PDF 2 MB - PATRIZIA Immobilien AG

DARSTELLUNG UND ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE
Anleger sollten die nachfolgende Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von PATRIZIA in
Verbindung mit den Konzernabschlüssen und dem Einzelabschluss der Gesellschaft und den dazu gehörigen
Erläuterungen sowie den übrigen in diesem Prospekt enthaltenen Finanzangaben lesen. Die geprüften Konzernabschlüsse
der Gesellschaft für die letzten drei Jahre bis zum 31. Dezember 2005 sind auf den Seiten F-3 ff. zu
finden. Die Konzernabschlüsse wurden gemäß IFRS unter Anwendung des Gesamtkostenverfahrens aufgestellt.
Der im Finanzteil abgedruckte Einzelabschluss der Gesellschaft ist nach deutschen Rechnungslegungsgrundsätzen
und den deutschen Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung (zusammen in diesem Prospekt als ,,HGB‘‘
bezeichnet) erstellt worden. Die folgende Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von PATRIZIA
enthält zukunftsgerichtete Aussagen, die auf Annahmen zu der zukünftigen Geschäftsentwicklung der Gesellschaft
basieren. Durch den Einfluss zahlreicher Faktoren, unter anderem der im Abschnitt ,,Risikofaktoren‘‘ dargestellten
Faktoren, können die tatsächlichen Ergebnisse von PATRIZIA wesentlich von den nach diesen Prognosen
erwarteten Ergebnissen abweichen. Alle in diesem Kapitel im Text dargestellten Zahlen wurden in Mio. 7
angegeben und sind auf eine Nachkommastelle kaufmännisch gerundet.
Überblick
PATRIZIA ist ein integriertes Immobilienunternehmen mit den beiden Geschäftsbereichen Investments und
Services. Im Geschäftsbereich Investments wird PATRIZIA auf eigene Rechnung tätig, während PATRIZIA im
Geschäftsbereich Services immobilienbezogene Dienstleistungen im Auftrag von Kunden anbietet. Das
Geschäftsmodell ist in beiden Geschäftsbereichen auf den Ankauf wertsteigerungsfähiger Immobilien, die
Durchführung wertsteigernder Maßnahmen sowie den Verkauf der erworbenen Immobilien nach Durchführung
entsprechender Maßnahmen ausgerichtet. Im Geschäftsbereich Services werden darüber hinaus noch weitere
Dienstleistungen für Kunden, wie z.B. Asset Management und Akquisitionsberatung, erbracht. Der Umsatz von
PATRIZIA belief sich im Geschäftsjahr 2005 auf 499,5 Mio.
Der Geschäftsbereich Investments untergliedert sich in die Geschäftsfelder Wohnungsprivatisierung, Revitalisierung
und Projektentwicklung. Haupttätigkeitsbereich und Kernkompetenz im Geschäftsbereich Investments
ist der Ankauf und die sozialverträgliche Privatisierung von Mietwohnungen. Der Umsatz des Geschäftsbereichs
Investments betrug im Geschäftsjahr 2005 486,9 Mio. Der Umsatz des Geschäftsbereichs Services betrug im
Geschäftsjahr 2005 412,5 Mio.
In den letzten Jahren hat PATRIZIA mehrere Immobilienportfolien und Objekte erworben. In den Jahren
2003 bis 2005 wurden insgesamt 1.370 Wohnungen aus dem Eigenbestand und 1.765 Wohnungen im Auftrag
Dritter privatisiert. Das Volumen der aus dem Eigenbestand verkauften Immobilien betrug für den genannten
Zeitraum 4162,8 Mio. Aus den Beständen von Kunden konnten Immobilienverkäufe im Wert von 4170,4 Mio.
beurkundet werden. Das Volumen der im Asset Management für Kunden betreuten Immobilien hat sich von
4150,0 Mio. im Geschäftsjahr 2003 auf 4550,0 Mio. im Geschäftsjahr 2005 fast vervierfacht.
Das EBITDA für das Geschäftsjahr 2005 betrug 426,4 Mio. Davon entfielen 425,9 Mio. auf den
Geschäftsbereich Investments, 41,9 Mio. auf den Geschäftsbereich Services und negative 41,4 Mio. auf den
Gesamtoverhead (Konsolidierungsbuchungen und sonstige den beiden Geschäftsbereiche nicht zuzuordnende
Kosten).
Wesentliche die Ertragslage beeinflussende Faktoren
Aufgrund der Projektbezogenheit der Geschäftstätigkeit von PATRIZIA sind die Umsätze und Ergebnisse,
insbesondere im Geschäftsbereich Investments, vom Erfolg einzelner Projekte geprägt. Der Umfang und die
Laufzeiten der Projekte können schwanken. Die Ertragslage von PATRIZIA weist daher teilweise keine konstante
Entwicklung auf.
Die Geschäftstätigkeit von PATRIZIA unterliegt zudem den allgemeinen volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen
(siehe ,,Märkte‘‘). So führen üblicherweise niedrige Kapitalmarktzinsen in Deutschland zu einem
Anstieg der Nachfrage nach Wohnimmobilien. Umgekehrt wirken sich steigende Zinsen nachteilig auf die
Verkaufserlöse von PATRIZIA sowie teilweise die Erlöse aus der Tätigkeit für Dritte aus. Zudem würden die
Refinanzierungskosten von PATRIZIA bei einer Erhöhung des Zinsniveaus steigen.
Auch politische und regulatorische Entscheidungen und Entwicklungen, wie z.B. die Abschaffung der
Eigenheimzulage, beeinflussen Angebot und Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt und wirken sich auf die
Preisentwicklung für Miet- und Eigentumswohnungen aus. Ferner kann ein Anstieg der
Wohnungsbaufertigstellungen zu einer Reduzierung des Potenzials für Privatisierungsleistungen von PATRIZIA
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