PDF 2 MB - PATRIZIA Immobilien AG

für die Sicherung des Handelsbestandes an Immobilien zu angemessenen Ankaufspreisen sind das
Angebot an großen Wohnimmobilienportfolien, die Identifizierung solcher Bestände, die für Maßnahmen
zur Wertoptimierung in Betracht kommen, der Zugang zu den entsprechenden Verkäufern und die
Durchsetzungskraft gegenüber Wettbewerbern.
) Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Die Durchführung wertsteigernder Maßnahmen vor
dem Verkauf erachtet PATRIZIA als entscheidende Voraussetzung für die Veräußerung von Wohneinheiten
mit hoher Rendite. Nach dem Verhältnis der ursprünglichen Anschaffungskosten zu den
Renovierungskosten sowie nach dem Ausmaß der Wertverbesserungen entscheidet die Gesellschaft, ob
die Renovierungskosten nur ergebniswirksam direkt im Materialaufwand gebucht werden oder ob sie
zusätzlich zu den Anschaffungskosten als Bestandsveränderung aktiviert werden. Die Höhe der
Renovierungs- bzw. Sanierungskosten verhält sich dabei teilweise umgekehrt zu der Höhe der Ankaufspreise:
hohe Qualität bei angekauften Objekten bedeutet in der Regel geringere Renovierungskosten. Die
Dauer der Sanierungs- und Modernisierungsphase ist abhängig von der Größe des Immobilienbestandes
und dem Umfang der durchzuführenden Maßnahmen.
) Personalaufwendungen. Zum 31. Dezember 2005 beschäftigte PATRIZIA 228 Mitarbeiter. Die Anzahl
der Mitarbeiter ist in den letzen drei Geschäftsjahren kontinuierlich gestiegen mit der Tendenz, dass
überproportional weitere hochqualifizierte Mitarbeiter, vor allem im Segment Services, neu eingestellt
wurden. Die Personalaufwendungen resultieren insbesondere aus dem Aufwand für Personal im Rahmen
des Vertriebs von Immobilien, hauptsächlich in Form variabler Vertriebsvergütungen. Dazu gehören auch
Erfolgsprovisionen für den Abschluss von Verträgen, die PATRIZIA ihren angestellten
Vertriebsmitarbeitern zahlt. Die Personalaufwendungen von PATRIZIA für Vergütungen auf
Provisionsbasis entwickeln sich daher entsprechend den Verkaufserlösen. Die Personalaufwendungen, die
nicht auf Provisionsbasis erfolgen, schwanken je nach Anzahl der Mitarbeiter.
) Vertriebskosten. Bestimmend für die Vertriebskosten ist, dass es sich in dem wichtigsten Geschäftsfeld
Wohnungsprivatisierung in der Regel um einen Einzelverkauf von Wohneinheiten handelt. Daher entfällt
ein Teil der Vertriebskosten auf die Kosten für die Verkaufsvorbereitung von Objekten (Aufteilungskosten
und Gebühren). Eine weitere wesentliche Position sind Werbekosten für die Akquisition neuer Kunden.
Hinzu kommen Kosten für die Bewirtschaftung der Wohneinheiten bis zum Verkauf, insbesondere
Verwaltungskosten.
Sonstige die Ertragslage beeinflussende Faktoren
Die Ertragslage wird ferner durch die Steuern vom Einkommen und Ertrag, Zinsaufwendungen für Darlehen
und Kosten der allgemeinen Verwaltung beeinflusst.
Darstellung einzelner Positionen der Gewinn- und Verlustrechnung
Im Folgenden werden einzelne Positionen der Gewinn- und Verlustrechung der Gesellschaft dargestellt. Für
die Gewinn- und Verlustrechnung hat die Gesellschaft das Gesamtkostenverfahren gewählt. Beim Gesamtkostenverfahren
wird das Betriebsergebnis durch Gegenüberstellung aller Leistungen (Umsatzerlöse, erhöht oder
vermindert um Bestandsmehrungen oder Bestandsminderungen) und Kosten (gegliedert nach den zugrunde
liegenden Aufwandsarten: Materialaufwand, Personalaufwand, Abschreibungen und sonstige betriebliche Aufwendungen)
einer Periode ermittelt. Die Bestandsveränderungen werden durch Inventur bzw. Berechnung
innerhalb des Rechnungswesens ermittelt, die übrigen Leistungen und Kosten können ebenfalls unmittelbar aus
der Buchführung abgeleitet werden. Beim Umsatzkostenverfahren werden dagegen die Aufwendungen nach
Funktionsbereichen (Herstellung, Verwaltung und Vertrieb) unterteilt.
Das Gesamtkostenverfahren ermittelt das Ergebnis einer Periode aus der Gesamtleistung erhöht bzw.
vermindert um die Bestandsveränderungen, abzüglich aller Kosten der Periode. Das Umsatzkostenverfahren stellt
dagegen den Umsatzerlösen nur die Herstellungskosten gegenüber, die ursächlich für die Umsätze der
Berichtsperiode waren. Von der Nettoerlösen der einzelnen Produktbereiche werden die dazu gehörigen Kosten
abgezogen. Als Kosten können sowohl variable als auch fixe Kosten der jeweiligen Produktgruppe angesetzt
werden. Maßgeblich sind dann die Vollkosten.
Die weiteren Ertrags- und Aufwandsposten (z.B. Beteiligungserträge, Zinserträge und -aufwendungen) sind
beim Umsatz- und Gesamtkostenverfahren im Grundsatz identisch.
Beide Verfahren unterscheiden sich demzufolge lediglich im Ausweis der Positionen, das Periodenergebnis
wird durch die unterschiedlichen Verfahren nicht beeinflusst.
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