Stadsontwikkeling in transitie

More documents

Recommendations

Info

Onaangeboorde bronvan 1,9 miljard euro per jaarHet Programmabureau Klimaat en Energie vande gemeente Amsterdam wijst op een tot dusveronontgonnen financieringsbron van stedelijkevernieuwing en innovatie. Programma- directeurFrodo Bosman: ‘Weet je dat Amsterdammers elkjaar een slordige 1,9 miljard aan energie besteden?Veel van dat geld komt terecht bij groteenergiebedrijven en hun aandeelhouders. Datgun ik ze graag, maar het zou misschien beter zijnals we een flink deel van dat geld binnen de stadgrenzenhouden. Bijvoorbeeld door te investerenin een energiezuinige bestaande woningvoorraaden in duurzame energiesystemen. Daarmeestroomt er minder geld de stad uit en bovendiendoe je iets aan duurzame waardecreatie.’De strategie van het Programmabureau Klimaaten Energie valt te omschrijven als ‘faciliterenmet wortel én stok’. Met enerzijds stimulerendemaatregelen, zoals kennisoverdracht, loodsenen koppelen van partijen en financiering. Maaranderzijds worden ook instrumenten gebruiktom maatregelen af te dwingen.ingrepen te betalen, kan op zulke plekken dus nietworden gebruikt. Bij de herontwikkeling van bedrijventerreinOveramstel hebben ze daar iets op gevonden.Zij noemen het een transformatie-exploitatie(TREX). Het idee is dat het laagwaardige bedrijventerrein(met lage erfpacht) langzaam verkleurt naareen terrein met stedelijke functies (met hogere erfpacht),zoals restaurants, een hotel en modernewerkruimten. Elke erfpachtconversie levert dus eenmaliginkomsten op. In het verleden vloeiden diemiddelen terug naar de gemeentekas, maar in deze‘TREX’ vloeien de inkomsten terug naar het project.Als er voldoende inkomsten zijn, worden die geherinvesteerdin de openbare ruimte. ProjectmanagerJeroen van Straten: ‘Op die manier kan een vliegwieleffectontstaan, waarbij het ene initiatief leidttot een ander. Zo kunnen de genoemde herinvesteringenvan de gemeente bijvoorbeeld leiden totweer nieuwe initiatieven, waardoor het bedrijventerreinvanzelf transformeert in een gemengd werkgebied.Een aantrekkelijke openbare ruimte draagtdus bij aan het scheppen van een beter investeringsklimaat.’De TREX is een vindingrijke aanpak, maar hij is alleenbruikbaar op erfpachtlocaties die van laagwaardignaar hoogwaardig transformeren. In een gebiedals Sloterdijken (hoogwaardige leegstaande kantoren)of het voormalige Marinecomplex (geen erfpacht)is er niets om een TREX mee te voeden. PaulMoons, projectmanager van het Marineterrein zitwat dat betreft in een lastig parket. ‘Dit is een uniekhistorisch gebied met fantastische mogelijkheden,maar we hebben de grootste moeite om een geschiktfinancieringsmodel te verzinnen. Een GREX ofTREX is hier onmogelijk. Het hele gebied over deschutting gooien bij een commerciële ontwikkelaarlijkt me onverantwoord voor zo’n historische parelin de stad. Ik zie nog het meest in een soort publiekprivategebiedsexploitatiebegroting (‘Gex’) waar deoverheid, corporaties en private partijen in participeren.Het moeten dan wel partijen met een langeadem zijn, want het transformeren van een gebiedals dit kan zomaar een generatie duren.’AvontuurlijkesamenwerkingsvormenVoor het uitbreken van de crisis stond de gemeentein bijna alle ruimtelijke projecten boven de marktpartijen.Die plek was mogelijk omdat de gemeentede grond in eigendom had (of verwierf) en omdatgrote marktpartijen in de courante Amsterdamsemarkt maar wat graag woningen, kantoren en winkelcentrawilden realiseren. Voor de gemeente vieler dus wat te kiezen, maar we kozen eigenlijk altijdvoor de grote solvabele ontwikkelaars en corporaties,die probleemloos honderden woningen ofduizenden vierkante meters vastgoed kondenneerzetten. Kleine nieuwkomers of alternatieveontwikkelaars kwamen er zelden tussen. Met deuitverkoren marktpartijen werd vervolgens wel samengewerkt,maar niet symmetrisch. De gemeentewas duidelijk de dominante partij bij het bepalenvan het planontwerp, het programma en de randvoorwaarden.20
Project 1012:unieke aanpak zonder Grex‘1012’ is de postcode van het gebied rond ondermeerde Nieuwezijds Voorburgwal, de Kalverstraat,het Damrak, Rokin en de Wallen.Roemrucht bij toeristen en dagjesmensen, maarhet gebied ging al jaren zienderogen achteruit.De oververtegenwoordiging van coffeeshops,bordelen, seksshops, massagesalons en vagewinkeltjes deed het gebied langzaam verloederenen ‘achter de ramen’ was sprake van dwangen vrouwenhandel. In 2007 beslotenburgemeester Cohen en wethouder Asscher dathet gebied dringend aangepakt moest worden.Het doel was om samen met bewoners, corporaties,ondernemers en investeerders ‘criminogenefuncties’ aan te pakken, het unieke karakter vanhet gebied te versterken en economisch op tewaarderen. Zonder tijd te verliezen met eerst uitgebreidebeleids- en masterplannen kochten woningcorporaties,in overleg met de gemeente,‘foute panden’ op en sloten een aantal ‘ramen’.Het bestemmingsplan is nu strenger geworden,sommige vastgoedeigenaren werden (en worden)met zachte dwang uit het gebied verwijderd,waarna de gemeente gericht naar bonafideinvesteerders zoekt om plekken te herontwikkelen.Om die investeerders over de streep te trekkentrekt de gemeente op het gebied vanfaciliteren alles uit de kast, inclusief het upgradenvan de openbare ruimte, rekbare regels voor monumentenen welstand, flexibeler (op onderdelen)bestemmingsplannen en het stimuleren vaneen oplossingsgerichte ambtelijke cultuur.Vliegwiel van private investeringenDe financiering van deze geleidelijke metamorfoseberust op een (voor Amsterdam) uniekeaanpak. De gemeente deed, bij wijze van uitzondering,een beroep op de algemene middelenom te investeren in ambtelijke proceskosten, hetopknappen van de openbare ruimte, uitplaatsingvan functies en opkoop van panden. Dat zijn aanzienlijkeinvesteringen, maar het gevolg is datprivate partijen weer zoveel fiducie hebben in demogelijkheden van dit gebied dat zij naar schattingminimaal 800 miljoen euro in ‘1012’ investeren,waardoor het gebied een nieuw leven kanbeginnen. Die gemeentelijke miljoenen fungerendus als een soort ‘startmotor’ waarmee eengroot vliegwiel van private investeringen opgang is gebracht.21
Page 1 and 2: Stadsontwikkeling in transitie15 ve
Page 3: Inhoud56VoorwoordEen nieuwe werkeli
Page 6 and 7: Een nieuwewerkelijkheid?Economisch
Page 8 and 9: Nieuwe benadering planvormingEen co
Page 10 and 11: ONTWIKKELINGENVan kwantitatieve naa
Page 12 and 13: 3. Co-creatie. Soms groeit ‘facil
Page 14 and 15: Herbestemming terrein Koninklijke M
Page 16 and 17: heeft hij besloten eerst een diepga
Page 18 and 19: Opwaardering Station RAIHet OV-SAAL
Page 22 and 23: Tussen de partijenInmiddels mogen w
Page 24 and 25: mocht in principe meedoen, of het n
Page 26 and 27: Omgekeerde stedenbouwPlaberum of ni
Page 28 and 29: Vernieuwing Food Center Amsterdam (
Page 30 and 31: Tijdelijkheid als vriendHet laatste
Page 32 and 33: 4. Veel vertrouwde marktpartijen ge
Page 34 and 35: Voorlopig slotMiddenmeer-NoordDit b
Page 36: De Grand Travaux van de Noord/Zuidl

Stadsontwikkeling in transitie

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?