Stadsontwikkeling in transitie

Een mooi voorbeeld hiervan is het Ronetteterrein;een vrijwel braakliggend stukje grond van de nazatenvan de Ronette pick-upnaaldenfabriek. De eigenaarwil er een hotel en 560 studentenwoningenneerzetten, en heeft daarvoor een professioneleontwikkelaar in de arm genomen. Hij heeft echterook een nieuw bestemmingsplan nodig, dat ruimtebiedt aan zijn plannen, en daarvoor heeft hij tochecht de medewerking van de gemeente nodig. Dewet schrijft voor dat er in zo’n geval een Exploitatieplanof Anterieure Overeenkomst moet worden gesloten,waarin de partijen afspraken maken over dekosten (ambtelijk en openbare ruimte) van eennieuw bestemmingsplan. Volgens projectmanagerRoel Kupers pakt de AO voor het Ronetteterreinvoor de gemeente uiteindelijk gunstig uit. ‘De initiatiefnemerbetaalt niet alleen de ambtelijke proceskostenvoor de bestemmingsplanprocedure,maar ook de kosten van een vernieuwde openbareruimte. Bovendien hebben we bedongen dat eendeel van het terrein, waaronder de kade, publiektoegankelijk wordt. Het is wel een gek gevoel dat jebetaald wordt door een private partij, want je bentals ambtenaar in de eerste plaats in dienst van hetgemeentebestuur. Maar in dit geval is het een helderewin-winsituatie voor iedereen. De initiatiefnemergeniet voordeel van de waardevermeerderingvan het terrein, en de gemeente is blij met eengoede invulling van dit terrein.’Over voor- en nadelen van de Anterieure Overeenkomstzijn we nog niet uitgepraat, maar voorlopigmanifesteert de AO zich als een verrijking voor deAmsterdamse planvorming. De winst zit hem vooralin binnenstedelijke locaties waar zittende eigenarenvernieuwing nastreven. Daar biedt de AO kansenom de openbare ruimte op kosten van de initiatiefnemereen facelift te geven. Roel Kupers adviseertom bij zulke projecten eerst wel even simpele samenwerkingsovereenkomstte maken, met de afspraakdat de grondeigenaar de gemeentelijkeproceskosten betaalt. Mocht het in de loop van hettraject niet lukken om de AO rond te krijgen, danverhindert die afspraak dat de gemeente alsnogmet de kosten blijft zitten. Bij het verhalen van kostenop een grondeigenaar vindt Kupers echter eenwaarschuwing wel op zijn plaats: ‘We moeten daareen verstandig beleid in voeren. Het is niet de bedoelingom een leuk initiatief meteen de nek om tedraaien met een hoge rekening van de gemeente.’Selecteren van marktpartijenDe ‘Nieuwe Werkelijkheid’ uit zich niet alleen in veranderendeverhoudingen tussen overheid en markt,maar ook in het fenomeen dat woningcorporaties,beleggers en banken, grote vastgoedontwikkelaarsen consortia zich niet meer zo vanzelfsprekendkomen melden. Ze zijn een stuk terughoudender gewordenen soms zelfs uit beeld verdwenen. Devraag hoe we aan goede marktpartijen komen omeen stuk stad te (her)ontwikkelen wordt dus moeilijkerte beantwoorden. Met een ‘gewone’ onderhandseaanbesteding is in veel gevallen niks mis,maar soms willen we meer concurrentie uitlokken,betere prijs/kwaliteit biedingen forceren, meer tekiezen hebben. Verschillende projecten in de stadzijn druk aan het experimenteren met selectiemethoden.Drie interessante voorbeelden:1. Concurrentiegerichte Dialoog (CGD). Voor deherontwikkeling van het Foodcenter Amsterdamkoos het projectteam voor het zwaarst denkbareaanbestedingsmodel, dat in ons land zelden wordtgebruikt. Het is een soort zwaar opgetuigde marktconsultatie,waarbij drie consortia (strikt van elkaargescheiden) anderhalf jaar lang hebben gewerkt aaneen plan voor de modernisering van het terrein. Naafloop van het traject wordt uiteindelijk één consortiumuitverkoren om het plan te realiseren. Realiserenis waarschijnlijk nog zwak uitgedrukt. Het gaathier om een haast complete turn-key gunning. Hetconsortium krijgt een gebiedsconcessie voor 25 jaar,waarbij alle inkomsten, risico’s en kosten van hetvastgoed voor rekening van de marktpartij komen.Daarnaast draait het consortium zelf op voor het opstellenvan een Stedenbouwkundig Plan, een bestemmingsplan,de marketing en het uiteindelijkebeheer. Er wordt nog net geen eigen munt geslagen;2. Tender. Het middel van een tender is niet nieuwin Amsterdam. Aan de Zuidas heeft bijvoorbeeld hetFred Roeskestraat project er nog recentelijk een uitgeschreven.Bij een tender krijgen marktpartijen dekans om een concurrerend plan in te dienen opbasis van een Bouwenvelop van de gemeente,waarna verschillende beoordelingsrondes volgen.Het is een tijdrovend en juridisch veeleisend proces.Het Fred Roeskestraat project week echter op éénmajeur punt af van het normale protocol: kandidatenhoefden in dit geval geen referenties te overleggenom aan te tonen dat ze zulke projecten eerderhadden gedaan. ‘Iedereen die de kavel kon betalen,en de eisen uit de Bouwenvelop wilde respecteren,23