PDF 2 MB - PATRIZIA Immobilien AG
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Gesetzliche Beschränkungen bei der Veräußerung von Wohnraum Im Falle der Veräußerung von in Wohnungseigentum umgewandeltem oder zur Umwandlung vorgesehenem, vermietetem Wohnraum an Dritte sieht das Bürgerliche Gesetzbuch ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht des Mieters vor, d.h. der Mieter hat das Recht, die Wohnung zu gleichen Bedingungen wie der potentieller Erwerber zu kaufen. Ein Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn zum Zeitpunkt der Vermietung bereits Wohnungseigentum bestand oder eine Umwandlung konkret beabsichtigt war. Beschränkungen bei öffentlich oder privat gefördertem Wohnraum Bund, Länder und Gemeinden sind gesetzlich verpflichtet, den Wohnungsbau zu fördern, d.h. Wohnungen zu fördern, die nach Größe, Ausstattung und Miete für breite Schichten der Bevölkerung bestimmt und geeignet sind. Mit der Eigenschaft ,,öffentlich gefördert‘‘ sind zwei wesentliche Auflagen verbunden: Zum einen ist zum Bezug einer entsprechenden Wohnung die Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines erforderlich und zum anderen darf der Vermieter nur einen bestimmten Mietzins verlangen. Beschränkungen bei ,,öffentlicher Förderung‘‘ Bei öffentlich gefördertem Wohnraum darf während des durch Gesetz festgelegten Förderzeitraums der Förderempfänger nur die sog. Kostenmiete verlangen. Die Kostenmiete ist die Miete, die zur Deckung aller laufenden Aufwendungen für das Objekt erforderlich ist. Sie wird im Zeitverlauf fortgeschrieben. Ist die planmäßige Rückführung der öffentlichen Fördermittel erfolgt, hat der Vermieter ab dem darauf folgenden Jahr die Möglichkeit, die Miete schrittweise an das marktübliche Niveau heranzuführen. Bei vorzeitiger Rückzahlung der öffentlichen Mittel besteht eine zehnjährige Nachwirkungsfrist, innerhalb derer das Kostenmietprinzip weiter gilt. Bezüglich der Mieterauswahl besteht bei öffentlich gefördertem Wohnraum die Beschränkung, dass der Förderungsempfänger nur an Personen vermieten darf, die einen Wohnberechtigungsschein vorweisen können. Beschränkungen bei privater Förderung Förderungen von Wohnungen durch privatwirtschaftliche Unternehmen kamen insbesondere im Rahmen der Gewährung von sogenannten Werksdarlehen, welche gewährt wurden, um für Mitarbeiter Wohnraum zu schaffen, und aus historisch bedingten Konstellationen zustande. Insbesondere bei Werksdarlehen entstehen Belegungsrechte des Darlehensgebers in der Regel durch Vereinbarung als ,,Gegenleistung‘‘ für die Gewährung von Baudarlehen oder Zuschüssen mit in der Regel beschränkter Laufzeit. Auch hier kann der Inhaber des Belegungsrechts vom Eigentümer der Wohneinheit fordern, die belegungsgebundene Wohnung nur an einen von ihm benannten Mieter zu vermieten. Haftung für Altlasten Eine Haftung für Altlasten und schädliche Bodenverunreinigungen kann sich aus öffentlich-rechtlichen und zivilrechtlichen Vorschriften ergeben. Erstere kann durch privatrechtliche Vereinbarungen nicht ausgeschlossen werden. Die zivilrechtliche Gewährleistungshaftung kann dagegen beschränkt oder ausgeschlossen werden. Öffentlich-rechtliche Verantwortung Die Verantwortung für Altlasten trifft nach dem BBodSchG unter anderem den Verursacher der Kontamination, dessen Rechtsnachfolger, den ehemaligen Eigentümer des kontaminierten Grundstückes, wenn er sein Eigentum nach dem 1. März 1999 übertragen hat und die Kontamination kannte oder kennen musste, sowie den Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück. Auf das BBodSchG gestützte Ordnungsbefugnisse können sich auf Gefährdungsabschätzungen, Untersuchungsanordnungen, Sanierungsanordnungen und sonstige notwendige Maßnahmen zur Abwehr von schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten beziehen. Unabhängig von einer behördlichen Inanspruchnahme besteht zwischen den nach dem BBodSchG Verpflichteten ein gesetzlicher Ausgleichsanspruch, der sich nach den jeweiligen Verursachungsbeiträgen bemisst. Der Ausgleichsanspruch kann durch ausdrückliche vertragliche Vereinbarung abbedungen werden. Zivilrechtliche Haftung Eine zivilrechtliche Haftung für Altlasten kann sich einerseits aus vertraglichen Gewährleistungsansprüchen und andererseits aus gesetzlichen Ansprüchen ergeben. Die Gewährleistungsansprüche können durch vertragliche Regelungen grundsätzlich abbedungen oder eingeschränkt werden. Die gesetzlichen Ansprüche können den Verursacher einer Bodenkontamination zum Schadensersatz oder zur Beseitigung der Kontamination und ihrer 84
Folgen verpflichten. PATRIZIA kann einer solchen Haftung auf Schadensersatz oder Beseitigung ausgesetzt sein, wenn von einem Grundstück, das im Eigentum von PATRIZIA steht oder stand, Einwirkungen ausgehen, die das Eigentum Dritter beeinträchtigen. Diese zivilrechtliche Haftung besteht unabhängig von einer behördlichen Inanspruchnahme nach den Vorschriften des BBodSchG. REIT-Gesetzgebung Nach umfassenden Beratungen hat die Initiative Finanzstandort Deutschland (,,IFD‘‘) in einem im Oktober 2005 vorgelegten Arbeitspapier für den Entwurf eines REIT-Gesetzes empfohlen, nach dem Vorbild verschiedener anderer Staaten, auch in Deutschland die rechtlichen Grundlagen für eine besonderen Bestimmungen unterliegende börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaft, einen sog. Real Estate Investment Trust (,,REIT‘‘), zu schaffen. Das Arbeitspapier der IFD sieht im Wesentlichen eine Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuer und ausschließlich eine individuelle Besteuerung der an die Aktionäre ausgeschütteten Dividenden vor. Für die Erlangung des REIT-Status müssen mindestens 75% des Vermögens aus Immobilien bestehen und mindestens 75% der Erträge aus der Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von Immobilien erzielt werden. Nach dem Arbeitspapier der IFD soll ein REIT verpflichtet sein, mindestens 90% seines ausschüttungsfähigen Gewinns an seine Aktionäre auszuschütten. Ein Gesetzgebungsverfahren ist bisher jedoch nicht eingeleitet worden. Für PATRIZIA ist die geplante Einführung von REITs derzeit nicht von großer Relevanz, da der Großteil des Umsatzes von PATRIZIA in der Wohnungsprivatisierung im Handel mit Immobilien generiert wird. Dennoch erwartet die Gesellschaft, dass sich bei Einführung der REITs aufgrund zusätzlicher Immobilientransaktionen im Geschäftsbereich Services neue Kundenkreise für ihre Dienstleistungen ergeben. Gewerberechtliche Rahmenbedingungen In Deutschland wird die Geschäftstätigkeit von PATRIZIA in erster Linie durch die Gewerbeordnung (,,GewO‘‘), insbesondere § 34c GewO, und die hierzu erlassenen Verordnungen geregelt, insbesondere durch die Makler- und Bauträgerverordnung (,,MaBV‘‘). Während § 34c GewO die Erlaubnispflicht für einzelne Tätigkeitsbereiche von PATRIZIA vorschreibt, sehen die wichtigsten MaBV-Bestimmungen die Offenlegung bestimmter Informationen gegenüber den Behörden, die Erfüllung von Aufbewahrungspflichten und eine jährliche Prüfung der jeweiligen PATRIZIA Gesellschaften durch unabhängige Prüfer vor. Rechtsstreitigkeiten und Verwaltungsverfahren Nachfolgend sind solche Gerichts- oder Schiedsverfahren beschrieben (einschließlich derjenigen Verfahren, die nach Kenntnis der Gesellschaft noch anhängig sind oder eingeleitet werden könnten), die im Zeitraum der mindestens 12 letzten Monate bestanden/abgeschlossen wurden, oder die sich erheblich auf die Finanzlage oder die Rentabilität der Gesellschaft oder der PATRIZIA Gruppe auswirken bzw. in jüngster Zeit ausgewirkt haben. In Bezug auf das Objekt Lübeck Eutiner Straße hat die Volksfürsorge Deutsche Lebensversicherung AG (,,Klägerin‘‘) das Wohnungsunternehmen Theo Urbach GmbH & Co. KG (,,Beklagte‘‘) vor dem Landgericht Hamburg verklagt. Die Klägerin begehrt Schadenersatz in Höhe von rund 40,3 Mio. aus einem Baubetreuungsvertrag. Der PATRIZIA Hausverwaltung Nord GmbH, zwischenzeitlich auf die PATRIZIA Hausverwaltung Süd GmbH verschmolzen und umfirmiert in PATRIZIA Immobilienmanagement GmbH, wurde der Streit verkündet. Nach Einschätzung der Gesellschaft, die sich auf externen Rechtsrat stützt, ist der geltend gemachte Anspruch unwahrscheinlich. Im Objekt Hamburg, Wasserturm Sternschanze wurde die Adolf Lupp GmbH & Co. KG mit der Ausführung der Bauleistungen beauftragt. Die Adolf Lupp GmbH & Co. KG hat zwischenzeitlich mehrere Nachträge (zusätzliche Vergütungsansprüche für Ergänzungen/Abweichungen vom ursprünglichen Auftrag) in Höhe von insgesamt 41,1 Mio. angemeldet. Die in diesen Nachträgen geltend gemachten Ansprüche sollen im Rahmen eines Schiedsverfahrens geklärt werden. Nachdem bislang seitens der Adolf Lupp GmbH & Co. KG keine dahingehende Schiedsklage eingereicht wurde, befindet sich PATRIZIA in der Vorbereitung einer solchen Klage mit dem Ziel der Feststellung, dass die geltend gemachten Ansprüche nicht bestehen. Die PATRIZIA Grundbesitz GmbH & Co. KG hat im Jahr 1998 eine atypisch stille Beteiligung an der Wohnungsgesellschaft Olympia mbH an einen konzernfremden Dritten veräußert. Der Veräußerungsvorgang wurde nach §§ 16, 34 EStG als gewerbesteuerfreier und mit dem halben Steuersatz begünstigter Gewinn behandelt. Von der Finanzverwaltung wurde die Veräußerung jedoch als laufender und gewerbesteuerpflichtiger Vorgang eingestuft. Die Finanzverwaltung hat die Frage der Besteuerung des Veräußerungsvorgangs vom 85
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Gesetzliche Beschränkungen bei der Veräußerung von Wohnraum<br />
Im Falle der Veräußerung von in Wohnungseigentum umgewandeltem oder zur Umwandlung vorgesehenem,<br />
vermietetem Wohnraum an Dritte sieht das Bürgerliche Gesetzbuch ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht des<br />
Mieters vor, d.h. der Mieter hat das Recht, die Wohnung zu gleichen Bedingungen wie der potentieller Erwerber<br />
zu kaufen. Ein Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn zum Zeitpunkt der Vermietung bereits Wohnungseigentum<br />
bestand oder eine Umwandlung konkret beabsichtigt war.<br />
Beschränkungen bei öffentlich oder privat gefördertem Wohnraum<br />
Bund, Länder und Gemeinden sind gesetzlich verpflichtet, den Wohnungsbau zu fördern, d.h. Wohnungen zu<br />
fördern, die nach Größe, Ausstattung und Miete für breite Schichten der Bevölkerung bestimmt und geeignet<br />
sind. Mit der Eigenschaft ,,öffentlich gefördert‘‘ sind zwei wesentliche Auflagen verbunden: Zum einen ist zum<br />
Bezug einer entsprechenden Wohnung die Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines erforderlich und zum<br />
anderen darf der Vermieter nur einen bestimmten Mietzins verlangen.<br />
Beschränkungen bei ,,öffentlicher Förderung‘‘<br />
Bei öffentlich gefördertem Wohnraum darf während des durch Gesetz festgelegten Förderzeitraums der<br />
Förderempfänger nur die sog. Kostenmiete verlangen. Die Kostenmiete ist die Miete, die zur Deckung aller<br />
laufenden Aufwendungen für das Objekt erforderlich ist. Sie wird im Zeitverlauf fortgeschrieben. Ist die<br />
planmäßige Rückführung der öffentlichen Fördermittel erfolgt, hat der Vermieter ab dem darauf folgenden Jahr<br />
die Möglichkeit, die Miete schrittweise an das marktübliche Niveau heranzuführen. Bei vorzeitiger Rückzahlung<br />
der öffentlichen Mittel besteht eine zehnjährige Nachwirkungsfrist, innerhalb derer das Kostenmietprinzip weiter<br />
gilt. Bezüglich der Mieterauswahl besteht bei öffentlich gefördertem Wohnraum die Beschränkung, dass der<br />
Förderungsempfänger nur an Personen vermieten darf, die einen Wohnberechtigungsschein vorweisen können.<br />
Beschränkungen bei privater Förderung<br />
Förderungen von Wohnungen durch privatwirtschaftliche Unternehmen kamen insbesondere im Rahmen der<br />
Gewährung von sogenannten Werksdarlehen, welche gewährt wurden, um für Mitarbeiter Wohnraum zu schaffen,<br />
und aus historisch bedingten Konstellationen zustande. Insbesondere bei Werksdarlehen entstehen Belegungsrechte<br />
des Darlehensgebers in der Regel durch Vereinbarung als ,,Gegenleistung‘‘ für die Gewährung von<br />
Baudarlehen oder Zuschüssen mit in der Regel beschränkter Laufzeit. Auch hier kann der Inhaber des<br />
Belegungsrechts vom Eigentümer der Wohneinheit fordern, die belegungsgebundene Wohnung nur an einen von<br />
ihm benannten Mieter zu vermieten.<br />
Haftung für Altlasten<br />
Eine Haftung für Altlasten und schädliche Bodenverunreinigungen kann sich aus öffentlich-rechtlichen und<br />
zivilrechtlichen Vorschriften ergeben. Erstere kann durch privatrechtliche Vereinbarungen nicht ausgeschlossen<br />
werden. Die zivilrechtliche Gewährleistungshaftung kann dagegen beschränkt oder ausgeschlossen werden.<br />
Öffentlich-rechtliche Verantwortung<br />
Die Verantwortung für Altlasten trifft nach dem BBodSchG unter anderem den Verursacher der Kontamination,<br />
dessen Rechtsnachfolger, den ehemaligen Eigentümer des kontaminierten Grundstückes, wenn er sein<br />
Eigentum nach dem 1. März 1999 übertragen hat und die Kontamination kannte oder kennen musste, sowie den<br />
Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück.<br />
Auf das BBodSchG gestützte Ordnungsbefugnisse können sich auf Gefährdungsabschätzungen,<br />
Untersuchungsanordnungen, Sanierungsanordnungen und sonstige notwendige Maßnahmen zur Abwehr von<br />
schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten beziehen. Unabhängig von einer behördlichen Inanspruchnahme<br />
besteht zwischen den nach dem BBodSchG Verpflichteten ein gesetzlicher Ausgleichsanspruch, der sich nach den<br />
jeweiligen Verursachungsbeiträgen bemisst. Der Ausgleichsanspruch kann durch ausdrückliche vertragliche<br />
Vereinbarung abbedungen werden.<br />
Zivilrechtliche Haftung<br />
Eine zivilrechtliche Haftung für Altlasten kann sich einerseits aus vertraglichen Gewährleistungsansprüchen<br />
und andererseits aus gesetzlichen Ansprüchen ergeben. Die Gewährleistungsansprüche können durch vertragliche<br />
Regelungen grundsätzlich abbedungen oder eingeschränkt werden. Die gesetzlichen Ansprüche können den<br />
Verursacher einer Bodenkontamination zum Schadensersatz oder zur Beseitigung der Kontamination und ihrer<br />
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