Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
dana”, kaže Libeskind. Zemljani radovi napokon su započeli<br />
28. travnja 2006. godine. Do studenoga te godine<br />
Silverstein je ispao iz igre jer čak i s novcem od osiguranja<br />
nije imao dovoljno sredstava za gradnju. Lučka uprava<br />
uvjerila je tadašnjeg guvernera Georgea Patakija da će<br />
ona bolje obaviti posao i platila Silversteinu 21,5 milijuna<br />
dolara da se povuče.<br />
Teško je i zamisliti građevinski projekt složeniji od<br />
ovoga. Osim razorene, emocijama opterećene lokacije,<br />
problem su bili i golemi tehnički zahtjevi. Teren za temelje<br />
radnici su, primjerice, morali pripremati ručno, krampovima<br />
i lopatama, da ne bi oštetili tunele newyorške podzemne<br />
željeznice i prugu za New Jersey. Podzemni radovi<br />
trajali su godinama, a prolaznicima se činilo da se ništa ne<br />
događa. Sve to vrijeme troškovi su rasli.<br />
Guverner David Paterson imenovao je 2008. novog<br />
šefa Lučke uprave, Chrisa Warda, koji je donio jednu od<br />
malobrojnih dobrih odluka tijekom slabe Patersonove<br />
vladavine. “Znali smo da Lučka uprava ne raspolaže svim<br />
vještinama potrebnim za razvoj najvećeg i najskupljeg<br />
poslovnog tornja u Americi”, kaže Ward, koji je 2011. otišao<br />
iz Luke. Pod njegovim je vodstvom raspisan natječaj<br />
za sudjelovanje u daljnjem razvoju projekta, na koji je pozvano<br />
pet najvećih građevinskih tvrtki. Pobijedio je Durst,<br />
desetljećima najljući neprijatelj svega što je imalo ikakve<br />
veze sa Svjetskim trgovinskim centrom. Kako to?<br />
Durstovi su, kaže Ward, ponudili najbolje financijske<br />
uvjete, povezavši svoju naknadu s uštedama za Lučku<br />
upravu. Luka je od svih ponuditelja tražila da sa 100 milijuna<br />
dolara sudjeluju u kapitalu za gradnju, a Durst je<br />
k tomu ponudio i svoju pionirsku strategiju, razvijenu u<br />
prethodnim projektima.<br />
Njegova četiri konkurenta tražila su tradicionalnu fiksnu<br />
naknadu za upravljanje, a Durst je ponudio “plivajuću”<br />
evaluaciju - vrijednost njihova vlasničkog udjela odredit će<br />
se tek kada bude iznajmljeno 92% prostora, a najkasnije<br />
2019. godine. To ih tjera da brže pronalaze najmoprimce,<br />
ali su upravo zbog toga pobijedili na natječaju. “Pravi razlog<br />
što su odabrani bila je potreba da se u projekt uključi<br />
vjerodostojan privatni developer koji će riskirati vlastitu<br />
kožu”, kaže Scott Rechler, povjerenik Lučke uprave za<br />
Trgovinski centar.<br />
Douglas Durst kaže kako u njihovoj strategiji nema čarobnih<br />
sastojaka, već je obiteljska tvrtka financijski, radno<br />
i stručno dovoljno jaka da uz nevelik rizik ispuni zahtjeve<br />
Luke. “Stavljamo se u položaj druge strane i pronalazimo<br />
rješenja koja joj odgovaraju.”<br />
U trenutku kad su se Durstovi uključili u projekt kostur<br />
nebodera bio je uglavnom gotov. Obitelj je uobličila<br />
vanjski izgled zdanja. Za provedbu finalne faze dobili<br />
su fiksnu naknadu od 15 milijuna dolara te 75% svake<br />
uštede na troškovima do ukupnog iznosa od 24 milijuna<br />
dolara (s daljnjim uštedama postotak bi se smanjivao).<br />
Zbog ovog poticaja trudili su se rezati izdatke i sada su<br />
već nadomak zacrtane zarade od ušteda: dobili su 14,5<br />
milijuna dolara zamijenivši prozračivanje preko vrha<br />
zgrade postraničnom ventilacijom te odustavši od nehrđajućeg<br />
čelika kao materijala za stube prilaznog platoa.<br />
U međuvremenu, od Lučke su uprave zatražili dio iznosa<br />
ušteđenog odustajanjem od sofisticiranog materijala<br />
kojim se prvotno namjeravalo presvući 124 metra visoki<br />
šiljak. Bit će dovoljan i izvorni izgled, ustrajao je Durst,<br />
ako se antena i predajnici budu promatrali unutra.<br />
Ostvarivši ovu laku zaradu, Durstovi su se okrenuli<br />
onoj dugoročnoj. Prema sporazumu s Lukom, pripada<br />
im 8 do 13 posto iznosa koji u idućih stotinu godina uplati<br />
svaki najmoprimac tijekom prve godine najma. Zato je<br />
One World Trade za njih niskorizičan posao i siguran<br />
izvor prihoda za buduće naraštaje, osobito jer su im ostale<br />
zgrade trajan izvor zakupaca novih prostora. Prvi potez<br />
bio je dovesti u One World Trade glavnog najmoprimca<br />
iz zgrade na Times Squareu. Izdavačka kuća Condé Nast<br />
unajmila je 93 tisuće četvornih metara uredskog prostora<br />
ili trećinu tornja. Bio je to rani zgoditak za obitelj Durst i<br />
“NISMO MI IZMISLILI TE<br />
POREZNE OLAKŠICE, NO UZET<br />
ĆEMO IH AKO SU PONUĐENE”<br />
dobar posao za Condé Nast koji je cijenu najma navodno<br />
uspio srušiti na 60 dolara po četvornoj stopi, dok se sličan<br />
prostor na središnjem Manhattanu iznajmljuje i po 75<br />
dolara za četvornu stopu. “S Durstovima smo dosad imali<br />
vrlo solidan odnos”, kaže John Bellando, šef operacija i<br />
financijski direktor Condé Nasta.<br />
Durstovi su sa rado prihvatili i najmoprimca iz državnog<br />
sektora koji tako često napadaju, u ovom slučaju Agenciju<br />
za opće usluge koja je unajmila 25.110 kvadrata. Osim<br />
ta dva stanara, zbog sigurnosnih trendova i usporenog<br />
gospodarstva uspjeli su privući još samo tri privatna unajmljivača.<br />
Njih pet i ugostiteljska grupacija koja upravlja s<br />
tri turistička kata popunili su 56% prostora.<br />
Godišnja naknada za upravljanje zgradom nije osobito<br />
velika: uz 65,5 centa po četvornoj stopi, za ovu godinu<br />
iznosi 2,1 milijun dolara. No taj će anuitet stizati svake<br />
godine i Durstovi će ga lako apsorbirati razmjerima te na<br />
planu radne snage, dok će obiteljski brend dobivati dodatni<br />
sjaj. Deset milijuna dolara vrijedna investicija u 10%<br />
nekretnine isplatit će im se, kako očekuju, u samo nekoliko<br />
godina kada One World Trade bude u cijelosti iznajmljen i<br />
vrijednost mu premaši dvije milijarde dolara.<br />
“Dugoročno, za nas je to vrlo niska stopa povrata tijekom<br />
idućih 20 godina”, kaže Douglas, “ali mi uvijek imamo dugoročnu<br />
perspektivu.” I na kraju dobiju ono što žele.<br />
RUJAN, 2014 FORBES 43
Change language