dana”, kaže Libeskind. Zemljani radovi napokon su započeli 28. travnja 2006. godine. Do studenoga te godine Silverstein je ispao iz igre jer čak i s novcem od osiguranja nije imao dovoljno sredstava za gradnju. Lučka uprava uvjerila je tadašnjeg guvernera Georgea Patakija da će ona bolje obaviti posao i platila Silversteinu 21,5 milijuna dolara da se povuče. Teško je i zamisliti građevinski projekt složeniji od ovoga. Osim razorene, emocijama opterećene lokacije, problem su bili i golemi tehnički zahtjevi. Teren za temelje radnici su, primjerice, morali pripremati ručno, krampovima i lopatama, da ne bi oštetili tunele newyorške podzemne željeznice i prugu za New Jersey. Podzemni radovi trajali su godinama, a prolaznicima se činilo da se ništa ne događa. Sve to vrijeme troškovi su rasli. Guverner David Paterson imenovao je 2008. novog šefa Lučke uprave, Chrisa Warda, koji je donio jednu od malobrojnih dobrih odluka tijekom slabe Patersonove vladavine. “Znali smo da Lučka uprava ne raspolaže svim vještinama potrebnim za razvoj najvećeg i najskupljeg poslovnog tornja u Americi”, kaže Ward, koji je 2011. otišao iz Luke. Pod njegovim je vodstvom raspisan natječaj za sudjelovanje u daljnjem razvoju projekta, na koji je pozvano pet najvećih građevinskih tvrtki. Pobijedio je Durst, desetljećima najljući neprijatelj svega što je imalo ikakve veze sa Svjetskim trgovinskim centrom. Kako to? Durstovi su, kaže Ward, ponudili najbolje financijske uvjete, povezavši svoju naknadu s uštedama za Lučku upravu. Luka je od svih ponuditelja tražila da sa 100 milijuna dolara sudjeluju u kapitalu za gradnju, a Durst je k tomu ponudio i svoju pionirsku strategiju, razvijenu u prethodnim projektima. Njegova četiri konkurenta tražila su tradicionalnu fiksnu naknadu za upravljanje, a Durst je ponudio “plivajuću” evaluaciju - vrijednost njihova vlasničkog udjela odredit će se tek kada bude iznajmljeno 92% prostora, a najkasnije 2019. godine. To ih tjera da brže pronalaze najmoprimce, ali su upravo zbog toga pobijedili na natječaju. “Pravi razlog što su odabrani bila je potreba da se u projekt uključi vjerodostojan privatni developer koji će riskirati vlastitu kožu”, kaže Scott Rechler, povjerenik Lučke uprave za Trgovinski centar. Douglas Durst kaže kako u njihovoj strategiji nema čarobnih sastojaka, već je obiteljska tvrtka financijski, radno i stručno dovoljno jaka da uz nevelik rizik ispuni zahtjeve Luke. “Stavljamo se u položaj druge strane i pronalazimo rješenja koja joj odgovaraju.” U trenutku kad su se Durstovi uključili u projekt kostur nebodera bio je uglavnom gotov. Obitelj je uobličila vanjski izgled zdanja. Za provedbu finalne faze dobili su fiksnu naknadu od 15 milijuna dolara te 75% svake uštede na troškovima do ukupnog iznosa od 24 milijuna dolara (s daljnjim uštedama postotak bi se smanjivao). Zbog ovog poticaja trudili su se rezati izdatke i sada su već nadomak zacrtane zarade od ušteda: dobili su 14,5 milijuna dolara zamijenivši prozračivanje preko vrha zgrade postraničnom ventilacijom te odustavši od nehrđajućeg čelika kao materijala za stube prilaznog platoa. U međuvremenu, od Lučke su uprave zatražili dio iznosa ušteđenog odustajanjem od sofisticiranog materijala kojim se prvotno namjeravalo presvući 124 metra visoki šiljak. Bit će dovoljan i izvorni izgled, ustrajao je Durst, ako se antena i predajnici budu promatrali unutra. Ostvarivši ovu laku zaradu, Durstovi su se okrenuli onoj dugoročnoj. Prema sporazumu s Lukom, pripada im 8 do 13 posto iznosa koji u idućih stotinu godina uplati svaki najmoprimac tijekom prve godine najma. Zato je One World Trade za njih niskorizičan posao i siguran izvor prihoda za buduće naraštaje, osobito jer su im ostale zgrade trajan izvor zakupaca novih prostora. Prvi potez bio je dovesti u One World Trade glavnog najmoprimca iz zgrade na Times Squareu. Izdavačka kuća Condé Nast unajmila je 93 tisuće četvornih metara uredskog prostora ili trećinu tornja. Bio je to rani zgoditak za obitelj Durst i “NISMO MI IZMISLILI TE POREZNE OLAKŠICE, NO UZET ĆEMO IH AKO SU PONUĐENE” dobar posao za Condé Nast koji je cijenu najma navodno uspio srušiti na 60 dolara po četvornoj stopi, dok se sličan prostor na središnjem Manhattanu iznajmljuje i po 75 dolara za četvornu stopu. “S Durstovima smo dosad imali vrlo solidan odnos”, kaže John Bellando, šef operacija i financijski direktor Condé Nasta. Durstovi su sa rado prihvatili i najmoprimca iz državnog sektora koji tako često napadaju, u ovom slučaju Agenciju za opće usluge koja je unajmila 25.110 kvadrata. Osim ta dva stanara, zbog sigurnosnih trendova i usporenog gospodarstva uspjeli su privući još samo tri privatna unajmljivača. Njih pet i ugostiteljska grupacija koja upravlja s tri turistička kata popunili su 56% prostora. Godišnja naknada za upravljanje zgradom nije osobito velika: uz 65,5 centa po četvornoj stopi, za ovu godinu iznosi 2,1 milijun dolara. No taj će anuitet stizati svake godine i Durstovi će ga lako apsorbirati razmjerima te na planu radne snage, dok će obiteljski brend dobivati dodatni sjaj. Deset milijuna dolara vrijedna investicija u 10% nekretnine isplatit će im se, kako očekuju, u samo nekoliko godina kada One World Trade bude u cijelosti iznajmljen i vrijednost mu premaši dvije milijarde dolara. “Dugoročno, za nas je to vrlo niska stopa povrata tijekom idućih 20 godina”, kaže Douglas, “ali mi uvijek imamo dugoročnu perspektivu.” I na kraju dobiju ono što žele. RUJAN, 2014 FORBES 43
NAJBOGATIJE OBITELJI AMERIKE Dulje od stotinu godina obitelj Stroh je gradila jedno od najvećih pivarskih carstava u Americi. Bilo je dovoljno nekoliko loših odluka da ga izgubi KAKO PROKOCKA PIŠE: KERRY A. DOLAN 44 FORBES RUJAN, 2014
Change language