovisas direkt mot eget kapital enligt nedan:<br />
(tkr) Aktie kapital Reservfond Balanserat<br />
resultat<br />
Årets<br />
resultat<br />
Totalt<br />
Utgående eget kapital 2013-12-31 enligt<br />
fastställd balansräkning 6 500 65 546 44 420 7 366 123 832<br />
Årets korrigeringar vid övergång till BFNAR<br />
2012:1 (K3)<br />
Kostnad för underhåll som aktiverats 8 834 8 834<br />
Resultat vid utrangering av anläggningstillgångar – 857 – 857<br />
Avskrivningar – 3 878 – 3 878<br />
Uppskjuten skatt – 901 – 901<br />
Utgående eget kapital 2013-12-31 korrigerat i<br />
enlighet med BFNAR 2012:1 (K3) 6 500 65 546 44 420 10 564 127 030<br />
Bedömningar och uppskattningar<br />
Upprättande av bokslut och tillämpning av redovisningsprinciper<br />
baseras ofta på ledningens bedömningar,<br />
uppskattningar och antaganden som anses vara<br />
rimliga vid den tidpunkt då bedömningen görs. De<br />
väsentliga bedömningarna och uppskattningarna som<br />
gjorts rör aktivering av anläggningstillgångar kontra<br />
underhållskostnader.<br />
Koncerntillhörighet<br />
Närmast överordnade moderföretag som upprättar<br />
koncernredovisning i vilken företaget ingår är <strong>Arvika</strong><br />
Stadshus <strong>AB</strong> (org nr 556119-8861) med säte i <strong>Arvika</strong>.<br />
Intäktsredovisning<br />
Intäkter redovisas till ett verkligt värde av vad som<br />
erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i den<br />
omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna<br />
kommer tillgodogöras bolaget och intäkterna<br />
kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.<br />
Ersättning till anställda<br />
Ersättningar till anställda avser alla typer av ersättningar<br />
som företaget lämnar till de anställda. Kortfristiga<br />
ersättningar utgörs av bland annat löner, betald<br />
semester, betald frånvaro och ersättning efter avslutad<br />
anställning (pension). Kortfristiga ersättningar redovisas<br />
som kostnad och en skuld då det finns en legal<br />
eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning<br />
till följd av en tidigare händelse och en tillförlitlig<br />
uppskattning av beloppet kan göras.<br />
13
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
I företaget finns såväl avgiftsbestämda som förmånsbestämda<br />
pensionsplaner. Utgifter för avgifts bestämda<br />
planer redovisas som en kostnad under den period<br />
de anställda utför de tjänster som ligger till grund<br />
för förpliktelsen. Företaget har förmånsbestämda<br />
pensionsplaner som finansieras i egen regi. Uppgift<br />
om pensionsskuldens storlek erhålls från ett oberoende<br />
företag och redovisas enligt den erhållna uppgiften.<br />
Följande avskrivningstider tillämpas:<br />
Materiella anläggningstillgångar<br />
Byggnader, fördelat på komponenter<br />
Maskiner och andra tekniska anläggningar<br />
Inventarier, verktyg och installationer<br />
Markanläggningar<br />
20-100 år<br />
5-20 år<br />
5-10 år<br />
20 år<br />
Anläggningstillgångar<br />
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde<br />
minskat med ackumulerade avskrivningar<br />
och eventuella nedskrivningar.<br />
Materiella anläggningstillgångar har delats upp på<br />
betydande komponenter när komponenterna har<br />
väsentligt olika nyttjandeperioder.<br />
Avskrivningsbart belopp utgörs av anskaffningsvärdet<br />
minskat med ett beräknat restvärde om detta är<br />
väsent ligt. Avskrivning sker linjärt över den förväntade<br />
nyttjandeperioden.<br />
Fordringar, skulder och avsättningar<br />
Om inget annat anges ovan värderas kortfristiga fordringar<br />
till det lägsta av dess anskaffningsvärde och det<br />
belopp varmed de beräknas bli reglerade. Långfristiga<br />
fordringar och långfristiga skulder värderas efter det<br />
första värderingstillfället till upplupet anskaffningsvärde.<br />
Övriga skulder och avsättningar värderas till<br />
de belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga<br />
tillgångar redovisas till anskaffningsvärde om inget<br />
annat anges ovan.<br />
14
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Noter<br />
Not 1 – Nettoomsättningens fördelning<br />
Nettoomsättningen fördelar sig på<br />
verksamhetsgrenar enligt följande:<br />
(tkr) 2014 2013<br />
Bostäder 144 428 141 201<br />
Vårdbostäder 42 339 40 706<br />
Förvaltningsfastigheter 76 826 76 775<br />
Kommersiella fastigheter 27 860 27 142<br />
291 453 285 824<br />
Not 2 – Arvode till revisorer<br />
(tkr) 2014 2013<br />
Ernst & Young <strong>AB</strong><br />
Revisionsuppdraget 100 125<br />
Annan revisionsverksamhet 0 32<br />
Skatterådgivning 0 20<br />
Övriga tjänster 23 50<br />
123 227<br />
Not 3 – Anställda och personalkostnader<br />
(tkr) 2014 2013<br />
Medelantalet anställda<br />
Män 71 75<br />
Kvinnor 82 80<br />
Löner och andra ersättningar<br />
Styrelse och verkställande<br />
153 155<br />
direktör 1 058 986<br />
Övriga anställda 44 964 43 949<br />
Pensions- och övriga sociala<br />
kostnader<br />
Pensionskostnader för styrelse<br />
46 022 44 935<br />
och verkställande direktör 593 541<br />
Pensionskostnader för övriga<br />
anställda 2 072 2 596<br />
Övriga sociala kostnader enligt<br />
lag och avtal 16 701 17 825<br />
19 366 20 962<br />
(tkr) 2014 2013<br />
Könsfördelning bland ledande<br />
befattningshavare<br />
Andel kvinnor i styrelsen 22 % 22 %<br />
Andel män i styrelsen 78 % 78 %<br />
Andel kvinnor bland övriga<br />
ledande befattningshavare 33 % 33 %<br />
Andel män bland övriga ledande<br />
befattningshavare 67 % 67 %<br />
Av bolagets pensionskostnader till verkställande<br />
direktör avser 351 (541) tkr bolagets nuvarande<br />
verkställande direktör. I balansposten avsatt till<br />
pensioner utgör 1 419 (1 534) tkr förpliktelser till<br />
tidigare verkställande direktör.<br />
Not 4 – Inköp och försäljning mellan<br />
koncernföretag<br />
Andel av årets totala inköp som<br />
skett från andra företag inom<br />
2014 2013<br />
koncernen 32 % 31 %<br />
Andel av årets totala försäljning<br />
som skett till andra företag inom<br />
koncernen 2 % 1 %<br />
Not 5 – Räntekostnader och liknande<br />
resultatposter<br />
(tkr) 2014 2013<br />
Räntekostnader – 21 930 – 23 936<br />
Övriga finansiella kostnader – 3 120 – 3 143<br />
– 25 050 – 27 079<br />
15
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Not 6 – Skatt på årets resultat<br />
(tkr) 2014 2013<br />
Förändring av uppskjuten skatt<br />
avseende temporära skillnader 6 016 5 001<br />
Förändring av uppskjuten<br />
skattefordran avseende<br />
underskottsavdrag – 4 440 – 1 905<br />
Summa redovisad skatt 1 576 3 096<br />
Genomsnittlig effektiv<br />
skattesats 4,5 % 22,7 %<br />
Avstämning av effektiv<br />
skattesats<br />
Redovisat resultat före skatt 34 663 13 660<br />
Skatt på redovisat resultat enligt<br />
gällande skattesats (22 %): 7 626 3 005<br />
Skatteeffekt av:<br />
Bokföringsmässiga<br />
avskrivningar på byggnader 7 845 8 241<br />
Övriga ej avdragsgilla<br />
kostnader 1 901 14<br />
Förändring underskotts vdrag 0 3 502<br />
Skattemässiga avskrivningar<br />
på byggnader – 7 531 – 7 473<br />
Ej skattepliktiga intäkter 0 77<br />
Direktavdrag i dekl pga det<br />
utvidgade rep begreppet – 8 265 – 4 270<br />
Redovisad skatt 1 576 3 096<br />
Effektiv skattesats 4,5 % 22,7 %<br />
Upplysningar om uppskjuten skattefordran<br />
och skatteskuld<br />
Uppskjuten skatt beräknas med 22% på alla temporära<br />
skillnader som uppkommer mellan redovisade<br />
och skattemässiga värden på tillgångar och skulder.<br />
De temporära skillnaderna har uppkommit i redovisade<br />
värden för byggnader.<br />
Uppskjuten skattefordran avseende säkerställda<br />
underskottsavdrag redovisas i den utsträckning det<br />
är sannolikt att avdraget kan avräknas på överskott<br />
vid framtida beskattning.<br />
Not 7 – Byggnader, markanläggningar och mark<br />
(tkr) 2014-12-31 2013-12-31<br />
Ingående anskaffningsvärden 1 530 118 1 507 239<br />
Årets anskaffningar 54 750 27 798<br />
Aktivering pågående projekt 44 489 0<br />
Försäljningar/utrangeringar – 4 293 – 5 061<br />
Omklassificeringar 0 142<br />
Utgående ackumulerade<br />
anskaffningsvärden 1 625 064 1 530 118<br />
Ingående avskrivningar – 517 853 – 479 129<br />
Försäljningar/utrangeringar 1 668 256<br />
Omklassificeringar 0 – 142<br />
Årets avskrivningar – 37 040 – 38 838<br />
Utgående ackumulerade<br />
avskrivningar – 553 225 – 517 853<br />
Utgående redovisat värde 1 071 839 1 012 265<br />
Uppgifter om fastigheter 2014-12-31<br />
Redovisat värde 1 071 839<br />
Verkligt värde 1 380 000<br />
Beräkning av verkligt värde<br />
<strong>Fastighets</strong>beståndet har värderats till ett så kallat<br />
verkligt värde. Verkligt värde är en redovisningsterm<br />
som för fastigheter har samma innebörd som<br />
marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest<br />
sannolika priset vid en försäljning under normala<br />
omständigheter på fastighetsmarknaden.<br />
Värdebedömningen är internt genomförd. Den<br />
värderingsmetod som använts är en s k direktavkastningsmetod.<br />
Det är i grunden en ortsprismetod,<br />
dvs värdebedömning baserad på jämförelse<br />
med marknaden för sålda fastigheter. Metoden bygger<br />
på ett bedömt normaliserat driftnetto som evighetskapitaliserats<br />
efter ett direktavkastningskrav. Det<br />
avkastningskravet är baserat på erfarenhetsmässiga<br />
bedömningar av marknadens förräntningskrav för<br />
likartade objekt, i grunden baserat på analys av på<br />
marknaden genomförda transaktioner.<br />
Bedömning av verkligt värde har gjorts för bostadsfastigheter<br />
samt för lokalfastigheter som har externa<br />
hyresgäster, dvs där inte kommunen eller kommunala<br />
bolag huvudsakligen är hyresgäster. För de fastigheter<br />
som huvudsakligen hyrs av kommunen eller kommunala<br />
bolag samt för vårdboendefastigheter har<br />
restvärdet per 2014-12-31 angivits.<br />
16
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Not 8 – Inventarier, verktyg och installationer<br />
(tkr) 2014-12-31 2013-12-31<br />
Ingående anskaffningsvärden 33 025 34 951<br />
Årets anskaffningar 7 905 4 391<br />
Försäljningar/utrangeringar 0 – 6 317<br />
Utgående ackumulerade<br />
anskaffningsvärden 40 930 33 025<br />
Ingående avskrivningar – 14 830 – 17 715<br />
Försäljningar/utrangeringar 0 6 317<br />
Årets avskrivningar – 3 687 – 3 432<br />
Utgående ackumulerade<br />
avskrivningar – 18 517 – 14 830<br />
Utgående redovisat värde 22 413 18 195<br />
Not 9 – Andra långfristiga<br />
värdepappersinnehav<br />
(tkr) 2014-12-31 2013-12-31<br />
Ingående anskaffningsvärden,<br />
4 st andelar á 10 kr i HBV 40 40<br />
Utgående redovisat värde 40 40<br />
Not 10 – Andra långfristiga fordringar<br />
(tkr) 2014-12-31 2013-12-31<br />
Ingående anskaffningsvärden 6 663 8 851<br />
Amorteringar, avgående<br />
fordringar – 1 647 – 2 188<br />
Utgående ackumulerade<br />
anskaffningsvärden 5 016 6 663<br />
Utgående redovisat värde 5 016 6 663<br />
Not 11 – Förutbetalda kostnader och<br />
upplupna intäkter<br />
(tkr) 2014-12-31 2013-12-31<br />
Förutbetalda leverantörsfakturor 2 131 1 713<br />
Upplupna lönebidrag 101 111<br />
Upplupen intäkt återbetalning<br />
Fora 345 0<br />
Upplupen försäkringsersättning 2 694 0<br />
Övriga upplupna intäkter 844 33<br />
6 115 1 857<br />
17
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Not 12 – Förändring av eget kapital<br />
(tkr) Aktiekapital Reservfond Balanserat<br />
resultat<br />
Årets<br />
resultat<br />
Totalt<br />
Ingående balans 2013-01-01 6 500 65 546 32 912 11 508 116 466<br />
Överföring resultat föregående år 11 508 – 11 508 0<br />
Årets resultat 10 564 10 564<br />
Utgående balans 2013-12-31 6 500 65 546 44 420 10 564 127 030<br />
Överföring resultat föregående år 10 564 – 10 564 0<br />
Årets resultat 33 087 33 087<br />
Utgående balans 2014-12-31 6 500 65 546 54 984 33 087 160 117<br />
Not 13 – Obeskattade reserver<br />
(tkr) 2014-12-31 2013-12-31<br />
Ackumulerade överavskrivningar 2 996 2 996<br />
2 996 2 996<br />
Not 14 – Avsättningar<br />
(tkr) 2014-12-31 2013-12-31<br />
Pensioner och liknande<br />
förpliktelser<br />
Belopp vid årets ingång 4 630 4 571<br />
Årets förändring – 404 59<br />
4 226 4 630<br />
Not 15 – Uppskjuten skatteskuld<br />
(tkr) 2014-12-31 2013-12-31<br />
Skatteskuld hänförlig till skillnad<br />
mellan bokförda och skattemässiga<br />
värden på byggnader 31 419 29 527<br />
Skattefordran hänförlig till<br />
skatte mässigt underskott – 6 506 – 6 191<br />
24 913 23 336<br />
Not 17 – Upplupna kostnader och<br />
förutbetalda intäkter<br />
(tkr) 2014-12-31 2013-12-31<br />
Upplupna semesterlöner 3 206 2 915<br />
Upplupna sociala avgifter 2 979 3 727<br />
Upplupna räntekostnader 1 720 1 636<br />
Övriga upplupna kostnader 4 640 9 429<br />
Övriga förutbetalda intäkter 9 175 9 516<br />
Not 18 – Nyckeltalsdefinitioner<br />
(tkr)<br />
Justerat eget kapital<br />
21 720 27 223<br />
Eget kapital med tillägg för obeskattade reserver som<br />
reducerats med uppskjuten skatt<br />
Avkastning på eget kapital<br />
Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt<br />
justerat eget kapital<br />
Soliditet<br />
Justerat eget kapital i procent av balansomslutning<br />
Not 16 – Långfristiga skulder<br />
(tkr) 2014-12-31 2013-12-31<br />
Förfaller mellan 2 och 5 år<br />
efter balansdagen<br />
<strong>Arvika</strong> kommun reverslån 42 280 42 280<br />
Förfaller senare än 5 år efter<br />
balansdagen<br />
42 280 42 280<br />
Skulder till kreditinstitut 672 000 622 000<br />
<strong>Arvika</strong> kommun reverslån 222 969 233 567<br />
894 969 855 567<br />
18
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
Underskrifter<br />
<strong>Arvika</strong> 2015-<br />
Peter Söderström Ann-Sofie Alexandersson Thomas Broström<br />
Ordförande<br />
Erik A Eriksson Uno Eriksson Inger Hjerpe<br />
Lars-Ove Jansson Peter Joensuu Jan-Olov Johansson<br />
Åge Zetterberg<br />
Ulf Richardson<br />
Verkställande direktör<br />
Min revisionsberättelse har lämnats 2015-<br />
Sven-Bertil Ryman<br />
Auktoriserad revisor<br />
19
PRODUKTION: FERNEMO INFORMATION & GRAFIK <strong>AB</strong>, NORA<br />
TEXTBEARBETNING: HANNA GERHARDSEN, NOOMI SVAHN, ALBIN STRÖM
<strong>Arvika</strong> <strong>Fastighets</strong> <strong>AB</strong><br />
671 81 <strong>Arvika</strong><br />
Besöksadress: Östra Esplanaden 5<br />
Tfn 0570-816 00 vx<br />
E-post: arvika.fastighetsab@arvika.se<br />
Hemsida: www.arvika.se