Forslag til detaljreguleringssplan - Holmestrand Utvikling

Holmestrand Marine AS 

Forslag til detaljregulering for Felleskjøpet Syd 

Planbeskrivelse og konsekvensutredning 

PlanID: 2012013 

11. januar 2013 

Prosjektnummer: 9590

2 

INNNHOLD 

SAMMENDRAG 

1 INNLEDNING 

1.1 Bakgrunn 

1.2 Konsekvensutredning og planprogram 

1.3 Eiendomsforhold 

1.4 Planavgrensning 

2 GJELDENDE PLANER, VEDTAK OG VIRKSOMHET 

2.1 Regional plan (RPBA) 

2.2 Kommuneplanens arealdel 

2.3 Kommuneplanens samfunnsdel 

2.4 Felles planstrategi for 3K 

2.5 Reguleringsplaner 

2.6 Eksisterende virksomhet 

2.7 Tidligere behandling 

2.7.1 Oppstart av regulering 2007 

2.7.2 1. gangsbehandling 2008 

2.7.3 Vedtak av planprogrammet 2009 

2.7.4 Nytt varsel om planoppstart 2012 

3 UTTALELSER TIL FORHÅNDSVARSELET 

4 BESKRIVELSE AV TILTAKET 

5 PLANENS KONSEKVENSER 

5.1 Miljøteknikk 

5.1.1 Miljøteknisk grunnundersøkelse 

5.1.2 Tiltaksplan for midlertidig utendørs lagring 

5.2 Geoteknikk 

5.2.1 Stabilitet 

5.2.2 Kvikkleiresone 

5.3 Kulturminner 

5.4 Landskap 

5.5 Trafikk 

5.6 Marint naturmiljø 

5.7 Fugleliv 

5.8 Friluftsliv 

5.9 Handel 

5.10 Springflo 

5.11 Risiko og sårbarhetsanalyse 

5.12 Vann og avløp 

6 OPPSUMMERING OG ANBEFALING 

6.1 Oppsummering av konsekvenser og avbøtende tiltak 

6.2 Krav til nærmere undersøkelser 

6.3 Alternativer 

6.4 Metode 

6.5 Planprosess 

6.6 Forslagsstillers anbefaling

3 

7 VEDLEGG 

7.1 Reguleringsbestemmelser 

7.2 Plankart 

7.3 Illustrasjonsplan 

7.4 Ortofoto 

7.5 Illustrasjon fra 3D – modellen (skråbilde fra øst) 

7.6 Fotomontasjer 

7.6.1 Montasje fra øst (Almedalen 27) 

7.6.2 Montasje fra sørøst (Pollåsen) 

7.6.3 Montasje fra sør (Rv 313 ved avkjøring til Almedalen) 

OVERSIKT OVER TEMAUTREDNINGER

4 

SAMMENDRAG 

Planforslaget er utarbeidet av Spir arkitekter AS på vegne av Holmestrand Marine AS, som har en 

festeavtale for gbnr. 4/9. Holmestrand Marine AS er eid av Hagemanns Brygge AS. 

Planarbeidet startet i 2007 i regi av Holmestrand kommune, og omfattet da både Melkefabrikken, 

anlegget til Felleskjøpet og Farnes Kran AS. På det søndre området ”Blekvollen” ble det etter innspill 

fra Holmestrand Marine AS foreslått etablert en marina. 

Planprogrammet ble vedtatt av utvalget for Regulering og kommunalteknikk 27.05.09. Planområdet er 

etter dette redusert ved at den nordre delen med Melkefabrikken, Felleskjøpets anlegg og 

eksisterende adkomstvei er tatt ut. 

I planforslaget som nå foreligger er det lagt til rette for etablering av en marina for fritidsbåter 

(småbåthavn), og tilhørende serviceanlegg med verksted og opplagshaller (båthotell). Planforslaget 

åpner videre for kontor og et mindre forretningsareal. Lengst i syd et det vist et friområde med 

forbindelse til kyststien videre nordover langs sjøen. Området får ny adkomst i syd. 

Planområdet er på ca. 84 daa og av dette utgjør sjøarealet ca. 57 daa. Byggeområdene er på til 

sammen ca. 17 daa. Bygningene slik de er vist på illustrasjonene har en grunnflate på ca. 7500 m2, 

med et samlet bruksareal anslått til ca. 20.000 m2 (BRA). Illustrasjonene viser et bryggeanlegg 

tilrettelagt for ca. 350 båtplasser. 

Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel. Relevante utredninger i forhold til det reduserte 

planområdet er gjennomført i henhold til planprogrammet. 

Regulerte sjøarealer vil kun dekke anslagsvis 6,6 % av Mulvikas vannarealer. I det store 

landskapsrommet i Mulvika som avgrenses av Mulåsen i øst og Holmestrandsveggen i vest, vil ikke 

den foreslåtte bebyggelsen med tilhørende bryggeanlegg virke dominerende, eller gi vesentlige 

negative konsekvenser med tanke på fjernvirkning. 

Utredningen av planens konsekvenser har ikke avdekket vesentlige negative konsekvenser når det 

gjelder forurensning (miljøteknikk), geoteknikk, marint naturmiljø eller fugleliv. Overdekning av fyllinga 

med etablering av friområde og kyststi vil medføre en forbedring for friluftslivet lokalt, og planlagt 

utbygging anses å ha en positiv reduserende effekt på eventuell uønsket utlekking til fjorden 

Planforslaget med tilhørende konsekvensutredning anbefales lagt ut på offentlig ettersyn. 

Spir arkitekter AS, 11. januar 2013

5 

1 INNLEDNING 

1.1 Bakgrunn 

Holmestrand kommune kjøpte Melkefabrikken (gbnr. 4/186) av Felleskjøpet AS i 2002. Formålet med 

kjøpet var å sikre boligarealer for byen i dette viktige og attraktive området. Den gangen var det 

forventet at driften av kornsiloen skulle avvikles. Ved revisjonen av kommuneplanens arealdel i 2004, 

ble derfor arealbruksformålet endret fra næringsformål til tettbebyggelse med vekt på boliger. 

På bakgrunn av henvendelser fra private aktører om kjøp og utvikling av eiendommen, ble det i 2007 

lagt frem en sak om vurdering av planstatus og eventuelt salg av eiendommen. Bystyret vedtok den 

28.03.07 å regulere eiendommen hovedsakelig til næringsformål. 

Planområdet omfattet opprinnelig både Melkefabrikken, eiendommene til Felleskjøpet og Farnes Kran 

AS. På den tidligere fyllinga ”Blekvollen” ble det av Holmestrand Marine AS foreslått etablert en 

marina med ca. 500 båtplasser, ”båthotell” og serviceanlegg på land. Holmestrand Marine AS hadde 

da inngått festekontrakt med Felleskjøpet. 

Planforslaget ble lagt frem for 1. gangsbehandling i utvalget for regulering og kommunalteknikk den 

04.06.08. På bakgrunn av høringsuttalelsene og forskrifter ble det utarbeidet et planprogram. 

1.2 Konsekvensutredning og planprogram 

Forskriften om KU forutsetter at det skal utarbeides konsekvensutredning for tiltak over 15.000 m2 

(vedlegg I). Jfr. forskriftens § 4 bokstav d) skal etablering av lystbåthavner konsekvensutredes, 

dersom tiltaket vil kunne få vesentlige virkninger for miljø, naturressurser eller samfunn. 

Forslag til planprogram har vært ute på høring og ble vedtatt av Utvalget for regulering og 

kommunalteknikk den 27.05.09. Planprogrammet er lagt til grunn for planarbeidet, og det er utarbeidet 

en planbeskrivelse med konsekvensutredning. 

Oppstart av planarbeidet (12.11.08) og utleggelse av forslag til planprogram på offentlig ettersyn 

(17.02.10) ble kunngjort med avisannonse. Grunneiere, naboer til området, velforening, 

organisasjoner og regional myndighet med flere ble varslet direkte med brev. 

Slik det fremgikk av nytt varsel om planoppstart (19.03.12), ble det forutsatt at relevante utredninger 

for det reduserte planområdet ville bli gjennomført i henhold til planprogrammet. 

1.3 Eiendomsforhold 

Gbnr. 

Eier 

4/9 Felleskjøpet Agri SA 

4/185 Holmestrand Marine AS 

9313/1 Statens Vegvesen Region Sør 

Holmestrand Marine AS har en festeavtale for gbnr. 4/9. Holmestrand Marine AS ble solgt til 

Hagemanns Brygge AS den 10.05.12. Holmestrand kommune hadde en opsjonsavtale på kjøp av 

gbnr. 4/9 som ikke ble benyttet.

6 

1.4 Planavgrensning 

Planens avgrensning i syd er redusert ved at deler av sjøarealene er tatt ut, i forhold til den 

avgrensningen som fremgikk av nytt varsel om planoppstart (19.03.12). 

2 GJELDENDE PLANER, VEDTAK OG VIRKSOMHET 

2.1 Regional plan (RPBA) 

Fylkestinget vedtok i møte 27. september 2012 å sende forslag til Regional plan for bærekraftig 

arealpolitikk (RPBA) i Vestfold på høring. Jfr. plankartet ligger planområdet innenfor langsiktig 

utbyggingsgrense. Utsnitt av plankartet (28.06.12): 

Jfr. RPBA retningslinje 4.1.3 skal det legges opp til en arealutnyttelse (TU) i næringsområdene som er 

minst 90 % (BRA).

7 

2.2 Kommuneplanens arealdel 

Planområdet (land) er på kommuneplanens arealdel (2011 – 2023) vist som område (bebyggelse og 

anlegg) for næringsvirksomhet. Sjøarealene er vist som småbåthavn (bruk og vern av sjø og 

vassdrag). I henhold retningslinjenes § 38 gjelder følgende for området Blekvollen: 

”Området benyttes til næringsformål. Påbegynt regulering, jfr. DRI – sak 33/08 og bystyresak 31/09, 

legges til grunn for det videre planarbeidet.” 

I Utvalget for regulering og kommunalteknikk den 04.06.08 (sak 33/08) ble planforslaget vedtatt lagt ut 

på offentlig ettersyn på noen vilkår. Se kapittel 2.7.2 (1. gangsbehandling 2008). 

I Utvalget for regulering og kommunalteknikk (ikke Bystyret) den 27.05.09 (sak 31/09) ble 

planprogrammet datert 05.05.09 vedtatt. Hovedmomentene i planprogrammet er referert i vurderingen 

av planens konsekvenser (se kapittel 5). 

Deler av området omfattes av faresone (rød skravur) med betegnelse H390. I utfyllende bestemmelse 

§ 62 (fareområde forurenset grunn) gjelder jfr. Pbl. § 11 – 8 følgende: 

”Forslag til reguleringsplan som omfatter hensynssonen H390, fareområde forurenset grunn kan ikke 

tas til politisk behandling før det foreligger eget program for håndtering av miljøspørsmål og 

miljøoppfølging. Programmet skal klargjøre hvilke tiltak som skal gjennomføres i anleggsperioden og 

etter at bygge- og anleggsarbeid er avsluttet for å minimere forurensning.” 

Den søndre delen av område (blå stiplet strek) er vist som strandsonen jfr. RPR for Oslofjorden. 

Utsnitt av kommuneplanens arealdel:

8 

2.3 Kommuneplanens samfunnsdel 

I kommuneplanens samfunnsdel er det 6 satsingsområder: (1) Livskvalitet i natur og kultur, (2) Styrke 

befolkningsgrunnlaget, (3) Fremtidsrettet næring, (4) Energi og miljø, (5) Et levende bysentrum og (6) 

Samarbeid på tvers. 

Under satsingsområde 1 er et av delmålene (delmål 1) å bli regionens senter for båtliv. Delmål 3 er 

utvikling av grøntstrukturen. Et aktuelt tiltak er ”Parkmessig opparbeidelse av tidligere fylling syd for 

Felleskjøpet. Forbedring av kyststien.” Et annet tiltak er kalt ”Bukta og begge ender”, som går ut på å 

utvikle Sandebukta som rekreasjonsområde i fellesskap med Sande, Re og Svelvik. 

Under satsingsområde 2 heter det blant annet at Holmestrand ønsker befolkningsvekst gjennom 

tilflytting. Bedret kommunikasjon til Holmestrand med ny E18, ekspressbusser og jernbaneutbygging 

er viktige faktorer. Holmestrand ligger i en gunstig situasjon med tanke på pendleravstand til Oslo. 

Under satsingsområde 4 er krav til klimavennlige energiløsninger ved regulering satt opp som tiltak. 

Under satsingsområde nr. 5 er blant annet følgende delmål/tiltak nevnt: Legge til rette for nye 

byutviklingsområder, utarbeide reguleringsplan for Felleskjøpet, øke antall boliger som ligger 

sentrumsnært og lokalisering av opplagsplasser for småbåter. 

2.4 Felles planstrategi for 3K 

Felles planstrategi for 3K (2012 – 2016) ble behandlet av Bystyret 23.05.12. Slik det fremgår av 

kapittel 5 om verdiskapning og næringsutvikling, er en av strategiene samarbeid om å utvikle og 

profilere eksisterende og nye næringsarealer 

2.5 Reguleringsplaner 

Planområdet er uregulert. Mot vest grenser området til og overlapper deler av offentlig veiareal som 

inngår i reguleringsplanen for E – 18 dagsone syd (26.06.80). 

2.6 Eksisterende virksomhet 

Felleskjøpets anlegg grenser inntil planområdet i nord. 25 % av kornproduksjonen i Vestfold går via 

anlegget (siloen) i dag. Felleskjøpet har tidligere opplyst at omsetningen er på mellom kr. 100 – 120 

mill. pr. år, med tørking av 28.000 tonn korn og 3000 trailere pr. år. Gbnr. 4/185 er en ca. 3 daa stor 

tomt innenfor planområdet. Her har Farnes Kran AS og Norsk Truckutleie AS sine virksomheter. 

Sør for Felleskjøpets anlegg er det etablert et midlertidig mobilt betongblandeverk. Søknaden ble 

behandlet av utvalget for regulering og kommunalteknikk den 29.06.11 (sak 35/11). Anlegget benyttes 

til produksjon av ferdigbetong til ny jernbane. 

Utvalget for regulering og kommunalteknikk behandlet den 09.05.12 (sak 23/12) søknad og ga 

tillatelse til etablering av ny kai sør for Felleskjøpets anlegg. Sandleveransen til betongblandeverket 

skjer nå via eksisterende kai lenger nord. 

2.7 Tidligere behandling 

2.7.1 Oppstart av regulering 2007 

Oppstart av regulering ble behandlet av Formannskapet den 14.03.07 (sak 14/07) og Bystyret den 

28.03.07 (sak 21/07). Bakgrunnen var henvendelser fra private aktører med forespørsel om 

kjøp/utvikling av kommunens eiendom ”Melkefabrikken” (gbnr. 4/186). Bystyret gjorde følgende 

vedtak: ”Kommunens eiendom gbnr. 4/186 reguleres hovedsakelig til næringsformål, som grunnlag for 

vurdering om utvikling og salg. Kommuneplanen angir avgrensning av planområdet.” 

Av saksutredningen fremgikk det følgende om bakgrunnen for kjøpet av eiendommen: 

”Holmestrand kommune kjøpte i 2002 eiendommen gbnr.4/186 av Felleskjøpet AS. Eiendommen 

omfattet et areal på 17,5 daa, og en bygningsmasse med et bruttoareal på ca. 7000 kvadratmeter. 

Formålet med ervervelsen av eiendommen var å sikre boligarealer for byen i dette viktige og attraktive 

området. På ervervelsestidspunktet var området lagt ut til næringsformål i kommuneplanens arealdel, 

men ble under revisjonen av planen i 2004 endret til formålet tettbebyggelse med vekt på boliger.”

9 

2.7.2 1. gangsbehandling 2008 

Planforslaget ble lagt frem for 1. gangsbehandling i utvalget for regulering og kommunalteknikk den 

04.06.08 (sak 33/08). Vedtaket ble som følger: 

1. Forslag til reguleringsplan for Felleskjøpet med plankart og bestemmelser datert 15.05.08 

legges ut til offentlig ettersyn. Det vises til Pbl. § 27 – 1 nr. 2. 

2. Utvalget forutsetter at reguleringsplanforslaget ikke kan påføre Holmestrand kommune utgifter 

knyttet til opprydding av og bygging på grunn etter gammel søppelfylling. Hvis det er en risiko 

for at dette skal kostnadene klarlegges. Det skal også redegjøres for hvordan kostnadene kan 

unngås. 

3. Utvalget ber om at det foretas en vurdering av ulike miljømessige sider knyttet til det foreslåtte 

private småbåtanlegget. Det tenkes bl.a. på trafikk til lands og til sjøs, badevannskvalitet, fisk 

og fugleliv i Mulvika. Utvalget vil ved andre gangs behandling vurdere om størrelsen på 

småbåthavna skal reduseres. 

4. Det avklares med Noah om de fremdeles har tanker/ønsker om å flytte ferjeleie for transport til 

Langøya ut til området ved Felleskjøpet. 

2.7.3 Vedtak av planprogrammet 2009 

Planprogrammet datert 05.05.09 ble behandlet av Utvalget for regulering og kommunalteknikk den 

27.05.09. Planprogrammet ble enstemmig vedtatt. 

2.7.4 Nytt varsel om planoppstart 2012 

På vegne av Holmestrand Marine AS ble det på nytt varslet oppstart av planarbeid den 19.03.12. I 

varselet var det blant annet vist til planprogrammet for Felleskjøpet (05.05.09), fastsatt av utvalget for 

Regulering og kommunalteknikk den 27.05.09 (sak 31/09). Relevante utredninger for det reduserte 

planområdet ble forutsatt gjennomført i henhold til planprogrammet.

10 

3 UTTALELSER TIL FORHÅNDSVARSELET 

Oppstart av planarbeidet ble varslet med brev 19.03.12. Frist for uttalelser var 23.04.12. Det kom inn 

følgende uttalelser: 

Felleskjøpet Agri SA 03.04.12 

Skagerak Energi 03.04.12 

Kystverket 19.04.12 

Kåre Hverven og Knut B. Hverven 20.04.12 

NVE 23.04.12 

Vestfold fylkeskommune 23.04.12 

Jon P. Mørk 23.04.12 

Fylkesmannen i Vestfold 18.04.12 

Statens vegvesen 17.04.12 

Oslofjordens Friluftsråd 24.04.12 

• Felleskjøpet Agri SA (03.04.12) 

E – post fra Felleskjøpet Agri SA v/Eiendomssjef Sør Hjalmar Vestby. I uttalelsen blir det vist til 

diverse korrespondanse angående 25 meters avstand til formålsgrense sør for kornlageret. Det vises 

videre til e – post sendt 21.08.08 fra FKA Kornmottak Holmestrand v/Roger Trandem. 

I e – post sendt 21.08.08 fremgår det at Felleskjøpet ikke kan godta at all trafikk til marinaen skal gå 

over tomten. Det blir vist til alternativ avkjørsel sydover delvis opparbeidet av Farnes Kran. Det blir 

videre vist til leieavtale, som er avgrenset 25 meter syd for lageret, og mulige konflikter mellom 

molo/fritidsbåter og driften av kornmottaket. Det vises til konflikter ved drift av kornmottaket i 

Melsomvik hvor marinaen ligger 800 meter unna. 

Kommentar: På kommuneplanens arealdel er byggeområdet avgrenset ca. 20 meter syd for 

kornlageret. I planforslaget er det ca. 25 meters avstand i tråd med avtalen. Planforslaget viser en ny 

avkjørsel til næringsområdet i syd. 

• Skagerak Energi (03.04.12) 

Det er lang avstand til nærmeste nettstasjon mot syd (NS K3553 04 Peter Pand), og til Skolegaten 49 

mot nord (NS K3545 08). Det vil trolig bli aktuelt å etablere en ny nettstasjon, og det må avsettes tomt 

til dette. Plasseringen må skje sentralt i samarbeid med Skagerak Nett AS. Det må stilles krav i 

reguleringsbestemmelsene om at utbygger må ta kontakt med nettselskapet for å avklare plassering 

og utforming av nettstasjonen. Plassering av eksisterende høyspentkabler og lavspentkabler langs 

områdets vestgrense er inntegnet på kart. 

Kommentar: Foreslått formulering er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene (§ 9 nr. 6). 

• Kystverket (19.04.12) 

Kystverket har ingen merknader til varselet. 

• Kåre Hverven og Knut B. Hverven (20.04.12) 

I henhold til varselet omfatter planområdet også deler av naboeiendommen gbnr. 10/2. På dette gbnr. 

som utgjør en del av Hverven gård i Re og Holmestrand, tilhører det en fiskerett ”Tolvsrødgarnet” som 

ligger øst for gamle E – 18 ved Peter Pan. Uten at vi som grunneiere er enige om disponering av noe 

av vår grunn, kan vi ikke akseptere det omfanget som det nå synes som en legger opp til. 

Kommentar: De aktuelle parsellene (gbnr. 10/2) ligger sør for bebyggelsen (Peter Pan). Slik det 

fremgår av kommunens kart, ligger ”Tolsrudgarnet” syd for eksisterende brygge (vest for Peter Pan). 

Foreslått bryggeanlegg/marina ligger lenger nord. Det antas derfor ingen konflikt med rettighetene. 

• NVE (23.04.12) 

Det vises til rapport utarbeidet av Multiconsult (29.04.08). Etter NVEs vurdering er ikke rapporten fra 

Multiconsult og utredning av skredfaren dekkende i forhold til planen som da forelå, da det ikke 

entydig gikk frem om en kan oppnå tilstrekkelig sikker byggegrunn slik at planen kan gjennomføres. 

Det vises til uttalelse fra NVE (ref. 200708126-5) og NVEs veileder for utredning av 

kvikkleireskredfare, og det anbefales at denne brukes ved bestilling av geoteknisk utredning. 

Angående havnivåstigning og stormfloverdier vises det til rapport utgitt av DSB.

11 

Krav til sikkerhetsnivå for ny bebyggelse (flom, erosjon og skredfare) er fastsatt i TEK 10 (§§ 7 – 2 og 

7 – 3). For alle nye områder må det vurderes om grunn og terrengforhold er slik at det kan utløses 

skred i planområdet, eller om planområdet kan bli utsatt for skred utenfor planområdet. Dersom det 

konkluderes med at området er flom- eller skredutsatt må faresonene avmerkes på kartet som 

hensynssone jfr. § 12 – 6, og tilknyttes bestemmelser som forbyr eller setter vilkår for bygging og tiltak. 

Kommentar: Lokal- og områdestabilitet er utredet av Multiconsult (15.09.09) og Grunnteknikk 

(18.12.12). Kvikkleiresonen er avmerket på plankartet og ligger utenfor selve fyllinga. Angående 

springflo se kapittel 5.10. Terrenget ligger over laveste anbefalte kotehøyde. 

• Vestfold fylkeskommune (23.04.12) 

Viser til uttalelse (16.04.09) og overordnede nasjonale og regionale styringsdokumenter som ligger på 

”Planportal Vestfold”. Det vises spesielt til ”Utbyggingstiltak i strandsonen”, ”Folkehelse og livskvalitet”, 

”Viktige natur og landskapsverdier” og ”Barn og unges interesser”. 

Deler av området er definert som strandsone. Det forutsettes at det tas hensyn til prinsippene for 

differensiert forvaltning av strandsonen i det videre planarbeidet, og at det utarbeides 

fotomontasjer/3D - modeller av nær- og fjernvirkning. Fylkeskommunen kjenner ikke til at planen 

berører kulturminner på land. Marinarkeologiske registreringer må gjennomføres. 

Kommentar: Angående ”differensiert strandsoneforvaltning” vises det til retningslinje § 38 i 

kommuneplanen, hvor det er vist til det vedtatte planprogrammet. De viktigste momentene når det 

gjelder friluftsliv på området er etablering av et friområde i syd og en kyststi langs sjøen. Pga. 

manglende overdekning av den gamle fyllinga, har området til nå vært lite egnet for opphold og 

ferdsel. Avgrensningen av strandsonen på kommuneplanens arealdel antas å være noe tilfeldig. 

Bebyggelsen er foreslått plassert mot øst nærmest sjøen. Dette er valgt ut fra de geotekniske 

forholdene, og gir samtidig en skjerming for kyststien mot trafikkarealene. Adkomsten til 

næringsbyggene plasseres mot vest, og kjøreporter m.v. vil dermed også henvende seg vekk fra 

kyststien. En alternativ plassering av bebyggelsen i vest inn mot hovedveien, ville gitt større konflikter 

for brukerne av kyststien med tanke på transport og logistikk. 

Det er utarbeidet illustrasjoner med 3D – modell og fotomontasjer. Marinarkeologiske registreringer er 

gjennomført. Se kapittel 5.3. Det vises for øvrig til temaene i konsekvensutredningen (kapittel 5). 

• Jon P. Mørk (23.04.12) 

Omfattende uttalelse (15 sider). Sitat fra sammendraget: 

”Prosjektet virker dimensjonert alt for stort med tanke på det antall båtplasser som det legges opp til. 

Fra å være 200 meter ut i sjøen og 550 båtplasser i en planillustrasjon datert 15.05.08, har størrelsen 

blitt redusert til 170 – 180 meter (målt ut i fra linken på kommunens nettsider). 

I henhold til Aage Hvindens uttalelse til Jarlsberg avis 10. juni 2008, så er det prosjektert til sammen 

580 båtplasser basert på brygger som strekker seg 180 meter ut i sjøen. Tiltakets omfang med hensyn 

til antall båter synes ikke å ha blitt redusert. Dermed ønsker jeg igjen å spille inn mine synspunkter 

som er kommunisert tidligere. Konklusjonen er den samme: Mulvika er et verdifullt frilufts- og 

rekreasjonsområde som blir ødelagt for all fremtid ved etablering av en for stor marina/båthavn av den 

størrelse som planforslaget legger opp til.” 

Kommentar: Bredden på småbåtanlegget slik det er avgrenset på planforslaget varierer fra ca. 130 

meter i syd til ca. 180 meter i nord. Jfr. planprogrammet skulle det utredes to alternativer med 

henholdsvis 250 og 500 båtplasser. Størrelsen på småbåtanlegget er nå avgrenset i henhold til siste 

kommuneplan, og de to alternativene er dermed ikke videre utredet. Småbåtanlegget slik det er vist på 

illustrasjonene har plass til ca. 350 båter. Jfr. avgrensningen på kommuneplanen, er ikke hele arealet 

utnyttet til småbåtanlegg, siden den nordre delen av området er regulert til trafikkområde i sjø. 

Konklusjonene på utredning av temaene naturmiljø og fugleliv er at en utbygging i henhold til planen 

ikke vil få vesentlige negative konsekvenser. Lokalt vil tildekking av fyllinga og etablering av friområde 

og kyststi være positivt med tanke på friluftsliv.

12 

• Fylkesmannen i Vestfold (27.02.12) 

Det er ikke samsvar mellom kommuneplanens avgrensning av småbåthavnområdet og området som 

foreslås regulert i reguleringsvarselet. Den nye avgrensningen strekker seg inn i sjøområdet med 

verdifulle naturtyper. Fylkesmannen varsler en mulig innsigelse til utvidelse i dette området. 

Forslaget til planprogram må omfatte kartlegging, verdi- og konsekvensvurdering for marint biologisk 

mangfold i planområdet, med vekt på naturtypene ålegrasseng og bløtbunnsområde. Det vises til 

naturmangfoldsloven § 8 – 12 (jfr. § 7). Det må fremgå hvordan de kartlagte naturverdiene er veiet og 

hensyntatt. Det må legges en buffersone mellom det planlagte anlegget og ålegrasseng og 

bløtbunnsområde (jfr. Naturmangfoldsloven § 4). 

Det bør vises en tydelig trase for fremføring av kyststi gjennom området. Antall båtplasser og 

opplagsplasser må belyses i den videre utredningen. Det må på sees på tiltak for å styre båttrafikken 

til og fra småbåthavne slik at konflikt med verdifulle naturområder unngås. 

Angående forurensning har Fylkesmannen pålagt kommunen å utarbeide en oppdatert tiltaksplan. 

Tiltaksplanen skal sendes Fylkesmannen innen 01.09.12. Det må redegjøres for dette i ROS – 

vurderingen av forurenset grunn. Det gjøres oppmerksom på at eventuelt behov for mudring i sjø ikke 

dekkes av tillatelse etter Pbl., og at dette krever egen tillatelse etter forurensningsforskriften kapittel 22 

om mudring og dumping. 

Kommentar: Forslag til avgrensning av småbåthavna i sjø er i samsvar med kommuneplanen. I 

varselet var det vist et større område mot syd. I henhold til tidligere planforslag var dette området 

regulert til friluftsområde i sjø. Dette området er nå tatt ut. 

Konsekvenser for det marine naturmiljøet er utredet av NIVA (12.01.10). Slik det fremgår av 

utredningen er det god avstand til ålegrasengene. Ålegrasengene ligger henholdsvis nord for 

utskipningskaia ved Felleskjøpet (ca. 250 meter), og syd for brygga ved Peter Pan (ca. 150 meter). 

Den naturlige seilingsleden nordøstover ut fra småbåthavna er ikke i konflikt med ålegrasengene. 

• Statens vegvesen (17.04.12) 

SVV er i utgangspunktet skeptisk til ny avkjørsel til Fv. 900 (Skolegata), og ønsker en felles avkjørsel 

for området. Hele industriområdet bør reguleres under ett. Fylkesvegen har i dag en ÅDT på 1600 ved 

foreslått avkjørsel, og 2800 hvor eksisterende avkjørsel ligger. Det pågår en diskusjon og vurdering 

om å oppruste Holmestrandstunellen, eller å stenge denne permanent. Dette vil få virkning for kryss 

og trafikkbelastning. Ber om dialog med forslagsstiller om utforming. 

Kommentar: Dagens adkomst til området er relativt bratt med en lite gunstig kryssutforming, og i 

henhold til den geotekniske utredningen er det ikke anbefalt å utvide dagens kryssområde ved 

ytterligere utfylling. Utviklingen av det nordre området har ikke kommet langt nok til at det er aktuelt 

med en felles plan. Nærmere dialog om utformingen kan skje i forbindelse med offentlig ettersyn. 

• Oslofjordens Friluftsråd (24.04.12) 

Kyststien bør legges i sjøkanten. Ny bygningsmasse bør trekkes nordover mot eksisterende bygninger 

og vekk fra sjøen slik at den ikke blir for høy eller ruvende. Det bør utarbeides en 3D modell som viser 

skyggeeffekten i sommerhalvåret. Den søndre delen av området bør tilrettelegges som friområde. 

Planområdet grenser i sør til våtmarksområdet innerst i Mulvika, som er et viktig rasteområde for fugl. I 

sør er det registrert et større sammenhegnende ålegrassamfunn. Mulvika er et populært område for 

oppankring av fritidsbåter. Det må fokuseres på kildesortering, bunnstoffoppsamling, septikkmottak 

m.v. i småbåthavne. Det bør tilrettelegges for å fiske (offentlig tilgjengelig) ytterst på bryggene. 

Kommentar: Planforslaget viser regulert turvei (kyststi) langs sjøen. På den søndre delen er det 

regulert inn et friområde. Pga. adkomstsituasjonen og de geotekniske forholdene er det mest aktuelt å 

legge adkomstveien i vest og bebyggelsen i øst ut mot sjøen. Slik det fremgår av illustrasjonene er 

bygningsmassen delt opp, men etablering av lager/båtopplag krever store volum. Konsekvensene for 

naturmiljøet (ålregrasenger m.v.) og fugleliv er utredet.

13 

4 BESKRIVELSE AV TILTAKET 

Planforslaget legger til rette for etablering av en marina for fritidsbåter (småbåthavn), og tilhørende 

serviceanlegg med verksted og opplagshaller (båthotell). Planforslaget åpner videre for kontor og et 

mindre forretningsareal. Lengst i syd et det vist et friområde med forbindelse til kyststi videre nordover 

langs sjøen. Området får ny adkomst i syd. 

• Hovedgrep og bebyggelse 

For å gi et helhetlig grep tilpasset det store landskapsrommet, er hallene utformet med skrånende 

takflater. Illustrasjonene viser varierte byggehøyder fra 10 meter i syd ved friområdet, til 20 meter (kote 

+ 24) lengst i nord mot anlegget til Felleskjøpet. 

Tre og tre haller er foreslått koplet sammen av en farget glassfuge. Glassfugen og effekten av den, 

både på dagtid og kveld/natt er et virkemiddel i forslaget. Ved at hallene er koplet sammen gir dette 

muligheter for fleksibel bruk. Hallenes ytervegger og tak er forslått utført med korrugerte stålplater. Det 

horisontale mønsteret fra stålplatene vil forsterke byggenes form. 

• Adkomst 

For å få en egen adkomst til næringsområdet med gode stigningsforhold er det foreslått en ny 

adkomst i syd. Denne er tilpasset dagens fotgjengerkryssing, og forutsetter en forskyvning av dagens 

bussholdeplass. Plasseringen gir også enkel forbindelse til friområdet i syd. 

• Grad av utnytting og formål 

Hele planområdet er på ca. 85 daa. Av dette utgjør sjøarealet ca. 57 daa (trafikkområde i sjø og 

småbåthavn). Øvrig areal er fordelt på ca. 17 daa byggeområder, 4 daa friområde/kyststi og ca. 7 daa 

trafikkarealer (offentlig/privat). 

Samlet areal for byggeområdene er ca. 17 daa. Grunnflaten på bebyggelse slik den er vist på 

illustrasjonsplanen er ca. 7500 m2. Dette tilsvarer en utnyttelsesgrad (BYA) på ca. 44 %. Forutsatt 

utbygging i 2 etasjer blir samlet bruksareal (BRA) 15.000 m2. Med tillegg for kontor, forretning og økte 

byggehøyder blir samlet bruksareal (BRA) 20.000 m2, tilsvarende en utnyttelse (TU) på ca. 120 %. 

Oversikt bruksareal (BRA) og formål: 

FKIL KIL1 KIL2 

Forretning 1000 0 0 

Kontor 2000 1000 1000 

Industri/lager 6400 4000 4600 

Sum 9400 5000 5600 

Samlet bruksareal (BRA) 20.000 m2. 

• Byggehøyder 

For å gi tilstrekklig innvendig høyde i lagerhallene for rasjonell lagring av båter, bør hallene ha en 

byggehøyde på minimum 15 meter. Terrenget i området ligger på ca. kote + 4, noe som gir en 

maksimal byggehøyde tilsvarende kote + 19. Det er vist varierende byggehøyder, fra 10 meter i syd til 

20 meter i nord. Maksimal byggehøyde på kornlageret er ca. kote + 18,5. Kornsiloen har en 

byggehøyde på ca. 38 meter, med et takoppbygg på ca. kote + 45. 

• Småbåthavn og sjøarealer 

Illustrasjonene viser et bryggeanlegg tilrettelagt for ca. 350 båtplasser, regnet ut fra bredder på 4 og 5 

meter. Bryggeanlegget foreslås avsluttet med en flytende betongmolo/bølgebryter mot nord. 

Betongmoloen vil også kunne fungere som en servicebrygge for båter til serviceanlegg og verksted. 

Den nordre delen av sjøarealet er regulert til område for ferdsel i sjø. Arealet skal sikre nødvendig 

adkomst sjøveien til planlagt kaianlegg utenfor område FKIL. Tillatelse til etablering av betongkai sør 

for Felleskjøpet ble gitt av utvalget for regulering og kommunalteknikk den 09.05.12. På sikt kan den 

nye betongkaia være et alternativ til dagens anlegg i nord inntil Hagemannsparken.

14 

5 PLANENS KONSEKVENSER 

5.1 Miljøteknikk 

5.1.1 Miljøteknisk grunnundersøkelse 

Bakgrunn og planprogram 

Det vises til Klifs veileder 91:01 ”Veiledning for miljøtekniske grunnundersøkelser”. Fra 

planprogrammet: ”Det er utarbeidet en miljøteknisk risikovurdering og tiltaksplan for området, rapport 

utarbeidet av Multiconsult (rapport nr. 811366 – 1 datert 21.04.08). Det gjøres en supplerende 

miljøteknisk risikovurdering for arealbruken friområde.” 

Utredning og vurdering 

Av sammendraget til den miljøtekniske risikovurderingen (21.04.08) fremgår blant annet følgende: 

”Den helsebaserte risikovurderingen anser ikke planlagt arealbruk til å utgjøre noen helsemessig risiko 

for brukere av området, og den spredningsmessige risikovurderingen konkluderer med at planlagt 

utbygging anses å ha en positiv reduserende effekt på eventuell uønsket utlekking til 

Holmestrandsfjorden. Videre planlegges fyllmassene hovedsakelig å bli overdekt, med asfalt og 

enkelte bygninger, slik at spredning via mikroorganismer, planter, støvflukt og erosjon ikke vil utgjøre 

noen spredningsmessig fare. 

Risikovurderingen av gass konkluderer med at det ikke helt kan utelukkes at det kan foregå 

gassdannelse på enkelte/flere steder i deponiet selv om sannsynligheten er liten. I tiltaksplanen er det 

satt krav til grave- og pelearbeider og disponering av masser (jmf. Pkt. 4.1 og 4.3), og gassikring av 

bygningene og utearealet (jmf. Pkt. 4.2).” 

Nevnte tiltaksplan er å anse som foreløpig basert på foreliggende skisser/illustrasjoner. Tiltaksplanen 

må oppdateres i forbindelse med senere rammesøknad, jfr. reguleringsbestemmelsene § 9 nr. 1. 

I notatet tilleggsvurderinger miljø (03.07.09) er det gjort en helsebasert risikovurdering for arealbruken 

”friområde”, og en vurdering av avfallsfyllingens avgrensning. Det er ikke påvist konsentrasjoner 

høyere enn de helsebaserte akseptkriteriene for de nye arealbrukskategoriene ”utildekket friområde” 

eller ”tildekket friområde”. Miljømålene vurderes som oppfylt for benyttelse av området som friområde. 

Avfallsfyllingens utbredelse er tegnet inn på plankartet. 

I tillegg til nevnte vurderinger skal det analysere 10 stk jordprøver, som ble tatt ut i forbindelse med 

boringer knyttet til stabilitetsvurderinger på tomta. Basert på analyseresultatene vil det bli utarbeidet et 

supplerende notat, som beskriver forurensningen i forhold til føringene i Klifs veileder TA2553/2009 

”Helsebaserte tilstandsklasser for forurenset grunn”. I notatet vil det bli gitt en vurdering av om 

hvordan forurensningssituasjonen er i forhold til regelverket og planene. 

Konsekvenser og avbøtende tiltak 

Planlagt arealbruk anses ikke å utgjøre noen helsemessig risiko for brukere av området, og planlagt 

utbygging anses å ha en positiv reduserende effekt på eventuell uønsket utlekking til fjorden. 

I henhold til tiltaksplanen (foreløpig) er det satt krav til grave- og pelearbeid, disponering av masser, 

og gassikring av bygninger og utearealer. 

5.1.2 Tiltaksplan for midlertidig utendørs lagring 

Etter pålegg fra Fylkesmannens miljøvernavdeling (27.02.12), har Golder Associates AS utarbeidet en 

tiltaksplan (29.10.12) for tildekking av det kommunale avfallsdeponiet. Tomta er planlagt midlertidig 

benyttet til utendørs lager for jernbaneutbyggingen i Holmestrand. 

Det er tatt få jordprøver i deponiet, men grunnvannsprøver fra 2004 vurderes å gi et godt nok bilde av 

forurensningssituasjonen i sigevannet. Teoretiske beregninger viser at det kan foregå noe utlekking av 

sink, mens analyser av blåskjell rett utenfor deponiet viser liten grad av påvirkning fra sigevann. 

Sedimentkvaliteten utenfor fyllingen er god. Undersøkelser og beregninger tyder på at en eventuell 

påvirkning på resipienten er liten og av meget lokal art. Avslutningen av avfallsfyllingen med

15 

toppdekke som beskrevet i tiltaksplanen vil redusere mengden vann som infiltrerer deponiet. 

Toppdekket bygges opp av et lavpermeabelt lag på ca. 0,3 m over fyllmassene, deretter et 

dreneringslag på 0,3 - 0,5 m og pukk/bærelagsmasser på 0,3 m. 

Grunnvannskvaliteten og forholdene i resipienten bør overvåkes i forbindelse med tiltaket og i en 

periode på 3 år etter tiltak. Det foreslås at det tas ut grunnvannsprøver, samt settes ut passive 

prøvetakere rett utenfor fyllingen årlig. Omfanget av overvåkingen bør vurderes på nytt etter 3 år. 

Dersom overvåkingen avdekker at det foregår uakseptabel utlekking fra området, kan nye tiltak 

vurderes i forbindelse med videre utvikling av tomta. Dette kan for eksempel være avskjæring av 

overflatevann eller etablering av oppsamling/renseløsning for sigevann. 

Etter pålegg om tildekning fra Fylkesmannens miljøvernavdeling (17.12.12) er tildekking igangsatt, og 

vil bli ferdigstilt i januar 2013 i et samarbeid mellom Holmestrand Marine AS og kommunen. 

5.2 Geoteknikk 

5.2.1 Stabilitet 


Det vises til retningslinje fra NVE (1 – 2008) for planlegging og utbygging i fareområder langs 

vassdrag (sist revidert 5. mars 2009) og TEK 10, og geoteknisk veileder om utredning av 

områdestabilitet i områder med kvikkleire og andre jordarter med tilsvarende egenskaper. 

Fra planprogrammet: ”De geotekniske forholdene er vurdert av Multiconsult (rapport nr. 811366 – 2 

datert 29.04.08). Rapporten beskriver grunnforholdene innenfor området basert på tidligere utførte 

grunnundersøkelser. I tillegg er det gjort generelle vurderinger av stabilitetsforholdene. Det gjøres en 

tilleggsutredning for vurdering av områdestabilitet.” 

Utredning og vurdering - nordre del (FKIL) 

Rapport nr. 811366/2 datert 15.09.09 erstatter rapport datert 29.04.08. Rapporten omfatter ikke den 

søndre delen av Blekvollen (se neste avsnitt). 

Det meste av området syd for Felleskjøpet består opprinnelig av en grunn bukt. Bukta ble gjenfylt med 

avfall i 60 – årene. På land består opprinnelig grunn av silt, finsand og leire under 3 – 6 meter 

søppelfylling. Utenfor dagens strandlinje er grunnen lagdelt og består av bløtere og stedvis sensitiv 

silt/leire og finsand. Fjelldybdene varierer fra 5 til 20 meter. Utenfor dagens vannlinje faller sjøbunnen 

bratt til 15 – 20 meters vanndyp. 

Områdestabiliteten er tilfredsstillende. Stabilitetsforholdene lokalt i området er dårlige, og utfylling i sjø 

frarådes. Området kan ikke belastes ved oppfylling verken på land eller utenfor dagens strandlinje 

uten omfattende tiltak. Da sjøbunnen faller bratt mot øst vil en eventuell utfylling i sjøen bli omfattende. 

På grunn av bløt og sensitiv silt/kvikkleire i grunnen frarådes utfylling i sjøen. 

Tiltak på land utføres kompensert eller frittbærende, uten å tilføre grunnen tilleggsbelastninger. 

Bygninger og konstruksjoner må fundamenteres til fjell. En eventuell bølgedemper (molo) kan ikke 

utføres ved fylling i sjø. Det bør i stedet etableres flytemolo med landfeste og moringer ut i sjøen. 

Transportveier bør legges lengst mulig vekk fra sjøfronten. Ny innkjøring anbefales lagt i syd, for å 

unngå store oppfyllingsmengder ved eksisterende nedkjøring. Det kan være aktuelt å fundamentere 

lastegater til fjell, og videre å masseutskifte med lette masser. 

Utredning og vurdering – søndre del (KIL1 og KIL2) 

Den søndre delen av området (KIL1 og KIL2) omfattes av geoteknisk rapport (grunnundersøkelser og 

vurderinger), utarbeidet av Grunnteknikk (18.12.12). 

Grunnen på eiendommen består av et 5 til 6 meter tykt topplag med varierende og høy boremotstand. 

Løsmassene er av varierende kvalitet og består av avfall, men også av fyllmasser av sand, grus og 

stein. Fyllmassene ligger over opprinnelig sjøbunn av antatt siltig og organisk finsand. Videre i dybden 

er det registrert silt/finsand med inntil ca. 20 meter mektighet i borepunktene.

16 

Det er ikke påvist kvikkleire eller sensitive løsmasser med kvikke egenskaper på landområdet av den 

aktuelle tomta. Da det ikke er påvist kvikkleire på eiendommen og i dype boringer i sjøfronten, er 

områdestabilitetsforholdene vurdert som tilfredsstillende. 

Stabilitetsberegninger viser at det kan tillates oppfylling og tildekking med 0,8 – 1 meter 

sprengsteinsfylling (dekkmasser) over eksisterende fylling (se kapittel 5.1.2 om tiltaksplan). 

Området er ikke egnet for direktefundamentering av fremtidige konstruksjoner. Alle fremtidige 

kvalitetsbygg anbefales etablert frittbærende på peler til fast grunn (fjell). 


Områdestabiliteten er tilfredsstillende. 

Tiltak på land utføres kompensert eller frittbærende. 

Bølgedemper (molo) kan ikke utføres ved fylling i sjø. 

Transportveier legges vekk fra sjøfronten og ny innkjøring i syd. 

Grave og fundamenteringsarbeid må vurderes av geoteknisk sakkyndig. 

5.2.2 Kvikkleiresone 

Angående bakgrunn og planprogram se kapittel 5.2.1. Avgrensningen av kvikkleiresonen fremgår av 

geoteknisk rapport (grunnundersøkelser og vurderinger), utarbeidet av Grunnteknikk (18.12.12). Se 

vedlegg nr. 1A. Kvikkleiresonen er avmerket på plankartet og omfatter kun sjøarealer. Det er påvist 

dypereliggende lag av sensitive masser/antatt kvikkleire lenger nord og sør for tomta, i forbindelse 

med grunnundersøkelser for andre prosjekter. 

5.3 Kulturminner 


Jfr. uttalelse fra Norsk Sjøfartsmuseum (14.07.08) er det med henvisning til Holmestrands lange 

maritime tradisjoner, tidligere registrerte kulturminner i nærområdet og at det skal ha vært skipsverft 

ved Blekvollen, et potensial for å finne kulturminner under vann. Det må gjennomføres en 

undervannsarkeologisk registrering før uttalelse kan gis, jfr. lov om kulturminner § 9. 

Fra planprogrammet: ”Det gjennomføres undervannsarkeologiske registreringer. Det utarbeides en 

tilstandsrapport for Melkefabrikken.” 


Rapport fra undervannsarkeologisk registrering er utarbeidet av Sjøfartsmuseet (07.08.09). Befaringen 

(visuelt med dykker) ble gjennomført 07.08.09. Det ble ikke funnet kulturminner under vann som er 

fredet eller vernet etter kulturminnelovens § 4 og 14. 

Jfr. uttalelse fra Vestfold fylkeskommune (14.09.07) er stedsnavnet ”Blekvollen” interessant fordi det 

kommer av tidligere bruk av området, som sted hvor man la lintøy, sengetøy og duker til bleking i 

solen. Billedkunstner Harriet Backer har malt et bilde med tittelen ”Bleikvollen”, men det er ikke kjent 

om dette motivet er fra Holmestrand. I henhold til kulturminnelovens § 25 plikter kommunen å sende 

søknad om riving eller vesentlig endring av ikke fredet byggverk eller anlegg oppført før 1850 til 

Fylkeskommunen, senest 4 uker før slike søknader avgjøres. 

Verditakst over Skolegaten 49 (Melkefabrikken) er utarbeidet av Haakon Fossen (22.06.09). Det 

fremgår at den gamle tørrmelkfabrikken er i svært dårlig forfatning, og vil kreve betydelige 

påkostninger hvis den skal settes i stand. Det foreligger også en tilstandsvurdering av Melkefabrikken, 

utarbeidet av Vestfold Eiendom (21.08.12). Melkefabrikken inngår ikke i planforslaget. Rivetillatelse 

ble nylig gitt av Utvalget for regulering og kommunalteknikk (10.10.12). Melkefabrikken er nå revet. 


Ingen konsekvenser (ingen registrerte kulturminner).

17 

5.4 Landskap 


Fra planprogrammet: ”Tiltakets virkning på landskapsbilde illustreres, med tanke på å vurdere høyden 

og utforming av ny bebyggelse og størrelse på marinaanlegg.” 


Planforslaget åpner for bygging av store lager- og næringsbygg på det som i dag er et nesten 

ubebygd område, samt etablering av bryggeanlegg i Mulvika som i dag ligger urørt. 

Sett fra øst er det den bratte fjellveggen (Holmestrandsveggen) som dominerer landskapsbildet. 

Toppene i terrenget strekker seg opp mot ca. kote + 100 og + 110. I tillegg er det etablert store 

bygningsvolum ved Felleskjøpet, både med kornlageret og siloen som strekker seg opp til kote + 45. 

Fra langt hold (fra bebyggelsen på motsatt side av Mulvika, dvs. ca. 800 meter unna på det nærmeste) 

viser fotomontasjen fra øst (se også kap. 7.6.1), at den nye bebyggelsen ikke vil bli dominerende i 

landskapsbildet. Det samme er tilfelle selv om man flytter seg nærmere området, slik det også er vist 

på fotomontasjen. 

Fotomontasje sett fra øst ved Almedalen 27: 

Når en kommer fra syd på Rv 313 og ser nordover mot Sandebukta, vil Mulvika etter at 

bryggeanlegget er etablert fortsatt fremstå som en åpen bukt. Sett fra syd er de utfylte arealene ved 

Hydro Aluminium vesentlig mer markerte i fjorden. Når en kommer nærmere blir bebyggelsen godt 

synlig i landskapet, men vil fortsatt ligge lavere enn bakenforliggende terreng og bebyggelse nærmere 

sentrum. 

Område sett fra syd (Rv. 313) før avkjøringen til Almedalen:

18 

Fotomontasjen som er lagd sett fra sørøst fra et høyere standpunkt ved Pollåsen, bekrefter 

konklusjonene om at Mulvika fortsatt vil fremstå som en åpen bukt etter etablering av bryggeanlegg. 

Regulerte sjøarealer vil kun dekke anslagsvis 6,6 % av Mulvikas vannarealer. Fotomontasjen viser 

samtidig at foreslåtte bygehøyder, sett opp mot bakenforliggende terreng med Holmestrandsveggen 

ikke vil fremstå som dominerende i landskapet. 

Fotomontasjen sett fra sørøst (Pollåsen): 


I det store landskapsrommet i Mulvika som avgrenses av Mulåsen i øst og Holmestrandsveggen i 

vest, vil ikke den foreslåtte bebyggelsen med tilhørende bryggeanlegg virke dominerende eller gi 

vesentlige negative konsekvenser med tanke på fjernvirkning. 

På nærmere hold vil de store bygningsvolumene bli godt synlige. For å gi et helhetlig grep tilpasset det 

store landskapsrommet, er hallene utformet med skrånende takflater. På illustrasjonene er tre og tre 

haller er foreslått koplet sammen av en farget glassfuge. 

5.5 Trafikk 


Jfr. uttalelse fra Statens vegvesen (12.09.08) er ikke dagens tilførselsveg tilfredsstillende, og det 

mangler gode forbindelser for gående og syklende. Statens vegvesen har i uttalelse (17.04.12) uttrykt 

skepsis til ny avkjørsel til Fv. 900 (Skolegata), og ønsker en felles avkjørsel for området. 

Fra planprogrammet: ”Det gjøres en trafikal vurdering av tiltaket. Planområdet utvides med 

kryssområdet ved Rv. 900. Parkeringsbehov og forholdet til gående og syklende vurderes. Det utredes 

en egen adkomst for friområdet (rasteplass) i syd.” 


Jfr. uttalelse fra Statens vegvesen (17.04.12) har Fylkesvegen i dag en ÅDT på 1600 ved foreslått 

avkjørsel, og ÅDT 2800 hvor eksisterende avkjørsel ligger. I uttalelsen blir det videre opplyst at det 

pågår en diskusjon om å oppruste Holmestrandstunellen, eller alternativt å stenge denne permanent, 

noe som vil få virkning for kryss og trafikkbelastning. 

I henhold til registreringer som er gjort i Sandefjord kommune er det på småbåtanlegg med størrelse 

50 – 80 båtplasser kun 10 % av båtene som er ute på en fin dag. Noe mer bruk vil det være i helgene 

og i ferier. Havnevesenet i Sandefjord antar at 20 – 25 % parkeringsdekning i forhold til antall 

båtplasser vil være tilstrekkelig. Avstanden til båtbrukernes boområde, og behov for bruk av bil for å 

komme til båthavna har betydning.

19 

350 båtplasser og en dekning på 20 % gir et behov for 70 p – plasser. På illustrasjonsplanen er det 

vist opparbeidelse av ca. 60 plasser. Om sommeren vil lagerhallene/båthallene i stor grad vil bli 

stående tomme. Disse vil da også kunne benyttes til innendørs parkering. Forutsatt en bebyggelse 

som vist på illustrasjonene vil det kunne etableres et betydelig antall flere plasser innenfor det nordre 

området (FKIL). Behov for parkering og utforming av plassene må vurdere nærmere i forbindelse med 

rammesøknaden og utarbeidelse av utomhusplanen. 

I henhold til Statens vegvesens tabell for turproduksjon (håndbok 146 side 55), så genererer 

industrivirksomhet (herunder fabrikk, lager, verksted og engros) i gjennomsnitt 3,5 bilturer pr. 100 m2 

BRA pr. døgn, og handel (detalj, kiosk, bensinstasjon, kjøpesenter) gir 45 bilturer pr. døgn. 

Typiske industri/lagerbygg vil i praksis begrense mulighetene for bygging i flere etasjer. For å ha et 

grunnlag for beregningene er det lagt til grunn 2 etasjer med industri/lager i samtlige bygg. I tillegg er 

det lagt inn areal for forretning og kontor. Beregning av ÅDT: 

Formål BRA (m2) Faktor/100m2 ÅDT 

Forretning 1000 35 350 

Kontor 4000 8 320 

Industri/lager 15.000 3,5 525 

Småbåthavn 350 plasser 20 % 70 

Sum 1265 

Det må antas at aktuell forretningsvirksomhet vil være i kategorien ”arealkrevende handel” med relativt 

få besøkende. Forutsatt at det etableres vinterlager for båter (båthotell), vil antall besøkende bli svært 

lavt, da lagring av båtene håndteres av de ansatte. I sommerhalvåret da bruken av småbåthavna vil 

være på de høyeste, vil aktiviteten ved båtlageret være liten. 

Den interne adkomstveien er tegnet i henhold til Vegvesenets håndbok 017, som adkomstvei til 

industriområde (A2). På plankartet er det lagt inn et grøfteareal på 1,5 meter på hver side. 


Full utbygging er forventet å gi en økning i ÅDT på 1265. Fv 900 (Skolegata) har svært lav 

trafikkbelastning i dag, og en utbygging vil ikke gi avviklingsmessige problemer. Det etableres en egen 

ny adkomst til næringsområdet i syd.

20 

5.6 Marint naturmiljø 


Slik det fremgår av flere av høringsuttalelsene må konsekvensene for naturkvalitetene i Mulvika 

utredes. Det uttrykkes bekymring for fiskeplasser, fuglelivet og det biologiske mangfoldet. 

Våtmarksområdet er en viktig biotop for vannfugler og rasteplass for store flokker av trekkende fugl. 

Fra planprogrammet: ”Konsekvensene av tiltaket for naturkvalitetene i Mulvika utredes, både med 

tanke på vannlevende organismer og fugleliv. Det gjennomføres en registrering av biologisk mangfold. 

Det gjøres en registrering av marine naturtyper og en utredning av konsekvensene av tiltakene for 

disse naturtypene. Til grunnlag for vurdering av konsekvensene forutsettes det utarbeidet 

strømmodell.” 


Mulig konsekvenser for det marine naturmiljøet er utredet av NIVA (12.01.10). 

Undersøkelsen omfattet undersøkelser av bunnforhold og naturtyper i og rundt den planlagte 

marinaen i tillegg til målinger og beregninger av strømforhold. Marine naturtyper og bunnforhold ble 

kartlagt med vannkikkert og videokamera. Det ble også benyttet data fra det nasjonale 

kartleggingsprosjektet for marint biologisk mangfold (2009). Det vokser ålegrasenger fra ca. 1 – 3 

meters dyp i deler av det planlagte utbyggingsområdet. I det nasjonale kartleggingsprosjektet ble det 

registrert to store ålegrasenger, en nord for den planlagte marinaen og en i indre del av Mulvika. 

Begge engene er over 70.000 m2 og har nasjonal verdi. 

Bunnområdet under den planlagte marinaen består av fint mudder og leire. Lukt av hydrogensulfid 

tyder på at den organiske nedbrytingen i sedimentene til tider er større enn det som tilføres av 

oksygen. Resultatene kan tyde på at indre del av Mulvika er preget av relativt lite vannbevegelse. 

Under kartlegging av gytefelt for fisk høsten 2009 ble det ikke registrert gytefelt i Mulvika. 

Strømmålinger viser at strømmen er sterkest i overflaten og stort sett i sørvestlig retning. Ved nordlige 

og nordøstlige vinder sirkulerer overflatelaget i en roterende bevegelse (mot solen). Bølgebryteren, 

som vil dekke ca. 20 % av bredden i bukta og stikke ca. 1 meter ned i vannet, vil virke som en barriere 

for denne strømmen. Øvrige brygger går ned ca. 30 cm. under vann, og vil ikke hindre sirkulasjonen i 

overflaten i like stor grad. Strøm i 4 – 18 meters dyp vil ikke bli påvirket av bryggeanlegget. 

Begroing av bryggeanlegget forventes å gi økt opphoping av organisk materiale og dårligere 

bunnforhold under anlegget. Dette, sammen med reduserte lysforhold under marinaen vil ha negativ 

effekt på ålegrasforekomstene under anlegget. Det forventes ikke større effekter på de store 

ålegrasengene nord for anlegget og i indre del av Mulvika. Det må forventes økte tilførsler av 

miljøgifter fra bruken av anlegget og fra eventuell båtvedlikehold og opplag. 

Et økt antall flytelegemer, brygger, stolper og tauverk vil gi grunnlag for begroing av blant annet 

blåskjell, sjøanemoner og hurtigvoksende trådformede alger. En økt tilførsel av organisk materiale 

under båthavna vil medføre at bunnforholdene under båthavna blir forverret og levevilkårene for 

ålegras og bunnlevende dyr forringet. 

Marinaen vil trolig ikke redusere vannutskiftingen til andre deler av Mulvika i særlig stor grad, men i de 

periodene hvor det i dag går kraftig vindstyrt strøm gjennom bukta kan sirkulasjonen i overflatelaget bli 

omtrent halvert. Det vil allikevel være relativt kort oppholdstid på overflatevannet i slike situasjoner. 

Plassering av brygger/båter direkte over ålegrasenger kan føre til at disse blir borte på grunn av 

reduserte lysforhold og økt organisk belastning fra begroingsmekanismer. Det ble kun funnet en smal 

stripe med ålegras under det planlagte anlegget så konsekvensene vil være begrenset. Det er lite 

trolig med store effekter på de store ålegrasengene nord og syd for bryggeanlegget. 

Det må forventes noe økt tilførsel av forurensede stoffer fra bruken av marinaen i Mulvika. 

Problemene med økt tilførsel av miljøgifter vil i størst grad gjøre seg gjeldende under selve båthavna, 

men vil også kunne bli spred til andre deler av bukta.

21 


Det forventes reduserte strømforhold i selve marinaen, mens Mulvika for øvrig fortsatt vil ha karakter 

av en åpen bukt med god vannutveksling. Det forventes ikke større effekter på de store 

ålegrasengene nord for anlegget og i indre del av Mulvika. Det må forventes økte tilførsler av 

miljøgifter fra bruken av anlegget og fra eventuell båtvedlikehold og opplag. 

Det anbefales åpninger i bølgebryteren. Bryggene bør ha passasje mot land hvor vannet kan strømme 

forbi, gjerne også en åpning mellom flytekroppene i midten på hver brygge. 

5.7 Fugleliv 


Se kapittel 5.6 om marint naturmiljø. 


Konsekvensutredning for fugl er utarbeidet av Norconsult (02.01.13). Båthavna vil dekke henholdsvis 

6,6 % (regulert sjøareal) eller 5 % (regulert småbåthavn) av Mulvikas vannarealer (influensområdet), 

innenfor en avgrensning fra nordre del av planområdet og i en rett linje over til Mulodden. 

Høst, vår og delvis vinterstid har influensområdet stor verdi for fugl. Det kan da forekomme et ganske 

stort antall rødlistearter, som raster eller har opphold i influensområdet. Dette gjelder også sterkt 

truede arter som krykkje, svarthalespove samt den kritisk truede lomvi. Sommerstid er det særlig 

forekomstene av makrellterne, fiskemåke, strandsnipe og hettemåke som påvirker verdisettingen, og 

influensområdet gis middels stor verdi. 

I influensområdet vurderes den planlagte utbyggingen av båthavna å redusere Mulvikas funksjon som 

rasteplass i vårtrekket, men omfanget vurderes likevel å være lite negativt for trekkende fugl siden 

fuglen normalt trekker videre utover i mai samtidig som båttrafikken øker. Økt båttrafikk i 

sommersesongen vil trolig gjøre at noe hekking kan bli negativt påvirket. Høsttrekk og rasting i 

forbindelse med dette samt eventuell vinterbruk av influensområdet vil i liten grad være i konflikt med 

båtaktiviteten. Tiltaket vurderes i liten grad å påvirke rovfugl som hekker i Mulvika. 

Planområdet (landarealene) er nå tildekket (på den gamle fyllingen) og utbyggingen vil ikke føre til 

endringer for naturmiljøet da all vegetasjon allerede er hugget. Anleggene i sjø gjør at området i liten 

grad kan benyttes som beiteområde for fugl og vil være uegnet som rasteplass for de fleste sjøfugler. 

Samtidig vil tiltaket kunne føre til positive virkninger for noen arter, som tiltrekkes av avfall og mating. 


Innenfor planområdet og i influensområdet vil konsekvensene for fugl bli liten negativ, det betyr at 

utbyggingen stort sett ikke vil påvirke fuglelivet på land eller vann. 

For å redusere forstyrrelser for fuglelivet kan det etableres et ferdselsforbud for båter i indre deler av 

Mulvika i hekketiden. 

5.8 Friluftsliv 


Fra planprogrammet: ”Det gjøres en vurdering av konsekvensene for friluftslivet i Mulvika spesielt, og 

en mer generell vurdering knyttet til bruken av friområdene i denne delen av Breiangen og 

Holmestrandsfjorden.” 


Søndre del av området ved ”Peter Pan brygga” blir i dag brukt til blant annet til fiske. Generelt er 

området likevel lite egnet for friluftsliv pga. at gammelt søppel ligger uten overdekning. Bilkjøring til 

området skjer på g/s - veien. Med overdekning av den gamle fyllinga og opparbeidelse av friområdet 

med parkering osv. vil området kunne bli vesentlig mer attraktivt enn i dag. Videre vil etablering av 

kyststi gi forbindelse videre nordover i retning Hagemannsparken. Bedre tilrettelegging er et 

avbøtende tiltak med tanke på eventuelle negative konsekvenser som følge av næringsetableringen.

22 

Slik det fremgår av uttalelsene er Mulvika et populært område for oppankring av småbåter på fine 

sommerdager, og området blir også brukt til forkjellige typer vannsport og fiske. Det har blitt uttrykt 

bekymring for at etableringen vil kunne ødelegge Mulvika som rekreasjonsområde. 

Foto gjengitt nedenfor viser Mulvika en varm sommerdag (søndag 27. juli 2008). Bildet viser over et 20 

talls båter som ligger oppankret. Erfaringer fra Sandefjord tilsier at det selv på en fin sommerdag kun 

er rundt 10 % av båtene som er i bruk. I ferien vil uansett en stor andel av de båtene som er i bruk 

være på langtur. Selv om den nye marinaen skulle bli fylt opp med inntil 350 båter, er det rimelig å 

anta at kun et mindre antall vil ankre opp i selve Mulvika. Bukta er stor med god kapasitet. 

Bilde tatt av Jon Mørk, søndag 27. juli 2008: 

Det har videre blitt stilt spørsmål ved om hvordan en større marinaetablering vil øke presset på de 

friluftsområdene i denne delen av Oslofjorden (Sandebukta, Breiangen og Holmestrandsfjorden). Selv 

om 350 plasser i seg selv er betydelig, er dette likevel en liten andel sett i forhold til de andre 

etableringene. I Holmestrand skjer det en oppgradering av småbåthavnene i regi av Holmestrand 

Småbåthavn DA. Dette vil gi ca. 1200 plasser hvorav 260 i Hagemann. I det videre planarbeidet er det 

estimert en mulighet for å øke antall plasser med ytterligere 500 – 1000. Ved Nordre Jarlsberg Brygge 

(tidligere Sande Paper Mill) er det regulert for 1000 plasser, hvorav ca. 200 skal være tatt i bruk. 

Det vil nødvendigvis ta lang tid før de planlagte båthavnene er fylt opp, og området ved Felleskjøpet 

Syd vil kun utgjøre en liten del av det totale antallet. Et mulig prosjekt/tiltak er for eksempel 

gjennomføring av prosjektet ”Bukta og begge ender”, som er omtalt i kommuneplanens samfunnsdel. 

Prosjektet er tenkt som et samarbeid mellom kommunene Holmestrand, Sande og Svelvik, hvor målet 

er å utvikle Sandebukta som rekreasjonsområde. 

I Holmestrand sentrum er fiske fra bryggene svært populært. Tilsvarende tilgang vil en kunne få fra de 

nye flytebryggene ved Felleskjøpet Syd. 


Tilrettelegging av friområde og kyststi vil være positivt for friluftslivet. Det antas ikke at etablering av 

småbåthavna vil gi vesentlige negative konsekvenser for Mulvika som friluftsområde. 

Aktuelle avbøtende tiltak er tilrettelegging av friområde og kyststi, fartsbegrensninger/badebøyer og 

kanalisering av trafikken. 

5.9 Handel 


Fra planprogrammet: ”Det utarbeides en handelsanalyse for å få vurdert virkningene av at det foreslås 

åpnet for etablering av plasskrevende varer med inntil 3000 m2, spesielt med tanke på senterstruktur 

og handelen i Holmestrand sentrum.”

23 


Handelsetableringen var i prinsippet tiltenkt området ved Melkefabrikken, med tanke på å tilrettelegge 

for variert næringsvirksomhet med en kombinasjon av industri, lager, kontor, allmennyttig formål og 

forretning for plasskrevende varer. Med henvisning til at det planlegges for en marina, vil salg av for 

eksempel fritidsbåter være aktuelt også for Felleskjøpet Syd. 

Regional plan for handel og sentrumsutvikling i Vestfold ble vedtatt 20.10.09. I henhold til 

retningslinjene (kap. 7.2 nr. 1) skal etablering og utvidelse av handelsvirksomhet kun skje i områder 

avsatt i kommuneplanens arealdel eller i kommunedelplaner. Dette gjelder sentrumssoner og andre 

områder for handel. Det er forbud mot handelsetableringer langs E18 i et belte på 1 km på hver side. 

Felleskjøpet Syd ligger ikke innenfor sentrumssonen eller andre områder for handel. Mål, strategier og 

retningslinjer i forslag til regional plan for bærekraftig arealpolitikk (RPBA) har vært ute til offentlig 

ettersyn. Jfr. forslag til plankart ligger Felleskjøpet Syd innenfor ”langsiktig utbyggingsgrense”. 

Jfr. retningslinjenes kapittel 5 i Regional plan for handel og sentrumsutvikling i Vestfold, er det gitt 

unntak for etablering og handelsvirksomhet inntil 1000 m2 samlet bruksareal. 


I planforslaget begrenses omfanget av forretning til 1000 m2 jfr. unntak gitt i Regional plan for handel 

og sentrumsutvikling. 

5.10 Springflo 


Det vises til retningslinje fra NVE (1 – 2008) for planlegging og utbygging i fareområder langs 

vassdrag (sist revidert 5. mars 2009) og TEK 10. Jfr. de utfyllende bestemmelsene til 

kommuneplanens arealdel § 15 (stormflo og økt havnivå), skal overkant gulv ved nybygg ikke legges 

lavere enn kote + 2,5 (Pbl. § 11 – 9 nr. 5). Av kommuneplanen fremgår det at høyeste kjente nivå for 

springflo i bysentrum er 1,9 meter over normalvannstand (1987). 


DSB har utarbeidet rapporten ”Estimater av framtidig havnivåstigning i norske kystkommuner” (revidert 

utgave 2009). Det fremgår av rapporten at det er knyttet stor usikkerhet til beregning av stormflotall, og 

at det må utvises forsiktighet ved bruk av dataene og gjøres lokale vurderinger. 

Tabellen for havstigning viser år 2100 i forhold til år 2000 (Holmestrand side 31). 100 års stormflo er 

anslått til + 212 cm, og intervall for usikkerhet oppgitt til + 192 til + 247 cm. Konsekvenser av 

landheving (40 cm) og beregnet havstigning (50 cm) inngår i estimatet. 

Med henvising til at det ikke foreligger estimater for 200 årsflom, legges estimatet for 100 årsflom til 

grunn for laveste kotehøyde. 2,5 meter settes som laveste gulvnivå. Største delen av området ligger 

på kote + 3 til + 5, og ned til ca. kote + 2 lengst i syd. Ny adkomst ligger på ca. kote + 6. 


Overkant gulv skal ikke ligge lavere enn kote + 2,5 meter. 

5.11 Risiko og sårbarhetsanalyse 


Det vises til Pbl. § 4 – 3 om samfunnssikkerhet og ROS – analyse, hvor det heter at analysen skal vise 

alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål. 

Fra planprogrammet: ”Behovet for ROS – analyse dekkes av temaene miljøteknikk, geoteknikk og 

trafikk. I tillegg gjøres det en vurdering av konsekvenser med tanke på fremtidig havnivåstiging.” 


Fylkesmannens sjekkliste for samfunnssikkerhet er vedlagt, SPIR arkitekter (02.01.13). De viktigste 

temaene er miljøteknikk og geoteknikk. Det vises til de enkelte temautredningene.

24 


Angående konsekvenser og avbøtende tiltak vises det til temautredningene. 

5.12 Vann og avløp 

VA - nettet er etablert i forhold til det behov Felleskjøpet har for sin virksomhet. Vanntilførselen skjer 

gjennom en 100 mm ledning, mens avløpet er løst gjennom en tett septiktank som må tømmes. 

Overvann ledes via en 300 mm betongledning ut i sjøen. VA - anlegget løser i tillegg til Felleskjøpet 

også forsyningen til boligbebyggelsen i området Blekevollen. Ny eller utvidet virksomhet i området vil 

utløse et krav om tilkopling til det kommunale avløpsnettet. Det nærmeste tiknytningspunktet er i 

Dunkebekk. Hvis aktiviteten økes vesentlig vil det være nødvendig å legge ny og større vannledning. 

Jfr. reguleringsbestemmelsene § 9 er det stilt krav til kommunalteknisk avtale før det gis 

rammetillatelse.

25 

6 OPPSUMMERING OG ANBEFALING 

6.1 Oppsummering av konsekvenser og avbøtende tiltak 

I tabellen nedenfor er det gitt en oppsummering av konsekvensene av tiltaket, og en sammenstilling av 

forslag til avbøtende tiltakene. 

Utredningstema 

Miljøteknikk 


Planlagt arealbruk anses ikke å utgjøre noen helsemessig risiko for brukere av 

området, og planlagt utbygging anses å ha en positiv reduserende effekt på 

eventuell uønsket utlekking til fjorden. 

I henhold til tiltaksplanen er det satt krav til grave- og pelearbeid, disponering av 

masser, og gassikring av bygninger og utearealer. 

Geoteknikk 

Områdestabiliteten er tilfredsstillende. 

Tiltak på land utføres kompensert eller frittbærende. Bølgedemper kan ikke 

utføres ved fylling i sjø. Transportveier legges vekk fra sjøfronten og ny 

innkjøring i syd. Grave og fundamenteringsarbeid må vurderes av geoteknisk 

sakkyndig. 

Kulturminner 

Landskap 

Ingen konsekvenser (ingen registrerte kulturminner). 

Den foreslåtte bebyggelsen og bryggeanlegget vil ikke virke dominerende eller 

gi vesentlige negative konsekvenser med tanke på fjernvirkning. 

Variasjon i byggehøydene med skrånende takflater. 

Trafikk 

Fv 900 (Skolegata) har svært lav trafikkbelastning, og en utbygging vil ikke gi 

avviklingsmessige problemer. 

Etablering av ny adkomst i syd. 

Marint naturmiljø 

Reduserte strømforhold i marinaen, mens Mulvika fortsatt vil ha god 

vannutveksling. Det forventes ikke større effekter på de store ålegrasengene. 

Tilførselen av miljøgifter vil øke. 

Åpninger i bølgebryteren hvor vannet kan strømme gjennom helt i overflaten. 

Passasje i bryggene mot land hvor vannet kan strømme forbi, og en åpning 

mellom flytekroppene i midten på hver brygge. 

Fugleliv 

I planområdet og i influensområdet vil konsekvensene for fugl bli liten negativ, 

det betyr at utbyggingen stort sett ikke vil påvirke fuglelivet på land eller vann. 

For å redusere forstyrrelser for fuglelivet kan det etableres et ferdselsforbud for 

båter i indre deler av Mulvika i hekketiden. 

Friluftsliv 

Positivt med etablering av friområde og kyststi. Etableringen vil ikke gi 

vesentlige negative konsekvenser for Mulvika som friluftsområde. 

Aktuelle avbøtende tiltak er tilrettelegging av friområde og kyststi, 

fartsbegrensninger/badebøyer og kanalisering av trafikken 

Handel 

ROS – analyse 

Konsekvenser ikke utredet. Omfanget av forretning begrenses til 1000 m2, jfr. 

unntak gitt i Regional plan for handel og sentrumsutvikling. 

Relevante temaer jfr. sjekkliste for håndtering av samfunnssikkerhet i 

overordnet planlegging (FM 27.06.06) er gjennomgått. For konsekvenser og 

avbøtende tiltak vises det til temautredningene.

26 

6.2 Krav til nærmere undersøkelser 

Jfr. Pbl. § 12 – 7 nr. 12 kan det stilles krav om nærmere undersøkelser for gjennomføring av planen, 

for å sikre oppfølging av undersøkelsene som er gjort i forbindelse med konsekvensutredningen. 

Av tiltaksplanen for midlertidig oppfylling (Golder Associates AS 29.10.12) fremkommer det at 

grunnvannskvaliteten og forholdene i resipienten bør overvåkes i forbindelse med tiltaket og i en 

periode på 3 år etter tiltak. Det foreslås at det tas ut grunnvannsprøver, samt settes ut passive 

prøvetakere rett utenfor fyllingen årlig. Omfanget av overvåkingen bør vurderes på nytt etter 3 år. 

6.3 Alternativer 

Tillatt arealbruk på området fremgår av kommuneplanens arealdel (2011 – 2023). I retningslinjene er 

det forutsatt at tidligere planbehandling skal legges til grunn for planarbeidet. Foreslått formål med 

næring/marina og småbåtanlegg er i tråd med retningslinjene. 

I planprogrammet var det forutsatt utredet to alternative størrelser på småbåthavna med henholdsvis 

250 og 500 plasser. Siden planprogrammet ble vedtatt er det kommet ny kommuneplan. Med 

henvisning til kommuneplanen, er forskjellen mellom konsekvenser for de to alternativene ikke videre 

utredet. Det foreslås et mellomalternativ med anslagsvis 350 plasser. 

Ved revisjonen av kommuneplanens arealdel i 2004, ble arealbruksformålet endret fra næringsformål 

til tettbebyggelse med vekt på boliger. Det ble pekt på at området ligger attraktivt til ved fjorden og har 

god tilgjengelighet. Det er sendt innspill om boliger til kommunplanrevisjonen. 

Ved tidligere planbehandling ble det konkludert med at eiendommen ikke var aktuell som fremtidig 

skole- eller barnehagetomt, og heller ikke for annen offentlig virksomhet. 

Det har tidligere vært vurdert etablering av kaianlegg for NOAH, både på Melkefabrikken og på det 

søndre området som nå reguleres (Blekvollen). Tidsperspektivet på videre drift på Langøya og 

kostnadene ved etablering av nytt kaianlegg er forhold som har gjort dette uaktuelt. 

6.4 Metode 

I forskrift om konsekvensutredning § 6 4. ledd heter det: ”Det bør framgå hvilke metoder som skal 

benyttes.” Det er dermed ikke noe absolutt krav til at metodene skal beskrives. 

Den mest brukte metoden for konsekvensutredninger, Håndbok 140 (SVV 2006), er lite relevant for 

dette tiltaket. Dette skyldes at arealbruken er avklart i kommuneplanen. Metodikken varierer fra tema 

til tema avhengig av problemstilling. Den faglige metodebruken er dokumentert i temautredningene. I 

kapittel 6.6 (forslagsstillers anbefaling) er det gjort en samlet vurdering av hva som er vektlagt som 

grunnlag for det endelige planforslaget. 

6.5 Planprosess 

Området nord for Felleskjøpet (Melkefabrikken) ble kjøpt av kommunen i 2002, og siden den gang har 

formålet på kommuneplanens arealdel blitt endret flere ganger. Planarbeidet (felles for hele området 

både nord og syd) ble startet av kommunen i 2007, og det har vært politisk behandling av både 

forespørsel, planforslag (1. gang) og vedtak av planprogram. 

Oppstartsmøte for regulering i privat regi av den søndre delen av området ble avholdt 26.01.12. 

Oppstart ble varslet 19.03.12. Holmestrand Marine AS er senere solgt til nåværende eier (Hagemanns 

Brygga AS). 

Med henvisning til den omfattende planprosessen vurderes eventuelt behov for ytterligere 

informasjonsmøter m.v. på bakgrunn av de høringsuttalelsene som måtte komme inn. Eventuelt 

informasjonsmøte i forbindelse med offentlig ettersyn avtales med kommunen. 

6.6 Forslagsstillers anbefaling 

Etter endring av kommuneplanens arealdel i 2011 er innholdet (formålet) i planforslaget nå i hovedsak 

tråd med kommuneplanens arealdel. Det vises til retningslinjenes § 38. Tilsvarende gjelder de 

utfyllende bestemmelsene § 62 som omhandler forurenset grunn, hvor det blant annet er stilt krav til 

program for håndtering av miljøspørsmål og miljøoppfølging (tiltaksplan) for området.

27 

Relevante utredninger i forhold til det reduserte planområdet er gjennomført i henhold til 

planprogrammet. Utredningen av planforslaget har ikke avdekket vesentlige negative konsekvenser. 

Dette gjelder også mulige konsekvenser for det marine naturmiljøet og fuglelivet, som ved tidligere 

behandling av saken har vært satt i fokus. 

Lokalt på området vil konsekvensene for friluftslivet bli positive som følge av overdekning av fyllinga 

og etablering av friområdet og kyststi. Selv om marinaen og småbåthavna er relativt stor, er antallet 

båtplasser likevel få sett opp mot de øvrige planlagte småbåthavnene i regionen. 

Tiltaket vil på sikt kunne gi noe økt belastning på friluftsområdene i Mulvika og 

Holmestrandsfjorden/Sandebukta. Økt aktivitet samsvarer imidlertid godt med kommunens satsing på 

å bli regionens senter for båtliv, og ønske om befolkningsvekst gjennom tilflytting. Planforslaget følger 

dermed opp flere av satsingsområdene i kommuneplanens samfunnsdel. 

Planforslaget med tilhørende konsekvensutredning anbefales lagt ut på offentlig ettersyn.

28 

7 VEDLEGG 

7.1 Reguleringsbestemmelser 

§ 1 REGULERINGSFORMÅL (§ 12 - 5) 

Bestemmelsene er en del av detaljregulering datert 19.12.12, jfr. plan- og bygningslovens § 12 - 2. 

Innenfor planens avgrensning er arealet i henhold til § 12 – 5 i Pbl. regulert til: 

§ 1.1 Bebyggelse og anlegg 

Kontor, industri, lager (KIL1 og KIL2) 

Forretning, kontor, industri, lager (FKIL) 

§ 1.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 

Kjøreveg (KV) 

Gang/-sykkelveg (GS) 

Annen veggrunn – grøntareal (AVG) 

Kollektivholdeplass (KH) 

§ 1.3 Grønnstruktur 

Turveg (TV) 

Friområde (FRI) 

§ 1.4 Bruk og vern av sjø og vassdrag 

Ferdsel (FE) 

Småbåthavn (SH) 

§ 1.5 Faresoner 

Ras og skredfare (H310) 

Fylling (H390) 

§ 2 FELLESBESTEMMELSER 

§ 2.1 Universell utforming 

Det vises til TEK10 for krav til universell utforming. Bebyggelsen og tilhørende uteområder skal søkes 

tilrettelagt på en slik måte at de i så stor utstrekning som mulig kan brukes av mennesker som er 

bevegelses- og orienteringshemmet, uten behov for tilpasning og spesiell utforming, jfr. T-5/99 

”Tilgjengelighet for alle”. 

§ 2.2 Automatisk fredet kulturminne 

Dersom det viser seg at tiltak innenfor planen kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, 

skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller framkalle fare for at 

dette kan skje, må arbeidene straks stanses og Vestfold fylkeskommune varsles umiddelbart. 

Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet. 

§ 2.3 Variasjon i byggehøyde 

Hallene skal utformes med skrånende takflater. Bygghøydene varieres fra 10 meters byggehøyde i 

syd mot friområdet, til maksimal byggehøyde 20 meter lengst nord mot anlegget til Felleskjøpet 

(regnet fra kote + 4 meter). 

§ 2.4 Geoteknikk 

Arbeidene knyttet til planering, oppfylling og fundamentering av nye bygg må prosjekteres i samråd 

med geoteknisk sakkyndig.

29 

§ 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG - fellesbestemmelser 

§ 3.1 Støy 

Kravene til støynivå, jfr retningslinje T-1442 og NS 8175 skal være oppfylt. 

§ 3.2 Kotehøyde gulv 1. etasje 

Innvendig gulvnivå skal ikke ligge lavere enn kote + 2,5 meter. 

§ 3.3 Grad av utnytting 

Grad av utnytting er gitt i bestemmelsene. Bruksareal skal regnes uten tillegg for tenkte plan. Utvendig 

parkeringsareal er ikke medregnet i maksimalt tillatt bruksareal (BRA). 

§ 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 

§ 4.1 Kontor, industri, lager (KIL1) 

Maks. bruksareal (BRA) = 5000 m2. Maks byggehøyde kote + 19 meter. 

§ 4.2 Kontor, industri, lager (KIL2) 


§ 4.3 Forretning, kontor, industri, lager (FKIL) 


§ 5 SAMFERDSEL OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 

§ 5.1 Offentlige formål 

Følgende arealer skal være offentlige: Kjøreveg (o_KV), gang- og sykkelvei (o_GS), annen veggrunn 

(0_AVG) og kollektivholdeplass (o_KH). 

§ 5.2 Private formål 

Følgende areal skal være privat: Kjøreveg (f_KV) og annen veggrunn (f_AVG). 

§ 6 GRØNNSTRUKTUR 

6.1 Friområde (FRI) 

Friområdet skal tilrettelegges for uteopphold. Innenfor området tillates etablert parkering og 

serviceanlegg for bruken av området. Friområdet skal være offentlig. 

6.2 Turveg (TV) 

Turvegen (kyststi) skal være privat (felles). Turvegen skal sikres og opparbeides for allmenn tilgang, 

slik at det blir en sammenhengende kyststi fra friområdet i syd til Felleskjøpets anlegg i nord. Innenfor 

området tillates etablert kai for utskipning eller kran/travellift, og nødvendige forbindelser til 

småbåtanlegget. 

§ 7 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG 

§ 7.1 Ferdsel (FE) 

Innenfor område avsatt til ferdsel er det ikke tillatt med permanent fortøyning. Innenfor området tillates 

etablert kai for utskipning eller kran/travellift. 

§ 7.2 Småbåthavn (SH) 

Områdene kan tilrettelegges som private småbåtanlegg med nødvendige brygger, fortøyningsfester og 

utriggere. Innenfor området tillates etablert kai for utskipning eller kran/travellift.

30 

§ 8 FARESONER 

§ 8.1 Ras- og skredfare (H310_1) 

Område H310_1 er kartlagt kvikkleiresone med faregrad ”lav”. 

§ 8.2 Fylling (H310_2) 

Avgrensning av deponi (tidligere kommunal avfallsfylling) fremgår av plankartet. 

§ 9 RAMMESØKNAD 

Følgende skal være vedlagt søknad om rammetillatelse: 

1. Tiltaksplaner i henhold til Forurensningsforskriften kapittel 2. 

2. Beskrivelse av nødvendige tiltak for stabilisering og fundamentering av bygg og uteområder. 

3. Detaljtegninger for de offentlige trafikkarealene. 

4. Utomhusplan. 

5. Plan for lokal overvannshåndtering. 

6. Avtale med nettselskapet om plassering av eventuell ny nettstasjon. 

7. Godkjent kommunalteknisk avtale. 

Utomhusplanen må vise utforming av offentlige områder, gangarealer, lekeplasser, adkomst, 

varelevering, parkering, beplantning, utvendige renovasjonsløsninger, sykkelparkering m.v. Vedlagt 

utomhusplanen skal det foreligge en vurdering av tilgjengelighet for alle, i henhold til Rundskriv T – 

5/99B. 

§ 10 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 

Før det gis igangsettingstillatelse skal følgende være opparbeidet: 

1. Nytt kryss/adkomst til området fra hovedveien (Skolegata). 

2. Friområde (FRI). 

3. Turveg (TV).

7.2 Plankart (19.12.12) 

31

7.3 Illustrasjonsplan (02.01.13) 

32

7.4 Ortofoto 

33

34 

7.5 Illustrasjon fra 3D – modellen (skråbilde fra øst) 

7.6 Fotomontasjer 

7.6.1 Montasje fra øst (Almedalen 27)

35 

7.6.2 Montasje fra sørøst (Pollåsen) 

7.6.3 Montasje fra sør (Rv 313 ved avkjøring til Almedalen)

36 

OVERSIKT OVER TEMAUTREDNINGER 

Miljøteknikk 

Miljøteknisk risikovurdering og tiltaksplan (811366 – 1), Multiconsult (21.04.08). 

Tilleggsvurdering miljø (notat M1), Multiconsult (03.07.09). 

Tiltaksplan for tidligere kommunal avfallsfylling, Golder Associates (29.10.12). 

Geoteknikk 

Geoteknisk vurdering Felleskjøpet, Multiconsult 29.04.08 (811366/2). Revidert 15.09.09. 

Geoteknisk datarapport (vest for Skolegata), Multiconsult 01.09.09 (811366/3). 

Notat om lokal- og områdestabilitet, Multiconsult 15.09.09 (811366/2). 

Geoteknisk rapport (grunnundersøkelser og vurderinger), Grunnteknikk (18.12.12). 

Kulturminner 

Undervannsarkeologisk registrering, Sjøfartsmuseet (07.08.09). 

Verditakst over Skolegaten 49 (Melkefabrikken), Haakon Fossen (22.06.09). 

Tilstandsvurdering av Skolegt. 49, Vestfold Eiendom (21.08.12). 

Natur 

Mulige konsekvenser for det marine naturmiljøet, rapport utarbeidet av NIVA (12.01.10). 

Konsekvensutredning for fugl, Norconsult (02.01.13). 

ROS - analyse 

Sjekkliste for håndtering av samfunnssikkerhet, Spir arkitekter AS (02.01.13).

Forslag til detaljreguleringssplan - Holmestrand Utvikling

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?