Stadsontwikkeling in transitie

2. Stedenbouwkundig plan:van dwangbuis naar maatpakOp steeds meer projectlocaties wordt de traditionelefixatie op een stedenbouwkundig eindbeeldlosgelaten. In plaats daarvan werkt men bijvoorbeeldmet een ‘startbeeld’, op basis waarvan eengroep initiatiefnemers, marktpartijen, eigenaren,gebruikers en bewoners een organisch proces doorlopenvan planvorming, het bepalen van een programma,beelden en randvoorwaarden. Als sluitstukvan dat proces wordt pas een stedenbouwkundigplan opgesteld.Een goede variant daarop is het starten met slechtseen globaal programma en wat elementaire spelregels.Dat biedt enerzijds de door de markt vaak gewenste’stip op de horizon’, maar laat tegelijkertijdgenoeg ruimte voor organische ontwikkeling vaneen locatie.3. Financieel:van GREX naar business caseDe klassieke ‘kale’ grondexploitatie wordt een achterhaaldinstrument. We zien bij steeds meer projectendat de plannen met een GREX in een businesscase worden gegoten, inclusief economische scenario’s,verdienmodellen en cashflow analyse. Bij transformatieprojectenis dat noodgedwongen, omdat ervaak geen sprake is van klassieke grondproductie.Maar ook een nieuwbouwproject als Amstelkwartier2e fase ziet het project als een ruimtelijke onderneming,waarbij een sluitende business case hoort. Hetloskomen van de klassieke GREX opent de deur naarnieuwe oplossingen, zoals gebiedsfondsen, eenTREX, financiële participaties door derden, trusts,turn-key concessies en tijdelijke lucratieve functies.Qua financiering verdient het transformatieproject‘1012’ een bijzondere vermelding. Wat de gemeentedaar doet is met een chirurgische precisieinvesteren in een paar randvoorwaarden voor transformatie.Private partijen hebben daardoor weer zoveelvertrouwen in het gebied gekregen, dat zij nubereid zijn om een veelvoud daarvan in het gebied teinvesteren. De gemeentelijke miljoenen fungeerdendus als een ‘startmotor’ waarmee een groot vliegwielvan private investeringen op gang werd gebracht.Nieuwe gezichtenIn de drie genoemde bewegingen zit één constantefactor: in veel Amsterdamse projecten komen nieuwegezichten op het toneel. We zien dat bijvoorbeeldgebeuren op locaties waar ongebruikelijke partijenopdracht geven aan de gemeente om een bestemmingsplanvoor ze te maken. Op andere locatieswordt de deur geopend voor zelfbouwers, collectievenen trusts, kleine ontwikkelende aannemers engelegenheidsconsortia van deze partijen. Hoe verfrissendook, het zijn vaak wel nieuwkomers metweinig ervaring in de complexe wereld van ruimtelijkeplanvorming en vastgoedrisico’s. Vooralsnogzijn er geen beproefde werkmethoden hoe we alsgemeente optimaal met deze nieuwe partijen kunnensamenwerken; we zullen dat dus door trial &error moeten ontdekken. Hoewel daar procesmatigen financieel risico’s aan zijn verbonden is het geenreden om die ontwikkeling te mijden. Integendeel,diverse voorbeelden laten zien dat ‘nieuwkomers’,met een beetje ambtelijke begeleiding, een heelpositieve bijdrage aan ontwikkelingen leveren.Mozaïek vanontwikkelstrategieënOm de boodschap over te brengen maakt ditslothoofdstuk gebruik van een scherp contrasttussen ‘klassieke’ en ‘nieuwe’ ontwikkelstrategieën,maar de dagelijkse werkelijkheidis genuanceerder. In de praktijk zullen wewaarschijnlijk een ‘mozaïek’ van ontwikkelstrategieënte zien krijgen. Met op sommigelocaties een traditioneel StedenbouwkundigPlan van de gemeente, op andere locaties kande markt vrijelijk zijn gang gaan, en de restmaakt gebruik van allerlei hybride ontwikkelstrategieën.33