Geschäftsbericht 2006 - GBW Gruppe

WACHSTUMS
PERSPEKTIVEN
GESCHÄFTSBERICHT 2006

2006 IM ÜBERBLICK
KENNZAHLEN GBWAG*
2002 2003 2004 2005 2006
Wohneinheiten im Bestand 8.306 8.166 8.328 8.752 9.347
Gewerbliche Einheiten im Bestand 24 36 36 41 56
Garagen und Abstellplätze im Bestand 4.425 4.631 4.917 5.186 5.697
Mitarbeiter durchschnittlich 152 147 135 131 132
€ € € € €
Bilanzsumme 320.401.823 357.292.443 356.286.715 393.103.284 551.793.489
Anlagevermögen 255.913.760 286.952.527 320.512.116 362.178.462 526.294.197
Eigenkapital 88.953.134 100.639.125** 96.140.844 100.370.450 107.090.125
Umsatzerlöse aus der
Hausbewirtschaftung 43.546.502 45.536.742 47.023.385 50.225.264 56.251.308
Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäfttstätigkeit 5.863.649 7.659.919 8.102.097 8.984.639 11.804.519
Jahresüberschuss 4.843.415 5.661.150 6.206.560 6.569.605 9.319.674
Earnings per share 0,75 0,87 0,95 1,01 1,43
Ausschüttung je Stückaktie 0,36 0,36 0,36 0,40 0,40
* betr. Einzelabschluss
** inkl. Sonderposten mit Rücklagenanteil
Angaben zur Aktie
Grundkapital 33.280.000
Einteilung 6.500.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien
Rechnerischer Nennwert 5,12
Stimmrecht 1 Stimme je Aktie
Wertpapierkennnummer 586320
ISIN DE 0005863203
Börsenkürzel GWB
Börsenplätze/Freiverkehr Berlin, Hamburg, München, Stuttgart
Geschäftsjahr Kalenderjahr
Hauptversammlung 4. Mai 2007

DER KONZERN IM ÜBERBLICK
BETEILIGUNGSSTRUKTUR
100% 100% 63,7%
MRG
City Tec BIF 6
GBWAG
100%
GBW-Beteiligungs GmbH
73,6% 89% 74%
40%
GWF GWOS GWNO LKWB
Zu den Tochterunternehmen und wesentlichen Beteiligungen der GBWAG gehören im
Einzelnen:
MRG: Seit 1. Januar 2006 hält die GBWAG 100% der Gesellschafteranteile an der MRG Maßnahmeträger
München-Riem GmbH, München, die im Auftrag der Landeshauptstadt München
mit der Planung, Errichtung und Finanzierung öffentlicher Infrastruktureinrichtungen im
Münchner Stadtquartier Messe-Stadt Riem befasst ist.
City Tec: Die 100%-ige Tochtergesellschaft City Tec Maßnahmeträger GmbH wickelt Erschließungmaßnahmen
im öffentlichen und privaten Auftrag ab.
BIF 6: An dem geschlossenen Immobilienfonds Bayerischer Immobilienfonds Nr. 6 hält die
GBWAG 63,7% der Fondsanteile. Der Fonds enthält Wohnungsbestände der GBWAG aus dem
Großraum München.
GBW-Beteiligungs GmbH: Am 31. Dezember 2006 hat die GBWAG 100% der Gesellschaftsanteile
an der GBW-Beteiligungs GmbH, München (vormals WSE-Neu GmbH, Berlin)
erworben, die ihrerseits Mehrheitsbeteiligungen an den bayerischen Wohnungsgesellschaften
GWF, GWOS, GWNO und LKWB hält.
GWF, GWOS, GWNO, LKWB: Durch Erwerb der GBW-Beteiligungs GmbH, München hält
die GBWAG mittelbar 73,6% an der Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft Franken mbH,
Würzburg, 89% an der Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft Oberbayern/Schwaben mbH,
München, 74% an der Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft Niederbayern/Oberpfalz mbH,
Regensburg sowie 40% an der Gemeinnützigen Landkreiswohnungsbau Unterallgäu GmbH,
Memmingen. Die vier Gesellschaften besitzen ein Gesamtwohnungsportfolio von rund 22.000
Wohnungen.

2007 IM AUSBLICK
UNTERNEHMENSPROFIL
Bestandsübersicht Konzern
nach Regionen
in Prozent
31.119 Wohneinheiten
Region München 27,55
Region Nürnberg/
Erlangen 15,44
Region Aschaffenburg 6,61
Region Würzburg 5,72
Region Regensburg 5,31
Sonstige 39,37
Bestandsübersicht Konzern
nach Regionen
in Prozent
1.918.669 m2 WFl.
Region München 26,84
Region Nürnberg/
Erlangen 15,54
Region Aschaffenburg 6,98
Region Würzburg 5,70
Region Regensburg 5,40
Sonstige 39,54
Die GBWAG mit Sitz in München ist das größte Wohnungsunternehmen
in Bayern: Mit 31.000 Wohnungen verfügt die
Gruppe über ein einzigartiges Wohnungsportfolio in einem der
wirtschafts- und wachstumsstärksten Bundesländer Deutschlands.
Über 60 Prozent des Bestandes befindet sich in den
Ballungsgebieten München und Umland, Nürnberg/Erlangen,
Regensburg, Würzburg und Aschaffenburg.
Zum Kerngeschäft gehören die Vermietung, Verwaltung
und Bewirtschaftung eigener Wohnungsbestände. Die klare
Fokussierung auf Bestandsimmobilien sowie die regionale
Konzentration auf den süddeutschen Wohnungsmarkt bieten
die ideale Basis für ein langfristig ertragreiches Handeln der
GBWAG und ihrer Tochtergesellschaften.
Als renditeorientiertes Wohnungsunternehmen wird die
GBWAG ihr Wohnungsportfolio durch gezielte Ver- und Zukäufe
von Wohnungsbeständen optimieren und erweitern. Hierbei
profitiert sie von langjähriger und flächendeckender Präsenz
auf dem bayerischen Wohnimmobilienmarkt sowie von hervorragenden
Standortkenntnissen.
Die Zukunft wird bestimmt durch ein klares Ziel: Der Konzern
wird im süddeutschen Wohnungsmarkt weiter wachsen –
einerseits durch renditeorientiertes Management des eigenen
Wohnungsbestandes andererseits durch Zukauf von weiteren
Wohnungsbeständen an zukunftssicheren und ertragreichen
Standorten.

GBWAG IM DETAIL
INHALTSVERZEICHNIS
GBWAG Inhalt
4 Vorwort des Vorstandes
8 Bericht des Aufsichtsrates
14 Bericht über die Lage der
Gesellschaft und des Konzerns
38 Jahresabschluss
46 Anhang und Konzernanhang
68 Bestätigungsvermerk
1

2 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Rosa Epperson Thorsten Kropp Beate Beuttler Mieterbetreuung

„EIN STETIGES WACHSTUM
UNSERER MIETEINNAHMEN STELLEN WIR
DURCH VERLÄSSLICHE MIETERBETREUUNG
UND EFFIZIENTE BEWIRTSCHAFTUNG
UNSERER WOHNUNGSBESTÄNDE SICHER.“
3

4 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
liebe Freunde und Geschäftspartner der GBWAG,
derzeit erlebt die gesamte Immobilienbranche und mit ihr die Wohnungswirtschaft einen umfassenden
Umstrukturierungs- und Professionalisierungsprozess. Ein Teil dieses Prozesses ist die
Konsolidierung bislang kleinerer Immobilienbestände in immer größeren, wirtschaftlich starken
Einheiten. Wir haben uns diesen Entwicklungen gestellt und Ende Dezember 2006 durch den
Beteiligungserwerb von drei bayerischen Wohnungsgesellschaften unser Immobilienportfolio von
rund 9.300 auf über 31.000 Wohnungen erweitert.
Wir werden das Jahr 2007 dazu nutzen, die damit eingeleitete Entwicklung weiter voranzutreiben.
Ziel ist es, die Bewirtschaftung unserer Bestände weiter zu optimieren und so effizient wie möglich
zu gestalten.
Die Integration der erworbenen Wohnungsgesellschaften unter der GBWAG als Holding wird eine
der wichtigsten Aufgaben des laufenden Geschäftsjahres sein. Die Vertriebs- und Vermietungsaktivitäten
müssen sinnvoll gebündelt und eine Angleichung der IT-Systeme herbeigeführt werden.
Hierbei ist ein straffer Zeitplan einzuhalten, der zu einer Umsetzung noch in 2007 führt.
Die Zusammenführung der Wohnungsgesellschaften verschafft uns die Möglichkeit, Synergieeffekte
zu nutzen und so weitere Ertragskraft zu schöpfen. Durch Einkaufsvorteile im Dienstleistungsbereich
und bei den Nebenkosten streben wir eine Senkung der Betriebskosten an. Ein
gemeinsames Marketing- und Vertriebskonzept soll die ohnehin schon niedrigen Leerstandsquoten
insbesondere bei den drei erworbenen Wohnungsgesellschaften weiter senken.
In 2006 haben wir eine deutliche Steigerung unserer Geschäftsergebnisse erzielt. Wir beabsichtigen,
durch die konsequente Fortsetzung unserer Wachstumsstrategie unsere operativen Ergebnisse
weiter zu verbessern. Dabei setzen wir auf ein Wachstum unserer Bestände an Standorten mit
Wertsteigerungspotential. Süddeutschland und speziell Bayern gehören mit dem höchsten Bruttosozialprodukt
pro Einwohner und der geringsten Arbeitslosenquote zu einer der wirtschaftsstärksten
Regionen Deutschlands. Zudem lassen der prognostizierte Anstieg der Haushalte sowie
steigende Bevölkerungszahlen durch Migration zusätzliche Wertsteigerungen erwarten.
Zur Unterstützung des eingeschlagenen Wachstumskurses werden wir der Hauptversammlung
die Durchführung verschiedener Maßnahmen vorschlagen:
Durch Erhöhung des Grundkapitals aus Gesellschaftsmitteln in Verbindung mit einem Aktiensplitt
sollen die Aktien der GBWAG „leichter“ und damit handelbarer gemacht werden. Die Schaffung
eines genehmigten Kapitals soll Flexibilität für weiteres Wachstum gewährleisten. Die Ermächtigung
zum Erwerb eigener Aktien soll die Gestaltungsmöglichkeiten zum Beispiel im Hinblick
auf den Einsatz der GBWAG-Aktie als Akquisitionswährung bei Unternehmenskäufen verbessern.
Das Management und die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der GBWAG und ihrer Tochtergesellschaften
werden sich den anstehenden unternehmerischen Herausforderungen engagiert und
innovativ stellen. Für die im vergangenen Jahr geleistete Arbeit und den hohen Einsatz möchten

Dr. Ing. Hartmut Danz
Jahrgang 1946, Architekt, seit 1992
Mitglied des Vorstands der GBWAG
und verantwortlich für das technische
Ressort, mit Wirkung zum 1.1.2007
für das operative Ressort zuständig.
Dr. Danz ist seit 1982 für die GBWAG
tätig. Unter seiner Leitung entstanden
fast 2.000 Wohnungen für den eigenen
Bestand sowie für Dritte, insbesondere
auch für institutionelle Investoren.
Durch die zusätzliche Wahrnehmung
der technischen Geschäftsführung der
MRG Maßnahmeträger München-Riem
GmbH von 1993 bis 2005 verfügt er über
langjährige Erfahrungen in der Stadtentwicklung.
München, im März 2007
Der Vorstand
Dr. rer. pol. Udo Scheffel
Jahrgang 1951, Diplom Kaufmann,
seit 1.1.2007 Vorsitzender des Vorstands
der GBWAG, verfügt über
langjährige Immobilienerfahrung bei
börsennotierten wie privaten
Immobiliengesellschaften. Er war
zuvor Sprecher des Vorstands der
Bayerischen Immobilien AG und
anschließend Vorsitzender der Geschäftsführung
der Bayerischen Bau
und Immobilien GmbH. Vor dieser
Tätigkeit war Dr. Scheffel Sprecher
des Vorstands der RAG Immobilien AG.
GBWAG Vorwort des Vorstands
Margit Dittmann
Jahrgang 1956, Diplom Kaufmann,
seit Januar 2004 Mitglied des Vorstands
der GBWAG und seit 1.1.2007
verantwortlich für das kaufmännische
Ressort. Vor ihrer Berufung in den
Vorstand verantwortete Frau Dittmann
als Prokuristin den Bereich Unternehmensentwicklung
und Controlling. Mit
langjähriger Berufserfahrung im Konzern
der BayernLB verfügt sie über
ein ausgezeichnetes Expertenwissen
in allen kaufmännischen Disziplinen.
Vor Eintritt in die GBWAG Anfang 1998
war Frau Dittmann kfm. Geschäftsführerin
der BABAG mbH.
wir uns bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern herzlich bedanken. Wir sind zuversichtlich,
mit Hilfe der eingeschlagenen Unternehmensstrategie unsere für 2007 gesetzten Ziele zu erreichen.
Dr. Udo Scheffel Margit Dittmann Dr. Hartmut Danz
5

6 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Norbert Bergdoll
Erwin Thurner
Hausmeister

„KOMPETENTE MIETERBETREUUNG BEGINNT
FÜR UNS VOR ORT. SCHNELLE ERREICHBARKEIT
UND DIREKTE ANSPRECHBARKEIT SIND HIERFÜR
WICHTIGE VORAUSSETZUNGEN.“
7

8 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Bericht des Aufsichtsrates
Tätigkeitsbericht
Der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr 2006 die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben
wahrgenommen, den Vorstand überwacht und beratend begleitet. Hierzu unterrichtete der
Vorstand den Aufsichtsrat regelmäßig über die Lage und Entwicklung der Gesellschaft durch
schriftliche Quartalsberichte und vierteljährlich erstellte Risikoreports.
Alle wichtigen und genehmigungspflichtigen Maßnahmen wurden in den Aufsichtsratssitzungen
beraten. Zu den Themenschwerpunkten des Berichtsjahres im Aufsichtsrat gehörten genehmigungsbedürftige
Grundstücksgeschäfte, Portfolioaktivitäten sowie Neubauund
Modernisierungsmaßnahmen, Investitionspläne, die Unternehmensstrategie und die unternehmerischen
Planungen des Vorstandes für die folgenden Jahre sowie wichtige Personalangelegenheiten.
Außerdem war Gegenstand der Beratungen im Aufsichtsrat der Erwerb der
WSE-Neu GmbH (jetzt GBW-Beteiligungs GmbH) und deren Tochtergesellschaften.
Für zusätzliche Prüfungsmaßnahmen wie die Einsichtnahme in die Unterlagen der Gesellschaft
oder die Beauftragung besonderer Sachverständiger bestand kein Anlass.
Insgesamt trat der Aufsichtsrat zu fünf Sitzungen sowie zu weiteren Ausschusssitzungen
zusammen.
Zustimmung zum Prüfergebnis der Deutsche Baurevision AG
Dem Aufsichtsrat wurden der Jahresabschluss, der Lagebericht, die Prüfungsberichte des
Abschlussprüfers sowie der Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstandes zur Prüfung vorgelegt.
Die Deutsche Baurevision AG hatte den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und den
Lagebericht sowie die Buchführung der Gesellschaft zuvor geprüft und mit dem uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk versehen.
An der Bilanzaufsichtsratssitzung am 2. März 2007 nahm der Abschlussprüfer teil. Er berichtete
über die wesentlichen Ergebnisse der Prüfung und beantwortete die Fragen der Mitglieder des
Aufsichtsrates.
Der Aufsichtsrat stimmt dem Prüfungsergebnis der Deutsche Baurevision AG zu. Nach dem abschließenden
Ergebnis seiner eigenen Prüfung erhebt der Aufsichtsrat gegen den Jahresabschluss
und den Lagebericht der GBWAG keine Einwendungen. Er billigt den vom Vorstand aufgestellten
Jahresabschluss, der damit festgestellt ist.
Verwendung des Bilanzgewinns
Mit dem Vorschlag des Vorstandes an die Hauptversammlung für die Verwendung des
Bilanzgewinns erklärt sich der Aufsichtsrat einverstanden. Der Hauptversammlung wird
dementsprechend vorgeschlagen, von dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2006 in Höhe von
4.479.900,06 s
� eine Dividende von 0,40 s je Inhaber-Stückaktie, d.h. 2.600.000,00 s auszuschütten,
� 79.900,06 s auf neue Rechnung vorzutragen und
� 1.800.000,00 s in andere Gewinnrücklagen einzustellen.

Dr. Rudolf Hanisch
Vorsitzender des Aufsichtsrats
GBWAG Bericht des Aufsichtsrats
Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen
Der vom Vorstand nach §312 Aktiengesetz zu erstellende Bericht über die Beziehungen zu
verbundenen Unternehmen lag dem Aufsichtsrat vor. Die Deutsche Baurevision AG nahm an
den Erörterungen des Aufsichtsrates über den Bericht über die Beziehungen zu verbundenen
Unternehmen teil und berichtete über die wesentlichen Ergebnisse ihrer Prüfung.
Der Bericht wurde von der Deutsche Baurevision AG geprüft und mit dem folgenden Bestätigungsvermerk
gemäß §313 Abs. 3 Satz 2 Aktiengesetz versehen:
„Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass die tatsächlichen
Angaben des Berichtes richtig sind und bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die
Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war.“
Der Aufsichtsrat schließt sich nach Prüfung des Berichts den Feststellungen im Bestätigungsvermerk
an.
Einhaltung der Corporate Governance-Grundsätze
Nach den Richtlinien der Corporate Governance-Grundsätze der GBWAG achtet jedes Aufsichtsratsmitglied
darauf, dass ihm für die Wahrnehmung seines Mandats genügend Zeit zur
Verfügung steht. Aufsichtsratsmitglieder, die dem Vorstand einer börsennotierten Gesellschaft
angehören, sollen insgesamt nicht mehr als fünf Aufsichtsratsmandate in konzernexternen
börsennotierten Gesellschaften wahrnehmen. Diesen Vorgaben wurde im Berichtsjahr ausnahmslos
entsprochen.
9

10 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Hat ein Aufsichtsratsmitglied im Berichtsjahr an weniger als der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen
teilgenommen, so ist dies im Bericht des Aufsichtsrates zu vermerken. Die Anwesenheit der
Mitglieder des Aufsichtsrates in den Aufsichtsratssitzungen betrug im Berichtsjahr 98%.
Jedes Aufsichtsratsmitglied ist dem Unternehmensinteresse verpflichtet. Interessenskonflikte, die
insbesondere auf Grund einer Beratung oder Organfunktion bei Kunden, Lieferanten, Kreditgebern
oder sonstigen Geschäftspartnern entstehen können, sind dem Aufsichtsrat gegenüber
offen zu legen. Entsprechende Meldungen liegen dem Aufsichtsrat nicht vor.
Die nach Ziffer 7.2.1 der Corporate Governance-Grundsätze der GBWAG erforderliche Unabhängigkeitserklärung
des Abschlussprüfers wurde vor Unterbreitung des Wahlvorschlags in der
Hauptversammlung eingeholt. Die von der Deutsche Baurevision AG abgegebene Erklärung entspricht
vollumfänglich den Vorgaben der Grundsätze. Bedenken gegen die Unabhängigkeit der
Deutsche Baurevision AG bestanden nicht.
Personalien
Mit Ablauf der Hauptversammlung am 7. Juli 2006 sind Herr Rudolf Faltermeier und
Herr Dieter Burgmer durch Niederlegung ihrer Aufsichtsratsmandate aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden.
Der Aufsichtsrat dankt Herrn Rudolf Faltermeier und Herrn Dieter Burgmer für
die engagierte und konstruktive Zusammenarbeit in diesem Gremium.
Herr Rudolf Faltermeier gehörte dem Aufsichtsrat seit 2001 an. Während seiner Amtszeit unterstützte
er die Arbeit des Aufsichtsrates mit hoher Fachkompetenz und reichhaltigem Erfahrungsschatz.
Sein Rat war stets geprägt von Umsicht und Weitblick.
Herr Dieter Burgmer wurde erstmals im Jahr 2003 in den Aufsichtsrat gewählt. Fundierte Fachkenntnisse
und ein umfangreiches Know-how kennzeichneten sein Engagement und trugen in
wichtigen Punkten zur positiven Entwicklung der GBWAG bei. Die Hauptversammlung wählte
Herrn Stefan Unterlandstättner und Herrn Rolf Mähliß, beide Mitglieder des Vorstandes der
Deutsche Kreditbank AG, Berlin für den Rest der Amtszeit der ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglieder,
d.h. für vier Jahre in den Aufsichtsrat.
Mit Ablauf der Hauptversammlung endete die Amtszeit von Herrn Dr. Rudolf Hanisch. Die
Hauptversammlung wählte Herrn Dr. Rudolf Hanisch erneut mit Wirkung ab Beendigung der
Hauptversammlung für weitere fünf Jahre in den Aufsichtsrat.
In der im Anschluss an die Hauptversammlung einberufenen, konstituierenden Aufsichtsratssitzung
wurde Herr Dr. Rudolf Hanisch vom Aufsichtsrat zum neuen Vorsitzenden gewählt,
nachdem Herr Dr. Peter Kahn den Vorsitz mit Ablauf der Hauptversammlung niedergelegt hatte.

GBWAG Bericht des Aufsichtsrats
Herr Dr. Peter Kahn gehört dem Aufsichtsrat der GBWAG seit 1994 an und übernahm das Amt
des Vorsitzenden im Jahr 2002. Er initiierte die strategische Neuordnung der GBWAG und trug
nicht zuletzt durch seine ausgezeichneten Branchenkenntnisse maßgeblich zum Erfolg der Gesellschaft
in den letzten Jahren bei. Der Aufsichtsrat dankt Herrn Dr. Peter Kahn, der dem Gremium
als 2. stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender weiter erhalten bleibt, für seine außerordentlich
erfolgreiche Arbeit im Amt des Vorsitzenden.
Durch Beschluss des Aufsichtrates in der Sitzung vom 17. November 2006 wurde
Herr Dr. Udo Scheffel mit Wirkung zum 1. Januar 2007 für die Dauer von fünf Jahren zum
Vorstandsvorsitzenden der GBWAG bestellt. Herr Dr. Scheffel, der über langjährige immobilienwirtschaftliche
Erfahrung sowohl bei börsennotierten wie privaten Immobiliengesellschaften
verfügt, war zuletzt als Vorsitzender der Geschäftsführung der bayerischen Bau- und Immobiliengruppe
und zuvor als Vorstandsvorsitzender der Bayerischen Immobilien AG tätig.
Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der
GBWAG seinen besonderen Dank für ihren engagierten Einsatz aus, durch den auch im
Geschäftsjahr 2006 ein erneut verbessertes Ergebnis erreicht werden konnte.
München, im März 2007
Dr. Rudolf Hanisch
Vorsitzender des Aufsichtsrates
11

12 GBWAG Geschäftsbericht 2006
„WIR WOLLEN AUF DEM SÜDDEUTSCHEN WOHN-
IMMOBILIENMARKT DURCH ZUKAUF
VON WOHNUNGSBESTÄNDEN
WEITER WACHSEN.“

Christian Kolb Patrik Zeitler Portfoliomanagement
13

14 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Bericht über die Lage der Gesellschaft
und des Konzerns
Jahresüberschuss deutlich auf 9,3 Mio. Euro gesteigert
Erweiterung des Immobilienportfolios durch Beteiligungserwerb auf über 31.000 Wohnungen
Weiteres Wachstum der Wohnungsbestände auch künftig angestrebt
1. Wirtschaftliche 1.1 Allgemeine Konjunkturdaten
Rahmenbedingungen Das Wirtschaftswachstum in Deutschland hat in 2006 erstmals nach fünf Jahren deutlich
zugenommen. Neben kräftig gestiegenen Exporten, die überwiegend aus dem Warenhandel mit
Ländern des europäischen Wirtschaftsraums herrührten, sorgte zunehmend die Inlandsnachfrage
mit einer Erhöhung von +1,7% für wichtige Wachstumsimpulse. Bedingt durch steigende
Kapazitätsauslastungen wurde vermehrt in Ausrüstungsgüter investiert. Zudem förderten der
Rückgang der Lohnstückkosten und günstige Finanzierungsbedingungen die Gewinnentwicklung
der Unternehmen. Demgegenüber konnte im Bereich der privaten Konsumausgaben nur
ein leichter Anstieg um 0,9% verzeichnet werden, der vor allem auf Vorzieheffekte wegen der
ab 01.01.2007 in Kraft tretenden Mehrwertsteuererhöhung zurückzuführen war. Nur geringfügig
gestiegene Bruttolöhne und -gehälter sowie nach wie vor hohe Energiekosten wirkten sich
dämpfend auf das Konsumverhalten der privaten Haushalte aus. Insgesamt stieg das Bruttoinlandsprodukt
im Berichtsjahr um 2,5% (Vorjahr 0,9%).
1.2 Immobilienwirtschaft
Der bereits im Jahr 2005 einsetzende Aufwärtstrend in der Bauwirtschaft setzte sich im Berichtsjahr
weiter fort. Vor allem der gewerbliche Bau profitierte von der gesamtwirtschaftlichen
Belebung. Die öffentlichen Auftraggeber hielten sich demgegenüber erneut mit der Vergabe von
Bauaufträgen zurück mit der Folge, dass das Investitionsvolumen gegenüber dem Vorjahr nochmals
zurückging.

GBWAG Lagebericht
Die Wohnungsbautätigkeit nahm im Berichtszeitraum spürbar zu, wobei die anstehende
Mehrwertsteuererhöhung zu Vorzieheffekten vor allem im Bereich privater Bauvorhaben und
Modernisierungsmaßnahmen führte. Auch die große Zahl von Baugenehmigungen, die im
Zusammenhang mit der Streichung der Eigenheimzulage in den Vorjahren beantragt worden
war, wirkte sich in 2006 noch einmal aus. Insgesamt wurden nach Schätzung des ifo Instituts für
Wirtschaftsforschung in 2006 rd. 256.000 Wohnungen gegenüber 242.300 im Vorjahr fertig
gestellt, was einem Anstieg von 5,7% entspricht. Die Bauinvestitionen stiegen mit 201,6 Mrd. s
um rd. 1,7% (Vorjahr 198,3 Mrd. s).
Im Mietwohnungsbau zeichnete sich demgegenüber keine Trendwende zu den Vorjahren ab.
Zwar deuten die bis zum Herbst 2006 gemeldeten Fertigstellungszahlen auf einen leichten
Anstieg hin, insgesamt blieb das Fertigstellungsvolumen jedoch auf weiterhin niedrigem Niveau.
Die Neubaumieten stiegen im Vorjahresvergleich bundesweit durchschnittlich um 1,0% an,
wobei der Trend zu Mietsteigerungen in Großstädten deutlicher zu verzeichnen war als in Mitteloder
Kleinstädten bzw. in ländlichen Regionen.
1.3 Regionaler Immobilienmarkt
Nach Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik nahm die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen
bis zum Herbst 2006 um 11,9% gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu. Ein wesentlicher
Anteil hiervon entfiel auf den Eigenheimbereich, während die Zunahme im Geschosswohnungsbau
wesentlich geringer ausfiel. Die Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau bewegten
sich in Bayern im Berichtsjahr nach den bis Oktober 2006 vorliegenden Meldungen tendenziell
leicht über den Vorjahreszahlen. In München ergaben sich demgegenüber keine wesentlichen
Veränderungen zum Vorjahr. Sowohl bei den Baugenehmigungen wie bei den Fertigstellungszahlen
zeichnete sich eine leicht rückläufige Tendenz ab.
Die positive Entwicklung des Mietwohnungsmarktes hielt auch im Berichtsjahr an. Bayernweit
stiegen die Mieten für Neubauwohnungen mit gutem Wohnwert um rd. 3,0% auf durchschnittlich
7,90 s/m2 an, wobei im Jahresverlauf vor allem bei den bayerischen Großstädten Preissteigerungen
zwischen +2,5% und +4,3% zu verzeichnen waren. In München kam es im Berichtsjahr
bei allen Objekttypen und Wohnwerten zu einem Anstieg der Mieten. Bei frei finanzierten Neubauwohnungen
mit gutem Wohnwert lag der Mietpreis im Herbst 2006 mit durchschnittlich
11,80 s/m2 rd. 7,3% über dem Vorjahreswert. Die Mieten in der Landeshauptstadt bewegten
sich damit auch im Vergleich zum Bundesdurchschnitt auf höchstem Niveau.
15

16 GBWAG Geschäftsbericht 2006
2. Strategie und 2.1 Beteiligungserwerb – ein Meilenstein auf dem Weg an die Spitze Süddeutschlands
Ausrichtung Die GBWAG mit Sitz in München ist eine der führenden Wohnungsgesellschaften in Bayern.
Aus einer 70-jährigen Tradition heraus haben wir ein modernes Wohnungsunternehmen entwickelt,
das Bewährtes mit Modernem verbindet. Wir bewirtschaften unsere Bestände nach klassischen
Prinzipien, aber mit modernen Methoden. Unser Kerngeschäft liegt in der Vermietung,
Verwaltung und Bewirtschaftung von eigenen Wohnungsbeständen.
Für die Zukunft haben wir ein klares Ziel vor Augen, wir wollen wachsen. Wachstum ist die
Voraussetzung, um unsere Ergebnisse langfristig zu steigern und unser Vermögen stetig zu vermehren.
So wollen wir unsere Marktposition festigen und weiter ausbauen.
Diese Wachstumsvision wurde zum Leitgedanken; ein Meilenstein auf diesem Weg wurde am
31.12.2006 zur Realität. Im Dezember 2006 hat die GBWAG durch den 100%igen Erwerb
der WSE-Neu GmbH, Berlin ihr Wohnungsportfolio mit über 9.000 Wohnungen auf über
31.000 Wohnungen erweitert. Die WSE-Neu GmbH, Berlin wurde mit notariellem Vertrag vom
25.01.2007 in GBW-Beteiligungs GmbH, München umfirmiert. Sie hält ihrerseits die Mehrheit
an der Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Franken GmbH, Würzburg (GWF) mit 73,60%,
an der Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Oberbayern und Schwaben GmbH, München
(GWOS) mit 89,00%, und an der Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Niederbayern/
Oberpfalz GmbH, Regensburg (GWNO) mit 74,00%.
Durch diesen Ankauf konnte die GBWAG ihre Marktposition in Bayern deutlich ausbauen.
Die Zusammenführung der Wohnungsgesellschaften unter der GBWAG als Holding stellt das
herausragende Ereignis des Geschäftsjahres 2006 dar.
Um die damit verbundenen Herausforderungen erfolgreich meistern zu können, wurde der Vorstand
der GBWAG erweitert und Herr Dr. Udo Scheffel als Vorstandsvorsitzender mit Wirkung
zum 01.01.2007 bestellt.
2.2 Zusammenführung von bayerischen Wohnungsportfolios und wohnungswirtschaftlichem
Know-how
Die GBWAG verfügte bereits über ein attraktives Portfolio in Bayern mit Kernstandorten in
München, im Münchner Umland und in weiteren bayerischen Ballungszentren, wie z.B. Nürnberg,
Erlangen und Regensburg. Dieser Bestand wurde durch den Zukauf der drei bayerischen
Wohnungsgesellschaften GWF, GWOS und GWNO ideal ergänzt. Durch den Erwerb der Beteiligungsgesellschaften
ist eine flächendeckende Präsenz der GBWAG Gruppe in Gesamtbayern
entstanden.
Die GBWAG hat ihre Standorte in den letzten drei Jahren sukzessive und mit klaren Renditevorgaben
strukturiert und durch Zukauf sowie Neubau weiter ausgebaut. Mit dem Erwerb der
drei bayerischen Wohnungsgesellschaften GWF, GWOS und GWNO hat die GBWAG nicht nur
interessante Wohnungsbestände, sondern auch fundiertes wohnungswirtschaftliches Know-how
erworben. Da die GBWAG und ihre Töchter auf die gleichen Kerngeschäftsfelder am Markt
setzen, lassen sich die unternehmerischen Zielsetzungen optimal zusammenführen.

GBWAG Lagebericht
2.3 Vermietung und Verwaltung von Wohnimmobilien sowie aktives Portfoliomanagement
als Zielsetzung
Unsere gemeinsame strategische Zielsetzung ist es, Wohnungsbestände effizient zu bewirtschaften,
unsere Bestände durch profitable Ankäufe zu erweitern und unsere Standorte zu optimieren.
Die GBWAG Gruppe fokussiert dabei folgende Themen:
� Als langfristig orientierte Wohnungsunternehmen wollen wir unsere Wohnungsbestände in
Bayern aber auch über die Grenzen Bayerns hinaus unter Rentabilitätsgesichtspunkten
ausbauen.
� Als leistungsstarke und verlässliche Vermieter setzen wir auf gute Betreuung unserer Mieter
und auf nachhaltige Bewirtschaftung unserer Wohnungen und Wohnanlagen.
� Als sozial verantwortliche Unternehmen setzen wir auf ein attraktives Preis-Leistungsverhältnis
und können breiten Bevölkerungsschichten Wohnungen zu erschwinglichen Preisen bieten.
� Als renditeorientierte Unternehmen werden wir Wohnanlagen an Standorten, die unseren
wirtschaftlichen Vorstellungen nicht mehr entsprechen, veräußern und unsere Wohnungsbestände
durch rentable Zukäufe erweitern.
Diese gemeinsamen Leitsätze schaffen eine ideale Basis, um spürbare Synergieeffekte realisieren
zu können. Durch Einkaufsvorteile im Dienstleistungsbereich sowie bei den Nebenkosten
können die Kosten für uns und unsere Mieter optimiert werden. Gemeinsames Marketing und
Vertriebsmaßnahmen werden die ohnehin niedrigen Leerstandsquoten weiter reduzieren. Mit der
Erarbeitung eines detaillierten Bündelungskonzepts haben wir bereits begonnen. Dieses Konzept
wird die GBWAG nach einem engagierten Zeitplan in 2007 realisieren, um so den Weg zu
bereiten, eine der führenden Wohnungsgesellschaften Süddeutschlands zu werden.
2.4 Bayernweite Wohnungsbestände der GBWAG Gruppe
Durch die Bündelung der Wohnungsbestände besitzt die GBWAG Gruppe ein einzigartiges
Wohnungsportfolio in einem der prosperierenden und wirtschaftsstärksten Bundesländer
Deutschlands. Ein wesentlicher Teil unserer Bestände konzentriert sich auf die Wirtschaftszentren
München, Nürnberg/Erlangen, Regensburg und Würzburg.
17

18 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Die Übersichtskarte zeigt die regionale Verteilung des Wohnungsbestandes der GBWAG Gruppe:
Bad Neustadt
Bad Kissingen
Hammelburg
Gemünden
Schweinfurt
� Aschaffenburg
Elsenfeld
� Würzburg
Erlenbach
Kitzingen
Neustadt/Cbg.
Herzogenaurach � Erlangen
� Nürnberg
Amberg
Mutterteich
Sulzbach-Rosenberg
Schwandorf
Wörth
Eichstätt
Manching
� Regensburg Regen
Dingolfing
Freising
Günzburg Augsburg
� Landshut
Fürstenfeldbruck
Vöhringen
Dachau
� München
Burgkirchen
Germering
Traunreut
Memmingen Kaufbeuren
Schongau Rosenheim
Kempten
Füssen
Garmisch
Kernstandorte
Hauptstandorte
Nebenstandorte
Kleinstandorte
Die GBWAG Gruppe hat am Bilanzstichtag einen eigenen Wohnungsbestand von 31.199
Wohnungen verwaltet und bewirtschaftet.
Die Wohnungsbestände verteilen sich auf die einzelnen Gesellschaften folgendermaßen:
� GBWAG 9.347
� GW Franken 10.424
� GW Oberbayern und Schwaben 6.693
� GW Niederbayern/Oberpfalz 4.735
85% des Gesamtbestandes der GBWAG Gruppe (das entspricht 26.545 Wohnungen) sind
auf Kern-, Haupt- und Nebenstandorte konzentriert. Allein im Wirtschaftsraum München mit
Umland besitzen die Gesellschaften zusammen über 8.596 Wohnungen, was rd. 27,6% des
Gesamtbestands entspricht. Ein weiterer Schwerpunkt mit rd. 15,5% des Gesamtbestands ist die
Metropolregion Nürnberg/Fürth/Erlangen mit 4.818 Einheiten. Der Anteil der frei finanzierten
Immobilienbestände der GBWAG Gruppe beträgt derzeit 60% des Gesamtportfolios. Darüber
hinaus besitzen wir eine stabile Mieterschaft und attraktive Wohnanlagen, was zu vergleichsweise
niedrigen Leerstandsquoten bei den einzelnen Gesellschaften führt.

GBWAG Lagebericht
3. Geschäftsentwicklung 3.1 Gutes Jahresergebnis und Stärkung der Marktposition durch Beteiligungserwerb
Die GBWAG konnte im Geschäftsjahr 2006 eine deutliche Ergebnisverbesserung gegenüber dem
Vorjahr erreichen.
Die Investitionstätigkeit des letzten Jahres war vor allem durch den Erwerb der GBW-Beteiligungs
GmbH, München geprägt. Die Zusammenführung der GBWAG mit den drei bayerischen
Wohnungsgesellschaften GWF, GWOS und GWNO stellt eine ideale Voraussetzung dar,
unsere Bestandsimmobilien ertragreich mit modernen wohnungswirtschaftlichen Methoden zu
bewirtschaften.
Ein aussagefähiger Vergleich der operativen Geschäftszahlen 2006 mit den Vorjahreszahlen ist
nur eingeschränkt möglich, da der Erwerb der GBW-Beteiligungs GmbH, München erst zum
31.12.2006 erfolgte. Nachfolgende Daten beziehen sich daher auf die GBWAG:
2006 Vorjahr
GBWAG
EBITDA 26.300 T€ 23.270 T€
EBIT 20.208 T€ 15.687 T€
Earnings before tax 11.805 T€ 8.985 T€
Net profit for the year 9.320 T€ 6.570 T€
Investitionen 172.914 T€ 56.192 T€
Anzahl Mitarbeiter 132 131
Wohnungen im Eigenbestand 9.347 8.752
3.2 Vermietung – Bewirtschafteter Bestand und Mieteinnahmen deutlich angewachsen
Zu den Kerngeschäftsfeldern der GBWAG gehört die Verwaltung und Bewirtschaftung von
Wohnimmobilien. Besonderen Wert legen wir hier auf langfristige Mieterbindung und auf einen
klar strukturierten und erfolgreichen Vermietungsservice. Unser Anspruch liegt in einer kompetenten
und verlässlichen Betreuung unserer Mieter, was wir durch gute Erreichbarkeit und direkte
Ansprechbarkeit vor Ort sicherstellen.
Das Ergebnis der Sparte Hausbewirtschaftung verbesserte sich deutlich von 9.637 Ts im Vorjahr
auf 10.675 Ts im Berichtsjahr, was vor allem auf gestiegene Mieten zurückzuführen ist.
Zum Bilanzstichtag waren rd. 69,7% (Vorjahr 68,0%) des Mietwohnungsbestandes der
GBWAG frei finanziert. Mieterhöhungen werden von uns konsequent im Rahmen der gesetzlichen
Regelungen durchgeführt.
19

20 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Die monatliche Sollmiete der GBWAG überstieg das Vorjahresniveau deutlich. Bis zum
31.12.2006 konnte die durchschnittliche Kaltmiete bezogen auf den Gesamtbestand um rund
4,2% auf 5,94 s/m2 Wohnfläche (Vorjahr 5,70 s/m2 Wohnfläche) gesteigert werden. Im frei
finanzierten Bereich ist die Kaltmiete um rd. 3,6% von 6,05 s/m2 Wohnfläche auf 6,27 s/m2 Wohnfläche angestiegen.
Auf Grund der anhaltend hohen Energiekosten blieben die Heizkosten mit 0,98 s/m2 Wohnfläche
(Vorjahr 0,95 s/m2 Wohnfläche) auf unverändert hohem Niveau. Die Betriebskosten
konnten wir im Berichtsjahr auf 1,55 s/m2 Wohnfläche (Vorjahr 1,58 s/m2 Wohnfläche) auf
stabilem Niveau halten. Ein gemeinsames Projekt mit dem Abfallwirtschaftsamt München
ermöglichte es, die Kosten der Müllbeseitigung zu reduzieren.
Zum Bilanzstichtag gehörten der GBWAG 9.347 Mietwohnungen (Vorjahr 8.752), 5.697
Garagen und Abstellplätze sowie 56 Gewerbeeinheiten. Damit erhöhte sich der Mietwohnungsbestand
der GBWAG – ohne Berücksichtung des Zukaufs der drei bayerischen Wohnungsgesellschaften
– im Berichtsjahr um 6,8%.
Die Leerstandsquote lag im Berichtsjahr mit 1,4% auf weiterhin niedrigem Niveau, was aus einer
normalen Mieterfluktuation resultiert. Teilweise werden Leerstände bewusst in Kauf genommen,
um Einzelmodernisierungen unserer Wohnungen und Gesamtmodernisierungen der Wohnanlagen
durchführen zu können. Durch diese Investitionen steigern wir nachhaltig den Wert
unserer Wohnungen und sorgen für eine angenehme Wohnqualität für unsere Mieter.
Durch die Anbindung an das Internetportal ImmobilienScout24 konnten in den Ballungszentren
München und der Metropolregion Nürnberg/Fürth/Erlangen die Vermietungszeiten verkürzt
werden.
Im Rahmen der Verwaltung von fremdem Wohneigentum betreute die GBWAG im Geschäftsjahr
lediglich 82 Mietwohnungen (Vorjahr 131 Einheiten). Weiterhin ist die GBWAG als Treuhänderin
mit der Verwaltung der Bayerischen Immobilienfonds Nr. 1 bis 6 und Nr. 10 betraut.
3.3 Wertsteigerung durch Modernisierung und Instandhaltung
Da wir auf langfristige Werterhaltung unserer Mietwohnungsbestände bauen, haben wir im
Berichtsjahr nicht nur in Instandhaltung, sondern auch in Modernisierung von Wohnanlagen an
Standorten mit Mietsteigerungspotenzial investiert. In München haben wir drei Wohnanlagen
mit guter Standortqualität modernisiert. Durch Aufzugsanbau, Dachgeschossausbau, Anbau von
Balkonen, Errichtung von Tiefgaragen sowie Neugestaltung der Außenanlagen wurden unsere
Wohnanlagen deutlich aufgewertet. Die Modernisierungsmaßnahme in Rosenheim konnte in
2006 ebenfalls erfolgreich abgeschlossen werden.
Im Bereich der Instandhaltung haben wir ein modulares Konzept entwickelt, das bei anstehenden
Arbeiten fest definierte Instandhaltungsbausteine vorgibt. Dieses Konzept dient der besseren
Feinsteuerung unserer Investitionen und soll gleichzeitig zur Senkung des Instandhaltungsaufwandes
führen.

Die im Berichtsjahr für Modernisierungsmaßnahmen und Instandhaltungen getätigten Investitionen
beliefen sich insgesamt auf 11,5 Mio. s, was 20,34 s/m2 Wohnfläche entspricht (Vorjahr
9,3 Mio. s, d.h. 18,63 s/m2 Wohnfläche). Die gesteigerten Mieterlöse belegen die Richtigkeit
unserer Investitionsstrategie.
3.4 Neubaumaßnahmen zur Verjüngung des eigenen Bestands
GBWAG Lagebericht
Im Rahmen unserer Wachstumsüberlegungen und zur Verjüngung unseres Portfolios beschäftigen
wir uns auch weiterhin mit dem Neubau von Mietwohnanlagen. Hierzu steht uns qualifiziertes
und erfahrenes technisches Personal zur Verfügung.
Im Geschäftsjahr wurden folgende Neubaumaßnahmen fertig gestellt:
� München, Arnulfpark
106 einkommensorientiert geförderte Mietwohnungen, Juli 2006 fertig gestellt und vermietet
� München, Lilly-Reich-Straße und Lyonel-Feininger-Straße
45 frei finanzierte Mietwohnungen, Februar 2007 bezugsfertig
� München, Marianne-Brandt-Straße
33 einkommensorientiert geförderte Mietwohnungen, Dezember 2006 bezugsfertig
� Garmisch-Partenkirchen, Fichtackerstraße
3 frei finanzierte Reihenhäuser (3. Bauabschnitt), Oktober 2006 fertig gestellt und vermietet.
Insgesamt haben wir 187 Wohnungen errichtet. Die Wohnanlagen in München, Arnulfpark und
in Garmisch-Partenkirchen konnten bereits voll vermietet werden. Mit der Erstvermietung der
Wohnanlagen an der Lilly-Reich-Straße, Lyonel-Feininger-Straße und Marianne-Brandt-Straße
wurde begonnen, sie entwickelt sich ebenfalls positiv. In 2006 wurden 109 neu errichtete
Wohnungen/Häuser (Vorjahr 178 Wohnungen) vermietet.
3.5 Portfoliomanagement
Unsere Unternehmensstrategie setzt auf deutliches Wachstum des Gesamtbestandes und damit
insbesondere auch auf den Einkauf von Wohnungsportfolios. Die Wohnungswirtschaft wurde
gerade in der jüngeren Vergangenheit mit starken Kapitalmarkt getriebenen Veränderungen
konfrontiert. In den letzten zwölf Monaten waren auf Grund des Wettbewerbs deutliche Anstiege
der Einkaufspreise für Wohnanlagen zu beobachten. Dagegen sind die Finanzierungskosten für
Zukäufe auf Grund der Zinsentwicklung auf einem niedrigen Niveau geblieben.
Da wir unsere Bestände weiter aufbauen wollen, tritt die Aufgabe des Portfoliomanagements
noch weiter in den Vordergrund als bisher. In 2006 ist es uns gelungen, Bestände zu erwerben,
die sich ideal in die Portfoliostruktur der GBWAG einfügen. Die angekauften Portfolios konnten
erfolgreich und schnell integriert werden.
Im Berichtsjahr hat die GBWAG in München und Regensburg Wohnanlagen mit positiven
Cash-Flows und Mietsteigerungspotenzialen erworben. 226 von 248 (zzgl. 15 Gewerbeeinheiten)
der in München erworbenen Wohnungen sind frei finanziert und befinden sich in guten innerstädtischen
Lagen. Mit einem Paketerwerb von 183 Wohnungen haben wir den attraktiven Standort
Regensburg, an der auch unsere Tochter GWNO vertreten ist, weiter ausgebaut.
21

22 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Zur Portfoliooptimierung und Generierung von Eigenmitteln wurde im Oktober eine Mietwohnanlage
in Altenerding mit 122 Wohnungen veräußert. Der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang
war am 01.01.2007. Zur Bereinigung von Streubesitz wurden im Raum München
im Jahr 2006 insgesamt 23 Einzelwohnungen verkauft.
Die Sparte Portfoliomanagement weist zum Bilanzstichtag ein positives Nettoergebnis von
757 Ts (Vorjahr 395 Ts) aus.
Die GBWAG Gruppe wird ihr Wohnimmobilienportfolio an ertragsstarken und zukunftsorientierten
Standorten durch Zukauf deutlich ausbauen. Im Rahmen unserer Anlagestrategie werden
wir uns auch von Wohnungsbeständen trennen. Durch diese Verkäufe will die GBWAG mit
ihren Tochterunternehmen in einer gemeinsamen Portfoliostrategie steigende Ergebnisbeiträge
generieren.
3.6 Bauträger- und Baubetreuungstätigkeit
Die Sparte Bauträger- und Baubetreuungstätigkeit weist zum Bilanzstichtag ein positives Nettoergebnis
von 886 Ts (Vorjahr –456 Ts) aus. Darin enthalten sind die Erträge aus dem Verkauf
der Eigentumswohnungen des 3. Bauabschnitts in Starnberg, Am Georgenbach und dem
Grundstück in München an der Belgradstraße, das ursprünglich für eine Bauträgermaßnahme
vorgesehen war. Für den Nachlauf dieser Bauvorhaben wurde eine angemessene Risikovorsorge
getroffen.
Durch den Verkauf der letzten Wohneinheiten in Starnberg können wir dieses Geschäftsfeld wie
geplant in 2006 abschließen. Damit stehen unsere technischen Personalkapazitäten nun vorrangig
für den Neubau von eigenen Mietwohnanlagen sowie für Großmodernisierungen von Beständen
zur Verfügung.
Die schon in der Vergangenheit immer wieder erhaltenen Ehrenpreise für guten Wohnungsbau
von der Landeshauptstadt München sowie sonstige Auszeichnungen belegen die Qualität und
Ausführung unserer Architektur. In 2006 hat unsere neu erstellte öffentlich geförderte Wohnanlage
im Münchner Arnulfpark im Rahmen der Wettbewerbsreihe „Jung, schön und noch zu
haben“ einen Architekturpreis gewonnen.
3.7 CityTec Maßnahmeträger GmbH
Unsere 100%ige Tochtergesellschaft CityTec Maßnahmeträger GmbH, München ist auf die Erschließung
von Stadtquartieren spezialisiert. Sie verfügt über kein eigenes Personal, ihre Aufgaben
werden im Wege der Geschäftsbesorgung durch Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der GBWAG
erfüllt.
Die GBWAG hat mit der CityTec Maßnahmeträger GmbH, München einen Gewinnabführungsvertrag
vereinbart, der seit dem 01.01.2004 wirksam ist. Die Gesellschaft schloss im Berichtsjahr
mit einem Jahresergebnis von 52 Ts ab.
Die Schlussabrechnung der Erschließungsmaßnahme Ackermannbogen, Quartier Nord-Ost
mit der Landeshauptstadt München wurde termingerecht in 2006 fertig gestellt und übergeben.
Das Projekt ist damit abgeschlossen.

GBWAG Lagebericht
Der Erschließungsauftrag für das Areal Ackermannbogen, Quartier Süd-Ost umfasst die Planung
und Herstellung der öffentlichen Straßen, Wege und Grünanlagen. Der Geschäftsbesorgungsvertrag
endet nach derzeitiger Vertragslaufzeit zum 30.06.2007. Auf Grund des zu erwartenden
Stands der Hochbauvorhaben und der davon abhängigen Straßenbauarbeiten rechnen wir allerdings
mit einer Laufzeitverlängerung bis zum Jahresende 2007.
Wir gehen davon aus, dass die CityTec Maßnahmeträger GmbH, München auch in 2007 wieder
ein positives Ergebnis erzielen wird. Um den Fortbestand der CityTec Maßnahmeträger GmbH,
München auch nach Abschluss des in 2007 endenden Auftrags für die Erschließung des Baugebiets
Ackermannbogen, Quartier Süd-Ost sicher zu stellen, sind entsprechende Akquisitionsgespräche
im Gange.
3.8 MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH
Die MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München ist im Auftrag der Landeshauptstadt
München mit der Planung, Errichtung und Finanzierung der öffentlichen Infrastruktureinrichtung
der Messestadt Riem befasst. Seit dem 01.01.2006 ist die MRG Maßnahmeträger
München-Riem GmbH, München eine 100%ige Tochter der GBWAG. Mit notariellem Kaufvertrag
vom 11.01.2006 hat die GBWAG den 50%igen Geschäftsanteil, den die gewerbegrund
Projektentwicklungsgesellschaft mbH, München an der MRG Maßnahmeträger München-Riem
GmbH, München gehalten hat, erworben.
In Folge dieses Beteiligungserwerbs legte Herr Dr. Hartmut Danz sein Amt als technischer
Geschäftsführer bei der MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München nieder, das er
seit Gründung der Gesellschaft im Jahr 1993 neben seiner Tätigkeit als Vorstand der GBWAG
inne hatte. Herr Christian Stadler wurde mit Wirkung zum 01.02.2006 zum neuen Geschäftsführer
für das Ressort Technik berufen.
Am 31.12.2006 waren 21,5 Mitarbeiterinnern und Mitarbeiter in der Gesellschaft beschäftigt.
Die MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München wird das Berichtsjahr mit einem
positiven Ergebnis von 477 Ts (Vorjahr 225 Ts) abschließen. Das Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit beträgt 911 Ts (Vorjahr 445 Ts).
Seit Aufnahme ihrer Tätigkeit im August 1994 bis zum Bilanzstichtag hat die MRG Maßnahmeträger
München-Riem GmbH, München Aufträge im Wert von 350.656 Ts (Vorjahr
334.845 Ts) brutto vergeben und Bau- und Planungsleistungen von insgesamt 341.247 Ts
(Vorjahr 304.598 Ts) erbracht, davon 36.649 Ts (Vorjahr 43.967 Ts) im Geschäftsjahr 2006.
Die Umsatzerlöse aus der Grundvergütung einschließlich den Nebenkosten betrugen im
Geschäftsjahr 1.762 Ts (Vorjahr 1.801 Ts), aus umsatzabhängiger Vergütung einschließlich den
Nebenkosten 880 Ts (Vorjahr 576 Ts). Aus eigenen Bauleistungen – Erstellung von Kanalhausanschlüssen
für Bauträgerunternehmen – konnten Umsatzerlöse in Höhe von 33 Ts
(Vorjahr 349 Ts) erzielt werden.
23

24 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Die Planung und Realisierung der Erschließungsmaßnahmen und Infrastruktureinrichtungen hat
sich im Berichtsjahr weiter planmäßig entwickelt.
Die Geschäftsführung der MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München geht für
2007 wiederum von einem positiven Ergebnis aus.
Die gesamte Leistungserbringung der MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München
soll bis zum Ablauf des Jahres 2013 abgeschlossen sein.
4. Organisationsschwer- 4.1 Organisatorische Ziele
punkt – Erwerb von Durch den Erwerb der drei bayerischen Wohnungsgesellschaften durch die GBWAG im Dezembayerischen
Wohnungs- ber 2006 wurde unsere Marktstellung deutlich gestärkt. Mit der Übernahme der GWF, GWOS
gesellschaften durch und GWNO wurde mit der Erarbeitung eines Konzepts über die künftige Zusammenarbeit
die GBWAG begonnen, das in einem straffen Zeitplan bis Mitte 2007 umgesetzt werden soll. Im Hinblick auf
die neue Größe der GBWAG Gruppe wird auch die Aufbauorganisation der GBWAG als
Holding neu ausgerichtet sein.
In 2006 wurden darüber hinaus folgende organisatorische Ziele realisiert:
� Implementierung der Rechnungslegung nach IAS/IFRS mit den Schwerpunkten Fair Value
Ermittlung und latente Steuern.
� Weitere Verbesserungen des Vermietungsmanagements, des Forderungsmanagements, des
zentralen Einkaufs sowie die Optimierung der Hausmeisterbüros vor Ort.
4.2 Qualitätsmanagement
Qualitätsmanagement stellt eine wichtige Basis für die anstehenden Organisationsaufgaben dar.
Im Rahmen der ständigen Weiterentwicklung unseres Qualitätsmanagementsystems haben wir
auch im Berichtsjahr unsere Ablauforganisation optimiert.
Im Oktober 2006 fand zur Kontrolle des kontinuierlichen Verbesserungsprozesses ein turnusmäßiges
Überwachungsaudit durch den TÜV statt. Die in 2004 für weitere drei Jahre erteilte
Zertifizierung nach ISO 9001:2000 wurde ohne Beanstandungen bestätigt.
4.3 IT-Landschaft
Das Anfang 2004 neu eingesetzte wohnungswirtschaftliche Datenverarbeitungssystem läuft zuverlässig
und wurde seither weiter optimiert. Unsere Töchter GWF, GWOS und GWNO arbeiten
auf derselben Systembasis, so dass eine vergleichbare IT-Struktur gegeben ist. Unsere Weiterentwicklungen
werden wir künftig auch unseren Tochtergesellschaften zur Verfügung stellen und
entsprechende Migrationsprojekte in 2007 vorbereiten.
Darüber hinaus wurden die Projekte Bilddatenbank, Handwerkeranbindung, Wohnungs- und
Gebäudeausstattung, Hausmeisteranbindung, Online-Vermietungs-Manager, Anfragen-
Verwaltung, Mängelverfolgung und digitales Planarchiv erfolgreich abgeschlossen bzw. auch
weiter vorangetrieben.

GBWAG Lagebericht
5. Sozialreport 5.1 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der GBWAG Gruppe
Im Geschäftsjahr 2006 waren in der GBWAG durchschnittlich 132 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
(Vorjahr 131 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter) beschäftigt. Durch den Erwerb der
Beteiligungsgesellschaften zum Jahresende erhöhte sich die Zahl der Beschäftigten in der Gruppe
auf 443 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Insgesamt bestanden in den Gesellschaften mit
19 jungen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern Ausbildungsverhältnisse. Dies entspricht einer
Ausbildungsquote von rd. 4,3%. Auch in 2006 wurden wieder Auszubildende, die im Berichtsjahr
ihre Abschlussprüfung erfolgreich ablegten, in Arbeitsverhältnisse übernommen.
Im Rahmen der Personalentwicklung legen wir auf die Fort- und Weiterbildung besonderen Wert
und ermöglichen unserem Personal an branchenspezifischen Schulungen sowie weiterführenden
Bildungsmaßnahmen teilzunehmen.
Den Mitarbeiterinnen, die nach Beendigung der Elternzeit an ihren Arbeitsplatz zurückkehrten,
konnten geeignete Teilzeitangebote unterbreitet werden.
5.2 Gesellschaftliches Engagement durch Förderung sozialer Projekte
Schwerpunkt unseres sozialen Engagements ist die finanzielle Unterstützung von lokalen wie
auch überregionalen Projekten, die Kindern und Jugendlichen zugute kommen. Seit vielen Jahren
engagieren wir uns daher unter anderem für Einrichtungen wie Sternstunden e.V. oder Hilfe
für Kids, die in Not geratenen oder sozial benachteiligten Kindern zur Seite stehen. Daneben
nehmen wir an unseren Standorten in Regensburg und Nürnberg an der Bund-Länder-Gemeinschaftsinitiative
Soziale Stadt teil, die sich unter anderem die Integration unterschiedlicher Bevölkerungsschichten
im Stadtquartier zum Ziel gesetzt hat. Durch zahlreiche Aktivitäten wie die
Ausrichtung von Mieterfesten fördern wir darüber hinaus das soziale Miteinander an unseren
Standorten.
6. Analyse der Vermögens-, 6.1 Hinweise zur Konsolidierung
Finanz- und Ertragslage Auf Grund des Erwerbs der GBW-Beteiligungs GmbH, München zum 31.12.2006 ist der Vergleich
der Geschäftszahlen von 2006 mit den Vorjahreszahlen im Jahres- und Konzernabschluss
nach HGB nur eingeschränkt möglich. Wegen des Zusammenfallens von Erwerbs- und Konzernbilanzstichtag
erfolgte im Konzernabschluss zum 31.12.2006 zwar die Konsolidierung der
Vermögensgegenstände und der Schulden zum 31.12.2006, nicht jedoch der Erträge und Aufwendungen
des Geschäftsjahres 2006 der Tochterunternehmen. Die Angaben zur Konzern-GuV
beziehen sich deshalb ausschließlich auf die GBWAG.
25

26 GBWAG Geschäftsbericht 2006
6.2 Geschäftsergebnis der GBWAG deutlich verbessert
Im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit 2006 stand neben dem Erwerb der GBW-Beteiligungs
GmbH, München die Bewirtschaftung unserer Immobilienbestände sowie die Akquisition und
der Ankauf von Wohnungsportfolios.
Als bestandshaltendes Wohnungsunternehmen sehen wir unsere wichtigste Zielsetzung darin,
unseren Immobilienbestand an aussichtsreichen Standorten zu erweitern und zu verjüngen.
Dementsprechend hat die GBWAG ihre Investitionstätigkeit deutlich intensiviert, was in einem
gestiegenen Investitionsvolumen von 173 Mio. s (Vorjahr 56 Mio. s) sichtbar wird.
Diese konsequente Unternehmenspolitik spiegelt sich deutlich in den Geschäftszahlen des
Geschäftsjahres 2006 wider:
� Das EBIT/Betriebsergebnis konnte von 15,7 Mio. s auf 20,2 Mio. s und damit um
28,8% gesteigert werden.
� Das EBT/Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit verbesserte sich von 9,0 Mio. s
auf 11,8 Mio. s und konnte damit um 31,4% gesteigert werden.
� Das Net profit for the year/Jahresüberschuss konnte von 6,6 Mio. s auf 9,3 Mio. s
und damit um 41,9% gesteigert werden.
� Das Ergebnis je Aktie beläuft sich im Geschäftsjahr 2006 auf 1,43 s (Vorjahr 1,01 s).
Unsere Kennzahlen zur Rentabilitäts- und Ertragskraft verbesserten sich.
� Der Return on equity/Eigenkapitalrentabilität vor Steuern stieg in 2006 auf 10,6%
(Vorjahr 8,2%).
� Der Return on capital employed/Gesamtkapitalrentabilität erhöhte sich in 2006 auf 4,7%
(Vorjahr 4,4%).
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GBWAG ist geordnet.
Die Zahlungsfähigkeit war und ist jederzeit gegeben.
Für zukünftige Risiken haben wir eine angemessene Vorsorge getroffen.
Das Jahresergebnis 2006 war im Wesentlichen geprägt durch den Anstieg der Mieterlöse, die
auf Grund von Zukäufen und Neubaufertigstellungen um rd. 12,8% auf 40,7 Mio. s (Vorjahr
36,3 Mio. s) angewachsen sind.
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag ergaben sich nicht.

Mietentwicklung
der GBWAG
2002
2003
2004
2005
2006
GBWAG Lagebericht
30,3 Mio. € 31,1 Mio. €
32,2 Mio. € 32,7 Mio. €
33,2 Mio. € 33,7 Mio. €
36,3 Mio. € 36,8 Mio. €
40,7 Mio. €
41,5 Mio. €
(Istmieten = Sollmieten abzüglich Erlösschmälerungen) Istmieten
Sollmieten
Auf Grund der geringen Leerstandsquote der GBWAG liegen die Istmieten der GBWAG bei
98% der erzielbaren Sollmieten.
Neben der Steigerung der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung war eine weitere Einflussgröße
auf das Ergebnis die angestiegenen Umsatzerlöse aus dem Verkauf restlicher Bauträgerobjekte
in Höhe von 10,0 Mio. s (Vorjahr 8,5 Mio. s) sowie die Erlöse aus der Veräußerung von
23 Einzelwohnungen. Im Zuge vom aktiven Portfoliomanagement wurde dieser Streubesitz
verkauft und die erzielten Verkaufserlöse in den Erwerb von Mietwohnanlagen in München und
Regensburg reinvestiert.
Die Sparten der GBWAG brachten nach Abzug von Verwaltungskosten folgende Netto-
Ergebnisse:
� Die Sparte Hausbewirtschaftung verbesserte sich im Berichtsjahr deutlich auf 10.675 Ts
(Vorjahr 9.637 Ts, Steigerung um 10,8%).
� Die Sparte Portfoliomanagement weist zum Bilanzstichtag einen positiven Deckungsbeitrag
von 757 Ts (Vorjahr 395 Ts, Steigerung um 91,5%) aus.
� Die Sparte Bauträger- und Baubetreuungstätigkeit konnte im Berichtsjahr 2006 ein positives
Nettoergebnis in Höhe von 886 Ts erzielen (Vorjahr –456 Ts).
� Die Sparte Beteiligungsmanagement weist zum Bilanzstichtag einen positiven Deckungsbeitrag
von 185 Ts (Vorjahr 140 Ts, Steigerung um 32,5%) aus.
� Das neutrale Ergebnis schließt auf Grund erhöhter Zuführung zur Pensionsrückstellung, was
auf die Anpassung des Rechnungszinsfußes von bisher 5% auf 4,25% zurückzuführen ist, mit
einem Minus von 1.909 Ts ab.
� Der Körperschaftssteueraufwand liegt bei 1.309 T s und fällt nahezu ausschließlich auf die
Dividende an, die die GBWAG an die Aktionäre ausschütten will.
Auf Grund des erfreulichen Gesamtergebnisses schlagen der Vorstand und der Aufsichtsrat für
das abgelaufene Geschäftsjahr erneut eine Dividende von 0,40 s je Inhaberstückaktie vor. Dies
entspricht einer Ausschüttung von 7,81% auf das gezeichnete Kapital.
27

28 GBWAG Geschäftsbericht 2006
6.3 Bilanzstruktur
2006 Vorjahr
Mio. € Mio. €
Aktiva
Anlagevermögen 526,3 362,2
Umlaufvermögen 25,4 30,8
davon flüssige Mittel 6,5 7,3
Rechnungsabgrenzungsposten 0,1 0,1
Bilanzsumme 551,8 393,1
2006 Vorjahr
Mio. € Mio. €
Passiva
Eigenkapital 107,1 100,4
Rückstellungen 40,5 38,2
davon Pensionsrückstellungen 20,6 19,2
Verbindlichkeiten 404,2 254,3
Rechnungsabgrenzungsposten 0,0 0,2
Bilanzsumme 551,8 393,1
Die Bilanzsumme stieg gegenüber dem Vorjahr um rd. 40,4% bzw. 158,7 Mio. s von
393,1 Mio. s auf 551,8 Mio. s. Dieser Anstieg ist durch den Erwerb der GBW-Beteiligungs
GmbH, München und durch unsere Portfolioankäufe begründet. Das Anlagevermögen, die
wichtigste Position der Aktivseite, macht inzwischen rd. 95,4% der Bilanzsumme aus (Vorjahr
92,2%) und spiegelt die Anlageintensität der Gesellschaft wider.
Der Anteil des Umlaufvermögens am Gesamtvermögen reduzierte sich demgegenüber durch
Abverkauf der Bauträgerobjekte von 7,8% auf 4,6%. Das gesamte Umlaufvermögen beträgt
25,4 Mio. s, wovon 6,5 Mio. s auf flüssige Mittel entfallen.
Das Eigenkapital ist durch die gesetzlichen und satzungsmäßigen Einstellungen in die Gewinnrücklage
um 6,7 Mio. s auf 107,1 Mio. s angewachsen. Unsere Eigenkapitalquote verringerte
sich im Berichtsjahr von 25,5% auf 19,4%, was auf die Finanzierungen unserer Bautätigkeit
für das Anlagevermögen, die Finanzierung des Beteiligungserwerbs GBW-Beteiligungs GmbH,
München sowie die Wohnungsankäufe zurückzuführen ist.

Die Rückstellungen zum 31.12.2006 betrugen 40,5 Mio. s und sind damit im Vergleich zum
Vorjahr um 2,3 Mio. s angestiegen. Es entfielen auf die sonstigen Rückstellungen 19,6 Mio. s,
auf die Pensionsrückstellungen 20,6 Mio. s und auf die Steuerrückstellungen 0,3 Mio. s.
Die Pensionsrückstellungen erhöhten sich um 1,4 Mio. s, die sonstigen Rückstellungen um
0,8 Mio. s.
Durch unsere Investitionstätigkeit haben unsere Verbindlichkeiten gegenüber den Kreditinstituten
zugenommen. Insgesamt beliefen sich die Verbindlichkeiten aus erhaltenen Krediten
gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern auf 386,7 Mio. s gegenüber 233,1 Mio. s
des Vorjahres. Diese deutliche Zunahme von 153,6 Mio. s resultiert aus dem gestiegenen
Investitionsvolumen in 2006.
6.4 Konzernbilanzstruktur
GBWAG Lagebericht
2006 Vorjahr
Mio. € Mio. €
Aktiva
Anlagevermögen 1.539,3 377,3
Umlaufvermögen 78,1 30,8
davon flüssige Mittel 19,1 7,3
Rechnungsabgrenzungsposten 0,2 0,1
Bilanzsumme 1.617,6 408,2
2006 Vorjahr
Mio. € Mio. €
Passiva
Eigenkapital 132,6 115,5
Rückstellungen 48,4 38,2
davon Pensionsrückstellungen 20,6 19,2
Verbindlichkeiten 1.436,4 254,3
Rechnungsabgrenzungsposten 0,2 0,2
Bilanzsumme 1.617,6 408,2
Die Vergleichbarkeit der im Konzernabschluss ausgewiesenen Zahlen mit den Vorjahresbeträgen
ist grundsätzlich stark eingeschränkt.
29

30 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Von dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen Vermögen von insgesamt 1.617,6 Mio. s entfallen
65% der Konzernbilanzsumme auf Vermögen von Gesellschaften, die zum Erwerbsstichtag
31.12.2006 erstmals konsolidiert wurden. Im Rahmen der Kapitalkonsolidierung wurde die
Buchwertmethode nach § 301 Abs. 1 Nr. 1 HGB verwendet.
Die Umsatzerlöse der GBWAG Gruppe betrugen zum 31.12.2006 173,0 Mio. s, wovon auf die
Hausbewirtschaftung 159,2 Mio. s entfielen. Die Sollmieterlöse der GBWAG Gruppe betrugen
zum Bilanzstichtag 115,5 Mio. s.
Die GBWAG Gruppe hat am Bilanzstichtag 31.199 eigene Wohnungen bewirtschaftet. Der
Anteil der frei finanzierten Immobilienbestände betrug 18.914 Wohnungen, dies entspricht einer
Quote von 60% des Gesamtportfolios.
6.5 Kapitalflussrechnung Konzern
Die finanzielle Entwicklung des Konzerns stellt sich anhand einer Kapitalflussrechnung bei indirekter
Ermittlung des Cash-Flows aus laufender Geschäftstätigkeit im Wesentlichen wie folgt dar:
2006 Vorjahr
Mio. € Mio. €
Kapitalflussrechnung
Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit 16,7 21,1
Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit – 147,6 – 47,3
Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit 142,7 26,9
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds 11,8 0,7
Finanzmittelfond am Anfang der Periode 7,3 6,6
Finanzmittelfond am Ende der Periode 19,1 7,3
Die Vergleichbarkeit mit den Vorjahreszahlen ist wegen der Neuordnung des Konsolidierungskreises
eingeschränkt möglich.

GBWAG Lagebericht
7. Aktienkursentwicklung Das hohe Interesse internationaler Investoren nach deutschen Immobilien bescherte den deutschen
Immobilienaktien in 2006 ein kräftiges Kurswachstum. Auch der Kurs der GBWAG-Aktie,
die an den Börsen in München, Stuttgart, Berlin und Hamburg im Freiverkehr gehandelt wird,
legte vor allem in der zweiten Jahreshälfte ein Drittel an Wert zu. Zum Ende des Berichtsjahres
ergab sich an der Münchner Börse bei einer Einteilung von 6.500.000 auf den Inhaber lautenden
Stückaktien und einem Endkurs von 70,45 s eine Marktkapitalisierung von 457,9 Mio. s.
Folgende Anfangs- und Endkurse wurden an den Börsen notiert:
München: 50,00 s / 70,45 s (+40,9%)
Stuttgart: 50,00 s / 71,00 s (+42,0%)
Berlin: 49,00 s / 70,00 s (+42,8%)
Hamburg: 49,40 s / 70,00 s (+41,8%)
Aktienkursentwicklung
GBWAG 2006
Inhaberstückaktien in Euro
75
70
65
60
55
50
45
40
Hoch 71,00 € 04.09.2006 Toleranz 57,78%
Tief 45,00 € 03.07.2006
02.01. 02.04. 01.07. 29.09. 29.12.
München Stuttgart Berlin Hamburg
31

32 GBWAG Geschäftsbericht 2006
8. Corporate Governance- Durch die Aufstellung eigener unternehmensspezifischer Corporate Governance-Grundsätze,
Grundsätze die weitgehend auf den Bestimmungen des Deutschen Corporate Governance Kodex basieren,
wollen Aufsichtsrat und Vorstand dazu beitragen, die Unternehmensverfassung und Unternehmensführung
transparenter zu machen, Aktionärsinteressen in gebotener Weise zu berücksichtigen
sowie die Unabhängigkeit von Aufsichtsräten und Abschlussprüfern zu gewährleisten.
Die Corporate Governance-Grundsätze der GBWAG, im Internet veröffentlicht unter
www.gbwag.de, werden regelmäßig auf der Grundlage neuer Erfahrungen und gesetzlicher
Vorgaben vor dem Hintergrund unternehmensspezifischer Besonderheiten überprüft, bei Bedarf
angepasst und weiterentwickelt. Der deutsche Corporate Governance Kodex in der jeweils
aktuellen Fassung wird hierbei berücksichtigt.
Aufsichtsrat und Vorstand der GBWAG erklären, dass im abgelaufenen Geschäftsjahr 2006 den
im Rahmen einer freiwilligen Selbstverpflichtung auferlegten eigenen Corporate Governance-
Grundsätzen entsprochen wurde und auch zukünftig entsprochen werden wird.
9. Beziehungen zu ver- Über die Beziehungen unserer Gesellschaft im Geschäftsjahr 2006 zu verbundenen Unternehmen
bundenen Unternehmen haben wir einen gesonderten Bericht erstellt, der die nachstehende Erklärung gemäß § 312
Aktiengesetz enthält:
„Wir erklären, dass die GBWAG bei den in diesem Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften im
Geschäftsjahr 2006 nach den Umständen, die uns im Zeitpunkt bekannt waren, in dem diese
Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Berichtspflichtige
Maßnahmen haben nicht vorgelegen.“
10. Risikomanagement Die GBWAG hat ein Risikomanagementsystem implementiert, das einer stetigen Weiterentwicklung
unterliegt. Zur frühzeitigen Identifizierung und Bewältigung von Risiken, die für die
wirtschaftliche Lage der Gesellschaft von Bedeutung sein könnten, stehen ein umfangreiches
Instrumentarium und ein Reportingsystem zur Verfügung. Es werden vierteljährliche Risiko-
Reports erstellt, in denen die Risiko-Situation der einzelnen Risikofelder analysiert und anhand
von Risiko-Schwellenwerten bewertet werden. Zur Bewertung der Entwicklung zentraler Risikofelder
wird retrospektiv eine Risiko-Betrachtung durchgeführt und in einem zusätzlichen Report
dokumentiert.
Durch den Erwerb der GBW-Beteiligungs GmbH, München, die ihrerseits die Beteiligungen an
der GWF, GWOS und GWNO hält, hat sich das Betrachtungsspektrum für das Risikomanagement
deutlich vergrößert. Die erworbenen Gesellschaften verfügen über eigene Risikomanagementsysteme.
Im Zuge des Ausbaus der Holdingfunktionen werden diese Systeme zu einem
einheitlichen Reporting zusammengeführt.
Die Risikofrüherkennung der jeweiligen Risikomanagementsysteme hat weder bei der GBWAG
noch bei ihren Töchtern GWF, GWOS und GWNO bestandsgefährdende Risiken identifiziert.
Auch die Kumulation von Einzelrisiken führt zu keiner nachhaltigen Beeinträchtigung der
wirtschaftlichen Lage.

GBWAG Lagebericht
11. Ausblick, Chancen Die Prognosen für das Wirtschaftswachstum im Jahr 2007 sind uneinheitlich. Nach Meinung
und Risiken der Wirtschaftsforschungsinstitute ist derzeit nicht vorhersehbar, in welchem Umfang der
Konjunkturverlauf durch das von der Bundesregierung für 2007 geschnürte finanzpolitische
Maßnahmenpaket restriktiv beeinflusst wird. Während der Investitionsaufschwung auf Grund
weiterhin hoher Kapazitätsauslastungen und erwarteter Vorzieheffekte wegen in 2007 auslaufender
Abschreibungserleichterungen erhalten bleiben soll, wird die Mehrwertsteuererhöhung zum
01.01.2007 sowie der gleichzeitige Abbau von Steuervergünstigungen den privaten Konsum
stark belasten und zu einem Rückgang der real verfügbaren Einkommen um voraussichtlich
0,1% führen. Insgesamt rechnen die Institute bei einer leicht nachlassenden Exportdynamik in
2007 mit einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts um 1,4%.
In den nächsten 15 bis 20 Jahre werden die steigende Zahl von Haushalten sowie zunehmende
Bevölkerungszahlen durch Zuwanderung in bayerischen Wachstumsregionen zu einer erhöhten
Nachfrage am Mietwohnungsmarkt führen. Dies gilt umso mehr, als der Mietwohnungsbau in
Bayern den vorhergesagten Bedarf an Wohnungsfertigstellungen schon seit Jahren nicht decken
kann.
Vor diesem Hintergrund haben wir uns klare Wachstumsziele gesetzt. Die konsequente Fortsetzung
des eingeschlagenen Wachstumskurses steht auch in 2007 im Mittelpunkt unserer
Geschäftstätigkeit. Unsere Wachstumsstrategie sieht eine deutliche Steigerung der Unternehmensergebnisse
und unserer Assets vor. Deutliche Ergebnisverbesserungen streben wir in der Bewirtschaftung
von Wohnimmobilien und durch intensiviertes Portfoliomanagement an.
Akquisitionsvorteile versprechen wir uns als traditionsbewusste bestandshaltende Unternehmensgruppe
durch das Bekenntnis zur nachhaltigen Wohnungsbewirtschaftung. Beim Ankauf von
Wohnungsbeständen können wir auch eine sozial verträgliche Übernahme von Wohnanlagen mit
umfangreichen Mieterschutzklauseln vertraglich zusichern. Diese geschäftspolitische Ausrichtung
der GBWAG Gruppe dürfte deshalb, insbesondere für die Kommunen interessant sein, die zur
Verbesserung ihrer Haushaltslage Teile ihrer kommunalen Wohnungsbestände veräußern wollen.
Durch den Ankauf der Beteiligungen an den drei bayerischen Wohnungsunternehmen GWF,
GWOS und GWNO hat die GBWAG ihr Wohnungsportfolio bereits auf über 31.000 Wohnungen
in Bayern erweitert. Durch unsere flächendeckende Präsenz in ganz Bayern verfügen wir über
hervorragende Standortkenntnisse, die uns ideale Voraussetzungen bieten, weitere Wohnungsportfolios
zu akquirieren. Die GBWAG Gruppe beabsichtigt ihre Marktposition in Süddeutschland
auszubauen und wird dabei eine klare und renditeorientierte Standortpolitik verfolgen.
Entscheidend wird in diesem Zusammenhang sein, dass die GBWAG Gruppe bei den Anbietern
großer Wohnungspakete als verlässlicher Investor wahrgenommen wird. Insoweit werden wir unsere
Public Relations Aktivitäten verstärken. Der realisierbare Umfang von Ankäufen profitabler
Wohnungsbestände wird daher im kommenden Jahr ausschlaggebend für die künftige Geschäftsentwicklung
sein.
33

34 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Im Rahmen unserer Anlagestrategie werden wir gezielt Wohnungsbestände veräußern. Dadurch
wird die GBWAG Gruppe in Zukunft steigende Ergebnisbeiträge generieren. Dabei werden wir
uns von Wohnanlagen an Nebenstandorten und von Beständen, die unseren Renditezielen nicht
entsprechen, trennen.
Die GBWAG Gruppe besitzt eine Reihe von Kleinstandorten sowie Streubesitz, die wir nicht
effizient bewirtschaften können. Für diese Wohneinheiten wird die Frage der Teilprivatisierung
anstehen. Den Zeitpunkt für diese Verkäufe erachten wir auf Grund der vom Markt bezahlten
hohen Preise für günstig.
Der bereits erfolgte Ankauf der Beteiligungen an den drei bayerischen Wohnungsunternehmen
GWF, GWOS und GWNO sowie die geplanten Bestandserweiterungen führen zu einer Erhöhung
des Finanzbedarfs der Gesellschaft. Damit gewinnt ein schlagkräftiges Finanzmanagement
künftig zunehmend an Bedeutung.
Die GBWAG ist ein Konzern und muss sich als solcher aufstellen. Die Zusammenführung der
Wohnungsgesellschaften unter der GBWAG als Holding, stellt eine der wichtigsten Aufgaben
des Geschäftsjahres 2007 dar. Mit der Erstellung eines Integrationskonzepts, das nach einem
engagierten Zeitplan in 2007 realisiert werden muss, haben wir bereits begonnen. Die zentralen,
unternehmensübergreifenden Aufgaben sind den Holdingfunktionen der GBWAG zuzuordnen.
In der originären Leistungserbringung können durch Zusammenarbeit Synergieeffekte erschlossen
werden. Durch Eigenverantwortung und weitgehende Dezentralität der Beteiligungsunternehmen
sollen die Stärken und das wohnungswirtschaftliche Know-how der Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter weiter entfaltet werden.
Unter der Perspektive der langfristigen Werterhaltung werden wir die Bewirtschaftung unserer
Wohnimmobilien weiter optimieren und so effizient wie möglich gestalten. Besonderen Wert
legen wir auf langfristige Kundenbindung und die gute Betreuung unserer Mieter.
Zur langfristigen Wertsteigerung unserer Mietwohnungsbestände werden wir auch in Zukunft
in die Instandhaltung und die Modernisierung unserer Wohnanlagen investieren, dabei müssen
Renditegesichtspunkte in den Vordergrund gestellt werden. Das in 2006 entwickelte modulare
Instandhaltungskonzept, das fest definierte Instandhaltungsbausteine vorgibt, wird konsequent
eingesetzt. So ist eine bessere Feinsteuerung unserer Ausgaben im Instandhaltungsbereich zu
erreichen.
Im Zuge unserer Bündelungsaktivitäten müssen Einkaufsvorteile im Dienstleistungsbereich
erzielt werden. Durch gemeinsame Marketing- und Vertriebsmaßnahmen sind die Vermietungszeiträume
zu verkürzen. Neben der sukzessiven Angleichung der Arbeitsabläufe ist auch die IT-
Struktur einheitlich zu gestalten. Die von der GBWAG genutzten und bereits weiterentwickelten
IT-Systeme werden künftig auch den Töchtern zur Verfügung gestellt.

GBWAG Lagebericht
Der Ausbau der Holdingfunktionen bei der GBWAG sowie die Zusammenführung der Unternehmen
wird eine Erweiterung der Personalkapazitäten in 2007 erfordern. Die Integration der
Gesellschaften zu einer einheitlich auftretenden Gruppe birgt nicht nur Umsetzungsrisiken in
sich, sondern wird auch Zeit und Kapazitäten in Anspruch nehmen.
Unsere formulierten Leitgedanken, unsere Zielsetzung eines dynamischen Wachstums und unsere
bereits unter Beweis gestellte Kosten- und Risikodisziplin bieten beste Voraussetzungen, eines
der führenden Wohnungsunternehmen Süddeutschlands zu werden.
Der Vorstand der GBWAG und das gesamte Management werden sich den künftigen unternehmerischen
Herausforderungen aktiv und innovativ stellen. Mit der Berufung von Herrn
Dr. Udo Scheffel zum Vorstandsvorsitzenden der GBWAG wurden die Weichen gestellt, diesen
anspruchsvollen Weg zielsicher zu beschreiten.
Wir sind daher zuversichtlich, unsere ambitionierten Ziele im kommenden Geschäftsjahr erfolgreich
in die Tat umzusetzen.
München, 12. Februar 2007
Dr. Udo Scheffel Margit Dittmann Dr. Hartmut Danz
Vorstandsvorsitzender Vorstandsmitglied Vorstandsmitglied
35

36 GBWAG Geschäftsbericht 2006
„DURCH NEUBAU VON MIETWOHNANLAGEN
ERREICHEN WIR EIN WACHSTUM UNSERER WOHNUNGSBESTÄNDE
UND EINE VERJÜNGUNG SOWIE EINE WERTVERBESSERUNG
UNSERES IMMOBILIENPORTFOLIOS.“

Christian Link
Stellvertretender Abteilungsleiter
Baumanagement
Wolfgang Leibold
Helga Engel
Projektleiter/in
37

38 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Bilanz
zum 31. Dezember 2006
Aktiva 31.12. 2006 Vorjahr
€ T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Lizenzen und Software 95.873,94 190
II. Sachanlagen
95.873,94 190
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 392.939.110,93 331.666
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 14.532.129,77 7.875
3. Grundstücke ohne Bauten 220.053,74 4.359
4. Technische Anlagen und Maschinen 17.194,26 16
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 527.862,86 477
6. Anlagen im Bau 6.960.920,26 15.152
7. Bauvorbereitungskosten 1.114.905,20 1.056
8. Geleistete Anzahlungen 3.325.042,70 0
III. Finanzanlagen
419.637.219,72 360.601
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 106.546.925,08 1.294
2. Wertpapiere des Anlagevermögens 0,00 63
3. Sonstige Ausleihungen 6.175,51 23
4. Andere Finanzanlagen 8.003,39 8
106.561.103,98 1.388
526.294.197,64 362.179
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke ohne Bauten 2,02 1.128
2. Bauvorbereitungskosten 0,00 62
3. Grundstücke mit unfertigen Bauten 131.162,10 4.818
4. Grundstücke mit fertigen Bauten 406.282,41 967
5. Unfertige Leistungen 15.069.815,20 13.756
6. Andere Vorräte 388.186,96 174
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
15.995.448,69 20.905
1. Forderungen aus Vermietung 586.354,35 856
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 305.222,91 243
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 0,00 11
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.152.446,52 1
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 195.965,19 330
6. Sonstige Vermögensgegenstände 675.751,92 1.110
III. Flüssige Mittel
2.915.740,89 2.551
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 6.473.332,07 7.338
25.384.521,65 30.794
C. Rechnungsabgrenzungsposten
Disagio 114.769,98 130
Bilanzsumme 551.793.489,27 393.103

GBWAG Jahresabschluss
Passiva 31.12. 2006 Vorjahr
€ T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 33.280.000,00 33.280
II. Kapitalrücklagen 3.073.234,90 3.073
III. Gewinnrücklagen 66.256.990,07 60.865
IV. Bilanzgewinn 4.479.900,06 3.153
107.090.125,03 100.371
B. Rückstellungen
1. Rückstellung für Pensionen 20.618.392,00 19.209
2. Steuerrückstellungen 303.600,00 209
3. Sonstige Rückstellungen 19.590.984,90 18.784
40.512.976,90 38.202
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 358.355.505,36 198.258
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 28.314.242,39 34.802
3. Erhaltene Anzahlungen 15.760.733,81 18.986
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 277.519,04 282
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 178.940,79 267
6. Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: 1.180.941,33 s (Vj. 1.534 Ts)
1.283.558,54 1.753
404.170.499,93 254.348
D. Rechnungsabgrenzungsposten 19.887,41 182
Bilanzsumme 551.793.489,27 393.103
39

40 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Gewinn- und Verlustrechnung
vom 1. Januar bis 31. Dezember 2006
31.12. 2006 Vorjahr
€ T€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 56.251.308,72 50.225
b) aus Verkauf von Grundstücken 9.958.794,00 8.529
c) aus Betreuungstätigkeit 242.030,30 382
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.088.591,02 196
2. Verminderung des Bestands an zum Verkauf
bestimmten Grundstücken mit fertigen und
68.540.724,04 59.332
unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen – 3.996.017,08 – 720
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 1.077.112,49 121
4. Sonstige betriebliche Erträge
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
5.616.198,27 7.541
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 23.784.253,50 22.269
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 3.959.250,74 6.686
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 1.568.059,65 234
29.311.563,89 29.189
6. Rohergebnis 41.926.453,83 37.085
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 5.999.709,51 5.904
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und für Unterstützung
davon für Altersversorgung: 2.999.597,44 s (Vj. 3.150 Ts)
3.985.931,35 4.170
9.985.640,86 10.074
8. Abschreibungen
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen
b) Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des
Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapital-
7.046.124,53 8.227
gesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten 0,00 230
7.046.124,53 8.457
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 4.686.248,97 2.868
Übertrag 20.208.439,47 15.686

GBWAG Jahresabschluss
31.12. 2006 Vorjahr
€ T€
Übertrag 20.208.439,47 15.686
10. Erträge aus Beteiligungen 200.000,00 155
davon aus verbundenen Unternehmen:
200.000,00 s (Vj. 155 Ts)
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 45.046,95 3
12. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 52.407,60 86
13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus verbundenen Unternehmen:
171.471,92 s (Vj. 9 Ts)
14. Zinsaufwendungen
davon an verbundene Unternehmen:
173.597,68 209
8.224.554,00 s (Vj. 1.646 Ts) 8.874.971,76 7.154
15. Finanzergebnis – 8.403.919,53 – 6.701
16. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 11.804.519,94 8.985
17. Steuern vom Einkommen 1.309.125,57 1.297
18. Sonstige Steuern 1.175.719,98 1.118
19. Jahresüberschuss 9.319.674,39 6.570
20. Gewinnvortrag 53.025,67 33
21. Einstellung in Gewinnrücklagen
a) in die gesetzliche Rücklage 466.000,00 329
b) in andere Gewinnrücklagen 4.426.800,00 3.121
4.892.800,00 3.450
22. Bilanzgewinn 4.479.900,06 3.153
41

42 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Konzernbilanz
zum 31. Dezember 2006
Aktiva 31.12. 2006 Vorjahr
€ T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Lizenzen und Software 148.102,00 190
II. Sachanlagen
148.102,00 190
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 1.476.813.933,94 345.945
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 22.625.068,17 8.736
3. Grundstücke ohne Bauten 910.517,14 4.359
4. Technische Anlagen und Maschinen 17.194,26 16
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.380.314,51 477
6. Anlagen im Bau 26.875.653,43 15.152
7. Bauvorbereitungskosten 2.470.736,33 1.056
8. Geleistete Anzahlungen 3.336.642,70 0
III. Finanzanlagen
1.534.430.060,48 375.741
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 1.596.925,08 1.294
2. Beteiligungen 3.100.000,00 0
3. Wertpapiere des Anlagevermögens 0,00 63
4. Sonstige Ausleihungen 20.243,67 23
5. Andere Finanzanlagen 8.003,39 8
4.725.172,14 1.388
1.539.303.334,62 377.319
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke ohne Bauten 2,02 1.128
2. Bauvorbereitungskosten 0,00 62
3. Grundstücke mit unfertigen Bauten 131.162,10 4.818
4. Grundstücke mit fertigen Bauten 5.361.031,68 967
5. Unfertige Leistungen 43.490.058,34 13.756
6. Andere Vorräte 1.154.344,72 174
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
50.136.598,86 20.905
1. Forderungen aus Vermietung 2.642.427,10 856
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 673.635,59 243
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 3.823,48 11
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.280.644,69 1
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.093.238,20 330
6. Sonstige Vermögensgegenstände 3.144.423,80 1.110
III. Flüssige Mittel
8.838.192,86 2.551
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 19.105.533,78 7.338
78.080.325,50 30.794
C. Rechnungsabgrenzungsposten 248.513,87 130
Konzernbilanzsumme 1.617.632.173,99 408.243

GBWAG Jahresabschluss
Passiva 31.12. 2006 Vorjahr
€ T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 33.280.000,00 33.280
II. Kapitalrücklagen 3.073.234,90 3.073
III. Gewinnrücklagen 66.256.990,07 60.865
IV. Konzernbilanzgewinn 19.313.017,73 18.293
V. Anteile anderer Gesellschafter 10.700.735,75 0
132.623.978,45 115.511
B. Rückstellungen
1. Rückstellung für Pensionen 20.618.392,00 19.209
2. Steuerrückstellungen 489.911,52 209
3. Sonstige Rückstellungen 27.285.673,88 18.784
48.393.977,40 38.202
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.093.829.358,86 198.258
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 82.134.348,52 34.802
3. Erhaltene Anzahlungen 47.784.087,71 18.986
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 14.011.507,66 282
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.184.341,90 267
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 188.451.723,06 0
7. Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: 2.717.954,95 s (Vj. 1.534 Ts)
5.024.547,61 1.753
1.436.419.915,32 254.348
D. Rechnungsabgrenzungsposten 194.302,82 182
Konzernbilanzsumme 1.617.632.173,99 408.243
43

44 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
vom 1. Januar bis 31. Dezember 2006
31.12. 2006 Vorjahr
€ T€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 56.251.308,72 50.225
b) aus Verkauf von Grundstücken 9.958.794,00 8.529
c) aus Betreuungstätigkeit 242.030,30 382
d) aus anderen Lieferungen u. Leistungen 2.088.591,02 196
2. Verminderung des Bestands an zum Verkauf
bestimmten Grundstücken mit fertigen und
68.540.724,04 59.332
unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen – 3.996.017,08 – 720
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 1.077.112,49 121
4. Sonstige betriebliche Erträge 5.616.198,27 14.509
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 23.784.253,50 22.269
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 3.959.250,74 6.686
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 1.568.059,65 234
29.311.563,89 29.189
6. Rohergebnis 41.926.453,83 44.053
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 5.999.709,51 5.904
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und für Unterstützung
davon für Altersversorgung: 2.999.597,44 s (Vj. 3.150 Ts)
3.985.931,35 4.170
9.985.640,86 10.074
8. Abschreibungen
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen
b) Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des
Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapital-
7.352.776,96 8.406
gesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten 0,00 230
7.352.776,96 8.636
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 4.686.248,97 2.868
Übertrag 19.901.787,04 22.475

GBWAG Jahresabschluss
31.12. 2006 Vorjahr
€ T€
Übertrag 19.901.787,04 22.475
10. Erträge aus Beteiligungen 200.000,00 155
davon aus verbundenen Unternehmen:
200.000,00 s (Vj. 155 Ts)
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 45.046,95 3
12. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 52.407,60 86
13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus verbundenen Unternehmen:
171.471,92 s (Vj. 9 Ts)
14. Zinsaufwendungen
davon an verbundene Unternehmen:
173.597,68 209
8.224.554,00 s (Vj. 1.646 Ts) 8.874.971,76 7.154
15. Finanzergebnis – 8.403.919,53 – 6.701
16. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 11.497.867,51 15.774
17. Steuern vom Einkommen 1.309.125,57 1.297
18. Sonstige Steuern 1.175.719,98 1.118
19. Konzernjahresüberschuss 9.013.021,96 13.359
20. Gewinnvortrag 15.192.795,77 8.384
21. Einstellung in Gewinnrücklagen
a) in die gesetzliche Rücklage 466.000,00 329
b) in andere Gewinnrücklagen 4.426.800,00 3.121
4.892.800,00 3.450
22. Konzernbilanzgewinn 19.313.017,73 18.293
45

46 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Anhang und Konzernanhang 2006
1. Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss der GBWAG Bayerische Wohnungs-Aktiengesellschaft sowie der Konzernabschluss
sind nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und des Aktiengesetzes
(AktG) aufgestellt.
Der Jahresabschluss der GBWAG ist unter teilweiser Verwendung des Jahresergebnisses nach
§ 268 Abs. 1 HGB aufgestellt.
Mit Wirkung zum 31. Dezember 2006 hat die GBWAG sämtliche Anteile an der WSE-Neu
GmbH, Berlin, (umfirmiert am 25. Januar 2007 in GBW-Beteiligungs GmbH, München) sowie
mittelbare Beteiligungen an drei Wohnungsgesellschaften in Bayern (vgl. Abschnitt 2 „Konsolidierungskreis“)
erworben. Die GBWAG stellt als Mutterunternehmen mit Sitz im Inland gemäß
§ 290 Abs. 1 HGB für das Geschäftsjahr 2006 einen Konzernabschluss und einen Konzernlagebericht
auf. Aufgrund des Anteilserwerbs zum 31. Dezember 2006 wird keine Aufwands- und
Ertragskonsolidierung durchgeführt. Die Vergleichbarkeit zum Vorjahr ist infolge des Anteilserwerbs
nur eingeschränkt möglich. Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr
2006 betrifft ausschließlich das Mutterunternehmen.
Die Erläuterungen des Anhangs werden für die GBWAG und den Konzern in Übereinstimmung
mit § 298 Abs. 3 HGB gemeinsam vorgenommen. Die Angaben gelten, soweit nichts anderes
vermerkt ist, für beide Jahresabschlüsse.
Die Jahresabschlüsse der GBWAG und des Konzerns werden in Euro erstellt.
2. Konsolidierungskreis Der Konsolidierungskreis des Konzerns ist im Geschäftsjahr 2006 um vier Gesellschaften
erweitert. Im Vorjahr beschränkte sich der Konsolidierungskreis auf die GBWAG. In den
Konzernabschluss 2006 werden neben der Muttergesellschaft GBWAG folgende Unternehmen
einbezogen, bei denen die GBWAG unmittelbar oder mittelbar die Mehrheit der Stimmrechte
zusteht bzw. bei denen die einheitliche Leitung ausgeübt wird:
Tochterunternehmen
� GBW-Beteiligungs GmbH, München
� Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Franken GmbH, Würzburg
� Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Oberbayern/Schwaben GmbH, München
� Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Niederbayern/Oberpfalz GmbH, Regensburg
Die Einbeziehung der Tochterunternehmen in den Konzernabschluss erfolgt mittels
Vollkonsolidierung.
Gemäß § 296 Abs. 2 i.V.m. § 311 Abs. 2 HGB wird von dem Wahlrecht Gebrauch gemacht,
folgende Tochter- bzw. Beteiligungsunternehmen nicht in den Konzernabschluss mit einzubeziehen
(vgl. Abschnitt 7.3. „Beteiligungen“):
� CityTec Maßnahmeträger GmbH, München
� Bayerischer Immobilienfonds Nr. 6, München
� MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München
� TGBW Grundstücksentwicklungsgesellschaft Jägerndorfer Zeile/Gräfenberger Weg bR, Berlin
� Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau Unterallgäu GmbH, Memmingen

GBWAG Anhang
Bilanzsumme sowie Erträge und Aufwendungen der oben genannten Gesellschaften sind für die
Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des Konzerns von insgesamt untergeordneter Bedeutung. Ihr Umsatz
machte im Geschäftsjahr 2006 zusammen weniger als 10% des Konzernumsatzes aus.
3. Konsolidierungs- Die Einbeziehung der Tochterunternehmen erfolgt nach den deutschen handelsrechtlichen
grundsätze Vorschriften über die Vollkonsolidierung, d.h. sämtliche Vermögensgegenstände und Schulden
der konsolidierten Unternehmen werden mit Ausnahme der Posten, die konsolidiert werden,
mit dem vollen Betrag in den Konzernabschluss übernommen. Die Anteile fremder Gesellschafter
am Eigenkapital der Tochterunternehmen werden gesondert innerhalb des Postens Eigenkapital
ausgewiesen.
Die Geschäftsjahre der konsolidierten Unternehmen stimmen mit dem der Muttergesellschaft
überein.
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt abweichend vom DRS 4 nach der Buchwertmethode gemäß
§ 301 Abs. 1 Nr. 1. HGB.
Innerhalb des Konsolidierungskreises entstandene Forderungen und Verbindlichkeiten sowie
Haftungsverhältnisse werden eliminiert.
4. Bilanzierungs- und Die Abschlüsse einbezogener Tochterunternehmen werden einheitlich nach den gesetzlichen
Bewertungsmethoden Vorschriften und den bei der GBWAG geltenden Bilanzierung- und Bewertungsvorschriften aufgestellt.
Die Gliederung der Jahresabschlüsse erfolgt entsprechend der Formblattverordnung für
Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 6. März 1987.
4.1 Anlagevermögen
Die Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten sind mit ihren um planmäßige und außerplanmäßige
Abschreibungen verminderten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet.
Die planmäßigen Abschreibungen der Wohnbauten erfolgen mit einem Abschreibungssatz von
1,25% bis 2,0%; Geschäftsbauten werden mit Sätzen zwischen 2,0% und 3,0% jährlich
abgeschrieben. Gebäude auf Grundstücken mit Erbbaurechten werden über die Laufzeit des Erbbaurechts
abgeschrieben, Außenanlagen linear über 10 Jahre. Außerplanmäßige Abschreibungen
werden auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen, wenn und soweit voraussichtlich
dauernde Wertminderungen vorliegen.
Werden Großmodernisierungen durchgeführt, die zu einer über den ursprünglichen Zustand
hinausgehenden wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen sowie eine Anhebung der
Mieten im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen ermöglichen, so werden diese Maßnahmen
mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert.
47

48 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Die Grundstücke ohne Bauten, die Bauvorbereitungskosten und die Anlagen im Bau sind zu
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. In die Herstellungskosten sind neben den Einzelkosten
auch angemessene Teile der Gemeinkosten für technische und kaufmännische Eigenleistungen
am Bau einbezogen. Kosten der allgemeinen Verwaltung werden nicht aktiviert;
Finanzierungskosten sind ebenfalls nicht angesetzt.
Die Anschaffungskosten des beweglichen Anlagevermögens – einschließlich Mietereinbauten –
werden linear über einen Zeitraum von 3 bis 13 Jahren abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter
werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.
Die Finanzanlagen sind mit Ausnahme der sonstigen Ausleihungen zu Anschaffungskosten bilanziert;
letztere sind mit dem um planmäßige Tilgungen verminderten Ausgabebetrag angesetzt.
4.2 Umlaufvermögen
Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke ohne Bauten, Grundstücke mit unfertigen und
fertigen Bauten, unfertigen Leistungen, Bauvorbereitungskosten sowie Vorräte sind zu Anschaffungs-
bzw. Herstellungskosten oder ihrem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die
Herstellungskosten werden dabei nach der gleichen Methode wie im Anlagevermögen ermittelt.
Die unfertigen Leistungen enthalten im Wesentlichen noch nicht abgerechnete Betriebs- und
Heizkosten.
Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände sowie flüssige Mittel sind grundsätzlich – mit Ausnahme
des nach versicherungsmathematischen Methoden berechneten Aktivwertes von Rückdeckungsversicherungen
– zum Nennwert aktiviert. Erkennbaren Ausfallrisiken wurde durch
Wertberichtigungen Rechnung getragen.
4.3 Rückstellungen
Bei der Bemessung der Rückstellungen ist allen ungewissen Verbindlichkeiten und erkennbaren
Risiken angemessen und ausreichend Rechnung getragen worden.
Die Rückstellungen für Pensionen wurden nach versicherungsmathematischen Grundsätzen
unter Verwendung der Richttafeln 2005G von Dr. Klaus Heubeck bemessen. Zur Anpassung an
die Kapitalmarktgegebenheiten wurde ein Kapitalisierungszinssatz von 4,25% (Vorjahr 5,00%)
verwendet.
Die sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen unterlassene Aufwendungen für
Instandhaltungen, noch anfallende Baukosten und Gewährleistungen, Haftungsrisiken sowie ausstehende
Rechnungen.
4.4 Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen passiviert.

5. Angaben zur Bilanz und 5.1 Anlagevermögen
GBWAG Anhang
Konzernbilanz Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2006 ist gesondert im
jeweiligen Anlagenspiegel der GBWAG bzw. des Konzerns dargestellt:
Die Anteile an verbundenen Unternehmen im Einzelabschluss betreffen die 100%ige Beteiligung
an der GBW-Beteiligungs GmbH, die mit Wirkung zum 31. Dezember 2006 erworben wurde,
darüber hinaus die 100%ige Beteiligung an der City Tec Maßnahmeträger GmbH, die 100%ige
Beteiligung an der MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH sowie den Anteil in Höhe
von 63,72% am Bayerischen Immobilienfonds Nr. 6.
Unter den Wertpapieren des Anlagevermögens wurden im Vorjahr Anteile an der Beteiligungs-
Aktiengesellschaft der Bayerischen Volksbanken gehalten, welche im Berichtsjahr verkauft
wurden.
Im Konzern sind durch den Erwerb sämtlicher Anteile an der GBW-Beteiligungs GmbH,
München, zum 31. Dezember 2006 Anlagenzugänge in Höhe von insgesamt 1.103.009 Ts zu
verzeichnen. Davon betreffen bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit
Wohnbauten 338 Mio. s stille Reserven, die in Höhe des aus der Kapitalkonsolidierung resultierenden
aktiven Unterschiedsbetrages aufgedeckt wurden.
Bei den Beteiligungen im Konzern handelt es sich um die 40 %ige Beteiligung in Höhe von
3.100 Ts an der Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau Unterallgäu GmbH, Memmingen.
49

50 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Entwicklung des Anlagevermögens
per 31. Dezember 2006
Anschaffungs-/Herstellungkosten
Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand
01. 01. 2006 (+/–) 31.12. 2006
€ € € € €
Immaterielle Vermögensgegenstände
Lizenzen und Software 1.231.175,84 1.641,48 0,00 0,00 1.232.817,32
1.231.175,84 1.641,48 0,00 0,00 1.232.817,32
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke mit Geschäfts- und
443.841.662,91 56.255.702,69 2.250.632,02 14.203.934,22 512.050.667,80
anderen Bauten 8.936.983,91 5.008.409,00 0,00 1.961.282,65 15.906.675,56
Grundstücke ohne Bauten 4.358.449,61 154.507,99 0,00 – 4.292.903,86 220.053,74
Technische Anlagen und Maschinen 358.998,34 4.031,00 0,00 0,00 363.029,34
Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.319.311,19 184.933,17 114.324,67 0,00 3.389.919,69
Anlagen im Bau 16.165.216,87 1.941.795,50 0,00 – 11.146.092,11 6.960.920,26
Bauvorbereitungskosten 1.169.668,33 784.812,57 0,00 – 726.220,90 1.228.260,00
Geleistete Anzahlungen 0,00 3.325.042,70 0,00 0,00 3.325.042,70
478.150.291,16 67.659.234,62 2.364.956,69 0,00 543.444.569,09
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 1.294.438,95 105.252.486,13 0,00 0,00 106.546.925,08
Beteiligungen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Wertpapiere des Anlagevermögens 62.633,26 0,00 62.633,26 0,00 0,00
Sonstige Ausleihungen 22.590,86 193,12 16.608,47 0,00 6.175,51
Andere Finanzanlagen 8.003,39 0,00 0,00 0,00 8.003,39
1.387.666,46 105.252.679,25 79.241,73 0,00 106.561.103,98
Anlagevermögen insgesamt 480.769.133,46 172.913.555,35 2.444.198,42 0,00 651.238.490,39

GBWAG Anhang
Abschreibungen Buchwert
Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Stand Stand
01. 01. 2006 (+/–) 31.12. 2006 31.12. 2006 31.12. 2005
€ € € € € € €
1.041.516,72 95.426,66 0,00 0,00 1.136.943,38 95.873,94 189.659,12
1.041.516,72 95.426,66 0,00 0,00 1.136.943,38 95.873,94 189.659,12
112.175.218,44 6.623.632,87 578.188,59 890.894,15 119.111.556,87 392.939.110,93 331.666.444,47
1.061.658,12 190.248,82 0,00 122.638,85 1.374.545,79 14.532.129,77 7.875.325,79
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 220.053,74 4.358.449,61
342.850,60 2.984,48 0,00 0,00 345.835,08 17.194,26 16.147,74
2.842.539,72 133.831,70 114.314,59 0,00 2.862.056,83 527.862,86 476.771,47
1.013.533,00 0,00 0,00 – 1.013.533,00 0,00 6.960.920,26 15.151.683,87
113.354,80 0,00 0,00 0,00 113.354,80 1.114.905,20 1.056.313,53
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.325.042,70 0,00
117.549.154,68 6.950.697,87 692.503,18 0,00 123.807.349,37 419.637.219,72 360.601.136,48
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 106.546.925,08 1.294.438,95
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 62.633,26
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.175,51 22.590,86
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.003,39 8.003,39
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 106.561.103,98 1.387.666,46
118.590.671,40 7.046.124,53 692.503,18 0,00 124.944.292,75 526.294.197,64 362.178.462,06
51

52 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Entwicklung des Konzernanlagevermögens
per 31. Dezember 2006
Anschaffungs-/Herstellungkosten
Stand Zugänge aus Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand
01. 01. 2006 Unternehmenskauf
(+/–) 31.12. 2006
€ € € € € €
Immaterielle Vermögensgegenstände
Lizenzen und Software
Geschäfts- oder
1.231.175,84 52.228,06 1.641,48 0,00 0,00 1.285.045,38
Firmenwert 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
1.231.175,84 52.228,06 1.641,48 0,00 0,00 1.285.045,38
Sachanlagen
Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke mit
Geschäfts- und anderen
458.311.965,31 1.069.885.340,65 56.255.702,69 2.250.632,02 14.203.934,22 1.596.406.310,85
Bauten
Grundstücke
9.799.302,80 7.249.303,09 5.008.409,00 0,00 1.961.282,65 24.018.297,54
ohne Bauten
Technische Anlagen
4.358.449,61 690.463,40 154.507,99 0,00 – 4.292.903,86 910.517,14
und Maschinen
Betriebs– und
358.998,34 0,00 4.031,00 0,00 0,00 363.029,34
Geschäftsausstattung 3.319.311,19 852.451,65 184.933,17 114.324,67 0,00 4.242.371,34
Anlagen im Bau 16.165.216,87 19.914.733,17 1.941.795,50 0,00 – 11.146.092,11 26.875.653,43
Bauvorbereitungskosten 1.169.668,33 1.355.831,13 784.812,57 0,00 – 726.220,90 2.584.091,13
Geleistete Anzahlungen 0,00 11.600,00 3.325.042,70 0,00 0,00 3.336.642,70
493.482.912,45 1.099.959.723,09 67.659.234,62 2.364.956,69 0,00 1.658.736.913,47
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen
Unternehmen 1.294.438,95 0,00 302.486,13 0,00 0,00 1.596.925,08
Beteiligungen
Wertpapiere des
0,00 3.100.000,00 0,00 0,00 0,00 3.100.000,00
Anlagevermögens 62.633,26 0,00 0,00 62.633,26 0,00 0,00
Sonstige Ausleihungen 22.590,86 14.068,16 193,12 16.608,47 0,00 20.243,67
Andere Finanzanlagen 8.003,39 0,00 0,00 0,00 0,00 8.003,39
1.387.666,46 3.114.068,16 302.679,25 79.241,73 0,00 4.725.172,14
Anlagevermögen
insgesamt 496.101.754,75 1.103.126.019,31 67.963.555,35 2.444.198,42 0,00 1.664.747.130,99

GBWAG Anhang
Abschreibungen Buchwert
Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Stand Stand
01. 01. 2006 (+/–) 31.12. 2006 31.12. 2006 31.12. 2005
€ € € € € € €
1.041.516,72 95.426,66 0,00 0,00 1.136.943,38 148.102,00 189.659,12
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
1.041.516,72 95.426,66 0,00 0,00 1.136.943,38 148.102,00 189.659,12
112.366.632,43 6.913.038,92 578.188,59 890.894,15 119.592.376,91 1.476.813.933,94 345.945.332,88
1.063.095,32 207.495,20 0,00 122.638,85 1.393.229,37 22.625.068,17 8.736.207,48
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 910.517,14 4.358.449,61
342.850,60 2.984,48 0,00 0,00 345.835,08 17.194,26 16.147,74
2.842.539,72 133.831,70 114.314,59 0,00 2.862.056,83 1.380.314,51 476.771,47
1.013.533,00 0,00 0,00 – 1.013.533,00 0,00 26.875.653,43 15.151.683,87
113.354,80 0,00 0,00 0,00 113.354,80 2.470.736,33 1.056.313,53
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.336.642,70 0,00
117.742.005,87 7.257.350,30 692.503,18 0,00 124.306.852,99 1.534.430.060,48 375.740.906,58
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.596.925,08 1.294.438,95
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.100.000,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 62.633,26
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 20.243,67 22.590,86
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.003,39 8.003,39
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.725.172,14 1.387.666,46
118.783.522,59 7.352.776,96 692.503,18 0,00 125.443.796,37 1.539.303.334,62 377.318.232,16
53

54 GBWAG Geschäftsbericht 2006
5.2 Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Die unfertigen Leistungen enthalten im Wesentlichen noch nicht abgerechnete Betriebs- und
Heizkosten in Höhe von 15.070 Ts (Vorjahr 13.675 Ts). Im Konzernabschluss belaufen sich die
noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten auf 43.490 Ts.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
31.12. 2006 davon Restlauf- Vorjahr davon Restlaufzeit
> 1 Jahr zeit > 1 Jahr
T€ T€ T€ T€
GBWAG
Forderungen aus Vermietung 586 – 856 –
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 305 – 243 –
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 0 – 11 –
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.153 – 1 –
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 196 – 330 –
Sonstige Vermögensgegenstände 676 488 1.110 477
Konzern
2.916 488 2.551 477
Forderungen aus Vermietung 2.642 – 856 –
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 674 – 243 –
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 4 – 11 –
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.281 – 1 –
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.093 – 330 –
Sonstige Vermögensgegenstände 3.144 488 1.110 477
8.838 488 2.551 477
Im Einzelabschluss resultieren die Forderungen gegen verbundene Unternehmen aus der umsatzsteuerlichen
Organschaft, dem Ergebnisabführungsvertrag sowie aus der Verrechnung mit der
City Tec Maßnahmeträger GmbH.
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen im Konzernabschluss betreffen insbesondere
Forderungen gegen die DKB Wohnungsbau und Stadtentwicklung GmbH, Berlin (873 Ts).
Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Einzelabschluss im Wesentlichen Rückkaufwerte
aus Lebensversicherungen, im Konzernabschluss neben den Rückkaufwerten aus Lebensversicherungen
insbesondere Forderungen gegen das Finanzamt.

GBWAG Anhang
Flüssige Mittel
Die flüssigen Mittel der GBWAG entfallen mit 6.411 Ts (Vorjahr 7.315 Ts) auf Guthaben bei
verbundenen Unternehmen, im Konzern der GBWAG betreffen 18.601 Ts verbundene Unternehmen.
Rechnungsabgrenzungsposten
Im Einzelabschluss der GBWAG werden innerhalb des aktiven Rechnungsabgrenzungsposten
Disagiobeträge in Höhe von 115 Ts abgegrenzt. Im Konzernabschluss sind im aktiven Rechnungsabgrenzungsposten
Disagiobeträge in Höhe von insgesamt 221 Ts enthalten.
5.3 Eigenkapital
Das Grundkapital in Höhe von 33.280 Ts ist auf 6.500.000 Stückaktien aufgeteilt.
Der Jahres- bzw. Teilkonzernabschluss der GBWAG wird in den Konzernabschluss der Bayerischen
Landesbank, München, einbezogen, die den Konzernabschluss für den größten Konsolidierungskreis
aufstellt. Der Konzernabschluss kann in der Geschäftsstelle der Bayerischen Landesbank in
München eingesehen werden.
Der Konzernabschluss für den kleinsten Konsolidierungskreis wird von der Deutschen Kreditbank
AG, Berlin, aufgestellt. Der Konzernabschluss kann am Geschäftssitz der Deutschen Kreditbank
AG in Berlin eingesehen werden.
Kapital- und Gewinnrücklagen
31.12. 2006 Vorjahr
T€ T€
Kapitalrücklage
Gewinnrücklagen
3.073 3.073
Gesetzliche Rücklage 6.603 6.137
Bauerneuerungsrücklage 0 1.527
Andere Gewinnrücklagen 59.654 53.201
69.330 63.938
Die Bauerneuerungsrücklage wurde zum 31. Dezember 2006 erfolgsneutral mit den anderen
Gewinnrücklagen verrechnet.
55

56 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Anteile der Fremdgesellschafter
Die Anteile anderer Gesellschafter werden in der Konzernbilanz unter den Posten des Eigenkapitals
gesondert ausgewiesen.
5.4 Rückstellungen
Fremdanteil Fremdanteil
am Eigenkapital
% T€
Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Franken GmbH 26,40 5.980
Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Oberbayern/Schwaben GmbH 11,00 1.606
Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Niederbayern/Oberpfalz GmbH 26,00 3.115
10.701
31.12. 2006 Vorjahr
T€ T€
GBWAG
Pensionen 20.618 19.209
Steuerrückstellungen 304 209
Instandhaltungsmaßnahmen 9.563 11.119
Noch anfallende Baukosten und Gewährleistungen 5.650 4.651
Ausstehende Rechnungen 1.563 508
Risikovorsorge 1.251 1.178
Personalverpflichtungen 951 731
Jahresabschluss, Hauptversammlung und Veröffentlichung 613 598
Konzern
40.513 38.203
Pensionen 20.618 19.209
Steuerrückstellungen 490 209
Instandhaltungs- und Restitutionsmaßnahmen 12.447 11.119
Noch anfallende Baukosten und Gewährleistungen 7.685 4.651
Ausstehende Rechnungen 3.245 508
Risikovorsorge 1.321 1.178
Personalverpflichtungen 1.477 731
Jahresabschluss, Hauptversammlung und Veröffentlichung 843 598
Übrige 268 0
48.394 38.203

GBWAG Anhang
Die Anpassung des Kapitalisierungszinssatzes an die Gegebenheiten des Kapitalmarkts bei der
Berechnung der Pensionsrückstellungen führte zu einem um 1.537 Ts höheren Ansatz als bei
Anwendung der steuerlichen Vorschriften.
In Ausübung des Bilanzierungswahlrechts des § 249 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 HGB sind sowohl im
Einzel- als auch im Konzernabschluss 9.263 Ts (Vorjahr 10.819 Ts) zurückgestellt.
5.5 Verbindlichkeiten
31.12. 2006 davon mit einer Restlaufzeit Vorjahr
< 1 Jahr 1 – 5 Jahre < 5 Jahre < 1 Jahr
T€ T€ T€ T€ T€
GBWAG
Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten 358.356 112.689 30.332 215.335 14.261
gegenüber anderen Kreditgebern 28.314 640 2.175 25.499 738
aus erhaltenen Anzahlungen 15.761 15.761 0 0 18.986
aus Vermietung 277 277 0 0 281
aus Lieferungen und Leistungen 179 155 24 0 238
Sonstige Verbindlichkeiten 1.284 1.284 0 0 1.753
Konzern
Verbindlichkeiten
404.171 130.806 32.531 240.834 36.257
gegenüber Kreditinstituten 1.093.829 297.615 90.033 706.181 14.261
gegenüber anderen Kreditgebern 82.134 2.792 7.853 71.489 738
aus erhaltenen Anzahlungen 47.784 47.784 0 0 18.986
aus Vermietung 14.012 14.012 0 0 281
aus Lieferungen und Leistungen
gegenüber verbundenen
5.184 5.160 24 0 238
Unternehmen 188.452 16.277 0 172.175 1.753
Sonstige Verbindlichkeiten 5.025 5.025 0 0 14.261
1.436.420 388.665 97.910 949.845 36.257
Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten entfallen im Einzelabschluss 237.046 Ts
(Vorjahr 196.332 Ts) auf verbundene Unternehmen, im Konzernabschluss 859.070 Ts.
57

58 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Durch Grundschulden sind gesichert:
31.12. 2006
T€
GBWAG
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 253.356
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 28.314
Konzern
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 668.370
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 47.471
Im Einzelabschluss der GBWAG betreffen von den Erhaltenen Anzahlungen 25 Ts
(Vorjahr 4 Ts) verbundene Unternehmen.
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen im Konzern enthalten im Wesentlichen
gewährte Darlehen von der DKB Wohnungsbau und Stadtentwicklung GmbH
(175.275 Ts).
Von den Sonstigen Verbindlichkeiten entfallen im Einzelabschluss 1.181 Ts (Vorjahr 1.534 Ts)
auf Steuern, im Konzernabschluss 2.718 Ts (Vorjahr 1.534 Ts).
5.6 Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnisse
Für die CityTec Maßnahmeträger GmbH haftet die GBWAG gegenüber den Vertragspartnern
auf Erfüllung aller Ansprüche aus dem Maßnahmeträgervertrag. Auf Grund ihrer Stellung als
Gesellschafterin ist sie verpflichtet, ihren Einfluss dahingehend geltend zu machen, dass der Maßnahmeträgervertrag
ordnungsgemäß erfüllt wird. Mit Wirkung des Geschäftsjahres 2004 besteht
ein Ergebnisabführungsvertrag.
Mit der DKB IT-Services GmbH besteht eine Vereinbarung zur Software-Überlassung und
Netzanbindung. Daraus resultieren sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von insgesamt
0,9 Mio. s.
Die GBWAG hat darüber hinaus zahlreiche Wartungsverträge, Gerätemietverträge und Leasingverträge
abgeschlossen. Daraus resultieren künftige sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe
von insgesamt 1,3 Mio.s.
Im Konzern bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von insgesamt 3,7 Mio. s.
Soweit Gemeinschaftsobjekte über BGB-Gesellschaften abgewickelt werden, steht die GBWAG
in der persönlichen Haftung.
Eventualverbindlichkeiten bestehen im Rahmen der treuhänderischen Verwaltung von Mietkautionen
und von sieben geschlossenen Immobilienfonds (Bayerische Immobilienfonds Nr. 1–6
und 10 (8)). Das Treuhandvermögen und die Treuhandverpflichtungen belaufen sich auf:

Treuhandvermögen:
Treuhandverpflichtungen:
GBWAG Anhang
31.12. 2006 Vorjahr
T€ T€
Bayerische Immobilienfonds
Grundstücke mit Wohnbauten 13.263 13.424
Sonstige Posten 3.104 3.369
Mietkautionen 4.930 4.240
21.297 21.033
31.12. 2006 Vorjahr
T€ T€
Bayerische Immobilienfonds
Zertifikatskapital 5.030 5.078
Objektfinanzierungsmittel 1) 7.989 8.273
Sonstige Posten 3.348 3.442
Mietkautionen 4.930 4.240
21.297 21.033
1) zugleich persönliche Schuld des Fondstreuhänders
Die Mietkautionen wurden auf einem Treuhandkonto bei einem verbundenen Unternehmen
angelegt.
Von den Objektfinanzierungsmitteln aus Treuhandverpflichtungen betreffen 4.689 Ts (Vorjahr
1.633 Ts) verbundene Unternehmen.
Bei den in den Konzern einbezogenen Tochterunternehmen Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft
Franken GmbH, Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Oberbayern/Schwaben GmbH
sowie Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Niederbayern/Oberpfalz GmbH werden die
Mietkautionen abweichend von der Vorgehensweise bei der Muttergesellschaft innerhalb der
Bilanz ausgewiesen. Die Mietkautionen der oben genannten Tochterunternehmen in Höhe von
insgesamt 12.381 Ts werden im Konzernabschluss unter der Position Verbindlichkeiten aus
Vermietung gezeigt.
59

60 GBWAG Geschäftsbericht 2006
6. Angaben zur Gewinn- 6.1 Aktivierte Eigenleistungen
und Verlustrechnung Die aktivierten Eigenleistungen betreffen eigene Architekten- und Ingenieurleistungen sowie die
erfolgsneutrale Umwandlung von Umlauf- zu Anlagevermögen.
6.2 Sonstige betriebliche Erträge
2006 Vorjahr
T€ T€
GBWAG
Auflösung von Rückstellungen 1.991 2.323
Anlageabgänge 1.614 1.235
Sonstige Erstattungen/Entschädigungen 550 671
Erträge aus Vermögenszuwachs BIFs 487 490
Auflösung von Wertberichtigungen (EWB/PWB) 216 265
Erträge aus Tochter-/Beteiligungsgesellschaften 177 207
Zuschuss Landeshauptstadt München 155 0
Erträge aus abgeschriebenen Mietforderungen 110 105
Skontoerträge 77 151
Übrige Erträge 239 234
Vergütung für die Übernahme von Sozialbindungen 0 1.700
Schadensersatz 0 160
5.616 7.541
In der GBWAG entfallen von den sonstigen betrieblichen Erträgen 321 Ts (Vorjahr 136 Ts) auf
verbundene Unternehmen.
Die im Konzernabschluss ausgewiesenen betrieblichen Erträge enthalten im Vorjahr zusätzlich
6.968 Ts aus dem Verkauf einer Wohnanlage; dieser Gewinn wurde im Jahresabschluss des
Mutterunternehmens gemäß § 6b EStG auf Reinvestitionsobjekte übertragen.
6.3 Abschreibungen
Im Anlagevermögen wurden im Geschäftsjahr 2006 keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf
den niedrigeren beizulegenden Wert durchgeführt (Vorjahr 1.873 Ts). Auch auf Vermögensgegenstände
des Umlaufvermögens wurden 2006 keine außerplanmäßigen Abschreibungen vorgenommen
(Vorjahr 230 Ts).

6.4 Sonstige betriebliche Aufwendungen
7. Sonstige Angaben 7.1 Angaben zu Gesellschaftern (§ 160 Nr. 8 AktG)
GBWAG Anhang
2006 Vorjahr
T€ T€
GBWAG
Rechts-, Beratungs- und Revisionskosten 1.470 332
Sächliche Verwaltungskosten 1.044 850
Abschreibungen/Wertberichtigungen auf Forderungen 905 551
EDV-Kosten
Interne und externe Kosten des Jahresabschlusses
272 331
und Steuerberatung 234 168
Zuführungen zu Rückstellungen 172 171
Übrige 589 465
4.686 2.868
Die DKB Immobilien Aktiengesellschaft teilte uns gemäß § 20 Abs. 1, 3 und 4 AktG Folgendes mit:
„Hiermit teilen wir Ihnen gemäß § 20 Abs. 1, 3 und 4 AktG mit, dass wir von der BLB-Beteiligungsgesellschaft
Jota mbH & Co. KG Nr. 5 deren Beteiligung an Ihrer Gesellschaft zur Gänze
gekauft haben, wobei die Beteiligung mit Wirkung zum 9. Dezember 2005 auf uns übergegangen
ist. Somit gehört uns mehr als der vierte Teil der Aktien Ihrer Gesellschaft und eine Mehrheitsbeteiligung
an Ihrer Gesellschaft, und zwar jeweils ohne Hinzurechnung von Aktien nach
§ 20 Abs. 2 AktG.“
Die Deutsche Kreditbank Aktiengesellschaft teilte uns gemäß § 20 Abs. 1, 3 und 4 AktG Folgendes
mit:
„Die DKB Immobilien AG, mit Sitz in Berlin ist von uns abhängig. Da uns somit die von ihr an
Ihrer Gesellschaft erworbene Beteiligung gemäß § 20 Abs. 1, Satz 2 AktG in Verbindung mit
§ 16 Abs. 4 AktG beziehungsweise gemäß § 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen ist, gehört uns seit dem
9. Dezember 2005 mittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien Ihrer Gesellschaft und eine Mehrheitsbeteiligung
an Ihrer Gesellschaft, und zwar jeweils ohne Hinzurechnung von Aktien nach
§ 20 Abs. 2 AktG.“
Die Bayerische Landesbank teilte uns gemäß § 20 Abs. 1 AktG Folgendes mit:
„Die DKB Immobilien Aktiengesellschaft sowie ihre Muttergesellschaft, die Deutsche Kreditbank
AG, sind von uns abhängig. Da uns somit die von der DKB Immobilien Aktiengesellschaft an
Ihrer Gesellschaft erworbene Beteiligung gemäß § 20 Abs. 1, Satz 2 AktG i.V.m. § 16 Abs. 4
AktG bzw. gemäß § 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen ist, gehört uns seit dem 9. Dezember 2005
mittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien Ihrer Gesellschaft und eine Mehrheitsbeteiligung an
61

62 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Ihrer Gesellschaft (und zwar jeweils ohne Hinzurechnung von Aktien nach § 20 Abs. 2 AktG).“
Diese Mitteilungen wurden am 19. Dezember 2005 im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlich.
7.2 Beeinflussung des Jahresergebnisses durch steuerrechtliche Vorschriften
(§ 285 Nr. 5 HGB)
Aus der in 2005 durchgeführten Übertragung eines Sonderposten mit Rücklageanteil ergaben
sich im Geschäftsjahr 2006 um 139 Ts geringere Abschreibungen. Aus der in 2004 durchgeführten
Übertragung eines Sonderpostens mit Rücklageanteil resultiert eine jährlich um 167 Ts
niedrigere Abschreibung.
Durch die Rücknahme der Übertragung der oben aufgeführten Sonderposten mit Rücklageanteil
auf Konzernebene ergeben sich in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für 2006 um insgesamt
306 Ts höhere Abschreibungen (Vorjahr 179 Ts).
7.3 Beteiligungen (§§ 285 Nr. 11, 313 Abs. 2 HGB)
Die GBWAG ist unmittelbar bzw. mittelbar an folgenden Unternehmen mit mehr als 20%
beteiligt:
Kapitalanteil Eigenkapital Jahresergebnis
2006
% T€ T€
Tochterunternehmen
GBW-Beteiligungs GmbH, München 100,00 26.749 2.529
Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Franken GmbH, Würzburg 73,60 22.650 01) Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Oberbayern/Schwaben GmbH, München 89,00 14.604 01) Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Niederbayern/Oberpfalz GmbH, Regensburg 74,00 11.980 01) CityTec Maßnahmeträger GmbH, München 100,00 128 01) MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München 100,00 833 477
Bayer. Immobilienfonds Nr. 6, München 63,72 1.898 80
Beteiligungsunternehmen
TGBW Grundstücksentwicklungsgesellschaft Jägerndorfer Zeile/
Gräfenberger Weg bR, Berlin 50,00 312) – 182) Gemeinnützige Landkreiswohnbau Unterlallgäu GmbH, Memmingen 40,00 3.1713) 633) 1) Ergebnisabführungsvertrag.
2) Entwurf des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2006.
3) Jahresabschluss zum 31. Dezember 2005.

7.4 Mitarbeiterzahl (§§ 285 Nr. 7, 314 Abs. 1 Nr. 4, 267 Abs. 5 HGB)
Daneben wurden in der GBWAG durchschnittlich sechs Auszubildende beschäftigt.
GBWAG Anhang
7.5 Gesellschaftsorgane – Vorstand und Aufsichtsrat
(§§ 285 Nr. 9, 10, 314 Abs. 1 Nr. 6 HGB)
Die Bezüge der Vorstandsmitglieder beliefen sich auf 224 Ts bzw. 199 Ts. Die Vergütungen des
Aufsichtsrats betrugen 86 Ts.
Ehemalige Mitglieder des Vorstands erhielten Bezüge in Höhe von 318 Ts. Die Rückstellungen
für Pensionszusagen an diesen Personenkreis betrugen am Bilanzstichtag 3.767 Ts.
Mitglieder des Vorstandes:
Dr. rer. pol. Udo Scheffel, Vorsitzender des Vorstandes (ab 1. Januar 2007)
Diplom-Kaufmann
Margit Dittmann
Diplom-Kaufmann
Dr. Ing. Hartmut Danz
Architekt
2006 Vorjahr
GBWAG
Angestellte 71 69
Hausmeister 55 57
Hilfskräfte 6 5
132 131
63

64 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Mitglieder des Aufsichtsrats:
Dr. Rudolf Hanisch, Vorsitzender des Aufsichtsrats (ab 7. Juli 2006)
1. Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats (bis 7. Juli 2006)
Stellvertretender Vorsitzender des Vorstandes der Bayerischen Landesbank
Günther Troppmann, 1. Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats (ab 7. Juli 2006)
2. Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats (bis 7. Juli 2006)
Vorsitzender des Vorstandes der DKB Deutsche Kreditbank AG
Dr. Peter Kahn, 2. Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats (ab 7. Juli 2006)
Vorsitzender des Aufsichtsrats (bis 7. Juli 2006)
Ehem. stellvertretender Vorsitzender des Vorstandes der Bayerischen Landesbank
Theo Harnischmacher
Stellvertretender Vorsitzender des Vorstandes der Bayerischen Landesbank
Dieter Burgmer (bis 7. Juli 2006)
Mitglied des Vorstandes der Bayerischen Landesbank
Rudolf Faltermeier (bis 7. Juli 2006)
Vizepräsident des Sparkassenverbandes Bayern
Rolf Mähliß (ab 7. Juli 2006)
Mitglied des Vorstandes der Deutschen Kreditbank AG
Stefan Unterlandstättner (ab 7. Juli 2006)
Mitglied des Vorstandes der Deutschen Kreditbank AG
Thomas Dovern1) Architekt
Thorsten Kropp1) Immobilienfachwirt
Hannelore Panitz1) Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
1) Die Arbeitnehmervertreterinnen und Arbeitnehmervertreter werden von den wahlberechtigten
Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern der Gesellschaft gewählt.
7.6 Derivative Finanzinstrumente (§§ 285 Nr. 18, 314 Abs. 1 Nr. 10 HGB)
Zum 31. Dezember 2006 bestehen bei der GBWAG zur Sicherung von Zinsrisiken derivative
Finanzinstrumente in Höhe von insgesamt –419 Ts (beizulegender Zeitwert). Die derivativen
Finanzinstrumente entfallen auf Zinsswaps der Bayerischen Landesbank und dienen zur Zinssicherung
von Darlehen in Höhe von insgesamt 33.039 Ts (Nominalvolumen).
8. Erweiterung des 8.1 Ergebnis der Leistungsbereiche
Anhangs Die Leistungsbereiche des Konzerns erbringen unter Einbeziehung der Verrechnung von
Verwaltungskosten zusammengefasst die im Folgenden dargestellten Netto-Ergebnisse:

GBWAG Anhang
Der Buchgewinn aus dem Verkauf einer Wohnanlage in 2005 wird im Ergebnis aus Portfoliomanagement
des Vorjahres ausgewiesen.
8.2 Ergebnisverwendungsvorschlag
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung folgende Verwendung des Bilanzgewinnes
vor:
München, 12. Februar 2007
DER VORSTAND
2006 Vorjahr
T€ T€
Hausbewirtschaftung 10.368 9.459
Portfoliomanagement 757 7.363
Bauträger- und Baubetreuungstätigkeit 886 – 456
Beteiligungsmanagement 185 140
Ergebnis der betrieblichen Leistungsbereiche 12.196 16.506
Finanzergebnis 35 126
Neutrales Ergebnis – 1.909 – 1.976
Ergebnis vor Ertragsteuern 10.322 14.656
Ertragsteuern – 1.309 – 1.297
Konzernjahresüberschuss 9.013 13.359
(Dr. Udo Scheffel) (Margit Dittmann) (Dr. Hartmut Danz)
2006
T€
Ausschüttung einer Bardividende von Euro 0,40 je Inhaber-Stückaktie.
Dies ergibt bei 6.500.000 Inhaber-Stückaktien 2.600
Zuführung zu anderen Gewinnrücklagen durch HV-Beschluss 1.800
Gewinnvortrag 80
Bilanzgewinn 4.480
65

66 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Kapitalflussrechnung Konzern
2006 Vorjahr
T€ T€
Jahresergebnis 9.013 13.359
Abschreibungen auf Anlagevermögen 7.353 8.406
Zunahme/Abnahme (–) der langfristigen Rückstellungen 1.409 1.607
Cash Earnings nach DVFA/ SG 17.775 23.372
Zunahme/Abnahme (–) der kurz- und mittelfristigen Rückstellungen 901 – 1.579
Gewinn aus dem Abgang von Anlagevermögen – 1.615 – 8.199
Zunahme (–)/Abnahme der Verkaufsgrundstücke und anderer Vorräte 3.901 2.585
Zunahme /Abnahme (–) der erhaltenen Anzahlungen – 3.225 4.725
Zunahme (–)/Abnahme der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie
anderer Aktiva, die nicht der Investitions- und Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind – 350 3.062
Zunahme/Abnahme (–) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie
anderer Passiva, die nicht der Investitions- und Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind – 679 – 2.813
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit (1) 16.708 21.153
Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen 3.246 14.104
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 120 18
Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen – 58.396 – 61.450
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Anlagen – 1 – 18
Auszahlungen für Investitionen in Finanzanlagen – 303 0
Auszahlungen für den Erwerb konsolidierter Unternehmen – 92.317 0
Cashflow aus der Investitionstätigkeit (2) – 147.651 – 47.346
Auszahlungen an Unternehmenseigner – 2.600 – 2.340
Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 159.295 58.811
Auszahlungen für die Tilgung von Krediten – 13.984 – 29.604
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit (3) 142.711 26.867
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (1 + 2 + 3) 11.768 674
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 7.338 6.664
Finanzmittelfonds am Ende der Periode (Flüssige Mittel) 19.106 7.338

Eigenkapitalspiegel Konzern
GBWAG Anhang
Gezeichnetes Kapital- Erwirtschaftetes Eigenkapital Eigenkapital Konzern-
Kapital rücklagen Konzern-Eigenkapital des Mutter- der Minder- Eigenkapital
Gewinn- Bilanz- unter- heitsgesellrücklagen
gewinn nehmens schafter
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Stand
01. 01. 2005
Rücklageneinstellung
per
33.280 3.073 56.815 11.583 104.751 104.751
HV-Beschluss 600 – 600
Ausschüttung
Konzern-
– 2.600 – 2.600 – 2.600
jahresüberschussRücklagen-
13.359 13.359 13.359
einstellung
Stand
31.12. 2005/
3.449 – 3.449
01. 01. 2006
Rücklageneinstellung
per
33.280 3.073 60.864 18.293 115.510 115.510
HV-Beschluss 500 – 500
Ausschüttung
Konzern-
– 2.600 – 2.600 – 2.600
jahresüberschussRücklagen-
9.013 9.013 9.013
einstellung
Änderung des
Konsolidierungs-
4.892 – 4.892
kreises
Stand
10.701 10.701
31.12. 2006 33.280 3.073 66.256 19.314 121.923 10.701 132.624
67

68 GBWAG Geschäftsbericht 2006
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie dem mit dem Konzernanhang zusammengefassten
Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung der GBWAG Bayerische Wohnungs-Aktiengesellschaft, München,
sowie den von ihr aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, zusammengefasstem
Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalspiegel – und ihren Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns für
das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2006 geprüft. Die Aufstellung dieser Unterlagen nach den deutschen
handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegt in der Verantwortung des Vorstands der
Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss
unter Einbeziehung der Buchführung sowie über den von ihr aufgestellten Konzernabschluss und ihren Bericht über die
Lage der Gesellschaft und des Konzerns abzugeben.
Wir haben unsere Jahres- und Konzernabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu
planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss und den
Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Bericht über die Lage der Gesellschaft
und des Konzerns vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender
Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und
über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft und des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler
berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie
Nachweise für die Angaben in Buchführung, in Jahres- und Konzernabschluss und in dem Bericht über die Lage der Gesellschaft
und des Konzerns überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse
der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten
Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der
Gesamtdarstellung des Jahres- und des Konzernabschlusses sowie des Berichts über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns.
Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entsprechen der Jahresabschluss und der
Konzernabschluss der GBWAG Bayerische Wohnungs-Aktiengesellschaft, München, den gesetzlichen Vorschriften sowie den
ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermitteln unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den
tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft und des Konzerns. Der
Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns steht in Einklang mit dem Jahresabschluss und dem Konzernabschluss,
vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der
zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
München, den 12. Februar 2007
Deutsche Baurevision Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
(Dr. Plendl) (Klinger)
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

Impressum
Herausgeber
GBWAG Bayerische
Wohnungs-Aktiengesellschaft
Dom-Pedro-Straße 19
80637 München
www.gbwag.de
Ansprechpartnerin
Dagmar Petry
Referentin für Öffentlichkeitsarbeit
Telefon 089 30617-354
Telefax 089 30617-355
info@gbwag.de
Konzeption und Gestaltung
Kuhn, Kammann & Kuhn AG, Köln
Bilder
Roland Weegen (Architektur),
Claus Uhlendorf (Personen),
München
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69

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Dom-Pedro-Straße 19
80637 München
Telefon: 089 30617–0
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