Stadt Königswinter Der Bürgermeister Geschäftsbereich Planen und ...
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<strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong><br />
<strong>Der</strong> <strong>Bürgermeister</strong><br />
<strong>Geschäftsbereich</strong> <strong>Planen</strong> <strong>und</strong> Bauen<br />
Servicebereich <strong>Stadt</strong>planung<br />
Bebauungsplan Nr. 70/22 »Gräfenhohner Straße/Mührener Weg«<br />
Begründung gem. § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch
Inhalt<br />
1 Planungsanlass, Erforderlichkeit ............................................................................... 3<br />
2 Standortalternativen .................................................................................................. 3<br />
3 Geltungsbereich ........................................................................................................ 3<br />
4 Räumliche <strong>und</strong> strukturelle Situation ......................................................................... 4<br />
4.1 Funktion <strong>und</strong> Umfeld ....................................................................................... 4<br />
4.2 Erschließung ................................................................................................... 7<br />
5 Baurechtliche Situation .............................................................................................. 8<br />
5.1 Übereinstimmung mit den Zielen der Raumordnung ...................................... 8<br />
5.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan .................................................. 8<br />
5.3 Bestehendes Planungsrecht, bestehende Baurechte .................................... 9<br />
5.4 Entwicklungskonzepte <strong>und</strong> städtebauliche Planungen .................................. 9<br />
5.5 Naturschutzgebiet Siebengebirge/FFH-Gebiet Siebengebirge .................... 10<br />
5.6 Bauverbots- <strong>und</strong> Baubeschränkungszonen .................................................. 10<br />
6 Planungsziele .......................................................................................................... 11<br />
7 Planungsalternativen ............................................................................................... 12<br />
8 Inhalte des Bebauungsplans ................................................................................... 12<br />
8.1 Art der baulichen Nutzung ............................................................................ 12<br />
8.2 Maß der bauliche Nutzung ............................................................................ 15<br />
8.3 Verkehrsflächen ............................................................................................ 17<br />
8.4 Bereich ohne Ein- <strong>und</strong> Ausfahrt .................................................................... 19<br />
8.5 Flächen für Garagen <strong>und</strong> Stellplätze ............................................................ 19<br />
8.6 Geh-, Fahr- <strong>und</strong> Leitungsrechte ................................................................... 20<br />
8.7 Maßnahmen zum Schutz von Boden, Natur- <strong>und</strong> Landschaft ...................... 20<br />
8.8 Bindungen für Bepflanzungen ...................................................................... 21<br />
8.9 Werbeanlagen .............................................................................................. 21<br />
9 Städtebauliche Kennwerte ...................................................................................... 21<br />
10 Wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplans .................................................. 21<br />
10.1 Auswirkungen auf heute ausgeübte <strong>und</strong> künftig mögliche Nutzungen ........ 21<br />
10.2 Verkehrliche Auswirkungen .......................................................................... 22<br />
10.3 Auswirkungen auf das Natura-2000-Gebiet Siebengebirge (FFH-Vorprüfung)<br />
................................................................................................................... 22<br />
10.4 Auswirkungen auf Natur, Landschaft, Umwelt.............................................. 25<br />
11 Planungsschäden, Entschädigungen ...................................................................... 26<br />
12 Aufstellungsverfahren .............................................................................................. 26<br />
12.1 Verfahrensart ................................................................................................ 26<br />
12.2 Verfahrensverlauf ......................................................................................... 27<br />
13 Berichtigung des Flächennutzungsplans................................................................. 28<br />
14 Rechtsgr<strong>und</strong>lagen ................................................................................................... 29<br />
Anhang .............................................................................................................................. 30<br />
2
1 Planungsanlass, Erforderlichkeit<br />
Auslöser des Aufstellungsverfahrens waren verschiedene Bestrebungen, das Gebäude<br />
eines seit 2002 leerstehenden ehemaligen Möbelhauses einer neuen Nutzung zuzuführen.<br />
Seit 2012 wird das Gebäude als Hotel genutzt. Das Planverfahren ist dennoch weitergeführt<br />
worden, u. a. um aufgr<strong>und</strong> von Erkenntnissen aus den Beteiligungsverfahren<br />
eine Verbesserung der Verkehrssituation vorzubereiten <strong>und</strong> eine Feinsteuerung der zulässigen<br />
Vorhaben zu erreichen.<br />
Durch die Lage des Plangebiets im Umfeld der Autobahn-Anschlussstelle Siebengebirge/<strong>Königswinter</strong><br />
eröffnen sich den Gr<strong>und</strong>eigentümern vielfältige Nutzungsmöglichkeiten.<br />
Obwohl das Plangebiet bereits überwiegend bebaut ist, kam es daher in den vergangenen<br />
Jahren zu erheblichen Änderungen <strong>und</strong> Nutzungsänderungen. Für die Zukunft ist die<br />
Fortsetzung dieses Änderungsprozesses wahrscheinlich.<br />
Die planungsrechtlichen Vorgaben über die Zulässigkeit von Vorhaben müssen bislang in<br />
Einzelfallbetrachtungen aus der vorhandenen Umgebungsbebauung abgeleitet werden,<br />
§ 34 Baugesetzbuch (BauGB). Demnach sind zurzeit aber auch Vorhaben zulässig, die in<br />
Widerspruch stehen zu den städtebaulichen Zielen der <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong>. Eine angemessene<br />
Feinsteuerung der Vorhabenzulässigkeit ist im unbeplanten Innenbereich nicht<br />
möglich. Nur mit einem Bebauungsplan kann die Zulässigkeit von Vorhaben nach Art <strong>und</strong><br />
Maß ihrer baulichen Nutzung hinreichend genau festgesetzt werden.<br />
Bei der Aufstellung eines Bebauungsplans werden die öffentlichen <strong>und</strong> privaten Belange<br />
umfassend ermittelt sowie untereinander <strong>und</strong> gegeneinander gerecht abgewogen. Damit<br />
kann ein gerechter Ausgleich zwischen den Interessen der Gr<strong>und</strong>eigentümer <strong>und</strong> den<br />
städtebaulichen Zielen der <strong>Stadt</strong> erreicht werden. Die Gr<strong>und</strong>eigentümer <strong>und</strong> sonstige<br />
Vorhabenträger erhalten Planungssicherheit.<br />
2 Standortalternativen<br />
Standortalternativen kommen für die Inhalte dieses Bebauungsplans nicht in Betracht, da<br />
Gegenstand der planungsrechtlichen Festsetzungen hauptsächlich die Feinsteuerung der<br />
künftigen Entwicklung des baulichen Bestandes ist.<br />
3 Geltungsbereich<br />
<strong>Der</strong> Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt im Bergbereich der <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong>,<br />
im Norden des <strong>Stadt</strong>teils Ittenbach, zwischen B<strong>und</strong>esautobahn A3, Waldrand <strong>und</strong> Landesstraße<br />
L 331 (<strong>Königswinter</strong>er Straße).<br />
<strong>Der</strong> Geltungsbereich des Bebauungsplans wird mit der Planzeichnung festgesetzt <strong>und</strong><br />
umfasst eine Fläche von r<strong>und</strong> 19.500 m². Im Plangebiet liegen die Baugr<strong>und</strong>stücke beiderseits<br />
der Gräfenhohner Straße <strong>und</strong> des Mührener Wegs sowie die Verkehrsflächen<br />
von Gräfenhohner Straße <strong>und</strong> Mührener Weg.<br />
Die Festsetzungen des Bebauungsplans betreffen folgende Flurstücke:<br />
3
- Aus Flur 3 der Gemarkung Ittenbach die Flurstücke 287, 288, 289, 290, 291, 292,<br />
293, 294, 295, 296, 297, 298, 299, 300, 301, 302, 352, 413, 414, 415, 416, 417, 484,<br />
485, 486, 487, 488, 489, 490, 491, 492 (teilweise);<br />
- aus Flur 7 der Gemarkung Ittenbach die Flurstücke 59, 61, 63, 114 (teilweise), 121,<br />
122 (teilweise), 160, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196;<br />
- aus Flur 12 der Gemarkung Ittenbach das Flurstück 130 (teilweise).<br />
4 Räumliche <strong>und</strong> strukturelle Situation<br />
4.1 Funktion <strong>und</strong> Umfeld<br />
Die raumstrukturelle Situation des Plangebiets ist maßgeblich durch Verkehrsinfrastrukturen<br />
geprägt. Die verkehrsgünstige Lage des Gebiets wird durch die nördlich des Gebiets<br />
liegende Autobahn-Anschlussstelle 33 „Siebengebirge“ <strong>und</strong> die westlich des Gebiets in<br />
Nord-Süd-Richtung verlaufende Landesstraße L 331 (<strong>Königswinter</strong>er Straße) begründet.<br />
Das Plangebiet ist erschlossen <strong>und</strong> überwiegend bebaut. In horizontaler Mischung bestehen<br />
gewerbliche <strong>und</strong> wohnbauliche Nutzungen nebeneinander:<br />
- ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes,<br />
- eine Wirtschaftsstelle eines landwirtschaftlichen Betriebes mit dazugehörigem Wohngebäude,<br />
- eine Schank- <strong>und</strong> Speisegaststätte,<br />
- eine Mobilfunknetz-Basisstation,<br />
- ein Einzelhandelsbetrieb,<br />
- 14 Wohngebäude, die in offener Bauweise als Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser<br />
(Hausgruppen) errichtet worden sind, sowie<br />
- Stellplätze, die ihrer ursprünglichen Zweckbestimmung nach nicht den im Plangebiet<br />
zulässigen Nutzungen zugeordnet waren.<br />
Das Hotelgebäude dominiert das Plangebiet. Es wurde gegen Ende der 1960er Jahre als<br />
Möbelhaus errichtet. Nach einer zwischenzeitlichen Folgenutzung durch einen Seniorenheimbetreiber<br />
stand das Gebäude bis 2011 leer. Im Jahr 2012 hat eine internationale<br />
Hotelkette die gegenwärtige Nutzung aufgenommen.<br />
Die landwirtschaftliche Hofstelle liegt in unmittelbarer Autobahnnähe <strong>und</strong> wird zurzeit im<br />
Nebenerwerb ohne Tierhaltung oder Tierzucht betrieben. Das Haupthaus ist ab 1916 um<br />
weitere Wirtschaftsgebäude ergänzt worden, die sich in fränkischer Hofform um einen<br />
rechteckigen Hof gruppieren (Vierseithof). Durch den Bau der Autobahn sind in den<br />
1930er Jahren landwirtschaftliche Flächen von der Hofstelle getrennt worden; die landwirtschaftliche<br />
Nutzung wurde aber fortgeführt. Zurzeit werden das Wohnhaus <strong>und</strong> die<br />
Nebengebäude renoviert. Bedingt durch die Baumaßnahmen ist eine landwirtschaftliche<br />
Nutzung der Hofstelle gegenwärtig nicht möglich.<br />
Außerdem sind auf dem Hofgr<strong>und</strong>stück die für eine gewerbliche Folgenutzung des ehemaligen<br />
Möbelhauses bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze nachgewiesen <strong>und</strong><br />
hergestellt worden.<br />
4
Die Schank- <strong>und</strong> Speisegaststätte ist im Jahr 2005 als Schnellgaststätte mit Autoschalter<br />
eröffnet worden. Sie wird vorwiegend über den Kreisverkehr <strong>Königswinter</strong>er Straße/Autobahn-Anschlussstelle<br />
erschlossen. Zuvor ist das Gr<strong>und</strong>stück überwiegend gewerblich<br />
von einem Kfz-Reparaturbetrieb mit Kfz-Handel <strong>und</strong> einem zugehörigen Wohngebäude<br />
genutzt worden. Die gewerbliche Nutzung des Gr<strong>und</strong>stücks lässt sich bis in die<br />
Zeit des Autobahnbaus in den 1930er Jahren zurückführen.<br />
Die Mobilfunknetz-Basisstation ist am 29 m hohen Werbemast der Schank- <strong>und</strong> Speisegaststätte<br />
installiert worden. Sie befindet sich unter dem Firmenlogo. Als nicht störender<br />
Gewerbebetrieb ist sie nach der Art ihrer baulichen Nutzung zulässig.<br />
<strong>Der</strong> Einzelhandelsbetrieb liegt im Bereich der Einmündung der Gräfenhohner Straße in<br />
die L 331. Er bietet seit seiner Eröffnung im Jahr 1999 Tierfutter <strong>und</strong> sonstigen zoologischen<br />
Bedarf an. <strong>Der</strong> Verkaufsraum befindet sich in einer ehemaligen Blockhausgarage;<br />
die Fläche des Verkaufsraums umfasst weniger als 40 m². Nach Beschluss des <strong>Stadt</strong>rates<br />
über die nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten <strong>und</strong> nicht-zentrenrelevanten<br />
Sortimente vom 15. November 2010 werden Waren des zoologischen Bedarfs <strong>und</strong> lebende<br />
Tiere den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet.<br />
Am Mührener Weg liegt – östlich des ehemaligen Möbelkaufhauses – eine Wohnsiedlung,<br />
die in den sechziger Jahren des 20. Jahrh<strong>und</strong>erts einheitlich geplant <strong>und</strong> errichtet<br />
worden ist (s. Abb. 1). Sie besteht aus einem Villenwohnhaus, sieben zweigeschossigen<br />
Reihenhäusern <strong>und</strong> einem zweigeschossigen Mehrfamilienwohnhaus mit neun Parteien<br />
(Dreispänner). Die Wohnsiedlung bestand bereits vor Errichtung des Möbelkaufhauses.<br />
Sie wurde im Auftrag des Möbelkaufmanns errichtet, der später das Möbelkaufhaus bauen<br />
ließ <strong>und</strong> betrieb. Somit besteht ein entstehungsgeschichtlicher Zusammenhang zwischen<br />
der Wohnsiedlung <strong>und</strong> dem ehemaligen Möbelkaufhaus. Da der Inhaber des Möbelkaufhauses<br />
selbst in der Wohnsiedlung wohnte, kann für die damalige Zeit auch ein<br />
funktionaler Zusammenhang zwischen Wohnsiedlung <strong>und</strong> Möbelkaufhaus angenommen<br />
werden. Die zusammenfassende Betrachtung von Wohnsiedlung <strong>und</strong> gewerblicher Immobilie<br />
als planungsrechtliches Mischgebiet wird dadurch gestützt. Auch erreicht die<br />
bauliche Dichte der Wohnsiedlung ein Maß, welches die in Wohngebieten übliche Dichte<br />
deutlich überschreitet.<br />
In der Wohnsiedlung besteht ein großer Bedarf an Pkw-Stellplätzen <strong>und</strong> Garagen, weil<br />
zur Zeit ihrer Errichtung von einem niedrigeren Pkw-Bestand auszugehen war <strong>und</strong> angesichts<br />
der dichten Bebauung keine Flächen für eine nachträgliche Errichtung von Parkflächen<br />
zur Verfügung stehen.<br />
Westlich der Gräfenhohner Straße liegen fünf weitere Wohngebäude, die in offener Bauweise<br />
als Einzel- oder Doppelhäuser errichtet worden sind. Vier Gebäude werden von<br />
der Gräfenhohner Straße erschlossen, ein Wohngebäude wird von der <strong>Königswinter</strong>er<br />
Straße erschlossen.<br />
Im Bereich der Einmündung der Gräfenhohner Straße in die L 331 <strong>Königswinter</strong>er Straße<br />
ist auf Beschluss des Rates der <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> aus dem Jahr 2005 ein Parkplatz<br />
errichtet worden, um im Umfeld der Autobahnanschlussstelle Siebengebirge Berufspendlerinnen<br />
<strong>und</strong> -pendlern die Bildung von Fahrgemeinschaften zu erleichtern. <strong>Der</strong> Parkplatz<br />
5
umfasst circa zwölf unabhängig voneinander nutzbare Parkstände, die ausschließlich<br />
über die Gräfenhohner Straße angefahren werden können. Um zu vermeiden, dass die<br />
Sicherheit <strong>und</strong> Leichtigkeit des Verkehrs auf der <strong>Königswinter</strong>er Straße durch das<br />
Scheinwerferlicht von startenden oder parkenden Pkw beeinträchtigt wird, ist der Parkplatz<br />
zur <strong>Königswinter</strong>er Straße durch eine Hecke abgeschirmt worden. Die nahegelegene<br />
Bushaltestelle ist mit einem Fußweg an den Parkplatz angeb<strong>und</strong>en worden.<br />
In paralleler Streckenführung zur Autobahn verläuft die ICE-Schnellfahrstrecke Köln-<br />
Rhein/Main. Sie durchquert das Plangebiet unterirdisch im Ittenbachtunnel. <strong>Der</strong> Tunnel<br />
verläuft unter dem Schnellrestaurant <strong>und</strong> unter der landwirtschaftlichen Hofstelle.<br />
Das Umfeld des Plangebiets wird durch folgende Nutzungen geprägt:<br />
- Nördlich des Plangebiets verläuft die B<strong>und</strong>esautobahn A 3/E 35 in Tieflage.<br />
- Östlich liegen größere Laubwaldbestände, die im Wesentlichen als Naturschutzgebiet<br />
<strong>und</strong> Flora-Fauna-Habitat-Gebiet geschützt sind (FFH-Gebiet Siebengebirge).<br />
- Südlich schließt der weitere Bebauungszusammenhang des Ortsteils Ittenbach mit<br />
Wohngebäuden an; in ca. 20 m Entfernung zum Geltungsbereich des Bebauungsplans<br />
verlaufen zwei unterirdische Energieversorgungsleitungen durch das Wohngebiet.<br />
- Westlich liegen die Anschlussstelle Siebengebirge/<strong>Königswinter</strong>, Fahrtrichtung Frankfurt<br />
am Main, sowie die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Landesstraße L 331 <strong>Königswinter</strong>er<br />
Straße.<br />
Abbildung 1: Wohnanlagenplanung 1964 (ohne Maßstab;<br />
Bauakte 203-65, Darstellung bearbeitet)<br />
6
4.2 Erschließung<br />
Die äußere Erschließung des Plangebiets erfolgt vornehmlich über die L 331 <strong>Königswinter</strong>er<br />
Straße. Sie verbindet das Plangebiet in südwestlicher Richtung mit der Ortsmitte<br />
von Ittenbach <strong>und</strong> – in ihrem weiteren Verlauf – der Altstadt von <strong>Königswinter</strong>. In nordöstlicher<br />
Richtung verbindet sie das Plangebiet über die Autobahnanschlussstelle „Siebengebirge“<br />
mit der Autobahn A 3 bzw. im weiteren Verlauf der Landesstraße mit dem<br />
<strong>Stadt</strong>teil Oberpleis.<br />
Im Plangebiet liegen zwei Baugr<strong>und</strong>stücke, die direkt von der L 331 erschlossen werden<br />
(<strong>Königswinter</strong>er Straße 235 <strong>und</strong> 239). Die innere Erschließung des Plangebiets erfolgt<br />
jedoch vornehmlich über die an die L 331 anschließende Gräfenhohner Straße. <strong>Der</strong> Knotenpunkt<br />
L 331 <strong>Königswinter</strong>er Straße / Gräfenhohner Straße gewährleistet derzeit eine<br />
ausreichende Verkehrsabwicklung.<br />
Die Gräfenhohner Straße verläuft in Nord-Süd-Richtung <strong>und</strong> übernimmt dabei die Funktion<br />
einer Wohnsammelstraße, die auch die <strong>Stadt</strong>teile Gräfenhohn bzw. Hüscheid erschließt.<br />
Die Querschnittsbelastung der Gräfenhohner Straße liegt bei ca. 1.000 Kfz am<br />
Tag. Für den Begegnungsfall Lkw/Pkw sind Ausweichstellen vorhanden. Die Höchstgeschwindigkeit<br />
ist auf der Gräfenhohner Straße auf 30 km/h begrenzt.<br />
<strong>Der</strong> untergeordnete Mührener Weg zweigt von der Gräfenhohner Straße ab. Sein durch<br />
die Flurstücksgrenzen bestimmter Straßenquerschnitt von rd. 3,00 m ist für den Begegnungsfall<br />
Pkw/Pkw nicht ausreichend. Daher überschreiten die tatsächlich für den Straßenverkehr<br />
genutzten Flächen die Flurstücksgrenzen.<br />
Die Wohnsiedlung am Mührener Weg wird über einen Privatweg erschlossen. In den<br />
Gr<strong>und</strong>büchern der jeweiligen Flurstücke sind Wegerechte zugunsten der jeweils anderen<br />
Gr<strong>und</strong>eigentümer eingetragen worden.<br />
Mit dem öffentlichen Personennahverkehr kann das Plangebiet über die nahgelegene<br />
Haltestelle „Gräfenhohn“ der Buslinie 521 (<strong>Königswinter</strong> Bahnhof–Oberpleis Busbahnhof)<br />
erreicht werden.<br />
Die Entwässerung des Plangebiets wird über eine Mischwasserkanalisation gewährleistet.<br />
Sie verläuft entsprechend dem Gefälle des natürlichen Geländes von Süd-Ost nach<br />
Nord-West. Die Kanalisation liegt in den bestehenden Verkehrsflächen von Mührener<br />
Weg, Gräfenhohner Straße <strong>und</strong> in einem Weg ohne Namen, der die Gräfenhohner Straße<br />
mit dem Kreisverkehr verbindet.<br />
Auch die Erschließung des Plangebiets mit Gas-, Elektrizitäts- <strong>und</strong> Telekommunikationsleitungen<br />
ist gewährleistet:<br />
- Die Gasversorgungsleitungen werden überwiegend in den bestehenden öffentlichen<br />
<strong>und</strong> privaten Verkehrsflächen geführt.<br />
- Die Elektrizitätsversorgungsleitungen werden von der L 331 <strong>Königswinter</strong>er Straße<br />
kommend über den öffentlichen Parkplatz in das Gebiet geführt. Nach Umspannung<br />
in einer Transformatorenstation auf dem Gr<strong>und</strong>stück des Beherbergungsbetriebes<br />
werden die Versorgungsleitungen überwiegend in den bestehenden öffentlichen <strong>und</strong><br />
privaten Verkehrsflächen geführt. Weil für die bestehende Transformatorenstation<br />
7
keine Flächen mehr bereitgestellt werden müssen <strong>und</strong> ihr Standort gesichert ist, ist<br />
es nicht erforderlich, ihren Standort im Bebauungsplan als Versorgungsfläche festzusetzen.<br />
- Die Telekommunikationsleitungen werden überwiegend in den bestehenden öffentlichen<br />
<strong>und</strong> privaten Verkehrsflächen geführt.<br />
Die Trinkwasserversorgung kann als gegeben angenommen werden.<br />
5 Baurechtliche Situation<br />
5.1 Übereinstimmung mit den Zielen der Raumordnung<br />
<strong>Der</strong> Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln legt in seinem Teilabschnitt „Region<br />
Bonn/Rhein-Sieg“ für das Plangebiet einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) fest, der<br />
durchzogen wird von einem bestehenden Schienenweg für den Hochgeschwindigkeitsverkehr<br />
<strong>und</strong> sonstigen großräumigen Verkehr (ICE-Schnellfahrstrecke) <strong>und</strong> begrenzt wird<br />
von<br />
- einer Straße für den überwiegend großräumigen Verkehr (BAB A3) im Norden <strong>und</strong><br />
- einer Straße für den vorwiegend überregionalen <strong>und</strong> regionalen Verkehr (L 331) im<br />
Westen <strong>und</strong><br />
- einem Waldbereich mit einer überlagernden Festlegung „Schutz der Natur“ (Naturschutzgebiet<br />
Siebengebirge) im Osten.<br />
Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans sind mit den Zielen der Raumordnung<br />
<strong>und</strong> Landesplanung zu vereinbaren.<br />
5.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan<br />
<strong>Der</strong> Flächennutzungsplan der <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> ist seit dem 23. April 1974 wirksam. Für<br />
das Plangebiet stellt er ein allgemeines Wohngebiet (WA) <strong>und</strong> – im Bereich der fernstraßenrechtlichen<br />
Bauverbotszone entlang der Autobahn – Flächen für die Landwirtschaft<br />
dar. Beide Flächen werden von der Gräfenhohner Straße, die als Fläche für überörtlichen<br />
Verkehr dargestellt wird, durchschnitten.<br />
Für das Umfeld des Plangebiets trifft der Flächennutzungsplan folgende Darstellungen:<br />
- Nördlich des Plangebiets werden eine „Fläche für Autobahn oder autobahnähnliche<br />
Straßen mit Schutzstreifen“ <strong>und</strong> – daran anschließend – „Flächen für Landwirtschaft“<br />
dargestellt. Die Flächen für Landwirtschaft werden durch zwei Gasleitungen <strong>und</strong><br />
Schutzstreifen durchzogen.<br />
- Östlich des Plangebietes werden Flächen für Forstwirtschaft dargestellt, die von einem<br />
Naturschutzgebiet überlagert werden.<br />
- Südlich des Plangebietes werden weitere allgemeine Wohngebiete dargestellt, die<br />
von dem Plangebiet durch die überlagernde Darstellung von Linieninfrastrukturen<br />
(Ölleitung <strong>und</strong> Schutzstreifen, Gasleitung <strong>und</strong> Schutzstreifen) getrennt werden.<br />
- Westlich des Plangebiets werden eine weitere Fläche für den überörtlichen Verkehr<br />
(L 331) <strong>und</strong> – daran anschließend – eine großflächige Grünfläche mit der Zweckbestimmung<br />
„Freizeit- <strong>und</strong> Erholungszentrum“ dargestellt.<br />
8
Die Festsetzungen dieses Bebauungsplans sind nicht aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans<br />
entwickelt. Für den Bereich der dargestellten allgemeinen Wohngebiete<br />
<strong>und</strong> der Flächen für die Landwirtschaft werden Mischgebiete festgesetzt. Weil der<br />
Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt wird (s. u.),<br />
können die in Rede stehenden Darstellungen des Flächennutzungsplans im Wege der<br />
Berichtigung angepasst werden. Weil die geänderte Darstellung einen seit geraumer Zeit<br />
verfestigten baurechtlichen Status quo nachvollzieht, kann durch die beabsichtigte Berichtigung<br />
die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets nicht beeinträchtigt<br />
werden.<br />
5.3 Bestehendes Planungsrecht, bestehende Baurechte<br />
<strong>Der</strong> Rat der Gemeinde Ittenbach hatte am 23. November 1964 ein Verfahren eingeleitet,<br />
um für das Plangebiet dieses Bebauungsplans einen qualifizierten Bebauungsplan aufzustellen.<br />
Dieses Aufstellungsverfahren ist nicht abgeschlossen worden, weil das städtebauliche<br />
Erfordernis zwischenzeitlich entfallen ist.<br />
Weil der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans aber innerhalb eines im Zusammenhang<br />
bebauten Ortsteils liegt, war die Zulässigkeit von Vorhaben im Sinne des § 29<br />
BauGB bislang nach den Vorschriften des § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb<br />
der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Dabei muss das Plangebiet<br />
nach seiner Art der baulichen Nutzung zurzeit als sog. faktisches Mischgebiet<br />
beurteilt werden, § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 6 BauNVO. Mit diesem Bebauungsplan<br />
wird ebenfalls ein Mischgebiet festgesetzt; im Gegensatz zu einem faktischen Mischgebiet<br />
kann mit der Baugebietsfestsetzung aber eine Feinsteuerung der darin zulässigen<br />
Nutzungsarten vorgenommen werden.<br />
Die ICE-Schnellfahrstrecke, die das Plangebiet unterirdisch durchquert, ist durch Planfeststellung<br />
genehmigt <strong>und</strong> errichtet worden. Auf die Planfeststellungen für Vorhaben von<br />
überörtlicher Bedeutung können die im Baugesetzbuch enthaltenen Vorschriften über die<br />
Zulässigkeit von Vorhaben nicht angewendet werden, § 38 BauGB. Da die ICE-<br />
Schnellfahrstrecke hier jedoch in Tunnellage verläuft, können für die über dem Tunnel<br />
liegenden Flächen Festsetzungen getroffen werden: Sie stehen dem Zweck der Planfeststellung<br />
nicht entgegen.<br />
5.4 Entwicklungskonzepte <strong>und</strong> städtebauliche Planungen<br />
Die von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzepte oder die<br />
von der Gemeinde beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planungen sind gem. § 1<br />
Abs. 6 Nr. 11 BauGB bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen.<br />
Im Jahr 2010 ist ein gesamtstädtisches Einzelhandelsstandort- <strong>und</strong> Zentrenkonzept (Einzelhandelskonzept)<br />
erarbeitet worden. Seine Inhalte hat der Rat der <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong><br />
am 15. November 2010 als Konzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen.<br />
<strong>Der</strong> Geltungsbereich dieses Bebauungsplans liegt außerhalb eines beschlossenen oder<br />
faktischen zentralen Versorgungsbereichs. Für Mischgebiete außerhalb der zentralen<br />
Versorgungsbereiche hat der <strong>Stadt</strong>rat bestimmt, dass Einzelhandelsbetriebe mit nahver-<br />
9
sorgungs- <strong>und</strong> zentrenrelevanten Kernsortimenten gr<strong>und</strong>sätzlich nur dann zugelassen<br />
werden sollen, wenn ihre Ansiedlung die Entwicklung der Zentren nicht gefährdet.<br />
Aufgr<strong>und</strong> der besonders verkehrsgünstigen Lage des Plangebiets ist die weitere Ansiedlung<br />
von Einzelhandelsbetrieben langfristig nicht auszuschließen. Daher wird der o. g.<br />
Gr<strong>und</strong>satz in den Festsetzungen dieses Bebauungsplans berücksichtigt.<br />
5.5 Naturschutzgebiet Siebengebirge/FFH-Gebiet Siebengebirge<br />
Dieser Bebauungsplan liegt in unmittelbarer Nähe zum räumlichen Geltungsbereich der<br />
ordnungsbehördlichen Verordnung über das Naturschutzgebiet Siebengebirge. Die<br />
Grenze zum Naturschutzgebiet verläuft wenige Meter östlich des Geltungsbereichs. Sie<br />
ist an dieser Stelle identisch mit der Grenze des FFH-Gebiets (Natura-2000-Gebiet).<br />
5.6 Bauverbots- <strong>und</strong> Baubeschränkungszonen<br />
<strong>Der</strong> Geltungsbereich dieses Bebauungsplans grenzt an die B<strong>und</strong>esautobahn A 3. Seine<br />
Baugebiete liegen teilweise in der Bauverbotszone nach § 9 Abs. 1 B<strong>und</strong>esfernstraßengesetz<br />
(FStrG). Die Bauverbotszone beträgt 40 m vom äußeren Rand der befestigten<br />
Fahrbahn der B<strong>und</strong>esautobahn <strong>und</strong> wird im Bebauungsplan nachrichtlich dargestellt.<br />
Gr<strong>und</strong>sätzlich dürfen in der Bauverbotszone Hochbauten jeder Art nicht errichtet werden.<br />
Die oberste Landesstraßenbehörde kann im Einzelfall Ausnahmen von der Bauverbotszone<br />
zulassen, wenn ihre Einhaltung zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen<br />
würde <strong>und</strong> die Abweichung mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist oder wenn Gründe<br />
des Wohls der Allgemeinheit die Abweichungen erfordern. Ausnahmen können mit<br />
Bedingungen <strong>und</strong> Auflagen versehen werden, § 9 Abs. 8 FStrG.<br />
Außerdem liegen die Baugebiete teilweise in der gesetzlichen Baubeschränkungszone<br />
nach § 9 Abs. 2 FStrG. Die Baubeschränkungszone beträgt 100 m vom äußeren Rand<br />
der befestigten Fahrbahn der B<strong>und</strong>esautobahn <strong>und</strong> wird im Bebauungsplan ebenfalls<br />
nachrichtlich dargestellt. Hier bedürfen Baugenehmigungen oder nach anderen Vorschriften<br />
notwendige Genehmigungen der Zustimmung der obersten Landesstraßenbaubehörde;<br />
die Zustimmungsbedürftigkeit gilt auch für anzeigepflichtige bauliche Anlagen.<br />
In Nordrhein-Westfalen ist die oberste Landesstraßenbaubehörde das für das Straßenwesen<br />
zuständige Ministerium; die Befugnisse der obersten Landesstraßenbaubehörde<br />
gem. § 9 Abs. 8 FStrG sind dem Landesbetrieb Straßenbau übertragen worden, § 2<br />
Abs. 4 der Verordnung über die Regelung von Zuständigkeiten nach dem Straßenrecht<br />
<strong>und</strong> Eisenbahnkreuzungsrecht vom 26. Januar 2010. <strong>Der</strong> Landesbetrieb Straßenbau ist<br />
auch für die Zustimmung in der Baubeschränkungszone zuständig.<br />
<strong>Der</strong> Geltungsbereich dieses Bebauungsplans grenzt auch an die Landesstraße L 331.<br />
Die Baugebiete dieses Bebauungsplans liegen daher teilweise in der Baubeschränkungszone<br />
nach § 25 Straßen- <strong>und</strong> Wegegesetz Nordrhein-Westfalen (StrWG NRW). Die<br />
Baubeschränkungszone beträgt 40 m vom äußeren Rand der befestigten Fahrbahn der<br />
Landesstraße <strong>und</strong> wird im Bebauungsplan nachrichtlich dargestellt. Hier bedürfen Baugenehmigungen<br />
oder nach anderen Vorschriften notwendige Genehmigungen der Zustimmung<br />
der Straßenbaubehörde. Bedürfen die baulichen Anlagen keiner Baugenehmi-<br />
10
gung oder keiner Genehmigung nach anderen Vorschriften, so tritt an die Stelle der Zustimmung<br />
die Genehmigung der Straßenbaubehörde.<br />
<strong>Der</strong> Landesbetrieb Straßenbau hat signalisiert, dass für Vorhaben, die dem Bebauungsplan<br />
entsprechen, ggf. Ausnahmen von der Bauverbotszone <strong>und</strong> Zustimmungen in der<br />
Baubeschränkungszone erteilt werden können. Die Festsetzungen des Bebauungsplans<br />
können somit gr<strong>und</strong>sätzlich umgesetzt werden. <strong>Der</strong> Landesbetrieb Straßenbau ist aber<br />
nicht bereit, das erhöhte Schadenersatzrisiko zu tragen, das durch die Unterschreitung<br />
der Bauverbotszone entsteht. Dieses Risiko überträgt der Landesbetrieb über Bedingungen<br />
<strong>und</strong> Auflagen den Bauherren, um sich für den Unglücksfall von Schadenersatzansprüchen<br />
freizustellen.<br />
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, an dessen Zustandekommen der Träger der<br />
Straßenbaulast mitgewirkt hat, wären die o. g. Vorschriften nicht anzuwenden, § 9 Abs. 7<br />
FStrG, § 25 Abs. 5 StrWG NRW; der Landesbetrieb könnte keine Bedingungen <strong>und</strong> Auflagen<br />
mehr stellen. Die <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> müsste sich pauschal zur Übernahme von<br />
Schadenersatzansprüchen verpflichten; sie könnte dieses Risiko ihrerseits an die Bauherren<br />
weitergeben. Die <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> ist hierzu aus gr<strong>und</strong>sätzlichen Überlegungen<br />
nicht bereit.<br />
Auf der Planurk<strong>und</strong>e wird daher darauf hingewiesen, dass der Bebauungsplan ohne Mitwirkung<br />
des Landesbetriebs Straßenbau zustande gekommen ist <strong>und</strong> alle baulichen Anlagen<br />
in den nachrichtlich dargestellten Bauverbots- <strong>und</strong> Baubeschränkungszonen der<br />
Zustimmung oder Genehmigung des Landesbetriebs bedürfen; § 9 Abs. 7 FStrG <strong>und</strong><br />
§ 25 Abs. 4 StrWG NRW sind nicht anzuwenden. Davon unberührt werden die in Zusammenhang<br />
mit der B<strong>und</strong>esautobahn <strong>und</strong> der Landesstraße stehenden städtebaulich<br />
relevanten Belange in diesem Bebauungsplan hinreichend berücksichtigt.<br />
6 Planungsziele<br />
Mit dem Bebauungsplan sollen der Katalog der in dem Mischgebiet bislang nach ihrer Art<br />
der baulichen Nutzung zulässigen Vorhaben eingeschränkt <strong>und</strong> eine Verbesserung der<br />
Verkehrsverhältnisse vorbereitet werden. Gleichzeitig soll die heutige Eigenart des Gebiets<br />
bewahrt werden. Daher werden mit dem Bebauungsplan vornehmlich Festsetzungen<br />
zu Art <strong>und</strong> Maß der baulichen Nutzung getroffen, die durch Festsetzungen für die<br />
öffentlichen Verkehrsflächen <strong>und</strong> den ruhenden Verkehr ergänzt werden. Diese Festsetzungen<br />
bilden die Gr<strong>und</strong>züge des Bebauungsplans.<br />
Um die städtebaulichen Ziele zu erreichen war aufgr<strong>und</strong> der Bestandsbebauung insbesondere<br />
die Festsetzung überbaubarer Flächen nicht erforderlich. Dieser Bebauungsplan<br />
ist daher als sog. einfacher Bebauungsplan entwickelt worden. Hinsichtlich der tatsächlich<br />
überbaubaren Flächen muss die Zulässigkeit von Vorhaben weiterhin nach den Vorschriften<br />
der §§ 34 oder 35 BauGB beurteilt werden, § 30 Abs. 3 BauGB.<br />
11
7 Planungsalternativen<br />
Nach § 3 Abs. 1 BauGB müssen die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebietes<br />
in Betracht kommenden <strong>und</strong> sich wesentlich unterscheidenden Lösungen dargelegt<br />
werden (Planungsalternativen). Weil das Plangebiet in diesem Fall jedoch bereits weitgehend<br />
bebaut ist <strong>und</strong> an diesem baulichen Status quo auch festgehalten werden soll, ist<br />
die Neugestaltung oder Entwicklung des Gebietes nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens.<br />
Insofern ergeben sich allenfalls Festsetzungsalternativen, nicht aber sich<br />
wesentlich unterscheidende Planungsalternativen.<br />
8 Inhalte des Bebauungsplans<br />
8.1 Art der baulichen Nutzung<br />
Als zulässige Art der baulichen Nutzung setzt dieser Bebauungsplan ein Mischgebiet<br />
fest, § 9 Abs. 6 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 3 BauNVO. Mischgebiete dienen dem Wohnen<br />
<strong>und</strong> der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.<br />
Diese Festsetzung entspricht im Gr<strong>und</strong>satz der bisherigen planungsrechtlichen Situation<br />
(s. o., Abschnitt 4.3). Im Gegensatz zu einem sog. faktischen Mischgebiet kann in der<br />
Baugebietsfestsetzung aber eine Feinsteuerung der in dem Mischgebiet zulässigen Nutzungsarten<br />
vorgenommen werden. Diese Möglichkeit ist ein wesentlicher Gr<strong>und</strong> für die<br />
Bebauungsplanaufstellung.<br />
In Mischgebieten ist das Wohnen eine die Gebietseigenart bestimmende Hauptnutzung.<br />
Nach Informationen des Umgebungslärmportals NRW (www.umgebungslaermkartierung.nrw.de)<br />
unterliegen Teilflächen des Plangebiets jedoch einer erheblichen Verkehrslärmbelastung.<br />
In den unmittelbar an der Autobahn gelegenen Teilen des Mischgebiets<br />
(Schnellrestaurant, Hofstelle) liegt der 24-h-Pegel Lden teilweise über 70 dB(A). Die<br />
allgemeinen Anforderungen an ges<strong>und</strong>e Wohnverhältnisse sind dort nicht mehr gewahrt.<br />
Daher wird für diese Teile des Mischgebietes aus Gründen der Ges<strong>und</strong>heitsvorsorge<br />
festgesetzt, dass Wohnungen <strong>und</strong> Wohngebäude dort nur im Ausnahmefall zugelassen<br />
werden können, wenn es sich um sog. Betriebswohnungen handelt, § 1 der textlichen<br />
Festsetzungen. Die Formulierung der Ausnahme orientiert sich an der entsprechenden<br />
BauNVO-Ausnahmeregelung für Gewerbe- <strong>und</strong> Industriegebiete. Obwohl auf den betroffenen<br />
Teilflächen das Wohnen unter einen Ausnahmevorbehalt gestellt wird, bleibt bei<br />
einer Gesamtbetrachtung des Plangebiets die gewünschte Mischung von Wohnen <strong>und</strong><br />
gewerblichen Nutzungen gewahrt.<br />
Es ist anzunehmen, dass auch auf den übrigen Teilflächen des Mischgebiets die Orientierungswerte<br />
der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ erreicht oder überschritten<br />
werden. Diese Teile des Plangebiets sind jedoch bereits überwiegend bebaut, sodass<br />
aufgr<strong>und</strong> des Bestandsschutzes der vorhandenen Nutzungen weitere Einschränkungen<br />
der bestehenden Nutzungen oder Schallschutzmaßnahmen durch planungsrechtliche<br />
Festsetzungen nicht ohne Weiteres umgesetzt werden können. Nähere Untersuchungen<br />
erübrigen sich daher; entsprechende Festsetzungen sind nicht erforderlich.<br />
Nach § 6 der Baunutzungsverordnung wären nicht-kerngebietstypische Vergnügungsstätten<br />
in dem Mischgebiet allgemein bzw. ausnahmsweise zulässig. Aufgr<strong>und</strong> der Nähe<br />
12
zur Autobahnanschlussstelle „Siebengebirge“, zur vielbefahrenen L 331 <strong>Königswinter</strong>er<br />
Straße <strong>und</strong> der im Plangebiet vorhandenen Nutzungen (Schnellrestaurant als Rastmöglichkeit<br />
für Reisende, Beherbergungsbetrieb) ist nicht auszuschließen, dass Vergnügungsstätten<br />
dort wirtschaftlich betrieben werden könnten.<br />
Nicht-kerngebietstypische Vergnügungsstätten verfügen über ein vielfältiges Störpotenzial.<br />
Anwohnerinnen <strong>und</strong> Anwohner werden oftmals durch lange Öffnungszeiten gestört<br />
<strong>und</strong> befürchten Imageverluste ihres Gebiets, die mit Bodenwertminderungen einhergehen<br />
können.<br />
Weil das Plangebiet durch eine starke Durchmischung von Einfamilienhäusern <strong>und</strong> Gewerbebetrieben<br />
gekennzeichnet ist, würde der Betrieb von Vergnügungsstätten unvermeidlich<br />
mit vielfältigen Störungen der Wohnbevölkerung einhergehen. Um diese zusätzlichen<br />
Belastungen der Wohnbevölkerung auszuschließen, werden für den Geltungsbereich<br />
des Bebauungsplans auch die nicht-kerngebietstypischen Vergnügungsstätten aller<br />
Art ausgeschlossen, § 2 der textlichen Festsetzungen.<br />
Bordelle, bordellartige Betriebe, Terminwohnungen usw. sind Gewerbebetriebe eigener<br />
Art, die das Wohnen wesentlich stören. In Mischgebieten sind Gewerbebetriebe nur zulässig,<br />
wenn sie das Wohnen nicht wesentlich stören.<br />
Nach § 6 der BauNVO wären Einzelhandelsbetriebe in dem Mischgebiet allgemein zulässig.<br />
Aufgr<strong>und</strong> der besonders verkehrsgünstigen Lage des Plangebiets bestünde auch<br />
die Möglichkeit ihrer Ansiedlung. Im Jahr 2010 hat der Rat der <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> ein<br />
gesamtstädtisches Einzelhandelsstandort- <strong>und</strong> Zentrenkonzept (Einzelhandelskonzept)<br />
beschlossen. Demnach sollen in Mischgebieten, die außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen<br />
liegen, Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- <strong>und</strong> zentrenrelevanten<br />
Kernsortimenten gr<strong>und</strong>sätzlich nur dann zugelassen werden, wenn ihre Ansiedlung<br />
die Entwicklung der Zentren nicht gefährdet.<br />
Nach dem Einzelhandelskonzept ist die Bevölkerung des <strong>Stadt</strong>bereichs Ittenbach/Margarethenhöhe<br />
(ca. 3.500 Einwohner) aufgr<strong>und</strong> fehlender Angebote in den Warengruppen<br />
Nahrungs- <strong>und</strong> Genussmittel nur unzureichend versorgt. Deshalb sind für<br />
den zentralen Versorgungsbereich von Ittenbach Funktionsverdichtungen erwünscht <strong>und</strong><br />
– aufgr<strong>und</strong> vorhandener Flächenpotenziale – auch möglich. Daher sollte das Angebot<br />
nahversorgungs- <strong>und</strong> zentrenrelevanter Sortimente in der Ortsmitte von Ittenbach nach<br />
Möglichkeit erweitert werden. Im zentralen Versorgungsbereich wäre auch die Ansiedlung<br />
von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten, die aufgr<strong>und</strong><br />
ihrer Größe Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO haben könnten,<br />
nicht ausgeschlossen. Die Ansiedlung von Vorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten<br />
hingegen wäre nur zulässig, sofern keine Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauN-<br />
VO anzunehmen sind.<br />
Das Einzelhandelskonzept ist ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von § 1<br />
Abs. 6 Nr. 11 BauGB <strong>und</strong> muss als solches in der Abwägung dieses Bebauungsplans<br />
berücksichtigt werden.<br />
13
Das Mischgebiet dieses Bebauungsplans liegt außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs<br />
von Ittenbach. Unter Würdigung der Ziele <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong>sätze des Einzelhandelskonzepts<br />
wird für das Plangebiet bestimmt, dass Einzelhandelsbetriebe mit zentren- oder<br />
nahversorgungsrelevanten Sortimenten unzulässig sind, § 3 Abs. 1 der textlichen Festsetzungen.<br />
Damit wird erreicht, dass die Entwicklungsmöglichkeiten des zentralen Versorgungsbereichs<br />
von Ittenbach nicht durch Standortkonkurrenzen geschmälert werden<br />
<strong>und</strong> mögliche Ansiedlungsvorhaben auf den zentralen Versorgungsbereich verwiesen<br />
werden.<br />
<strong>Der</strong> Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ist von diesen Einschränkungen<br />
ausgenommen. <strong>Der</strong> im Geltungsbereich des Bebauungsplans ansässige Laden für<br />
„Tiernährung“ (sic!) führt ein nicht-zentrenrelevantes Hauptsortiment <strong>und</strong> unterliegt somit<br />
keinen Einschränkungen.<br />
Bei bestimmten Betriebsformen des nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels ist es üblich<br />
<strong>und</strong> sinnvoll, dass das nicht-zentrenrelevante Hauptsortiment mit nahversorgungs- oder<br />
zentrenrelevanten Sortimenten ergänzt wird. Unter Würdigung der Belange der Wirtschaft<br />
bestimmt dieser Bebauungsplan, dass unter bestimmten Bedingungen branchenübliche<br />
Sortimentsergänzungen mit nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Sortimenten auf bis<br />
zu 10 % der jeweiligen Gesamtverkaufsfläche zugelassen werden können. Die Voraussetzungen<br />
der Ausnahme sind nach Art <strong>und</strong> Umfang bestimmbar, wenn von der Bauaufsichtsbehörde<br />
zu prüfen ist, ob eine Ausnahme zugelassen werden kann. Die Grenze<br />
von 10 % ist abgeleitet aus den Vorschlägen des Einzelhandelsgutachters zur Entwicklung<br />
der Gewerbegebiete „Im Mühlenbruch“ <strong>und</strong> „Am Krahfeld/Hünscheider Hof“ (vgl.<br />
Einzelhandelskonzept, S. 62, 64).<br />
Als weitere Ausnahme von der o. g. Festsetzung können Einzelhandelsnutzungen mit<br />
zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten auf bis zu 200 m² Verkaufsfläche<br />
zugelassen werden, wenn sie ein untergeordneter Betriebsteil eines Gewerbebetriebs<br />
sind <strong>und</strong> die vertriebenen Waren in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der<br />
auf dem Baugr<strong>und</strong>stück ausgeübten Produktion oder Dienstleistung stehen. Diese sog.<br />
Handwerkerklausel könnte z. B. Frisören den Einzelhandel mit Haarpflegeprodukten ermöglichen.<br />
Auch diese Ausnahme dient dazu, trotz des gr<strong>und</strong>sätzlichen Ausschlusses<br />
zentrenrelevanter Sortimente die Verhältnismäßigkeit zu wahren. <strong>Der</strong> Begriff des räumlich-funktionalen<br />
Zusammenhangs ist hinreichend bestimmt, um den Ermessensspielraum<br />
der Bauaufsichtsbehörde für die Erteilung einer Ausnahme festzulegen.<br />
Beide Ausnahmebestimmungen beschreiben keinen in der ökonomischen Realität vorhandenen<br />
Betriebstyp. Dies ist jedoch auch nicht von Gesetzes wegen erforderlich, da es<br />
sich nicht um eine unmittelbare Geltung beanspruchende Festsetzung des Bebauungsplans<br />
handelt, sondern um die Angabe von Art <strong>und</strong> Umfang zulässiger Ausnahmen nach<br />
§ 31 Abs. 1 BauGB.<br />
Die in <strong>Königswinter</strong> nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten <strong>und</strong> nichtzentrenrelevanten<br />
Sortimente hat der Rat der <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> im Rahmen des Einzelhandelskonzepts<br />
bestimmt <strong>und</strong> in der sog. <strong>Königswinter</strong>er Liste niedergelegt. Die <strong>Königswinter</strong>er<br />
Liste liegt dieser Begründung bei (s. Anhang).<br />
14
Landwirtschaftsbetriebe genießen in Mischgebieten nicht die Privilegien, die für sie im<br />
Außenbereich oder in Dorfgebieten (MD) gelten. Hinsichtlich der von ihnen ausgehenden<br />
Störungen müssen sie die gleichen Anforderungen erfüllen wie andere Betriebe, d. h. von<br />
ihnen dürfen keine wesentlichen Störungen des Wohnens ausgehen. Eine in größerem<br />
Umfang betriebene Viehzucht oder Tierhaltung ist damit unzulässig. Landwirtschaftsbetriebe,<br />
die das Wohnen nicht wesentlich stören, sind im Mischgebiet aber als „sonstige<br />
Gewerbebetriebe“ zulässig. Nach Angaben der Landwirtschaftskammer Nordrhein-<br />
Westfalen beabsichtigt der Eigentümer nach Abschluss der Renovierungsarbeiten auf der<br />
Hofstelle in kleinem Umfang Geflügel (Hühner, Gänse) zu halten <strong>und</strong> landwirtschaftliche<br />
Maschinen unterzustellen. Nach derzeitiger Einschätzung der Landwirtschaftskammer<br />
wird der Umfang der beabsichtigten landwirtschaftlichen Tätigkeit insgesamt eher einer<br />
Hobbylandwirtschaft entsprechen. Es ist davon auszugehen, dass dies dem Gebietscharakter<br />
des Mischgebiets nicht widersprechen wird.<br />
8.2 Maß der bauliche Nutzung<br />
Das im Plangebiet zulässige Maß der baulichen Nutzung wird durch die Gr<strong>und</strong>flächenzahl,<br />
die Geschossflächenzahl, die höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse <strong>und</strong> durch<br />
die höchstzulässige Höhe baulicher Anlagen bestimmt.<br />
Die Gr<strong>und</strong>flächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Gr<strong>und</strong>fläche je Quadratmeter<br />
Gr<strong>und</strong>stücksfläche zulässig sind, § 19 BauNVO. In der Bestandssituation des Plangebiets<br />
werden Gr<strong>und</strong>flächenzahlen von annähernd 0,6 erreicht, aber nicht überschritten. In<br />
Mischgebieten darf eine Gr<strong>und</strong>flächenzahl > 0,6 gr<strong>und</strong>sätzlich nicht festgesetzt werden,<br />
§ 17 BauNVO. Unter Berücksichtigung der Bestandssituation <strong>und</strong> der in § 17 BauNVO<br />
konkretisierten Dichtegrenze wird die Gr<strong>und</strong>flächenzahl in allen Baugebieten des Plangebiets<br />
einheitlich mit 0,6 festgesetzt.<br />
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter<br />
Gr<strong>und</strong>stücksfläche zulässig sind, § 20 Abs. 2 BauNVO. In der Bestandssituation des<br />
Plangebiets werden Gr<strong>und</strong>flächenzahlen von annähernd 1,2 erreicht. In Mischgebieten<br />
darf eine Geschossflächenzahl > 1,2 gr<strong>und</strong>sätzlich nicht festgesetzt werden, § 17 BauN-<br />
VO. Unter Berücksichtigung der Bestandssituation <strong>und</strong> der in § 17 BauNVO konkretisierten<br />
Dichtegrenze wird die Geschossflächenzahl in den Baugebieten des Plangebiets<br />
daher gr<strong>und</strong>sätzlich mit 1,2 festgesetzt. Die unmittelbar an der B<strong>und</strong>esautobahn gelegenen<br />
Baugebiete sollen jedoch aufgr<strong>und</strong> der bestehenden Immissionssituation weniger<br />
intensiv genutzt werden. Deshalb wird die Geschossflächenzahl hier – abweichend von<br />
dem vorgenannten Gr<strong>und</strong>satz – auf 0,6 begrenzt.<br />
In dem Plangebiet sind gr<strong>und</strong>sätzlich bis zu zwei Vollgeschosse zulässig. Diese Festsetzung<br />
entspricht dem überwiegenden Gebäudebestand. Für das ehemalige Möbelhaus<br />
wird die höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse jedoch entsprechend des Bestands auf<br />
drei erhöht, um die zurzeit ausgeübte, standortangemessene Nutzung als Betrieb des<br />
Beherbergungsgewerbes dauerhaft zu sichern.<br />
Zusätzlich wird die höchstzulässige Höhe baulicher Anlagen in der Planzeichnung festgesetzt.<br />
Dies ist zum Schutz des Orts- <strong>und</strong> Landschaftsbildes erforderlich, da die Beschränkung<br />
der Zahl der Vollgeschosse nur indirekt geeignet ist, die Höhe baulicher Anlagen<br />
zu bestimmen. Sie bezieht sich außerdem ausschließlich auf Gebäude; auf sonsti-<br />
15
ge bauliche Anlagen findet sie keine Anwendung. Die Höhenfestsetzung berücksichtigt<br />
die Geländehöhe, den Gebäudebestand <strong>und</strong> die zulässige Zahl der Vollgeschosse. Bezugshöhen<br />
für die Höhenfestsetzung sind die Oberkante der baulichen Anlage <strong>und</strong> Normalhöhenull.<br />
Textlich wird festgesetzt, dass ausnahmsweise eine Überschreitung der höchstzulässigen<br />
Höhe baulicher Anlagen zugelassen werden kann, wenn die Überschreitung durch<br />
untergeordnete technische Aufbauten wie Antennen oder Lüftungsrohre oder durch untergeordnete<br />
Bauteile wie Schornsteine entsteht, § 4 Nr. 1 der textlichen Festsetzungen.<br />
Ausnahmsweise kann auch zugelassen werden, dass die festgesetzte höchstzulässige<br />
Höhe baulicher Anlagen durch Mobilfunkanlagen überschritten werden kann. Mit dieser<br />
Ausnahmefestsetzung werden die Belange des Telekommunikationswesens <strong>und</strong> das<br />
Gewicht der bestehenden Verhältnisse hinreichend berücksichtigt. Mit Standorten in dem<br />
Plangebiet können Mobilfunkanlagen u. a. die Netzabdeckung auf der B<strong>und</strong>esautobahn<br />
<strong>und</strong> damit die Notrufübermittlung gewährleisten. Da Mobilfunkanlagen aufgr<strong>und</strong> ihrer<br />
schlanken Bauweise kein nennenswertes Bauvolumen aufweisen, bleibt die Festsetzung<br />
des höchstzulässigen Maßes der baulichen Nutzung im Gr<strong>und</strong>zug gewahrt.<br />
Ebenfalls wird textlich festgesetzt, dass in dem Baugebiet, welches unmittelbar über den<br />
Kreisverkehr der L 331 erschlossen wird, ausnahmsweise eine Überschreitung der<br />
höchstzulässigen Höhe baulicher Anlagen zugelassen werden kann, wenn die Überschreitung<br />
hervorgerufen wird durch Werbeanlagen, die an der Stätte der Leistung errichtet<br />
werden. Die Ausnahmefestsetzung bezieht sich somit<br />
- sachlich ausschließlich auf Werbeanlagen, die an der Stätte der Leistung errichtet<br />
werden <strong>und</strong><br />
- räumlich ausschließlich auf das direkt vom Kreisverkehr der L 331 erschlossene<br />
Baugebiet.<br />
Entsprechende Werbeanlagen (Werbemasten) sollen die Autofahrerinnen <strong>und</strong> Autofahrer<br />
auf der B<strong>und</strong>esautobahn dazu bewegen, die Autobahn zu verlassen, um das beworbene<br />
Angebot wahrzunehmen. Die Voraussetzungen, die für eine Gewährung der vorgenannten<br />
Ausnahme erfüllt sein müssen, sind unter besonderer Berücksichtigung einer auf die<br />
Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung festgesetzt worden:<br />
- Die Bewerbung von gebietsfremden Angeboten – bspw. die Bewerbung der in der<br />
Ortsmitte von Ittenbach gelegenen Tankstellen – würde dazu führen, dass sich in Ittenbach<br />
die Verkehrsstärke auf der bereits stark belasteten L 331 <strong>Königswinter</strong>er<br />
Straße erhöhen würde;<br />
- Werbeanlagen, die an der Stätte der Leistung errichtet werden, aber in den Teilen<br />
des Plangebiets liegen, die – von der A 3 kommend – nicht direkt über den Kreisverkehr<br />
erreicht werden können, würden ebenfalls dazu führen, dass sich in Ittenbach<br />
die Verkehrsstärke der L 331 <strong>Königswinter</strong>er Straße erhöhen würde.<br />
Die Voraussetzungen, die für eine Gewährung der vorgenannten Ausnahme erfüllt sein<br />
müssen, sind aber auch unter besonderer Berücksichtigung des Gewichts der bestehenden<br />
Verhältnisse <strong>und</strong> der Belange der Wirtschaft festgesetzt worden: Die in dem Plangebiet<br />
ansässige Schnellgaststätte mit Autoschalter profitiert vor allem von der Nähe zur<br />
16
Anschlussstelle Siebengebirge. Sie hat daher auch einen 29 m hohen Werbemast errichtet,<br />
an dessen Betrieb sie ein besonderes wirtschaftliches Interesse hat. Dieser Werbemast<br />
erfüllt die Voraussetzungen für die Gewährung der Ausnahme.<br />
Die Ausnahmefestsetzung beugt somit einer weiteren Erhöhung der Verkehrsstärke auf<br />
der L 331 <strong>Königswinter</strong>er Straße vor <strong>und</strong> stellt gleichzeitig einen gerechten Ausgleich<br />
zwischen den öffentlichen <strong>und</strong> den privaten Belangen her.<br />
8.3 Verkehrsflächen<br />
Mit dem Bebauungsplan wird der Verlauf der Gräfenhohner Straße anhand der bestehenden<br />
Flurstücksgrenzen als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Die bestehende<br />
bzw. geplante Straßenraumaufteilung ist als unverbindlicher Hinweis in die Planzeichnung<br />
übernommen worden. Die markierte Fahrbahn weist eine Breite zwischen 5,10 <strong>und</strong><br />
6,00 m auf. Hinzu kommen die Gehwegflächen. Da beabsichtigt wird, das Parken nur<br />
noch in besonders gekennzeichneten Flächen zuzulassen, steht für den Begegnungsfall<br />
Pkw-Pkw eine ausreichende Fahrbahnbreite zur Verfügung. Im Begegnungsfall Lkw-Pkw<br />
könnte es an den Schmalstellen zu Verzögerungen im Verkehrsfluss kommen.<br />
Mit dem Bebauungsplan wird der Verlauf des Wegs ohne Namen anhand der bestehenden<br />
Flurstücksgrenzen als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Er steht dem Kfz-<br />
Verkehr aufgr<strong>und</strong> seiner Beschrankung nur eingeschränkt zur Verfügung <strong>und</strong> ist vorwiegend<br />
von Bedeutung für den Fußgängerverkehr.<br />
<strong>Der</strong> den Kreisverkehr begleitende Gehweg liegt teilweise auf privatem Gr<strong>und</strong>. Mit dem<br />
Bebauungsplan wird der Gehweg – entsprechend der tatsächlichen Nutzung – in einer<br />
Breite von 3 m als öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesen. Weil dieser Weg als Teil des<br />
Kreisverkehrs errichtet worden ist <strong>und</strong> auch zweckentsprechend genutzt wird, ist fraglich,<br />
ob dem Eigentümer hierdurch Vermögensnachteile entstehen, die entschädigt werden<br />
müssten.<br />
<strong>Der</strong> Mührener Weg erschließt sowohl die Wohnsiedlung als auch die Wirtschaftsstelle<br />
mit den vorhandenen <strong>und</strong> geplanten Stellplätzen <strong>und</strong> Garagen. Das Flurstück des Mührener<br />
Wegs ist weniger als 3,5 m breit <strong>und</strong> bleibt damit hinter der zurzeit tatsächlich als<br />
Fahrbahn genutzten Fläche zurück. Um sicherzustellen, dass der Mührener Weg dauerhaft<br />
Erschließungsfunktionen übernehmen kann, wird mit dem Bebauungsplan die Verkehrsfläche<br />
auf insgesamt 6 m verbreitert. Mit dieser Fahrbahnbreite kann die RSAG die<br />
Müll- <strong>und</strong> Sperrgutabfuhr gewährleisten. Außerdem werden so der Begegnungsfall Lkw-<br />
Pkw <strong>und</strong> die Zufahrt zu den senkrecht zum Mührener Weg angeordneten Stellplätzen<br />
ermöglicht.<br />
In Höhe des Privatwegs, der die Wohnsiedlung erschließt, wird eine Wendeanlage festgesetzt.<br />
Bemessungsfahrzeug für diese Wendeanlage ist ein dreiachsiges Müllfahrzeug<br />
nach den Angaben der Rhein-Sieg-Abfallwirtschaftsgesellschaft (RSAG). Mit dieser<br />
Wendeanlage wird gesichert, dass der Hausmüll gebäudenah in einer Weise eingesammelt<br />
werden kann, die den Unfallverhütungsvorschriften entspricht.<br />
Die Verbreiterung des Mührener Wegs berührt vornehmlich Flächen nördlich der Straße,<br />
weil es dort – im Gegensatz zur südlichen Straßenseite – nur ein einziges Flurstück gibt,<br />
17
welches außerdem weniger intensiv genutzt wird. Es ist jedoch nicht auszuschließen,<br />
dass durch die Erweiterung der öffentlichen Straßenverkehrsfläche dem Gr<strong>und</strong>eigentümer<br />
Vermögensnachteile entstehen, die entschädigt werden müssen. <strong>Der</strong> Eigentümer ist<br />
zwar gr<strong>und</strong>sätzlich mit der Festsetzung als öffentliche Verkehrsfläche einverstanden,<br />
beabsichtigt jedoch nicht, die betroffenen Flächen der <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> kurzfristig zur<br />
Verfügung zu übertragen.<br />
In geringem Ausmaß berührt die Verbreiterung des Mührener Wegs auch das Gr<strong>und</strong>stück<br />
Gräfenhohner Straße 6 (Beherbergungsbetrieb): Hier liegt die erforderliche Eckausr<strong>und</strong>ung<br />
der Straßenverkehrsfläche auf dem Privatgr<strong>und</strong>stück. Weil diese Fläche tatsächlich<br />
aber bereits als Straßenverkehrsfläche genutzt wird, ist fraglich, ob dem Eigentümer<br />
hierdurch Vermögensnachteile entstehen, die entschädigt werden müssten.<br />
<strong>Der</strong> Mührener Weg ist Bestandteil des Erschließungskonzepts der privaten Parkplätze,<br />
die entlang beider Straßenseiten senkrecht angeordnet sind. Aufgr<strong>und</strong> dieser besonderen<br />
Situation sorgen sich einige Anwohnerinnen <strong>und</strong> Anwohner um die Sicherheit ihrer<br />
Kinder. Insbesondere gehen Sie von einer Gefährdung durch rückwärts ausparkende Kfz<br />
aus <strong>und</strong> schlagen daher die Herstellung eines Bürgersteiges vor.<br />
Für den Aufenthalt auf dem Mührener Weg besteht zurzeit jedoch keine besondere Gefahr.<br />
Unfälle wurden nicht registriert.<br />
Die Herstellung eines Fußweges entlang von senkrecht parkenden Kfz könnte die von<br />
den Anwohnerinnen <strong>und</strong> Anwohnern angenommene Gefährdung der Fußgängerinnen<br />
<strong>und</strong> Fußgänger durch rückwärts ausparkende Kfz auch nicht wesentlich mindern. Um<br />
einen deutlichen Sicherheitsgewinn zu erreichen, müsste der öffentlich Gehweg hinter<br />
den Parkplätzen geführt werden, was jedoch mit den berechtigten Interessen der Parkplatzeigentümer<br />
als Gr<strong>und</strong>besitzer nicht zu vereinbaren ist. In jedem Fall würde ein Gehweg<br />
zusätzliches Privateigentum in Anspruch nehmen.<br />
Immer wenn Privateigentum in Anspruch genommen werden soll, muss der Gr<strong>und</strong>satz<br />
des geringstmöglichen Eingriffs als Element des Verhältnismäßigkeitsprinzips berücksichtigt<br />
werden. Dabei ist stets zu prüfen, ob es ein milderes Mittel gibt, dass zur Zweckerreichung<br />
gleich geeignet ist, den Eigentümer aber weniger belastet. Eine 6 m breite<br />
Straßenverkehrsfläche entspricht den örtlichen Anforderungen an eine gesicherte Erschließung<br />
der Baugebiete unter Berücksichtigung der in dem Gebiet ausgeübten Stellplatznutzung<br />
<strong>und</strong> der Verkehrssicherheit. Sie stellt somit im Vergleich zu der um einen<br />
Bürgersteig verbreiteten Verkehrsfläche das mildere Mittel dar. In der Abwägung zwischen<br />
den unterschiedlichen Belangen wird daher auf die zusätzliche Inanspruchnahme<br />
privaten Gr<strong>und</strong>eigentums durch einen Bürgersteig verzichtet.<br />
Eine kluge Straßenraumgestaltung könnte aber die besondere Situation hervorheben <strong>und</strong><br />
eine verträgliche Verkehrsabwicklung unterstützen. Die künftige Straßenraumgestaltung<br />
sollte die Aufenthaltsfunktion des Mührener Wegs deutlich in den Vordergr<strong>und</strong> stellen<br />
<strong>und</strong> den Eindruck vermitteln, dass der Fahrzeugverkehr nur von untergeordneter Bedeutung<br />
ist. Die Straßenraumgestaltung selbst lässt sich mit einem Bebauungsplan zwar<br />
nicht abschließend bestimmen, um aber der Straßenausbauplanung entsprechende Ge-<br />
18
staltungsziele vorzugeben, wird der Mührener Weg im Bebauungsplan als Verkehrsfläche<br />
mit der besonderen Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt.<br />
<strong>Der</strong> Mührener Weg ist eine im Rechtssinne nicht vorhandene Straße. Deshalb wären bei<br />
erstmaliger Herstellung des Mührener Weges nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs<br />
Erschließungsbeiträge zu erheben. Entschädigungen, die den Gr<strong>und</strong>eigentümern<br />
für die Verbreiterung der öffentlichen Straßenverkehrsfläche zustehen könnten, sind Bestandteil<br />
des beitragsfähigen Erschließungsaufwands.<br />
Die <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> trägt mindestens 10 % des beitragsfähigen Erschließungsaufwands.<br />
Zurzeit kann noch nicht angegeben werden, wie der übrige Erschließungsaufwand<br />
auf die Anlieger verteilt werden muss, da für die Beitragserhebung die Gr<strong>und</strong>stückssituation<br />
zum Zeitpunkt der Entstehung der Beitragspflicht maßgeblich ist. Auch<br />
der voraussichtliche Zeitpunkt eines Ausbaus des Mührener Wegs kann noch nicht angegeben<br />
werden, denn der Ausbau ist noch nicht im Straßenausbauprogramm der <strong>Stadt</strong><br />
<strong>Königswinter</strong> enthalten.<br />
8.4 Bereich ohne Ein- <strong>und</strong> Ausfahrt<br />
Für die zwischen Gräfenhohner Straße <strong>und</strong> L 331 <strong>Königswinter</strong>er Straße liegenden<br />
Gr<strong>und</strong>stücke, die bislang von der Gräfenhohner Straße befahren werden, wird zur L 331<br />
ein Bereich ohne Ein- <strong>und</strong> Ausfahrt festgesetzt. Hiermit wird gesichert, dass die Sicherheit<br />
<strong>und</strong> Leichtigkeit des Verkehrsflusses auf der vielbefahrenen Landesstraße nicht<br />
durch neue Abbiegebeziehungen bzw. neue Gr<strong>und</strong>stücksein- <strong>und</strong> -ausfahrten beeinträchtigt<br />
wird.<br />
Mit der geplanten Verbreiterung des Mührener Wegs auf 6 m ist die Herstellung von 2 bis<br />
3 Parkständen zwischen der geplanten Wendeanlage <strong>und</strong> der nördlichen Ecke des Gebäudes<br />
Mührener Weg Nr. 4 gr<strong>und</strong>sätzlich möglich. Es ist auch sinnvoll, im öffentlichen<br />
Raum Parkstände zu schaffen, die z. B. von Besuchern genutzt werden können. <strong>Der</strong><br />
Bebauungsplan kann allerdings die Gestaltung <strong>und</strong> Aufteilung des Straßenraums nicht<br />
abschließend bestimmen. Dies ist Gegenstand der Straßenausbauplanung. In der Straßenausbauplanung<br />
werden bei der Planung von Parkständen insbesondere die Gr<strong>und</strong>stückszu-<br />
<strong>und</strong> -abfahrten berücksichtigt. Um aber zu sichern, dass Parkstände nicht aufgr<strong>und</strong><br />
der Neuerrichtung von Gr<strong>und</strong>stückszu- <strong>und</strong> abfahrten wieder zurückgenommen<br />
werden müssen, setzt der Bebauungsplan entlang einer Teilstrecke des Mührener Wegs<br />
weitere Zu- <strong>und</strong> Abfahrtsverbote fest. Dass diese Verbote vereinbar sind mit der Herstellung<br />
weiterer Stellplätze <strong>und</strong> Garagen auf den angrenzenden Privatgr<strong>und</strong>stücken wird in<br />
der Planzeichnung nachrichtlich dargestellt.<br />
8.5 Flächen für Garagen <strong>und</strong> Stellplätze<br />
Vor allem in der Wohnsiedlung im Süden des Plangebiets fehlen Stellplätze, sodass die<br />
Bewohner u. a. auf öffentliche Parkstände ausweichen. Auf dem Parkplatz an der Gräfenhohner<br />
Straße gibt es ca. 12 öffentliche Parkstände; auf dem im Plangebiet liegenden<br />
Abschnitt der Gräfenhohner Straße sollen künftig noch fünf Parkstände ausgewiesen<br />
werden. Diese öffentlichen Parkstände stehen der Wohnbevölkerung aber oft nicht zur<br />
Verfügung, da sie auch von den K<strong>und</strong>innen <strong>und</strong> K<strong>und</strong>en sowie von den Beschäftigten der<br />
ansässigen Gewerbebetriebe genutzt werden.<br />
19
Die Festsetzungen dieses Bebauungsplans tragen dazu bei, die Stellplatzsituation zu<br />
ordnen:<br />
- Die im Plangebiet vorhandenen Stellplatzanlagen werden durch eine (das Mischgebiet<br />
überlagernde) Festsetzung von „Flächen für Stellplätze“ bzw. „Flächen für Garagen<br />
<strong>und</strong> Stellplätze“ gesichert; § 23 Abs. 5 BauNVO bleibt hiervon unberührt.<br />
- Entlang des Mührener Wegs werden – zusätzlich zu den bestehenden <strong>und</strong> teilweise<br />
per Baulast der gewerblichen Nutzung auf dem Gr<strong>und</strong>stück Gräfenhohner Straße 6<br />
(heutiger Beherbergungsbetrieb) zugeordneten Stellplätzen – weitere Flächen auf<br />
privatem Gr<strong>und</strong> für die Errichtung von Garagen oder Stellplätzen reserviert. Mit einer<br />
Tiefe von 8 m sind diese Flächen auch zum Abstellen von Kleintransportern geeignet.<br />
Die Reservierung entsprechender Flächen am Mührener Weg entspricht sowohl den<br />
Interessen der Gr<strong>und</strong>eigentümer, die mit der Vermietung von Stellplätzen wirtschaftliche<br />
Ziele verfolgen <strong>und</strong> dies der <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> mitgeteilt haben, als auch dem von den<br />
Bewohnern der angrenzenden Wohnsiedlung geäußerten Wunsch nach Pkw-<br />
Abstellflächen. Die zusätzliche Schaffung weiterer Parkstände im öffentlichen Raum ist<br />
daher nicht erforderlich. Die zusätzliche Schaffung weiterer Stellplätze <strong>und</strong> Garagen auf<br />
privatem Die besondere Kennzeichnung von Flächen für Stellplätze <strong>und</strong> Garagen steht<br />
der Herstellung von Stellplätzen <strong>und</strong> Garagen außerhalb dieser Flächen nicht entgegen.<br />
8.6 Geh-, Fahr- <strong>und</strong> Leitungsrechte<br />
Die im Süden des Plangebiets errichtete Wohnsiedlung wird über einen Wohnweg erschlossen.<br />
Dieser Wohnweg steht in Privateigentum <strong>und</strong> hat keine Verbindungsfunktion,<br />
die für die Allgemeinheit von Bedeutung wäre. Die Festsetzung einer Straßenverkehrsfläche<br />
ist daher nicht erforderlich. Für die Wohnsiedlung übernimmt der Weg jedoch wichtige<br />
Funktionen: Die Gebäude können nur über den Weg erreicht werden <strong>und</strong> in der Wegfläche<br />
ist die technische Infrastruktur der Erschließungsträger verlegt worden. Daher wird<br />
sein Bestand durch planungsrechtliche Festsetzung dauerhaft gesichert, indem auf den<br />
Wegeflurstücken Geh-, Fahr- <strong>und</strong> Leitungsrechte zugunsten der Anlieger <strong>und</strong> der Erschließungsträger<br />
festgesetzt werden.<br />
Durch die Festsetzung im Bebauungsplan werden die Ausübung dieser Rechte oder Herstellungsverpflichtungen<br />
der belasteten Gr<strong>und</strong>eigentümer nicht begründet. Die <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong><br />
ist auch nicht entschädigungspflichtig für die Festsetzung dieser Geh-, Fahr-<br />
<strong>und</strong> Leitungsrechte.<br />
8.7 Maßnahmen zum Schutz von Boden, Natur- <strong>und</strong> Landschaft<br />
Auf den Flurstücken 293 <strong>und</strong> 294 aus Flur 3 sowie 130 aus Flur 12 der Gemarkung Ittenbach<br />
darf das von Dachflächen stammende Niederschlagswasser nicht versickert werden.<br />
Die Untere Landschaftsbehörde hat diese Festsetzung im Rahmen der FFH-<br />
Verträglichkeitsprüfung gefordert. Sie schützt das naheliegende FFH-Gebiet Siebengebirge<br />
vor negativen Auswirkungen durch abgeleitetes Niederschlagswasser.<br />
20
8.8 Anpflanzen von Bäumen <strong>und</strong> Sträuchern<br />
Abgesehen von Kulturobstbäumen dürfen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Gehölze<br />
nur gepflanzt werden, wenn sie standortheimisch sind. Diese Festsetzung schützt<br />
u. a. das benachbarte FFH-Gebiet Siebengebirge vor einer Florenverfälschung durch<br />
expandierende, gebietsfremde Gehölzarten (z. B. Kirschlorbeer, Mahonie o. ä.) <strong>und</strong> leistet<br />
einen Beitrag zum Schutz <strong>und</strong> Erhalt der heimischen Flora. Die Untere Landschaftsbehörde<br />
hatte im Rahmen der FFH-Verträglichkeitsprüfung gefordert, Florenverfälschungen<br />
durch entsprechende grünordnerische Festsetzungen einzuschränken. Auf telefonische<br />
Nachfrage hat die Untere Landschaftsbehörde mitgeteilt, dass diese Pflanzbindung<br />
nur für Gehölze (Bäume <strong>und</strong> Sträucher), nicht jedoch für krautige Pflanzen (Stauden)<br />
erforderlich sei. Eine exemplarische Pflanzliste mit geeigneten Bäumen <strong>und</strong> Sträuchern<br />
ist dieser Begründung als Anlage beigefügt.<br />
Kulturobstbäume sind von diesen Einschränkungen ausgenommen, weil sie oftmals seit<br />
vielen Jahrh<strong>und</strong>erten in die freie Natur gepflanzt wurden <strong>und</strong> Bestandteil der mitteleuropäischen<br />
Kulturlandschaften sind. Bei Kulturobstbäumen wie Apfel, Birne, Pflaume oder<br />
anderen kann eine Gefährdung von Ökosystemen, Biotopen oder Arten weitgehend ausgeschlossen<br />
werden. Vielmehr dienen diese der Sortenvielfalt, dem Kulturlandschaftsschutz<br />
<strong>und</strong> dem Erhalt wertvoller Lebensräume.<br />
Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans bereits vorgenommenen Bepflanzungen<br />
genießen Bestandsschutz.<br />
8.9 Werbeanlagen<br />
Blinkende oder bewegliche Werbeanlagen sind unzulässig, weil sie die Aufmerksamkeit<br />
des Betrachters zu stark auf sich ziehen <strong>und</strong> in dem Plangebiet dadurch als störend<br />
wahrgenommen werden würden.<br />
9 Städtebauliche Kennwerte<br />
Tabelle 1: Städtebauliche Kennwerte<br />
Gebietsteil ha %<br />
Baugebiete<br />
21<br />
1,70<br />
Verkehrsflächen 0,25 13<br />
Summe 1,95 100<br />
10 Wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplans<br />
10.1 Auswirkungen auf heute ausgeübte <strong>und</strong> künftig mögliche Nutzungen<br />
Mit diesem Bebauungsplan werden einige in dem Gebiet bislang zulässige Nutzungsarten<br />
ausgeschlossen oder unter einen Ausnahmevorbehalt gestellt. Dies betrifft<br />
87
- den Einzelhandel mit nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Sortimenten,<br />
- nicht-kerngebietstypische Vergnügungsstätten sowie<br />
- Wohnungen <strong>und</strong> Wohngebäude in den an die B<strong>und</strong>esautobahn angrenzenden Baugebieten.<br />
Heute bereits ausgeübte Nutzungen sind hiervon jedoch nicht betroffen.<br />
Einzelhändler <strong>und</strong> Vergnügungsstätten sind oftmals in der Lage, einen höheren Bodenpreis<br />
bzw. höhere Mieten zu zahlen als bspw. produzierendes Gewerbe. Hinsichtlich<br />
möglicher Nutzungsperspektiven könnte sich der Bebauungsplan insofern bodenwertmindernd<br />
auswirken. Diese Auswirkungen sind vermutlich unwesentlich. Eine Entschädigungspflicht<br />
der <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> entsteht nicht.<br />
10.2 Verkehrliche Auswirkungen<br />
Dieser Bebauungsplan wirkt sich auf die Stärke der Ziel-, Quell- <strong>und</strong> Durchgangsverkehre<br />
nicht aus. Auch Verkehrsverlagerungen sind aufgr<strong>und</strong> seiner Festsetzungen nicht zu<br />
erwarten. Indem Flächen für eine Verbreiterung des Mührener Wegs gesichert werden,<br />
trägt der Bebauungsplan dazu bei, die Sicherheit <strong>und</strong> Leichtigkeit der Verkehrsabwicklung<br />
zu verbessern. Für den ruhenden Verkehr sichert dieser Bebauungsplan zusätzliche<br />
Flächen.<br />
10.3 Auswirkungen auf das Natura-2000-Gebiet Siebengebirge (FFH-Vorprüfung)<br />
Nach der Verwaltungsvorschrift zur Anwendung der nationalen Vorschriften zur Umsetzung<br />
der Richtlinien 92/43/EWG (FFH-RL) <strong>und</strong> 2009/147/EG (V-RL) zum Habitatschutz<br />
(VV-Habitatschutz, Rd.Erl. d. Ministeriums für Umwelt <strong>und</strong> Naturschutz, Landwirtschaft<br />
<strong>und</strong> Verbraucherschutz v. 13.04.2010, - III 4 - 616.06.01.18 -) kann in der Regel davon<br />
ausgegangen werden, dass erhebliche Beeinträchtigungen von Natura-2000-Gebieten<br />
nicht vorliegen, wenn die in Bebauungsplänen auszuweisenden Baugebiete einen Mindestabstand<br />
von 300 m zu den Natura-2000-Gebieten einhalten (ebd., Nr. 4.2.2). In diesem<br />
Fall grenzt das FFH-Gebiet „Siebengebirge“ jedoch unmittelbar an den Geltungsbereich<br />
des Bebauungsplans an. Nach den Vorschriften der VV-Habitatschutz gilt daher für<br />
eine FFH-Verträglichkeitsprüfung des Bebauungsplans die Nr. 4.1 der VV-Habitatschutz<br />
entsprechend (ebd.).<br />
Das FFH-Gebiet „Siebengebirge“ (Kennziffer DE-5309-301) ist ein annähernd 47 km²<br />
großer, überwiegend mit ausgedehnten Buchenwäldern, z. T. aber auch Eichenwäldern<br />
bedeckter Gebirgszug vulkanischen Ursprungs nördlich des Mittelrheintales bei Bonn (s.<br />
Abb. 2). Aufgr<strong>und</strong> des stark differenzierten geologischen Untergr<strong>und</strong>es <strong>und</strong> der abwechslungsreichen,<br />
stark reliefierten Landschaft ist ein vielfältiges Mosaik aus unterschiedlichen<br />
Waldgesellschaften entstanden. Zusätzlich wird das Gebiet durch Biotopstrukturen<br />
wie ehemalige Steinbrüche, Weinberge, Obstwiesen, offene Felsbereiche <strong>und</strong> Fließgewässer<br />
sowie Quellsysteme belebt.<br />
Das Gebiet besitzt die größten zusammenhängenden Buchenwaldgesellschaften im<br />
Rheinland <strong>und</strong> weist zusätzlich zahlreiche weitere FFH-Lebensräume – überwiegend<br />
seltene Laubwälder – auf. Hervorzuheben sind die Vorkommen prioritärer FFH-<br />
Lebensräume wie Erlen- <strong>und</strong> Eschenwälder entlang der Bäche <strong>und</strong> Flüsse sowie die<br />
22
Schluchtwälder <strong>und</strong> ein Birkenmoorwald. Kleinflächig sind Pfeifengraswiesen <strong>und</strong> z. T.<br />
gut erhaltene Glatthaferwiesen vorhanden.<br />
Unter den FFH-Arten sind die Gelbbauchunke, der Kammmolch, der Steinkrebs, mehrere<br />
Fledermausarten <strong>und</strong> die Groppe hervorzuheben. Die Gelbbauchunke hat hier ihren Verbreitungsschwerpunkt<br />
in NRW. <strong>Der</strong> Steinkrebs besitzt hier seinen einzigen F<strong>und</strong>ort in<br />
NRW. Unterirdische Stollen im Gebiet stellen einen der bedeutendsten Überwinterungsquartiere<br />
des Großen Mausohrs in NRW dar. Auch seltene Arten der Vogelschutzrichtlinie<br />
wie z.B. der Schwarzspecht, Uhu, Schwarzstorch oder Eisvogel <strong>und</strong> die in NRW extrem<br />
seltene Zippammer kommen hier in größeren Beständen vor.<br />
Zentrales Entwicklungsziel für das Siebengebirge ist die Erhaltung <strong>und</strong> Förderung der<br />
zahlreichen schutzwürdigen Laubwaldgesellschaften vor allem durch naturnahe Waldbewirtschaftung.<br />
Das Siebengebirge ist im Verb<strong>und</strong> mit dem Kottenforst <strong>und</strong> der Wahner<br />
Heide aufgr<strong>und</strong> seiner Größe <strong>und</strong> Ausstattung der zentrale Trittsteinbiotop im südlichen<br />
Rheinland <strong>und</strong> als solcher von europaweiter Bedeutung.<br />
Das Siebengebirge weist darüber hinaus eine große Anzahl landesweit gefährdeter Biotoptypen<br />
auf: Wärmeliebender Eichenwald, Erlenbruchwald sowie nährstoffreiches<br />
Feuchtgrünland, naturnahe Fließgewässer <strong>und</strong> Quellbereiche, Magergrünland <strong>und</strong> alte<br />
Obstwiesen. Außerdem kommen hier auch zahlreiche in NRW vom Aussterben bedrohte<br />
Arten vor, wie z.B. das Berg-Steinkraut, das hier einen der wenigen Wuchsorte in NRW<br />
besitzt. Auch Mauereidechse <strong>und</strong> Schlingnatter haben hier ihren Verbreitungsschwerpunkt<br />
in der Region bzw. in NRW. Mehrere stark gefährdete Schmetterlingsarten, die<br />
vornehmlich trocken-warme Lebensräume benötigen, konnten nachgewiesen werden.<br />
Nach VV-Habitatschutz liegt u. a. in folgenden Fällen keine Beeinträchtigung eines Natura-2000-Gebietes<br />
vor (ebd., Nr. 4.1.4.2):<br />
- bei privilegierten Vorhaben im Außenbereich gem. § 35 Abs. 1 Nr. 1 <strong>und</strong> 2 BauGB im<br />
räumlichen Zusammenhang mit der vorhandenen Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen<br />
Betriebs oder des Gartenbaubetriebs,<br />
- bei begünstigten Vorhaben im Außenbereich gem. § 35 Abs. 4 BauGB,<br />
- bei der Schließung von Baulücken im unbeplanten Innenbereich gem. § 34 BauGB<br />
oder<br />
- bei Nutzungsänderungen im vorhandenen Gebäudebestand einschließlich der bisherigen<br />
nicht-landwirtschaftlichen Nutzung.<br />
Es bestehen auch keine vernünftigen Zweifel daran, dass das Natura-Gebiet durch die<br />
Aufstellung dieses Bebauungsplans nicht beeinträchtigt wird. Die in dem Gebiet bislang<br />
planungsrechtlich ohnehin zulässigen Nutzungsarten werden eingeschränkt. Die geplante<br />
Straßenverbreiterung dient allein dazu, die Erschließung dauerhaft zu sichern <strong>und</strong> wird<br />
die Verkehrsstärke im Plangebiet nicht beeinflussen. Auf das zentrale Entwicklungsziel<br />
der Erhaltung <strong>und</strong> Förderung von Laubwaldgesellschaften wirkt sich die Aufstellung dieses<br />
Bebauungsplans nicht negativ aus. Durch die Umsetzung des Bebauungsplanes<br />
kommt es auch nicht zu maßgeblichen Beeinträchtigungen <strong>und</strong> Verschlechterungen der<br />
Landschaftsfaktoren Boden- <strong>und</strong> Wasserhaushalt, Biotoppotenzial, Klima, Luft, Landschaftsbild,<br />
Erholung <strong>und</strong> Wohnen sowie der Biotopstrukturen. Insgesamt wird das FFH-<br />
23
Gebiet durch die Aufstellung des Bebauungsplans nicht stärker beeinträchtigt als bei<br />
Verzicht auf die Aufstellung (sog. Nullvariante).<br />
Zur Vorbereitung der Entscheidung über die FFH-Verträglichkeit des Bebauungsplans hat<br />
die <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> die Stellungnahme des Rhein-Sieg-Kreises als Untere Landschaftsbehörde<br />
eingeholt. Die Untere Landschaftsbehörde hat am 13. Juli 2012 dem<br />
Vorhaben zugestimmt <strong>und</strong> darum gebeten, folgende Nebenbestimmungen zum Schutz<br />
des FFH-/Naturschutzgebietes in den Bebauungsplan mit aufzunehmen:<br />
1. Entlang der gemeinsamen Grenze zum FFH-/Naturschutzgebiet ist eine funktionstüchtige<br />
Einfriedung zu errichten.<br />
2. Die Entwässerung der Dachflächen ist so vorzunehmen, dass sie nicht in Richtung<br />
des FFH-/Naturschutzgebietes erfolgt.<br />
3. Südöstlich der Hofanlage ist ein mindestens 5 Meter breiter (besser 10 Meter)<br />
Pflanzstreifen aus heimischen Gehölzen anzulegen.<br />
4. Zur Unterbindung einer denkbaren Florenverfälschung sind entsprechende grünordnerische<br />
Festsetzungen vorzunehmen. Auf telefonische Nachfrage hat die<br />
Untere Landschaftsbehörde mitgeteilt, dass diese Einschränkung nur für Gehölze<br />
(Bäume <strong>und</strong> Sträucher), nicht jedoch für krautige Pflanzen (Stauden) gelte. Nach<br />
den zur Verfügung gestellten Unterlagen (B<strong>und</strong>esministerium für Umwelt, Naturschutz<br />
<strong>und</strong> Reaktorsicherheit 2012: Leitfaden zur Verwendung gebietseigener<br />
Gehölze. Berlin) sind Kulturobstbäume von dieser Einschränkung ausgenommen.<br />
Die <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> kann in sachlich begründeten Fällen von der Stellungnahme der<br />
Landschaftsbehörde abweichen. In diesem Fall ist sie aus folgenden Gründen von den<br />
Nummern 1 <strong>und</strong> 3 der Stellungnahme abgewichen:<br />
zu 1.: Aufgr<strong>und</strong> von Erkenntnissen aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung <strong>und</strong><br />
in Abstimmung mit der Forstbehörde ist der geplante Geltungsbereich des Bebauungsplans<br />
im Bereich des Gehöftes auf den Waldrand zurückgeführt worden.<br />
Er ist somit nicht mehr identisch mit der FFH-Gebietsgrenze, sondern hält gr<strong>und</strong>sätzlich<br />
mehr als 10 m Abstand zum FFH-Gebiet. Weil die durch den Bebauungsplan<br />
festgesetzten Baugebiete <strong>und</strong> das FFH-Gebiet nicht direkt aneinander<br />
grenzen, ist die Einfriedung einer gemeinsamen Grenze nicht möglich.<br />
zu 3.: Aufgr<strong>und</strong> von Erkenntnissen aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung <strong>und</strong><br />
in Abstimmung mit der Forstbehörde ist der geplante Geltungsbereich des Bebauungsplans<br />
auf den Waldrand zurückgeführt worden. Aus der Zurücknahme<br />
der Geltungsbereichsgrenze gelten für diesen Bereich die Vorschriften des Landesforstgesetzes<br />
für das Land Nordrhein-Westfalen (LFoG) <strong>und</strong> des § 35<br />
BauGB. Weil der Waldrand in diesem Fall nicht identisch ist mit der FFH-<br />
Gebietsgrenze, ergibt sich für diesen Bereich ein der Anregung entsprechender<br />
Übergangsbereich mit heimischen Gehölzen.<br />
Es ist somit offensichtlich auszuschließen, dass die Erhaltungs- <strong>und</strong> Schutzziele des<br />
FFH-Gebiets durch diese Planung erheblich <strong>und</strong> nachhaltig beeinträchtigt werden könnten.<br />
Die Auswirkungen der Planung auf das FFH-Gebiet sind unerheblich. Vertiefende<br />
Prüfungen der Erheblichkeit sind nicht erforderlich.<br />
24
Abbildung 2: FFH-Gebiet „Siebengebirge“ (Quelle: www.naturschutzfachinformationssysteme-nrw.de,<br />
Zugriff am 07. 07. 2008)<br />
10.4 Auswirkungen auf Natur, Landschaft, Umwelt<br />
Durch Aufstellung dieses Bebauungsplans werden keine Eingriffe in Natur, Landschaft<br />
<strong>und</strong> Umwelt ermöglicht, die nach bisheriger Rechtslage unzulässig wären. Erhebliche<br />
nachteilige Umweltauswirkungen oder eine Veränderung von Auswirkungen auf die umweltrelevanten<br />
Schutzgüter sind nicht zu erwarten. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür,<br />
dass die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes <strong>und</strong> der Landschaftspflege,<br />
insbesondere der Schutzgüter des § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB durch die Aufstellung<br />
des Bebauungsplans beeinträchtigt werden.<br />
25
11 Planungsschäden, Entschädigungen<br />
Aufgr<strong>und</strong> der geplanten Verbreiterung des Mührener Wegs könnte der hauptsächlich<br />
betroffene Gr<strong>und</strong>eigentümer nach § 40 Abs. 2 BauGB die Übernahme der Flächen gegen<br />
Entschädigung verlangen. Die Größe der betroffenen Fläche beträgt ca. 310 m².<br />
<strong>Der</strong> Mührener Weg ist eine im Rechtssinne nicht vorhandene Straße. Deshalb wären bei<br />
erstmaliger Herstellung des Mührener Weges nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs<br />
Erschließungsbeiträge zu erheben. Die <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> trägt mindestens 10 %<br />
des beitragsfähigen Erschließungsaufwands. Entschädigungen, die den Gr<strong>und</strong>eigentümern<br />
für die Verbreiterung der öffentlichen Straßenverkehrsfläche zustehen könnten,<br />
können auf den beitragsfähigen Erschließungsaufwand angerechnet werden.<br />
Geh-, Fahr- <strong>und</strong> Leitungsrechte, die nach § 41 Abs. 1 BauGB eine Entschädigungspflicht<br />
der <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> begründen könnten, werden nicht festgesetzt.<br />
Für Pflanzbindungen muss die <strong>Stadt</strong> den Eigentümern nach § 41 Abs. 2 BauGB eine<br />
angemessene Entschädigung in Geld leisten, wenn <strong>und</strong> soweit sie infolge dieser Festsetzung<br />
besondere Aufwendungen treffen müssen, die über das bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung<br />
erforderliche Maß hinausgehen oder eine wesentliche Wertminderung des<br />
Gr<strong>und</strong>stücks eintritt. Es ist nach derzeitigem Kenntnisstand nicht davon auszugehen,<br />
dass die getroffene Pflanzbindung erhebliche Planungsschäden verursachen wird.<br />
Wesentliche Wertminderungen der Gr<strong>und</strong>stücke, die eine Entschädigungspflicht<br />
nach § 42 Abs. 1 BauGB begründen könnten, sind durch die Planung nicht zu erwarten.<br />
12 Aufstellungsverfahren<br />
12.1 Verfahrensart<br />
Wesentliche Inhalte dieses Bebauungsplans sind die Steuerung der zulässigen Art der<br />
baulichen Nutzung <strong>und</strong> die Ordnung der Verkehrssituation. Weil mit dem Bebauungsplan<br />
somit Maßnahmen der Innenentwicklung verfolgt werden, handelt sich um einen Bebauungsplan<br />
der Innenentwicklung.<br />
Ein Bebauungsplan der Innenentwicklung kann im beschleunigten Verfahren gem. § 13a<br />
BauGB aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Gr<strong>und</strong>fläche im Sinne des § 19<br />
Abs. 2 BauNVO von weniger als 20.000 m² (§ 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB) bzw.<br />
70.000 m² (§ 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB) festgesetzt wird. <strong>Der</strong> Geltungsbereich dieses<br />
Bebauungsplans umfasst rd. 20.500 m². Da in seinen Baugebieten die Gr<strong>und</strong>flächenzahl<br />
mit 0,6 festgesetzt wird, liegen die Voraussetzungen für die Anwendung von<br />
§ 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB vor.<br />
Das beschleunigte Verfahren kann jedoch nicht angewendet werden, wenn durch den<br />
Bebauungsplan die Zulässigkeit eines Vorhabens begründet wird, für das nach dem Gesetz<br />
über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht eine Pflicht zur<br />
Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. Für diesen Bebauungsplan<br />
kann dies ausgeschlossen werden.<br />
26
Das beschleunigte Verfahren ist auch ausgeschlossen, wenn Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung<br />
der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen.<br />
Die FFH-Vorprüfung hat gezeigt, dass keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung<br />
des FFH-Gebiets „Siebengebirge“ bestehen.<br />
Damit sind für die Aufstellung des Bebauungsplans „Gräfenhohner Straße/Mührener<br />
Weg“ die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB gegeben.<br />
Im beschleunigten Verfahren kann von der frühzeitigen Unterrichtung <strong>und</strong> Erörterung der<br />
Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB <strong>und</strong> der Behörden <strong>und</strong> sonstiger Träger öffentlicher<br />
Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen werden.<br />
Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, vom<br />
Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche<br />
Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden<br />
Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen; § 4c BauGB (Überwachung) ist nicht<br />
anzuwenden.<br />
Im beschleunigten Verfahren kann dieser Bebauungsplan, dessen Festsetzungen von<br />
den Darstellungen des Flächennutzungsplans abweichen, aufgestellt werden, bevor der<br />
Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Dies ist möglich, weil die geordnete städtebauliche<br />
Entwicklung des Gemeindegebiets durch die Festsetzungen des Bebauungsplans<br />
nicht beeinträchtigt wird.<br />
12.2 Verfahrensverlauf<br />
<strong>Der</strong> Planungs- <strong>und</strong> Umweltausschuss des Rates der <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> hat mit Beschluss<br />
vom 27. 8. 2008 das Verfahren zur Aufstellung dieses Bebauungsplans eingeleitet.<br />
<strong>Der</strong> geplante Geltungsbereich bezog sich auf die süd-östlich der Gräfenhohner Straße<br />
gelegenen Flächen. Bei der Aufstellung ist das beschleunigte Verfahren nach<br />
§ 13a BauGB angewendet worden.<br />
<strong>Der</strong> Aufstellungsbeschluss ist am 15. 9. 2008 durch Aushang bekanntgemacht worden.<br />
Dabei ist darauf hingewiesen worden, dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren<br />
ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt wird.<br />
Außerdem sind Zeit <strong>und</strong> Ort der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1<br />
BauGB bekanntgemacht worden.<br />
Die Öffentlichkeit hat sich am 24. 9. 2008 gem. § 3 Abs. 1 BauGB frühzeitig an der Aufstellung<br />
dieses Bebauungsplans beteiligt.<br />
Die Behörden <strong>und</strong> sonstigen Träger öffentlicher Belange sind mit Schreiben vom<br />
16. 9. 2008 gem. § 4 Abs. 1 BauGB frühzeitig an der Aufstellung dieses Bebauungsplans<br />
beteiligt worden.<br />
<strong>Der</strong> Planungs- <strong>und</strong> Umweltausschuss des Rates der <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> hat mit Beschluss<br />
vom 21. 9. 2011 die nördlich der Gräfenhohner Straße gelegenen Flächen in das<br />
Verfahren zur Aufstellung dieses Bebauungsplans einbezogen, um die von ihm verfolgten<br />
27
städtebaulichen Ziele für das gesamte Umfeld der Anschlussstelle Siebengebirge/<strong>Königswinter</strong><br />
einheitlich festzusetzen. Dieser Beschluss ist am 7. 10. 2011 bekanntgemacht<br />
worden.<br />
Am 12. 05. 2012 ist ortsüblich bekanntgemacht worden, dass der Bebauungsplan im<br />
beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4<br />
BauGB aufgestellt werden soll, sowie wo <strong>und</strong> wann sich die Öffentlichkeit gem. § 3<br />
Abs. 1 BauGB frühzeitig an der Aufstellung des Bebauungsplans beteiligen kann.<br />
Die Öffentlichkeit hat sich am 22. 05. 2012 gem. § 3 Abs. 1 BauGB erneut frühzeitig an<br />
der Aufstellung dieses Bebauungsplans beteiligt.<br />
<strong>Der</strong> Planungs- <strong>und</strong> Umweltausschuss des Rates der <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> hat die Ergebnisse<br />
der frühzeitigen Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB in seiner Sitzung vom 5. 09.<br />
2012 zur Kenntnis genommen. In gleicher Sitzung hat er die Verwaltung beauftragt, die<br />
Beteiligungsverfahren gem. § 3 Abs. 2 BauGB (Offenlage) <strong>und</strong> § 4 Abs. 2 BauGB (Behördenbeteiligung)<br />
durchzuführen.<br />
Nach ortsüblicher Bekanntmachung im Generalanzeiger vom __. __. 2012 sind die Unterlagen<br />
der Bebauungsplanänderung mit dem __. __.2012 während der Dienstzeiten bei<br />
der Bauverwaltung, Obere Straße 8 in <strong>Königswinter</strong>-Thomasberg gem. § 3 Abs. 2 BauGB<br />
öffentlich ausgelegt worden. Die Öffentlichkeit hatte bis zum __. __. 2012 Gelegenheit,<br />
zum geplanten Bebauungsplan Stellung zu nehmen.<br />
Mit Schreiben vom __. __. 2012 sind die Behörden <strong>und</strong> sonstigen Träger öffentlicher<br />
Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB an der Änderung des Bebauungsplans beteiligt worden.<br />
Sie konnten mit Frist bis zum __. __. 2012 zum geplanten Bebauungsplan Stellung nehmen.<br />
<strong>Der</strong> Planungs- <strong>und</strong> Umweltausschuss des Rates der <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> hat die Ergebnisse<br />
der Offenlage in seiner Sitzung vom __.__.201_ zur Kenntnis genommen.<br />
<strong>Der</strong> Rat der <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong> hat in seiner Sitzung vom __.__.2011 nach vorheriger<br />
Abwägung der öffentlichen <strong>und</strong> privaten Belange den Bebauungsplan Nr. 70/22 „Gräfenhohner<br />
Straße/Mührener Weg“ als Satzung beschlossen.<br />
<strong>Der</strong> Satzungsbeschluss ist am __.__.201_ ortsüblich bekanntgemacht worden. <strong>Der</strong> Bebauungsplan<br />
ist hiermit inkraftgetreten.<br />
13 Berichtigung des Flächennutzungsplans<br />
Die Festsetzungen dieses Bebauungsplans sind nicht aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans<br />
entwickelt. Für den Bereich der dargestellten allgemeinen Wohngebiete<br />
<strong>und</strong> der Flächen für die Landwirtschaft werden Mischgebiete festgesetzt. Weil der<br />
Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB geändert wird (s. o.),<br />
können die in Rede stehende Darstellungen des Flächennutzungsplans nach Abschluss<br />
des Bebauungsplanverfahrens im Wege der Berichtigung angepasst werden.<br />
28
Aufgr<strong>und</strong> der erforderlichen Berichtigung des Flächennutzungsplans ist der Bezirksregierung<br />
Köln mit Schreiben vom 9. September 2008 gem. § 32 Abs. 1 des damaligen Landesplanungsgesetzes<br />
(LPlG NW) eine landesplanerische Anfrage vorgelegt worden. Die<br />
Bezirksregierung Köln hat mit Schreiben vom 24. Oktober 2008 bestätigt, dass die geplanten<br />
Inhalte des Bebauungsplans mit den Zielen der Raumordnung <strong>und</strong> Landesplanung<br />
vereinbart werden können.<br />
Mit Schreiben vom 4. 4. 2012 ist der Bezirksregierung Köln die landesplanerische Anfrage<br />
für den erweiterten Geltungsbereich gem. § 34 Abs. 5 LPlG NW zugeleitet worden.<br />
Die Bezirksregierung Köln hat mit Schreiben vom 14. 6. 2012 bestätigt, dass die geplanten<br />
Inhalte des Bebauungsplans auch für den erweiterten Geltungsbereich mit den Zielen<br />
der Raumordnung <strong>und</strong> Landesplanung vereinbart werden können.<br />
Für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans werden die Flächennutzungsplandarstellungen<br />
allgemeiner Wohngebiete (WA) <strong>und</strong> die Darstellung von Flächen für die<br />
Landwirtschaft berichtigt <strong>und</strong> künftig als Mischgebiete (MI) dargestellt.<br />
Weil die geänderte Darstellung einen seit geraumer Zeit verfestigten baurechtlichen Status<br />
quo nachvollzieht, wird auch die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets<br />
durch die beabsichtigte Berichtigung nicht beeinträchtigt.<br />
14 Rechtsgr<strong>und</strong>lagen<br />
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004<br />
(BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011<br />
(BGBl. I S. 1509)<br />
Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) in der Fassung der<br />
Bekanntmachung vom 14. Juli 1994 (GV. NRW. S. 666), zuletzt geändert durch Gesetz<br />
vom 24. Mai 2011 (GV. NRW. S. 271)<br />
Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne <strong>und</strong> die Darstellung des Planinhalts<br />
(Planzeichenverordnung - PlanzV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), geändert<br />
durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)<br />
Verordnung über die bauliche Nutzung der Gr<strong>und</strong>stücke (Baunutzungsverordnung –<br />
BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132),<br />
zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)<br />
29
Anhang<br />
<strong>Königswinter</strong>er Liste<br />
Wiedergabe der <strong>Königswinter</strong>er Liste zur Definition der nahversorgungsrelevanten, zentren-<br />
<strong>und</strong> nichtzentrenrelevanten Sortimente (Einzelhandelsstandort- <strong>und</strong> Zentrenkonzept<br />
für die <strong>Stadt</strong> <strong>Königswinter</strong>, 2010, Seite 70)<br />
Nahversorgungsrelevante Sortimente<br />
WZ 2008 *) Bezeichnung<br />
47.11, 47.2 Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren<br />
47.73 Apotheken<br />
aus 47.75 Drogerieartikel (ohne kosmetische Erzeugnisse <strong>und</strong> Parfümerieartikel)<br />
Zentrenrelevante Sortimente<br />
WZ 2008 *) Bezeichnung<br />
47.41 Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte <strong>und</strong> Software<br />
47.42 Telekommunikationsgeräte<br />
47.43 Geräte der Unterhaltungselektronik<br />
aus 47.51 Haushaltstextilien (z. B. Haus- <strong>und</strong> Tischwäsche), Kurzwaren, Schneidereibedarf,<br />
Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung <strong>und</strong> Wäsche,<br />
Ober- <strong>und</strong> Unterdecken ohne Bettwaren (u. a. Matratzen, Lattenroste)<br />
aus 47.53 Heimtextilien (Gardinen, Dekorationsstoff, Vorhänge, dekorative Decken)<br />
aus 47.54 elektrische Haushaltsgeräte (nur Kleingeräte ohne Öfen, Herde, Kühlschränke,<br />
Spülmaschinen <strong>und</strong> Waschmaschinen)<br />
47.59.2 keramische Erzeugnisse <strong>und</strong> Glaswaren<br />
47.59.3 Musikinstrumente <strong>und</strong> Musikalien<br />
aus 47.59.9 Haushaltsgegenstände (u. a. nicht elektrische Haushaltsgeräte, Koch-,<br />
Brat- <strong>und</strong> Tafelgeschirre, Schneidwaren, Bestecke, Holz-, Kork-, Flecht-<br />
<strong>und</strong> Korbwaren (u. a. Bast- <strong>und</strong> Strohwaren) ohne Korbmöbel<br />
aus 47.59.9 Lampen, Leuchten <strong>und</strong> Beleuchtungsartikel<br />
47.61.0 Bücher<br />
47.61.1 Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften <strong>und</strong> Zeitungen<br />
47.62.2 Schreib- <strong>und</strong> Papierwaren, Schul- <strong>und</strong> Büroartikel<br />
47.63 bespielte Ton- <strong>und</strong> Bildträger<br />
aus 47.64.2 Sportartikel (Sportbekleidung, Sportschuhe, Sport-Kleingeräte)<br />
47.65 Spielwaren, Bastelartikel<br />
47.71 Bekleidung<br />
47.725 Schuhe, Lederwaren <strong>und</strong> Reisegepäck<br />
47.74 medizinische <strong>und</strong> orthopädische Artikel<br />
47.75 kosmetische Erzeugnisse <strong>und</strong> Körperpflegemittel<br />
aus 47.76.1 Schnittblumen<br />
47.77 Uhren <strong>und</strong> Schmuck<br />
47.78.1 Augenoptiker<br />
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47.78.2 Foto- <strong>und</strong> optische Erzeugnisse<br />
47.78.3 Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken,<br />
Münden <strong>und</strong> Geschenkartikel<br />
Nicht-zentrenrelevante Sortimente<br />
WZ 2008 *) Bezeichnung<br />
aus 47.51 Bettwaren (u. a. Matratzen, Lattenroste)<br />
47.52.1 Metal- <strong>und</strong> Kunststoffwaren (u. a. Schraube <strong>und</strong> -zubehör, Kleineisenwaren,<br />
Bauartikel, Dübel, Beschläge, Schlösser <strong>und</strong> Schlüssel, Installationsbedarf<br />
für Gas, Wasser, Heizung <strong>und</strong> Klimatechnik, Bauelemente aus<br />
Eisen, Metall <strong>und</strong> Kunststoff, Werkzeuge aller Art; Werkstatteinrichtungen,<br />
Leitern, Lager- <strong>und</strong> Transportbehälter, Spielgeräte für Garten <strong>und</strong><br />
Spielplatz, Drahtwaren, Rasenmäher)<br />
47.52.3 Anstrichmittel, Elektroinstallationszubehör, Bau- <strong>und</strong> Heimwerkerbedarf<br />
aus 47.53 Tapeten <strong>und</strong> Bodenbeläge, Teppiche<br />
aus 47.54 elektrische Haushaltsgeräte (nur Großgeräte wie Herde, Kühlschränke,<br />
Spülmaschinen <strong>und</strong> Waschmaschinen)<br />
47.59.1 Wohnmöbel, Kücheneinrichtungen, Büromöbel<br />
aus 47.59.9 Korbmöbel, Kinderwaren<br />
aus 47.59.9 sonstige Haushaltsgegenstände (u. a. Bedarfsartikel für den Garten,<br />
Gartenmöbel, Grillgeräte)<br />
47.64.1 Fahrräder, Fahrradteile <strong>und</strong> -zubehör<br />
aus 47.64.2 Campingartikel <strong>und</strong> Campingmöbel, Sport-Großgeräte, Boot<br />
aus 47.76.1 Pflanzen, Saatgut <strong>und</strong> Düngemittel (u. a. Baumschul-, Topf- <strong>und</strong> Beetpflanzen<br />
Weihnachtsbäume, Blumenbindereierzeugnisse, Blumenerde,<br />
Blumentöpfe)<br />
47.76.2 Zoologischer Bedarf <strong>und</strong> lebende Tiere<br />
aus 47.78.9 Handelswaffen, Munition, Jagt- <strong>und</strong> Angelgeräte<br />
47.79 Einzelhandel mit Antiquitäten <strong>und</strong> Gebrauchtwaren<br />
*) WZ 2008 – Klassifikation der Wirtschaftszweige, Ausgabe 2008. Herausgegeben<br />
vom statistischen B<strong>und</strong>esamt, Wiesbaden 2007 (Die WZ 2008 kann bei<br />
der <strong>Stadt</strong>verwaltung <strong>Königswinter</strong> eingesehen werden.)<br />
Exemplarische Pflanzliste für standortheimische Gehölze<br />
Acer campestre Feld-Ahorn<br />
Acer platanoides Spitz-Ahorn<br />
Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn<br />
Alnus glutinosa Schwarz-Erle<br />
Betula pendula Sand-Birke<br />
Betula pubescens Moor-Birke<br />
Carpinus betulus Hainbuche<br />
Cornus sanguinea Blutroter Hartriegel<br />
Corylus avellana Gewöhnliche Hasel<br />
Crataegus laevigata Zweigriffliger Weißdorn<br />
Crataegus monogyna Eingriffliger Weißdorn<br />
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Cytisus scoparius Besen-Ginster<br />
Euonymus europaea Pfaffenhütchen<br />
Fagus sylvatica Rot-Buche<br />
Frangula alnus Faulbaum<br />
Fraxinus excelsior Gewöhnliche Esche<br />
Populus tremula Zitter-Pappel<br />
Prunus avium Vogel-Kirsche<br />
Prunus padus Trauben-Kirsche<br />
Prunus spinosa Schlehe<br />
Quercus petraea Trauben-Eiche<br />
Quercus robur Stiel-Eiche<br />
Rhamnus cathartica Kreuzdorn<br />
Rosa canina H<strong>und</strong>s-Rose<br />
Salix alba Silber-Weide<br />
Salix caprea Sal-Weide<br />
Salix cinerea Grau-Weide<br />
Salix fragilis Bruch-Weide<br />
Salix pentandra Lorbeer-Weide<br />
Salix purpurea Purpur-Weide<br />
Salix triandra Mandel-Weide<br />
Salix viminalis Korb-Weide<br />
Salix x rubens Hohe Weide<br />
Sambucus nigra Schwarzer Hol<strong>und</strong>er<br />
Sorbus aucuparia Eberesche<br />
Tilia cordata Winter-Linde<br />
Ulmus glabra Berg-Ulme<br />
Ulmus laevis Flatter-Ulme<br />
Viburnum opulus Gemeiner Schneeball<br />
Quelle: B<strong>und</strong>esministerium für Umwelt, Naturschutz <strong>und</strong> Reaktorsicherheit 2012: Leitfaden<br />
zur Verwendung gebietseigener Gehölze. Berlin<br />
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