PDF 2 MB - PATRIZIA Immobilien AG

auszustatten, dass sie stets in der Lage ist, ihre sämtlichen sich aus dem Kaufvertrag ergebenden Verpflichtungen
und Verbindlichkeiten fristgerecht, vollumfänglich und uneingeschränkt zu erfüllen.
Mit Vertrag vom 16. Januar 2006 hat die PATRIZIA Asset Management GmbH einen Beratungsvertrag mit
einer deutschen Fondsgesellschaft, die ein Spezial-Sondervermögen (,,Fonds‘‘) verwaltet, geschlossen. Die
PATRIZIA Asset Management GmbH soll die Fondsgesellschaft beim Ankauf, der Verwaltung und dem
Management der von dem Fonds im In- und Ausland zu erwerbenden Wohnungen beraten. Das Zielvolumen des
Fonds soll nach derzeitiger Planung 4800 Mio. betragen. Die Tätigkeiten umfassen insbesondere die Analyse und
Bewertung ausgewählter Objekte, Empfehlungen zu Kauf- und Verkaufsstrategien im Wohnungsmarkt der von
der Fondsgesellschaft bestimmten Investitionsländer, zur Sanierung, Modernisierung und Verwaltung von
Bestandsobjekten und zur Auswahl von Kaufinteressenten sowie die Begleitung der Abwicklung des Verkaufs.
Die PATRIZIA Asset Management GmbH erhält für jede der genannten Tätigkeiten eine prozentuale Vergütung,
die sich an den Netto-Kaufpreisen bzw. an den Vermögenswerten des Sondervermögens orientiert. Der Vertrag
kann aufgrund aufsichtsrechtlicher Erfordernisse und Vorschriften auf Verlangen der BaFin gekündigt werden. Er
hat eine Laufzeit von zehn Jahren und kann nur aus wichtigem Grund bzw. mit einer Frist von sechs Monaten
zum Kalenderjahresschluss gekündigt werden.
Bezüglich einzelner Verträge von Gesellschaften der PATRIZIA Gruppe mit der First Capital Partner GmbH
oder deren Tochtergesellschaften siehe ,,Geschäfte und Rechtsbeziehungen mit nahe stehenden Personen —
Verträge und Geschäftsbeziehungen von Vorstandsmitgliedern nahe stehenden Personen mit PATRIZIA.‘‘
Rechtliche Rahmenbedingungen
PATRIZIA unterliegt insbesondere im Geschäftsbereich Investments einigen gesetzlichen Vorgaben, die bei
der Realisierung von Wertsteigerungspotenzialen ihrer eigenen Immobilien zu beachten sind. Im Einzelfall
wirken sich die nachfolgend beschriebenen Beschränkungen auch auf die Tätigkeit im Auftrag von Kunden aus.
Beschränkungen des deutschen Mietrechts
Das deutsche Mietrecht unterscheidet zwischen der Vermietung von Wohn- und Gewerberaum. Das für den
Großteil des PATRIZIA Bestandes maßgebliche Wohnraummietrecht ist heute durch eine weitreichende soziale
Absicherung des Mieters in weiten Teilen mieterfreundlich ausgestaltet. Daraus ergeben sich für den Vermieter
insbesondere Beschränkungen bei Kündigungen und Mieterhöhungen.
Gesetzlicher Kündigungsschutz
Bei Wohnraummietverhältnissen kann der Vermieter grundsätzlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes
Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des
Mietverhältnisses nimmt das Gesetz an, wenn eine Vertragsverletzung des Mieters vorliegt, eine Anmeldung von
Eigenbedarf seitens des Eigentümers besteht oder wenn andernfalls eine anderweitige wirtschaftliche Verwertung
nicht möglich wäre.
Der Kündigungsgrund der ,,anderweitigen wirtschaftlichen Verwertung‘‘ soll der freien wirtschaftlichen
Verfügbarkeit über Eigentum Rechnung tragen und ist gegeben, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des
Mietverhältnisses erhebliche Nachteile (z.B. Erzielung eines wesentlich geringeren Kaufpreises, Kosten überwiegen
wesentlich die Erträge) erleiden würde. Die Absicht des Vermieters, Wohnraum in Eigentumswohnungen
umzuwandeln, fällt jedoch nicht darunter. Vielmehr schließt das Bürgerliches Gesetzbuch zeitlich befristet
(drei Jahre ab Eigentumsübergang) die Kündigungsgründe des Eigenbedarfs und der anderweitigen wirtschaftlichen
Verwertung seitens des Erwerbers gänzlich aus, wenn dem Mieter die Wohnung bereits vor Begründung des
Wohnungseigentums überlassen wurde. Landesregierungen können durch Rechtsverordnung für Gebiete, in
denen die Wohnraumversorgung als unzureichend erachtet wird, diese Kündigungssperre auf bis zu zehn Jahre
verlängern.
Gesetzliche Beschränkungen bei Mieterhöhungen
Bei nicht-preisgebundenen Mietverträgen kann der Vermieter nach Maßgabe der gesetzlichen und vertraglichen
Voraussetzungen einen Anspruch auf Vertragsanpassung grundsätzlich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
durchsetzen. Im Regelfall darf sich die Miete allerdings innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20%
erhöhen (Kappungsgrenze). Zusätzlich kann der Vermieter bei Modernisierungen von frei finanzierten Wohnungen
nach Maßgabe der gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen die jährliche Miete um 11% der für die
Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöhen.
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