Stadsontwikkeling in transitie
Stadsontwikkeling in transitie - Gemeente Amsterdam Stadsontwikkeling in transitie - Gemeente Amsterdam
heeft hij besloten eerst een diepgaande dialoog aante gaan met alle denkbare marktpartijen, waarna hijmet zijn opdrachtgever bespreekt hoe kansrijk deambities op dit moment zijn:1. Om te beginnen houdt hij onverkort vast aan alleambities. Met een duidelijke ‘branding’ van hetproject als een niche voor eigenzinnige pioniers,probeert hij de belangstelling te peilen in het volledigespectrum van marktpartijen: zelfbouwers, collectieven,nieuwe kleine ontwikkelaars, regulierepartijen en bijzondere bouwpartijen (zoals IKEA,zorgverzekeraars);2. De marktpartijen worden vervolgens aangemoedigdom met elkaar samen te werken en collectiefoplossingen te vinden voor de duurzaamheidsambities.De gemeente ondersteunt die oplossingen methet stedenbouwkundig plan, vrijheden op iederskavel en gepaste grondprijsvoorstellen;3. In het ongunstige scenario is de uitkomst dat erte weinig marktpartijen zijn die de ambities kunnenwaarmaken. In dat geval kan interessant compromisworden voorgelegd: beperk de hoge ambities toteen klein deel van het project, precies groot genoegvoor de niche van duurzame marktpartijen. Langsdie weg wordt toch maximaal tegemoetgekomenaan de wensen van het bestuur.LoslatenIJburg en een handvol andere locaties in de stad zijnzo courant dat er ruimte blijft voor gemeentelijkeambities, zelfs in tijden van economische laagconjunctuur.Maar andere projecten zijn minder courant- of ook zonder ambities al erg complex - en daarzouden die extra ambities de aarzelende marktpartijenabsoluut wegjagen. De meeste projectmanagerszijn dan ook voorstander van het verder snijdenin bovenwettelijke wensen en regels - een pijnlijkproces van kill your darlings - net zolang tot er alleeneen paar cruciale maatschappelijke ‘piketpaaltjes’blijven staan. Sommige projecten lukt dat ook,met slechts een paar randvoorwaarden voor deopenbare ruimte, routes en bestemmingen. Maareen aantal projecten nog niet. Een projectmanagervan het Ravel project aan de Zuidas: ‘Het instrumentvan de Bouwenvelop is ooit bedoeld als eenhelder, slank en eenvoudig middel om bouwplannenbeter uitvoerbaar te maken, maar in de praktijklopen ze vaak toch nog vol met aanvullende regelsen wensen. Blijkbaar is het voor gemeentelijkediensten en stadsdelen nog erg moeilijk om voldoendelos te laten.’Financiële vernieuwingDe ‘oude werkelijkheid’ in Amsterdam was datonder de meeste ruimtelijke projecten een verliesgevendegrondexploitatie lag. Bij woningbouwprojectenwas een verlies van gemiddeld dertigduizendeuro per woning bijvoorbeeld niet ongewoon. Dietekorten werden ondermeer veroorzaakt door hogevoorinvesteringen in verwerving, bodemsanering,infrastructuur, natuurcompensatie, ambtelijke proceskostenen bouwrijp maken. Dat werd grotendeelsgefinancierd uit het gemeentelijk Vereveningsfonds,dat op zijn beurt werd gevoed doorwinstgevende gronduitgiften aan kantoren, bedrijvenen dure koopwoningen. De nieuwe werkelijkheidis echter dat de meeste kantoren uit de ruimtelijkeplannen zijn gehaald, woningcorporaties enontwikkelaars een pas op de plaats maken, veel woningbouwprojectenstagneren en een Vereveningsfondsdat strenge keuzes moet maken. De gemeentestaat daarom voor twee forse uitdagingen.De eerste is het drastisch terugschroeven van gemeentelijkekosten en de tweede uitdaging is hetvinden van (nieuwe) financiële partners.De baet gaat voor de cost uytHet bekende principe ‘De cost gaet voor de baetuyt’ uit de Gouden Eeuw heeft ons land grote welvaartgebracht. De Gemeente Amsterdam heeft datprincipe ook in ruimtelijke projecten lang volgehouden.Miljoenen, soms tientallen miljoenen, werdengeïnvesteerd voordat vele jaren later de eerstegrondinkomsten terugkwamen. Voor zulke royalevoorinvesteringen heeft de gemeente geen middelenmeer. Daarom draaien steeds meer projectenhet spreekwoord om: er moet eerst geld binnenkomenvoordat de gemeente investeert. Dat moetenwe uiteraard niet helemaal letterlijk nemen. Een correcteformulering zou zijn: de inkomsten moeten inde tijd gezien dichter op de uitgaven volgen. Eenintrigerend voorbeeld van dat principe is het projectAmstelkwartier 2e fase.Op dit terrein van de voormalige Zuidergasfabriekkomt een gemengde woonwijk met een park. De‘oude’ aanpak zou zijn geweest om voorafgaand aande gronduitgifte eerst alle gebouwen te verwerven,het hele gebied ingrijpend te saneren en opnieuwbouwrijp te maken. Het zou de gemeente tientallenmiljoenen aan voorinvesteringen en jarenlange16
Transformatie kantorengebied SloterdijkenHet gebied rond station Sloterdijk wordt gedomineerddoor zware infrastructuur en kan-centrale Orlyplein prioriteit. Het plein moetties. Daarbij heeft de herinrichting van hettoren. Er zijn nauwelijks voorzieningen en de een prettig verblijfsklimaat voor voetgangersinrichting is niet op voetgangers gericht. Daardoorkampt het gebied met een slecht vesti-De gemeente heeft een globale visie op dekrijgen, met voorzieningen en horeca.gingsklimaat en dat vergroot de leegstand in toekomst van het gebied, maar laat de invullingafhangen van partijen die met voorstellende kantoren (ruim 20%). De gemeente werktsamen met de ‘bewoners’ aan een geleidelijke komen. Dat wordt ondersteund met een ‘flexibel’bestemmingsplan, waarin slechts enkeleverkleuring naar een gevarieerd stedelijk gebied,met voorzieningen en levendige func-ongewenste functies zijn uitgesloten.renteverliezen hebben gekost. Het gemeentelijkprojectteam wist dat zij in deze tijd niet met zo’nverhaal naar het gemeentebestuur konden engooide het daarom over een andere boeg. ‘In plaatsvan een traditioneel plan wilden we kijken of we eencrisisbestendige business case konden maken,’aldus projectmanager Jeroen van Straten, ‘compleetmet worst case scenario’s voor de marktafzetbaarheidvan woningen, het naar voren halen van inkomstenen het minimaliseren van kosten. Uiteindelijkkwamen we zo op een sluitende begroting uit.Vooral door het terrein steeds stukje voor stukje tesaneren en dan meteen te ontwikkelen. Dure uitgaven,zoals een brug of een hoogwaardige stedenbouwkundigeinrichting, plannen we pas aan heteind. Dat kan trouwens ook betekenen dat er straksal mensen wonen, terwijl vlak naast hen een stukbodem wordt gesaneerd, maar dat ongemak moetenwe op de koop toenemen.’Aanboren van privévermogenHet project Amstelkwartier 2e fase liet zien dat hetnaar voren halen van inkomsten en het naar achterschuiven van uitgaven een gezonde business casekunnen opleveren. Maar dan moeten er wel inkomstenzijn. Dat laatste is echter steeds vaker eenissue. Banken, woningcorporaties en de traditionelegrote vastgoedpartijen zitten in de problemen. Zeschroeven hun investeringen drastisch terug ennemen geen risico meer.Het paradoxale is dat er, ondanks de economischecrisis, nog steeds enorm veel geld in de samenleving‘zit’. Wie de krant er recentelijk op nasloeg konlezen dat ‘de rijken’ in de afgelopen jaren nog veel17
- Page 1 and 2: Stadsontwikkeling in transitie15 ve
- Page 3: Inhoud56VoorwoordEen nieuwe werkeli
- Page 6 and 7: Een nieuwewerkelijkheid?Economisch
- Page 8 and 9: Nieuwe benadering planvormingEen co
- Page 10 and 11: ONTWIKKELINGENVan kwantitatieve naa
- Page 12 and 13: 3. Co-creatie. Soms groeit ‘facil
- Page 14 and 15: Herbestemming terrein Koninklijke M
- Page 18 and 19: Opwaardering Station RAIHet OV-SAAL
- Page 20 and 21: Onaangeboorde bronvan 1,9 miljard e
- Page 22 and 23: Tussen de partijenInmiddels mogen w
- Page 24 and 25: mocht in principe meedoen, of het n
- Page 26 and 27: Omgekeerde stedenbouwPlaberum of ni
- Page 28 and 29: Vernieuwing Food Center Amsterdam (
- Page 30 and 31: Tijdelijkheid als vriendHet laatste
- Page 32 and 33: 4. Veel vertrouwde marktpartijen ge
- Page 34 and 35: Voorlopig slotMiddenmeer-NoordDit b
- Page 36: De Grand Travaux van de Noord/Zuidl
Transformatie kantorengebied SloterdijkenHet gebied rond station Sloterdijk wordt gedom<strong>in</strong>eerddoor zware <strong>in</strong>frastructuur en kan-centrale Orlyple<strong>in</strong> prioriteit. Het ple<strong>in</strong> moetties. Daarbij heeft de her<strong>in</strong>richt<strong>in</strong>g van hettoren. Er zijn nauwelijks voorzien<strong>in</strong>gen en de een prettig verblijfsklimaat voor voetgangers<strong>in</strong>richt<strong>in</strong>g is niet op voetgangers gericht. Daardoorkampt het gebied met een slecht vesti-De gemeente heeft een globale visie op dekrijgen, met voorzien<strong>in</strong>gen en horeca.g<strong>in</strong>gsklimaat en dat vergroot de leegstand <strong>in</strong> toekomst van het gebied, maar laat de <strong>in</strong>vull<strong>in</strong>gafhangen van partijen die met voorstellende kantoren (ruim 20%). De gemeente werktsamen met de ‘bewoners’ aan een geleidelijke komen. Dat wordt ondersteund met een ‘flexibel’bestemm<strong>in</strong>gsplan, waar<strong>in</strong> slechts enkeleverkleur<strong>in</strong>g naar een gevarieerd stedelijk gebied,met voorzien<strong>in</strong>gen en levendige func-ongewenste functies zijn uitgesloten.renteverliezen hebben gekost. Het gemeentelijkprojectteam wist dat zij <strong>in</strong> deze tijd niet met zo’nverhaal naar het gemeentebestuur konden engooide het daarom over een andere boeg. ‘In plaatsvan een traditioneel plan wilden we kijken of we eencrisisbestendige bus<strong>in</strong>ess case konden maken,’aldus projectmanager Jeroen van Straten, ‘compleetmet worst case scenario’s voor de marktafzetbaarheidvan won<strong>in</strong>gen, het naar voren halen van <strong>in</strong>komstenen het m<strong>in</strong>imaliseren van kosten. Uite<strong>in</strong>delijkkwamen we zo op een sluitende begrot<strong>in</strong>g uit.Vooral door het terre<strong>in</strong> steeds stukje voor stukje tesaneren en dan meteen te ontwikkelen. Dure uitgaven,zoals een brug of een hoogwaardige stedenbouwkundige<strong>in</strong>richt<strong>in</strong>g, plannen we pas aan hete<strong>in</strong>d. Dat kan trouwens ook betekenen dat er straksal mensen wonen, terwijl vlak naast hen een stukbodem wordt gesaneerd, maar dat ongemak moetenwe op de koop toenemen.’Aanboren van privévermogenHet project Amstelkwartier 2e fase liet zien dat hetnaar voren halen van <strong>in</strong>komsten en het naar achterschuiven van uitgaven een gezonde bus<strong>in</strong>ess casekunnen opleveren. Maar dan moeten er wel <strong>in</strong>komstenzijn. Dat laatste is echter steeds vaker eenissue. Banken, won<strong>in</strong>gcorporaties en de traditionelegrote vastgoedpartijen zitten <strong>in</strong> de problemen. Zeschroeven hun <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gen drastisch terug ennemen geen risico meer.Het paradoxale is dat er, ondanks de economischecrisis, nog steeds enorm veel geld <strong>in</strong> de samenlev<strong>in</strong>g‘zit’. Wie de krant er recentelijk op nasloeg konlezen dat ‘de rijken’ <strong>in</strong> de afgelopen jaren nog veel17
Change language