Kirkealleen 116-138 Gnr 40 – Bnr 235 Slemmestad

Forslag til detaljreguleringsplan forKirkealleen 116-138, Gnr. 40 – Bnr. 235, SlemmestadForslagsstiller:Arkitektkontoret Krystyna Zennegg AS forUranienborg Utvikling AS, OsloOppdragsgiver:Uranienborg Utvikling AS, OsloFakturamottaker: Uranienborg Utvikling AS, Oslo20.08.20121

Innholdsfortegnelse1 SAKSOPPLYSNINGER 31.1 Bakgrunn for saken 31.2 Planstatus og rammer 31.3 Beskrivelse av planområdet 41.4 Beskrivelse av planforslaget 51.4.1 Beskrivelse av prosjektet som ligger til grunn for planforslaget medillustrasjoner, perspektiver m.m. 51.4.2 Arealbruk (reguleringsformål, arealstørrelse mv) 61.4.3 Atkomst og trafikkløsninger 71.4.4 Bebyggelse (typer, høyder, antall enheter, utnyttelsesgrad, parkering mv) 71.4.5 Grønnstruktur og uteoppholdsarealer 71.4.6 Vernehensyn (kulturminner, biologisk mangfold, landskap) 71.4.7 Estetikk og terrengtilpasning 71.4.8 Universell utforming / tilgjengelighet for alle 71.4.9 Rekkefølgekrav 71.5 Alternative løsninger 72 ANALYSER OG UTREDNINGER 73 KONSEKVENSER 83.1 Konsekvensutredning 83.2 Risiko- og sårbarhetsanalyse 84 MEDVIRKNING 84.1 Kunngjøring 84.2 Tidligere politiske vedtak Feil! Bokmerke er ikke definert.4.3 Forhåndsuttalelser Feil! Bokmerke er ikke definert.4.3.1 Liste over innkomne forhåndsuttalelser 84.3.2 Resymé av innkomne forhåndsuttalelser 94.3.3 Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene 95 DOKUMENTASJONSKRAV 92

1 Saksopplysninger1.1 Bakgrunn for sakenHensikten med planen for eiendommen Kirkealleen116 -138 er å legge til rettefor flere boliger i konsentrert bebyggelse, og heve maksimal gesimshøyde forbebyggelse. Planen utarbeides etter ønske fra administrasjonen i Røykenkommune.Det foreligger for eiendommen godkjent rammesøknad datert 11.1.2011, for 54leiligheter med moderat utnyttelse, BRA til sammen ca. 3 600m2.Rammetillatelse er gitt uten vilkår om rekkefølge på utbygging i soner 1, 2 og 3.Kommunen varslet i møte den 7.12.2010 at det er ønskelig å omregulereeiendommen for å oppnå høyere utnyttelse. I november 2011 ble det presentertfor kommunen en kapasitetsvurdering som omfattet: 79 leiligheter med BRAleiligheter ca. 6000m2. Bebyggelsen var i 5 etasjer med gjennomsnittliggesimshøyde 15 meter.Deretter er det utarbeidet av Arkitektkontoret Krystyna Zennegg AS et nyttillustrasjonsprosjekt og forslag til reguleringsplan. Dette forslaget er gjennomgåttpå møter med administrasjonen i Røyken kommune den 9.2.2012 og 1.3.2012.Prosjektet viser 80 leiligheter med BRA leiligheter ca. 6000m2, samt 120bilplasser og 160 sykkelplasser i garasjeanlegg under terreng. Avkjørsel tilgarasje var iht. gjeldende bebyggelsesplan dvs. fra naboeiendom Gnr. 40,Bnr. 206. Foreslått utnyttelse ble positivt mottatt av kommunen. Den 15.3.2012ble forslaget sendt til kommunen til behandling. Kommunen kom med forslag tilfølgende endringer/ suppleringer: flytting av adkomst til garasje fra naboeiendom40/206 til Kirkealleen, etablering av fortau på tre sider av tomten, etablering avgjennomgang fra Kirkealleen til område nordøst for eiendommen, samtspeilvending av bygning A. Alle ovennevnte endringer/ suppleringer er det tatthensyn til i bearbeidet plan, dog er vi ikke enige i at alle endringer vil være til detbeste for prosjektet og helheten i området. Vi er av den oppfatningen at adkomstog avfallsstasjon fra naboeiendom 40/206 er betydelig mindre sjenerende og mernaturlig enn direkte fra Kirkealleen som kommunen ønsker oppgradert til allèmed trær.1.2 Planstatus og rammerNasjonale og regionale rammer og føringerPlanleggingen er utarbeidet i samarbeid med kommunen og forholder seg tillover, forskrifter, bestemmelser og rettingslinjer for kommunal planlegging.Rikspolitiske retningslinjerPlanleggingen forholder seg til relevante rikspolitiske retningslinjer.KommuneplanKommuneplan for Røyken 2010-2023 vedtatt 1.12.2012. Eiendommen erregulert til boligbebyggelse. Konsentrert bebyggelse i fortettingsområdene:maks gesimshøyde og mønehøyde = 10 meter. Maks BYA 35 %. Krav tiluteoppholdsarealer min 100m2 per boenhet. Tomtestørrelse 400 m2 pr.boenhet.KommunedelplanKommunedelplanen for Slemmestad i Røyken kommune, vedtatt den1.12.2012. Eiendommen ligger i sone 2, felt 2-B03 Odalsveien, og kanfortettes i tråd med kommuneplanens bestemmelser om konsentrertbebyggelse i fortetnings områder. Utbyggingsrekkefølge: Rekkefølgen på3

utbygging er sone 1, deretter 2 og sist sone 3. Utbyggingstakt: Inntil 50enheter kan bygges i sone 2 og 3 samlet.Reguleringsmessig statusReguleringsendring for Oksenenga/Odalsjordet vedtatt 22.6.2006. FormålBolig/ forretning. Maks mønehøyde = 10,5 meter. Maks BYA 35%.Parkering: min 1,5 p-plass pr. leilighet.BebyggelsesplanI eksisterende bebyggelsesplan vedtatt 13.3.2008 er området avsatt tilbolig med tilhørende anlegg: utearealer, parkering, renovasjon. Maksmønehøyde = 10,5 meter. Maks BYA 35%. Parkering: min 1,5 p-plass pr.leilighet og 1 sykkelplass pr. boenhet. Krav til uteoppholdsarealer min60m2 per boenhet inkl. balkonger, terrasser, utearealer i gatetun samtannet grøntareal innen planområdet.SkolekapasitetSydskogen og Torvbråten skolekrets er tilliggende skolekretser. Barne- ogungdomsskole har kapasitet. Totalt antall elever 161+274 = 435. Totalkapasitet 258+392 = 600.1.3 Beskrivelse av planområdetEierforholdEier: Uranienborg Utvikling AS, OsloAvgrensning, tilstøtende arealer (arealbruk, off. og privat service, off.kommunikasjon)Området er avgrenset av Kirkealleen, Odalsveien, borettslaget RortunetBoligsameie (RBS) og to stk eneboliger mot nordøst. Kort vei tilRorsenteret, aldershjem og barnehage. God offentlig kommunikasjon.Eksisterende bebyggelseIngenKulturminnerIngenNaturmangfoldIngenAndre vernehensynIngenTopografi, vegetasjon, solforholdTomten er relativt flat, med stigning ca 2 meter fra nordvestre grense tilsydøstre grense, hvor terrenget videre stiger ca 2,0 meter opp tilOdalsveien. Ingen verdifull vegetasjon – kun noen trær mot Odalsveien ogKirkealleen. Meget bra solforhold.GrunnforholdDet er utført prøvegraving jf. Rapport 10-307 av Løvlien Georåd, dat.22.2.2011. Rapporten har ingen indikasjon på kvikkleire.Grunnvannstanden er vanskelig å anslå.TrafikkforholdTomten ligger til blid vei med lite trafikk. Eiendommen ligger skjermet ogfredelig til i blindvei. Det er registrert 25 eneboliger med adkomst til veiensamt et Boligsameie med 56 seksjoner og 42 biloppstillingsplasser. I tillegghar ett kombinert bolig/ næringsbygg 12 biloppstillings-plasser, samt etkommunalt Bo og Aktivitetssenter 28 biloppstilling/ gjesteplasser. Videreligger en privat barnehave (med plass til 62 barn og 15 årsverk) til4

lindveien med korttidsparkering på Boligsameiets biloppstillingsplasser.Miljøforhold (støy, forurensning, klima m.m.) kfr. avsnitt trafikkforholdDet er lite støy og forurensningForhold knyttet til fare og sikkerhetIngen så langt vurdert1.4 Beskrivelse av planforslaget1.4.1 Beskrivelse av prosjektet som ligger til grunn for planforslagetmed illustrasjoner, perspektiver m.m.Det foreligger rammetillatelse for 54 boligenheter på eiendommen. Antatt antallboligenheter i planforslaget er 80 stk, dvs. 26 enheter mer enn i gjeldenderammetillatelse. Økningen, 26 enheter, ligger innenfor de krav somkommuneadministrasjonen mener er spesifisert i Kommunedelplan forSlemmestad, nemlig at ytterligere 50 enheter kan bygges i sone 2 og 3 samlet.BYA 35% er iht. kommune- og kommunedelplanens maksimale utnyttelse. Medtomtens areal på 5 533 m2 blir BYA areal = 1 937 m2. Etter kommunens ønskeer det inntegnet fortau på tre sider av eiendommen som delvis ligger påeiendommens grunn. Det gir netto tomt for boligbebyggelse = 5 231m2, altsåredusert 302 m2. Det ble enighet med kommunen om at BYAareal skal regnes avopprinnelig tomtestørrelse. Hvis vi legger netto tomt for boligbebyggelse =5 231m2 til grunn for beregning, vil BYA% bli 37%.Planforslaget har bebyggelse i 4 etasje, med tilbaketrukket femte etasje.Maks. gesimshøyde for fjerde etasje er 12m + 1m rekkverk for eventuelleoppholdsarealer og teknisk oppbygg. Bygningsvolum i femte etasje er på ½ avunderliggende etasje. For femte etasje er maks gesims høyde 15m. Høydermåles i forhold til gjennomsnittlig planert terrengnivå rund bygningen.Parkering av biler og sykler er i garasje under terreng som utfyller hele tomten.Adkomst til planområdet er etter ønske fra kommunen flyttet til Kirkealleen. Detavsettes minimum 1,5 bil p-plasser pr. boenhet (som i gjeldenderammetillatelse). Gjesteparkering er inkludert i dette tallet. Sykkelparkering iht.kommunens norm dvs. 2 plasser pr. boenhet.Det er etablert gangforbindelse fra Kirkealleen til området mot nordøst og fraOdalsveien til Boligsameiet/ barnehage.Utvidelse av Kirkealleen og Odalsveien og etablering av fortauer innebærer ateksisterende trær må fjernes og elektriske installasjoner, postkasser og stolpermå fjernes eller flyttes.Langs Odalsveien og Kirkealleen skal det beplantes trær på rekke. Det skalplantes trær med so18-20 og velges en sort som ikke er allergifremkallende ogegner seg for beskjæring.Avfallsanlegget har nedsenkete beholdere og innhenting skjer fra Kirkealleen.Illustrasjon viser 47 m2 uteoppholdsarealer pr. boenhet. Minimum 80 % avuteoppholdsarealene ligger på bakken. Terrasser og takterrasser som ikke eroverbygget medregnes i uteoppholdsarealer. Gangveier og kjørevei for brannbil5

og søppelbil medregnes i utearealer. Areal brattere enn 1:8 meter medregnesikke i utearealer. Minimum 50 % av uteoppholdsarealer på bakken har direktesollys minst 4 timer ved vårjevndøgn.Uteoppholdsarealer er definert i tre grupper: private terrasser, mindre fellesarealer foran hvert inngangsparti, samt samlet fellesareal på ca 1daa. Kravenesom kommunen stiller er ivaretatt i utomhusplan.1.4.1.1 Illustrasjonsplan1.4.2 Arealbruk (reguleringsformål, arealstørrelse mv)Tomtens areal:Beregnet: 5 533 m2Oppgitt: 5 537 m2nettotomt for boligbebyggelse, etter fratrekk for fortauer: 5 231m2Planområdet totalt:6 116 m26

Areal for hvert formål:Boligbebyggelse:FortauAnnen veigrunn – grøntarealAvkjørsel5 231 m2562 m2306 m217 m2Arealstørrelse – ny bebyggelseOver terreng:BYAarealBRAareal totalt caBRAareal leiligheter (80% av totalt)Under terreng: BTA1 937 m27 500 m26 000 m25 231 m21.4.3 Atkomst og trafikkløsningerAdkomst til området er etter ønske fra kommunen er flyttet til Kirkealleen.1.4.4 Bebyggelse (typer, høyder, antall enheter, utnyttelsesgrad,parkering mv)Illustrasjonsprosjektet består av 4 bygninger, med 20 leiligheter i hver bygning,til sammen 80 leiligheter. Planforslaget har bebyggelse i fire etasje, medtilbaketrukket femte etasje. Gesimshøyde for fjerde etasje er 12m + 1mrekkverk for oppholdsarealer og teknisk oppbygg. Bygningsvolum i femte etasjeer på ½ av underliggende etasje. For femte etasje er maks gesims høyde 15m.Høyder måles i forhold til gjennomsnittlig planert terrengnivå rund bygningen.Bebyggelsen har flatt tak. Utnyttelsesgrad er BYA = 37 % som regnes ut avredusert oppmålt tomtestørrelse. Parkering av biler og sykler er i garasje underterreng. Det er 120 bil p-plasser (1,5 bil p-plasser pr. boenhet) Gjesteparkeringer inkludert i dette tallet. Sykkelparkering for 160 sykler (2 plasser pr. boenhet).1.4.5 Grønnstruktur og uteoppholdsarealerDet er 47 m2 uteoppholdsarealer pr. boenhet. Minimum 80 % avuteoppholdsarealene ligger på bakken. Terrasser og takterrasser som ikke eroverbygget medregnes i uteoppholdsarealer. Gangveier og kjørevei for brannbilog søppelbil medregnes i utearealer. Areal brattere enn 1:8 meter skal ikkemedregnes i utearealer. Minimum 50 % av uteoppholdsarealer på bakken hardirekte sollys minst 4 timer ved vårjevndøgn.1.4.6 Vernehensyn (kulturminner, naturmangfold, landskap)Ingen, hverken kulturminner, naturmangfold eller landskap.1.4.7 Estetikk og terrengtilpasningTilbaketrekking av øverste etasje gir bedre artikulering, reduserer skalaen ibebyggelsen, gir spennende fasader og grønne takterrasser. Tiltaket tar hensyntil landskap/ terreng. Gaterommet oppleves som intimt og har småskalakarakter. Bebyggelsen er plassert nær gaten. Bygningene er flatmarksløsningmed golvkote for 1. etasje fra c +10,5m til c +12m over havet.1.4.8 Universell utforming / tilgjengelighet for alleUtearealer og inngangspartier er tilgjengelige for alle. Bygningene har heis fragarasjeplan til 4. etasje. 10 % av plassene er dimensjonert forforflyttingshemmede.1.4.9 RekkefølgekravIht. planbestemmelser1.5 Alternative løsninger2 Analyser og utredningerDet er utarbeidet følgende analyser:7

Prøvegraving – rapport fra Løvlien Georåd dat. 21.2.2011Oppmåling av fra Oslo Oppmåling AS, dat.4.6.2012Illustrasjonsplan utarbeidet av Arkitektkontoret Krystyna Zennegg AS ogBar Bakke landskapsarkitekter AS på basis av oppmåling fra OsloOppmåling AS, dat. 20.8.2012Byggeteknisk RIB notat fra Dr. Tech. Kristoffer Apeland AS, dat. 30.1.2012ROS sjekkliste utarbeidet av Arkitektkontoret Krystyna Zennegg AS isamarbeid med Finn Kleiva Arkitekter, dat. 20.8.20123 Konsekvenser3.1 KonsekvensutredningGjennomføring av planforslaget gir tilgang til 80 boenheter i form av effektiv ogarkitektonisk tiltalende fortetting i Slemmestad. Prosjektet er samtidig tilrettelagtfor universell utforming.Tiltaket faller ikke inn under forskriftens omfangskriterier og skal derfor ikkekonsekvensutredes.3.2 Risiko- og sårbarhetsanalyseIht. sjekkliste for ROS analyse.4 Medvirkning4.1 Kunngjøring og varslingIgangsetting av planarbeidet ble kunngjort i papiravis ”Røyken og Hurums Avis ”den 16.1.2012 og i ”Drammens Tidende” i papirutgave og digitalt medium den17.1.2012. Grunneiere og rettighetshavere er forslagsstillere.Overordnede myndigheter, instanser og naboer er varslet ved brev av 18.1.2012.Varslingsbrev er sendt til instanser og naboer som listet nedenfor:1. Buskerud Fylkeskommune2. Fylkesmann i Buskerud3. Statens vegvesen – region Sør4. NVE Region Sør5. NSB BA Persontrafikk Øst6. NSB Eiendom Oslo7. Jernbaneverket Region Øst8. Renovasjonsselskapet Drammensregionen IKS9. Energi 1Follo/ Røyken A/S10. Røyken næringsråd11. Røyken Historielag12. Landbrukskontoret13. Tilsynet for små avløpsanlegg14. Eldrerådet15. RØSK Ungdomsstyret i Røyken16. Odalen Vel17. Alle naboer iht. liste mottatt fra kommunen4.1.1 Liste over innkomne forhåndsuttalelserDet er i alt kommet inn 6 uttalelser til planforslaget.Det har kommet følgende bemerkninger:8

Nummer Gnr/bnr Navn Dato1 (Ad1) Buskerud fylkeskommune v/25.1.2012Utviklingsavdelingen Bus2 (Ad 2) Fylkesmannen i Buskerud 23.1.20123 (Ad 7) Jernbaneverket 30.1.20124 (Ad17a) 40/206 Rortunet Boligsameie 24.1.20125 (Ad 17b) 40/198 Odalsveien 31B Remko og Christina Griep 26.1.20126 (Ad 18) Skred- og vassdragsavdelingen 31.1.20124.1.2 Resymé av innkomne forhåndsuttalelserAd1. Buskerud fylkeskommune v/ Utviklingsavdelingen kjenner ikke tilautomatisk fredede kultur minner på stedet og ber om at uttalelse omkulturminner innarbeides i reguleringsbestemmelser.Ad2. Fylkesmannen i Buskerud antyder at planområdet er trolig støyutsatt ogmener at det er et viktig tiltak å satse på alternative oppvarmingsmåter til strøm,for eksempel varmepumpe eller bioenergi. Fylkesmannen ber om at det leggesvekt på trafikksikker adkomst for gående og syklende, ber om at rikspolitiskeretningslinjer for å styrke barn og unges interesser er lagt til grunn vedplanleggingen og ber om at planlegging vektlegger prinsippene om en universellutforming. Samtidig skriver Fylkesmannen at det må redegjøres nærmere fornatur og landskapsforhold.Ad 7. Jernbaneverket har ingen kommentarer.Ad 17a. Rortunet Boligsameie skriver at det dreier seg om følgende 3 ting: Tapav parkeringsplasser, sikker adkomst til barnehage og nedgravd avfallssystem.Ad 17. Eiere av Odalsvien 31B regner med at planen er bra for de som skal boder og også bra for de som bor i området.Ad 18. Rapporter sier det ikke er kvikkleire forekomster. Bemerkninger fra Skredog vassdrag er omtalt i vår ROS sjekklisten.4.1.3 Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelseneAd1. Bemerkninger fra Buskerud fylkeskommune v/ Utviklingsavdelingen erinnarbeidet i planforslaget.Ad2. Tomten ligger til blid vei uten gjennomgående bytrafikk og vurderes til åikke være støyutsatt. Ved søknad om tillatelse til tiltak vil støy bli vurdert. Vinoterer at Fylkesmannen i Buskerud oppfordrer til å satse på alternativeoppvarmingsmåter til strøm, for eksempel varmepumpe eller bioenergi.Trafikksikker adkomst for gående er innarbeidet i planen.Ad 17a. Bemerkninger fra Rortunet Boligsameie er innarbeidet i planen. Adkomsttil garasje er flyttet til Kirkealleen. For å sikre adkomst til barnehagen er enrandsone av eiendommen foreslått regulert til fortau. Planforslaget har nedgravdavfallssystem.Ad 18. Rapport sier det ikke er kvikkleireforekomster i grunnen. Bemerkningervedrørende skred og vassdrag er omtalt i vår ROS sjekkliste.5 DokumentasjonskravTil saken skal vedlegges:1. Forslag til plankart, datert 20.08.20122. Forslag til bestemmelser, datert 20.08.20123. Kopi av varslingsbrev og annonse4. Kopi av forhåndsuttalelsene5. Sjekkliste for Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert 20.08.20129

6. Illustrasjon til regulering datert 20.08.20127. Illustrasjon med innmålte stolper dat. 20.08.20128. Oversikt utearealer arealer – kart dat. 20.08.20129. Oversikt utearealer – excelark, datert 20.08.201210. RIB-notat datert 30.1.201211. Oppmåling dater 4.6.201212. Rapport prøvegraving 21.2.201110