Stadsontwikkeling in transitie

More documents

Recommendations

Info

4. Veel vertrouwde marktpartijen geven in deze tijdenniet thuis, terwijl kleine, onbekende investeerderszich juist komen melden, waardoor het speelveldvoor de gemeente verandert.Naar nieuweontwikkelstrategieënDe vijftien projecten die in dit boekje zijn opgenomenvoelen daarvan uiteraard ook de gevolgen. Metdie nieuwe werkelijkheid bewogen zij elk op eigenunieke wijze mee. Toch kunnen we hun bewegingenonder drie gemeenschappelijke noemers scharen.Drie bewegingenDe gemeente Amsterdam was generaties lang in depositie om ruimtelijke plannen tot in detail te regisserenen uit te laten voeren door een select groepjemarktpartijen. Onze rondgang langs ruimtelijke projectenleert echter dat de gemeente steeds minderuit de voeten kan met die ‘klassieke’ ontwikkelingsstrategie.Om de volgende redenen:1. Nieuwe bouwgrond, waar de gemeente een actievegrondpolitiek kan voeren, wordt schaarser;2. Steeds meer projecten richten zich op het vernieuwenof transformeren van bestaand gebied,met zittende eigenaren en weinig inkomsten uiterfpachtuitgifte (of -conversie);3. De gemeente heeft zelf minder middelen om teinvesteren in ruimtelijk plannen en is dus afhankelijkvan de investeringsbereidheid van andere(private) partijen;1. Rol gemeente:van regisseren naar faciliterenOm de zojuist genoemde redenen moet de gemeenteeen stapje terug doen uit zijn klassieke regierolen zijn marktpartijen meer dan vroeger in depositie om ‘hun eigen plan te trekken’. De rol vande gemeente verschuift in dat geval naar het faciliterenvan initiatiefnemers. Dat betekent automatischook dat gemeentelijke ambities en regels moetenworden herijkt aan de gewijzigde rolverdeling. Hetpast in deze setting immers niet meer om eenmarktpartij te overladen met allerlei extra wensenen eisen. Sommige projecten lossen dat nu al goedop door alleen een paar basale maatschappelijkekaders aan het project mee te geven.Aan de andere kant betekent faciliteren niet dat wijeen passieve houding dienen aan te nemen. Sterkernog, in de meeste projecten wordt verwacht dat degemeente ‘de lead neemt’, bijvoorbeeld als bruggenbouwertussen partijen of in het bewaken vaneen lange termijn visie op het gebied.32
2. Stedenbouwkundig plan:van dwangbuis naar maatpakOp steeds meer projectlocaties wordt de traditionelefixatie op een stedenbouwkundig eindbeeldlosgelaten. In plaats daarvan werkt men bijvoorbeeldmet een ‘startbeeld’, op basis waarvan eengroep initiatiefnemers, marktpartijen, eigenaren,gebruikers en bewoners een organisch proces doorlopenvan planvorming, het bepalen van een programma,beelden en randvoorwaarden. Als sluitstukvan dat proces wordt pas een stedenbouwkundigplan opgesteld.Een goede variant daarop is het starten met slechtseen globaal programma en wat elementaire spelregels.Dat biedt enerzijds de door de markt vaak gewenste’stip op de horizon’, maar laat tegelijkertijdgenoeg ruimte voor organische ontwikkeling vaneen locatie.3. Financieel:van GREX naar business caseDe klassieke ‘kale’ grondexploitatie wordt een achterhaaldinstrument. We zien bij steeds meer projectendat de plannen met een GREX in een businesscase worden gegoten, inclusief economische scenario’s,verdienmodellen en cashflow analyse. Bij transformatieprojectenis dat noodgedwongen, omdat ervaak geen sprake is van klassieke grondproductie.Maar ook een nieuwbouwproject als Amstelkwartier2e fase ziet het project als een ruimtelijke onderneming,waarbij een sluitende business case hoort. Hetloskomen van de klassieke GREX opent de deur naarnieuwe oplossingen, zoals gebiedsfondsen, eenTREX, financiële participaties door derden, trusts,turn-key concessies en tijdelijke lucratieve functies.Qua financiering verdient het transformatieproject‘1012’ een bijzondere vermelding. Wat de gemeentedaar doet is met een chirurgische precisieinvesteren in een paar randvoorwaarden voor transformatie.Private partijen hebben daardoor weer zoveelvertrouwen in het gebied gekregen, dat zij nubereid zijn om een veelvoud daarvan in het gebied teinvesteren. De gemeentelijke miljoenen fungeerdendus als een ‘startmotor’ waarmee een groot vliegwielvan private investeringen op gang werd gebracht.Nieuwe gezichtenIn de drie genoemde bewegingen zit één constantefactor: in veel Amsterdamse projecten komen nieuwegezichten op het toneel. We zien dat bijvoorbeeldgebeuren op locaties waar ongebruikelijke partijenopdracht geven aan de gemeente om een bestemmingsplanvoor ze te maken. Op andere locatieswordt de deur geopend voor zelfbouwers, collectievenen trusts, kleine ontwikkelende aannemers engelegenheidsconsortia van deze partijen. Hoe verfrissendook, het zijn vaak wel nieuwkomers metweinig ervaring in de complexe wereld van ruimtelijkeplanvorming en vastgoedrisico’s. Vooralsnogzijn er geen beproefde werkmethoden hoe we alsgemeente optimaal met deze nieuwe partijen kunnensamenwerken; we zullen dat dus door trial &error moeten ontdekken. Hoewel daar procesmatigen financieel risico’s aan zijn verbonden is het geenreden om die ontwikkeling te mijden. Integendeel,diverse voorbeelden laten zien dat ‘nieuwkomers’,met een beetje ambtelijke begeleiding, een heelpositieve bijdrage aan ontwikkelingen leveren.Mozaïek vanontwikkelstrategieënOm de boodschap over te brengen maakt ditslothoofdstuk gebruik van een scherp contrasttussen ‘klassieke’ en ‘nieuwe’ ontwikkelstrategieën,maar de dagelijkse werkelijkheidis genuanceerder. In de praktijk zullen wewaarschijnlijk een ‘mozaïek’ van ontwikkelstrategieënte zien krijgen. Met op sommigelocaties een traditioneel StedenbouwkundigPlan van de gemeente, op andere locaties kande markt vrijelijk zijn gang gaan, en de restmaakt gebruik van allerlei hybride ontwikkelstrategieën.33
Page 1 and 2: Stadsontwikkeling in transitie15 ve
Page 3: Inhoud56VoorwoordEen nieuwe werkeli
Page 6 and 7: Een nieuwewerkelijkheid?Economisch
Page 8 and 9: Nieuwe benadering planvormingEen co
Page 10 and 11: ONTWIKKELINGENVan kwantitatieve naa
Page 12 and 13: 3. Co-creatie. Soms groeit ‘facil
Page 14 and 15: Herbestemming terrein Koninklijke M
Page 16 and 17: heeft hij besloten eerst een diepga
Page 18 and 19: Opwaardering Station RAIHet OV-SAAL
Page 20 and 21: Onaangeboorde bronvan 1,9 miljard e
Page 22 and 23: Tussen de partijenInmiddels mogen w
Page 24 and 25: mocht in principe meedoen, of het n
Page 26 and 27: Omgekeerde stedenbouwPlaberum of ni
Page 28 and 29: Vernieuwing Food Center Amsterdam (
Page 30 and 31: Tijdelijkheid als vriendHet laatste
Page 34 and 35: Voorlopig slotMiddenmeer-NoordDit b
Page 36: De Grand Travaux van de Noord/Zuidl

Stadsontwikkeling in transitie

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?