Studija lokacije

STUDIJA LOKACIJE ”DIO SEKTORA 22 I SEKTOR 23”
STRATEŠKA STUDIJA
odlučuje, šta njeni gosti o svom godišnjem odmoru misle, o čemu izvještavaju, kako su ocijenili
odnos cijene i usluge. Njihove preporuke i mišljenja postaju najvažniji instrument prodaje.
Crna Gora može se podijeliti na 6 klastera od kojih se 3 nalaze na primorju. Same granice klastera
nisu nepropusne, nego su otvorene za susjede radi što boljeg umrežavanja i kooperacije, ona
prelazi granice, obogaćuju ponudu, stvaraju destinaciji bolju cijenu i najčešće poboljšavaju relaciju
trošak – dobit.
Klaster Boka Kotorska, Luštica
Trenutna situacija
Boka Kotorska spada u najljepše zalive na svijetu. U Sredozemlju je jedinstvena i time predestira na
izuzetno kvalitetni individualni turizam. Njen kulturni i prirodno potencijal je neograničen i izuzetno
pogodan za diverzne vrste turizma: plažni turizam, sportski turizam, regate svih vrsta, treninzi za
veslanje tokom zime, ronjenje, pješačenje, penjanje itd. – nautički turizam, kulturni i zdravstveni
turizam. Unutar ovih okvira prvoklasni potencijal za razvoj predstavlja i areal Župa kod Tivta.
Ipak realizaciji jedne potpunije turističke koristi, ostvarene iz vrijednosti ovog potencijala, stoje na
putu još uvijek izvjesne smetnje: opasni, ometajući saobraćaj te neriješeno pitanje odvoda i
kanalizacije koje utiču na kvalitet vode.
Prednosti
Kombinacija koja oduzima dah: fjord i zaliv povezani sa otvorenim Jadranskim morem, oblast za
vodene sportove Tivat – Sveti Marko, kulturno nasljeđe iz mletačkog perioda sa Kotorom (UNESCO
svjetska kulturna baština) i Perast, Habsburški prsten oko zaliva – unikat širom svijeta, jedva taknuti
mediteranski duh poluostrva Luštice.
Slabosti
Loš cestovni saobraćaj, opterećenje životne sredine industrijom, lukama i neadekvatnom
infrastrukturom, neplanska izgradnja zaliva bez brige o spomenicima kulture, tradiciji i stilu gradnje,
generalno loše hotelijerstvo.
Šanse
Za turizam tokom cijele godine, ovaj klaster posjeduje najbolji potencijal koji je ojačan blizinom
Dubrovnika, mogućnošću regionalne saradnje i boljom avio povezanosti zahvaljujući blizini
aerodroma Ćilipi.
Prijetnje
Špekulacije oko zemljišta, nagli skok cijena nekretnina, nekontrolisana gradnja.
Greenfield potencijali
Na poluostrvu Župa na raspolaganju za dalji razvoj stoji 26 ha. Regionalni masterplan za Boku
Kotorsku je za ovaj areal predvideo koncept koji predviđa četiri odmarališta sa ukupno 1 800
ležajeva za goste u standardu 3 i 4**** zvezdice. Ciljna grupa i ponuda ovih odmarališta su
međusobno prilagođeni kako ne bi predstavljali konkurenciju jedni drugima. Nastoji se da ovo
područje ima sezonu koja će se protezati preko cijele godine. Zbog toga je potrebno posebnu pažnju
usmeriti na atraktivne ponude i van sezone kupanja. Važan oslonac u tom pogledu predstavljaju
sportske aktivnosti i doživljavanje prirode. S jedne strane, neposredno pored lokacija na kojima se
nalaze hoteli predviđen je veliki sportski kompleks. S druge strane, od Tivta i ostalih mesta u Boki
protezaće se:
• "divlja staza" za bicikliste i planinare, koja se proteže sve do zaleđa, kao i
• manje zahtevna mreža staza za pešake i bicikliste preko poluostrva Luštica.
CAU – Centar za arhitekturu i urbanizam 63