du registre des délibérations du Conseil Municipal

VILLE DEE XT R A I Tdu registre des délibérationsdu Conseil MunicipalSéance publique du Jeudi 11 Février 2010Date de l'annonce publique : Vendredi 5 Février 2010Date de la convocation des conseillers : Vendredi 5 Février 2010Nombre de Conseillers : 33En exercice : 33Présents ou représentés : 33Nombre de votants : 33Numéro2010/FEV/03Point de l'ordre du jour3Membres présents :M. Ch. LUBAC, Mme Cl. FAIVRE, M. P. ARCE, Mme Cl. GEORGELIN, M. J. COHEN, Mme M-P.VANDERWAL, M. A. DEBOUTE, Mme J. BOUE, Mme C-M. CHIOCCA, M. A. CLEMENT, M. E.THOUMELOU, M. A. ACHINE, M. J. DERAMOND, Mme V. LETARD, M. P-Y. SCHANEN, Mme A.CARLIER- BOATO, Mme Ch. ARRIGHI-RIBES, M. H. AREVALO, Mme J. COSTES, Mme L.MAHEC, M. Ch. ROUSSILLON, Mme M-A. SCANO, M. O. ZENNARO, Mme A-M FERTÉ, MmeCl. RAMEIL, Mme Fr. LABRUX, M. B. BOUISSOU et Mme Y. DAUBEZEMembres excusés et représentés par pouvoir :Mme P. MATON, Conseillère Municipale a donné procuration à Mme J. BOUÉMme A. VENDE, Conseillère Municipale a donné procuration à M. A. DEBOUTEM. A. MANDEMENT, Conseiller Municipal à donné procuration à M. Cl. LUBACM. E. LANSARD, Conseiller Municipal à donné procuration à Mme L. MAHECM. S. ROSTAN, Conseiller Municipal à donné procuration à Mme M-A. SCANOConformément à l'article L. 2121-15 du Code Général des Collectivités Territoriales,Monsieur Armel DEBOUTE est nommée secrétaire de séance, et ceci à l'unanimité desmembres présents.Madame FAIVRE rappelle le cadre général.OBJETCOPROPRIÉTÉ DESFLORALIES – OPÉRATIONDE RECONSTRUCTIONDÉMOLITION –LANCEMENT DE LAPROCÉDURE DEDÉCLARATION D'UTILITÉPUBLIQUE DEL'OPÉRATION – ACCORDDE PRINCIPERAPPORTEURMme FAIVRELa copropriété des Floralies, construite en 1977 est située sur le territoire de laCommune de Ramonville. Elle comprend 277 logements dont 34 propriétairesoccupants, 184 propriétaires bailleurs et 59 logements HLM.Cette copropriété a été inscrite comme prioritaire pour faire l’objet d’un plande sauvegarde (PDS) dans la convention thématique « Copropriété endifficulté » du contrat de ville de l’Agglomération toulousaine signée le 3 mars2003 par l’Etat, le Conseil Général de la Haute-Garonne, la ville de Toulouse, laCaisse des Dépôts et Consignation, la Communauté d’Agglomération du GrandToulouse et la Communauté d’Agglomération du SICOVAL.La convention thématique préconise l’implication d’un organisme HLM pourchacune des copropriétés traitées dans le cadre de la convention. Enl’occurrence la SA HLM des CHALETS en sa qualité de copropriétaire et departenaire de l’Etat et du Conseil Général sur d’autres opérations du même type,a été retenue pour les Floralies.Au titre de ses compétences obligatoires : Politique de ville et Équilibre socialde l’habitat, le Sicoval a inscrit l'intervention publique sur les Floralies dans sonProgramme Local de l'Habitat.Il est maître d'ouvrage du projet de Plan de Sauvegarde.La commission Plan de Sauvegarde sur la copropriété « les Floralies » a étécréée par arrêté Préfectoral le 14 avril 2004.Le diagnostic de la copropriété et par suite, les pouvoirs publics, ont écartél’hypothèse d’une réhabilitation qui malgré des investissements très importantsne présenterait aucune garantie de bonne fin et de pérennité. La solutionretenue est une opération de reconstruction–démolition des immeubles dans leDélibération du Conseil Municipal de la Ville de Ramonville Saint-Agnedu 11 Février 2010 Page 1 sur 6

cadre d’un projet participatif de renouvellement urbain.Le projet de plan de sauvegarde, approuvé par arrêté préfectoral en date du21 avril 2007, précise notamment, les actions à entreprendre pour garantir le bonfonctionnement juridique et financier de la copropriété et définit les travauxconservatoires à réaliser jusqu’à la démolition.La maîtrise d’ouvrage de l’opération d’urbanisme liée à l’opération deconstruction-démolition de la copropriété est communale. Pour ce faire, leConseil Municipal par délibération en date du 19 février 2009, a prescrit larévision simplifiée de son Plan Local d’Urbanisme.Le SICOVAL et la Mairie ont sollicité et obtenu l’application de la conventionEtat/UESL (Union d’Economie Sociale pour le logement) dans sa clause destinéeaux interventions, hors champ de l’ANRU, sur la démolition des copropriétésdégradées. Cet engagement se porte à hauteur d’un montant maximum de 3585 000 Euros sous forme de subvention, soit à hauteur de 70 % du déficit du bilande l’opération de démolition.Les 30% restant seront financés pour moitié par le Conseil Général et le restantà parité entre le SICOVAL et la Commune.Le Conseil Général finance le déficit du bilan de démolition, pour un montanttotal de 768 500€ conformément à la délibération en date du 23 octobre 2007.Le SICOVAL et la commune financent le reste à charge, soit 384 250 € chacun,conformément aux délibérations en date du 7 janvier 2008 et 16 octobre 2008.Madame FAIVRE présente ensuite l'opération et justifie les principes de l'utilitépublique.1. L’opération de reconstruction-démolition dans le cadre d’un projet urbainglobalCe projet de renouvellement urbain s’inscrit dans le cadre d’un Plan desauvegarde (PDS) qui constitue le cadre privilégié d’une intervention publiquelourde sur des copropriétés les plus en difficultés. Le PDS des Floralies, approuvépar arrêté Préfectoral en date du 21 avril 2008 a pour objectif de mettre enœuvre de façon cohérente et concertée un ensemble d’actions à l’appui duscénario de reconstruction-démolition retenu :➢ Dans l’attente du relogement des occupants, un programme de travauxurgents et conservatoires➢ Le maintien du bon fonctionnement juridique et financier de la copropriété➢ L’accompagnement social et le relogement des occupants➢ Les modalités d’acquisition et de portage des lots de la copropriété➢ Faire du Plan de Sauvegarde le garant du projet urbain global.L’opération de reconstruction-démolition se déroule en trois phasesopérationnelles :➢➢La première comprend la construction de 300 à 345 logements poursatisfaire les besoins de relogement des locataires et des propriétairesoccupants qui le souhaitent, dans le cadre d’un projet urbain global, intégrédans la ville.La deuxième phase opérationnelle consiste en la démolition totale de lacopropriété.➢ La dernière phase concrétisera la construction d’un programme de 150logements environ sur l’assiette foncière de la copropriété actuelle.Les points clés des modalités opérationnelles du projet de constructiondémolition:Délibération du Conseil Municipal de la Ville de Ramonville Saint-Agnedu 11 Février 2010 Page 2 sur 6

La démolition d’une copropriété doit s’inscrire dans une perspective dedéveloppement ou de renouvellement urbain global. Elle doit venir à l’appuid’une opération ou d’une action d’aménagement qui réponde à un butd’intérêt général.Phase 1 : L’opération de reconstruction-démolition des FloraliesDepuis juin 2008 la Commune de Ramonville-Saint-Agne a engagé unedéfinition de projet urbain global sur cette zone, permettant non seulement deréaliser l’opération de reconstruction-démolition des Floralies, mais aussid’envisager l’aménagement d’un nouveau quartier cohérent et intégré dans laville.Ce projet structurant pour le secteur va créer un nouveau quartier dans uneoptique de développement durable et d’Ecoquartier. Il sera phasé dans letemps afin de prendre en compte le caractère d’urgence de la reconstructiondes Floralies. Pour ce faire, le projet de révision simplifiée du PLU prévoit une zoneAU5 ouverte à l’urbanisation et une zone AU5a qui restera fermée àl’urbanisation.Zone AU5Phase 1A – Reconstruction desFloraliesPhase 2 – Démolition puisreconstructionPhase 1B – Autres opérationsd’habitatNombre de logementsprévisionnelsÉchéance300 à 345 logements 2010 - 2012150 logements 2013 - 2015110 logements 2013 - 2017Total 545 à 605 logements Échéance 2017L’ouverture à l’urbanisation, par cette procédure de révision simplifiée, se ferauniquement sur le secteur AU5, correspondant à la phase 1. Phase 1A : L’opération de reconstruction des Floralies – 300 à 345 logements àhorizon 2012Pour mener à bien cette opération, il est nécessaire d’acquérir des terrainsnon bâtis, riverains de la copropriété et constituant une unité foncièrecohérente.L’assiette foncière projetée nécessaire au programme serait d’environ 4,5Hectares. Les parcelles concernées pour partie par le projet appartiennent àdeux propriétaires et figurent au cadastre de la commune de la manièresuivante :Propriété DARAUXSection AR N°7 pour partieSection AR N°8 dans sa totalitéSection AR 136 pour partiePropriété ESCOTSection AR N° 162 pour partiePour garantir l’efficacité des moyens d’intervention foncière au cas d’échecdes négociations amiables, il y aura lieu d’envisager le recours à l’expropriationdes terrains d’assiette nécessaire à l’opération et de solliciter en conséquence ladéclaration d’utilité publique de l’opération et d’acquisition des terrainsnécessaires au projet.Délibération du Conseil Municipal de la Ville de Ramonville Saint-Agnedu 11 Février 2010 Page 3 sur 6

Phase 1B : Opération diverses – 110 logements à horizon 2017La nécessité de réaliser le bouclage de la voirie favorisant ainsi la liaison de cenouveau quartier avec le tissu urbain existant est une condition essentielle de ceprojet urbain. Ces opérations diverses qui viennent compléter l’opération dereconstruction-démolition des Floralies en phase 1A, permettent de créer unprojet urbain cohérent dès la première phase de l’opération.Phase 2 : L’opération de démolition totale de la copropriété des FloraliesLa démolition de la copropriété nécessite au préalable l’acquisition par lapuissance publique ou son mandataire des lots visés par la démolition. Si plusieursmodalités d’acquisitions peuvent être mises en œuvre, par voie de négociationsamiables notamment, une partie des acquisitions peut devoir s’effectuer demanière forcée, par voie d’expropriation pour cause d’utilité publique, d’où lanécessité que cette opération soit la composante d’un projet urbain plus global.Par délibération du Conseil Municipal du 14 mars 2005, mandat a été donnéau Maire d’acquérir les lots mis à la vente, tant dans le cadre de négociationsamiables que par exercice du Droit de Préemption Urbain renforcé institué surces biens. A ce jour, la SA HLM Des Chalets, opérateur du Plan de Sauvegardesont propriétaires d’environ 70 appartements.Pour garantir l’efficacité des moyens d’intervention foncière sur la copropriétéau cas d’échec des négociations amiables, il y aura lieu d’envisager le recours àl’expropriation des lots privatifs et parties communes visés par la démolition et desolliciter en conséquence la déclaration d’utilité publique de l’opération et desacquisitions nécessaires.Cette opération de reconstruction-démolition des Floralies, réalisée dans lecadre d’un projet urbain plus vaste présente un intérêt général pour lacommune. Les éléments fondamentaux, ci-dessous, pris en compte dans ladéfinition du projet urbain permettent de surcroît de répondre à un objectifd’écoquartier :- Les espaces naturels du site,- L’accueil de population mixte, avec 30% de logements locatifs sociauxminimums en cohérence avec le PLH,- Des modes de transport permettant de proposer une alternative à la voiture,- Des espaces publics de qualité,- La mixité des fonctions et une diversité de l’offre de logements dans le cadred’une densité adaptée à l’insertion de ce nouveau quartier dans la ville,- La diversité des formes urbaines,- La desserte et le maillage du futur quartier étudiés de façon à assurer unemise en relation avec les quartiers environnants.L’utilité publique de l’opération se retrouve dans la phase 1A, 1B et phase 2 telque ci-dessus présentées.2. La justification des principes de l’utilité publique de l’opérationLe recours à l’expropriation doit être justifié au regard de certainsprincipes que l’élaboration et la définition de l’opération doit démontrer autravers des études préalables (Objectifs urbains et sociaux du projet définis àl’article L 300-1 du Code de l’urbanisme, principes d’aménagement retenus,motivations présidant à la démolition de la copropriété, identification desconditions de faisabilité, enquête sociale et définition du plan de relogement,programmation et phasage de l’opération, choix des procédures et modesopérationnels, construction des partenariats…)Au stade de l’avancée des études préliminaires en cours, l’utilité publique deDélibération du Conseil Municipal de la Ville de Ramonville Saint-Agnedu 11 Février 2010 Page 4 sur 6

l’opération peut d’ores et déjà être démontrée.➢ Le principe de nécessitéCe principe doit être satisfait avant même que ne soit examiné le caractèrede l’utilité publique de l’opération envisagée.Ce principe est justifié en l’espèce à plus d’un titre :• La mise en place d’un plan de sauvegarde pour la copropriété• Le diagnostic réalisé qui a conduit à retenir une opération dereconstruction-démolition de la copropriété comme seule solutionenvisageable• L’absence de réserve foncière communale permettant de réaliserl’opération sur un autre site,• Une offre de logement qui n’est pas de nature à répondre auxbesoins qui s’expriment sur la commune• Le déficit de logements sociaux, (au 1 er janvier 2007 le pourcentagede logement sociaux est d’environ 13,5 %)➢ Le principe de compatibilitéL’opération, dont il est projeté de demander la déclaration d’utilité publiquedoit être compatible avec les documents d’urbanisme en vigueur.Actuellement, le PLU est en cours de révision et sera approuvéprochainement.➢ Le principe d’effectivitéIl s’agit de la réalité du projet qui s’apprécie au vu du dossier mis à l’enquête.Ce dernier résulte des études préalables réalisées. Il doit éclairer aussicomplètement que possible le public sur la nature, le coût et les conséquencesdu projet et comportent les pièces réglementaires définies à l’article R 11-3 ducode de l’expropriation (Notice explicative, plan de situation, plan général destravaux et caractéristiques principales des ouvrages, estimation sommaires desdépenses, étude d’impact, périmètre délimitant les immeubles à exproprier,estimation sommaire des acquisitions à réaliser…)A l’appui de ce dossier, le Conseil Municipal, dans une séance prochaine,devra se prononcer sur le recours à l’expropriation et solliciter du Préfetl’ouverture d’une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.➢ Le principe d’utilité publiqueL’opération envisagée doit non seulement répondre à un but d’intérêtgénéral mais de surcroît les atteintes à la propriété privée, le coût financier et lesinconvénients d’ordre sociaux, environnementaux… ne doivent pas être excessifseu égard à l’intérêt que le projet présente. Il s’agit de faire un bilan des élémentsà mettre à l’actif et au passif de l’opération.En l’état des premières études préliminaires, les motifs et considérationsjustifiant le caractère d’utilité publique sont probants : réalisation d’unprogramme de logements sociaux assorti d’un programme d’équipementspublics. Mise en œuvre du plan de sauvegarde de la copropriété des Floralies…Afin de ne pas bloquer l’opération de reconstruction-démolition ci-dessusprésentée, il est proposé ici de lancer la procédure de Déclaration d’UtilitéPublique, DUP et de constituer les dossiers nécessaires (dossier d’enquêtepréalable à la DUP et dossier d’enquête parcellaire). Étant précisé ici que lelancement d’une DUP ne met pas fin au recours à la négociation amiable. Vu le Code des Collectivités Territoriales, Vu le Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,Délibération du Conseil Municipal de la Ville de Ramonville Saint-Agnedu 11 Février 2010 Page 5 sur 6

Vu le Plan de sauvegarde de la copropriété des Floralies approuvé pararrêté préfectoral en date du 21 avril 2008, Vu la délibération du Conseil Général en date du 23 octobre 2007s'engageant à prendre en charge une partie du déficit de l'opération, pourun montant total de 768 500 €, Vu la délibération de la Communauté d'agglomération du SICOVAL endate du 7 janvier 2008 s'engageant à prendre en charge une partie dudéficit de l'opération, pour un montant total de 384 250 €, Vu la délibération du Conseil Municipal de la Commune en date du 16octobre 2008 s'engageant à prendre en charge une partie du déficit del'opération, pour un montant total de 384 250€, Vu la délibération du Conseil Municipal de la Commune en date du 19février 2009 qui définit les objectifs poursuivis et les modalités de laconcertation de la révision simplifiée du PLU pour l'opération dereconstruction-démolition des Floralies,Le Conseil Municipal ouï l'exposé de Madame FAIVRE, et après en avoir délibéréÀ L'UNANIMITÉ :➢ RE-APPROUVE le principe de cette opération de constructiondémolitionde la copropriété des Floralies dans le cadre d’un projetparticipatif de renouvellement urbain adossé au projet de plan desauvegarde,➢ SE PRONONCE FAVORABLEMENT sur le principe du recours àl’expropriation des lots privatifs, parties communes visés par la démolitiontotale de la copropriété des Floralies ainsi que des terrains situés en zoneAU5 au PLU nécessaires à l’opération de reconstruction-démolitioncorrespondant à la phase 1A, 1B et phase 2 tel qu’indiqué sur le planjoint.➢ DÉCIDE du lancement des études préalables nécessaires à la mise enplace de la Déclaration d’Utilité Publique (Etude d’impact, étudesrequises au titre de l’élaboration des dossiers de déclaration d’utilitépublique et d’enquête parcellaire…)➢ AUTORISE Monsieur le Maire, ou son représentant, à engager toutes lesdémarches et à signer tous documents nécessaires à la mise en œuvrede ces décisions.Ainsi fait et délibéré, les jours, mois et an que dessusAu registre sont les signaturesLe MaireChristophe LUBACDate de la signature : 17 Février 2010Nom du signataire : Christophe LUBACDélibération du Conseil Municipal de la Ville de Ramonville Saint-Agnedu 11 Février 2010 Page 6 sur 6