Stadsontwikkeling in transitie

Stadsontwikkeling in transitie15 verhalen uit Amsterdamse projecten

Overamstel: transformatie bedrijventerreinAmstelkwartier 2e fase: nieuwbouw met bodemsaneringRonette terrein: herbestemmingZuidas: tijdelijke studentenwoningen in ‘Ravel’Marine etablissement: herbestemmingIJburg 2e fase: gebiedsontwikkelingSloterdijken: transformatie kantorengebiedAmstel III: transformatie kantorengebiedStation RAI: opwaarderingVU-MC gebied: ontwikkeling campus wetenschap en bedrijvenFred Roeskestraat: tender nieuwbouwBuiksloterham: gebiedsontwikkelingProject ‘1012’: wijziging bestemmingen en opwaarderingFoodcenter: vernieuwing groothandelsmarktMiddenmeer-Noord: gebiedsontwikkeling

Inhoud56VoorwoordEen nieuwe werkelijkheid?1111162025Verhalen uit de projectenNieuwe rolopvatting van de gemeenteFinanciële vernieuwingAvontuurlijke samenwerkingsvormenNieuw stedenbouwkundig ontwikkelmodel32Naar nieuwe ontwikkelstrategieënOverzicht geïnterviewdenColofonStadsontwikkeling15 verhalen uit Amsterdamse projectenin transitie

VoorwoordHet gaat goed met Amsterdam. Er zijn problemen,maar de stad is populair bij onze eigen bevolking,staat internationaal hoog genoteerd en de sfeer isgoed. Afgelopen decennia zijn er prachtige wijkengebouwd, bruisende onderwijsinstellingen, duizendenwerkplekken, en de vernieuwde musea dragenbij aan een rijk cultureel leven. Ook de bevolkingneemt weer toe, zelfs met gezinnen met kinderen.Dat succes is mede te danken aan een gemeentelijkapparaat, dat zestig jaar lang een strikte regievoerde over talloze stedenbouwkundige ingrepenen vernieuwingsoperaties.Maar tijden veranderen. De naoorlogse methodevan stadsontwikkeling liep afgelopen jaren steedsvaker vast op veranderende rollen en financiële verhoudingentussen de overheid en de markt. Datnoopt ons daarom tot bezinning op de toekomstvan bouwen en vernieuwen in deze stad.Dit boekje was aanvankelijk bedoeld om ‘best practices’te verzamelen van ruimtelijke plannen die eenvoudigeren sneller werken, waardoor de productiestijgt en ambtelijke proceskosten dalen. De vijftienprojecten die zich meldden brachten ons echter opeen interessanter spoor dan instrumentele methodenhoe een plan simpeler te maken. Het bleek datin de projecten, de diensten en de stadsdelen opeen fundamenteler niveau wordt nagedacht over detoekomst van stadsontwikkeling. Dat levert een rijkeoogst op van inspirerende gedachten, experimentenen verhalen uit de praktijk. Het is fascinerendom te zien hoe projecten experimenteren met manierenvan gebiedsontwikkeling die beter aansluitenbij deze tijd. Bijvoorbeeld door de stroperige ballastvan onnodige procedures en regels overboord tezetten, maar zonder in grauw, ambitieloos vaarwaterterecht te komen. Daarnaast zijn er goede pogingenom de afnemende overheidsinvesteringen te compenserenmet het aanboren van meer privaat vermogen.Vooral de gemeentelijke strategie om meteen paar ‘chirurgische’ ingrepen een groot vliegwielop gang te brengen van kleine en grote gebiedsinvesteringen,van uiteenlopende partijen, spreekttot de verbeelding.Maar hoe interessant ook, dit boekje is niet meerdan een momentopname van een handvol fysiekruimtelijkeprojecten. Het bestrijkt misschien nietalle nieuwe ontwikkelingen, maar geeft wel eengoed beeld van de grote dynamiek in ruimtelijkeprojecten. Daarnaast ontbreken in deze publicatienog de projecten van het sociale domein, maar diekomen in een volgende editie ongetwijfeld aan bod,want de nabije toekomst van stedelijke ontwikkelingligt vooral in de synergie tussen projecten in hetsociale en het fysieke domein.Dit boekje laat in elk geval zien dat we op de goedeweg zitten. Het blijft nog zoeken naar nieuwe oplossingenin deze veranderende maatschappelijkewerkelijkheid, maar er is een hoop kennis en kundein het gemeentelijk apparaat. Er is al veel ten goedeveranderd: nu moeten we doorpakken.Pierre van Rossumdirecteur ProjectManagement Bureau5

Een nieuwewerkelijkheid?Economisch laagtijHet is mei 2013 en de wereld zit alweer vier jaar ineen hardnekkige financiële crisis. Economen noemenhet zelfs de zwaarste crisis sinds de jaren ’30van de vorige eeuw. Kranten staan vol over bezuinigingenbij de overheid, toenemende werkloosheid,kopschuwe banken, strengere hypotheekregels eneen dalend consumentenvertrouwen. Als gevolgdaarvan heerst op de markt van woningen en kantoreneen malaise waarvan het einde nog niet inzicht is. Dat geldt ook voor Amsterdam. Veel lopendebouwprojecten raken vertraagd, ruim 1 miljoen m 2kantoren zijn uit plannen weggestreept en op diverseplekken stoppen ontwikkelaars en woningcorporatiesmet bouwen. Als gevolg daarvan zou het AmsterdamseVereveningsfonds – het stedelijk fondswaarin onrendabele plannen met winstgevende wordenverevend – dit jaar op een aanzienlijk tekort zijnafgestevend, als er geen extra maatregelen warengenomen. Kortom, een somber plaatje waarop maaréén antwoord mogelijk lijkt: wachten tot het overwaaiten daarna weer verder waar we geblevenwaren. Betrokkenen uit de bouwwereld wijzenechter op een paar belangrijke maatschappelijkeontwikkelingen, een dieperliggende onderstroomwaaraan we wellicht meer belang moeten hechtendan aan het toevallig economisch tij.Kwalitatieve vraagDe huidige markt voor woningen, kantoren en bedrijvenis niet te vergelijken met die van een generatiegeleden. Bewoners en gebruikers stellen nuveel specifiekere eisen aan kwaliteit en locatie. Projectendie zich vooral op kwantiteit richten, rakenhun product duidelijk moeilijker kwijt. Dat fenomeenvalt te verklaren uit het feit dat er landelijk geziengeen sprake meer is van een schrijnend tekort aanwoningen of bedrijfsruimte. Wie echt een dak bovenzijn hoofd nodig heeft kan morgen ergens terecht.We ontkennen niet dat mensen en bedrijven vaak aljaren op zoek zijn naar iets anders, maar hun vraagis vooral kwalitatief van aard. Bedrijven willen naareen betere locatie of in een ander type kantoor.Huishoudens zoeken iets passends voor hun levensfase,op een leukere plek, misschien naar eigen ontwerpof met andere voorzieningen, oud en sfeervolof nieuw en luxueus, iets bijzonders of gewoongoedkoop. In jargon uitgedrukt: het productiemodelis gekanteld van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd.Als dat waar is, dan zou ook het productiemodelin Amsterdam zich aan moeten passen. Latenwe dat vooral niet als probleem benaderen, maar alseen innovatie met interessante kansen voor de stad.Veranderende samenlevingIn zijn recente en veelbesproken boek In het oogvan de orkaan beschrijft duurzaamheidshoogleraarJan Rotmans een transitieproces dat al jaren geledenbegon, maar zich nog grotendeels aan ons oogonttrekt; de volledige impact ervan wordt pas dekomende decennia voelbaar. ‘Onze samenleving isin een overgangsfase en bevindt zich op een kantelpunt.Van een verticale, centrale en verzuilde samenlevingnaar een horizontale, decentrale netwerksamenleving(…). Burgers en bedrijven hebbenhet stuur nu in handen en de overheid volgt opsteeds grotere afstand (…). In deze kantelperiodeworden oude systemen afgebroken en nieuwe opgebouwd.Oude waarden verdwijnen, nieuwe waardenontstaan. Dit gaat gepaard met pijn, angst en6

verlies, maar ook met hoop, geloof en vertrouwen.’Een van de symptomen van die transitie is een overheiddie op een fundamenteel niveau haar rol enverantwoordelijkheid probeert te herdefiniëren.Niet alleen op het gebied van zorg, welzijn, cultuurof onderwijs, maar ook in de ruimtelijk-fysieke sector.Voorheen was het gebruikelijk (vooral in Amsterdam)dat de overheid bepaalde wat er precies bijnieuwbouwprojecten en in de stedelijke vernieuwingmoest gebeuren: wat voor programma, voorwelke inkomens en doelgroepen. Zelfs plattegrondenen bouwkosten werden direct of indirect voorgeschreven.Daarna werd voor de uitvoering eenberoep gedaan op een paar grote ontwikkelaars,beleggers en stedelijke woningcorporaties. Tegenwoordigis dat duidelijk minder het geval. Ontwikkelaarsen woningcorporaties maken moeilijke tijdendoor, de overheid heeft weinig geld om locaties tefinancieren en verliest ook beleidsmatig aan invloed.Daartegenover staan vandaag de dag mondige,goed geïnformeerde en dikwijls vermogendeburgers, die goed weten wat er te koop is. Kortom,de posities van partijen die na de oorlog het bouwprocesbeheersten zijn wezenlijk verschoven. Sommigennoemen dat zelfs een paradigmawisseling.Waar het precies naartoe gaat is nog niet helder,maar de tendens is duidelijk. Ruimtelijke ontwikkelingenworden kleinschaliger en meer vanuit markten maatschappij vormgegeven. Hierbij horennieuwe gesprekspartners en een nieuwe rol voor degemeentelijke overheid. Welke, daar komen welater op terug.Transformatie bedrijventerrein OveramstelDit bedrijventerrein ten zuiden van het Amstelstationis al een tijdje verouderd. Een nieuw bestem-gebruikers. Voor dit gebied werd voor het eerst eenbeurt kavel voor kavel, in overleg met eigenaren enmingsplan in 2010 was het startsein om het terrein TREX toegepast, waarbij inkomsten uit erfpachtconversiesterugvloeien naar het gebied om degeleidelijk te laten ‘verkleuren’ tot een gemengdwoon/werkgebied, met moderne bedrijven en een transformatie te financieren.prettige maaiveldinrichting. De transformatie ge-7

Nieuwe benadering planvormingEen consequentie van die transitie of paradigmawisselingis dat er een stuk minder behoefte is aan denaoorlogse planvormingstraditie waarbij een op detekentafel bedacht, grootschalig ‘eindbeeld’ wordtuitgerold. Wat daarvoor in de plaats moet komen isnog niet uitgekristalliseerd, maar het lijkt erop datlang vergeten principes van organische ontwikkelingworden herontdekt en vertaald naar de 21e eeuw.De huidige bouwcrisis werkt verlammend op debouwproductie en dwingt ons om daar verder overna te denken en ermee te experimenteren. En nagedachtwordt er al volop. Bijvoorbeeld in de studies‘Vormgeven aan de Spontane Stad’ van Urhahn,het essay ‘Stedelijke vernieuwing op uitnodiging’van het KEI, het rapport ‘De Energieke Samenleving’van het Planbureau voor de Leefomgeving,maar ook in het zogeheten ‘Strategisch Plan’, waarinAmsterdam strategische keuzes maakt over ruimtelijkeinvesteringen. In deze publicaties wordt steevastgesignaleerd dat we naar een nieuw ontwikkelingmodelovergaan: bottom-up, organisch en metomarming van het fenomeen tijdelijkheid. Bovendienleidt dat model ons naar andere bouwpartnersen financieringsbronnen. Die aanname is reëel,want in weerwil van het sombere geluid waarmeedit hoofdstuk begon, moeten we constateren datNederland internationaal gezien nog steeds tot derijkste landen behoort. Die rijkdom zit voor eengroot deel bij vermogende burgers en private partijen.We mogen de betekenis daarvan voor de fysiek-ruimtelijkeomgeving van Amsterdam absoluutniet onderschatten. Private marktpartijen investerennu al jaarlijks een miljard euro aan bouwwerken inde stad.Nieuwbouw (met bodemsanering) Amstelkwartier 2e faseIn het Overamstel gebied ligt het voormalige plan. Het projectteam werkt daarom met innovatievemethoden om (proces)kosten te ver-terrein van de Zuidergasfabriek. Het is nu eenbedrijventerrein, maar rond 2015 moet zij minderen, en uitgaven en opbrengsten dichtplaats maken voor een nieuwe wijk, met 700 naar elkaar toe te brengen. De ontwikkelingwoningen, winkels, kantoren, horeca, bedrijven,voorzieningen en een park.meente plaats, op basis van een GREX. Nieuwvindt onder traditionele regie van de ge-De gasfabriek heeft een verontreinigde is wel dat de GREX hier is doorontwikkeld totbodem achtergelaten die eerst wordt gesaneerd.Dat maakt het potentieel een erg duur bied, inclusief planeconomischeeen volwaardige ‘business case’ voor het ge-scenario’s.8

Van kwantitatief en aanbodgestuurd naar kwalitatief en vraaggestuurdETC.ONTWIKKELAARSGEMEENTEBEWONERSNIEUWEPARTIJENETC.ETC.ONTWIKKELAARSGEMEENTECORPORATIESKLEINEONDERNEMERSVERSCHUIVINGETC.ETC.KLEINE ONDERNEMERSNIEUWEPARTIJENBEWONERSCORPORATIESETC.Gemeente blijft grote spelerOp dit punt aangekomen zou onbedoeld het beeldkunnen ontstaan dat de gemeente heeft ‘afgedaan’als maker en als financier van ruimtelijke plannen.Dat beeld moeten we op twee punten nuanceren:• De gemeente blijft investeren in projecten en beheerteen paar honderd actieve grondexploitatiesverspreid over de stad. Aan de andere kant zal degemeente nog maar zelden zwaar voorinvesteren inplannen, in de hoop dat anderen zullen volgen.Voortaan zal de gemeente dat selectiever, zo laatmogelijk, met minder geld, en samen met anderepartijen willen doen;• Ook het ‘traditionele productiemodel’, op basisvan een klassieke grondexploitatie en eindbeelden,heeft niet perse afgedaan. Het traditionelemodel maakte afgelopen decennia immers slim gebruikvan het erfpachtstelsel en het ‘Plaberum’ alsbeproefd planvormingssysteem. Op gunstige locaties,en onder bepaalde marktomstandigheden,valt er nog steeds goed met het traditionele modelte werken.De Nieuwe Werkelijkheid?Tot zover deze inleidende penseelstreken, waarmeewe de nieuwe maatschappelijke realiteit probeerdenWASGemeente verwerft grond enmaakt bouwrijp obv grondexploitatievolgens Plaberum voor corporatiesen ontwikkelaarste schetsen waarbinnen de Amsterdamse projectentegenwoordig moeten opereren. Voor het gemakhebben we dat maar even ‘De Nieuwe Werkelijkheid’genoemd. Afgelopen maanden zijn we in gesprekgegaan met een aantal fysiek-ruimtelijkeprojecten in de stad, om te vernemen hoe die werkelijkheidzich bij hen manifesteert en hoe zij daarantwoorden op proberen te vinden. We gaan hiernazien welke.Projecten zonder grondexploitatie,gebiedstransformaties meterfpachtconversies,gebiedsontwikkeling door breedscala van marktpartijenIS/WORDT9

ONTWIKKELINGENVan kwantitatieve naarkwalitatieve vastgoedwensenLangdurigeeconomische crisisFinancieringproblematischVeranderen relatie tussenoverheid en samenlevingGEVOLGENMinder animo voor het ontwikkelen en financieren van traditioneleaanbodgestuurde bouwplannenRuimte voor nieuwe benaderingen, partners, ontwikkelmodellen,transformatieprojecten en vraaggestuurde plannenFiguur: aan deze publicatie liggen gesprekkenen interviews ten grondslag met tientallenbetrokkenen uit de Amsterdamse ruimtelijkesector. Om de gesprekken vooraf te structureren,en achteraf te analyseren, stelden we deze‘mindmap’ op. Het is bedoeld als ondersteunenddenkmodel en pretendeert niet een completeweergave van de werkelijkheid te zijn.Mozaiek van traditionele GREX-projecten, transformaties,en alternatieve ontwikkelingsvormenEFFECTENNieuwe rolopvattinggemeenteNieuwefinancieringsvormenAvontuurlijkesamenwerkingsvormenNieuw stedenbouwkundigontwikkelmodel10

Verhalen uitde projectenNieuwe rolopvattingvan de gemeente‘Een bedrijventerrein herontwikkelen is misschien nietde corebusiness van een gemeente. Dat kun je ookdoor marktpartijen laten doen, waaromheen je alsgemeente een minimum aan maatschappelijke piketpaaltjesslaat.’ Zo kijkt het gemeentelijk projectteamaan tegen de grote vernieuwingsoperatie van hetFood Center Amsterdam. Die rolopvatting is exemplarischvoor veel van de huidige projecten in destad. Projecten realiseren zich dat we in andere tijdenleven. De gemeente begint een wezenlijk andere rolaan te nemen, vooral door een stap terug te doen.Gemeente als facilitatorDie andere rol zien we in de eerste plaats terug in deregie over een project. De gemeente is dikwijls nietmeer de ‘hoofdontwikkelaar’ van een plan die er eenpaar uitvoerende partijen bijhaalt, maar wordt steedsvaker een regisseur die op hoofdlijnen maatschappelijkebelangen veiligstelt. Daarnaast verschuift bij veelprojecten ook het initiatief. Een ervaren manager vatdie verschuiving kernachtig samen: ‘In plaats van eenactieve gebiedsontwikkelaar wordt de gemeente eenhaast neutrale leverancier van bouwrijpe grond aanmarktpartijen.’ Die faciliterende rol neemt allerlei vormenaan, afhankelijk van de opgave van een project.We kunnen ze zo samenvatten, in volgorde van oplopendegemeentelijke invloed:1. Puur faciliterend. Er is sprake van een marktpartijdie weet wat hij wil en oog heeft voor maatschappelijkebelangen. De gemeente doet daarop zijnbest om de markpartij goed te informeren, de wegte wijzen en de nodige vergunningen te leveren. Inhet Overamstel project hebben zij er zelfs een missievan gemaakt: ‘Voor ons is de werking van de gemeenteeen open boek, maar voor marktpartijen isdat niet altijd het geval. Wij helpen ze daarom actiefdoor de ambtelijke en bestuurlijke procedures heen,plegen zo nodig wat telefoontjes, regelen een overleg,zorgen dat stukken op de juiste bureaus liggen.’2. Sturend faciliteren. In dit geval is een actievevorm van regie gewenst. Bijvoorbeeld om marktpartijenmet elkaar te verbinden, te matchen of ertussente bemiddelen. Bij het Station RAI project bleekdie rol vruchtbaarder dan gedacht, ondanks het feitdat de gemeente weinig financiële middelen hadom op klassieke wijze te sturen. Op IJburg 2e fasewordt het verbinden zelfs een kerntaak, omdat daartal van individuele, kleine en middelgrote marktpartijenworden aangetrokken, die bovendien voor deuitdaging staan om gezamenlijk een paar gemeentelijkedoelstellingen te realiseren (duurzaamheid,parkeren). Maar de meest sturende vorm van faciliterenzien we aan het werk in het Project 1012. Ditpostcodegebied omvat ondermeer de Wallen en hetalleroudste deel van de stad. In een aantal pandenbevinden zich zogeheten ‘criminogene functies’.Project 1012 beijvert zich om de betreffende vastgoedeigenarenmet zachte dwang uit het gebied teverwijderen, waarna de gemeente bonafide investeerderszoekt om die plekken te herontwikkelen.Om die investeerders over de streep te trekken trektde gemeente op het gebied van faciliteren alles uitde kast, inclusief maatwerk regels voor monumentenen welstand, en het stimuleren van een oplossingsgerichteambtelijke cultuur.11

3. Co-creatie. Soms groeit ‘faciliteren’ uit tot eenlangdurig en diepgaand commitment aan de plannenvan een marktpartij, waarbij sprake is van eengrote wederzijdse afhankelijkheid. Die afhankelijkheidkan financieel van aard zijn, maar ook conceptueel.Een mooi voorbeeld daarvan is het Marineetablissement, wat eeuwenlang een ommuurde enclavein de stad is geweest, maar waaruit Defensiehoogpotentie van een gebiedtoch een keer wil vertrekken. De gemeente wil degrond graag verwerven, maar alleen als het Rijklangdurig partner blijft. Niet alleen omdat de gemeentete weinig geld heeft om het terrein in éénkeer te kopen, maar vooral omdat het gebied te bijzonderis om er een ‘gewone’ stadsvernieuwingslocatievan te maken. Het moet iets van internationaleallure worden, met verwijzingen naar het roemruchteverleden. In zo’n situatie is het bevorderlijkals het Rijk, met zijn middelen en positie, als partnerbetrokken blijft.hoogkracht & kwaliteit van marktpartijenloslatenafwachteninvitereninitiërenROL VAN DE OVERHEIDstimulerenafstemmenregelenzorgenlaaglaagFiguur: mogelijke nieuwe rolopvattingen van de overheid bij stedelijke ontwikkelingen –vernieuwing. De gemeente zet een andere pet op al naar gelang de potenties vaneen gebied en de potenties van betrokken (markt)partijen. Schema is afkomstig uit‘Stedelijke vernieuwing op uitnodiging’, KEI, maart 2012.12

Toch de lead houdenDe gemeente die in het algemeen een stap terugdoet en een faciliterende rol gaat spelen; sommigenzien hierin de bevestiging dat ‘de markt’ eindelijkzijn werk kan doen, zonder dat de overheid de zaakloopt te sturen met een actieve grondpolitiek. Gekgenoeg kijkt de markt daar zelf vaak anders tegenaan.In het woningbouwproject Buiksloterham willenwoningcorporaties bijvoorbeeld dat de beeldkwaliteiten de gebiedsmarketing door de gemeentewordt geregisseerd. Ook andere projecten meldendat er van de gemeente meer wordt verwacht danalleen het leveren van grond of vergunningen.Neem het kantorengebied rondom station Sloterdijk,waarvan iedereen vindt dat er iets moet gebeuren,maar waar de vastgoedeigenaren zelf nietin staat blijken om de zaak een andere wending tegeven. Hun hoop is uiteindelijk gevestigd op de gemeente,die naar hun mening ‘toch de lead moethouden’ in de transformatie en revitalisering van hetgebied. Projectmanager Michiel Bosman: ‘Wenemen de lead op basis van een globale lange termijnvisie.Daarin verandert een monofunctioneelkantorenlocatie in een gemengd gebied waar hetals voetganger overdag en ‘s avonds prettig toevenis. Die visie staat niet op papier in een dik masterplan,maar in een inspirerende gebiedsstrategiewaarin de hoofddoelen variëren, verankeren en verblijvenworden uitgewerkt. We staan open voor bijnaalle initiatieven en stellen weinig eisen. Daarommaken we nu ook een flexibel bestemmingsplanwaarin verschillende functies tegelijkertijd op verschillendeplekken mogelijk zijn – ook in lege kantoren;iets wat traditionele ruimtelijk ordenaarsonwennig vinden.Herbestemming Ronette terreinDe eigenaar van dit braakliggend stuk grond is eennazaat van de Ronette pickupnaaldenfabriek. Hij wiler komende jaren een hotel, supermarkt en 560studentenwoningen realiseren. Daartoe wordt eenAnterieure Overeenkomst (AO) gesloten, waarin degemeente toezegt een passend bestemmingsplante maken en een oplossing te bieden voor de huidigesemilegale bewoners op het terrein. In ruil daarvoorbetaalt de grondeigenaar de proceskosten én dekosten voor een nieuwe openbare kade langs deDuivendrechtsevaart. Zo’n AO kan voor de gemeentedus een vehikel zijn om ambtelijke proceskostenmee te dekken, en soms ook om deopenbare ruimte mee te upgraden, terwijl de gemeentedaar zelf op dat moment niet de middelenvoor heeft.13

Herbestemming terrein Koninklijke MarineDeze voor de buitenwereld afgesloten enclave plek van internationale allure, rondom de thema’snaast het Scheepvaartmuseum was eeuwenlang het wetenschap, innovatie, techniek en water. De opzetdomein van de Marine. Defensie wil het terrein aan van het gebied leent zich niet voor een traditioneleAmsterdam verkopen, maar wel een partner blijven GREX of TREX als financieringsmodel. Daarnaastin de herontwikkeling van het terrein.kan de herontwikkeling wel een generatie duren.Vanwege de historische betekenis en de centrale Gedacht wordt daarom aan een soort publiek-privateligging van het terrein moet het geen gewone samenwerking die werken met een lange termijnstadsvernieuwingslocatie worden, maar een unieke ‘gebiedsexploitatie’ (Gex).Uiteraard moet je wel oppassen dat je geen erghinderlijke of criminogene toestanden toelaat. Datsluiten we in het bestemmingsplan dan ook rigoureusuit. Met andere woorden, we regelen maximaalwat minimaal nodig is.’Enthousiasmerende dialoogHet Station RAI project koos een heel andere aanpak,die er eigenlijk op neer kwam dat de gemeente(project Zuidas) bij aanvang geen bijzondere ambitiesstelde. Niet zonder reden. Het was vooral eeninfrastructureel project van externe partijen, zoalsOV-SAAL, Prorail, GVB en de NS, waarbij het stationmoest worden uitgebreid. De gemeente (Zuidas) zatvooral aan tafel om partijen bij elkaar te brengen,had weinig geld om eraan bij te dragen, en was dusniet in de positie om ruimtelijke, beleidsmatige ofesthetische ambities op te leggen. Bij de externepartners was bovendien sprake van drie specifiekeomstandigheden:• Ook alle partners hadden beperkte financiële middelenvoor het station;• De partners wisten ook dat de gemeente weinigfinanciële middelen had;• Niemand had vooraf een ambitieus eindbeeld vanhet station opgesteld;Het Zuidas team besloot de zaak hier pragmatischte benaderen: we rekenen nergens op en alles watwe met elkaar onderweg voor elkaar krijgen is meegenomen.De Zuidas heeft aan visie op kwaliteitgeen gebrek, maar kozen ervoor om daarover eenenthousiasmerende dialoog aan te gaan.14

‘Of het nu ging om een noodbrug, de nieuwe kapover de perrons of de fietsenstalling bij de entree,we begonnen niet met een programma van eisen,maar stelden de vraag hoe we het ontwerp samennog wat beter of mooier konden maken.’ De wetenschapdat de gemeente er met lege handen zat, enzonder programma van eisen, had een ontwapenendewerking op de externe partijen. Zij begonnenmee te denken hoe de kwaliteit omhoog kon, zondereen aanslag te doen op het budget. Er kwamencreatieve oplossingen, taakverdelingen, er werdenpotjes en onderhoudsbudgetten gevonden. ‘Datleidde gaandeweg de planvorming tot steeds mooiereresultaten en kleine succesjes die we samen kondenvieren. Bij een traditionele GREX, SP of beeldkwaliteitsplanwerkt dat heel anders. Daarin maak je voorafeen ambitieus eindbeeld, maar externe partijen voelenzich daarin niet meegenomen en gaandeweg derit loop je het risico dat je de verwachtingen naarbeneden moet bijstellen.’Gebiedsontwikkeling IJburg 2e faseVanwege de slechte woningmarkt is de aanleg krijgt een breed spectrum van afnemers (zelfbouwers,collectieven, kleine ontwikkelaars,van IJburg 2e fase goeddeels uitgesteld, maarin 2012 gaf de gemeenteraad wel groen licht traditionele partijen) de kans om kavels te ontwikkelen.Het gebied is een proeftuin: erom een stuk van het Centrumeiland te ontwikkelen.Eind 2014 is het landmaken gereed. wordt gewerkt met het Plaberum, maar pioniersmet bijzondere ambities krijgen eenDaarna krijgt het eiland een grid en wordengridvelden kavel voor kavel uitgegeven, op voorkeursbehandeling en de infrastructuurbasis van een GREX. Duurzaamheid is een (kabels en leidingen, wegen, groen) wordt pascentrale ambitie, maar anders dan op IJburg in een laat stadium aangelegd om kosten te1e fase wordt de invulling ervan meer aan toekomstigeIJburgers overgelaten.besparen.DaarnaastBeste van twee wereldenEen inspirerend verhaal van Station RAI. Maar somszullen wethouders of raadsleden aan een projecttoch specifieke ambities mee willen geven en meteen ‘alles is meegenomen’ geen genoegen nemen.Onder het project IJburg 2e fase ligt bijvoorbeeldde bestuurlijke ambitie om het eiland zeer duurzaamte ontwikkelen, met ondermeer aandacht voor klimaatneutraalbouwen, regenwateropvang en autoluwwonen. Projectmanager Dries Drogendijk is zich bewustvan het risico dat hij straks wellicht in een spagaatkomt te staan tussen marktrealisme en deambities van zijn opdrachtgever. Als antwoord daarop15

heeft hij besloten eerst een diepgaande dialoog aante gaan met alle denkbare marktpartijen, waarna hijmet zijn opdrachtgever bespreekt hoe kansrijk deambities op dit moment zijn:1. Om te beginnen houdt hij onverkort vast aan alleambities. Met een duidelijke ‘branding’ van hetproject als een niche voor eigenzinnige pioniers,probeert hij de belangstelling te peilen in het volledigespectrum van marktpartijen: zelfbouwers, collectieven,nieuwe kleine ontwikkelaars, regulierepartijen en bijzondere bouwpartijen (zoals IKEA,zorgverzekeraars);2. De marktpartijen worden vervolgens aangemoedigdom met elkaar samen te werken en collectiefoplossingen te vinden voor de duurzaamheidsambities.De gemeente ondersteunt die oplossingen methet stedenbouwkundig plan, vrijheden op iederskavel en gepaste grondprijsvoorstellen;3. In het ongunstige scenario is de uitkomst dat erte weinig marktpartijen zijn die de ambities kunnenwaarmaken. In dat geval kan interessant compromisworden voorgelegd: beperk de hoge ambities toteen klein deel van het project, precies groot genoegvoor de niche van duurzame marktpartijen. Langsdie weg wordt toch maximaal tegemoetgekomenaan de wensen van het bestuur.LoslatenIJburg en een handvol andere locaties in de stad zijnzo courant dat er ruimte blijft voor gemeentelijkeambities, zelfs in tijden van economische laagconjunctuur.Maar andere projecten zijn minder courant- of ook zonder ambities al erg complex - en daarzouden die extra ambities de aarzelende marktpartijenabsoluut wegjagen. De meeste projectmanagerszijn dan ook voorstander van het verder snijdenin bovenwettelijke wensen en regels - een pijnlijkproces van kill your darlings - net zolang tot er alleeneen paar cruciale maatschappelijke ‘piketpaaltjes’blijven staan. Sommige projecten lukt dat ook,met slechts een paar randvoorwaarden voor deopenbare ruimte, routes en bestemmingen. Maareen aantal projecten nog niet. Een projectmanagervan het Ravel project aan de Zuidas: ‘Het instrumentvan de Bouwenvelop is ooit bedoeld als eenhelder, slank en eenvoudig middel om bouwplannenbeter uitvoerbaar te maken, maar in de praktijklopen ze vaak toch nog vol met aanvullende regelsen wensen. Blijkbaar is het voor gemeentelijkediensten en stadsdelen nog erg moeilijk om voldoendelos te laten.’Financiële vernieuwingDe ‘oude werkelijkheid’ in Amsterdam was datonder de meeste ruimtelijke projecten een verliesgevendegrondexploitatie lag. Bij woningbouwprojectenwas een verlies van gemiddeld dertigduizendeuro per woning bijvoorbeeld niet ongewoon. Dietekorten werden ondermeer veroorzaakt door hogevoorinvesteringen in verwerving, bodemsanering,infrastructuur, natuurcompensatie, ambtelijke proceskostenen bouwrijp maken. Dat werd grotendeelsgefinancierd uit het gemeentelijk Vereveningsfonds,dat op zijn beurt werd gevoed doorwinstgevende gronduitgiften aan kantoren, bedrijvenen dure koopwoningen. De nieuwe werkelijkheidis echter dat de meeste kantoren uit de ruimtelijkeplannen zijn gehaald, woningcorporaties enontwikkelaars een pas op de plaats maken, veel woningbouwprojectenstagneren en een Vereveningsfondsdat strenge keuzes moet maken. De gemeentestaat daarom voor twee forse uitdagingen.De eerste is het drastisch terugschroeven van gemeentelijkekosten en de tweede uitdaging is hetvinden van (nieuwe) financiële partners.De baet gaat voor de cost uytHet bekende principe ‘De cost gaet voor de baetuyt’ uit de Gouden Eeuw heeft ons land grote welvaartgebracht. De Gemeente Amsterdam heeft datprincipe ook in ruimtelijke projecten lang volgehouden.Miljoenen, soms tientallen miljoenen, werdengeïnvesteerd voordat vele jaren later de eerstegrondinkomsten terugkwamen. Voor zulke royalevoorinvesteringen heeft de gemeente geen middelenmeer. Daarom draaien steeds meer projectenhet spreekwoord om: er moet eerst geld binnenkomenvoordat de gemeente investeert. Dat moetenwe uiteraard niet helemaal letterlijk nemen. Een correcteformulering zou zijn: de inkomsten moeten inde tijd gezien dichter op de uitgaven volgen. Eenintrigerend voorbeeld van dat principe is het projectAmstelkwartier 2e fase.Op dit terrein van de voormalige Zuidergasfabriekkomt een gemengde woonwijk met een park. De‘oude’ aanpak zou zijn geweest om voorafgaand aande gronduitgifte eerst alle gebouwen te verwerven,het hele gebied ingrijpend te saneren en opnieuwbouwrijp te maken. Het zou de gemeente tientallenmiljoenen aan voorinvesteringen en jarenlange16

Transformatie kantorengebied SloterdijkenHet gebied rond station Sloterdijk wordt gedomineerddoor zware infrastructuur en kan-centrale Orlyplein prioriteit. Het plein moetties. Daarbij heeft de herinrichting van hettoren. Er zijn nauwelijks voorzieningen en de een prettig verblijfsklimaat voor voetgangersinrichting is niet op voetgangers gericht. Daardoorkampt het gebied met een slecht vesti-De gemeente heeft een globale visie op dekrijgen, met voorzieningen en horeca.gingsklimaat en dat vergroot de leegstand in toekomst van het gebied, maar laat de invullingafhangen van partijen die met voorstellende kantoren (ruim 20%). De gemeente werktsamen met de ‘bewoners’ aan een geleidelijke komen. Dat wordt ondersteund met een ‘flexibel’bestemmingsplan, waarin slechts enkeleverkleuring naar een gevarieerd stedelijk gebied,met voorzieningen en levendige func-ongewenste functies zijn uitgesloten.renteverliezen hebben gekost. Het gemeentelijkprojectteam wist dat zij in deze tijd niet met zo’nverhaal naar het gemeentebestuur konden engooide het daarom over een andere boeg. ‘In plaatsvan een traditioneel plan wilden we kijken of we eencrisisbestendige business case konden maken,’aldus projectmanager Jeroen van Straten, ‘compleetmet worst case scenario’s voor de marktafzetbaarheidvan woningen, het naar voren halen van inkomstenen het minimaliseren van kosten. Uiteindelijkkwamen we zo op een sluitende begroting uit.Vooral door het terrein steeds stukje voor stukje tesaneren en dan meteen te ontwikkelen. Dure uitgaven,zoals een brug of een hoogwaardige stedenbouwkundigeinrichting, plannen we pas aan heteind. Dat kan trouwens ook betekenen dat er straksal mensen wonen, terwijl vlak naast hen een stukbodem wordt gesaneerd, maar dat ongemak moetenwe op de koop toenemen.’Aanboren van privévermogenHet project Amstelkwartier 2e fase liet zien dat hetnaar voren halen van inkomsten en het naar achterschuiven van uitgaven een gezonde business casekunnen opleveren. Maar dan moeten er wel inkomstenzijn. Dat laatste is echter steeds vaker eenissue. Banken, woningcorporaties en de traditionelegrote vastgoedpartijen zitten in de problemen. Zeschroeven hun investeringen drastisch terug ennemen geen risico meer.Het paradoxale is dat er, ondanks de economischecrisis, nog steeds enorm veel geld in de samenleving‘zit’. Wie de krant er recentelijk op nasloeg konlezen dat ‘de rijken’ in de afgelopen jaren nog veel17

Opwaardering Station RAIHet OV-SAAL infraproject is de directe aanleidingom Station RAI in 2015 te voorzien van extra sporen,een nieuw perron en een grotere stationshal.Het Zuidas project zag daarin een kans om hetstation een facelift te geven, met betere voorzieningen.Probleem was dat het station niet in gemeentelijkeplannen zat, waardoor er geen geldwas om wezenlijk mee te investeren, laat staan omruimtelijke, beleidsmatige of esthetische ambitiesaan de partijen (OV-SAAL, Prorail, GVB, NS) op teleggen. Toch lijkt het een succesvol en ambitieusproject te gaan worden, waarin iedereen creatiefmeedenkt en vrijwillig potjes aanspreekt, om ersamen alles uit te slepen. De gemeente (Zuidas)speelde daarin vooral enthousiasmerende rol. Nietdoor met eisen te komen, maar door als bruggenbouwertussen partijen steeds de open vraag testellen: hoe kunnen we dit beter en mooier maken?rijker zijn geworden. Het is kunst om zulke partijente vinden, en vervolgens te verleiden, om hun geldaan het werk te zetten in ruimtelijke projecten. Volgenseen analyse in het Financieel Dagblad is hetaanboren van ‘privé vermogen’ (van families, zakenmensenof particulieren) een grote belofte 1 . Zulkeinvesteerders zijn in de regel niet uit op snelle winsten,maar vinden het om allerlei redenen interessantom langdurig in vastgoed te investeren. Somsgewoon omdat zij het een uitdaging vinden, leukom te doen, of omdat zij iets aardigs voor zichzelfwillen neerzetten. Dat aanboren van durfkapitaal isgeen ongefundeerd staaltje wensdenken. We zienop dit moment het durfkapitaal al aan het werk inbijvoorbeeld het Fred Roeskestraatproject, de herontwikkelingvan het Ronetteterrein, in het project1012 2 , en bij vermogende groepen zelfbouwers inMiddenmeer-Noord of in de Houthavens.Grote vitale economische partnersNaast de privévermogens is er ook een belangrijkegroep grote private marktpartijen, die jaarlijks ongeveereen miljard euro in de stad investeren. Volgenshet Strategisch Plan moeten we daarbij denkenaan kennisinstellingen, de zorgsector, hotels, grotepubliektrekkers als de RAI, studentenhuisvesting,Schiphol en de haven. Amsterdam is daarbij gezegendmet de synergie tussen internationaal hoog aan-181 ) Meer nog dan private equity, omdat die meestal uit zijnop een hoog rendement en na enkele jaren winst nemen.2 ) Kanttekening: woningcorporaties met een lange ademnemen het geringe financiële rendement van de transformatievan bordelen lief. Het is te hopen dat zij die maatschappelijkerol kunnen vasthouden. De corporatiesinvesteren tot nu toe nog altijd enkele honderden miljoenenper jaar in de stad.

geschreven onderwijsinstellingen, wetenschap enkennisintensieve bedrijven. Projectmanager MichelCrolla, betrokken bij de herontwikkeling van het gebiedrond de Vrije Universiteit en het VU MedischCentrum, is van mening dat we meer oog moet krijgenvoor zulke vitale partners in de stad: ‘Weinigenweten dit, maar het VU-MC is feitelijk het grootstebedrijf van de stad. Minstens 150.000 mensen inAmsterdam zijn direct of indirect gelieerd aan medischeinstellingen, universiteiten en hogescholen.Het zijn in feite enorme fabrieken waar de halve stadop drijft. Daarom moeten we ze ook maximaal faciliterenin hun plannen, of het nu gaat om projectenin de binnenstad, een Science Park in Watergraafsmeer,langs de Wibautstraat, of de nieuwe Campusaan de Zuidas.’ Het projectteam van Amstel III doetdaar nog een schepje bovenop: ‘We moeten in destad meer aan professioneel relatiebeheer met onzegrote economische partners gaan doen.’VU-MC KenniskwartierHet Kenniskwartier in de Zuidas is het vierkantegebied tussen de Vrije Universiteit, het VU MedischCentrum en de A10. Dit campusachtigegebied ondergaat komende jaren een metamorfose.Veel bestaande bebouwing wordt afgebroken,of gerenoveerd, en er verschijntnieuwe bebouwing voor onderwijs, onderzoek,hightech bedrijven, voorzieningen, woningenen hotelachtige functies.De private investeringen lopen in de honderdenmiljoenen. De gemeente neemt hier vooraleen faciliterende rol op zich, zorgt voor deruimtelijk-juridische kaders, denkt mee metoplossingen en zorgt uiteindelijk voor de aanlegvan infrastructuur en de openbare ruimte.Het stedenbouwkundig plan is hier geendwangbuis dat de ontwikkelingen dicteert,maar eerder een jas die de ontwikkelingen pasaan het eind omvat en vastlegt.Transformeren zonder grondexploitatieHet is duidelijk dat deze partijen op hun eigen locatieseen belangrijke bijdrage leveren aan de stad,vooral met sloop/nieuwbouwprojecten. Maar misschienmoeten we hopen dat zij (voor het gemak rekenenwe daaronder ook woningcorporaties) zich inde toekomst ook willen committeren aan de geleidelijketransformatie van gebieden. Want het isvooral daar waar de schoen van De Nieuwe Werkelijkheidgaat wringen. Amsterdam zit met een aantalnaoorlogse woonwijken, verouderde bedrijventerreinenen relicten uit het verleden, waar massalesloop/nieuwbouw geen optie is. Een klassiekegrondexploitatiebegroting (GREX), als middel om19

Onaangeboorde bronvan 1,9 miljard euro per jaarHet Programmabureau Klimaat en Energie vande gemeente Amsterdam wijst op een tot dusveronontgonnen financieringsbron van stedelijkevernieuwing en innovatie. Programma- directeurFrodo Bosman: ‘Weet je dat Amsterdammers elkjaar een slordige 1,9 miljard aan energie besteden?Veel van dat geld komt terecht bij groteenergiebedrijven en hun aandeelhouders. Datgun ik ze graag, maar het zou misschien beter zijnals we een flink deel van dat geld binnen de stadgrenzenhouden. Bijvoorbeeld door te investerenin een energiezuinige bestaande woningvoorraaden in duurzame energiesystemen. Daarmeestroomt er minder geld de stad uit en bovendiendoe je iets aan duurzame waardecreatie.’De strategie van het Programmabureau Klimaaten Energie valt te omschrijven als ‘faciliterenmet wortel én stok’. Met enerzijds stimulerendemaatregelen, zoals kennisoverdracht, loodsenen koppelen van partijen en financiering. Maaranderzijds worden ook instrumenten gebruiktom maatregelen af te dwingen.ingrepen te betalen, kan op zulke plekken dus nietworden gebruikt. Bij de herontwikkeling van bedrijventerreinOveramstel hebben ze daar iets op gevonden.Zij noemen het een transformatie-exploitatie(TREX). Het idee is dat het laagwaardige bedrijventerrein(met lage erfpacht) langzaam verkleurt naareen terrein met stedelijke functies (met hogere erfpacht),zoals restaurants, een hotel en modernewerkruimten. Elke erfpachtconversie levert dus eenmaliginkomsten op. In het verleden vloeiden diemiddelen terug naar de gemeentekas, maar in deze‘TREX’ vloeien de inkomsten terug naar het project.Als er voldoende inkomsten zijn, worden die geherinvesteerdin de openbare ruimte. ProjectmanagerJeroen van Straten: ‘Op die manier kan een vliegwieleffectontstaan, waarbij het ene initiatief leidttot een ander. Zo kunnen de genoemde herinvesteringenvan de gemeente bijvoorbeeld leiden totweer nieuwe initiatieven, waardoor het bedrijventerreinvanzelf transformeert in een gemengd werkgebied.Een aantrekkelijke openbare ruimte draagtdus bij aan het scheppen van een beter investeringsklimaat.’De TREX is een vindingrijke aanpak, maar hij is alleenbruikbaar op erfpachtlocaties die van laagwaardignaar hoogwaardig transformeren. In een gebiedals Sloterdijken (hoogwaardige leegstaande kantoren)of het voormalige Marinecomplex (geen erfpacht)is er niets om een TREX mee te voeden. PaulMoons, projectmanager van het Marineterrein zitwat dat betreft in een lastig parket. ‘Dit is een uniekhistorisch gebied met fantastische mogelijkheden,maar we hebben de grootste moeite om een geschiktfinancieringsmodel te verzinnen. Een GREX ofTREX is hier onmogelijk. Het hele gebied over deschutting gooien bij een commerciële ontwikkelaarlijkt me onverantwoord voor zo’n historische parelin de stad. Ik zie nog het meest in een soort publiekprivategebiedsexploitatiebegroting (‘Gex’) waar deoverheid, corporaties en private partijen in participeren.Het moeten dan wel partijen met een langeadem zijn, want het transformeren van een gebiedals dit kan zomaar een generatie duren.’AvontuurlijkesamenwerkingsvormenVoor het uitbreken van de crisis stond de gemeentein bijna alle ruimtelijke projecten boven de marktpartijen.Die plek was mogelijk omdat de gemeentede grond in eigendom had (of verwierf) en omdatgrote marktpartijen in de courante Amsterdamsemarkt maar wat graag woningen, kantoren en winkelcentrawilden realiseren. Voor de gemeente vieler dus wat te kiezen, maar we kozen eigenlijk altijdvoor de grote solvabele ontwikkelaars en corporaties,die probleemloos honderden woningen ofduizenden vierkante meters vastgoed kondenneerzetten. Kleine nieuwkomers of alternatieveontwikkelaars kwamen er zelden tussen. Met deuitverkoren marktpartijen werd vervolgens wel samengewerkt,maar niet symmetrisch. De gemeentewas duidelijk de dominante partij bij het bepalenvan het planontwerp, het programma en de randvoorwaarden.20

Project 1012:unieke aanpak zonder Grex‘1012’ is de postcode van het gebied rond ondermeerde Nieuwezijds Voorburgwal, de Kalverstraat,het Damrak, Rokin en de Wallen.Roemrucht bij toeristen en dagjesmensen, maarhet gebied ging al jaren zienderogen achteruit.De oververtegenwoordiging van coffeeshops,bordelen, seksshops, massagesalons en vagewinkeltjes deed het gebied langzaam verloederenen ‘achter de ramen’ was sprake van dwangen vrouwenhandel. In 2007 beslotenburgemeester Cohen en wethouder Asscher dathet gebied dringend aangepakt moest worden.Het doel was om samen met bewoners, corporaties,ondernemers en investeerders ‘criminogenefuncties’ aan te pakken, het unieke karakter vanhet gebied te versterken en economisch op tewaarderen. Zonder tijd te verliezen met eerst uitgebreidebeleids- en masterplannen kochten woningcorporaties,in overleg met de gemeente,‘foute panden’ op en sloten een aantal ‘ramen’.Het bestemmingsplan is nu strenger geworden,sommige vastgoedeigenaren werden (en worden)met zachte dwang uit het gebied verwijderd,waarna de gemeente gericht naar bonafideinvesteerders zoekt om plekken te herontwikkelen.Om die investeerders over de streep te trekkentrekt de gemeente op het gebied vanfaciliteren alles uit de kast, inclusief het upgradenvan de openbare ruimte, rekbare regels voor monumentenen welstand, flexibeler (op onderdelen)bestemmingsplannen en het stimuleren vaneen oplossingsgerichte ambtelijke cultuur.Vliegwiel van private investeringenDe financiering van deze geleidelijke metamorfoseberust op een (voor Amsterdam) uniekeaanpak. De gemeente deed, bij wijze van uitzondering,een beroep op de algemene middelenom te investeren in ambtelijke proceskosten, hetopknappen van de openbare ruimte, uitplaatsingvan functies en opkoop van panden. Dat zijn aanzienlijkeinvesteringen, maar het gevolg is datprivate partijen weer zoveel fiducie hebben in demogelijkheden van dit gebied dat zij naar schattingminimaal 800 miljoen euro in ‘1012’ investeren,waardoor het gebied een nieuw leven kanbeginnen. Die gemeentelijke miljoenen fungerendus als een soort ‘startmotor’ waarmee eengroot vliegwiel van private investeringen opgang is gebracht.21

Tussen de partijenInmiddels mogen we vaststellen dat de gemeentein steeds meer projecten tussen de marktpartijenstaat, met dien verstande dat de gemeente nog welde wet handhaaft en een paar elementaire maatschappelijkerandvoorwaarden bewaakt. Tegenwoordigwordt er in projecten vaker echt samengewerkt,waarbij de ideeën en plannen van marktpartijener werkelijk toe doen. In bijvoorbeeld Middenmeer-Noorden IJburg 2e fase wordt hetStedenbouwkundig Plan samen met een bonteverzameling van zelfbouwers, collectieven, kleineen grote ontwikkelaars gemaakt. In de projectenBuiksloterham en Oostpoort wordt de plandichtheidomlaag gebracht omdat ontwikkelaars in deze tijdenbeter uit de voeten kunnen met stedelijke laagbouw.En bij de transformaties van de bedrijventerreinenSloterdijken, Amstel III en Overamstel luistertde gemeente naar de wensen van de zittende ondernemersover het verbeteren van de openbareruimte, of het wijzigen van bestemmingen. ‘Voor heteerst in vijftien jaar wordt er naar me geluisterd,’aldus een horecaondernemer bij station Sloterdijk.Iets vergelijkbaars gebeurt er op het Marineterrein,waar de zittende Defensieonderdelen en de gemeentevolstrekt gelijkwaardige gesprekspartnerszijn, en samen op zoek gaan naar een nieuwe invullingvan het gebied.Tender Fred RoeskestraatDit deelgebied aan de Zuidas staat nu nogvooral bekend als een scholenstrook, maarmoet op termijn transformeren naar een gemengdgebied met wonen, kantoren, onderwijsfunctiesen voorzieningen. Voor het kavelvan de voormalige ROC (ruim 20.000 m 2 bvo)koos de gemeente voor een openbare tenderom marktpartijen uit te nodigen en uiteindelijkeen winnaar te selecteren die de bouwenvelopmag ontwikkelen. In afwijking van het normaleprotocol hoeven kandidaten in dit geval geenreferenties te overleggen om aan te tonen datze zulke projecten eerder hebben gedaan.Naar verwachting wordt in de loop van dit jaarduidelijk wie de kavel gaat ontwikkelen.Dit project werkt op basis van het Plaberumen een klassieke GREX. Wel is geprobeerd omzoveel mogelijk onnodige gemeentelijke regelsen eisen uit de bouwenvelop te houden.Gemeente als opdrachtnemerMaar het kan nog verder gaan. In diverse projectenmaakt de gemeente een nieuw bestemmingsplan betaalddoor een marktpartij - iets wat buiten Amsterdamal wat langer gebruikelijker was, maar in dezestad nog betrekkelijk nieuw.22

Een mooi voorbeeld hiervan is het Ronetteterrein;een vrijwel braakliggend stukje grond van de nazatenvan de Ronette pick-upnaaldenfabriek. De eigenaarwil er een hotel en 560 studentenwoningenneerzetten, en heeft daarvoor een professioneleontwikkelaar in de arm genomen. Hij heeft echterook een nieuw bestemmingsplan nodig, dat ruimtebiedt aan zijn plannen, en daarvoor heeft hij tochecht de medewerking van de gemeente nodig. Dewet schrijft voor dat er in zo’n geval een Exploitatieplanof Anterieure Overeenkomst moet worden gesloten,waarin de partijen afspraken maken over dekosten (ambtelijk en openbare ruimte) van eennieuw bestemmingsplan. Volgens projectmanagerRoel Kupers pakt de AO voor het Ronetteterreinvoor de gemeente uiteindelijk gunstig uit. ‘De initiatiefnemerbetaalt niet alleen de ambtelijke proceskostenvoor de bestemmingsplanprocedure,maar ook de kosten van een vernieuwde openbareruimte. Bovendien hebben we bedongen dat eendeel van het terrein, waaronder de kade, publiektoegankelijk wordt. Het is wel een gek gevoel dat jebetaald wordt door een private partij, want je bentals ambtenaar in de eerste plaats in dienst van hetgemeentebestuur. Maar in dit geval is het een helderewin-winsituatie voor iedereen. De initiatiefnemergeniet voordeel van de waardevermeerderingvan het terrein, en de gemeente is blij met eengoede invulling van dit terrein.’Over voor- en nadelen van de Anterieure Overeenkomstzijn we nog niet uitgepraat, maar voorlopigmanifesteert de AO zich als een verrijking voor deAmsterdamse planvorming. De winst zit hem vooralin binnenstedelijke locaties waar zittende eigenarenvernieuwing nastreven. Daar biedt de AO kansenom de openbare ruimte op kosten van de initiatiefnemereen facelift te geven. Roel Kupers adviseertom bij zulke projecten eerst wel even simpele samenwerkingsovereenkomstte maken, met de afspraakdat de grondeigenaar de gemeentelijkeproceskosten betaalt. Mocht het in de loop van hettraject niet lukken om de AO rond te krijgen, danverhindert die afspraak dat de gemeente alsnogmet de kosten blijft zitten. Bij het verhalen van kostenop een grondeigenaar vindt Kupers echter eenwaarschuwing wel op zijn plaats: ‘We moeten daareen verstandig beleid in voeren. Het is niet de bedoelingom een leuk initiatief meteen de nek om tedraaien met een hoge rekening van de gemeente.’Selecteren van marktpartijenDe ‘Nieuwe Werkelijkheid’ uit zich niet alleen in veranderendeverhoudingen tussen overheid en markt,maar ook in het fenomeen dat woningcorporaties,beleggers en banken, grote vastgoedontwikkelaarsen consortia zich niet meer zo vanzelfsprekendkomen melden. Ze zijn een stuk terughoudender gewordenen soms zelfs uit beeld verdwenen. Devraag hoe we aan goede marktpartijen komen omeen stuk stad te (her)ontwikkelen wordt dus moeilijkerte beantwoorden. Met een ‘gewone’ onderhandseaanbesteding is in veel gevallen niks mis,maar soms willen we meer concurrentie uitlokken,betere prijs/kwaliteit biedingen forceren, meer tekiezen hebben. Verschillende projecten in de stadzijn druk aan het experimenteren met selectiemethoden.Drie interessante voorbeelden:1. Concurrentiegerichte Dialoog (CGD). Voor deherontwikkeling van het Foodcenter Amsterdamkoos het projectteam voor het zwaarst denkbareaanbestedingsmodel, dat in ons land zelden wordtgebruikt. Het is een soort zwaar opgetuigde marktconsultatie,waarbij drie consortia (strikt van elkaargescheiden) anderhalf jaar lang hebben gewerkt aaneen plan voor de modernisering van het terrein. Naafloop van het traject wordt uiteindelijk één consortiumuitverkoren om het plan te realiseren. Realiserenis waarschijnlijk nog zwak uitgedrukt. Het gaathier om een haast complete turn-key gunning. Hetconsortium krijgt een gebiedsconcessie voor 25 jaar,waarbij alle inkomsten, risico’s en kosten van hetvastgoed voor rekening van de marktpartij komen.Daarnaast draait het consortium zelf op voor het opstellenvan een Stedenbouwkundig Plan, een bestemmingsplan,de marketing en het uiteindelijkebeheer. Er wordt nog net geen eigen munt geslagen;2. Tender. Het middel van een tender is niet nieuwin Amsterdam. Aan de Zuidas heeft bijvoorbeeld hetFred Roeskestraat project er nog recentelijk een uitgeschreven.Bij een tender krijgen marktpartijen dekans om een concurrerend plan in te dienen opbasis van een Bouwenvelop van de gemeente,waarna verschillende beoordelingsrondes volgen.Het is een tijdrovend en juridisch veeleisend proces.Het Fred Roeskestraat project week echter op éénmajeur punt af van het normale protocol: kandidatenhoefden in dit geval geen referenties te overleggenom aan te tonen dat ze zulke projecten eerderhadden gedaan. ‘Iedereen die de kavel kon betalen,en de eisen uit de Bouwenvelop wilde respecteren,23

mocht in principe meedoen, of het nu ervaren ontwikkelaarszijn of ondernemende nieuwkomers.’Naar verwachting wordt in de loop van dit jaar duidelijkwie de kavel gaat ontwikkelen.3. Pitch. Ook het Ravel project aan de Zuidas begonmet een tender. In hun geval voor tijdelijke studentenhuisvesting(circa 10 jaar) maar met een architectonischhoogwaardige uitstraling. Tot iedersfrustratie verzandde de tender in een slepende procedure,met valse starts en doorstarts, die anderhalfjaar duurde en geen partij opleverde die het gevraagdewaar kon maken. Uiteindelijk greep het projectteamnaar het middel van de ‘pitch’. Daarbijkrijgen kandidaten een paar weken de tijd om metglobale plannen te komen, waarbij ze toezeggenaan alle eisen van de Bouwenvelop te voldoen. Verrassendgenoeg kwamen er goede inzendingen binnenen enkele weken later kon er een marktpartijworden aangewezen. Het projectteam was in zijnnopjes, maar realiseert zich dat zo’n snelle selectieriskant is. ‘Door de snelheid van de pitch kun je kandidatenniet diepgaand screenen op de financiëlegeloofwaardigheid van hun plannen. Je moet ze dusop hun blauwe ogen geloven. Daarnaast hadden wedoor de mislukte tender al enorm veel voorwerk gedaan,dus konden we een heel scherpe pitch uitschrijven.Toch zijn we nog steeds erg te sprekenover de pitch als middel. Ik denk dat we dat veelvaker in de stad kunnen doen. Dan maar het risicoaccepteren dat een marktpartij verderop in het procesonderuit kan gaan.’Bij deze voorbeelden moeten we de kanttekeningplaatsen dat het grondeigendom in alle drie gevallenbij de gemeente ligt, waardoor de gemeenteüberhaupt in de positie is om marktpartijen temogen selecteren. De genoemde aanbestedingsvormenmonden aan het eind van de rit altijd uit ineen afsprakendocument. Het is voor een gemeenteverleidelijk om daarin alsnog van alles te willendichttimmeren, maar de geïnterviewden melddendat zij daar weinig voor voelen. ‘We werken lievermet een soort afsprakenenvelopje, of een dunne samenwerkingsovereenkomstop hoofdlijnen. Je moetniet elk denkbaar conflict in als-dan artikelen willenregelen. We zien meer in bouwen op vertrouwendan alles te juridificeren. Als het misgaat likken weonze wonden en gaan verder.’Tijdsduur, proceskosten en complexiteitDiepgang selectie en commitmentPitchTenderConcurrentiegerichte dialoog (CGD)24

BuiksloterhamDit oude industriegebied van 100 hectare ligtaan de Noordelijke IJ-oever, ten westen vanFloradorp, en is onderdeel van het Noordwaartsproject. Doel is om hier tot 2030 eengemengde wijk te realiseren van ruim vierduizendwoningen, bedrijven en voorzieningen.Het geheel zal een robuuste, industriële uitstralingbehouden. De opgave is complexomdat voor slechts 33% van het grondgebiedeen GREX kon worden opgesteld, die geengrote investeringen voor het hele plangebiedkan opbrengen. De strategie berust daaromom het uitlokken van private investeringen,waardoor het hele gebied uiteindelijk tochkan transformeren. Mede daarom heeft degemeente ook geen stedenbouwkundig planopgesteld, maar lokt zij eigenaren en investeerdersuit de tent met een set spelregelsen criteria, waarbinnen initiatiefnemers (o.a.zelfbouw) veel vrijheid hebben om hun eigenambities en ideeën waar te maken.Nieuw stedenbouwkundigontwikkelmodelWe zien overal in de stad pogingen om De NieuweWerkelijkheid ook tot uitdrukking te laten komen inde manier waarop stedenbouwkundige plannenworden gemaakt. Het Plaberum, het gemeentelijkspoorboekje voor planvorming, lijkt daarbij enigszinsaan populariteit te hebben ingeboet. Projectenmaken melding van een simpel ‘StedenbouwkundigPlannetje’, een bijna ‘lege Bouwenvelop’, zoekentoevlucht tot ‘een soort ruimtelijke vlekkenkaart’ ofmaken liever een ‘business case met een kaart’. Isde tijd van masterplannen, massastudies en maquettetafelsvoorbij?Kritisch over het PlaberumDaarover lopen de meningen uiteen. Sommigenzien het Plaberum als een achterhaald instrument,dat niet meer past bij de manier waarop tegenwoordignog initiatieven tot stand komen. ‘Als een marktpartijnu aan de telefoon hangt met een goed idee,dan moet je die kans direct herkennen en pakken.Zo’n partij haakt waarschijnlijk af als je met het Plaberumin de hand eerst nota’s van uitgangspuntenen stedenbouwkundige plannen in procedure gaatlopen brengen.’ Anderen zijn voorzichtiger in hunopvatting: ‘Wij proberen wel los te komen van detraditionele stedenbouwkundige planvorming. Bijvoorbeelddoor niet toe te werken naar een voorafbedacht eindbeeld, maar door te volstaan met eenaardig startbeeld - bij wijze van goed begin. Ik benechter bang dat Nederlandse overheden uiteindelijkniet goed overweg kunnen met een aanpak waarineen eindbeeld wordt losgelaten.’25

Omgekeerde stedenbouwPlaberum of niet, steeds meer projecten meldendat de klassieke stedenbouwkundige aanpak in hunsituatie niet meer goed werkt. Gemakshalve verstaanwe hier onder de klassieke aanpak:1. Stedenbouwkundigen ontwerpen een ruimtelijkmasterplan;2. In dat plan wordt het programma van bovenafbepaald;3. Daarna worden marktpartijen gezocht om kavelsaf te nemen;4. In principe is er geen sprake van een lokale gemeenschap,tenzij marktpartijen en bewonersdaar na afloop zelf aan werken.We zouden dat ook de ‘ruimtelijke route’ kunnennoemen: het ontwerp (hardware) gaat voor en de invullingmet mensen (software) komt later wel. Dieruimtelijke route lijkt op verschillende locaties eenonzinnige optie. IJburg 2e fase en Middenmeer-Noord mikken bijvoorbeeld op het aanjagen van initiatievenvan onderop. Het resultaat daarvan valtper definitie niet vooraf te voorspellen. Het kan bestleiden tot een bonte verzameling zelfbouwers, collectieven,bedrijfjes, ontwikkelaars en corporatiesdie in wisselende samenstellingen en op onvoorspelbareplekken kavels willen afnemen. Het is pasop dat moment dat het programma en de ruimtelijkeontwerpgevolgen duidelijk worden.Een vergelijkbare situatie treffen we aan bij het ontwikkelenvan de nieuwe Campus van de VU-MC.Zo’n campus is geen ruimtelijke opgave, maar gaatin de eerste plaats over het bouwen aan een communityvan elkaar versterkende marktpartijen: universitairefaculteiten, laboratoria, ziekenhuisafdelingen,vooruitgeschoven posten van medischebedrijven, hightech start-ups en spin-offs van onderzoek,studenten, huisvesting voor buitenlandse promovenda,enzovoort. Pas als die gemeenschap vanpartijen zich een beetje begint uit te kristalliserenwordt er een bijpassend ruimtelijk plan voor gemaakt.Het zou dus onverstandig zijn om zo’n vitaleontwikkeling in het keurslijf van een vooraf ontworpenmasterplan te dwingen.De derde situatie is die van het Marinecomplex,waar een transformatieopgave ligt. Het complex isvan grote historische betekenis en ligt op eenunieke plek. Een ‘doorsnee’ make-over, met appartementen,basisschool, kantoren en een supermarktDit 17e eeuwse schilderij laatzien dat de gemeente eenstrakke (en doordachte) hoofdstructuurvan de grachtengordelontwierp, waarbinnen de ‘velden’en kavels geleidelijk werden ontwikkeld.zou daar een beetje jammerzijn. De transformatiemoet iets echt bijzondersworden, van internationaleallure. Thematisch heefthet projectteam al wel eenpaar spannende ideeën,maar bijzondere markpartijenzijn nog buiten beeld,of men weet nog niet waar die te zoeken. ProjectmanagerPaul Moons heeft daarom een andere aanpakvoor ogen. ‘Zodra Defensie uit de gebouwentrekt willen we een soort hotelier of placemaker aanstellendie het gebied niet alleen beheert, maar ookactief gaat marketen. Door internationaal te netwerken,en door ook nu al tijdelijke leuke dingen op hetterrein te organiseren, moet het gebied gaan bruisenen bij marktpartijen gaan leven. In marketingtermenwordt dat wel het branden van een gebiedgenoemd. Hopelijk trekt dat allerlei spannendepartners aan, partijen die zich nu nog ver buiten onsgezichtsveld bevinden en die iets op het terrein willendoen. Op dat moment ga je pas kijken welkewensen er bij die partijen leven, wat er moet wordengesloopt, verbouwd, gerenoveerd of nieuw gebouwd.’26

Organische ontwikkelingDe drie bovengenoemde voorbeelden laten ziendat stedenbouw ook ‘omgekeerd’ kan verlopen.Eerst een gemeenschap van mensen en ideeën,daarna pas een ruimtelijk plan. Op het gevaar af onbedoeldesemantische discussies op te roepen zoudenwe die voorbeelden ook een verlangen naarorganische ontwikkeling kunnen noemen. Organischeontwikkeling kan het angstbeeld oproepen vaneen soort ongecontroleerde wildgroei, zonder eenoverheid die er de ruimtelijke orde handhaaft. Wehoeven echter niet ver te reizen om te laten zien datorganische groei en een stevige overheid heel mooisamen kunnen gaan. De Amsterdamse grachtengordelmaakte door de eeuwen heen een organischegroei door, met een bonte mix van particulieren,organisaties en bedrijven die zelf op hun kavel lietenbouwen. Maar het werd geen chaos of ratjetoe. Destad zorgde voor een dwingende hoofdstructuurvan grachten, kades en radiale routes, waarbinneneen hoop vrijheid bestond om kavel voor kavel teontwikkelen. In moderne bewoordingen: een topdownstructuur met een bottom-up invulling.Dat zien we ook terug in de 19e eeuwse wijken, enzelfs nog een beetje in de Berlage buurten. Deze inmeer of minder mate ‘organisch’ ontwikkelde wijkenbehoren tot de meest geliefde plekken in de stad.Blijkbaar deden ze in die tijd toch iets goed. Het isuiteraard niet de bedoeling om domweg terug tegaan naar het verleden. Maar na de industriële wederopbouwvan de 20e eeuw lijkt het noodzakelijkgeworden om stedelijke ontwikkeling opnieuw uit tevinden. Het verleden kan daarbij wel degelijk eeninspiratiebron zijn.Tijdelijke studentenwoningen ‘Ravel’ aan de ZuidasRavel is een 10 hectare groot deelgebied van de waarbij aan inzenders hoge eisen (financieel, architectonischen geluidhinder van de A10) werden ge-Zuidas. Vanwege de slechte vastgoedmarkt werd in2010 besloten om Ravel voorlopig niet definitief te steld. Die tender mislukte, omdat geen van deontwikkelen. In plaats daarvan werd een marktpartij inzenders aan de eisen voldeed. Daarop greep hetgezocht die bereid was om hier voor een periode project in de zomer van 2012 naar de ‘pitch’ als instrument.Enkele maanden later kon een winnendevan 12 jaar studentenhuisvesting (max. 1.000 woningen)en een paar basisvoorzieningen te realiseren.In 2011 werd een tenderprocedure doorlopen, met departij worden aangewezen, die eind 2013 begintbouw.27

Vernieuwing Food Center Amsterdam (FCA)Het FCA is ’s lands belangrijkste groothandelsmarkt gunning, waarbij inschrijvers los van elkaar langdurig‘meelopen’ met de plannen, totdat één partijvoor verse voedingsmiddelen. Op 21 hectare bevindenzich 100 bedrijven, deels in de oude monumentalemarkthal, en er werken 2.500 mensen. Na 75 wikkelen. In 2010 begon het proces, waarbij de ge-overblijft die het terrein bijna turn-key gaat heront-jaar was het terrein dringend aan modernisering meente een ‘ambitiedocument’ meegaf met eentoe. Zo’n complexe revitalisering van een bestaand paar minimale ruimtelijke en programmatischebedrijventerrein wilde de gemeente niet zelf leiden. eisen. Naar waarschijnlijk kan eind 2013 de gunningIn plaats daarvan werd gekozen voor aanbesteding plaatsvinden. Dan is na bijna 4 jaar een van de eerstegebiedsconcessies van Nederland voltooid.via de Concurrentiegerichte Dialoog (CGD). Dat iseen intensief traject van voorselectie, dialoog enIJburg 2e fase: flexibel in een strak gridDe stedenbouwkundige planstrategie van IJburg 2efase is een interessant voorbeeld van een plan datteruggrijpt op principes van organische ontwikkeling,maar zonder te vervallen in nostalgie of passiefafwachten. Zij noemen het zelf liever een vraaggerichteaanpak op basis van een door de gemeenteontwikkeld startbeeld. Gedacht wordt aan het ontwerpenvan een slim grid van straten en velden, zodaniggedimensioneerd dat zo’n beetje alledenkbare marktpartijen, programmatische functiesen typen bebouwing erin passen. Vervolgens nodigtde gemeente marktpartijen (van particulieren totgrote ontwikkelaars) uit om in een dialoog voorstellente doen voor het ontwikkelen van deze velden.Het projectteam heeft zelf voorlopig een flexibelewaaier van ontwikkelingsopties voor ogen:• Ruimte bieden aan zelfbouw en collectief particulieropdrachtgeverschap;• Marktpartijen (niet alleen corporaties en beleggers)die middeldure huurwoningen bouwen;• Marktpartijen (niet alleen corporaties) die goedkope(huur)woningen bouwen;• Mogelijkheid openlaten van turn-key ontwikkeling(bijvoorbeeld een heel veld ineens);• Traditionele ontwikkeling met bekende partijen,op basis van het Plaberum.Die ontwikkelopties mogen desnoods binnen eenveld door elkaar heen gebeuren. De gemeente zaldaarbij samenwerking (ook hier het community idee)aanmoedigen, bijvoorbeeld als partijen samen eenautoluwe buurt willen vormgeven, samen een duurzaamenergiesysteem willen opzetten of iets sociaal-28

maatschappelijks van plan zijn. De gemeente wil datzelfs faciliteren (binnen redelijke grenzen) met lageregrondprijzen en het inbouwen van flexibiliteitin het bestemmingsplan.De ontwikkelstrategie van het iets oudere IJburg 1efase was nog traditioneel (met name het Haveneiland).Op zich zaten marktpartijen daar ook al heelvroeg aan tafel, maar er waren alleen stoelen voorgrote bouwconsortia gereserveerd. Ook het stedenbouwkundigontwerp, het programma, materiaalgebruik,typen woningen en de situering van functieswas in hoge mate vooraf door de gemeente voorgeschreven.Op het Steigereiland liet de gemeentede teugels al wel een beetje vieren, en kwam er watruimte voor (zij het streng gereguleerde) zelfbouw.Tien ‘geboden’ van IJburg 2e faseOp basis van zijn eigen ervaringen formuleerde IJburg projectmanager Dries Drogendijktien ‘geboden’ voor gebiedsontwikkeling in deze veranderende tijden:1. maak geen blauwdrukplannen meer maar plannen die uitnodigen en ruimte bieden;2. de overheid faciliteert en werkt samen met andere partijen;3. de markt (financiers, afnemers, bewoners, exploitanten) zijn al aan de voorkant betrokken;4. wees flexibel in alle opzichten (proces, doelen, werkwijze, partners, contracten, organisatie);5. denk integraal en niet vanuit een beperkt belang;6. geen grote consortia meer maar kleine samenwerkingsverbanden;7. zoek naar nieuwe coalities met nieuwe partijen (word uitvinder of vind een niche);8. ga uit van een kleine korrel der dingen, een overzichtelijke schaal;9. werk stapsgewijs (en zet een stap terug of opzij als het moet);10. en ga uit van tijdelijkheid als strategie in plaats van iets wat je overkomt.Boven: ontwikkeling begint at random, met tijdelijke en permanentebestemmingen kriskras door elkaar. In het grid wordenper veld afspraken gemaakt over toegelaten bestemmingen,bouwhoogten enzovoort. Na verloop van tijd verdwijnen tijdelijkefuncties, of zij nemen een vaste gedaante aan.(Bron: temp.architectureurbanism)29

Tijdelijkheid als vriendHet laatste ‘bericht uit de projecten’ is een oproepom in De Nieuwe Werkelijkheid serieuzer te kijkennaar het fenomeen tijdelijkheid. In de traditionelestedenbouw waren tijdelijke initiatieven of gebouwendikwijls uit nood geboren, of het waren rommeligeelementen die we voorlopig duldden, tot ereindelijk een nette definitieve stedenbouwkundigeoplossing kwam. We komen er echter steeds meerachter dat tijdelijke partners en initiatieven in veelgevallen een waardevolle rol spelen. Zij fungerenals kwartiermakers op plekken waar normale ontwikkelaarsniet over peinzen om er al te investeren, zijnemen genoegen met minimale infrastructurelevoorzieningen en zetten een gebied op de kaartwaar nog niemand naar omkeek. In sommige gevallenkunnen zij zelfs fungeren als een laboratoriumof ‘pilot’ voor de toekomstige bestemming van hetgebied. We zouden het fenomeen tijdelijkheid dusook als vriend kunnen zien. Een interessante gedachtevoor de hedendaagse stedenbouw, in eentijd waarin het begrip ‘vastigheid’ maatschappelijkgezien steeds meer aan betekenis heeft verloren.Transformatie Amstel III:een ‘organisch’ bestemmingsplan?Amstel III is de lange kantorenstrook in AmsterdamZuidoost, pal ten zuidwesten van de AmsterdamArena. De kantoren kwamen er vanaf 1983en gingen als warme broodjes over de toonbank.Maar vanaf 2007 keerde het tij en inmiddels staat27% leeg. De oorzaken zijn deels generiek, maarook locatiespecifiek. Moderne bedrijven willeneen gemengd stedelijke omgeving, met voorzieningenen ruimte om elkaar te ontmoeten. Daarinvoorziet Amstel III niet. Bovendien is de openbareruimte teveel op de auto gericht, zonder prettigeverblijfplekken en looproutes.Vergeleken met andere kantorenlocaties valt deleegstand nog mee. Sommige strategen bepleittendaarom een verdere ‘Verelendung’ van hetgebied, waarna een sloop/nieuwbouwoperatiede boel moet komen redden. Maar die periodevan verloedering zou het gebied geen goeddoen. Bovendien werken er nog altijd zo’n26.000 mensen en is 73% van de panden wél gevuld.Daarom kreeg het projectteam de opgaveom het gebied van binnenuit om te kleuren vaneen monofunctioneel naar een multifunctioneelgebied, en in het kielzog daarvan de openbareruimte aan te pakken.Praten met de Coffee CompanyHet projectteam zette geen voorzieningenpro-30

gramma op papier - bij wijze van wensdenken -maar ging op zoek naar soorten bedrijven die ophet verlanglijstje stonden van de ‘bewoners’; zoalseen crèche, lunchroom, kapper, hotel, sportschoolof supermarkt. Er werd zelfs aan de Coffee Companygevraagd: wat moet er gebeuren om het voorjullie aantrekkelijk te maken hiernaartoe te komen?Amstel III wil dergelijke bedrijven op allerlei manierenverleiden en faciliteren om hier een vestiging teopenen. Daartoe is een speciaal Initiatieventeamopgetuigd dat zeer snel kan schakelen. Die voorzieningendienen vervolgens als wegbereider voor hettoevoegen van woningen en andere functies.Slim bestemmingsplanHet accommoderen van sloop/nieuwbouwprojectendie het gebied kunnen verkleuren naar een multifunctioneelgebied is qua bestemmingsplan haastonmogelijk, omdat op voorhand niet valt te plannenwaar dit plaats zal vinden, wanneer, en hoe groot.Een ‘flexibel bestemmingsplan’ lijkt dan de aangewezenweg, maar daarin zit de lastige tegenstrijdigheiddat een bestemmingsplan per definitiebedoeld is om zaken vast te leggen en zekerheidte bieden.Wat betreft het bestemmingsplan kwam Amstel IIImet de volgende vindingrijke aanpak:1. Opstellen van een ruimtelijk conserverend bestemmingsplan.Daarin worden de uiterste rooilijnenen maximale hoogten vastgelegd, waarmee ruimtelijkin elk geval geen wildgroei kan ontstaan en waarmeede piketpaaltjes worden geslagen voor latere(ver)bouwplannen, wegen, paden en groen;2. Maak het bestemmingsplan programmatischflexibel. De inhoud is in principe honderd procentflexibel. Er is van alles mogelijk, zoals hotels, horeca,sport en recreatie, onderwijs, maatschappelijkevoorzieningen en dienstverlening. Er wordt nietgestuurd waar functies wel of niet mogen landen:dat bepaalt de markt. In Amstel III is het maximaleprogramma aan kantoren uiteraard wel afgegrendeld;3. Zorg ervoor dat initiatiefnemers voortvarend eenprojectbesluitprocedure kunnen doorlopen. AmstelIII heeft ervoor gezorgd dat alle relevante onderzoekenbeschikbaar zijn, en dat het heldere programmatischkader bestuurlijk is vastgesteld. Gewapendmet die informatie kunnen initiatiefnemers in principesnel en soepel de procedures doorlopen.31

4. Veel vertrouwde marktpartijen geven in deze tijdenniet thuis, terwijl kleine, onbekende investeerderszich juist komen melden, waardoor het speelveldvoor de gemeente verandert.Naar nieuweontwikkelstrategieënDe vijftien projecten die in dit boekje zijn opgenomenvoelen daarvan uiteraard ook de gevolgen. Metdie nieuwe werkelijkheid bewogen zij elk op eigenunieke wijze mee. Toch kunnen we hun bewegingenonder drie gemeenschappelijke noemers scharen.Drie bewegingenDe gemeente Amsterdam was generaties lang in depositie om ruimtelijke plannen tot in detail te regisserenen uit te laten voeren door een select groepjemarktpartijen. Onze rondgang langs ruimtelijke projectenleert echter dat de gemeente steeds minderuit de voeten kan met die ‘klassieke’ ontwikkelingsstrategie.Om de volgende redenen:1. Nieuwe bouwgrond, waar de gemeente een actievegrondpolitiek kan voeren, wordt schaarser;2. Steeds meer projecten richten zich op het vernieuwenof transformeren van bestaand gebied,met zittende eigenaren en weinig inkomsten uiterfpachtuitgifte (of -conversie);3. De gemeente heeft zelf minder middelen om teinvesteren in ruimtelijk plannen en is dus afhankelijkvan de investeringsbereidheid van andere(private) partijen;1. Rol gemeente:van regisseren naar faciliterenOm de zojuist genoemde redenen moet de gemeenteeen stapje terug doen uit zijn klassieke regierolen zijn marktpartijen meer dan vroeger in depositie om ‘hun eigen plan te trekken’. De rol vande gemeente verschuift in dat geval naar het faciliterenvan initiatiefnemers. Dat betekent automatischook dat gemeentelijke ambities en regels moetenworden herijkt aan de gewijzigde rolverdeling. Hetpast in deze setting immers niet meer om eenmarktpartij te overladen met allerlei extra wensenen eisen. Sommige projecten lossen dat nu al goedop door alleen een paar basale maatschappelijkekaders aan het project mee te geven.Aan de andere kant betekent faciliteren niet dat wijeen passieve houding dienen aan te nemen. Sterkernog, in de meeste projecten wordt verwacht dat degemeente ‘de lead neemt’, bijvoorbeeld als bruggenbouwertussen partijen of in het bewaken vaneen lange termijn visie op het gebied.32

2. Stedenbouwkundig plan:van dwangbuis naar maatpakOp steeds meer projectlocaties wordt de traditionelefixatie op een stedenbouwkundig eindbeeldlosgelaten. In plaats daarvan werkt men bijvoorbeeldmet een ‘startbeeld’, op basis waarvan eengroep initiatiefnemers, marktpartijen, eigenaren,gebruikers en bewoners een organisch proces doorlopenvan planvorming, het bepalen van een programma,beelden en randvoorwaarden. Als sluitstukvan dat proces wordt pas een stedenbouwkundigplan opgesteld.Een goede variant daarop is het starten met slechtseen globaal programma en wat elementaire spelregels.Dat biedt enerzijds de door de markt vaak gewenste’stip op de horizon’, maar laat tegelijkertijdgenoeg ruimte voor organische ontwikkeling vaneen locatie.3. Financieel:van GREX naar business caseDe klassieke ‘kale’ grondexploitatie wordt een achterhaaldinstrument. We zien bij steeds meer projectendat de plannen met een GREX in een businesscase worden gegoten, inclusief economische scenario’s,verdienmodellen en cashflow analyse. Bij transformatieprojectenis dat noodgedwongen, omdat ervaak geen sprake is van klassieke grondproductie.Maar ook een nieuwbouwproject als Amstelkwartier2e fase ziet het project als een ruimtelijke onderneming,waarbij een sluitende business case hoort. Hetloskomen van de klassieke GREX opent de deur naarnieuwe oplossingen, zoals gebiedsfondsen, eenTREX, financiële participaties door derden, trusts,turn-key concessies en tijdelijke lucratieve functies.Qua financiering verdient het transformatieproject‘1012’ een bijzondere vermelding. Wat de gemeentedaar doet is met een chirurgische precisieinvesteren in een paar randvoorwaarden voor transformatie.Private partijen hebben daardoor weer zoveelvertrouwen in het gebied gekregen, dat zij nubereid zijn om een veelvoud daarvan in het gebied teinvesteren. De gemeentelijke miljoenen fungeerdendus als een ‘startmotor’ waarmee een groot vliegwielvan private investeringen op gang werd gebracht.Nieuwe gezichtenIn de drie genoemde bewegingen zit één constantefactor: in veel Amsterdamse projecten komen nieuwegezichten op het toneel. We zien dat bijvoorbeeldgebeuren op locaties waar ongebruikelijke partijenopdracht geven aan de gemeente om een bestemmingsplanvoor ze te maken. Op andere locatieswordt de deur geopend voor zelfbouwers, collectievenen trusts, kleine ontwikkelende aannemers engelegenheidsconsortia van deze partijen. Hoe verfrissendook, het zijn vaak wel nieuwkomers metweinig ervaring in de complexe wereld van ruimtelijkeplanvorming en vastgoedrisico’s. Vooralsnogzijn er geen beproefde werkmethoden hoe we alsgemeente optimaal met deze nieuwe partijen kunnensamenwerken; we zullen dat dus door trial &error moeten ontdekken. Hoewel daar procesmatigen financieel risico’s aan zijn verbonden is het geenreden om die ontwikkeling te mijden. Integendeel,diverse voorbeelden laten zien dat ‘nieuwkomers’,met een beetje ambtelijke begeleiding, een heelpositieve bijdrage aan ontwikkelingen leveren.Mozaïek vanontwikkelstrategieënOm de boodschap over te brengen maakt ditslothoofdstuk gebruik van een scherp contrasttussen ‘klassieke’ en ‘nieuwe’ ontwikkelstrategieën,maar de dagelijkse werkelijkheidis genuanceerder. In de praktijk zullen wewaarschijnlijk een ‘mozaïek’ van ontwikkelstrategieënte zien krijgen. Met op sommigelocaties een traditioneel StedenbouwkundigPlan van de gemeente, op andere locaties kande markt vrijelijk zijn gang gaan, en de restmaakt gebruik van allerlei hybride ontwikkelstrategieën.33

Voorlopig slotMiddenmeer-NoordDit boekje biedt boeiende aanknopingspunten voornieuwe ontwikkelstrategieën, maar het pretendeertnog niet een finaal antwoord te geven. Het blijftvoorlopig nog zoeken naar oplossingen, die beteraansluiten bij de veranderende maatschappelijkewerkelijkheid. Er zit een hoop kennis en kunde in hetgemeentelijk apparaat. Dus samen zullen we die oplossingenvinden, mits we bereid zijn van elkaar teleren, niet alleen binnen Amsterdam, maar ook vancollega’s daarbuiten.Het gaat hier om circa 80 woningen op voormaligevoetbalvelden van Zeeburgia. Het ligtonderaan de spoordijk van het NS emplacementWatergraafsmeer, vlakbij station AmsterdamScience Park. Hoewel klein van omvang,was dit project een hoofdpijndossier dat maarniet wilde lukken. Na jaren discussie haaktende ontwikkelaar en woningcorporatie in 2012af. Het projectteam ging daarna met zelfbouwersen collectieven (bouwgroepen) in zee, opbasis van een Stedenbouwkundig Plan datsamen wordt gemaakt. Er gelden geen welstandseisenen ook andere regels zijn vrijwelgeheel geschrapt. Binnen de bouwenvelopzijn allerlei functies en verkavelingen toegestaan,mits genoeg ‘opgevuld’ om samen detotale grondprijs te kunnen opbrengen. Tegende spoordijk is een blok geluidwerende bebouwingnodig. Dat blok wordt onderhandsaanbesteed, zonder tender of pitch.Het belangrijkst is dat we gewoon het lef hebbenom nieuwe ontwikkelstrategieën uit te proberen.Deze tijden vragen immers om ondernemende projectteamleden,die risico nemen, fouten kunnenmaken, kansen herkennen en middenin de samenlevingstaan. Mochten we tussentijds de weg kwijtzijn, dan kunnen de ‘tien geboden van IJburgtweede fase’ ons weer op het juiste spoor zetten.34

Overzicht geïnterviewdenColofonIgor Rooversiroovers@pmb.amsterdam.nlUitgave:Gemeente Amsterdam | ProjectManagement BureauJeroen van StratenBernhard WigboldusRoel Kupersjvstraten@wibautaandeamstel.nlb.wigboldus@oga.amsterdam.nlrkupers@wibautaandeamstel.nlTekst:Begeleidingsgroep:Vormgeving:Endre Timár | www.endretimar.comWillem van Leuven, Lubbert Hakvoort,Leanne Reijnen, Thijs Koolmees, Willy BoesWisselwerking | Vanessa RutgersJean-Pierre LongayrouxMonique Soe Agniejlx@zuidas.nlmse@zuidas.nlAdvies cover:Infographics:ThonikPaula Bruyn (PMB, kerngroep Infographics)Giso LommersMichiel BosmanPaul MoonsDries DrogendijkAnnique GuyauxCarla van der LindenSanne BouwmanPhilip RenardJaco PerlotMichel CrollaCharlotte RietdijkGijs GoosenFrodo BosmanEls DaemsIris van der HorstMarlies GeijselWillem van LeuvenFinn van LeeuwenLubbert Hakvoortg.lommers@oga.amsterdam.nlm.bosman@oga.amsterdam.nlpmoons@pmb.amsterdam.nlddrogendijk@pmb.amsterdam.nlaguyaux@pmb.amsterdam.nlcvdlinden@pmb.amsterdam.nlsbn@zuidas.nlprenard@wibautaandeamstel.nljperlot@wibautaandeamstel.nlmca@zuidas.nlcrk@zuidas.nlggoosen@pmb.amsterdam.nlf.bosman@dro.amsterdam.nle.daems@noordwaarts.nlivdhorst@pmb.amsterdam.nlm.geijsel@zuidoostlob.amsterdam.nlwvleuven@pmb.amsterdam.nlfvleeuwen@pmb.amsterdam.nllhakvoort@pmb.amsterdam.nlMet dank aan: Igor Roovers, Jeroen van Straten, Bernhard Wigboldus,Roel Kupers, Jean-Pierre Longayroux, Monique Soe Agnie, Giso Lommers,Michiel Bosman, Paul Moons, Dries Drogendijk, Annique Guyaux, Carla vander Linden, Sanne Bouwman, Philip Renard, Jaco Perlot, Finn van Leeuwen,Michel Crolla, Charlotte Rietdijk, Gijs Goosen, Frodo Bosman, Els Daems,Iris van der Horst en Marlies GeijselDe meeste van de gebruikte beelden zijn afkomstig uit het beeldarchief van het Project-Management Bureau dan wel gemaakt in opdracht van ProjectManagement Bureau. Voorde overige beelden hebben wij ons uiterste best gedaan de rechthebbenden te achterhalen.Degenen die menen rechten te kunnen doen gelden, kunnen zich alsnog tot ons wenden.Vragen en reacties: wvleuven@pmb.amsterdam.nlDit is een publicatie in de PMB/Leerhuis-reeks.Deze brochure is integraal te downloaden van www.amsterdam.nl/pmbMei 2013Noot: Bij het ter perse gaan van deze publicatie vindt er binnen de gemeente Amsterdambesluitvorming plaats over de voortgang van de ruimtelijke projecten. Dat kan betekenendat de hier besproken projecten worden getemporiseerd, stopgezet of in een gewijzigdevorm worden voortgezet.

De Grand Travaux van de Noord/Zuidlijn en het Museumkwartier zijn bijnagereed. Amsterdam ligt er straks mooier en beter bij dan ooit, en daar hebbende naoorlogse stedenbouw en vernieuwingsoperaties in niet geringemate aan bijgedragen. Maar tijden veranderen. De economie, marktverhoudingenen de veranderende rol van de overheid nopen ons tot bezinningop het bouwen in deze stad. Het is tijd om nieuwe wegen in te slaan dienog nauwelijks in kaart zijn gebracht. Dit boekje is een interessante momentopnamein onze zoektocht naar nieuwe ontwikkelstrategieën.Mei 2013