PDF 2 MB - PATRIZIA Immobilien AG

führen und sich negativ auf die Umsatzerlöse sowohl im Geschäftsbereich Investments als auch im Geschäftsbereich
Services auswirken.
Das EBITDA ergibt sich aus dem Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen für den betreffenden
Zeitraum. Das EBITDA ist nach IFRS nicht als Kennzahl anerkannt und ersetzt nicht die Kennzahlen aus der
Gewinn- und Verlustrechnung oder der Kapitalflussrechnung, die in Übereinstimmung mit IFRS ermittelt werden.
Des Weiteren besteht keine einheitliche Definition des EBITDA, so dass das von anderen Gesellschaften
ausgewiesene EBITDA nicht unbedingt vergleichbar mit dem EBITDA der Gesellschaft sein muss.
Die Kennziffer EBITDA stellt nach Ansicht der Gesellschaft die wichtigste Messgröße für die Darstellung
und Analyse unterschiedlicher Entwicklungen und Ergebnisse der betreffenden Geschäftsjahre dar. Das EBITDA
von PATRIZIA wird im Wesentlichen von den Entwicklungen im Geschäftsbereich Investments geprägt. Der
Geschäftsbereich Services trägt nicht in gleichem Umfang zum EBITDA von PATRIZIA bei.
Spezifische das EBITDA beeinflussende Faktoren
Das EBITDA von PATRIZIA wird wirtschaftlich betrachtet vor allem von folgenden Faktoren beeinflusst:
) Verkaufspreise. Die Verkaufserlöse stellen die Summe der erzielten Verkaufpreise dar, bedingt durch die
Anzahl der verkauften Immobilien und den jeweils erzielten Preis. Die Höhe des jeweils erzielten
Verkaufpreises hängt maßgeblich von der Lage und der Qualität des Objektes ab. Eine weitere Rolle
spielen die Mieterstruktur (d.h. die Bonität potentieller Erwerber) sowie die regional unterschiedliche
Kaufkraft von Mietern und anderen Kaufinteressenten. Insgesamt unterliegen die Verkaufserlöse auch
regionalen Schwankungen. So werden derzeit in München oder Düsseldorf durchschnittlich höhere
Kaufpreise für Immobilien gezahlt als in Berlin oder Dresden.
) Anzahl verkaufter Immobilien. Die Anzahl der innerhalb einer Periode im Geschäftsfeld
Wohnungsprivatisierung abgesetzten Immobilien hängt in erster Linie von der Anzahl der zum Verkauf
stehenden Immobilien ab, somit davon, inwieweit Wohnimmobilienportfolien erworben und
wertsteigernde Maßnahmen erfolgreich durchgeführt werden können. Aufgrund der Projektabhängigkeit
unterliegt daher der Bestand an für die Wohnungsprivatisierung geeigneten Immobilien starken Schwankungen.
Der Absatz des zum Verkauf stehenden Bestandes wird positiv z.B. durch hohe Neubaupreise (im
Vergleich zu dem Erwerb einer gebrauchten Wohnung), niedrige Finanzierungskosten und ein erhöhtes
Interesse an Immobilien als Investment und zur Altersvorsorge beeinflusst. Die Vertriebskraft von
PATRIZIA hat ebenfalls Einfluss auf die Anzahl der verkauften Immobilien.
) Mieteinnahmen. Die Höhe der Mieteinnahmen resultiert aus den jeweiligen Preisen pro Quadratmeter
und der vermieteten Fläche. Vergleichbar mit den Verkaufspreisen werden Mieterlöse durch Lage und
Qualität bestimmt. Bei der Lage unterliegen die Mieteinnahmen dem Trend der jeweiligen Region. Da es
Geschäftsziel von PATRIZIA ist, erworbene Immobilien nach Abschluss werterhöhender Maßnahmen
zeitnah weiterzuverkaufen, unterliegen die Mieteinnahmen aufgrund der sich verändernden
Bestandsvolumina den gleichen spezifischen Schwankungen wie die Verkaufserlöse. Der Leerstand von
Mietwohnungen und die Durchsetzung von Mieterhöhungen spielen aufgrund des Geschäftsmodells von
PATRIZIA demgegenüber eine untergeordnete Rolle.
) Honorare und Provisionen. Die Honorare und Provisionen im Segment Services bemessen sich zunächst
nach der Größe und dem Marktwert der betreuten Objekte bzw. Portfolien. Insbesondere sind im Rahmen
der von PATRIZIA abgeschlossenen Kundenverträge auch die jeweilige Ausgestaltung von
Vergütungsmodellen und der Erhalt bzw. die Höhe von Erfolgsprovisionen von Bedeutung. Die
Verhandlungsposition bei der Gestaltung der Honorare und Provisionen hängt insbesondere davon ab, wie
stark PATRIZIA durch erhöhte Effizienz die Kosten für Auftraggeber reduzieren und einen Mehrwert
schaffen kann. Die Nachfrage nach den Dienstleistungen von PATRIZIA und somit die Anzahl der
abgeschlossenen Dienstleistungsaufträge hängt von der Wettbewerbsfähigkeit der angebotenen Dienste,
dem Qualitäts-Image sowie dem Bekanntheitsgrad von ,,PATRIZIA‘‘ als Marke ab. Ein weiterer Faktor
ist, inwieweit PATRIZIA über fachlich und quantitativ ausreichende Kapazitäten verfügt, um neue
Dienstleistungsaufträge zu akquirieren und durchzuführen.
) Sicherung eines Handelsbestandes an Immobilien zu angemessenen Ankaufspreisen. Die Ertragslage im
Geschäftsbereich Investments ist davon abhängig, dass PATRIZIA kontinuierlich
Wohnimmobilienportfolien und Objekte mit Wertsteigerungspotenzial in wirtschaftlich attraktiven Regionen
zu angemessenen Preisen erwirbt. Je weiter die erzielten Verkaufserlöse über den aktivierten
Anschaffungs- und Renovierungskosten liegen, desto höher sind die entsprechenden Margen. Der
Anschaffungspreis hängt wiederum vom Zustand und der Lage der jeweiligen Objekte ab. Entscheidend
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