Jahresbericht 2004 - Familienheim-Genossenschaft Zürich
Jahresbericht 2004 - Familienheim-Genossenschaft Zürich Jahresbericht 2004 - Familienheim-Genossenschaft Zürich
Erläuterungen zur Jahresrechnung Wie schon im Vorjahr kann die FGZ auch im Rechnungsjahr 2004 auf eine finanziell sehr erfolgreiche Periode blicken. Die nach wie vor günstige Lage auf dem Hypothekarmarkt sowie ausserordentliche Einnahmen haben zu einer nochmaligen, markanten Erhöhung des Cashflow geführt. Die rund 10,4 Millionen Franken Cashflow erlaubten, sowohl die vorgesehenen und vorgeschriebenen Abschreiben und Fondseinlagen zu tätigen, als auch einen Nachholbedarf aus der Vergangenheit beim Erneuerungs- und Heimfallfonds zu decken und damit die FGZ auch für die Zukunft finanziell zu festigen. >> Erfolgsrechnung (Einnahmen) Die Mieteinnahmen lagen um rund Fr. 0,7 Mio. höher als im Vorjahr. Diese Erhöhung ergibt sich aus erstmals ganzjährigen Mieteinnahmen der 24. Etappe (Bezug Mitte 2003) und aus individuellen Mietzinserhöhungen wegen Umzugssanierungen und Dachausbauten. Vermindernd wirkten diverse Mietzinssenkungen während der Jahre 2003 und 2004 in verschiedenen Etappen. Auch bei den weiteren Einnahmenposten konnten Erhöhungen verzeichnet werden: Ein «gehaltenes» Börsenjahr führte zu einem leicht besseren Wertschriftenertrag (+ Fr. 20’000) und dank einer schon länger erwarteten Verfügung des Bundes erhöhten sich die jährlichen Mietund Kapitalzinszuschüsse auf über Fr. 182’000 (+ Fr. 158’000). Im selben Zusammenhang wurde auch eine Nachzahlung fällig, welche zu ausserordentlichen Einnahmen von Fr. 770’000 führte. Weitere ausserperiodische Einnahmen entstanden durch eine Korrektur aus dem Jahre 1996 bei den Darlehen (Fr. 136’000). Somit ergibt sich im Vorjahresvergleich eine Einnahmensteigerung von rund Fr. 1.7 Mio. 32 >> Erfolgsrechnung (Ausgaben) Wiederum wichtig für das gute Geschäftsergebnis waren die anhaltend tiefen Hypothekarzinsen. Der Leitzinssatz der ZKB blieb auf einem Stand von 3.25 %. Die effektiv bezahlten Hypothekar- und DAKA-Zinsen betrugen im Durchschnitt 2.58 % des beanspruchten Kapitals (Vorjahr: 3.09 %). Das durchschnittlich beanspruchte Kapital stieg nur unwesentlich von 209.6 Mio. Franken im Jahr 2003 auf 210.2 Mio. im Jahr 2004. Eine Zunahme war wiederum beim Kapital der Darlehenskasse von durchschnittlich 47.6 Mio. Franken (Vorjahr: 41.9 Mio.) zu verzeichnen. Die Aufwandminderung beim Zinsaufwand beläuft sich auf eine halbe Million Franken. Eine Anpassung der Baurechtsverträge führte zu einem Mehraufwand bei den Baurechtszinsen von Fr. 232’000. Die meisten Aufwandpositionen wie Abgaben und Gebühren, Steuern und Verwaltungskosten (inkl. Personalkosten der Verwaltung und der Sozialen Dienste) bewegten sich in etwa im Rahmen des Vorjahres. Einzig die Position Unterhalt und Reparaturen weist einen um 1 Mio. Franken höheren Aufwand aus. Der gute Geschäftsgang machte es möglich, fällige Unterhaltsarbeiten zu Lasten des laufenden Aufwandes auszuführen. Wie bereits im Geschäftsbericht des Vorjahres erwähnt, wurde eine Revision durch die eidgenössische Steuerverwaltung, Abt. Mehrwertsteuer, durchgeführt und im April 2004 abgeschlossen. Unter der Position Ausserperiodischer Aufwand ist die restliche Nachzahlung für die Mehrwertsteuer aufgeführt: Fr. 90’688. Wie schon in der Einleitung vermerkt, ermöglichte das gute Geschäftsergebnis sämtliche Einlagen in die Fonds und alle Abschreibungen reglementskonform und entsprechend den steuerlichen Maxima zu tätigen. Darüber hinaus konnte auch ein Nachholbedarf aus weiter zurück
Der Cashflow 2004 2003 2002 2001 2000 Abschreibungen 564.457 605.258 556.153 615.933 513.379 Erneuerungsfonds 5.127.882 4.402.000 4.395.000 4.327.050 4.214.220 Amortisationskonto 2.700.619 2.656.000 1.936.335 2.138.455 2.253.000 Heimfallkonto 1.506.017 926.000 605.000 451.000 448.000 Betriebsüberschuss 524.784 499.389 439.533 432.022 435.362 Total = Cashflow 10.423.759 9.088.647 7.932.021 7.964.460 7.863.961 In % des Gesamtertrages 34.9 32.2 28,7 29,3 31,3 >> Der Mieterfranken 2004 2003 ■ Zinsaufwand 24.3% 27.2% ■ Fondseinlagen 31.3% 28.8% ■ Unterhalt/Reparatur 23.6% 21.9% ■ Abgaben/Gebühren 8.8% 9.4% ■ Verwaltungskosten 5.4% 5.8% ■ Sachaufwand 2.4% 2.4% ■ Abschreibungen 1.9% 2.2% ■ Betriebsüberschuss 1.8% 1.8% ■ Steuern 0.5% 0.5% 33
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Der Cashflow<br />
<strong>2004</strong> 2003 2002 2001 2000<br />
Abschreibungen 564.457 605.258 556.153 615.933 513.379<br />
Erneuerungsfonds 5.127.882 4.402.000 4.395.000 4.327.050 4.214.220<br />
Amortisationskonto 2.700.619 2.656.000 1.936.335 2.138.455 2.253.000<br />
Heimfallkonto 1.506.017 926.000 605.000 451.000 448.000<br />
Betriebsüberschuss 524.784 499.389 439.533 432.022 435.362<br />
Total = Cashflow 10.423.759 9.088.647 7.932.021 7.964.460 7.863.961<br />
In % des Gesamtertrages 34.9 32.2 28,7 29,3 31,3<br />
>> Der Mieterfranken<br />
<strong>2004</strong> 2003<br />
■ Zinsaufwand 24.3% 27.2%<br />
■ Fondseinlagen 31.3% 28.8%<br />
■ Unterhalt/Reparatur 23.6% 21.9%<br />
■ Abgaben/Gebühren 8.8% 9.4%<br />
■ Verwaltungskosten 5.4% 5.8%<br />
■ Sachaufwand 2.4% 2.4%<br />
■ Abschreibungen 1.9% 2.2%<br />
■ Betriebsüberschuss 1.8% 1.8%<br />
■ Steuern 0.5% 0.5%<br />
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