PDF 2 MB - PATRIZIA Immobilien AG

ungsmaßnahmen im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum) werden dabei üblicherweise parallel mit
dem Verkauf der Wohnungen durchgeführt. Bei großen Objekten werden in diesem Zusammenhang häufig
einzelne Vertriebsabschnitte gebildet, bei denen der jeweilige Beginn des Verkaufs beispielsweise in Abständen
von zwei bis drei Monaten gestaffelt wird.
Sobald die rechtlichen Voraussetzungen für das Objekt oder bei größeren Projekten für den jeweiligen
Vertriebsabschnitt geschaffen sind, geht das Objekt oder der jeweilige Vertriebsabschnitt komplett in den
Vertrieb. Das heißt, dass allen Mietern der Wohnungen ihre jeweilige Wohnung zum Verkauf angeboten wird. Bei
größeren Projekten beginnt die Gesellschaft daher mit dem Abverkauf der ersten Wohnungen bereits zu einem
Zeitpunkt, zu dem in anderen Objektteilen die rechtlichen Vorbereitungsmaßnahmen noch nicht abgeschlossen
sind. Bauliche Wertsteigerungsmaßnahmen werden dabei auch für die späteren Vertriebsabschnitte häufig schon
gemeinsam mit den ersten Vertriebsabschnitten in Angriff genommen. Auch der Verkauf der einzelnen Wohnung
in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht nimmt eine gewisse Zeit in Anspruch, da ein Objekt nur durch eine
überschaubare Anzahl von Mitarbeitern der Gesellschaft verkauft wird, und die Beratung der Käufer wie auch die
Beurkundungen der Kaufverträge zeitaufwendig ist. Es handelt sich um einen kontinuierlichen Prozess, an dessen
Ende der vollständige Abverkauf des Objektes steht. Bei Globalverkäufen erfolgt teilweise das Angebot sogar
noch vor Beginn oder vor Abschluss der Durchführung entsprechender Maßnahmen, insbesondere von
Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Der Verkauf durch PATRIZIA erfolgt dann häufig mit der
Verpflichtung, solche Maßnahmen noch durchzuführen.
PATRIZIA strebt beim Verkauf an Mieter an, Wohnungen guter Qualität zu bezahlbaren Preisen anzubieten.
Dabei sollen die finanziellen Belastungen nach dem Erwerb der Wohnung nur unwesentlich über den bisherigen
Mietausgaben des betreffenden Mieters liegen. Der Verkauf von Wohneinheiten ist in zwei Phasen eingeteilt.
Mieterphase. In der ersten Phase, der sog. Mieterphase, informiert PATRIZIA die Mieter über die Folgen
eines Verkaufs der jeweiligen Wohnanlage, ihre Rechte als Mieter oder zukünftige Eigentümer, geplante
Investitionen und bautechnische Maßnahmen in einer Mieterversammlung, die noch vor Vertriebsbeginn
stattfindet. Mit der Einladung zu der Mieterversammlung erhält der Mieter ein Angebot von PATRIZIA, die von
ihm bewohnte Wohnung zu einem bestimmten Kaufpreis zu erwerben. Bestandteil des Angebots ist ferner ein
Berechnungs- und Finanzierungsbeispiel. Bestandteil der sozialverträglichen Wohnungsprivatisierung durch
PATRIZIA ist, den Mietern Wohnungen während der Mieterphase zum Vorzugspreis anzubieten. Primäres Ziel
von PATRIZIA ist es, so viele Wohnungen wie möglich an die Mieter zu veräußern, da Mieter als Kunden
aufgrund ihrer Nähe zum jeweiligen Objekt leichter und schneller als andere Interessenten zu erreichen und von
den Vorteilen eines Erwerbs zu überzeugen sind. Eine ,,Entmietung‘‘, also die systematische Beendigung von
Mietverhältnissen, wird bei von PATRIZIA betriebenen Privatisierungsvorhaben nicht durchgeführt. Während der
ersten drei Monate der Privatisierungsphase werden die Wohnungen ausschließlich den Mietern angeboten. In
dieser Zeit werden die Mieter von den Verkaufsberatern von PATRIZIA angesprochen, um sie individuell über
den Erwerb ihrer Wohnung sowie die Abwicklung des Kaufvorgangs zu beraten.
Bei Bedarf stellt PATRIZIA für Erwerbsinteressenten den Kontakt zu finanzierenden, vorzugsweise regional
ansässigen Banken her. Teilweise unterhält PATRIZIA Geschäftsbeziehungen zu Finanzierungspartnern, die den
Kunden von PATRIZIA Sonderkonditionen einräumen, wie z.B. der Entfall von Bearbeitungsgebühren und
Bereitstellungszinsen. PATRIZIA selbst erhält keine Provision für die Vermittlung der Finanzierung, was zu einer
weiteren Verbesserung der Konditionen für Mieter und Investoren führt. Teilweise gibt PATRIZIA den Käufern
der Wohnungen eine Garantiezusage, die durch eine sog. Resale Protect-Versicherung auf Kosten von PATRIZIA
abgedeckt wird. Danach ist der Mieter als Käufer seiner Wohnung bis zu einem bestimmten Betrag gegen
finanzielle Verluste durch eine eventuell notwendig werdende Wiederveräußerung der erworbenen Immobilie
infolge von Unfalltod, Ehescheidung oder Arbeitslosigkeit abgesichert.
Die Sozialverträglichkeit der Wohnungsprivatisierung äußert sich ferner in verschiedenen Regelungen, die
häufig bereits beim Ankauf der Immobilien durch PATRIZIA vereinbart werden. In vielen Fällen werden mit dem
Verkäufer der Immobilien Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder einer vorzunehmenden Sanierung ebenso wie
Verwertungskündigungen ausgeschlossen, ein genereller Kündigungsschutz für alle Mieter für zehn Jahre
und/oder ein genereller Ausschluss der Kündigung für Mieter ab dem 65. Lebensjahr vereinbart.
Verkauf an Selbstnutzer und Kapitalanleger. Da es in der Regel nicht zu einem Verkauf aller
Wohnungen eines Objekts oder eines Portfolios an die Mieter kommt, werden die in der Mieterphase nicht
veräußerten Wohnungen in einer zweiten Phase Selbstnutzern und Kapitalanlegern zum Erwerb angeboten.
PATRIZIA legt bei ihren Vertriebsaktivitäten für Eigentumswohnungen großen Wert auf den vollständigen und
konsequenten Abverkauf sämtlicher Wohnungen eines in Eigentumswohnungen umgewandelten Objekts innerhalb
eines bestimmten Zeitraumes. Um dieses Ziel zu erreichen, wird bei allen Objekten von PATRIZIA
sichergestellt, dass die Vertriebsmitarbeiter den Anreiz haben, alle zu einer Wohnungseigentumsgemeinschaft
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