PDF 2 MB - PATRIZIA Immobilien AG

steigenden Wohnkomfortbewusstseins und der Alterung der Bevölkerung weiter kontinuierlich ansteigen wird
(Quelle: empirica/LBS Research, 21. Oktober 2005). So ist die Pro-Kopf-Wohnfläche in Westdeutschland nach
Berechnungen des Statistischen Bundesamts bereits von 26,4 m 2 im Jahr 1972 auf 41,6 m 2 im Jahr 2002
angestiegen (Quelle: LBS, Broschüre ,,Markt für Wohnimmobilien‘‘, 2005).
Die Gesellschaft geht angesichts dieser Entwicklungen und Prognosen davon aus, dass insbesondere die
Nachfrage nach Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in der Größenklasse zwischen 50 und 70 m 2 in westdeutschen
Ballungszentren weiter steigen wird. Hieraus könnte sich nach Einschätzung der Gesellschaft ein
nachhaltiges Wohnungsprivatisierungspotenzial für PATRIZIA ergeben.
Politische Faktoren
Für die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft sind unter anderem politische und regulatorische Entscheidungen
und Entwicklungen von Bedeutung, da sie Einfluss auf Angebot und Nachfrage nach Wohnimmobilien haben und
die Preisentwicklung beeinflussen. Neben der Reform der Arbeitslosenhilfe sind insbesondere die folgenden
politischen Entwicklungen derzeit Gegenstand von Diskussionen und könnten neben demographischen Faktoren
Auswirkungen auf Angebot und Nachfrage sowie die Preisentwicklung am Markt für Miet- und Eigentumswohnungen
haben.
Private Altersvorsorge
Infolge der Reform der gesetzlichen Altersvorsorge in Deutschland nimmt für breite Bevölkerungsschichten
die Bedeutung privater Vorsorge für die Aufrechterhaltung des Lebensstandards im Alter zu. Die Reform betrifft
sowohl Erwerbstätige als auch Rentner, da das Rentenniveau, also das Verhältnis der Rente zum letzten
Nettoeinkommen, auf längere Sicht deutlich abgesenkt werden wird und zunehmende Teile der Rente besteuert
werden. Sowohl die eigengenutzte Wohnimmobilie als auch die Wohnimmobilie als Kapitalanlage werden von
vielen Menschen als wichtiger Bestandteil der privaten Altersvorsorge angesehen und gelten zudem als
verhältnismäßig wertbeständige Geldanlagen. Aus der beschriebenen Veränderung der Rahmenbedingungen
könnten sich daher positive Nachfrageeffekte für Wohnimmobilien von PATRIZIA, insbesondere durch Mieter,
ergeben.
Bislang profitierten Privatpersonen beim Erwerb oder Bau eines eigengenutzten Hauses oder einer
eigengenutzten Wohnung innerhalb bestimmter Einkommenshöchstgrenzen von einer staatlichen Förderung, der
sog. Eigenheimzulage. Der Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD sieht neben der bereits erfolgten
Abschaffung der Eigenheimzulage zum 1. Januar 2006 vor, dass selbstgenutztes Wohneigentum ab 2007 besser in
die geförderte Altersvorsorge zu integrieren sei.
Rahmenbedingungen der Finanzierung von Immobilien
Die noch nicht in Kraft getretenen sog. Basel II-Richtlinien werden Kreditinstitute zu einer von der Bonität
des einzelnen Kreditnehmers abhängigen Eigenkapitalunterlegung verpflichten. Eine höhere
Eigenkapitalunterlegung für höhere Kreditrisiken wird sich in entsprechend höheren Kreditzinsen der Banken
widerspiegeln, während gleichzeitig zu erwarten ist, dass sich die Finanzierungsbedingungen für Kunden höherer
Bonität verbessern werden. Weder bei Finanzierungen von Kunden noch bei eigenen Ankaufsfinanzierungen hat
PATRIZIA bisher Tendenzen für eine Verschlechterung der Finanzierungskonditionen festgestellt. Vielmehr
haben nach den Beobachtungen von PATRIZIA Kreditinstitute im Zusammenhang mit Immobilienkäufen im
Vorfeld von Basel II ihre Anforderungen an die Bonität der Erwerber neu definiert und sind wieder zunehmend an
Immobilienfinanzierungen für Kunden interessiert.
Die im historischen Vergleich derzeit niedrigen Zinsen für mittel- und langfristige Hypothekendarlehen
haben die Wohnungsprivatisierung in Deutschland in der Vergangenheit nicht in gleichem Maße wie andere
europäische Immobilienmärkte beeinflusst. PATRIZIA erwartet jedoch, dass sich bei einem Zinsanstieg die
Nachfrage nach Immobilien zunächst beleben könnte, da Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger eine weitere
Erhöhung der Zinsen auf mittlere Sicht befürchten und sich daher kurzfristig für den Erwerb einer Immobilie
entscheiden könnten.
Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland
Im europäischen Vergleich haben sich die Wohnimmobilienpreise in Deutschland seit Mitte der 90er Jahre
relativ konstant und ohne große zyklische Schwankungen entwickelt. Nach einem leichten Anstieg in der zweiten
Hälfte der 90er Jahre sind die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen im Wiederverkauf in Deutschland
in den letzten drei Jahre rückläufig gewesen und allein im Jahr 2004 im Durchschnitt um gut 2% gegenüber
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