PDF 2 MB - PATRIZIA Immobilien AG

Im weiteren Prozess werden diese Daten im Rahmen der Entwicklung eines Konzepts zur Nutzung von
Wertsteigerungspotenzialen zugrunde gelegt und eine Zukunftsprognose über den Abverkauf erstellt. Auf der
Grundlage der vorliegenden Daten und Kenntnisse aus der von PATRIZIA betriebenen umfangreichen Marktund
Standortanalyse wird ein Businessplan entwickelt und die Zweckmäßigkeit einer in einem angemessenen
Kosten-Nutzen-Verhältnis durchführbaren Modernisierung überprüft. Erst wenn die Entscheidung über den
Ankauf positiv ausfällt, werden in der Folge Kaufverhandlungen mit dem Verkäufer aufgenommen.
Erwerb von Immobilien
Auf Basis der detaillierten Wirtschaftlichkeitsanalysen erwirbt PATRIZIA einzelne Objekte und
Immobilienportfolien, die für einen Einzelverkauf nach Durchführung von wertsteigernden Maßnahmen geeignet
sind. Aus diesem Grund werden Immobilien nicht zum Zweck des Aufbaus eines langfristigen
Wohnungsbestands erworben, weshalb in diesem Geschäftsfeld nur solche Bestandsgesellschaften oder
Immobilienportfolien angekauft werden, die überwiegend Privatisierungspotenzial bieten.
Die von PATRIZIA angestrebte Mindestgröße eines Objektes liegt bei 40 Wohneinheiten (WE). Zielgröße
sind Objekte mit 100-250 WE. Auf verschiedene Städte oder Standorte verteilte Immobilienportfolien werden ab
500 WE für PATRIZIA interessant. Wohnungen mit einer Wohnfläche ab ca. 55 m 2 betrachtet die Gesellschaft als
am besten für eine Privatisierung geeignet. Bevorzugte Baujahre sind 1950-1969 und ab 1980.
Sanierung und Modernisierung
Nach Erstellung des grundsätzlichen Konzepts für eine Sanierung oder Modernisierung wird in Abhängigkeit
von der beabsichtigten künftigen Nutzung und Verwertung der Immobilien ein Maßnahmenkatalog
entwickelt. Dabei wird versucht, die Beeinträchtigung der Mieter durch Baumaßnahmen so gering wie möglich
zu halten. Sofern es die Größe und die Struktur einer Bebauung zulassen, wird geprüft, ob eine sog.
Nachverdichtung durch Errichtung geeigneter Neubauten innerhalb der vorhandenen Bebauung oder den Ausbau
von Dachgeschossen sinnvoll und zweckmäßig ist. Für die technische und bauliche Abwicklung des
Maßnahmenkatalogs ist PATRIZIA selbst im Rahmen der Projektsteuerung verantwortlich. Sie übernimmt die
Beauftragung externer Bauunternehmen, wobei die Auftragsvergabe entweder ,,gewerkeweise‘‘, also gesondert
für einzelne Teilbereiche, oder an einen Generalübernehmer erfolgt.
Typische Modernisierungsmaßnahmen sind die Erneuerung der Bäder, der Einbau neuer Türen und Fenster,
die Überholung oder nachträgliche Anbringung von Balkonen sowie die Durchführung von
Energiesparmaßnahmen wie z.B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen. Sanierungsmaßnahmen
umfassen häufig Dacherneuerungsarbeiten, die Ersetzung überholter Heizungsanlagen, die Erneuerung
von Wasserleitungen und der Elektroinstallation, die Renovierung von Gemeinschaftsflächen sowie
Fassadensanierungen. PATRIZIA führt keine sog. Luxussanierungen an den Wohnungen durch, also Sanierungen
mit dem Ziel, hochpreisige Luxuswohnungen zu erstellen. Die Dauer der Sanierungs- und Modernisierungsphase
ist abhängig von der Größe des Immobilienbestandes und dem Umfang der durchzuführenden Maßnahmen.
Bewirtschaftung und Immobilienmanagement
Nach dem Ankauf einer Immobilie führt PATRIZIA im Rahmen der kaufmännischen Bewirtschaftung die
im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien erforderlichen Tätigkeiten aus, wie z.B. Einzug der
Mieten, Neuvermietung, Wohnungsübergabe, Instandhaltung, Abrechnung von Nebenkosten sowie Führung eines
Mahn- und Klagewesens. Nach Prüfung aller Objektunterlagen werden die zur Erreichung eines gewünschten
Soll-Zustandes erforderlichen Maßnahmen bzw. die im Einklang mit dem entwickelten Konzept erschließbaren
Wertsteigerungspotenziale (einschließlich der Nutzung von Mieterhöhungspotenzialen im gesetzlich vorgesehenen
Rahmen) abgeleitet. Teil des Immobilienmanagements ist neben der klassischen Miet- und WEG-Verwaltung
auch die Steuerung infrastruktureller Dienstleistungen und des technischen Objektmanagements. Zum technischen
Objektmanagement gehört neben dem Hausmeisterservice die Durchführung von Klein- und
Großreparaturen sowie Sanierungsmaßnahmen.
Durchführung des Verkaufs
PATRIZIA erwirbt sämtliche Objekte in der Absicht, sie nach Durchführung der rechtlichen Vorbereitungsund
baulichen Wertsteigerungsmaßnahmen wieder zu veräußern. Die langfristige Einnahme von Mieten ist nicht
Teil des Geschäftsmodells. Der Verkauf der Wohnungen beginnt grundsätzlich unmittelbar nachdem die
rechtlichen Voraussetzungen hierfür geschaffen wurden. Zu diesen Voraussetzungen zählen Erlangung der
Abgeschlossenheitsbescheinigung (Genehmigung durch die zuständige Genehmigungsbehörde), Beurkundung
und möglichst Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch. Die baulichen Wertsteigerungsmaßnahmen (Sanie-
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