sl-2012-5
sl-2012-5 sl-2012-5
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО И ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕСС отношений в многоквартирном доме в законодательстве следует предусмотреть обязательность заключения между всеми домовладельцами соглашения о расходах на содержание общего имущества и улучшение домовладения, что даст возможность урегулировать споры при выходе из ТСЖ любого домовладельца и стабилизирует отношения и определит правовые связи между домовладельцами на длительный период [6]. Следует отметить, что права и обязанности собственника помещения, являющегося членом ТСЖ, не сильно отличаются от прав и обязанностей собственника помещения, не являющегося членом товарищества, поэтому действующее законодательство не проводит их разграничения. Так, любой собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) в пользование на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании (п. 2 ст. 30 ЖК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 30 ЖК РФ и п. 1 ст. 39 ЖК РФ любой собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, а также общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Согласно п. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Внесенными в 2011 г. изменениями компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ) была расширена путем включения права вышеуказанных лиц принимать решения о капитальном и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме. У собственника помещения в многоквартирном доме, не являющегося членом ТСЖ, отношения с товариществом строятся на основе договора, заключенного с целью регулирования условий содержания и эксплуатации общего имущества в доме. Именно на основании заключенного с ТСЖ договора, собственник помещения не являющийся членом ТСЖ, вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). До внесенных в 2011 г. поправок в Жилищный кодекс РФ собственники помещений в многоквартирном доме оплачивали взносы за жилое помещение и коммунальные услуги согласно заключенным с ТСЖ договорам, а оплата коммунальных услуг напрямую ресурсоснабжающим организациям не допускалась. Внесенными измене- ОБЩЕСТВО И ПРАВО ● 2012 ● № 5 (42) 108 ниями была добавлена возможность собственников помещений в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания членов ТСЖ, вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям, что на наш взгляд, предоставляет собственникам больше самостоятельности и является для них дополнительной возможностью непосредственно участвовать в управлении домом. Внесенными в 2011 г. поправками в Жилищный кодекс РФ из перечня обязанностей ТСЖ (ст. 138 ЖК РФ) была исключена обязанность по заключению договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, однако положения, касающиеся заключения подобного договора, были сохранены в п. 6 ст. 155 ЖК РФ. До внесения в июне 2011 г. изменений в жилищное законодательство члены ТСЖ наделялись более широкими правами по сравнению с собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, не являющимися членами ТСЖ. Так, например, действующим законодательством не был установлен порядок ознакомления с документами ТСЖ, поэтому каждое товарищество вправе было прописать его в своем уставе, определив с какими документами вправе знакомиться члены ТСЖ, а с какими собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ. Логично, что перечень документов, с которыми были вправе знакомиться члены ТСЖ был больше, так как они обладали большими правами по сравнению с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества, а следовательно, у последних возникало право знакомиться только с теми документами, которые затрагивали их права как собственников помещений, как, например, документы, принимаемые на общем собрании собственников помещений: решение собственников помещений о передаче объектов общего имущества в многоквартирном доме в пользование иным лицам (п. 4 ст. 36 ЖК РФ; п. 3 п. 2 статьи 44 ЖК РФ); решение о выборе способа управления многоквартирным домом (п. 3 ст. 161 ЖК РФ); решение о реконструкции, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ст. 44 ЖК РФ). Внесенными в Жилищный кодекс изменениями был определен перечень документов, с которыми вправе знакомиться как члены ТСЖ, так и собственники помещений не являющиеся членами товарищества, среди них: устав товарищества, его бухгалтерская отчетность, сметы доходов и расходов, реестр членов това-
рищества, заключения ревизионной комиссии, протоколы общих собраний членов товарищества, заседания правления товарищества и ревизионной комиссии, техническая документация на многоквартирный дом, документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества [7], а также иные документы, которые могут быть указаны в уставе товарищества. На наш взгляд, установленный внесенными изменениями перечень документов достаточно обширен и позволит собственникам осуществлять контроль за деятельностью товарищества, а следовательно, сделать работу последнего более прозрачной. Внесенными в жилищное законодательство поправками расширен круг прав членов ТСЖ и не являющихся членами товарищества собственников помещений в доме; введенная ст. 143.1. предоставляет право вышеуказанным лицам на получение информации о деятельности товарищества, а также право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества [8]. Наряду с вышеперечисленными правами и обязанностями, собственник помещения, являясь членом ТСЖ, обладает дополнительными правами и обязанностями. Среди них возможность участия в управлении домом путем голосования на собрании членов ТСЖ, возможность избирать и быть избранным в состав правления, ревизионной комиссии, стать председателем правления товарищества. Участие в правлении товарищества дает возможность членам ТСЖ своими силами обеспечивать условия для его эффективной деятельности. Также у членов ТСЖ существует больше возможности контролировать финансовохозяйственную деятельность товарищества путем непосредственного участия в составе ревизионной комиссии, в функции которой входит ревизия финансовой деятельности товарищества, либо путем участия в ее избрании на общем собрании членов ТСЖ. Зачастую между собственниками помещений, вступившими в товарищество и лицами, воздержавшимися от членства в нем, возникают конфликты. На наш взгляд, подобные конфликты в немалой степени связаны с отсутствием взаимоотношений товарищества и собственников помещений в доме, отсутствием разъяснительной работы среди собственников помещений, информации о расходовании денежных средств в товариществе, нарушением процедур принятия решений на собраниях. Одной из причин конфликта, по результатам исследований сотрудников «Пермского Фонда содействия товариществам собственников ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО И ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕСС 109 жилья» является значительная завышенность ожиданий собственников многоквартирного дома по отношению к деятельности ТСЖ, связанных с текущим содержанием и капитальным ремонтом дома, что в свою очередь, значительно увеличивает требовательность собственников к качеству проведения общих собраний, исполнению их решений и отчетности правления ТСЖ по его деятельности по содержанию дома [9]. Нередко, возникающие в товариществе конфликты перетекают в судебные споры. Так, большое количество споров связано с исками о признании недействительными решений собственников помещений в доме о создании ТСЖ [10]; с отказом части собственников помещений от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества [11]. Свою позицию по поводу статуса собственников помещений в доме, отказавшихся от членства в товариществе, выразил Конституционный суд в Постановлении № 10-П о том, что ТСЖ не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации [12]. Из анализа внесенных в 2011 г. в жилищное законодательство изменений, можно сделать вывод, что они способствуют совершенствованию системы управления многоквартирными домами; так например, определение перечня документов, с которыми вправе знакомиться все собственники помещений в многоквартирном доме способствует сокращению количества конфликтов, вызванных отказом товарищества в предоставлении информации, а расширение круга прав собственников, не являющихся членами товарищества, уравнивает последних в правах с членами ТСЖ. В целом, членство в товариществе предоставляет лицам более широкий круг прав и больше возможностей непосредственного участия в управлении многоквартирным домом. В целях эффективного управления домом товариществам приходится искать компромисс между собственниками помещений, являющимися членами ТСЖ и собственниками помещений, отказавшихся от членства в товариществе, так как именно от взаимоотношений между лицами, проживающими в одном доме, будет зависеть его жизнедеятельность и благополучие. 1. Проблемы в ЖКХ и рост тарифов – вопросы вечные? Официальный сайт админи-
- Page 57 and 58: По степени организ
- Page 59 and 60: 59 ТЕОРИЯ И ИСТОРИЯ
- Page 61 and 62: в) государственный
- Page 63 and 64: ления. Все более ши
- Page 65 and 66: аула Джегутинский
- Page 67 and 68: используются отече
- Page 69 and 70: конституционного п
- Page 71 and 72: 7. Matyuhin A.A. Searches of bases
- Page 73 and 74: немецкого правовед
- Page 75 and 76: начала свободы. Так
- Page 77 and 78: законодателей // Го
- Page 79 and 80: укреплена - а по сут
- Page 81 and 82: КОНСТИТУЦИОННОЕ И
- Page 83 and 84: К полномочиям орга
- Page 85 and 86: КОНСТИТУЦИОННОЕ И
- Page 87 and 88: Федеральный закон "
- Page 89 and 90: ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
- Page 91 and 92: числе наиболее акт
- Page 93 and 94: финансового рынка
- Page 95 and 96: ему достаточно не п
- Page 97 and 98: определенные юриди
- Page 99 and 100: ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
- Page 101 and 102: Чаще всего юристы о
- Page 103 and 104: ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
- Page 105 and 106: ции, цели которой с
- Page 107: ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
- Page 111 and 112: ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
- Page 113 and 114: сельхозпроизводит
- Page 115 and 116: 115 КОРПОРАТИВНОЕ ПР
- Page 117 and 118: ность приобретает
- Page 119 and 120: 5. Hughes J. American Economic Hist
- Page 121 and 122: мостью альтернатив
- Page 123 and 124: ко при признании ли
- Page 125 and 126: делает невозможным
- Page 127 and 128: УГОЛОВНАЯ ПОЛИТИКА
- Page 129 and 130: ущерб потребностно
- Page 131 and 132: УГОЛОВНАЯ ПОЛИТИКА
- Page 133 and 134: Следует иметь в вид
- Page 135 and 136: 10. Басова Т.Б. Ответ
- Page 137 and 138: Обратимся к юридич
- Page 139 and 140: tov A.V.. - M.: «Yurait», 2009. -
- Page 141 and 142: ко с публичным сект
- Page 143 and 144: 5. Шнитенков А.В. Отв
- Page 145 and 146: нарушения или поку
- Page 147 and 148: 5. Гаухман Л.Д., Серо
- Page 149 and 150: ние детей [1]. Все эт
- Page 151 and 152: ципальных образова
- Page 153 and 154: 153 УГОЛОВНОЕ СУДОПР
- Page 155 and 156: поскольку любая фу
- Page 157 and 158: изводства. Предста
рищества, заключения ревизионной комиссии,<br />
протоколы общих собраний членов товарищества,<br />
заседания правления товарищества и<br />
ревизионной комиссии, техническая документация<br />
на многоквартирный дом, документы,<br />
подтверждающие итоги голосования на общем<br />
собрании членов товарищества [7], а также<br />
иные документы, которые могут быть указаны в<br />
уставе товарищества. На наш взгляд, установленный<br />
внесенными изменениями перечень<br />
документов достаточно обширен и позволит<br />
собственникам осуществлять контроль за деятельностью<br />
товарищества, а следовательно,<br />
сделать работу последнего более прозрачной.<br />
Внесенными в жилищное законодательство<br />
поправками расширен круг прав членов ТСЖ и<br />
не являющихся членами товарищества собственников<br />
помещений в доме; введенная ст.<br />
143.1. предоставляет право вышеуказанным<br />
лицам на получение информации о деятельности<br />
товарищества, а также право предъявлять<br />
требования к товариществу относительно качества<br />
оказываемых услуг и (или) выполняемых<br />
работ, обжаловать в судебном порядке<br />
решения органов управления товарищества<br />
[8].<br />
Наряду с вышеперечисленными правами и<br />
обязанностями, собственник помещения, являясь<br />
членом ТСЖ, обладает дополнительными<br />
правами и обязанностями. Среди них возможность<br />
участия в управлении домом путем голосования<br />
на собрании членов ТСЖ, возможность<br />
избирать и быть избранным в состав<br />
правления, ревизионной комиссии, стать председателем<br />
правления товарищества. Участие в<br />
правлении товарищества дает возможность<br />
членам ТСЖ своими силами обеспечивать<br />
условия для его эффективной деятельности.<br />
Также у членов ТСЖ существует больше возможности<br />
контролировать финансовохозяйственную<br />
деятельность товарищества<br />
путем непосредственного участия в составе<br />
ревизионной комиссии, в функции которой<br />
входит ревизия финансовой деятельности<br />
товарищества, либо путем участия в ее избрании<br />
на общем собрании членов ТСЖ.<br />
Зачастую между собственниками помещений,<br />
вступившими в товарищество и лицами,<br />
воздержавшимися от членства в нем, возникают<br />
конфликты. На наш взгляд, подобные конфликты<br />
в немалой степени связаны с отсутствием<br />
взаимоотношений товарищества и собственников<br />
помещений в доме, отсутствием<br />
разъяснительной работы среди собственников<br />
помещений, информации о расходовании денежных<br />
средств в товариществе, нарушением<br />
процедур принятия решений на собраниях.<br />
Одной из причин конфликта, по результатам<br />
исследований сотрудников «Пермского Фонда<br />
содействия товариществам собственников<br />
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО И ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕСС<br />
109<br />
жилья» является значительная завышенность<br />
ожиданий собственников многоквартирного<br />
дома по отношению к деятельности ТСЖ, связанных<br />
с текущим содержанием и капитальным<br />
ремонтом дома, что в свою очередь, значительно<br />
увеличивает требовательность собственников<br />
к качеству проведения общих собраний,<br />
исполнению их решений и отчетности<br />
правления ТСЖ по его деятельности по содержанию<br />
дома [9].<br />
Нередко, возникающие в товариществе конфликты<br />
перетекают в судебные споры. Так,<br />
большое количество споров связано с исками о<br />
признании недействительными решений собственников<br />
помещений в доме о создании ТСЖ<br />
[10]; с отказом части собственников помещений<br />
от участия в несении расходов на содержание<br />
и ремонт общего имущества [11].<br />
Свою позицию по поводу статуса собственников<br />
помещений в доме, отказавшихся от<br />
членства в товариществе, выразил Конституционный<br />
суд в Постановлении № 10-П о том,<br />
что ТСЖ не вправе нарушать права домовладельцев,<br />
отказавшихся от членства в товариществе,<br />
устанавливая преимущества и льготы<br />
по владению и пользованию общей долевой<br />
собственностью только для членов товарищества<br />
либо налагая на домовладельцев, не являющихся<br />
членами товарищества, дополнительные<br />
обязанности, выходящие за рамки<br />
возмещения необходимых затрат по управлению<br />
кондоминиумом и его эксплуатации [12].<br />
Из анализа внесенных в 2011 г. в жилищное<br />
законодательство изменений, можно сделать<br />
вывод, что они способствуют совершенствованию<br />
системы управления многоквартирными<br />
домами; так например, определение перечня<br />
документов, с которыми вправе знакомиться<br />
все собственники помещений в многоквартирном<br />
доме способствует сокращению количества<br />
конфликтов, вызванных отказом товарищества<br />
в предоставлении информации, а расширение<br />
круга прав собственников, не являющихся<br />
членами товарищества, уравнивает<br />
последних в правах с членами ТСЖ. В целом,<br />
членство в товариществе предоставляет лицам<br />
более широкий круг прав и больше возможностей<br />
непосредственного участия в<br />
управлении многоквартирным домом. В целях<br />
эффективного управления домом товариществам<br />
приходится искать компромисс между<br />
собственниками помещений, являющимися<br />
членами ТСЖ и собственниками помещений,<br />
отказавшихся от членства в товариществе, так<br />
как именно от взаимоотношений между лицами,<br />
проживающими в одном доме, будет зависеть<br />
его жизнедеятельность и благополучие.<br />
1. Проблемы в ЖКХ и рост тарифов – вопросы<br />
вечные? Официальный сайт админи-
Change language