Stadsontwikkeling in transitie

Onaangeboorde bronvan 1,9 miljard euro per jaarHet Programmabureau Klimaat en Energie vande gemeente Amsterdam wijst op een tot dusveronontgonnen financieringsbron van stedelijkevernieuwing en innovatie. Programma- directeurFrodo Bosman: ‘Weet je dat Amsterdammers elkjaar een slordige 1,9 miljard aan energie besteden?Veel van dat geld komt terecht bij groteenergiebedrijven en hun aandeelhouders. Datgun ik ze graag, maar het zou misschien beter zijnals we een flink deel van dat geld binnen de stadgrenzenhouden. Bijvoorbeeld door te investerenin een energiezuinige bestaande woningvoorraaden in duurzame energiesystemen. Daarmeestroomt er minder geld de stad uit en bovendiendoe je iets aan duurzame waardecreatie.’De strategie van het Programmabureau Klimaaten Energie valt te omschrijven als ‘faciliterenmet wortel én stok’. Met enerzijds stimulerendemaatregelen, zoals kennisoverdracht, loodsenen koppelen van partijen en financiering. Maaranderzijds worden ook instrumenten gebruiktom maatregelen af te dwingen.ingrepen te betalen, kan op zulke plekken dus nietworden gebruikt. Bij de herontwikkeling van bedrijventerreinOveramstel hebben ze daar iets op gevonden.Zij noemen het een transformatie-exploitatie(TREX). Het idee is dat het laagwaardige bedrijventerrein(met lage erfpacht) langzaam verkleurt naareen terrein met stedelijke functies (met hogere erfpacht),zoals restaurants, een hotel en modernewerkruimten. Elke erfpachtconversie levert dus eenmaliginkomsten op. In het verleden vloeiden diemiddelen terug naar de gemeentekas, maar in deze‘TREX’ vloeien de inkomsten terug naar het project.Als er voldoende inkomsten zijn, worden die geherinvesteerdin de openbare ruimte. ProjectmanagerJeroen van Straten: ‘Op die manier kan een vliegwieleffectontstaan, waarbij het ene initiatief leidttot een ander. Zo kunnen de genoemde herinvesteringenvan de gemeente bijvoorbeeld leiden totweer nieuwe initiatieven, waardoor het bedrijventerreinvanzelf transformeert in een gemengd werkgebied.Een aantrekkelijke openbare ruimte draagtdus bij aan het scheppen van een beter investeringsklimaat.’De TREX is een vindingrijke aanpak, maar hij is alleenbruikbaar op erfpachtlocaties die van laagwaardignaar hoogwaardig transformeren. In een gebiedals Sloterdijken (hoogwaardige leegstaande kantoren)of het voormalige Marinecomplex (geen erfpacht)is er niets om een TREX mee te voeden. PaulMoons, projectmanager van het Marineterrein zitwat dat betreft in een lastig parket. ‘Dit is een uniekhistorisch gebied met fantastische mogelijkheden,maar we hebben de grootste moeite om een geschiktfinancieringsmodel te verzinnen. Een GREX ofTREX is hier onmogelijk. Het hele gebied over deschutting gooien bij een commerciële ontwikkelaarlijkt me onverantwoord voor zo’n historische parelin de stad. Ik zie nog het meest in een soort publiekprivategebiedsexploitatiebegroting (‘Gex’) waar deoverheid, corporaties en private partijen in participeren.Het moeten dan wel partijen met een langeadem zijn, want het transformeren van een gebiedals dit kan zomaar een generatie duren.’AvontuurlijkesamenwerkingsvormenVoor het uitbreken van de crisis stond de gemeentein bijna alle ruimtelijke projecten boven de marktpartijen.Die plek was mogelijk omdat de gemeentede grond in eigendom had (of verwierf) en omdatgrote marktpartijen in de courante Amsterdamsemarkt maar wat graag woningen, kantoren en winkelcentrawilden realiseren. Voor de gemeente vieler dus wat te kiezen, maar we kozen eigenlijk altijdvoor de grote solvabele ontwikkelaars en corporaties,die probleemloos honderden woningen ofduizenden vierkante meters vastgoed kondenneerzetten. Kleine nieuwkomers of alternatieveontwikkelaars kwamen er zelden tussen. Met deuitverkoren marktpartijen werd vervolgens wel samengewerkt,maar niet symmetrisch. De gemeentewas duidelijk de dominante partij bij het bepalenvan het planontwerp, het programma en de randvoorwaarden.20