Geschäftsbericht 2006 - GBW Gruppe
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WACHSTUMS<br />
PERSPEKTIVEN<br />
GESCHÄFTSBERICHT <strong>2006</strong>
<strong>2006</strong> IM ÜBERBLICK<br />
KENNZAHLEN <strong>GBW</strong>AG*<br />
2002 2003 2004 2005 <strong>2006</strong><br />
Wohneinheiten im Bestand 8.306 8.166 8.328 8.752 9.347<br />
Gewerbliche Einheiten im Bestand 24 36 36 41 56<br />
Garagen und Abstellplätze im Bestand 4.425 4.631 4.917 5.186 5.697<br />
Mitarbeiter durchschnittlich 152 147 135 131 132<br />
€ € € € €<br />
Bilanzsumme 320.401.823 357.292.443 356.286.715 393.103.284 551.793.489<br />
Anlagevermögen 255.913.760 286.952.527 320.512.116 362.178.462 526.294.197<br />
Eigenkapital 88.953.134 100.639.125** 96.140.844 100.370.450 107.090.125<br />
Umsatzerlöse aus der<br />
Hausbewirtschaftung 43.546.502 45.536.742 47.023.385 50.225.264 56.251.308<br />
Ergebnis der gewöhnlichen<br />
Geschäfttstätigkeit 5.863.649 7.659.919 8.102.097 8.984.639 11.804.519<br />
Jahresüberschuss 4.843.415 5.661.150 6.206.560 6.569.605 9.319.674<br />
Earnings per share 0,75 0,87 0,95 1,01 1,43<br />
Ausschüttung je Stückaktie 0,36 0,36 0,36 0,40 0,40<br />
* betr. Einzelabschluss<br />
** inkl. Sonderposten mit Rücklagenanteil<br />
Angaben zur Aktie<br />
Grundkapital 33.280.000<br />
Einteilung 6.500.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien<br />
Rechnerischer Nennwert 5,12<br />
Stimmrecht 1 Stimme je Aktie<br />
Wertpapierkennnummer 586320<br />
ISIN DE 0005863203<br />
Börsenkürzel GWB<br />
Börsenplätze/Freiverkehr Berlin, Hamburg, München, Stuttgart<br />
Geschäftsjahr Kalenderjahr<br />
Hauptversammlung 4. Mai 2007
DER KONZERN IM ÜBERBLICK<br />
BETEILIGUNGSSTRUKTUR<br />
100% 100% 63,7%<br />
MRG<br />
City Tec BIF 6<br />
<strong>GBW</strong>AG<br />
100%<br />
<strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH<br />
73,6% 89% 74%<br />
40%<br />
GWF GWOS GWNO LKWB<br />
Zu den Tochterunternehmen und wesentlichen Beteiligungen der <strong>GBW</strong>AG gehören im<br />
Einzelnen:<br />
MRG: Seit 1. Januar <strong>2006</strong> hält die <strong>GBW</strong>AG 100% der Gesellschafteranteile an der MRG Maßnahmeträger<br />
München-Riem GmbH, München, die im Auftrag der Landeshauptstadt München<br />
mit der Planung, Errichtung und Finanzierung öffentlicher Infrastruktureinrichtungen im<br />
Münchner Stadtquartier Messe-Stadt Riem befasst ist.<br />
City Tec: Die 100%-ige Tochtergesellschaft City Tec Maßnahmeträger GmbH wickelt Erschließungmaßnahmen<br />
im öffentlichen und privaten Auftrag ab.<br />
BIF 6: An dem geschlossenen Immobilienfonds Bayerischer Immobilienfonds Nr. 6 hält die<br />
<strong>GBW</strong>AG 63,7% der Fondsanteile. Der Fonds enthält Wohnungsbestände der <strong>GBW</strong>AG aus dem<br />
Großraum München.<br />
<strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH: Am 31. Dezember <strong>2006</strong> hat die <strong>GBW</strong>AG 100% der Gesellschaftsanteile<br />
an der <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH, München (vormals WSE-Neu GmbH, Berlin)<br />
erworben, die ihrerseits Mehrheitsbeteiligungen an den bayerischen Wohnungsgesellschaften<br />
GWF, GWOS, GWNO und LKWB hält.<br />
GWF, GWOS, GWNO, LKWB: Durch Erwerb der <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH, München hält<br />
die <strong>GBW</strong>AG mittelbar 73,6% an der Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft Franken mbH,<br />
Würzburg, 89% an der Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft Oberbayern/Schwaben mbH,<br />
München, 74% an der Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft Niederbayern/Oberpfalz mbH,<br />
Regensburg sowie 40% an der Gemeinnützigen Landkreiswohnungsbau Unterallgäu GmbH,<br />
Memmingen. Die vier Gesellschaften besitzen ein Gesamtwohnungsportfolio von rund 22.000<br />
Wohnungen.
2007 IM AUSBLICK<br />
UNTERNEHMENSPROFIL<br />
Bestandsübersicht Konzern<br />
nach Regionen<br />
in Prozent<br />
31.119 Wohneinheiten<br />
Region München 27,55<br />
Region Nürnberg/<br />
Erlangen 15,44<br />
Region Aschaffenburg 6,61<br />
Region Würzburg 5,72<br />
Region Regensburg 5,31<br />
Sonstige 39,37<br />
Bestandsübersicht Konzern<br />
nach Regionen<br />
in Prozent<br />
1.918.669 m2 WFl.<br />
Region München 26,84<br />
Region Nürnberg/<br />
Erlangen 15,54<br />
Region Aschaffenburg 6,98<br />
Region Würzburg 5,70<br />
Region Regensburg 5,40<br />
Sonstige 39,54<br />
Die <strong>GBW</strong>AG mit Sitz in München ist das größte Wohnungsunternehmen<br />
in Bayern: Mit 31.000 Wohnungen verfügt die<br />
<strong>Gruppe</strong> über ein einzigartiges Wohnungsportfolio in einem der<br />
wirtschafts- und wachstumsstärksten Bundesländer Deutschlands.<br />
Über 60 Prozent des Bestandes befindet sich in den<br />
Ballungsgebieten München und Umland, Nürnberg/Erlangen,<br />
Regensburg, Würzburg und Aschaffenburg.<br />
Zum Kerngeschäft gehören die Vermietung, Verwaltung<br />
und Bewirtschaftung eigener Wohnungsbestände. Die klare<br />
Fokussierung auf Bestandsimmobilien sowie die regionale<br />
Konzentration auf den süddeutschen Wohnungsmarkt bieten<br />
die ideale Basis für ein langfristig ertragreiches Handeln der<br />
<strong>GBW</strong>AG und ihrer Tochtergesellschaften.<br />
Als renditeorientiertes Wohnungsunternehmen wird die<br />
<strong>GBW</strong>AG ihr Wohnungsportfolio durch gezielte Ver- und Zukäufe<br />
von Wohnungsbeständen optimieren und erweitern. Hierbei<br />
profitiert sie von langjähriger und flächendeckender Präsenz<br />
auf dem bayerischen Wohnimmobilienmarkt sowie von hervorragenden<br />
Standortkenntnissen.<br />
Die Zukunft wird bestimmt durch ein klares Ziel: Der Konzern<br />
wird im süddeutschen Wohnungsmarkt weiter wachsen –<br />
einerseits durch renditeorientiertes Management des eigenen<br />
Wohnungsbestandes andererseits durch Zukauf von weiteren<br />
Wohnungsbeständen an zukunftssicheren und ertragreichen<br />
Standorten.
<strong>GBW</strong>AG IM DETAIL<br />
INHALTSVERZEICHNIS<br />
<strong>GBW</strong>AG Inhalt<br />
4 Vorwort des Vorstandes<br />
8 Bericht des Aufsichtsrates<br />
14 Bericht über die Lage der<br />
Gesellschaft und des Konzerns<br />
38 Jahresabschluss<br />
46 Anhang und Konzernanhang<br />
68 Bestätigungsvermerk<br />
1
2 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Rosa Epperson Thorsten Kropp Beate Beuttler Mieterbetreuung
„EIN STETIGES WACHSTUM<br />
UNSERER MIETEINNAHMEN STELLEN WIR<br />
DURCH VERLÄSSLICHE MIETERBETREUUNG<br />
UND EFFIZIENTE BEWIRTSCHAFTUNG<br />
UNSERER WOHNUNGSBESTÄNDE SICHER.“<br />
3
4 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,<br />
liebe Freunde und Geschäftspartner der <strong>GBW</strong>AG,<br />
derzeit erlebt die gesamte Immobilienbranche und mit ihr die Wohnungswirtschaft einen umfassenden<br />
Umstrukturierungs- und Professionalisierungsprozess. Ein Teil dieses Prozesses ist die<br />
Konsolidierung bislang kleinerer Immobilienbestände in immer größeren, wirtschaftlich starken<br />
Einheiten. Wir haben uns diesen Entwicklungen gestellt und Ende Dezember <strong>2006</strong> durch den<br />
Beteiligungserwerb von drei bayerischen Wohnungsgesellschaften unser Immobilienportfolio von<br />
rund 9.300 auf über 31.000 Wohnungen erweitert.<br />
Wir werden das Jahr 2007 dazu nutzen, die damit eingeleitete Entwicklung weiter voranzutreiben.<br />
Ziel ist es, die Bewirtschaftung unserer Bestände weiter zu optimieren und so effizient wie möglich<br />
zu gestalten.<br />
Die Integration der erworbenen Wohnungsgesellschaften unter der <strong>GBW</strong>AG als Holding wird eine<br />
der wichtigsten Aufgaben des laufenden Geschäftsjahres sein. Die Vertriebs- und Vermietungsaktivitäten<br />
müssen sinnvoll gebündelt und eine Angleichung der IT-Systeme herbeigeführt werden.<br />
Hierbei ist ein straffer Zeitplan einzuhalten, der zu einer Umsetzung noch in 2007 führt.<br />
Die Zusammenführung der Wohnungsgesellschaften verschafft uns die Möglichkeit, Synergieeffekte<br />
zu nutzen und so weitere Ertragskraft zu schöpfen. Durch Einkaufsvorteile im Dienstleistungsbereich<br />
und bei den Nebenkosten streben wir eine Senkung der Betriebskosten an. Ein<br />
gemeinsames Marketing- und Vertriebskonzept soll die ohnehin schon niedrigen Leerstandsquoten<br />
insbesondere bei den drei erworbenen Wohnungsgesellschaften weiter senken.<br />
In <strong>2006</strong> haben wir eine deutliche Steigerung unserer Geschäftsergebnisse erzielt. Wir beabsichtigen,<br />
durch die konsequente Fortsetzung unserer Wachstumsstrategie unsere operativen Ergebnisse<br />
weiter zu verbessern. Dabei setzen wir auf ein Wachstum unserer Bestände an Standorten mit<br />
Wertsteigerungspotential. Süddeutschland und speziell Bayern gehören mit dem höchsten Bruttosozialprodukt<br />
pro Einwohner und der geringsten Arbeitslosenquote zu einer der wirtschaftsstärksten<br />
Regionen Deutschlands. Zudem lassen der prognostizierte Anstieg der Haushalte sowie<br />
steigende Bevölkerungszahlen durch Migration zusätzliche Wertsteigerungen erwarten.<br />
Zur Unterstützung des eingeschlagenen Wachstumskurses werden wir der Hauptversammlung<br />
die Durchführung verschiedener Maßnahmen vorschlagen:<br />
Durch Erhöhung des Grundkapitals aus Gesellschaftsmitteln in Verbindung mit einem Aktiensplitt<br />
sollen die Aktien der <strong>GBW</strong>AG „leichter“ und damit handelbarer gemacht werden. Die Schaffung<br />
eines genehmigten Kapitals soll Flexibilität für weiteres Wachstum gewährleisten. Die Ermächtigung<br />
zum Erwerb eigener Aktien soll die Gestaltungsmöglichkeiten zum Beispiel im Hinblick<br />
auf den Einsatz der <strong>GBW</strong>AG-Aktie als Akquisitionswährung bei Unternehmenskäufen verbessern.<br />
Das Management und die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der <strong>GBW</strong>AG und ihrer Tochtergesellschaften<br />
werden sich den anstehenden unternehmerischen Herausforderungen engagiert und<br />
innovativ stellen. Für die im vergangenen Jahr geleistete Arbeit und den hohen Einsatz möchten
Dr. Ing. Hartmut Danz<br />
Jahrgang 1946, Architekt, seit 1992<br />
Mitglied des Vorstands der <strong>GBW</strong>AG<br />
und verantwortlich für das technische<br />
Ressort, mit Wirkung zum 1.1.2007<br />
für das operative Ressort zuständig.<br />
Dr. Danz ist seit 1982 für die <strong>GBW</strong>AG<br />
tätig. Unter seiner Leitung entstanden<br />
fast 2.000 Wohnungen für den eigenen<br />
Bestand sowie für Dritte, insbesondere<br />
auch für institutionelle Investoren.<br />
Durch die zusätzliche Wahrnehmung<br />
der technischen Geschäftsführung der<br />
MRG Maßnahmeträger München-Riem<br />
GmbH von 1993 bis 2005 verfügt er über<br />
langjährige Erfahrungen in der Stadtentwicklung.<br />
München, im März 2007<br />
Der Vorstand<br />
Dr. rer. pol. Udo Scheffel<br />
Jahrgang 1951, Diplom Kaufmann,<br />
seit 1.1.2007 Vorsitzender des Vorstands<br />
der <strong>GBW</strong>AG, verfügt über<br />
langjährige Immobilienerfahrung bei<br />
börsennotierten wie privaten<br />
Immobiliengesellschaften. Er war<br />
zuvor Sprecher des Vorstands der<br />
Bayerischen Immobilien AG und<br />
anschließend Vorsitzender der Geschäftsführung<br />
der Bayerischen Bau<br />
und Immobilien GmbH. Vor dieser<br />
Tätigkeit war Dr. Scheffel Sprecher<br />
des Vorstands der RAG Immobilien AG.<br />
<strong>GBW</strong>AG Vorwort des Vorstands<br />
Margit Dittmann<br />
Jahrgang 1956, Diplom Kaufmann,<br />
seit Januar 2004 Mitglied des Vorstands<br />
der <strong>GBW</strong>AG und seit 1.1.2007<br />
verantwortlich für das kaufmännische<br />
Ressort. Vor ihrer Berufung in den<br />
Vorstand verantwortete Frau Dittmann<br />
als Prokuristin den Bereich Unternehmensentwicklung<br />
und Controlling. Mit<br />
langjähriger Berufserfahrung im Konzern<br />
der BayernLB verfügt sie über<br />
ein ausgezeichnetes Expertenwissen<br />
in allen kaufmännischen Disziplinen.<br />
Vor Eintritt in die <strong>GBW</strong>AG Anfang 1998<br />
war Frau Dittmann kfm. Geschäftsführerin<br />
der BABAG mbH.<br />
wir uns bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern herzlich bedanken. Wir sind zuversichtlich,<br />
mit Hilfe der eingeschlagenen Unternehmensstrategie unsere für 2007 gesetzten Ziele zu erreichen.<br />
Dr. Udo Scheffel Margit Dittmann Dr. Hartmut Danz<br />
5
6 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Norbert Bergdoll<br />
Erwin Thurner<br />
Hausmeister
„KOMPETENTE MIETERBETREUUNG BEGINNT<br />
FÜR UNS VOR ORT. SCHNELLE ERREICHBARKEIT<br />
UND DIREKTE ANSPRECHBARKEIT SIND HIERFÜR<br />
WICHTIGE VORAUSSETZUNGEN.“<br />
7
8 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Bericht des Aufsichtsrates<br />
Tätigkeitsbericht<br />
Der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr <strong>2006</strong> die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben<br />
wahrgenommen, den Vorstand überwacht und beratend begleitet. Hierzu unterrichtete der<br />
Vorstand den Aufsichtsrat regelmäßig über die Lage und Entwicklung der Gesellschaft durch<br />
schriftliche Quartalsberichte und vierteljährlich erstellte Risikoreports.<br />
Alle wichtigen und genehmigungspflichtigen Maßnahmen wurden in den Aufsichtsratssitzungen<br />
beraten. Zu den Themenschwerpunkten des Berichtsjahres im Aufsichtsrat gehörten genehmigungsbedürftige<br />
Grundstücksgeschäfte, Portfolioaktivitäten sowie Neubauund<br />
Modernisierungsmaßnahmen, Investitionspläne, die Unternehmensstrategie und die unternehmerischen<br />
Planungen des Vorstandes für die folgenden Jahre sowie wichtige Personalangelegenheiten.<br />
Außerdem war Gegenstand der Beratungen im Aufsichtsrat der Erwerb der<br />
WSE-Neu GmbH (jetzt <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH) und deren Tochtergesellschaften.<br />
Für zusätzliche Prüfungsmaßnahmen wie die Einsichtnahme in die Unterlagen der Gesellschaft<br />
oder die Beauftragung besonderer Sachverständiger bestand kein Anlass.<br />
Insgesamt trat der Aufsichtsrat zu fünf Sitzungen sowie zu weiteren Ausschusssitzungen<br />
zusammen.<br />
Zustimmung zum Prüfergebnis der Deutsche Baurevision AG<br />
Dem Aufsichtsrat wurden der Jahresabschluss, der Lagebericht, die Prüfungsberichte des<br />
Abschlussprüfers sowie der Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstandes zur Prüfung vorgelegt.<br />
Die Deutsche Baurevision AG hatte den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und den<br />
Lagebericht sowie die Buchführung der Gesellschaft zuvor geprüft und mit dem uneingeschränkten<br />
Bestätigungsvermerk versehen.<br />
An der Bilanzaufsichtsratssitzung am 2. März 2007 nahm der Abschlussprüfer teil. Er berichtete<br />
über die wesentlichen Ergebnisse der Prüfung und beantwortete die Fragen der Mitglieder des<br />
Aufsichtsrates.<br />
Der Aufsichtsrat stimmt dem Prüfungsergebnis der Deutsche Baurevision AG zu. Nach dem abschließenden<br />
Ergebnis seiner eigenen Prüfung erhebt der Aufsichtsrat gegen den Jahresabschluss<br />
und den Lagebericht der <strong>GBW</strong>AG keine Einwendungen. Er billigt den vom Vorstand aufgestellten<br />
Jahresabschluss, der damit festgestellt ist.<br />
Verwendung des Bilanzgewinns<br />
Mit dem Vorschlag des Vorstandes an die Hauptversammlung für die Verwendung des<br />
Bilanzgewinns erklärt sich der Aufsichtsrat einverstanden. Der Hauptversammlung wird<br />
dementsprechend vorgeschlagen, von dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres <strong>2006</strong> in Höhe von<br />
4.479.900,06 s<br />
� eine Dividende von 0,40 s je Inhaber-Stückaktie, d.h. 2.600.000,00 s auszuschütten,<br />
� 79.900,06 s auf neue Rechnung vorzutragen und<br />
� 1.800.000,00 s in andere Gewinnrücklagen einzustellen.
Dr. Rudolf Hanisch<br />
Vorsitzender des Aufsichtsrats<br />
<strong>GBW</strong>AG Bericht des Aufsichtsrats<br />
Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen<br />
Der vom Vorstand nach §312 Aktiengesetz zu erstellende Bericht über die Beziehungen zu<br />
verbundenen Unternehmen lag dem Aufsichtsrat vor. Die Deutsche Baurevision AG nahm an<br />
den Erörterungen des Aufsichtsrates über den Bericht über die Beziehungen zu verbundenen<br />
Unternehmen teil und berichtete über die wesentlichen Ergebnisse ihrer Prüfung.<br />
Der Bericht wurde von der Deutsche Baurevision AG geprüft und mit dem folgenden Bestätigungsvermerk<br />
gemäß §313 Abs. 3 Satz 2 Aktiengesetz versehen:<br />
„Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass die tatsächlichen<br />
Angaben des Berichtes richtig sind und bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die<br />
Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war.“<br />
Der Aufsichtsrat schließt sich nach Prüfung des Berichts den Feststellungen im Bestätigungsvermerk<br />
an.<br />
Einhaltung der Corporate Governance-Grundsätze<br />
Nach den Richtlinien der Corporate Governance-Grundsätze der <strong>GBW</strong>AG achtet jedes Aufsichtsratsmitglied<br />
darauf, dass ihm für die Wahrnehmung seines Mandats genügend Zeit zur<br />
Verfügung steht. Aufsichtsratsmitglieder, die dem Vorstand einer börsennotierten Gesellschaft<br />
angehören, sollen insgesamt nicht mehr als fünf Aufsichtsratsmandate in konzernexternen<br />
börsennotierten Gesellschaften wahrnehmen. Diesen Vorgaben wurde im Berichtsjahr ausnahmslos<br />
entsprochen.<br />
9
10 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Hat ein Aufsichtsratsmitglied im Berichtsjahr an weniger als der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen<br />
teilgenommen, so ist dies im Bericht des Aufsichtsrates zu vermerken. Die Anwesenheit der<br />
Mitglieder des Aufsichtsrates in den Aufsichtsratssitzungen betrug im Berichtsjahr 98%.<br />
Jedes Aufsichtsratsmitglied ist dem Unternehmensinteresse verpflichtet. Interessenskonflikte, die<br />
insbesondere auf Grund einer Beratung oder Organfunktion bei Kunden, Lieferanten, Kreditgebern<br />
oder sonstigen Geschäftspartnern entstehen können, sind dem Aufsichtsrat gegenüber<br />
offen zu legen. Entsprechende Meldungen liegen dem Aufsichtsrat nicht vor.<br />
Die nach Ziffer 7.2.1 der Corporate Governance-Grundsätze der <strong>GBW</strong>AG erforderliche Unabhängigkeitserklärung<br />
des Abschlussprüfers wurde vor Unterbreitung des Wahlvorschlags in der<br />
Hauptversammlung eingeholt. Die von der Deutsche Baurevision AG abgegebene Erklärung entspricht<br />
vollumfänglich den Vorgaben der Grundsätze. Bedenken gegen die Unabhängigkeit der<br />
Deutsche Baurevision AG bestanden nicht.<br />
Personalien<br />
Mit Ablauf der Hauptversammlung am 7. Juli <strong>2006</strong> sind Herr Rudolf Faltermeier und<br />
Herr Dieter Burgmer durch Niederlegung ihrer Aufsichtsratsmandate aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden.<br />
Der Aufsichtsrat dankt Herrn Rudolf Faltermeier und Herrn Dieter Burgmer für<br />
die engagierte und konstruktive Zusammenarbeit in diesem Gremium.<br />
Herr Rudolf Faltermeier gehörte dem Aufsichtsrat seit 2001 an. Während seiner Amtszeit unterstützte<br />
er die Arbeit des Aufsichtsrates mit hoher Fachkompetenz und reichhaltigem Erfahrungsschatz.<br />
Sein Rat war stets geprägt von Umsicht und Weitblick.<br />
Herr Dieter Burgmer wurde erstmals im Jahr 2003 in den Aufsichtsrat gewählt. Fundierte Fachkenntnisse<br />
und ein umfangreiches Know-how kennzeichneten sein Engagement und trugen in<br />
wichtigen Punkten zur positiven Entwicklung der <strong>GBW</strong>AG bei. Die Hauptversammlung wählte<br />
Herrn Stefan Unterlandstättner und Herrn Rolf Mähliß, beide Mitglieder des Vorstandes der<br />
Deutsche Kreditbank AG, Berlin für den Rest der Amtszeit der ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglieder,<br />
d.h. für vier Jahre in den Aufsichtsrat.<br />
Mit Ablauf der Hauptversammlung endete die Amtszeit von Herrn Dr. Rudolf Hanisch. Die<br />
Hauptversammlung wählte Herrn Dr. Rudolf Hanisch erneut mit Wirkung ab Beendigung der<br />
Hauptversammlung für weitere fünf Jahre in den Aufsichtsrat.<br />
In der im Anschluss an die Hauptversammlung einberufenen, konstituierenden Aufsichtsratssitzung<br />
wurde Herr Dr. Rudolf Hanisch vom Aufsichtsrat zum neuen Vorsitzenden gewählt,<br />
nachdem Herr Dr. Peter Kahn den Vorsitz mit Ablauf der Hauptversammlung niedergelegt hatte.
<strong>GBW</strong>AG Bericht des Aufsichtsrats<br />
Herr Dr. Peter Kahn gehört dem Aufsichtsrat der <strong>GBW</strong>AG seit 1994 an und übernahm das Amt<br />
des Vorsitzenden im Jahr 2002. Er initiierte die strategische Neuordnung der <strong>GBW</strong>AG und trug<br />
nicht zuletzt durch seine ausgezeichneten Branchenkenntnisse maßgeblich zum Erfolg der Gesellschaft<br />
in den letzten Jahren bei. Der Aufsichtsrat dankt Herrn Dr. Peter Kahn, der dem Gremium<br />
als 2. stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender weiter erhalten bleibt, für seine außerordentlich<br />
erfolgreiche Arbeit im Amt des Vorsitzenden.<br />
Durch Beschluss des Aufsichtrates in der Sitzung vom 17. November <strong>2006</strong> wurde<br />
Herr Dr. Udo Scheffel mit Wirkung zum 1. Januar 2007 für die Dauer von fünf Jahren zum<br />
Vorstandsvorsitzenden der <strong>GBW</strong>AG bestellt. Herr Dr. Scheffel, der über langjährige immobilienwirtschaftliche<br />
Erfahrung sowohl bei börsennotierten wie privaten Immobiliengesellschaften<br />
verfügt, war zuletzt als Vorsitzender der Geschäftsführung der bayerischen Bau- und Immobiliengruppe<br />
und zuvor als Vorstandsvorsitzender der Bayerischen Immobilien AG tätig.<br />
Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der<br />
<strong>GBW</strong>AG seinen besonderen Dank für ihren engagierten Einsatz aus, durch den auch im<br />
Geschäftsjahr <strong>2006</strong> ein erneut verbessertes Ergebnis erreicht werden konnte.<br />
München, im März 2007<br />
Dr. Rudolf Hanisch<br />
Vorsitzender des Aufsichtsrates<br />
11
12 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
„WIR WOLLEN AUF DEM SÜDDEUTSCHEN WOHN-<br />
IMMOBILIENMARKT DURCH ZUKAUF<br />
VON WOHNUNGSBESTÄNDEN<br />
WEITER WACHSEN.“
Christian Kolb Patrik Zeitler Portfoliomanagement<br />
13
14 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Bericht über die Lage der Gesellschaft<br />
und des Konzerns<br />
Jahresüberschuss deutlich auf 9,3 Mio. Euro gesteigert<br />
Erweiterung des Immobilienportfolios durch Beteiligungserwerb auf über 31.000 Wohnungen<br />
Weiteres Wachstum der Wohnungsbestände auch künftig angestrebt<br />
1. Wirtschaftliche 1.1 Allgemeine Konjunkturdaten<br />
Rahmenbedingungen Das Wirtschaftswachstum in Deutschland hat in <strong>2006</strong> erstmals nach fünf Jahren deutlich<br />
zugenommen. Neben kräftig gestiegenen Exporten, die überwiegend aus dem Warenhandel mit<br />
Ländern des europäischen Wirtschaftsraums herrührten, sorgte zunehmend die Inlandsnachfrage<br />
mit einer Erhöhung von +1,7% für wichtige Wachstumsimpulse. Bedingt durch steigende<br />
Kapazitätsauslastungen wurde vermehrt in Ausrüstungsgüter investiert. Zudem förderten der<br />
Rückgang der Lohnstückkosten und günstige Finanzierungsbedingungen die Gewinnentwicklung<br />
der Unternehmen. Demgegenüber konnte im Bereich der privaten Konsumausgaben nur<br />
ein leichter Anstieg um 0,9% verzeichnet werden, der vor allem auf Vorzieheffekte wegen der<br />
ab 01.01.2007 in Kraft tretenden Mehrwertsteuererhöhung zurückzuführen war. Nur geringfügig<br />
gestiegene Bruttolöhne und -gehälter sowie nach wie vor hohe Energiekosten wirkten sich<br />
dämpfend auf das Konsumverhalten der privaten Haushalte aus. Insgesamt stieg das Bruttoinlandsprodukt<br />
im Berichtsjahr um 2,5% (Vorjahr 0,9%).<br />
1.2 Immobilienwirtschaft<br />
Der bereits im Jahr 2005 einsetzende Aufwärtstrend in der Bauwirtschaft setzte sich im Berichtsjahr<br />
weiter fort. Vor allem der gewerbliche Bau profitierte von der gesamtwirtschaftlichen<br />
Belebung. Die öffentlichen Auftraggeber hielten sich demgegenüber erneut mit der Vergabe von<br />
Bauaufträgen zurück mit der Folge, dass das Investitionsvolumen gegenüber dem Vorjahr nochmals<br />
zurückging.
<strong>GBW</strong>AG Lagebericht<br />
Die Wohnungsbautätigkeit nahm im Berichtszeitraum spürbar zu, wobei die anstehende<br />
Mehrwertsteuererhöhung zu Vorzieheffekten vor allem im Bereich privater Bauvorhaben und<br />
Modernisierungsmaßnahmen führte. Auch die große Zahl von Baugenehmigungen, die im<br />
Zusammenhang mit der Streichung der Eigenheimzulage in den Vorjahren beantragt worden<br />
war, wirkte sich in <strong>2006</strong> noch einmal aus. Insgesamt wurden nach Schätzung des ifo Instituts für<br />
Wirtschaftsforschung in <strong>2006</strong> rd. 256.000 Wohnungen gegenüber 242.300 im Vorjahr fertig<br />
gestellt, was einem Anstieg von 5,7% entspricht. Die Bauinvestitionen stiegen mit 201,6 Mrd. s<br />
um rd. 1,7% (Vorjahr 198,3 Mrd. s).<br />
Im Mietwohnungsbau zeichnete sich demgegenüber keine Trendwende zu den Vorjahren ab.<br />
Zwar deuten die bis zum Herbst <strong>2006</strong> gemeldeten Fertigstellungszahlen auf einen leichten<br />
Anstieg hin, insgesamt blieb das Fertigstellungsvolumen jedoch auf weiterhin niedrigem Niveau.<br />
Die Neubaumieten stiegen im Vorjahresvergleich bundesweit durchschnittlich um 1,0% an,<br />
wobei der Trend zu Mietsteigerungen in Großstädten deutlicher zu verzeichnen war als in Mitteloder<br />
Kleinstädten bzw. in ländlichen Regionen.<br />
1.3 Regionaler Immobilienmarkt<br />
Nach Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik nahm die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen<br />
bis zum Herbst <strong>2006</strong> um 11,9% gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu. Ein wesentlicher<br />
Anteil hiervon entfiel auf den Eigenheimbereich, während die Zunahme im Geschosswohnungsbau<br />
wesentlich geringer ausfiel. Die Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau bewegten<br />
sich in Bayern im Berichtsjahr nach den bis Oktober <strong>2006</strong> vorliegenden Meldungen tendenziell<br />
leicht über den Vorjahreszahlen. In München ergaben sich demgegenüber keine wesentlichen<br />
Veränderungen zum Vorjahr. Sowohl bei den Baugenehmigungen wie bei den Fertigstellungszahlen<br />
zeichnete sich eine leicht rückläufige Tendenz ab.<br />
Die positive Entwicklung des Mietwohnungsmarktes hielt auch im Berichtsjahr an. Bayernweit<br />
stiegen die Mieten für Neubauwohnungen mit gutem Wohnwert um rd. 3,0% auf durchschnittlich<br />
7,90 s/m2 an, wobei im Jahresverlauf vor allem bei den bayerischen Großstädten Preissteigerungen<br />
zwischen +2,5% und +4,3% zu verzeichnen waren. In München kam es im Berichtsjahr<br />
bei allen Objekttypen und Wohnwerten zu einem Anstieg der Mieten. Bei frei finanzierten Neubauwohnungen<br />
mit gutem Wohnwert lag der Mietpreis im Herbst <strong>2006</strong> mit durchschnittlich<br />
11,80 s/m2 rd. 7,3% über dem Vorjahreswert. Die Mieten in der Landeshauptstadt bewegten<br />
sich damit auch im Vergleich zum Bundesdurchschnitt auf höchstem Niveau.<br />
15
16 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
2. Strategie und 2.1 Beteiligungserwerb – ein Meilenstein auf dem Weg an die Spitze Süddeutschlands<br />
Ausrichtung Die <strong>GBW</strong>AG mit Sitz in München ist eine der führenden Wohnungsgesellschaften in Bayern.<br />
Aus einer 70-jährigen Tradition heraus haben wir ein modernes Wohnungsunternehmen entwickelt,<br />
das Bewährtes mit Modernem verbindet. Wir bewirtschaften unsere Bestände nach klassischen<br />
Prinzipien, aber mit modernen Methoden. Unser Kerngeschäft liegt in der Vermietung,<br />
Verwaltung und Bewirtschaftung von eigenen Wohnungsbeständen.<br />
Für die Zukunft haben wir ein klares Ziel vor Augen, wir wollen wachsen. Wachstum ist die<br />
Voraussetzung, um unsere Ergebnisse langfristig zu steigern und unser Vermögen stetig zu vermehren.<br />
So wollen wir unsere Marktposition festigen und weiter ausbauen.<br />
Diese Wachstumsvision wurde zum Leitgedanken; ein Meilenstein auf diesem Weg wurde am<br />
31.12.<strong>2006</strong> zur Realität. Im Dezember <strong>2006</strong> hat die <strong>GBW</strong>AG durch den 100%igen Erwerb<br />
der WSE-Neu GmbH, Berlin ihr Wohnungsportfolio mit über 9.000 Wohnungen auf über<br />
31.000 Wohnungen erweitert. Die WSE-Neu GmbH, Berlin wurde mit notariellem Vertrag vom<br />
25.01.2007 in <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH, München umfirmiert. Sie hält ihrerseits die Mehrheit<br />
an der Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Franken GmbH, Würzburg (GWF) mit 73,60%,<br />
an der Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Oberbayern und Schwaben GmbH, München<br />
(GWOS) mit 89,00%, und an der Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Niederbayern/<br />
Oberpfalz GmbH, Regensburg (GWNO) mit 74,00%.<br />
Durch diesen Ankauf konnte die <strong>GBW</strong>AG ihre Marktposition in Bayern deutlich ausbauen.<br />
Die Zusammenführung der Wohnungsgesellschaften unter der <strong>GBW</strong>AG als Holding stellt das<br />
herausragende Ereignis des Geschäftsjahres <strong>2006</strong> dar.<br />
Um die damit verbundenen Herausforderungen erfolgreich meistern zu können, wurde der Vorstand<br />
der <strong>GBW</strong>AG erweitert und Herr Dr. Udo Scheffel als Vorstandsvorsitzender mit Wirkung<br />
zum 01.01.2007 bestellt.<br />
2.2 Zusammenführung von bayerischen Wohnungsportfolios und wohnungswirtschaftlichem<br />
Know-how<br />
Die <strong>GBW</strong>AG verfügte bereits über ein attraktives Portfolio in Bayern mit Kernstandorten in<br />
München, im Münchner Umland und in weiteren bayerischen Ballungszentren, wie z.B. Nürnberg,<br />
Erlangen und Regensburg. Dieser Bestand wurde durch den Zukauf der drei bayerischen<br />
Wohnungsgesellschaften GWF, GWOS und GWNO ideal ergänzt. Durch den Erwerb der Beteiligungsgesellschaften<br />
ist eine flächendeckende Präsenz der <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong> in Gesamtbayern<br />
entstanden.<br />
Die <strong>GBW</strong>AG hat ihre Standorte in den letzten drei Jahren sukzessive und mit klaren Renditevorgaben<br />
strukturiert und durch Zukauf sowie Neubau weiter ausgebaut. Mit dem Erwerb der<br />
drei bayerischen Wohnungsgesellschaften GWF, GWOS und GWNO hat die <strong>GBW</strong>AG nicht nur<br />
interessante Wohnungsbestände, sondern auch fundiertes wohnungswirtschaftliches Know-how<br />
erworben. Da die <strong>GBW</strong>AG und ihre Töchter auf die gleichen Kerngeschäftsfelder am Markt<br />
setzen, lassen sich die unternehmerischen Zielsetzungen optimal zusammenführen.
<strong>GBW</strong>AG Lagebericht<br />
2.3 Vermietung und Verwaltung von Wohnimmobilien sowie aktives Portfoliomanagement<br />
als Zielsetzung<br />
Unsere gemeinsame strategische Zielsetzung ist es, Wohnungsbestände effizient zu bewirtschaften,<br />
unsere Bestände durch profitable Ankäufe zu erweitern und unsere Standorte zu optimieren.<br />
Die <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong> fokussiert dabei folgende Themen:<br />
� Als langfristig orientierte Wohnungsunternehmen wollen wir unsere Wohnungsbestände in<br />
Bayern aber auch über die Grenzen Bayerns hinaus unter Rentabilitätsgesichtspunkten<br />
ausbauen.<br />
� Als leistungsstarke und verlässliche Vermieter setzen wir auf gute Betreuung unserer Mieter<br />
und auf nachhaltige Bewirtschaftung unserer Wohnungen und Wohnanlagen.<br />
� Als sozial verantwortliche Unternehmen setzen wir auf ein attraktives Preis-Leistungsverhältnis<br />
und können breiten Bevölkerungsschichten Wohnungen zu erschwinglichen Preisen bieten.<br />
� Als renditeorientierte Unternehmen werden wir Wohnanlagen an Standorten, die unseren<br />
wirtschaftlichen Vorstellungen nicht mehr entsprechen, veräußern und unsere Wohnungsbestände<br />
durch rentable Zukäufe erweitern.<br />
Diese gemeinsamen Leitsätze schaffen eine ideale Basis, um spürbare Synergieeffekte realisieren<br />
zu können. Durch Einkaufsvorteile im Dienstleistungsbereich sowie bei den Nebenkosten<br />
können die Kosten für uns und unsere Mieter optimiert werden. Gemeinsames Marketing und<br />
Vertriebsmaßnahmen werden die ohnehin niedrigen Leerstandsquoten weiter reduzieren. Mit der<br />
Erarbeitung eines detaillierten Bündelungskonzepts haben wir bereits begonnen. Dieses Konzept<br />
wird die <strong>GBW</strong>AG nach einem engagierten Zeitplan in 2007 realisieren, um so den Weg zu<br />
bereiten, eine der führenden Wohnungsgesellschaften Süddeutschlands zu werden.<br />
2.4 Bayernweite Wohnungsbestände der <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong><br />
Durch die Bündelung der Wohnungsbestände besitzt die <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong> ein einzigartiges<br />
Wohnungsportfolio in einem der prosperierenden und wirtschaftsstärksten Bundesländer<br />
Deutschlands. Ein wesentlicher Teil unserer Bestände konzentriert sich auf die Wirtschaftszentren<br />
München, Nürnberg/Erlangen, Regensburg und Würzburg.<br />
17
18 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Die Übersichtskarte zeigt die regionale Verteilung des Wohnungsbestandes der <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong>:<br />
Bad Neustadt<br />
Bad Kissingen<br />
Hammelburg<br />
Gemünden<br />
Schweinfurt<br />
� Aschaffenburg<br />
Elsenfeld<br />
� Würzburg<br />
Erlenbach<br />
Kitzingen<br />
Neustadt/Cbg.<br />
Herzogenaurach � Erlangen<br />
� Nürnberg<br />
Amberg<br />
Mutterteich<br />
Sulzbach-Rosenberg<br />
Schwandorf<br />
Wörth<br />
Eichstätt<br />
Manching<br />
� Regensburg Regen<br />
Dingolfing<br />
Freising<br />
Günzburg Augsburg<br />
� Landshut<br />
Fürstenfeldbruck<br />
Vöhringen<br />
Dachau<br />
� München<br />
Burgkirchen<br />
Germering<br />
Traunreut<br />
Memmingen Kaufbeuren<br />
Schongau Rosenheim<br />
Kempten<br />
Füssen<br />
Garmisch<br />
Kernstandorte<br />
Hauptstandorte<br />
Nebenstandorte<br />
Kleinstandorte<br />
Die <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong> hat am Bilanzstichtag einen eigenen Wohnungsbestand von 31.199<br />
Wohnungen verwaltet und bewirtschaftet.<br />
Die Wohnungsbestände verteilen sich auf die einzelnen Gesellschaften folgendermaßen:<br />
� <strong>GBW</strong>AG 9.347<br />
� GW Franken 10.424<br />
� GW Oberbayern und Schwaben 6.693<br />
� GW Niederbayern/Oberpfalz 4.735<br />
85% des Gesamtbestandes der <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong> (das entspricht 26.545 Wohnungen) sind<br />
auf Kern-, Haupt- und Nebenstandorte konzentriert. Allein im Wirtschaftsraum München mit<br />
Umland besitzen die Gesellschaften zusammen über 8.596 Wohnungen, was rd. 27,6% des<br />
Gesamtbestands entspricht. Ein weiterer Schwerpunkt mit rd. 15,5% des Gesamtbestands ist die<br />
Metropolregion Nürnberg/Fürth/Erlangen mit 4.818 Einheiten. Der Anteil der frei finanzierten<br />
Immobilienbestände der <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong> beträgt derzeit 60% des Gesamtportfolios. Darüber<br />
hinaus besitzen wir eine stabile Mieterschaft und attraktive Wohnanlagen, was zu vergleichsweise<br />
niedrigen Leerstandsquoten bei den einzelnen Gesellschaften führt.
<strong>GBW</strong>AG Lagebericht<br />
3. Geschäftsentwicklung 3.1 Gutes Jahresergebnis und Stärkung der Marktposition durch Beteiligungserwerb<br />
Die <strong>GBW</strong>AG konnte im Geschäftsjahr <strong>2006</strong> eine deutliche Ergebnisverbesserung gegenüber dem<br />
Vorjahr erreichen.<br />
Die Investitionstätigkeit des letzten Jahres war vor allem durch den Erwerb der <strong>GBW</strong>-Beteiligungs<br />
GmbH, München geprägt. Die Zusammenführung der <strong>GBW</strong>AG mit den drei bayerischen<br />
Wohnungsgesellschaften GWF, GWOS und GWNO stellt eine ideale Voraussetzung dar,<br />
unsere Bestandsimmobilien ertragreich mit modernen wohnungswirtschaftlichen Methoden zu<br />
bewirtschaften.<br />
Ein aussagefähiger Vergleich der operativen Geschäftszahlen <strong>2006</strong> mit den Vorjahreszahlen ist<br />
nur eingeschränkt möglich, da der Erwerb der <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH, München erst zum<br />
31.12.<strong>2006</strong> erfolgte. Nachfolgende Daten beziehen sich daher auf die <strong>GBW</strong>AG:<br />
<strong>2006</strong> Vorjahr<br />
<strong>GBW</strong>AG<br />
EBITDA 26.300 T€ 23.270 T€<br />
EBIT 20.208 T€ 15.687 T€<br />
Earnings before tax 11.805 T€ 8.985 T€<br />
Net profit for the year 9.320 T€ 6.570 T€<br />
Investitionen 172.914 T€ 56.192 T€<br />
Anzahl Mitarbeiter 132 131<br />
Wohnungen im Eigenbestand 9.347 8.752<br />
3.2 Vermietung – Bewirtschafteter Bestand und Mieteinnahmen deutlich angewachsen<br />
Zu den Kerngeschäftsfeldern der <strong>GBW</strong>AG gehört die Verwaltung und Bewirtschaftung von<br />
Wohnimmobilien. Besonderen Wert legen wir hier auf langfristige Mieterbindung und auf einen<br />
klar strukturierten und erfolgreichen Vermietungsservice. Unser Anspruch liegt in einer kompetenten<br />
und verlässlichen Betreuung unserer Mieter, was wir durch gute Erreichbarkeit und direkte<br />
Ansprechbarkeit vor Ort sicherstellen.<br />
Das Ergebnis der Sparte Hausbewirtschaftung verbesserte sich deutlich von 9.637 Ts im Vorjahr<br />
auf 10.675 Ts im Berichtsjahr, was vor allem auf gestiegene Mieten zurückzuführen ist.<br />
Zum Bilanzstichtag waren rd. 69,7% (Vorjahr 68,0%) des Mietwohnungsbestandes der<br />
<strong>GBW</strong>AG frei finanziert. Mieterhöhungen werden von uns konsequent im Rahmen der gesetzlichen<br />
Regelungen durchgeführt.<br />
19
20 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Die monatliche Sollmiete der <strong>GBW</strong>AG überstieg das Vorjahresniveau deutlich. Bis zum<br />
31.12.<strong>2006</strong> konnte die durchschnittliche Kaltmiete bezogen auf den Gesamtbestand um rund<br />
4,2% auf 5,94 s/m2 Wohnfläche (Vorjahr 5,70 s/m2 Wohnfläche) gesteigert werden. Im frei<br />
finanzierten Bereich ist die Kaltmiete um rd. 3,6% von 6,05 s/m2 Wohnfläche auf 6,27 s/m2 Wohnfläche angestiegen.<br />
Auf Grund der anhaltend hohen Energiekosten blieben die Heizkosten mit 0,98 s/m2 Wohnfläche<br />
(Vorjahr 0,95 s/m2 Wohnfläche) auf unverändert hohem Niveau. Die Betriebskosten<br />
konnten wir im Berichtsjahr auf 1,55 s/m2 Wohnfläche (Vorjahr 1,58 s/m2 Wohnfläche) auf<br />
stabilem Niveau halten. Ein gemeinsames Projekt mit dem Abfallwirtschaftsamt München<br />
ermöglichte es, die Kosten der Müllbeseitigung zu reduzieren.<br />
Zum Bilanzstichtag gehörten der <strong>GBW</strong>AG 9.347 Mietwohnungen (Vorjahr 8.752), 5.697<br />
Garagen und Abstellplätze sowie 56 Gewerbeeinheiten. Damit erhöhte sich der Mietwohnungsbestand<br />
der <strong>GBW</strong>AG – ohne Berücksichtung des Zukaufs der drei bayerischen Wohnungsgesellschaften<br />
– im Berichtsjahr um 6,8%.<br />
Die Leerstandsquote lag im Berichtsjahr mit 1,4% auf weiterhin niedrigem Niveau, was aus einer<br />
normalen Mieterfluktuation resultiert. Teilweise werden Leerstände bewusst in Kauf genommen,<br />
um Einzelmodernisierungen unserer Wohnungen und Gesamtmodernisierungen der Wohnanlagen<br />
durchführen zu können. Durch diese Investitionen steigern wir nachhaltig den Wert<br />
unserer Wohnungen und sorgen für eine angenehme Wohnqualität für unsere Mieter.<br />
Durch die Anbindung an das Internetportal ImmobilienScout24 konnten in den Ballungszentren<br />
München und der Metropolregion Nürnberg/Fürth/Erlangen die Vermietungszeiten verkürzt<br />
werden.<br />
Im Rahmen der Verwaltung von fremdem Wohneigentum betreute die <strong>GBW</strong>AG im Geschäftsjahr<br />
lediglich 82 Mietwohnungen (Vorjahr 131 Einheiten). Weiterhin ist die <strong>GBW</strong>AG als Treuhänderin<br />
mit der Verwaltung der Bayerischen Immobilienfonds Nr. 1 bis 6 und Nr. 10 betraut.<br />
3.3 Wertsteigerung durch Modernisierung und Instandhaltung<br />
Da wir auf langfristige Werterhaltung unserer Mietwohnungsbestände bauen, haben wir im<br />
Berichtsjahr nicht nur in Instandhaltung, sondern auch in Modernisierung von Wohnanlagen an<br />
Standorten mit Mietsteigerungspotenzial investiert. In München haben wir drei Wohnanlagen<br />
mit guter Standortqualität modernisiert. Durch Aufzugsanbau, Dachgeschossausbau, Anbau von<br />
Balkonen, Errichtung von Tiefgaragen sowie Neugestaltung der Außenanlagen wurden unsere<br />
Wohnanlagen deutlich aufgewertet. Die Modernisierungsmaßnahme in Rosenheim konnte in<br />
<strong>2006</strong> ebenfalls erfolgreich abgeschlossen werden.<br />
Im Bereich der Instandhaltung haben wir ein modulares Konzept entwickelt, das bei anstehenden<br />
Arbeiten fest definierte Instandhaltungsbausteine vorgibt. Dieses Konzept dient der besseren<br />
Feinsteuerung unserer Investitionen und soll gleichzeitig zur Senkung des Instandhaltungsaufwandes<br />
führen.
Die im Berichtsjahr für Modernisierungsmaßnahmen und Instandhaltungen getätigten Investitionen<br />
beliefen sich insgesamt auf 11,5 Mio. s, was 20,34 s/m2 Wohnfläche entspricht (Vorjahr<br />
9,3 Mio. s, d.h. 18,63 s/m2 Wohnfläche). Die gesteigerten Mieterlöse belegen die Richtigkeit<br />
unserer Investitionsstrategie.<br />
3.4 Neubaumaßnahmen zur Verjüngung des eigenen Bestands<br />
<strong>GBW</strong>AG Lagebericht<br />
Im Rahmen unserer Wachstumsüberlegungen und zur Verjüngung unseres Portfolios beschäftigen<br />
wir uns auch weiterhin mit dem Neubau von Mietwohnanlagen. Hierzu steht uns qualifiziertes<br />
und erfahrenes technisches Personal zur Verfügung.<br />
Im Geschäftsjahr wurden folgende Neubaumaßnahmen fertig gestellt:<br />
� München, Arnulfpark<br />
106 einkommensorientiert geförderte Mietwohnungen, Juli <strong>2006</strong> fertig gestellt und vermietet<br />
� München, Lilly-Reich-Straße und Lyonel-Feininger-Straße<br />
45 frei finanzierte Mietwohnungen, Februar 2007 bezugsfertig<br />
� München, Marianne-Brandt-Straße<br />
33 einkommensorientiert geförderte Mietwohnungen, Dezember <strong>2006</strong> bezugsfertig<br />
� Garmisch-Partenkirchen, Fichtackerstraße<br />
3 frei finanzierte Reihenhäuser (3. Bauabschnitt), Oktober <strong>2006</strong> fertig gestellt und vermietet.<br />
Insgesamt haben wir 187 Wohnungen errichtet. Die Wohnanlagen in München, Arnulfpark und<br />
in Garmisch-Partenkirchen konnten bereits voll vermietet werden. Mit der Erstvermietung der<br />
Wohnanlagen an der Lilly-Reich-Straße, Lyonel-Feininger-Straße und Marianne-Brandt-Straße<br />
wurde begonnen, sie entwickelt sich ebenfalls positiv. In <strong>2006</strong> wurden 109 neu errichtete<br />
Wohnungen/Häuser (Vorjahr 178 Wohnungen) vermietet.<br />
3.5 Portfoliomanagement<br />
Unsere Unternehmensstrategie setzt auf deutliches Wachstum des Gesamtbestandes und damit<br />
insbesondere auch auf den Einkauf von Wohnungsportfolios. Die Wohnungswirtschaft wurde<br />
gerade in der jüngeren Vergangenheit mit starken Kapitalmarkt getriebenen Veränderungen<br />
konfrontiert. In den letzten zwölf Monaten waren auf Grund des Wettbewerbs deutliche Anstiege<br />
der Einkaufspreise für Wohnanlagen zu beobachten. Dagegen sind die Finanzierungskosten für<br />
Zukäufe auf Grund der Zinsentwicklung auf einem niedrigen Niveau geblieben.<br />
Da wir unsere Bestände weiter aufbauen wollen, tritt die Aufgabe des Portfoliomanagements<br />
noch weiter in den Vordergrund als bisher. In <strong>2006</strong> ist es uns gelungen, Bestände zu erwerben,<br />
die sich ideal in die Portfoliostruktur der <strong>GBW</strong>AG einfügen. Die angekauften Portfolios konnten<br />
erfolgreich und schnell integriert werden.<br />
Im Berichtsjahr hat die <strong>GBW</strong>AG in München und Regensburg Wohnanlagen mit positiven<br />
Cash-Flows und Mietsteigerungspotenzialen erworben. 226 von 248 (zzgl. 15 Gewerbeeinheiten)<br />
der in München erworbenen Wohnungen sind frei finanziert und befinden sich in guten innerstädtischen<br />
Lagen. Mit einem Paketerwerb von 183 Wohnungen haben wir den attraktiven Standort<br />
Regensburg, an der auch unsere Tochter GWNO vertreten ist, weiter ausgebaut.<br />
21
22 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Zur Portfoliooptimierung und Generierung von Eigenmitteln wurde im Oktober eine Mietwohnanlage<br />
in Altenerding mit 122 Wohnungen veräußert. Der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang<br />
war am 01.01.2007. Zur Bereinigung von Streubesitz wurden im Raum München<br />
im Jahr <strong>2006</strong> insgesamt 23 Einzelwohnungen verkauft.<br />
Die Sparte Portfoliomanagement weist zum Bilanzstichtag ein positives Nettoergebnis von<br />
757 Ts (Vorjahr 395 Ts) aus.<br />
Die <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong> wird ihr Wohnimmobilienportfolio an ertragsstarken und zukunftsorientierten<br />
Standorten durch Zukauf deutlich ausbauen. Im Rahmen unserer Anlagestrategie werden<br />
wir uns auch von Wohnungsbeständen trennen. Durch diese Verkäufe will die <strong>GBW</strong>AG mit<br />
ihren Tochterunternehmen in einer gemeinsamen Portfoliostrategie steigende Ergebnisbeiträge<br />
generieren.<br />
3.6 Bauträger- und Baubetreuungstätigkeit<br />
Die Sparte Bauträger- und Baubetreuungstätigkeit weist zum Bilanzstichtag ein positives Nettoergebnis<br />
von 886 Ts (Vorjahr –456 Ts) aus. Darin enthalten sind die Erträge aus dem Verkauf<br />
der Eigentumswohnungen des 3. Bauabschnitts in Starnberg, Am Georgenbach und dem<br />
Grundstück in München an der Belgradstraße, das ursprünglich für eine Bauträgermaßnahme<br />
vorgesehen war. Für den Nachlauf dieser Bauvorhaben wurde eine angemessene Risikovorsorge<br />
getroffen.<br />
Durch den Verkauf der letzten Wohneinheiten in Starnberg können wir dieses Geschäftsfeld wie<br />
geplant in <strong>2006</strong> abschließen. Damit stehen unsere technischen Personalkapazitäten nun vorrangig<br />
für den Neubau von eigenen Mietwohnanlagen sowie für Großmodernisierungen von Beständen<br />
zur Verfügung.<br />
Die schon in der Vergangenheit immer wieder erhaltenen Ehrenpreise für guten Wohnungsbau<br />
von der Landeshauptstadt München sowie sonstige Auszeichnungen belegen die Qualität und<br />
Ausführung unserer Architektur. In <strong>2006</strong> hat unsere neu erstellte öffentlich geförderte Wohnanlage<br />
im Münchner Arnulfpark im Rahmen der Wettbewerbsreihe „Jung, schön und noch zu<br />
haben“ einen Architekturpreis gewonnen.<br />
3.7 CityTec Maßnahmeträger GmbH<br />
Unsere 100%ige Tochtergesellschaft CityTec Maßnahmeträger GmbH, München ist auf die Erschließung<br />
von Stadtquartieren spezialisiert. Sie verfügt über kein eigenes Personal, ihre Aufgaben<br />
werden im Wege der Geschäftsbesorgung durch Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der <strong>GBW</strong>AG<br />
erfüllt.<br />
Die <strong>GBW</strong>AG hat mit der CityTec Maßnahmeträger GmbH, München einen Gewinnabführungsvertrag<br />
vereinbart, der seit dem 01.01.2004 wirksam ist. Die Gesellschaft schloss im Berichtsjahr<br />
mit einem Jahresergebnis von 52 Ts ab.<br />
Die Schlussabrechnung der Erschließungsmaßnahme Ackermannbogen, Quartier Nord-Ost<br />
mit der Landeshauptstadt München wurde termingerecht in <strong>2006</strong> fertig gestellt und übergeben.<br />
Das Projekt ist damit abgeschlossen.
<strong>GBW</strong>AG Lagebericht<br />
Der Erschließungsauftrag für das Areal Ackermannbogen, Quartier Süd-Ost umfasst die Planung<br />
und Herstellung der öffentlichen Straßen, Wege und Grünanlagen. Der Geschäftsbesorgungsvertrag<br />
endet nach derzeitiger Vertragslaufzeit zum 30.06.2007. Auf Grund des zu erwartenden<br />
Stands der Hochbauvorhaben und der davon abhängigen Straßenbauarbeiten rechnen wir allerdings<br />
mit einer Laufzeitverlängerung bis zum Jahresende 2007.<br />
Wir gehen davon aus, dass die CityTec Maßnahmeträger GmbH, München auch in 2007 wieder<br />
ein positives Ergebnis erzielen wird. Um den Fortbestand der CityTec Maßnahmeträger GmbH,<br />
München auch nach Abschluss des in 2007 endenden Auftrags für die Erschließung des Baugebiets<br />
Ackermannbogen, Quartier Süd-Ost sicher zu stellen, sind entsprechende Akquisitionsgespräche<br />
im Gange.<br />
3.8 MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH<br />
Die MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München ist im Auftrag der Landeshauptstadt<br />
München mit der Planung, Errichtung und Finanzierung der öffentlichen Infrastruktureinrichtung<br />
der Messestadt Riem befasst. Seit dem 01.01.<strong>2006</strong> ist die MRG Maßnahmeträger<br />
München-Riem GmbH, München eine 100%ige Tochter der <strong>GBW</strong>AG. Mit notariellem Kaufvertrag<br />
vom 11.01.<strong>2006</strong> hat die <strong>GBW</strong>AG den 50%igen Geschäftsanteil, den die gewerbegrund<br />
Projektentwicklungsgesellschaft mbH, München an der MRG Maßnahmeträger München-Riem<br />
GmbH, München gehalten hat, erworben.<br />
In Folge dieses Beteiligungserwerbs legte Herr Dr. Hartmut Danz sein Amt als technischer<br />
Geschäftsführer bei der MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München nieder, das er<br />
seit Gründung der Gesellschaft im Jahr 1993 neben seiner Tätigkeit als Vorstand der <strong>GBW</strong>AG<br />
inne hatte. Herr Christian Stadler wurde mit Wirkung zum 01.02.<strong>2006</strong> zum neuen Geschäftsführer<br />
für das Ressort Technik berufen.<br />
Am 31.12.<strong>2006</strong> waren 21,5 Mitarbeiterinnern und Mitarbeiter in der Gesellschaft beschäftigt.<br />
Die MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München wird das Berichtsjahr mit einem<br />
positiven Ergebnis von 477 Ts (Vorjahr 225 Ts) abschließen. Das Ergebnis der gewöhnlichen<br />
Geschäftstätigkeit beträgt 911 Ts (Vorjahr 445 Ts).<br />
Seit Aufnahme ihrer Tätigkeit im August 1994 bis zum Bilanzstichtag hat die MRG Maßnahmeträger<br />
München-Riem GmbH, München Aufträge im Wert von 350.656 Ts (Vorjahr<br />
334.845 Ts) brutto vergeben und Bau- und Planungsleistungen von insgesamt 341.247 Ts<br />
(Vorjahr 304.598 Ts) erbracht, davon 36.649 Ts (Vorjahr 43.967 Ts) im Geschäftsjahr <strong>2006</strong>.<br />
Die Umsatzerlöse aus der Grundvergütung einschließlich den Nebenkosten betrugen im<br />
Geschäftsjahr 1.762 Ts (Vorjahr 1.801 Ts), aus umsatzabhängiger Vergütung einschließlich den<br />
Nebenkosten 880 Ts (Vorjahr 576 Ts). Aus eigenen Bauleistungen – Erstellung von Kanalhausanschlüssen<br />
für Bauträgerunternehmen – konnten Umsatzerlöse in Höhe von 33 Ts<br />
(Vorjahr 349 Ts) erzielt werden.<br />
23
24 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Die Planung und Realisierung der Erschließungsmaßnahmen und Infrastruktureinrichtungen hat<br />
sich im Berichtsjahr weiter planmäßig entwickelt.<br />
Die Geschäftsführung der MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München geht für<br />
2007 wiederum von einem positiven Ergebnis aus.<br />
Die gesamte Leistungserbringung der MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München<br />
soll bis zum Ablauf des Jahres 2013 abgeschlossen sein.<br />
4. Organisationsschwer- 4.1 Organisatorische Ziele<br />
punkt – Erwerb von Durch den Erwerb der drei bayerischen Wohnungsgesellschaften durch die <strong>GBW</strong>AG im Dezembayerischen<br />
Wohnungs- ber <strong>2006</strong> wurde unsere Marktstellung deutlich gestärkt. Mit der Übernahme der GWF, GWOS<br />
gesellschaften durch und GWNO wurde mit der Erarbeitung eines Konzepts über die künftige Zusammenarbeit<br />
die <strong>GBW</strong>AG begonnen, das in einem straffen Zeitplan bis Mitte 2007 umgesetzt werden soll. Im Hinblick auf<br />
die neue Größe der <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong> wird auch die Aufbauorganisation der <strong>GBW</strong>AG als<br />
Holding neu ausgerichtet sein.<br />
In <strong>2006</strong> wurden darüber hinaus folgende organisatorische Ziele realisiert:<br />
� Implementierung der Rechnungslegung nach IAS/IFRS mit den Schwerpunkten Fair Value<br />
Ermittlung und latente Steuern.<br />
� Weitere Verbesserungen des Vermietungsmanagements, des Forderungsmanagements, des<br />
zentralen Einkaufs sowie die Optimierung der Hausmeisterbüros vor Ort.<br />
4.2 Qualitätsmanagement<br />
Qualitätsmanagement stellt eine wichtige Basis für die anstehenden Organisationsaufgaben dar.<br />
Im Rahmen der ständigen Weiterentwicklung unseres Qualitätsmanagementsystems haben wir<br />
auch im Berichtsjahr unsere Ablauforganisation optimiert.<br />
Im Oktober <strong>2006</strong> fand zur Kontrolle des kontinuierlichen Verbesserungsprozesses ein turnusmäßiges<br />
Überwachungsaudit durch den TÜV statt. Die in 2004 für weitere drei Jahre erteilte<br />
Zertifizierung nach ISO 9001:2000 wurde ohne Beanstandungen bestätigt.<br />
4.3 IT-Landschaft<br />
Das Anfang 2004 neu eingesetzte wohnungswirtschaftliche Datenverarbeitungssystem läuft zuverlässig<br />
und wurde seither weiter optimiert. Unsere Töchter GWF, GWOS und GWNO arbeiten<br />
auf derselben Systembasis, so dass eine vergleichbare IT-Struktur gegeben ist. Unsere Weiterentwicklungen<br />
werden wir künftig auch unseren Tochtergesellschaften zur Verfügung stellen und<br />
entsprechende Migrationsprojekte in 2007 vorbereiten.<br />
Darüber hinaus wurden die Projekte Bilddatenbank, Handwerkeranbindung, Wohnungs- und<br />
Gebäudeausstattung, Hausmeisteranbindung, Online-Vermietungs-Manager, Anfragen-<br />
Verwaltung, Mängelverfolgung und digitales Planarchiv erfolgreich abgeschlossen bzw. auch<br />
weiter vorangetrieben.
<strong>GBW</strong>AG Lagebericht<br />
5. Sozialreport 5.1 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong><br />
Im Geschäftsjahr <strong>2006</strong> waren in der <strong>GBW</strong>AG durchschnittlich 132 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter<br />
(Vorjahr 131 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter) beschäftigt. Durch den Erwerb der<br />
Beteiligungsgesellschaften zum Jahresende erhöhte sich die Zahl der Beschäftigten in der <strong>Gruppe</strong><br />
auf 443 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Insgesamt bestanden in den Gesellschaften mit<br />
19 jungen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern Ausbildungsverhältnisse. Dies entspricht einer<br />
Ausbildungsquote von rd. 4,3%. Auch in <strong>2006</strong> wurden wieder Auszubildende, die im Berichtsjahr<br />
ihre Abschlussprüfung erfolgreich ablegten, in Arbeitsverhältnisse übernommen.<br />
Im Rahmen der Personalentwicklung legen wir auf die Fort- und Weiterbildung besonderen Wert<br />
und ermöglichen unserem Personal an branchenspezifischen Schulungen sowie weiterführenden<br />
Bildungsmaßnahmen teilzunehmen.<br />
Den Mitarbeiterinnen, die nach Beendigung der Elternzeit an ihren Arbeitsplatz zurückkehrten,<br />
konnten geeignete Teilzeitangebote unterbreitet werden.<br />
5.2 Gesellschaftliches Engagement durch Förderung sozialer Projekte<br />
Schwerpunkt unseres sozialen Engagements ist die finanzielle Unterstützung von lokalen wie<br />
auch überregionalen Projekten, die Kindern und Jugendlichen zugute kommen. Seit vielen Jahren<br />
engagieren wir uns daher unter anderem für Einrichtungen wie Sternstunden e.V. oder Hilfe<br />
für Kids, die in Not geratenen oder sozial benachteiligten Kindern zur Seite stehen. Daneben<br />
nehmen wir an unseren Standorten in Regensburg und Nürnberg an der Bund-Länder-Gemeinschaftsinitiative<br />
Soziale Stadt teil, die sich unter anderem die Integration unterschiedlicher Bevölkerungsschichten<br />
im Stadtquartier zum Ziel gesetzt hat. Durch zahlreiche Aktivitäten wie die<br />
Ausrichtung von Mieterfesten fördern wir darüber hinaus das soziale Miteinander an unseren<br />
Standorten.<br />
6. Analyse der Vermögens-, 6.1 Hinweise zur Konsolidierung<br />
Finanz- und Ertragslage Auf Grund des Erwerbs der <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH, München zum 31.12.<strong>2006</strong> ist der Vergleich<br />
der Geschäftszahlen von <strong>2006</strong> mit den Vorjahreszahlen im Jahres- und Konzernabschluss<br />
nach HGB nur eingeschränkt möglich. Wegen des Zusammenfallens von Erwerbs- und Konzernbilanzstichtag<br />
erfolgte im Konzernabschluss zum 31.12.<strong>2006</strong> zwar die Konsolidierung der<br />
Vermögensgegenstände und der Schulden zum 31.12.<strong>2006</strong>, nicht jedoch der Erträge und Aufwendungen<br />
des Geschäftsjahres <strong>2006</strong> der Tochterunternehmen. Die Angaben zur Konzern-GuV<br />
beziehen sich deshalb ausschließlich auf die <strong>GBW</strong>AG.<br />
25
26 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
6.2 Geschäftsergebnis der <strong>GBW</strong>AG deutlich verbessert<br />
Im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit <strong>2006</strong> stand neben dem Erwerb der <strong>GBW</strong>-Beteiligungs<br />
GmbH, München die Bewirtschaftung unserer Immobilienbestände sowie die Akquisition und<br />
der Ankauf von Wohnungsportfolios.<br />
Als bestandshaltendes Wohnungsunternehmen sehen wir unsere wichtigste Zielsetzung darin,<br />
unseren Immobilienbestand an aussichtsreichen Standorten zu erweitern und zu verjüngen.<br />
Dementsprechend hat die <strong>GBW</strong>AG ihre Investitionstätigkeit deutlich intensiviert, was in einem<br />
gestiegenen Investitionsvolumen von 173 Mio. s (Vorjahr 56 Mio. s) sichtbar wird.<br />
Diese konsequente Unternehmenspolitik spiegelt sich deutlich in den Geschäftszahlen des<br />
Geschäftsjahres <strong>2006</strong> wider:<br />
� Das EBIT/Betriebsergebnis konnte von 15,7 Mio. s auf 20,2 Mio. s und damit um<br />
28,8% gesteigert werden.<br />
� Das EBT/Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit verbesserte sich von 9,0 Mio. s<br />
auf 11,8 Mio. s und konnte damit um 31,4% gesteigert werden.<br />
� Das Net profit for the year/Jahresüberschuss konnte von 6,6 Mio. s auf 9,3 Mio. s<br />
und damit um 41,9% gesteigert werden.<br />
� Das Ergebnis je Aktie beläuft sich im Geschäftsjahr <strong>2006</strong> auf 1,43 s (Vorjahr 1,01 s).<br />
Unsere Kennzahlen zur Rentabilitäts- und Ertragskraft verbesserten sich.<br />
� Der Return on equity/Eigenkapitalrentabilität vor Steuern stieg in <strong>2006</strong> auf 10,6%<br />
(Vorjahr 8,2%).<br />
� Der Return on capital employed/Gesamtkapitalrentabilität erhöhte sich in <strong>2006</strong> auf 4,7%<br />
(Vorjahr 4,4%).<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der <strong>GBW</strong>AG ist geordnet.<br />
Die Zahlungsfähigkeit war und ist jederzeit gegeben.<br />
Für zukünftige Risiken haben wir eine angemessene Vorsorge getroffen.<br />
Das Jahresergebnis <strong>2006</strong> war im Wesentlichen geprägt durch den Anstieg der Mieterlöse, die<br />
auf Grund von Zukäufen und Neubaufertigstellungen um rd. 12,8% auf 40,7 Mio. s (Vorjahr<br />
36,3 Mio. s) angewachsen sind.<br />
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag ergaben sich nicht.
Mietentwicklung<br />
der <strong>GBW</strong>AG<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
<strong>2006</strong><br />
<strong>GBW</strong>AG Lagebericht<br />
30,3 Mio. € 31,1 Mio. €<br />
32,2 Mio. € 32,7 Mio. €<br />
33,2 Mio. € 33,7 Mio. €<br />
36,3 Mio. € 36,8 Mio. €<br />
40,7 Mio. €<br />
41,5 Mio. €<br />
(Istmieten = Sollmieten abzüglich Erlösschmälerungen) Istmieten<br />
Sollmieten<br />
Auf Grund der geringen Leerstandsquote der <strong>GBW</strong>AG liegen die Istmieten der <strong>GBW</strong>AG bei<br />
98% der erzielbaren Sollmieten.<br />
Neben der Steigerung der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung war eine weitere Einflussgröße<br />
auf das Ergebnis die angestiegenen Umsatzerlöse aus dem Verkauf restlicher Bauträgerobjekte<br />
in Höhe von 10,0 Mio. s (Vorjahr 8,5 Mio. s) sowie die Erlöse aus der Veräußerung von<br />
23 Einzelwohnungen. Im Zuge vom aktiven Portfoliomanagement wurde dieser Streubesitz<br />
verkauft und die erzielten Verkaufserlöse in den Erwerb von Mietwohnanlagen in München und<br />
Regensburg reinvestiert.<br />
Die Sparten der <strong>GBW</strong>AG brachten nach Abzug von Verwaltungskosten folgende Netto-<br />
Ergebnisse:<br />
� Die Sparte Hausbewirtschaftung verbesserte sich im Berichtsjahr deutlich auf 10.675 Ts<br />
(Vorjahr 9.637 Ts, Steigerung um 10,8%).<br />
� Die Sparte Portfoliomanagement weist zum Bilanzstichtag einen positiven Deckungsbeitrag<br />
von 757 Ts (Vorjahr 395 Ts, Steigerung um 91,5%) aus.<br />
� Die Sparte Bauträger- und Baubetreuungstätigkeit konnte im Berichtsjahr <strong>2006</strong> ein positives<br />
Nettoergebnis in Höhe von 886 Ts erzielen (Vorjahr –456 Ts).<br />
� Die Sparte Beteiligungsmanagement weist zum Bilanzstichtag einen positiven Deckungsbeitrag<br />
von 185 Ts (Vorjahr 140 Ts, Steigerung um 32,5%) aus.<br />
� Das neutrale Ergebnis schließt auf Grund erhöhter Zuführung zur Pensionsrückstellung, was<br />
auf die Anpassung des Rechnungszinsfußes von bisher 5% auf 4,25% zurückzuführen ist, mit<br />
einem Minus von 1.909 Ts ab.<br />
� Der Körperschaftssteueraufwand liegt bei 1.309 T s und fällt nahezu ausschließlich auf die<br />
Dividende an, die die <strong>GBW</strong>AG an die Aktionäre ausschütten will.<br />
Auf Grund des erfreulichen Gesamtergebnisses schlagen der Vorstand und der Aufsichtsrat für<br />
das abgelaufene Geschäftsjahr erneut eine Dividende von 0,40 s je Inhaberstückaktie vor. Dies<br />
entspricht einer Ausschüttung von 7,81% auf das gezeichnete Kapital.<br />
27
28 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
6.3 Bilanzstruktur<br />
<strong>2006</strong> Vorjahr<br />
Mio. € Mio. €<br />
Aktiva<br />
Anlagevermögen 526,3 362,2<br />
Umlaufvermögen 25,4 30,8<br />
davon flüssige Mittel 6,5 7,3<br />
Rechnungsabgrenzungsposten 0,1 0,1<br />
Bilanzsumme 551,8 393,1<br />
<strong>2006</strong> Vorjahr<br />
Mio. € Mio. €<br />
Passiva<br />
Eigenkapital 107,1 100,4<br />
Rückstellungen 40,5 38,2<br />
davon Pensionsrückstellungen 20,6 19,2<br />
Verbindlichkeiten 404,2 254,3<br />
Rechnungsabgrenzungsposten 0,0 0,2<br />
Bilanzsumme 551,8 393,1<br />
Die Bilanzsumme stieg gegenüber dem Vorjahr um rd. 40,4% bzw. 158,7 Mio. s von<br />
393,1 Mio. s auf 551,8 Mio. s. Dieser Anstieg ist durch den Erwerb der <strong>GBW</strong>-Beteiligungs<br />
GmbH, München und durch unsere Portfolioankäufe begründet. Das Anlagevermögen, die<br />
wichtigste Position der Aktivseite, macht inzwischen rd. 95,4% der Bilanzsumme aus (Vorjahr<br />
92,2%) und spiegelt die Anlageintensität der Gesellschaft wider.<br />
Der Anteil des Umlaufvermögens am Gesamtvermögen reduzierte sich demgegenüber durch<br />
Abverkauf der Bauträgerobjekte von 7,8% auf 4,6%. Das gesamte Umlaufvermögen beträgt<br />
25,4 Mio. s, wovon 6,5 Mio. s auf flüssige Mittel entfallen.<br />
Das Eigenkapital ist durch die gesetzlichen und satzungsmäßigen Einstellungen in die Gewinnrücklage<br />
um 6,7 Mio. s auf 107,1 Mio. s angewachsen. Unsere Eigenkapitalquote verringerte<br />
sich im Berichtsjahr von 25,5% auf 19,4%, was auf die Finanzierungen unserer Bautätigkeit<br />
für das Anlagevermögen, die Finanzierung des Beteiligungserwerbs <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH,<br />
München sowie die Wohnungsankäufe zurückzuführen ist.
Die Rückstellungen zum 31.12.<strong>2006</strong> betrugen 40,5 Mio. s und sind damit im Vergleich zum<br />
Vorjahr um 2,3 Mio. s angestiegen. Es entfielen auf die sonstigen Rückstellungen 19,6 Mio. s,<br />
auf die Pensionsrückstellungen 20,6 Mio. s und auf die Steuerrückstellungen 0,3 Mio. s.<br />
Die Pensionsrückstellungen erhöhten sich um 1,4 Mio. s, die sonstigen Rückstellungen um<br />
0,8 Mio. s.<br />
Durch unsere Investitionstätigkeit haben unsere Verbindlichkeiten gegenüber den Kreditinstituten<br />
zugenommen. Insgesamt beliefen sich die Verbindlichkeiten aus erhaltenen Krediten<br />
gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern auf 386,7 Mio. s gegenüber 233,1 Mio. s<br />
des Vorjahres. Diese deutliche Zunahme von 153,6 Mio. s resultiert aus dem gestiegenen<br />
Investitionsvolumen in <strong>2006</strong>.<br />
6.4 Konzernbilanzstruktur<br />
<strong>GBW</strong>AG Lagebericht<br />
<strong>2006</strong> Vorjahr<br />
Mio. € Mio. €<br />
Aktiva<br />
Anlagevermögen 1.539,3 377,3<br />
Umlaufvermögen 78,1 30,8<br />
davon flüssige Mittel 19,1 7,3<br />
Rechnungsabgrenzungsposten 0,2 0,1<br />
Bilanzsumme 1.617,6 408,2<br />
<strong>2006</strong> Vorjahr<br />
Mio. € Mio. €<br />
Passiva<br />
Eigenkapital 132,6 115,5<br />
Rückstellungen 48,4 38,2<br />
davon Pensionsrückstellungen 20,6 19,2<br />
Verbindlichkeiten 1.436,4 254,3<br />
Rechnungsabgrenzungsposten 0,2 0,2<br />
Bilanzsumme 1.617,6 408,2<br />
Die Vergleichbarkeit der im Konzernabschluss ausgewiesenen Zahlen mit den Vorjahresbeträgen<br />
ist grundsätzlich stark eingeschränkt.<br />
29
30 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Von dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen Vermögen von insgesamt 1.617,6 Mio. s entfallen<br />
65% der Konzernbilanzsumme auf Vermögen von Gesellschaften, die zum Erwerbsstichtag<br />
31.12.<strong>2006</strong> erstmals konsolidiert wurden. Im Rahmen der Kapitalkonsolidierung wurde die<br />
Buchwertmethode nach § 301 Abs. 1 Nr. 1 HGB verwendet.<br />
Die Umsatzerlöse der <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong> betrugen zum 31.12.<strong>2006</strong> 173,0 Mio. s, wovon auf die<br />
Hausbewirtschaftung 159,2 Mio. s entfielen. Die Sollmieterlöse der <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong> betrugen<br />
zum Bilanzstichtag 115,5 Mio. s.<br />
Die <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong> hat am Bilanzstichtag 31.199 eigene Wohnungen bewirtschaftet. Der<br />
Anteil der frei finanzierten Immobilienbestände betrug 18.914 Wohnungen, dies entspricht einer<br />
Quote von 60% des Gesamtportfolios.<br />
6.5 Kapitalflussrechnung Konzern<br />
Die finanzielle Entwicklung des Konzerns stellt sich anhand einer Kapitalflussrechnung bei indirekter<br />
Ermittlung des Cash-Flows aus laufender Geschäftstätigkeit im Wesentlichen wie folgt dar:<br />
<strong>2006</strong> Vorjahr<br />
Mio. € Mio. €<br />
Kapitalflussrechnung<br />
Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit 16,7 21,1<br />
Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit – 147,6 – 47,3<br />
Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit 142,7 26,9<br />
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds 11,8 0,7<br />
Finanzmittelfond am Anfang der Periode 7,3 6,6<br />
Finanzmittelfond am Ende der Periode 19,1 7,3<br />
Die Vergleichbarkeit mit den Vorjahreszahlen ist wegen der Neuordnung des Konsolidierungskreises<br />
eingeschränkt möglich.
<strong>GBW</strong>AG Lagebericht<br />
7. Aktienkursentwicklung Das hohe Interesse internationaler Investoren nach deutschen Immobilien bescherte den deutschen<br />
Immobilienaktien in <strong>2006</strong> ein kräftiges Kurswachstum. Auch der Kurs der <strong>GBW</strong>AG-Aktie,<br />
die an den Börsen in München, Stuttgart, Berlin und Hamburg im Freiverkehr gehandelt wird,<br />
legte vor allem in der zweiten Jahreshälfte ein Drittel an Wert zu. Zum Ende des Berichtsjahres<br />
ergab sich an der Münchner Börse bei einer Einteilung von 6.500.000 auf den Inhaber lautenden<br />
Stückaktien und einem Endkurs von 70,45 s eine Marktkapitalisierung von 457,9 Mio. s.<br />
Folgende Anfangs- und Endkurse wurden an den Börsen notiert:<br />
München: 50,00 s / 70,45 s (+40,9%)<br />
Stuttgart: 50,00 s / 71,00 s (+42,0%)<br />
Berlin: 49,00 s / 70,00 s (+42,8%)<br />
Hamburg: 49,40 s / 70,00 s (+41,8%)<br />
Aktienkursentwicklung<br />
<strong>GBW</strong>AG <strong>2006</strong><br />
Inhaberstückaktien in Euro<br />
75<br />
70<br />
65<br />
60<br />
55<br />
50<br />
45<br />
40<br />
Hoch 71,00 € 04.09.<strong>2006</strong> Toleranz 57,78%<br />
Tief 45,00 € 03.07.<strong>2006</strong><br />
02.01. 02.04. 01.07. 29.09. 29.12.<br />
München Stuttgart Berlin Hamburg<br />
31
32 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
8. Corporate Governance- Durch die Aufstellung eigener unternehmensspezifischer Corporate Governance-Grundsätze,<br />
Grundsätze die weitgehend auf den Bestimmungen des Deutschen Corporate Governance Kodex basieren,<br />
wollen Aufsichtsrat und Vorstand dazu beitragen, die Unternehmensverfassung und Unternehmensführung<br />
transparenter zu machen, Aktionärsinteressen in gebotener Weise zu berücksichtigen<br />
sowie die Unabhängigkeit von Aufsichtsräten und Abschlussprüfern zu gewährleisten.<br />
Die Corporate Governance-Grundsätze der <strong>GBW</strong>AG, im Internet veröffentlicht unter<br />
www.gbwag.de, werden regelmäßig auf der Grundlage neuer Erfahrungen und gesetzlicher<br />
Vorgaben vor dem Hintergrund unternehmensspezifischer Besonderheiten überprüft, bei Bedarf<br />
angepasst und weiterentwickelt. Der deutsche Corporate Governance Kodex in der jeweils<br />
aktuellen Fassung wird hierbei berücksichtigt.<br />
Aufsichtsrat und Vorstand der <strong>GBW</strong>AG erklären, dass im abgelaufenen Geschäftsjahr <strong>2006</strong> den<br />
im Rahmen einer freiwilligen Selbstverpflichtung auferlegten eigenen Corporate Governance-<br />
Grundsätzen entsprochen wurde und auch zukünftig entsprochen werden wird.<br />
9. Beziehungen zu ver- Über die Beziehungen unserer Gesellschaft im Geschäftsjahr <strong>2006</strong> zu verbundenen Unternehmen<br />
bundenen Unternehmen haben wir einen gesonderten Bericht erstellt, der die nachstehende Erklärung gemäß § 312<br />
Aktiengesetz enthält:<br />
„Wir erklären, dass die <strong>GBW</strong>AG bei den in diesem Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften im<br />
Geschäftsjahr <strong>2006</strong> nach den Umständen, die uns im Zeitpunkt bekannt waren, in dem diese<br />
Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Berichtspflichtige<br />
Maßnahmen haben nicht vorgelegen.“<br />
10. Risikomanagement Die <strong>GBW</strong>AG hat ein Risikomanagementsystem implementiert, das einer stetigen Weiterentwicklung<br />
unterliegt. Zur frühzeitigen Identifizierung und Bewältigung von Risiken, die für die<br />
wirtschaftliche Lage der Gesellschaft von Bedeutung sein könnten, stehen ein umfangreiches<br />
Instrumentarium und ein Reportingsystem zur Verfügung. Es werden vierteljährliche Risiko-<br />
Reports erstellt, in denen die Risiko-Situation der einzelnen Risikofelder analysiert und anhand<br />
von Risiko-Schwellenwerten bewertet werden. Zur Bewertung der Entwicklung zentraler Risikofelder<br />
wird retrospektiv eine Risiko-Betrachtung durchgeführt und in einem zusätzlichen Report<br />
dokumentiert.<br />
Durch den Erwerb der <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH, München, die ihrerseits die Beteiligungen an<br />
der GWF, GWOS und GWNO hält, hat sich das Betrachtungsspektrum für das Risikomanagement<br />
deutlich vergrößert. Die erworbenen Gesellschaften verfügen über eigene Risikomanagementsysteme.<br />
Im Zuge des Ausbaus der Holdingfunktionen werden diese Systeme zu einem<br />
einheitlichen Reporting zusammengeführt.<br />
Die Risikofrüherkennung der jeweiligen Risikomanagementsysteme hat weder bei der <strong>GBW</strong>AG<br />
noch bei ihren Töchtern GWF, GWOS und GWNO bestandsgefährdende Risiken identifiziert.<br />
Auch die Kumulation von Einzelrisiken führt zu keiner nachhaltigen Beeinträchtigung der<br />
wirtschaftlichen Lage.
<strong>GBW</strong>AG Lagebericht<br />
11. Ausblick, Chancen Die Prognosen für das Wirtschaftswachstum im Jahr 2007 sind uneinheitlich. Nach Meinung<br />
und Risiken der Wirtschaftsforschungsinstitute ist derzeit nicht vorhersehbar, in welchem Umfang der<br />
Konjunkturverlauf durch das von der Bundesregierung für 2007 geschnürte finanzpolitische<br />
Maßnahmenpaket restriktiv beeinflusst wird. Während der Investitionsaufschwung auf Grund<br />
weiterhin hoher Kapazitätsauslastungen und erwarteter Vorzieheffekte wegen in 2007 auslaufender<br />
Abschreibungserleichterungen erhalten bleiben soll, wird die Mehrwertsteuererhöhung zum<br />
01.01.2007 sowie der gleichzeitige Abbau von Steuervergünstigungen den privaten Konsum<br />
stark belasten und zu einem Rückgang der real verfügbaren Einkommen um voraussichtlich<br />
0,1% führen. Insgesamt rechnen die Institute bei einer leicht nachlassenden Exportdynamik in<br />
2007 mit einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts um 1,4%.<br />
In den nächsten 15 bis 20 Jahre werden die steigende Zahl von Haushalten sowie zunehmende<br />
Bevölkerungszahlen durch Zuwanderung in bayerischen Wachstumsregionen zu einer erhöhten<br />
Nachfrage am Mietwohnungsmarkt führen. Dies gilt umso mehr, als der Mietwohnungsbau in<br />
Bayern den vorhergesagten Bedarf an Wohnungsfertigstellungen schon seit Jahren nicht decken<br />
kann.<br />
Vor diesem Hintergrund haben wir uns klare Wachstumsziele gesetzt. Die konsequente Fortsetzung<br />
des eingeschlagenen Wachstumskurses steht auch in 2007 im Mittelpunkt unserer<br />
Geschäftstätigkeit. Unsere Wachstumsstrategie sieht eine deutliche Steigerung der Unternehmensergebnisse<br />
und unserer Assets vor. Deutliche Ergebnisverbesserungen streben wir in der Bewirtschaftung<br />
von Wohnimmobilien und durch intensiviertes Portfoliomanagement an.<br />
Akquisitionsvorteile versprechen wir uns als traditionsbewusste bestandshaltende Unternehmensgruppe<br />
durch das Bekenntnis zur nachhaltigen Wohnungsbewirtschaftung. Beim Ankauf von<br />
Wohnungsbeständen können wir auch eine sozial verträgliche Übernahme von Wohnanlagen mit<br />
umfangreichen Mieterschutzklauseln vertraglich zusichern. Diese geschäftspolitische Ausrichtung<br />
der <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong> dürfte deshalb, insbesondere für die Kommunen interessant sein, die zur<br />
Verbesserung ihrer Haushaltslage Teile ihrer kommunalen Wohnungsbestände veräußern wollen.<br />
Durch den Ankauf der Beteiligungen an den drei bayerischen Wohnungsunternehmen GWF,<br />
GWOS und GWNO hat die <strong>GBW</strong>AG ihr Wohnungsportfolio bereits auf über 31.000 Wohnungen<br />
in Bayern erweitert. Durch unsere flächendeckende Präsenz in ganz Bayern verfügen wir über<br />
hervorragende Standortkenntnisse, die uns ideale Voraussetzungen bieten, weitere Wohnungsportfolios<br />
zu akquirieren. Die <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong> beabsichtigt ihre Marktposition in Süddeutschland<br />
auszubauen und wird dabei eine klare und renditeorientierte Standortpolitik verfolgen.<br />
Entscheidend wird in diesem Zusammenhang sein, dass die <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong> bei den Anbietern<br />
großer Wohnungspakete als verlässlicher Investor wahrgenommen wird. Insoweit werden wir unsere<br />
Public Relations Aktivitäten verstärken. Der realisierbare Umfang von Ankäufen profitabler<br />
Wohnungsbestände wird daher im kommenden Jahr ausschlaggebend für die künftige Geschäftsentwicklung<br />
sein.<br />
33
34 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Im Rahmen unserer Anlagestrategie werden wir gezielt Wohnungsbestände veräußern. Dadurch<br />
wird die <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong> in Zukunft steigende Ergebnisbeiträge generieren. Dabei werden wir<br />
uns von Wohnanlagen an Nebenstandorten und von Beständen, die unseren Renditezielen nicht<br />
entsprechen, trennen.<br />
Die <strong>GBW</strong>AG <strong>Gruppe</strong> besitzt eine Reihe von Kleinstandorten sowie Streubesitz, die wir nicht<br />
effizient bewirtschaften können. Für diese Wohneinheiten wird die Frage der Teilprivatisierung<br />
anstehen. Den Zeitpunkt für diese Verkäufe erachten wir auf Grund der vom Markt bezahlten<br />
hohen Preise für günstig.<br />
Der bereits erfolgte Ankauf der Beteiligungen an den drei bayerischen Wohnungsunternehmen<br />
GWF, GWOS und GWNO sowie die geplanten Bestandserweiterungen führen zu einer Erhöhung<br />
des Finanzbedarfs der Gesellschaft. Damit gewinnt ein schlagkräftiges Finanzmanagement<br />
künftig zunehmend an Bedeutung.<br />
Die <strong>GBW</strong>AG ist ein Konzern und muss sich als solcher aufstellen. Die Zusammenführung der<br />
Wohnungsgesellschaften unter der <strong>GBW</strong>AG als Holding, stellt eine der wichtigsten Aufgaben<br />
des Geschäftsjahres 2007 dar. Mit der Erstellung eines Integrationskonzepts, das nach einem<br />
engagierten Zeitplan in 2007 realisiert werden muss, haben wir bereits begonnen. Die zentralen,<br />
unternehmensübergreifenden Aufgaben sind den Holdingfunktionen der <strong>GBW</strong>AG zuzuordnen.<br />
In der originären Leistungserbringung können durch Zusammenarbeit Synergieeffekte erschlossen<br />
werden. Durch Eigenverantwortung und weitgehende Dezentralität der Beteiligungsunternehmen<br />
sollen die Stärken und das wohnungswirtschaftliche Know-how der Mitarbeiterinnen<br />
und Mitarbeiter weiter entfaltet werden.<br />
Unter der Perspektive der langfristigen Werterhaltung werden wir die Bewirtschaftung unserer<br />
Wohnimmobilien weiter optimieren und so effizient wie möglich gestalten. Besonderen Wert<br />
legen wir auf langfristige Kundenbindung und die gute Betreuung unserer Mieter.<br />
Zur langfristigen Wertsteigerung unserer Mietwohnungsbestände werden wir auch in Zukunft<br />
in die Instandhaltung und die Modernisierung unserer Wohnanlagen investieren, dabei müssen<br />
Renditegesichtspunkte in den Vordergrund gestellt werden. Das in <strong>2006</strong> entwickelte modulare<br />
Instandhaltungskonzept, das fest definierte Instandhaltungsbausteine vorgibt, wird konsequent<br />
eingesetzt. So ist eine bessere Feinsteuerung unserer Ausgaben im Instandhaltungsbereich zu<br />
erreichen.<br />
Im Zuge unserer Bündelungsaktivitäten müssen Einkaufsvorteile im Dienstleistungsbereich<br />
erzielt werden. Durch gemeinsame Marketing- und Vertriebsmaßnahmen sind die Vermietungszeiträume<br />
zu verkürzen. Neben der sukzessiven Angleichung der Arbeitsabläufe ist auch die IT-<br />
Struktur einheitlich zu gestalten. Die von der <strong>GBW</strong>AG genutzten und bereits weiterentwickelten<br />
IT-Systeme werden künftig auch den Töchtern zur Verfügung gestellt.
<strong>GBW</strong>AG Lagebericht<br />
Der Ausbau der Holdingfunktionen bei der <strong>GBW</strong>AG sowie die Zusammenführung der Unternehmen<br />
wird eine Erweiterung der Personalkapazitäten in 2007 erfordern. Die Integration der<br />
Gesellschaften zu einer einheitlich auftretenden <strong>Gruppe</strong> birgt nicht nur Umsetzungsrisiken in<br />
sich, sondern wird auch Zeit und Kapazitäten in Anspruch nehmen.<br />
Unsere formulierten Leitgedanken, unsere Zielsetzung eines dynamischen Wachstums und unsere<br />
bereits unter Beweis gestellte Kosten- und Risikodisziplin bieten beste Voraussetzungen, eines<br />
der führenden Wohnungsunternehmen Süddeutschlands zu werden.<br />
Der Vorstand der <strong>GBW</strong>AG und das gesamte Management werden sich den künftigen unternehmerischen<br />
Herausforderungen aktiv und innovativ stellen. Mit der Berufung von Herrn<br />
Dr. Udo Scheffel zum Vorstandsvorsitzenden der <strong>GBW</strong>AG wurden die Weichen gestellt, diesen<br />
anspruchsvollen Weg zielsicher zu beschreiten.<br />
Wir sind daher zuversichtlich, unsere ambitionierten Ziele im kommenden Geschäftsjahr erfolgreich<br />
in die Tat umzusetzen.<br />
München, 12. Februar 2007<br />
Dr. Udo Scheffel Margit Dittmann Dr. Hartmut Danz<br />
Vorstandsvorsitzender Vorstandsmitglied Vorstandsmitglied<br />
35
36 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
„DURCH NEUBAU VON MIETWOHNANLAGEN<br />
ERREICHEN WIR EIN WACHSTUM UNSERER WOHNUNGSBESTÄNDE<br />
UND EINE VERJÜNGUNG SOWIE EINE WERTVERBESSERUNG<br />
UNSERES IMMOBILIENPORTFOLIOS.“
Christian Link<br />
Stellvertretender Abteilungsleiter<br />
Baumanagement<br />
Wolfgang Leibold<br />
Helga Engel<br />
Projektleiter/in<br />
37
38 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Bilanz<br />
zum 31. Dezember <strong>2006</strong><br />
Aktiva 31.12. <strong>2006</strong> Vorjahr<br />
€ T€<br />
A. Anlagevermögen<br />
I. Immaterielle Vermögensgegenstände<br />
Lizenzen und Software 95.873,94 190<br />
II. Sachanlagen<br />
95.873,94 190<br />
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 392.939.110,93 331.666<br />
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 14.532.129,77 7.875<br />
3. Grundstücke ohne Bauten 220.053,74 4.359<br />
4. Technische Anlagen und Maschinen 17.194,26 16<br />
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 527.862,86 477<br />
6. Anlagen im Bau 6.960.920,26 15.152<br />
7. Bauvorbereitungskosten 1.114.905,20 1.056<br />
8. Geleistete Anzahlungen 3.325.042,70 0<br />
III. Finanzanlagen<br />
419.637.219,72 360.601<br />
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 106.546.925,08 1.294<br />
2. Wertpapiere des Anlagevermögens 0,00 63<br />
3. Sonstige Ausleihungen 6.175,51 23<br />
4. Andere Finanzanlagen 8.003,39 8<br />
106.561.103,98 1.388<br />
526.294.197,64 362.179<br />
B. Umlaufvermögen<br />
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte<br />
1. Grundstücke ohne Bauten 2,02 1.128<br />
2. Bauvorbereitungskosten 0,00 62<br />
3. Grundstücke mit unfertigen Bauten 131.162,10 4.818<br />
4. Grundstücke mit fertigen Bauten 406.282,41 967<br />
5. Unfertige Leistungen 15.069.815,20 13.756<br />
6. Andere Vorräte 388.186,96 174<br />
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände<br />
15.995.448,69 20.905<br />
1. Forderungen aus Vermietung 586.354,35 856<br />
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 305.222,91 243<br />
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 0,00 11<br />
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.152.446,52 1<br />
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 195.965,19 330<br />
6. Sonstige Vermögensgegenstände 675.751,92 1.110<br />
III. Flüssige Mittel<br />
2.915.740,89 2.551<br />
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 6.473.332,07 7.338<br />
25.384.521,65 30.794<br />
C. Rechnungsabgrenzungsposten<br />
Disagio 114.769,98 130<br />
Bilanzsumme 551.793.489,27 393.103
<strong>GBW</strong>AG Jahresabschluss<br />
Passiva 31.12. <strong>2006</strong> Vorjahr<br />
€ T€<br />
A. Eigenkapital<br />
I. Gezeichnetes Kapital 33.280.000,00 33.280<br />
II. Kapitalrücklagen 3.073.234,90 3.073<br />
III. Gewinnrücklagen 66.256.990,07 60.865<br />
IV. Bilanzgewinn 4.479.900,06 3.153<br />
107.090.125,03 100.371<br />
B. Rückstellungen<br />
1. Rückstellung für Pensionen 20.618.392,00 19.209<br />
2. Steuerrückstellungen 303.600,00 209<br />
3. Sonstige Rückstellungen 19.590.984,90 18.784<br />
40.512.976,90 38.202<br />
C. Verbindlichkeiten<br />
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 358.355.505,36 198.258<br />
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 28.314.242,39 34.802<br />
3. Erhaltene Anzahlungen 15.760.733,81 18.986<br />
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 277.519,04 282<br />
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 178.940,79 267<br />
6. Sonstige Verbindlichkeiten<br />
davon aus Steuern: 1.180.941,33 s (Vj. 1.534 Ts)<br />
1.283.558,54 1.753<br />
404.170.499,93 254.348<br />
D. Rechnungsabgrenzungsposten 19.887,41 182<br />
Bilanzsumme 551.793.489,27 393.103<br />
39
40 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Gewinn- und Verlustrechnung<br />
vom 1. Januar bis 31. Dezember <strong>2006</strong><br />
31.12. <strong>2006</strong> Vorjahr<br />
€ T€<br />
1. Umsatzerlöse<br />
a) aus der Hausbewirtschaftung 56.251.308,72 50.225<br />
b) aus Verkauf von Grundstücken 9.958.794,00 8.529<br />
c) aus Betreuungstätigkeit 242.030,30 382<br />
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.088.591,02 196<br />
2. Verminderung des Bestands an zum Verkauf<br />
bestimmten Grundstücken mit fertigen und<br />
68.540.724,04 59.332<br />
unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen – 3.996.017,08 – 720<br />
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 1.077.112,49 121<br />
4. Sonstige betriebliche Erträge<br />
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen<br />
5.616.198,27 7.541<br />
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 23.784.253,50 22.269<br />
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 3.959.250,74 6.686<br />
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 1.568.059,65 234<br />
29.311.563,89 29.189<br />
6. Rohergebnis 41.926.453,83 37.085<br />
7. Personalaufwand<br />
a) Löhne und Gehälter 5.999.709,51 5.904<br />
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für<br />
Altersversorgung und für Unterstützung<br />
davon für Altersversorgung: 2.999.597,44 s (Vj. 3.150 Ts)<br />
3.985.931,35 4.170<br />
9.985.640,86 10.074<br />
8. Abschreibungen<br />
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände<br />
des Anlagevermögens und Sachanlagen<br />
b) Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des<br />
Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapital-<br />
7.046.124,53 8.227<br />
gesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten 0,00 230<br />
7.046.124,53 8.457<br />
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 4.686.248,97 2.868<br />
Übertrag 20.208.439,47 15.686
<strong>GBW</strong>AG Jahresabschluss<br />
31.12. <strong>2006</strong> Vorjahr<br />
€ T€<br />
Übertrag 20.208.439,47 15.686<br />
10. Erträge aus Beteiligungen 200.000,00 155<br />
davon aus verbundenen Unternehmen:<br />
200.000,00 s (Vj. 155 Ts)<br />
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und<br />
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 45.046,95 3<br />
12. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 52.407,60 86<br />
13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge<br />
davon aus verbundenen Unternehmen:<br />
171.471,92 s (Vj. 9 Ts)<br />
14. Zinsaufwendungen<br />
davon an verbundene Unternehmen:<br />
173.597,68 209<br />
8.224.554,00 s (Vj. 1.646 Ts) 8.874.971,76 7.154<br />
15. Finanzergebnis – 8.403.919,53 – 6.701<br />
16. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 11.804.519,94 8.985<br />
17. Steuern vom Einkommen 1.309.125,57 1.297<br />
18. Sonstige Steuern 1.175.719,98 1.118<br />
19. Jahresüberschuss 9.319.674,39 6.570<br />
20. Gewinnvortrag 53.025,67 33<br />
21. Einstellung in Gewinnrücklagen<br />
a) in die gesetzliche Rücklage 466.000,00 329<br />
b) in andere Gewinnrücklagen 4.426.800,00 3.121<br />
4.892.800,00 3.450<br />
22. Bilanzgewinn 4.479.900,06 3.153<br />
41
42 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Konzernbilanz<br />
zum 31. Dezember <strong>2006</strong><br />
Aktiva 31.12. <strong>2006</strong> Vorjahr<br />
€ T€<br />
A. Anlagevermögen<br />
I. Immaterielle Vermögensgegenstände<br />
Lizenzen und Software 148.102,00 190<br />
II. Sachanlagen<br />
148.102,00 190<br />
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 1.476.813.933,94 345.945<br />
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 22.625.068,17 8.736<br />
3. Grundstücke ohne Bauten 910.517,14 4.359<br />
4. Technische Anlagen und Maschinen 17.194,26 16<br />
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.380.314,51 477<br />
6. Anlagen im Bau 26.875.653,43 15.152<br />
7. Bauvorbereitungskosten 2.470.736,33 1.056<br />
8. Geleistete Anzahlungen 3.336.642,70 0<br />
III. Finanzanlagen<br />
1.534.430.060,48 375.741<br />
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 1.596.925,08 1.294<br />
2. Beteiligungen 3.100.000,00 0<br />
3. Wertpapiere des Anlagevermögens 0,00 63<br />
4. Sonstige Ausleihungen 20.243,67 23<br />
5. Andere Finanzanlagen 8.003,39 8<br />
4.725.172,14 1.388<br />
1.539.303.334,62 377.319<br />
B. Umlaufvermögen<br />
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte<br />
1. Grundstücke ohne Bauten 2,02 1.128<br />
2. Bauvorbereitungskosten 0,00 62<br />
3. Grundstücke mit unfertigen Bauten 131.162,10 4.818<br />
4. Grundstücke mit fertigen Bauten 5.361.031,68 967<br />
5. Unfertige Leistungen 43.490.058,34 13.756<br />
6. Andere Vorräte 1.154.344,72 174<br />
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände<br />
50.136.598,86 20.905<br />
1. Forderungen aus Vermietung 2.642.427,10 856<br />
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 673.635,59 243<br />
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 3.823,48 11<br />
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.280.644,69 1<br />
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.093.238,20 330<br />
6. Sonstige Vermögensgegenstände 3.144.423,80 1.110<br />
III. Flüssige Mittel<br />
8.838.192,86 2.551<br />
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 19.105.533,78 7.338<br />
78.080.325,50 30.794<br />
C. Rechnungsabgrenzungsposten 248.513,87 130<br />
Konzernbilanzsumme 1.617.632.173,99 408.243
<strong>GBW</strong>AG Jahresabschluss<br />
Passiva 31.12. <strong>2006</strong> Vorjahr<br />
€ T€<br />
A. Eigenkapital<br />
I. Gezeichnetes Kapital 33.280.000,00 33.280<br />
II. Kapitalrücklagen 3.073.234,90 3.073<br />
III. Gewinnrücklagen 66.256.990,07 60.865<br />
IV. Konzernbilanzgewinn 19.313.017,73 18.293<br />
V. Anteile anderer Gesellschafter 10.700.735,75 0<br />
132.623.978,45 115.511<br />
B. Rückstellungen<br />
1. Rückstellung für Pensionen 20.618.392,00 19.209<br />
2. Steuerrückstellungen 489.911,52 209<br />
3. Sonstige Rückstellungen 27.285.673,88 18.784<br />
48.393.977,40 38.202<br />
C. Verbindlichkeiten<br />
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.093.829.358,86 198.258<br />
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 82.134.348,52 34.802<br />
3. Erhaltene Anzahlungen 47.784.087,71 18.986<br />
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 14.011.507,66 282<br />
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.184.341,90 267<br />
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 188.451.723,06 0<br />
7. Sonstige Verbindlichkeiten<br />
davon aus Steuern: 2.717.954,95 s (Vj. 1.534 Ts)<br />
5.024.547,61 1.753<br />
1.436.419.915,32 254.348<br />
D. Rechnungsabgrenzungsposten 194.302,82 182<br />
Konzernbilanzsumme 1.617.632.173,99 408.243<br />
43
44 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung<br />
vom 1. Januar bis 31. Dezember <strong>2006</strong><br />
31.12. <strong>2006</strong> Vorjahr<br />
€ T€<br />
1. Umsatzerlöse<br />
a) aus der Hausbewirtschaftung 56.251.308,72 50.225<br />
b) aus Verkauf von Grundstücken 9.958.794,00 8.529<br />
c) aus Betreuungstätigkeit 242.030,30 382<br />
d) aus anderen Lieferungen u. Leistungen 2.088.591,02 196<br />
2. Verminderung des Bestands an zum Verkauf<br />
bestimmten Grundstücken mit fertigen und<br />
68.540.724,04 59.332<br />
unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen – 3.996.017,08 – 720<br />
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 1.077.112,49 121<br />
4. Sonstige betriebliche Erträge 5.616.198,27 14.509<br />
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen<br />
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 23.784.253,50 22.269<br />
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 3.959.250,74 6.686<br />
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 1.568.059,65 234<br />
29.311.563,89 29.189<br />
6. Rohergebnis 41.926.453,83 44.053<br />
7. Personalaufwand<br />
a) Löhne und Gehälter 5.999.709,51 5.904<br />
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für<br />
Altersversorgung und für Unterstützung<br />
davon für Altersversorgung: 2.999.597,44 s (Vj. 3.150 Ts)<br />
3.985.931,35 4.170<br />
9.985.640,86 10.074<br />
8. Abschreibungen<br />
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände<br />
des Anlagevermögens und Sachanlagen<br />
b) Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des<br />
Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapital-<br />
7.352.776,96 8.406<br />
gesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten 0,00 230<br />
7.352.776,96 8.636<br />
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 4.686.248,97 2.868<br />
Übertrag 19.901.787,04 22.475
<strong>GBW</strong>AG Jahresabschluss<br />
31.12. <strong>2006</strong> Vorjahr<br />
€ T€<br />
Übertrag 19.901.787,04 22.475<br />
10. Erträge aus Beteiligungen 200.000,00 155<br />
davon aus verbundenen Unternehmen:<br />
200.000,00 s (Vj. 155 Ts)<br />
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und<br />
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 45.046,95 3<br />
12. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 52.407,60 86<br />
13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge<br />
davon aus verbundenen Unternehmen:<br />
171.471,92 s (Vj. 9 Ts)<br />
14. Zinsaufwendungen<br />
davon an verbundene Unternehmen:<br />
173.597,68 209<br />
8.224.554,00 s (Vj. 1.646 Ts) 8.874.971,76 7.154<br />
15. Finanzergebnis – 8.403.919,53 – 6.701<br />
16. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 11.497.867,51 15.774<br />
17. Steuern vom Einkommen 1.309.125,57 1.297<br />
18. Sonstige Steuern 1.175.719,98 1.118<br />
19. Konzernjahresüberschuss 9.013.021,96 13.359<br />
20. Gewinnvortrag 15.192.795,77 8.384<br />
21. Einstellung in Gewinnrücklagen<br />
a) in die gesetzliche Rücklage 466.000,00 329<br />
b) in andere Gewinnrücklagen 4.426.800,00 3.121<br />
4.892.800,00 3.450<br />
22. Konzernbilanzgewinn 19.313.017,73 18.293<br />
45
46 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Anhang und Konzernanhang <strong>2006</strong><br />
1. Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss der <strong>GBW</strong>AG Bayerische Wohnungs-Aktiengesellschaft sowie der Konzernabschluss<br />
sind nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und des Aktiengesetzes<br />
(AktG) aufgestellt.<br />
Der Jahresabschluss der <strong>GBW</strong>AG ist unter teilweiser Verwendung des Jahresergebnisses nach<br />
§ 268 Abs. 1 HGB aufgestellt.<br />
Mit Wirkung zum 31. Dezember <strong>2006</strong> hat die <strong>GBW</strong>AG sämtliche Anteile an der WSE-Neu<br />
GmbH, Berlin, (umfirmiert am 25. Januar 2007 in <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH, München) sowie<br />
mittelbare Beteiligungen an drei Wohnungsgesellschaften in Bayern (vgl. Abschnitt 2 „Konsolidierungskreis“)<br />
erworben. Die <strong>GBW</strong>AG stellt als Mutterunternehmen mit Sitz im Inland gemäß<br />
§ 290 Abs. 1 HGB für das Geschäftsjahr <strong>2006</strong> einen Konzernabschluss und einen Konzernlagebericht<br />
auf. Aufgrund des Anteilserwerbs zum 31. Dezember <strong>2006</strong> wird keine Aufwands- und<br />
Ertragskonsolidierung durchgeführt. Die Vergleichbarkeit zum Vorjahr ist infolge des Anteilserwerbs<br />
nur eingeschränkt möglich. Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr<br />
<strong>2006</strong> betrifft ausschließlich das Mutterunternehmen.<br />
Die Erläuterungen des Anhangs werden für die <strong>GBW</strong>AG und den Konzern in Übereinstimmung<br />
mit § 298 Abs. 3 HGB gemeinsam vorgenommen. Die Angaben gelten, soweit nichts anderes<br />
vermerkt ist, für beide Jahresabschlüsse.<br />
Die Jahresabschlüsse der <strong>GBW</strong>AG und des Konzerns werden in Euro erstellt.<br />
2. Konsolidierungskreis Der Konsolidierungskreis des Konzerns ist im Geschäftsjahr <strong>2006</strong> um vier Gesellschaften<br />
erweitert. Im Vorjahr beschränkte sich der Konsolidierungskreis auf die <strong>GBW</strong>AG. In den<br />
Konzernabschluss <strong>2006</strong> werden neben der Muttergesellschaft <strong>GBW</strong>AG folgende Unternehmen<br />
einbezogen, bei denen die <strong>GBW</strong>AG unmittelbar oder mittelbar die Mehrheit der Stimmrechte<br />
zusteht bzw. bei denen die einheitliche Leitung ausgeübt wird:<br />
Tochterunternehmen<br />
� <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH, München<br />
� Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Franken GmbH, Würzburg<br />
� Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Oberbayern/Schwaben GmbH, München<br />
� Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Niederbayern/Oberpfalz GmbH, Regensburg<br />
Die Einbeziehung der Tochterunternehmen in den Konzernabschluss erfolgt mittels<br />
Vollkonsolidierung.<br />
Gemäß § 296 Abs. 2 i.V.m. § 311 Abs. 2 HGB wird von dem Wahlrecht Gebrauch gemacht,<br />
folgende Tochter- bzw. Beteiligungsunternehmen nicht in den Konzernabschluss mit einzubeziehen<br />
(vgl. Abschnitt 7.3. „Beteiligungen“):<br />
� CityTec Maßnahmeträger GmbH, München<br />
� Bayerischer Immobilienfonds Nr. 6, München<br />
� MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München<br />
� T<strong>GBW</strong> Grundstücksentwicklungsgesellschaft Jägerndorfer Zeile/Gräfenberger Weg bR, Berlin<br />
� Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau Unterallgäu GmbH, Memmingen
<strong>GBW</strong>AG Anhang<br />
Bilanzsumme sowie Erträge und Aufwendungen der oben genannten Gesellschaften sind für die<br />
Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-,<br />
Finanz- und Ertragslage des Konzerns von insgesamt untergeordneter Bedeutung. Ihr Umsatz<br />
machte im Geschäftsjahr <strong>2006</strong> zusammen weniger als 10% des Konzernumsatzes aus.<br />
3. Konsolidierungs- Die Einbeziehung der Tochterunternehmen erfolgt nach den deutschen handelsrechtlichen<br />
grundsätze Vorschriften über die Vollkonsolidierung, d.h. sämtliche Vermögensgegenstände und Schulden<br />
der konsolidierten Unternehmen werden mit Ausnahme der Posten, die konsolidiert werden,<br />
mit dem vollen Betrag in den Konzernabschluss übernommen. Die Anteile fremder Gesellschafter<br />
am Eigenkapital der Tochterunternehmen werden gesondert innerhalb des Postens Eigenkapital<br />
ausgewiesen.<br />
Die Geschäftsjahre der konsolidierten Unternehmen stimmen mit dem der Muttergesellschaft<br />
überein.<br />
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt abweichend vom DRS 4 nach der Buchwertmethode gemäß<br />
§ 301 Abs. 1 Nr. 1. HGB.<br />
Innerhalb des Konsolidierungskreises entstandene Forderungen und Verbindlichkeiten sowie<br />
Haftungsverhältnisse werden eliminiert.<br />
4. Bilanzierungs- und Die Abschlüsse einbezogener Tochterunternehmen werden einheitlich nach den gesetzlichen<br />
Bewertungsmethoden Vorschriften und den bei der <strong>GBW</strong>AG geltenden Bilanzierung- und Bewertungsvorschriften aufgestellt.<br />
Die Gliederung der Jahresabschlüsse erfolgt entsprechend der Formblattverordnung für<br />
Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 6. März 1987.<br />
4.1 Anlagevermögen<br />
Die Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten sind mit ihren um planmäßige und außerplanmäßige<br />
Abschreibungen verminderten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet.<br />
Die planmäßigen Abschreibungen der Wohnbauten erfolgen mit einem Abschreibungssatz von<br />
1,25% bis 2,0%; Geschäftsbauten werden mit Sätzen zwischen 2,0% und 3,0% jährlich<br />
abgeschrieben. Gebäude auf Grundstücken mit Erbbaurechten werden über die Laufzeit des Erbbaurechts<br />
abgeschrieben, Außenanlagen linear über 10 Jahre. Außerplanmäßige Abschreibungen<br />
werden auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen, wenn und soweit voraussichtlich<br />
dauernde Wertminderungen vorliegen.<br />
Werden Großmodernisierungen durchgeführt, die zu einer über den ursprünglichen Zustand<br />
hinausgehenden wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen sowie eine Anhebung der<br />
Mieten im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen ermöglichen, so werden diese Maßnahmen<br />
mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert.<br />
47
48 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Die Grundstücke ohne Bauten, die Bauvorbereitungskosten und die Anlagen im Bau sind zu<br />
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. In die Herstellungskosten sind neben den Einzelkosten<br />
auch angemessene Teile der Gemeinkosten für technische und kaufmännische Eigenleistungen<br />
am Bau einbezogen. Kosten der allgemeinen Verwaltung werden nicht aktiviert;<br />
Finanzierungskosten sind ebenfalls nicht angesetzt.<br />
Die Anschaffungskosten des beweglichen Anlagevermögens – einschließlich Mietereinbauten –<br />
werden linear über einen Zeitraum von 3 bis 13 Jahren abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter<br />
werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.<br />
Die Finanzanlagen sind mit Ausnahme der sonstigen Ausleihungen zu Anschaffungskosten bilanziert;<br />
letztere sind mit dem um planmäßige Tilgungen verminderten Ausgabebetrag angesetzt.<br />
4.2 Umlaufvermögen<br />
Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke ohne Bauten, Grundstücke mit unfertigen und<br />
fertigen Bauten, unfertigen Leistungen, Bauvorbereitungskosten sowie Vorräte sind zu Anschaffungs-<br />
bzw. Herstellungskosten oder ihrem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die<br />
Herstellungskosten werden dabei nach der gleichen Methode wie im Anlagevermögen ermittelt.<br />
Die unfertigen Leistungen enthalten im Wesentlichen noch nicht abgerechnete Betriebs- und<br />
Heizkosten.<br />
Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände sowie flüssige Mittel sind grundsätzlich – mit Ausnahme<br />
des nach versicherungsmathematischen Methoden berechneten Aktivwertes von Rückdeckungsversicherungen<br />
– zum Nennwert aktiviert. Erkennbaren Ausfallrisiken wurde durch<br />
Wertberichtigungen Rechnung getragen.<br />
4.3 Rückstellungen<br />
Bei der Bemessung der Rückstellungen ist allen ungewissen Verbindlichkeiten und erkennbaren<br />
Risiken angemessen und ausreichend Rechnung getragen worden.<br />
Die Rückstellungen für Pensionen wurden nach versicherungsmathematischen Grundsätzen<br />
unter Verwendung der Richttafeln 2005G von Dr. Klaus Heubeck bemessen. Zur Anpassung an<br />
die Kapitalmarktgegebenheiten wurde ein Kapitalisierungszinssatz von 4,25% (Vorjahr 5,00%)<br />
verwendet.<br />
Die sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen unterlassene Aufwendungen für<br />
Instandhaltungen, noch anfallende Baukosten und Gewährleistungen, Haftungsrisiken sowie ausstehende<br />
Rechnungen.<br />
4.4 Verbindlichkeiten<br />
Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen passiviert.
5. Angaben zur Bilanz und 5.1 Anlagevermögen<br />
<strong>GBW</strong>AG Anhang<br />
Konzernbilanz Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr <strong>2006</strong> ist gesondert im<br />
jeweiligen Anlagenspiegel der <strong>GBW</strong>AG bzw. des Konzerns dargestellt:<br />
Die Anteile an verbundenen Unternehmen im Einzelabschluss betreffen die 100%ige Beteiligung<br />
an der <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH, die mit Wirkung zum 31. Dezember <strong>2006</strong> erworben wurde,<br />
darüber hinaus die 100%ige Beteiligung an der City Tec Maßnahmeträger GmbH, die 100%ige<br />
Beteiligung an der MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH sowie den Anteil in Höhe<br />
von 63,72% am Bayerischen Immobilienfonds Nr. 6.<br />
Unter den Wertpapieren des Anlagevermögens wurden im Vorjahr Anteile an der Beteiligungs-<br />
Aktiengesellschaft der Bayerischen Volksbanken gehalten, welche im Berichtsjahr verkauft<br />
wurden.<br />
Im Konzern sind durch den Erwerb sämtlicher Anteile an der <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH,<br />
München, zum 31. Dezember <strong>2006</strong> Anlagenzugänge in Höhe von insgesamt 1.103.009 Ts zu<br />
verzeichnen. Davon betreffen bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit<br />
Wohnbauten 338 Mio. s stille Reserven, die in Höhe des aus der Kapitalkonsolidierung resultierenden<br />
aktiven Unterschiedsbetrages aufgedeckt wurden.<br />
Bei den Beteiligungen im Konzern handelt es sich um die 40 %ige Beteiligung in Höhe von<br />
3.100 Ts an der Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau Unterallgäu GmbH, Memmingen.<br />
49
50 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Entwicklung des Anlagevermögens<br />
per 31. Dezember <strong>2006</strong><br />
Anschaffungs-/Herstellungkosten<br />
Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand<br />
01. 01. <strong>2006</strong> (+/–) 31.12. <strong>2006</strong><br />
€ € € € €<br />
Immaterielle Vermögensgegenstände<br />
Lizenzen und Software 1.231.175,84 1.641,48 0,00 0,00 1.232.817,32<br />
1.231.175,84 1.641,48 0,00 0,00 1.232.817,32<br />
Sachanlagen<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche<br />
Rechte mit Wohnbauten<br />
Grundstücke mit Geschäfts- und<br />
443.841.662,91 56.255.702,69 2.250.632,02 14.203.934,22 512.050.667,80<br />
anderen Bauten 8.936.983,91 5.008.409,00 0,00 1.961.282,65 15.906.675,56<br />
Grundstücke ohne Bauten 4.358.449,61 154.507,99 0,00 – 4.292.903,86 220.053,74<br />
Technische Anlagen und Maschinen 358.998,34 4.031,00 0,00 0,00 363.029,34<br />
Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.319.311,19 184.933,17 114.324,67 0,00 3.389.919,69<br />
Anlagen im Bau 16.165.216,87 1.941.795,50 0,00 – 11.146.092,11 6.960.920,26<br />
Bauvorbereitungskosten 1.169.668,33 784.812,57 0,00 – 726.220,90 1.228.260,00<br />
Geleistete Anzahlungen 0,00 3.325.042,70 0,00 0,00 3.325.042,70<br />
478.150.291,16 67.659.234,62 2.364.956,69 0,00 543.444.569,09<br />
Finanzanlagen<br />
Anteile an verbundenen Unternehmen 1.294.438,95 105.252.486,13 0,00 0,00 106.546.925,08<br />
Beteiligungen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
Wertpapiere des Anlagevermögens 62.633,26 0,00 62.633,26 0,00 0,00<br />
Sonstige Ausleihungen 22.590,86 193,12 16.608,47 0,00 6.175,51<br />
Andere Finanzanlagen 8.003,39 0,00 0,00 0,00 8.003,39<br />
1.387.666,46 105.252.679,25 79.241,73 0,00 106.561.103,98<br />
Anlagevermögen insgesamt 480.769.133,46 172.913.555,35 2.444.198,42 0,00 651.238.490,39
<strong>GBW</strong>AG Anhang<br />
Abschreibungen Buchwert<br />
Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Stand Stand<br />
01. 01. <strong>2006</strong> (+/–) 31.12. <strong>2006</strong> 31.12. <strong>2006</strong> 31.12. 2005<br />
€ € € € € € €<br />
1.041.516,72 95.426,66 0,00 0,00 1.136.943,38 95.873,94 189.659,12<br />
1.041.516,72 95.426,66 0,00 0,00 1.136.943,38 95.873,94 189.659,12<br />
112.175.218,44 6.623.632,87 578.188,59 890.894,15 119.111.556,87 392.939.110,93 331.666.444,47<br />
1.061.658,12 190.248,82 0,00 122.638,85 1.374.545,79 14.532.129,77 7.875.325,79<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 220.053,74 4.358.449,61<br />
342.850,60 2.984,48 0,00 0,00 345.835,08 17.194,26 16.147,74<br />
2.842.539,72 133.831,70 114.314,59 0,00 2.862.056,83 527.862,86 476.771,47<br />
1.013.533,00 0,00 0,00 – 1.013.533,00 0,00 6.960.920,26 15.151.683,87<br />
113.354,80 0,00 0,00 0,00 113.354,80 1.114.905,20 1.056.313,53<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.325.042,70 0,00<br />
117.549.154,68 6.950.697,87 692.503,18 0,00 123.807.349,37 419.637.219,72 360.601.136,48<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 106.546.925,08 1.294.438,95<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 62.633,26<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.175,51 22.590,86<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.003,39 8.003,39<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 106.561.103,98 1.387.666,46<br />
118.590.671,40 7.046.124,53 692.503,18 0,00 124.944.292,75 526.294.197,64 362.178.462,06<br />
51
52 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Entwicklung des Konzernanlagevermögens<br />
per 31. Dezember <strong>2006</strong><br />
Anschaffungs-/Herstellungkosten<br />
Stand Zugänge aus Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand<br />
01. 01. <strong>2006</strong> Unternehmenskauf<br />
(+/–) 31.12. <strong>2006</strong><br />
€ € € € € €<br />
Immaterielle Vermögensgegenstände<br />
Lizenzen und Software<br />
Geschäfts- oder<br />
1.231.175,84 52.228,06 1.641,48 0,00 0,00 1.285.045,38<br />
Firmenwert 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
1.231.175,84 52.228,06 1.641,48 0,00 0,00 1.285.045,38<br />
Sachanlagen<br />
Grundstücke und<br />
grundstücksgleiche<br />
Rechte mit Wohnbauten<br />
Grundstücke mit<br />
Geschäfts- und anderen<br />
458.311.965,31 1.069.885.340,65 56.255.702,69 2.250.632,02 14.203.934,22 1.596.406.310,85<br />
Bauten<br />
Grundstücke<br />
9.799.302,80 7.249.303,09 5.008.409,00 0,00 1.961.282,65 24.018.297,54<br />
ohne Bauten<br />
Technische Anlagen<br />
4.358.449,61 690.463,40 154.507,99 0,00 – 4.292.903,86 910.517,14<br />
und Maschinen<br />
Betriebs– und<br />
358.998,34 0,00 4.031,00 0,00 0,00 363.029,34<br />
Geschäftsausstattung 3.319.311,19 852.451,65 184.933,17 114.324,67 0,00 4.242.371,34<br />
Anlagen im Bau 16.165.216,87 19.914.733,17 1.941.795,50 0,00 – 11.146.092,11 26.875.653,43<br />
Bauvorbereitungskosten 1.169.668,33 1.355.831,13 784.812,57 0,00 – 726.220,90 2.584.091,13<br />
Geleistete Anzahlungen 0,00 11.600,00 3.325.042,70 0,00 0,00 3.336.642,70<br />
493.482.912,45 1.099.959.723,09 67.659.234,62 2.364.956,69 0,00 1.658.736.913,47<br />
Finanzanlagen<br />
Anteile an verbundenen<br />
Unternehmen 1.294.438,95 0,00 302.486,13 0,00 0,00 1.596.925,08<br />
Beteiligungen<br />
Wertpapiere des<br />
0,00 3.100.000,00 0,00 0,00 0,00 3.100.000,00<br />
Anlagevermögens 62.633,26 0,00 0,00 62.633,26 0,00 0,00<br />
Sonstige Ausleihungen 22.590,86 14.068,16 193,12 16.608,47 0,00 20.243,67<br />
Andere Finanzanlagen 8.003,39 0,00 0,00 0,00 0,00 8.003,39<br />
1.387.666,46 3.114.068,16 302.679,25 79.241,73 0,00 4.725.172,14<br />
Anlagevermögen<br />
insgesamt 496.101.754,75 1.103.126.019,31 67.963.555,35 2.444.198,42 0,00 1.664.747.130,99
<strong>GBW</strong>AG Anhang<br />
Abschreibungen Buchwert<br />
Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Stand Stand<br />
01. 01. <strong>2006</strong> (+/–) 31.12. <strong>2006</strong> 31.12. <strong>2006</strong> 31.12. 2005<br />
€ € € € € € €<br />
1.041.516,72 95.426,66 0,00 0,00 1.136.943,38 148.102,00 189.659,12<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
1.041.516,72 95.426,66 0,00 0,00 1.136.943,38 148.102,00 189.659,12<br />
112.366.632,43 6.913.038,92 578.188,59 890.894,15 119.592.376,91 1.476.813.933,94 345.945.332,88<br />
1.063.095,32 207.495,20 0,00 122.638,85 1.393.229,37 22.625.068,17 8.736.207,48<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 910.517,14 4.358.449,61<br />
342.850,60 2.984,48 0,00 0,00 345.835,08 17.194,26 16.147,74<br />
2.842.539,72 133.831,70 114.314,59 0,00 2.862.056,83 1.380.314,51 476.771,47<br />
1.013.533,00 0,00 0,00 – 1.013.533,00 0,00 26.875.653,43 15.151.683,87<br />
113.354,80 0,00 0,00 0,00 113.354,80 2.470.736,33 1.056.313,53<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.336.642,70 0,00<br />
117.742.005,87 7.257.350,30 692.503,18 0,00 124.306.852,99 1.534.430.060,48 375.740.906,58<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.596.925,08 1.294.438,95<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.100.000,00 0,00<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 62.633,26<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 20.243,67 22.590,86<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.003,39 8.003,39<br />
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.725.172,14 1.387.666,46<br />
118.783.522,59 7.352.776,96 692.503,18 0,00 125.443.796,37 1.539.303.334,62 377.318.232,16<br />
53
54 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
5.2 Umlaufvermögen<br />
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte<br />
Die unfertigen Leistungen enthalten im Wesentlichen noch nicht abgerechnete Betriebs- und<br />
Heizkosten in Höhe von 15.070 Ts (Vorjahr 13.675 Ts). Im Konzernabschluss belaufen sich die<br />
noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten auf 43.490 Ts.<br />
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände<br />
31.12. <strong>2006</strong> davon Restlauf- Vorjahr davon Restlaufzeit<br />
> 1 Jahr zeit > 1 Jahr<br />
T€ T€ T€ T€<br />
<strong>GBW</strong>AG<br />
Forderungen aus Vermietung 586 – 856 –<br />
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 305 – 243 –<br />
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 0 – 11 –<br />
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.153 – 1 –<br />
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 196 – 330 –<br />
Sonstige Vermögensgegenstände 676 488 1.110 477<br />
Konzern<br />
2.916 488 2.551 477<br />
Forderungen aus Vermietung 2.642 – 856 –<br />
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 674 – 243 –<br />
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 4 – 11 –<br />
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.281 – 1 –<br />
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.093 – 330 –<br />
Sonstige Vermögensgegenstände 3.144 488 1.110 477<br />
8.838 488 2.551 477<br />
Im Einzelabschluss resultieren die Forderungen gegen verbundene Unternehmen aus der umsatzsteuerlichen<br />
Organschaft, dem Ergebnisabführungsvertrag sowie aus der Verrechnung mit der<br />
City Tec Maßnahmeträger GmbH.<br />
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen im Konzernabschluss betreffen insbesondere<br />
Forderungen gegen die DKB Wohnungsbau und Stadtentwicklung GmbH, Berlin (873 Ts).<br />
Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Einzelabschluss im Wesentlichen Rückkaufwerte<br />
aus Lebensversicherungen, im Konzernabschluss neben den Rückkaufwerten aus Lebensversicherungen<br />
insbesondere Forderungen gegen das Finanzamt.
<strong>GBW</strong>AG Anhang<br />
Flüssige Mittel<br />
Die flüssigen Mittel der <strong>GBW</strong>AG entfallen mit 6.411 Ts (Vorjahr 7.315 Ts) auf Guthaben bei<br />
verbundenen Unternehmen, im Konzern der <strong>GBW</strong>AG betreffen 18.601 Ts verbundene Unternehmen.<br />
Rechnungsabgrenzungsposten<br />
Im Einzelabschluss der <strong>GBW</strong>AG werden innerhalb des aktiven Rechnungsabgrenzungsposten<br />
Disagiobeträge in Höhe von 115 Ts abgegrenzt. Im Konzernabschluss sind im aktiven Rechnungsabgrenzungsposten<br />
Disagiobeträge in Höhe von insgesamt 221 Ts enthalten.<br />
5.3 Eigenkapital<br />
Das Grundkapital in Höhe von 33.280 Ts ist auf 6.500.000 Stückaktien aufgeteilt.<br />
Der Jahres- bzw. Teilkonzernabschluss der <strong>GBW</strong>AG wird in den Konzernabschluss der Bayerischen<br />
Landesbank, München, einbezogen, die den Konzernabschluss für den größten Konsolidierungskreis<br />
aufstellt. Der Konzernabschluss kann in der Geschäftsstelle der Bayerischen Landesbank in<br />
München eingesehen werden.<br />
Der Konzernabschluss für den kleinsten Konsolidierungskreis wird von der Deutschen Kreditbank<br />
AG, Berlin, aufgestellt. Der Konzernabschluss kann am Geschäftssitz der Deutschen Kreditbank<br />
AG in Berlin eingesehen werden.<br />
Kapital- und Gewinnrücklagen<br />
31.12. <strong>2006</strong> Vorjahr<br />
T€ T€<br />
Kapitalrücklage<br />
Gewinnrücklagen<br />
3.073 3.073<br />
Gesetzliche Rücklage 6.603 6.137<br />
Bauerneuerungsrücklage 0 1.527<br />
Andere Gewinnrücklagen 59.654 53.201<br />
69.330 63.938<br />
Die Bauerneuerungsrücklage wurde zum 31. Dezember <strong>2006</strong> erfolgsneutral mit den anderen<br />
Gewinnrücklagen verrechnet.<br />
55
56 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Anteile der Fremdgesellschafter<br />
Die Anteile anderer Gesellschafter werden in der Konzernbilanz unter den Posten des Eigenkapitals<br />
gesondert ausgewiesen.<br />
5.4 Rückstellungen<br />
Fremdanteil Fremdanteil<br />
am Eigenkapital<br />
% T€<br />
Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Franken GmbH 26,40 5.980<br />
Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Oberbayern/Schwaben GmbH 11,00 1.606<br />
Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Niederbayern/Oberpfalz GmbH 26,00 3.115<br />
10.701<br />
31.12. <strong>2006</strong> Vorjahr<br />
T€ T€<br />
<strong>GBW</strong>AG<br />
Pensionen 20.618 19.209<br />
Steuerrückstellungen 304 209<br />
Instandhaltungsmaßnahmen 9.563 11.119<br />
Noch anfallende Baukosten und Gewährleistungen 5.650 4.651<br />
Ausstehende Rechnungen 1.563 508<br />
Risikovorsorge 1.251 1.178<br />
Personalverpflichtungen 951 731<br />
Jahresabschluss, Hauptversammlung und Veröffentlichung 613 598<br />
Konzern<br />
40.513 38.203<br />
Pensionen 20.618 19.209<br />
Steuerrückstellungen 490 209<br />
Instandhaltungs- und Restitutionsmaßnahmen 12.447 11.119<br />
Noch anfallende Baukosten und Gewährleistungen 7.685 4.651<br />
Ausstehende Rechnungen 3.245 508<br />
Risikovorsorge 1.321 1.178<br />
Personalverpflichtungen 1.477 731<br />
Jahresabschluss, Hauptversammlung und Veröffentlichung 843 598<br />
Übrige 268 0<br />
48.394 38.203
<strong>GBW</strong>AG Anhang<br />
Die Anpassung des Kapitalisierungszinssatzes an die Gegebenheiten des Kapitalmarkts bei der<br />
Berechnung der Pensionsrückstellungen führte zu einem um 1.537 Ts höheren Ansatz als bei<br />
Anwendung der steuerlichen Vorschriften.<br />
In Ausübung des Bilanzierungswahlrechts des § 249 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 HGB sind sowohl im<br />
Einzel- als auch im Konzernabschluss 9.263 Ts (Vorjahr 10.819 Ts) zurückgestellt.<br />
5.5 Verbindlichkeiten<br />
31.12. <strong>2006</strong> davon mit einer Restlaufzeit Vorjahr<br />
< 1 Jahr 1 – 5 Jahre < 5 Jahre < 1 Jahr<br />
T€ T€ T€ T€ T€<br />
<strong>GBW</strong>AG<br />
Verbindlichkeiten<br />
gegenüber Kreditinstituten 358.356 112.689 30.332 215.335 14.261<br />
gegenüber anderen Kreditgebern 28.314 640 2.175 25.499 738<br />
aus erhaltenen Anzahlungen 15.761 15.761 0 0 18.986<br />
aus Vermietung 277 277 0 0 281<br />
aus Lieferungen und Leistungen 179 155 24 0 238<br />
Sonstige Verbindlichkeiten 1.284 1.284 0 0 1.753<br />
Konzern<br />
Verbindlichkeiten<br />
404.171 130.806 32.531 240.834 36.257<br />
gegenüber Kreditinstituten 1.093.829 297.615 90.033 706.181 14.261<br />
gegenüber anderen Kreditgebern 82.134 2.792 7.853 71.489 738<br />
aus erhaltenen Anzahlungen 47.784 47.784 0 0 18.986<br />
aus Vermietung 14.012 14.012 0 0 281<br />
aus Lieferungen und Leistungen<br />
gegenüber verbundenen<br />
5.184 5.160 24 0 238<br />
Unternehmen 188.452 16.277 0 172.175 1.753<br />
Sonstige Verbindlichkeiten 5.025 5.025 0 0 14.261<br />
1.436.420 388.665 97.910 949.845 36.257<br />
Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten entfallen im Einzelabschluss 237.046 Ts<br />
(Vorjahr 196.332 Ts) auf verbundene Unternehmen, im Konzernabschluss 859.070 Ts.<br />
57
58 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Durch Grundschulden sind gesichert:<br />
31.12. <strong>2006</strong><br />
T€<br />
<strong>GBW</strong>AG<br />
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 253.356<br />
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 28.314<br />
Konzern<br />
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 668.370<br />
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 47.471<br />
Im Einzelabschluss der <strong>GBW</strong>AG betreffen von den Erhaltenen Anzahlungen 25 Ts<br />
(Vorjahr 4 Ts) verbundene Unternehmen.<br />
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen im Konzern enthalten im Wesentlichen<br />
gewährte Darlehen von der DKB Wohnungsbau und Stadtentwicklung GmbH<br />
(175.275 Ts).<br />
Von den Sonstigen Verbindlichkeiten entfallen im Einzelabschluss 1.181 Ts (Vorjahr 1.534 Ts)<br />
auf Steuern, im Konzernabschluss 2.718 Ts (Vorjahr 1.534 Ts).<br />
5.6 Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnisse<br />
Für die CityTec Maßnahmeträger GmbH haftet die <strong>GBW</strong>AG gegenüber den Vertragspartnern<br />
auf Erfüllung aller Ansprüche aus dem Maßnahmeträgervertrag. Auf Grund ihrer Stellung als<br />
Gesellschafterin ist sie verpflichtet, ihren Einfluss dahingehend geltend zu machen, dass der Maßnahmeträgervertrag<br />
ordnungsgemäß erfüllt wird. Mit Wirkung des Geschäftsjahres 2004 besteht<br />
ein Ergebnisabführungsvertrag.<br />
Mit der DKB IT-Services GmbH besteht eine Vereinbarung zur Software-Überlassung und<br />
Netzanbindung. Daraus resultieren sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von insgesamt<br />
0,9 Mio. s.<br />
Die <strong>GBW</strong>AG hat darüber hinaus zahlreiche Wartungsverträge, Gerätemietverträge und Leasingverträge<br />
abgeschlossen. Daraus resultieren künftige sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe<br />
von insgesamt 1,3 Mio.s.<br />
Im Konzern bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von insgesamt 3,7 Mio. s.<br />
Soweit Gemeinschaftsobjekte über BGB-Gesellschaften abgewickelt werden, steht die <strong>GBW</strong>AG<br />
in der persönlichen Haftung.<br />
Eventualverbindlichkeiten bestehen im Rahmen der treuhänderischen Verwaltung von Mietkautionen<br />
und von sieben geschlossenen Immobilienfonds (Bayerische Immobilienfonds Nr. 1–6<br />
und 10 (8)). Das Treuhandvermögen und die Treuhandverpflichtungen belaufen sich auf:
Treuhandvermögen:<br />
Treuhandverpflichtungen:<br />
<strong>GBW</strong>AG Anhang<br />
31.12. <strong>2006</strong> Vorjahr<br />
T€ T€<br />
Bayerische Immobilienfonds<br />
Grundstücke mit Wohnbauten 13.263 13.424<br />
Sonstige Posten 3.104 3.369<br />
Mietkautionen 4.930 4.240<br />
21.297 21.033<br />
31.12. <strong>2006</strong> Vorjahr<br />
T€ T€<br />
Bayerische Immobilienfonds<br />
Zertifikatskapital 5.030 5.078<br />
Objektfinanzierungsmittel 1) 7.989 8.273<br />
Sonstige Posten 3.348 3.442<br />
Mietkautionen 4.930 4.240<br />
21.297 21.033<br />
1) zugleich persönliche Schuld des Fondstreuhänders<br />
Die Mietkautionen wurden auf einem Treuhandkonto bei einem verbundenen Unternehmen<br />
angelegt.<br />
Von den Objektfinanzierungsmitteln aus Treuhandverpflichtungen betreffen 4.689 Ts (Vorjahr<br />
1.633 Ts) verbundene Unternehmen.<br />
Bei den in den Konzern einbezogenen Tochterunternehmen Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft<br />
Franken GmbH, Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Oberbayern/Schwaben GmbH<br />
sowie Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Niederbayern/Oberpfalz GmbH werden die<br />
Mietkautionen abweichend von der Vorgehensweise bei der Muttergesellschaft innerhalb der<br />
Bilanz ausgewiesen. Die Mietkautionen der oben genannten Tochterunternehmen in Höhe von<br />
insgesamt 12.381 Ts werden im Konzernabschluss unter der Position Verbindlichkeiten aus<br />
Vermietung gezeigt.<br />
59
60 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
6. Angaben zur Gewinn- 6.1 Aktivierte Eigenleistungen<br />
und Verlustrechnung Die aktivierten Eigenleistungen betreffen eigene Architekten- und Ingenieurleistungen sowie die<br />
erfolgsneutrale Umwandlung von Umlauf- zu Anlagevermögen.<br />
6.2 Sonstige betriebliche Erträge<br />
<strong>2006</strong> Vorjahr<br />
T€ T€<br />
<strong>GBW</strong>AG<br />
Auflösung von Rückstellungen 1.991 2.323<br />
Anlageabgänge 1.614 1.235<br />
Sonstige Erstattungen/Entschädigungen 550 671<br />
Erträge aus Vermögenszuwachs BIFs 487 490<br />
Auflösung von Wertberichtigungen (EWB/PWB) 216 265<br />
Erträge aus Tochter-/Beteiligungsgesellschaften 177 207<br />
Zuschuss Landeshauptstadt München 155 0<br />
Erträge aus abgeschriebenen Mietforderungen 110 105<br />
Skontoerträge 77 151<br />
Übrige Erträge 239 234<br />
Vergütung für die Übernahme von Sozialbindungen 0 1.700<br />
Schadensersatz 0 160<br />
5.616 7.541<br />
In der <strong>GBW</strong>AG entfallen von den sonstigen betrieblichen Erträgen 321 Ts (Vorjahr 136 Ts) auf<br />
verbundene Unternehmen.<br />
Die im Konzernabschluss ausgewiesenen betrieblichen Erträge enthalten im Vorjahr zusätzlich<br />
6.968 Ts aus dem Verkauf einer Wohnanlage; dieser Gewinn wurde im Jahresabschluss des<br />
Mutterunternehmens gemäß § 6b EStG auf Reinvestitionsobjekte übertragen.<br />
6.3 Abschreibungen<br />
Im Anlagevermögen wurden im Geschäftsjahr <strong>2006</strong> keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf<br />
den niedrigeren beizulegenden Wert durchgeführt (Vorjahr 1.873 Ts). Auch auf Vermögensgegenstände<br />
des Umlaufvermögens wurden <strong>2006</strong> keine außerplanmäßigen Abschreibungen vorgenommen<br />
(Vorjahr 230 Ts).
6.4 Sonstige betriebliche Aufwendungen<br />
7. Sonstige Angaben 7.1 Angaben zu Gesellschaftern (§ 160 Nr. 8 AktG)<br />
<strong>GBW</strong>AG Anhang<br />
<strong>2006</strong> Vorjahr<br />
T€ T€<br />
<strong>GBW</strong>AG<br />
Rechts-, Beratungs- und Revisionskosten 1.470 332<br />
Sächliche Verwaltungskosten 1.044 850<br />
Abschreibungen/Wertberichtigungen auf Forderungen 905 551<br />
EDV-Kosten<br />
Interne und externe Kosten des Jahresabschlusses<br />
272 331<br />
und Steuerberatung 234 168<br />
Zuführungen zu Rückstellungen 172 171<br />
Übrige 589 465<br />
4.686 2.868<br />
Die DKB Immobilien Aktiengesellschaft teilte uns gemäß § 20 Abs. 1, 3 und 4 AktG Folgendes mit:<br />
„Hiermit teilen wir Ihnen gemäß § 20 Abs. 1, 3 und 4 AktG mit, dass wir von der BLB-Beteiligungsgesellschaft<br />
Jota mbH & Co. KG Nr. 5 deren Beteiligung an Ihrer Gesellschaft zur Gänze<br />
gekauft haben, wobei die Beteiligung mit Wirkung zum 9. Dezember 2005 auf uns übergegangen<br />
ist. Somit gehört uns mehr als der vierte Teil der Aktien Ihrer Gesellschaft und eine Mehrheitsbeteiligung<br />
an Ihrer Gesellschaft, und zwar jeweils ohne Hinzurechnung von Aktien nach<br />
§ 20 Abs. 2 AktG.“<br />
Die Deutsche Kreditbank Aktiengesellschaft teilte uns gemäß § 20 Abs. 1, 3 und 4 AktG Folgendes<br />
mit:<br />
„Die DKB Immobilien AG, mit Sitz in Berlin ist von uns abhängig. Da uns somit die von ihr an<br />
Ihrer Gesellschaft erworbene Beteiligung gemäß § 20 Abs. 1, Satz 2 AktG in Verbindung mit<br />
§ 16 Abs. 4 AktG beziehungsweise gemäß § 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen ist, gehört uns seit dem<br />
9. Dezember 2005 mittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien Ihrer Gesellschaft und eine Mehrheitsbeteiligung<br />
an Ihrer Gesellschaft, und zwar jeweils ohne Hinzurechnung von Aktien nach<br />
§ 20 Abs. 2 AktG.“<br />
Die Bayerische Landesbank teilte uns gemäß § 20 Abs. 1 AktG Folgendes mit:<br />
„Die DKB Immobilien Aktiengesellschaft sowie ihre Muttergesellschaft, die Deutsche Kreditbank<br />
AG, sind von uns abhängig. Da uns somit die von der DKB Immobilien Aktiengesellschaft an<br />
Ihrer Gesellschaft erworbene Beteiligung gemäß § 20 Abs. 1, Satz 2 AktG i.V.m. § 16 Abs. 4<br />
AktG bzw. gemäß § 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen ist, gehört uns seit dem 9. Dezember 2005<br />
mittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien Ihrer Gesellschaft und eine Mehrheitsbeteiligung an<br />
61
62 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Ihrer Gesellschaft (und zwar jeweils ohne Hinzurechnung von Aktien nach § 20 Abs. 2 AktG).“<br />
Diese Mitteilungen wurden am 19. Dezember 2005 im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlich.<br />
7.2 Beeinflussung des Jahresergebnisses durch steuerrechtliche Vorschriften<br />
(§ 285 Nr. 5 HGB)<br />
Aus der in 2005 durchgeführten Übertragung eines Sonderposten mit Rücklageanteil ergaben<br />
sich im Geschäftsjahr <strong>2006</strong> um 139 Ts geringere Abschreibungen. Aus der in 2004 durchgeführten<br />
Übertragung eines Sonderpostens mit Rücklageanteil resultiert eine jährlich um 167 Ts<br />
niedrigere Abschreibung.<br />
Durch die Rücknahme der Übertragung der oben aufgeführten Sonderposten mit Rücklageanteil<br />
auf Konzernebene ergeben sich in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für <strong>2006</strong> um insgesamt<br />
306 Ts höhere Abschreibungen (Vorjahr 179 Ts).<br />
7.3 Beteiligungen (§§ 285 Nr. 11, 313 Abs. 2 HGB)<br />
Die <strong>GBW</strong>AG ist unmittelbar bzw. mittelbar an folgenden Unternehmen mit mehr als 20%<br />
beteiligt:<br />
Kapitalanteil Eigenkapital Jahresergebnis<br />
<strong>2006</strong><br />
% T€ T€<br />
Tochterunternehmen<br />
<strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH, München 100,00 26.749 2.529<br />
Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Franken GmbH, Würzburg 73,60 22.650 01) Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Oberbayern/Schwaben GmbH, München 89,00 14.604 01) Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Niederbayern/Oberpfalz GmbH, Regensburg 74,00 11.980 01) CityTec Maßnahmeträger GmbH, München 100,00 128 01) MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München 100,00 833 477<br />
Bayer. Immobilienfonds Nr. 6, München 63,72 1.898 80<br />
Beteiligungsunternehmen<br />
T<strong>GBW</strong> Grundstücksentwicklungsgesellschaft Jägerndorfer Zeile/<br />
Gräfenberger Weg bR, Berlin 50,00 312) – 182) Gemeinnützige Landkreiswohnbau Unterlallgäu GmbH, Memmingen 40,00 3.1713) 633) 1) Ergebnisabführungsvertrag.<br />
2) Entwurf des Jahresabschlusses zum 31. Dezember <strong>2006</strong>.<br />
3) Jahresabschluss zum 31. Dezember 2005.
7.4 Mitarbeiterzahl (§§ 285 Nr. 7, 314 Abs. 1 Nr. 4, 267 Abs. 5 HGB)<br />
Daneben wurden in der <strong>GBW</strong>AG durchschnittlich sechs Auszubildende beschäftigt.<br />
<strong>GBW</strong>AG Anhang<br />
7.5 Gesellschaftsorgane – Vorstand und Aufsichtsrat<br />
(§§ 285 Nr. 9, 10, 314 Abs. 1 Nr. 6 HGB)<br />
Die Bezüge der Vorstandsmitglieder beliefen sich auf 224 Ts bzw. 199 Ts. Die Vergütungen des<br />
Aufsichtsrats betrugen 86 Ts.<br />
Ehemalige Mitglieder des Vorstands erhielten Bezüge in Höhe von 318 Ts. Die Rückstellungen<br />
für Pensionszusagen an diesen Personenkreis betrugen am Bilanzstichtag 3.767 Ts.<br />
Mitglieder des Vorstandes:<br />
Dr. rer. pol. Udo Scheffel, Vorsitzender des Vorstandes (ab 1. Januar 2007)<br />
Diplom-Kaufmann<br />
Margit Dittmann<br />
Diplom-Kaufmann<br />
Dr. Ing. Hartmut Danz<br />
Architekt<br />
<strong>2006</strong> Vorjahr<br />
<strong>GBW</strong>AG<br />
Angestellte 71 69<br />
Hausmeister 55 57<br />
Hilfskräfte 6 5<br />
132 131<br />
63
64 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Mitglieder des Aufsichtsrats:<br />
Dr. Rudolf Hanisch, Vorsitzender des Aufsichtsrats (ab 7. Juli <strong>2006</strong>)<br />
1. Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats (bis 7. Juli <strong>2006</strong>)<br />
Stellvertretender Vorsitzender des Vorstandes der Bayerischen Landesbank<br />
Günther Troppmann, 1. Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats (ab 7. Juli <strong>2006</strong>)<br />
2. Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats (bis 7. Juli <strong>2006</strong>)<br />
Vorsitzender des Vorstandes der DKB Deutsche Kreditbank AG<br />
Dr. Peter Kahn, 2. Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats (ab 7. Juli <strong>2006</strong>)<br />
Vorsitzender des Aufsichtsrats (bis 7. Juli <strong>2006</strong>)<br />
Ehem. stellvertretender Vorsitzender des Vorstandes der Bayerischen Landesbank<br />
Theo Harnischmacher<br />
Stellvertretender Vorsitzender des Vorstandes der Bayerischen Landesbank<br />
Dieter Burgmer (bis 7. Juli <strong>2006</strong>)<br />
Mitglied des Vorstandes der Bayerischen Landesbank<br />
Rudolf Faltermeier (bis 7. Juli <strong>2006</strong>)<br />
Vizepräsident des Sparkassenverbandes Bayern<br />
Rolf Mähliß (ab 7. Juli <strong>2006</strong>)<br />
Mitglied des Vorstandes der Deutschen Kreditbank AG<br />
Stefan Unterlandstättner (ab 7. Juli <strong>2006</strong>)<br />
Mitglied des Vorstandes der Deutschen Kreditbank AG<br />
Thomas Dovern1) Architekt<br />
Thorsten Kropp1) Immobilienfachwirt<br />
Hannelore Panitz1) Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft<br />
1) Die Arbeitnehmervertreterinnen und Arbeitnehmervertreter werden von den wahlberechtigten<br />
Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern der Gesellschaft gewählt.<br />
7.6 Derivative Finanzinstrumente (§§ 285 Nr. 18, 314 Abs. 1 Nr. 10 HGB)<br />
Zum 31. Dezember <strong>2006</strong> bestehen bei der <strong>GBW</strong>AG zur Sicherung von Zinsrisiken derivative<br />
Finanzinstrumente in Höhe von insgesamt –419 Ts (beizulegender Zeitwert). Die derivativen<br />
Finanzinstrumente entfallen auf Zinsswaps der Bayerischen Landesbank und dienen zur Zinssicherung<br />
von Darlehen in Höhe von insgesamt 33.039 Ts (Nominalvolumen).<br />
8. Erweiterung des 8.1 Ergebnis der Leistungsbereiche<br />
Anhangs Die Leistungsbereiche des Konzerns erbringen unter Einbeziehung der Verrechnung von<br />
Verwaltungskosten zusammengefasst die im Folgenden dargestellten Netto-Ergebnisse:
<strong>GBW</strong>AG Anhang<br />
Der Buchgewinn aus dem Verkauf einer Wohnanlage in 2005 wird im Ergebnis aus Portfoliomanagement<br />
des Vorjahres ausgewiesen.<br />
8.2 Ergebnisverwendungsvorschlag<br />
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung folgende Verwendung des Bilanzgewinnes<br />
vor:<br />
München, 12. Februar 2007<br />
DER VORSTAND<br />
<strong>2006</strong> Vorjahr<br />
T€ T€<br />
Hausbewirtschaftung 10.368 9.459<br />
Portfoliomanagement 757 7.363<br />
Bauträger- und Baubetreuungstätigkeit 886 – 456<br />
Beteiligungsmanagement 185 140<br />
Ergebnis der betrieblichen Leistungsbereiche 12.196 16.506<br />
Finanzergebnis 35 126<br />
Neutrales Ergebnis – 1.909 – 1.976<br />
Ergebnis vor Ertragsteuern 10.322 14.656<br />
Ertragsteuern – 1.309 – 1.297<br />
Konzernjahresüberschuss 9.013 13.359<br />
(Dr. Udo Scheffel) (Margit Dittmann) (Dr. Hartmut Danz)<br />
<strong>2006</strong><br />
T€<br />
Ausschüttung einer Bardividende von Euro 0,40 je Inhaber-Stückaktie.<br />
Dies ergibt bei 6.500.000 Inhaber-Stückaktien 2.600<br />
Zuführung zu anderen Gewinnrücklagen durch HV-Beschluss 1.800<br />
Gewinnvortrag 80<br />
Bilanzgewinn 4.480<br />
65
66 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Kapitalflussrechnung Konzern<br />
<strong>2006</strong> Vorjahr<br />
T€ T€<br />
Jahresergebnis 9.013 13.359<br />
Abschreibungen auf Anlagevermögen 7.353 8.406<br />
Zunahme/Abnahme (–) der langfristigen Rückstellungen 1.409 1.607<br />
Cash Earnings nach DVFA/ SG 17.775 23.372<br />
Zunahme/Abnahme (–) der kurz- und mittelfristigen Rückstellungen 901 – 1.579<br />
Gewinn aus dem Abgang von Anlagevermögen – 1.615 – 8.199<br />
Zunahme (–)/Abnahme der Verkaufsgrundstücke und anderer Vorräte 3.901 2.585<br />
Zunahme /Abnahme (–) der erhaltenen Anzahlungen – 3.225 4.725<br />
Zunahme (–)/Abnahme der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie<br />
anderer Aktiva, die nicht der Investitions- und Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind – 350 3.062<br />
Zunahme/Abnahme (–) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie<br />
anderer Passiva, die nicht der Investitions- und Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind – 679 – 2.813<br />
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit (1) 16.708 21.153<br />
Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen 3.246 14.104<br />
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 120 18<br />
Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen – 58.396 – 61.450<br />
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Anlagen – 1 – 18<br />
Auszahlungen für Investitionen in Finanzanlagen – 303 0<br />
Auszahlungen für den Erwerb konsolidierter Unternehmen – 92.317 0<br />
Cashflow aus der Investitionstätigkeit (2) – 147.651 – 47.346<br />
Auszahlungen an Unternehmenseigner – 2.600 – 2.340<br />
Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 159.295 58.811<br />
Auszahlungen für die Tilgung von Krediten – 13.984 – 29.604<br />
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit (3) 142.711 26.867<br />
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (1 + 2 + 3) 11.768 674<br />
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 7.338 6.664<br />
Finanzmittelfonds am Ende der Periode (Flüssige Mittel) 19.106 7.338
Eigenkapitalspiegel Konzern<br />
<strong>GBW</strong>AG Anhang<br />
Gezeichnetes Kapital- Erwirtschaftetes Eigenkapital Eigenkapital Konzern-<br />
Kapital rücklagen Konzern-Eigenkapital des Mutter- der Minder- Eigenkapital<br />
Gewinn- Bilanz- unter- heitsgesellrücklagen<br />
gewinn nehmens schafter<br />
T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€<br />
Stand<br />
01. 01. 2005<br />
Rücklageneinstellung<br />
per<br />
33.280 3.073 56.815 11.583 104.751 104.751<br />
HV-Beschluss 600 – 600<br />
Ausschüttung<br />
Konzern-<br />
– 2.600 – 2.600 – 2.600<br />
jahresüberschussRücklagen-<br />
13.359 13.359 13.359<br />
einstellung<br />
Stand<br />
31.12. 2005/<br />
3.449 – 3.449<br />
01. 01. <strong>2006</strong><br />
Rücklageneinstellung<br />
per<br />
33.280 3.073 60.864 18.293 115.510 115.510<br />
HV-Beschluss 500 – 500<br />
Ausschüttung<br />
Konzern-<br />
– 2.600 – 2.600 – 2.600<br />
jahresüberschussRücklagen-<br />
9.013 9.013 9.013<br />
einstellung<br />
Änderung des<br />
Konsolidierungs-<br />
4.892 – 4.892<br />
kreises<br />
Stand<br />
10.701 10.701<br />
31.12. <strong>2006</strong> 33.280 3.073 66.256 19.314 121.923 10.701 132.624<br />
67
68 <strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers<br />
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie dem mit dem Konzernanhang zusammengefassten<br />
Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung der <strong>GBW</strong>AG Bayerische Wohnungs-Aktiengesellschaft, München,<br />
sowie den von ihr aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, zusammengefasstem<br />
Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalspiegel – und ihren Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns für<br />
das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember <strong>2006</strong> geprüft. Die Aufstellung dieser Unterlagen nach den deutschen<br />
handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegt in der Verantwortung des Vorstands der<br />
Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss<br />
unter Einbeziehung der Buchführung sowie über den von ihr aufgestellten Konzernabschluss und ihren Bericht über die<br />
Lage der Gesellschaft und des Konzerns abzugeben.<br />
Wir haben unsere Jahres- und Konzernabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer<br />
festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu<br />
planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss und den<br />
Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Bericht über die Lage der Gesellschaft<br />
und des Konzerns vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender<br />
Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und<br />
über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft und des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler<br />
berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie<br />
Nachweise für die Angaben in Buchführung, in Jahres- und Konzernabschluss und in dem Bericht über die Lage der Gesellschaft<br />
und des Konzerns überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse<br />
der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten<br />
Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der<br />
Gesamtdarstellung des Jahres- und des Konzernabschlusses sowie des Berichts über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns.<br />
Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.<br />
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.<br />
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entsprechen der Jahresabschluss und der<br />
Konzernabschluss der <strong>GBW</strong>AG Bayerische Wohnungs-Aktiengesellschaft, München, den gesetzlichen Vorschriften sowie den<br />
ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermitteln unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den<br />
tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft und des Konzerns. Der<br />
Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns steht in Einklang mit dem Jahresabschluss und dem Konzernabschluss,<br />
vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der<br />
zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.<br />
München, den 12. Februar 2007<br />
Deutsche Baurevision Aktiengesellschaft<br />
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft<br />
(Dr. Plendl) (Klinger)<br />
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
Impressum<br />
Herausgeber<br />
<strong>GBW</strong>AG Bayerische<br />
Wohnungs-Aktiengesellschaft<br />
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80637 München<br />
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Referentin für Öffentlichkeitsarbeit<br />
Telefon 089 30617-354<br />
Telefax 089 30617-355<br />
info@gbwag.de<br />
Konzeption und Gestaltung<br />
Kuhn, Kammann & Kuhn AG, Köln<br />
Bilder<br />
Roland Weegen (Architektur),<br />
Claus Uhlendorf (Personen),<br />
München<br />
<strong>GBW</strong>AG Bestätigungsvermerk/Impressum<br />
69
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Wohnungs-Aktiengesellschaft<br />
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