Studija lokacije

STUDIJA LOKACIJE ”DIO SEKTORA 22 I SEKTOR 23”
STRATEŠKA STUDIJA
spratnost na ostatku parcele je P+4 sa mogućnošću formiranja programsko–funkcijskih
čvorova, u dijelu parcele ka magistrali, spratnosti P+6.
• Prilikom izrade projekta hotela uzeti u obzir objekat palate Verona koja se nalazi na
susjednoj urbanistčkoj parceli i predstavlja vrijedan spomenik kulture i zajedno sa vrtom
kontakt ove lokacije sa morem.
• Cijela zona je lokacija potencijalnih arheoloških vrijednosti te je preporuka predvidjeti
prethodna arheološka istraživanja kao i praćenje svih radova od strane nadležne službe.
- Urbanistička parcela broj 11
• Na predmetnoj urbanističkoj parceli planiran je turistički sadržaj u funkciji marine u čijem je
zaleđu to podrazumijeva osim smješatja i brojne druge usluge za nautičare kao napr;
ekskluzivniju trgovinu, restorane, klubske prostorije i sl. Svi navedeni sadržaji oblikovno
trebaju biti usaglašeni sa okruženjem i moraju se uklopiti u jedinstvenu cjelinu duž obalnog
područja Župe i njene okoline.
• Kao i u susjednim parcelana veliko ograničenje u pogledu spratnosti predstavlja koridor
slijetanja i polijetanja avona tivatskog aerodrma. Obzirom na to dozvoljena maksimalna
visina objekata u zoni ka moru, koja je precizno definisana na grafičkom prilogu Plan mjera
za sprovođenje, ne može biti visočija od P+1. Predložena spratnost na ostatku parcele je
P+6 sa ograničenjem da ukupna maksimalna visina objekta ne može biti visočija od visine
susjednog brda a to je 24,5 m nadmorske visine.
• Spratnost i površina objekata mogu biti manji od Studijom iskazanih maksimalnih vrijednosti.
• Cijela zona je lokacija potencijalnih arheoloških vrijednosti te je potrebno predvidjeti
prethodna arheološka istraživanja kao i praćenje svih radova od strane nadležne službe.
Pravila uređenja površina i građenja objekta na parceli sa namjenom vile, turističko naselje
(T4)
• U okviru namjene T4 moguće je realizovati turističko naselje, male porodične hotele i
turističke vile.
• Moguća je interpolacija novih objekata u postojeću građenu strukturu. Naime na
urbanističkim parcelama u urbanističkoj zoni 3 prilikom izrade idjenog rješenja, na nivou
parcele, predlaže se zadržavanje očuvanih i novijih postojećih objekata, u svemu prema
smjernicama ove studije, uz moguću prenamjenu iz stambene u turističku namjenu, uz
planiranje novih turističkih objekata.
• Prema posebnom propisu objekt za pružanje usluge smještaja po pravilu ima minimalni
kapacitet od 7 smještajnih jedinica za noćenje sa recepcijom, holom hotela i javnim
restoranom sa kuhinjom. Mali hoteli imaju do 25 smještajnih jedinica. Minimalni zahtjev
pored smještajnog kapaciteta je centralna recepcija i hol te restoran sa kuhinjom. Usluge
smještaja pružaju se u smještajnim jedinicama koje mogu biti: sobe, hotelski apartmani,
apartmani smješteni u grupi različitih vrsta zgrada koji predstavljaju dopunu hotelske ponude.
Turistički sadržaj u okviru ove namjene moraju biti sa minimalno 3 zvjezdice i potrebno ih je
prilagoditi važećem pravilniku o kategorizaciji turističkih objekata. Za predmetni turistički
objekat je potrebno obezbijediti, u okviru parcele, min 60 m2 pripadajuće zelene površine po
krevetu.
• Turističke vile su kuće za smještaj turista, po pravilu višeg standarda. Vile po tipologiji mogu
biti slobodnostojeći objekti, dvojni ili u nizu. Izgradnja na ivici parcele (dvojni objekti i objekti u
prekinutom nizu) je moguća isključivo uz pismenu saglasnost vlasnika susjedne parcele na
čijoj ivici se radi objekat. Smještajna samostalna turistička jedinica vila je, po pravilu, jedan
``ključ``.
• Objekti na parcelama sa namjenom T4 mogu u prizemljima organizovati uslužne djelatnosti u
funkciji turističke ponude. Vrsta djelatnosti koje se razvijaju u prizemljima vezana je za
svakodnevnu nabavku, te za specifične zahtjeve turizma.
• Tip objekata su pojedinačni objekti, dvojni i/ili niz i djelomično kaskadni. Planirana spratnost
za sve građevine je dvije etaže S+P ili P+1 zavisno od nagiba terena.
CAU – Centar za arhitekturu i urbanizam 22