GWB Immobilien AG Wertpapierprospekt - 118000 AG

GWB Immobilien AG
Wertpapierprospekt

[Diese Seite wurde absichtlich freigelassen]

Prospekt
für das öffentliche Angebot in der Bundesrepublik Deutschland von
bis zu 1.660.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien)
aus der von der von der Hauptversammlung der Gesellschaft am 21. Juli 2006
beschlossenen Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen
und von
bis zu 91.000 auf den Inhaber lautenden Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien)
aus dem Eigentum der abgebenden Aktionäre
sowie
bis zu 249.000 auf den Inhaber lautenden Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien)
aus dem Eigentum der abgebenden Aktionäre im Hinblick auf die der
VEM Aktienbank AG eingeräumte Mehrzuteilungsoption
und zugleich
für die Zulassung zum geregelten Markt (General Standard) mit gleichzeitiger Zulassung zum
Teilbereich des geregelten Marktes mit weiteren Zulassungsfolgepflichten (Prime Standard) an der Frankfurter
Wertpapierbörse von
3.490.000 auf den Inhaber lautende Stammaktien (Stückaktien)
(bisheriges Grundkapital)
und von
bis zu 1.660.000 auf den Inhaber lautenden Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien)
aus der von der Hauptversammlung am 21. Juli 2006 beschlossenen Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen
jeweils mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von EUR 1,00 je Stückaktie und
mit voller Gewinnanteilberechtigung ab dem 1. Januar 2006 der
GWB Immobilien AG
Siek
International Securities Identification Number (ISIN): DE000A0JKHG0 (bzw. für die der
Marktschutzvereinbarung unterliegenden Aktien der abgebenden Aktionäre DE000A0JRVH4 und
DE000A0JRVJ0)
Börsenkürzel: G7B
20. September 2006
Lead Manager
Sole Bookrunner
VEM Aktienbank AG

[Diese Seite wurde absichtlich freigelassen]

ÜBERSICHT
ZUSAMMENFASSUNG DES PROSPEKTS.............................................................................. 1
RISIKOFAKTOREN..................................................................................................................... 15
ALLGEMEINE INFORMATIONEN.......................................................................................... 25
DAS ANGEBOT............................................................................................................................. 30
GRÜNDE FÜR DAS ANGEBOT UND VERWENDUNG DES EMISSIONSERLÖSES ...... 40
AUSGEWÄHLTE FINANZINFORMATIONEN ...................................................................... 42
ERGEBNIS UND DIVIDENDE JE AKTIE, DIVIDENDENPOLITIK ................................... 44
VERWÄSSERUNG ....................................................................................................................... 46
KAPITALAUSSTATTUNG UND LIQUIDITÄT ...................................................................... 47
KAPITALISIERUNG UND VERSCHULDUNG ....................................................................... 49
DARSTELLUNG UND ANALYSE DER FINANZ- UND ERTRAGSLAGE UND DER
GESCHÄFTLICHEN ENTWICKLUNG........................................................................ 51
GESCHÄFTSTÄTIGKEIT........................................................................................................... 73
ALLGEMEINE INFORMATIONEN ÜBER DIE GESELLSCHAFT .................................... 94
ANGABEN ÜBER DAS KAPITAL DER GESELLSCHAFT................................................... 99
ORGANE DER GESELLSCHAFT UND MITARBEITER...................................................... 105
WESENTLICHE AKTIONÄRE.................................................................................................. 115
GESCHÄFTE UND RECHTSBEZIEHUNGEN MIT NAHE STEHENDEN PERSONEN .. 116
BESTEUERUNG IN DER BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND....................................... 119
GLOSSAR....................................................................................................................................... 124
FINANZTEIL.................................................................................................................... F 1 - F 164
JÜNGSTE GESCHÄFTSENTWICKLUNG UND AUSBLICK .............................................. G 1
UNTERSCHRIFTENSEITE.........................................................................................................U 1
I

[Diese Seite wurde absichtlich freigelassen]
II

INHALTSVERZEICHNIS
ZUSAMMENFASSUNG DES PROSPEKTS.............................................................................. 1
ZUSAMMENFASSUNG VON ALLGEMEINEN INFORMATIONEN ZUR GESELLSCHAFT.......................... 1
ZUSAMMENFASSUNG DER GESCHÄFTSTÄTIGKEIT ......................................................................... 2
WETTBEWERBSSTÄRKEN............................................................................................................... 3
UNTERNEHMENSSTRATEGIE.......................................................................................................... 4
ZUSAMMENFASSUNG WESENTLICHER FINANZINFORMATIONEN .................................................... 4
AUSGEWÄHLTE DATEN ZUR.......................................................................................................... 5
AUSGEWÄHLTE BILANZDATEN ..................................................................................................... 5
ZUSAMMENFASSUNG DER RISIKOFAKTOREN................................................................................. 6
ZUSAMMENFASSUNG DES ANGEBOTS............................................................................................ 9
RISIKOFAKTOREN..................................................................................................................... 15
RISIKEN DER GESCHÄFTSTÄTIGKEIT ............................................................................................. 15
RISIKEN IM ZUSAMMENHANG MIT DEM ANGEBOT......................................................................... 23
ALLGEMEINE INFORMATIONEN.......................................................................................... 25
VERANTWORTUNG FÜR DEN INHALT DES PROSPEKTS ................................................................... 25
GEGENSTAND DES PROSPEKTS ...................................................................................................... 25
ABSCHLUSSPRÜFER....................................................................................................................... 25
EINSICHTNAHME IN UNTERLAGEN ................................................................................................ 26
ZUKUNFTSGERICHTETE AUSSAGEN............................................................................................... 26
INFORMATIONEN ZU BRANCHEN-, MARKT- UND KUNDENDATEN.................................................. 27
HINWEISE ZU WÄHRUNGS- UND FINANZANGABEN........................................................................ 28
GLOSSAR....................................................................................................................................... 29
DAS ANGEBOT............................................................................................................................. 30
GEGENSTAND DES ANGEBOTS....................................................................................................... 30
PREISSPANNE, ANGEBOTSZEITRAUM, PLATZIERUNGSPREIS UND ANZAHL DER ZUGETEILTEN AKTIEN
.......................................................................................................................................... 30
VORZUGSRECHTE, BEZUGSRECHTE............................................................................................... 31
VORERWERBE DURCH MITGLIEDER DES VORSTANDS ODER DES AUFSICHTSRATS ........................ 32
VORAUSSICHTLICHER ZEITPLAN FÜR DAS ANGEBOT..................................................................... 33
WIDERRUF / AUSSETZUNG DES ANGEBOTS ................................................................................... 33
ANGABEN ÜBER DIE AKTIEN ......................................................................................................... 34
AKTIENÜBERNAHME ..................................................................................................................... 35
ZUTEILUNG ................................................................................................................................... 36
STABILISIERUNGSMAßNAHMEN, MEHRZUTEILUNG UND GREENSHOE-OPTION .............................. 37
BÖRSENZULASSUNG UND NOTIERUNGSAUFNAHME....................................................................... 38
DESIGNATED SPONSOR.................................................................................................................. 38
ABGEBENDE AKTIONÄRE .............................................................................................................. 38
MARKTSCHUTZVEREINBARUNGEN DER GESELLSCHAFT / VERÄUßERUNGSBESCHRÄNKUNGEN
("LOCK-UP") ..................................................................................................................... 38
ZAHL- UND HINTERLEGUNGSSTELLE............................................................................................. 39
GRÜNDE FÜR DAS ANGEBOT UND VERWENDUNG DES EMISSIONSERLÖSES ...... 40
III

GRÜNDE FÜR DAS ANGEBOT ......................................................................................................... 40
VERWENDUNG DES EMISSIONSERLÖSES........................................................................................ 40
NETTOPLATZIERUNGSERLÖS UND KOSTEN DER EMISSION ............................................................ 40
INTERESSEN BETEILIGTER PERSONEN AN DEM ANGEBOT .............................................................. 40
AUSGEWÄHLTE FINANZINFORMATIONEN ...................................................................... 42
AUSGEWÄHLTE DATEN ZUR.......................................................................................................... 42
AUSGEWÄHLTE BILANZDATEN ..................................................................................................... 42
ERGEBNIS UND DIVIDENDE JE AKTIE, DIVIDENDENPOLITIK ................................... 44
ERGEBNIS UND DIVIDENDE JE AKTIE ............................................................................................ 44
DIVIDENDENPOLITIK ..................................................................................................................... 44
VERWÄSSERUNG ....................................................................................................................... 46
KAPITALAUSSTATTUNG UND LIQUIDITÄT ...................................................................... 47
KAPITALAUSSTATTUNG ................................................................................................................ 47
CASHFLOW.................................................................................................................................... 47
FREMDFINANZIERUNGSBEDARF UND FINANZIERUNGSSTRUKTUR.................................................. 48
KAPITALISIERUNG UND VERSCHULDUNG ....................................................................... 49
ÜBERSICHT ................................................................................................................................... 49
ERKLÄRUNG ZUM GESCHÄFTSKAPITAL......................................................................................... 50
DARSTELLUNG UND ANALYSE DER FINANZ- UND ERTRAGSLAGE UND DER
GESCHÄFTLICHEN ENTWICKLUNG........................................................................ 51
GESCHÄFTSTÄTIGKEIT........................................................................................................... 73
EINFÜHRUNG UND ÜBERBLICK...................................................................................................... 73
WICHTIGE EREIGNISSE IN DER ENTWICKLUNG DER GESCHÄFTSTÄTIGKEIT DER GESELLSCHAFT .. 73
MARKTUMFELD UND MARKT........................................................................................................ 74
RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN ........................................................................................... 76
GESCHÄFTSMODELL VON GWB .................................................................................................... 77
TÄTIGKEITSBEREICHE ................................................................................................................... 77
UMSATZERLÖSE ............................................................................................................................ 81
WETTBEWERBSSTÄRKEN............................................................................................................... 82
UNTERNEHMENSSTRATEGIE.......................................................................................................... 83
WETTBEWERB............................................................................................................................... 84
KUNDEN UND GESCHÄFTSPARTNER .............................................................................................. 85
MARKETING UND VERTRIEB ......................................................................................................... 85
WESENTLICHE VERÄNDERUNGEN IN DER FINANZLAGE ODER DER HANDELSPOSITION ................. 86
SACHANLAGEN ............................................................................................................................. 86
UMWELTFRAGEN .......................................................................................................................... 87
GEISTIGE UND GEWERBLICHE SCHUTZRECHTE (PATENTE, MARKEN UND LIZENZEN) ................... 88
FORSCHUNG UND ENTWICKLUNG.................................................................................................. 88
WESENTLICHE VERTRÄGE ............................................................................................................ 88
ABHÄNGIGKEIT VON PATENTEN, LIZENZEN, INDUSTRIE-, HANDELS- ODER
FINANZIERUNGSVERTRÄGEN ODER NEUEN HERSTELLUNGSVERFAHREN .......................... 91
VERSICHERUNGEN ........................................................................................................................ 91
GERICHTS- UND SCHIEDSGERICHTSVERFAHREN UND SONSTIGE INANSPRUCHNAHMEN
EINSCHLIEßLICH STAATLICHER INTERVENTIONEN ............................................................. 92
INVESTITIONEN ............................................................................................................................. 93
IV

ALLGEMEINE INFORMATIONEN ÜBER DIE GESELLSCHAFT .................................... 94
GRÜNDUNG, REGISTERGERICHT UND MAßGEBLICHE RECHTSORDNUNG........................................ 94
ÜBERBLICK ÜBER DIE GESELLSCHAFTSRECHTLICHE ENTWICKLUNG............................................. 94
FIRMA, SITZ, GESCHÄFTSJAHR UND DAUER DER GESELLSCHAFT ................................................. 95
UNTERNEHMENSGEGENSTAND...................................................................................................... 95
KONZERNSTRUKTUR UND INHALT DER BETEILIGUNGEN............................................................... 95
ANGABEN ZU WESENTLICHEN BETEILIGUNGSUNTERNEHMEN ....................................................... 97
BEKANNTMACHUNGEN ................................................................................................................. 98
ANGABEN ÜBER DAS KAPITAL DER GESELLSCHAFT................................................... 99
AKTUELLES GRUNDKAPITAL......................................................................................................... 99
ENTWICKLUNG DES GRUNDKAPITALS IN DEN LETZTEN DREI JAHREN ........................................... 99
GENEHMIGTES KAPITAL................................................................................................................ 100
BEDINGTES KAPITAL..................................................................................................................... 101
ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN ZUR ERHÖHUNG DES GRUNDKAPITALS......................................... 101
ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN ZU BEZUGSRECHTEN..................................................................... 102
EIGENE AKTIEN............................................................................................................................. 102
ANZEIGEPFLICHTEN FÜR ANTEILSBESITZ...................................................................................... 102
WANDEL- UND OPTIONSANLEIHEN ............................................................................................... 103
GENUSSSCHEINEMISSION .............................................................................................................. 103
ORGANE DER GESELLSCHAFT UND MITARBEITER...................................................... 105
ALLGEMEINES............................................................................................................................... 105
VORSTAND.................................................................................................................................... 105
AUFSICHTSRAT.............................................................................................................................. 108
HAUPTVERSAMMLUNG.................................................................................................................. 111
CORPORATE GOVERNANCE ........................................................................................................... 112
OBERES MANAGEMENT................................................................................................................. 113
MITARBEITER................................................................................................................................ 113
PENSIONSRÜCKSTELLUNGEN......................................................................................................... 114
INTERESSENKONFLIKTE................................................................................................................. 114
WESENTLICHE AKTIONÄRE.................................................................................................. 115
AKTIONÄRSSTRUKTUR .................................................................................................................. 115
INFORMATIONEN ÜBER DIE AKTIONÄRE........................................................................................ 115
GESCHÄFTE UND RECHTSBEZIEHUNGEN MIT NAHE STEHENDEN PERSONEN .. 116
VERWALTUNG GWB GESELLSCHAFT FÜR GESCHÄFTS- UND WOHNBAUTEN MBH ....................... 116
GFG GESELLSCHAFT FÜR GEWERBEBAU UND -VERWALTUNG MBH ............................................. 116
GBR RÖBEL DR. NORBERT HERRMANN UND WOLFGANG MERTENS-NORDMANN ("GBR RÖBEL")
.......................................................................................................................................... 116
GBR BAD SÜLZE DR. NORBERT HERRMANN UND WOLFGANG MERTENS-NORDMANN ("GBR BAD
SÜLZE")............................................................................................................................. 117
GWB IMMO DIE IMMOBILIEN AG............................................................................................... 117
PROJEKTGESELLSCHAFT EICHHOLZKOPPEL GMBH ....................................................................... 117
CLAUS ROHWER............................................................................................................................ 118
GENUSSSCHEINE ........................................................................................................................... 118
BESTEUERUNG IN DER BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND....................................... 119
BESTEUERUNG DER GESELLSCHAFT.............................................................................................. 119
BESTEUERUNG VON DIVIDENDENEINKÜNFTEN ............................................................................. 119
V

BESTEUERUNG VON VERÄUßERUNGSGEWINNEN ........................................................................... 121
BESONDERE REGELUNGEN FÜR KREDITINSTITUTE, FINANZDIENSTLEISTUNGSINSTITUTE,
FINANZUNTERNEHMEN SOWIE LEBENS- UND KRANKENVERSICHERUNGSUNTERNEHMEN UND
PENSIONSFONDS................................................................................................................ 123
ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSTEUER ......................................................................................... 123
ANDERE STEUERN......................................................................................................................... 123
GLOSSAR....................................................................................................................................... 124
FINANZTEIL.................................................................................................................... F 1 - F 164
JÜNGSTE GESCHÄFTSENTWICKLUNG UND AUSBLICK .............................................. G 1
UNTERSCHRIFTENSEITE.........................................................................................................U 1
VI

ZUSAMMENFASSUNG DES PROSPEKTS
Die folgende Zusammenfassung ist als Einführung zu diesem Prospekt für Wertpapiere (der "Prospekt") zu
verstehen. Anleger sollten daher jede Entscheidung zur Anlage in die Aktien der GWB Immobilien AG auf
die Prüfung des gesamten Prospekts stützen.
Die GWB Immobilen AG mit Sitz in Siek, Hauptstraße 1a , D-22962, und die VEM Aktienbank AG mit Sitz
in München, Rosental 5, D-80331 München, übernehmen gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 4 Wertpapierprospektgesetz
("WpPG") die Verantwortung für den Inhalt dieser Zusammenfassung. Sie können jedoch für den Inhalt
der Zusammenfassung nur haftbar gemacht werden, falls die Zusammenfassung irreführend, unrichtig
oder widersprüchlich ist, wenn sie zusammen mit den anderen Teilen dieses Prospekts gelesen wird.
Für den Fall, dass vor einem Gericht Ansprüche auf Grund der in diesem Prospekt enthaltenen Informationen
geltend gemacht werden, könnte der als Kläger auftretende Anleger in Anwendung der einzelstaatlichen
Rechtsvorschriften der Staaten des Europäischen Wirtschaftsraums die Kosten für die Übersetzung
des Prospekts vor Prozessbeginn zu tragen haben.
Zusammenfassung von allgemeinen Informationen zur Gesellschaft
Die GWB Immobilien AG, Siek ("GWB AG" oder die "Gesellschaft" und zusammen mit ihren Tochtergesellschaften
und Beteiligungsunternehmen "GWB", der "GWB-Konzern" oder die "GWB-Gruppe"), beschäftigt
sich mit der Planung, dem Bau, der Vermietung, dem Verkauf und der Verwaltung von Einzelhandels- und
Gewerbeobjekten. Das Geschäftsmodell von GWB ist darauf ausgerichtet, gewerbliche Immobilienprojekte auf
zuvor angekauften Grundstücken zu entwickeln, zu errichten und anschließend vermietet an Dritte zu verkaufen.
Schwerpunktmäßig entwickelt GWB Einkaufszentren, SB Warenhäuser, Fachmarktzentren, Büro- und
Geschäftshäuser und Verbrauchermärkte, die nachfolgend und im gesamten Prospekt auch als Einzelhandels-
und Gewerbeobjekte oder Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien oder nur als Objekte bezeichnet werden.
Der gesamte Prozess der Planung, des Baus, der Vermietung, des Verkaufs und der Verwaltung von Einzelhandels-
und Gewerbeobjekten wird nachfolgend und im gesamten Prospekt vereinfachend auch als Immobilienprojekt
oder nur als Projekt bezeichnet.
Die GWB Immobilien AG wurde durch formwechselnde Umwandlung im März 2006 gegründet. Die Rechtsvorgängerin
der Gesellschaft, die GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, wurde
im Jahr 1992 gegründet. Noch im gleichen Jahr beteiligten sich die Herren Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang
Mertens-Nordmann an dieser. Beide halten auch heute noch unmittelbar und mittelbar ca. 96 % des Kapitals
der Gesellschaft (vor Durchführung des Angebots).
Der GWB-Konzern umfasst acht inländische Beteiligungsunternehmen. Diese beschäftigten am 30. Juni 2006
16 Vollzeit-Mitarbeiter. Zum GWB-Konzern gehören nachfolgende Beteiligungsunternehmen:
• GWB MAFO Kommanditgesellschaft für Markt- und Standortanalysen mbH & Co., Siek ("GWB
MAFO"),
• GWB PLAN Gesellschaft für Bauleit- und Stadtplanung mbH, Siek ("GWB PLAN"),
• GWB OBJEKT Gesellschaft für Objektmanagement mbH & Co. KG, Siek ("GWB OBJEKT"),
• fünf Projektgesellschaften, über die regelmäßig die von GWB bearbeiteten Projekte abgewickelt werden.
1

Vorstandsmitglieder sind die Herren Dr. Norbert Herrmann, Wolfgang Mertens-Nordmann und Jörg Utermark.
Mitglieder des Aufsichtsrats sind die Herren Henrik Michael Lingenhölin, Dr. Thomas Röh und Claus Rohwer.
Zusammenfassung der Geschäftstätigkeit
Das Geschäftsmodell von GWB ist darauf ausgerichtet, gewerbliche Immobilienprojekte auf zuvor angekauften
Grundstücken zu entwickeln, zu errichten und anschließend an Dritte zu veräußern. Des Weiteren übernimmt
die GWB-Gruppe die Verwaltung der von ihr fertig gestellten Objekte.
Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft gliedert sich in die vier Tätigkeitsbereiche "Marktforschung und Standortanalyse",
"Planen - Entwickeln - Bauen", "Vermietung und Verkauf von Objekten" und "Verwaltung von
Gewerbeobjekten".
Im Tätigkeitsbereich "Marktforschung und Standortanalyse" erstellt die Gesellschaft über ihr Beteiligungsunternehmen
GWB MAFO Standortanalysen für neue Einzelhandels- und Gewerbeobjekte anhand bestimmter
Prüfungs- und Bewertungskriterien.
Im zweiten Tätigkeitsbereich "Planen - Entwickeln - Bauen" plant und entwickelt die Gesellschaft die von ihr
bearbeiteten Projekte. Nach dem Ankauf eines Grundstücks durch die GWB-Gruppe erfolgt die Entwicklung
des gesamten Planungsrahmens durch die GWB PLAN. Die Durchführung der Bauvorhaben wird nicht von
der GWB-Gruppe selbst abgewickelt, sondern jeweils an einen Generalunternehmer, meist große Bauunternehmen
wie STRABAG oder Bilfinger Berger, vergeben. Die Überwachung der Bautätigkeit und die Erfüllung
der Generalunternehmerverpflichtungen übernimmt die GWB-Gruppe wiederum selbst.
Im dritten Tätigkeitsbereich "Vermietung und Verkauf von Objekten" vermietet die Gesellschaft die in den
errichteten Objekten entstehenden Flächen an gewerbliche Mieter und verkauft die fertig gestellten Objekte.
Im vierten Tätigkeitsbereich "Verwaltung" ist die GWB-Gruppe mit ihrem Beteiligungsunternehmen GWB
OBJEKT in der technischen Betreuung der errichteten Objekte, der Einziehung der Mieten, der Abrechnung
der Nebenkosten und der sonstigen Betreuung der Mieter durch eine Hausverwaltung tätig. Verwaltet werden
von der GWB OBJEKT sowohl die Bestandsobjekte der Gesellschaft als auch Objekte, die verkauft werden
sollen oder bereits verkauft worden sind.
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über wichtige Ereignisse in der Entwicklung der Geschäftstätigkeit
der Gesellschaft.
6. Februar 1992 Gründung der Gesellschaft unter der Firma GEG Gesellschaft für Discount- und
Fachmärkte mbH & Co. KG.
Juni 1993 Baubeginn für das erste Objekt von GWB in Mühlenbeck bei Berlin mit einem Ertrag
von TEUR 654.
März 1995 Namensänderung in GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co.
KG.
November 1995 Bau des ersten größeren Objektes, eines Baumarkts und Möbelcenters in Senftenberg.
1998 GWB beginnt gleichzeitig den Bau von fünf Objekten in Eschede, Zingst, Bad Sülze,
Berlin und Ascheberg und stellt diese jeweils innerhalb von 6-8 Monaten fertig.
April 2001 GWB baut das Objekt in Siek und verlegt den Firmensitz von Ahrensburg an diesen
Standort.
2

August 2003 GWB baut ihr erstes reines Bürohaus für das Unternehmen TETRA PAK in Reinbek
bei Hamburg.
November 2005 GWB kauft ein Grundstück in Bamberg-Hallstadt und baut auf einer Fläche von
41.000 m² das größte Objekt in der Unternehmensgeschichte mit einem Investitionsvolumen
von EUR 29 Mio. Die Übergabe des Objekts ist für Ende Oktober 2006 vorgesehen.
März 2006 Rechtsformwechselnde Umwandlung in die GWB Immobilien AG.
Juli 2006 Erhöhung des Grundkapitals auf EUR 3.490.000,00.
Wettbewerbsstärken
Beschlussfassung über die Vorbereitungen des Börsengangs.
GWB zeichnet sich nach eigener Ansicht durch folgende Wettbewerbsstärken aus:
GWB verfolgt seit ihrer Gründung den Ansatz, sämtliche Leistungen im Zusammenhang mit der Entwicklung
und dem Verkauf von Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien aus "einer Hand" anzubieten. GWB ist in der
Lage, ein Gewerbeimmobilienprojekt von der empirischen Standortwahl, der Planung und der Entwicklung
über die Vermietung und den Verkauf sowie der anschließenden Verwaltung der fertig gestellten Objekte in
Eigenregie abzuwickeln. Dadurch unterscheidet sich GWB nach Auffassung der Gesellschaft von ihren Mitwettbewerbern.
Das Kerngeschäft von GWB besteht in der Realisierung und dem Verkauf von Einzelhandelsobjekten. Die
GWB-Gruppe beherrscht den komplexen Prozess der Umwidmung von Grundstücken in Sondernutzungsgebiete.
Die Geschäftstätigkeit von GWB beruht auf einer fast fünfzehnjährigen Erfahrung im Bereich der Einzelhandels-
und Gewerbeimmobilien in Deutschland. GWB kann dabei auf die Erfahrung aus über 50 erfolgreich
realisierten Projekten zurückgreifen. Durch die langjährige Tätigkeit der Hauptaktionäre und Mitglieder des
Vorstands verfügt die Gesellschaft über besondere Erfahrungen in ihrem Geschäftsfeld. Durch die Tätigkeit der
zum Konzernverbund gehörenden GWB MAFO verfügt die Gesellschaft zudem über eine vertiefte Marktkenntnis
der für die Gesellschaft relevanten Märkte.
Die Beteiligungsunternehmen der GWB Immobilien AG, die GWB MAFO, GWB OBJEKT und GWB PLAN
erbringen auch eigenständige Dienstleistungen gegenüber Dritten.
GWB verfügt in allen Bereichen ihrer Geschäftstätigkeit, insbesondere bei der Standortanalyse und der Vermietung
von geplanten Projekten über langjährig erfahrene Mitarbeiter.
Auf Grund ihrer langjährigen bundesweiten Tätigkeit verfügt GWB nach eigener Einschätzung über ein umfassendes
Netzwerk an potenziellen Mietern bzw. Kaufinteressenten für von ihr errichtete Projekte. Im Bereich
der Vermietung von Gewerbeflächen bestehen nach Meinung von GWB besonders gute Kontakte zu Handelskonzernen
und Filialisten, die als Mieter von GWB errichteter Einzelhandelsobjekte in Betracht kommen. Zudem
vermarktet GWB die Einzelhandelsflächen nicht über Makler, sondern verbindet die Spezialexpertise für
die Vermietung von Handelsflächen mit einer eigenen Vermietungsabteilung, die auch die Beziehungen zu
potenziellen Mietern langfristig pflegt.
GWB verfügt über Kontakte zu institutionellen Investoren, insbesondere auch aus dem Ausland, die für einen
Kauf von GWB errichteter Einzelhandels-, Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie Gewerbeobjekte nach Auffassung
der Gesellschaft in hohem Maße in Betracht kommen.
3

Unternehmensstrategie
GWB verfolgt das strategische Ziel, ihre nach eigener Einschätzung gute Stellung als Entwickler und Vermieter
von Einzelhandels-, Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie Gewerbeimmobilien zu festigen und auszubauen.
Die Gesellschaft plant, ihre Wachstumsziele insbesondere mit folgenden Maßnahmen umzusetzen:
Nach Einschätzung der Gesellschaft werden Einkaufs- und Fachmärkte auch in Zukunft ihren Marktanteil an
Einzelhandelsflächen ausbauen, was nach Einschätzung der Gesellschaft dazu führen wird, dass die Größe der
für diese Einzelhandelsunternehmen erforderlichen Verkaufsflächen steigen wird. Die Gesellschaft beabsichtigt
daher, sich in näherer Zukunft auf Projekte zu konzentrieren, die mindestens eine Bruttogeschossfläche von
3.000 m² aufweisen.
Nach Auffassung der Gesellschaft sind die Wahl des richtigen Standorts und die Sicherstellung einer bonitätsstarken,
dem örtlichen Bedarf angepassten Mieterstruktur auf der Grundlage langfristiger Mietverträge die
Kernfaktoren für eine erfolgreiche Geschäftstätigkeit. Dabei hat sich die Gesellschaft auf Städte kleine und
mittlerer Größe (ca. zwischen 10.000 bis 200.000 Einwohner) konzentriert.
Ferner verfolgt GWB die Strategie, nur dort Projekte zu entwickeln, wo ein analytisch abgesicherter Bedarf
besteht. Mit Hilfe der zum Konzernverbund gehörenden GWB MAFO verfolgt die Gesellschaft das Ziel, Bedarfslücken
in Städten und Kommunen besonders sorgfältig zu ermitteln.
GWB beginnt mit der Umsetzung eines Projektes in der Regel erst bei Erreichen einer festgelegten Vermietungsquote.
Die Gesellschaft beabsichtigt den Aufbau eines Einzelhandelsimmobilien-Portfolios zur nachhaltigen Entwicklung
von Einzelhandels- und Gewerbezentren. Dabei beabsichtigt GWB primär den Erwerb von Immobilien,
die eine Revitalisierung erfordern.
Die Gesellschaft plant, ihr Angebot von Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Bau, der Vermietung,
dem Verkauf und der Verwaltung von Einzelhandels- und Gewerbeobjekten auszubauen.
Die Gesellschaft beabsichtigt, sich zukünftig weiterhin ausschließlich auf den deutschen Markt für Einzelhandels-,
Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie Gewerbeimmobilien zu konzentrieren.
Zusammenfassung wesentlicher Finanzinformationen
4

Die nachstehend zusammengefassten Finanzdaten sind den geprüften Konzernabschlüssen der Geschäftsjahre
2004 und 2005 und dem geprüften Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2006 entnommen, die auf der
Grundlage der International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt wurden und im Finanzteil dieses
Prospekts vollständig abgedruckt sind. Bei den Finanzdaten für das Geschäftsjahr 2003 handelt es sich um die
in dem geprüften Konzernabschluss nach IFRS für das Geschäftsjahr 2004 enthaltenen Vergleichszahlen für
das Geschäftsjahr 2003. Die Finanzdaten zum 30. Juni 2005 sind ungeprüft.
IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS
30.06.2006 30.06.2005 2005 2004 2003
(geprüft) (ungeprüft) (geprüft) (geprüft) (geprüft)
Ausgewählte Daten zur
Gewinn- und Verlustrechnung
Umsatzerlöse (TEUR) 30.161 4.172 13.803 20.175 9.161
Bestandsveränderungen (TEUR) -1.847 0 -4.600 -11.825 34
Materialaufwand (TEUR) -23.768 -3.364 -4.718 -4.408 -5.724
Rohmarge (TEUR) 4.546 807 4.485 3.942 3.472
Sonstige betriebliche Erträge (TEUR) 22 17 94 314 172
Personalaufwand (TEUR) -977 -376 -1.267 -993 -1.209
Abschreibungen (TEUR)
Sonstige betriebliche Aufwendungen
-14 -9,9 -26 -25 -36
(TEUR)
Ergebnis der betrieblichen Tätigkeit / E-
-1.193 -681 -1.694 -1.556 -1.107
BIT (TEUR) 2.384 -242 1.592 1.682 1.292
Finanzergebnis (TEUR) -310 -234 -824 -1.528 -1.381
Ergebnis vor Ertragsteuern (TEUR) 2.074 -476 768 154 -89
Ertragsteuern (TEUR) -950 -19 -43 -196 -153
Konzernergebnis (TEUR)
Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert
1.124 -495 725 -42 -242
bezogen auf 2.140.000 Aktien) (EUR) 0,53 -0,23 0,34 -0,02 -0,11
Ausgewählte Bilanzdaten
Bilanzsumme (TEUR) 43.634 19.286 24.436 18.873 39.565
Kurzfristige Vermögenswerte (TEUR) 33.807 12.139 7.855 10.038 6.888
Langfristige Vermögenswerte (TEUR) 9.827 7.148 16.581 8.835 32.677
Kurzfristige Schulden (TEUR) 28.766 9.678 13.447 11.444 25.879
Langfristige Schulden (TEUR) 11.404 8.927 9.282 6.383 13.313
Eigenkapital (TEUR) 3.464 681 1.707 1.046 373
Eigenkapitalquote (%) 7,9% 3,5% 7,0% 5,5% 0,9%
Fremdkapitalquote (%) 92,1% 96,5% 93,0% 94,5% 99,1%
IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS
30.06.2006 30.06.2005 2005 2004 2003
5

(geprüft) (ungeprüft) (geprüft) (geprüft) (geprüft)
Ausgewählte Daten zur Kapitalflussrechnung
Cashflow
aus laufender Geschäftstätigkeit 2.912 37 -788 592 -45
aus Investitionstätigkeit -1.985 -394 -1.122 44 -3
aus Finanzierungstätigkeit -513 570 2.900 -83 135
Die Gesellschaft verwendet die Größe EBIT als Messgrösse im Rahmen des Geschäftsbetriebes bzw. ist der
Auffassung, dass diese Grösse als Messgröße von Investoren herangezogen werden könnte. Das EBIT ist dabei
definiert als das Ergebnis der betrieblichen Tätigkeit (Ergebnis vor Zinsen und Steuern). Die Ergebnisgröße
EBIT ist keine Ersatzgröße für betriebliche Gewinne oder den Zahlungsfluss (Cashflow). Eine Vergleichbarkeit
des ausgewiesenen EBIT mit anderen Unternehmen ist unter Umständen nicht gegeben, da mangels einer
einheitlichen Definition dieser Messgröße unterschiedliche Bestandteile bei der Berechnung verwendet werden
können.
Zusammenfassung der Risikofaktoren
Vor der Entscheidung über den Kauf von Aktien der GWB Immobilien AG sollten Anleger bestimmte Risiken
sorgfältig abwägen. Der Eintritt eines oder mehrerer dieser Risiken kann, einzeln oder zusammen mit anderen
Umständen, die Geschäftstätigkeit des GWB-Konzerns wesentlich beeinträchtigen und erhebliche nachteilige
Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des GWB-Konzerns haben. Der Börsenkurs der
Aktien könnte auf Grund des Eintritts jedes einzelnen dieser Risiken fallen und Anleger könnten ihr eingesetztes
Kapital ganz oder teilweise verlieren.
Risiken der Geschäftstätigkeit
Abhängigkeit von gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen: Die Bau- und Immobilienbranche ist von den
gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig. GWB ist auf die Projektierung von Gewerbeobjekten
und dort insbesondere von Einzelhandelsobjekten spezialisiert. Insofern spielen auch die Kaufkraft und das
Kaufverhalten der Endverbraucher eine erhebliche Rolle. Änderungen dieser Rahmenbedingungen und damit
möglicherweise verbundene nachteilige gesamtwirtschaftliche Entwicklungen können zu einer Verringerung
der Investitionen der Marktteilnehmer, einem Anstieg der Immobilienpreise und einem Absinken der Mieten
für Einzelhandelsimmobilien führen.
Risiken aus dem Verkauf von Gewerbeimmobilien: GWB kauft, entwickelt und bebaut Grundstücke, um diese
zu verkaufen. Die Gesellschaft ist folglich davon abhängig, Käufer für diese Objekte zu finden, die die von
GWB verlangten Preise zu zahlen bereit sind. Zudem gibt GWB bei dem Verkauf von Objekten umfangreiche
Garantien und/oder Gewährleistungen gegenüber den jeweiligen Käufern ab, aus denen sich Gewährleistungs-
bzw. Schadensersatzansprüche gegenüber GWB ergeben können. Weiterhin übernimmt GWB gegenüber den
Käufern für zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht vermietete Flächen Mietgarantien und bei kurz laufenden Mietverträgen
eine Mietgarantie einschließlich der Anschlussvermietung, die zu einer Inanspruchnahme von GWB
führen können.
Abhängigkeit von dem Vorhandensein geeigneter Immobilien und Objekte: Das Geschäftsmodell von GWB ist
davon abhängig, dass GWB auch in Zukunft Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien und geeignete Grundstücke
zur Projektentwicklung in wirtschaftlich attraktiven Regionen zu angemessenen Preisen erwerben kann.
Auffinden und Erwerb geeigneter Standorte: GWB ist darauf angewiesen, fortlaufend neue Standorte für Einzelhandels-
und Gewerbeobjekte zu identifizieren und zu angemessenen Bedingungen erwerben zu können.
Zudem kann sich herausstellen, dass Markttrends hinsichtlich der Lage, Größe und/oder Objektart nicht oder
nicht rechtzeitig erkannt wurden.
6

Ankäufe von Immobilien oder Bestandsgesellschaften: Akquisitionen von Grundstücken oder Unternehmen,
die Grundstücke im Eigentum halten, können sich im Nachhinein als nicht erfolgreich herausstellen.
Nicht planmäßige Abverkäufe: Sollte es GWB nicht gelingen, innerhalb des jeweils geplanten Zeitraums das
jeweils von ihr erstellte Objekt ohne wesentliche Preisabschläge zu veräußern, ist nicht auszuschließen, dass
die finanzierenden Banken nur noch gegen einen Risikoaufschlag eine Anschlussfinanzierung zur Verfügung
stellen oder diese ganz verweigern. Ferner stünden die von der Gesellschaft eingeplanten liquiden Mittel aus
dem Verkaufserlös nicht zur Verfügung, so dass auch nachfolgende Projekte sich verzögern könnten.
Ausbleibende Vermarktung nicht vorvermieteter oder vorverkaufter Flächen und Objekte: Es kann nicht ausgeschlossen
werden, dass die nicht vorvermieteten oder vorverkauften Flächen während der Entwicklungsphase
bzw. nach deren Abschluss nicht oder nicht zu angemessenen Preisen und Konditionen vermietet bzw. verkauft
werden können.
Überschreitung der für Projekte geplanten Kosten: Bei der Erstellung entwickelter Objekte kann es zu Überschreitungen
der ursprünglich geplanten Kosten kommen.
Verspätete oder ausbleibende Fertigstellung von Objekten: Im Rahmen der Projektentwicklung von Objekten
kann es zu Überschreitungen des Zeitplans während der Ausführungsphase eines Objekts kommen. Daraus
können sich Zahlungsansprüche oder Rücktrittsrechte der Mieter ergeben.
Ausfall von Rückgriffsmöglichkeiten bei Dritten: GWB übernimmt gegenüber Käufern von ihr projektierter
Einzelhandels- und Gewerbeobjekte und gegenüber der öffentlichen Hand, beispielsweise bei der Durchführung
von Erschließungsmaßnahmen, eigene Gewährleistungen für Bauleistungen. Es kann geschehen, dass
GWB keinen Rückgriff bei Generalunternehmern oder Generalübernehmern nehmen kann.
Allgemeine Risiken aus der Vermietung von Gewerbeflächen: Als Vermieter von Gewerbeflächen trägt GWB
neben dem allgemeinen Risiko der Insolvenz oder Zahlungsunwilligkeit eines Mieters nach Ablauf von Mietverträgen
das Risiko, diese entweder mit den bestehenden Mietern zu verlängern oder neue Mieter zu finden.
Zudem müssen Gewerbeimmobilien fortlaufend instand gesetzt oder gehalten werden.
Verwendung standardisierter Verträge: GWB verwendet insbesondere gegenüber Mietern auch standardisierte
Dokumente und Musterverträge. Sollten darin Unklarheiten oder Fehler auftreten, können unwirksame Bestimmungen
oder Unklarheiten in Standard-Vertragsbedingungen zu Forderungen gegen die Gesellschaft oder
zu Forderungsausfällen bei der Gesellschaft führen.
Abhängigkeit von zukünftiger Finanzierung durch Fremd- und Eigenkapital: Die Gesellschaft finanziert ihre
Geschäftstätigkeit in hohem Maß mit Fremdkapital. GWB ist daher davon abhängig, Fremdkapital zu günstigen
Konditionen zu erhalten. Voraussetzung für die Finanzierung zukünftiger Projekte durch Fremdkapital ist
ferner die ausreichende Ausstattung der Gesellschaft mit Eigenkapital, da Fremdkapitalgeber im Zusammenhang
mit der Finanzierung von Projekten in fast allen Fällen jeweils auf einen Eigenanteil des Darlehensnehmers
bestehen.
Abhängigkeit von öffentlich-rechtlichen Genehmigungen: Die Gesellschaft ist vor Beginn der entsprechenden
Baumaßnahmen darauf angewiesen, dass die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen, insbesondere
Baugenehmigungen, durch die entsprechenden Behörden erteilt werden. Anderenfalls kann das Projekt
möglicherweise nicht realisiert werden, so dass bereits getätigte Aufwendungen verloren wären.
Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen: Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen oder Änderungen
von bestehenden Gesetzen können die Geschäftstätigkeit der GWB-Gruppe erheblich nachteilig beeinflussen.
Die Verschärfung umweltrechtlicher Bestimmungen könnte zu einem erhöhten Aufwand der Gesellschaft
führen, wenn beispielsweise die Regelungen zum Umgang mit Bodenverunreinigungen, Asbest oder
anderen Bauschadstoffen verschärft würden.
Kostenerhöhung durch unerkannte Bauschadstoffe, sonstige Umweltrisiken oder Nichterfüllung baurechtlicher
Anforderungen: Es könnten auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften nach dem Bundesbodenschutzgesetz
7

("BBodSchG") oder auf Grund zivilrechtlicher Haftungstatbestände nicht geplante Kosten für die Beseitigung
von Altlasten anfallen.
Veränderungen der Standortbedingungen: Der Erfolg der von GWB erstellten Objekte hängt wesentlich von
den Standortbedingungen (Verkehrsanbindungen, Gerüche, Lärm) ab. Zudem haben Veränderungen in den
Sozialstrukturen im Einzugsbereich von Einzelhandelsimmobilien Einfluss auf die Kaufkraft, Besuchshäufigkeit
und das Kaufverhalten.
Abhängigkeit vom Käufermarkt: Sollte die Nachfrage insbesondere von ausländischen Investoren an inländischen
Einzelhandels-Immobilien insgesamt nachlassen, wäre GWB darauf angewiesen, andere Käufer für die
von ihr realisierten Objekte zu finden.
Beherrschung und Kontrolle des schnellen Wachstums: GWB ist darauf angewiesen, das von ihr geplante interne
und externe Wachstum effektiv zu steuern oder die zur Steuerung und Unterstützung dieses Wachstums
notwendigen Ressourcen sowie weitere qualifizierte Mitarbeiter zu gewinnen.
Änderung der Bewertungsansätze bei negativer Entwicklung des Immobilienmarktes: Es besteht das Risiko,
dass bei einer negativen Entwicklung des Immobilienmarktes oder der allgemeinen konjunkturellen Lage die
von der Gesellschaft vorgenommen Bewertungsansätze korrigiert werden müssen.
Risiken aus einer Veränderung des Wettbewerbs: Der in diesem Marktsegment ohnehin schon bestehende
Wettbewerb kann zunehmen. Insbesondere Unternehmen mit einer größeren Kapitalausstattung könnten sich in
dieses Marktsegment hineinbegeben mit der Folge von Preissenkungen, niedrigeren Margen oder Verlusten
von Marktanteilen von GWB.
Erhöhung des allgemeinen Zinsniveaus: Ein erheblicher Anstieg des derzeit niedrigen Zinsniveaus würde die
Finanzierungskosten der Gesellschaft bei der Refinanzierung bzw. Prolongation bestehender Verbindlichkeiten
und bei der künftigen Finanzierung von Immobilienprojekten erheblich erhöhen.
Schlüsselpersonen: Der Erfolg der GWB-Gruppe hängt ganz wesentlich von Herrn Dr. Norbert Herrmann und
Herrn Wolfgang Mertens-Nordmann, die Mitglieder des Vorstands und Hauptaktionäre der Gesellschaft sind,
sowie dem Mitglied des Vorstands Herrn Jörg Utermark ab. Mit diesen Personen ist hingegen kein nachvertragliches
Wettbewerbsverbot vereinbart. Dies bedeutet, dass sie nach einem Ausscheiden aus der Gesellschaft
als Mitglied des Vorstands der Gesellschaft unbeschränkt Wettbewerb machen können.
Risiken aus der Anwendung von IFRS-Rechnungslegungsvorschriften, insbesondere der Percentage-of-
Completion-Methode: Die Gesellschaft wendet für die Geschäftsjahre seit 2004 bei der Erstellung ihrer Jahresabschlüsse
und Zwischenabschlüsse die so genannte "Percentage-of-Completion-Methode" an. Diese Methode
erlaubt es, schon vor der tatsächlichen Weiterveräußerung eines Objekts durch GWB Umsatzerlöse und Teilgewinne
zu realisieren bzw. auszuweisen. Die in den IFRS-Abschlüssen der Gesellschaft ausgewiesenen Geschäftszahlen
könnten sich auf Grund einer späteren nachteiligen Entwicklung als zu positiv erweisen.
Risiken im Zusammenhang mit dem Angebot
Sollte es nicht zur Eintragung der Durchführung der von der Hauptversammlung am 21. Juli 2006 beschlossenen
Kapitalerhöhung zur Schaffung der neuen Aktien in dem Umfang, in dem Zeichnungsaufträge und Zahlungseingänge
von Anlegern vorliegen, kommen, fließt der Verkaufserlös aus den bis zu 1.660.000 Aktien, die
an Stelle der angebotenen bis zu 1.660.000 neuen Aktien platziert worden sind, nicht der Gesellschaft, sondern
den abgebenden Aktionären zu. Ein solcher Umstand würde erhebliche, möglicherweise für die Gesellschaft
sogar existenzbedrohende Nachteile für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft zur Folge
haben.
Konzentration des Anteilseigentums und künftige Aktienverkäufe: Nach vollständiger Platzierung aller angebotenen
Aktien werden die Altaktionäre unmittelbar bzw. mittelbar insgesamt wenigstens 63,08 % des Grundkapitals
der GWB Immobilien AG halten (bei vollständiger Ausübung der Mehrzuteilungsoptionen rund
8

58,25 %). In Abhängigkeit von der Präsenz auf der Hauptversammlung der Gesellschaft werden diese Aktionäre
einen maßgeblichen Einfluss auf die Beschlüsse, die in der Hauptversammlung der Gesellschaft gefasst werden,
haben.
Die Aktien der Altaktionäre unterliegen mit der VEM Aktienbank AG vereinbarten Veräußerungsverboten.
Gleichwohl könnten die Altaktionäre ihre Aktien ganz oder teilweise veräußern.
Diskrepanz zwischen dem anteiligen Buchwert des Eigenkapitals und dem Platzierungspreis: Der Platzierungspreis
übersteigt den auf eine Aktie entfallenden anteiligen Buchwert des Eigenkapitals erheblich. Es besteht
keine Gewähr, dass dieser Firmenwert tatsächlich realisiert werden kann.
Fehlen eines öffentlichen Marktes und hohe Volatilität des Aktienkurses: Vor dem Angebot bestand für die
Aktien der GWB Immobilien AG kein öffentlicher Markt. Der Platzierungspreis entspricht möglicherweise
nicht dem Kurs, zu dem die GWB-Aktien nach dem Angebot an der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt
werden. Es besteht keine Gewähr, dass sich nach dem Angebot ein aktiver Handel in den Aktien entwickeln
oder ein solcher Handel anhalten wird.
Zukünftiger Kapitalbedarf, Verwässerung: Die Beschaffung weiteren Eigenkapitals und die Ausübung möglicherweise
noch auszugebender Wandel- oder Optionsschuldverschreibungen sowie der Erwerb anderer Unternehmen
kann zu einer Verwässerung der Beteiligung der Aktionäre führen.
Zusammenfassung des Angebots
Angebot Das Angebot besteht aus einem öffentlichen Angebot in der
Bundesrepublik Deutschland sowie Privatplatzierungen in
bestimmten anderen Jurisdiktionen an institutionelle Anleger
außerhalb der Bundesrepublik Deutschland und außerhalb
der Vereinigten Staaten von Amerika von bis zu 2.000.000
GWB-Aktien.
Angebotene Aktien Bis zu 2.000.000 auf den Inhaber lautende Stammaktien der
Gesellschaft ohne Nennbetrag (Stückaktien) mit einem anteiligen
Betrag des Grundkapitals von jeweils EUR 1,00 und
mit voller Gewinnanteilberechtigung ab dem 1. Januar 2006.
Davon stammen 1.660.000 Aktien aus der von der Hauptversammlung
am 21. Juli 2006 beschlossenen Kapitalerhöhung
gegen Bareinlagen, 91.000 Aktien aus dem Eigentum der
abgebenden Aktionäre sowie bis zu 249.000 Aktien aus dem
Eigentum der abgebenden Aktionäre im Hinblick auf eine
eventuelle Mehrzuteilung.
Tranchen Die Gesellschaft hat die insgesamt angebotenen Aktien in
zwei Tranchen aufgeteilt:
Die erste Tranche umfasst 371.043 angebotene Aktien, die
für eine bevorrechtigte Zuteilung an die Inhaber von Genussscheinen
der GWB Immobilien AG vorgesehen sind, die
im Verhältnis 1:1 bevorrechtigt zeichnen können, d.h. jeder
Inhaber von Genussscheinen der Gesellschaft kann für einen
auf den Inhaber lautenden Genussschein mit einem Nennbetrag
von EUR 10,00, die er mit Ablauf des 21. September
2006 besitzt, eine Aktie der Gesellschaft, die Gegenstand des
Angebots ist, zeichnen soweit sein Angebot innerhalb der
9

angebotenen Preisspanne liegt und mindestens den von der
GWB Immobilien AG und der VEM Aktienbank AG mit
Hilfe des im Bookbuilding-Verfahrens erstellten Orderbuchs
(d.h. einer Aufstellung der erhaltenen Kaufaufträge mit Darstellung
der unterschiedlichen Preise, zu denen Investoren
bereit wären, Aktien im Rahmen des Angebots zu kaufen)
zum Ende des öffentlichen Angebotes festzusetzenden Platzierungspreis
entspricht (nachstehend "Tranche 1").
Die zweite Tranche umfasst die verbleibenden bis zu
1.628.957 Aktien, die Gegenstand des Angebots sind. Diese
Tranche erhöht sich um die nicht von Inhabern von Genussscheinen
gezeichneten Aktien der Tranche 1.
Risikohinweis Die VEM Aktienbank AG behält sich vor, an Stelle der
bis zu 1.660.000 neuen Aktien aus der am 21. Juli 2006
von der Hauptversammlung beschlossenen Kapitalerhöhung
gegen Bareinlagen bis zu 1.660.000 bereits bestehende
Aktien der Gesellschaft zu liefern, die ihr von zwei
abgebenden Aktionären im Wege eines Wertpapierdarlehens
kostenlos zur Verfügung gestellt worden sind. Für
den Fall, dass es aus unvorhergesehenen Gründen nicht
zur Eintragung der Durchführung der von der Hauptversammlung
am 21. Juli 2006 beschlossenen Kapitalerhöhung
in dem Umfang, in dem Zeichnungsaufträge und
Zahlungseingänge von Anlegern vorliegen, kommt, fließt
der Verkaufserlös aus den bis zu 1.660.000 Aktien, die an
Stelle der angebotenen bis zu 1.660.000 neuen Aktien
platziert worden sind, nicht der Gesellschaft, sondern
den zwei abgebenden Aktionären zu. In diesem Fall erhöht
sich auch das Grundkapital der Gesellschaft nicht
in dem Umfang, wie Zeichnungsaufträge und Zahlungseingänge
für die bis zu 1.660.000 neuen Aktien vorliegen,
sondern verbleibt bei EUR 3.490.000,00.
Mehrzuteilung, Greenshoe-Option In Bezug auf mögliche Stabilisierungsmaßnahmen kann die
VEM Aktienbank AG neben den bis zu 1.751.000 zu platzierenden
Aktien der Gesellschaft bis zu weitere 249.000 Aktien
der Gesellschaft im Rahmen der Zuteilung der zu platzierenden
Aktien der Gesellschaft an Anleger zuteilen (sog.
Mehrzuteilung). Die zur Vornahme der Mehrzuteilung benötigten
Aktien der Gesellschaft werden der VEM Aktienbank
AG im Wege eines unentgeltlichen Wertpapierdarlehens von
den abgebenden Aktionären vorübergehend zur Verfügung
gestellt.
In diesem Zusammenhang ist der VEM Aktienbank AG die
Option eingeräumt worden, bis zu 249.000 zusätzliche Aktien
der Gesellschaft, d.h. bis zu 12,45 % der Gesamtzahl der
angebotenen Aktien, von den abgebenden Aktionären zu
erwerben, um mögliche Mehrzuteilungen bzw. die damit im
Zusammenhang stehenden und nachfolgend beschriebenen
Wertpapierdarlehen decken zu können. Die VEM Aktienbank
AG kann diese Greenshoe-Option von Notierungsaufnahme
bis maximal 30 Tage nach Notierungsaufnahme und
10

nur in dem Umfang ausüben, wie Aktien im Wege der
Mehrzuteilung platziert worden sind.
Abgebende Aktionäre Abgebende Aktionäre sind Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang
Mertens-Nordmann.
Angebotszeitraum Der Zeitraum, währenddessen Anleger die Möglichkeit erhalten,
Kaufangebote für die Aktien abzugeben, beginnt am
21. September 2006. Er endet für die Inhaber von Genusscheinen
am 28. September 2006, 15.00 Uhr und für institutionelle
und private Anleger am 29. September 2006, 12.00
Uhr.
Kaufangebote können während des Angebotszeitraums von
den Genusscheininhabern über ihre depotführende Bank, von
privaten Anlegern über ihre depotführende Bank oder Hausbank
und von institutionellen Anlegern über ihre Hausbank
oder bei der VEM Aktienbank AG abgegeben werden.
Die Gesellschaft und die VEM Aktienbank AG behalten sich
vor, den Angebotszeitraum zu verlängern oder zu verkürzen.
Konsortialbank VEM Aktienbank AG, München (Lead Manager und Sole
Bookrunner)
Preisspanne und Platzierungspreis Die Preisspanne beträgt zwischen EUR 12,50 und
EUR 17,50 je angebotener Aktie.
Die Gesellschaft und die VEM Aktienbank AG behalten sich
vor, die Anzahl der angebotenen Aktien zu erhöhen oder zu
verringern, die untere und/oder obere Begrenzung der Preisspanne
zu ermäßigen oder zu erhöhen.
Nach Ablauf des Angebotszeitraums wird der Platzierungspreis
voraussichtlich am 29. September 2006 von der Gesellschaft
und der VEM Aktienbank AG mit Hilfe des im Bookbuilding-Verfahrens
erstellten Orderbuchs (d.h. einer Aufstellung
der erhaltenen Kaufaufträge mit Darstellung der
unterschiedlichen Preise, zu denen Investoren bereit wären,
Aktien im Rahmen des Angebots zu kaufen) festgelegt.
Grundlage dieses Bookbuilding-Verfahrens wird die Preisspanne
sein.
Der Platzierungspreis wird voraussichtlich am selben Tag im
Wege einer Ad-hoc-Mitteilung über ein elektronisch betriebenes
Informationssystem und auf der Internetseite der Gesellschaft
unter www.gwb-immobilien.de veröffentlicht werden.
Lieferung und Abrechnung Die buchmäßige Lieferung der zugeteilten Aktien gegen
Zahlung erfolgt voraussichtlich ab dem 29. September 2006.
Anstelle der bis zu 1.660.000 neuen Aktien aus der am 21.
Juli 2006 von der Hauptversammlung beschlossenen Kapitalerhöhung
behält sich die VEM Aktienbank die Lieferung
von bestehenden Aktien vor, die ihr darlehensweise zur Ver-
11

fügung gestellt worden sind.
Stabilisierung Die VEM Aktienbank AG oder andere in ihrem Namen handelnde
Personen können im Zusammenhang mit dem öffentlichen
Angebot für einen Zeitraum von 30 Tagen ab Notierungsaufnahme
der Aktien der Gesellschaft Transaktionen
mit dem Ziel vornehmen, den Marktpreis der Aktien der
Gesellschaft auf einem Niveau zu halten, das von demjenigen
abweicht, welches ohne Stabilisierung bestehen würde.
Eine Verpflichtung zur Vornahme von Stabilisierungsmaßnahmen
besteht nicht.
Zuteilung Im Falle der Überzeichnung werden die Gesellschaft und die
VEM Aktienbank AG die Einzelheiten des Zuteilungsverfahrens
im Privatkundenbereich nach Beendigung des Angebotszeitraums
unter Berücksichtigung von Art. 12 der
"Grundsätze für die Zuteilung von Aktienemissionen an
Privatanleger", die am 7. Juni 2000 von der Börsensachverständigenkommission
beim Bundesministerium für Finanzen
herausgegeben wurden, festlegen und veröffentlichen.
Mindestzeichnungen, Mehrfachzeichnungen
Den Inhabern von Genussscheinen der Gesellschaft wird ein
Recht auf bevorzugte Zuteilung gewährt. Jeweils ein Genussschein
der Gesellschaft berechtigt zur Zeichnung von
einer Aktie. Die hierfür reservierte Tranche stellt rund
18,55 % des Emissionsvolumens (einschließlich Mehrzuteilungsoption)
dar.
Eine Mindestzeichnungsgröße ist nicht vorgesehen. Höchstbeträge
bestehen nicht. Mehrfachzeichnungen sind zulässig
und werden für Zwecke der Zuteilung als eine Zeichnung
behandelt und zusammengerechnet.
Börsennotierung Die Notierungsaufnahme an der Frankfurter Wertpapierbörse
ist für den 4. Oktober 2006 vorgesehen.
Marktschutzvereinbarungen Die Gesellschaft hat sich gegenüber der VEM Aktienbank
AG verpflichtet, innerhalb eines Zeitraums von zwölf Monaten
ab dem Tag der Notierungsaufnahme keine Kapitalerhöhung
oder vergleichbare Maßnahmen durchzuführen oder
anzukündigen, es sei denn mit Zustimmung der VEM Aktienbank
AG.
Die Altaktionäre (das sind die abgebenden Aktionäre und die
GWB IMMO Die Immobilien AG) haben sich für ihre Aktien,
die nicht Gegenstand des Angebots sind, Veräußerungsbeschränkungen
unterworfen. Die Altaktionäre haben sich
gegenüber der VEM Aktienbank AG verpflichtet, bis zum
30. September 2008 keine der weiteren von ihnen gehaltenen
Aktien börslich oder außerbörslich direkt oder indirekt zu
veräußern oder zu verkaufen oder sonstige Maßnahmen zu
ergreifen, die einer Veräußerung oder einem Verkauf wirtschaftlich
entsprechen. Nach Ablauf des 30. September 2008
sind die Altaktionäre berechtigt, jeweils die Hälfte ihrer
nicht dem Angebot unterliegenden Aktien frei zu veräußern.
Die verbleibenden Aktien können nach Ablauf des
12

30. September 2009 frei veräußert werden.
Emissionserlös Die Gesellschaft erhält den Erlös aus dem Verkauf der Aktien
aus der am 21. Juli 2006 von der Hauptversammlung
beschlossenen Kapitalerhöhung vorbehaltlich ihrer Eintragung
im Handelsregister. Die Gesellschaft rechnet mit einem
Nettoemissionserlös zwischen ca. TEUR 19.242 und
TEUR 27.085. Die abgebenden Aktionäre werden den Erlös
aus dem Verkauf ihrer Aktien erhalten. Dieser wird zwischen
ca. TEUR 4.080 und TEUR 5.712 (bei vollständiger Ausübung
der Merhrzuteilungsoption) betragen.
Verwendung des Emissionserlöses,
der der Gesellschaft zufließt
Die Gesellschaft beabsichtigt, den ihr aus dem Angebot zufließenden
Nettoemissionserlös zur Finanzierung des weiteren
internen und externen Wachstums, zur Umsetzung und
Finanzierung ihrer strategischen Ziele sowie für allgemeine
Geschäftszwecke zu verwenden. Insbesondere beabsichtigt
die Gesellschaft, den Nettoemissionserlös zum Erwerb eines
Immobilienportfolios für die weitere Entwicklung von Einzelhandels-
und Gewerbeobjekten zu verwenden. In diesem
Zusammenhang soll der Emissionserlös dazu verwendet
werden, weitere Grundstücke anzukaufen und um den bei
der Finanzierung der geplanten Projekte erforderlichen Eigenanteil
zu bestreiten, von dem Banken die Finanzierung
mit Fremdkapital abhängig machen.
Änderung der Angebotsbedingungen Sofern eine Änderung der Angebotsbedingungen zulässig ist
und von der Möglichkeit Gebrauch gemacht wird, die Angebotsbedingungen
zu ändern, wird die Änderung als Ad-hoc-
Mitteilung oder über elektronische Medien und als Nachtrag
zu diesem Prospekt veröffentlicht werden; gemäß § 16
Wertpapierprospektgesetz müssen jeder wichtige neue Umstand
oder jede wesentliche Unrichtigkeit in Bezug auf die
im Prospekt enthaltenen Angaben, die die Beurteilung der
Wertpapiere beeinflussen könnten und die nach der Billigung
des Prospekts und vor dem endgültigen Schluss des
Angebots auftreten, in einem Nachtrag zum Prospekt genannt
werden. Eine individuelle Unterrichtung der Anleger,
die Kaufangebote abgegeben haben, erfolgt nicht.
International Securities Identification
Number (ISIN)
DE000A0JKHG0
(bzw. ISIN DE000A0JRVH4 für die dem Veräußerungsverbot
bis zum 30. September 2008 unterliegenden Aktien der
Altaktionäre bzw. ISIN DE000A0JRVJ0 für die dem Veräußerungsverbot
bis zum 30. September 2009 unterliegenden
Aktien der Altaktionäre)
Wertpapier-Kenn-Nummer (WKN) A0JKHG
(bzw. WKN A0JRVH für die dem Veräußerungsverbot bis
zum 30. September 2008 unterliegenden Aktien der Altaktionäre
bzw. WKN 000A0JRVJ für die dem Veräußerungsverbot
bis zum 30. September 2009 unterliegenden Aktien
der Altaktionäre).
Börsenkürzel G7B
13

RISIKOFAKTOREN
Potenzielle Anleger sollten vor der Entscheidung über den Kauf von Aktien der GWB Immobilien AG die
nachfolgend beschriebenen Risiken und die übrigen in diesem Prospekt enthaltenen Informationen sorgfältig
lesen und berücksichtigen. Der Eintritt eines oder mehrerer dieser Risiken kann, einzeln oder zusammen
mit anderen Umständen, die Geschäftstätigkeit des GWB-Konzerns wesentlich beeinträchtigen
und erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des GWB-
Konzerns haben. Die gewählte Reihenfolge bedeutet weder eine Aussage über die Eintrittswahrscheinlichkeit
noch über die Schwere bzw. die Bedeutung der einzelnen Risiken. Darüber hinaus können weitere
Risiken und Aspekte von Bedeutung sein, die der Gesellschaft gegenwärtig nicht bekannt sind. Der Börsenkurs
der Aktien könnte auf Grund des Eintritts jedes einzelnen dieser Risiken fallen und Anleger
könnten ihr eingesetztes Kapital ganz oder teilweise verlieren.
Risiken der Geschäftstätigkeit
Auswirkungen der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung auf die Bau- und Immobilienbranche, insbesondere
auf Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien
Die Bau- und Immobilienbranche ist von den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig. Hierzu
gehören insbesondere steuerliche Rahmenbedingungen aber auch demographische, siedlungsstrukturelle,
verkehrstechnische und verkehrspolitische Rahmenbedingungen. GWB ist auf die Projektierung von Gewerbeobjekten
und dort insbesondere von Handelsobjekten spezialisiert. Insofern spielen auch die Kaufkraft und
das Kaufverhalten der Endverbraucher eine erhebliche Rolle. Änderungen dieser Rahmenbedingungen und
damit möglicherweise verbundene nachteilige gesamtwirtschaftliche Entwicklungen wie eine Verschlechterung
des Konsumverhaltens können zu einer Verringerung der Investitionen der Marktteilnehmer führen.
Zudem könnten die Immobilienpreise und ebenso die Mieten insbesondere für Handelsimmobilien sowohl im
Zuge der allgemeinen Entwicklung der Gesamtwirtschaft als auch wegen Besonderheiten des Handelsimmobilienmarktes
sinken. Hieraus können sich nachteilige Auswirkungen auf die Umsatzerlöse und die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft ergeben.
Risiken aus dem Verkauf von Gewerbeimmobilien
GWB kauft, entwickelt und bebaut Grundstücke, um diese zu verkaufen. Im Zusammenhang mit dem Verkauf
dieser Grundstücke bestehen Risiken. Die GWB-Gruppe könnte keine Käufer für diese Objekte bzw.
nur solche Käufer finden, die nicht bereit wären das Objekt zu Bedingungen zu erwerben, die von GWB als
angemessen angesehen werden. Um einen positiven Deckungsbeitrag für GWB zu erwirtschaften, müssen die
Verkaufserlöse aus den Objekten die Summe der Aufwendungen für das Objekt einschließlich des entsprechenden
Anteils an den sonstigen Kosten der GWB-Gruppe übersteigen. Ist dies nicht der Fall, erwirtschaftet
GWB objektbezogene Verluste. Insbesondere ein allgemeiner Preisverfall für Immobilien und namentlich für
Handelsimmobilien, kurze Laufzeiten der Mietverträge oder hohe Kosten bei Entwicklung und Bau können
sich nachteilig auf die zu erzielenden Verkaufspreise und Margen auswirken.
Ferner besteht das Risiko, dass bei bereits verkauften Objekten der vertraglich vereinbarte Kaufpreis vom
Käufer nicht oder nur verspätet gezahlt wird. Weiterhin kann nicht ausgeschlossen werden, dass GWB auf
Grund der mit dem Käufer oftmals vereinbarten vertraglichen Bestimmungen im Kaufvertrag verpflichtet
sein kann, das Kaufobjekt zu übergeben, bevor der jeweilige Käufer seiner Kaufpreiszahlungsverpflichtung
nachgekommen ist. In diesen Fällen hätte GWB kein Druckmittel gegenüber dem Verkäufer zur Zahlung des
von diesem geschuldeten Kaufpreises. Zudem bestünde gegenüber der finanzierenden Bank die Rückführungsverpflichtung
der für das Objekt in Anspruch genommenen Fremdmittel unvermindert fort, ohne dass
GWB aus dem fertig gestellten Objekt Mittelzuflüsse erwirtschaftet hätte. Dies kann zu erheblich nachteiligen
Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft führen.
Darüber hinaus gibt GWB bei dem Verkauf von Immobilien umfangreiche Garantien und/oder Gewährleistungen
gegenüber den jeweiligen Käufern ab, aus denen sich Gewährleistungs- bzw. Schadensersatzansprüche
gegenüber GWB ergeben können, wenn sich die abgegebenen Garantien als unrichtig erweisen oder
15

Mängel an den Objekten bestehen. In den entsprechenden Verträgen übernimmt die Gesellschaft den Erwerbern
gegenüber die Haftung für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften (z. B. die Höhe von Mieteinnahmen
zum Zeitpunkt des Verkaufs, die Wirksamkeit des Abschlusses der Mietverträge oder die Größe von
Mietflächen) und gibt teilweise Zusicherungen und negative Kenntniserklärungen (z. B. bezüglich Altlasten)
ab. Dabei handelt es sich größtenteils um Garantieerklärungen, die ein Verschulden der GWB nicht voraussetzen.
Weiterhin übernimmt GWB gegenüber den Käufern für zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht vermietete
Flächen oft Mietgarantien und bei kurz laufenden Mietverträgen eine Mietgarantie einschließlich der Anschlussvermietung,
dies teilweise in erheblichem Umfang. Zudem verpflichtet sich GWB gegenüber Käufern
in Fällen, in denen bei einem Verkauf die Mietzahlungsverpflichtung des Mieters erst nach Übergabe des
Objekts beginnt, für die mietfreien Zeiten der Mieter einzustehen, indem sie die Miete von Anfang an übernimmt.
Diese Garantiezusagen und vertraglichen Bestimmungen können eine Inanspruchnahme von GWB
durch die Käufer von ihr entwickelter Objekte zur Folge haben. Ferner kann der Käufer nach dem Inhalt der
geschlossenen Kaufverträge oftmals unter bestimmten Umständen vom Kaufvertrag zurücktreten. Der Eintritt
von Garantie- und/oder Gewährleistungsfällen kann erheblich nachteilige Auswirkungen auf die Umsatz-,
Finanz- und Ertragslage des GWB-Konzerns haben.
Abhängigkeit von dem Vorhandensein geeigneter Immobilien und Objekte
Das Geschäftsmodell von GWB ist davon abhängig, dass GWB auch in Zukunft Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien
und geeignete Grundstücke zur Projektentwicklung in wirtschaftlich attraktiven Regionen zu
angemessenen Preisen erwerben kann. Infolge eines verstärkten Wettbewerbs um Immobilienportfolien oder
Objekte, die für die Projektierung von Einzelhandels- und Gewerbeobjekten oder deren Revitalisierung geeignet
sind, könnten die Preise steigen oder GWB könnte nicht den Zuschlag für von ihr identifizierte Objekte
erhalten. Sollte es GWB in Zukunft nicht gelingen, geeignete Immobilien und Objekte zur Entwicklung
von Projekten zu angemessenen Preisen zu erwerben, hätte dies erheblich nachteilige Auswirkungen auf die
Geschäftstätigkeit und damit auf die Umsatzerlöse sowie auf die weiteren Wachstumsaussichten der Gesellschaft.
Auffinden und Erwerb geeigneter Standorte
Die Strategie von GWB ist darauf ausgerichtet, systematisch den Bedarf nach Einzelhandels- und Gewerbeobjekten
zu ermitteln und dann an geeigneten Standorten entsprechende Grundstücke zu erwerben, zu bebauen
und anschließend zu verkaufen. Demnach ist GWB darauf angewiesen, fortlaufend neue Standorte identifizieren
und zu angemessenen Bedingungen erwerben zu können. Trotz durchgeführter Standortanalysen ist
bei durchgeführten Projekten nicht ausgeschlossen, dass GWB, etwa auf Grund lokaler Marktbedingungen
und -entwicklungen oder Marktsättigung in der entsprechenden Branche, keinen ausreichenden Vermietungserfolg
erreicht bzw. keinen für sie zufrieden stellenden Veräußerungserlös erzielt und sich damit erst
nach Fertigstellung des Objektes herausstellt, dass der Standort ungeeignet war. Zudem kann sich herausstellen,
dass Markttrends hinsichtlich der Lage, Größe und/oder Objektart nicht oder nicht rechtzeitig erkannt
wurden und in der Folge Objekte entwickelt werden, für die sich kein Mieter/kein Käufer oder nur ein Mieter/Käufer
findet, von dem ein niedrigerer als der angenommene Mieterlös/Verkaufspreis erlöst werden kann.
Solche Entwicklungen könnten sich nachteilig auf die Umsatzerlöse und die Finanz- und Ertragslage der
Gesellschaft auswirken.
Ankäufe von Immobilien oder Bestandsgesellschaften
Auch wenn es der Gesellschaft gelingt, für eine Projektierung von Einzelhandels- oder Gewerbeobjekten
oder Revitalisierung geeignete Immobilien oder Bestandsgesellschaften zu erwerben, können sich derartige
Akquisitionen im Nachhinein als nicht erfolgreich herausstellen. Die beim Erwerb der jeweiligen Immobilie
getroffenen Annahmen könnten sich nachträglich teilweise oder in vollem Umfang als falsch herausstellen
oder es könnten unerwartete Probleme oder nicht erkannte Risiken im Zusammenhang mit erworbenen Immobilien
oder Bestandsgesellschaften oder den Verkäufern derselben auftreten, die unter Umständen nicht
oder nicht ausreichend vertraglich abgesichert wurden. Durch solche auch kurzfristig möglichen Entwicklungen
könnte sich die Ertragslage verschlechtern, der Wert der erworbenen Immobilien/Gesellschaften sich
verringern und könnten die aus der Projektierung von Einzelhandels- und Gewerbeobjekten sowie die aus
laufenden Mieten erzielten Umsatzerlöse erheblich vermindert werden.
16

Nicht planmäßige Abverkäufe
GWB ist im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit bestrebt, von ihr errichtete Einzelhandels- und Gewerbeobjekte
innerhalb eines geplanten Zeitraums zu veräußern. Sollte es GWB nicht gelingen, innerhalb des jeweils geplanten
Zeitraums das jeweilige Objekt ohne wesentliche Preisabschläge zu veräußern, ist nicht auszuschließen,
dass die finanzierenden Banken nur noch gegen einen Risikoaufschlag eine Anschlussfinanzierung zur
Verfügung stellen oder diese ganz verweigern. Durch Finanzierungskosten oder wesentliche Preisabschläge
beim weiteren Abverkauf könnte die von GWB daraus zu erzielende Marge geschmälert oder sogar negativ
werden. Sollte eine Anschlussfinanzierung nicht zur Verfügung stehen, besteht das Risiko, dass die finanzierenden
Banken das Objekt zwangsversteigern lassen und nur ein Wert unter den Gestehungskosten erlöst
werden kann. Diese Risiken bestehen insbesondere, wenn in Folge der örtlichen Gegebenheiten (Bebauungsplan,
Nutzungsart des Einzelhandels- oder Gewerbeobjekts) die Gruppe der möglichen Erwerber beschränkt
ist. Ferner könnten sich Vorbereitungs- oder Sanierungsmaßnahmen über einen längeren Zeitraum als ursprünglich
geplant hinziehen und damit die Finanzierungskosten und das Risiko des Eintritts eines zwischenzeitlichen
Wertverlusts erhöhen. Darüber hinaus stünden im Falle eines nicht planmäßigen Abverkaufs die
von der Gesellschaft geplanten liquiden Mittel aus dem Verkaufserlös nicht zur Verfügung, so dass auch
nachfolgende Projekte, für die diese Mittel eingeplant sind, sich verzögern könnten. Solche Entwicklungen
könnten sich nachteilig auf die Umsatzerlöse und die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken.
Ausbleibende Vermarktung nicht vorvermieteter oder vorverkaufter Flächen und Objekte
Die Gesellschaft beginnt im Rahmen der Objektentwicklung von neuen Objekten mit der Realisierung von
Baumaßnahmen erst, wenn eine für das jeweilige Projekt festgelegte Vorvermietungsquote erreicht ist oder
Investoren für den Weiterverkauf gefunden sind. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die nicht vorvermieteten
oder vorverkauften Flächen während der Entwicklungsphase bzw. nach deren Abschluss nicht
oder nicht zu angemessenen Preisen und Konditionen vermietet bzw. verkauft werden können. Es ist zudem
nicht auszuschließen, dass Mieter größerer Gewerbeflächen ihren vertraglichen Pflichten, insbesondere der
Pflicht zur Mietzahlung, nicht nachkommen oder zahlungsunfähig werden. Sollte es der Gesellschaft nicht
gelingen, von ihr entwickelte Gewerbeimmobilienprojekte innerhalb bestimmter Zeitpläne vollständig zu
vermieten, zu verkaufen oder anderweitig zu vermarkten oder kommt es zu erheblichen Mietausfällen, kann
dies nachteilige Auswirkungen auf die Ertrags- und Finanzlage von GWB haben. Der Ausfall von Mietern
größerer Flächen kann sich zusätzlich erheblich nachteilig auf die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft
auswirken, da GWB Mietzahlungen regelmäßig zur Rückführung der zur Projektfinanzierung aufgenommenen
Darlehen verwendet. Im Falle erheblicher Mietausfälle wäre GWB gezwungen, die Rückführung der zur
Fremdfinanzierung aufgenommen Mittel aus anderen Eigen- oder Fremdmitteln zu bestreiten. Dies könnte
sich erheblich nachteilig auf die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken.
Überschreitung der für Projekte geplanten Kosten
Bei der Erstellung entwickelter Objekte kann es zu Überschreitungen der ursprünglich geplanten Kosten
kommen. Denkbare Ursachen sind äußere Einflüsse wie das Wetter oder Verzögerungen im Bauablauf, Streitigkeiten
mit den Vertragspartnern über die fachgemäße Durchführung der Bauleistungen oder etwa die Insolvenz
eines an der Bauausführung beteiligten Generalübernehmers oder Generalunternehmers. Zudem kann
sich herausstellen, dass die ursprünglich veranschlagten Kosten wegen notwendiger Zusatzaufträge nicht
eingehalten werden können oder Bauausschreibungen unpräzise erfolgten. Darüber hinaus können die ursprünglich
geplanten Kosten auch aus anderen Gründen überschritten werden. Jede Form der vorgenannten
Kostenüberschreitung kann erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Umsatzerlöse und die Finanz- und
Ertragslage der Gesellschaft haben.
Verspätete oder ausbleibende Fertigstellung von Objekten
Im Rahmen der Projektentwicklung von Objekten kann es zu Überschreitungen des Zeitplans während der
Ausführungsphase eines Objekts, beispielsweise durch die Insolvenz eines Generalunternehmers oder die
Einschaltung anderer Dienstleister, kommen. Da die Gesellschaft von ihr projektierte gewerbliche Immobilien
in großem Umfang bereits vor Baubeginn vermietet, können sich finanzielle Ansprüche der Mieter ergeben,
wenn diese die Objekte nicht zu dem im Mietvertrag zugesicherten Zeitpunkt beziehen können. Darüber
hinaus können sich Mieter unter bestimmten Voraussetzungen in einem solchen Fall von den mit der Gesellschaft
geschlossenen Verträgen lösen. Gegenüber den Käufern solcher Objekte kann dies zum Eintritt von
17

Mietgarantiefällen und daraus folgenden Zahlungsverpflichtungen von GWB führen. Zudem beeinflussen
Verzögerungen bei der Fertigstellung der Objekte unmittelbar die Ertragslage und die Liquidität der Gesellschaft,
da Mieteinnahmen bzw. Verkaufserlöse nicht wie geplant für andere Projekte zur Verfügung stehen
und Finanzierungsmittel länger gebunden werden. In solchen Fällen können zudem teure Zwischenfinanzierungen
erforderlich werden. Solche Überschreitungen des Zeitplans können erhebliche nachteilige Auswirkungen
auf die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft haben. Auch der Abbruch von Projekten, nachdem
bereits erhebliche Aufwendungen getätigt wurden, kann zu nachteiligen Auswirkungen auf die Finanz- und
Ertragslage der Gesellschaft führen.
Ausfall von Rückgriffsmöglichkeiten bei Dritten
GWB übernimmt gegenüber Käufern von ihr projektierter Einzelhandels- und Gewerbeobjekte und gegenüber
der öffentlichen Hand, beispielsweise bei der Durchführung von Erschließungsmaßnahmen, eigene Gewährleistungen
für Bauleistungen. Sofern die Gesellschaft bei Mängeln in Anspruch genommen wird, ist
nicht gesichert, dass GWB Rückgriff bei Generalunternehmern oder Generalübernehmern, etwa im Falle der
Insolvenz oder der Inkongruenz von Gewährleistungsfristen, nehmen kann. In einem solchen Fall kann es zu
nachteiligen Auswirkungen auf die Finanz- und Ertragslage von GWB kommen. Sofern sich bei der Bauausführung
die Größe bzw. der Zuschnitt der Mietflächen verändert, kann es zu Kündigungsrechten der Mieter
kommen, was ebenfalls nachteilige Auswirkungen auf die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft haben
kann. Dies gilt zum Einen, weil bereits eingeplante Umsatzerlöse der im Eigenbestand gehaltenen Immobilien
geschmälert würden und zum Anderen, weil bei verkauften Objekten Garantiezahlungen aus übernommenen
Verkäufergarantien anfallen könnten.
Allgemeine Risiken aus der Vermietung von Gewerbeflächen
Als Vermieter von Gewerbeflächen trägt GWB die damit typischerweise verbundenen Risiken. Neben dem
allgemeinen Risiko der Insolvenz oder Zahlungsunwilligkeit eines Mieters ist GWB darauf angewiesen, nach
Ablauf von Mietverträgen diese entweder mit den bestehenden Mietern zu verlängern oder neue Mieter zu
finden. Sollte GWB dies nicht in angestrebten Umfang gelingen, kann dies erhebliche nachteilige Auswirkungen
auf die Mieteinnahmen sowie auf die Höhe der von GWB aus dem Verkauf der Objekte erzielten
Umsatzerlöse, und damit auf die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft, haben. Zudem müssen Gewerbeimmobilien
fortlaufend instand gesetzt oder gehalten werden. Sollten die tatsächlichen Kosten der Instandsetzung
und -haltung die geplanten Kosten übersteigen, könnte dies nachteilige Auswirkungen auf die Finanz-
und Ertragslage der Gesellschaft haben.
Verwendung standardisierter Verträge
GWB unterhält zahlreiche Rechtsbeziehungen, insbesondere zu Mietern von ihr projektierter Einzelhandelsund
Gewerbeobjekte, die sie dauerhaft im Eigenbestand hält oder die sie zu verkaufen beabsichtigt. Dabei
verwendet die Gesellschaft auch standardisierte Dokumente und Musterverträge. Sollten darin Unklarheiten
oder Fehler auftreten, führt die Standardisierung dazu, dass eine Vielzahl von Bedingungen oder Verträgen
gleichermaßen betroffen wäre. Risiken aus der Verwendung solcher Vertragsbedingungen bestehen wegen
der sich oft ändernden rechtlichen Rahmenbedingungen, insbesondere der Rechtsprechung zu Allgemeinen
Geschäftsbedingungen. Auch im Rechtsverkehr mit den gewerblichen Mietern der GWB kommt das Recht
der Allgemeinen Geschäftsbedingungen eingeschränkt zur Anwendung. In diesem Zusammenhang können
unwirksame Bestimmungen oder Unklarheiten in Standard-Vertragsbedingungen, etwa wegen geänderter
Anforderungen der Gesetze oder der Rechtsprechung, zu Forderungen gegen die Gesellschaft oder zu Forderungsausfällen
bei der Gesellschaft führen. Daraus könnten sich nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-,
Finanz und Ertragslage der Gesellschaft ergeben. Darüber hinaus kann eine teilweise oder vollständige
Unwirksamkeit oder die Kündbarkeit von Mietverträgen zum Eingreifen der gegenüber dem jeweiligen Käufer
eines Objekts übernommenen Garantie führen, da GWB teilweise die Wirksamkeit der Mietverträge gegenüber
den Käufern ihrer Objekte verschuldensunabhängig garantiert. Dies kann erhebliche nachteilige
Auswirkungen auf die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft haben.
Abhängigkeit von zukünftiger Finanzierung durch Fremd- und Eigenkapital
Die Gesellschaft finanziert ihre Geschäftstätigkeit in hohem Maß mit Fremdkapital. Zum 31. Dezember 2005
bestanden Darlehensverbindlichkeiten der GWB-Gruppe gegenüber Kreditinstituten in Höhe von insgesamt
18

TEUR 16.242, davon Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 9.893 mit einer Laufzeit von weniger
als einem Jahr. (Quelle: geprüfter IFRS-Konzernabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2005). Zum
30. Juni 2006 bestanden Darlehensverbindlichkeiten der GWB-Gruppe gegenüber Kreditinstituten in Höhe
von insgesamt TEUR 26.953, davon Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 23.759 mit einer Laufzeit
von weniger als einem Jahr. (Quelle: geprüfter IFRS-Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2006).
Zum Ende der jeweiligen Laufzeiten müssen diese Darlehen entweder zurückgezahlt, Laufzeiten der Darlehen
verlängert oder andere Finanzierungsmöglichkeiten gefunden werden. Die Darlehen sind im Wesentlichen
durch Grundschulden an den jeweiligen Objekten gesichert. Ebenso bedingt die Akquisition weiterer
Immobilien für den Ausbau der Geschäftstätigkeit die Aufnahme zusätzlichen Fremdkapitals. In beiden vorgenannten
Fällen besteht das Risiko, dass GWB nicht jederzeit Fremdkapital in erforderlicher Höhe zu wirtschaftlich
attraktiven Konditionen zur Verfügung steht. Wenn GWB Verlängerungen bestehender Verbindlichkeiten
sowie Akquisitionsfinanzierungen nicht, nicht im gewünschten Umfang oder nur zu wirtschaftlich
unattraktiven Konditionen abschließen kann, könnte dies nachteilige Auswirkungen auf die Wettbewerbsfähigkeit
sowie die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von GWB haben.
Voraussetzung für die Finanzierung zukünftiger Projekte durch Fremdkapital wird ferner die ausreichende
Ausstattung der Gesellschaft mit Eigenkapital sein, da Fremdkapitalgeber im Zusammenhang mit der Finanzierung
von Projekten in fast allen Fällen jeweils auf einen Eigenanteil des Darlehensnehmers bestehen. Bislang
konnte die GWB den Eigenanteil durch über Genussscheine oder Mezzanine-Finanzierungen eingeworbene
Mittel bereitstellen. Unter Mezzanine-Finanzierungen versteht man Finanzierungsarten, die in ihren
rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgestaltungen eine Mischform zwischen Eigen- und Fremdkapital darstellen.
Der Emissionserlös aus dem Angebot soll ebenfalls zu großen Teilen zur Bestreitung des jeweiligen Eigenanteils
bei künftigen Projekten genutzt werden. Sollten GWB in der Zukunft jedoch nicht im erforderlichen
Maße Eigenmittel zur Verfügung stehen, könnte dies nachteilige Auswirkungen auf die Umsatzerlöse
sowie die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von GWB haben.
Sollte die Gesellschaft nicht in der Lage sein, jeweils ausreichende finanzielle Mittel zu erlangen, könnte sie
gezwungen sein, ihr operatives Geschäft einzuschränken oder neu auszurichten. Dies würde die Geschäftstätigkeit
sowie die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage erheblich nachteilig beeinflussen.
Risiken aus ungünstigen Wechselkursentwicklungen
GWB nimmt in geringem Umfang auch Fremdkapital zur Finanzierung ihrer Geschäftstätigkeit in anderen
Währungen als Euro bei Banken in Anspruch. Bei einer Ausweitung der Finanzierung der Geschäftstätigkeit
in ausländischen Währungen würden Zahlungsverpflichtungen von GWB in ausländischen Währungen zunehmen.
Kursschwankungen zwischen Drittwährungen und dem Euro können zu Wechselkursverlusten führen
und damit eine wesentlich nachteilige Auswirkung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft
haben.
Abhängigkeit von öffentlich-rechtlichen Genehmigungen
Die Gesellschaft betätigt sich als Projektentwicklungsunternehmen. Sie ist daher vor Beginn der entsprechenden
Baumaßnahmen darauf angewiesen, dass die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen,
insbesondere Baugenehmigungen, durch die entsprechenden Behörden erteilt werden. Es besteht oft bis zur
Erteilung der Baugenehmigung Unsicherheit darüber, ob ein Bauvorhaben von den Behörden genehmigt wird
und mit welchen Auflagen Baugenehmigungen erteilt werden. Sollte eine Baugenehmigung nicht oder nur
unter erheblichen Auflagen erteilt werden, könnte es im Vergleich mit der ursprünglichen Kalkulation zu
deutlich geringeren Erlösen kommen. Sollten Genehmigungen nicht, nicht rechtzeitig oder nicht wie angestrebt
erteilt werden, könnte dies die geplante Bebauung, die Nutzung und die Entwicklung ausschließen oder
beeinträchtigen, den Wert des Grundstücks mindern und die Objektplanungen und damit zusammenhängend
die Vermarktungsmöglichkeiten des Grundstückes nachteilig beeinflussen. Wird ein Projekt in Folge einer
nicht oder nur unter erheblichen Auflagen erteilten Baugenehmigung unwirtschaftlich, kann das Projekt möglicherweise
nicht realisiert werden, so dass bereits getätigte Aufwendungen verloren wären. Darüber hinaus
können auch bei Immobilienbeständen oder bereits begonnenen Projekten Änderungen von Bau- oder Modernisierungsauflagen
zu nicht geplanten Mehrkosten führen. Insgesamt ist nicht auszuschließen, dass in
Folge der beschriebenen baurechtlichen Risiken nachteilige Auswirkungen auf die Finanz- und Ertragslage
der Gesellschaft eintreten.
19

Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen
Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen oder Änderungen von bestehenden Gesetzen oder sonstigen
Vorschriften sowie deren Auslegung durch Gerichte und Behörden können die Geschäftstätigkeit der
GWB-Gruppe erheblich nachteilig beeinflussen. Dies gilt insbesondere für das Steuerrecht (Wegfall von
Abschreibungsmöglichkeiten und Sonderförderungen). Ferner betroffen sind gesetzliche Vorschriften die mit
der Bebauung von Grundstücken zu tun haben (Ausweitung des Umfangs und Antragsdauer der benötigten
Baugenehmigungen, erhöhte Anforderungen an die Bauausführung, erhöhte Anforderungen an das
Baurecht).
Die Verschärfung umweltrechtlicher Bestimmungen könnte zu einem erhöhten Aufwand der Gesellschaft
führen, wenn beispielsweise die Regelungen zum Umgang mit Bodenverunreinigungen, Asbest oder anderen
Bauschadstoffen verschärft würden und dadurch Handlungsbedarf der Gesellschaft entstünde. Des Weiteren
könnten sich Änderungen der gesetzlichen Regelungen bzw. eine Änderung der Rechtsprechung beispielsweise
bei den Vorschriften zu Umlegbarkeit von Nebenkosten oder Modernisierungsinvestitionen auf Mieter
nachteilig auf die Rentabilität von Investitionen und die Ertragslage der Gesellschaft auswirken. Sollten die
zuvor dargestellten Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen einzeln oder kumulativ eintreten oder
sich weitere die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft negativ beeinflussende Änderungen der rechtlichen und
steuerrechtlichen Rahmenbedingungen ergeben, könnte sich dies wesentlich nachteilig auf die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage von GWB auswirken.
Kostenerhöhung durch unerkannte Bauschadstoffe, sonstige Umweltrisiken oder Nichterfüllung baurechtlicher
Anforderungen
GWB beabsichtigt, in Zukunft bei der Realisierung von Einzelhandels- und Gewerbeimmobilienprojekten
verstärkt so genannte Revitalisierungsprojekte zu bearbeiten. Dabei handelt es sich um gewerbliche Immobilienprojekte,
die in der Vergangenheit entweder einem anderen Zweck dienten und umgewidmet werden
sollen oder in der Vergangenheit bereits auf ähnliche Weise gewerblich - etwa als Handelsfläche - genutzt
wurden, jedoch auf Grund verschiedener Einflüsse für die derzeitigen Betreiber unattraktiv geworden sind.
Zahlreiche Faktoren, u. a. das Alter der Bausubstanz oder nicht eingehaltene baurechtliche Anforderungen,
können kostenaufwendige Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen verursachen.
GWB könnte ferner Eigentümerin oder Verkäuferin von Immobilien sein, in deren Bausubstanz bislang unerkannte
und für die Gesundheit der Mieter und Nutzer gefährliche Schadstoffe (z. B. Asbest) befinden oder
die sonstige Umweltrisiken, insbesondere Altlasten und Bodenverunreinigungen aufweisen. Es kann nicht
ausgeschlossen werden, dass Kosten für die Beseitigung und die Entsorgung solcher Schadstoffe sowie die
damit verbundenen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten entstehen. Möglicherweise gegen den Verursacher
oder einen früheren Eigentümer bestehende Regressansprüche könnten sich zudem aus verschiedenen
Gründen als nicht durchsetzbar erweisen. Sollten auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften nach dem
Bundesbodenschutzgesetz ("BBodSchG") oder auf Grund zivilrechtlicher Haftungstatbestände nicht geplante
Kosten für die Beseitigung solcher Substanzen und Schadstoffe oder gar daraus entstandenen Schäden anfallen
oder die Gesellschaft entsprechenden zivilrechtlichen oder öffentlichrechtlichen Ansprüchen, insbesondere
Schadensersatzansprüchen, ausgesetzt sein, würde sich dies nachteilig auf die Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage von GWB auswirken.
Veränderungen der Standortbedingungen
GWB entwickelt vornehmlich Einzelhandels- und Gewerbeobjekte. Der Erfolg dieser Objekte hängt wesentlich
von den Standortbedingungen ab. Die Standortbedingungen können sich verschlechtern. Beispielsweise
können Verkehrsanbindungen bestimmter Grundstücke nachträglich geändert werden oder Immissionen (z.
B. Lärm, Gerüche u. ä.) steigen. Zudem haben Veränderungen in den Sozialstrukturen im Einzugsbereich,
etwa von Einzelhandelsimmobilien, Einfluss auf die Kaufkraft, Besuchshäufigkeit und das Kaufverhalten.
Auf Grund verschlechterter Standortbedingungen kann es jeweils dazu kommen, dass die Standorte wirtschaftlich
entwertet werden. Eine Vermietung bzw. ein Verkauf der Immobilien wäre dadurch erschwert oder
im Extremfall sogar unmöglich. Dies könnte sich erheblich nachteilig auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
der Gesellschaft auswirken.
20

Abhängigkeit vom Käufermarkt
Einen Großteil der von GWB in der Vergangenheit projektierten Einzelhandels- und Gewerbeobjekte hat die
Gesellschaft an oft ausländische Fondsgesellschaften veräußert, die ihrerseits die an GWB gezahlten Kaufpreise
aus den Einlagen ihrer Anleger bestreiten. Zudem handelt es sich bei einer Vielzahl von Käufern um
institutionelle Investoren aus dem Ausland, die in der jüngeren Vergangenheit verstärkt in den deutschen
Immobilienmarkt investiert haben. Sollte sich die Nachfrage von Anlegern solcher Fondsgesellschaften verringern,
oder sollten die Fondsgesellschaften nicht mehr in dem Umfang wie in der Vergangenheit Interesse
an dem Erwerb von GWB projektierter Objekte haben oder sollte das Interesse von ausländischen Investoren
an inländischen Immobilien insgesamt nachlassen, wäre GWB darauf angewiesen, neue Käufer für die von
ihr realisierten Objekte zu finden. Sollte dies nicht in dem dann erforderlichen Umfang gelingen, könnte dies
erheblich nachteilige Auswirkungen auf die Umsatzerlöse und die Ertragslage der Gesellschaft haben.
Beherrschung und Kontrolle des schnellen Wachstums
GWB plant für die Zukunft eine Ausweitung des Geschäftsvolumens durch eine signifikante Erhöhung des
Erwerbs von Immobilien, die von GWB als für die Projektentwicklung und Revitalisierung geeignet angesehen
werden. So beabsichtigt die Gesellschaft mit dem Emissionserlös aus dem Angebot ein Immobilienportfolio
zu erwerben, das die Entwicklung von Projekten nachhaltig sichern soll. Dies schließt den Erwerb von
Unternehmen ein, die ihrerseits Immobilien im Eigentum halten, die von GWB für die Projektierung oder
Realisierung als geeignet angesehen werden. Die Ausweitung des Geschäftsvolumens bedingt eine Anpassung
der Aufbau- und Ablauforganisation des Unternehmens, insbesondere durch die Fortentwicklung geeigneter
Planungs- und Controllingprozesse, sowie die Gewinnung weiterer qualifizierter Mitarbeiter. Soweit
die Ausweitung des Geschäftsvolumens durch die Beteiligung an oder den Erwerb von anderen Unternehmen
erreicht werden soll, ist zudem die erfolgreiche Integration erworbener Unternehmenseinheiten oder Beteiligungen
in den GWB-Konzern notwendig, um die erwünschten Ergebnisse zu erzielen. Sollte GWB nicht in
der Lage sein, ihr internes und externes Wachstum effektiv zu steuern oder die zur Steuerung und Unterstützung
dieses Wachstums notwendigen Ressourcen sowie weitere qualifizierte Mitarbeiter zu gewinnen, könnte
dies erhebliche nachteilige Auswirkungen auf ihre Umsatzerlöse, ihre Profitabilität, die Ertragslage und die
Zukunftsaussichten haben.
Änderung der Bewertungsansätze bei negativer Entwicklung des Immobilienmarktes
Das Anlage- und Umlaufvermögen des GWB-Konzerns besteht vornehmlich aus Immobilien. Die Werthaltigkeit
von Immobilienvermögen bestimmt sich neben den jedem Grundstück innewohnenden Faktoren vornehmlich
nach der Entwicklung des Immobilienmarktes sowie der allgemeinen konjunkturellen Lage. Es
besteht das Risiko, dass bei einer negativen Entwicklung des Immobilienmarktes oder der allgemeinen konjunkturellen
Lage die von der Gesellschaft vorgenommen Bewertungsansätze korrigiert werden müssen. Sollte
eine außerplanmäßige Abschreibung des Immobilienvermögens der Gesellschaft erforderlich sein, so würde
sich dies nachteilig auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken. Insbesondere
würde eine Abwertung des Immobilienvermögens die Stellung weiterer Sicherheiten erforderlich machen
und die weiteren Finanzierungsmöglichkeiten der Gesellschaft einschränken.
Risiken aus einer Veränderung des Wettbewerbs
Der Markt für die Entwicklung von gewerblichen Immobilien ist sehr wettbewerbsintensiv und wird von
einer Vielzahl von Anbietern bedient. Das Wettbewerbsspektrum reicht von großen, international tätigen
Projektentwicklern bis zu kleinen Architektur- und Entwicklungsbüros. GWB ist vornehmlich in dem Marktsegment
der Gewerbe- und Handelsflächen mit einer Flächengröße zwischen 3.000 m² und 5.000 m² tätig,
widmet sich jedoch auch größeren Projekten mit einer Flächengröße von bis zu 30.000 m². Es kann nicht
ausgeschlossen werden, dass der in diesem Marktsegment ohnehin schon bestehende Wettbewerb zunimmt
und sich insbesondere Unternehmen mit einer größeren Kapitalausstattung in dieses Marktsegment hineinbegeben.
Folge eines verstärkten Wettbewerbs könnten Preissenkungen, niedrigere Margen auf Grund steigender
Einkaufspreise oder Verluste von Marktanteilen von GWB sein. Die Wettbewerbsfähigkeit von GWB
hängt zudem von einer Vielzahl von Faktoren ab. Hierzu zählen unter anderem der Zugang zu geeigneten
Immobilien, die Auswahl der Immobilien, die Preisgestaltung, der Zugang zu möglichen Erwerbern, die Vertriebsstärke,
die Beschäftigung erfahrener Mitarbeiter und der Bekanntheitsgrad. Einige der derzeitigen
Wettbewerber von GWB können auf eine längere Dauer der Geschäftstätigkeit zurückblicken und verfügen
21

möglicherweise über einen vergleichsweise höheren Bekanntheitsgrad, eine breitere Kundenbasis oder deutlich
größere finanzielle, technische und marketingspezifische Ressourcen als GWB. Zudem könnte sich der
Markt dahingehend entwickeln, dass andere Flächengrößen von Mietern und Käufern erwartet werden und
sich GWB gezwungen sehen könnte, in einen Markt einzutreten, in dem sich bereits eine noch größere Anzahl
anderer, möglicherweise erfahrenerer Anbieter bewegt. Dies könnte zur Folge haben, dass GWB nicht in
der Lage ist, Grundstücke an geeigneten Standorten zu angemessenen Preisen zu erwerben und damit gezwungen
wäre, ihre Geschäftsaktivitäten auf weniger attraktive Standorte zu verlagern oder zu reduzieren.
Auch könnten Konkurrenten ihre Marktpräsenz durch verstärkte Werbung erhöhen, eine aggressivere Preisgestaltung
einführen oder gegenwärtigen und potenziellen Mitarbeitern von GWB attraktivere Angebote
unterbreiten. All dies würde sich erheblich nachteilig auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von GWB
auswirken.
Erhöhung des allgemeinen Zinsniveaus
GWB finanziert sich beim Ankauf von Immobilien und zur Durchführung von ihr geplanter Einzelhandelsund
Gewerbeobjekte überwiegend über Darlehen und wird auch in Zukunft Fremdkapital zur Refinanzierung
bestehender Verbindlichkeiten oder Finanzierung von Projekten einsetzen. Teilweise sehen die bestehenden
Darlehensverträge mit finanzierenden Banken die Zahlungen variabler, d. h. vom Zinsniveau des Euro-
Raums abhängiger Zinsen vor. Ein erheblicher Anstieg des derzeit niedrigen Zinsniveaus würde die Finanzierungskosten
der Gesellschaft bei der Refinanzierung bzw. Prolongation bestehender Verbindlichkeiten und
bei der künftigen Finanzierung von Immobilienprojekten erheblich erhöhen und könnte sich damit nachteilig
auf die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken.
Schwankungen des Projektentwicklungsgeschäfts für Gewerbeimmobilien
Die Geschäftstätigkeit von GWB bei der Entwicklung von Gewerbeimmobilien ist in besonderer Weise von
der wirtschaftlichen Gesamtentwicklung in Deutschland abhängig. In konjunkturellen Schwächephasen kann
es zu einem überproportionalen Rückgang der Nachfrage nach Gewerbeimmobilien kommen, in dessen Folge
Miet- und Verkaufserlöse stark rückläufig sein können. Eine solche Entwicklung würde sich sehr nachteilig
auf die Finanz- und Ertragslage des Projektentwicklungsgeschäfts von GWB auswirken.
Schlüsselpersonen
Der Erfolg der GWB-Gruppe hängt ganz wesentlich von Herrn Dr. Norbert Herrmann und Herrn Wolfgang
Mertens-Nordmann, die Mitglieder des Vorstands und Hauptaktionäre der Gesellschaft sind, sowie dem Mitglied
des Vorstands Herrn Jörg Utermark ab. Auf Grund ihrer langjährigen beruflichen Erfahrung, ihrer persönlichen
Kontakte und ihrer Kenntnisse des Immobilienmarktes hätte ihr Ausscheiden aus der Gesellschaft
ganz wesentliche nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft.
Kein nachvertragliches Wettbewerbsverbot
Die Mitglieder des Vorstands, die Herren Dr. Norbert Herrmannn und Wolfgang Mertens-Nordmann, die
zugleich Hauptaktionäre der Gesellschaft sind, sowie das weitere Mitglied des Vorstands, Herr Jörg Utermark,
unterliegen während der Dauer ihrer Tätigkeit dem Wettbewerbsverbot des § 88 Aktiengesetz. Mit
ihnen ist hingegen kein nachvertragliches Wettbewerbsverbot vereinbart. Dies bedeutet, dass sie nach einem
Ausscheiden aus der Gesellschaft als Mitglied des Vorstands der Gesellschaft unbeschränkt Wettbewerb
machen können. Dies könnte erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
der Gesellschaft haben.
Risiken aus der Anwendung von IFRS-Rechnungslegungsvorschriften, insbesondere der Percentageof-Completion-Methode
.
Die Gesellschaft wendet für die Geschäftsjahre seit 2004 bei der Erstellung ihrer Jahresabschlüsse und Zwischenabschlüsse
die International Financial Reporting Standards (IFRS) an. Dabei kommt es auch zur Anwendung
der so genannten "Percentage-of-Completion-Methode". Diese Methode erlaubt es, schon vor der
tatsächlichen Weiterveräußerung eines Objekts durch GWB Umsatzerlöse und Teilgewinne zu realisieren
bzw. auszuweisen. In den IFRS-Konzernabschlüssen der vergangenen Jahre war der Anteil der Projekte, auf
den diese Methode angewendet werden konnte, geringer als im ersten Halbjahr 2006. Der Anstieg der Umsatzerlöse
im ersten Halbjahr 2006 beruht demnach teilweise auch auf der angewandten Bilanzierungsmetho-
22

de, die auf die noch nicht fertig gestellten jedoch bereits verkauften Projekte Berlin-Friedrichsfelde und
Bamberg-Hallstadt, aus denen der überwiegende Teil der ausgewiesenen Umsatzerlöse stammt, angewandt
wurde. Die in den IFRS-Abschlüssen der Gesellschaft ausgewiesenen Geschäftszahlen sind demnach insoweit
mit einem Risiko behaftet, dass sie sich auf Grund einer späteren nachteiligen Entwicklung als zu positiv
erweisen können.
Steuerliche Risiken
Die letzte steuerliche Außenprüfung der Gesellschaft sowie der überwiegenden Zahl ihrer Beteiligungsunternehmen
hat im Jahre 2005 stattgefunden und umfasste die Jahre von 1998 bis einschließlich 2002 (große
Betriebsprüfung, alle Steuerarten). Die letzte Lohnsteueraußenprüfung fand im März 2006 statt und umfasste
den Prüfungszeitraum 2002 bis 2005.
Die Gesellschaft ist der Ansicht, dass die mit ihrem Steuerberater erstellten Jahresabschlüsse und Steuererklärungen
vollständig und korrekt abgegeben wurden. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass es im
Nachhinein auf Grund unterschiedlicher Betrachtung von Sachverhalten durch die Finanzverwaltung zu
Steuernachforderungen kommt. Daraus könnten sich nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens- und
Ertragslage der GWB-Gruppe ergeben.
Risiken aus der Konzernstruktur
Die Gesellschaft beabsichtigt, mit einigen ihrer Beteiligungsunternehmen Gewinnabführungs- und Beherrschungsverträge
abzuschließen. Gegenüber den mit ihr durch Gewinnabführungs- und Beherrschungsverträgen
zukünftig verbundenen Beteiligungsunternehmen wird die Gesellschaft verpflichtet sein, bei diesen etwa
anfallende Verluste auszugleichen. Daraus können sich nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage ergeben.
Risiken im Zusammenhang mit dem Angebot
Risiko des Scheiterns der Kapitalerhöhung zur Schaffung neuer Aktien
Gegenstand des Angebots sind bis zu 1.660.000 Aktien der Gesellschaft, die erst nach Eintragung der Durchführung
der am 21. Juli 2006 von der Hauptversammlung beschlossenen Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen
in das Handelsregister der Gesellschaft entstehen werden ("neue Aktien"). Um eine zügige Belieferung der
Anleger von angebotenen Aktien zu gewährleisten, behält sich die VEM Aktienbank AG vor, an Stelle der
bis zu 1.660.000 neuen Aktien aus der am 21. Juli 2006 von der Hauptversammlung beschlossenen Kapitalerhöhung
gegen Bareinlagen bis zu 1.660.000 bereits bestehende Aktien der Gesellschaft zu liefern, die ihr
von zwei abgebenden Aktionären im Wege eines Wertpapierdarlehens kostenlos zur Verfügung gestellt worden
sind. Sie wird in diesem Fall die bis zu 1.660.000 neuen Aktien aus der am 21. Juli 2006 von der Hauptversammlung
beschlossenen Kapitalerhöhung in dem Umfang, in dem Zeichnungsaufträge und Zahlungseingänge
vorliegen, übernehmen und zeichnen und sie an Stelle der von abgebenden Aktionären zum Zwecke
der Belieferung von Zeichnern im Rahmen eines Wertpapierdarlehens zur Verfügung gestellten bis zu
1.660.000 alten Aktien an die abgebenden Aktionäre zurückgewähren.
Sollte es nicht zur Eintragung der Durchführung der von der Hauptversammlung am 21. Juli 2006 beschlossenen
Kapitalerhöhung zur Schaffung der neuen Aktien in dem Umfang, in dem Zeichnungsaufträge und
Zahlungseingänge von Anlegern vorliegen, kommen, fließt der Verkaufserlös aus den bis zu 1.660.000 Aktien,
die an Stelle der angebotenen bis zu 1.660.000 neuen Aktien platziert worden sind, nicht der Gesellschaft,
sondern den abgebenden Aktionären zu. In diesem Fall erhöht sich auch das Grundkapital der Gesellschaft
nicht in dem Umfang, wie Zeichnungsaufträge und Zahlungseingänge für die bis zu 1.660.000 neuen Aktien
vorliegen, sondern verbleibt bei EUR 3.490.000,00. Ein solcher Umstand würde erhebliche, möglicherweise
für die Gesellschaft sogar existenzbedrohende, Nachteile für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der
Gesellschaft zur Folge haben.
Konzentration des Anteilseigentums und künftige Aktienverkäufe
Nach vollständiger Platzierung aller angebotenen Aktien werden (nach Durchführung des Angebots) die
23

Mitglieder des Vorstands Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann gemeinsam unmittelbar
bzw. mittelbar über die von ihnen jeweils zu 50 % gehaltene GWB IMMO Die Immobilien AG, Siek, insgesamt
wenigstens 63,08 % des Grundkapitals der GWB Immobilien AG halten (bei vollständiger Ausübung
der Mehrzuteilungsoptionen rund 58,25 %). In Abhängigkeit von der Präsenz auf der Hauptversammlung der
Gesellschaft könnten diese Aktionäre möglicherweise einen maßgeblichen Einfluss auf die Beschlüsse, die in
der Hauptversammlung der Gesellschaft gefasst werden, haben. Jeder Aktionär bzw. jede Aktionärsgruppe,
der bzw. die mehr als 50 % des auf der Hauptversammlung vertretenen, stimmberechtigten Grundkapitals
kontrolliert, ist in der Lage, wesentlichen Einfluss auf die Hauptversammlungsbeschlüsse zu nehmen, u.a. auf
die Wahl von Aufsichtsratsmitgliedern und, vorbehaltlich einiger weniger Ausnahmen, auf bestimmte Beschlüsse
über die Erhöhung des Grundkapitals, die Zustimmung zu bedeutenden Transaktionen sowie Änderungen
der Satzung der GWB Immobilien AG. Darüber hinaus ist jeder Aktionär bzw. jede Aktionärsgruppe,
der bzw. die mehr als 25 % des bei der Beschlussfassung vertretenen stimmberechtigten Grundkapitals kontrolliert,
in der Lage, jeden Beschluss der Hauptversammlung, der mit einer Dreiviertel-Mehrheit des in der
Hauptversammlung vertretenen Grundkapitals gefasst werden muss, zu blockieren. Hierzu gehören Beschlüsse
über Kapitalerhöhungen unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre, Kapitalherabsetzungen, die
Schaffung genehmigter oder bedingter Kapitalia sowie bestimmte Strukturmaßnahmen wie Umwandlungen,
Verschmelzungen oder Spaltungen. Durch die erwähnte Konzentration des Anteilseigentums sind diese Altaktionäre
in der Lage, unabhängig von dem Abstimmungsverhalten der anderen Aktionäre bedeutenden Einfluss
auf alle wesentlichen Entscheidungen der Hauptversammlung und damit der Gesellschaft auszuüben,
insbesondere die künftige Zusammensetzung des Aufsichtsrates und damit indirekt auch des Vorstands zu
bestimmen.
Sollten die Altaktionäre ihre Aktien ganz oder teilweise veräußern, oder sollte sich auf dem Markt die Überzeugung
herausbilden, dass es zu solchen Verkäufen kommen könnte, besteht die Möglichkeit, dass sich dies
erheblich nachteilig auf den Börsenkurs der Aktien der Gesellschaft auswirkt.
Diskrepanz zwischen dem anteiligen Buchwert des Eigenkapitals und dem Platzierungspreis
Der Platzierungspreis, der von den Anlegern zu bezahlen ist, die im Rahmen des Angebots Aktien der Gesellschaft
erwerben, übersteigt den auf eine Aktie entfallenden anteiligen Buchwert des Eigenkapitals erheblich.
Der Platzierungspreis impliziert daher einen hohen Firmenwert, und es besteht keine Gewähr, dass dieser
Firmenwert tatsächlich realisiert werden kann.
Fehlen eines öffentlichen Marktes und hohe Volatilität des Aktienkurses
Vor dem Angebot bestand für die Aktien der GWB Immobilien AG kein öffentlicher Markt. Der Platzierungspreis
wird von der VEM Aktienbank AG im Einvernehmen mit der GWB Immobilien AG nach dem so
genannten Bookbuilding-Verfahren ermittelt und festgelegt. Der auf diese Weise ermittelte und festgelegte
Platzierungspreis entspricht möglicherweise nicht dem Kurs, zu dem die GWB-Aktien nach dem Angebot an
der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt werden. Es besteht keine Gewähr, dass sich nach dem Angebot
ein aktiver Handel in den Aktien entwickeln oder ein solcher Handel anhalten wird. Die Zahl der im Streubesitz
befindlichen Aktien, Schwankungen des Unternehmensergebnisses sowie Änderungen der allgemeinen
Lage der relevanten Märkte, Konjunkturschwankungen und die allgemeine Entwicklung der Finanzmärkte
können - unabhängig von dem Ergebnis und der Finanzlage des GWB-Konzerns - zu erheblichen Kursschwankungen
der GWB-Aktie führen und den Kurs der GWB-Aktie wesentlich nachteilig beeinflussen.
Zukünftiger Kapitalbedarf, Verwässerung
Die Gesellschaft benötigt auch in Zukunft zur Finanzierung ihrer Geschäftstätigkeit und ihres Wachstums
weiteres Kapital. Die Beschaffung weiteren Eigenkapitals und die Ausübung möglicherweise noch auszugebender
Wandel- oder Optionsschuldverschreibungen sowie der Erwerb anderer Unternehmen oder Unternehmensbeteiligungen
durch noch auszugebende Aktien der Gesellschaft kann zu einer Verwässerung der
Beteiligung der Aktionäre führen.
24

Verantwortung für den Inhalt des Prospekts
ALLGEMEINE INFORMATIONEN
Die GWB Immobilien AG, Hauptstraße 1 a, 22962 Siek und die VEM Aktienbank AG, Rosental 5, 80331
München übernehmen gemäß § 5 Abs. 4 WpPG die Verantwortung für den Inhalt dieses Prospekts (der
"Prospekt") und erklären, dass die in diesem Prospekt genannten Angaben ihres Wissens nach richtig und
keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind.
Gegenstand des Prospekts
Gegenstand dieses Prospekts sind im Rahmen des öffentlichen Angebots insgesamt bis zu 2.000.000 auf den
Inhaber lautende Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien) der Gesellschaft, bestehend aus bis zu
• 1.660.000 Stückaktien aus der von der Hauptversammlung der Gesellschaft am 21. Juli 2006 beschlossenen
Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen unter Ausschluss des Bezugsrechts,
• 91.000 Stückaktien aus dem Eigentum der abgebenden Altaktionäre und
• 249.000 Stückaktien aus dem Eigentum der abgebenden Aktionäre. Diese Aktien wurden der VEM
Aktienbank AG im Hinblick auf eine eventuelle Mehrzuteilung im Wege eines unentgeltlichen
Wertpapierdarlehens zur Verfügung gestellt,
jeweils mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von EUR 1,00 je Stückaktie und mit voller Gewinnanteilberechtigung
ab dem 1. Januar 2006.
Gegenstand dieses Prospekts für die Zwecke der Börsenzulassung von Aktien der Gesellschaft zum geregelten
Markt an der Frankfurter Wertpapierbörse (General Standard) mit gleichzeitiger Zulassung zum Teilbereich
des geregelten Marktes mit weiteren Zulassungsfolgepflichten (Prime Standard) an der Frankfurter
Wertpapierbörse sind insgesamt bis zu 5.150.000 auf den Inhaber lautende Stammaktien ohne Nennbetrag
(Stückaktien) der Gesellschaft, bestehend aus
• 3.490.000 Stückaktien (bisheriges Grundkapital) und
• bis zu 1.660.000 Stückaktien aus der von der Hauptversammlung der Gesellschaft am 21. Juli 2006
beschlossenen Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen,
jeweils mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals in Höhe von EUR 1,00 je Stückaktie mit voller Gewinnanteilberechtigung
ab dem 1. Januar 2006.
Abschlussprüfer
Die GHP Grossmann & Holst Revision GmbH, Winterhuder Marktplatz 6 - 7, 22299 Hamburg, hat die IFRS-
Konzernabschlüsse des GWB-Konzerns zum 31. Dezember 2004 und zum 31. Dezember 2005 sowie den
HGB-Jahresabschluss der Rechtsvorgängerin der GWB Immobilien AG, der GWB Gesellschaft für Geschäfts-
und Wohnbauten mbH & Co. KG zum 31. Dezember 2005 geprüft und mit den in diesem Prospekt
wiedergegebenen uneingeschränkten Bestätigungsvermerken versehen.
Die GHP Grossmann & Holst Revision GmbH hat ferner den IFRS-Konzernzwischenabschluss der GWB
Immobilien AG für das am 30. Juni 2006 endende erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2006 geprüft und mit
dem in diesem Prospekt wiedergegebenen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
25

Die GHP Grossmann & Holst Revision GmbH hat ferner die von der Gesellschaft aus dem HGB-
Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2003 und für das Geschäftsjahr 2005 sowie der zugrunde liegenden
Buchhaltung abgeleitete Eigenkapitalveränderungsrechnung und Kapitalflussrechnung einer prüferischen
Durchsicht unterzogen und die in diesem Prospekt wiedergegebene Bescheinigung nach prüferischer Durchsicht
erteilt.
GHP Grossmann & Holst Revision GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist Mitglied der Deutschen Wirtschaftsprüferkammer
und ferner des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW).
Der HGB-Jahresabschluss zum 31. Dezember 2003 der Rechtsvorgängerin der GWB Immobilien AG, der
GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, wurde von der FIDES Treuhandgesellschaft
Großmann & Holst OHG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Baumwall 5,
20259 Hamburg, geprüft und mit dem in diesem Prospekt wiedergegebenen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk
versehen. Die FIDES Treuhandgesellschaft Großmann & Holst OHG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft, Hamburg, war Mitglied der Deutschen Wirtschaftsprüfungskammer
und des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW). Die Gesellschaft des heutigen Abschlussprüfers ist aus dieser
Gesellschaft entstanden.
Einsichtnahme in Unterlagen
Die in diesem Prospekt genannten Unterlagen, soweit sie die Gesellschaft betreffen, nämlich
• die Satzung der Gesellschaft,
• die geprüften IFRS-Konzernabschlüsse des GWB-Konzerns zum 31. Dezember 2004 und zum
31. Dezember 2005,
• der geprüfte HGB-Jahresabschluss der Rechtsvorgängerin der GWB Immobilien AG, der GWB Gesellschaft
für Geschäfts- und Wohnbauten mbH und Co. KG zum 31. Dezember 2003,
• der geprüfte HGB-Jahresabschluss der Rechtsvorgängerin der GWB Immobilien AG, der GWB Gesellschaft
für Geschäfts- und Wohnbauten mbH und Co. KG zum 31. Dezember 2005,
• der geprüfte IFRS-Konzernzwischenabschluss des GWB-Konzerns für das am 30. Juni 2006 endende
erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2006,
sind während der Gültigkeitsdauer des Prospekts bei der GWB Immobilien AG, Hauptstraße 1 A, 22962
Siek, während der üblichen Geschäftszeiten einzusehen. Künftige Geschäfts- und Zwischenberichte der Gesellschaft
werden in gleicher Weise bei dieser bereit gehalten.
Zukunftsgerichtete Aussagen
Dieser Prospekt enthält bestimmte zukunftsgerichtete Aussagen, die sich auf das Geschäft, die finanzielle
Entwicklung und die Erträge des GWB-Konzerns sowie auf die Geschäftsbereiche, in denen der GWB-
Konzern tätig ist, beziehen. Zukunftsgerichtete Aussagen betreffen zukünftige Tatsachen, Ereignisse sowie
sonstige Umstände, die keine historischen Tatsachen sind. Angaben unter Verwendung von Worten wie "erwarten",
"beabsichtigen", "planen", "schätzen", "annehmen", "das Ziel verfolgen" oder "voraussichtlich"
deuten auf solche Aussagen hin. Solche Aussagen geben nur Auffassungen der Gesellschaft hinsichtlich zukünftiger
Ereignisse zum gegenwärtigen Zeitpunkt wieder und unterliegen daher Risiken und Unsicherheiten.
In diesem Prospekt betreffen zukunftsgerichtete Aussagen unter anderem:
• die Umsetzung der strategischen Vorhaben der Gesellschaft und die Auswirkungen dieser Vorhaben
auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft, (siehe unter anderem "Geschäftstätigkeit-Unternehmensstrategie");
• die Verwendung des Emissionserlöses;
• Marktentwicklungen, die für die Ertragslage des GWB-Konzerns wichtig sind, insbesondere
− die Entwicklung des Marktes für Gewerbeimmobilien, insbesondere Handelsimmobilien;
26

− die Entwicklung der Wettbewerber und der Wettbewerbssituation;
− die Erwartungen der Gesellschaft hinsichtlich der Auswirkungen von wirtschaftlichen, operativen,
rechtlichen und sonstigen Risiken, die das Geschäft des GWB-Konzerns betreffen;
− sonstige Aussagen in Bezug auf die zukünftige Geschäftsentwicklung des GWB-Konzerns
und allgemeine wirtschaftliche Entwicklungen und Tendenzen.
Diese zukunftsgerichteten Aussagen beruhen auf gegenwärtigen Plänen, Schätzungen, Prognosen und Erwartungen
der Gesellschaft sowie auf bestimmten Annahmen, die sich, obwohl sie zum derzeitigen Zeitpunkt
nach Ansicht der Gesellschaft angemessen sind, als fehlerhaft erweisen können. Zahlreiche Faktoren können
dazu führen, dass die tatsächliche Entwicklung oder die erzielten Erträge oder Leistungen des GWB-
Konzerns wesentlich von der Entwicklung, den Erträgen oder den Leistungen abweichen, die in den zukunftsgerichteten
Aussagen ausdrücklich oder implizit angenommen werden.
Sollte eine oder sollten mehrere dieser Veränderungen oder Unsicherheiten eintreten oder sollten sich die von
der Gesellschaft zu Grunde gelegten Annahmen als unrichtig erweisen, ist nicht auszuschließen, dass die
tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von denen abweichen, die in diesem Prospekt als angenommen, geglaubt,
geschätzt oder erwartet beschrieben sind. Die Gesellschaft könnte aus diesem Grund daran gehindert
sein, ihre finanziellen und strategischen Ziele zu erreichen. Die Gesellschaft beabsichtigt nicht, die in diesem
Prospekt dargelegten zukunftsgerichteten Aussagen oder Branchen- und Kundeninformationen über ihre
gesetzliche Verpflichtung hinaus zu aktualisieren.
Informationen zu Branchen-, Markt- und Kundendaten
Dieser Prospekt enthält Branchen-, Markt- und Kundendaten sowie Berechnungen, die aus Branchenberichten,
Marktforschungsberichten, öffentlich erhältlichen Informationen und kommerziellen
Veröffentlichungen entnommen sind ("externe Daten"). Externe Daten wurden insbesondere für Angaben zu
Märkten und Marktentwicklungen verwendet.
Der Prospekt enthält darüber hinaus Schätzungen von Marktdaten und darauf abgeleitete Informationen, die
weder aus Veröffentlichungen von Marktforschungsinstituten noch aus anderen unabhängigen Quellen entnommen
werden können. Diese Informationen beruhen auf internen Schätzungen der Gesellschaft, die auf
der langjährigen Erfahrung ihrer Know-how-Träger, Auswertungen von Fachinformationen (Fachzeitschriften,
Messebesuche, Fachgespräche) oder innerbetrieblichen Auswertungen beruhen und können daher von
den Einschätzungen der Wettbewerber von GWB oder von zukünftigen Erhebungen durch Marktforschungsinstitute
oder anderen unabhängigen Quellen abweichen.
Anderen Einschätzungen der Gesellschaft liegen daher veröffentlichte Daten oder Zahlenangaben aus externen,
öffentlich zugänglichen Quellen zu Grunde. Hierzu gehören insbesondere: GfK Aktiengesellschaft,
Nürnberg, Statistisches Bundesamt Deutschland, Wiesbaden, EHI Retail Institute GmbH, Köln und Deutsche
Bank Research, Frankfurt am Main.
Die in diesem Prospekt enthaltenen Marktinformationen wurden größtenteils von der Gesellschaft auf Basis
verschiedener Studien zusammengefasst und abgeleitet. Einzelne Studien wurden lediglich dann zitiert, wenn
die betreffende Information dieser Studie unmittelbar entnommen werden kann. Im Übrigen beruhen die
Einschätzungen der Gesellschaft, soweit in diesem Prospekt nicht ausdrücklich anders dargestellt, auf internen
Quellen.
Branchen- und Marktforschungsberichte, die öffentlich zugänglichen Quellen sowie kommerzielle Veröffentlichungen
geben im Allgemeinen an, dass die Informationen, die sie enthalten, aus Quellen stammen, von
denen man annimmt, dass sie verlässlich sind, dass jedoch die Genauigkeit und Vollständigkeit solcher Informationen
nicht garantiert wird und die darin enthaltenen Berechnungen auf einer Reihe von Annahmen
beruhen. Diese Einschränkungen gelten folglich auch für diesen Prospekt. Externe Daten wurden von der
Gesellschaft und der VEM Aktienbank AG nicht auf ihre Richtigkeit überprüft.
Sofern Informationen von Seiten Dritter übernommen wurden, sind diese im Prospekt korrekt wiedergege-
27

en. Soweit der Gesellschaft und der VEM Aktienbank AG bekannt und von ihnen aus den von Dritten übernommenen
Informationen ableitbar, sind keine Fakten ausgelassen worden, die die wiedergegebenen Informationen
unkorrekt oder irreführend gestalten würden.
Hinweise zu Währungs- und Finanzangaben
Finanzangaben
Soweit nicht anders angegeben, beziehen sich die Finanzangaben der GWB Immobilien AG in diesem Prospekt
auf die zum jeweiligen Zeitpunkt/Stichtag des jeweiligen Konzernabschlusses bzw. Konzernzwischenabschlusses
geltenden Rechnungslegungsvorschriften nach den International Financial Reporting Standards
(IFRS).
Der im Finanzteil dieses Prospekts enthaltene Jahresabschluss der GWB Gesellschaft für Geschäfts- und
Wohnbauten mbH & Co. KG, der Rechtsvorgängerin der GWB Immobilien AG, für das am 31. Dezember
2003 endende Geschäftsjahr wurde gemäß den Rechtsvorschriften des HGB erstellt und von der FIDES
Treuhandgesellschaft Großmann & Holst OHG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft
geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Der im Finanzteil dieses Prospekts enthaltenen Jahresabschluss der GWB Gesellschaft für Geschäfts- und
Wohnbauten mbH & Co. KG, der Rechtsvorgängerin der GWB Immobilien AG, für das am
31. Dezember 2005 abgelaufene Geschäftsjahr wurde nach den Rechtsvorschriften des HGB erstellt, von der
GHP Grossmann & Holst Revision GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und mit einem uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk versehen. Die im Finanzteil dieses Prospektes wiedergegebene nachträglich
erstellte Eigenkapitalveränderungsrechnung und Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2003 und das
Geschäftsjahr 2005 wurde von der GHP Grossmann & Holst Revision GmbH einer prüferischen Durchsicht
unterzogen. Die hierzu jeweils erteilte Bescheinigung nach prüferischer Durchsicht ist im Finanzteil wiedergegeben.
Die im Finanzteil dieses Prospekts enthaltenen Konzernabschlüsse zum 31. Dezember 2004 und
31. Dezember 2005 wurden nach IFRS erstellt, von der GHP Grossmann & Holst Revision GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
geprüft und jeweils mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Der im Finanzteil dieses Prospekts enthaltene Konzernzwischenabschluss für das am 30. Juni 2006 endende
erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2006 wurde nach IFRS erstellt, von der GHP Grossmann & Holst Revision
GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk
versehen.
Die in diesem Prospekt enthaltenen Finanzangaben nach IFRS für den Halbjahreszeitraum zum 30. Juni 2006
sind dem geprüften Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2006 entnommen. Enthaltene Finanzangaben
nach IFRS zum 31. Dezember 2003 sind dem geprüften IFRS-Konzernabschluss zum 31. Dezember 2004
entnommen. Die in diesem Prospekt enthaltenen Finanzangaben nach IFRS für den Halbjahreszeitraum zum
30. Juni 2005 sind ungeprüft.
Eine Übersicht über die Konzernfinanzangaben nach IFRS für die zum 31. Dezember 2003,
31. Dezember 2004 und 31. Dezember 2005 abgelaufenen Geschäftsjahre ist im Finanzteil dieses Prospekts
enthalten. Eine vergleichende Übersicht der Halbjahreszeiträume zum 30. Juni 2006 und 30. Juni 2005 nach
IFRS ist im Finanzteil dieses Prospekts enthalten.
Soweit ein Abschluss oder Zwischenabschluss oder einzelne Finanzangaben als ungeprüft bezeichnet werden,
bedeutet dies, dass dieser Abschluss bzw. Zwischenabschluss bzw. die Finanzangaben weder von einem
Abschlussprüfer geprüft noch einer prüferischen Durchsicht unterzogen wurden.
Währungsangaben
Dieser Prospekt enthält Währungsangaben ausschließlich in Euro. Währungsangaben in Euro wurden mit
28

"EUR" vor dem Betrag kenntlich gemacht und abgekürzt. Die Abkürzung "TEUR" steht für Tausend Euro.
Rundungen
Zahlenangaben in diesem Prospekt in Einheiten von Tausend, Millionen ("Mio.") oder Milliarden sowie sich
auf Zahlenangaben beziehende Prozentangaben wurden kaufmännisch gerundet. In Tabellen enthaltene Gesamt-
oder Zwischensummen weichen auf Grund von kaufmännischen Rundungen unter Umständen geringfügig
von den an anderer Stelle in diesem Prospekt angegebenen und gerundeten Werten ab. Ferner summieren
sich einzelne Zahlen und Prozentangaben auf Grund kaufmännischer Rundungen unter Umständen nicht
genau zu Gesamt- oder Zwischensummen, die in Tabellen enthalten oder an anderer Stelle in diesem Prospekt
genannt sind.
Glossar
Ein Glossar mit den verwendeten Fachbegriffen befindet sich am Ende dieses Prospekts.
29

Gegenstand des Angebots
DAS ANGEBOT
Gegenstand des Angebots sind bis zu 2.000.000 auf den Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft ohne
Nennbetrag (Stückaktien) mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von jeweils EUR 1,00 und mit voller
Gewinnanteilberechtigung ab dem 1. Januar 2006, bestehend aus
• 1.660.000 neuen Stückaktien aus der von der Hauptversammlung am 21. Juli 2006 beschlossenen
Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen;
• 91.000 Stückaktien aus dem Eigentum der abgebenden Aktionäre sowie
• bis zu 249.000 Stückaktien aus dem Eigentum der abgebenden Aktionäre, die der VEM Aktienbank
AG in Hinblick auf eine eventuelle Mehrzuteilung im Wege eines unentgeltlichen Wertpapierdarlehens
zur Verfügung gestellt wurden.
Das Angebot besteht aus einem öffentlichen Angebot in der Bundesrepublik Deutschland sowie Privatplatzierungen
in bestimmten anderen Jurisdiktionen an institutionelle Anleger außerhalb der Bundesrepublik
Deutschland und außerhalb der Vereinigten Staaten von Amerika. In den Vereinigten Staaten von Amerika
werden keine Aktien angeboten.
Abgebende Aktionäre sind Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann. Altaktionäre sind
Dr. Norbert Herrmann, Wolfgang Mertens-Nordmann und GWB IMMO Die Immobilien AG.
Nach vollständiger Durchführung des Angebots werden die Altaktionäre noch ca. 63,08 % und nach vollständiger
Ausübung der Greenshoe-Option noch ca. 58,25 % des Grundkapitals der Gesellschaft halten.
Die Gesellschaft erhält im Rahmen dieses Angebots den Verkaufserlös (abzüglich vereinbarter Provisionen
und Kosten) aus dem Verkauf der bis zu 1.660.000 Aktien, die aus der von der Hauptversammlung der Gesellschaft
am 21. Juli 2006 beschlossenen Kapitalerhöhung stammen. Die abgebenden Aktionäre werden den
Verkaufserlös (abzüglich vereinbarter Provisionen und Kosten) aus dem Verkauf ihrer Aktien erhalten. Für
den Fall, dass aus nicht vorhersehbaren Gründen eine Eintragung der Durchführung der am 21. Juli 2006
beschlossenen Kapitalerhöhung um bis zu 1.660.000 neue Aktien der Gesellschaft unterbleibt, fließt der Emissionserlös
aus dem Verkauf dieser Aktien ebenfalls den abgebenden Aktionären zu, die der VEM Aktienbank
AG eine entsprechende Anzahl von Aktien darlehensweise zur Verfügung gestellt haben.
Die VEM Aktienbank AG fungiert als Koordinator und konsortialführende Bank der Emission.
Preisspanne, Angebotszeitraum, Platzierungspreis und Anzahl der zugeteilten Aktien
Die Preisspanne beträgt zwischen EUR 12,50 und EUR 17,50 je angebotener Aktie.
Die angebotenen Aktien werden in verschiedenen Tranchen in folgenden Angebotszeiträumen angeboten:
30

Zielgruppe Zeichnungsfrist Zeichnung über
Private Anleger 21.09.2006 bis
29.09.2006, 12:00 Uhr
Depotführende Bank / Hausbank
Institutionelle Anleger 21.09.2006 bis
29.09.2006, 12:00 Uhr
VEM Aktienbank AG / Hausbank
Inhaber von Genussscheinen der 22.09.2006 bis
Depotführende Bank der Genussscheininha-
GWB Immobilien AG
28.09.2006, 15:00 Uhr ber
Die Gesellschaft und die VEM Aktienbank AG behalten sich vor, die Anzahl der angebotenen Aktien zu
verringern, die untere und/oder obere Begrenzung der Preisspanne zu ermäßigen oder zu erhöhen und/oder
den Angebotszeitraum zu verlängern oder zu verkürzen. Die Veränderung der Anzahl der angebotenen Aktien
oder der Preisspanne oder die Verlängerung oder Verkürzung des Angebotszeitraums führen nicht zur
Ungültigkeit bereits abgegebener Kaufangebote. Anlegern, die bereits ein Kaufangebot abgegeben haben,
bevor ein Nachtrag veröffentlicht wurde, wird durch das Wertpapierprospektgesetz das Recht eingeräumt,
innerhalb von zwei Tagen nach der Veröffentlichung des Nachtrags ihre Kaufangebote zu widerrufen. Statt
eines Widerrufs besteht die Möglichkeit, bis zur Veröffentlichung des Nachtrags abgegebene Kaufangebote
innerhalb von zwei Tagen nach der Veröffentlichung des Nachtrags abzuändern oder neue limitierte oder
unlimitierte Kaufangebote abzugeben. Sofern von der Möglichkeit Gebrauch gemacht wird, die Angebotsbedingungen
zu ändern, wird die Änderung als Ad-hoc-Mitteilung oder über elektronische Medien und als
Nachtrag zu diesem Prospekt veröffentlicht werden; gemäß § 16 Wertpapierprospektgesetz müssen jeder
wichtige neue Umstand oder jede wesentliche Unrichtigkeit in Bezug auf die im Prospekt enthaltenen Angaben,
die die Beurteilung der Wertpapiere beeinflussen können und die nach der Billigung des Prospekts und
vor dem endgültigen Schluss des öffentlichen Angebots auftreten, in einem Nachtrag zum Prospekt genannt
werden. Eine individuelle Unterrichtung der Anleger, die Kaufangebote abgegeben haben, erfolgt auch in
diesem Fall nicht.
Nach Ablauf des Angebotszeitraums wird der Platzierungspreis voraussichtlich am 29. September 2006 von
der Gesellschaft und der VEM Aktienbank AG mit Hilfe des im Bookbuilding-Verfahrens erstellten Orderbuchs
(d.h. einer Aufstellung der erhaltenen Kaufaufträge mit Darstellung der unterschiedlichen Preise, zu
denen Investoren bereit wären, Aktien im Rahmen des Angebots zu kaufen) festgelegt. Grundlage dieses
Bookbuilding-Verfahrens wird die Preisspanne sein, die mit diesem Prospekt veröffentlicht wird.
Nach Festlegung des Platzierungspreises werden die angebotenen Aktien auf Grund der dann vorliegenden
Angebote an Anleger zugeteilt. Der Platzierungspreis wird voraussichtlich am selben Tag im Wege einer Adhoc-Mitteilung
über ein elektronisch betriebenes Informationssystem und auf der Internetseite der Gesellschaft
unter www.gwb-immobilien.de veröffentlicht werden.
Eine Mindestzeichnungsgröße ist nicht vorgesehen. Höchstbeträge bestehen nicht.
Insbesondere für den Fall, dass das Platzierungsvolumen nicht ausreicht, um sämtliche Kaufangebote zum
Platzierungspreis zu bedienen, behält sich die VEM Aktienbank AG vor, Kaufangebote nicht oder nur teilweise
anzunehmen.
Die buchmäßige Lieferung der zugeteilten Aktien gegen Zahlung erfolgt voraussichtlich ab dem 29. September
2006.
Vorzugsrechte, Bezugsrechte
Das gesetzliche Bezugsrecht der Altaktionäre wurde ausgeschlossen. Ein Bezugsrechtshandel findet dementsprechend
nicht statt.
31

Den Inhabern von Genussscheinen der Gesellschaft werden Aktien zur bevorrechtigten Zeichnung im Verhältnis
1:1 angeboten, d.h. jeder Inhaber von Genussscheinen der GWB Immobilien AG kann für einen auf
den Inhaber lautenden Genussschein mit einem Nennbetrag von EUR 10,00, die er mit Ablauf des
21. September 2006 besitzt, eine Aktie der Gesellschaft, die Gegenstand des Angebots ist, bevorrechtigt
zeichnen soweit sein Angebot innerhalb der angebotenen Preisspanne liegt und mindestens dem von der
GWB Immobilien AG und der VEM Aktienbank AG mit Hilfe des im Bookbuilding-Verfahrens erstellten
Orderbuchs (d.h. einer Aufstellung der erhaltenen Kaufaufträge mit Darstellung der unterschiedlichen Preise,
zu denen Investoren bereit wären, Aktien im Rahmen des Angebots zu kaufen) zum Ende des öffentlichen
Angebotes festzusetzenden Platzierungspreis entspricht.
Zu diesem Zweck hat die Gesellschaft die insgesamt angebotenen Aktien in zwei Tranchen aufgeteilt:
Die erste Tranche umfasst 371.043 angebotene Aktien, die für die bevorrechtigte Zuteilung an die Inhaber
von Genussscheinen vorgesehen sind ("Tranche 1").
Die zweite Tranche umfasst die verbleibenden bis zu 1.628.957 Aktien, die Gegenstand des Angebots sind,
und die nach Maßgabe der im Abschnitt "Zuteilung" beschriebenen Kriterien an Anleger zugeteilt werden.
Hierin enthalten sind auch die bis zu 249.000 Stückaktien aus dem Eigentum der abgebenden Aktionäre, die
der VEM Aktienbank AG im Hinblick auf eine eventuelle Mehrzuteilung im Wege eines unentgeltlichen
Wertpapierdarlehens zur Verfügung gestellt worden sind. Diese Tranche erhöht sich um die nicht von Inhabern
von Genussscheinen gezeichneten Aktien der Tranche 1.
Ein Handel mit Rechten zur bevorrechtigten Zuteilung ist nicht vorgesehen.
Ein entsprechendes Angebot an die Inhaber von Genussscheinen der Gesellschaft wird zeitgleich mit dem
öffentlichen Angebot der angebotenen Aktien auf dem dafür vorgesehenen Weg veröffentlicht.
Vorerwerbe durch Mitglieder des Vorstands oder des Aufsichtsrats
Die Vorstandsmitglieder Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann, die zugleich Hauptaktionäre
der Gesellschaft sind, haben unmittelbar bzw. mittelbar über die in ihrem gemeinsamen Anteilsbesitz
stehende GWB IMMO Die Immobilien AG in den letzten zwölf Monaten Aktien der Gesellschaft zu nachfolgenden
Zeichnungspreisen erworben:
Erwerber Datum Aktienzahl Preis / Gegenleistung in
EUR je Aktie
(gerundet)
Dr. Norbert Herrmann
21.03.2006 770.000 * 1,00 **
18.07.2006 432.000 * 1,00
Wolfgang Mertens-Nordmann 21.03.2003 770.000 * 1,00 **
18.07.2006 432.000 * 1,00
GWB Immo Die Immobilien AG 21.03.2006 600.000 *
1,00 **
18.07.2006 486.000 *
1,00
* Diese Aktien unterliegen den im Abschnitt "Das Angebot - Marktschutzvereinbarungen der Gesellschaft/ Veräußerungsbeschränkungen ("Lock-
Up")" beschriebenen Veräußerungsbeschränkungen. Ausgenommen hiervon sind insgesamt 91.000 Aktien der abgebenden Aktionäre, die im
Wege des Angebots veräußert werden sollen sowie bis zu 249.000 Aktien der abgebenden Aktionäre im Falle der vollständigen Ausübung der
Greenshoe-Option. Ferner unterliegen hiervon 1.660.000 Aktien der abgebenden Aktionären insoweit nicht dem Veräußerungsverbot, als diese
der VEM Aktienbank im Wege eines Wertpapierdarlehens zur Belieferung der im Rahmen des Angebots gezeichneten bis zu 1.660.000 neuen
Aktien zur Verfügung gestellt worden sind.
** Die Aktien wurden im Wege der Gründung der Gesellschaft durch rechtsformwechselnde Umwandlung als Gegenleistung für den ehemaligen
Kommanditanteil im Nennbetrag der Aktienanzahl gewährt.
32

Im Übrigen haben Mitglieder des Vorstands oder des Aufsichtsrats nach Kenntnis der Gesellschaft auf
Grundlage der ihr vorliegenden Mitteilungen von Aktionären über den Erwerb und die Veräußerung von
Aktien im letzten Jahr keine Aktien der Gesellschaft erworben.
Voraussichtlicher Zeitplan für das Angebot
Für das Angebot ist vorbehaltlich einer Verlängerung oder Verkürzung des Angebotszeitraums folgender
Zeitplan vorgesehen:
Voraussichtlich
am:
20.09.2006 Billigung des Prospekts durch die BaFin und Veröffentlichung des Prospekts auf der
Internetseite der Gesellschaft unter www.gwb-immobilien.de.
21.09.2006 Veröffentlichung der Hinweisbekanntmachung über die Bereithaltung des Prospekts in
der Börsen-Zeitung und auf der Internetseite der Gesellschaft unter www.gwbimmobilien.de.
21.09.2006 Beginn der Angebotsfrist.
22.09.2006 Beginn des Angebotszeitraums für Genussscheininhaber.
28.09.2006 Ende des Angebotszeitraums für Genussscheininhaber um 15:00 Uhr (MESZ).
29.09.2006 Ende des Angebotszeitraums für private Anleger und institutionelle Anleger um 12:00
Uhr (MESZ).
Preisfestsetzung und Zuteilung; Veröffentlichung des Platzierungspreises als Ad-hoc-
Mitteilung über ein elektronisch betriebenes Informationssystem und auf der Internetseite
der Gesellschaft.
Beginn der buchmäßigen Lieferung der Aktien gegen Zahlung des Platzierungspreises.
Im Rahmen des Billigungsverfahrens bei der BaFin wird von dieser entsprechend der gesetzlichen Vorgaben
lediglich eine Vollständigkeitsprüfung des Prospekts einschließlich einer Prüfung der Kohärenz und Verständlichkeit
der vorgelegten Informationen durchgeführt. Eine darüber hinaus gehende inhaltliche Prüfung
wird von der BaFin nicht vorgenommen.
Dieser Prospekt wird voraussichtlich ab dem 20. September 2006 auf der Internetseite der Gesellschaft unter
www.gwb-immobilien.de veröffentlicht werden. Der Prospekt wird außerdem in gedruckter Form voraussichtlich
ab dem 21. September 2006 während der üblichen Geschäftszeiten bei der Gesellschaft kostenlos
erhältlich sein.
Widerruf / Aussetzung des Angebots
Die VEM Aktienbank AG und die Gesellschaft behalten sich vor, das Angebot unter bestimmten Umständen
bis zum Ablauf (24:00 Uhr) des der Notierungsaufnahme der Aktien vorangehenden Tages zu widerrufen
oder auszusetzen, die Durchführung des Angebots abzubrechen bzw. - sofern eine Zuteilung bereits erfolgt
ist - von den entsprechenden Kaufverträgen zurückzutreten. Zu diesen Umständen zählen wesentliche
nachteilige Veränderungen in der Geschäfts-, Finanz- oder Ertragslage der Gesellschaft, wesentliche Einschränkungen
des Börsenhandels oder des Bankgeschäfts oder der Ausbruch oder die Eskalation von Feindseligkeiten
oder Terrorismus.
33

Angaben über die Aktien
Stimmrecht
Jede Aktie gewährt in der Hauptversammlung der Gesellschaft eine Stimme. Beschränkungen des Stimmrechts
bestehen außer den gesetzlichen Beschränkungen in bestimmten Fällen nicht.
Gewinnanteilberechtigung sowie sonstige Vermögensrechte
Die angebotenen Aktien sind mit voller Gewinnanteilberechtigung ab dem 1. Januar 2006 ausgestattet. Im
gesetzlichen Regelfall bestimmen sich die Anteile der Aktionäre am Gewinn nach ihrem Anteil am Grundkapital
der Gesellschaft. Die Satzung der Gesellschaft sieht vor, dass bei der Ausgabe neuer Aktien der Beginn
der Gewinnanteilberechtigung abweichend von dieser Regel bestimmt werden kann. Über die Verwendung
eines etwaigen Bilanzgewinns und damit über seine vollständige oder teilweise Ausschüttung an die Aktionäre
beschließt die ordentliche Hauptversammlung, die einmal jährlich in den ersten acht Monaten des Geschäftsjahres
stattfindet. Vorstand und Aufsichtsrat haben einen Gewinnverwendungsvorschlag zu unterbreiten,
an den die Hauptversammlung nicht gebunden ist. Einen Anspruch auf Dividendenzahlung hat der einzelne
Aktionär nur im Fall eines entsprechenden Gewinnverwendungsbeschlusses der Hauptversammlung.
Dividendenansprüche verjähren grundsätzlich zwei Jahre nach Ablauf der Frist für die Vorlegung eines entsprechenden
Gewinnanteilsscheins; diese Frist beträgt vier Jahre und läuft ab dem Schluss des Jahres, in dem
der Dividendenanspruch fällig geworden ist. Nach Hinterlegung der die Aktien der Gesellschaft verbriefenden
Globalurkunden bei der Clearstream Banking AG, Neue Börsenstraße 1, D-60487 Frankfurt am Main
("Clearstream Banking AG"), wird die Clearstream Banking AG zukünftig auf die Aktien entfallende Dividenden
den jeweiligen Depotbanken automatisch gutschreiben. Die inländischen Depotbanken trifft eine
entsprechende Verpflichtung gegenüber ihren Kunden. Aktionäre, deren Aktien bei ausländischen Depotbanken
verwahrt sind, sollten sich bei diesen Depotbanken über das dort geltende Verfahren informieren.
Im Fall der Auflösung der Gesellschaft haben die Aktionäre gemäß § 271 AktG Anspruch auf den nach der
Berichtigung der Verbindlichkeiten der Gesellschaft verbleibenden Liquidationsüberschuss.
Jede Aktie gewährt das Recht auf Zuteilung eines dem Anteil der Aktie am bisherigen Grundkapital entsprechenden
Teils von im Zuge zukünftiger Kapitalerhöhung ausgegebenen neuen Aktien (Bezugsrecht). Ein
Bezugsrecht besteht nicht bei bedingten Kapitalerhöhungen; im Übrigen kann es in begründeten Fällen durch
Beschluss der Hauptversammlung und bei einer entsprechenden Ermächtigung der Hauptversammlung auch
durch Beschluss des Vorstands mit Zustimmung des Aufsichtsrats ausgeschlossen werden.
Rechtsvorschriften für die Schaffung der neuen Aktien
Rechtsvorschriften für die Schaffung der neuen Aktien sind die Vorschriften des Aktiengesetzes, insbesondere
§§ 182 f. AktG.
Form und Verbriefung der Aktien
Alle Aktien der Gesellschaft sind auf den Inhaber lautende Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien) mit
einem anteiligen Betrag am Grundkapital von jeweils EUR 1,00. Das Grundkapital der Gesellschaft ist in
mehreren Globalurkunden verbrieft. Die Globalurkunden über Aktien, die das bisherige Grundkapital
verbriefen, werden bei der Clearstream Banking AG, Frankfurt am Main, hinterlegt. Über die Aktien, die aus
der von der Hauptversammlung am 2. Juni 2006 beschlossenen Kapitalerhöhung stammen, wird eine weitere
Globalurkunde ausgestellt und anschließend bei der Clearstream Banking AG hinterlegt. Der Anspruch eines
Aktionärs auf Verbriefung seines Anteils ist in der Satzung der Gesellschaft ausgeschlossen. Die Aktien der
Gesellschaft, die von der VEM Aktienbank AG angeboten werden, sind mit den gleichen Rechten ausgestattet
wie alle anderen Aktien der Gesellschaft und vermitteln keine darüber hinausgehenden Rechte oder Vorteile.
Lieferung und Abrechnung, Risikohinweis
Die Aktien werden den Aktionären als Miteigentumsanteile an der jeweiligen Globalurkunde zur Verfügung
gestellt. Die Lieferung der angebotenen Aktien gegen Zahlung des Platzierungspreises und der üblichen Effektenprovision
erfolgt voraussichtlich ab dem 29. September 2006.
34

Die VEM Aktienbank AG behält sich vor, an Stelle der bis zu 1.660.000 neuen Aktien aus der am
21. Juli 2006 von der Hauptversammlung beschlossenen Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen bis zu
1.660.000 bereits bestehende Aktien der Gesellschaft zu liefern, die ihr von den abgebenden Aktionären
im Wege eines Wertpapierdarlehens kostenlos zur Verfügung gestellt worden sind.
Sie wird in diesem Fall die bis zu 1.660.000 neuen Aktien aus der am 21. Juli 2006 von der Hauptversammlung
beschlossenen Kapitalerhöhung in dem Umfang, in dem Zeichnungsaufträge und Zahlungseingänge
vorliegen, übernehmen und zeichnen und sie an Stelle der von abgebenden Aktionären zum
Zwecke der Belieferung von Zeichnern im Rahmen eines Wertpapierdarlehens zur Verfügung gestellten
bis zu 1.660.000 alten Aktien an die abgebenden Aktionäre zurückgewähren.
Für den Fall, dass es aus unvorhergesehenen Gründen nicht zur Eintragung der Durchführung der
von der Hauptversammlung am 21. Juli 2006 beschlossenen Kapitalerhöhung in dem Umfang, in dem
Zeichnungsaufträge und Zahlungseingänge von Anlegern vorliegen, kommt, fließt der Verkaufserlös
aus den bis zu 1.660.000 Aktien, die an Stelle der angebotenen bis zu 1.660.000 neuen Aktien platziert
worden sind, nicht der Gesellschaft, sondern den abgebenden Aktionären zu. In diesem Fall erhöht
sich auch das Grundkapital der Gesellschaft nicht in dem Umfang, wie Zeichnungsaufträge und Zahlungseingänge
für die bis zu 1.660.000 neuen Aktien vorliegen, sondern verbleibt bei
EUR 3.490.000,00.
Veräußerungsverbote, Übertragbarkeit
Die Aktien können nach den für auf den Inhaber lautende Aktien geltenden Vorschriften frei übertragen werden.
Außer dem Abschnitt "Das Angebot - Marktschutzvereinbarungen der Gesellschaft / Veräußerungsbeschränkungen
("Lock-up")" dargestellten Einschränkungen bestehen keine Veräußerungsverbote oder Einschränkungen
im Hinblick auf die Übertragbarkeit der Aktien der Gesellschaft.
ISIN / WKN / Börsenkürzel
ISIN DE000A0JKHG0 (bzw. ISIN DE000A0JRVH4 für die dem Veräußerungsverbot
bis zum 30. September 2008 unterliegenden Aktien der
Altaktionäre bzw. ISIN DE000A0JRVJ0 für die dem Veräußerungsverbot
bis zum 30. September 2009 unterliegenden
Aktien der Altaktionäre)
WKN A0JKHG (bzw. WKN A0JRVH für die dem Veräußerungsverbot bis
zum 30. September 2008 unterliegenden Aktien der Altaktionäre
bzw. WKN 000A0JRVJ für die dem Veräußerungsverbot
bis zum 30. September 2009 unterliegenden Aktien der
Altaktionäre)
Börsenkürzel G7B
Aktienübernahme
Gegenstand der und Vereinbarung zur Aktienübernahme
Die Gesellschaft und die VEM Aktienbank AG haben am 1./6. Juni 2006 eine Vereinbarung über das Angebot
und den Verkauf der angebotenen Aktien im Rahmen des Angebots abgeschlossen.
In der Vereinbarung hat sich die VEM Aktienbank AG verpflichtet, aus der von der Hauptversammlung der
Gesellschaft am 21. Juli 2006 beschlossenen Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen entstehende neue Aktien
zum geringsten Ausgabebetrag in dem Umfang zu zeichnen, in dem die Durchführung der Kapitalerhöhung
zum Handelsregister angemeldet wird. Die VEM Aktienbank AG wird den Unterschiedsbetrag zwischen dem
Platzierungspreis der neuen Aktien und dem Ausgabebetrag (abzüglich vereinbarter Provisionen und Ausla-
35

gen) an die Gesellschaft nach Eintragung der Kapitalerhöhung zur Schaffung der neuen Aktien abführen. Die
VEM Aktienbank AG hat sich ferner gegenüber den abgebenden Aktionären verpflichtet, bis zu 91.000 bestehende
Aktien von den abgebenden Aktionären zu übernehmen und im Rahmen des Angebots zu verkaufen
und ferner bis zu 249.000 bestehende Aktien im Rahmen der ihr eingeräumten Greenshoe-Option im Falle
ihrer Ausübung zu verkaufen. Die VEM Aktienbank AG wird den Platzierungspreis für die bestehenden Aktien
(abzüglich vereinbarter Provisionen und Auslagen) zum Zeitpunkt der Lieferung der bestehenden Aktien
an die abgebenden Aktionäre abführen.
Nur für den Fall, dass es nicht zur Eintragung der am 21. Juli 2006 von der Hauptversammlung beschlossenen
Kapitalerhöhung um bis zu 1.660.000 neue Aktien in dem Umfang wie Zeichnungsaufträge von Anlegern
vorliegen, kommt, wird die VEM Aktienbank AG den Veräußerungserlös aus den an Stelle der neuen
Aktien gelieferten Aktien, die ihr von abgebenden Aktionären im Wege eines Wertpapierdarlehens unentgeltlich
zur Verfügung gestellt worden sind, an die abgebenden Aktionäre abführen.
Provisionen
Die VEM Aktienbank AG wird die angebotenen Aktien zum Platzierungspreis anbieten. Die Gesellschaft
wird der VEM Aktienbank AG eine Provision in Abhängigkeit von dem durch das Angebot erzielten Emissionserlös
zahlen. Darüber hinaus kann die Gesellschaft der VEM Aktienbank AG eine weitere im freien Ermessen
der Gesellschaft stehende Erfolgsprovision zahlen. Der Gesamtbetrag der Provisionen für die VEM
Aktienbank AG wird zwischen TEUR 1.372 und TEUR 1.896 betragen (vgl. "Gründe für das Angebot und
Verwendung des Emissionserlöses - Nettoplatzierungspreis und Kosten der Emission").
Die abgebenden Aktionäre werden der VEM Aktienbank AG eine Provision in Abhängigkeit von dem durch
das Angebot erzielten Emissionserlös, d. h. dem Anteil der tatsächlich verkauften bestehenden Aktien (einschließlich
der im Wege der Mehrzuteilung zugeteilten Aktien), zahlen.
Haftungsfreistellung
Die Gesellschaft hat sich in der mit der VEM Aktienbank AG am 1./6. Juni 2006 geschlossenen Vereinbarung
verpflichtet, die VEM Aktienbank AG im Innenverhältnis von bestimmten, sich im Zusammenhang mit
dem Angebot ergebenden Haftungsverpflichtungen freizustellen.
Zuteilung
Im Falle der Überzeichnung werden die Gesellschaft und die VEM Aktienbank AG die Einzelheiten des Zuteilungsverfahrens
im Privatkundenbereich nach Beendigung des Angebotszeitraums unter Berücksichtigung
von Art. 12 der "Grundsätze für die Zuteilung von Aktienemissionen an Privatanleger", die am 7. Juni 2000
von der Börsensachverständigenkommission beim Bundesministerium für Finanzen herausgegeben wurden,
festlegen und veröffentlichen.
Den Inhabern von Genussscheinen der Gesellschaft wird ein Recht auf bevorzugte Zuteilung gewährt. Jeweils
ein Genussschein der Gesellschaft berechtigt zur Zeichnung von einer Aktie. Die hierfür reservierte
Tranche stellt rund 18,55 % des Emissionsvolumens (einschließlich Mehrzuteilungsoption) dar.
Die Gesellschaft und die VEM Aktienbank AG behalten sich vor, das öffentliche Angebot für den Fall einer
Übernachfrage vorzeitig zu schließen bzw. im Falle einer geringeren Nachfrage zu verlängern. Mehrfachzeichnungen
sind grundsätzlich zulässig. Wird festgestellt, dass eine Person mehrfach gezeichnet hat, werden
für Zwecke der Zuteilung die Zeichnungen als eine Zeichnung behandelt und die Zeichnungsgrößen zusammengerechnet.
Zeichner werden schriftlich über die erfolgte Zuteilung informiert. Bei privaten Anlegern erfolgt die Mitteilung
und Abrechnung durch die die jeweilige Zeichnung entgegennehmende Bank. Abwicklungstechnisch
bedingt kann es vorkommen, dass die Notierungsaufnahme vor dem Zugang der Mitteilung über die Zuteilung
erfolgt.
36

Zeitraum, während dessen die Zeichnung zurückgezogen werden kann
Der Zeichnungsauftrag durch die Anleger ist bis zum jeweiligen Ende der Angebotsfrist frei widerruflich.
Die Angebotsfrist endet am 27. September 2006 um 15:00 Uhr (MESZ) für die bevorrechtigte Zeichnung
von Genussscheininhabern der Gesellschaft und am 29. September 2006 um 12:00 Uhr (MESZ) für private
und institutionelle Anleger.
Stabilisierungsmaßnahmen, Mehrzuteilung und Greenshoe-Option
Die VEM Aktienbank AG oder andere in ihrem Namen handelnde Personen können im Zusammenhang mit
dem öffentlichen Angebot für einen Zeitraum von 30 Tagen ab Notierungsaufnahme der Aktien der Gesellschaft
Transaktionen mit dem Ziel vornehmen, den Marktpreis der Aktien der Gesellschaft auf einem Niveau
zu halten, das von demjenigen abweicht, welches ohne Stabilisierung bestehen würde. Es besteht jedoch keine
Verpflichtung zur Vornahme solcher Stabilisierungsmaßnahmen und eine derartige Stabilisierungsmaßnahme
kann, sofern sie bereits begonnen wurde, jederzeit ohne Vorankündigung beendet werden. In Übereinstimmung
mit dem jeweils anwendbaren Recht können solche Transaktionen an allen deutschen Wertpapierbörsen
oder einem elektronischen Handelssystem vorgenommen werden. Somit kann sich ein Börsenkurs
bzw. Marktpreis für die Aktien der Gesellschaft auf einem Niveau ergeben, das nicht von Dauer ist.
In Bezug auf mögliche Stabilisierungsmaßnahmen kann die VEM Aktienbank AG neben den bis zu
1.751.000 zu platzierenden Aktien der Gesellschaft bis zu weitere 249.000 Aktien der Gesellschaft im Rahmen
der Zuteilung der zu platzierenden Aktien der Gesellschaft an Anleger zuteilen (sog. Mehrzuteilung).
Die zur Vornahme der Mehrzuteilung benötigten Aktien der Gesellschaft werden der VEM Aktienbank AG
im Wege eines unentgeltlichen Wertpapierdarlehens von den abgebenden Aktionären vorübergehend zur
Verfügung gestellt.
In diesem Zusammenhang ist der VEM Aktienbank AG die Option eingeräumt worden, bis zu
249.000 zusätzliche Aktien der Gesellschaft, d.h. bis zu 12,45 % der Gesamtzahl der angebotenen Aktien,
von den abgebenden Aktionären zu erwerben, um mögliche Mehrzuteilungen bzw. die damit im Zusammenhang
stehenden und nachfolgend beschriebenen Wertpapierdarlehen decken zu können. Diese sog. Greenshoe-Option
darf nur ausgeübt werden, wenn die VEM Aktienbank AG mehr als die Gesamtzahl der Aktien
zuteilt, zu deren Übernahme sie sich vertraglich verpflichtet hat. Die VEM Aktienbank AG kann diese
Greenshoe-Option von Notierungsaufnahme bis maximal 30 Tage nach Notierungsaufnahme ausüben. Die
Greenshoe-Option kann nur in dem Umfang ausgeübt werden, wie Aktien im Wege der Mehrzuteilung platziert
worden sind.
Nach Ende des Stabilisierungszeitraums wird innerhalb einer Woche in der Börsen-Zeitung bekannt gegeben,
ob eine Stabilisierungsmaßnahme durchgeführt wurde oder nicht, zu welchem Termin mit der Kursstabilisierung
begonnen wurde, zu welchem Termin die letzte Kursstabilisierungsmaßnahme erfolgte sowie innerhalb
welcher Kursspanne die Stabilisierung erfolgte, und zwar für jeden Termin, zu dem eine Kursstabilisierungsmaßnahme
durchgeführt wurde. Die Ausübung der Greenshoe-Option, deren Zeitpunkt sowie die Zahl
der betroffenen Aktien werden ebenfalls unverzüglich in der Börsen-Zeitung veröffentlicht.
Die VEM Aktienbank AG hat mit den abgebenden Aktionären, Herrn Dr. Norbert Herrmann und Herrn
Wolfgang Mertens-Nordmann unentgeltliche Wertpapierdarlehensvereinbarungen abgeschlossen, die der
VEM Aktienbank AG das Recht geben, bis zur Höhe der vorstehend beschriebenen Greenshoe-Option Aktien
zu leihen. Die Wertpapierdarlehensverträge enden mit der Durchführung des öffentlichen Angebots der
Aktien der Gesellschaft. Die VEM Aktienbank hat ferner mit den abgebenden Aktionären, den Herren Dr.
Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann, weitere unentgeltliche Wertpapierdarlehensvereinbarungen
abgeschlossen, die der VEM Aktienbank AG das Recht geben, bis zu 1.660.000 Aktien der Gesellschaft
unentgeltlich zur Verfügung gestellt zu erhalten, um diese an Stelle der bis zu 1.660.000 angebotenen
neuen Aktien an Anleger zu liefern.
37

Börsenzulassung und Notierungsaufnahme
Die Zulassung des gesamten Grundkapitals der Gesellschaft zum Börsenhandel im geregelten Markt (General
Standard) sowie gleichzeitig zum Teilbereich des geregelten Marktes mit weiteren Zulassungsfolgepflichten
(Prime Standard) an der Frankfurter Wertpapierbörse wird voraussichtlich am 21. September 2006 beantragt.
Die Zulassung wird voraussichtlich am 3. Oktober 2006 erfolgen. Die Notierungsaufnahme an der Frankfurter
Wertpapierbörse ist für den 4. Oktober 2006 vorgesehen. Bislang sind die Aktien der Gesellschaft nicht
zum Handel an einer Börse zugelassen. Die Gesellschaft hat keinen Einfluss auf die Börsenzulasung, die
durch die Frankfurter Wertpapierbörse im Wege eines Verwaltungsaktes erfolgt.
Designated Sponsor
Die VEM Aktienbank AG übernimmt die Funktion des Designated Sponsors der an der Frankfurter Wertpapierbörse
auf der XETRA-Plattform gehandelten Aktien der Gesellschaft. Ein Designated Sponsor sorgt insbesondere
für Liquidität im Aktienhandel, indem er verbindliche Preise für den An- und Verkauf der Aktie
stellt. Die Tätigkeit richtet sich nach dem von der Deutsche Börse AG vorgegebenen Regeln für das Designated
Sponsoring.
Abgebende Aktionäre
Abgebende Aktionäre sind Herr Dr. Norbert Herrmann (c/o GWB Immobilien AG, Hauptstraße 1a, D-22962
Siek) und Herr Wolfgang Mertens-Nordmann (c/o GWB Immobilien AG, Hauptstraße 1a, D-22962 Siek).
Die folgende Übersicht zeigt die Namen der abgebenden Aktionäre, die Anzahl der von ihnen vor Durchführung
des Angebots gehaltenen Aktien sowie die Anzahl der Aktien, die sie im Rahmen dieses Angebots (einschließlich
Greenshoe-Option) zu veräußern beabsichtigen.
Abgebender Aktionär
Anzahl der von dem
abgebenden Aktionär
gehaltenen Aktien
Voraussichtliche
Anzahl der von dem
abgebenden Aktionär
zu verkaufenden
Aktien
Voraussichtliche
Anzahl der Greenshoe-Aktien
Dr. Norbert Herrmann 1.148.252 45.500 124.500
Wolfgang Mertens-Nordmann 1.148.252 45.500 124.500
Gesamt 2.296.504 91.000 249.000
Marktschutzvereinbarungen der Gesellschaft / Veräußerungsbeschränkungen ("Lock-up")
Die Gesellschaft hat sich gegenüber der VEM Aktienbank AG verpflichtet, innerhalb eines Zeitraums von
zwölf Monaten ab dem Tag der Notierungsaufnahme keine Kapitalerhöhung oder vergleichbare Maßnahmen
durchzuführen oder anzukündigen, es sei denn mit Zustimmung der VEM Aktienbank AG.
Die Altaktionäre haben sich für ihre Aktien, die nicht Gegenstand des Angebots sind, Veräußerungsbeschränkungen
unterworfen.
Herr Dr. Norbert Herrmann hat sich gegenüber der VEM Aktienbank AG verpflichtet, bis zum 30. September
2008 keine der weiteren von ihm gehaltenen Aktien börslich oder außerbörslich direkt oder indirekt zu veräußern
oder zu verkaufen oder sonstige Maßnahmen zu ergreifen, die einer Veräußerung oder einem Verkauf
wirtschaftlich entsprechen. Nach Ablauf des 30. September 2008 ist Herr Dr. Norbert Herrmann nach Inhalt
der Vereinbarung berechtigt, bis zu 489.126 Aktien frei zu veräußern. Die verbleibenden 489.126 Aktien, die
38

dem Veräußerungsverbot unterliegen, können nach Ablauf des 30. September 2009 frei veräußert werden.
Herr Wolfgang Mertens-Nordmann hat sich gegenüber der VEM Aktienbank AG verpflichtet, bis zum
30. September 2008 keine der weiteren von ihm gehaltenen Aktien börslich oder außerbörslich direkt oder
indirekt zu veräußern oder zu verkaufen oder sonstige Maßnahmen zu ergreifen, die einer Veräußerung oder
einem Verkauf wirtschaftlich entsprechen. Nach Ablauf des 30. September 2008 ist Herr Wolfgang Mertens-
Nordmann nach Inhalt der Vereinbarung berechtigt, bis zu 489.126 Aktien frei zu veräußern. Die verbleibenden
489.126 Aktien, die dem Veräußerungsverbot unterliegen, können nach Ablauf des 30. September 2009
frei veräußert werden.
GWB IMMO Die Immobilien AG hat sich gegenüber der VEM Aktienbank AG verpflichtet, bis zum
30. September 2008 keine der weiteren von ihm gehaltenen Aktien börslich oder außerbörslich direkt oder
indirekt zu veräußern oder zu verkaufen oder sonstige Maßnahmen zu ergreifen, die einer Veräußerung oder
einem Verkauf wirtschaftlich entsprechen. Nach Ablauf des 30. September 2008 ist GWB IMMO Die Immobilien
AG nach Inhalt der Vereinbarung berechtigt, bis zu 521.748 Aktien frei zu veräußern. Die verbleibenden
521.748 Aktien, die dem Veräußerungsverbot unterliegen, können nach Ablauf des 30. September 2009
frei veräußert werden.
Die von den abgebenden Aktionären Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann der VEM
Aktienbank AG ferner im Wege eines Wertpapaierdarlehens zur Verfügung gestellten 1.660.000 Aktien unterliegen
im Falle ihrer Lieferung an Anleger in dem Umfang wie neue Aktien aus der am 21. Juli 2006 von
der Hauptversammlung beschlossenen Kapitalerhöhung gezeichnet werden, nicht dem Veräußerungsverbot.
Stattdessen unterfallen die den Herren Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann von der
VEM Aktienbank AG in diesem Fall zurückgewährten neuen Aktien, die aus der am 21. Juli 2006 beschlossenen
Kapitalerhöhung stammen, an Stelle der darlehensweise zur Verfügung gestellten Aktien dem Veräußerungsverbot.
Zahl- und Hinterlegungsstelle
Zahl- und Hinterlegungsstelle ist die Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA, Kaiserstraße 24, D-60311
Frankfurt am Main.
39

GRÜNDE FÜR DAS ANGEBOT UND VERWENDUNG DES EMISSIONSERLÖSES
Gründe für das Angebot
Das Angebot dient der Stärkung der Eigenkapitalbasis der GWB Immobilien AG durch Platzierung von bis
zu 1.660.000 neuen Aktien der Gesellschaft aus einer Kapitalerhöhung zur Finanzierung ihres weiteren
Wachstums.
Darüber hinaus beabsichtigen die abgebenden Aktionäre im Rahmen des Angebots insgesamt bis zu 340.000
ihrer Aktien (einschließlich der der VEM Aktienbank AG im Hinblick auf eine eventuelle Mehrzuteilung
eingeräumten Greenshoe-Option) der Gesellschaft zu veräußern.
Verwendung des Emissionserlöses
Die Gesellschaft erhält im Rahmen dieses Angebotes den Verkaufserlös (abzüglich der Provisionen und Kosten)
aus dem Verkauf der bis zu 1.660.000 Aktien, die aus der von der Hauptversammlung der Gesellschaft
am 21. Juli 2006 beschlossenen Kapitalerhöhung stammen.
Die Gesellschaft beabsichtigt, den ihr aus dem Angebot zufließenden Nettoemissionserlös zur Finanzierung
des weiteren internen und externen Wachstums, zur Umsetzung und Finanzierung ihrer strategischen Ziele
(siehe "Geschäftstätigkeit - Unternehmensstrategie") sowie für allgemeine Geschäftszwecke zu verwenden.
Insbesondere beabsichtigt die Gesellschaft, den Nettoemissionserlös für den Aufbau eines Einzelhandelsimmobilien-Portfolios
zu verwenden. Zu diesem Zweck beabsichtigt die Gesellschaft Grundstücke zu erwerben
und auf diesen überwiegend Einzelhandels- und Gewerbeobjekte zu entwickeln und zu errichten. Der Emissionserlös
soll dabei ferner im Rahmen der Finanzierung solcher Objekte durch kreditgebende Banken als für
diese Art der Finanzierung erforderlicher Eigenanteil eingesetzt werden.
Die abgebenden Aktionäre werden den Verkaufserlös (abzüglich der Provisionen und Kosten) aus dem Verkauf
ihrer Aktien der Gesellschaft erhalten und damit in der Hauptsache die Rückführung der vor dem Börsengang
und zur Umwandlung der Gesellschaft in eine Aktiengesellschaft notwendigen Überbrückungsfinanzierung
bestreiten.
Nettoplatzierungserlös und Kosten der Emission
Der Nettoplatzierungserlös aus dem Verkauf der im Rahmen dieses Angebots angebotenen Aktien wird bei
vollständiger Platzierung (einschließlich einer eventuellen Mehrzuteilung) zwischen ca. EUR 23,32 Mio. bis
ca. EUR 32,80 Mio. betragen. Der der Gesellschaft hiervon zufließende Nettoemissionserlös wird zwischen
ca. EUR 19,24 Mio und ca. EUR 27,09 Mio betragen.
Die Gesellschaft schätzt, dass sich die ihr auf Grund des Börsengangs entstehenden Kosten ohne Provisionen
für die VEM Aktienbank AG auf ca. TEUR 307 belaufen werden. Der Gesamtbetrag der Provisionen für die
VEM Aktienbank AG wird zwischen ca. TEUR 1,372 und ca. TEUR 1,896 betragen. Von diesen Kosten
tragen die abgebenden Aktionäre zwischen ca. TEUR 170 und ca. TEUR 238.
Interessen beteiligter Personen an dem Angebot
Die VEM Aktienbank AG steht im Zusammenhang mit dem Angebot und der Börsenzulassung von Aktien
der Gesellschaft (der "Transaktion") in einem vertraglichen Verhältnis mit der GWB Immobilien AG. Die
VEM Aktienbank AG wurde als Lead Manager und Sole Book Runner mandatiert. Sie wird die Gesellschaft
bei der Transaktion beraten und die Strukturierung und Durchführung der Transaktion koordinieren. Die
40

VEM Aktienbank AG hat ferner einen Vertrag über die Betreuung der Gesellschaft als Designated Sponsor
abgeschlossen.
Die Gesellschaft hat mit der youmex AG, Westendstr. 19, D-60325 Frankfurt einen Vertrag für die Emissionsvorbereitung
und -begleitung abgeschlossen. Die youmex Capital GmbH, Westendstr. 19, D-60325
Frankfurt hat mit der VEM Aktienbank AG einen Vertrag über den Vertrieb eines Teils der Aktien aus dem
Angebot geschlossen.
Die abgebenden Aktionäre haben an dem Angebot ein Eigeninteresse wegen des ihnen zufließenden Anteils
am Emissionserlös.
41

AUSGEWÄHLTE FINANZINFORMATIONEN
Die nachstehend zusammengefassten Finanzdaten sind den geprüften Konzernabschlüssen der Geschäftsjahre
2004 und 2005 und dem geprüften Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2006 entnommen, die auf der
Grundlage der International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt wurden und im Finanzteil dieses
Prospekts vollständig abgedruckt sind. Bei den Finanzdaten für das Geschäftsjahr 2003 handelt es sich um
die in dem geprüften Konzernabschluss nach IFRS für das Geschäftsjahr 2004 enthaltenen Vergleichszahlen
für das Geschäftsjahr 2003. Die Finanzdaten zum 30. Juni 2005 sind ungeprüft.
Die nachstehend zusammengefassten Finanzangaben sollten in Verbindung mit dem Abschnitt "Darstellung
und Analyse der Finanz- und Ertragslage und geschäftlichen Entwicklung", den in diesem Prospekt enthaltenen
geprüften Konzernabschlüssen und dem geprüften Konzernzwischenabschluss sowie den an anderer Stelle
in diesem Prospekt enthaltenen weiteren Finanzdaten und -informationen gelesen werden.
IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS
30.06.2006 30.06.2005 2005 2004 2003
(geprüft) (ungeprüft) (geprüft) (geprüft) (geprüft)
Ausgewählte Daten zur
Gewinn- und Verlustrechnung
Umsatzerlöse (TEUR) 30.161 4.171 13.803 20.175 9.161
Bestandsveränderungen (TEUR) -1.847 0 -4.600 -11.825 34
Materialaufwand (TEUR) -23.768 -3.364 -4.718 -4.408 -5.724
Rohmarge (TEUR) 4.546 807 4.485 3.942 3.472
Sonstige betriebliche Erträge (TEUR) 22 18 94 314 172
Personalaufwand (TEUR) -977 -376 -1.267 -993 -1.209
Abschreibungen (TEUR)
Sonstige betriebliche Aufwendungen
-14 -10 -26 -25 -36
(TEUR)
Ergebnis der betrieblichen Tätigkeit / E-
-1.193 -681 -1.694 -1.556 -1.107
BIT (TEUR) 2.384 -242 1.592 1.682 1.292
Finanzergebnis (TEUR) -310 -234 -824 -1.528 -1.381
Ergebnis vor Ertragsteuern (TEUR) 2.074 -476 768 154 -89
Ertragsteuern (TEUR) -950 -19 -43 -196 -153
Konzernergebnis (TEUR)
Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert
1.124 -495 725 -42 -242
bezogen auf 2.140.000 Aktien) (EUR) 0,53 -0,23 0,34 -0,02 -0,11
Ausgewählte Bilanzdaten
Bilanzsumme (TEUR) 43.634 19.286 24.436 18.873 39.565
Kurzfristige Vermögenswerte (TEUR) 33.807 12.138 7.855 10.038 6.888
Langfristige Vermögenswerte (TEUR) 9.827 7.148 16.581 8.835 32.677
Kurzfristige Schulden (TEUR) 28.766 9.678 13.447 11.444 25.879
Langfristige Schulden (TEUR) 11.404 8.927 9.282 6.383 13.313
Eigenkapital (TEUR) 3.464 681 1.707 1.046 373
Eigenkapitalquote (%) 7,9% 3,5% 7,0% 5,5% 0,9%
Fremdkapitalquote (%) 92,1% 96,5% 93,0% 94,5% 99,1%
42

IFRS IFRS IFRS IFRS IFRS
30.06.2006 30.06.2005 2005 2004 2003
(geprüft) (ungeprüft) (geprüft) (geprüft) (geprüft)
Ausgewählte Daten zur Kapitalflussrechnung
Cashflow
aus laufender Geschäftstätigkeit 2.912 37 -788 592 -45
aus Investitionstätigkeit -1.985 -394 -1.122 44 -3
aus Finanzierungstätigkeit -513 570 2.900 -83 135
Die Gesellschaft verwendet die Größe EBIT als Messgrösse im Rahmen des Geschäftsbetriebes bzw. ist der
Auffassung, dass diese Grösse als Messgröße von Investoren herangezogen werden könnte. Das EBIT ist
dabei definiert als das Ergebnis der betrieblichen Tätigkeit (Ergebnis vor Zinsen und Steuern). Die Ergebnisgröße
EBIT ist keine Ersatzgröße für betriebliche Gewinne oder den Zahlungsfluss (Cashflow). Eine Vergleichbarkeit
des ausgewiesenen EBIT mit anderen Unternehmen ist unter Umständen nicht gegeben, da
mangels einer einheitlichen Definition dieser Messgröße unterschiedliche Bestandteile bei der Berechnung
verwendet werden können.
43

Ergebnis und Dividende je Aktie
ERGEBNIS UND DIVIDENDE JE AKTIE, DIVIDENDENPOLITIK
Die Gesellschaft ist als Aktiengesellschaft erst am 21. März 2006 entstanden. Zuvor bestand sie in der
Rechtsform einer GmbH & Co. KG. In den Geschäftsjahren 2003, 2004 und 2005 bestanden daher keine
Aktien. Die nachfolgende Übersicht stellt demnach nur eine Berechnung des Ergebnisses je Aktie auf der
Grundlage der zum Zeitpunkt der Umwandlung bestehenden Aktienanzahl dar. Die Ausschüttung einer Dividende
ist nicht erfolgt:
2005
in EUR
2004
in EUR
2003
in EUR
Dividendenberechtigte Stückaktien 2.140.000 2.140.000 2.140.000
Ausgeschüttete Dividende je Aktie 0 0 0
Verwässertes und unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR
(auf der Grundlage des Konzernabschlusses nach IFRS)
0,34
- 0,02
- 0,11
Die Beschlussfassung über die Ausschüttung von Dividenden für ein Geschäftsjahr sowie gegebenenfalls
deren Höhe und Zeitpunkt obliegt der Hauptversammlung des darauf folgenden Geschäftsjahres. Die Hauptversammlung
entscheidet auf Vorschlag des Vorstands und des Aufsichtsrats. Dividenden dürfen nur aus
dem Bilanzgewinn der Gesellschaft ausgeschüttet werden. Der Bilanzgewinn wird anhand des Jahresabschlusses
der Gesellschaft, der nach Maßgabe der Bilanzierungsvorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt
wird ("HGB-Jahresabschluss"), errechnet. Bei der Ermittlung des zur Ausschüttung zur Verfügung stehenden
Betrages ist der Jahresüberschuss um Gewinn-/Verlustvorträge des Vorjahres sowie um Entnahmen,
Aus- bzw. Einstellungen in Rücklagen zu korrigieren. Bestimmte Rücklagen sind kraft Gesetzes zu bilden
und müssen bei der Berechnung des für die Ausschüttung verfügbaren Bilanzgewinnes abgezogen werden.
Der Vorstand der Gesellschaft stellt den Jahresabschluss auf und der Vorstand und der Aufsichtsrat stellen
diesen gemeinsam fest. Sie können Beträge bis zur Hälfte des Jahresüberschusses in andere Gewinnrücklagen
einstellen. Wenn sich Vorstand und Aufsichtsrat nicht auf die Feststellung des Jahresabschlusses einigen oder
wenn Vorstand und Aufsichtsrat beschließen, die Feststellung der Hauptversammlung zu überlassen, stellt
die Hauptversammlung den Jahresabschluss fest.
Die Fähigkeit der Gesellschaft zur Zahlung zukünftiger Dividenden wird von den Gewinnen der Gesellschaft,
ihrer wirtschaftlichen und finanziellen Lage und anderen Faktoren abhängen. Hierzu gehören insbesondere
die Liquiditätsbedürfnisse der Gesellschaft, ihre Zukunftsaussichten, die Marktentwicklung, die steuerlichen,
gesetzgeberischen und sonstigen Rahmenbedingungen. Der zur Ausschüttung zur Verfügung stehende Bilanzgewinn
berechnet sich anhand des HGB-Jahresabschlusses der Gesellschaft.
Die Aktien der Gesellschaft werden ausschließlich in einem Clearing-System verwahrt. Dividenden werden
daher nach den Regeln dieses Clearing-Systems ausgezahlt. Einzelheiten zu den Dividenden werden im elektronischen
Bundesanzeiger sowie zumindest einem überregionalen Börsenpflichtblatt veröffentlicht.
Dividendenzahlungen unterliegen der Kapitalertragssteuer (für weitere Informationen über die Kapitalertragssteuer
in Deutschland siehe "Besteuerung in der Bundesrepublik Deutschland - Besteuerung von Dividendeneinkünften
- Kapitalertragssteuer").
Dividendenpolitik
Die Gesellschaft hat bisher noch keine Dividende gezahlt. Die Gesellschaft wird bei Vorliegen eines Bilanzgewinns
unter Berücksichtigung ihrer finanziellen Lage, ihrer Liquiditätsbedürfnisse sowie der rechtlichen,
44

steuerlichen und sonstigen Rahmenbedingungen prüfen, ob (und wenn, in welchem Umfang) jeweils Dividende
ausgeschüttet wird.
45

VERWÄSSERUNG
Der Buchwert des bilanziellen Eigenkapitals der Gesellschaft belief sich zum 30. Juni 2006 auf Grundlage
des IFRS-Konzernzwischenabschlusses zum 30. Juni 2006 auf TEUR 3.464, das entspricht rund EUR 1,62
pro Aktie (berechnet auf der Grundlage der Anzahl der zum 30. Juni 2006 ausstehenden 2.140.000 Aktien
der Gesellschaft). Im Buchwert des Eigenkapitals zum 30. Juni 2006 ist noch nicht die Kapitalerhöhung mu
1.350.000 Aktien, da diese erst 18. Juli 2006 eingetragen wurde. Bei einem unterstellten, der Gesellschaft
zufließenden Nettoemissionserlös zwischen EUR 19.241.750,00 und EUR 27.085.250,00 (siehe auch "Gründe
für das Angebot und Verwendung des Emissionserlöses") und der durchgeführten Kapitalerhöhung hätte
der Buchwert des angepassten Eigenkapitals der Gesellschaft gemäß IFRS zum 30. Juni 2006 zwischen
TEUR 24.055 und TEUR 31.899 bzw. zwischen rund EUR 4,68 und EUR 6,20 pro Aktie betragen (berechnet
auf Basis der Anzahl der nach vollständiger Durchführung der Kapitalerhöhung vom 21. Juli 2006 um bis
zu 1.660.000 Aktien im Rahmen dieses Angebots ausstehenden 5.150.000 Aktien der Gesellschaft).
Auf der Grundlage des bisherigen Grundkapitals der Gesellschaft in Höhe von EUR 3.490.000,00 ergibt sich
bei vollständiger Durchführung der Kapitalerhöhung vom 21. Juli 2006 um bis zu 1.660.000 Aktien eine
unmittelbare Verwässerung des Anteils der Altaktionäre in Höhe von 48,13 %.
Zu den Auswirkungen des Angebots auf die Beteiligungs- und Mitgliedschaftsrechte (z. B. Stimmrecht) siehe
"Wesentliche Aktionäre - Aktionärsstruktur").
46

Kapitalausstattung
KAPITALAUSSTATTUNG UND LIQUIDITÄT
Das Eigenkapital der GWB Immobilien AG (bzw. ihrer Rechtsvorgängerin, der GWB Gesellschaft für Geschäfts-
und Wohnbauten mbH & Co. KG) nach IFRS betrug gemäß den jeweiligen IFRS-
Konzernabschlüssen am 31. Dezember 2003 TEUR 373 (rund 0,9 % der Bilanzsumme), am 31. Dezember
2004 TEUR 1.046 (rund 5,5 % der Bilanzsumme) und am 31. Dezember 2005 TEUR 1.707 (rund 7,0 % der
Bilanzsumme).
Die folgende Übersicht gibt Aufschluss über die Kapitalausstattung der GWB Immobilien AG (bzw. ihrer
Rechtsvorgängerin, der GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG) nach IFRS zum
31. Dezember 2003, 31. Dezember 2004, 31. Dezember 2005 und zum 30. Juni 2006. Die Angaben sind den
geprüften IFRS-Konzenabschlüssen für die Geschäftsjahre 2004 und 2005 bzw. dem IFRS-
Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2006 entnommen. Bei den Angaben zum Geschäftsjahr 2003 handelt
es sich um dem geprüften IFRS-Konzernabschluss zum 31. Dezember 2004 entnommene Vergleichszahlen
des Vorjahreszeitraums 2003.
Kennzahlen
6 Monate
zum
30. Juni
2006
- geprüft -
Geschäftsjahr jeweils zum 31. Dezember
2005
(geprüft)
2004
(geprüft)
(in TEUR) (in TEUR)
2003
(geprüft)
Betriebsergebnis 2.384 1.592 1.741 1.391
Finanzergebnis - 310 - 824 - 1.528 - 1.381
Eigenkapital 3.464 1.707 1.046 373
Bilanzsumme
Anteil des Eigenkapitals an der
43.634 24.436 18.873 39.565
Bilanzsumme (in %)
Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kre-
12,79 7,0 5,5 0,9
ditinstituten
Finanzverbindlichkeiten geteilt durch das
26.954 16.242 16.008 37.638
Eigenkapital 7,8 9,5 15,3 100,9
Cashflow
Für eine Beschreibung des Cashflows des GWB-Konzerns siehe "Darstellung und Analyse der Finanz- und
Ertragslage und der geschäftlichen Entwicklung - Liquidität und Kapitalausstattung ".
47

Fremdfinanzierungsbedarf und Finanzierungsstruktur
Die folgende Tabelle zeigt wesentliche Kennzahlen zur Finanzierungsstruktur des GWB-Konzerns.
Zum Geschäftsjahr jeweils zum 31. Dezember
Kennzahlen
30. Juni
2006
(geprüft)
2005
(geprüft)
2004
(geprüft)
2003
(geprüft)
(in TEUR) (in TEUR)
Gezeichnetes Kapital 2.140 1.435 739 147
Kapitalrücklage - - - -
Gewinnrücklagen
Rücklagen für
249 249 290 211
Währungsumrechnung - - - -
Bilanzgewinn 1.077 0 0 0
Zwischensumme 3.466 1.684 1.029 358
Minderheitenanteile - 2 23 17 15
Summe Eigenkapital 3.464 1.707 1.046 373
Langfristige Verbindlichkeiten 11.404 9.282 6.383 13.313
Rückstellungen 10 285 455 311
Kurzfristige Verbindlichkeiten 28.756 13.162 10.989 25.568
Summe Fremdkapital 40.170 22.729 17.827 39.192
Gesamtsumme 43.634 24.436 18.873 39.565
GWB hatte nach dem IFRS-Konzernabschluss zum 31. Dezember 2005 und dem IFRS-
Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2006 Finanzverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 16.242 bzw.
TEUR 26.954.
Die Gesellschaft finanziert ihre Geschäftstätigkeit in hohem Maß mit Fremdkapital. Die Gesellschaft ist daher
für die erfolgreiche Entwicklung ihrer Geschäftstätigkeit von der fortlaufenden Finanzierung der von ihr
geplanten Objekte für Einzelhandels-, Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie Gewerbeimmobilien durch
kreditgebende Banken abhängig (vgl. "Risikofaktoren - Risiken der Geschäftstätigkeit - Abhängigkeit von
zukünftiger Finanzierung durch Fremd- und Eigenkapital", "Geschäftstätigkeit - Wesentliche Verträge" und
"Geschäftstätigkeit - Abhängigkeit von Patenten, Lizenzen, Industrie-, Handels- oder Finanzierungsverträgen
oder neuen Herstellungsverfahren").
48

Übersicht
KAPITALISIERUNG UND VERSCHULDUNG
Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht über die Kapitalisierung und Verschuldung der GWB Immobilien
AG am 30. Juni 2006. Die Kapitalausstattung der Gesellschaft wird sich nach dem Angebot in Abhängigkeit
vom Umfang der Durchführung der am 21. Juli 2006 beschlossenen Kapitalerhöhung verändern. Die
Angaben in der Tabelle beruhen auf dem geprüften IFRS-Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2006, der
im Finanzteil des Prospekts abgedruckt ist. Diese Tabelle sollte im Zusammenhang mit diesem (siehe dazu
den Abschnitt "Finanzteil") sowie dem Abschnitt "Erläuterung und Analyse der Finanz- und Ertragslage und
geschäftlichen Entwicklung" gelesen werden.
Angaben in TEUR (gerundet)
Zum 30. Juni 2006
(geprüft)
Kurzfristige Verbindlichkeiten (ohne Rückstellungen) 28.756
davon garantiert 0
davon besichert 23.566
davon unbesichert / nicht garantiert 5.190
Langfristige Verbindlichkeiten (ohne Rückstellungen/latente Steuern) * 10.424
davon garantiert 0
davon besichert 6.889
davon unbesichert / nicht garantiert 3.535
Eigenkapital 3.464
davon Gezeichnetes Kapital 2.140
davon Kapitalrücklage 0
davon Gewinnrücklage 249
davonBilanzgewinn 1.077
Zwischensumme 3.466
davon Minderheitenanteile - 2
Gesamt 42.644
* Zum 30. Juni 2006 betrugen die latenten Steuern TEUR 980.
Zum 30. Juni 2006 bestanden Eventualverbindlichkeiten der GWB Immobilien AG in Höhe von
TEUR 1.914.
Die kurzfristigen Verbindlichkeiten betreffen die von der GWB-Gruppe in Anspruch genommenen Kontokorrentkreditlinien
bei Banken und Darlehen mit einer Laufzeit von unter einem Jahr. Die langfristigen Verbindlichkeiten
betreffen die Schulden gegenüber Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundpfandrechte an den Grundstücken der
Objekte Guben, Bamberg-Hallstadt, Berlin-Friedrichsfelde, Clausthal-Zellerfeld und Dassow besichert. Darüber
hinaus hat die Gesellschaft für die Objekte Guben, Bamberg-Hallstadt und Berlin-Friedrichsfelde Mieteinnahmen,
Rechte aus dem jeweiligen Generalunternehmervertrag sowie die Forderungen aus den jeweiligen
Verkaufsverträgen zur Sicherheit abgetreten.
49

Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht über die liquiden Mittel der GWB Immobilien AG zum
30. Juni 2006 (Angaben auf Grundlage des geprüften IFRS-Konzernzwischenabschlusses zum 30. Juni
2006):
Angaben in TEUR (gerundet)
Zum 30. Juni 2006
- geprüft nach IFRS -
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2.067
Zahlungsmitteläquivalente -
Wertpapiere -
Liquide Mittel 2.067
Kurzfristige Forderungen (incl. zukünftige Forderungen aus Fertigungsaufträgen
Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie kurzfristige Anteile von langfristi-
30.678
gen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
23.760
Sonstige kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 3.646
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 27.406
Kurzfristige Nettofinanzverbindlichkeiten - 5.339
Langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 3.194
Genussscheine 3.580
Sonstige langfristige Finanzverbindlichkeiten 3.650
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 10.424
Nettofinanzverbindlichkeiten 5.085
Erklärung zum Geschäftskapital
Nach Auffassung der Gesellschaft reicht ihr Geschäftskapital (working capital) für ihre Bedürfnisse während
der nächsten zwölf Monate seit dem Datum dieses Prospekts aus.
50

DARSTELLUNG UND ANALYSE DER FINANZ- UND ERTRAGSLAGE
UND DER GESCHÄFTLICHEN ENTWICKLUNG
Anleger sollten die nachfolgende Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von GWB in Verbindung
mit den Konzernabschlüssen und dem Einzelabschluss der Gesellschaft nebst den dazu gehörigen Erläuterungen
sowie den übrigen in diesem Prospekt enthaltenen Finanzangaben lesen. Die geprüften Konzernabschlüsse
der Gesellschaft für die Geschäftsjahre 2004 (einschließlich Vergleichszahlen für 2003) und 2005
sowie für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. Juni 2006 sind auf den Seiten F-1 ff. zu finden. Die Finanzdaten
für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. Juni 2005 sind ungeprüft und in einer vergleichenden
Übersicht im Finanzteil dargestellt.
Die Konzernabschlüsse wurden gemäß den International Financial Reporting Standards (IFRS) unter Anwendung
des Gesamtkostenverfahrens aufgestellt. Die im Finanzteil abgedruckten Einzelabschluss für 2003
und 2005 der Gesellschaft sind nach deutschen Rechnungslegungsgrundsätzen und den deutschen Grundsätzen
ordnungsgemäßer Buchführung (zusammen in diesem Prospekt als „HGB" bezeichnet) erstellt worden.
Auf Grund der nach IFRS anzuwendenden „Percentage-of-Completion-Methode“ bei der Bilanzierung von
Fertigungsaufträgen ergeben sich in den Positionen Umsatzerlöse, Marterialaufwendungen, Bestandsveränderungen,
Vorräte und künftige Forderungen aus Fertigungsaufträgen Abweichungen zu der Bilanzierung nach
HGB.
Bei Anwendung der „Percentage-of-Completion-Methode“ werden Gewinne bereits am Bilanzstichtag ausgewiesen,
wenn für einen Fertigungsauftrag das Ergebnis verlässlich ermittelt werden kann und es wahrscheinlich
ist, dass der Auftrag profitabel sein wird. Die Auftragserlöse werden dann über den Zeitraum der
Auftragserstellung erfasst.
Bei der Bilanzierung nach HGB ist ein Erlös aus dem Fertigungsauftrag erst dann zu erfassen, wenn der Übergang
von Nutzen und Lasten des Objektes auf den Verkäufer stattgefunden hat.
Geschäftstätigkeit
Überblick
GWB beschäftigt sich mit der Entwicklung, dem Bau, der Vermietung, dem Verkauf und der Verwaltung von
Einzelhandels- und Gewerbeobjekten. Die Geschäftstätigkeit von GWB umfasst vier Tätigkeitsbereiche, die
eng miteinander verknüpft sind und sich gegenseitig ergänzen. Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der
GWB ist die Entwicklung von Einkaufszentren, SB-Warenhäusern, Fachmarktzentren, Büro- und Geschäftshäusern
und Verbrauchermärkten. Das Geschäftsmodell der GWB ist darauf ausgerichtet, gewerbliche Immobilienprojekte
auf zuvor angekauften Grundstücken zu entwickeln, zu errichten und anschließend an Dritte
zu veräußern. Die vier Tätigkeitsbereiche gliedern sich auf in „Marktforschung und Standortanalyse“,
„Planen – Entwickeln - Bauen“, „Verwaltung von Gewerbeobjekten“ sowie „Vermietung und Verkauf von
Objekten“.
Die Umsatzerlöse von GWB beliefen sich im Geschäftsjahr 2005 auf 13.803 TEUR und für den Zeitraum
vom 1. Januar bis zum 30. Juni 2006 auf 30.162 TEUR.
Im Tätigkeitsbereich „Marktforschung und Standortanalyse“ erstellt die Gesellschaft über ihr Beteiligungsunternehmen
GWB MAFO Kommanditgesellschaft für Markt- und Standortanalysen mbH & Co. KG („GWB
MAFO“) Gutachten für neue Einzelhandels- und Gewerbestandorte anhand bestimmter Prüfungs- und Bewertungskriterien.
Auf Grund der vorhandenen Datenbanken unterstützt die GWB MAFO entscheidend den
Bereich Akquisition und liefert diesem Marktdaten für zu untersuchende Standorte. Die GWB MAFO ist
51

nicht nur für GWB tätig, sondern arbeitet auch für Dritte als Gutachter für Handelsstandorte. In dieser Tätigkeit
als selbstständiger Dienstleister erzielte die GWB MAFO im Geschäftsjahr 2005 Umsatzerlöse in Höhe
von 27 TEUR und bis zum 30. Juni 2006 Umsatzerlöse in Höhe von 33 TEUR.
Die Kernaufgabe der GWB ist die Planung, Entwicklung, der Bau, die Vermietung und Verwaltung von gewerblichen
Immobilien. Bei dieser umfangreichen Aufgabenstellung haben die Beteiligungsunternehmen
GWB PLAN Gesellschaft für Bauleit- und Erschließungsplanung mbH und die GWB OBJEKT Gesellschaft
für Objektmanagement mbH & Co. KG wichtige Bereiche übernommen. Die GWB PLAN ist verantwortlich
für die Bauleitplanung und arbeitet in diesem Bereich eng mit Kommunen zusammen. Die GWB OBJEKT
verwaltet fertige Objekte in technischer und kaufmännischer Hinsicht.
Alle anderen Aufgaben der Planung, der Entwicklung, des Baus und der Vermietung werden von Mitarbeitern
der GWB Immobilien AG ausgeführt. Für diesen entscheidenden Aufgabenbereich arbeitet die GWB seit
Jahren mit Architekten- und Ingenieurbüros zusammen.
Die Durchführung der Bauprojekte wird ausschließlich durch den Abschluss von Generalunternehmerverträgen
umgesetzt. Hier bedient sich die GWB bedeutender Unternehmen wie STRABAG, Bilfinger & Berger
und Bauwens.
Im Tätigkeitsbereich „Vermietung von Objekten“ arbeitet die Gesellschaft ausschließlich mit eigenen Mitarbeitern.
Makler werden hierfür nicht in Anspruch genommen, da für diesen Bereich erhebliche Sach- und
Detailkenntnisse der Objekte und des Marktes vorhanden sein müssen. Ebenso wird der Tätigkeitsbereich
„Verkauf von Objekten“ von Mitarbeitern der GWB wahrgenommen. In den vergangenen Jahren hat sich die
GWB einen Käuferstamm erarbeitet, der die Objekte der GWB abnimmt.
Der Umsatz des Segments „Vermietung und Verkauf“ betrug im Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 30. Juni
2006 29.949 TEUR. Der Umsatz des Segments „Verwaltung“ betrug 138 TEUR. Der Umsatz des Segments
„Übrige“ belief sich auf 75 TEUR.
Das EBITDA für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 30. Juni 2006 betrug 2.398 TEUR. Davon entfielen
2.490 TEUR auf den Geschäftsbereich „Vermietung und Verkauf“, 16 TEUR auf den Bereich „Verwaltung“
und –108 TEUR auf den Bereich „Übrige“.
Wesentliche die Ertragslage beeinflussende Faktoren
Auf Grund der Projektbezogenheit der Geschäftstätigkeit von GWB sind die Umsätze und Ergebnisse, insbesondere
im Geschäftsbereich „Vermietung und Verkauf“, vom Erfolg einzelner Projekte geprägt. Der Umfang
und die Laufzeiten der Projekte können schwanken. Die Ertragslage von GWB weist daher teilweise
keine konstante Entwicklung auf.
Die Geschäftstätigkeit von GWB unterliegt zudem den allgemeinen volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
So führen üblicherweise niedrige Kapitalmarktzinsen in Deutschland zu einem Anstieg der Nachfrage
nach Immobilien. Umgekehrt wirken sich steigende Zinsen nachteilig auf die Verkaufserlöse von GWB. Zudem
würden die Refinanzierungskosten von GWB bei einer Erhöhung des Zinsniveaus steigen.
Auch politische und regulatorische Entscheidungen und Entwicklungen beeinflussen Angebot und Nachfrage
am Immobilienmarkt und wirken sich auf die Preisentwicklung aus.
Spezifische das EBITDA beeinflussende Faktoren
Das EBITDA von GWB wird wirtschaftlich betrachtet vor allem von folgenden Faktoren beeinflusst.
• Verkaufspreise. Die Verkaufserlöse stellen die Summe der erzielten Verkaufspreise dar, bedingt durch die
52

Anzahl der verkauften Immobilien und den jeweils erzielten Preis. Die Höhe des jeweils erzielten Verkaufspreises
hängt maßgeblich von der Lage und der Qualität des Objektes ab. Eine weitere Rolle spielen die
Struktur der gewerblichen Mieter (d. h. die Bonität potentieller Erwerber) sowie die regional unterschiedliche
Kaufkraft von gewerblichen Mietern und anderen Kaufinteressenten. Insgesamt unterliegen die Verkaufserlöse
auch regionalen Schwankungen.
• Anzahl verkaufter Immobilien. Die Anzahl der innerhalb einer Periode im Geschäftsfeld „Vermietung und
Verkauf von Objekten“ abgesetzten Immobilien hängt in erster Linie von der Anzahl der zum Verkauf stehenden
gewerblichen Immobilien ab, sowie von den Rahmenbedingungen für den Einzelhandel in Deutschland.
Der Markt für gewerblich genutzte Immobilen lässt sich in verschiedene Segmente aufteilen: Markt für
Büroflächen, Markt für Einzelhandelsflächen, Markt für Gewerbe- und Serviceflächen. Der Verkäufermarkt
hat sich weiter verbessert. Eine große Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien kommt insbesondere auch
von Investoren aus den Ländern USA, England, Israel und Südafrika. Die Vertriebskraft von GWB hat ebenfalls
Einfluss auf die Anzahl der verkauften Immobilien.
• Mieteinnahmen. Die Höhe der gewerblichen Mieteinnahmen resultiert aus den jeweiligen Preisen pro Quadratmeter
und der vermieteten Fläche. Vergleichbar mit den Verkaufspreisen werden Mieterlöse durch Lage
und Qualität bestimmt. Bei der Lage unterliegen die gewerblichen Mieteinnahmen dem Trend der jeweiligen
Region. Die GWB hat sich auf Standorte konzentriert, die sich in kleinen und mittleren Städten befinden, mit
einer Einwohnerzahl zwischen 10.000 und 200.000 Einwohnern. Da es Geschäftsziel von GWB ist, erworbene
Immobilien nach Abschluss der Bebauung zeitnah weiter zu verkaufen, unterliegen die Mieteinnahmen
auf Grund der sich verändernden Bestandsvolumina den gleichen spezifischen Schwankungen wie die Verkaufserlöse.
Der Leerstand von gewerblichen Immobilien und die Durchsetzung von Mieterhöhungen spielen
auf Grund des Geschäftsmodells von GWB demgegenüber eine untergeordnete Rolle.
• Personalaufwendungen. Zum 30. Juni 2006 beschäftigte die GWB-Gruppe 16 Mitarbeiter. Die Anzahl der
Mitarbeiter ist in den letzen drei Geschäftsjahren geringfügig gestiegen mit der Tendenz, dass weitere hochqualifizierte
Mitarbeiter neu eingestellt wurden.
Sonstige die Ertragslage beeinflussende Faktoren
Die Ertragslage wird ferner durch die Steuern vom Einkommen und Ertrag, Zinsaufwendungen für Darlehen
und Kosten der allgemeinen Verwaltung beeinflusst.
Darstellung einzelner Positionen der Gewinn- und Verlustrechnung
Im Folgenden werden einzelne Positionen der Gewinn- und Verlustrechnung der Gesellschaft dargestellt. Für
die Gewinn- und Verlustrechnung hat die Gesellschaft das Gesamtkostenverfahren gewählt. Beim Gesamtkostenverfahren
wird das Betriebsergebnis durch Gegenüberstellung aller Leistungen (Umsatzerlöse, erhöht
oder vermindert um Bestandsmehrungen oder Bestandsminderungen) und Kosten (gegliedert nach den zu
Grunde liegenden Aufwandsarten: Materialaufwand, Personalaufwand, Abschreibungen und sonstige betriebliche
Aufwendungen) einer Periode ermittelt.
Die Bestandsveränderungen werden durch Inventur bzw. Berechnung innerhalb des Rechnungswesens ermittelt,
die übrigen Leistungen und Kosten können ebenfalls unmittelbar aus der Buchführung abgeleitet werden.
Beim Umsatzkostenverfahren werden dagegen die Aufwendungen nach Funktionsbereichen (Herstellung,
Verwaltung und Vertrieb) unterteilt.
Die weiteren Ertrags- und Aufwandsposten (z. B. Beteiligungserträge, Zinserträge und
-aufwendungen) sind beim Umsatz- und Gesamtkostenverfahren im Grundsatz identisch.
Beide Verfahren unterscheiden sich demzufolge lediglich im Ausweis der Positionen, das Periodenergebnis
wird durch die unterschiedlichen Verfahren nicht beeinflusst.
53

Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse gliedern sich in die einzelnen Geschäftsbereiche auf. Dabei bestehen die Umsatzerlöse im
Wesentlichen aus Erlösen aus den Bereichen Immobilienverkäufe, Mieten, Mietnebenkosten und zum Teil
aus der Erbringung von Dienstleistungen.
Im ersten Halbjahr 2006 sind durch die Anwendung der Percentage-of-Completion-Methode für zwei Objekte
Umsatzerlöse in Höhe von 29.682 TEUR realisiert worden.
Bei Anwendung der „Percentage-of-Completion-Methode“ wurde zur Ermittlung des Fertigungsgrades die
„Cost-to-Cost-Methode“ zu Grunde gelegt, d. h. die bisher entstandenen Herstellungskosten wurden zu den
zu erwartenden Gesamtkosten ins Verhältnis gesetzt. Der so ermittelte Fertigungsgrad wurde auf den vereinbarten
Veräußerungspreis angewendet. Umsatzerlöse nach der „Percentage-of-Completion-Methode“ wurden
erfolgwirksam berücksichtigt und gleichzeitig in Höhe der bereits angefallenen Herstellungskosten als Materialaufwand
berücksichtigt.
Bestandsveränderungen
Die Erhöhung bzw. Verminderung des Bestandes an Vorräten setzt sich zum einen aus einem Bestandszugang
in Höhe der bei der Anschaffung von Objekten entstehenden Objekt-anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten
zusammen. Zum anderen werden in der Position Bestandsveränderungen die für Objekte
aufgewandten Bau- und Entwicklungskosten aktiviert. Diese für ein Objekt aufgewandten Anschaffungs-
sowie Herstellungskosten werden auch in der Position Materialaufwand gebucht, wodurch sich eine Erfolgsneutralisierung
dieser Aufwendungen im Jahr des Anfalls ergibt. Bei der Veräußerung von Immobilienobjekten
werden die jeweils aktivierten Anschaffungs- und Herstellungskosten als Bestandsabgang gebucht, so
dass sie erfolgswirksam werden. Die Bestandsveränderungen können dabei projektbezogen variieren.
Sonstige betriebliche Erträge
Sonstige betriebliche Erträge entstehen im Wesentlichen aus der Verrechnung von Sachbezügen an Arbeitnehmer
sowie der Auflösung von Verpflichtungen für nachlaufende Kosten.
Materialaufwand
Die Materialaufwendungen bestehen aus Anschaffungs- und Herstellungskosten für neue Objekte im Eigenbestand.
Die Anschaffungskosten und Herstellungskosten umfassen die direkt zurechenbaren Erwerbs- und Bereitstellungskosten,
d. h. insbesondere Anschaffungskosten für Immobilien bzw. unbebaute Grundstücke sowie Anschaffungsnebenkosten
(Notargebühren etc.) sowie Baukosten für die in Arbeit befindlichen Bauprojekte.
Die Buchung dieser Aufwendungen im Materialaufwand stellt einen Gegeneffekt zu der oben beschriebenen
Aktivierung dieser Kosten in der Position Bestandsveränderungen dar.
Durch die Anwendung der „Percentage-of-Completion-Methode“ wurde in Höhe der bereits angefallenen
Herstellungskosten ein Materialaufwand berücksichtigt.
Ferner werden in der Position Materialaufwendungen Projektierungskosten, Kosten für Baugenehmigungen
und sonstige in Zusammenhang mit dem Erwerb und der Herstellung von Grundstücken stehende direkt zurechenbare
Kosten gebucht.
54

Personalaufwand
Die Personalaufwendungen setzen sich aus den festen und variablen Gehältern der Mitarbeiter, zusätzlichen
sozialen Leistungen für die Mitarbeiter und Aufwendungen für die gesetzliche Sozialversicherung zusammen.
Die Bezüge des Vorstandes sind in den Aufwendungen enthalten.
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung
Diese Position der Gewinn- und Verlustrechnung besteht im Wesentlichen aus Abschreibungen auf die Betriebs-
und Geschäftsausstattung.
Wertminderungen
Eine Wertminderung von Vermögenswerten (außerplanmäßige Abschreibung) wird immer dann vorgenommen,
wenn der Buchwert den voraussichtlich erzielbaren Betrag übersteigt.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Sonstige betriebliche Aufwendungen sind auf Verwaltungsaufwendungen, Vertriebsaufwendungen, Leasingaufwendungen
aus Operating-Leasingverhältnissen, Aufwendungen des Emissionsprospektes sowie übrige
Aufwendungen zurückzuführen.
Finanzergebnis
Das Finanzergebnis setzt sich zum einen aus Zinserträgen für bei Kreditinstituten angelegte Geldern der Gesellschaft
sowie aus Zinserträgen für langfristige Ausleihungen zusammen. Zum anderen sind Zinsaufwendungen
gegenüber Kreditinstituten auf Grund von objektbezogenen Darlehen sowie Vergütungen für Genussrechtskapital
angefallen. Durch den Verkauf von Immobilien reduzieren sich regelmäßig die Finanzverbindlichkeiten
und somit die Zinsaufwendungen.
Bei qualifizierten Vermögenswerten, d. h. die Zinsen können einem Objekt direkt zugerechnet werden, werden
Fremdkapitalzinsen als Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert.
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind hauptsächlich die Körperschaftsteuer und die Gewerbesteuer
sowie Steuernachzahlungen für Vorjahre auf Grund von Betriebsprüfungen.
55

Ertragslage
Überblick
Die folgende Tabelle zeigt die konsolidierte Gewinn- und Verlustrechnung der Gesellschaft für den Zeitraum
1 - 6/2006 sowie die Jahre 2005, 2004 und 2003.
Die Gewinn- und Verlustrechnung für 2003 bezieht sich in dieser Zusammenstellung auf die Vorjahreszahlen
für 2003 aus dem Konzern-Jahresabschluss zum 31.12.2004 nach IFRS, der im Finanzteil des Prospekts enthalten
ist. Die Beträge stimmen nicht überein mit dem HGB-Jahresabschluss zum 31.12.2003, der im Finanzteil
dieses Prospekts abgedruckt ist. Bei wesentlichen Abweichungen zwischen dem Konzernabschluss nach
IFRS und dem HGB-Jahresabschluss zum 31.12.2003 werden diese im folgenden erläutert.
1-6/2006 2005 2004 2003
TEUR TEUR TEUR TEUR
Umsatzerlöse 30.161 13.803 20.175 9.161
Bestandsveränderungen der Vorräte -1.847 -4.600 -11.825 34
Sonstige betriebliche Erträge 22 94 314 172
Gesamtleistung 28.336 9.297 8.664 9.367
Materialaufwand -23.768 -4.718 -4.408 -5.723
Personalaufwand -977 -1.267 -993 -1.209
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung -14 -26 -25 -36
Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.193 -1.694 -1.556 -1.107
Finanzergebnis -310 -824 -1.528 -1.381
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.074 768 154 -89
Steuern vom Einkommen und Ertrag -950 -43 -196 -153
Jahresüberschuss 1.124 725 -42 -242
Anteile Dritter -21 1 2 0
Dem Mutterunternehmen zustehender Jahresüberschuss 1.145 724 -44 -242
Vergleich der zum 30. Juni 2006, 31. Dezember 2005, 31. Dezember 2004 und 31. Dezember 2003 endenden
Geschäftsjahre
Konzernergebnisse
Zu berücksichtigen ist, dass die Ergebnisse 2006 sich nur auf den Zeitraum 1. Januar bis 30. Juni beziehen,
die Ergebnisse der Jahre 2005, 2004 und 2003 sind Jahresergebnisse.
Umsatzerlöse
2006 im Vergleich zu 2005
Zu berücksichtigen ist, dass die Umsatzerlöse der GWB für das Jahr 2006 nur den Zeitraum des 1. Halbjahres
betreffen. Die Umsatzerlöse stiegen im Jahr 2005 von 13.803 TEUR um 118,5 % auf 30.161 TEUR in 2006.
56

Dieser Anstieg war im Wesentlichen auf die Anwendung der Percentage-of-Completion-Methode
(29.682 TEUR) zurückzuführen, die für die Projekte Berlin-Friedrichsfelde und Bamberg-Hallstadt angewandt
wurde. Der Fertigstellungsgrad der Objekte beläuft sich am 30. Juni 2006 auf 66,9 % bzw. 68,9 %.
Für das erste Halbjahr 2006 beliefen sich die Mieteinnahmen auf 252 TEUR, in 2005 auf 803 TEUR.
2005 im Vergleich zu 2004
Die Umsatzerlöse sind von 20.175 TEUR im Jahr 2004 um 31,6 % auf 13.803 TEUR im Jahr 2005 zurückgegangen.
Ursache hierfür war eine geringere Anzahl von veräußerten Objekten im Jahr 2005 im Gegensatz
zu 2004.
Die negative Entwicklung der Umsatzerlöse wurde auch beeinflusst von einer Minderung der Mieterlöse von
2.842 TEUR im Jahr 2004 um 71,8 % auf 803 TEUR im Jahr 2005, die ebenfalls auf dem Verkauf der Objekte
Praxisklinik Travemünde, Zingst und Lübbenau beruhen.
Angestiegen sind dagegen die Erlöse im Geschäftsbereich Dienstleistungen, die sich von 484 TEUR im Jahr
2004 um 1.176 TEUR (242,9 %) auf 1.660 TEUR im Jahr 2005 verbesserten. Grund für diese Steigerung war
ein höheres Honoraraufkommen infolge neuer Dienstleistungsaufträge von Kunden im Bereich Planung und
Marktforschung.
2004 im Vergleich zu 2003
Die Umsatzerlöse sind von 9.161 TEUR im Jahr 2003 um 120,2 % auf 20.175 TEUR im Jahr 2004 gestiegen.
Ursache hierfür waren insbesondere Veräußerungserlöse mit einem Umsatzvolumen von 29.783 TEUR, wobei
durch die Anwendung der Percentage-Of-Completion-Methode eine Verschiebung der Umsatzerlöse in
Höhe von 13.221 TEUR auf Grund von Teilgewinnrealisierungen in die Vorjahre erfolgte.
Die positive Entwicklung der Umsatzerlöse wurde auch beeinflusst von einer leichten Erhöhung der Mieterlöse
von 2.568 TEUR im Jahr 2003 um 10,7 % auf 2.842 TEUR im Jahr 2004, die aus der Fertigstellung von
nach zwischenzeitlicher Vermietung veräußerten Objekten resultiert.
Die Erlöse im Bereich Dienstleistungen sind von 525 TEUR im Jahr 2003 auf 484 TEUR im Jahr 2004 um
41 TEUR (7,8 %) leicht zurückgegangen.
Die im HGB-Jahresabschluss zum 31.12.2003 ausgewiesenen Umsatzerlöse von 3.279 TEUR weichen im
Wesentlichen ebenfalls auf Grund der Teilgewinnrealisierung in Höhe von 5.674 TEUR in 2003 nach der
Percentage-of-Completion-Methode von den im IFRS-Konzernabschluss ausgewiesenen Umsatzerlösen von
9.161 TEUR ab. Diese Umsatzerlöse können im HGB-Jahresabschluss erst nach erfolgter Veräußerung mit
Übergang von Nutzen und Lasten auf die Käufer realisiert werden.
Bestandsveränderungen
2006 im Vergleich zu 2005
Der Vorratsbestand von GWB verminderte sich im 1. Halbjahr 2006 auf insgesamt 1.062 TEUR um 63,5 %
von 2.909 TEUR im Jahr 2005. Die Minderung des Bestandes an unfertigen Erzeugnissen wurde hervorgerufen
durch die Anwendung der Percentage-of-Completion-Methode in 2006 für die im Bau befindlichen Objekte
in Berlin-Lichtenfelde und Bamberg-Hallstadt und dem bereits in den Vorjahren angefallenen Materialaufwand.
2005 im Vergleich zu 2004
Im Jahr 2005 haben sich die Bestände an Vorräten im Vergleich zu 2004 von 3.633 TEUR um 724 TEUR auf
2.909 TEUR verringert. Das entspricht einer Minderung von 19,9 %. In der Bestandsveränderung von
4.600 TEUR innerhalb der Gewinn- und Verlustrechung sind daneben die Abgänge aus Grundstücksverkäufen
der Objekte Zingst und Lübbenau in 2005 enthalten.
2004 im Vergleich zu 2003
57

Im Jahr 2004 belaufen sich die Bestandsveränderungen der Vorräte auf 11.825 TEUR. Diese setzen sich zusammen
aus Bestandsveränderungen von unfertigen Erzeugnissen und Leistungen sowie fertigen Erzeugnissen
von 15.029 TEUR sowie der Bestandsverminderung aus der Umgliederung des Grundstücks Clausthal-
Zellerfeld in das Anlagevermögen von 3.204 TEUR.
Sonstige betriebliche Erträge
2006 im Vergleich zu 2005
Unabhängig von nicht vergleichbaren Jahreszahlen sanken die sonstigen betrieblichen Erträge von 94 TEUR
im Jahr 2005 um 76,7 % auf 22 TEUR im ersten Halbjahr 2006. Größter Posten der sonstigen betrieblichen
Erträge sind die Sachbezüge für die private Pkw-Nutzung von Firmenfahrzeugen.
2005 im Vergleich zu 2004
Im Jahr 2005 beliefen sich die sonstigen betrieblichen Erträge auf 94 TEUR gegenüber 314 TEUR im Jahr
2004. Diese Entwicklung resultierte im Wesentlichen aus dem Rückgang von Erträgen aus der Herabsetzung
zu Einzelwertberichtigungen. In 2004 wurden in den Vorjahren erfolgte Einzelwertberichtigungen auf Forderungen
aufgelöst und direkte Forderungsabschreibungen vorgenommen, die in den sonstigen betrieblichen
Aufwendungen enthalten sind.
2004 im Vergleich zu 2003
Im Jahr 2004 beliefen sich die sonstigen betrieblichen Erträge auf 314 TEUR gegenüber 172 TEUR im Jahr
2003. Diese Entwicklung resultierte im Wesentlichen aus im Jahr 2004 angefallenen Erträgen aus der Herabsetzung
von Einzelwertberichtigungen auf Forderungen (189 TEUR), denen direkte Forderungsabschreibungen
in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen (268 TEUR) entgegen stehen.
Materialaufwand
2006 im Vergleich zu 2005
Der Materialaufwand von GWB erhöhte sich von 4.718 TEUR im Jahr 2005 um 403,8 % auf 23.768 TEUR
für das erste Halbjahr 2006. Grundlage der Erhöhung ist die Anwendung der Percentage-of-Completion-
Methode in 2006 für die im Bau befindlichen Objekte in Berlin-Lichentenfelde und Bamberg-Hallstadt. Im
Laufe des Jahres 2006 wird sich der Materialaufwand weiter erhöhen bedingt durch den Baufortschritt der
Gewerbeobjekte Berlin-Lichtenfelde und Bamberg-Hallstadt. Die Objekt sollen bis Ende 2006 fertiggestellt
werden.
2005 im Vergleich zu 2004
Der Materialaufwand erhöhte sich von 4.408 TEUR im Jahr 2004 um 7,0 % auf 4.718 TEUR im Jahr 2005.
Grund dafür war die intensive Bautätigkeit für das in 2005 verkaufte Projekt Praxisklinik Travemünde.
2004 im Vergleich zu 2003
Der Materialaufwand sank von 5.724 TEUR im Jahr 2003 um 29,8 % auf 4.408 TEUR im Jahr 2004. Grund
dafür waren bereits im Jahr 2003 weitestgehend abgeschlossene Bautätigkeiten für die veräußerten Objekte.
58

Personalaufwand
2006 im Vergleich zu 2005
Die Beträge für das Jahr 2006 sind letztlich nicht mit den Zahlen für das Jahr 2005 zu vergleichen, da die
Beträge 2006 lediglich den Zeitraum Januar bis Juni 2006, und nicht wie in 2005 den Zeitraum Januar bis
Dezember betreffen. Die Personalkosten für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. Juni 2006 belaufen sich
auf 787 TEUR zuzüglich gewinnabhängiger Vergütungen. Auf Grund des vorhandenen Mitarbeiterstammes
und der vorliegenden Planungen werden sich die Personalkosten 2006 der GWB Immobilien AG auf
1.871 TEUR summieren. Die Erhöhung dieser Kosten ist insbesondere auf folgende Entwicklungen zurückzuführen:
1. Die GWB OBJEKT wird zum Jahresende 2006 die Objekte Berlin-Friedrichsfelde und Bamberg-Hallstadt
zusätzlich übernehmen. Für das Einkaufszentrum muss das Centermanagement aufgebaut und ausgebildet
werden. Diese Vorlaufkosten sind zu berücksichtigen und machen insgesamt 65 TEUR aus. Ab 2007 werden
diese Kosten von den Mietern weitgehend getragen (Umlage).
2. Die GWB PLAN wurde neu organisiert und strukturiert. Mit Wirkung vom 1.7.2006 wurden 50% der
Anteile an die neue Geschäftsführerin Kerstin Langmack verkauft, die ihren Kundenstamm mit in die Gesellschaft
eingebracht hat. Für den Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2006 wirken sich 43 TEUR als
Kosten für die GWB aus. Durch den Verkauf von 50% der Anteile wird die GWB PLAN aus dem Kreis
der Konsolidierung herausgenommen.
3. In den Personalkosten der GWB Immobilien AG sind die Bezüge des Vorstands und die Tantiemen enthalten.
Weiter wurden der Mitarbeiterstamm auf Grund des Wachstums aufgebaut und ein neuer Bereich
Controlling geschaffen. Durch das geplante und sich abzeichnende gute Jahresergebnis hat das eine Tantiemen-
und Prämienzahlung von 279 TEUR zur Folge.
Insgesamt werden sich die Personalkosten bei der GWB von 1.267 TEUR im Jahr 2005 auf 1.870 TEUR im
Jahr 2006 erhöhen (um 47,5 %).
2005 im Vergleich zu 2004
Bei den Personalaufwendungen für das Jahr 2005 in Höhe von 1.267 TEUR ergab sich eine Erhöhung um
27,6 % im Vergleich zu 993 TEUR im Jahr 2004. Dieser Anstieg im Jahr 2005 resultiert aus in 2004 erfolgten
Gehaltsverzichten der Geschäftsführer.
2004 im Vergleich zu 2003
Bei den Personalaufwendungen für das Jahr 2004 in Höhe von 993 TEUR ergab sich eine Minderung um
17,9 % im Vergleich zu 1.209 TEUR im Jahr 2003. Dieser Rückgang im Jahr 2004 resultiert aus in 2004
erfolgten Gehaltsverzichten der Geschäftsführer.
Abschreibungen
2006 im Vergleich zu 2005
Auch hier sind die Zahlen für 2006 letztendlich nicht mit dem Vorjahreswert zu vergleichen, da sich dieser
Wert ebenfalls nur auf das erste Halbjahr 2006 bezieht. Die Abschreibungen haben sich im bisherigen Verlauf
des Geschäftsjahres 2006 gegenüber dem Geschäftsjahr 2005 verringert. Ein abschließender Vergleich
der Beträge lässt sich jedoch erst nach Vorliegen des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2006 vornehmen.
2005 im Vergleich zu 2004
Bei den Abschreibungen für das Jahr 2005 in Höhe von 26 TEUR ergab sich eine Erhöhung um 4 % im Vergleich
zu 25 TEUR im Jahr 2004.
59

2004 im Vergleich zu 2003
Bei den Abschreibungen für das Jahr 2004 in Höhe von 25 TEUR ergab sich eine Minderung um 30,6 % im
Vergleich zu 36 TEUR im Jahr 2003.
Die Abschreibungen betreffen in allen Vergleichsjahren ausschließlich Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände und Sachanlagevermögen.
Die Abweichung des Jahres 2003 zwischen den Abschreibungen des IFRS-Konzernabschlusses von
36 TEUR und den Abschreibungen des HGB-Abschlusses von 144 TEUR resultiert im Wesentlichen aus der
nach IFRS nicht vorzunehmenden Abschreibung auf zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
von 114 TEUR.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
2006 im Vergleich zu 2005
Desgleichen sind die sonstigen betrieblichen Aufwendungen für das 1. Halbjahr 2006 in Höhe von
1.193 TEUR nicht den Aufwendungen von 1.694 TEUR aus dem Jahr 2005 gegenüberzustellen, da auch
dieser Wert lediglich den Zeitraum Januar bis Juni 2006 betrifft. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen
für den Zeitraum Juli bis Dezember 2006 werden sich insbesondere durch zusätzliche Kosten für den Börsengang
erhöhen.
Die bereits im ersten Halbjahr 2006 ersichtliche Steigerung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen resultiert
sowohl aus den Kosten für die Ausgabe von Genussscheinen, welche sich bereits im ersten Halbjahr
2006 auf 142 TEUR belaufen, als auch aus den erhöhten Kosten der Warenabgabe in Höhe von 198 TEUR.
Im Vergleich hierzu beliefen sich die Kosten der Warenabgabe für den Zeitraum Januar bis Dezember 2005
lediglich auf 83 TEUR.
2005 im Vergleich zu 2004
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen für das Jahr 2005 in Höhe von 1.694 TEUR erhöhten sich im
Vergleich zu 1.556 TEUR in 2004 um 8,9 %.
Hier ist besonders die Entwicklung hinsichtlich der Aufwendungen für den Emissionsprospekt für die Ausgabe
der Genussscheine, welche sich in 2005 auf 489 TEUR und in 2004 auf 40 TEUR beliefen, zu erläutern.
Der Anstieg dieser Aufwendungen resultiert aus der Tatsache, dass im Jahr 2005 begonnen wurde, Genussscheine
auszugeben, wohingegen in 2004 lediglich vorbereitende Kosten angefallen sind.
Des Weiteren beliefen sich die übrigen sonstigen betrieblichen Aufwendungen im Jahr 2005 auf 642 TEUR.
Dies bedeutet im Vergleich zu 2004 eine Erhöhung von 67,6 %. Im Jahr 2005 enthält dieser Posten Leasingaufwendungen
aus Operating-Leasingverhältnissen in Höhe von 213 TEUR.
2004 im Vergleich zu 2003
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen für das Jahr 2004 in Höhe von 1.556 TEUR erhöhten sich im
Vergleich zu 1.107 TEUR in 2003 um 40,6 %.
Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus im Jahr 2004 vorgenommenen Abschreibungen auf Forderungen
(268 TEUR) sowie Aufwendungen in Zusammenhang mit der geplanten Vermarktung von Objekten über
eine Fonds-Gesellschaft (240 TEUR).
Im Jahr 2004 enthält dieser Posten Leasingaufwendungen aus Operating-Leasingverhältnissen in Höhe von
286 TEUR.
60

Finanzergebnis
2006 im Vergleich zu 2005
Das Finanzergebnis verbesserte sich analog zu einem gestiegenen Geschäftsvolumen von -824 TEUR im Jahr
2005 um 62,4 % auf -310 TEUR im ersten Halbjahr 2006. Im Laufe des ersten Halbjahres wurden bei qualifizierten
Vermögenswerten Fremdkapitalzinsen in Höhe von 903 TEUR (im Vorjahr 0 TEUR) als Anschaffungs-
bzw. Herstellungskosten aktiviert.
Darüber hinaus sind die Zinserträge aus Ausleihungen und bei Kreditinstituten angelegten Geldern in Höhe
von insgesamt 255 TEUR im ersten Halbjahr 2006 im Vergleich zu 79 TEUR in 2005 gestiegen.
Demgegenüber standen Vergütungen für Genussrechtskapital für die in 2005 erstmals ausgegebenen Genussscheine
von 206 TEUR im erste Halbjahr 2006 sowie 128 TEUR für 2005.
2005 im Vergleich zu 2004
Das Finanzergebnis verbesserte sich von -1.528 TEUR im Jahr 2004 um 46,1 % auf
–824 TEUR im Jahr 2005. Diese Veränderung beruhte vor allem auf dem Rückgang von Zinsaufwendungen
gegenüber Kreditinstituten auf Grund der Rückführung der Darlehen korrespondierend zu den Kaufpreiseingängen
der 2005 veräußerten Immobilien. Daher fielen im Jahr 2005 verhältnismäßig weniger Zinsaufwendungen
an.
2004 im Vergleich zu 2003
Das Finanzergebnis ging von -1.381 TEUR im Jahr 2003 um 10,6 % auf –1.528 TEUR im Jahr 2004 zurück.
Diese Veränderung beruhte vor allem auf dem Anstieg von Zinsaufwendungen gegenüber Kreditinstituten
auf Grund von Finanzierungsaufwendungen für Objekte bis zur Veräußerung in der 2. Jahreshälfte 2004.
Steuern vom Einkommen und Ertrag
2006 im Vergleich zu 2005
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind analog der deutlichen Steigerung des Ergebnisses von
GWB von 43 TEUR im Jahr 2005 auf 950 TEUR für das erste Halbjahr 2006 gestiegen. Die Steigerung beträgt
2.109,3 %. Ursächlich für diesen Anstieg der Steuerlast sind die zusätzliche Berücksichtigung von Körperschaftsteuer
und Solidaritätszuschlag sowie die Nichtanrechnung von gewerbesteuerlichen Verlusten bei
der Berechnung der Körperschaftsteuer für den Konzern.
2005 im Vergleich zu 2004
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag haben sich von 196 TEUR im Jahr 2004 auf 43 TEUR im Jahr
2005 gemindert. Die geminderte Steuerbelastung beruhte im Wesentlichen auf dem nicht mit Gewerbesteuer
belasteten Verkauf der Praxisklinik in Travemünde in der Tochtergesellschaft Projektgesellschaft PKT Praxisklinik
Travemünde mbH & Co. KG. Die Tochtergesellschaft ist eine Grundstücksgesellschaft mit erweiterter
Kürzung gemäß § 9 Nr.1 Sätze 2 und 3 GewStG.
2004 im Vergleich zu 2003
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag haben sich von 153 TEUR im Jahr 2003 auf 196 TEUR im
Jahr 2004 erhöht. Die erhöhte Steuerbelastung beruhte im Wesentlichen auf der Gewerbesteuer für das Jahr
2004 auf das erhöhte steuerliche Ergebnis. Die Verlagerung von Teilergebnissen auf die Vorjahre nach der
Percentage-of-Completion-Methode wirkt sich steuerlich nicht aus, so dass die Grundstücksverkäufe in 2004
sich in voller Höhe auf das steuerliche Ergebnis auswirken.
Die Abweichung des Jahres 2003 zwischen den Steuern vom Einkommen und Ertrag des IFRS-
Konzernabschlusses von 153 TEUR und den Abschreibungen des HGB-Abschlusses von 60 TEUR resultiert
aus nach IFRS zu erfassenden latenten Steuern von 93 TEUR auf Grund der Anwendung der Percentage-of-
Completion-Methode sowie von Bewertungsunterschieden bei den zur Veräußerung gehaltenen langfristigen
Vermögenswerten.
61

Segmentdarstellung
Die Geschäftstätigkeit von GWB gliedert sich auf in die Geschäftsbereiche „Vermietung und Verkauf“,
„Verwaltung“ sowie „Übrige“. Zu weiteren Erläuterungen bzw. Informationen siehe den Abschnitt „Geschäftstätigkeit
- Überblick“.
Das EBITDA von GWB wird im Wesentlichen von den Entwicklungen im Geschäftsbereich „Vermietung
und Verkauf“ geprägt. Die beiden übrigen Geschäftsbereiche tragen nur mit untergeordneter Bedeutung zum
EBITDA bei. Die folgende Übersicht verdeutlicht dies anhand des EBITDA der Geschäftsbereiche von GWB
in den Geschäftsjahren 1-6/2006, 2005 und 2004:
EBITDA 1-6/2006 2005 2004
TEUR TEUR TEUR
Vermietung und Verkauf 2.490 1.477 1.668
Verwaltung 16 27 37
Übrige -108 -16 2
Gesamt 2.398 1.488 1.707
62

Vermögenslage
Überblick
In der nachfolgenden Übersicht sind die konsolidierten Bilanzen der Geschäftsjahre zum 30. Juni 2006,
31. Dezember 2005, 31. Dezember 2004 und 31. Dezember 2003 dargestellt.
Die Bilanz zum 31.12.2003 bezieht sich in dieser Zusammenstellung auf die Vorjahreszahlen für 2003 aus
dem Konzern-Jahresabschluss zum 31.12.2004 nach IFRS, der im Finanzteil des Prospekts enthalten ist. Die
Beträge stimmen nicht mit dem HGB-Jahresabschluss zum 31.12.2003 überein, der im Finanzteil dieses Prospekts
abgedruckt ist. Bei wesentlichen Abweichungen zwischen dem IFRS-Konzernabschluss und dem
HGB-Jahresabschluss zum 31.12.2003 werden diese im folgenden erläutert.
AKTIVA 30.06.2006 31.12.2005 31.12.2004 31.12.2003
TEUR TEUR TEUR TEUR
Kurzfristige Vermögenswerte
Liquide Mittel 2.067 1.653 663 110
Vorräte 1.062 2.909 3.633 31.873
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
94 10.978 3.902 265
Künftige Forderungen aus Fertigungsaufträgen
29.682 0 0 0
Sonstige Vermögenswerte 902 1.041 637 429
Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 33.807 16.581 8.835 32.677
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögensgegenstände 8 1 0 2
Geschäfts- oder Firmenwert 121 92 96 81
Sachanlagevermögen 186 194 200 219
Zur Veräußerung gehaltene
langfristige Vermögenswerte 6.390 6.390 9.623 6.419
Finanzanlagen 3.122 1.179 78 126
Latente Steuern 0 0 41 41
Langfristige Vermögenswerte, gesamt 9.827 7.855 10.038 6.888
Aktiva, gesamt 43.634 24.436 18.873 39.565
63

PASSIVA 30.06.2006 31.12.2005 31.12.2004 31.12.2003
TEUR TEUR TEUR TEUR
Kurzfristige Schulden
Zur Durchführung der be-schlossenen
Kapitalerhöhung geleistete Einlagen 1.350 0 0 0
Kurzfristige finanzielle Schulden 23.760 9.893 9.660 24.497
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen 2.482 1.344 716 718
Steuerschulden 10 285 455 311
Sonstige kurzfristige Schulden 1.164 1.925 613 353
Kurzfristige Schulden, gesamt 28.766 13.447 11.444 25.879
Langfristige Schulden
Langfristige finanzielle Schulden 3.194 6.349 6.349 13.141
Latente Steuern 980 33 34 172
sonstige langfristige Schulden 3.650 0 0 0
Genusscheinkapital 3.580 2.900 0 0
Langfristige Schulden gesamt 11.404 9.282 6.383 13.313
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 2.140 1.435 739 256
Ausstehende Einlagen 0 0 0 -109
Gewinnrücklage 249 249 290 211
Bilanzgewinn/-verlust 1.077 0 0 0
Anteile anderer Gesellschafter -2 23 17 15
Eigenkapital, gesamt 3.464 1.707 1.046 373
Passiva, gesamt 43.634 24.436 18.873 39.565
Vergleich der Vermögenslage der zum 30. Juni 2006, 31. Dezember 2005, 31. Dezember 2004 und 31.
Dezember 2003 endenden Geschäftsjahre
Anlagevermögen
Das langfristig gebundene Vermögen von GWB besteht aus den Grundstücken Guben und Clausthal-
Zellerfeld, aus sonstigen Sachanlagen, Finanzanlagen und immateriellen Vermögensgegenständen.
2006 im Vergleich zu 2005
Das Anlagevermögen hat sich von 7.856 TEUR im Jahr 2005 auf 9.827 TEUR im Jahr 2006 erhöht. Diese
Entwicklung resultierte insbesondere aus der Position Finanzanlagen.
2005 im Vergleich zu 2004
Das langfristig gebundene Vermögen hat sich von 10.038 TEUR im Jahr 2004 um 21,7 % auf 7.856 TEUR
im Jahr 2005 verringert. Ursächlich für diese Abnahme war insbesondere eine Verringerung bei den zur Veräußerung
gehaltenen Grundstücken von 9.623 TEUR im Jahr 2004 auf 6.390 TEUR im Jahr 2005. Dies war
auf den Verkauf der Immobilien Zingst und Lübbenau zurückzuführen. Demgegenüber stand eine Erhöhung
der Finanzanlagen durch die Ausgabe von Ausleihungen, die von 78 TEUR im Jahr 2004 auf 1.179 TEUR im
Jahr 2005 stiegen.
64

2004 im Vergleich zu 2003
Das langfristig gebundene Vermögen hat sich von 6.888 TEUR im Jahr 2003 um 45,7 % auf 10.038 TEUR
im Jahr 2004 erhöht. Ursächlich für diese Zunahme war insbesondere eine Erhöhung bei den zur Veräußerung
gehaltenen Grundstücken von 6.419 TEUR im Jahr 2003 auf 9.623 TEUR im Jahr 2004 durch die Umgliederung
des bebauten Grundstücks Clausthal-Zellerfeld aus dem Vorratsvermögen in das Anlagevermögen
(3.204 TEUR), da bisher kein Käufer gefunden werden konnte.
Umlaufvermögen
Zum kurzfristig gebundenen Vermögen gehören Vorräte (insbesondere zum Verkauf bestimmte Gebäude),
kurzfristige Forderungen und sonstige kurzfristige Vermögenswerte und flüssige Mittel (Bankguthaben und
Kassenbestand).
2006 im Vergleich zu 2005
Das kurzfristig gebundene Vermögen der Gesellschaft hat sich von 16.581 TEUR im Jahr 2005 um 103,9 %
auf 33.807 TEUR im Jahr 2006 erhöht. Ursache dafür war insbesondere ein deutlicher Anstieg der künftigen
Forderungen aus Fertigungsaufträgen von 0 TEUR im Jahr 2005 auf 29.682 TEUR im Jahr 2006. Grund
hierfür war die Anwendung der Percentage-of-Completion-Methode in 2006 für die Objekte Berlin-
Friedrichsfelde und Bamberg-Hallstadt.
2005 im Vergleich zu 2004
Das kurzfristig gebundene Vermögen der Gesellschaft hat sich von 8.835 TEUR im Jahr 2004 um 87,7 %
auf 16.581 TEUR im Jahr 2005 erhöht.
Grund hierfür war ein Anstieg der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen von 3.902 TEUR im Jahr
2004 um 181,4 % auf 10.978 TEUR im Jahr 2005. Dieser Anstieg der Forderungen beruhte im Wesentlichen
auf dem Verkauf der Praxisklinik Travemünde sowie der Grundstücke in Zingst und Lübbenau.
Die Erhöhung des Bestands an flüssigen Mitteln von 663 TEUR im Jahr 2004 um 149,2 % auf 1.653 TEUR
im Jahr 2005 resultierte im Wesentlichen aus der Gutschrift einer Darlehensauszahlung der Projektgesellschaft
market 1 auf dem Bankkonto in Höhe von 900 TEUR.
2004 im Vergleich zu 2003
Das kurzfristig gebundene Vermögen der Gesellschaft hat sich von 32.677 TEUR im Jahr 2003 um 73,0 %
auf 8.835 TEUR im Jahr 2004 verringert.
Dies resultiert im Wesentlichen aus dem Rückgang der Vorräte um 88,6 % von 31.873 TEUR auf
3.633 TEUR. Grund hierfür ist, dass die Projekte Alsterkrugchaussee und Reinbek in 2004 fertiggestellt und
veräußert wurden.
Die Erhöhung des Bestands an flüssigen Mitteln von 110 TEUR im Jahr 2003 um 502,7 % auf 663 TEUR im
Jahr 2004 resultierte im Wesentlichen aus einer Termingeldanlage in Höhe von 575 TEUR.
Eigenkapital
Das Eigenkapital umfasst das Grundkapital bzw. das ehemalige Kommanditkapital, die Gewinnrücklage, die
Anteile anderer Gesellschafter sowie den Bilanzgewinn bzw. -verlust.
65

2006 im Vergleich zu 2005
Das Eigenkapital von GWB stieg von 1.707 TEUR zum 31. Dezember 2005 um 102,9 % auf 3.464 TEUR
zum 30. Juni 2006. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich von 7,0 % zum 31. Dezember 2005 auf 7,9 % zum
30. Juni 2006. Der Anstieg des Eigenkapitals erklärte sich durch die Erhöhung des Konzernbilanzgewinns
um 1.077 TEUR. Der Anstieg des Konzernbilanzgewinns war zurückzuführen auf die Tatsache, dass der
Jahresüberschuss vollständig in die Position Konzernbilanzgewinn eingestellt wurde und im Jahr 2006 Einzahlungen
der Gesellschafter zum Ausgleich negativer aufgelaufener Ergebnisse erfolgten. Die Gewinnrücklage
hat sich im Jahr 2006 gegenüber 2005 nicht verändert. Die Hauptversammlung der Gesellschaft hat am
2. Juni 2006 eine Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen von 2.140 TEUR um 1.350 TEUR auf 3.490 TEUR
beschlossen, die zum 30. Juni 2006 noch in den kurzfristigen Schulden in der Position "als zur Durchführung
der beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete Einlagen" auszuweisen war, da die Eintragung der Kapitalerhöhung
in das Handelsregister am Bilanzstichtag noch nicht erfolgt war, sondern erst am 18. Juli 2006, und
somit nach dem Bilanzstichtag, erfolgte.
2005 im Vergleich zu 2004
Das Eigenkapital von GWB stieg von 1.046 TEUR zum 31. Dezember 2004 um 63,2 % auf 1.707 TEUR
zum 31. Dezember 2005. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich von 5,5 % zum 31. Dezember 2004 auf 7,0 %
zum 31. Dezember 2005. Der Anstieg des Eigenkapitals um 661 TEUR erklärte sich hauptsächlich durch den
Konzernjahresüberschuss 2005 von 724 TEUR.
2004 im Vergleich zu 2003
Das Eigenkapital von GWB stieg von 373 TEUR zum 31. Dezember 2003 um 180,4 % auf 1.046 TEUR zum
31. Dezember 2004. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich von 1 % zum 31. Dezember 2003 auf 5,5 % zum 31.
Dezember 2004. Der Anstieg des Eigenkapitals um 673 TEUR erklärte sich hauptsächlich durch die Aufnahme
der GWB IMMO Die Immobilien AG als Kommanditistin, die gleichzeitig eine Kapitaleinlage von
600 TEUR leistete. Ein weiterer Grund für das gestiegene Eigenkapital ist, dass in der Gewinnrücklage latente
Steuern von 78 TEUR erfolgsneutral erfasst wurden.
66

Schulden
Folgende Tabelle stellt die Fremdmittel der Gesellschaft dar:
30.06.2006 31.12.2005 31.12.2004 31.12.2003
kurzfristig
TEUR
langfristig
TEUR
gesamt
TEUR
gesamt
TEUR
gesamt
TEUR
Bankdarlehen 23.760 3.194 16.242 16.008 37.638
Genussscheinkapital
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und
0 3.580 2.900 0 0
Leistungen
Sonstige
2.482 0 1.344 716 718
Rückstellungen
Sonstige Verbindlichkei-
321 0 77 121 46
ten 1) 843 3.650 1.848 492 307
Steuerschulden
Zur Durchführung der
beschlossenen Kapitalerhöhung
geleistete Einla-
10 980 318 489 483
gen 2) 1.350 0 0 0 0
Gesamt 28.766 11.404 22.729 17.826 39.192
1) Im Wesentlichen handelt es sich um Verbindlichkeiten aus Darlehen gegenüber Nicht-Kreditinstituten, aus Lohn- und Kirchensteuer,
Sozialversicherungsbeiträgen und Umsatzsteuer.
2) Hierbei handelt es sich um Einzahlungen der Aktionäre auf eine vor dem Stichtag 30.6.2006 beschlossene Kapitalerhöhung, die
erst nach dem 30.6.2006 in das Handelsregister eingetragen wurde. Der Bilanzausweis hat daher unter dem Fremdkapital zu erfolgen.
Im Folgenden werden sowohl Entwicklungen, die in dieser Tabelle dargestellt sind, als auch Entwicklungen,
die in der Bilanz dargestellt sind, diskutiert:
Langfristige Schulden
Die langfristigen Schulden beinhalten langfristige Darlehen und Kontokorrentverbindlichkeiten. Es gibt keine
Finanzschulden mit einer Restlaufzeit über fünf Jahre. Die Restlaufzeit beträgt 18 Monate.
2006 im Vergleich zu 2005
Die langfristigen Fremdmittel haben sich von 10.282 TEUR im Jahr 2005 um 10,9 % auf 11.404 TEUR im
Jahr 2006 erhöht. Dies ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass zwei Mezzanine-Darlehen mit einer
Laufzeit von 18 Monaten aufgenommen wurden.
2005 im Vergleich zu 2004
Die langfristigen Fremdmittel haben sich von 6.383 TEUR im Jahr 2004 um 61,1 % auf 10.282 TEUR im
Jahr 2005 erhöht. Diese Entwicklung war auf den Anstieg des Genussscheinkapitals um 2.900 TEUR im Jahr
2005 zurückzuführen Ursache hierfür war die erstmalige Ausgabe von Genusscheinen. Die Genussscheine
werden an der Frankfurter und Stuttgarter Börse gehandelt. Das gesamte Emissionsvolumen beträt
67

20.000 TEUR, wertpapierverbrieft durch 2.000.000 auf den Inhaber lautende Genussscheine im Nennbetrag
von jeweils 10 EUR. Die Laufzeit der Genussrechte endet am 31. Dezember 2019, eine vorzeitige Kündigung
ist nicht möglich.
2004 im Vergleich zu 2003
Die langfristigen Fremdmittel haben sich von 13.313 TEUR im Jahr 2003 um 52,1 % auf 6.383 TEUR im
Jahr 2004 gemindert. Grund hierfür war der Rückgang der langfristigen finanziellen Schulden durch die Tilgung
der Darlehen für das Objekt Schönebeck infolge der Veräußerung in 2004.
Kurzfristige Fremdmittel
Die kurzfristigen Fremdmittel gliedern sich auf in kurzfristige Bankdarlehen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen, Steuerschulden sowie sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten, jeweils mit einer Restlaufzeit
von weniger als einem Jahr.
2006 im Vergleich zu 2005
Die kurzfristigen Fremdmittel sind von 13.447 TEUR im Jahr 2005 um 113,9 % auf 28.766 TEUR im Jahr
2006 gestiegen. Der Anstieg beruhte im Wesentlichen auf einer Erhöhung der Darlehensverbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten von 9.893 TEUR im Jahr 2005 auf 23.760 TEUR im Jahr 2006. Die neu aufgenommenen
Darlehen dienen der Finanzierung zweier Projekte (Berlin-Friedrichsfelde und Bamberg-
Hallstadt). Die finanziellen Schulden haben sich zudem auf Grund der geleisteten Kapitaleinzahlung der Aktionäre
für die beschlossene - zum 30.06.2006 noch nicht im Handelsregister eingetragene - Kapitalerhöhung
um 1.350 TEUR erhöht. Leicht erhöht haben sich ebenfalls die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
von 1.345 TEUR in 2005 auf 2.482 TEUR in 2006 um 1.137 TEUR.
2005 im Vergleich zu 2004
Die kurzfristigen Fremdmittel sind von 11.444 TEUR im Jahr 2004 um 17,5 % auf 13.447 TEUR im Jahr
2005 angestiegen. Dieser Anstieg beruhte im Wesentlichen auf einem Anstieg der Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen von 716 TEUR im Jahr 2004 um 87,9 % auf 1.345 TEUR im Jahr 2005.
Die Steuerrückstellungen verringerten sich im Jahr 2005 gegenüber 2004 um 170 TEUR.
2004 im Vergleich zu 2003
Die kurzfristigen Fremdmittel sind von 25.879 TEUR im Jahr 2003 um 55,8 % auf 11.444 TEUR im Jahr
2004 gesunken. Dieser Rückgang beruhte im Wesentlichen auf einer Verringerung der kurzfristigen finanziellen
Schulden von TEUR 24.497 um 57,1 % auf TEUR 9.659. Infolge der Veräußerung der Objekte Alsterkrugchaussee
und Clausthal-Zellerfeld in 2004 konnten die dafür aufgenommenen Darlehen zurückgeführt
werden.
68

Liquidität und Kapitalausstattung
Überblick
Die GWB finanziert sich aus dem Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit, der sich zum 30. Juni 2006
auf 2.912 TEUR belief, über die Aufnahme von Darlehen bei Kreditinstituten sowie über Einzahlungen der
Anteilseigner und die Ausgabe von Genussscheinen.
Die GWB ist der Ansicht, dass ihre liquiden Mittel und ihr Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit für
ihren derzeitigen Liquiditätsbedarf ausreichen. Darüber hinaus ist die Gesellschaft der Auffassung, dass ihre
verfügbaren Mittel und ihr Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ausreichen, ihren finanziellen Verpflichtungen
innerhalb der nächsten 12 Monate nachzukommen.
Der Cashflow der GWB wird insbesondere durch den Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit geprägt.
Dieser wiederum hängt überwiegend von der Anzahl und dem Projektvolumen der veräußerten Objekte ab.
Schwankungen können sich daher ergeben, wenn die Anzahl bzw. das Volumen der Objektverkäufe in den
Geschäftsjahren nicht gleichmäßig verläuft.
Darüber hinaus war der Cashflow der GWB im Vorjahr sowie im laufenden Jahr geprägt durch den Cashflow
aus der Finanzierungstätigkeit durch die Einzahlungen für die Ausgabe von Genussscheinen und die Einzahlungen
von Anteilseignern.
69

Die nachstehende Tabelle zeigt eine Übersicht über den Cashflow von GWB für das Geschäftsjahr vom
1. Januar bis zum 30. Juni 2006 sowie die Geschäftsjahre 2005, 2004 und 2003.
1-6 2006 2005 2004 2003
TEUR TEUR TEUR TEUR
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss 1.145 725 -42 -242
Abschreibungen auf das Anlagevermögen 14 25 25 36
Abnahme / Zunahme der Steuerschulden -275 -170 143 -100
Sonstige zahlungsunwirksame Erträge / Aufwendungen -2 3 -262 147
Gewinn / Verlust aus Anlageabgängen 0 0 -1 2
Abnahme der Vorräte 1.848 724 25.036 -5.673
Zunahme / Abnahme der Liefer- und Leistungsforderungen -18.798 -7.076 -3.449 8.176
Abgänge aus Grundstücksverkäufen 0 3.234 0 0
Abnahme / Zunahme der übrigen Forderungen sowie anderer Aktiva
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit) 139 -404 -208 -37
Zunahme / Abnahme von objektgebundenen Bankdarlehen und
sonstigen kurzfrist. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit) 13.866 234 -20.837 -714
Abnahme / Zunahme der übrigen Verbindlichkeiten sowie
anderer Passiva
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit) 4.975 1.917 187 -1.640
= Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 2.912 -788 592 -45
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus Abgängen von Anlagegegenständen 0 0 2 0
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen -8 -19 -6 -1
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle
Anlagevermögen -34 -1 0 -2
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen -1.943 -1.174 0 -36
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 0 72 48 36
= Cashflow aus der Investitionstätigkeit -1.985 -1.122 44 -3
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten -3.155 0 -792 -274
Einzahlungen aus der Ausgabe von Genussscheinen 680 2.900 0 0
Einzahlungen auf Kapitalerhöhung und ausstehende Pflichteinlagen 1.962 0 709 409
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -513 2.900 -83 135
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 414 990 553 87
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 1.653 663 110 23
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 2.067 1.653 663 110
Zusammensetzung des Finanzmittelfonds
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2.067 1.653 663 110
2.067 1.653 663 110
70

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
2006 im Vergleich zu 2005
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit enthält insbesondere Ergebnisse aus erfolgten Objektverkäufen
sowie damit einhergehend der Veränderung der Liefer- und Leistungsforderungen und der Aufnahme
und Tilgung von objektgebundenen Darlehen. Er lag im 1. Halbjahr 2006 mit 2.912 TEUR über dem Wert
des Vorjahres von –788 TEUR. Dieser Anstieg im Vergleich zu 2005 resultiert in erster Linie aus einem erhöhten
Jahresüberschuss und der Aufnahme von objektgebundenen Darlehen einhergehend mit einem Anstieg
der Liefer- und Leistungsforderungen.
2005 im Vergleich zu 2004
Die Verminderung von 592 TEUR im Jahr 2004 auf –788 TEUR im Jahr 2005 resultierte im Wesentlichen
aus dem Anstieg der Liefer- und Leistungsforderungen aus dem Verkauf von Objekten.
2004 im Vergleich zu 2003
Die Erhöhung von –45 TEUR im Jahr 2003 auf 592 TEUR im Jahr 2004 resultierte im Wesentlichen aus dem
Anstieg des Jahresergebnisses sowie einem Anstieg der sonstigen kurzfristigen Schulden.
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
2006 im Vergleich zu 2005
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit fiel im ersten Halbjahr 2006 im Vergleich zum Vorjahr von -
1.122 TEUR auf insgesamt -1.985 TEUR. Der niedrigere Wert im Jahr 2006 resultierte aus der Auszahlung
für Investitionen in das Finanzanlagevermögen aus der Hingabe von langfristigen Darlehen (1.674 TEUR)
sowie dem Erwerb von Wertpapieren zur Liquiditätsabsicherung in Höhe von 35 % des Genussscheinkapitals
(311 TEUR). Dazu hat sich die Gesellschaft vertraglich verpflichtet.
2005 im Vergleich zu 2004.
Im Geschäftsjahr 2004 belief sich der Cashflow auf +44 TEUR. Die Verringerung auf
-1.122 TEUR im Jahr 2005 beruht zu einem erheblichen Teil aus der Auszahlung für Investitionen in das
Finanzanlagevermögen aus dem Erwerb von Wertpapieren zur Liquiditätsabsicherung in Höhe von 35 % des
Genussscheinkapitals (860 TEUR) sowie der Hingabe von langfristigen Darlehen (314 TEUR).
2004 im Vergleich zu 2003.
Im Geschäftsjahr 2003 belief sich der Cashflow auf -3 TEUR. Die Erhöhung auf +44 TEUR im Jahr 2004
beruht zu einem erheblichen Teil aus der Einzahlung für hingegebene Darlehen.
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
2006 im Vergleich zu 2005
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit aus 2005 verminderte sich von 2.900 TEUR im ersten Halbjahr
2006 auf -513 TEUR. Im Jahr 2005 resultierte der positive Cashflow aus der Einzahlung für die Ausgabe von
Genussscheinen. Die im ersten Halbjahr 2006 erfolgten Einzahlungen für die Ausgabe von Genussscheinen
von 680 TEUR, die Einzahlung auf die beschlossene Kapitalerhöhung sowie die Einzahlungen der Anteilseigner
von 1.962 TEUR wurden zusammen mit einem Teil des Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
für die Tilgung von Krediten von 3.155 TEUR verwendet.
71

2005 im Vergleich zu 2004
Die deutliche Veränderung des Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit von -83 TEUR im Jahr 2004 auf
+2.900 TEUR im Jahr 2005 ist vor allem bedingt durch die Einzahlungen aus der Ausgabe von Genussscheinen
im Jahr 2005 von 2.900 TEUR.
2004 im Vergleich zu 2003
Die Veränderung des Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit von +135 TEUR im Jahr 2003 auf -83 TEUR
im Jahr 2004 ist vor allem bedingt durch Einzahlungen der Anteilseigner von 709 TEUR im Jahr 2004, die
zusammen mit einem Teil des Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit für die Tilgung von Krediten in
Höhe von 792 TEUR verwendet wurden.
72

Einführung und Überblick
GESCHÄFTSTÄTIGKEIT
GWB beschäftigt sich mit dem Bau, der Vermietung, dem Verkauf und der Verwaltung von Einzelhandels-
und Gewerbeobjekten. Schwerpunktmäßig entwickelt GWB Einkaufszentren, SB Warenhäuser, Fachmarktzentren,
Büro- und Geschäftshäuser und Verbrauchermärkte. Im Jahr 2005 wurde erstmals als Modellprojekt
eine Praxisklinik erstellt und verkauft. Das Geschäftsmodell der GWB-Gruppe ist darauf ausgerichtet, gewerbliche
Immobilienprojekte auf zuvor angekauften Grundstücken zu entwickeln, zu errichten und anschließend
an Dritte zu veräußern.
Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft gliedert sich in die vier Tätigkeitsbereiche "Marktforschung und
Standortanalyse", "Planen - Entwickeln - Bauen", "Vermietung und Verkauf von Objekten" sowie "Verwaltung
von Gewerbeobjekten" Im Tätigkeitsbereich "Marktforschung und Standortanalyse" erstellt die Gesellschaft
über ihr Beteiligungsunternehmen GWB MAFO Kommanditgesellschaft für Markt- und Standortanalysen
mbH & Co. ("GWB MAFO") Standortanalysen für neue Einzelhandels- und Gewerbeobjekte anhand
bestimmter Prüfungs- und Bewertungskriterien. Im zweiten Tätigkeitsbereich "Planen - Entwickeln - Bauen"
plant und entwickelt die Gesellschaft die von ihr bearbeiteten Projekte. Nach dem Ankauf eines Grundstückes
durch die GWB-Gruppe erfolgt die Entwicklung des gesamten Planungsrahmens und sämtlicher damit
in Zusammenhang stehender Bauplanungsangelegenheiten, wie die Erstellung von Bebauungs- und Flächennutzungsplänen
durch die GWB PLAN Gesellschaft für Bauleit- und Stadtplanung mbH ("GWB PLAN").
Die Durchführung der Bauvorhaben wird nicht von der GWB-Gruppe selbst abgewickelt, sondern jeweils an
einen Generalunternehmer, zumeist große Bauunternehmen, vergeben. In diesem Zusammenhang übernimmt
die GWB-Gruppe die Überwachung der Bautätigkeit und der Erfüllung der Generalunternehmerverpflichtungen
wiederum selbst. Im dritten Tätigkeitsbereich "Vermietung und Verkauf von Objekten" vermietet die
Gesellschaft die in den errichteten Projekten entstehenden Flächen an gewerbliche Mieter und verkauft die
fertig gestellten Projekte an Käufer. Im vierten Tätigkeitsbereich "Verwaltung" ist die GWB-Gruppe mit
ihrem Beteiligungsunternehmen GWB OBJEKT Gesellschaft für Objektmanagement mbH & Co. KG, die
nach Eintragung der bereits beschlossenen rechtsformwechselnden Umwandlung in das Handelsregister als
GWB OBJEKT Gesellschaft für Objektmanagement mbH firmieren wird ("GWB OBJEKT"), in der technischen
Betreuung der errichteten Objekte, der Einziehung der Mieten, der Abrechnung der Nebenkosten und
der sonstigen Betreuung der Mieter durch eine Hausverwaltung tätig. Verwaltet werden von der GWB OB-
JEKT sowohl die Bestandsobjekte der Gesellschaft als auch die Objekte, die verkauft werden sollen oder
bereits verkauft worden sind.
Die GWB Immobilien AG hat ihren Haupt- und Verwaltungssitz in Siek. Sie verfügt über mehrere Beteiligungsunternehmen
und ist mit derzeit 16 Mitarbeitern ausschließlich in Deutschland tätig. Mit 13 Mitarbeitern
(berechnet auf Vollzeitbasis, Stand 31. Dezember 2005) erwirtschaftete die GWB-Gruppe im Geschäftsjahr
2005 Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 13.803. Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2006 erwirtschaftete
die GWB-Gruppe Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 30.161.
Wichtige Ereignisse in der Entwicklung der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft
6. Februar 1992 Gründung der Gesellschaft unter der Firma GEG Gesellschaft für Discount- und
Fachmärkte mbH & Co. KG.
Juni 1993 Baubeginn für das erste Objekt von GWB in Mühlenbeck bei Berlin mit einem Ertrag
von TEUR 654.
März 1995 Namensänderung in GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co.
KG.
73

November 1995 Bau des ersten größeren Objektes, eines Baumarkts und Möbelcenters in Senftenberg.
1998 GWB beginnt gleichzeitig den Bau von fünf Objekten in Eschede, Zingst, Bad Sülze,
Berlin und Ascheberg und stellt diese jeweils innerhalb von 6-8 Monaten fertig.
1999 - 2000 GWB konzentriert sich auf die alten Bundesländer und realisiert die Objekte Mellendorf
(SB-Warenhaus), Itzehoe (Einkaufszentrum), Preetz (Einkaufszentrum) und
erstmalig ein größeres Büro- und Geschäftshaus in Lübeck.
April 2001 GWB baut das Objekt in Siek und verlegt den Firmensitz von Ahrensburg an diesen
Standort.
April 2002 GWB baut ihr erstes Hotel, das IBIS-Hotel am Flughafen Hamburg, und übergibt
dieses nach einer Bauzeit von 12 Monaten.
August 2003 GWB baut ihr erstes reines Bürohaus für das Unternehmen TETRA PAK in Reinbek
bei Hamburg.
April 2004 GWB entwickelt gemeinsam mit der SANA Kliniken GmbH ein Konzept für eine
Praxisklinik.
November 2005 GWB kauft das Grundstück in Bamberg und baut auf einer Fläche von 41.000 m² das
größte Objekt in der Unternehmensgeschichte mit einem Investment von EUR 29
Mio. Die Übergabe des Objekts ist für Ende Oktober 2006 vorgesehen.
2005 GWB begibt Genussscheine im Umfang von ca. EUR 3,7 Mio mit deren anschließender
Einbeziehung in den Freiverkehr der Börsen Frankfurt und Stuttgart.
März 2006 Rechtsformwechselnde Umwandlung in die GWB Immobilien AG.
Juli 2006 Erhöhung des Grundkapitals auf EUR 3.490.000,00
Marktumfeld und Markt
Beschlussfassung über die Vorbereitungen des Börsengangs.
Die GWB-Gruppe ist ausschließlich im Markt für gewerblich genutzte Immobilien in Deutschland tätig.
Schwerpunkt der Tätigkeit sind Immobilienprojekte im Einzelhandelsbereich.
Der Markt für Gewerbeimmobilien in Deutschland besteht aus einer Vielzahl regionaler und lokaler Einzelmärkte
mit verschiedenen Nutzungsarten innerhalb dieser Einzelmärkte. Hauptnutzungsarten sind die Büronutzung
und der Einzelhandel. Daneben gibt es den Bereich der Gewerbe- und Serviceimmobilien. Hierzu
zählen Hotels, Seniorenimmobilien, Immobilien im Medizinsektor, Freizeitimmobilien, Industriegrundstücke
und Logistikimmobilien.
Die derzeitige konjunkturelle Situation in Deutschland wirkt sich auch auf den Markt für Gewerbeimmobilien
aus, der durch ein niedriges Absatzvolumen neuer Gewerbeflächen und einen hohen Leerstand insbesondere
an Büroflächen gekennzeichnet ist. Die langsame gesamtwirtschaftliche Konsolidierung führte jedoch
auch im Gewerbeimmobilienbereich zu einer leichten Erholung.
Die Rahmenbedingungen für den Markt gewerblicher Immobilien haben sich in den letzten Jahren deutlich
verändert. Während in den neunziger Jahren ein stetiges Wachstum vor allem des Marktes für Büroflächen zu
verzeichnen war, ist spätestens seit dem Jahr 2000 eine Sättigung bzw. Übersättigung festzustellen, die zu
einer negativen Entwicklung bei der Vermarktung von Büroflächen geführt hat. Büroflächen langfristig, voll-
74

ständig und zu guten Konditionen zu vermieten, ist zunehmend schwieriger geworden. Regionale Unterschiede
bestehen kaum. Das Risiko bedeutender Leerstände ist deutlich gewachsen und derzeit sowohl in den
Metropolen als auch in den mittleren Städten akut. Die Gesellschaft erwartet nicht, dass es zu einem signifikanten
Abbau des bestehenden Leerstands an Büroimmobilien kommen wird.
Die konjunkturelle Situation in Deutschland wirkt sich auch auf Einzelhandelsimmobilien aus. Bei Einzelhandelsimmobilien
können sich konjunkturelle Einbrüche oft noch unmittelbarer als bei Büroimmobilien
auswirken, wenn das Konsumverhalten der Bevölkerung nachlässt.
Dementsprechend hat die anhaltende Konjunkturschwäche in der Vergangenheit zu rückläufigen oder stagnierenden
Ausgabenentwicklungen der Verbraucher im Einzelhandel geführt. Der gesamte Einzelhandel hat
im Jahr 2005 einen Umsatz von gut EUR 500 Mrd. erwirtschaftet. Der Einzelhandel im engeren Sinne, also
ohne Kraftfahrzeuge, Kraftstoffe und Apotheken, setzte im Jahr 2005 Waren im Wert von ca. EUR 390 Mrd.
um (Quelle: Hauptverband des Deutschen Einzelhandels (2006). www.hde.de). Dies entspricht einem Anstieg
um rund 1 % gegenüber dem Vorjahr. Dennoch sind die nominalen Einzelhandelsumsätze langsamer
gestiegen als die privaten Konsumausgaben insgesamt. Mittlerweile beträgt der Anteil des Einzelhandels am
privaten Konsum nur noch rund 30 %; Anfang der 90er Jahre lag der Anteil noch 10 Prozentpunkte höher
(Quelle: Deutsche Bank Research – Deutsche Einzelhandelsimmobilien - Chancen trotz Überangebot,
13. Juli 2006, herunterladbar unter www.dbresearch in der Rubrik "Neueste Beiträge und Publikationen",
nachstehend „Deutsche Bank Research“).
In Deutschland leben fast 90 % der Menschen in Städten, 7 % mehr als in Westeuropa insgesamt (Quelle:
Deutsche Bank Research). Es gibt über 80 deutsche Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern. Die Gesellschaft
hat sich für die von ihr zu entwickelnden Einzelhandels- und Gewerbeobjekte auf kleinere und mittlere
Städte konzentriert.
In Deutschland gibt es bereits 360 Einkaufszentren mit einer Gesamtverkaufsfläche von über 11 Mio. m², die
Angebotsfläche in Einkaufszentren hat sich innerhalb der letzten 10 Jahre knapp verdoppelt. Im Jahr 2006
wird davon ausgegangen, dass weitere 20 Zentren fertig gestellt werden und für die Jahre nach 2006 sind
noch einmal weitere 27 Einkaufszentren in Planung (Quelle: Deutsche Bank Research). Damit kommen jedoch
nur 140 m² Einkauszentrumsfläche auf 1.000 Einwohner. In Spanien und Frankreich sind es gut 200 m²,
in den Niederlanden kommen auf 1.000 Bürger sogar knapp 300 m², in Schweden sogar deutlich mehr als
300 m² (Quelle: Deutsche Bank Research). Die Gesellschaft geht daher davon aus, dass es noch erhebliche
Reserven gibt.
Auch wenn die anhaltende Konjunkturschwäche zu rückläufigen oder stagnierenden Ausgabenentwicklungen
der Verbraucher im Einzelhandel geführt hat, sind in den letzten Jahren ebenso weiterhin große Einkaufzentren,
insbesondere in den City-Lagen entstanden. Demgegenüber sahen sich große traditionelle Kaufhauskonzerne
teilweise mit hohen Einnahmeeinbußen und der Notwendigkeit zur Aufgabe von Filialen konfrontiert.
Ebenso betraf der Rückgang der Umsätze nach Einschätzung der Gesellschaft den Facheinzelhandel, insbesondere
im Bereich Textil, wohingegen die Situation der Discounter, SB-Warenhäuser und Fachmarktzentren
in den kleinen und mittleren Städten aus Sicht der Gesellschaft als expandierend zu bezeichnen ist. Nach
Einschätzung der Gesellschaft ist der Markt daher nicht ausschließlich nur als stagnierend und negativ zu
bewerten, sondern als ein Markt, der sich in einem deutlichen strukturellen Umbruch befindet.
Neben dem aus diesem Umbruch entstehenden Bedarf nach der Neuerrichtung von Discountern und Fachmärkten
in neuen Lagen, ergibt sich nach Meinung der Gesellschaft in diesem Markt ebenso ein Potenzial für
die Entwicklung von neuen Konzepten, Neustrukturierungen und Projektentwicklung. Objekte, die dem
„Zeitgeist“ nicht mehr entsprechen, werden entweder aufgegeben oder bieten andererseits die Möglichkeit
einer Umstrukturierung und Revitalisierung.
Ferner ist der Markt insbesondere in Innenstadtlagen gekennzeichnet durch einen anhaltenden Mietrückgang.
Da der deutsche Einzelhandel in den letzten Jahren nur geringes Umsatzwachstum verzeichnete, gleichzeitig
die Gesamtfläche erweitert wurde und die Margen vieler Einzelhändler unter Druck blieben, konnten in den
letzten Jahren nur selten höhere Einzelhandelsmieten erzielt werden. Von 100 westdeutschen Städten liegen
in 85 Städten die Innenstadtmieten heute niedriger als vor 10 Jahren. Im Durchschnitt werden heute 15 %
75

weniger Miete je m² gezahlt als 1995. In Ostdeutschland sind die Rückgänge für City-Lagen mit gut 25 % im
Durchschnitt sogar noch ausgeprägter (Quelle: Deutsche Bank Research). In den peripheren Lagen, auf die
sich die Gesellschaft überwiegend konzentriert, sind die Rückgänge erheblich geringer.
Ein weiterer Aspekt des Marktes ist die zunehmend wahrnehmbare Investitionstätigkeit und das Interesse
ausländischer Investoren auf dem Markt für Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien. Nach Auffassung der
Deutschen Bank Research wird sich diese Entwicklung in den nächsten Jahren weiterhin verstärken. Nach
Einschätzung der Gesellschaft ist für ausländische Investoren insbesondere der Kauf vollständig vermieteter
Einzelhandels- und Gewerbeobjekte von Interesse. Weitere Marktchancen bestehen nach Einschätzung der
Gesellschaft in der Verwaltung dieser Objekte entweder durch den Verkäufer selbst oder durch Verwaltungsgesellschaften
vor Ort.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Planungs- und baurechtliche Vorschriften
Die Gesellschaft plant und errichtet Einzelhandels- und Gewerbeobjekte auf zuvor angekauften Grundstücken.
Die Bebauung eines Grundstücks erfordert regelmäßig das Vorliegen einer Baugenehmigung. Auch die
Nutzungsänderung von baulichen Anlagen bedarf im Regelfall der vorherigen Genehmigung durch die zuständigen
Behörden. Welche Anforderungen bei der Bebauung eines Grundstückes zu beachten sind, hängt
von der Situation des jeweiligen Standorts, der Art der geplanten Bebauung und den darauf anwendbaren
bau- und planungsrechtlichen Bestimmungen ab. Hierzu gehört insbesondere das Baugesetzbuch, die jeweiligen
Landes-Bauordnungen und die etwa geltenden Bebauungspläne. Die Bebauungspläne werden von den
Gemeinden jeweils als Satzung verabschiedet und werden grundsätzlich aus dem zu Grunde liegenden Flächennutzungsplan
entwickelt.
Haftung für Altlasten
Die Verantwortung für Altlasten auf Grundstücken trifft nach dem Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG)
unter anderem den Verursacher der Kontamination, dessen Rechtsnachfolger, den ehemaligen Eigentümer
des kontaminierten Grundstückes, wenn er sein Eigentum nach dem 1. März 1999 übertragen hat und die
Kontamination kannte oder kennen musste, sowie den Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück.
Auf das BBodSchG gestützte Ordnungsbefugnisse können sich auf Gefährdungsabschätzungen, Untersuchungsanordnungen,
Sanierungsanordnungen und sonstige notwendige Maßnahmen zur Abwehr von schädlichen
Bodenveränderungen oder Altlasten beziehen. Unabhängig von einer behördlichen Inanspruchnahme
besteht zwischen den nach dem BBodSchG Verpflichteten ein gesetzlicher Ausgleichsanspruch, der sich
nach den jeweiligen Verursachungsbeiträgen bemisst.
Daneben kann sich eine zivilrechtliche Haftung für Altlasten entweder aus vertraglichen Gewährleistungsansprüchen
oder gesetzlichen Ansprüchen ergeben. Die Gewährleistungsansprüche können durch vertragliche
Regelungen grundsätzlich abbedungen oder eingeschränkt werden. Die gesetzlichen Ansprüche können den
Verursacher einer Bodenkontamination zum Schadensersatz oder zur Beseitigung der Kontamination und
ihrer Folgen verpflichten. GWB kann einer solchen Haftung auf Schadensersatz oder Beseitigung ausgesetzt
sein, wenn von einem Grundstück, das im Eigentum von GWB steht oder stand, Einwirkungen ausgehen, die
das Eigentum Dritter beeinträchtigen. Diese zivilrechtliche Haftung besteht unabhängig von einer behördlichen
Inanspruchnahme nach den Vorschriften des BBodSchG.
Zivilrechtliche Vorschriften
Beim Kauf und Verkauf von Grundstücken, der Vermietung von Einzelhandels- und Gewerbeobjekten und
der Beauftragung von Generalunternehmern zur Errichtung der Bauvorhaben kommen die zivilrechtlichen
Bestimmungen des Kauf-, Miet- und Werkvertragsrechts des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nebst dazu
ergangenen Spezialgesetzen zur Anwendung.
76

Geschäftsmodell von GWB
Das Geschäftsmodell von GWB ist darauf ausgerichtet, gewerbliche Immobilienprojekte auf zuvor angekauften
Grundstücken zu entwickeln, zu errichten und anschließend an Dritte zu veräußern. Des Weiteren übernimmt
die GWB-Gruppe die Verwaltung der von ihr fertiggestellten Objekte.
Das folgende Schaubild veranschaulicht das Geschäftsmodell von GWB und zeigt die einzelnen Schritte von
der Planung bis zur Vermarktung eines Einzelhandels- oder Gewerbeobjektes:
Phase / Prozess Arbeitsschritt
Akquise / Kontakt
Analyse / Funktionsplanung
Bau- / Genehmigungsplanung
Umsetzung
Vermarktung
Tätigkeitsbereiche
� Grundstückssuche / -auswahl
� Erstbewertung des Grundstückes (Makro- / Mikrostandort)
� Klärung baurechtlicher Gegebenheiten und Möglichkeiten
� Bodenwertermittlung / -schätzung
� Verhandlungen mit Eigentümer(n), u. U. Abschluss eines Kaufvertrages mit
Option, ggf. Bodenuntersuchung
� Machbarkeitsstudie (Markt-, Standort-, Wettbewerbsanalyse)
� Nutzungskonzeption
� Kostenschätzung / -planung
� Finanzierungskonzeption
� Branchenmixkonzeption
� Mieteransprache / -auswahl, Mietverhandlungen
� Bau- / Architekturplanung
� Baugenehmigungsverfahren
� Bauphase
� Fertigstellung / Übergabe
� Objektdokumentation etc.
� Wahl der Vermarktungsform:
Verkauf an Investor oder Halten im Eigenbestand
Verwaltung � Verwaltung des Objekts (Mietmanagement, technische Betreuung)
Kosten-,
Termin-
Die Geschäftstätigkeit von GWB umfasst vier Tätigkeitsbereiche, die eng miteinander verknüpft sind und
sich gegenseitig ergänzen. Die dabei von der GWB-Gruppe erbrachten Dienstleistungen werden teilweise für
die eigenen Immobilienprojekte erbracht, teilweise jedoch auch als selbständige Dienstleistung für Dritte.
Tätigkeitsbereich Marktforschung und Standortanalyse
In diesem Tätigkeitsbereich ist die Gesellschaft mit ihrem Beteiligungsunternehmen GWB MAFO Kommanditgesellschaft
für Markt- und Standortanalysen mbH & Co. tätig ("GWB MAFO"). Vor der Realisierung
eines Einzelhandelsprojektes ermittelt die GWB MAFO über von ihr durchgeführte Standortanalysen, ob
überhaupt ein nachhaltiger Bedarf für die Schaffung neuer Einzelhandelsflächen besteht. Dabei unternimmt
sie die systematische Suche nach Standorten und erstellt anhand festgelegter Bewertungskriterien Standortanalysen
für Einzelhandels- und Gewerbezentren in ganz Deutschland. Zu diesen Kriterien gehören insbesondere
die Einwohnerzahl am Standort bzw. im Einzugsgebiet des Standorts, das Einkaufsverhalten und die
und
Qualitäts-
Kontrollen
77

zu Grunde liegende Kaufkraft der im Einzugsgebiet lebenden Einwohner sowie die bestehende Konkurrenzsituation.
Ein weiteres wichtiges Entscheidungskriterium für die Standortauswahl ist die individuelle Lage
eines Grundstückes, etwa die Lage an einer Hauptverkehrsstraße mit entsprechender Verkehrsfrequenz sowie
vorhandenen Parkmöglichkeiten. Bei den Standorten, die einer Analyse zugeführt werden, handelt es sich
sowohl um unbebaute Grundstücke, als auch um bereits gewerblich genutzte Grundstücke, die nicht oder
nicht mehr in ihrem ursprünglichen Umfang oder zu ihrem ursprünglichen Bestimmungszweck genutzt werden
und durch ein neues Konzept wieder belebt werden sollen (sog. Revitalisierung von Immobilien). Die
GWB MAFO hat durch Marktuntersuchungen die Standorte herausgearbeitet, bei denen auf Grund der vorliegenden
Marktdaten (Verhältnis Kaufkraft/Handelsflächen) noch Entwicklungschancen bestehen. Insgesamt
handelt es sich hier um 1.720 Städte/Gemeinden mit mehr als jeweils 10.000 Einwohner. Davon liegen
GWB inzwischen Unterlagen über 14 Standorte mit konkreten Grundstücken und Detailkenntnissen vor. Bei
55 weiteren Städten hat GWB Voruntersuchungen abgeschlossen und sucht nach geeigneten Grundstücken
und bei weiteren 91 Standorten wird gezielt mit den Kommunen an der Entwicklung von Handelsflächen
gearbeitet.
Die Tätigkeit der GWB MAFO wird einerseits im Rahmen der Entwicklung eigener Projekte genutzt.
Daneben gewinnt jedoch auch die Tätigkeit der GWB MAFO als selbständiger Dienstleister für Einzelhandels-
und Standortanalysen an Bedeutung. In diesen Fällen tritt die GWB MAFO selbständig am Markt auf,
erstellt Gutachten im Auftrag von Kommunen, Städten oder Unternehmen der Privatwirtschaft und erzielt so
Umsatzerlöse für die GWB-Gruppe in Form der vereinnahmten Honorare (zu einzelnen Kunden vergleiche
Abschnitt "Geschäftstätigkeit - Kunden und Geschäftspartner"). Als selbstständiger Dienstleister erzielte die
GWB MAFO im Geschäftsjahr 2005 Umsatzerlöse in Höhe von ca. TEUR 27 (ca. 0,2 % der Konzernumsatzerlöse)
und bis zum 30. Juni 2006 Umsatzerlöse in Höhe von ca. TEUR 33 (ca. 0,1 % der Konzernumsatzerlöse).
Tätigkeitsbereich Planen - Entwickeln - Bauen
Im Tätigkeitsbereich "Planen - Entwickeln - Bauen" beginnt die Tätigkeit von GWB mit der Erstellung von
Konzepten für grundsätzlich geeignete Standorte zur Entwicklung von Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien.
Hat sich ein Konzept zur Projektreife entwickelt, erfolgt der Ankauf der Grundstücke vom jeweiligen Eigentümer.
Dabei tritt entweder die GWB Immobilien AG oder eine zur GWB-Gruppe gehörende Projektgesellschaft
als Käufer auf.
Hat GWB ein geeignetes Grundstück zur Entwicklung eines Projektes erworben, erfolgt die Entwicklung des
gesamten Planungsrahmens und sämtlicher damit im Zusammenhang stehender Bauplanungsangelegenheiten,
wie die Erstellung von Bebauungs- und Flächennutzungsplänen, durch die GWB PLAN Gesellschaft für
Bauleit- und Stadtplanung mbH ("GWB PLAN"). Die GWB Immobilien AG hält an dieser Gesellschaft 50 %
der Gesellschaftsanteile. Die verbleibenden 50 % der Gesellschaftsanteile stehen im Anteilseigentum von
Frau Kerstin Langmaack. Frau Langmaack ist Architektin und Stadtplanerin und gehört der Geschäftsführung
der GWB PLAN an.
Die Durchführung der Bauvorhaben auf dem angekauften Grundstück erfolgt hingegen nicht durch GWB
selbst, sondern wird an verschiedene Generalunternehmer vergeben. Dabei beauftragt GWB in erster Linie
große Bauunternehmen wie STRABAG, Wayss & Freytag oder Bilfinger Berger. In diesem Projektabschnitt
überwachen die Mitarbeiter von GWB die Bautätigkeit und die Einhaltung der Pflichten durch die beauftragten
Generalunternehmer.
Neben ihrer Tätigkeit für die GWB-Gruppe wird die GWB PLAN auch als selbständiger Dienstleister für
Dritte außerhalb von GWB-Projekten tätig. Im Rahmen dieser Tätigkeit erzielte die GWB PLAN im Geschäftsjahr
2005 Umsatzerlöse in Höhe von ca. TEUR 169 und bis zum 30. Juni 2006 Umsatzerlöse in Höhe
von ca. TEUR 31. Dies entspricht ca. 1,2 % bzw. 0,1 % der Konzernumsatzerlöse.
78

Tätigkeitsbereich Vermietung und Verkauf von Objekten
In diesem Tätigkeitsbereich erfolgt der eigentliche Kern der Geschäftstätigkeit von GWB. Das Geschäftsmodell
von GWB ist darauf ausgelegt, Grundstücke zu erwerben, auf diesen Einzelhandels- und Gewerbeobjekte
zu errichten und die so bebauten Grundstücke anschließend zu veräußern. Die übrigen Tätigkeitsbereiche
von GWB erfüllen insoweit eine Hilfsfunktion, als sie GWB ermöglichen, die gesamte Projektentwicklung
aus einer Hand anzubieten. Aus dem Verkauf der von ihr entwickelten Objekte erzielt GWB den Großteil der
Umsatzerlöse der GWB-Gruppe. Die Mittel aus dem Verkauf werden üblicherweise zur Rückführung der für
das jeweilige Objekt aufgenommenen Bankverbindlichkeiten verwendet. Zum anderen werden die Mittel als
Bestandteil der Finanzierung neuer Projekte verwendet.
Ebenfalls in diesem Tätigkeitsbereich zusammengefasst ist die Vermietungstätigkeit, die neben dem Verkauf
der Objekte einen besonders hohen Stellenwert im Geschäftsmodell von GWB einnimmt. Denn regelmäßig
ist die gesicherte Vermietung Vorbedingung für die Umsetzung eines Projekts und den Erhalt der Finanzierung.
Da GWB in der Regel mit der Umsetzung von Projekten erst beginnt, wenn ca. 70 % der Flächen eines
zu realisierenden Objekts vermietet sind, beginnen die Aktivitäten von GWB in diesem Tätigkeitsbereich
bereits mit der Vermietung von Flächen, die erst mit der späteren Umsetzung des jeweiligen Projekts entstehen
werden. Auch im Rahmen des Verkaufs der fertig gestellten Objekte strebt GWB jeweils an, sämtliche
Einzelhandels- oder Gewerbeflächen zum Zeitpunkt der Übergabe des Objekts an einen Käufer vermietet zu
haben. Hinzu kommt schließlich die Vermietungstätigkeit für die im eigenen Bestand gehaltenen Objekte.
Hier erzielt GWB Umsatzerlöse aus den vereinnahmten Mieten, die ebenfalls zur Rückführung der von Banken
aufgenommenen Finanzierungen verwendet werden. Im Bereich der Vermietung beschäftigt GWB ausschließlich
Mitarbeiter mit langjähriger Erfahrung in der Vermietung von Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien.
Tätigkeitsbereich Verwaltung
Der Tätigkeitsbereich Verwaltung umfasst insbesondere die technische Betreuung und das Instandhaltungsmanagement
von bebauten Gewerbeimmobilien, die Einziehung der Mieten, die Nebenkostenabrechnungen
und die sonstige Betreuung der Mieter durch eine Hausverwaltung. Die Leistungen in diesem Tätigkeitsbereich
werden von der zur GWB-Gruppe gehörenden GWB OBJEKT Gesellschaft für Objektmanagement
mbH & Co. KG ("GWB OBJEKT") zum einen für Gewerbeobjekte erbracht, die die Gesellschaft im eigenen
Bestand hält und zum anderen für Objekte, die verkauft werden sollen oder bereits verkauft worden sind.
Daneben verwaltet die GWB OBJEKT zunehmend auch Gewerbeimmobilien, an deren Entwicklung sie nicht
beteiligt war. Zu den Hauptaufgaben in diesem Tätigkeitsbereich gehören die Sicherung der Mieterträge, die
Erhaltung der Bausubstanz sowie die Senkung von Bewirtschaftungskosten. GWB ermittelt nach Analyse der
Objektdaten Kostensenkungspotenziale und versucht über mögliche Prozessoptimierungen und Einkaufsstrategien
Preis- und Kostenvorteile zu erzielen. Für die technische Betreuung der Gewerbeobjekte beauftragt
GWB vielfach externe Dienstleister, die etwa die Hausmeistertätigkeit übernehmen.
Umsatzerlöse erwirtschaftet die GWB-Gruppe in diesem Tätigkeitsbereich im Falle der Vermietung für Käufer
von ihr projektierter Gewerbeimmobilien, die auch nach dem Verkauf GWB mit der Verwaltung der Objekte
beauftragen und für Dritte, für die die GWB OBJEKT die Vermietung als selbständiger Dienstleister
übernimmt. Die Vergütung besteht entweder aus einer jährlichen Pauschale pro Gewerbeeinheit oder aus
einer Gebühr, die sich an den erzielten Mieten aus den Gewerbeobjekten orientiert. Im Geschäftsjahr 2005
erzielte die GWB OBJEKT als selbstständiger Dienstleister Umsatzerlöse in Höhe von ca. TEUR 204 (ca.
1,5 % der Konzernumsatzerlöse), bis zum 30. Juni 2006 Umsatzerlöse in Höhe von ca. TEUR 108 (ca. 0,4 %
der Konzernumsatzerlöse.
Ausgewählte Projekte
Die nachfolgende Übersicht enthält eine Zusammenfassung der von der Gesellschaft derzeit bearbeiteten
Projekte. Die zu der Position Erstellungskosten wiedergegebenen Beträge bezeichnen den Gesamtbetrag der
von der Gesellschaft zur Errichtung aufgewandten Mittel (einschließlich der Ankaufspreise für die jeweiligen
Grundstücke).
79

Einkaufszentrum Bamberg-Hallstadt Voraussichtliche Fertigstellung: Ende Oktober 2006
Mietfläche: 21.055 m²
Erstellungskosten: TEUR 28.326
Verkauft an: SP Lux Properties s.a.r.l.
Vermietungsstand: 87,58 %
Ausgewählte Mieter: C & A Mode KG, tegut... Gutberlet
Stiftung & Co., Müller Ltd. & Co. KG, Deichmann Schuhe
GmbH & Co. KG
Nahversorgungszentrum Berlin-
Friedrichsfelde
Voraussichtliche Fertigstellung: Mitte November 2006
Mietfläche: 5.660 m²
Erstellungskosten: TEUR 8.825
Verkauft an: SP Lux Properties s.a.r.l.
Vermietungsstand: 95,91 %
Ausgewählte Mieter: Kaiser's Tengelmann AG, C & A Mode
KG, Dirk Rossmann GmbH
Seit ihrer Gründung im Jahr 1992 hat die GWB-Gruppe über fünfzig Projekte bearbeitet und fertig gestellt.
Die nachfolgende Übersicht zeigt ausgewählte Projekte, die von der Gesellschaft in der Vergangenheit abgeschlossen
wurden und entweder an Investoren verkauft wurden oder von GWB im Eigenbestand gehalten
werden:
Fachmarktzentrum in Preetz/Holstein Fertigstellung: September 2000
Mietfläche: 8.911 m²
Erstellungskosten: EUR 12,0 Mio.
Verkauft an: Oppenheim Immobilien Kapitalanlagegesellschaft
mbH
Mieter: coop Schleswig-Holstein eG (sky), Immobilien-
Verwaltung Albrecht (ALDI), KIK Textilien und Non-Food
GmbH (Textilfachmarkt), Ihr Platz GmbH & Co. KG (Drogeriefachmarkt)
u.a.
Geschäftshaus in Siek bei Hamburg Fertigstellung: März 2001
Mietfläche: 2.352 m²
Erstellungskosten: EUR 3,2 Mio.
Verkauft an: Gruppe Credo Rankvale,
USA/England
Mieter: Edeka Handelsgesellschaft Nord mbH (Verbrauchermarkt),
Raiffeisenbank Südstormarn eG (Bankshop),
GWB mbH & Co. KG (Büro), GWB Plan mbH (Büro)
Fachmarktzentrum Scharbeutz
(Ostsee)
Fertigstellung: Februar 2002
Mietfläche: 4.657 m²
Erstellungskosten: EUR 6,3 Mio.
Verkauft an: Hansen & Noettrup A/S, Dänemark
Mieter: Coop Schleswig-Holstein eG,
Takko Holding GmbH (Textilfachmarkt),
Penny (REWE KGaA),
Dirk Rossmann KG (Drogerie), u. a.
80

City-Center Clausthal-Zellerfeld Fertigstellung: November 2001
Mietfläche: 2.410 m²
Erstellungskosten: EUR 3,2 Mio.
Eigenbestand GWB
Mieter: Takko Holding GmbH
(Textilfachmarkt),
Carl Deckert & Co. GmbH
(Schuhfachmarkt Quick-Schuh),
Yellow Sonnenstudio GbR
(Sonnenstudio) u. a.
Im Geschäftsjahr 2003 erstellte die GWB-Grupppe ein Nahversorgungszentrum in Tangstedt mit Erstellungskosten
von ca. TEUR 3.400, welches im gleichen Jahr veräußert wurde sowie ein IBIS-Hotel in Hamburg
mit Erstellungskosten in Höhe von TEUR 9.900, das im Jahr 2004 veräußert wurde. Im Geschäftsjahr
2004 stellte GWB ein Bürohaus in Reinbek mit Erstellungskosten in Höhe von ca. TEUR 3.100 fertig und
veräußerte dies. Ebenso veräußerte die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2004 drei weitere bereits vor 2003 fertig
gestellte Objekte. Dies waren ein Einkaufszentrum in Schönebeck mit Erstellungskosten in Höhe von ca.
TEUR 7.600 und ein Fachmarktcenter in Clausthal-Zellerfeld mit Erstellungskosten in Höhe von ca.
TEUR 6.500 sowie ein Nahversorgungszentrum mit Büroflächen in Siek mit Erstellungskosten in Höhe von
ca. TEUR 6.400. Im Geschäftsjahr 2005 wurde das im Geschäftsjahr 2004 begonnene Objekt Praxisklinik
Travemünde mit Erstellungskosten von ca. TEUR 5.950 erstellt und veräußert.
Umsatzerlöse
Nachfolgende Angaben zu den Umsatzerlösen der GWB-Gruppe sind den geprüften nach IFRS aufgestellten
Konzernabschlüssen zum 31. Dezember 2005 und 31. Dezember 2004 sowie dem nach IFRS aufgestellten
geprüften Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2006 entnommen, die sämtlich im Finanzteil abgedruckt
sind. Dabei sind die Umsatzerlöse nach Tätigkeitsbereichen aufgeschlüsselt. Da die GWB-Gruppe ausschließlich
in Deutschland tätig ist, entfällt eine geographische Aufschlüsselung der Umsatzerlöse.
Aufteilung nach Tätigkeitsbereich 30.06.2006
(in TEUR)
(geprüft)
2005
(in TEUR)
(geprüft)
2004
(in TEUR)
(geprüft)
2003 1)
(in TEUR)
(geprüft)
Verkauf von Objekten 0 10.776 16.562 0 1)
Aus der Anwendung der PoC-Methode 2)
29.682 0 0 5.674 1)
Vermietung 252 803 2.842 2.568 1)
Erbringung von Dienstleistungen 3) 108 1.660 484 525 1)
Sonstige Umsatzerlöse 119 564 287 394 1)
Summe Umsatzerlöse im Konzern 30.161 13.803 20.175 9.161 1)
1)
P Dem geprüften IFRS-Konzernabschluss zum 31. Dezember 2004 entnommene Vergleichszahlen des Vorjahreszeitraumes 2003; diese Umsatzerlöse
sind nach IFRS ermittelt und weichen wegen der Anwendung der Percentage of Completion Methode von denen des im Finanzteil dieses Prospekts
enthaltenen HGB-Jahresabschluss zum 31. Dezember 2003 ab.
2)
Die Percentage of Completion-Methode (PoC) erlaubt eine Berücksichtigung noch nicht fertig gestellter Objekte, für die ein Kaufvertrag abgeschlossen
wurde, jedoch noch kein Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt ist, in Abhängigkeit von ihrem Fertigstellungsgrad - vgl. hierzu "Risikofaktoren
- Risiken aus der Anwendung von IFRS-Rechnungslegungsvorschriften, insbesondere der Percentage-of-Completion-Methode" und " Darstellung
und Analyse der Finanz- und Ertragslage und der geschäftlichen Entwicklung". In den Geschäftsjahren 2005 und 2004 gab es keine Bautätigkeiten,
die im Rahmen der PoC-Methode zu berücksichtigen gewesen wären.
3)
Es handelt sich im Wesentlichen um Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Erstellung von Standortanalysen, Gutachtenerstellung und Bauleitund
Planungsleistungen.
81

Wettbewerbsstärken
GWB zeichnet sich nach eigener Ansicht durch folgende Wettbewerbsstärken aus:
Ansatz "Alles aus einer Hand"
GWB verfolgt seit ihrer Gründung den Ansatz, sämtliche Leistungen im Zusammenhang mit der Entwicklung
und dem Verkauf von Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien aus "einer Hand" anzubieten. GWB ist in
der Lage, ein Gewerbeimmobilienprojekt von der empirischen Standortwahl, der Planung und der Entwicklung
über die Vermietung und den Verkauf sowie der anschließenden Verwaltung der fertig gestellten Objekte
in Eigenregie abzuwickeln. Dadurch unterscheidet sich GWB nach Auffassung der Gesellschaft von ihren
Mitwettbewerbern. Die Gesellschaft sieht in diesem umfassenden Ansatz, der eine übergreifende, verzahnte
Koordination aller Prozessschritte verbunden mit kurzen Entscheidungswegen und -zeiten ermöglicht, ihre
besondere Stärke. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass mit dem Bau der Projekte in der Regel
erst nach dem Erreichen einer bestimmten Vermietungsquote begonnen wird. Die sich dadurch ergebenden
Synergieeffekte aus den unterschiedlichen Bereichen der Projektentwicklung haben bei der Gesellschaft einen
umfangreichen und gewachsenen Erfahrungshintergrund geschaffen.
Expertise für Umwidmung von Grundstücken in Sondernutzungsgebiete für Einzelhandel
Das Kerngeschäft von GWB besteht in der Realisierung und dem Verkauf von Einzelhandels-, Einkaufs- und
Fachmarktzentren. In der Bundesrepublik Deutschland dürfen Objekte für den so genannten "großflächigen
Einzelhandel" (Handelsflächen größer als 1.200 m) nur in dafür ausgewiesenen Sondernutzungsgebieten
gebaut werden. Die GWB-Gruppe beherrscht den komplexen Prozess der Umwidmung von Grundstücken in
Sondernutzungsgebiete. Durch verzahntes, prozessorientiertes Management der einzelnen Spezialbereiche ist
GWB in der Lage, diese ansonsten sehr raren Sondernutzungsgebiete, jeweils neu zu schaffen.
Umfassende Marktkenntnis und -expertise auf Grund langjähriger Erfahrung
Die Geschäftstätigkeit von GWB beruht auf einer fast fünfzehnjährigen Erfahrung im Bereich der Einzelhandels-
und Gewerbeimmobilien in Deutschland. GWB kann dabei auf die Erfahrung aus über 50 erfolgreich
realisierten Projekten zurückgreifen. Durch die langjährige Tätigkeit der Hauptaktionäre und Mitglieder des
Vorstands Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann vor Gründung der GWB im Bereich des
Einzelhandels bzw. der Projektentwicklung großvolumiger Einkaufszentren im Bereich der Bauausführung
verfügt die Gesellschaft über besondere Kompetenzen und Erfahrungen in ihrem Geschäftsfeld. Durch die
Tätigkeit der zum Konzernverbund gehörenden GWB MAFO Kommanditgesellschaft für Markt- und Standortanalysen
mbH & Co. verfügt die Gesellschaft zudem über eine vertiefte Marktkenntnis der für die Gesellschaft
relevanten Märkte.
Positionierung der Töchter als selbständige Dienstleister
Eine weitere Wettbewerbsstärke sieht die Gesellschaft darin, dass die Beteiligungsunternehmen der GWB
Immobilien AG, die GWB MAFO Kommanditgesellschaft für Markt- und Standortanalysen mbH & Co.,
GWB OBJEKT Gesellschaft für Objektmanagement mbH & Co. KG und GWB PLAN Gesellschaft für Bauleit-
und Stadtplanung GmbH nicht nur Leistungen innerhalb der GWB-Gruppe im Rahmen der Entwicklung
der Projekte erbringen, sondern auch als eigenständig als externe Dienstleister gegenüber Dritten auftreten.
Erfahrung und Kompetenz der eigenen Mitarbeiter
GWB verfügt in allen Bereichen ihrer Geschäftstätigkeit über erfahrene Mitarbeiter. Der Anteil eigener Mitarbeiter
an der gesamten Wertschöpfung ist nach Einschätzung der Gesellschaft im Vergleich zu anderen
Wettbewerbern besonders hoch. Insbesondere bei der Standortanalyse und der Vermietung von geplanten
Projekten verfügt die GWB über langjährig erfahrene Mitarbeiter, die sich ausschließlich mit diesen Tätigkeiten
befassen. Auch bei der Durchführung von Bauvorhaben, in deren Rahmen die Bautätigkeit regelmäßig an
einen Generalunternehmer vergeben wird, werden die Bauleistungen und die Erfüllung der Generalunternehmerpflichten
durch Bauingenieure und Mitarbeiter der GWB während des gesamten Projektes begleitet
und überwacht.
82

Nach eigener Einschätzung guter Zugang zu Kunden
Auf Grund ihrer langjährigen bundesweiten Tätigkeit verfügt GWB nach eigener Einschätzung über ein umfassendes
Netzwerk an potenziellen Mietern bzw. Kaufinteressenten für von GWB errichtete Projekte. Im
Bereich der Vermietung von Gewerbeflächen bestehen nach Meinung von GWB besonders gute Kontakte zu
Handelskonzernen und Filialisten, die als Mieter von GWB errichteter Einzelhandelsobjekte in Betracht
kommen. Zudem vermarktet GWB die Handlesflächen nicht über Makler, sondern bindet die Spezialexpertise
für die Vermietung von Handelsflächen mit einer eigenen Vermietungsabteilung, die auch die Beziehungen
zu potenziellen Mietern langfristig pflegt. Des Weiteren verfügt GWB über Kontakte zu institutionellen
Investoren, insbesondere auch aus dem Ausland, die für einen Kauf von GWB errichteter Einzelhandels-,
Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie Gewerbeobjekte nach Auffassung der Gesellschaft in hohem Maße in
Betracht kommen.
Unternehmensstrategie
GWB verfolgt das strategische Ziel, ihre nach eigener Einschätzung gute Stellung als Entwickler und Vermieter
von Einzelhandels-, Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie Gewerbeimmobilien zu festigen und auszubauen.
Dazu sollen in erster Linie Projekte entwickelt werden, die Einzelhandelsflächen mit einer Bruttogeschossfläche
von 3.000 m 2 bis 30.000 m² haben. Zu diesem Zweck beabsichtigt die Gesellschaft den Aufbau
eines eigenen Immobilienportfolios, um eine nachhaltige Unternehmensentwicklung zu gewährleisten.
Beim Aufbau des Immobilienportfolios beabsichtigt die Gesellschaft vorrangig Immobilien zu erwerben, die
revitalisiert werden müssen bzw. können und hohe Entwicklungschancen bieten.
Die Gesellschaft plant, ihre Wachstumsziele insbesondere mit folgenden Maßnahmen umzusetzen:
Fokussierung auf die Entwicklung von Einzelhandelsflächen für Einzelhandels-, Einkaufs- und Fachmarktzentren
sowie Gewerbeimmobilien
Seit ihrer Gründung hat die Gesellschaft im Bereich des Baus und der Projektierung von Einzelhandelszentren
den Fokus auf den Bereich der Einzelhandels-, Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie Gewerbeimmobilien
gelegt. Nach Einschätzung der Gesellschaft werden Einkaufs- und Fachmärkte auch in Zukunft
ihren Marktanteil an Einzelhandelsflächen ausbauen, was nach Einschätzung der Gesellschaft dazu führen
wird, dass die Größe der für diese Handelsunternehmen erforderlichen Verkaufsflächen steigen wird. Die
Gesellschaft beabsichtigt daher, sich in näherer Zukunft auf Projekte zu konzentrieren, die mindestens eine
Bruttogeschossfläche von 3.000 m² aufweisen. Kleinere Objekte zwischen 2.000 m² und 3.000 m² beabsichtigt
die Gesellschaft nur in Ausnahmefällen zu bauen, wenn die Durchführung dieser Vorhaben sich einfach
und zügig realisieren lässt und sich diese Projekte im engeren regionalen Umfeld des Firmensitzes befinden.
Zudem strebt die Gesellschaft eine enge Zusammenarbeit mit Handelsunternehmen an, um die Akquisition
von Projekten noch zielorientierter auf die Bedürfnisse der als Mieter in Betracht kommenden Handelsunternehmen
zu betreiben.
Projektentwicklung nur an attraktiven, analytisch abgesicherten Standorten - Revitalisierung von Industrie-
und Gewerbeflächen
Nach Auffassung der Gesellschaft sind die Wahl des richtigen Standorts und die Sicherstellung einer bonitätsstarken,
dem örtlichen Bedarf angepassten Mieterstruktur auf der Grundlage langfristiger Mietverträge die
Kernfaktoren für eine erfolgreiche Geschäftstätigkeit. Dabei hat sich die Gesellschaft auf Städte kleiner und
mittlerer Größe (ca. 10.000 bis 200.000 Einwohner) konzentriert, die auf Grund verschiedener Faktoren eigene
Einzelhandels- und Gewerbezentren errichten wollen. Teilweise handelt es sich dabei um Städte, die auf
Grund der landesplanerischen Zielsetzung ursprünglich als reine Wohngegenden konzipiert, jedoch von der
dort ansässigen Bevölkerung nicht mehr als solche akzeptiert werden. Zudem konzentriert sich GWB auf
Gewerbeflächen, die in der Vergangenheit anderen gewerblichen Zwecken dienten, jedoch seit längerer Zeit
nicht mehr wie geplant genutzt werden oder brach liegen (Revitalisierung).
Ferner verfolgt GWB die Strategie, nur dort Projekte zu entwickeln, wo ein analytisch abgesicherter Bedarf
besteht. Mit Hilfe der zum Konzernverbund gehörenden GWB MAFO Kommanditgesellschaft für Markt-
und Standortanalysen mbH & Co. verfolgt die Gesellschaft das Ziel, Bedarfslücken in Städten und Kommu-
83

nen besonders sorgfältig zu ermitteln.
Aufbau eines Einzelhandelsimmobilien-Portfolios
Die Gesellschaft beabsichtigt den Aufbau eines Einzelhandelsimmobilien-Portfolios (vgl. hierzu Abschnitt
"Gründe für das Angebot - Verwendung des Emissionserlöses") zur nachhaltigen Entwicklung von Einzelhandels-
und Gewerbezentren. Dabei beabsichtigt GWB primär den Erwerb von Immobilien, die eine Revitalisierung
erfordern. Bei solchen - regelmäßig schon als Gewerbeflächen bestehenden - Objekten kommt es
nach Auffassung der Gesellschaft zur Erwirtschaftung angemessener Margen darauf an, dass die Objekte
Ausbau- und Entwicklungschancen aufweisen und die Restlaufzeit der bestehenden Mietverträge verhältnismäßig
kurz ist.
Ausbau des Dienstleistungsangebots
Die Gesellschaft plant, ihr Angebot von Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Bau, der Vermietung,
dem Verkauf und der Verwaltung von Einzelhandels- und Gewerbeobjekten auszubauen. Die Gesellschaft
beabsichtigt, das Angebot von Marktforschungsdienstleistungen über ihr Beteiligungsunternehmen GWB
MAFO auszubauen und zukünftig stärker für die Entwicklung von Nutzungskonzepten für Untersuchungen
über die Veränderung von Mieterstrukturen zu nutzen. Nach Auffassung der Gesellschaft besteht zudem
Wachstumspotenzial bei der Durchführung qualifizierter Marktuntersuchungen, die von der GWB MAFO
durchgeführt werden könnten. In Betracht kommen nach Auffassung der Gesellschaft Aufträge von Kommunen
und Ländern, Bauträgerunternehmen, Wirtschaftsförderungsgesellschaften, Banken und von Handelsunternehmen.
Im Bereich der Objektverwaltung soll die bisherige Verwaltungstätigkeit der GWB OBJEKT für im eigenen
Bestand gehaltene Immobilien und teilweise für an Investoren verkaufte Projekte auf andere Objekte ausgeweitet
werden. Weiterhin beabsichtigt die GWB OBJEKT die Verwaltung von Gewerbe- oder Handelsimmobilienprojekten,
an deren Planung und Errichtung GWB nicht beteiligt war, auszubauen.
Konzentration auf den deutschen Markt
Die Gesellschaft beabsichtigt, sich zukünftig weiterhin ausschließlich auf den deutschen Markt für Einzelhandels-,
Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie Gewerbeimmobilien zu konzentrieren. Auslandstätigkeiten
würden auf Grund der notwendigen engen Zusammenarbeit mit den jeweils zuständigen lokalen Behörden
nur dann in Betracht kommen, wenn die Gesellschaft in dem jeweiligen Land zuvor eine Niederlassung aufgebaut
hätte. Dies hält die Gesellschaft derzeit auf Grund der vielfältigen Marktchancen in Deutschland in
dem Spezialsegement der Handelsimmobilien für unwirtschaftlich.
Wettbewerb
Die Gesellschaft ist in einem wettbewerbsintensiven Umfeld tätig. Nach Auffassung der Gesellschaft gibt es
jedoch derzeit keinen Wettbewerber vergleichbarer Größe, der im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit auf ähnliche
Art und Weise die Bereiche der Markforschung, Bauleitplanung, Bauträgerfunktion und Objektmanagement
abdeckt und aus einer Hand am deutschen Markt anbietet.
Einen ähnlichen ganzheitlichen Ansatz wie GWB verfolgen nach Einschätzung der Gesellschaft in erster
Linie große Projektentwicklungsunternehmen. Hierzu zählen nach Auffassung der Gesellschaft ECE Projektmanagement
GmbH & Co. KG, Euroshop AG, METRO Group Asset Management GmbH & Co. KG,
SCC Shopping Center Consulting Berlin GmbH, mfi Management für Immobilien AG, Oetken Projektentwicklung
GmbH sowie weitere etwa 25 Unternehmen. Von diesen Gesellschaften unterscheidet sich GWB
nach eigener Einschätzung zum einen durch die Größe der von ihr bearbeiteten Objekte, die regelmäßig kleiner
sind als bei diesen Gesellschaften. Zum anderen bearbeiten diese Unternehmen vorwiegend Projekte in
größeren Städten, während GWB ihre Geschäftstätigkeit im Unterschied dazu auf mittlere und kleinere Städte
konzentriert.
Bei der Verwirklichung von Projekten an einzelnen Standorten steht GWB zudem mit kleineren Projektentwicklungsgesellschaften,
Bauträgern, Architekturbüros, die als Bauträger fungieren, und Maklerbüros im
84

Wettbewerb.
Soweit GWB außerhalb ihres ganzheitlichen Ansatzes einzelne Dienstleitungen im Bereich der Marktforschung
und Standortanalyse durch die GWB MAFO anbietet, steht sie im Wettbewerb zu anderen bundesweit
tätigen Marktforschungsunternehmen. Im Bereich der Bauleitplanung durch die GWB PLAN steht sie
im Wettbewerb zu überwiegend regional tätigen Ingenieur- oder Architekturbüros.
Im Tätigkeitsbereich Verwaltung steht GWB mit kleineren und mittleren regionalen Verwaltungsgesellschaften
im Wettbewerb, die sich auf die Verwaltung von Gewerbeimmobilien spezialisiert haben.
Kunden und Geschäftspartner
Kunden
Entsprechend seinem Geschäftsmodell hat GWB Kunden aus unterschiedlichen Bereichen. Die gemessen an
den erzielten Umsatzerlösen wichtigsten Kunden der GWB-Gruppe entfallen auf den Tätigkeitsbereich Vermietung
und Verkauf von Objekten. Kunden sind hier einerseits die Käufer der von GWB entwickelten Handelsobjekte
und zum anderen die Mieter von Gewerbeflächen in Handelsobjekten, die GWB im Eigenbestand
hält.
Mit dem Kunden SP Lux Properties S.a.r.l., Luxemburg wird die Gesellschaft durch den Verkauf der Objekte
Bamberg-Hallstadt und Berlin-Friedrichsfelde im Geschäftsjahr 2006 nahezu den gesamten Umsatz erwirtschafteten
(vgl. "Geschäftstätigkeit - Wesentliche Verträge"). Diese Gesellschaft gehört zur Credo Rankvale-
Gruppe, mit Sitz in den Vereinigten Staaten und dem Vereinigten Königreich, an die die Gesellschaft bereits
in der Vergangenheit einen Großteil ihrer Objekte veräußert hat. Eine Abhängigkeit der Gesellschaft von
diesem Kunden besteht nach Auffassung der Gesellschaft gleichwohl auf Grund der Vielzahl anderer Interessenten
und potenzieller Kunden für von ihr entwickelte Handelsobjekte nicht.
Weitere Kunden, an die die GWB-Gruppe in der Vergangenheit Objekte veräußert hat, waren Oppenheim
Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH und Hansen & Noettrup A/S.
Zu den Mietern der von GWB im Eigenbestand gehaltenen Objekte gehören in erster Linie Discounter,
Fachmärkte, Supermärkte und andere Filialisten.
Geschäftspartner
Zu den wichtigsten Geschäftspartnern der GWB-Gruppe gehören diejenigen Bauunternehmen, die die GWB-
Gruppe als Generalunternehmer für die Durchführung der Bauvorhaben der von ihr entwickelten Projekte
einschaltet. Hierzu zählen große Bauunternehmen wie STRABAG, Wayss & Freytag oder Bilfinger Berger.
Eine vertraglich festgelegte Zusammenarbeit mit diesen Bauunternehmen über einzelne Projekte hinaus besteht
nicht.
Marketing und Vertrieb
Grundstücks- und Objektbeschaffung
Um in Zielregionen Grundstücke zu finden, unterhält GWB ein Netzwerk an selbständigen Maklern. Diese
analysieren in den Zielgebieten direkt vor Ort Potenziale und mögliche Grundstücksflächen, die durch GWB
dann bei Erreichen eines Fortführungsstadiums verhandelt werden.
Öffentlichkeitsarbeit
Der Schwerpunkt der Öffentlichkeitsarbeit von GWB liegt auf der regionalen Presse und der Presse für den
Immobilienmarkt. Die Gesellschaft nutzt hierfür ein speziell für sie entwickeltes Er-scheinungsbild bei allen
werblichen Maßnahmen.
Zudem ist die Gesellschaft bemüht, durch öffentliche Veranstaltungen für die jeweiligen Projekte Aufmerk-
85

samkeit der Medien zu erzeugen. Dabei werden regelmäßig in einer Auftaktveranstaltung die Planungsunterlagen
und Ansichten vorgestellt, um Anwohner, Verbände und den Einzelhandel zu informieren. Außerdem
werden üblicherweise Grundsteinlegung, Richtfest und Fertigstellung gefeiert, um die Aufmerksamkeit potentieller
Interessenten, d. h. Mieter und Käufer, weiter zu steigern.
Marktinformation an Handelsunternehmen und Kommunen
Durch die Herausgabe des Journals „market“ informiert GWB über Kaufkraftentwicklung und allgemeine
wirtschaftliche Entwicklungen. Der Kostenaufwand, der durch das Erstellen und Herausgeben des Journals
entsteht, wurde durch die Anzeigenerlöse aus der Zeitschrift in der Vergangenheit weitgehend ausgeglichen.
Das Journal „market“ erscheint unregelmäßig. Bislang sind zwei Exemplare in einer Auflage von jeweils
5.200 Stück erschienen.
Vertriebsaktivitäten
Vertriebsmaßnahmen sind im Wesentlichen im Bereich Vermietung und Verkauf erforderlich. Dabei wird
das Internet aktiv für die Vermietung und den Verkauf genutzt. Die Emittentin ist dem „Immopool“ angeschlossen,
einem Internetportal für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Vermietung und der Verkauf von
ihr entwickelter Objekte erfolgt durch eigene Vermarktungsaktivitäten von GWB. Das Argument „provisionsfrei
direkt vom Bauherrn“ ist nach Auffassung von GWB ein starkes Verkaufs-/Vermietungsargument.
Zudem basiert ein bedeutender Teil der Vermarktungserfolge der GWB Unternehmensgruppe auf persönlichen
Kontakten des Managements und der Mitarbeiter.
Wesentliche Veränderungen in der Finanzlage oder der Handelsposition
Eine wesentliche Veränderung in der Finanzlage oder der Handelsposition der GWB-Gruppe seit dem
30. Juni 2006 ist nicht eingetreten.
Sachanlagen
Immobilien und Grundbesitz
Grundbesitz
Die Gesellschaft ist Eigentümerin der nachfolgend aufgezählten und beschriebenen Immobilien.
- Mit einem City-Center bebautes Grundstück in 38678 Clausthal-Zellerfeld, Osteröderstraße 3 und 5 mit
ca. 2.600 m² Bruttogeschossfläche. Das Grundstück ist mit Grundschulden in Höhe von
EUR 3.591.825,00 nebst 16 % Zinsen und 10 % einmaliger Nebenleistungen belastet. Das City Center ist
an gewerbliche Mieter vermietet.
- Mit einem Nahversorgungszentrum in 03172 Guben, Otto-Nuschke-Straße 18 - 26 bebautes Grundstück
mit ca. 2500 m2 Bruttogeschossfläche. Das Grundstück ist mit Grundschulden in Höhe von EUR
3.433.325 nebst Zinsen belastet. Das Nahversorgungszentrum ist an gewerbliche Mieter vermietet.
Des Weiteren ist die Gesellschaft Eigentümerin der nachfolgenden weiteren Grundstücke, die nicht als Sacheinlagen
einzustufen sind, da GWB beabsichtigt, diese im Rahmen ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit zu
veräußern:
- Baureifes Gewerbegrundstück von ca. 4.950 m² in 23942 Dassow, Grevesmühlener Straße. Das Grundstück
ist mit einer Grundschuld in Höhe von EUR 200.000,00, nebst 15 % Zinsen p.a. belastet.
- Gewerbegrundstück in 01968 Senftenberg, Güterbahnhofstraße 29, von ca. 3.800 m², davon können nach
Angabe der GWB lediglich ca. 2.600 m² entwickelt werden, der Rest ist Verkehrsfläche. Das Gewerbegrundstück
soll nach Angaben der GWB als Grundstück verkauft werden. Das Grundstück ist in Abt. III
des Grundbuchs unbelastet. Es bestehen beschränkt persönliche Dienstbarkeiten in Abt. II des Grundbuchs.
86

- Einzelhandelsobjekt in 16259 Bad Freienwalde, Bahnhofstraße 27 mit ca. 400 m², dieses ist in Abt. III
des Grundbuchs nicht belastet sowie eines Grundstücks ebenfalls in Bad Freienwalde, Bahnhofstraße 28
mit ca. 4.700 m², auf welchem ein Baurecht für ein Nahversorgungszentrum existiert. GWB ist derzeit
mit der Planung der Bebauung sowie der Suche nach Mietern und einem Käufer beschäftigt. Das Grundstück
ist mit einer Grundschuld in Höhe von EUR 2.425.060,00 jeweils nebst 16 % Zinsen p.a. und 10 %
einmaliger Nebenleistungen für belastet. Es bestehen jeweils Dienstbarkeiten.
Darüber hinaus sind für GWB Auflassungsvormerkungen in den Grundbüchern der Grundstücke hinsichtlich
der Projekte Bamberg-Hallstadt und Berlin-Friedrichsfelde eingetragen. ,Die entsprechenden Grundstücke
sind jedoch bereits weiterverkauft und deshalb ebenfalls nicht als Sachanlagen einzustufen. Die entsprechenden
Grundstücke wurden von GWB bereits belastet: Die Grundstücke in Berlin-Friedrichsfelde, Alfred-
Kowalke-Straße, mit einer Grundschuld über EUR 7.650.000,00 nebst 18 % Zinsen und die zum Projekt
Bamberg-Hallstadt gehörenden Grundstücke mit einer Grundschuld über EUR 28.642.000,00 nebst 18 %
Zinsen p.a. und einer Grundschuld über EUR 2.850.000,00 nebst 15 % Zinsen p.a. und 10 % einmaliger Nebenleistungen.
Weiterhin bestehen teilweise alte Grundschulden.
Angemietete Büroräume
Die Gesellschaft hat an ihrem Sitz in 22962 Siek, Hauptstraße 1 a, Büroräume, in einer Größe von 1.082 m²
angemietet. Die monatliche Miete beträgt EUR 11.643,00 zzgl. Umsatzsteuer. Die Nebenkosten betragen
monatlich Euro 1.623,00 zzgl. Umsatzsteuer Der Mietvertrag ist bis zum 14. November 2015 fest abgeschlossen.
Die Gesellschaft kann eine Option von weiteren fünf Jahren in Anspruch nehmen. Der Vertrag ist
ansonsten auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht zwölf
Monate vor seinem Ablauf gekündigt wird.
Andere wesentliche Sachanlagen
Die GWB-Gruppe verfügt nur in geringem Umfang über sonstige Sachanlagen. Diese sind nicht dinglich
belastet. Das sonstige Sachanlagevermögen besteht im Wesentlichen aus Büromöbeln sowie Hard- und Software,
die sich teilweise im Eigentum der Gesellschaften befinden und teilweise geleast sind. Die Leasingraten
hierfür belaufen sich auf EUR 6.052,00 monatlich bei einer Vertragslaufzeit bis Ende 2007. Weiterhin hat
die Gesellschaft sechs PKW mit einer Vertragslaufzeit bis Ende 2007 geleast. Die Leasingraten belaufen sich
auf monatlich EUR 11.979,00.
Geplante Sachanlagen
Die Gesellschaft plant den überwiegenden Teil des ihr zufließenden Emissionserlöses zum Erwerb eines Immobilienportfolios
zu verwenden. Teilweise beabsichtigt die Gesellschaft den Erwerb von Grundstücken, die
zur Erzielung von Mieteinnahmen dauerhaft im Bestand gehalten werden sollen.
Eine rechtsverbindliche Festlegung auf bestimmte Grundstücke ist jedoch noch nicht erfolgt.
Umweltfragen
Bei sämtlichen Grundstücken, die im Eigentum der GWB-Gruppe stehen, unabhängig davon, ob GWB beabsichtigt,
diese im Rahmen ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit wieder zu veräußern oder sie dauerhaft im
Eigenbestand zu halten, bestehen gesetzliche Bestimmungen im Zusammenhang mit der Verantwortung für
etwaige auf diesen Grundstücken vorhandene Altlasten (vgl. "Geschäftstätigkeit - Rechtliche Rahmenbedingungen
- Haftung für Altlasten"). Der Gesellschaft sind derzeit keine Fälle von Altlasten bekannt, die die
Verwendung eines ihrer Grundstücke wesentlich beeinträchtigen könnten.
Ferner bestehen nach Kenntnis der Gesellschaft keine weiteren Umweltfragen, die die Verwendung eines
ihrer Grundstücke wesentlich beeinflussen könnten.
87

Geistige und gewerbliche Schutzrechte (Patente, Marken und Lizenzen)
GWB hat sich die Wort-/Bildmarke "market" beim Deutschen Patent- und Markenamt schützen lassen. Darüber
hinaus hat GWB zahlreiche verschiedene Domain-Namen, unter anderem "gwb-immobilien.de", "gwbimmobilien.com",
"flaeche-mieten.de" und "gwb-mafo.de" für sich registrieren lassen. Sonstige gewerbliche
Schutzrechte bestehen nicht. Patente besitzen die Gesellschaften der GWB-Gruppe nicht, über den Gebrauch
gängiger Standard-Software hinausgehende Lizenzen nehmen sie nicht in Anspruch.
Forschung und Entwicklung
Die Gesellschaft betreibt keine wesentlichen Tätigkeiten im Bereich der Forschung und Entwicklung.
Wesentliche Verträge
Verkaufsvertrag Objekt Bamberg-Hallstadt
Ein Beteiligungsunternehmen der GWB-Gruppe, die Projektgesellschaft market 2 GmbH & Co. KG, demnächst
firmierend als Projektgesellschaft market 2 GmbH (nachstehend "market 2"), hat am 23. Januar 2006
mit der SP Lux Properties S.a.r.l., Luxemburg einen Verkaufsvertrag über ein von der GWB-Gruppe mit
einem Fachmarktzentrum zu bebauendes Grundstück in Bamberg-Hallstadt ("Objekt Bamberg-Hallstadt")
abgeschlossen. Das Fachmarktzentrum weist eine Mietfläche von ca. 21.055 m² auf. Als Übergabetermin ist
der 31. Dezember 2006 vereinbart. Sollte das Bauvorhaben bis zum Übergabetag nicht fertig gestellt sein,
erfolgt die Übergabe spätestens zum 31. März 2007. Der Kaufpreis ist zur Zahlung am 29. Dezember 2006
fällig, sofern der beurkundende Notar den Parteien bis zum 8. Dezember 2006 den Eintritt bestimmter Voraussetzungen
bestätigt hat. Zu den Vorraussetzungen gehört, dass die market 2 als Eigentümer in den Grundbüchern
eingetragen, eine Vormerkung zugunsten der Käuferin in das Grundbuch eingetragen, die Löschung
bestehender Belastungen im Grundbuch gesichert, zu Gunsten der vom Käufer noch zu benennenden finanzierenden
Bank eine Grundschuld in beliebiger Höhe beurkundet und in das Grundbuch eingetragen ist. Ferner
muss aus der Schlussabnahmebescheinigung vorbehaltlos hervorgehen, dass das von der GWB-Gruppe
errichtete Fachmarktzentrum entsprechend der Genehmigung ausgeführt worden ist und sichtbare Mängel
bzw. wesentliche Abweichungen nicht festgestellt wurden. Des Weiteren muss die Abnahme mit dem Generalübernehmer
vorliegen. Sollte sich der Übergabetermin verschieben, verschiebt sich der Zahlungstermin
entsprechend.
Die market 2 und die Gesellschaft haben im Verkaufsvertrag umfangreiche Garantien und Zusicherungen
übernommen. Hierzu gehören Garantien hinsichtlich der Nutzbarkeit und Beschaffenheit des Kaufgegenstands
und über die Wirksamkeit der mit Mietern des Fachmarktzentrums abgeschlossenen Mietverträge. Sollte
eine abgegebene Garantie unzutreffend sein, haben die Gesellschaft und die market 2 an die Käuferin
Schadensersatz in Geld zu leisten. Sollten zum 30. November 2006 nicht alle Flächen innerhalb des zu errichtenden
Gebäudes vermietet sein, verpflichtet sich die GWB diese Flächen für einen Zeitraum von fünf
Jahren ab Übergabetag zu festgelegten Konditionen anzumieten (vgl. "Risikofaktoren - Risiken aus dem Verkauf
von Gewerbeimmobilien - Verspätete oder ausbleibende Fertigstellung von Objekten - Risiken aus Garantiezusagen").
Der Kaufvertrag sieht ferner Rücktrittsrechte des Käufers in bestimmten Fällen vor. Hierzu zählen wesentliche
Verschlechterungen des Kaufgegenstands bis zum Tag des Nutzungsübergangs, sofern zum Tag des Nutzungsübergangs
eine Fläche von über 30 % der zu vermietenden Gesamtfläche des Kaufgegenstandes im
Rahmen der Anmietverpflichtung gemäß § 7 Absatz 1 vom Garantiemieter angemietet werden müsste.
Nach Einschätzung der Gesellschaft wird sie in der Lage sein, das Objekt Bamberg-Hallstadt fristgerecht an
den Käufer zu übergeben. Die in dem erstellten Fachmarktzentrum entstehenden Handelsflächen sind bereits
zu einem Anteil von 87,58 % vermietet. Die Übergabe an die Mieter soll am 25. Oktober 2006 erfolgen.
88

Verkaufsvertrag Objekt Berlin - Friedrichsfelde
Ein Beteiligungsunternehmen der GWB-Gruppe, die Projektgesellschaft market 1 GmbH & Co. KG, demnächst
firmierend als Projektgesellschaft market 1 GmbH (nachstehend "market 1"), hat am 23. Januar 2006
mit der SP Lux Properties S.a.r.l., Luxemburg einen Verkaufsvertrag über ein von ihr mit einem Fachmarktzentrum
zu bebauendes Grundstück in Berlin - Friedrichsfelde abgeschlossen. Das Fachmarktzentrum weist
eine Mietfläche von ca. 5.660 m² auf. Als Übergabetermin an die Mieter ist der 15. November 2006 vereinbart.
Die Vertragsbestimmungen entsprechen im Wesentlichen den Bestimmungen zum Verkauf des oben dargestellten
Kaufvertrags Bamberg-Hallstadt.
Nach Einschätzung der Gesellschaft wird sie in der Lage sein, das Objekt Bamberg-Hallstadt fristgerecht an
den Käufer zu übergeben. Die in dem erstellten Fachmarktzentrum entstehenden Einzelhandels- und Gewerbeflächen
sind bereits zu einem Anteil von 95,91 % vermietet.
Finanzierungsverträge für Projekte mit kreditgebenden Banken
Von wesentlicher Bedeutung für die Geschäftstätigkeit der GWB-Gruppe ist es, die Verwirklichung von Projekten
und die Refinanzierung von im Eigenbestand gehaltener bereits realisierter Projekte (Bestandsobjekte)
durch Finanzierungsverträge mit kreditgebenden Banken sicherzustellen. Derzeit haben die Gesellschaften
folgende wesentliche Kreditverträge mit Banken für die Finanzierung von laufenden Projekten abgeschlossen:
- Darlehensvertrag zwischen der market 2 und der EuroHypo AG vom 5./9. Januar 2006 für die Finanzierung
des Projekts Bamberg-Hallstadt. Die market 2 erhielt als Darlehensnehmer einen Bankkredit
in Höhe von EUR 26.462.000,00 für das Projekt, wobei Eigenmittel in Höhe von EUR 2,5 Mio.
nachzuweisen waren. Der Darlehensbetrag ist abrufbar in Tranchen von mindestens EUR 1 Mio. und
jeweils vom Tage der Auszahlung an zu verzinsen. Die Darlehenslaufzeit endet am 31. März 2007.
Das ausstehende Restkapital ist spätestens am Ende der Laufzeit an die Bank zurückzuzahlen. Als Sicherheiten
wurden u.a. Grundpfandrechte an dem zu bebauenden Grundstück bestellt und der Kaufpreis
aus dem Verkaufsvertrag für das Objekt abgetreten. Darüber hinaus haben die Hauptaktionäre
und Mitglieder des Vorstands, Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann, persönliche
Bürgschaften übernommen.
- Darlehensvertrag zwischen der market 1 und der EuroHypo AG vom 22./29. August 2005 für die
Finanzierung des Projekts Berlin - Friedrichsfelde. Die market 1 erhielt als Darlehensnehmer einen
Bankkredit in Höhe von EUR 7.650.000,00, wobei Eigenmittel in Höhe von EUR 1.000.000,00
nachzuweisen waren. Die Auszahlung erfolgt in Tranchen zu jeweils mindestens € 500.000,00. Als
Sicherheiten wurden Grundpfandrechte an dem zu bebauenden Grundstück bestellt und der Kaufpreis
aus dem Verkaufsvertrag zur Sicherheit abgetreten. Daneben haben die Hauptaktionäre und Mitglieder
des Vorstands, Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann, persönliche Bürgschaften
übernommen. Die Laufzeit des Darlehens endet spätestens am 31. Dezember 2006. Das ausstehende
Restkapital ist am Ende der Laufzeit an die Bank zurückzuzahlen.
- Darlehensvertrag zwischen der Gesellschaft und der Aareal Bank AG vom 26. Juni 2006 in Höhe von
EUR 3.279.886,14 zur Finanzierung des Objekts Clausthal-Zellerfeld. Der Kredit ist zum
15. Dezember 2006 zur Rückzahlung fällig. Bis dahin eventuell erzielte Verkaufserlöse sind zu
100 % zur Rückführung des Kredites zu verwenden. Die Gesellschaft leistet derzeit eine monatliche
Tilgung in Höhe von € 30.000,00. Der Kredit ist umfangreich besichert, u.a. durch Grundpfandrechte,
Abtretung von Kaufpreisansprüchen, Abtretung von Mietzins sowie persönliche Bürgschaften der
Hauptaktionäre und Mitglieder des Vorstands, Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-
Nordmann.
- Darlehensvertrag zwischen der Gesellschaft und der EuroHypo AG vom 26. Oktober / 17. Dezember
2004 zur Finanzierung des Projekts Guben. Der Darlehensbetrag beträgt ca. EUR 3.114.000,00 und
ist in Schweizer Franken, dem gesetzlichen Zahlungsmittel der Schweiz, valutiert. Die Darlehens-
89

laufzeit endet am 30. Juni 2010. Das Darlehen ist nach fälliger Rückzahlung eines weiteren gewährten
Darlehens für das Projekt Zingst, spätestens jedoch ab dem 1. Oktober 2008 in einer Höhe von
€ 190.000,00 p.a. zu tilgen. Als Sicherheiten wurden an den Grundstücken in Guben und Zingst
Grundschulden bestellt.
Finanzierungsverträge mit Dritten zur Bestreitung des Eigenanteils bei Kreditengagements für Projekte
Voraussetzung der Finanzierung der Gewerbe- und Handelsobjekte von GWB durch kreditgebende Banken
ist oft ein von GWB zu erbringender Eigenanteil an dem Gesamtfinanzierungsvolumen der Projekte. Hierzu
hat die Gesellschaft nachstehende Mezzanine-Finanzierungsverträge, meist in der Form von Nachrangdarlehen,
mit Kapitalgebern abgeschlossen:
- Darlehensvertrag vom 5./10. Januar 2006 zwischen der market 2 und einem Kapitalgeber. Es wurde
ein nachrangiges Darlehen in Höhe von € 2.650.000,00 zur Bestreitung des Eigenanteils bei der Finanzierung
durch eine kreditgebende Bank zur Verfügung gestellt. Das Darlehen ist aus den Mitteln
des Kaufpreises nach Übergabe des Objektes Bamberg-Hallstadt zurückzuzahlen. Als Sicherheiten
wurden nachrangige Grundschulden bestellt und nachrangige Ansprüche aus dem Projekt Bamberg-
Hallstadt abgetreten.
- Darlehensvertrag vom 30. September 2005 zwischen der market 1 und einem Kapitalgeber. Der market
1 wurde ein Darlehensbetrag in Höhe von € 1 Mio. als nachrangiges Darlehen zur Verfügung zur
Bestreitung des Eigenanteils bei der Finanzierung durch eine kreditgegebende Bank gewährt. Das
Darlehen ist nach Fertigstellung des Objektes Berlin-Friedrichsfelde, spätestens am 31. März 2007,
zurückzuzahlen. Die Rückzahlung der Darlehensvaluta bzw. von Teilbeträgen einschließlich der Zinsen
ist seitens der Darlehensnehmerin jederzeit möglich, frühestens jedoch neun Monate nach Kapitalabruf.
Die Darlehensvaluta ist zweckgebunden für die Projektentwicklung zu verwenden. Als Sicherheiten
wurden nachrangige Grundschulden und Bürgschaften der Hauptaktionäre und Mitglieder
des Vorstands, Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann bestellt.
Ankaufverträge über Grundstücke zur Projektentwicklung
GWB hat sich zur weiteren Entwicklung von Objekten durch den Abschluss von Kaufverträgen Grundstücke
bzw. Erbbaurechte an Grundstücken gesichert, von denen die nachfolgend dargestellten von wesentlicher
Bedeutung sind. Für diese Grundstücke bzw. Erbbaurechte hat GWB insgesamt ca. TEUR 3.500 als Grundstückskaufpreise
aufgewandt.
Münster
In Münster, Gemarkung Angelmodde, Hiltruper Straße, hat sich die Gesellschaft eine Teilfläche von ca.
6.200 m² im Rahmen eines Erbbaurechtsvertrags sowie eine weitere Teilfläche von ca. 8.138 m² im Rahmen
eines Grundstückskaufvertrags gesichert.
- Erbbaurechtsvertrag: Das Erbbaurecht wird bestellt für die Errichtung eines Einkaufszentrums gegebenenfalls
nebst Büroflächen und nebst den dazu erforderlichen Anlagen wie Garagen, Parkplätzen,
Straßen etc. Die Gesellschaft ist jederzeit berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Vorlage der
bestandskräftigen Baugenehmigungen eine Rücktrittserklärung abzugeben. Das Rücktrittsrecht erlischt
mit Ablauf des 31. Dezember 2006. Weiterhin ist ein Rücktrittsrecht für den Grundstückseigentümer
vorgesehen, wenn diesem die Lastenfreistellung des Erbbaugrundstücks nicht gelingt. Das
Erbbaurecht wird für die Dauer von 99 Jahren bis zum 7. Januar 2104 bestellt. Weiterhin wird dem
Erbbauberechtigten ein Vorrecht auf Erneuerung gemäß § 31 Erbbaurechtsverordnung eingeräumt.
Auf die Eintragung einer Vormerkung zugunsten der Gesellschaft wurde verzichtet.
- Kaufvertrag: Kaufgegenstand ist ein 8.138 m² große lastenfreies Grundstück Gemarkung Angelmodde.
Der Verkauf steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Gesellschaft für die Verwirklichung
des von ihr geplanten Nahversorgungszentrums die erforderlichen baurechtlichen Genehmigungen
erhält. Die Bedingung tritt ein, sobald die baurechtlichen Genehmigungen erteilt sind, spätes-
90

tens jedoch mit Ablauf des 31. Dezember 2005.
Wuppertal
GWB hat einen Kaufvertrag über ein in Wuppertal belegenes Grundstück in der Gemarkung Langenfeld von
insgesamt 17.135 m² abgeschlossen. GWB ist berechtigt durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Notar
bis zum Ablauf eines Monats nach Vorlage der bestandskräftigen Baugenehmigung den Vertrag zu widerrufen.
Das Widerrufsrecht erlischt mit Ablauf des 31. Dezember 2006, kann jedoch bis zum 30. Juni 2007 verlängert
werden sofern dies dem Verfahrensstand angemessen ist. Zur Sicherung von GWB hat sich der Verkäufer
verpflichtet, zugunsten von GWB eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch einzutragen.
Hörstel
GWB hat einen Kaufvertrag über eine ca. 11.000 m² große Teilfläche eines Grundstücks der Gemarkung
Riesenbeck in Hörstel abgeschlossen. GWB plant auf dem Grundstück die Errichtung eines Nachversorgungszentrums
bestehend aus einem Verbraucher-, einem Lebensmitteldiscounter und einem Fachmarkt. Das
Grundstück ist bebaut mit unterschiedlichen Gebäuden und Hallen, die vorwiegend gewerblich genutzt wurden.
Der Verkäufer hat sich verpflichtet, den Abbruch und die Entsorgung sämtlicher auf dem Kaufgrundstück
befindlicher Gebäude einschließlich Fundamente und Bodenplatten sowie aller Versorgungsleitungen
zu übernehmen und GWB ein geräumtes und eingeebnetes Grundstück mit einem entsprechenden Entsorgungsnachweis
zu übergeben. GWB ist jederzeit berechtigt bis zum Ablauf eines Monats nach Vorlage der
bestandskräftigen Baugenehmigung eine Widerrufserklärung abzugeben. Das Widerrufsrecht erlischt mit
Ablauf des 31. März 2007. Der Verkäufer kann noch bis zum Oktober 2006 vom Vertrag zurücktreten, wenn
die Kosten der Beseitigung der Gebäude und etwaiger Bodenkontaminationen einen Wert von insgesamt €
600.000,00 übersteigen.
Abhängigkeit von Patenten, Lizenzen, Industrie-, Handels- oder Finanzierungsverträgen oder neuen
Herstellungsverfahren
Die Gesellschaft ist für die erfolgreiche Entwicklung ihrer Geschäftstätigkeit von der fortlaufenden Finanzierung
der von ihr geplanten Objekte für Einzelhandels-, Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie Gewerbeimmobilien
durch kreditgebende Banken abhängig (vgl. "Risikofaktoren - Risiken der Geschäftstätigkeit - Abhängigkeit
von zukünftiger Finanzierung durch Fremd- und Eigenkapital"). Die derzeit für die Gesellschaft
wichtigen Finanzierungsverträge sind im Abschnitt "Geschäftstätigkeit - Wesentliche Verträge" dargestellt.
Zur Umsetzung neuer Projekte ist die Gesellschaft darauf angewiesen, jeweils Finanzierungsverträge zu vergleichbaren
Bedingungen abschließen zu können.
Darüber hinaus besteht bei der Gesellschaft keine Abhängigkeit von Patenten, Lizenzen, Industrie-, Handels-
oder Finanzierungsverträgen oder neuen Herstellungsverfahren.
Versicherungen
Bauleistungsversicherung (Rahmenvertrag). Gemäß dem abgeschlossenen Rahmenvertrag kann die Gesellschaft
sämtliche Bauvorhaben auf dem Gebiet des Hochbaus innerhalb der Bundesrepublik Deutschland zur
Versicherung anmelden. Eine Entschädigung ist ausgeschlossen, soweit der Schaden durch einen Anspruch
aus einem Haftpflicht-Versicherungsvertrag gedeckt ist. Es besteht ein Selbstbehalt in Höhe von EUR 250,00
je Versicherungsfall.
91

Haftpflichtversicherung (Personen und Sachschäden). Versichert ist die gesetzliche Haftpflicht der Gesellschaft
(sowie weiterer in der Police namentlich genannter Unternehmen und Einzelpersonen) als Baubetreuungs-
und Bauträgerunternehmen, Bauherr von gewerblichen Objekten und Wohnbauten, bei Vermietung
von eignen und verkauften Objekten, klassischen Managementaufgaben und artverwandten Tätigkeiten sowie
die gesetzliche Haftpflicht aus dem Besitz von teilweise bebautem Bauvorratsland und von Baugrundstücken.
Die Deckungssumme beträgt bei Personen- und Sachschäden je Versicherungsfall grundsätzlich jeweils
EUR 3.000.000,00. Die Höchstersatzleistung des Versicherers für alle Versicherungsfälle eines Versicherungsjahres
beträgt das Dreifache des vorerwähnten Betrages.
Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Versichert ist die gesetzliche Haftpflicht der Gesellschaft (sowie
der GWB Objekt Gesellschaft für Objektmanagement mbH & Co. KG) für Vermögensschäden in der
Eigenschaft als Wohnungsbauunternehmen, beim Bearbeiten von Bauvorhaben und dem Verwalten von
Haus- und Grundbesitz. Die Deckungssumme beträgt je Versicherungsfall EUR 1.000.000,00. Die Höchstersatzleistung
des Versicherers pro Versicherungsjahr beträgt EUR 2.000.000,00. Ferner besteht eine Versicherung
zugunsten der GWB MAFO KG für Markt- u. Standortanalysen mbH für ihre gesetzliche Haftpflicht für
Vermögensschäden in der Eigenschaft als Unternehmensberater. Die Deckungssumme beträgt je Versicherungsfall
EUR 500.000,00, bei einer Höchstleistung pro Versicherungsjahr von EUR 1.000.000,00.
Inhaltsversicherung. Der Versicherungsschutz umfasst den Schutz des als Büro- und Verwaltungssitz genutzten
Grundstücks der Gesellschaft sowie der technischen und kaufmännischen Betriebseinrichtungen vor
Feuer (einschließlich Überspannungsschäden), Einbruchdiebstahl/Raub (einschließlich Schäden durch Vandalismus
nach einem Einbruch), Schäden durch Leitungswasser sowie Schäden durch Sturm und Hagel. Die
Versicherungssumme beträgt grundsätzlich jeweils EUR 306.000,00. Der Versicherungsvertrag sieht für
bestimmte Einzelrisiken abweichende Deckungssummen, Selbstbehalte und geografische Einschränkungen
des Versicherungsschutzes vor.
Haftpflichtversicherung für Führungskräfte (so genannte Directors & Officers [D&O] Versicherung). Es
besteht weltweiter Versicherungsschutz für den Fall, dass Führungskräfte der GWB Immobilien AG sowie
ihrer Tochtergesellschaften wegen Pflichtverletzungen in ihrem Amt für einen Vermögensschaden in Anspruch
genommen werden. Die Deckungssumme beträgt EUR 5.000.000,00 und gilt sowohl je Versicherungsfall
als auch für alle Versicherungsfälle zusammen innerhalb der (einjährigen) Versicherungsperiode.
Des Weiteren hat die Gesellschaft zu üblichen Konditionen Unfall- und Kfz-Versicherungen für von ihr genutzte
Fahrzeuge, eine Elektronikversicherung sowie (für in den jeweiligen Policen namentlich aufgeführten
Personen) eine Reisegepäck-, eine Unfall- und eine Risikolebensversicherung abgeschlossen.
Gerichts- und Schiedsgerichtsverfahren und sonstige Inanspruchnahmen einschließlich staatlicher
Interventionen
Die Treukapital Vermögens-Verwaltungs mbH, Neu Isenburg, nimmt die Projektgesellschaft market 5 GmbH
& Co. KG vor dem Landgericht Hamburg auf Zahlung von EUR 116.000,00 wegen behaupteter Schadensersatzansprüche
im Zusmmenhang mit der Auflage eines Immobilienfonds in Anspruch. Die Projektgesellschaft
market 5 GmbH & Co. KG fordert im Wege der Widerklage Schadensersatz in Höhe von ca.
TEUR 250. Das Landgericht hat einen Termin zur Verkündung einer Entscheidung über den Fortgang des
Verfahrens auf den 29. September 2006 anberaumt. Maximal droht der Gesellschaft eine Zahlungslast in
Höhe von EUR 116.000,00 zuzüglich Prozesskosten.
Die Horst Rademacher Immobilien GmbH, Buxtehude, verklagt im Auftrag der Gesellschaft die Stadt Buxtehude
vor dem Verwaltungsgericht Stade auf Erteilung einer Baugenehmigung. Der Rechtsstreit ist in erster
Instanz gewonnen worden, die Stadt Buxtehude klagt nunmehr vor dem OVG Lüneburg auf Zulassung der
Berufung. Die Gesellschaft hat sich gegenüber der Horst Rademacher Immobilien GmbH verpflichtet, anfallende
Prozesskosten anteilig zu tragen. Nach Auffassung der Gesellschaft ist ein Unterliegen der Stadt Buxtehude
wahrscheinlich, so dass sie nicht zur Erstattung eines Prozesskostenanteils, den sie mit ca. TEUR 25
beziffert, herangezogen werden wird.
92

Die Mai GbR "Bad Sülze 1" nimmt die Gesellschaft vor dem Landgericht Neubrandenburg wegen angeblicher
Gewährleistungsmängel an dem von der GWB errichteten Projekt Bad Sülze in Höhe von TEUR 25 in
Anspruch. Die Gesellschaft bestreitet das Vorliegen von Gewährleistungsmängeln.
Der Gesellschaft sind darüber hinaus keine staatlichen Interventionen, Gerichts- oder Schiedsgerichtsverfahren
(einschließlich derjenigen Verfahren, die nach Kenntnis der Gesellschaft noch anhängig sind oder eingeleitet
werden könnten), die im Zeitraum der mindestens 12 letzten Monate bestanden/abgeschlossen wurden,
oder die sich erheblich auf die Finanzlage oder die Rentabilität der Gesellschaft und/oder der GWB-Gruppe
auswirken, bzw. in jüngster Zeit ausgewirkt haben, bekannt.
Investitionen
Die Investitionen in Sachanlagen beliefen sich in den Jahren 2003 bis zum 1. Halbjahr 2006 auf jeweils unter
20 TEUR. Wichtige Investitionen in Sachanlagen wurden nicht getätigt.
Daneben erfolgten Investitionen in Finanzanlagen im Jahr 2005 von 1.174 TEUR sowie im Jahr 2006 von
1.943 TEUR. Diese Investitionen entfielen im Jahr 2005 in Höhe von 860 TEUR und im ersten Halbjahr Jahr
2006 in Höhe von 311 TEUR auf den Erwerb von Wertpapieren zur Liquiditätsabsicherung eines Anteils von
35% des Genussscheinkapitals gemäß der Genusscheinbedingungen. Die übrigen Investitionen in das Finanzanlagevermögen
betreffen die Hingabe von langfristigen Darlehen im Jahr 2005 in Höhe von 314 TEUR
sowie im ersten Halbjahr 2006 in Höhe von 1.632 TEUR.
Darüber hinaus bestehen keine wichtigen im laufenden Geschäftsjahr bis zum Datum des Prospekts bereits
getätigten oder laufenden Investitionen bei der Gesellschaft.
Der Vorstand hat beschlossen, 90 % der Geschäftsanteile an der Projektgesellschaft Eichholzkoppel mbH,
Siek zu erwerben. Derzeitiger alleiniger Gesellschafter ist der stellvertretende Aufsichtsratsvorsitzende der
Gesellschaft, Dr. Thomas Röh (vgl.: "Geschäfte und Rechtsbeziehungen mit nahe stehenden Personen"). Die
Projektgesellschaft Eichholzkoppel mbH ist Eigentümerin zweier mit Einzelhandelsobjekten bebauter Gewerbegrundstücke.
Der Kaufpreis soll ca. TEUR 725 betragen. Der Erwerb bedarf zu seiner Rechtsverbindlichkeit
noch der Zustimmung des Aufsichtsrats sowie der notariellen Beurkundung eines noch abzuschließenden
Kauf- und Abtretungsvertrages.
Die Gesellschaft beabsichtigt darüber hinaus zukünftig den Erwerb von Grundstücken zum Aufbau eines
Immobilienportfolios. Verbindliche Beschlüsse von Vorstand und Aufsichtsrat zu künftigen Investitionen
bestehen jedoch noch nicht.
93

ALLGEMEINE INFORMATIONEN ÜBER DIE GESELLSCHAFT
Gründung, Registergericht und maßgebliche Rechtsordnung
Die GWB Immobilien AG wurde durch rechtsformwechselnde Umwandlung der GWB Gesellschaft für Geschäfts-
und Wohnbauten mbH & Co. KG durch Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 30. August
2005 errichtet. Sie wurde am 21. März 2006 im Handelsregister des Amtsgerichts Lübeck zu HR B 6613 HL
eingetragen. Gründer der GWB Immobilien AG sind die ehemaligen Gesellschafter der GWB Gesellschaft
für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG: Kommanditisten waren Herr Dr. Norbert Herrmann mit
einer Kommanditeinlage in Höhe von EUR 770.000,00, Herr Wolfgang Mertens-Nordmann mit einer Kommanditeinlage
in Höhe von EUR 770.000,00 sowie die GWB IMMO Die Immobilien AG mit einer Kommanditeinlage
in Höhe von EUR 600.000,00. Die alleinige Komplementärin, die Verwaltung GWB Gesellschaft
für Geschäfts- und Wohnbauten mbH, war am Kapital nicht beteiligt. Sämtliche Gründer sind über die
Geschäftsadresse der Gesellschaft, Hauptstraße 1a, D-22962 Siek erreichbar.
Die Gesellschaft ist eine Aktiengesellschaft deutschen Rechts, wurde in der Bundesrepublik Deutschland
gegründet und unterliegt deutschem Recht.
Überblick über die gesellschaftsrechtliche Entwicklung
Die Rechtsvorgängerin der GWB Immobilien AG, die GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten
mbH & Co. KG, wurde unter der Firma GEG Gesellschaft für die Entwicklung von Discount- und Fachmärkten
mbH & Co. KG mit Sitz in Ahrensburg gegründet und begann mit ihrer Eintragung am 6. Februar 1992 in
das Handelsregister des Amtsgerichts Ahrensburg unter HR A 2782. Gründer waren als persönlich haftende
Gesellschafterin die Verwaltung GEG Gesellschaft für Discount- und Fachmärkte mbH mit Sitz in Ahrensburg
und als Kommanditisten jeweils mit einer Einlage von DM 200.000,00 Herr Dieter Scheck, Ahrensburg
sowie die GEG Gesellschaft für Einkaufszentren und Gewerbeansiedlung mbH & Co. Kommanditgesellschaft
mit Sitz in Ahrensburg. Herr Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann, die heute unmittelbar
und mittelbar die Mehrheit des Kapitals der GWB Immobilien AG halten, traten im Jahr 1992 der
Gesellschaft im Wege der Sonderrechtsnachfolge als Kommanditisten bei.
Folgende Übersicht gibt einen Kurzüberblick über die gesellschaftsrechtliche Entwicklung des Unternehmens:
6. Februar 1992 Gründung der GEG Gesellschaft für die Entwicklung von Discount- und Fachmärkten
mbH & Co. KG
15. Dezember 1992 Eintritt von Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann als Kommanditisten
mit einer Einlage von jeweils DM 100.000,00 und Ausscheiden des
Herrn Dieter Scheck
1. Februar 1993 Umfirmierung in GEG Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co.
KG
16. März 1995 Umfirmierung in GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co.
KG
10. November 1998 Ausscheiden der Kommanditistin GEG Gesellschaft für Einkaufszentren und Gewerbeansiedlung
mbH & Co. Kommanditgesellschaft und Übernahme der Kommanditeinlage
durch Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann
94

3. August 1999 Erhöhung der Kommanditeinlagen von Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann
auf jeweils DM 1,0 Mio.
7. Juni 2002 Sitzverlegung nach Siek
10. Oktober 2002 Umstellung der Kommanditeinlagen in Euro und Erhöhung der Kommanditeinlagen
auf jeweils EUR 770.000,00
26. November 2004 Eintritt der GWB IMMO Die Immobilien AG, Siek, als Kommanditistin mit einer
Kommanditeinlage von EUR 600.000,00. Die GWB IMMO Die Immobilien AG
steht jeweils zu 50 % im Anteilsbesitz von Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang
Mertens-Nordmann
30. August 2005 Beschluss über die rechtsformwechselnde Umwandlung der GWB Gesellschaft für
Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG in die GWB Immobilien AG
21. März 2006 Eintragung des Formwechsels im Handelsregister der GWB Immobilien AG
Firma, Sitz, Geschäftsjahr und Dauer der Gesellschaft
Die Gesellschaft führt die Firma GWB Immobilien AG. Der kommerzielle Name lautet ebenfalls GWB Immobilien
AG.
Der Sitz der Gesellschaft ist Siek. Die Geschäftsanschrift lautet Hauptstraße 1a, D-22962 Siek. Telefonisch
ist die Gesellschaft unter +49 (0) 4107/ 9080-0 zu erreichen.
Die Dauer der Gesellschaft ist nicht auf eine bestimmte Zeit beschränkt.
Unternehmensgegenstand
Gegenstand des Unternehmens ist gemäß § 2 Absatz 1 der Satzung der Gesellschaft der Erwerb, die Errichtung,
die An- und Vermietung und die Verwaltung von Geschäfts- und Wohnbauten.
Die Gesellschaft ist ferner gemäß § 2 Absatz 2 der Satzung zu allen Maßnahmen und Geschäften berechtigt,
die zur Erreichung und Verwirklichung des Gegenstandes gemäß § 2 Absatz 1 der Satzung notwendig und
nützlich erscheinen. Sie kann hierzu insbesondere Niederlassungen im In- und Ausland errichten sowie Unternehmen
gleicher oder verwandter Art gründen, erwerben oder sich an ihnen beteiligen, Teile ihres Geschäftsbetriebs
auf Beteiligungsunternehmen einschließlich Gemeinschaftsunternehmen mit Dritten ausgliedern,
Beteiligungen an Unternehmen veräußern, Unternehmensverträge abschließen oder sich auf die Verwaltung
von Beteiligungen beschränken.
Konzernstruktur und Inhalt der Beteiligungen
Das operative Geschäft der GWB-Gruppe wird teilweise von der GWB Immobilien AG selbst geführt und
teilweise von ihren operativ tätigen Beteiligungsunternehmen. Während die Gesellschaft in der Vergangenheit
oftmals den überwiegenden Teil der Projektentwicklung vom Ankauf der Immobilien über den Abschluss
der Finanzierungsverträge bis zum Verkauf der errichteten Gewerbeobjekte selbst steuerte, beabsichtigt
die Gesellschaft, diese Tätigkeit zukünftig nur noch über speziell für diesen Zweck errichtete Projektgesellschaften
abzuwickeln. Des Weiteren steuert die GWB Immobilien AG die Geschäftstätigkeit des Konzerns,
stellt die Unternehmensplanung auf und überwacht deren Einhaltung. Bei ihr sind zentrale Funktionen
wie Finanzen und Controlling, Rechnungswesen, Personal, Recht, allgemeine Verwaltung und Marketing
angesiedelt. Ein Konzernweites Cash-Pooling und Cash-Management findet derzeit nicht statt.
95

Die Unternehmensstruktur des GWB-Konzerns bezogen auf die Gesellschaften von wirtschaftlicher Bedeutung
sieht derzeit wie folgt aus:
GWB Immobilien AG
50 % 100 % 100 %
GWB PLAN
Gesellschaft für Bauleitund
Stadtplanung mbH
50 %
Frau
Kerstin
Langmaack
GWB MAFO
Kommanditgesellschaft für
Markt- und Standortanalysen
mbH & Co. *
GWB OBJEKT
Gesellschaft für Objektmanagement
mbH **
Projektgesellschaft
market 1 GmbH **
Projektgesellschaft
market 2 GmbH **
Projektgesellschaft
market 3 GmbH & Co. KG*
Projektgesellschaft
market 4 GmbH **
Projektgesellschaft
market 5 GmbH & Co. KG*
* Die Verwaltung GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH ist Komplementärin dieser Gesellschaft ohne Kapitalanteil
und steht je zu 50 % im Anteilbesitz von Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann.
** Vorbehaltlich der Eintragung der gesellschaftsrechtlichen Änderung im Handelsregister: Derzeit bestehen diese Gesellschaften
in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. Die GWB Immobilien AG ist jeweils Kommanditistin, die Verwaltung GWB Gesellschaft
für Geschäfts- und Wohnbauten mbH Komplementärin. Die Gesellschafterversammlung der jeweiligen Gesellschaft hat
bereits die Umwandlung in die Rechtsform der GmbH beschlossen.
Die Gesellschaft beabsichtigt noch im laufenden Geschäftsjahr 2006, mit einzelnen ihrer Beteiligungsunternehmen
Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge zu schließen. Im einzelnen beabsichtigt die Gesellschaft
Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge mit der Projektgesellschaft market 2 GmbH, der Projektgesellschaft
market 1 GmbH, der Projektgesellschaft market 4 GmbH und GWB OBJEKT Gesellschaft
für Objektmanagement GmbH zu schließen.
Nach Maßgabe der abzuschließenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge werden sich die Beteiligungsunternehmen
der Leitung der Gesellschaft als herrschendem Unternehmen unterstellen und sich verpflichten,
allen der Gesellschaft zweckdienlich erscheinenden Weisungen Folge zu leisten sowie ihren ganzen
nach den maßgeblichen handelsrechtlichen Vorschriften ermittelten Gewinn an die Gesellschaft abzuführen.
Umgekehrt wird sich die Gesellschaft verpflichten, jeden während der Vertragsdauer entstehenden Jahresfehlbetrag
auszugleichen, soweit dieser nicht dadurch ausgeglichen wird, dass den freien Rücklagen Beträge
entnommen werden, die während der Vertragsdauer in sie eingestellt wurden (vgl. "Risikofaktoren -
Risiken aus der Konzernstruktur"). Die abzuschließenden Gewinnabführungs- und Beherrschungsverträge
werden erst mit Zustimmung der Gesellschafterversammlungen der beteiligten Rechtsträger und der Eintra-
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
96

gung im Handelsregister wirksam.
Angaben zu wesentlichen Beteiligungsunternehmen
Nachfolgend werden die wesentlichen Beteiligungsunternehmen der Gesellschaft aufgeführt. Die Zahlenangaben
stammen, soweit nicht anders aufgeführt, aus den Einzelabschlüssen der Beteiligungsunternehmen
zum 31. Dezember 2005 nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB). Die Zahlenangaben
sind auf tausend Euro gerundet.
GWB MAFO Kommanditgesellschaft für Markt- und Standortanalysen mbH & Co. KG, Siek
Geschäftstätigkeit Markforschung und die Erstellung von Gutachten und Standortanalysen.
Satzungsgemäßer Gegenstand ist die Planung und Entwicklung von Einkaufszentren
und Gewerbeobjekten sowie der Erwerb, die Bebauung, die
An- und Vermietung sowie die Verwaltung von Immobilien aller Art.
Anteil an Kommanditeinlagen (fest) 5 TEUR
davon eingezahlt 5 TEUR
Höhe der Kommanditeinlagen (fest) 5 TEUR
Rücklagen -
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit - 30 TEUR
Buchwert der Beteiligung bei der Gesellschaft 0 TEUR
Dividendenerlöse der Gesellschaft aus der Beteiligung -
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 0 TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 185 TEUR
GWB OBJEKT Gesellschaft für Objektmanagement mbH, Siek *
Geschäftstätigkeit Verwaltung und Objektmanagement von Immobilienobjekten
Anteil am gezeichneten Kapital * 25 TEUR
davon eingezahlt 5 TEUR
Höhe des gezeichneten Kapitals * 25 TEUR
Rücklagen -
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 19 TEUR
Buchwert der Beteiligung bei der Gesellschaft 6 TEUR
Dividendenerlöse der Gesellschaft aus der Beteiligung -
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 0 TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 9 TEUR
* Diese Gesellschaft wurde nach ihrem Bilanzstichtag am 31. Dezember 2005 von einer GmbH & Co. KG in eine GmbH umgewandelt.
Die Umwandlung wird mit ihrer Eintragung im Handelsregister, die noch nicht erfolgt ist, wirksam. Zum Bilanzstichtag
betrugen die Kommanditeinlagen TEUR 5 und die Höhe des gezeichneten Kapitals TEUR 5.
GWB PLAN Gesellschaft für Bauleit- und Stadtplanung mbH, Siek
Geschäftstätigkeit Übernahme von technischen und technisch-wirtschaftlichen Aufgaben, die
sich auf Beratung - auch auf dem Gebiet der Städtebauförderung und Umlegung
-, Bauleitplanung, Landschafts- und Grünordnungsplanung, Er-
97

schließungsplanung, Berechnung, Konstruktion, Gutachtertätigkeit, Leitung
und Überwachung der Ausführung beziehen sowie An- und Verkauf
von Grundstücken.
Anteil am gezeichneten Kapital 50 % = 13 TEUR
davon eingezahlt 13 TEUR
Höhe des gezeichneten Kapitals 26 TEUR
Rücklagen -
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3 TEUR
Buchwert der Beteiligung bei der Gesellschaft 39 TEUR
Dividendenerlöse der Gesellschaft aus der Beteiligung -
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 0 TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 0 TEUR
Bekanntmachungen
Bekanntmachungen der Gesellschaft erfolgen satzungsgemäß ausschließlich im elektronischen Bundesanzeiger,
soweit sie nicht nach zwingenden gesetzlichen Bestimmungen auch in dessen gedruckten Teil oder anderen
Medien erfolgen müssen. Die Aktien der Gesellschaft betreffenden Mitteilungen sind darüber hinaus
gemäß dem Börsengesetz und der Börsenzulassungs-Verordnung in mindestens einem überregionalen
Pflichtblatt der Frankfurter Wertpapierbörse zu veröffentlichen. Bekanntmachungen im Zusammenhang mit
der Billigung dieses Prospekts oder von Nachträgen zu diesem Prospekt erfolgen in Übereinstimmungen mit
den Regelungen des Wertpapierprospektgesetzes entsprechend der für diesen Prospekt vorgesehenen Form
der Veröffentlichung, d. h., durch Veröffentlichung unter der Internet-Adresse der GWB Immobilien AG und
Verfügbarkeit einer Papierversion bei der GWB Immobilien AG, der VEM Aktienbank AG und der Zulassungsstelle
der Frankfurter Wertpapierbörse, sowie durch anschließende Mitteilung über die Veröffentlichung
in der Börsen-Zeitung.
98

ANGABEN ÜBER DAS KAPITAL DER GESELLSCHAFT
Die nachfolgende Übersicht enthält eine Zusammenfassung bestimmter Informationen über das in Aktien
eingeteilte Grundkapital der Gesellschaft und dessen Entwicklung in den letzten drei Jahren sowie über bestimmte
Vorschriften der Satzung der Gesellschaft und des deutschen Rechts, dem die Gesellschaft und ihre
Aktien unterliegen. Die Übersicht erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und bezieht sich ausschließlich
auf die bei Veröffentlichung dieses Prospekts maßgebende Rechtslage in der Bundesrepublik Deutschland.
Aktuelles Grundkapital
Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt vor der Durchführung des Angebots EUR 3.490.000,00. Es ist
eingeteilt in 3.490.000 auf den Inhaber lautende Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien), die auf Grundlage
des deutschen Aktiengesetzes geschaffen wurden und alle voll eingezahlt sind. Wird die am 21. Juli
2006 von der Hauptversammlung der Gesellschaft für den Börsengang beschlossene Kapitalerhöhung um bis
zu EUR 1.660.000,00 (die "Kapitalerhöhung für den Börsengang") in vollem Umfang durchgeführt, wird das
Grundkapital der Gesellschaft EUR 5.150.000,00 betragen. Das Grundkapital wird dann in 5.150.000 auf den
Inhaber lautende Stückaktien mit einem auf die einzelne Aktie entfallenden anteiligen Betrag am Grundkapital
von EUR 1,00 eingeteilt sein. Die Durchführung der Kapitalerhöhung für den Börsengang wird voraussichtlich
bis zum 29. September 2006 in das Handelsregister eingetragen werden. Die Aktien der Gesellschaft
sind in Globalurkunden verbrieft, die bei der Clearstream Banking AG, Frankfurt am Main, hinterlegt sind.
Die aus der Kapitalerhöhung für den Börsengang stammenden Aktien werden in einer weiteren Globalurkunde
verbrieft sein, die ebenfalls bei der Clearsteam Banking AG hinterlegt werden wird.
Die Inhaber der Stückaktien der Gesellschaft halten Miteigentumsanteile an den jeweiligen Globalurkunden.
Form und Inhalt der Aktienurkunden sowie etwaiger Gewinnanteils- und Erneuerungsscheine bestimmt der
Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats. Der Anspruch des Aktionärs auf Verbriefung seines Anteils ist
ausgeschlossen. Die Aktien der Gesellschaft sind nach den für auf den Inhaber lautende Aktien geltenden
Vorschriften frei übertragbar. Außer den in den Abschnitten "Das Angebot - Marktschutzvereinbarungen"
und "Das Angebot - Aktienübernahme - Verkaufsbeschränkungen" beschriebenen vertraglichen Einschränkungen
bestehen nach Kenntnis der Gesellschaft keine Veräußerungsverbote oder Einschränkungen im Hinblick
auf die Übertragbarkeit der Aktien der Gesellschaft (siehe auch "Das Angebot - Angaben über die Aktien
- Veräußerungsverbote, Übertragbarkeit").
Entwicklung des Grundkapitals in den letzten drei Jahren
Die GWB Immobilien AG ist durch rechtsformwechselnde Umwandlung der GWB Gesellschaft für Geschäfts-
und Wohnbauten mbH & Co. KG mit Sitz in Siek entstanden. Vom bei der Umwandlung bestehenden
Grundkapital der GWB Immobilien AG im Nennbetrag von EUR 2.140.000,00, das in 2.140.000 auf den
Inhaber lautende Stückaktien mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von jeweils EUR 1,00 eingeteilt
war, übernahmen Herr Dr. Norbert Herrmann und Herr Wolfgang Mertens-Nordmann jeweils 770.000
Stückaktien, die GWB IMMO Die Immobilien AG 599.900 Aktien und die Verwaltung GWB Gesellschaft
für Geschäfts- und Wohhnbauten mbH 100 Stückaktien, die sie treuhänderisch für die GWB IMMO Die Immobilien
AG hielt und anschließend auf diese übertrug.
Der vom Amtsgericht Lübeck bestellte Gründungsprüfer, die GHP Grossmann & Holst Revision GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Winterhuder Marktplatz 6 - 7, 22299 Hamburg erteilte über die Gründung
folgende abschließende Prüfungsfeststellung:
"Nach dem abschließenden Ergebnis unserer pflichtgemäßen Prüfung nach § 34 AktG auf Grund der
uns vorgelegten Urkunden, Bücher, und Schriften sowie der uns erteilten Aufklärungen und Nach-
99

weise bestätigen wir, dass die Angaben der Gründer im Gründungsbericht richtig und vollständig
sind. Dies gilt insbesondere für die Angaben über die Übernahme der Aktien, über die Einlagen auf
das Grundkapital und über die Festsetzungen nach § 26 und 27 AktG. Der Wert der Sacheinlagen erreicht
den geringsten Ausgabebetrag der dafür zu gewährenden Aktien."
Die Gründung der Gesellschaft wurde am 21. März 2006 in das Handelsregister der Gesellschaft eingetragen.
Die Hauptversammlung der Gesellschaft hat am 2. Juni 2006 beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft
von EUR 2.140.000,00 um EUR 1.350.000,00 auf EUR 3.490.000,00 gegen Bareinlagen durch Ausgabe von
1.350.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital in Höhe
von EUR 1,00 je Aktie gegen Bareinlagen unter teilweisem Ausschluss des Bezugsrechts der Altaktionäre
zu erhöhen. Die neuen Aktien wurden zum Ausgabebetrag von EUR 1,00 je auszugebender Stückaktie ausgegeben
und waren ab dem 1. Januar 2006 mit voller Gewinnanteilberechtigung ausgestattet. Zur Zeichnung
und Übernahme der neuen Aktien wurden Herr Dr. Norbert Herrmann im Umfang von 432.000 Stückaktien,
Herr Wolfgang Mertens-Nordmann im Umfang von 432.000 Stückaktien und die GWB IMMO Die Immobilien
AG im Umfang von 486.000 Stückaktien zugelassen. Die Durchführung der Kapitalerhöhung wurde am
18. Juli 2006 in das Handelsregister der Gesellschaft eingetragen.
Die Hauptversammlung der Gesellschaft hat am 21. Juli 2006 beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft
von EUR 3.490.000,00 um bis zu EUR 1.660.000,00 auf bis zu EUR 5.150.000,00 gegen Bareinlagen durch
Ausgabe von bis zu 1.660.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag des
Grundkapitals von jeweils EUR 1,00 und Gewinnanteilberechtigung ab dem 1. Januar 2006 zum Ausgabebetrag
von jeweils EUR 1,00 je auszugebender Aktie zu erhöhen. Der Vorstand ist ermächtigt, die neuen Aktien
im Rahmen des geplanten Börsengangs der Gesellschaft zu platzieren und weitere Einzelheiten der Kapitalerhöhung
und ihrer Durchführung mit Zustimmung des Aufsichtsrats festzulegen. Die Kapitalerhöhung für
den Börsengang wird voraussichtlich bis zum 29. September 2006 im Handelsregister eingetragen werden.
Im Übrigen wurde das Grundkapital der Gesellschaft seit ihrer Gründung durch formwechselnde Umwandlung
nicht geändert.
Genehmigtes Kapital
Durch Beschluss vom 2. Juni 2006 hat die Hauptversammlung den Vorstand ermächtigt, bis zum 31. Mai
2011 das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats einmalig oder mehrfach um bis zu
insgesamt EUR 1.745.000,00 durch Ausgabe von bis zu 1.745.000 neuen auf den Inhaber lautende Aktien
ohne Nennbetrag (Stückaktien) mit anteiligem Betrag des Grundkapitals von jeweils EUR 1,00 gegen Bar-
oder Sacheinlagen zu erhöhen. Ausgegeben werden dürfen jeweils Stammaktien und/oder stimmrechtslose
Vorzugsaktien. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre
auszuschließen, und zwar insbesondere in folgenden Fällen:
- bei Kapitalerhöhungen gegen Sacheinlagen zur Gewährung von Aktien zum Zweck des Erwerbs von
Unternehmen, Unternehmensteilen oder Beteiligungen an Unternehmen oder zum Zweck der Gewinnung
sonstiger Sacheinlagen, sofern deren Erwerb im Interesse der Gesellschaft liegt;
- für Spitzenbeträge;
- wenn die Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen erfolgt und der auf die neuen Aktien, für die das Bezugsrecht
ausgeschlossen wird, insgesamt entfallende anteilige Betrag des Grundkapitals 10 % des
im Zeitpunkt der Ausgabe der neuen Aktien vorhandenen Grundkapitals nicht übersteigt und der
Ausgabebetrag der neuen Aktien den Börsenpreis der bereits börsennotierten Aktien gleicher Gattung
und Ausstattung zum Zeitpunkt der endgültigen Festlegung des Ausgabebetrags durch den Vorstand
nicht wesentlich im Sinne der §§ 203 Absatz 1 und 2, 186 Absatz 3 Satz 4 AktG unterschreitet;
- zur Einführung von Aktien der Gesellschaft oder von Zertifikaten, die Aktien der Gesellschaft vertreten,
an inländischen oder ausländischen Börsen, an denen die Aktien der Gesellschaft oder Zertifika-
100

te, die Aktien der Gesellschaft vertreten, bis dahin nicht zum Handel zugelassen sind;
- soweit es erforderlich ist, um den Inhaber von Options- und/oder Wandelschuldverschreibungen ein
Bezugsrecht in dem Umfang einzuräumen, wie es ihnen nach Ausübung des Wandlungsrechts bzw.
Optionsrechts als Aktionär zustehen würde.
Der Vorstand ist ferner ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats die weiteren Einzelheiten der Durchführung
von Kapitalerhöhungen aus genehmigtem Kapital festzulegen.
Das genehmigte Kapital und die entsprechende Satzungsänderung in § 4 Absatz 5 wurden am 18. Juli 2006
in das Handelsregister der Gesellschaft eingetragen.
Bedingtes Kapital
Die Hauptversammlung vom 2. Juni 2006 hat beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu
EUR 1.070.000,00 durch Ausgabe von bis zu 1.070.000 neuen auf den Inhaber lautende Stückaktien mit
Gewinnberechtigung ab dem Beginn des Geschäftsjahres ihrer Ausgabe bedingt zu erhöhen (Bedingtes Kapital).
Das Bedingte Kapital dient der Gewährung von Aktien an die Inhaber oder Gläubiger von Options- oder
Wandelschuldverschreibungen, die gemäß der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 2. Juni 2006 bis
zum 31. Mai 2011 von der Gesellschaft oder von Gesellschaften, an denen die Gesellschaft eine unmittelbare
oder mittelbare Mehrheitsbeteiligung hält, begeben werden. Sie wird nur insoweit durchgeführt, als von Options-
oder Wandlungsrechten aus den vorgenannten Schuldverschreibungen Gebrauch gemacht wird oder
Wandlungspflichten aus solchen Schuldverschreibungen erfüllt werden und soweit nicht andere Erfüllungsformen
zur Bedienung eingesetzt werden. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats die
weiteren Einzelheiten der Durchführung der bedingten Kapitalerhöhung festzusetzen
Das bedingte Kapital und die entsprechende Satzungsänderung in § 4 Absatz 6 wurden am 18. Juli 2006 in
das Handelsregister eingetragen.
Der Vorstand hat von der ihm durch die Hauptversammlung am 2. Juni 2006 erteilten Ermächtigung zur
Ausgabe von Options- oder Wandelschuldverschreibungen bislang keinen Gebrauch gemacht.
Allgemeine Bestimmungen zur Erhöhung des Grundkapitals
Nach dem Aktiengesetz kann das Grundkapital einer Aktiengesellschaft durch einen Beschluss der Hauptversammlung
erhöht werden, der mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln des bei der Beschlussfassung
vertretenen Grundkapitals gefasst wird, soweit nicht die Satzung der Aktiengesellschaft andere Mehrheitserfordernisse
festlegt. Die Satzung der Gesellschaft sieht insoweit in § 26 die einfache Mehrheit der abgegebenen
Stimmen für Beschlussfassungen vor, sowie die einfache Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen
Grundkapitals, falls nicht gesetzlich zwingend etwas anderes vorgeschriebenes ist. Außerdem kann die
Hauptversammlung genehmigtes Kapital schaffen. Dies erfordert einen Beschluss mit einer Mehrheit von
drei Vierteln des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals, durch den der Vorstand ermächtigt
wird, innerhalb eines Zeitraums von nicht mehr als fünf Jahren Aktien bis zu einem bestimmten Betrag auszugeben.
Der Nennbetrag des genehmigten Kapitals darf die Hälfte des Grundkapitals, das zur Zeit der Ermächtigung
vorhanden ist, nicht übersteigen.
Weiterhin kann die Hauptversammlung zum Zwecke der Ausgabe (i) von Aktien an Inhaber von Wandelschuldverschreibungen
oder sonstigen Wertpapieren, die ein Recht zum Bezug von Aktien einräumen, (ii)
von Aktien, die als Gegenleistung bei einem Zusammenschluss mit einem anderen Unternehmen dienen oder
(iii) von Aktien, die Führungskräften und Arbeitnehmern angeboten wurden, bedingtes Kapital schaffen,
wobei jeweils ein Beschluss mit einer Mehrheit von drei Vierteln des bei der Beschlussfassung vertretenen
Grundkapitals erforderlich ist. Der Nennbetrag des bedingten Kapitals darf für den Fall, dass das bedingte
Kapital zum Zwecke der Ausgabe von Aktien an Führungskräfte und Arbeitnehmer geschaffen wird, 10 %,
in den übrigen Fällen die Hälfte, des Grundkapitals, das zur Zeit der Beschlussfassung vorhanden ist, nicht
101

übersteigen.
Allgemeine Bestimmungen zu Bezugsrechten
Nach dem Aktiengesetz stehen jedem Aktionär grundsätzlich Bezugsrechte auf die im Rahmen einer Kapitalerhöhung
neu auszugebenden Aktien zu (entsprechendes gilt für Wandelschuldverschreibungen, Optionsanleihen,
Genussrechte, Gewinnschuldverschreibungen oder wiederveräußerte eigene Aktien). Bezugsrechte
sind frei übertragbar, und es kann während eines festgelegten Zeitraums vor Ablauf der Bezugsfrist einen
Handel der Bezugsrechte an den deutschen Wertpapierbörsen geben. Die Hauptversammlung kann mit einer
Mehrheit von mindestens drei Vierteln des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals die Bezugsrechte
ausschließen. Für einen Bezugsrechtsausschluss ist darüber hinaus ein Bericht des Vorstands erforderlich,
der zur Begründung des Bezugsrechtsauschlusses darlegen muss, dass das Interesse der Gesellschaft am
Ausschluss des Bezugsrechts das Interesse der Aktionäre an der Einräumung des Bezugsrechts überwiegt.
Ohne eine solche sachliche Rechtfertigung kann ein Ausschluss des Bezugsrechts bei Ausgabe neuer Aktien
zulässig sein, wenn die Gesellschaft das Kapital gegen Bareinlagen erhöht, der Betrag der Kapitalerhöhung
10 % des bestehenden Grundkapitals nicht überschreitet und der Ausgabepreis der neuen Aktien den Börsenpreis
nicht wesentlich unterschreitet.
Eigene Aktien
Die Gesellschaft hält keine eigenen Aktien.
Anzeigepflichten für Anteilsbesitz
Offenlegung von Beteiligungen an börsennotierten Aktiengesellschaften
Das Wertpapierhandelsgesetz bestimmt, dass jede Person, die durch Erwerb, Veräußerung oder auf sonstige
Weise 5 %, 10 %, 25 %, 50 % oder 75 % der Stimmrechte an einer börsennotierten Gesellschaft erreicht,
über- oder unterschreitet, der entsprechenden Gesellschaft und der BaFin unverzüglich, spätestens jedoch
innerhalb von sieben Kalendertagen, das Erreichen, Überschreiten oder Unterschreiten der genannten
Schwellenwerte sowie die Höhe ihres Stimmrechtsanteils schriftlich mitzuteilen hat. Die GWB Immobilien
AG muss diese Mitteilung unverzüglich, spätestens jedoch neun Kalendertage nach Zugang der Mitteilung,
in einem überregionalen Börsenpflichtblatt veröffentlichen. In Verbindung mit diesem Erfordernis enthält das
Wertpapierhandelsgesetz verschiedene Regeln, die die Zuordnung des Aktienbesitzes zu der Person sicherstellen
soll, die tatsächlich die mit den Aktien verbundenen Stimmrechte kontrolliert. Beispielsweise werden
einem Unternehmen Aktien, die einem Tochterunternehmen gehören, zugerechnet, ebenso Aktien, die von
einem Dritten für Rechnung des Meldepflichtigen gehalten werden. Unterbleibt die Mitteilung, ist der Aktionär
für die Dauer des Versäumnisses von der Ausübung der mit diesen Aktien verbundenen Rechte (einschließlich
des Stimmrechts und des Rechts zum Bezug von Dividenden) ausgeschlossen. Außerdem kann
bei Nichteinhaltung der Mitteilungspflicht eine Geldbuße verhängt werden.
Die Bundesregierung hat am 28. Juni 2006 den Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie
2004/109/EG des Europäischen Parlaments und des Rats vom 15. Dezember 2004 zur Harmonisierung der
Transparenzanforderungen in Bezug auf Informationen über Emittenten, deren Wertpapiere zum Handel auf
einem geregelten Markt zugelassen sind, und zur Änderung der Richtlinie 2001/34/EG (Transparenzrichtlinie-Umsetzungsgesetz)
vorgelegt. Danach ist beabsichtigt, dass zukünftig bereits ab einem Schwellenwert
von 3 % die vorgenannten Meldepflichten bestehen sollen. Das Gesetz soll nach Maßgabe des Entwurfs zum
1. Januar 2007 in Kraft treten.
Des Weiteren ist nach dem Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz jeder, dessen Stimmrechtsanteil 30 %
der stimmberechtigten Aktien der GWB Immobilien AG erreicht oder übersteigt, verpflichtet, diese Tatsache,
einschließlich des Prozentsatzes seiner Stimmrechte, innerhalb von sieben Kalendertagen in mindestens einem
überregionalen Börsenpflichtblatt oder mittels eines elektronisch betriebenen Informationsverbreitungssystems
für Finanzinformationen zu veröffentlichen und anschließend, sofern keine Befreiung von dieser
102

Verpflichtung erteilt wurde, ein an alle Aktionäre der GWB Immobilien AG gerichtetes öffentliches Pflichtangebot
zu unterbreiten.
Offenlegung von Geschäften von Personen, die bei einer börsennotierten Aktiengesellschaft Führungsaufgaben
wahrnehmen
Das Wertpapierhandelsgesetz verpflichtet Personen, die bei einer börsennotierten Aktiengesellschaft Führungsaufgaben
wahrnehmen ("Führungsperson"), zur Mitteilung eigener Geschäfte mit Aktien der Gesellschaft
oder sich darauf beziehenden Finanzinstrumenten, insbesondere Derivaten, an die Aktiengesellschaft
und die BaFin innerhalb von fünf Werktagen. Dies gilt auch für Personen, die mit Führungspersonen in einer
engen Beziehung stehen. Die Gesellschaft ist verpflichtet, eine solche Mitteilung unverzüglich nach dem
Erhalt zu veröffentlichen und der BaFin die Veröffentlichung zu übersenden. Die Pflicht besteht nicht, solange
die Gesamtsumme der Geschäfte einer Führungsperson und der mit dieser Person in einer engen Beziehung
stehenden Personen insgesamt einen Betrag von EUR 5.000,00 bis zum Ende des Kalenderjahres nicht
erreicht.
Führungspersonen sind Mitglieder eines Leitungs-, Verwaltungs- oder Aufsichtsorgans der Aktiengesellschaft
sowie sonstige Personen, die regelmäßig Zugang zu Insiderinformationen im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes
haben und zu wesentlichen unternehmerischen Entscheidungen ermächtigt sind. Folgende
Personen stehen mit einer Führungsperson in einer engen Beziehung: Ehepartner, eingetragener Lebenspartner,
unterhaltsberechtigte Kinder und andere Verwandte, die zum Zeitpunkt des meldepflichtigen Geschäfts
seit mindestens einem Jahr mit der Führungsperson im selben Haushalt leben. Juristische Personen, bei denen
die vorgenannte Personen Leitungsaufgaben wahrnehmen, unterliegen ebenfalls der Meldepflicht. Unter die
vorstehende Regelung fallen auch solche juristischen Personen, Gesellschaften und Einrichtungen, die direkt
oder indirekt von einer Führungsperson kontrolliert werden, die zu Gunsten einer solchen Person gegründet
wurden oder deren wirtschaftliche Interessen weitgehend denen einer solchen Person entsprechen.
Wandel- und Optionsanleihen
Die außerordentliche Hauptversammlung vom 2. Juni 2006 hat den Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung
des Aufsichtsrats bis zum 31. Mai 2011 einmalig oder mehrmalig auf den Inhaber oder den Namen lautende
Options- und/oder Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 100,00 Mio. mit
einer Laufzeit von bis zu zehn Jahren zu begeben und/oder für den Fall, dass solche Schuldverschreibungen
von Gesellschaften begeben werden, an denen die Gesellschaft eine unmittelbare oder mittelbare Mehrheitsbeteiligung
hält, die Garantie für die Schuldverschreibungen zu übernehmen und/oder den Inhabern bzw.
Gläubigern Options- und Wandlungsrechte auf bis zu 1.070.000 neue Stückaktien der Gesellschaft mit einem
anteiligen Betrag des Grundkapitals von insgesamt bis zu EUR 1.070.000,00 nach näherer Maßgabe der jeweiligen
Options- und Wandelanleihebedingung zu gewähren. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung
des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre auf die Schuldverschreibungen in bestimmten Fällen auszuschließen.
Zur Sicherung der Options- und Wandlungsrechte dient das auf der Hauptversammlung vom
2. Juni 2006 beschlossene bedingte Kapital.
Der Vorstand hat von der Ermächtigung bislang keinen Gebrauch gemacht.
Genussscheinemission
Die Rechtsvorgängerin der GWB Immobilien AG, die GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten
mbH & Co. KG hat auf Grund des Beschlusses der Gesellschafterversammlung vom 18. Juli 2003 beschlossen,
Genussrechtskapital mit einem Gesamtnennbetrag von EUR 20.000.000,00 zu schaffen. Das Genussrechtskapital
ist in 2.000.000 Stück auf den Inhaber lautende Genussscheine im Nennbetrag von jeweils
EUR 10,00 eingeteilt. Grundlage der Ausgabe der Genussscheine war der Wertpapier-Verkaufsprospekt vom
3. Februar 2005 in der Fassung des Nachtrags 01 vom 13. Juni 2005. Die Verpflichtungen aus den Genussrechten
sind auf die Gesellschaft übergegangen.
103

Wesentlicher Inhalt der Genussscheine
Die Genussscheine haben nach Maßgabe der Genussrechtsbedingungen eine Laufzeit bis zum 31. Dezember
2019 und sehen eine gewinnabhängige Basisverzinsung von 6 % p. a. auf den Nennbetrag bei entsprechendem
handelsrechtlichen Jahresüberschuss mit Vorrang vor sämtlichen sonstigen Gewinnansprüchen vor. Sie
sehen darüber hinaus eine quotale Beteiligung (im Verhältnis zum sonstigen Eigenkapital der Gesellschaft
einschließlich gegebenenfalls vorhandener stiller Gesellschafter) von 35 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses
der Gesellschaft vor, jedoch insgesamt darauf begrenzt, dass nicht mehr als 12 % p. a. auf den
Nennbetrag des jeweiligen Genusscheins als Grundverzinsung und Gewinnbeteiligung gewährt werden.
Die Genusscheine gewähren ihren Inhabern weder Stimmrechte in der Hauptversammlung der GWB Immobilien
AG noch gewähren sie Rechte zum Umtausch in Aktien der Gesellschaft.
Die Genusscheine nehmen an einem eventuellen Jahresfehlbetrag der Gesellschaft teil. Die quotale Beteiligung
des jeweiligen Genusscheininhabers am Verlust entspricht dabei dem Verhältnis der Nennbeträge seiner
Genussscheine einerseits zu der Summe des (a) insgesamt emittierten nominellen Genussrechtskapitals, (b)
eines gegebenenfalls vorhandenen entsprechend ausgestatteten nominellen stillen Gesamtkapitals, (c) eines
gegebenenfalls vorhandenen entsprechend ausgestatteten weiteren Genussrechtskapitals und (d) des jeweiligen
nominellen Grundkapitals der Gesellschaft andererseits. Die Verlustbeteiligung kann die volle Höhe des
Nennbetrags der Genussrechte betragen. Eine Nachschusspflicht der Genussberechtigten besteht nicht.
Die Gesellschaft hat mit der Bankhaus Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA einen Treuhandvertrag
abgeschlossen, durch den eine Treuhandschaft zu Gunsten der Gesellschaft einerseits und den jeweiligen
Genussscheininhabern andererseits begründet wird. Auf Grund des Treuhandvertrages unterhält die Hauck &
Aufhäuser Privatbankiers KGaA bei der Deutsche Bank AG ein Treuhandkonto/-depot. Die Gesellschaft hat
sich nach dem Inhalt der Genusscheinbedingungen verpflichtet, 35 % des Nennbetrages der Genussscheine in
das Investmentkonto zum Erwerb von Investmentfondsanteilen des Garantiefonds DWS FlexPension 2019
einzuzahlen (sog. "Kapitalrückzahlungsabsicherung"). Der in die Kapitalrückzahlungsabsicherung einzuzahlende
Betrag ist so bemessen, dass bei Zugrundelegung einer jährlichen Durchschnittsrendite von rechnerisch
7,8 % am Ende der Laufzeit der Genussrechte ein Ausschüttungsbetrag in Höhe von ca. 100 % des Nennbetrages
des Genussrechtskapitals erzielt wird. Die Einzahlung in den Garantiefonds DWS FlexPension 2019
wird durch die Bankhaus Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA auf der Grundlage eines mit dieser abgeschlossenen
Mittelverwendungskontrollvertrages überwacht.
Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Prospekts hat die Gesellschaft 371.043 Genussscheine mit einem
jeweiligen Nennbetrag von EUR 10,00 ausgegeben. Das öffentliche Angebot der Genusscheine endete am
30. Juni 2005.
Die Genussscheine tragen die ISIN DE000A0DQSE2 und sind in den Freiverkehr der Frankfurter und Stuttgarter
Wertpapierbörse einbezogen.
104

Allgemeines
ORGANE DER GESELLSCHAFT UND MITARBEITER
Die GWB Immobilien AG ist eine Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Organe der Gesellschaft sind der
Vorstand, der Aufsichtsrat und die Hauptversammlung. Die Organe sind voneinander unabhängig. Kein Mitglied
des Vorstands kann zugleich Mitglied des Aufsichtsrats sein. Der Vorstand ist für die Leitung der Gesellschaft
verantwortlich. Er ist dabei an das geltende Recht, die Satzung und die Geschäftsordnung für den
Vorstand gebunden. Er vertritt die Gesellschaft gegenüber Dritten. Der Aufsichtsrat bestellt die Mitglieder
des Vorstands und beruft diese ab. Ihm obliegen darüber hinaus insbesondere die Überwachung der Geschäftsführung
sowie die Festlegung eines Einwilligungsvorbehalts für bestimmte Geschäfte des Vorstands.
Bei der Erfüllung ihrer Pflichten müssen die Mitglieder sowohl des Vorstands als auch des Aufsichtsrats die
Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters anwenden. Sie haben bei ihrer Entscheidungsfindung
ein weites Spektrum von Interessen der Gesellschaft und ihrer Aktionäre sowie ihrer Arbeitnehmer
und Gläubiger zu berücksichtigen. Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats haften der Gesellschaft
gegenüber persönlich für den aus Verletzung ihrer Pflichten resultierenden Schaden.
In der Hauptversammlung üben die Aktionäre ihre Rechte aus.
Vorstand
Überblick
Der Vorstand der Gesellschaft besteht gemäß § 8 Absatz 1 der Satzung aus einer oder mehreren Personen.
Auch wenn die Gesellschaft ein Grundkapital von mehr als EUR 3 Mio. hat, kann der Vorstand nur aus einer
Person bestehen. Der Aufsichtsrat bestellt die Vorstandsmitglieder, beruft sie ab und bestimmt ihre Zahl.
Gemäß § 8 Absatz 1 Satz 3 der Satzung können stellvertretende Vorstandsmitglieder vom Aufsichtsrat bestellt
werden und gemäß § 8 Absatz 2 der Satzung für den Fall, dass der Vorstand aus mehreren Personen
besteht, kann der Aufsichtsrat einen Vorsitzenden des Vorstands sowie dessen Stellvertreter ernennen.
Der Aufsichtsrat hat am 19. April 2006 die derzeit gültige Geschäftsordnung für den Vorstand erlassen. Die
Geschäftsordnung des Vorstands sieht insbesondere das Erfordernis der zwingenden Entscheidungsbefugnis
des Gesamtvorstands bei Angelegenheiten von besonderer Bedeutung und Zustimmungsvorbehalte des Aufsichtsrats
für bestimmte, katalogmäßig aufgeführte Geschäfte vor. Der Vorstand hat mit Zustimmung des
Aufsichtsrats einen Geschäftsverteilungsplan beschlossen, in dessen Rahmen jedem Vorstandsmitglied
- vorbehaltlich der Gesamtverantwortung des Vorstands - ein Ressort zugewiesen wurde. Die einzelnen Ressortzuweisungen
sind in der nachfolgenden Übersicht unter der Rubrik "Zuständigkeit" dargestellt.
Die Gesellschaft wird gemäß § 10 Absatz 1 der Satzung durch ein Vorstandsmitglied vertreten, wenn der
Vorstand der Gesellschaft nur aus einer Person besteht. Wenn der Vorstand der Gesellschaft aus zwei oder
mehr Vorstandsmitgliedern besteht, wird die Gesellschaft gemäß § 10 Absatz 1 Satz 2 der Satzung durch
zwei Mitglieder des Vorstands gemeinschaftlich oder durch ein Mitglied des Vorstands in Gemeinschaft mit
einem Prokuristen vertreten. Der Aufsichtsrat kann gemäß § 10 Absatz 2 der Satzung Vorstandsmitgliedern
das Recht einräumen, die Gesellschaft allein zu vertreten. Der Aufsichtsrat kann ferner gemäß § 10 Absatz 2
einzelne oder sämtliche Mitglieder des Vorstands von dem Verbot der Mehrvertretung (§ 181, 2. Alt. BGB)
befreien, wobei § 112 AktG unberührt bleibt.
Die Mitglieder des Vorstands Dr. Norbert Herrmann, Wolfgang Mertens-Nordmann und Jörg Utermark sind
jeweils befugt, die Gesellschaft allein zu vertreten und Rechtsgeschäfte mit sich als Vertreter eines Dritten
abzuschließen.
105

Die gegenwärtigen Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft, die sämtlich über den Sitz der Gesellschaft,
Hauptstraße 1a, D-22962 Siek zu erreichen sind, sind in der folgenden Übersicht aufgeführt:
Name Alter Zuständigkeit Mitglied seit bestellt bis
Dr. Norbert Herrmann * 63 Vorstandsvorsitzender,
Akquisition von Standorten,
Projektplanung, Finanzen,Rechnungswesen,
Controlling, Recht,
Verkauf Immobilien,
Personal.
21.03.2006 ** 30. 08. 2010
Wolfgang Mertens-Nordmann * 54 Stellvertretender Vorstandsvorsitzender,
Standortentwicklung,
Akquisition, Standort-
Check.
Jörg Utermark 41 Projektumsetzung, Bauwesen,
Vermietung Bestandsobjekte.
21.03.2006 ** 30.08.2010
28.03.2006 30.08.2010
* Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann waren seit 1992 Gesellschafter der GWB Gesellschaft für Geschäftsund
Wohnbauten mbH & Co. KG, aus der die Gesellschaft durch formwechselnde Umwandlung entstanden ist.
** Datum der Eintragung der formwechselnden Umwandlung der Gesellschaft in die Rechtsform einer AG im Handelsregister.
Dr. Norbert Herrmann
Herr Dr. rer. oec. Norbert Herrmann war nach dem Studium als Diplom-Betriebswirt von 1967 bis 1979 als
Vertriebsleiter eines Einzelhandelsunternehmens und Geschäftsführer in dessen Tochtergesellschaften tätig.
Im Jahr 1979 machte sich Herr Dr. Herrmann selbständig und gründete einen Großhandelsbetrieb, in dem er
bis 1982 70 Mitarbeiter beschäftigte. Von 1982 bis 1992 war er Vorsitzender in der Geschäftsführung der
DIVI-Basar SB-Warenhaus KG, einer Tochtergesellschaft der ASKO Deutsche Kaufhaus AG (der heutigen
METRO AG). Am 1. Oktober 1992 gründete Herr Dr. Herrmann gemeinsam mit Herrn Mertens-Nordmann
die GEG Gesellschaft für die Entwicklung von Discount- und Fachmärkten mbH & Co. KG, später firmierend
als GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, die Rechtsvorgängerin der Gesellschaft.
Bei dieser war Herr Dr. Herrmann Kommanditist und geschäftsführender Gesellschafter der persönlich
haftenden Gesellschafterin. Seit der Umwandlung der Gesellschaft in eine Aktiengesellschaft am
21. März 2006 ist Herr Dr. Norbert Herrmann Mitglied Vorsitzender des Vorstands. Herr Dr. Herrmann ist
Autor des im Deutscher Wirtschaftsverlag Langen Müller/Herbig erschienenen Buches "Konsens Management
- Der Spagat zwischen Autorität und Abhängigkeit".
Wolfgang Mertens-Nordmann
Herr Dipl.-Ing. Wolfgang Mertens-Nordmann war nach dem Studium des Bauingenieurwesens von 1973 bis
1979 als Bauingenieur im technischen Bereich eines Handelsunternehmens beschäftigt. Seine Tätigkeit als
Mitarbeiter im Hochbaubereich begann 1979 bei der ECE Projektmanagement GmbH, deren Geschäftsaktivität
wesentlich im Bau von Einkaufszentren bestand. Seit 1980 war Herr Mertens-Nordmann dort Bereichsleiter
für das Baumanagement und verantwortlich für ein jährliches Hochbauvolumen von ca. EUR 250 Mio.
sowie für Umsätze in Höhe von durchschnittlich EUR 75 Mio. aus dem Bereich Instandhaltung. In seinem
Aufgabenbereich war er für etwa 90 Mitarbeiter verantwortlich. Im Jahr 1993 stieß Herr Mertens-Nordmann
zur Rechtsvorgängerin der Gesellschaft, der GEG Gesellschaft für die Entwicklung von Discount- und
Fachmärkten mbH & Co. KG, deren Kommanditist und geschäftsführender Gesellschafter der Komplementärin
er wurde. Seit der Umwandlung der Gesellschaft in eine Aktiengesellschaft am 21. März 2006 ist Herr
Wolfgang Mertens-Nordmann Mitglied des Vorstands der Gesellschaft und stellvertretender Vorsitzender des
Vorstands.
106

Jörg Utermark
Herr Jörg Utermark ist Betriebswirt (WAH) und war von 1989 bis 1991 bei dem Maklerunternehmen Engel
& Völkers im Bereich gewerbliche Immobilien angestellt. Von 1991 bis 1994 war Herr Utermark beim Mineralölkonzern
Conoco Mineraloel GmbH beschäftigt und dort zuletzt als Manager Site-Development tätig.
Seit dem Jahr 1994 leitete er den Bereich Vermietung der Rechtsvorgängerin der Gesellschaft und wurde dort
1999 zum Prokuristen bestellt. Nach der Umwandlung der Rechtsvorgängerin der Gesellschaft, der GWB
Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, wurde Herr Utermark am 28. März 2006 zum
Mitglied des Vorstands bestellt.
Die Vorstandsmitglieder der Gesellschaft haben während der letzten fünf Jahre - mit Ausnahme der nachstehend
angegebenen - keine Stellung als Mitglied des Verwaltungs-, Geschäftsführungs- oder Aufsichtsorgans
oder Partnerstellungen in Unternehmen außerhalb der GWB-Gruppe ausgeübt:
Herr Dr. Norbert Herrmann und Herr Wolfgang Mertens-Nordmann sind Geschäftsführer der Projektgesellschaft
Eichholzkoppel mbH mit Sitz in Siek. Herr Dr. Norbert Herrmann war zudem Geschäftsführer der
GFG Gesellschaft für Gewerbebau und -verwaltung mbH mit Sitz in Glinde, aus deren Geschäftsführung er
am 5. August 2006 ausschied. (vgl. hierzu "Geschäfte und Rechtsbeziehungen mit nahe stehenden Personen").
Die GWB Immobilien AG hat der aus den Mitgliedern des Vorstands bestehenden GbR Röbel Dr. Norbert
Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann ein Darlehen in Höhe von TEUR 1.562 gewährt, das mit 7 %
zu verzinsen ist und am 31. Mai 2007 zurückzuzahlen ist ("Geschäfte und Rechtsbeziehungen mit nahe stehenden
Personen"). Kein Unternehmen der GWB-Gruppe hat den Mitgliedern des Vorstands darüber hinaus
Darlehen gewährt noch Bürgschaften oder Gewährleistungen für sie übernommen.
Die Mitglieder des Vorstands waren während des laufenden und des vorhergehenden Geschäftsjahres nicht
an Geschäften von GWB außerhalb der Geschäftstätigkeit von GWB und nicht an anderen der Form oder der
Sache nach ungewöhnlichen Geschäften der GWB-Gruppe beteiligt und sind auch nicht an derartigen ungewöhnlichen
Geschäften in weiter zurückliegenden Geschäftsjahren, die noch nicht abgeschlossen sind, beteiligt
gewesen (vgl. "Geschäfte und Rechtsbeziehungen mit nahe stehenden Personen"). Neben ihrer Funktion
als Organmitglieder (und Aktionäre) und den im Abschnitt "Geschäfte und Rechtsbeziehungen mit nahe stehenden
Personen" dargestellten Verbindungen stehen die Vorstandsmitglieder in keinen sonstigen Rechtsbeziehungen
zur Gesellschaft.
Die Dienstleistungsverträge, die zwischen den Vorstandsmitgliedern und der GWB Immobilien AG abgeschlossen
wurden, sehen für den Fall ihrer Beendigung keine Vergünstigungen vor.
Gegen die Mitglieder des Vorstands wurden in den letzten fünf Jahren keinerlei Schuldsprüche in Bezug auf
betrügerische Straftaten verhängt. Die Mitglieder des Vorstands waren in den letzten fünf Jahren in ihrer
Funktion als Verwaltungs-, Geschäftsführungs- oder Aufsichtsorgan oder Mitglied des oberen Managements
nicht an einer Insolvenz, einer Insolvenzverwaltung oder Liquidationen beteiligt.
Gegen kein Mitglied des Vorstands wurden öffentliche Anschuldigungen und/oder Sanktionen von Seiten der
gesetzlichen Behörden oder der Regulierungsbehörden (einschließlich bestimmter Berufsverbände) erhoben.
Kein Mitglied des Vorstands wurde jemals von einem Gericht für die Mitgliedschaft in einem Verwaltungs-,
Geschäftsführungs- oder Aufsichtsorgan eines Emittenten oder für die Tätigkeit im Management oder die
Führung der Geschäfte eines Emittenten während zumindest der letzten fünf Jahre als untauglich angesehen.
Die Mitglieder des Vorstands stehen in keiner verwandtschaftlichen Beziehung zueinander oder zu den Mitgliedern
des Aufsichtsrats.
Vergütung der Vorstandsmitglieder im Geschäftsjahr 2005
Die GWB Immobilien AG ist erst im laufenden Geschäftsjahr durch rechtsformwechselnde Umwandlung der
GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG entstanden. Im abgelaufenen Geschäfts-
107

jahr 2005 betrug die den heutigen Mitgliedern des Vorstands gewährte Gesamtvergütung (einschließlich erfolgsgebundener
und nachträglicher Vergütungen) und Sachleistungen TEUR 505.
Aktienbesitz der Vorstandsmitglieder, Aktienoptionen
Die Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft halten derzeit folgende Stückzahlen von Aktien:
Herr Dr. Norbert Herrmann hält vor Durchführung des Börsengangs unmittelbar 1.202.000 Aktien der Gesellschaft.
Herr Wolfgang Mertens-Nordmann hält vor Durchführung des Börsengangs unmittelbar 1.202.000 Aktien
der Gesellschaft.
Herr Dr. Norbert Herrmann und Herr Wolfgang Mertens-Nordmann sind jeweils zu 50 % an der GWB IM-
MO Die Immobilien AG mit Sitz in Siek beteiligt. Diese Gesellschaft hält vor Durchführung des Börsengangs
unmittelbar 1.086.000 Aktien der Gesellschaft.
Aufsichtsrat
Überblick
Der Aufsichtsrat der Gesellschaft besteht gemäß § 12 Absatz 1 der Satzung aus drei Mitgliedern, die von der
Hauptversammlung gewählt werden. Er unterliegt nicht der Mitbestimmung nach dem Drittel-
Beteiligungsgesetz. Die Aufsichtsratsmitglieder werden daher sämtlich als Vertreter der Anteilseigner von
den Aktionären in der Hauptversammlung gewählt. Die Mitglieder des Aufsichtsrats werden nach den Bestimmungen
der Satzung und den Vorschriften des Aktiengesetzes von der Hauptversammlung gewählt. Gemäß
§ 12 Absatz 2 werden die Aufsichtsratsmitglieder jeweils für eine feste Amtszeit bestellt. Die Amtszeit
der Aufsichtsratsmitglieder endet mit der Beendigung derjenigen Hauptversammlung, die über die Entlastung
des Aufsichtsrats für das vierte Geschäftsjahr nach dem Beginn der Amtszeit beschließt, es sei denn, im Bestellungsbeschluss
wird eine kürzere Amtszeit festgelegt. Das Geschäftsjahr, in dem die Amtszeit beginnt,
wird nicht mitgerechnet. Wenn ein Aufsichtsratsmitglied vor Ablauf seiner Amtszeit ausscheidet, erfolgt
- soweit kein Ersatzmitglied für diesen gewählt war - die Wahl eines Nachfolgers für den Rest der Amtszeit
des ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglieds, sofern die Hauptversammlung keine längere Amtszeit, die jedoch
nicht über die Amtszeit des ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglieds hinausgehen darf, beschließt. Die
Amtszeit für Aufsichtsratsmitglieder, die als Ersatz für vorzeitig ausgeschiedenen Mitglieder bestellt worden
sind, erlischt, wenn ein Nachfolger für das ausgeschiedene Aufsichtsratsmitglied gewählt wird, spätestens
jedoch mit Ablauf des ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglieds. Jedes Aufsichtsratsmitglied kann sein Amt
ohne wichtigen Grund durch eine an den Vorsitzenden des Aufsichtsrats und den Vorstand zu richtende
schriftliche Erklärung mit einer Frist von mindestens einem Monat niederlegen. Darüber hinaus kann die
Niederlegung aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung erfolgen.
Die laufende Amtszeit der gegenwärtigen Mitglieder des Aufsichtsrats endet mit Ablauf der ordentlichen
Hauptversammlung des Jahres 2011.
Nach den Vorschriften von § 16 Absatz 2 der Satzung ist der Aufsichtsrat beschlussfähig, wenn mindestens
die Hälfte seiner Mitglieder, mindestens jedoch drei Mitglieder, an der Beschlussfassung teilnehmen. Der
Aufsichtsrat ist in § 14 der Satzung ermächtigt, sich eine Geschäftsordnung zu geben. Hiervon ist bislang
kein Gebrauch gemacht worden. Der Aufsichtsrat hat derzeit keine Ausschüsse gebildet.
Die gegenwärtigen Mitglieder des Aufsichtsrats der Gesellschaft, die sämtlich über den Sitz der Gesellschaft,
Hauptstraße 1a, D-22962 Siek, zu erreichen sind, sind in der folgenden Übersicht aufgeführt. Aus dieser ergibt
sich auch ihre Mitgliedschaft in weiteren Verwaltungs-, Geschäftsführungs- oder Aufsichtsorganen bzw.
Partnerstellungen.
Name, Funktion Mitglied seit Verwaltungs-, Geschäftsführungs- oder Aufsichtsratsmandate
bzw. Partnerstellungen
108

Henrik Michael Lingenhölin
Aufsichtsratsvorsitzender
Dr. Thomas Röh
Stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender
02.06.2006 -
21.03.2006 *
Claus Rohwer 21.03.2006 *
* Datum der Eintragung der formwechselnden Umwandlung der Gesellschaft im Handelsregister
Mitglied des Vorstands der Stiftung Käte und Werner
Staats, Hamburg;
Mitglied des Beirates der GSA Design & Technik
GmbH, Harsefeld;
Mitglied des Aufsichtsrats der GWB IMMO Die Immobilien
AG;
Partner der Steuerberatersozietät Hügel & Röh, Hamburg.
Mitglied des Aufsichtsrats der GWB IMMO Die Immobilien
AG;
Inhaber der eigenen Steuerberaterkanzlei.
Über die vorstehend genannten Tätigkeiten hinaus waren die genannten Personen während der letzten fünf
Jahre weder Mitglied eines Verwaltungs-, Geschäftsführungs- oder Aufsichtsorgans noch Partner eines Unternehmens
oder einer Gesellschaft. Soweit kein Beendigungstermin angegeben ist, besteht die Mitgliedschaft
fort.
Henrik Michael Lingenhölin
Herr Henrik Michael Lingenhölin, 41 Jahre, absolvierte nach dem Abitur eine Ausbildung zum Bankkaufmann
bei der Landesgirokasse Stuttgart, der heutigen BW-Bank/LBBW. Anschließend nahm Herr Lingenhölin
das Studium Betriebswirtschaftslehre auf, welches er im Jahre 1991 als Diplom-Betriebswirt (FH) abschloss.
Von 1991 bis zum Ende des Jahres 2003 war er in unterschiedlicher Funktion bei der Bankhaus Ellwanger
& Geiger KG in Stuttgart tätig, zuletzt als geschäftsführender Gesellschafter bei deren Tochtergesellschaft
der E & G Financial Services GmbH mit Schwerpunkten auf der strukturierten Immobilienfinanzierung
einschließlich der Immobilienvermittlung. Seit Januar 2004 ist Herr Lingenhölin Geschäftsführer mit
Gesamtverantwortung für alle Geschäftsbereiche der Hauck & Aufhäuser Immobilien- und Vermögensberatungs
GmbH in München und Frankfurt, einer Tochtergesellschaft der Hauck & Aufhäuser Privatbankiers
KGaA München und Frankfurt.
Dr. Thomas Röh
Herr Dr. jur. Thomas Röh, 42 Jahre, studierte nach seiner Ausbildung zum Steuerfachangestellten Rechtswissenschaften
an der Universität in Hamburg. Nach dem zweiten Staatsexamen folgte 1995 die Promotion. Seit
1997 ist Herr Dr. Röh als Steuerberater tätig und Partner der Steuerberatungsgesellschaft Hügel & Röh in
Hamburg.
Claus Rohwer
Herr Claus Peter Rohwer, 65 Jahre alt, absolvierte nach seiner Schulzeit die Ausbildung zum Steuerfachangestellten.
Anschließend war er Mitarbeiter bei einem Wirtschaftsprüfer und bereitete sich auf die Steuerberaterprüfung
vor, die er im Jahre 1966 erfolgreich absolvierte. Seitdem ist Herr Rohwer als selbständiger
Steuerberater tätig und führt seit 1968 seine eigene Steuerberaterpraxis in Ahrensburg.
Kein Unternehmen der GWB-Gruppe hat den Mitgliedern des Aufsichtsrats Darlehen gewährt noch Bürgschaften
oder Gewährleistungen für sie übernommen. Mit Ausnahme der in Abschnitt "Geschäfte und
Rechtsbeziehungen mit nahe stehenden Personen" genannten Vereinbarungen bestehen keine Dienstleistungsverträge.
Die Mitglieder des Aufsichtsrats waren und sind während des laufenden und des vorhergehenden
Geschäftsjahres nicht an Geschäften von GWB außerhalb der Geschäftstätigkeit von GWB und nicht an
anderen der Form oder der Sache nach ungewöhnlichen Geschäften der GWB-Gruppe beteiligt und sind auch
nicht an derartigen ungewöhnlichen Geschäften in weiter zurückliegenden Geschäftsjahren, die noch nicht
abgeschlossen sind, beteiligt gewesen (vgl. "Geschäfte und Rechtsbeziehungen mit nahe stehenden Perso-
109

nen").
Gegen die Mitglieder des Aufsichtsrats wurden in den letzten fünf Jahren keinerlei Schuldsprüche in Bezug
auf betrügerische Straftaten verhängt. Die Mitglieder des Aufsichtsrats waren in den letzten fünf Jahren in
ihrer Funktion als Verwaltungs-, Geschäftsführungs- oder Aufsichtsorgan oder Mitglied des oberen Managements
nicht an einer Insolvenz, einer Insolvenzverwaltung oder Liquidationen beteiligt.
Gegen kein Mitglied des Aufsichtsrats wurden öffentliche Anschuldigungen und/oder Sanktionen von Seiten
der gesetzlichen Behörden oder der Regulierungsbehörden (einschließlich bestimmter Berufsverbände) erhoben.
Kein Mitglied des Aufsichtsrats wurde jemals von einem Gericht für die Mitgliedschaft in einem Verwaltungs-,
Geschäftsführungs- oder Aufsichtsorgan eines Emittenten oder für die Tätigkeit im Management
oder die Führung der Geschäfte eines Emittenten während zumindest der letzten fünf Jahre als untauglich
angesehen.
Die Mitglieder des Aufsichtsrats stehen in keiner verwandtschaftlichen Beziehung zueinander oder zu den
Mitgliedern des Vorstands.
Vergütung der Aufsichtsratsmitglieder
Die GWB Immobilien AG ist erst im laufenden Geschäftsjahr durch rechtsformwechselnde Umwandlung der
GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG entstanden. Die Vergütung der Aufsichtsratsmitglieder
ist in § 20 der Satzung der Gesellschaft geregelt. Danach erhält jedes Mitglied des Aufsichtsrats
eine Vergütung pro Geschäftsjahr, die von der Hauptversammlung festgelegt wird; die Festlegung
der Vergütung durch die Hauptversammlung kann zeitlich unbefristet oder für mehrere Geschäftsjahre erfolgen.
Die Hauptversammlung legt dabei auch die Art der Vergütung (Festvergütung und/oder variable Vergütung)
fest. Gehört ein Mitglied dem Aufsichtsrat nur ein Teil des Geschäftsjahres an, so bestimmt sich die
Vergütung pro rata temporis.
Darüber hinaus erhält es den rechnerischen pro-Kopf-Anteil der Versicherungsprämie für einen im Namen
der Gesellschaft zu Gunsten der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats zu marktüblichen Bedingungen
abgeschlossenen Vermögensschadenshaftpflichtversicherung. Der Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält
das Doppelte der in § 20 Absatz 1 festgelegten Vergütung, der Stellvertreter des Vorsitzenden das 1,5-fache
der in § 20 Absatz 1 genannten Vergütung. Jedes Mitglied eines Ausschusses des Aufsichtsrats, der mindestens
einmal im Geschäftsjahr getagt hat, erhält für seine Ausschusstätigkeit 25 % der in § 20 Absatz 1 genannten
Vergütung, der Vorsitzende eines Ausschusses des Aufsichtsrats, der mindestens einmal im Geschäftsjahr
getagt hat, erhält 50 % der in § 20 Absatz 1 genannten Vergütung. Nimmt ein Aufsichtsratsmitglied
an einer Sitzung des Aufsichtsrats oder eines seiner Ausschüsse, dem es angehört, nicht teil, so erhält es
nur die Hälfte seiner Gesamtvergütung zzgl. eines Betrages, der sich wie folgt errechnet: Gesamtzahl der
Sitzungen des Aufsichtsrats bzw. des Ausschusses, an denen das Aufsichtsratsmitglied teilgenommen hat,
dividiert durch Gesamtzahl der Sitzungen des Aufsichtsrats bzw. des Ausschusses multipliziert mit der Hälfte
seiner Gesamtvergütung nach den allgemeinen Satzungsbestimmungen. Jedem Mitglied des Aufsichtsrats
werden die ihm bei Wahrnehmung seines Amts entstandenen Auslagen ersetzt. Darüber hinaus erhalten die
Mitglieder des Aufsichtsrats ein evtl. auf den Auslagenersatz bzw. die Aufsichtsratsvergütung entfallende
Umsatzsteuerbetrag erstattet, soweit sie berechtigt sind, der Gesellschaft die Umsatzsteuer gesondert in
Rechnung zu stellen, und dieses Recht ausüben.
Die außerordentliche Hauptversammlung der Gesellschaft hat am 2. Juni 2006 beschlossen, dass die Aufsichtsratsmitglieder
für die Dauer ihrer Amtszeit folgende Vergütung erhalten: Der Aufsichtsratsvorsitzende
erhält EUR 2.500,00 pro Sitzung und die sonstigen Aufsichtsratsmitglieder EUR 1.000,00 pro Sitzung. Darüber
hinaus hat jedes Aufsichtsratsmitglied Anspruch auf Erstattung erforderlicher Auslagen.
Aktienbesitz der Aufsichtsratsmitglieder, Aktienoptionen
Die Mitglieder des Aufsichtsrats der Gesellschaft halten angabegemäß keine Aktien oder Aktienoptionen auf
Aktien der Gesellschaft.
Der Dienstleistungsvertrag, der zwischen dem stellvertretenden Aufsichtratsvorsitzenden Claus Rohwer und
110

der Gesellschaft geschlossen wurde, sieht für den Fall seiner Beendigung keine Vergünstigungen vor. Im
Übrigen bestehen keine Dienstleistungsverträge zwischen der Gesellschaft einerseits und den Mitgliedern des
Aufsichtsrats anderseits. Es bestehen auch keine anderen Vereinbarungen zwischen der Gesellschaft einerseits
und den Mitgliedern des Aufsichtsrats anderseits, die den Fall ihrer Beendigung Vergünstigungen vorsehen.
Hauptversammlung
Die Hauptversammlung der Gesellschaft (ordentliche und außerordentliche) wird vom Vorstand oder in den
gesetzlich vorgesehenen Fällen durch den Aufsichtsrat einberufen. Sie findet gemäß § 21 der Satzung am Sitz
der Gesellschaft, in Hamburg oder an einem deutschen Börsenplatz statt. Die Einberufung der Hauptversammlung
muss gemäß § 22 Abs. 2 der Satzung mindestens 30 Tage vor dem letzten Anmeldetag unter Mitteilung
der Tagesordnung im elektronischen Bundesanzeiger bekannt gemacht werden, soweit nicht gesetzlich
eine kürzere Frist zulässig ist. Die Einberufungsfrist ist ausgehend vom letzten Anmeldetag, der dabei
nicht mitzählt, zurückzurechnen. Fällt das Ende der Frist auf einen Sonntag, einen am Sitz der Gesellschaft
gesetzlich anerkannten Feiertag oder einen Sonnabend, so tritt an die Stelle dieses Tages der zeitlich vorhergehende
Werktag. Gemäß § 23 Absatz 1 der Satzung sind zur Teilnahme an der Hauptversammlung und zur
Ausübung des Stimmrechts nur diejenigen Aktionäre berechtigt, die sich vor der Hauptversammlung angemeldet
haben. Die Anmeldung muss der Gesellschaft unter der in der Einberufung hierfür mitgeteilten Adresse
in Textform und in deutscher oder englischer Sprache bis spätestens am siebten Tag vor dem Tag der
Hauptversammlung zugehen. Fällt der siebte Tag auf einen Sonntag, einen am Sitz der Gesellschaft anerkannten
gesetzlichen Feiertag oder einen Sonnabend, ist der vorhergehende Werktag für den Zugang maßgeblich.
Über den Anteilsbesitz, der die Berechtigung zur Teilnahme an der Hauptversammlung und zur
Ausübung des Stimmrechts berechtigt, ist vom Aktionär ein in deutscher oder englischer Sprache verfasster
Nachweis in Textform zu erbringen. Solange die Aktien der Gesellschaft girosammelverwahrt werden, reicht
eine in Textform gehaltene Bescheinigung des depotführenden Instituts aus. Der Nachweis des Anteilsbesitzes
hat sich auf den Beginn des einundzwanzigsten Tages vor der Hauptversammlung zu beziehen und muss
der Gesellschaft unter der in der Einberufung hierfür mitgeteilten Adresse spätestens am siebten Tag vor der
Hauptversammlung zugehen.
Gemäß § 24 der Satzung gewährt jede Aktie in der Hauptversammlung eine Stimme.
Das Stimmrecht kann gemäß § 23 Abs. 4 der Satzung auch durch einen Bevollmächtigten ausgeübt werden.
Wenn weder ein Kreditinstitut noch eine Aktionärsvereinigung bevollmächtigt wird, ist die Vollmacht
schriftlich zu erteilen. An einen von der Gesellschaft benannten Stimmrechtsvertreter, der die Stimmrechte
nach Weisung des bevollmächtigenden Aktionärs ausübt, kann die Vollmacht auch per Telefax oder auf einem
von der Gesellschaft näher zu bestimmenden elektronischen Weg erteilt werden, wenn der Vorstand dies
vorsieht und die Einzelheiten der Vollmachtserteilung zusammen mit der Einberufung der Hauptversammlung
bekannt gemacht werden.
Die Beschlüsse der Hauptversammlung werden gemäß § 26 der Satzung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen
Stimmen gefasst und, soweit eine Kapitalmehrheit erforderlich ist, mit einfacher Mehrheit des bei der
Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals gefasst, falls nicht das Gesetz oder die Satzung zwingend etwas
anderes vorschreiben; das Erfordernis der einfachen Mehrheit gilt auch - soweit gesetzlich zulässig - für Satzungsänderungen
und Kapitalmaßnahmen. Dennoch erfordern die nachfolgend beispielhaft aufgeführten
Beschlüsse gesetzlich zwingend eine Mehrheit von drei Vierteln des bei der Beschlussfassung vertretenen
Grundkapitals:
- Kapitalerhöhungen mit Ausschluss des Bezugsrechts;
- Kapitalherabsetzungen;
- die Schaffung von genehmigtem oder bedingtem Kapital;
- Beschlüsse zur Änderung des in der Satzung festgelegten Unternehmensgegenstands;
- Umwandlungsvorgänge wie Verschmelzung, Spaltung oder Formwechsel;
- Zustimmung zu Abschluss von Unternehmensverträgen (insbesondere Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge);
111

- Übertragung des gesamten oder nahezu gesamten Vermögens der Gesellschaft.
- Auflösung der Gesellschaft;
Obwohl die Gesellschaft die Einberufung einer ordentlichen oder außerordentlichen Hauptversammlung wie
eben beschrieben bekannt machen muss, sehen weder das Aktiengesetz noch die Satzung eine Mindestbeteiligung
für die Beschlussfähigkeit der Hauptversammlung vor. Dies bedeutet, dass unter Umständen eine
Minderheitsbeteiligung ausreicht, um bestimmte Beschlüsse herbeizuführen, die nicht eine besondere Mehrheit
des Grundkapitals erfordern.
Weder das deutsche Recht noch die Satzung der Gesellschaft beschränken das Recht von nicht in Deutschland
ansässigen oder ausländischen Inhabern von Aktien, die Aktien zu halten oder die mit ihnen verbundenen
Stimmrechte auszuüben.
Corporate Governance
Die von der Bundesministerin für Justiz im September 2001 eingesetzte "Regierungskommission Deutscher
Corporate Governance Kodex" hat am 26. Februar 2002 einen Deutschen Corporate Governance Kodex
("Kodex") verabschiedet und zuletzt am 12. Juni 2005 verschiedene Änderungen des Kodex beschlossen. Der
Kodex gibt Empfehlungen und Anregungen zur Leitung und Überwachung deutscher börsennotierter Gesellschaften.
Er orientiert sich dabei an international und national anerkannten Standards guter und verantwortungsvoller
Unternehmensführung. Der Kodex soll das deutsche Corporate Governance System transparent
und nachvollziehbar machen. Der Kodex enthält Empfehlungen (so genannte "Soll-Vorschriften") und Anregungen
(so genannte "Kann-Vorschriften") zur Corporate Governance in Bezug auf Aktionäre und Hauptversammlung,
Vorstand und Aufsichtsrat, Transparenz, Rechnungslegung und Abschlussprüfung. Der Kodex
kann unter www.corporate-governance-code.de abgerufen werden.
Es besteht keine Pflicht, den Empfehlungen oder Anregungen des Kodex zu entsprechen. Das Aktienrecht
verpflichtet Vorstand und Aufsichtsrat einer börsennotierten Gesellschaft lediglich, jährlich entweder zu erklären,
dass den Empfehlungen des Kodex entsprochen wurde und wird, oder zu erklären, welche Empfehlungen
nicht angewendet wurden oder werden. Die Erklärung ist den Aktionären dauerhaft zugänglich zu
machen. Von denen im Kodex enthaltenen Anregungen kann ohne Offenlegung abgewichen werden.
Der Vorstand und der Aufsichtsrat der GWB Immobilien AG unterstützen das Prinzip der guten und verantwortungsvollen
Unternehmensführung des Kodex. Die Gesellschaft setzt die Empfehlungen und Anregungen
des Kodex um, soweit sie ihr sachgerecht erscheinen. Da die Aktien der Gesellschaft in der Vergangenheit
noch nicht an einer Börse notiert waren und daher die Regeln des Kodex auf die Gesellschaft noch nicht anwendbar
waren, unterließ die Gesellschaft in der Vergangenheit die Veröffentlichung einer Entsprechenserklärung
und verschiedener anderer Informationen und befolgte andere Empfehlungen und Anregungen nicht,
die auf Grund der Größe der Gesellschaft und auf Grund des kleinen Aktionärskreises nicht sinnvoll erschienen.
Die Gesellschaft beabsichtigt, den Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex in der derzeit
geltenden Fassung vom 12. Juni 2005 weitgehend zu folgen, und wird daher während des laufenden Geschäftsjahres
eine entsprechende Erklärung nach § 161 AktG abgeben und dauerhaft zugänglich machen.
112

Sie wird voraussichtlich folgende Abweichungen beschließen:
In Abweichung von
- Ziffer 3.8 Kodex enthält die D&O-Versicherung keinen Selbstbehalt;
- Ziffer 5.1.2 Kodex ist eine Altersgrenze für Vorstandsmitglieder nicht festgelegt worden;
- Ziffer 5.3.2 Kodex sind Ausschüsse des Aufsichtsrats nicht gebildet worden;
- Ziffer 5.4.7 Kodex erhalten die Mitglieder des Aufsichtsrats keine erfolgsorientierte Vergütung.
Die Gesellschaft ist der Auffassung, dass die von ihr voraussichtlich nicht befolgten Empfehlungen für sie
nicht praktikabel oder nachteilig sind.
Darüber hinaus hat die Hauptversammlung der Gesellschaft beschlossen, die Vorstandsvergütung nicht individualisiert
offen zu legen.
Oberes Management
Unterhalb des Vorstands der Gesellschaft verfügt die GWB Immobilien AG nach Ansicht der Gesellschaft
über eine Reihe von Mitarbeitern, die das für die Führung der Geschäft der GWB Immobilien AG erforderliche
Fachwissen und die notwendige Branchenkenntnis haben. Auf Grund ihrer Organisationsstruktur verfügt
die GWB Immobilien AG aber über kein oberes Management im Sinne von Anhang I, Ziffer 14.1 Buchstabe
d der Prospektverordnung.
Mitarbeiter
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Zahl der Mitarbeiter des GWB-Konzern (Teilzeitkräfte
umgerechnet auf Vollzeitmitarbeiter) zu den genannten Stichtagen.
30.06.2006 31.12.2005 31.12.2004 31.12.2003
Vorstand (bzw. Geschäftsführung vor rechtsformwechselnder
Umwandlung)
3 2 2 2
Objektentwicklung und Akquisition 3 3 2 2
Bauabwicklung 3 2 2 2
Vermietung 2 3 3 3
Objektverwaltung 2 1 0 0
Verwaltung (Controlling, Buchhaltung etc.) 3 2 2 2
Gesamt 16 13 11 11
Eine Aufteilung der Beschäftigten nach geografischer Belegenheit wird von der Gesellschaft nicht als wesentlich
angesehen, da die überwiegende Anzahl der Mitarbeiter am Sitz der Gesellschaft in Siek tätig ist.
Im Jahr 2005 waren bei der GWB-Gruppe eine geringfügig beschäftigte Person und keine Aushilfen und
Zeitarbeitskräfte beschäftigt.
Seit dem 30. Juni 2006 bis zum Datum des Prospekts gab es bei der Zahl der Mitarbeiter keine wesentlichen
Änderungen.
Es bestehen derzeit keine Tarifverträge, Betriebsvereinbarungen oder Sozialpläne. Es bestehen keine Mit-
113

gliedschaften von Unternehmen des GWB-Konzerns in Arbeitgeberverbänden. Die Gesellschaft ist Mitglied
der VBG Verwaltungs-Berufsgenossenschaft Hamburg. Seit der Gründung der Gesellschaft hat es weder
Streiks noch Arbeitsniederlegungen noch sonstige die Geschäftstätigkeit beeinflussende Streitigkeiten mit
den Arbeitnehmern gegeben. Eine Pensionskasse oder Pensionszusagen gibt es nicht.
Aktienbesitz der Mitarbeiter, Aktienoptionen und Mitarbeiter-Beteiligungsprogramm
Nach den der Gesellschaft vorliegenden Mitteilungen ist kein Mitarbeiter der Gesellschaft oder der mit ihr
verbundenen Unternehmen Aktionär der Gesellschaft. Im GWB-Konzern besteht kein Mitarbeiter-
Beteiligungsprogramm. Dementsprechend sind auch keine Aktienoptionen an Mitarbeiter des GWB-
Konzerns ausgegeben.
Pensionsrückstellungen
Rückstellungen für Pensions- und Rentenzahlungen bestehen weder bei der GWB Immobilien AG noch bei
deren Tochtergesellschaften. Entsprechende Zusagen bestehen derzeit nicht.
Interessenkonflikte
Mit Ausnahme der in den Abschnitten "Geschäfte und Rechtsbeziehungen mit nahe stehenden Personen" und
"Gründe für das Angebot und Verwendung des Emissionserlöses - Interessen beteiligter Personen an dem
Angebot" beschriebenen Geschäfte und Rechtsverhältnisse bestehen keine sonstigen wesentlichen Geschäfte,
Rechtsbeziehungen und/oder anderweitige Interessenkonflikte im Verhältnis zwischen der Gesellschaft, den
Mitgliedern des Vorstands und des Aufsichtsrats, den leitenden Angestellten oder deren Ehepartnern und
Verwandten ersten Grades.
Es bestehen keine potenziellen Interessenkonflikte der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats zwischen
ihren Verpflichtungen gegenüber der Gesellschaft sowie ihren privaten Interessen oder sonstige Verpflichtungen.
Es besteht keine Vereinbarung oder Abmachung mit den Hauptaktionären, Kunden, Lieferanten oder sonstigen
Personen, auf Grund derer ein Mitglied des Vorstands oder des Aufsichtsrats zum Mitglied eines Verwaltungs-,
Geschäftsführungs- oder Aufsichtsorgans bzw. zum Mitglied des oberen Managements bestellt wurde.
Die von den Mitgliedern des Vorstands gehaltenen Aktien der Gesellschaft unterliegen den im Abschnitt
"Das Angebot - Marktschutzvereinbarung" dargestellten Veräußerungsbeschränkungen. Darüber hinaus halten
die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats keine Aktien der Gesellschaft.
Verwandtschaftliche Beziehungen zwischen einzelnen Vorstands- oder Aufsichtsratsmitgliedern bestehen
nach Kenntnis der Gesellschaft nicht.
114

Aktionärsstruktur
WESENTLICHE AKTIONÄRE
Die folgende Tabelle gibt, basierend auf den Angaben, die der Gesellschaft von ihren Aktionären gemacht
wurden, einen Überblick über die Aktionärsstruktur der Gesellschaft vor und nach Durchführung des Angebots.
Aktionär
Vor Durchführung der
Kapitalerhöhung und des
Angebots
Anzahl der
Aktien
%
Nach Durchführung der
Kapitalerhöhung und
des Angebots (ohne Ausnutzung
der Mehrzuteilungsoption)
Anzahl der
Aktien
%
Nach Durchführung
der Kapitalerhöhung
und des Angebots (bei
vollständiger Ausnutzung
der Mehrzuteilungsoption)
Anzahl der
Aktien
Dr. Norbert Herrmann 1.148.252 32,90 1.102.752 21,41 978.252 19,00
Wolfgang Mertens-
Nordmann
GWB IMMO
Die Immobilien AG *
Freefloat**
1.148.252 32,90 1.102.752 21,41 978.252 19,00
1.043.496 29,90 1.043.496 20,27 1.043.496 20,25
150.000 **
4,30 **
1.901.000 36,91 2.150.000 41,75
Gesamt 3.490.000 100,00 5.150.000 100,00 5.150.000 100,00
* Das Grundkapital der GWB IMMO Die Immobilien AG wird zu je 50 % durch die Herren Dr. Norbert Herrmann
und Wolfgang Mertens-Nordmann gehalten. Den Herren Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-
Nordmann stehen damit vor Durchführung der Kapitalerhöhung und des Angebots zusammengerechnet direkt
und indirekt insgesamt 95,70 % der Stimmrechte an der Gesellschaft zu.
** Vor Durchführung des öffentlichen Angebots sind als "Freefloat" solche Aktien von Aktionären ausgewiesen,
die zu diesem Zeitpunkt insgesamt weniger als 5 % der Aktien der Gesellschaft halten.
Informationen über die Aktionäre
Hauptaktionäre der Gesellschaft sind die Herren Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann,
die zugleich Vorstandsmitglieder der Gesellschaft sind. Weiterer Hauptaktionär ist die GWB IMMO Die
Immobilien AG mit Sitz in Siek, an der wiederum die Herren Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-
Nordmann je zur Hälfte beteiligt sind.
Die Aktien der Hauptaktionäre gewähren wie alle übrigen Aktien der Gesellschaft je Aktie eine Stimme in
der Hauptversammlung.
%
115

GESCHÄFTE UND RECHTSBEZIEHUNGEN MIT NAHE STEHENDEN PERSONEN
Zu den der Gesellschaft nahe stehenden Personen zählen die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats,
einschließlich deren naher Angehörige, sowie diejenigen Unternehmen, auf die Vorstands- oder Aufsichtsratsmitglieder
der Gesellschaft bzw. deren nahe Familienangehörige einen maßgeblichen Einfluss ausüben
können oder an denen sie einen wesentlichen Stimmrechtsanteil haben. Darüber hinaus zählen zu den nahe
stehenden Personen die Hauptaktionäre der Gesellschaft einschließlich deren konzernverbundener Unternehmen.
Die Gesellschaft unterhält verschiedene Geschäftsbeziehungen zu nahe stehenden Personen. Die
Geschäftsbeziehungen der Gesellschaft mit nahe stehenden Personen beruhen nach Auffassung der Gesellschaft
auf marktüblichen Konditionen.
Zwischen der Gesellschaft und ihr nahe stehenden Personen wurden während des Zeitraums, der von den im
Finanzteil abgedruckten historischen Finanzinformationen von GWB abgedeckt wird, bis zum Datum dieses
Prospekts folgende wesentliche Geschäfte abgeschlossen:
Verwaltung GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH
Die Mitglieder des Vorstands und Hauptaktionäre der Gesellschaft, Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang
Mertens-Nordmann, sind jeweils zu 50 % am EUR 30.700,00 betragenden Stammkapital der Verwaltung
GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH mit Sitz in Siek, eingetragen im Handelsregister des
Amtsgerichts Lüneburg unter HRB 3119 AH, beteiligt. Die Verwaltung GWB Gesellschaft für Geschäfts-
und Wohnbauten mbH ist jeweils als persönliche haftende Gesellschafterin (Komplementärin) an den Beteiligungsunternehmen
GWB MAFO Kommanditgesellschaft für Markt- und Standortanalysen mbH & Co. KG,
GWB OBJEKT Gesellschaft für Objektmanagement mbH & Co. KG und Projektgesellschaft market 3 GmbH
& Co. KG beteiligt. Alleinige Kommanditistin dieser Gesellschaften ist jeweils die GWB Immobilien AG.
Bis zur Eintragung der rechtsformwechselnden Umwandlung der Beteiligungsunternehmen Projektgesellschaft
market 1 GmbH & Co. KG, Projektgesellschaft market 2 GmbH & Co. KG, Projektgesellschaft market
4 GmbH & Co. KG und Projektgesellschaft market 5 GmbH & Co. KG ist die GWB Gesellschaft für Geschäfts-
und Wohnbauten mbH auch Komplementärin dieser Gesellschaften. Alleinige Kommanditistin ist
jeweils die Gesellschaft. Nach Maßgabe der jeweiligen Gesellschaftsverträge der vorgenannten Gesellschaften
ist die Verwaltung GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH an deren Kapital nicht beteiligt.
Sie erhält für die Übernahme der persönlichen Haftung und der Vertretung in diesen Gesellschaften jeweils
eine Haftungsvergütung in Höhe von EUR 1.500,00 per annum sowie eine Vergütung für die Übernahme
der Geschäftsführung und Vertretung in Höhe von EUR 2.500,00.
GFG Gesellschaft für Gewerbebau und -verwaltung mbH
Die GFG Gesellschaft für Gewerbebau und -verwaltung mbH mit Sitz in Glinde (nachstehend "GFG"), eingetragen
im Handelsregister des Amtsgerichts Reinbek unter HRB 2082, die im alleinigen Anteilsbesitz der
Ehefrau des Hauptaktionärs und Mitglied des Vorstands Dr. Norbert Herrmann steht, hat der mit der Gesellschaft
am 26. März 2004 vier Treuhandverträge abgeschlossen. Gegenstand der Treuhandverträge war die
Übernahme der Gesellschafterstellung als Kommanditist durch die GFG als Treuhänder für die Gesellschaft
in einzelnen Projektgesellschaften der GWB-Gruppe. GFG erhielt als Treuhänder eine jährliche Vergütung
pro Treuhandschaft in Höhe von EUR 1.000,00. Die Treuhandverträge wurden im Jahr 2006 aufgehoben.
GbR Röbel Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann ("GbR Röbel")
Die aus den Mitgliedern des Vorstands und Hauptaktionären Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-
Nordmann bestehende GbR ist Eigentümerin eines Einkaufszentrums in Röbel/Müritz. Die GbR Röbel hat
mit der GWB OBJEKT Gesellschaft für Objektmanagement mbH (nachstehend "GWB OBJEKT") einen
116

Vertrag über die Verwaltung dieses Grundstückes geschlossen. Die jährlich an die GWB OBJEKT zu entrichtende
Vergütung beträgt ca. TEUR 10.
Die Gesellschaft hat der GbR Röbel ein Darlehen in Höhe von TEUR 1.562 gewährt. Das Darlehen ist mit
7 % p.a. zu verzinsen und am 31. Mai 2007 zurückzuzahlen.
GbR Bad Sülze Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-Nordmann ("GbR Bad Sülze")
Die aus den Mitgliedern des Vorstands und Hauptaktionären Dr. Norbert Herrmann und Wolfgang Mertens-
Nordmann bestehende GbR ist Eigentümerin eines Einkaufszentrums in Bad Sülze. Die GbR Bad Sülze hat
mit der GWB OBJEKT einen Vertrag über die Verwaltung dieses Grundstückes geschlossen. Die jährlich an
die GWB OBJEKT zu entrichtende Vergütung beträgt ca. TEUR 12.
GWB IMMO Die Immobilien AG
Die Gesellschaft hat ihrer Aktionärin GWB Die Immobilien AG ein Darlehen über TEUR 170 gewährt, das
mit 6 % p.a. verzinst wird. Die Laufzeit des Darlehens ist unbegrenzt. Die Gesellschaft kann jedoch das Darlehen
mit einer Frist von zwei Monaten zum Monatsende zurückzahlen.
Projektgesellschaft Eichholzkoppel GmbH
Der stellvertretende Vorsitzende des Aufsichtrats, Dr. Thomas Röh, ist alleiniger Gesellschafter der Projektgesellschaft
Eichholzkoppel GmbH mit dem Sitz in Siek, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts
Lübeck unter HRB 4479 AH, deren Geschäftsführer er ist. Weitere Geschäftsführer sind die Mitglieder des
Vorstands und Hauptaktionäre der Gesellschaft, Dr. Norbert Herrmann und Herrn Wolfgang Mertens-
Nordmann. Dr. Thomas Röh hatte die Geschäftsanteile an der Projektgesellschaft Eichholzkoppel GmbH im
Jahr 2002 von der Gesellschaft erworben.
Am 15. Oktober 2002 vereinbarte die Gesellschaft mit der Projektgesellschaft Eichholzkoppel GmbH einen
Geschäftsbesorgungsvertrag, nach dessen Inhalt die Gesellschaft sich verpflichtete, im Auftrag der Projektgesellschaft
Eichholzkoppel GmbH in der Gemeinde Tangsted ein Einkaufszentrum mit einer Bruttogeschossfläche
von ca. 2.700 m² als Geschäftsbesorger zu erstellen (nachstehend "Objekt Tangstedt"). Die Gesellschaft
hatte dieses Einkaufszentrum im Auftrag der Projektgesellschaft Eichholzkoppel GmbH geplant und
das Baurecht geschaffen. Es wurde vereinbart, dass das Einkaufszentrum zu einem Preis von
EUR 3.405.000,00 zu erstellen war. Hiervon entfiel ein Anteil in Höhe von 10 % auf die Gesellschaft als
Honorar. Das Einkaufszentrum wurde im Jahr 2004 fertig gestellt und and die Projektgesellschaft Eichholzkoppel
GmbH übergeben.
Am 20. Dezember 2004 veräußerte die Gesellschaft ein Grundstück mit einer Größe von ca. 3.700 m² in
Reinbek an die Projektgesellschaft Eichholzkoppel GmbH, das mit einem von der Gesellschaft errichteten
und anschließend vermieteten Geschäftshaus bebaut war (nachstehend "Objekt Reinbek"). Der Kaufpreis
betrug EUR 3.700.000,00.
Der Vorstand der Gesellschaft hat beschlossen, nach Durchführung des Börsengangs und aus Mitteln des
Emissionserlöses (vgl. "Gründe für das Angebot und Verwendung des Emissionserlöses - Verwendung des
Emissionserlöses") mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1. Januar 2007 90 % der Geschäftsanteile an der Projektgesellschaft
Eichholzkoppel GmbH von Dr. Thomas Röh zu erwerben. Die Projektgesellschaft Eichholzkoppel
mbH ist Eigentümerin der mit den Objekten Tangstedt und Reinbek bebauten Grundstücke. Der
Kaufpreis soll ca. EUR 725.000,00 betragen. Zu seiner Wirksamkeit bedarf die Vereinbarung über den Erwerb
von 90 % der Geschäftsanteile an der Projektgesellschaft Eichholzkoppel von Dr. Thomas Röh noch
der notariellen Beurkundung und der Zustimmung des Aufsichtsrats der Gesellschaft.
117

Claus Rohwer
Das Mitglied des Aufsichtsrats Claus Rohwer hat der Gesellschaft mit Vertrag vom 17. September 2004 ein
Darlehen in Höhe von EUR 100.000,00 gewährt, das mit 12 % p.a. zu verzinsen ist. Das Darlehen wurde am
5. Juni 2006 zurückgezahlt.
Die Gesellschaft hat mit dem Mitglied des Aufsichtsrats Claus Rohwer am 24. Juli 2006 einen Vertrag über
die steuerliche Beratung, der Finanzbuchhaltung und Hilfstätigkeiten im Zusammenhang mit der Aufstellung
des Jahresabschlusses abgeschlossen. Im Geschäftsjahr 2005 sind Beratungskosten gegenüber der Rechtsvorgängerin
der Gesellschaft, der GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG in Höhe
von ca. TEUR 32 angefallen.
Genussscheine
Die nachfolgenden Personen haben Genussscheine der Gesellschaft erworben:
Die Ehefrau von Herrn Mertens-Nordmann, Frau Margit Nordmann, und die Kinder Matthias und Dominik
Nordmann haben insgesamt 6.282 Stück Genusscheine der Gesellschaft erworben.
Die Ehefrau von Herrn Dr. Herrmann, Frau Gisela Herrmann, hat 314 Stück Genusscheine, die GFG 732
Stück Genusscheine erworben.
Die Ehefrau von Herrn Rohwer, Frau Katrin Rohwer, hat 5.235 Stück Genusscheine erworben.
118

BESTEUERUNG IN DER BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND
Der folgende Abschnitt "Besteuerung in der Bundesrepublik Deutschland" beschreibt die Besteuerungsgrundsätze,
die für den Erwerb, das Halten und die Veräußerung von Aktien von Bedeutung sein können. Die
Ausführungen sind keine umfassende oder gar abschließende Darstellung aller denkbaren steuerlichen Aspekte
in diesem Bereich. Die Zusammenfassung basiert auf dem am Tage der Ausgabe dieses Prospekts geltenden
deutschen Steuerrecht, einschließlich der Doppelbesteuerungsabkommen, die die Bundesrepublik
Deutschland mit anderen Staaten abgeschlossen hat. Es ist zu beachten, dass sich die Rechtslage - u.U. auch
rückwirkend - ändern kann.
An einem Aktienerwerb Interessierte sollten ihren Steuerberater zu den steuerlichen Auswirkungen des Erwerbs,
des Haltens, der Veräußerung, der Schenkung oder Vererbung von Aktien konsultieren. Gleiches gilt
für die bei der Rückerstattung von zunächst einbehaltener Kapitalertragsteuer geltenden Regeln. Nur im
Rahmen einer individuellen Steuerberatung können in ausreichender Weise die steuerlich relevanten Besonderheiten
des jeweiligen Aktionärs berücksichtigt werden.
Besteuerung der Gesellschaft
Kapitalgesellschaften unterliegen in Deutschland der Körperschaftsteuer in Höhe von 25 % zuzüglich 5,5 %
Solidaritätszuschlag darauf (insgesamt 26,375 %). Infolge des Übergangs vom früheren Anrechnungsverfahren
auf das heutige Halbeinkünfteverfahren können Ausschüttungen aus früheren Gewinnen während einer
Übergangszeit zu Erhöhungen oder Minderungen der Körperschaftsteuer führen.
Kapitalgesellschaften sind außerdem gewerbesteuerpflichtig. Der Gewerbesteuersatz hängt dabei von den
Gemeinden ab, in denen die Gesellschaft Betriebsstätten unterhält. Üblicherweise beträgt der durchschnittliche
Gewerbesteuersatz derzeit ca. 18 %. Dieser durchschnittliche Steuersatz basiert auf einem durchschnittlichen
Hebesatz von 450 %. Der Gewerbesteueraufwand kann von der Bemessungsgrundlage für die Körperschaft-
sowie Gewerbesteuer als Betriebsausgabe abgezogen werden.
Mit Wirkung vom 1. Januar 2004 können für Körperschaft- und Gewerbesteuerzwecke nach Berücksichtigung
eines Sockelbetrages von EUR 1.000.000,00 nur noch 60 % des steuerpflichtigen Gewinns mit bestehenden
Verlustvorträgen verrechnet werden. Nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge können unbefristet
vorgetragen werden und im Rahmen der dargestellten 60 %-Beschränkung zukünftiges steuerpflichtiges Einkommen
mindern.
Besteuerung von Dividendeneinkünften
Kapitalertragsteuer
Die Gesellschaft muss bei der Auszahlung der Dividende grundsätzlich Kapitalertragsteuer in Höhe von
20 % zuzüglich Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % darauf (insgesamt 21,1 %) einbehalten. Dividendenzahlungen,
die aus dem steuerlichen Einlagekonto der Gesellschaft finanziert werden, unterliegen nicht der
Kapitalertragsteuer.
Für in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige Aktionäre, die ihrer inländischen Depotbank eine Nichtveranlagungsbescheinigung
ihres Sitz- oder Wohnsitzfinanzamtes vorgelegt haben, dann die Depotbank durch
Sammelantrag die Erstattung der Kapitalertragsteuer und des Solidaritätszuschlags beantragen und an die
Aktionäre auszahlen. Gleiches gilt, wenn der unbeschränkt steuerpflichtige Aktionär, der die Aktien in seinem
Privatvermögen hält, der Depotbank einen Freistellungsauftrag eingereicht hat und das darin zulässigerweise
genannte Freistellungsvolumen nicht bereits verbraucht ist.
119

Einbehaltung und Abführung der Kapitalertragsteuer sind unabhängig davon, in welcher Höhe die Dividendenzahlung
beim Anteilseigner steuerlich zu berücksichtigen ist, und ob dieser innerhalb oder außerhalb
Deutschlands ansässig ist. Bestimmte Ausnahmen können für Aktionäre gelten, die Kapitalgesellschaften und
außerhalb Deutschlands in einem anderen EU-Mitgliedsstaat ansässig sind, wenn die EU-Mutter-Tochter
Richtlinie auf sie anwendbar ist.
Sowohl bei inländischen Anlegern (d.h. Anlegern mit Wohnsitz, gewöhnlichem Aufenthalt, Geschäftsleitung
oder Sitz in Deutschland) als auch bei im Ausland ansässigen Anlegern, die ihre Anteile über eine inländische
Betriebsstätte oder feste Einrichtung oder in einem Betriebsvermögen, für das im Inland ein ständiger
Vertreter bestellt ist, halten, wird die einbehaltene Kapitalertragsteuer auf die persönliche Einkommen- oder
Körperschaftsteuerschuld angerechnet. Soweit die einbehaltene Kapitalertragsteuer die persönliche Steuerschuld
übersteigt, wird sie erstattet. Entsprechendes gilt für den Solidaritätszuschlag.
Dividendenzahlungen an ausländische Anleger unterfallen einer ermäßigten Kapitalertragsteuer (in der Regel
15 %), wenn zwischen Deutschland und dem Herkunftsstaat des Anlegers ein entsprechendes Doppelbesteuerungsabkommen
besteht und der Anleger die Anteile nicht über eine inländische Betriebsstätte oder feste
Einrichtung oder in einem Betriebsvermögen, für das im Inland ein ständiger Vertreter bestellt ist, hält. Die
Ermäßigung wird dadurch gewährt, dass der Differenzbetrag zwischen der in der gesetzlich vorgeschriebenen
Höhe einbehaltenen Kapitalertragsteuer (einschl. des Solidaritätszuschlags) und der Steuerschuld, die sich
aus dem Steuersatz im jeweiligen Abkommen ergibt (in der Regel 15 %), auf Antrag von dem Bundeszentralamt
für Steuern, Hauptdienstsitz Bonn, Beuel, An der Küppe 1, 53225 Bonn, erstattet wird. Die entsprechenden
Antragsformulare sind beim Bundeszentralamt für Steuern sowie deutschen Botschaften und Konsulaten
erhältlich.
In Deutschland ansässige Anleger
Bei den Anlegern, die ihre Aktien im Privatvermögen halten, fließt lediglich die Hälfte der Dividendeneinnahmen
in die Bemessungsgrundlage ein (so genanntes Halbeinkünfteverfahren). Dieser Teil der Dividendenzahlungen
wird dann dem jeweiligen (progressiv ansteigenden) Einkommensteuersatz des Anlegers (zuzüglich
Solidaritätszuschlag) unterworfen. Entsprechend kann auch nur die Hälfte der mit den Dividenden in
Zusammenhang stehenden Werbungskosten steuerlich berücksichtigt werden. Dividendenzahlungen, die aus
dem steuerlichen Einlagekonto der Gesellschaft finanziert werden, unterliegen bei Anlegern, die ihre Anteile
im Privatvermögen halten, nur der Einkommensteuer, wenn (i) der Anleger oder - im Fall eines unentgeltlichen
Erwerb - sein Rechtsvorgänger zu einem beliebigen Zeitpunkt innerhalb von fünf Jahren vor der Dividendenzahlung
aus dem steuerlichen Einlagekonto der Gesellschaft unmittelbar oder mittelbar zu mindestens
1 % am Kapital der Gesellschaft beteiligt war und (ii) soweit die aus dem steuerlichen Einlagekonto der Gesellschaft
stammenden Dividendenzahlungen die Anschaffungskosten der Aktien überschreiten.
Anlegern, die ihre Aktien im Privatvermögen halten, wird derzeit ein Sparerfreibetrag für ihre gesamten Einkünfte
aus Kapitalvermögen in Höhe von jährlich EUR 1.370,00 (bzw. EUR 2.740,00 bei zusammen veranlagten
Ehegatten) gewährt. Zusätzlich wird eine jährliche Werbungskostenpauschale in Höhe von EUR 51,00
(bzw. EUR 102,00 bei zusammen veranlagten Ehegatten) angesetzt, wenn nicht höhere Werbungskosten
nachgewiesen werden. Im Ergebnis werden Dividendeneinkünfte also nur in der Höhe besteuert, in der der
nicht steuerbefreite Anteil und die sonstigen Einkünfte aus Kapitalvermögen abzüglich der tatsächlich angefallenen
bzw. pauschalisierten Werbungskosten den Sparerfreibetrag übersteigen. Der Koalitionsvertrag der
großen Koalition zwischen CDU/CSU und SPD sieht vor, die Sparerfreibeträge ab dem 1. Januar 2007 auf
jährlich EUR 750,00 bzw. EUR 1.500,00 bei zusammen veranlagten Ehegatten zu reduzieren.
Werden die Anteile im Betriebsvermögen gehalten, so richtet sich die Besteuerung danach, ob der Anleger
eine Kapitalgesellschaft, ein Einzelunternehmer oder eine Personengesellschaft ist:
(i) Bei Kapitalgesellschaften sind die Dividendenzahlungen grundsätzlich von der Körperschaftsteuer
befreit. Jedoch gelten 5 % der steuerfreien Dividendeneinnahmen als Ausgaben, die steuerlich nicht
als Betriebsausgaben abgezogen werden dürfen, und unterliegen somit im Ergebnis der Besteuerung.
Im Gegenzug ist die Abzugsfähigkeit tatsächlich entstandener Betriebsausgaben, die im Zusammenhang
mit den Anteilen stehen, nicht deswegen eingeschränkt, weil sie mit steuerfreien Einnahmen im
Zusammenhang stehen. 95 % der steuerfreien Dividendeneinnahmen sind für die Ermittlung der ge-
120

werbesteuerlichen Bemessungsgrundlage wieder hinzuzurechnen, es sei denn, die Anlegerin ist zu
Beginn des Erhebungszeitraums zu mindestens 10 % am Grundkapital der Gesellschaft beteiligt. Dividendenzahlungen,
die aus dem steuerlichen Einlagekonto der Gesellschaft finanziert werden, unterliegen
nur insoweit der Körperschaft- und Gewerbesteuer, als die aus dem steuerlichen Einlagekonto
der Gesellschaft stammenden Dividendenzahlungen die Anschaffungskosten der Aktien überschreiten.
Besondere Regelungen für Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Finanzunternehmen
sowie Lebens- und Krankenversicherungsunternehmen und Pensionsfonds sind unten beschrieben.
(ii) Bei Einzelunternehmen wird lediglich die Hälfte der Dividendenzahlungen besteuert. Entsprechend
ist auch nur die Hälfte der mit den Dividendeneinnahmen in wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden
Betriebsausgaben (vorbehaltlich sonstiger Abzugsbeschränkungen) steuerlich abzugsfähig.
Zusätzlich unterliegen die Dividenden in Gänze der Gewerbesteuer, sofern der Anleger gewerbesteuerpflichtig
und zu Beginn des Erhebungszeitraums nicht zu mindestens 10 % am Grundkapital der
Gesellschaft beteiligt ist. Die Gewerbesteuer wird jedoch - abhängig von der Höhe des kommunalen
Gewerbesteuersatzes und der persönlichen Besteuerungsverhältnisse - vollständig oder teilweise auf
die Einkommensteuer des Anlegers angerechnet. Dividendenzahlungen, die aus dem steuerlichen
Einlagekonto der Gesellschaft finanziert werden, unterliegen nur insoweit der Einkommen- und Gewerbesteuer,
als die aus dem steuerlichen Einlagekonto der Gesellschaft stammenden Dividendenzahlungen
die Anschaffungskosten der Aktien überschreiten.
(iii) Werden die Aktien von einer Personengesellschaft gehalten, fällt Einkommen- oder Körperschaftsteuer
lediglich auf der Ebene der Gesellschafter an. Bei körperschaftsteuerpflichtigen Gesellschaftern
ist die Dividendenzahlung grundsätzlich steuerbefreit (siehe oben (i)). Unterliegt der Gesellschafter
hingegen der Einkommensteuer, so wird die Hälfte der Dividende besteuert (siehe oben (ii)). Hinsichtlich
der Abziehbarkeit von Betriebsausgaben gilt für körperschaftsteuerpflichtige Gesellschafter
das oben unter (i) Ausgeführte und für einkommensteuerpflichtige Gesellschafter das oben unter (ii)
Aufgeführte. Gewerbesteuer uf die gesamte Dividendenzahlung fällt auf der Ebene der Personengesellschaft
an, wenn diese gewerbesteuerpflichtig ist und nicht zu Beginn des Erhebungszeitraums zu
mindestens 10 % am Grundkapital der Gesellschaft beteiligt ist. Soweit natürliche Personen an der
Personengesellschaft beteiligt sind, wird die Gewerbesteuer jedoch - abhängig von der Höhe des
kommunalen Gewerbesteuersatzes und der persönlichen Besteuerungsverhältnisse - vollständig oder
teilweise auf ihre Einkommensteuer angerechnet. Besondere Regelungen für Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute,
Finanzunternehmen sowie Lebens- und Krankenversicherungsunternehmen
und Pensionsfonds sind unten beschrieben.
Außerhalb von Deutschland ansässige Anleger
Bei ausländischen Anlegern, die die Anteile nicht über eine inländische Betriebsstätte oder feste Einrichtung
oder in einem Betriebsvermögen, für das im Inland ein ständiger Vertreter bestellt ist, halten, ist die Steuerpflicht
mit der Einbehaltung der (möglicherweise über entsprechende Doppelbesteuerungsabkommen reduzierten)
Kapitalertragsteuer abgegolten.
Für Anleger hingegen, die die Anteile über eine inländische Betriebsstätte oder feste Einrichtung oder in
einem Betriebsvermögen, für da im Inland ein ständiger Vertreter bestellt ist, halten, gilt das oben in Bezug
auf in Deutschland ansässige Anleger Dargestellte entsprechend.
Besteuerung von Veräußerungsgewinnen
In Deutschland ansässige Anleger
Die Hälfte des Gewinns aus der Veräußerung von Aktien, die im Privatvermögen gehalten wurden, unterliegt
der Einkommensteuer mit dem jeweiligen Einkommensteuersatz zuzüglich Solidaritätszuschlag, wenn die
Aktien innerhalb eines Jahres vor der Veräußerung erworben wurden. Falls sämtliche Gewinne des Anlegers
aus privaten Veräußerungsgeschäften im betreffenden Kalenderjahr insgesamt weniger als EUR 512,00
betragen, werden diese nicht besteuert.
121

Nach Ablauf der 1-Jahres-Frist unterliegt bei im Privatvermögen gehaltenen Aktien die Hälfte des Veräußerungsgewinns
nur dann der Besteuerung, wenn der Veräußerer der Aktien oder - im Fall eines unentgeltlichen
Erwerbs - sein Rechtsvorgänger zu einem beliebigen Zeitpunkt innerhalb von fünf Jahren vor der Veräußerung
unmittelbar oder mittelbar zu mindestens 1 % am Kapital der Gesellschaft beteiligt war.
Werden die Anteile im Betriebsvermögen gehalten, so richtet sich die Besteuerung des Gewinns aus der Veräußerung
danach, ob der Anleger eine Kapitalgesellschaft, ein Einzelunternehmer oder eine Personengesellschaft
ist:
(i) Im Falle einer Kapitalgesellschaft als Anlegerin sind Veräußerungsgewinne grundsätzlich von der
Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Jedoch gelten 5 % des Veräußerungsgewinns als Ausgaben,
die steuerlich nicht als Betriebsausgaben abgezogen werden dürfen, so dass sie im Ergebnis der
Besteuerung unterliegen. Im Gegenzug ist die Abzugsfähigkeit tatsächlich entstandener Betriebsausgaben,
die im Zusammenhang mit den Anteilen stehen, nicht deswegen eingeschränkt, weil sie mit
steuerfreien Einnahmen im Zusammenhang stehen. Veräußerungsverluste können steuerlich nicht berücksichtigt
werden. Besondere Regelungen für Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Finanzunternehmen
sowie Lebens- und Krankenversicherungsunternehmen und Pensionsfonds sind unten
beschrieben.
(ii) Sofern die Aktien von Einzelunternehmern gehalten werden, wird die Hälfte der Veräußerungsgewinne
besteuert. Entsprechend können nur die Hälfte der mit solchen Veräußerungsgewinnen zusammenhängenden
Betriebsausgaben sowie nur die Hälfte eventueller Veräußerungsverluste steuerlich
berücksichtigt werden. Zusätzlich unterfällt die Hälfte der Veräußerungsgewinne der Gewerbesteuer,
wenn der Einzelunternehmer gewerbesteuerpflichtig ist. Die Gewerbesteuer wird jedoch - abhängig
von der Höhe des kommunalen Gewerbesteuersatzes und der persönlichen Besteuerungsverhältnisse
- vollständig oder teilweise auf die Einkommensteuer des Anlegers angerechnet.
(iii) Ist der Anleger eine Personengesellschaft, so hängt die Besteuerung davon ab, ob deren Gesellschafter
der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegen: Bei Gesellschaftern, die der Körperschaftsteuer
unterliegen, sind Veräußerungsgewinne grundsätzlich steuerbefreit (siehe oben (i)). Gesellschafter,
die der Einkommensteuer unterliegen, haben die Hälfte der Veräußerungsgewinne zu versteuern
(siehe oben (ii)).Entsprechendes gilt für Gewerbesteuerzwecke in Abhängigkeit vom Gesellschafterbestand
der Personengesellschaft. Soweit natürliche Personen an der Personengesellschaft
beteiligt sind, wird die Gewerbesteuer jedoch - abhängig von der Höhe des kommunalen Gewerbesteuersatzes
und der persönlichen Besteuerungsverhältnisse - vollständig oder teilweise auf ihre Einkommensteuer
angerechnet. Hinsichtlich der Abziehbarkeit von mit Veräußerungsgewinnen zusammenhängenden
Betriebsausgaben und Veräußerungsverlusten gilt für körperschaftsteuerpflichtige
Gesellschafter das oben unter (i) Ausgeführte und für einkommensteuerpflichtige Gesellschafter das
oben unter (ii) Ausgeführte. Besondere Regelungen für Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute,
Finanzunternehmen sowie Lebens- und Krankenversicherungsunternehmen und Pensionsfonds
sind unten beschrieben.
Außerhalb von Deutschland ansässigen Anleger
Veräußerungsgewinne, die von außerhalb Deutschlands ansässigen Anlegern, die die Anteile nicht über eine
inländische Betriebsstätte oder feste Einrichtung oder in einem Betriebsvermögen, für das im Inland ein ständiger
Vertreter bestellt ist, halten, erzielt werden, unterliegen der deutschen Steuer nur, wenn der veräußernde
Anleger oder - im Fall eines unentgeltlichen Erwerbs - sein Rechtsvorgänger zu einem beliebigen Zeitpunkt
innerhalb von fünf Jahren vor der Veräußerung unmittelbar oder mittelbar zu mindestens 1 % am Kapital der
Gesellschaft beteiligt war. In diesem Fall
- unterliegen 5 % des Veräußerungsgewinns der Körperschaftsteuer und dem Solidaritätszuschlag, wenn
der Anleger eine Kapitalgesellschaft ist, und
- ist in allen anderen Fällen die Hälfte des Veräußerungsgewinns steuerpflichtig.
Ein Teil der deutschen Doppelbesteuerungsabkommen sieht hierbei allerdings eine vollständige Freistellung
122

von deutschen Steuern vor und weist das Besteuerungsrecht dem Ansässigkeitsstaat des Anlegers zu.
Für Gewinne aus der Veräußerung von Aktien, die über eine inländische Betriebsstätte oder feste Einrichtung
oder in einem Betriebsvermögen, für das im Inland ein ständiger Vertreter bestellt ist, gehalten wurden, gilt
das oben für in Deutschland ansässige Anleger Dargestellte entsprechend.
Besondere Regelungen für Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Finanzunternehmen sowie
Lebens- und Krankenversicherungsunternehmen und Pensionsfonds
Für Aktien, die bei Kreditinstituten oder Finanzdienstleistungsinstituten gemäß § 1 Abs. 12 Kreditwesengesetz
ihrem Handelsbuch zuzurechnen sind, findet die üblicherweise für Kapitalgesellschaften geltende Steuerbefreiung
bzw. das Halbeinkünfteverfahren sowohl auf Dividendeneinnahmen als auch auf Veräußerungsgewinne
bzw. -verluste keine Anwendung, d.h. Dividendeneinnahmen und Veräußerungsgewinne unterliegen
in vollem Umfang der Körperschaftsteuer. Das gleiche gilt für Aktien, die von Finanzunternehmen im Sinne
des Kreditwesengesetzes mit dem Ziel der kurzfristigen Erzielung eines Eigenhandelserfolges erworben wurden.
Dies gilt ebenso für Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute und Finanzunternehmen mit Sitz in
einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Gemeinschaft oder einem anderen Vertragsstaat des EWR-
Abkommens, soweit sie die Aktien in einer deutschen Betriebsstätte halten. Ebenso findet die üblicherweise
für Kapitalgesellschaften geltende Steuerbefreiung sowohl auf Dividendeneinnahmen als auch auf Veräußerungsgewinne
bzw. -verluste keine Anwendung auf Aktien, die bei Lebens- und Krankenversicherungsunternehmen
sowie Pensionsfonds den Kapitalanlagen zuzurechnen sind.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Die Übertragung von Aktien im Wege der Erbfolge oder Schenkung wird nur unter folgenden Vorraussetzungen
der deutschen Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer unterworfen:
(i) Der Erblasser, der Schenker, der Erbe, der Beschenkte oder ein sonstiger Begünstigter hat seinen
Wohnsitz , gewöhnlichen Aufenthalt, Geschäftsleitung oder Sitz zum Zeitpunkt der Übertragung in
Deutschland;
(ii) Die Anteile werden – unabhängig von persönlichen Voraussetzungen – in einem Betriebsvermögen
gehalten, für welches in Deutschland eine Betriebsstätte unterhalten wird oder ein ständiger Vertreter
bestellt ist; oder
(iii) Der Erblasser war zur Zeit des Erbfalls oder der Schenker zur Zeit der Schenkung entweder allein
oder zusammen mit anderen ihm nahe stehenden Personen unmittelbar oder mittelbar zu mindestens
10 % am Grundkapital der Gesellschaft beteiligt
Die wenigen Doppelbesteuerungsabkommen zur Erbschaft- und Schenkungssteuer, die Deutschland abgeschlossen
hat, sehen üblicherweise vor, dass deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer nur in Fallgestaltung
(i) und mit gewissen Einschränkungen auch in der Fallgestaltung (ii) erhoben wird. Sonderregelungen finden
Anwendung auf bestimmte außerhalb Deutschlands lebende deutsche Staatsangehörige und ehemalige deutsche
Staatsangehörige
Andere Steuern
Beim Erwerb, der Veräußerung oder anderen Formen der Übertragung von Aktien fallen keine anderen Steuern
(Umsatzsteuer, Kapitalverkehrsteuer etc.) an. Ein Unternehmer kann jedoch für grundsätzlich steuerbefreite
Umsätze mit Aktien zur Umsatzsteuer optieren, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für
dessen Unternehmen ausgeführt wird. Vermögensteuer wird in Deutschland zur Zeit nicht erhoben.
123

GLOSSAR
AktG Aktiengesetz
BaFin Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
Baurechtsentwicklung Politische Mitwirkung bei der Entscheidungsfindung von Kommunen, mit
dem Ziel, die Aufstellung eines Bebauungsplans zu erreichen.
Bebauungsplan Er enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche
Ordnung und bildet die Grundlage für weitere zum Vollzug des Baugesetzbuches
erforderliche Maßnahamen, wie die Erteilung einer Baugenehmigung.
Bruttogeschossfläche Die Bruttogeschoßfläche (BGF) ist die Summe aller einzelnen Geschoßflächen,
die aus den Außenabmessungen (äußeren Begrenzungen)
der einzelnen Geschoße eines Bauwerks ermittelt wird.
Cash-Management Alle Maßnahmen der kurzfristigen Finanzdisposition im Unternehmen.
Der Begriff umfasst sämtliche Aufgaben und Maßnahmen, die zur Liquiditätssicherung
und zur Erreichung höchster Effizienz im Zahlungsverkehr
durchgeführt werden.
Cash-Pooling Ein Element des Cash-Managements. Der Begriff bezeichnet einen konzerninternen
Liquiditätsausgleich durch ein zentrales Finanzmanagement,
das den Unternehmensteilen im Konzern Kredite zur Deckung von Liquiditätslücken
bietet.
CHF Schweizer Franken
Deutscher Corporate Govern- Dieser Kodex stellt wesentliche gesetzliche Vorschriften zur Leitung und
ance Kodex
Überwachung deutscher börsennotierter Gesellschaften dar und enthält
international anerkannte Standards für verantwortungsvolle Unternehmensführung
Discountierende Betriebe Unternehmen des Einzelhandels, die versuchen, durch ein reduziertes Maß
an Dienstleistungen, Dekorationen, Warensortiment und Verkaufsfläche
sowie die Zusammenarbeit mit preisgünstigen Warenherstellern, Kostenersparnisse
zu erzielen und somit den Abgabepreis für den Verbraucher zu
senken.
Due Diligence Angemessene bzw. erforderliche Sorgfalt. Begriff, mit dem die Informationsbeschaffung
bei Kauf- und Verkaufstransaktionen bezeichnet wird, auf
deren Grundlage der Kaufpreis weitgehend objektiviert werden soll. Die
dabei vorgenommene Bestandsaufnahme zielt darauf ab, die Chancen und
Risiken des Investments darzustellen und zu bewerten.
EBITDA Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation = Ergebnis
vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisation
EBIT Earnings Before Interest and Tax = Ergebnis vor Steuern und Finanzergebnis
Einzelhandelsobjekte Bauwerke auf Gewerbeimmobilien, die durch Unternehmen des Einzelhandels
zum Verkauf von Waren genutzt werden
Einzelhandelsimmobilien Gewerbegrundstücke, die für die Nutzung durch Unternehmen des Einzelhandels
zum Verkauf von Waren bebaut oder durch diese genutzt werden
Emission Ausgabe von Wertpapieren über die Börse
124

EStG Einkommensteuergesetz
EU Europäische Union
Filialist Handelsunternehmen, das neben einer zentralen Unternehmensleitung eine
Vielzahl von Betriebsstätten an unterschiedlichen Standorten aufweist.
Free Float Streubesitz
GBP Britische Pfund
Gesellschaft GWB Immobilien AG
Gewerbe-Immobilie Immobilie, die einer gewerblichen Nutzung dient bzw. einer solchen zugeführt
werden soll.
GWB GWB Immobilien AG
GWB MAFO GWB MAFO Kommanditgesellschaft für Markt- und Standortanalysen
mbH & Co.
GWB OBJEKT GWB OBJEKT Gesellschaft für Objektmanagement mbH & Co. KG
GWB PLAN GWB PLAN Gesellschaft für Bauleit- und Erschließungsplanung mbH
Handelsobjekt Auch Einzelhandelsobjekt oder Einzelhandelsimmobilie genannt; bezeichnet
eine Gewerbe-Immobilie für die gewerbliche Nutzung durch den
Einzelhandel.
IFRS International Financial Reporting Standards _= Internationale Rechnungslegungsstandards
des International Accounting Commitee. Die IFRS haben
die IAS teilweise abgelöst.
Inhaberaktie Aktie, die auf den Inhaber und nicht auf den Namen lautet.
ISIN International Securities Identification Number = Internationale Wertpaier-
Kenn-Nummer
KGV Kurs-Gewinn-Verhältnis
Lead Manager Konsortialführer = Diejenige Institution, die bei einer Emission das Konsortium
(d.h. die – meist aus Banken bestehende – Gemeinschaft, mit dem
Ziel, eine Wertpapieremission zu platzieren) leitet. Ihm obliegt sowohl die
Kontaktpflege mit dem Emittenten als auch die Erledigung der zentralen,
im Zusammenhang mit der Emission anfallenden, Arbeiten.
Lock Up-Periode Zeit für die ein schuldrechtliches Veräußerungsverbot für Aktien gilt, dem
sich zumeist Altaktionäre mit sämtlichen oder einem Teil ihrer Aktien bei
der Emission von neuen Aktien unterwerfen
Market Geschützte Marke der GWB Immobilien AG für Einkaufszentren (z.B.
„Market Berlin“).
Marktdaten Begriff der Marktforschung, mit dem Informationen über einen Markt
umschrieben werden, d.h. den (realen oder virtuellen) Ort des geregelten
Zusammentreffens von Angebot und Nachfrage nach einem Gut. Die von
der GWB Immobilien AG genutzten Marktdaten werden von namhaften
deutschen Marktforschungsinstituten bezogen.
Mezzanine-Finanzierung Sammelbegriff für Finanzierungsformen, die in ihren rechtlichen und
wirtschaftlichen Ausgestaltungen eine Mischform zwischen Eigen- und
Fremdkapital darstellen.
Prime Standard Qualitätssegment mit den höchsten Informations- und Transparenzanforderungen,
das am 1. Januar 2003 im Rahmen der Neusegmentierung des
deutschen Aktienmarktes eingeführt wurde.
125

Projektentwickler Begriff, mit dem im Immobileinbereich ein Unternehmen bezeichnet wird,
die sich mit der umfassenden Konzeption und der Erstellung eines Bauobjekts
befasst.
Revitalisierung Tätigkeit, bei der bestehende Immobilien in umfassender Weise in technischer,
konzeptioneller und funktioneller Sicht instand gesetzt werden.
WKN Wertpapier-Kenn-Nummer
126

[Diese Seite wurde absichtlich freigelassen]
127

FINANZTEIL
Dreijahresübersichten für den GWB-Konzern für die Geschäftsjahre 2003, 2004 und 2005 nach IFRS
Konzern-Bilanzen F 6
Konzern- Gewinn- und Verlustrechnungen F 7
Konzern-Kapitalflussrechnungen F 8
Entwicklung des Eigenkapitals im Konzern F 9
Konzernabschlüsse der GWB Immobilien AG (vormals GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten
mbH & Co. KG) nach IFRS
Konzern-Zwischenabschluss zum 30. Juni 2006 nach IFRS (geprüft)
Konzern-Bilanz F 11
Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung F 13
Konzern-Kapitalflussrechnung F 14
Entwicklung des Eigenkapitals im Konzern F 15
Konzern-Anhang F 16
Konzern-Lagebericht F 44
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers F 57
Vergleichende Übersicht für den GWB-Konzern für die Halbjahreszeiträume zum 30. Juni 2006 und
30. Juni 2005 nach IFRS (ungeprüft)
Konzern-Bilanzen F 59
Konzern- Gewinn- und Verlustrechnungen F 60
Konzern-Kapitalflussrechnungen F 61
Entwicklung des Eigenkapitals im Konzern F 62
Konzernabschluss zum 31. Dezember 2005 nach IFRS (geprüft)
Konzern-Bilanz F 64
Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung F 66
Konzern-Kapitalflussrechnung F 67
Entwicklung des Eigenkapitals im Konzern F 68
Konzern-Anhang F 69
Konzern-Lagebericht F 93
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers F 97
Konzernabschluss zum 31. Dezember 2004 nach IFRS (geprüft)
Konzern-Bilanz F 99
Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung F 101
Konzern-Kapitalflussrechnung F 102
Entwicklung des Eigenkapitals im Konzern F 103
Konzern-Anhang F 104
Konzern-Lagebericht F 126
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers F 132
Einzelabschluss der GWB Immobilien AG (vormals GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten
mbH & Co. KG) zum 31. Dezember 2005 nach HGB (geprüft)
Bilanz F 134
Gewinn- und Verlustrechnung F 136
Anlagespiegel..............................................................................................................................................F-137
Anhang F 138
Lagebericht F 141
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers F 145
Nachträglich erstellte Entwicklung des Eigenkapitals F 146
Nachträglich erstellte Kapitalflussrechnung F 147
Bescheinigung die Prüfung der nachträglich erstellten Kapitalflussrechnung
und Übersicht über die Entwicklung des Eigenkapitals.............................................................................F-148
F

Einzelabschluss der GWB Immobilien AG (vormals GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten
mbH & Co. KG) zum 31. Dezember 2003 nach HGB (geprüft)
Bilanz F 150
Gewinn- und Verlustrechnung F 152
Anhang F 153
Lagebericht F 156
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers F 160
Nachträglich erstellte Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2003 F 161
Nachträglich erstellte Übersicht über die Entwicklung des Eigenkapitals
im Geschäftsjahr 2003 F 162
Bescheinigung über die Prüfung der nachträglich erstellten Kapitalflussrechnung
und Übersicht über die Entwicklung des Eigenkapitals F 163
F 2

[Diese Seite wurde absichtlich freigelassen]
F 3

Dreijahresübersichten
für den GWB-Konzern für die Geschäftsjahre 2003, 2004 und 2005 nach IFRS
F 4

[Diese Seite wurde absichtlich freigelassen]
F 5

Konzern-Bilanzen für die Geschäftsjahre 2003, 2004 und 2005 nach IFRS
AKTIVA 31.12.2005 31.12.2004 31.12.2003
Kurzfristige Vermögenswerte
Liquide Mittel 1.652.851,01 662.611,88 109.903,48
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 10.978.378,49 3.902.374,17 264.860,12
Vorräte 2.909.531,16 3.633.075,13 31.873.476,63
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 1.040.368,49 636.647,11 428.626,26
Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 16.581.129,15 8.834.708,29 32.676.866,49
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögensgegenstände 921,00 161,50 2.251,00
Geschäfts- oder Firmenwert 91.891,82 96.012,09 80.719,46
Sachanlagevermögen 193.998,00 200.336,00 218.753,50
Zur Veräußerung gehaltene
langfristige Vermögenswerte 6.389.503,09 9.623.301,53 6.419.303,82
Finanzanlagen 1.179.181,59 77.500,00 125.620,00
Latente Steuern 0,00 41.492,94 41.492,94
Langfristige Vermögenswerte, gesamt 7.855.495,50 10.038.804,06 6.888.140,72
Aktiva, gesamt 24.436.624,65 18.873.512,35 39.565.007,21
PASSIVA 31.12.2005 31.12.2004 31.12.2003
Kurzfristige Schulden
Kurzfristige finanzielle Schulden 9.893.470,22 9.659.499,62 24.496.684,50
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
1.344.404,03 716.268,82 718.208,31
Steuerschulden 284.820,00 454.864,42 311.683,36
Sonstige kurzfristige Schulden 1.924.946,90 613.409,32 352.539,89
Kurzfristige Schulden, gesamt 13.447.641,15 11.444.042,18 25.879.116,06
Langfristige Schulden
Langfristige finanzielle Schulden 6.349.023,82 6.349.023,89 13.140.886,18
Latente Steuern 33.190,54 34.173,15 171.588,48
Genusscheinkapital 2.899.827,00 0,00 0,00
Langfristige Verbindlichkeiten, gesamt 9.282.041,36 6.383.197,04 13.312.474,66
Eigenkapital
Kapital 1.435.203,67 738.850,97 256.085,52
Ausstehende Einlagen 0,00 0,00 -108.707,00
Gewinnrücklage 248.580,99 290.073,93 211.293,82
Anteile anderer Gesellschafter 23.157,48 17.348,23 14.744,15
Eigenkapital, gesamt 1.706.942,14 1.046.273,13 373.416,49
Passiva, gesamt 24.436.624,65 18.873.512,35 39.565.007,21
F 6

Konzern-Gewinn- und -verlustrechnungen für die Geschäftsjahre 2003, 2004 und 2005 nach
IFRS
2005 2004 2003
Umsatzerlöse 13.803.238,72 € 20.175.054,40 € 9.161.365,84 €
Bestandsveränderungen der Vorräte -4.600.568,95 € -11.825.084,05 € 34.161,95 €
Sonstige betriebliche Erträge 94.080,91 € 314.160,54 € 172.043,61 €
Materialaufwand -4.717.819,93 € -4.408.265,34 € -5.723.562,94 €
Personalaufwand -1.267.799,54 € -992.964,34 € -1.209.328,85 €
Abschreibungen auf immaterielle Vermögens-
gegenstände des Anlagevermögens und
Sachanlagen -25.602,54 € -24.751,99 € -36.227,69 €
Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.694.002,13 € -1.555.865,61 € -1.107.165,01 €
Finanzergebnis -823.812,53 € -1.527.519,62 € -1.380.537,51 €
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
767.714,01 € 154.763,99 € -89.250,60 €
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -42.753,95 € -196.273,54 € -152.580,36 €
Jahresüberschuss /-fehlbetrag 724.960,06 € -41.509,55 € -241.830,96 €
Anteile Dritter 809,25 € 2.604,08 € 0,00 €
Dem Mutterunternehmen zustehendes Jahresergebnis
724.150,81 € -44.113,63 € -241.830,96 €
Ergebnis je Aktie 0,34 € -0,02 € -0,11 €
F 7

Konzern-Kapitalflussrechnungen für die Geschäftsjahre 2003, 2004 und 2005 nach IFRS
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
2005 2004 2003
TEUR TEUR TEUR
Jahresüberschuss/-fehlbetrag 725 -42 -242
Abschreibungen auf das Anlagevermögen 25 25 36
Abnahme / Zunahme der Rückstellungen -170 143 -100
Sonstige zahlungsunwirksame Erträge / Aufwendungen 3 -262 147
Gewinn / Verlust aus Anlageabgängen 0 -1 2
Abgänge aus Grundstücksverkäufen 3.234 0 0
Abnahme / Zunahme der Vorräte 724 25.036 -5.673
Zunahme / Abnahme der Liefer- und Leistungsforderungen -7.076 -3.449 8.176
Zunahme der übrigen Forderungen sowie anderer Aktiva
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
Abnahme von objektgebundenen Bankdarlehen und sonstigen
-404 -208 -37
kurzfrist. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
Abnahme / Zunahme der übrigen Verbindlichkeiten sowie
234 -20.837 -714
anderer Passiva
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
1.917 187 -1.640
= Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -788 592 -45
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus Abgängen von Anlagegegenständen 0 2 0
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle
-19 -6 -1
Anlagevermögen
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermö-
-1 0 -2
gen -1.174 0 -36
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 72 48 36
= Cashflow aus der Investitionstätigkeit -1.122 44 -3
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten 0 -792 -274
Einzahlungen aus der Ausgabe von Genussscheinen
Einzahlungen auf Kapitalerhöhung und ausstehende
2.900 0 0
Pflichteinlagen 0 709 409
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 2.900 -83 135
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 990 553 87
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 663 110 23
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 1.653 663 110
Zusammensetzung des Finanzmittelfonds
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 1.653 663 110
1.653 663 110
F 8

Entwicklung des Eigenkapitals im Konzern für die Geschäftsjahre 2003, 2004 und 2005 nach
IFRS
Konzern-
kapital
Ausstehende
Einlage
Gewinn- rücklage
Anteile andererGesellschafter
Summe Eigenkapital
Saldo 01.01.2003 491.042,43 € -517.414,00 € 0,00 € 0,00 € -26.371,57 €
Änderung Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden
0,00 € 0,00 € 211.293,82 € 0,00 € 211.293,82 €
angepasster Saldo
01.01.2003 491.042,43 € -517.414,00 € 211.293,82 € 0,00 € 184.922,25 €
Periodenergebnis -241.830,96 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -241.830,96 €
Kapitalbewegungen
Anteile anderer Gesellschafter
aus Erst-
6.874,05 € 408.707,00 € 0,00 € 0,00 € 415.581,05 €
konsolidierung
Verrechnung ausstehende
Einlagen mit
0,00 € 0,00 € 0,00 € 14.744,15 € 14.744,15 €
Konzernkapital -108.707,00 € 108.707,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Saldo 31.12.2003 147.378,52 € 0,00 € 211.293,82 € 14.744,15 € 373.416,49 €
Saldo 01.01.2004 147.378,52 € 0,00 € 211.293,82 € 14.744,15 € 373.416,49 €
ergebnisneutrale
Buchung der latenten
Steuern 0,00 € 0,00 € 78.780,11 € 0,00 € 78.780,11 €
Periodenergebnis -44.113,63 € 0,00 € 0,00 € 2.604,08 € -41.509,55 €
Kapitalbewegungen 635.586,08 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 635.586,08 €
Saldo 31.12.2004 738.850,97 € 0,00 € 290.073,93 € 17.348,23 € 1.046.273,13 €
Saldo 01.01.2005
ergebnisneutrale
Buchung der latenten
738.850,97 € 0,00 € 290.073,93 € 17.348,23 € 1.046.273,13 €
Steuern 0,00 € 0,00 € -41.492,94 € 0,00 € -41.492,94 €
Periodenergebnis
Anteile anderer Gesellschafter
aus Erst-
724.150,81 € 0,00 € 0,00 € 809,25 € 724.960,06 €
konsolidierung 0,00 € 0,00 € 0,00 € 5.000,00 € 5.000,00 €
Kapitalbewegungen -27.798,11 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -27.798,11 €
Saldo 31.12.2005 1.435.203,67 € 0,00 € 248.580,99 € 23.157,48 € 1.706.942,14 €
F 9

GWB Immobilien AG
Konzern-Zwischenabschluss zum 30. Juni 2006 nach IFRS (geprüft)
F 10

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernzwischenabschluss nach International Financial Reporting Standards
zum 30. Juni 2006
Konzernbilanz
AKTIVA Notes 30.06.2006 31.12.2005
Kurzfristige Vermögenswerte
Liquide Mittel 12 2.067.014,71 € 1.652.851,01 €
Vorräte 8, 24 1.061.905,59 € 2.909.531,16 €
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
10, 25 93.839,57 € 10.978.378,49 €
Künftige Forderungen aus Fertigungsaufträgen
9, 26 29.682.532,70 € 0,00 €
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 10, 27 902.200,61 € 1.040.368,49 €
Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 33.807.493,18 € 16.581.129,15 €
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögensgegenstände 3, 18 8.126,80 € 921,00 €
Geschäfts- oder Firmenwert 19 120.710,08 € 91.891,82 €
Sachanlagevermögen 4, 20 186.609,55 € 193.998,00 €
Zur Veräußerung gehaltene langfristige
Vermögenswerte 5, 22 6.389.503,09 € 6.389.503,09 €
Finanzanlagen 6, 23 3.121.929,22 € 1.179.181,59 €
Langfristige Vermögenswerte, gesamt 9.826.878,74 € 7.855.495,50 €
Aktiva, gesamt 43.634.371,92 € 24.436.624,65 €
F 11

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernzwischenabschluss nach International Financial Reporting Standards
zum 30. Juni 2006
Konzernbilanz
PASSIVA Notes 30.06.2006 31.12.2005
Kurzfristige Schulden
Zur Durchführung der beschlossenen
Kapitalerhöhung geleistete Einlagen 28 1.350.000,00 € 0,00 €
Kurzfristige finanzielle Schulden 14, 32 23.759.840,61 € 9.893.470,22 €
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
14, 33 2.482.360,32 € 1.344.404,03 €
Steuerschulden 13, 31 9.750,00 € 284.820,00 €
Sonstige kurzfristige Schulden 14, 34 1.164.601,83 € 1.924.946,90 €
Kurzfristige Schulden, gesamt 28.766.552,76 € 13.447.641,15 €
Langfristige Schulden
Langfristige finanzielle Schulden 14, 32 3.194.137,75 € 6.349.023,82 €
Latente Steuern 7, 30 979.890,57 € 33.190,54 €
Genussscheinkapital 29 3.580.252,50 € 2.899.827,00 €
Sonstige langfristige Schulden 14, 34 3.650.000,00 € 0,00 €
Langfristige Schulden, gesamt 11.404.280,82 € 9.282.041,36 €
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 28 2.140.000,00 € 1.435.203,67 €
Gewinnrücklage 28 248.580,99 € 248.580,99 €
Bilanzgewinn 28 1.077.839,25 € 0,00 €
Anteile anderer Gesellschafter 28 -2.881,90 € 23.157,48 €
Eigenkapital, gesamt 3.463.538,34 € 1.706.942,14 €
Passiva, gesamt 43.634.371,92 € 24.436.624,65 €
F 12

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernzwischenabschluss nach International Financial Reporting Standards
zum 30. Juni 2006
Konzerngewinn- und -verlustrechnung
Notes
01.01. bis
30.06.2006 2005
Umsatzerlöse 15, 35 30.161.720,55 € 13.803.238,72 €
Bestandsveränderungen der Vorräte 36 -1.847.625,57 € -4.600.568,95 €
Sonstige betriebliche Erträge 37 22.155,43 € 94.080,91 €
Materialaufwand 38 -23.767.993,04 € -4.717.819,93 €
Personalaufwand 39 -977.186,56 € -1.267.799,54 €
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und
Sachanlagen 21 -13.926,80 € -25.602,54 €
Sonstige betriebliche Aufwendungen 40 -1.193.795,79 € -1.694.002,13 €
Finanzergebnis 41 -309.671,72 € -823.812,53 €
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
2.073.676,50 € 767.714,10 €
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 42 -950.041,57 € -42.753,95 €
Jahresüberschuss 1.123.634,93 € 724.960,06 €
Anteile Dritter -21.039,38 € 809,25 €
Dem Mutterunternehmen zustehendes Ergebnis
1.144.674,31 € 724.150,81 €
Ergebnis je Aktie 43 0,53 € 0,34 €
F 13

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernzwischenabschluss nach International Financial Reporting Standards
zum 30. Juni 2006
Konzernkapitalflussrechnung
1-6/2006 2005
TEUR TEUR
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss 1.145 725
Abschreibungen auf das Anlagevermögen 14 25
Abnahme der Steuerschulden -275 -170
Sonstige zahlungsunwirksame Erträge / Aufwendungen -2 3
Abnahme der Vorräte 1.848 724
Abgänge aus Grundstücksverkäufen 0 3.234
Zunahme der Liefer- und Leistungsforderungen
Abnahme / Zunahme der übrigen Forderungen sowie anderer Aktiva
-18.798 -7.076
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
Zunahme von objektgebundenen Bankdarlehen und sonstigen
kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
139 -404
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
Zunahme der übrigen Verbindlichkeiten sowie
13.866 234
anderer Passiva
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
4.975 1.917
= Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 2.912 -788
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen -8 -19
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle
Anlagevermögen -34 -1
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen -1.943 -1.174
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 0 72
= Cashflow aus der Investitionstätigkeit -1.985 -1.122
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten -3.155 0
Einzahlungen aus der Ausgabe von Genussscheinen 680 2.900
Einzahlungen auf Kapitalerhöhung und ausstehende 0
Pflichteinlagen 1.962 0
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -513 2.900
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 414 990
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 1.653 663
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 2.067 1.653
Zusammensetzung des Finanzmittelfonds
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2.067 1.653
2.067 1.653
F 14

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernzwischenabschluss nach International Financial Reporting Standards
zum 30. Juni 2006
Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung
Konzernkapital Grundkapital
Gewinnrücklage
Bilanzgewinn
Anteile
anderer
Gesellschafter
Summe Eigenkapital
Saldo
01.01.2004 147.378,52 € 0,00 € 211.293,82 € 0,00 € 14.744,15 € 373.416,49 €
ErgebnisneutraleBuchung
der
latenten Steuern
0,00 € 0,00 € 78.780,11 € 0,00 € 0,00 € 78.780,11 €
Perioden-
ergebnis -44.113,63 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 2.604,08 € -41.509,55 €
Kapitalbewegungen
635.586,08 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 635.586,08 €
Saldo
31.12.2004 738.850,97 € 0,00 € 290.073,93 € 0,00 € 17.348,23 € 1.046.273,13 €
Saldo
01.01.2005 738.850,97 € 0,00 € 290.073,93 € 0,00 € 17.348,23 € 1.046.273,13 €
ErgebnisneutraleBuchung
der
latenten Steuern
0,00 € 0,00 € -41.492,94 € 0,00 € 0,00 € -41.492,94 €
Periodenergebnis
724.150,81 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 809,25 € 724.960,06 €
Anteile
anderer Gesellschafter
aus Erstkonsolidierung
0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 5.000,00 € 5.000,00 €
Kapitalbewegungen
-27.798,11 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -27.798,11 €
Saldo
31.12.2005 1.435.203,67 € 0,00 € 248.580,99 € 0,00 € 23.157,48 € 1.706.942,14 €
Konzernkapital Grundkapital
Gewinnrücklage
Bilanzgewinn
Anteile
anderer
Gesellschafter
Summe Eigenkapital
Saldo
01.01.2006 1.435.203,67 € 0,00 € 248.580,99 € 0,00 € 23.157,48 € 1.706.942,14 €
Einzahlungen
wegen Umwandlung
847.285,31 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 847.285,31 €
Kapital-
bewegungen -209.324,04 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -209.324,04 €
Umbuchung
wegen Umwandlung
-2.073.164,94 € 2.140.000,00 € 0,00 € -66.835,06 € 0,00 € 0,00 €
Entnahme
von anderen
Gesellschaftern
0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -5.000,00 € -5.000,00 €
Perioden-
ergebnis 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.144.674,31 € -21.039,38 € 1.123.634,93 €
Saldo
30.6.2006 0,00 € 2.140.000,00 € 248.580,99 € 1.077.839,25 € -2.881,90 € 3.463.538,34 €
F 15

GWB Immobilien AG, Hauptstraße 1a, Siek / Germany
Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2006 nach IFRS
Bilanzierungsgrundsätze und –methoden
Notes
1. Grundsätze der Rechnungslegung
Die GWB Immobilen AG mit Sitz in 22962 Siek (Deutschland) ist beim Amtsgericht Lübeck im
Handelregister unter der Nummer HRB 6613 seit dem 21. März 2006 eingetragen. Sie ist
nach erfolgter Umwandlung Rechtsnachfolgerin der GWB Gesellschaft für Geschäfts- und
Wohnbauten mbH & Co. KG, welche bis zum 21. März 2006 beim Amtsgericht Ahrensburg
unter HRA 2782 eingetragen war.
Die GWB Immobilien AG ist am Markt für gewerblich genutzte Immobilien tätig. Der Konzern
befasst sich mit dem Erwerb, der Errichtung, der An- und Vermietung und der Verwaltung
sowie dem Verkauf von Handels- und Gewerbeobjekten. Der Bereich der Einzelhandelsimmobilien
bildet den Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit.
Der Konzernzwischenabschluss der GWB Immobilien AG zum 30. Juni 2006 ist nach den
Anforderungen der IFRS (International Financial Reporting Standards) aufgestellt. Die IFRS
sind die vom International Accounting Standards Board (IASB) verabschiedeten Standards
und Interpretationen. Sie bestehen aus den International Financial Reporting Standards
(IFRS), den International Accounting Standards (IAS) sowie den Interpretationen des International
Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) bzw. des ehemaligen Standing
Interpretations Committee. In dem vorliegenden Konzernzwischenabschluss hat der
Konzern alle für das Geschäftsjahr vom 01.01. - 30.06.2006 verpflichtend anzuwendenden
Vorschriften der IFRS berücksichtigt, soweit sie für den vorliegenden Konzernzwischenabschluss
relevant sind. Für das Vorjahr werden, in Übereinstimmung der anzuwendenden
Rechnungslegungsvorschriften, entsprechende Vergleichswerte angegeben.
Die erstmalige Anwendung der IFRS in 2003 erfolgte gemäß IFRS 1 (Erstmalige Anwendung
der International Financial Reporting Standards). Dabei sind die erforderlichen Anpassungen
rückwirkend so vorgenommen worden, als ob sie schon immer angewendet worden
wären.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde unverändert das Gesamtkostenverfahren
gewählt. Der Konzernzwischenabschluss ist in Euro (EUR) erstellt.
Der Vorstand hat den Konzernzwischenabschluss zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben.
Die Feststellung des Konzernzwischenabschlusses erfolgt auf der Bilanzsitzung,
insoweit besteht bis zu diesem Zeitpunkt die Möglichkeit einer Änderung des Konzernzwischenabschlusses
durch den Aufsichtsrat.
Die Erstellung des Konzernzwischenabschlusses erfordert Schätzungen und Annahmen, die
die Beträge der Vermögenswerte, Schulden und finanziellen Verpflichtungen zum Bilanzstichtag
sowie die Erträge und Aufwendungen des Geschäftsjahres beeinflussen. Obwohl
F 16

diese Schätzungen und Annahmen mit größter Sorgfalt auf der Basis aller verfügbaren Informationen
vorgenommen bzw. getroffen wurden, können die tatsächlichen Ergebnisse
davon abweichen.
Der Konzernzwischenabschluss basiert auf dem historischen Anschaffungskostenprinzip
und wird in Übereinstimmung mit den nachfolgend dargestellten Konsolidierungs-, Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden aufgestellt.
Das Unternehmen hat erstmalig einen Zwischenabschluss aufgestellt. Die Beträge des laufenden
Jahres beziehen sich lediglich auf 6 Monate und sind daher nicht vergleichbar mit
den Vorjahresbeträgen.
Neu veröffentlichte Bilanzierungsstandards
Der Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2006 wurde auf Grundlage aller für das Geschäftsjahr
vom 01.06. - 30.06.2006 verbindlichen Standards und Interpretationen, wie sie
von der Europäischen Union übernommen worden sind, aufgestellt.
Auf die freiwillige Anwendung von nachfolgend aufgeführten Standards oder Interpretationen,
die zum 30. Juni 2006 nicht verpflichtend anzuwenden sind, wurde verzichtet. Die
GWB analysiert derzeit die Folgewirkungen der neuen Vorschriften auf den Konzernzwischenabschluss.
Die Gesellschaft erwartet keine wesentlichen Anpassungen des Konzernzwischenabschlusses
aus der erstmaligen Anwendung dieser neuen Vorschriften.
IFRS 7 Financial Instruments Disclosures
IFRIC 4 Determing wether an Arrangement contains a Lease
IFRIC 5 Rights to Interests arising from Decommissionierung, Restoration
an Environmental Rehabilitation Funds
IFRIC 6 Liabilities araising from participating in a specific market –
waste electrical an electronical equipment
IFRC 7 Applying the Restatement Approach under IAS 29 Financial
Reporting in Hyperinflationary Economies
Ergänzung zu IAS 1 Capital Disclosures
Ergänzung zu IAS 19 Actuarial Gains and Losses, Group Plans and Disclosures
Ergänzung zu IAS 21 Net Investment in a Foreign Operation
Ergänzung zu IAS 39 Cash-Flow Hedge Accounting for Forecast Intra-Group Transactions,
the Fair Value Option and Financial Guarantee Contracts
2. Konsolidierungskreis und –methoden
In den aufgestellten Konzernzwischenabschluss für den Zeitraum 1. Januar bis 30. Juni 2006
sind neben dem Mutterunternehmen GWB Immobilien AG acht inländische Tochterunternehmen
einbezogen. Die Einbeziehung in den Konzernzwischenabschluss erfolgt zu dem
Zeitpunkt, an dem die GWB Immobilien AG die Mehrheit der Stimmrechte an dem Unternehmen
erlangt. Zum 30. Juni 2006 wurde für die GWB Projektgesellschaft market 5 eine
Erstkonsolidierung vorgenommen.
Eine Aufstellung der in den Konzernzwischenabschluss einbezogenen Unternehmen ist in
F 17

der folgenden Tabelle dargestellt.
Unternehmen Sitz Eigenkapital am
30.06.2006
GWB OBJEKT Gesellschaft für
Objektmanagement mbH & Co KG
GWB MAFO KG für Markt- und
Standortanalysen mbH & Co KG
GWB PLAN Gesellschaft für Bauleit- und
Erschließungsplanung mbH
Projektgesellschaft market 1
GmbH & Co. KG
Projektgesellschaft market 2
GmbH & Co. KG
Projektgesellschaft market 3
GmbH & Co. KG
Projektgesellschaft market 4
GmbH & Co. KG (vormals: PKT Praxiskli-
nik Travemünde mbH & Co. KG)
Projektgesellschaft market 5
GmbH & Co. KG
Beteiligungsquote
Siek 18.207,93 € 100 %
Siek -152.899,04 € 100 %
Siek -5.763,81 € 100 %
Siek 932.926,23 € 100 %
Siek 2.279.480,07 € 100 %
Siek -15.120,29 € 100 %
Siek -214.446,23 € 100 %
Siek -13.148,88 € 100 %
Der Kapitalkonsolidierung liegt die Erwerbsmethode zu Grunde. Dabei werden die Anschaffungskosten
der Beteiligungen mit dem anteiligen - ggf. nach Anpassung an die Bilanzierungs-
und Bewertungsgrundsätze im Konzern - Eigenkapital zum Erwerbszeitpunkt
aufgerechnet. Hierzu werden die Vermögensgegenstände und Schulden mit dem Zeitwert
zum Anschaffungszeitpunkt angesetzt.
An der GWB PLAN Gesellschaft für Bauleit- und Erschließungsplanung mbH wurden zum
Bilanzstichtag 30. Juni 2006 100% der Anteile gehalten, da im ersten Halbjahr zusätzlich 50
% der Anteile erworben wurden. Aus Gründen der Wesentlichkeit wurde für die neu erworbenen
Anteile keine Kapitalkonsolidierung durchgeführt, da bereits Anfang Juli 2006 die
neu erworbenen Anteile weiterveräußert wurden und wie zum 31. Dezember 2005 wieder
lediglich die Hälfte der Anteile am Eigenkapital gehalten werden. Aus diesem Grund wird
zum 30. Juni 2006 weiterhin ein Anteil fremder Gesellschafter im Eigenkapital ausgewiesen.
Konzerninterne Gewinne und Verluste, Umsätze, Aufwendungen und Erträge sowie die
zwischen den konsolidierten Gesellschaften bestehenden Forderungen und Verbindlichkeiten
werden eliminiert.
F 18

3. Immaterielle Vermögensgegenstände
Immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten, vermindert um
planmäßige lineare Abschreibungen pro°rata°temporis entsprechend der voraussichtlichen
Nutzungsdauer bewertet.
4. Sachanlagen
Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten, grundsätzlich vermindert um planmäßige
lineare Abschreibungen pro°rata°temporis entsprechend der voraussichtlichen wirtschaftlichen
Nutzungsdauer, aktiviert. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungs-kosten bis
EUR 410 werden aus Vereinfachungsgründen im Jahr des Zugangs abgeschrieben und im
Anlagenspiegel als Abgang ausgewiesen.
Den planmäßigen Abschreibungen des Sachanlagevermögens liegen im Wesentlichen
die folgenden planmäßigen Nutzungsdauern zugrunde:
Kraftfahrzeuge : 3 bis 8 Jahre
Betriebs- und Geschäftsausstattung: 3 bis 15 Jahre
5. Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
Langfristige Vermögenswerte des Anlagevermögens, deren Verkauf höchstwahrscheinlich
ist, sind gemäß IFRS 5 gesondert als Verkaufsobjekte auszuweisen.
Die Bewertung der Verkaufsobjekte erfolgt zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem
Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten zum Zeitpunkt der Umgliederung und zu
jedem folgenden Abschlussstichtag. Planmäßige Abschreibungen werden ab dem Zeitpunkt
der Umgliederung nicht mehr vorgenommen.
Im Jahresabschluss der Gesellschaft befindet sich zum Bilanzstichtag eine als zur Veräußerung
gehaltenes langfristiges Anlagevermögen klassifizierte Immobilie.
6. Finanzanlagen
Finanzanlagen werden gemäß ihrer Klassifizierung als vom Konzern ausgereichte Dar-lehen
oder Fälligkeitswerte (held-to-maturity assets) mit den fortgeführten Anschaffungskosten
ausgewiesen. Wertminderungen werden über Abschreibungen berücksichtigt.
7. Latente Steuern
Entsprechend IAS 12 werden Steuerabgrenzungen nach der „liability method“ auf Abweichungen
zwischen den Handelsbilanzen nach IFRS und der Steuerbilanz vorgenommen.
Die Abgrenzungen werden in Höhe der voraussichtlichen Steuerbelastung bzw. –
entlastung nachfolgender Geschäftsjahre gebildet. Die Bewertung erfolgt grundsätzlich
F 19

unter Berücksichtigung von Gewerbesteuer, Körperschaftsteuer sowie Solidaritätszuschlag.
Latente Steuerschulden und -ansprüche werden saldiert, soweit sich Aufrechnungsmög-
lichkeiten nach § 226 Absatz 4 Abgabenordnung i.V.m. Artikel 108 Grundgesetz ergeben.
8. Vorräte
Vorräte werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder zum niedrigeren, realisier-
baren Nettoveräußerungswert (voraussichtlich erzielbarer Veräußerungserlös abzüglich der
bis zum Verkauf noch anfallenden Kosten) angesetzt.
9. Fertigungsaufträge
Ein Fertigungsauftrag ist gemäß IAS ein Vertrag über die kundespezifische Fertigung von
Vermögenswerten.
Wenn das Ergebnis eines Fertigungsauftrags verlässlich ermittelt werden kann und es wahr-
scheinlich ist, dass der Auftrag profitabel sein wird, werden die Auftragserlöse über die
Dauer des Auftrags erfasst. Wenn es wahrscheinlich ist, dass die gesamten Auf-tragskosten
die gesamten Auftragserlöse übersteigen, wird der erwartete Verlust sofort als Aufwand
erfasst. Der Konzern wendet die Percentage-of-Completion-Methode an, um den in ei-
nem bestimmten Geschäftsjahr zu erfassenden Erlös zu ermitteln. Der Fertigstellungsgrad
entspricht dem Prozentsatz der bis zum Bilanzstichtag angefallenen Auftragskosten im
Vergleich zu den erwarteten Gesamtkosten des Auftrags.
10. Forderungen und Sonstige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden zum Nennwert angesetzt und unter
Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet. Einzelwertberichtigungen waren
vorzunehmen.
11. Wertminderungen von Vermögenswerten
Eine Wertminderung von Vermögenswerten (außerplanmäßige Abschreibung) wird immer
dann vorgenommen, wenn der Buchwert den voraussichtlichen erzielbaren Betrag über-
steigt.
12. Liquide Mittel
Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennwert angesetzt.
F 20

13. Rückstellungen
Rückstellungen werden für rechtliche und faktische Verpflichtungen gebildet, die ihren
Ursprung in der Vergangenheit haben, wenn es wahrscheinlich ist, dass die Erfüllung der
Verpflichtung zu einem Abfluss von Konzernressourcen führt und eine zuverlässige Schät-
zung der Verpflichtungshöhe vorgenommen werden kann. Dabei wird von dem Erfül-
lungsbetrag mit der höchsten Eintrittswahrscheinlichkeit ausgegangen.
14. Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt.
15. Umsatzerlöse
Umsatzerlöse werden unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung dann vereinnahmt, wenn
abgrenzbare Leistungen oder Lieferung erbracht bzw. erfolgt sind.
16. Fremdkapitalkosten
Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung von qualifizier-
ten Vermögenswerten zurechenbar sind – das sind Vermögenswerte, für die ein beträcht-
licher Zeitraum erforderlich ist, um sie in ihren beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfä-
higen Zustand zu versetzen – werden bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Vermögenswerte
im Wesentlichen für ihre vorgesehene Nutzung oder zum Verkauf bereit sind, zu den Kos-
ten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet.
Alle anderen Fremdkapitalkosten werden in der Periode direkt im Aufwand erfasst, in der
sie angefallen sind.
17. Leasingverhältnisse
Leasingverhältnisse werden als Finanzierungsleasing klassifiziert, wenn durch die Leasing-
bedingungen im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken
auf den Leasingnehmer übertragen werden. Alle anderen Leasingverhältnisse werden als
Operating-Leasing klassifiziert. Es liegen im Konzern nur Operating-Leasing-verhältnisse vor.
Mieteinnahmen und Mietzahlungen bei Operating-Leasingverhältnissen werden im Perio-
denergebnis linear über die Laufzeit des entsprechenden Leasingverhältnisses verteilt.
F 21

Erläuterungen zur Bilanz
18. Immaterielle Vermögenswerte
Die immateriellen Vermögenswerte betreffen Schutzrechte und Lizenzen. Die Entwicklung
der immateriellen Vermögenswerte ist im Anlagenspiegel (siehe Note 21) dargestellt.
19. Geschäfts- oder Firmenwert
Gemäß IFRS 3 ist bei Unternehmenszusammenschlüssen der übersteigende Betrag der bi-
lanzierten Anschaffungskosten in der Muttergesellschaft über das Eigenkapital der konsoli-
dierten Tochterunternehmen als Geschäfts- oder Firmenwert auszuweisen.
Die Entwicklung des Geschäfts- oder Firmenwertes ist im Anlagenspiegel (siehe Note 21)
dargestellt.
Der buchmäßige Geschäfts- oder Firmwert der GWB–Gruppe entfällt zum 30. Juni 2006 im
Wesentlichen auf folgende Tochterunternehmen:
GWB MAFO KG für Markt- und Standortanalysen mbH & Co 66.663,38 €
GWB Plan GmbH 20.445,08 €
Die Nutzungsdauer der Geschäfts- oder Firmenwerte ist unbegrenzt. Die Geschäfts-
oder Firmenwerte werden in Übereinstimmung mit IFRS 3.55 i. V. m. IAS 36 nicht planmäßig
abgeschrieben, sondern jährlich auf Wertminderungen geprüft.
20. Sachanlagen
Die Entwicklung der Sachanlagen ist im Anlagenspiegel (siehe Note 21) dargestellt.
Außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen waren nicht erforderlich.
F 22

21. Anlagenspiegel
Anschaffungskosten
erworbene
immaterielle Geschäfts- sonstiges
Vermögens- oder Sachanlage- Gesamt
gegenstände Firmenwert Vermögen
TEUR TEUR TEUR TEUR
Stand 01.01.2004 9 81 319 409
Zugänge 0 15 5 20
Abgänge 0 0 10 10
Stand 31.12.2004 9 96 314 419
Zugänge 1 0 19 20
Abgänge 0 4 0 4
Stand 31.12.2005 10 92 333 435
Zugänge 9 29 9 46
Abgänge 0 0 20 20
Stand 30. Juni 2006 19 121 322 461
Kumulierte Abschreibungen
Stand 01.01.2004 7 0 100 107
Zugänge 2 0 23 25
Abgänge 0 0 9 9
Stand 31.12.2004 9 0 114 123
Zugänge 0 0 25 25
Stand 31.12.2005 9 0 139 148
Zugänge 2 0 17 19
Abgänge 0 0 20 21
Stand 30.06.2006 11 0 136 147
Buchwerte
31.12.2004 0 96 200 296
31.12.2005 1 92 194 287
30.06.2006 8 121 186 315
F 23

22. Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
Aufstellung der Buchwerte der Grundstücke im Vergleich zum Vorjahr:
30.06.2006 31.12.2005
TEUR TEUR
Clausthal-Zellerfeld 3.204 3.204
Guben 3.186 3.186
6.390 6.390
Die zur Veräußerung bestimmten Grundstücke werden gemäß IFRS zum niedrigeren Wert
aus Anschaffung- oder Herstellungskosten und realisierbarer Veräußerungserlös (voraus-
sichtlich erzielbarer Veräußerungserlös abzüglich der bis zum Verkauf anfallenden Kosten)
bewertet. Anzeichen für einen niedrigeren realisierbaren Veräußerungserlös haben sich
nicht ergeben.
Die Grundstücke Clausthal-Zellerfeld und Guben dienen als Sicherheit für die finanziellen
Schulden (vgl. Tz. 32). Es bestehen Grundschulden zugunsten der Aareal Bank und der Eu-
rohypo AG.
23. Finanzanlagen
Die Finanzanlagen bestehen in folgender Zusammensetzung:
30.06.2006 31.12.2005
TEUR TEUR
Wertpapiere 1.170 860
Ausleihungen 1.923 313
Beteiligungen 23 0
Genossenschaftsanteile 6 6
3.122 1.179
Die Wertpapiere sind der Kategorie der Fälligkeitswerte („held-to-maturity assets“) zuge-
ordnet. Sie dienen vollständig der Sicherung der ausgegebenen Genussscheine und kön-
nen aufgrund vertraglicher Regelungen nicht vor Fälligkeit der Genussscheine im Jahr
2019 veräußert werden.
In den Beteiligungen werden die Anschaffungskosten für den neu erworbenen Anteil an
der GWB Plan Gesellschaft für Bauleit- und Erschließungsplanung mbH ausgewiesen.
Außerplanmäßige Abschreibungen auf Finanzanlagen waren nicht erforderlich.
F 24

24. Vorräte
Die Vorräte setzen sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:
30.06.2006 31.12.2005
TEUR TEUR
Unfertige Erzeugnisse und Leistungen 148 1.996
Fertige Erzeugnisse 914 913
1.062 2.909
Die unfertigen Erzeugnisse und Leistungen betreffen im Wesentlichen das Objekt in Buxte-
hude.
Unter den fertigen Erzeugnisse werden im Wesentlichen bereits fertig gestellte Objekte in
Bad Freienwalde, Senftenberg und Dassow ausgewiesen.
Das Grundstück in Dassow dient als Sicherheit für die finanziellen Schulden (vgl. Tz. 32). Die
Grundschulden besteht zugunsten der Hamburger Sparkasse.
25. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen setzen sich zum Bilanzstichtag im We-
sentlichen aus ausstehenden Mieten und Nebenkosten zusammen.
In Höhe von 38 TEUR wurden Einzelwertberichtigungen gebildet.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind alle innerhalb eines Jahres fällig.
Der Rückgang der Forderungen resultiert aus den Grundstücksverkäufen im Dezember
2005. Im Jahr 2006 wurden diese Forderungen beglichen.
F 25

26. Fertigungsaufträge gegenüber Kunden
Der Saldo setzt sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:
Fertigstellungs-
grad
angefallene
Kosten
ausgewiesene
Gewinne
Fertigungsaufträge
mit aktivischen Saldo
gegenüber Kunden
% TEUR TEUR TEUR
Berlin-Friedrichsfelde 66,9 5.878 1.221 7.099
Hallstadt 68,9 19.619 2.964 22.583
25.497 4.185 29.682
Zur Ermittlung des Fertigstellungsgrades wurde die „Cost-to-Cost-Methode“ zu Grunde ge-
legt. Der so ermittelte Fertigstellungsgrad wurde auf den Festpreis angewendet. Umsatzer-
löse nach der „Percentage-of-Completion-Methode“ wurde in Höhe von 29.682 TEUR er-
folgswirksam berücksichtigt.
Erhaltene Anzahlungen wurden zum Bilanzstichtag nicht vereinnahmt.
Abschreibungen auf einen niedrigeren Marktwert waren nicht erforderlich. Teilabrechnun-
gen wurden bisher noch nicht vorgenommen.
Die beiden Grundstücke dienen als Sicherheit für die finanziellen Schulden (vgl. Tz. 32). Es
besteht jeweils eine Grundschuld zugunsten der Eurohypo AG.
27. Sonstige Vermögenswerte
Die sonstigen Vermögenswerte bestehen in folgender Zusammensetzung:
30.06.2006 31.12.2005
TEUR TEUR
Steuerforderungen 425 356
Debitorische Kreditoren 178 12
Ausstehende Zinsforderungen 224 0
Forderungen gegen Gesellschafter 0 517
Rechnungsabgrenzungsposten 3 87
Übrige 72 69
902 1.041
Die sonstigen Vermögensgegenstände sind alle innerhalb eines Jahres fällig.
F 26

28. Eigenkapital
Als Eigenkapital der GWB–Gruppe wird das Kapital der Konzernmutter GWB Immobilien AG
ausgewiesen.
Zusammensetzung des Konzerneigenkapital zum 30. Juni 2006:
Grundkapital 2.140.000,00 €
Gewinnrücklage 248.580,99 €
Bilanzgewinn 1.077.839,25 €
Minderheitenanteile -2.881,90 €
Summe Eigenkapital 3.463.538,34 €
Zum Zweck der Umwandlung haben die Gesellschafter zur Auffüllung des Bilanzverlustes
bzw. der um Verluste geminderten Kommanditeinlagen Einzahlungen auf das Kapital ge-
leistet.
Bereits zum Bilanzstichtag hat die Hauptversammlung eine Kapitalerhöhung um
1.350.000 EUR beschlossen, die jedoch erst nach dem Bilanzstichtag in das Handelsregister
eingetragen wurde und aus diesem Grund gemäß IFRS unter den Sonstigen Schulden
ausgewiesen wird.
Zur Entwicklung der Bestandteile des Eigenkapitals verweisen wir auf die Eigenkapitalver-
änderungsrechnung (Anlage 4).
Im Eigenkapital des Konzerns befinden sich 249 TEUR die im Zuge der Erstellung der IFRS –
Eröffnungsbilanz zum 01. Januar 2003 erfolgsneutral als Gewinnrücklage erfasst worden
sind. Zum Zeitpunkt der Umstellung auf IFRS betrug die Gewinnrücklage 211 TEUR. Beim
Ausgleich in den Folgejahren sind die in der Gewinnrücklage enthaltenen latenten Steu-
ern erfolgsneutral mit dem Eigenkapital verrechnet worden. Zum Bilanzstichtag beträgt die
Gewinnrücklage 249 TEUR.
F 27

29. Genussscheinkapital
Im Geschäftsjahr hat die Konzernmutter GWB Immobilien AG, bis zum 21.03.2006 firmierend
als GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, Genussscheine aus-
gegeben. Die Genussscheine werden an der Frankfurter und Stuttgarter Börse unter der
Wertpapierkennnummer A0DQSE gehandelt. Das gesamte Emmissionsvolumen beträgt
20.000.000 EUR, wertpapierverbrieft durch 2.000.000 auf den Inhaber lautende Genuss-
scheine im Nennbetrag von jeweils 10 EUR.
Die eingezahlten Genussrechte gewähren den jeweiligen Genussberechtigten eine Min-
destverzinsung von 6 % des jeweiligen Nennbetrages (Grundverzinsung). Zusätzlich gewäh-
ren die Genussrechte eine quotale Beteiligung an einem Anteil von 35% des auszuschüt-
tenden Jahresergebnisses (handelsrechtlicher Jahresüberschuss) der Emittentin (Gewinn-
beteiligung). Die Gewinnbeteiligung wird jedoch höchstens in der Höhe gewährt, dass
zusammen mit der Grundverzinsung jährlich 12% des jeweiligen Nennbetrages der Genuss-
rechte nicht überschritten werden. Die Zahlung der Grundverzinsung erfolgt jeweils zum 30.
Juni des auf das relevante Geschäftsjahr folgenden Jahres bzw., sofern der Jahresab-
schluss bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht festgestellt worden ist, unmittelbar nach der
endgültigen Feststellung.
Die Laufzeit der Genussrechte endet am 31. Dezember 2019, eine vorzeitige Kündigung ist
nicht möglich.
Zum 30. Juni 2006 ist ein Emmissionsvolumen in Höhe von 3.691 TEUR realisiert.
30.06.2006 31.12.2005
TEUR TEUR
Nennwert der Genussscheine 3.691 2.881
Agio 21 19
Disagio -132 0
3.580 2.900
F 28

30. Latente Steuern
Aktive latente Steuern
TEUR
Stand 01.01.2004 41
Erfolgswirksam erfasste latente Steuern 0
Stand 31.12.2004 41
Direkt im Eigenkapital erfasste latente Steuern -41
Stand 31.12.2005 und 30.06.2006 0
Passive latente Steuern
TEUR
Stand 01.01.2004 172
Direkt im Eigenkapital erfasste latente Steuern -79
erfolgswirksam erfasste latente Steuern -59
Stand 31.12.2004 34
erfolgswirksam erfasste latente Steuern -1
Stand 31.12.2005 33
Erfolgswirksam erfasste latente Steuern 947
Stand 30.06.2006 980
Die passiven latenten Steuern bestehen für Bewertungsunterschiede der im Anlagever-
mögen bilanzierten Grundstücke (planmäßige Abschreibungen) (33 TEUR) sowie für lang-
fristige Fertigungsaufträge (947 TEUR).
31. Steuerschulden
Unter den Steuerschulden werden die Ertragsteuerschulden (laufende Gewerbesteuern)
ausgewiesen. Sie entwickelten sich wie folgt:
Stand
01.01.2006
Verbrauch
Stand
30.6.2006
TEUR TEUR TEUR
Steuerschulden 285 275 10
F 29

32. Finanzielle Schulden
Die finanziellen Schulden gliedern sich wie folgt:
30.06.2006 31.12.2005
TEUR TEUR
Kurzfristige finanzielle Schulden 23.760 9.893
Langfristige finanzielle Schulden 3.194 6.349
26.954 16.242
Die finanziellen Schulden betreffen Darlehen und Kontokorrentverbindlichkeiten.
Es gibt keine Finanzschulden mit einer Restlaufzeit über fünf Jahren.
Die kurzfristigen Finanzschulden betreffen die von der GWB–Gruppe in Anspruch genom-
menen Kontokorrentlinien bei Hausbanken und Darlehen mit einer Restlaufzeit unter einem
Jahr. Die Zinsen werden bei Inanspruchnahme variabel berechnet. Die langfristigen finan-
ziellen Schulden betreffen die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit einer Rest-
laufzeit über einem Jahr. Bei diesen Darlehen entspricht der Zinsfestschreibungszeitraum
der Laufzeit des Darlehen. Ein Zinsänderungsrisiko besteht insoweit nicht.
In den finanziellen Schulden sind 3.069 TEUR Schulden in ausländischer Währung enthalten.
Es bestehen Grundschulden in eine Gesamthöhe von 26.635 TEUR.
F 30

In der folgenden Übersicht sind die Buchwerte der Vermögensgegenstände dargestellt,
die als Sicherheit für Verbindlichkeiten gegeben wurden:
Kreditinstitut Sicherheit Buchwert
TEUR
Eurohypo AG
Darlehen 5170345025 Grundschuld Objekt Guben 3.186
Eurohypo AG Grundschuld Objekt Bamberg-Hallstadt 22.584
Eurohypo AG Grundschuld Objekt Berlin-Friedrichsfelde 7.099
Aareal Grundschuld Objekt Clausthal-Zellerfeld 3.204
Haspa Girokonto 1397/120922 Grundschuld Objekt Dassow 90
SEB AG Grundschuld Bad Freienwalde 711
Weiterhin wurden zur Absicherung der Verbindlichkeiten folgenden Sicherheiten gegeben:
Objekt Sicherheit
Guben Abtretung der Mieteinnahmen in stiller Form
Projekt Bamberg-Hallstadt Abtretung der Rechte aus dem GU-Vertrag
stille Mietzession
Abtretung der Forderungen aus dem Veräußerungsvertrag
Hallstadt
Projekt Berlin-Friedrichsfelde stille Mietzession
Abtretung der Rechte aus GU-Vertrag
Abtretung der Forderungen aus dem Veräußerungsvertrag
Berlin-Friedrichsfelde
33. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Wie auch im Vorjahr sind sämtliche Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen innerhalb
eines Jahres fällig.
F 31

34. Sonstige Schulden
Die sonstigen Schulden gliedern sich wie folgt:
30.06.2006 31.12.2005
TEUR TEUR
Kurzfristige sonstige Schulden 1.165 1.925
Langfristige sonstige Schulden 3.650 0
4.815 1.925
Als Langfristige sonstige Schulden werden Verbindlichkeiten aus hingegebenen Darlehen
ausgewiesen. Die Restlaufzeit beträgt hierbei 18 Monate. Von den Langfristigen sonstigen
Schulden sind 2.650 TEUR durch eine Grundschuld des Objekts Bamberg-Hallstadt abgesichert.
Die sonstigen kurzfristigen Schulden setzen sich wie folgt zusammen:
30.06.2006 31.12.2005
TEUR TEUR
Sonstige Rückstellungen (HGB) 321 77
Zinsen Genussscheine (HGB) 203 0
GWB Immo AG 167 0
Verbindlichkeiten aus Mietkaution
Verbindlichkeiten Hahn-Immobilien-
148 0
Beteiligungs AG 50 50
Steuerverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen
45 283
Sicherheit 36 21
GWB Verwaltungs GmbH 120 BBG Bodensee Beteiligungs GmbH & Co. KG 0 1.000
Darlehen C. Rohwer 0 100
Übrige Sonstige Verbindlichkeiten 183 394
1.165 1.925
Die Steuerverbindlichkeiten betreffen die sonstigen Steuerverbindlichkeiten ohne Ertragsteuern.
Die sonstigen Rückstellungen (HGB) werden als „accruals“ im Einklang mit IAS 37 unter den
sonstigen kurzfristigen Schulden aufgeführt.
Die Sonstigen kurzfristigen Schulden haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.
F 32

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
35. Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse stammen im Wesentlichen aus den Bereichen Immobilienverkäufe, Mietzinsen,
Mietnebenkosten und Beratungshonorare.
Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:
1-6/2006 2005
TEUR TEUR
Aus der Anwendung der PoC-Methode 29.682 0
Umsatzerlöse aus dem Verkauf
von Bauprojekten 0 10.776
Umsatzerlösse aus der Vermietung 252 803
Dienstleistungen 108 1.660
Sonstige Umsatzerlöse 119 564
30.161 13.803
Im laufenden Jahr sind durch Anwendung der Percentage-of-Completion-Methode für
zwei Objekte Umsatzerlöse in Höhe von 29.682 TEUR realisiert worden (vgl. Tz. 26 Ferti-
gungsaufträge gegenüber Kunden“).
Die Umsatzerlöse aus der Vermietung betreffen die laufenden Vergütungen im Rahmen
von Operating-Leasingverhältnissen von Immobilien. Es werden aus den bestehenden
Mietverträgen Zahlungen bis zu einem Jahr in Höhe von 386 TEUR, von zwei bis zu fünf Jah-
ren in Höhe von 880 TEUR sowie von über fünf Jahren in Höhe von 232 TEUR erwartet. Insge-
samt betragen die zukünftig erwarteten Mieterträge rund 1.498 TEUR.
Die Mieten sind abhängig von Größe und Quadratmeterpreisen. Dabei wurden im We-
sentlichen feste Laufzeiten von 10 Jahren vereinbart. Verlängerungsoptionen wurden da-
bei noch nicht berücksichtigt. Weitere Leasingbeschränkungen bestehen nicht.
36. Bestandsveränderungen der Vorräte
Zusammensetzung:
1-6/2006 2005
TEUR TEUR
Unfertige Erzeugnisse und Leistungen 1.848 750
Fertige Erzeugnisse und Leistungen
Zur Veräußerung gehaltene
0 -27
langfristige Vermögensgegenstände 0 3.877
Bestandsminderung 1.848 4.600
F 33

37. Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:
1-6/2006 2005
TEUR TEUR
Sachbezüge 13 36
Versicherungsentschädigungen 1 5
Auflösung von Rückstellungen 5 0
Übrige Erträge 3 53
38. Materialaufwand
Der Materialaufwand setzt sich wie folgt zusammen:
22 94
1-6/2006 2005
TEUR TEUR
Anwendung PoC-Methode 23.725 0
Aufwendungen für bezogene Waren 0 237
Aufwendungen für bezogene Leistungen 43 1.247
Anlagenabgänge 0 3.234
39. Personalaufwand
23.768 4.718
1-6/2006 2005
TEUR TEUR
Löhne und Gehälter 909 1.144
Soziale Abgaben 68 123
977 1.267
Im Jahresdurchschnitt wurden einschließlich Geschäftsführer und Vorstände
16 Arbeitnehmer (Vorjahr 16) im Konzern beschäftigt.
F 34

40. Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die folgenden Posten werden als wesentliche Bestandteile in die Ermittlung der sonstigen
betrieblichen Aufwendungen einbezogen:
1-6/2006 2005
TEUR TEUR
Aufwendungen Emissionsprospekt 142 489
Büro + Kommunikation 63 174
Kfz-Kosten 71 131
Kosten der Warenabgabe 198 83
Rechts- und Beratungskosten 43 65
Reise- und Marketingaufwendungen 23 42
Tiga-Fonds 0 35
Versicherungen, Beiträge, Steuern 34 33
Finanzierungsnebenleistungen 8 0
Sonstige 612 642
1.194 1.694
In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Leasingaufwendungen aus Operating-
Leasingverhälnissen in Höhe von 137 TEUR (i. V.: 213 TEUR) enthalten.
Bei den Leasingverhältnissen handelt es sich im Wesentlichen um den Mietvertrag für das
Gebäude in Siek. Dieser Vertrag hatte eine feste Laufzeit von 15 Jahren, zum 30. Juni 2006
beträgt die Restlaufzeit noch 11 Jahre.
Weiterhin bestehen Leasingverhältnisse für Kopierer, Hardware und PKW, diese Verträge
laufen im nächsten Jahr teilweise aus.
41. Finanzergebnis
Das Finanzergebnis im Geschäftsjahr betrug für die gesamte GWB – Gruppe –310 TEUR.
Folgende Übersicht zeigt die Zusammensetzung des Finanzergebnisses:
1-6/2006 2005
TEUR TEUR
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 255 80
Zinsen und ähnliche Aufwendungen -359 -776
Vergütungen für Genussrechtskapital -206 -128
-310 -824
F 35

Im Laufe des Geschäftsjahres wurden bei qualifizierten Vermögenswerten Fremd-
kapitalzinsen in Höhe 903 TEUR (i. V.: 0 TEUR) als Anschaffungs- oder Herstellungskosten di-
rekt aktiviert. Die Fremdkapitalzinsen wurden unter Anwendung der zu Grunde liegenden
Darlehenszinssätze bestimmt.
42. Steuern vom Einkommen und Ertrag
Als Ertragsteuern sind sowohl die gezahlten oder geschuldeten Steuern auf Einkommen
und Ertrag als auch die im Konzern gebildeten latenten Steuerabgrenzungen ausgewie-
sen. Die Ertragsteuern sind auf Basis der gültigen Gesetze und Verordnungen berechnet.
Die Ertragsteuern setzen sich wie folgt zusammen:
1-6/2006 2005
TEUR TEUR
Ertragsteueraufwand 3 44
Latenter Steuerertrag 0 -27
Latenter Steueraufwand 947 26
950 43
Der laufende Ertragsteueraufwand setzt sich ausschließlich aus Beträgen aus den in den
Konzernzwischenabschluss einbezogenen Gewinn- und Verlustrechnungen zusammen und
betrifft ausschließlich das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit. Die Ergebnisse
werden einheitlich thesauriert.
F 36

Die Überleitung von der theoretisch zu erwartenden Steuerbelastung zum tatsächlich im
Konzernzwischenabschluss erfassten Betrag stellt sich wir folgt dar:
1-6/2006 2005
TEUR TEUR
Ergebnis vor Ertragsteuern 2.074 768
Theoretischer Steuersatz in % 35,9 15,0
Theoretischer Steueraufwand
Steuermehrungen aufgrund steuerlich nicht
745 115
abzugsfähiger Aufwendungen
Keine Verlustverrechnung
0 5
innerhalb der GewSt 271 0
Korrektur Abschreibungsaufwand -22 -22
Differenz Abgangswert Grundstücke
Steuereffekt durch Staffelung der GewSt in
-9
Personengesellschaften -11 -11
Hinzurechnung innerhalb der GewSt
Kürzung innerhalb der GewSt für
81
Grundstücksunternehmen
Berücksichtigung von
0 -151
Sonderbetriebseinnahmen und -ausgaben 0 29
Ertragsteuern für Vorjahr
Hinzurechnung innerhalb der GewSt
0 30
Sonstige Steuereffekte -33 -24
Ausgewiesener Ertragsteueraufwand 950 43
Der theoretische Steuersatz in 2006 setzt sich aus dem durchschnittlichen Gewerbesteuer-
satz zuzüglich dem Körperschaftsteuersatz zusammen, so dass ein durchschnittlicher Steu-
ersatz von 35,9 % zu Grunde gelegt wird. In den Vorjahren ergab sich der theoretische
Steuersatz lediglich aus dem durchschnittlichen Gewerbesteuersatz von 15,0 %, da es sich
um eine Kommanditgesellschaft gehandelt hat.
Latente Steuern in Höhe von 0 TEUR (i. V.: 41 TEUR) sind direkt im Eigenkapital erfasst wor-
den.
43. Ergebnis je Aktie
Die GWB Immobilien Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG wurde in
die GWB Immobilien AG umgewandelt. Die Eintragung der Umwandlung in das Handels-
register erfolgte im März 2006. Zum 31.12.2005 bestanden deshalb keine Aktien. Ausschließ-
F 37

lich zu Informationszwecken haben wir das Ergebnis je Aktie für 2005 auf der Basis der Akti-
enanzahl nach erfolgter Umwandlung berechnet.
Das unverwässerte Ergebnis je Aktie errechnet sich aus der Division des auf die GWB Im-
mobilien AG entfallenden Konzernjahresüberschuss und der gewichteten durchschnittli-
chen Anzahl der während des Geschäftsjahres ausstehenden Aktien.
1-6/2006 2005
Den Aktionären der Muttergesellschaft
zurechenbares Konzernergebnis (TEUR) 1.145 724
Dividendenberechtigte Stückaktien 2.140.000 2.140.000
Ergebnis je Aktie (EUR) 0,53 0,34
Das unverwässerte Ergebnis entspricht dem verwässerten Ergebnis je Aktie, da keine ver-
wässernden Instrumente im Umlauf sind.
Sonstige Angaben
44. Konzern-Kapitalflussrechnung
In den Unternehmen werden nur solche Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
gehalten, über die uneingeschränkt verfügt werden kann.
Zinseinnahmen und Zinsausgaben sind ausschließlich der operativen Geschäftstätigkeit
zugeordnet.
Der Bestand an Zahlungsmitteln umfasst Kassenbestände, Schecks und Guthaben bei Kre-
ditinstituten.
Im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit sind enthalten der Cashflow für erhaltene
Zinsen 31 TEUR (i. V.: 80 TEUR), für gezahlte Zinsen 362 TEUR (i. V.: 776 TEUR) sowie aus Ertrag-
steuern 3 TEUR (i. V.: 241 TEUR).
F 38

45. Segmentberichterstattung
Die Segmente sind nach Geschäftssegmenten aufgeteilt. Eine Aufteilung nach geogra-
phischen Segmenten wurde nicht vorgenommen, da die Gesellschaft nur in einer Region
tätig ist und somit eine geographische Segmentberichterstattung entfällt.
Die Segmente wurden eingeteilt nach den Bereichen Verkauf und Vermietung, Verwal-
tung sowie Marktforschung und Planung. Entgegen der Aufteilung in der Projektbeschrei-
bung werden hierbei lediglich drei Segmente dargestellt, da die Bereiche Marktforschung
und Planung zu einem einzigen Geschäftssegment zusammengefasst werden. Diese bei-
den Bereiche sind sich im Wesentlichen im Sinne von IAS 14.9 ähnlich.
Das Segment Verkauf und Vermietung beinhaltet den eigentlichen Kern der Geschäftstä-
tigkeit der GWB. Die Gesellschaft erwirbt Grundstücke, um darauf Handels- und Gewerbe-
objekte zu errichten und anschließend zu veräußern. Hierzu zählt auch die Vermietung von
Objekten, die im eigenen Bestand gehaltenen werden.
Der Tätigkeitsbereich Verwaltung umfasst die Sicherung der Mieterträge, die Erhaltung der
Bausubstanz sowie die Senkung von Bewirtschaftungskosten. Die Gesellschaft erbringt die-
se Leistungen für Gewerbeobjekte, die der Konzern im eigenen Bestand hält, die verkauft
werden sollen oder bereits verkauft worden sind. Mit der technischen Betreuung werden
externe Dienstleister beauftragt.
Im Segment „übrige“ werden einerseits Markt- und Standortanalysen durchgeführt. Dabei
wird vor der Realisierung eines Einzelhandelsprojektes geprüft, ob ein nachhaltiger Bedarf
für die Schaffung neuer Einzelhandelsflächen besteht. Andererseits wird in diesem Seg-
ment auch die Planung erfasst. Sobald ein Grundstück zur Entwicklung eines Projektes er-
worben wurde, erfolgt die Entwicklung des gesamten Planungsrahmens und sämtlicher
damit im Zusammenhang stehender Bauplanungsangelegenheiten. Die tatsächliche
Durchführung der Bauvorhaben erfolgt anschließend durch verschiedene Generalunter-
nehmer.
Die Verrechnungspreise zwischen den verschiedenen Segmenten entsprechen den
Marktpreisen.
F 39

46. Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Der Gesamtbetrag der sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus Miet-, Leasing- und Ga-
rantieverträgen bei Restlaufzeiten bis zu 11 Jahren beträgt 1.914 TEUR. Auf das folgende
Geschäftsjahr entfallen 350 TEUR, auf den Zeitraum von zwei bis fünf Jahren entfallen 701
TEUR sowie auf den Zeitraum von länger als fünf Jahren entfallen 908 TEUR.
47. Transaktionen mit nahestehenden Personen und Unternehmen
Mit der Eintragung im Handelsregister am 21.03.2006 wurde die GWB Gesellschaft für Ge-
schäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG durch formwechselnde Umwandlung in die GWB
Immobilien AG umgewandelt. Vorstand der Gesellschaft sind die Herren Dr. Norbert Herr-
mann, Wolfgang Mertens-Nordmann und Jörg Utermark.
Für die Tätigkeit im Zeitraum Januar bis Juni 2006 wurden den Vorstandsmitgliedern Ge-
samtbezüge in Höhe von 372 TEUR gewährt.
Als Aufsichtsrat wurden die folgenden Herren bestellt:
- Henrik Lingenhölin (Aufsichtsratsvorsitzender seit dem 2. Juni 2006)
- Dr. Thomas Röh
- Claus Rohwer
Von den Ehefrauen der Vorstandsmitglieder sowie der Ehefrau eines Mitglieds des Auf-
sichtsrates, Claus Rohwer, wurden im Zeitraum Januar bis Juni 2006 Genussscheine im
Nennbetrag von 128 TEUR erworben.
Im Zeitraum 1. Januar bis 30. Juni 2006 wurde der GbR Röbel Dr. Norbert Herrmann und
Wolfgang Mertens-Nordmann ein Darlehen von 1.562 TEUR gewährt. Das Darlehen wird mit
7 % p.a. verzinst. Außerdem sind in den Sonstigen Ausleihungen Darlehen zugunsten der
GWB IMMO von insgesamt 170 TEUR enthalten. Diese werden jeweils mit 6 % p.a. verzinst.
F 40

48. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Der Geschäftsverlauf 2006 erfolgt planmäßig. Die Gesellschaft beabsichtigt den Börsen-
gang.
Siek, den 26. Juli 2006
GWB Immobilien AG
Der Vorstand
gez.
Dr. Norbert Herrmann Wolfgang Mertens-Nordmann Jörg Utermark
F 41

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernzwischenabschluss nach International Financial Reporting Standards
Konzernsegmentberichterstattung
für den Zeitraum 1. Januar bis 30. Juni 2006
Verkauf /
Vermietung Verwaltung übrige Eliminierung Summe
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Umsatzerlöse
Externe Erlöse 29.949 138 75 0 30.162
Erlöse zwischen den
Segmenten 42 0 32 -74 0
Gesamte Umsatzerlöse 29.991 138 107 -74 30.162
Ergebnis
Segmentergebnis 1.918 16 -115 1.819
Zinserträge 255
Ertragsteuern -950
Anteile Minderheiten -21
Jahresüberschuss 1.145
Angaben zur Vermögenslage
Segmentvermögen 39.690 62 129 39.881
Nicht zu geordnetes Vermögen 3.753
Gesamtes Vermögen 43.634
Segmentschulden 34.010 18 4 34.032
Nicht zu geordnete Schulden 6.139
Gesamte Schulden 40.171
Weitere Segmentinformationen
Investitionen in das
immaterielle und
Sachanlagevermögen 17 0 1 18
Planmäßige Abschreibung 12 0 2 14
Weitere zahlungswirksame
Aufwendungen neben der
Abschreibung 295 5 0 300
F 42

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernzwischenabschluss nach International Financial Reporting Standards
Konzernsegmentberichterstattung
für den Zeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2005
Verkauf /
Vermietung Verwaltung übrige Eliminierung Summe
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Umsatzerlöse
Externe Erlöse 13.341 251 212 0 13.803
Erlöse zwischen den
Segmenten 1.447 0 0 -1.447 0
Gesamte Umsatzerlöse 14.787 251 212 -1.447 13.803
Ergebnis
Segmentergebnis 688 27 -27 688
Zinserträge 80
Ertragsteuern -43
Anteil Minderheiten 1
Jahresüberschuss 724
Angaben zur Vermögenslage
Segmentvermögen 22.535 62 170 22.767
nicht zu geordnetes Vermögen 1.670
gesamtes Vermögen 24.437
Segmentschulden 19.148 48 38 19.234
nicht zu geordnete Schulden 3.496
gesamte Schulden 22.730
Weitere Segmentinformationen
Investitionen in das
immaterielle und
Sachanlagevermögen 9 1 10 20
planmäßige Abschreibung 19 0 6 25
Weitere zahlungswirksame
Aufwendungen neben
der
Abschreibung 37 0 0 37
F 43

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernzwischenabschluss nach International Financial Reporting Standards
Konzernlagebericht für den Zeitraum
vom 1. Januar bis 30. Juni 2006
1. Unternehmensgeschichte
Seit fast 15 Jahren ist die GWB eine feste Größe im Markt für Handels- und Gewerbeimmo-
bilien in Deutschland. Hierbei kann sie auf die Erfahrung aus über 50 erfolgreich reali-
sierten Projekten zurückgreifen.
Schwerpunktmäßig befasst sich die GWB seit ihrer Gründung mit der Planung, Ent-
wicklung, Vermietung, Verwaltung, dem Bau und Verkauf von Einkaufs-zentren , SB Wa-
renhäusern, Fachmarktzentren, Büro- und Geschäftshäusern, und Verbrauchermärkten.
Im Jahre 2005 wurde erstmals eine Praxisklinik als Modell-projekt entwickelt und erstellt.
Historie:
06.02.1992 Gründung der
„GEG Gesellschaft für die Entwicklung von Discount- und Fachmärkten
mbH & Co. KG
22.05.1992 „GEG Gesellschaft für Discount- und
Fachmärkte mbH & Co. KG"
16.03.1995.1 „GWB Gesellschaft für Geschäfts- und
Wohnbauten mbH & Co. KG"
21.03.2006 „GWB Immobilien AG"
Bei allen ihren Projekten kann die GWB auf das gewachsene, umfangreiche Wissen ihrer
Mitarbeiter vertrauen. Alle von ihnen verfügen über spezielle, langjährige Erfahrung im
Bereich der Vermietung und Verwaltung, des Baus oder der kaufmännischen Ab-
wicklung im Bereich der gewerblichen Immobilien.
Die Entwicklung der GWB ist von ständigem Wachstum gekennzeichnet, was sich neben
der steigenden Anzahl der abgewickelten Projekte auch in der Veränderung der
Rechtsform widerspiegelt, die nun im Jahre 2006 mit der Umwandlung zur GWB Im-
mobilien AG vollzogen wurde.
F 44

2. Geschäftsziele und -strategie
Die GWB entwickelt sich gegen den Trend der Baubranche trotz des stagnierenden
Einzelhandels in Deutschland. Ausschlaggebend hierfür sind drei grundsätzliche Fak-
toren, die gleichermaßen die Ziele und Strategie der GWB Immobilien AG beschrei-
ben.
- Zum einen hat die GWB von jeher im Segment Bau von Einzelhandelszentren den Fokus
auf den Bereich der discountierenden Betriebe gelegt. Diese werden auch in Zu-
kunft ihren Marktanteil ausbauen und dabei gleichzeitig die Größe der Verkaufs-
flächen steigern. Neue, moderne Standorte werden somit auch weiterhin gesucht
und entwickelt werden müssen.
Die GWB plant daher für die nähere Zukunft eine Konzentration auf Projekte mit einer
Bruttogeschossfläche von nicht unter 3.000 qm, da sie davon ausgeht, dass die Dis-
counter auch weiterhin ihre Marktanteile zu Ungunsten des Einzelhandels ausbauen
werden.
- Zum anderen sind die Wahl des richtigen Standortes und die Sicherstellung einer
bonitätsstarken, dem örtlichen Bedarf angepassten Mieterstruktur innerhalb langfristiger
Verträge die Kernfaktoren für den Erfolg. Das entscheidende Wort an dieser Stelle lautet
,Akzeptanz'.
- Zum Dritten hat sich die GWB auf mittlere Städte konzentriert, die durch die lan-
desplanerischen Zielsetzungen immer mehr zu Schlafstädten degradiert wurden und es
auch heute noch werden. Diese Städte entdecken ihr Selbstbewusstsein und werden
auch von den Bürgern dazu gedrängt, eigene Strukturen insbesondere im Handel
aufzubauen. Hinzu kommt, dass sich die GWB in diesem Bereich schwerpunktmäßig um
Industrie- und Gewerbebrachen gekümmert hat und auf diesen Grundstücken neue
Entwicklungen schaffte.
Das Konzept der GWB ist es, nur dort Projekte zu entwickeln, wo ein analytisch abgesi-
cherter Bedarf besteht. Der Weg der GWB ist nicht, Projekte gegen alle Widerstän-
de zu errichten, sondern im Gegenteil genau dort zu investieren, wo Bedarfslücken
im Einvernehmen mit allen Beteiligten geschlossen werden können. Diese Vorgehenswei-
se ebnet den Weg für alle weiteren Schritte im besonderen Maße.
Dabei kommt der GWB MAFO eine besondere Bedeutung zu.
Der erfolgreiche Verkauf von Handels- und Gewerbeobjekten hängt entscheidend
F 45

vom Vermietungsstand und der Qualität (Bonität) der Mieter ob. Das GWB-
Geschäftsmodell sieht vor, mit der Bauphase in einem Projekt erst ab einem Vermie-
tungsstand von mindestens 70 % zu beginnen. Somit richtet die GWB besondere Sorgfalt
auf die Qualität der vorgeschalteten Standortanalyse und der Vermietung des Objek-
tes durch langjährig erfahrene Mitarbeiter, die sich ausschließlich mit diesen Tätigkeiten
befassen.
Die Durchführung der Bauvorhaben erfolgt gemeinsam mit ausgewählten Architektur-
büros, die eigentliche Bautätigkeit wird dabei jeweils an einen Generalunternehmer
vergeben. Hierbei werden die Bauleistungen und Erfüllung der Generalunternehmer-
pflichten durch Bauingenieure und Mitarbeiter der GWB während des gesamten Pro-
jektes begleitet und überwacht.
Die Standortanalysen führt die GWB in eigener Regie innerhalb der GWB MAFO Komman-
ditgesellschaft für Markt- und Standortanalysen mbH & Co. KG schon seit Jahren so
erfolgreich durch, dass diese inzwischen auch extern als anerkanntes Marktfor-
schungsunternehmen für Einzelhandelsanalysen auftritt und in Kontakt mit Kommunen
und Handelsunternehmen steht.
„Alles aus einer Hand" ist der Weg, den die GWB seit ihrer Gründung verfolgt und bis
heute konsequent weiterentwickelt hat.
Denn neben der GWB MAFO gehören ebenso die GWB PLAN Gesellschaft für Bauleit- und
Erschließungsplanung mbH sowie die GWB OBJEKT Gesellschaft für Objektmanagement
mbH & Co. KG zum Unternehmensverbund.
Die GWB ist somit in der Lage, ein Projekt von der empirischen Standortwahl bis hin zur
Verwaltung der fertiggestellten Objekte in Eigenregie abzuwickeln.
Hierbei entwickeln sich neben den bedeutenden wirtschaftlichen Vorteilen auch
erhebliche Synergien hinsichtlich der fachlichen Kompetenz. Die GWB verfügt über
einen umfangreichen und jahrzehntelang gewachsenen Erfahrungshintergrund, der
sämtliche Bereiche der Erstellung von gewerblichen Bauvorhaben abdeckt.
Diese Kompetenz wird ebenso extern zur Verfügung gestellt. Die GWB MAFO, GWB OBJEKT
und GWB PLAN erbringen nicht nur Leistungen innerhalb der Unternehmensgruppe, son-
dern treten auch eigenständig und gewinnverantwortlich als externe Dienstleister auf.
F 46

Der Verkauf der Objekte erfolgt in der Regel an Beteiligungsunternehmen, Fonds und
Privatpersonen. Die Verkaufserlöse werden hierbei zum einen zur Rückführung be-
stehender Bankverbindlichkeiten, zum anderen zur Finanzierung neuer Projekte ver-
wendet. Die Kapitalzuflüsse in Verbindung mit dem Börsengang 2006 sollen im Zuge ei-
ner weiteren Expansion zum einen für die Finanzierung neuer Projekte und insbe-
sondere zum Aufbau eines Portfolios verwendet werden.
Die Strategie der GWB - im Zusammenhang mit dem geplanten Börsengang im Jahre
2006 - ist es nunmehr, ein Immobilienportfolio aufzubauen. Beim Aufbau dieses Portfolios
wird die GWB vorrangig Immobilien erwerben, die revitalisiert werden müssen, die Aus-
bau- und Entwicklungschancen haben und bei denen die Restlaufzeit der Mietverträge
relativ kurz erscheint; denn nur dann kann man Veränderungen vollziehen. Hinzu
kommt, daß Objekte dieser Struktur am Markt zu interessanten Preisen erworben werden
können. Die Käufer-Konkurrenz ist häufig nicht in der Lage, diese Aufgaben selbst
wahrzunehmen. Das ist der entscheidende Vorteil der GWB!
3. Rechtliche Verhältnisse
Der GWB-Unternehmensverbund stellt sich folgendermaßen dar:
GWB Immobilien AG
100 % 100 % 100 %
GWB PLAN
Gesellschaft
für Bauleit- und
Erschließungsplanung
mbH
GWB MAFO
Kommanditgesellschaft
für Markt- und
Standortanalysen
mbH & Co. KG
GWB OBJEKT
Gesellschaft
für
Objektmanagement
mbH & Co. KG
F 47

Die GWB-Geschäftsbereiche im einzelnen:
i. GWB MAFO Kommanditgesellschaft für Markt- und Standortanalysen mbH & Co. KG
Diese Gesellschaft wurde im Jahre 2002 gegründet. Ihre Aufgaben sind die systemati-
sche Suche und die Analyse von Standorten. Anhand vielfältiger Prüfungskriterien wie
Einwohnerzahl am Standort bzw. Einzugsgebiet, Einkaufsverhalten, Kaufkraft, Lage und
infrastrukturelle Gegebenheiten sowie Konkurrenzsituation werden einzelne Standorte
und mögliche Grundstücke bewertet und analysiert.
In den Jahren 2003 und 2004 hat die GWB MAFO zusätzlich Einzelhandelsanalysen für die
Städte Buchholz, Brilon, Lübeck und Jesteburg erstellt. Darüber hinaus wurden Unter-
suchungen eines Standortes in Franfurt/Oder für ein Finanzinstitut sowie über die Entwick-
lung neuer Gewerbegebiete im Umfeld der Bundesautobahn 1 in Hamburg und
Schleswig-Holstein durchgeführt.
Die mittelfristige Planung sieht vor, dass die Marktforschungs- und Analysetätigkeiten
weiter ausgebaut werden.
ii. GWB PLAN Gesellschaft für Bauleu- und Erschließungsplanung mbH
Bereits 1997 arbeitete die GWB mit einem Unternehmen aus dem Bereich Bauleitplanung
zusammen. Bis zum Jahre 2001 war dies die WIREC Gesellschaft für Bauleit- und Erschlie-
ßungsplanung mbH. Im Zuge der Expansion und der konsequenten Ausrichtung des
GWB-Geschäftsmodells übernahm die GWB im Jahre 2001 50% der Gesellschaftsanteile der
WIREC, was zur Umwandlung in die GWB PLAN Gesellschaft für Bauleit- und Erschlie-
ßungsplanung mbH führte. Im März 2006 übernahm die GWB Immobilien AG weitere
50 %. Diese wurden am 10.07.2006 an die Architektin und Diplom-Ingenieurin Frau Karin
Langmaack verkauft.
Jede Umsetzung eines größeren Bauvorhabens erfordert eine begleitende Bauleitpla-
nung. Die GWB PLAN erstellt hierbei den gesamten Planungsrahmen und übernimmt
alle Bauplanungsangelegenheiten für die GWB-Objekte; Auftraggeber sind hier oft-
mals die Kommunen. 70 % Prozent des Umsatzes werden in etwa durch Aufträge von
Dritten erzielt. Im Jahre 2003 lagen die Umsatzerlöse bei ca. 120.000 €.
F 48

iii. GWB OBJEKT Gesellschaft für Objektmanagement mbH & Co. KG
Seit dem 01.01.2004 wird die Verwaltung der Bestandsobjekte der GWB sowie der Objekte,
die verkauft werden sollen oder bereits verkauft wurden, von der GWB OBJEKT durch-
geführt. Die Tätigkeiten der GWB OBJEKT umfassen dabei die technische Betreuung
des Objekts, die Betreuung der Mieter durch eine Hausverwaltung, die Einziehung
der Mieten sowie die Abrechnung der Nebenkosten. Derzeit verwaltet die GWB OBJEKT
20 Objekte.
In dem Ausbau der Verwaltungstätigkeiten sieht die GWB für die nächsten Jahre
Wachstumspotenzial.
4. Managementstruktur
Der Vorstand der GWB Immobilien AG wurde auf der Hauptversammlung vom 19.04.06
durch den Aufsichtsrat in das Amt bestellt. Er besteht aus drei ordentlichen Mitgliedern.
Der Vorsitzende des Vorstandes Herr Dr. Norbert Herrmann sowie der Stellvertretende Vor-
sitzende Herr Wolfgang Mertens-Nordmann waren vorher geschäftsführende Gesell-
schafter der GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, so dass
eine kontinuierliche Weiterführung der bisherigen Unternehmenspolitik gewährleistet ist.
Zusätzlich in das Amt des Vorstandes berufen wurde Herr Jörg Utermark, ehemaliger Proku-
rist und Leiter des Bereichs Vermietung.
Dr. rer. oec. Norbert Hermann (Vorsitzender des Vorstandes):
Dr. Norbert Herrmann wurde 1943 geboren. Als Dipl. Betriebswirt war er von 1967 bis 1979 als
Vertriebsleiter eines Einzelhandelsunternehmens tätig und ferner Geschäftsführer ver-
schiedener Tochtergesellschaften. Im Jahr 1979 machte sich Herr Dr. Herrmann
selbstständig und gründete einen Großhandelsbetrieb, in dem er bis 1982 70 Mitarbeiter
beschäftigte. Von 1982 an bis 1992 war er Vorsitzender der Geschäftsführung der DIVI-
Basar SB-Warenhaus KG, einer Tochtergesellschaft der ASKO Deutsche Kaufhaus AG
(heute Metro). Dieses Unternehmen hatte einen Jahresumsatz von über 1,5 Milliarden
Euro und beschäftigte 7.000 Mitarbeiter. Ab dem 01.10.1992 war Herr Dr. Herrmann ge-
schäftsführender Gesellschafter der GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten
mbH & Co. KG.
F 49

Dipl. Ing. Wolfgang Mertens-Nordmann (stellv. Vorsitzender des Vorstandes):
Wolfgang Mertens-Nordmann wurde 1951 geboren. Von 1973 bis 1979 war er als
Bauingenieur im technischen Bereich eines Handelsunternehmens beschäftigt. Seine
Tätigkeit als Mitarbeiter im Hochbaubereich begann 1979 bei der ECE Projektmanage-
ment GmbH (Bau von Einkaufszentren). Ab 1980 war Herr Mertens-Nordmann dort Be-
reichsleiter für das Baumanagement und verantwortlich für ein jährliches Hochbauvo-
lumen von 250 Millionen € sowie für Umsätze in Höhe von durchschnittlich 75 Millionen €
aus dem Bereich Instandhaltung. In seinem Aufgabenbereich war er für 90 Mitarbeiter
verantwortlich. Von 1993 an war Herr Mertens-Nordmann geschäftsführender Gesell-
schafter der GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG.
Betriebswirt (WAH) Jörg Utermark (Vorstand):
Jörg Utermark wurde 1965 geboren. Von 1989 bis 1991 war er bei dem Maklerunterneh-
men Engel & Völkers im Bereich gewerbliche Immobilien angestellt. Von 1991 bis 1994
war Herr Utermark beim Minralökonzern Conoco Mineralöl GmbH beschäftigt und dort
zuletzt als Manager Site-Development tätig. Ab dem Jahr 1994 leitete er den Bereich
Vermietung der GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG und
wurde 1999 zum Prokuristen bestellt. Er war zudem Mitglied der Geschäftsleitung und
Stellvertreter des Herrn Dr. Herrmann. Weitere Verantwortungsbereiche von Herrn U-
termark sind die Akquisition von Grundstücken und Objekten sowie die Vermietung und
der Verkauf der GWB-Objekte.
5. Personal- und Sozialbereich
Der Personalbestand der GWB zeichnet sich durch eine langjährige Berufserfahrung in den
jeweils tätgen Bereichen aus. Die GWB Immobilien AG hat zur Zeit 12 Festangestellte die
bis auf 2 Arbeitnehmer länger als 5 Jahre dem Unternehmen angehören. Für 4 Personen
wurden für die Alterssicherung jeweils eine Direktversicherung zu den steuerlich zulässigen
Höchstgrenzen abgeschlossen. Die Fluktationsrate geht gegen 0. Die Stundenleistung be-
trägt 162 Stunden im Monatsdurchschnitt, da die Wochenarbeitszeit 37,5 Stunden Stan-
dard ist. Bei anfallender Mehrarbeit ist diese ohne Vergütung zu leisten, hierfür werden
Prämien auf die kein Rechtsanspruch besteht, zum Ende des Jahres gezahlt. Aus- und
Fortbildungen werden mit dem jeweiligen Arbeitnehmer separat besprochen und je nach
Einsatzfähigkeit des Betriebes entsprechend unterstützt. Berufe werden keine ausgebildet.
F 50

6. Produkte und Innovationen
Die GWB stellt sich immer wieder den Herausforderungen des Marktes. Dabei erweitert
sie konsequent ihre Flexibilität und Vielseitigkeit. Die Entwicklung neuer Aktivitäten
geschieht hierbei vor dem Hintergrund einer klaren Definition des Kerngeschäftes,
nämlich der Errichtung, der Vermietung, dem Verkauf und der Verwaltung von
Gewerbe- und Handelsimmobilien, vornehmlich Einkaufszentren, Fachmärkte, SB-
Warenhäuser, City-Centern sowie Büro- und Geschäftshäusern. Entsprechend der Stra-
tegie und langfristigen Geschäftsausrichtung eines Angebots von Komplettlösungen
(„Alles aus einer Hand") zählen zu dem Leistungsspektrum der GWB ebenso die
Marktforschung, die Bauleitplanung sowie die Objektverwaltung. Diese Leistungen
werden zugleich intern im Rahmen der Komplettabwicklung von Projekten innerhalb des
GWB-Unternehmens-verbundes erbracht sowie ebenso extern durch die jeweiligen
GWB-Gesellschaften gewinnverantwortlich am Markt angeboten.
Neben den bedeutenden wirtschaftlichen Synergie-Effekten gewährleistet dieser um-
fassende Ansatz eine übergreifende, verzahnte Koordination aller entscheidenden
Prozessschritte verbunden mit kurzen Entscheidungswegen und -zeiten. Ein weiterer
wesentlicher Vorteil ist, dass durch das gleichzeitige Anbieten von Einzelleistungen wie
Marktforschung, Bauleitplanung oder Objektverwaltung außerhalb von Projekten der
GWB diese Leistungskomponenten sich permanent auf dem Prüfstand des freien
Marktes befinden und zusätzlich weitere Erfahrungspotenziale erschließen.
Neben Marktforschung, Bauleitplanung und Objektverwaltung entwickelt und prüft
die GWB darüber hinaus die Möglichkeiten zur Erbringung von Nutzungskonzepten,
Neustrukturierungen, Umplanungen und Veränderungen von Mieterstrukturen im Bereich
der Handelsobjekte, um das besondere Know-How der GWB auch hier als Dienstleistung
einzusetzen. Die GWB sieht die Entwicklung dieser Leistungskomponenten als einen
folgerichtigen Schritt im Hinblick auf die Prognose der Dynamik des Marktes für Ge-
werbe- und Handelsimmobilien in den nächsten Jahren (s. a. Abschnitt 6).
Mit der erfolgreichen Erstellung des IBIS-Hotels am Hamburger Flughafen in Zusammenar-
beit mit der ACCOR-Gruppe, einer der größten Hotelunternehmen der Welt, sowie
der viel beachteten Errichtung der Praxisklinik Travemünde in 2005, hat die GWB den
Expansionskurs auch auf anderen Feldern fortgesetzt.
Neben den bereits geplanten Projekten im Bereich Einzelhandel für die nächsten
Jahre sieht die GWB erhebliches Potenzial in einer möglichen Multiplikation des Modells
F 51

„Praxis-klinik", das erstmals in Lübeck-Travemünde umgesetzt wurde. Bereits jetzt hat sich
der Modellversuch einer Kombination aus Krankenhaus und Ärztezentrum als Erfolg
erwiesen. Das hierfür notwendige Konzept wurde von der GWB eigens entwickelt. Nicht
zuletzt vor dem Hintergrund der permanent schwierigen Lage im Gesundheitswesen ist
davon auszugehen, dass in vielen Städten nach ähnlichen Lösungen gesucht wer-
den wird. Dieses Modell geht über das vielzitierte MVZ (Medizinische Versorgungszentrum)
hinaus.
Mit dem Baubeginn der Einkaufszentren Bamberg und Berlin im Jahre 2005 zeigt die
GWB ihre Kompetenz auch bei Objekten von beträchtlicher Größe. Bei beiden Objekten
geht der Baufortschritt planmäßig voran, die Fertigstellung wird Ende 2006 erfolgen. Das
Investitionsvolumen beider Objekte zusammen liegt bei 37 Mio €.
Der Ausbau des Außendienstes, zuständig für die Akquisition neuer Standorte, hat zur
Folge, dass die dynamische Entwicklung der GWB weitergeht. Aus der nachstehen-
den Auflistung kann der Stand der Projektentwicklung erkannt werden.
Geplante Projekte der GWB 2006 und 2007:
Objekt/
Standort
Grdstk. m2
Größe m2
Gesamt 180.812
102.692
gepl. Baubeginn
113,4
Verkauf/
Abwicklg.
Jahr
Fachmarktzentrum 20.286
Saarburg (Rh. Pfalz) 6.089 2007 2007
Einkaufszentrum 18.900
Berlin-Friedrichsfelde 6.000 2005 2006
Fachmarktzentrum 62.876
Bamberg-Hallstadt 32.307 2005 2006
Einkaufszentrum 11.000
Münster-Wolbeck 3.200 2007 2008
Einkaufszentrum 13.500
Wuppertal 9.630 2006 2007
Einkaufszentrum 12.000
Hörsiel/Westfalen 4.000 2006 2007
Einkaufszentrum 21.000
Uelzen City 19.466 2007 2008
Einkaufszentrum 8.000
Ottenbach a. 13.500 2007 2008
Fachmarktzentrum 13.250
Buxtehude* 8.500 2006 2007
F 52

*Beim Projekt Fachmarktzentrum Buxtehude ist ein Rechtsstreit anhängig. Hierbei hat das
Verwaltungsgericht Stade die Stadt Buxtehude dahingehend verurteilt, dass die Stadt eine
Baugenehmigung erteilen muss. Gegen dieses Urteil wurde keine Berufung zugelassen. Die
Stadt Buxtehude hat nunmehr beim Oberverwaltungsgericht Lüneburg Klage dagegen
erhoben, dass die Berufung ausgeschlossen wurde. Diese Entscheidung das Verwaltungs-
gerichts Stade kann nur durch das Oberverwaltungsgericht aufgehoben werden, wenn es
über grundsätzliche übergreifende
Rechtsthemen ergeht. Dieses wird allerdings von uns und unseren Rechtsanwälten ausge-
schlossen. Vielmehr wird erwartet, dass das Oberverwaltungsgericht die Klage zurückver-
weisen wird.
Eine Entscheidung zu diesem Thema wird bis Oktober 2006 nach Ansicht aller Beteiligten
erfolgt sein.
7. Markt- und Wettbewerbssituation
Die Markt- und Wettbewerbssituation ist durch zwei Aspekte gekennzeichnet, die ins-
gesamt ein schwieriges Umfeld beschreiben.
Zum ersten ist festzustellen, dass der Markt für Einzelhandelsflächen wie auch der Markt
für Büroflächen seit den letzten Jahren als stagnierend bzw. übersättigt zu bezeichnen
sind. Zum zweiten gibt es zwar eine Vielzahl von Unternehmen und Mitbewerbern, die in
den Bereichen und Branchen wie die GWB Immobilien AG tätig sind, jedoch nur wenige, die
das Leistungsspektrum der GWB anbieten können. Für den Einzelhandel zeigt sich inzwi-
schen ein Silberstreif am Horizont, denn mit einem Wachstum von 2 % zu Jahresbe-
ginn 2006 zeichnet sich ab, dass sich das Konsumklima weiter verbessert. Schon jetzt hat
dieses ein Niveau erreicht, das über dem Zehn-Jahres-Durchschnitt liegt.
Der Markt für gewerbliche Immobilien lässt sich entsprechend der Flächennutzung in
verschiedene Segmente unterteilen. So ergeben sich jeweils der
- Markt für Büroflächen
- Markt für Einzelhandelsflächen und der
- Markt für Gewerbe- und Serviceflächen
F 53

In allen drei Märkten ist die GWB tätig. Hierbei liegt der Schwerpunkt aber auf dem
Marktsegment des gewerblichen Einzelhandels. Der Anteil der Tätigkeiten im Markt für Bü-
roflächen liegt bei ca. 20 %.
Sucht man den Wettbewerb für die GWB, so wird man kaum ein Unternehmen in dieser
Größenklasse finden, das die Bereiche Marktforschung, Bauleitplanung, Bauträgerfunktion
und Objektmanagement aus einer Hand anbieten kann. Insofern sind die Unterneh-
men, mit denen die GWB bei einzelnen Standorten im Wettbewerb steht, neben ei-
ner Vielzahl von kleineren Projektentwicklern auch Makleragenturen und Architektur-
büros , die sich als Bauträger versuchen. Das Gesamtpaket, so wie es die GWB anbie-
tet, kann man heute nur bei den großen der Branche finden, wie z. B. bei der ECE und
der Euroshop AG. Von diesen großen Unternehmen setzt sich die GWB nicht nur durch die
Größe der Objekte ab, sondern insbesondere dadurch, dass man vorwiegend Großstädte
meidet und sich auf die mittleren Städte konzentriert.
Das ist sicher einer der Gründe, warum sich die GWB trotz eines schwierigen Umfeldes ge-
gen den Trend entwickelt und sich behauptet hat.
Die anhaltende Konjunkturschwäche hat zu rückläufigen oder stagnierenden Ausga-
benentwicklungen im Einzelhandel geführt. Dennoch sind in den letzten Jahren e-
benso weiterhin große Einkaufszentren, insbesondere in den Citylagen entstanden,
während große traditionelle Kaufhauskonzerne sich teilweise mit hohen Einnahmeeinbus-
sen und der Notwendigkeit zur Aufgabe von Filialen konfrontiert sahen und sehen.
Ebenso betraf der Rückgang der Umsätze den Facheinzelhandel, insbesondere im
Bereich Textil, wohingegen die Situation der Discounter, SB-Warenhäuser und
Fachmarktzentren in den kleinen und mittleren Städten als expandierend zu be-
zeichnend ist. Somit ist der Markt nicht ausschließlich nur als stagnierend und ne-
gativ zu bewerten, sondern als ein Markt, der sich in einem deutlichen strukturel-
len Umbruch befindet.
Neben dem aus diesem Umbruch entstehenden Bedarf nach der Neu-Errichtung
von Discountern und Fachmärkten in neuen Lagen, ergibt sich nach Meinung der
GWB in diesem Markt ebenso ein Potenzial für die Entwicklung von neuen Konzep-
ten, Neustrukturierungen und Projektentwicklung. Alle Objekte, die dem „Zeitgeist"
nicht mehr entsprechen, werden entweder aufgegeben oder bieten andererseits
die Möglichkeit einer Umstrukturierung und Revitalisierung.
F 54

Ein weiterer Aspekt des Marktes ist die zunehmend wahrnehmbare Investitionstätigkeit
und das Interesse ausländischer Investoren auf dem deutschen Markt für Gewerbeim-
mobilien. Diese Entwicklung wird sich nach Meinung der GWB und anderer auch in
den nächsten Jahren weiterhin deutlich verstärken. Hierbei geht es insbesondere
um den Verkauf von vollständig vermieteten Gewerbeobjekten in ausländische Port-
folios. Zusätzliches Potenzial besteht in der Verwaltung dieser Objekte entweder durch
den Verkäufer selbst oder durch Verwaltungsgesellschaften „vor Ort".
8. Kapitalbedarf
Frühzeitig hat die GWB auch die Finanzierungsstrukturen den mittelfristigen Zielen und den
sich ändernden Rahmenbedingungen (Basel II) angepasst.
Die Zusammenarbeit mit namenhaften Banken wurde weiter ausgebaut.
Mezzanine-Kapital, die Auflegung eines risikogesicherten Genussscheines und die Um-
wandlung in eine Aktiengesellschaft mit dem geplanten Börsengang im September
2006 stellen die Finanzierungsfähigkeit der GWB auf eine breite Basis, die dem
wachsenden Fremdkapital die Möglichkeit zur Beschaffung von Eigenmitteln gegen-
überstellt.
9. Chancen und Risiken
Wie in Abschnitt 7 (Markt- und Wettbewerbssituation) erläutert, ist der Markt insgesamt
als schwierig zu bezeichnen, bietet jedoch den Unternehmen eine Chance, die die-
ses erkennen und passende Konzepte entwickeln. Jedoch sind Anzeichen einer Bele-
bung zu erkennen. Die GWB konnte das schwierige Marktumfeld durch das Herausbilden
einer klaren Strategie (Fokus auf discountierende Märkte, langfristige Entwicklung eines
altumfassenden Know-Hows in ihrem Geschäftsfeld und Anbieten von Komplettlösun-
gen) dennoch nutzen, um sich im Markt zu positionieren. Es hat sich gezeigt, dass
eine aktive Marktbearbeitung auch in schwierigen Lagen Chancen zum Wachstum
eröffnet.
Trotzdem sind die Risiken einer anhaltend schwachen Konjunktur und hohen Arbeitslosig-
keit weiterhin gegeben. Diese Faktoren haben natürlich einen Einfluss auf Kaufkraft und
Kaufverhalten und sind in der Lage die Investitionen und die Nachfrage im Bereich der Er-
richtung gewerblicher Immobilien zu verringern. Dies würde bei der hohen Zahl von Mit-
bewerbern zu einer stark verschärften Konkurrenzsituation führen.
Weitere Risiken liegen im Geschäftsfeld selbst begründet. Hohe Vorfinanzierungskosten
erfordern Liquidität, die normalerweise aus dem Verkauf vorausgehender Projekte erzielt
wird. Kommt es zu Schwierigkeiten in der Abwicklung oder ist es nicht möglich, Objekte
F 55

zu den geplanten Preisen zu veräußern, kann die Gefahr einer Beeinträchtigung der
Finanzierung bestehen.
Ebenfalls sind erhebliche Risiken im Aus- und Aufbau des Immobilienportfolios rele-
vant. Neben den allgemeinen unternehmerischen Risiken ist hier das Zinsrisiko bei
den mittel- bis langfristig finanzierten Immobilien hervorzuheben. Es werden Zins-
festschreibungen zwischen 5 bis 10 Jahre gewählt. Die Kredite werden nicht aus-
schließlich in Deutschland eingeholt, sondern im gesamten europäischen Ausland.
Zur Senkung des Zinsrisikos kann bei einer Anhebung des Zinsniveaus auf dem ge-
samten europäischen Markt auch auf derivative Finanzinstrumente zurückgegriffen
werden. Hauptsächlicher Partner in diesem Zusammenhang ist das Bankhaus
Hauck & Aufhäuser in Frankfurt. Für den Erwerb aller Portfolioimmobilien haben wir
uns einen festen betriebswirtschaftlichen Grenzwert, bezogen auf die jeweilige
Jahresnettomiete der zu erwerbenden Immobilie, gesetzt. Dieser Grenzwert preist
auch mögliche kurzfristige Leerstandszeiten, Modernisierung und Vermietungsauf-
wand mitein. Das Risiko eines langfristigen Leerstandes sehen wir zwar nur bedingt,
aber als relevant an. Durch die Auswahl zu erwerbenden Immobilien können wir
dieses Risiko als deutlich geringer einstufen, als die Gesamtmarktlage dies zur Zeit hergibt.
Dennoch bietet der Markt auch viele Chancen. Nach Auffassung der GWB ist seit
einigen Jahren ein deutlicher Strukturwandel zu beobachten und bietet insbesondere im
Bereich der Discounter viele Möglichkeiten für die mittelfristige Zukunft. Auch Neu-
konzeptionierungen bzw. Revitalisierungen von Handel- und Gewerbeflächen eröff-
nen weitere Geschäftsfelder. Das Interesse ausländischer Investoren am deutschen
Markt für Handels- und Gewerbeimmobilien ist deutlich angestiegen und dieser Trend
wird sich nicht nur nach Meinung der GWB weiter fortsetzen.
Siek, den 26.07.2006
GWB Immobilien AG
gez.
Der Vorstand -
Dr. Norbert Herrmann Wolfgang Mertens-Nordmann Jörg Utermark
F 56

An die GWB Immobilien AG:
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den von der GWB Immobilien AG aufgestellten Konzernzwischenabschluss – bestehend
aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung
und den Notes - sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar
2006 bis 30. Juni 2006 geprüft. Die Aufstellung des Konzernzwischenabschlusses nach den Vorschriften
der International Financial Reporting Standards, wie sie in der EU anzuwenden sind, und
des Konzernlageberichts liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft.
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung
über den Konzernzwischenabschluss und über den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernzwischenabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom
Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten
und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernzwischenabschluss
unter Beachtung der IFRS vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich
auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen
werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche
Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der
Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie
Nachweise für die Angaben im Konzernzwischenabschluss überwiegend auf der Basis von Stichproben
beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Zwischenabschlüsse der in den Konzernzwischenabschluss
einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises,
der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen
der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernzwischenabschlusses.
Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere
Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der
Konzernzwischenabschluss den Vorschriften der International Financial Reporting Standards, wie
sie in der EU anzuwenden sind, und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang
mit dem Konzernzwischenabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage
des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Hamburg, den 31. Juli 2006
gez.
GHP Großmann & Holst Revision GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
(Holst) (Großmann)
Wirtschaftsprüfer vereidigter Buchprüfer
F 57

Vergleichende Übersicht für den GWB-Konzern
für die Halbjahreszeiträume zum 30. Juni 2006 und 30. Juni 2005
nach IFRS (ungeprüft)
F 58

Vergleichende Übersicht für den GWB-Konzern
für die Halbjahreszeiträume zum 30. Juni 2006 und 30. Juni 2005
nach IFRS (ungeprüft)
AKTIVA
Konzern-Bilanzen
Notes
30.06.2006 30.06.2005
Kurzfristige Vermögenswerte
Liquide Mittel 2.067.014,71 € 875.534,32 €
Vorräte 1.061.905,59 € 244.876,41 €
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 93.839,57 € 181.926,30 €
Künftige Forderungen aus Fertigungsaufträgen 29.682.532,70 € 9.836.037,18 €
sonstige kurzfristige Vermögenswerte 902.200,61 € 1.000.385,75 €
Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 33.807.493,18 € 12.138.759,96 €
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögengegenstände 8.126,80 € 161,50 €
Geschäfts- oder Firmenwert 120.710,08 € 120.710,08 €
Sachanlagevermögen 186.609,55 € 191.251,00 €
zur Veräußerung gehaltene langfristige
Vermögenswerte 6.389.503,09 € 6.389.503,09 €
Finanzanlagen 3.121.929,22 € 446.084,21 €
Langfristige Vermögenswerte, gesamt 9.826.878,74 € 7.147.709,88 €
Aktiva, gesamt 43.634.371,92 € 19.286.469,84 €
PASSIVA
Notes
30.06.2006 30.06.2005
Kurzfristige Schulden
Zur Durchführung der beschlossenen
Kapitalerhöhung geleistete Einlagen 1.350.000,00 € 0,00 €
Kurzfristige finanzielle Schulden 23.759.840,61 € 7.326.290,27 €
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.482.360,32 € 739.519,20 €
Steuerschulden 9.750,00 € 381.502,10 €
Sonstige kurzfristige Schulden 1.164.601,83 € 1.230.442,15 €
Kurzfristige Schulden, gesamt 28.766.552,76 € 9.677.753,72 €
Langfristige Schulden
Langfristige finanzielle Schulden 3.194.137,75 € 5.287.996,31 €
Latente Steuern 979.890,57 € 0,00 €
Genusscheinkapital 3.580.252,50 € 570.000,00 €
Sonstige langfristige Schulden 3.650.000,00 € 3.069.137,75 €
Langfristige Schulden, gesamt 11.404.280,82 € 8.927.134,06 €
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 2.140.000,00 € 889.495,93 €
Gewinnrücklage 248.580,99 € 290.073,93 €
Bilanzgewinn (Vorjahr -verlust) 1.077.839,25 € -494.642,80 €
Anteile anderer Gesellschafter -2.881,90 € -3.345,00 €
Eigenkapital, gesamt 3.463.538,34 € 681.582,06 €
Passiva, gesamt 43.634.371,92 € 19.286.469,84 €
F 59

Vergleichende Übersicht für den GWB-Konzern
für die Halbjahreszeiträume zum 30. Juni 2006 und 30. Juni 2005
nach IFRS (ungeprüft)
Konzern- Gewinn- und Verlustrechnungen
Notes
01.01. bis
30.06.2006
01.01. bis
30.06.2005
Umsatzerlöse 30.161.720,55 € 4.171.935,11 €
Bestandsveränderungen der Vorräte -1.847.625,57 € 0,00 €
Sonstige betriebliche Erträge 22.155,43 € 17.999,50 €
Materialaufwand -23.767.993,04 € -3.364.417,56 €
Personalaufwand -977.186,56 € -376.517,48 €
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen- 0,00 €
stände des Anlagevermögens und Sachanlagen -13.926,80 € -9.941,14 €
Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.193.795,79 € -680.651,10 €
Finanzergebnis -309.671,72 € -233.903,43 €
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.073.676,50 € -475.496,10 €
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -950.041,57 € -19.146,70 €
Jahresüberschuss 1.123.634,93 € -494.642,80 €
Anteile Dritter 21.039,38 € -405,00 €
dem Mutterunternehmen zustehender Jahresüberschuss 1.144.674,31 € -495.047,80 €
Ergebnis je Aktie 0,53 € -0,23 €
F 60

Vergleichende Übersicht für den GWB-Konzern
für die Halbjahreszeiträume zum 30. Juni 2006 und 30. Juni 2005
nach IFRS (ungeprüft)
Konzern-Kapitalflussrechnungen
1-6/2006 1-6/2005
TEUR TEUR
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss/-fehlbetrag 1.145 -495
Abschreibungen auf das Anlagevermögen 14 10
Abnahme / Zunahme der Steuerschulden -275 -73
Sonstige zahlungsunwirksame Erträge / Aufwendungen -2 0
Abgänge aus Grundstücksverkäufen 0 3.234
Abnahme / Zunahme der Vorräte 1.848 3.388
Zunahme / Abnahme der Liefer- und Leistungsforderungen
Abnahme / Zunahme der übrigen Forderungen sowie anderer Akti-
-18.798 -6.116
va 139 -322
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
Zunahme / Abnahme von objektgebundenen Bankdarlehen und
sonstigen kurzfrist. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 13.866 -2.333
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
Abnahme / Zunahme der übrigen Verbindlichkeiten sowie
anderer Passiva
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
4.975 2.744
= Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 2.912 37
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle
-8 0
Anlagevermögen -34 0
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen -1.943 -419
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 0 25
= Cashflow aus der Investitionstätigkeit -1.985 -394
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten -3.155 0
Einzahlungen aus der Ausgabe von Genussscheinen
Einzahlungen auf Kapitalerhöhung und ausstehende
680 570
Pflichteinlagen 1.962 0
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -513 570
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 414 213
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 1.653 663
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 2.067 876
Zusammensetzung des Finanzmittelfonds
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2.067 876
2.067 876
F 61

Vergleichende Übersicht für den GWB-Konzern
für die Halbjahreszeiträume zum 30. Juni 2006 und 30. Juni 2005
nach IFRS (ungeprüft)
Entwicklung des Eigenkapitals im Konzern
Konzern-
Gewinn-
Anteile
anderer Summe
kapital Grundkapital rücklage Bilanzgewinn Gesellschafter Eigenkapital
Saldo
01.01.2006 1.435.203,67 0,00 248.580,99 0,00 23.157,48 1.706.942,14
Einzahlungen
wegen
Umwandlung 847.285,31 0,00 0,00 0,00 0,00 847.285,31
Kapital-
bewegungen -209.324,04 0,00 0,00 0,00 0,00 -209.324,04
Umbuchung
wegen
Umwandlung -2.073.164,94 2.140.000,00 0,00 -66.835,06 0,00 0,00
Entnahme von
anderen
Gesellschaftern 0,00 0,00 0,00 0,00 -5.000,00 -5.000,00
Perioden-
ergebnis 0,00 0,00 0,00 1.144.674,31 -21.039,38 1.123.634,93
Saldo 30.6.2006 0,00 2.140.000,00 248.580,99 1.077.839,25 -2.881,90 3.463.538,34
Konzern-
Gewinn-
Anteile
anderer Summe
kapital Grundkapital rücklage Bilanzgewinn Gesellschafter Eigenkapital
Saldo
01.01.2005 738.850,97 0,00 290.073,93 0,00 17.348,23 1.046.273,13
Perioden-
ergebnis 0,00 0,00 0,00 -494.642,80 -405,00 -495.047,80
Kapitalbewegungen
150.644,96 0,00 0,00 0,00 -20.288,23 130.356,73
Saldo
30.06.2005 889.495,93 0,00 290.073,93 -494.642,80 -3.345,00 681.582,06
F 62

GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG
(heutige GWB Immobilien AG)
Konzern-Abschluss zum 31. Dezember 2005 nach IFRS (geprüft)
F 63

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards
zum 31. Dezember 2005
Konzernbilanz
AKTIVA Notes 31.12.2005 31.12.2004
Kurzfristige Vermögenswerte
Liquide Mittel 11 1.652.851,01 € 662.611,88 €
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
9, 24 10.978.378,49 € 3.902.374,17 €
Vorräte 7, 8, 23 2.909.531,16 € 3.633.075,13 €
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 9, 25 1.040.368,49 € 636.647,11 €
Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 16.581.129,15 € 8.834.708,29 €
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögensgegenstände 3, 16 921,00 € 161,50 €
Geschäfts- oder Firmenwert 17 91.891,82 € 96.012,09 €
Sachanlagevermögen 4, 18 193.998,00 € 200.336,00 €
Zur Veräußerung gehaltene langfristige
Vermögenswerte 20 6.389.503,09 € 9.623.301,53 €
Finanzanlagen 5, 21 1.179.181,59 € 77.500,00 €
Latente Steuern 6, 22 0,00 € 41.492,94 €
Langfristige Vermögenswerte, gesamt 7.855.495,50 € 10.038.804,06 €
Aktiva, gesamt 24.436.624,65 € 18.873.512,35 €
F 64

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards
zum 31. Dezember 2005
Konzernbilanz
PASSIVA Notes 31.12.2005 31.12.2004
Kurzfristige Schulden
Kurzfristige finanzielle Schulden 13, 29 9.893.470,22 € 9.659.499,62 €
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen 13, 30 1.344.404,03 € 716.268,82 €
Steuerschulden 12, 28 284.820,00 € 454.864,42 €
Sonstige kurzfristige Schulden 13, 31 1.924.946,90 € 613.409,32 €
Kurzfristige Schulden, gesamt 13.447.641,15 € 11.444.042,18 €
Langfristige Schulden
Langfristige finanzielle Schulden 13, 29 6.349.023,82 € 6.349.023,89 €
Latente Steuern 6, 22 33.190,54 € 34.173,15 €
Genusscheinkapital 27 2.899.827,00 € 0,00 €
Langfristige Verbindlichkeiten, gesamt 9.282.041,36 € 6.383.197,04 €
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 26 1.435.203,67 € 738.850,97 €
Gewinnrücklage 26 248.580,99 € 290.073,93 €
Anteile anderer Gesellschafter 26 23.157,48 € 17.348,23 €
Eigenkapital, gesamt 1.706.942,14 € 1.046.273,13 €
Passiva, gesamt 24.436.624,65 € 18.873.512,35 €
F 65

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards
zum 31. Dezember 2005
Konzerngewinn- und Verlustrechnung
Notes 2005 2004
Umsatzerlöse 14, 32 13.803.238,72 € 20.175.054,40 €
Bestandsveränderungen der Vorräte 33 -4.600.568,95 € -11.825.084,05 €
Sonstige betriebliche Erträge 34 94.080,91 € 314.160,54 €
Materialaufwand 35 -4.717.819,93 € -4.408.265,34 €
Personalaufwand
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens
36 -1.267.799,54 € -992.964,34 €
und Sachanlagen
19 -25.602,54 € -24.751,99 €
Sonstige betriebliche Aufwendungen 37 -1.694.002,13 € -1.555.865,61 €
Finanzergebnis
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäfts-
38 -823.812,53 € -1.527.519,62 €
tätigkeit 767.714,01 € 154.763,99 €
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 39 -42.753,95 € -196.273,54 €
Jahresüberschuss/-fehlbetrag 724.960,06 € -41.509,55 €
Anteile Dritter
Dem Mutterunternehmen zustehendes
809,25 € 2.604,08 €
Jahresergebnis 724.150,81 € -44.113,63 €
Ergebnis je Aktie 41 0,34 € -0,02 €
F 66

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards
zum 31. Dezember 2005
Konzernkapitalflussrechnung
2005 2004
TEUR TEUR
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss/-fehlbetrag 725 -42
Abschreibungen auf das Anlagevermögen 25 25
Abnahme / Zunahme der Rückstellungen -170 143
Sonstige zahlungsunwirksame Erträge / Aufwendungen 3 -262
Gewinn / Verlust aus Anlageabgängen 0 -1
Abgänge aus Grundstücksverkäufen 3.234 0
Abnahme / Zunahme der Vorräte 724 25.036
Zunahme / Abnahme der Liefer- und Leistungsforderungen -7.076 -3.449
Zunahme der übrigen Forderungen sowie anderer Aktiva
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
Abnahme von objektgebundenen Bankdarlehen und sonstigen
-404 -208
kurzfrist. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
Abnahme / Zunahme der übrigen Verbindlichkeiten sowie
234 -20.837
anderer Passiva
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
1.917 187
= Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -788 592
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus Abgängen von Anlagegegenständen 0 2
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen -19 -6
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle
Anlagevermögen -1 0
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen -1.174 0
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 72 48
= Cashflow aus der Investitionstätigkeit -1.122 44
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten 0 -792
Einzahlungen aus der Ausgabe von Genussscheinen 2.900
Einzahlungen auf Kapitalerhöhung und ausstehende
Pflichteinlagen 0 709
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 2.900 -83
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 990 553
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 663 110
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 1.653 663
Zusammensetzung des Finanzmittelfonds
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 1.653 663
1.653 663
F 67

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards
zum 31. Dezember 2005
Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung
Konzern-
kapital
Gewinn-
rücklage
Anteile anderer
Gesellschafter
Summe
Eigenkapital
Saldo 01.01.2004 147.378,52 € 211.293,82 € 14.744,15 € 373.416,49 €
ergebnisneutrale
Buchung der latenten
Steuern 0,00 € 78.780,11 € 0,00 € 78.780,11 €
Periodenergebnis -44.113,63 € 0,00 € 2.604,08 € -41.509,55 €
Kapitalbewegungen 635.586,08 € 0,00 € 0,00 € 635.586,08 €
Saldo 31.12.2004 738.850,97 € 290.073,93 € 17.348,23 € 1.046.273,13 €
Saldo 01.01.2005
ergebnisneutrale
Buchung der latenten
738.850,97 € 290.073,93 € 17.348,23 € 1.046.273,13 €
Steuern 0,00 € -41.492,94 € 0,00 € -41.492,94 €
Periodenergebnis
Anteile anderer
Gesellschafter aus
724.150,81 € 0,00 € 809,25 € 724.960,06 €
Erstkonsolidierung 0,00 € 0,00 € 5.000,00 € 5.000,00 €
Kapitalbewegungen -27.798,11 € 0,00 € 0,00 € -27.798,11 €
Saldo 31.12.2005 1.435.203,67 € 248.580,99 € 23.157,48 € 1.706.942,14 €
F 68

GWB Immobilien AG, Hauptstraße 1a, Siek / Germany
Konzernabschluss zum 31. Dezember 2005 nach IFRS
Notes
Bilanzierungsgrundsätze und –methoden
1. Grundsätze der Rechnungslegung
Die GWB Immobilen AG mit Sitz in 22962 Siek (Deutschland) ist beim Amtsgericht Lübeck im
Handelregister unter der Nummer HRB 6613 seit dem 21. März 2006 eingetragen. Sie ist
nach erfolgter Umwandlung Rechtsnachfolgerin der GWB Gesellschaft für Geschäfts- und
Wohnbauten mbH & Co. KG, welche bis zum 21. März 2006 beim Amtsgericht Ahrensburg
unter HRA 2782 eingetragen war.
Die GWB Immobilien AG ist am Markt für gewerblich genutzte Immobilien tätig. Der Kon-
zern befasst sich mit dem Erwerb, der Errichtung, der An- und Vermietung und der Verwal-
tung sowie dem Verkauf von Handels- und Gewerbeobjekten. Der Bereich der Einzelhan-
delsimmobilien bildet den Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit.
Der Konzernabschluss der GWB Immobilien AG zum 31. Dezember 2005 ist nach den An-
forderungen der IFRS (International Financial Reporting Standards) aufgestellt. Die IFRS sind
die vom International Accounting Standards Board (IASB) verabschiedeten Standards und
Interpretationen. Sie bestehen aus den International Financial Reporting Standards (IFRS),
den International Accounting Standards (IAS) sowie den Interpretationen des International
Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) bzw. des ehemaligen Standing In-
terpretations Committee. In dem vorliegenden Jahresabschluss hat der Konzern alle für
das Geschäftsjahr 2005 verpflichtend anzuwendenden Vorschriften der IFRS berücksichtigt,
soweit sie für den vorliegenden Konzernabschluss relevant sind. Für das Vorjahr werden, in
Übereinstimmung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften, entsprechende
Vergleichswerte angegeben.
Die erstmalige Anwendung der IFRS in 2003 erfolgte gemäß IFRS 1 (Erstmalige Anwendung
der International Financial Reporting Standards). Dabei sind die erforderlichen Anpassun-
gen rückwirkend so vorgenommen worden, als ob sie schon immer angewendet worden
wären.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde unverändert das Gesamtkostenverfahren
gewählt. Der Konzernabschluss ist in Euro (EUR) erstellt.
Der Vorstand hat den Konzernabschluss zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben.
Die Feststellung des Konzernabschlusses erfolgt auf der Bilanzsitzung, insoweit besteht bis zu
F 69

diesem Zeitpunkt die Möglichkeit einer Änderung des Konzernabschlusses durch den Auf-
sichtsrat.
Die Erstellung des Konzernabschlusses erfordert Schätzungen und Annahmen, die die Be-
träge der Vermögenswerte, Schulden und finanziellen Verpflichtungen zum Bilanzstichtag
sowie die Erträge und Aufwendungen des Geschäftsjahres beeinflussen. Obwohl diese
Schätzungen und Annahmen mit größter Sorgfalt auf der Basis aller verfügbaren Informati-
onen vorgenommen bzw. getroffen wurden, können die tatsächlichen Ergebnisse davon
abweichen.
Der Konzernabschluss basiert auf dem historischen Anschaffungskostenprinzip und wird in
Übereinstimmung mit den nachfolgend dargestellten Konsolidierungs-, Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden aufgestellt.
Neu veröffentlichte Bilanzierungsstandards
Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2005 wurde auf Grundlage aller für das Ge-
schäftsjahr 2005 verbindlichen Standards und Interpretationen, wie sie von der Europäi-
schen Union übernommen worden sind, aufgestellt.
Auf die freiwillige Anwendung von nachfolgend aufgeführten Standards oder Interpretati-
onen, die zum 31. Dezember 2005 nicht verpflichtend anzuwenden sind, wurde verzichtet.
Die GWB analysiert derzeit die Folgewirkungen der neuen Vorschriften auf den Konzernab-
schluss. Die Gesellschaft erwartet keine wesentlichen Anpassungen des Konzernabschlus-
ses aus der erstmaligen Anwendung dieser neuen Vorschriften.
IFRS 7 Financial Instruments Disclosures
IFRIC 4 Determing wether an Arrangement contains a Lease
IFRIC 5 Rights to Interests arising from Decommissionierung, Restora-
tion an Environmental Rehabilitation Funds
IFRIC 6 Liabilities araising from participating in a specific market –
waste electrical an electronical equipment
IFRC 7 Applying the Restatement Approach under IAS 29 Financial
Ergänzung zu IAS 1 Capital Disclosures
Reporting in Hyperinflationary Economies
Ergänzung zu IAS 19 Actuarial Gains and Losses, Group Plans and Disclosures
Ergänzung zu IAS 21 Net Investment in a Foreign Operation
Ergänzung zu IAS 39 Cash-Flow Hedge Accounting for Forecast Intra-Group Trans-
actions, the Fair Value Option and Financial Guarantee Con-
tracts
F 70

2. Konsolidierungskreis und –methoden
In den für das Geschäftsjahr 2005 aufgestellten Konzernabschluss sind neben dem Mutter-
unternehmen GWB Immobilien AG sieben inländische Tochterunternehmen einbezogen.
Die Einbeziehung in den Konzernabschluss erfolgt zu dem Zeitpunkt, an dem die GWB Im-
mobilien AG die Mehrheit der Stimmrechte an dem Unternehmen erlangt. Der Konsolidie-
rungskreis hat sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert.
Eine Aufstellung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen ist in der fol-
genden Tabelle dargestellt.
Unternehmen Sitz Eigenkapital am Beteiligungs-
31.12.2005
quote
GWB OBJEKT Gesellschaft für Objektmanagement
mbH & Co
Siek 11.700,53 € 100 %
GWB MAFO KG für Markt- und Standortanalysen
mbH & Co
Siek -55.162,87 € 100 %
GWB PLAN Gesellschaft für Bauleitund
Erschließungsplanung mbH
Siek 36.314,95 € 50 %
Projektgesellschaft PKT Praxisklinik Travemünde
mbH & Co. KG
Siek 11.000,00 € 100 %
Projektgesellschaft market 1 Berlin
GmbH & Co. KG
Siek -1.160,62 € 100 %
Projektgesellschaft market 2 GmbH &
Co. KG
Siek -1.401,80 € 100 %
Projektgesellschaft market 3 GmbH &
Co. KG
Siek -11.440,32 € 100 %
Der Kapitalkonsolidierung liegt die Erwerbsmethode zu Grunde. Dabei werden die An-
schaffungskosten der Beteiligungen mit dem anteiligen - ggf. nach Anpassung an die Bi-
lanzierungs- und Bewertungsgrundsätze im Konzern-Eigenkapital zum Erwerbszeitpunkt
aufgerechnet. Hierzu werden die Vermögensgegenstände und Schulden mit dem Zeitwert
zum Anschaffungszeitpunkt angesetzt.
Konzerninterne Gewinne und Verluste, Umsätze, Aufwendungen und Erträge sowie die
zwischen den konsolidierten Gesellschaften bestehenden Forderungen und Verbindlich-
keiten werden eliminiert.
3. Immaterielle Vermögensgegenstände
Immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten, vermindert um
planmäßige lineare Abschreibungen pro°rata°temporis entsprechend der voraussichtli-
chen Nutzungsdauer bewertet.
4. Sachanlagen
Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten, grundsätzlich vermindert um planmäßige
lineare Abschreibungen pro°rata°temporis entsprechend der voraussichtlichen wirtschaft-
F 71

lichen Nutzungsdauer, aktiviert. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten bis
EUR 410 werden aus Vereinfachungsgründen im Jahr des Zugangs abgeschrieben und im
Anlagenspiegel als Abgang ausgewiesen.
Den planmäßigen Abschreibungen des Sachanlagevermögens liegen im Wesentlichen
die folgenden planmäßigen Nutzungsdauern zugrunde:
Kraftfahrzeuge : 3 bis 8 Jahre
Betriebs- und Geschäftsausstattung : 3 bis 15 Jahre
5. Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
Langfristige Vermögenswerte des Anlagevermögens, deren Verkauf höchstwahrscheinlich
ist, sind gemäß IFRS 5 gesondert als Verkaufsobjekte auszuweisen.
Die Bewertung der Verkaufsobjekte erfolgt zum niedrigern Wert aus Buchwert und dem
beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten zum Zeitpunkt der Umgliederung
und zu jedem folgenden Abschlussstichtag. Planmäßige Abschreibungen werden ab dem
Zeitpunkt der Umgliederung nicht mehr vorgenommen.
Im Konzernabschluss der Gesellschaft befinden sich zum Bilanzstichtag zwei Immobilien,
die als zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Anlagevermögen ausgewiesen werden.
6. Finanzanlagen
Finanzanlagen werden gemäß ihrer Klassifizierung als vom Konzern ausgereichte Darlehen
oder Fälligkeitswerte (held-to-maturity assets) mit den fortgeführten Anschaffungskosten
ausgewiesen. Wertminderungen werden über Abschreibungen berücksichtigt.
7. Latente Steuern
Entsprechend IAS 12 werden Steuerabgrenzungen nach der „liability method“ auf Abwei-
chungen zwischen den Handelsbilanzen nach IFRS und der Steuerbilanz vorgenommen.
Die Abgrenzungen werden in Höhe der voraussichtlichen Steuerbelastung bzw. –
entlastung nachfolgender Geschäftsjahre gebildet. Die Bewertung erfolgt grundsätzlich
unter Berücksichtigung von Gewerbesteuer, Körperschaftsteuer sowie Solidaritätszuschlag.
Latente Steuerschulden und -ansprüche werden saldiert, soweit sich Aufrechnungsmög-
lichkeiten nach § 226 Absatz 4 Abgabenordnung i.V.m. Artikel 108 Grundgesetz ergeben.
8. Vorräte
Vorräte werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder zum niedrigeren, realisier-
baren Nettoveräußerungswert (voraussichtlich erzielbarer Veräußerungserlös abzüglich der
bis zum Verkauf noch anfallenden Kosten) angesetzt.
F 72

9. Fertigungsaufträge
Ein Fertigungsauftrag ist gemäß IAS ein Vertrag über die kundespezifische Fertigung von
Vermögenswerten.
Wenn das Ergebnis eines Fertigungsauftrags verlässlich ermittelt werden kann und es wahr-
scheinlich ist, dass der Auftrag profitabel sein wird, werden die Auftragserlöse über die
Dauer des Auftrags erfasst. Wenn es wahrscheinlich ist, dass die gesamten Auftragskosten
die gesamten Auftragserlöse übersteigen, wird der erwartete Verlust sofort als Aufwand
erfasst. Der Konzern wendet die Percentage-of-Completion-Methode an, um den in ei-
nem bestimmten Geschäftsjahr zu erfassenden Erlös zu ermitteln. Der Fertigstellungsgrad
entspricht dem Prozentsatz der bis zum Bilanzstichtag angefallenen Auftragskosten im
Vergleich zu den erwarteten Gesamtkosten des Auftrags.
10. Forderungen und Sonstige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden zum Nennwert angesetzt und unter
Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet. Einzelwertberichtigungen waren
nicht vorzunehmen.
11. Wertminderungen von Vermögenswerten
Eine Wertminderung von Vermögenswerten (außerplanmäßige Abschreibung) wird immer
dann vorgenommen, wenn der Buchwert den voraussichtlichen erzielbaren Betrag über-
steigt.
12. Liquide Mittel
Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennwert angesetzt.
13. Rückstellungen
Rückstellungen werden für rechtliche und faktische Verpflichtungen gebildet, die ihren
Ursprung in der Vergangenheit haben, wenn es wahrscheinlich ist, dass die Erfüllung der
Verpflichtung zu einem Abfluss von Konzernressourcen führt und eine zuverlässige Schät-
zung der Verpflichtungshöhe vorgenommen werden kann. Dabei wird von dem Erfül-
lungsbetrag mit der höchsten Eintrittswahrscheinlichkeit ausgegangen.
14. Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt.
15. Umsatzerlöse
F 73

Umsatzerlöse werden unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung dann vereinnahmt, wenn
abgrenzbare Leistungen oder Lieferung erbracht bzw. erfolgt sind.
16. Leasingverhältnisse
Leasingverhältnisse werden als Finanzierungsleasing klassifiziert, wenn durch die Leasing-
bedingungen im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken
auf den Leasingnehmer übertragen werden. Alle anderen Leasingverhältnisse werden als
Operating-Leasing klassifiziert. Es liegen im Konzern nur Operating-LeasingVerhältnisse vor.
Mieteinnahmen und Mietzahlungen bei Operating-Leasingverhältnissen werden im Perio-
denergebnis linear über die Laufzeit des entsprechenden Leasingverhältnisses verteilt.
Erläuterungen zur Bilanz
17. Immaterielle Vermögenswerte
Die immateriellen Vermögenswerte betreffen Schutzrechte und Lizenzen. Die Entwicklung
der immateriellen Vermögenswerte ist im Anlagenspiegel (siehe Note 20) dargestellt.
18. Geschäfts- oder Firmenwert
Gemäß IFRS 3 ist bei Unternehmenszusammenschlüssen der übersteigende Betrag der bi-
lanzierten Anschaffungskosten in der Muttergesellschaft über das Eigenkapital der konsoli-
dierten Tochterunternehmen als Geschäfts- oder Firmenwert auszuweisen.
Die Entwicklung des Geschäfts- oder Firmenwertes ist im Anlagenspiegel (siehe Note 20)
dargestellt.
Der buchmäßige Geschäfts- oder Firmwert der GWB–Gruppe entfällt zum 31. Dezember
2005 im Wesentlichen auf folgende Tochterunternehmen:
GWB MAFO KG für Markt- und Standortanalysen mbH & Co 66.663,38 €
GWB Plan GmbH 20.445,08 €.
Die Nutzungsdauer der Geschäfts- oder Firmenwerte ist unbegrenzt. Die Geschäfts-
oder Firmenwerte werden in Übereinstimmung mit IFRS 3.55 i. V. m. IAS 36 nicht planmäßig
abgeschrieben, sondern jährlich auf Wertminderungen geprüft.
19. Sachanlagen
Die Entwicklung der Sachanlagen ist im Anlagenspiegel (siehe Note 20) dargestellt.
Außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen waren nicht erforderlich.
F 74

20. Anlagenspiegel
erworbene
immaterielle Geschäfts- sonstiges
Vermögens- oder Sachanlage- Gesamt
gegenstände Firmenwert vermögen
TEUR TEUR TEUR TEUR
Anschaffungskosten
Stand 01.01.2004 9 81 319 409
Zugänge 0 15 5 20
Abgänge 0 0 10 10
Stand 31.12.2004 9 96 314 419
Zugänge 1 0 19 20
Abgänge 0 4 0 4
Stand 31.12.2005 10 92 333 435
kumulierte Abschreibungen
Stand 01.01.2004 7 0 100 107
Zugänge 2 0 23 25
Abgänge 0 0 9 9
Stand 31.12.2004 9 0 114 123
Zugänge 0 0 25 25
Abgänge 0 0 0 0
Stand 31.12.2005 9 0 139 148
Buchwerte
31.12.2004 0 96 200 296
31.12.2005 1 92 194 287
21. Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
Die Veränderung in den zur Veräußerung bestimmten Grundstücken resultiert aus dem
Verkauf der Objekte in Lübbenau und Zingst, die im Geschäftsjahr veräußert worden sind.
Aufstellung der Buchwerte der Grundstücke im Vergleich zum Vorjahr:
31.12.2005 31.12.2004
TEUR TEUR
Clausthal-Zellerfeld 3.204 3.204
Guben 3.186 3.186
Zingst 0 1.726
Lübbenau 0 1.507
6.390 9.623
Die zur Veräußerung bestimmten Grundstücke werden gemäß IFRS zum niedrigeren Wert
aus Anschaffung- oder Herstellungskosten und realisierbarer Veräußerungserlös (voraus-
F 75

sichtlich erzielbarer Veräußerungserlös abzüglich der bis zum Verkauf anfallenden Kosten)
bewertet. Anzeichen für einen niedrigeren realisierbaren Veräußerungserlös haben sich
nicht ergeben.
Es handelt sich hierbei um Grundstücke, die von der Gesellschaft selbst bebaut worden
sind. Da aufgrund der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt bisher noch kein Käufer ge-
funden werden konnte, werden diese bebauten Grundstücke im Anlagevermögen aus-
gewiesen.
Die Grundstücke Clausthal-Zellerfeld und Guben dienen als Sicherheit für die finanziellen
Schulden (vgl. Tz. 29). Es bestehen Grundschulden zugunsten der Aareal Bank und der Eu-
rohypo AG.
22. Finanzanlagen
Die Finanzanlagen bestehen in folgender Zusammensetzung:
31.12.2005 31.12.2004
TEUR TEUR
Wertpapiere 860 0
Ausleihungen 313 73
Genossenschaftsanteile 6 6
1.179 79
Die Wertpapiere sind der Kategorie der Fälligkeitswerte („held-to-maturity assets“) zuge-
ordnet. Sie dienen vollständig der Sicherung der ausgegebenen Genussscheine und kön-
nen aufgrund vertraglicher Regelungen nicht vor Fälligkeit der Genussscheine im Jahr
2019 veräußert werden.
Außerplanmäßige Abschreibungen auf Finanzanlagen waren nicht erforderlich.
23. Latente Steuern
Nachfolgend werden die wesentlichen latenten Steueransprüche und Steuerschulden, die
vom Konzern erfasst wurden, und die Bewegungen während des aktuellen und des ver-
gangenen Geschäftsjahres dargestellt:
Aktive latente Steuern
TEUR
Stand 01.01.2004 41
Erfolgswirksam erfasste latente Steuern 0
Stand 31.12.2004 41
Direkt im Eigenkapital erfasste latente Steuern -41
Stand 31.12.2005 0
F 76

Die aktiven latenten Steuern wurden für Bewertungsunterschiede der im Vorratsvermögen
bilanzierten Grundstücke gebildet.
Passive latente Steuern
TEUR
Stand 01.01.2004 172
Direkt im Eigenkapital erfasste latente Steuern -79
Erfolgswirksam erfasste latente Steuern -59
Stand 31.12.2004 34
Erfolgswirksam erfasste latente Steuern -1
Stand 31.12.2005 33
Die passiven latenten Steuern bestehen für Bewertungsunterschiede der zur Veräußerung
gehaltenen langfristigen Vermögenswerte (planmäßige Abschreibungen) sowie für lang-
fristige Fertigungsaufträge.
24. Vorräte
31.12.2005 31.12.2004
TEUR TEUR
Unfertige Erzeugnisse und Leistungen 1.996 2.747
Fertige Erzeugnisse 913 886
2.909 3.633
Die Unfertigen Erzeugnisse und Leistungen betreffen im Wesentlichen die Objekte in Berlin-
Friedrichsfelde und in Bamberg-Hallstadt.
Unter den fertigen Erzeugnisse werden im Wesentlichen bereits fertig gestellte Objekte in
Bad Freienwalde, Senftenberg und Dassow ausgewiesen.
Das Grundstück in Dassow dient als Sicherheit für die finanziellen Schulden (vgl. Tz. 29). Die
Grundschuld besteht zugunsten der Hamburger Sparkasse.
25. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entfallen zum Bilanzstichtag überwie-
gend auf den Verkauf des Objektes „Praxisklinik“ in Travemünde.
In Höhe von 6 TEUR wurden Einzelwertberichtigungen vorgenommen.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind alle innerhalb eines Jahres fällig.
Der Anstieg der Forderungen resultiert aus dem Verkauf des Objekts „Praxisklinik“ in Trave-
münde im Geschäftsjahr 2005.
F 77

26. Sonstige Vermögenswerte
Die sonstigen Vermögenswerte bestehen in folgender Zusammensetzung:
31.12.2005 31.12.2004
TEUR TEUR
Forderungen gegen Gesellschafter 517 461
Steuerforderungen 356 85
Rechnungsabgrenzungsposten 87 2
Debitorische Kreditoren 12 0
Übrige 69 89
1.041 637
Die sonstigen Vermögensgegenstände sind alle innerhalb eines Jahres fällig.
27. Eigenkapital
Als Eigenkapital der GWB–Gruppe wird das Kapital der Konzernmutter GWB Gesellschaft
für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG zum 31. Dezember 2005 ausgewiesen, da
die Eintragung der Umwandlung in die GWB Immobilien AG in das Handelsregister am 21.
März 2006 erfolgte.
Zusammensetzung des Konzerneigenkapital zum 31. Dezember 2005:
Konzernkapital 1.435.203,67 €
Gewinnrücklage 248.580,99 €
Minderheitenanteile 23.157,48 €
Summe Eigenkapital 1.706.942,14 €
Im Konzernkapital werden neben den geleisteten Pflichteinlagen und den Gewinnen und
Verlusten auch die Entnahmen und Einlagen gebucht.
Zur Entwicklung der Bestandteile des Eigenkapitals verweisen wir auf die Eigenkapitalver-
änderungsrechnung (Anlage 4).
Im Eigenkapital des Konzerns befinden sich 249 TEUR die im Zuge der Erstellung der IFRS-
Eröffnungsbilanz zum 1. Januar 2003 erfolgsneutral als Gewinnrücklage erfasst worden sind.
Zum Zeitpunkt der Umstellung auf IFRS betrug die Gewinnrücklage 211 TEUR. Beim Aus-
gleich in den Folgejahren sind die in der Gewinnrücklage enthaltenen latenten Steuern
F 78

erfolgsneutral mit dem Eigenkapital verrechnet worden. Zum Bilanzstichtag beträgt die
Gewinnrücklage 249 T€.
28. Genusscheinkapital
Im Geschäftsjahr hat die Konzernmutter GWB Immobilien AG, bis zum 21.03.2006 firmiert als
GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, Genussscheine ausge-
geben. Die Genussscheine werden an der Frankfurter und Stuttgarter Börse unter der
Wertpapierkennnummer A0DQSe gehandelt. Das gesamte Emmissionsvolumen beträgt
20.000.000 EUR, wertpapierverbrieft durch 2.000.000 auf den Inhaber lautende Genuss-
scheine im Nennbetrag von jeweils 10 EUR.
Die eingezahlten Genussrechte gewähren den jeweiligen Genussberechtigten eine Min-
destverzinsung von 6% des jeweiligen Nennbetrages (Grundverzinsung). Zusätzlich gewäh-
ren die Genussrechte eine quotale Beteiligung an einem Anteil von 35% des auszuschüt-
tenden Jahresergebnisses (handelsrechtlicher Jahresüberschuss) der Emittentin (Gewinn-
beteiligung). Die Gewinnbeteiligung wird jedoch höchstens in der Höhe gewährt, dass
zusammen mit der Grundverzinsung jährlich 12% des jeweiligen Nennbetrages der Genuss-
rechte nicht überschritten werden. Die Zahlung der Grundverzinsung erfolgt jeweils zum 30.
Juni des auf das relevante Geschäftsjahr folgenden Jahres bzw., sofern der Jahresab-
schluss bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht festgestellt worden ist, unmittelbar nach der
endgültigen Feststellung.
Die Laufzeit der Genussrechte endet am 31. Dezember 2019, eine vorzeitige Kündigung ist
nicht möglich.
Zum 31. Dezember 2005 ist ein Emmissionsvolumen in Höhe von 2.900 TEUR realisiert.
31.12.2005 31.12.2004
TEUR TEUR
Nennwert Genussschein 2.881 0
Agio 19 0
2.900 0
F 79

29. Steuerschulden
Unter den Steuerschulden werden die Ertragsteuerschulden (laufende Gewerbesteuern)
ausgewiesen. Sie entwickelten sich wie folgt:
Steuerschulden
30. Finanzielle Schulden
Stand
01.01.2005
TEUR
455
Verbrauch
TEUR
170
Die finanziellen Schulden gliedern sich wie folgt:
Stand
31.12.2005
TEUR
285
31.12.2005 31.12.2004
TEUR TEUR
Kurzfristige finanzielle Schulden 9.893 9.660
Langfristige finanzielle Schulden 6.349 6.349
16.242 16.009
Die finanziellen Schulden betreffen Darlehen und Kontokorrentverbindlichkeiten.
Es gibt keine Finanzschulden mit einer Restlaufzeit über fünf Jahren.
Die kurzfristigen Finanzschulden betreffen die von der GWB–Gruppe in Anspruch genom-
menen Kontokorrentlinien bei Hausbanken und die Darlehen mit einer Restlaufzeit unter
einem Jahr. Die Zinsen werden bei Inanspruchnahme variabel berechnet.
Die langfristigen finanziellen Schulden betreffen die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditin-
stituten mit einer Restlaufzeit über einem Jahr. Bei diesen Darlehen entspricht der Zinsfest-
schreibungszeitraum der Laufzeit des Darlehen. Ein Zinsänderungsrisiko besteht insoweit
nicht.
Es bestehen Grundschulden in einer Gesamthöhe von 15.402 TEUR.
F 80

In der folgenden Übersicht sind die Buchwerte der Vermögensgegenstände dargestellt,
die als Sicherheit für Verbindlichkeiten gegeben wurden:
Kreditinstitut Sicherheit Buchwert
TEUR
Eurohypo AG
Grundschuld Objekt Zingst
Darlehen 5170344013 Verpfändung Sparguthaben 0
Eurohypo AG
Darlehen 5170345025 Grundschuld Objekt Guben 3.186
Hamburger Sparkasse Grundschuld Objekt Dassow 90
Aareal Bank AG Grundschuld Clausthal-Zellerfeld 3.204
SEB AG Grundschuld Bad Freienwalde 711
Deutsche Hypo Grundschuld Lübbenau 0
Die Objekte Zingst und Lübbenau wurden im Dezember 2005 veräußert, zum Bilanzstichtag
bestehen noch die Darlehen gegenüber der Eurohypo AG bzw. der Deutschen Hypo. Mit
Eingang des Veräußerungspreises werden die Darlehen in 2006 getilgt.
Weiterhin wurden zur Absicherung der Verbindlichkeiten folgenden Sicherheiten gegeben:
Objekt Sicherheit
Zingst Abtretung der Mieteinnahmen in stiller Form
Guben Abtretung der Mieteinnahmen in stiller Form
Clausthal-Zellerfeld
Abtretung von Kaufpreisansprüchen
Abtretung von Umsatzsteuer-Erstattungsansprüchen
Abtretung von Mietzins und Mietenkonto
Abtretung von Ansprüchen gegen Baubeteiligte
F 81

31. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Wie auch im Vorjahr sind sämtliche Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in-
nerhalb eines Jahres fällig.
32. Sonstige kurzfristige Schulden
Die sonstigen kurzfristigen Schulden setzen sich wie folgt zusammen:
31.12.2005 31.12.2004
TEUR TEUR
BBG Bodensee Beteiligungs GmbH & Co. KG 1.000 0
Steuerverbindlichkeiten 283 105
Darlehen C. Rohwer 100 100
Sonstige Rückstellungen (HGB)
Verbindlichkeiten Hahn-Immobilien-
77 121
Beteiligungs AG
Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen
50 0
Sicherheit
Verbindlichkeiten Projektgesellschaft
21 18
Eichholzkoppel 0 50
Verbindlichkeiten aus Mietkaution 0 30
Übrige Sonstige Verbindlichkeiten 394 190
1.925 614
Die Steuerverbindlichkeiten betreffen die sonstigen Steuerverbindlichkeiten ohne Ertrag-
steuern.
Die sonstigen Rückstellungen (HGB) werden als „accruals“ im Einklang mit IAS 37 unter den
sonstigen kurzfristigen Schulden aufgeführt.
Die sonstigen kurzfristigen Schulden haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.
Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
33. Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse stammen im Wesentlichen aus den Bereichen Immobilienverkäufe, Miet-
zinsen, Mietnebenkosten und Beratungshonorare.
F 82

Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:
2005 2004
TEUR TEUR
Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Bauprojekten
Bauprojekten
abzgl. Umsatzerlöse mit Teilgewinn-
10.776 29.783
realisierung in Vorjahren
Umsatzerlöse aus der Erbringung
0 -13.221
von Dienstleistungen 1.660 484
Umsatzerlöse aus der Vermietung 803 2.842
Sonstige Umsatzerlöse 564 287
13.803 20.175
Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Bauprojekten resultieren im Geschäftsjahr im We-
sentlichen (TEUR 7.766) aus dem Verkauf der Praxisklinik in Travemünde in der Tochterge-
sellschaft Projektgesellschaft PKT Praxisklinik Travemünde mbH & Co. KG.
Die Umsatzerlöse aus der Vermietung betreffen die laufenden Vergütungen im Rahmen
von Operating-Leasingverhältnissen von Immobilien. Es werden aus den bestehenden
Mietverträgen Zahlungen bis zu einem Jahr in Höhe von 387 TEUR, von zwei bis zu fünf Jah-
ren in Höhe von 1.328 TEUR sowie von über fünf Jahren in Höhe von 222 TEUR erwartet. Ins-
gesamt betragen die zukünftig erwarteten Mieterträge rund 1.937 TEUR.
Der Rückgang der Umsatzerlöse aus der Vermietung resultiert aus dem Verkauf der Objek-
te im Vorjahr.
Die Mieten sind abhängig von Größe und Quadratmeterpreisen. Dabei wurden im We-
sentlichen feste Laufzeiten von 10 Jahren vereinbart. Verlängerungsoptionen wurden da-
bei noch nicht berücksichtigt. Weitere Leasingbeschränkungen bestehen nicht.
34. Bestandsveränderungen der Vorräte
Zusammensetzung:
2005 2004
TEUR TEUR
Unfertige Erzeugnisse und Leistungen 750 -2.650
Fertige Erzeugnisse und Leistungen -27 17.679
Umgliederung ins Anlagevermögen 0 -3.204
Angefallene Herstellungskosten in 2005 für das
Objekt Praxisklinik Travemünde 3.877 0
Bestandsminderung 4.600 11.825
F 83

34. Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:
2005 2004
TEUR TEUR
Sachbezüge 36 30
Versicherungsentschädigungen 5 0
Auflösung von Rückstellungen 0 189
Übrige Erträge 53 95
35. Materialaufwand
Der Materialaufwand setzt sich wie folgt zusammen:
94 314
2005 2004
TEUR TEUR
Aufwendungen für bezogene Waren 237 418
Aufwendungen für bezogene Leistungen 1.247 3.990
Anlagenabgänge 3.234 0
36. Personalaufwand
4.718 4.408
2005 2004
TEUR TEUR
Löhne und Gehälter 1.144 876
Soziale Abgaben 123 117
1.267 993
Im Jahresdurchschnitt wurden einschließlich Geschäftsführer und Vorstände
16 Arbeitnehmer (Vorjahr 16) im Konzern beschäftigt.
F 84

37. Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
2005 2004
TEUR TEUR
Aufwendungen Emissionsprospekt 489 40
Büro + Kommunikation 174 173
Kfz-Kosten 131 121
Kosten der Warenabgabe 83 136
Rechts- und Beratungskosten 65 92
Reise- und Marketingaufwendungen 42 20
Tiga-Fonds 35 240
Versicherungen, Beiträge, Steuern 33 28
Mietgarantien und Ausgleichszahlungen 0 323
Einstellung in die Einzelwertberichtigung
zu Forderungen 0 268
Sonstige 642 115
1.694 1.556
In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Leasingaufwendungen aus Operating-
Leasingverhälnissen in Höhe von 213 TEUR (i.V.: 286 TEUR) enthalten.
Bei den Leasingverhältnissen handelt es sich im Wesentlichen um den Mietvertrag für das
Gebäude in Siek. Dieser Vertrag hatte eine feste Laufzeit von 15 Jahren, zum
31. Dezember 2005 beträgt die Restlaufzeit noch 11 Jahre.
Weiterhin bestehen Leasingverhältnisse für Kopierer, Hardware und PKW, diese Verträge
laufen im nächsten Jahr teilweise aus.
38. Finanzergebnis
Das Finanzergebnis im Geschäftsjahr betrug für die gesamte GWB – Gruppe –824 TEUR.
Folgende Übersicht zeigt die Zusammensetzung des Finanzergebnisses:
2005 2004
TEUR TEUR
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 80 16
Zinsen und ähnliche Aufwendungen -776 -1.544
Vergütungen für Genussrechtskapital -128 0
-824 -1.528
F 85

39. Steuern vom Einkommen und Ertrag
Als Ertragsteuern sind sowohl die gezahlten oder geschuldeten Steuern auf Einkommen
und Ertrag als auch die im Konzern gebildeten latenten Steuerabgrenzungen ausgewie-
sen. Die Ertragsteuern sind auf Basis der gültigen Gesetze und Verordnungen berechnet.
Die Ertragsteuern setzen sich wie folgt zusammen:
2005 2004
TEUR TEUR
Ertragsteueraufwand 44 255
Latenter Steuerertrag -27 -76
Latenter Steueraufwand 26 17
43 196
Der laufende Ertragsteueraufwand setzt sich ausschließlich aus Beträgen aus den in den
Konzernabschluss einbezogenen Gewinn- und Verlustrechnungen zusammen und betrifft
ausschließlich das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit. Die Ergebnisse werden
einheitlich thesauriert.
F 86

Die Überleitung von der theoretisch zu erwartenden Steuerbelastung zum tatsächlich im
Konzernabschluss erfassten Betrag stellt sich wir folgt dar:
2005 2004
TEUR TEUR
Ergebnis vor Ertragsteuern 768 160
Theoretischer Steuersatz in % 15,0 15,0
Theoretischer Steueraufwand
Steuermehrungen aufgrund steuerlich nicht
115 24
abzugsfähiger Aufwendungen 5 7
Korrektur Abschreibungsaufwand -22 -15
Differenz Abgangswert Grundstücke
Wenigerergebnis in IFRS-Bilanz auf Grund
Percentage of Completion Methode
-90 in Vorjahren
Steuereffekt durch Staffelung der GewSt
0 112
in Personengesellschaften -11 -11
Hinzurechnung innerhalb der GewSt
Kürzungen innerhalb der GewSt
81 87
für Grundstücksunternehmen
Berücksichtigung von
-151 0
Sonderbetriebseinnahmen und -ausgaben 29 29
Ertragsteuern für Vorjahre 30 0
Minderung latente Steuern 0 -59
Sonstige Steuereffekte -24 22
Ausgewiesener Ertragsteueraufwand 43 196
Der theoretische Steuersatz setzt sich in 2005 sowie 2004 für die Kommanditgesellschaft aus
dem durchschnittlichen Gewerbesteuersatz von 15,0% zusammen.
Latente Steuern in Höhe von 41 TEUR (i.V.: 79 TEUR) sind direkt im Eigenkapital erfasst wor-
den.
40. Ergebnis je Aktie
Die GWB Immobilien Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG wurde in
die GWB Immobilien AG umgewandelt. Die Eintragung der Umwandlung in das Handels-
register erfolgte im März 2006. Zum Bilanzstichtag bestanden deshalb keine Aktien. Aus-
schließlich zu Informationszwecken haben wir das Ergebnis je Aktie für 2005 und 2004 auf
der Basis der Aktienanzahl nach erfolgter Umwandlung berechnet.
F 87

Das unverwässerte Ergebnis je Aktie errechnet sich aus der Division des auf die GWB Im-
mobilien AG entfallenden Konzernjahresüberschusses und der gewichteten durchschnittli-
chen Anzahl der während des Geschäftsjahres ausstehenden Aktien.
2005 2004
Den Aktionären der Muttergesellschaft
zurechenbares Konzernergebnis (TEUR) 724 -42
Dividendenberechtigte Stückaktien 2.140.000 2.140.000
Ergebnis je Aktie (EUR) 0,34 -0,02
Das unverwässerte Ergebnis entspricht dem verwässerten Ergebnis je Aktie, da keine ver-
wässernden Instrumente im Umlauf sind.
Sonstige Angaben
41. Konzern-Kapitalflussrechnung
In den Unternehmen werden nur solche Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
gehalten, über die uneingeschränkt verfügt werden kann.
Zinseinnahmen und Zinsausgaben sind ausschließlich der operativen Geschäftstätigkeit
zugeordnet.
Der Bestand an Zahlungsmitteln umfasst Kassenbestände, Schecks und Guthaben bei Kre-
ditinstituten.
Im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit sind enthalten der Cashflow für erhaltene
Zinsen 80 TEUR (i.V.: 16 TEUR), für gezahlte Zinsen 776 TEUR (i.V.: 1.544 TEUR) sowie aus Ertrag-
steuern 241 TEUR (i.V.: 182 TEUR).
42. Segmentberichterstattung
Die Segmente sind nach Geschäftssegmenten aufgeteilt. Eine Aufteilung nach geogra-
phischen Segmenten wurde nicht vorgenommen, da die Gesellschaft nur in einer Region
tätig ist und somit eine geographische Segmentberichterstattung entfällt.
F 88

Die Segmente wurden eingeteilt nach den Bereichen Verkauf und Vermietung, Verwal-
tung sowie Übrige. Als übrige Segmente werden die Geschäftsbereiche Marktforschung
und Bauleitplanung ausgewiesen. Die Bereiche Marktforschung und Bauleitplanung sind
zu einem einzigen Geschäftssegment zusammengefasst, da diese beiden Bereiche sich im
Sinne von IAS 14.9 ähnlich sind.
Das Segment Verkauf und Vermietung beinhaltet den eigentlichen Kern der Geschäftstä-
tigkeit der GWB. Die Gesellschaft erwirbt Grundstücke, um darauf Handels- und Gewerbe-
objekte zu errichten und anschließend zu veräußern. Hierzu zählt auch die Vermietung von
Objekten, die im eigenen Bestand gehaltenen werden.
Der Tätigkeitsbereich Verwaltung umfasst die Sicherung der Mieterträge, die Erhaltung der
Bausubstanz sowie die Senkung von Bewirtschaftungskosten. Die Gesellschaft erbringt die-
se Leistungen für Gewerbeobjekte, die der Konzern im eigenen Bestand hält, die verkauft
werden sollen oder bereits verkauft worden sind.
Im Segment „Übrige“ werden einerseits Markt- und Standortanalysen durchgeführt. Dabei
wird vor der Realisierung eines Einzelhandelsprojektes geprüft, ob ein nachhaltiger Bedarf
für die Schaffung neuer Einzelhandelsflächen besteht. Andererseits wird in diesem Seg-
ment auch die Bauleitplanung erfasst.
Die Verrechnungspreise zwischen den verschiedenen Segmenten werden zu Marktpreisen
bewertet.
43. Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Der Gesamtbetrag der sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus Miet-, Leasing- und Ga-
rantieverträgen bei Restlaufzeiten bis zu 11 Jahren beträgt 2.060 TEUR. Auf das folgende
Geschäftsjahr entfallen 345 TEUR, auf den Zeitraum von zwei bis fünf Jahren entfallen 737
TEUR sowie auf den Zeitraum von länger als fünf Jahren entfallen 978 TEUR.
44. Transaktionen mit nahestehenden Personen und Unternehmen
Zum Bilanzstichtag fungierte die Muttergesellschaft noch in der Rechtsform einer GmbH &
Co. KG. Geschäftsführer der Gesellschaft waren im Geschäftsjahr:
Herr Dr. Norbert Herrmann, kaufmännischer Bereich
Herr Wolfgang Mertens-Nordmann, technischer Bereich.
F 89

Für die Tätigkeit im Geschäftsjahr wurden Gesamtbezüge in Höhe von 372 TEUR gewährt.
Zum 21.03.2006 wurde die o. g. Muttergesellschaft durch formwechselnde Umwandlung in
die GWB Immobilien AG umgewandelt. Vorstand der Gesellschaft sind die Herren Dr. Nor-
bert Herrmann, Wolfgang Mertens-Nordmann und ab 18. April 2006 Jörg Utermark.
Als Aufsichtsrat wurden die folgenden Herren bestellt:
- Dr. Thomas Meyer (Aufsichtsratsvorsitzender bis 2.06.2006)
- Henrik Lingenhölin (Aufsichtsratsvorsitzender seit 2.06.2006)
- Dr. Thomas Röh
- Claus Rohwer.
Das Aufsichtsratmitglied Herr Rohwer hat der Konzernmutter ein Darlehen in Höhe von 100
TEUR gewährt.
An die GWB IMMO Die Immobilien AG wurde ein Darlehen in Höhe von 28 TEUR gegeben.
45. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Der Geschäftsverlauf 2006 erfolgt planmäßig. Zur erfolgten Umwandlung der Gesellschaft
verweisen wir auf unsere Darstellung in den Grundsätzen der Rechnungslegung (Note 1).
Siek, den 31. Mai 2006
GWB Immobilien AG
Der Vorstand
gez.
Dr. Norbert Herrmann
Wolfgang Mertens-Nordmann
F 90

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards
Konzernsegmentberichterstattung
für den Zeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2005
Verkauf /
Vermietung Verwaltung übrige Eliminierung Summe
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Umsatzerlöse
Externe Erlöse 13.341 251 212 0 13.803
Erlöse zwischen den
Segmenten 1.447 0 0 -1.447 0
Gesamte Umsatzerlöse 14.788 251 212 -1.447 13.803
Ergebnis
Segmentergebnis 688 27 -27 688
Zinserträge 80
Ertragsteuern -43
Anteile anderer Gesellschafter 1
Jahresüberschuss 724
Angaben zur Vermögenslage
Segmentvermögen 22.535 62 170 22.767
Nicht zu geordnetes Vermögen 1.670
Gesamtes Vermögen 24.437
Segmentschulden 19.148 48 38 19.234
Nicht zu geordnete Schulden 3.496
Gesamte Schulden 22.730
Weitere Segmentinformationen
Investitionen in das
immaterielle und
Sachanlagevermögen 9 1 10 20
Planmäßige Abschreibung 19 0 6 25
Weitere zahlungswirksame
Aufwendungen neben der
Abschreibung 37 0 0 37
F 91

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards
Konzernsegmentberichterstattung
für den Zeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2004
Verkauf /
Vermietung Verwaltung übrige Eliminierung Summe
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Umsatzerlöse
Externe Erlöse 19.952 70 153 0 20.175
Erlöse zwischen den
Segmenten 99 0 0 -99 0
Gesamte Erlöse 20.051 70 153 -99 20.175
Ergebnis
Segmentergebnis 108 37 -7 138
Zinserträge 16
Ertragsteuern -196
Anteile anderer Gesellschafter -2
Jahresfehlbetrag -44
Angaben zur Vermögenslage
Segmentvermögen 18.408 51 200 18.659
Nicht zu geordnetes Vermögen 215
Gesamtes Vermögen 18.874
Segmentschulden 17.173 44 51 17.268
Nicht zu geordnete Schulden 559
Gesamte Schulden 17.827
Weitere Segmentinformationen
Investitionen in das
immaterielle und
Sachanlagevermögen 5 0 0 5
planmäßige Abschreibung 20 0 5 25
Weitere zahlungswirksame
Aufwendungen neben der
Abschreibung 247 0 0 247
F 92

GWB Immobilien AG
Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2005
Rahmenbedingungen und Entwicklung der Immobilienbranche
Der GWB-Konzern (im Folgenden „GWB“ genannt) war im Berichtsjahr unverändert am
Markt für gewerblich genutzte Immobilien tätig. Dieser Markt lässt sich in verschiedene
Segmente aufteilen:
- Markt für Büroflächen
- Markt für Einzelhandelsflächen
- Markt für Gewerbe- und Serviceflächen.
Im Jahr 2005 war die GWB in diesen Bereichen tätig, wobei der Bereich Einzelhandelsimmobilien
nach wie vor den Schwerpunkt bildet.
Die Rahmenbedingungen werden von den Marktteilnehmern unterschiedlich bewertet.
Die GWB konnte auf Grund ihrer Tätigkeitsfelder trotz der konjunkturellen Probleme in der
Branche weiterhin wachsen und sich am Markt behaupten. Das liegt auf der einen Seite
an der Konzeption des Unternehmens und auf der anderen Seite daran, dass sich der
Nachfragemarkt nach Handelsimmobilien auf mehreren Ebenen gesteigert hat.
Obwohl der Einzelhandel in Deutschland weitgehend stagniert, haben sich die Unternehmen,
die rechtzeitig die Zeichen der Zeit erkannt haben, durch den Ausbau ihrer Unternehmensziele
weiterentwickelt. Davon profitieren die Unternehmen unserer Branche, deren
Schwerpunkt der Einzelhandel ist. Die GWB hat sich auf Standorte konzentriert, die sich
in mittleren Städten befinden, denn diese Städte mit einer Einwohnerzahl zwischen 50.000
und 200.000 Einwohner haben viele Jahre unter der zentralistischen Politik der Landesplanungen
gelitten, die nur auf die Stärkung der Oberzentren ausgerichtet war. Hier haben
sich Änderungen ergeben. Insbesondere diese mittleren Städte entdecken sich selbst und
entwickeln den Egoismus, zunächst für sich selbst zu denken und zu handeln. So kommt es,
dass in diesen Städten Einkaufszentren entstehen, die von der Größe auf den regionalen
Markt ausgerichtet sind. Unternehmen wie C + A, Hennes u. Mauritz, Deichmann u. v .a.
haben das erkannt und haben Konzepte für diese Standorte entwickelt. Das war und ist
der Markt der GWB.
Der Käufermarkt hat sich im Verlaufe des Jahres 2005 weiter verbessert. Heute kann die
Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien, die insbesondere aus den Ländern USA, England,
Israel und Südafrika kommt, kaum noch befriedigt werden. Das ist auch der Hintergrund
für die erfolgreichen Verkäufe der GWB.
Die konzeptionelle Arbeitsweise, auch durch den Einsatz der GWB MAFO (Marktforschung),
zahlt sich aus. Die GWB konnte sich im Jahre 2005 weitere Standorte sichern, so dass die
Entwicklung 2006 bis 2008 erkennbar ist.
Auch die weiterhin günstigen Zinsen stabilisieren die Entwicklung der GWB. Insgesamt betrachtet
die GWB die Entwicklung der Immobilienbranche in ihrem Segment und für sich
selbst außerordentlich positiv.
F 93

Darstellung des Geschäftsverlaufes und der Lage
1. Geschäftsverlauf
Im Jahr 2005 konnte ein Überschuss von 724.960,06 € (nach Steuern) ausgewiesen werden.
Trotz niedrigerer augegewiesener Umsatzerlöse konnten die Gesamtleistung und der Rohertrag
gesteigert werden.
2. Vermögens- und Finanzlage
Bilanzkennzahlen 2003 2004 2005
Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
Gesamtvermögen 39,6 18,9 24,4
Anlagevermögen 6,6 10,0 8,5
Vorräte 31,9 3,6 2,2
Das Gesamtvermögen des Konzerns erhöhte sich im Geschäftsjahr von 18,9 auf 24,4 Mio.
Euro. Dieser Anstieg ergibt sich im Wesentlichen aus einem Anstieg der Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen, bedingt durch die Veräußerungen von Bauprojekten zum
Ende des Vorjahres.
Im Jahre 2005 hat die GWB Immobilien AG mit der Emission von Genussscheinen, die an
der Frankfurter und Stuttgarter Börse unter der Wertpapiernummer A0DQSE gehandelt
werden, einen neuen Weg beschritten. Bis zum 31.12.2005 konnten 2.880.000 € platziert
werden. Die GWB geht davon aus, dass bis zum 31.12.2006 die 5,0 Mio. € erreicht werden.
Für die Finanzierung von neuen Objekten konnte die GWB neue Partner finden, die sich
mit Mezzanine-Kapital engagierten. Hierbei handelt es sich um folgende Unternehmen/Institutionen:
- Babcock Brown, München
- Bankhaus Hauck & Aufhäuser, München
- Hofkammer des Hauses Württemberg
Insgesamt stehen der GWB durch diese Zusammenarbeit 6,0 Mio. € zur Verfügung, die
auch in Zukunft eingesetzt werden können.
3. Ertragslage
Renditekennzahlen 2003 2004 2005
Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
Rohertrag 3,6 4,0 4,6
EBIT 1,3 1,7 1,6
Jahresergebnis -0,2 -0,1 0,7
Der EBIT ist im Vergleich zum Vorjahr fast unverändert.
Das Jahresergebnis beträgt TEUR 725 nach Steuern.
F 94

Risiken der künftigen Entwicklung
Die Risiken der künftigen Entwicklung erscheinen kalkulierbar. Die GWB hat ein den Größenverhältnissen
entsprechendes Risikomanagementsystem eingerichtet. Aufgrund der
überschaubaren Größe des Konzerns gelangen überdies wichtige Informationen sofort zur
Geschäftsleitung.
Bestandsgefährdende Risiken waren zum Zeitpunkt der Konzernabschlusserstellung nicht
erkennbar. Im Konzernabschluss ist den wirtschaftlichen, finanziellen und rechtlichen Risiken,
soweit nach den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger
Buchführung erforderlich, durch Bewertungsabschläge bzw. die Bildung von Rückstellungen
Rechnung getragen.
Als sonstige Risiken mit möglichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der
GWB sind folgende zu nennen:
- Preis und Absatzrisiken
Bei jedem Immobilienprojekt besteht das Risiko, dass die kalkulierten Preise zur Durchführung
der geplanten Baumaßnahmen am Markt aufgrund von Preissteigerungen
nicht durchzusetzen sind.
Das Absatzrisiko besteht darin, dass die jeweilige Kundengruppe nicht bereit ist, die
kalkulierten Preise zum geplanten Verkaufszeitpunkt zu bezahlen.
- Liquidität, Zinsänderungsrisiko
Die Finanzierung der Geschäftsaktivitäten erfolgt im Wesentlichen durch fristenkongruente
Bankkredite. Durch Verkaufsverzögerungen und einer negativen Zinsentwicklung
kann es zu Beeinträchtigungen der Ertragslage kommen.
Die GWB hat in der Vergangenheit auch durch von den Gesellschaftern abgegebenen
Garantien immer über ausreichende Liquidität verfügt. Dies wird auch für die Zukunft
erwartet.
- Bewertungsrisiko
Bis zum Verkauf von Objekten erfolgt zum Teil eine Zwischenvermietung der Objekte.
Bei negativen Entwicklungen eines spezifischen Standortes sind Einbußen bei den
Mieteinnahmen oder Leerstände möglich, die indirekt auch zu einer geringeren Werteinschätzung
der Immobilie führen können.
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres
Im Jahre 2005 haben die Gesellschafter der GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten
GmbH & Co. KG die Umwandlung der Gesellschaft in eine Aktiengesellschaft beschlossen.
Im Rahmen dieses Umwandlungsprozesses wurde das Kapital durch Bareinzahlung auf die
ursprünglichen 2.140.000 € aufgefüllt.
Am 21.3.2006 wurde die AG in das Handelsregister des Amtsgerichtes Lübeck unter
HRB 6613 eingetragen.
Die Gesellschaft trägt nunmehr die Bezeichnung: GWB Immobilien AG.
Als Vorstand der AG fungieren:
- Dr. Norbert Herrmann (Vorsitzender),
- Wolfgang Mertens-Nordmann (Stellv. Vorsitzender),
- Herr Jörg Utermark
F 95

Als Aufsichtsrat wurden die folgenden Herren bestellt:
- Dr. Thomas Meyer (Aufsichtsratsvorsitzender)
- Dr. Thomas Röh
- Claus Rohwer
Ansonsten haben sich keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres
ereignet, die wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
der Gesellschaft haben.
Ausblick
Der Ausblick ist außerordentlich positiv. Mit dem Beginn der Bauarbeiten bei den Objekten
Berlin-Friedrichsfelde und dem großen Einkaufszentrum in Bamberg-Hallstadt ist das Ergebnis
des Jahres 2006 weitestgehend gesichert. Beide Objekte konnten bereits verkauft werden
und die Fertigstellung/Übergabe erfolgt zum Jahresende 2006. Die GWB wird in diesem
Jahre mit einem Umsatz von 44.675.000 € das beste Ergebnis der Unternehmensgeschichte
ausweisen.
Die Umwandlung der Konzernmutter in die GWB Immobilien AG wurde vollzogen, weil im
Jahre 2006 der Börsengang erfolgen soll. Die GWB Immobilien AG geht davon aus, dass
die Emission bis zum 30.09.06 abgeschlossen sein wird. Nach den Einschätzungen von
Fachleuten rechnet die GWB mit einem Emissionserlös, der sich zwischen 15,0 und 20,0 Mio.
€ bewegen wird. Diese neuen Mittel sollen weitgehend dafür verwendet werden, ein Immobilienportfolio
aufzubauen.
Siek, den 31. Mai 2006
gez.
Dr. Norbert Herrmann
Wolfgang Mertens-Nordmann
F 96

An die GWB Immobilien AG
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den von der GWB Immobilien AG aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus
Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung
und den Notes - sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2005 bis 31.
Dezember 2005 geprüft. Die Aufstellung des Konzernabschlusses nach den Vorschriften der International
Financial Reporting Standards, wie sie in der EU anzuwenden sind, und des Konzernlageberichts
liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe
ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss
und über den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut
der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten
und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der
IFRS vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender
Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die
Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des
Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung
werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise
für die Angaben im Konzernabschluss überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen
Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs-
und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen
Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses. Wir sind der Auffassung,
dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der
Konzernabschluss den Vorschriften der International Financial Reporting Standards, wie sie in der
EU anzuwenden sind, und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit
dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und
stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Hamburg, den 29. Juni 2006
GHP Großmann & Holst Revision GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
gez. (Holst) (Großmann)
Wirtschaftsprüfer vereidigter Buchprüfer
F 97

GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG
(heutige GWB Immobilien AG)
Konzern-Abschluss zum 31. Dezember 2004 nach IFRS (geprüft)
mit Vergleichszahlen zum 31. Dezember 2003
F 98

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards
zum 31. Dezember 2004
Konzernbilanz
AKTIVA Notes 31.12.2004 31.12.2003
Kurzfristige Vermögenswerte
Liquide Mittel
Forderungen aus Lieferungen
12 662.611,88 € 109.903,48 €
und Leistungen
10, 25 3.902.374,17 € 264.860,12 €
Vorräte 8, 24 3.633.075,13 € 31.873.476,63 €
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 10, 26 636.647,11 € 428.626,26 €
Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 8.834.708,29 € 32.676.866,49 €
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögensgegenstände 3, 17 161,50 € 2.251,00 €
Geschäfts- oder Firmenwert 18 96.012,09 € 80.719,46 €
Sachanlagevermögen 4, 19 200.336,00 € 218.753,50 €
Zur Veräußerung gehaltene
langfristige Vermögenswerte 5, 21 9.623.301,53 € 6.419.303,82 €
Finanzanlagen 6, 22 77.500,00 € 125.620,00 €
Latente Steuern 7, 23 41.492,94 € 41.492,94 €
Langfristige Vermögenswerte, gesamt 10.038.804,06 € 6.888.140,72 €
Aktiva, gesamt 18.873.512,35 € 39.565.007,21 €
F 99

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards
zum 31. Dezember 2004
Konzernbilanz
Kurzfristige Schulden
PASSIVA Notes 31.12.2004 31.12.2003
Kurzfristige finanzielle Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
14, 29 9.659.499,62 € 24.496.684,50 €
und Leistungen 14, 30 716.268,82 € 718.208,31 €
Steuerschulden 13, 28 454.864,42 € 311.683,36 €
Sonstige kurzfristige Schulden 14, 31 613.409,32 € 352.539,89 €
Kurzfristige Schulden, gesamt 11.444.042,18 € 25.879.116,06 €
Langfristige Schulden
Langfristige finanzielle Schulden 14, 29 6.349.023,89 € 13.140.886,18 €
Latente Steuern 7, 23 34.173,15 € 171.588,48 €
Langfristige Schulden, gesamt 6.383.197,04 € 13.312.474,66 €
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 27 738.850,97 € 256.085,52 €
Ausstehende Einlagen 27 0,00 € -108.707,00 €
Gewinnrücklage 27 290.073,93 € 211.293,82 €
Anteile anderer Gesellschafter 27 17.348,23 € 14.744,15 €
Eigenkapital, gesamt 1.046.273,13 € 373.416,49 €
Passiva, gesamt 18.873.512,35 € 39.565.007,21 €
F 100

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards
zum 31. Dezember 2004
Konzerngewinn- und -verlustrechnung
Notes 2004 2003
Umsatzerlöse 15, 32 20.175.054,40 € 9.161.365,84 €
Bestandsveränderungen der Vorräte 33 -11.825.084,05 € 34.161,95 €
Sonstige betriebliche Erträge 34 314.160,54 € 172.043,61 €
Materialaufwand 35 -4.408.265,34 € -5.723.562,94 €
Personalaufwand 36 -992.964,34 € -1.209.328,85 €
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 20 -24.751,99 € -36.227,69 €
Sonstige betriebliche Aufwendungen 37 -1.555.865,61 € -1.107.165,01 €
Finanzergebnis 38 -1.527.519,62 € -1.380.537,51 €
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 154.763,99 € -89.250,60 €
Steuern vom Einkommen und Ertrag 39 -196.273,54 € -152.580,36 €
Jahresfehlbetrag -41.509,55 € -241.830,96 €
Anteile Dritter 2.604,08 € 0,00 €
Dem Mutterunternehmen zustehendes Jahresergebnis
-44.113,63 € -241.830,96 €
Ergebnis je Aktie 40 -0,02 € -0,11 €
F 101

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards
zum 31. Dezember 2004
Konzernkapitalflussrechnung
2004 2003
TEUR TEUR
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss/-fehlbetrag -42 -242
Abschreibungen auf das Anlagevermögen 25 36
Zunahme / Abnahme der Rückstellungen 143 -100
Sonstige zahlungsunwirksame Erträge / Aufwendungen -262 147
Gewinn / Verlust aus Anlageabgängen -1 2
Abnahme / Zunahme der Vorräte 25.036 -5.673
Zunahme / Abnahme der Liefer- und Leistungsforderungen -3.449 8.176
Zunahme der übrigen Forderungen sowie anderer Aktiva
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
-208 -37
Abnahme von objektgebundenen Bankdarlehen und sonstigen
kurzfrist. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
-20.837 -714
Abnahme / Zunahme der übrigen Verbindlichkeiten sowie
anderer Passiva 187 -1.640
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
= Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 592 -45
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus Abgängen von Anlagegegenständen 2 0
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle
-6 -1
Anlagevermögen 0 -2
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen -36
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 48 36
= Cashflow aus der Investitionstätigkeit 44 -3
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten -792 -274
Einzahlungen auf Kapitalerhöhung und ausstehende 0
Pflichteinlagen 709 409
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -83 135
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 553 87
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 110 23
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 663 110
Zusammensetzung des Finanzmittelfonds
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 663 110
663 110
F 102

GWB Immobilien AG, Siek
Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards
zum 31. Dezember 2004
Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung
Konzernkapital
ausstehende
Einlagen
Gewinn-
rücklage
Anteile anderer
Gesellschafter
Summe
Eigenkapital
Saldo 01.01.2003
Änderung Bilanzierungs-
491.042,43 € -517.414,00 € 0,00 € 0,00 € -26.371,57 €
und
Bewertungsmethoden
0,00 € 0,00 € 211.293,81 € 0,00 € 211.293,81 €
angepasster Saldo
01.01.2003
491.042,43 € -517.414,00 € 211.293,81 € 0,00 € 184.922,24 €
Periodenergebnis -241.830,96 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € -241.830,96 €
Kapitalbewegungen
Anteile anderer
6.874,05 € 408.707,00 € 0,00 € 0,00 € 415.581,05 €
Gesellschafter aus
Erstkonsolidierung
0,00 € 0,00 € 0,00 € 14.744,15 € 14.744,15 €
Verrechung
ausstehende Einlagen
mit Konzernkapital
-108.707,00 € 108.707,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Saldo 31.12.2003 147.378,52 € 0,00 € 211.293,81 € 14.744,15 € 373.416,48 €
Saldo 01.01.2004
ergebnisneutrale
147.378,52 € 0,00 € 211.293,82 € 14.744,15 € 373.416,49 €
Buchung der latenten
Steuern
0,00 € 0,00 € 78.780,11 € 0,00 € 78.780,11 €
Periodenergebnis -44.113,63 € 0,00 € 0,00 € 2.604,08 € -41.509,55 €
Kapitalbewegungen 635.586,08 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 635.586,08 €
Saldo 31.12.2004 738.850,97 € 0,00 € 290.073,93 € 17.348,23 € 1.046.273,13 €
F 103

GWB Immobilien AG, Hauptstraße 1a, Siek / Germany
Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards
Bilanzierungsgrundsätze und –methoden
1. Grundsätze der Rechnungslegung
zum 31. Dezember 2004
Notes
Die GWB Immobilen AG mit Sitz in 22962 Siek (Deutschland) ist beim Amtsgericht Lübeck im
Handelregister unter der Nummer HRB 6613 seit dem 21. März 2006 eingetragen. Sie ist
nach erfolgter Umwandlung Rechtsnachfolgerin der GWB Gesellschaft für Geschäfts- und
Wohnbauten mbH & Co. KG, welche bis zum 21. März 2006 beim Amtsgericht Ahrensburg
unter HRA 2782 eingetragen war.
Die GWB Immobilien AG ist am Markt für gewerblich genutzte Immobilien tätig. Der Kon-
zern befasst sich mit dem Erwerb, der Errichtung, der An- und Vermietung und der Verwal-
tung sowie dem Verkauf von Handels- und Gewerbeobjekten. Der Bereich der Einzelhan-
delsimmobilien bildet den Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit.
Der Konzernabschluss der GWB Immobilien AG zum 31. Dezember 2004 ist nach den An-
forderungen der IFRS (International Financial Reporting Standards) aufgestellt. Die IFRS sind
die vom International Accounting Standards Board (IASB) verabschiedeten Standards und
Interpretationen. Sie bestehen aus den International Financial Reporting Standards (IFRS),
den International Accounting Standards (IAS) sowie den Interpretationen des International
Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) bzw. des ehemaligen Standing In-
terpretations Committee. In dem vorliegenden Jahresabschluss hat der Konzern alle für
das Geschäftsjahr 2004 verpflichtend anzuwendenden Vorschriften der IFRS berücksichtigt,
soweit sie für den vorliegenden Konzernabschluss relevant sind. Für das Vorjahr werden, in
Übereinstimmung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften, entsprechende
Vergleichswerte angegeben.
Die erstmalige Anwendung der IFRS in 2003 erfolgte gemäß IFRS 1 (Erstmalige Anwendung
der International Financial Reporting Standards). Dabei sind die erforderlichen Anpassun-
gen rückwirkend so vorgenommen worden, als ob sie schon immer angewendet worden
wären.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde unverändert das Gesamtkostenverfahren
gewählt. Der Konzernabschluss ist in Euro (EUR) erstellt.
Der Vorstand hat den Konzernabschluss zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben.
Die Feststellung des Konzernabschlusses erfolgt auf der Bilanzsitzung, insoweit besteht bis zu
F 104

diesem Zeitpunkt die Möglichkeit einer Änderung des Konzernabschlusses durch den Auf-
sichtsrat.
Die Erstellung des Konzernabschlusses erfordert Schätzungen und Annahmen, die die Be-
träge der Vermögenswerte, Schulden und finanziellen Verpflichtungen zum Bilanzstichtag
sowie die Erträge und Aufwendungen des Geschäftsjahres beeinflussen. Obwohl diese
Schätzungen und Annahmen mit größter Sorgfalt auf der Basis aller verfügbaren Informati-
onen vorgenommen bzw. getroffen wurden, können die tatsächlichen Ergebnisse davon
abweichen.
Der Konzernabschluss basiert auf dem historischen Anschaffungskostenprinzip und wird in
Übereinstimmung mit den nachfolgend dargestellten Konsolidierungs-, Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden aufgestellt.
Neu veröffentlichte Bilanzierungsstandards
Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2004 wurde auf Grundlage aller für das Ge-
schäftsjahr 2004 verbindlichen Standards und Interpretationen, wie sie von der Europäi-
schen Union übernommen worden sind, aufgestellt.
Auf die freiwillige Anwendung von nachfolgend aufgeführten Standards oder Interpretati-
onen, die zum 31. Dezember 2004 nicht verpflichtend anzuwenden sind, wurde verzichtet.
Die GWB analysiert derzeit die Folgewirkungen der neuen Vorschriften auf den Konzernab-
schluss. Die Gesellschaft erwartet keine wesentlichen Anpassungen des Konzernabschlus-
ses aus der erstmaligen Anwendung dieser neuen Vorschriften.
IFRS 7 Financial Instruments Disclosures
IFRIC 4 Determing wether an Arrangement contains a Lease
IFRIC 5 Rights to Interests arising from Decommissionierung, Restora-
tion an Environmental Rehabilitation Funds
IFRIC 6 Liabilities araising from participating in a specific market –
waste electrical an electronical equipment
IFRC 7 Applying the Restatement Approach under IAS 29 Financial
Ergänzung zu IAS 1 Capital Disclosures
Reporting in Hyperinflationary Economies
Ergänzung zu IAS 19 Actuarial Gains and Losses, Group Plans and Disclosures
Ergänzung zu IAS 21 Net Investment in a Foreign Operation
Ergänzung zu IAS 39 Cash-Flow Hedge Accounting for Forecast Intra-Group Trans-
actions, the Fair Value Option and Financial Guarantee Con-
tracts
F 105

2. Konsolidierungskreis und –methoden
In den für das Geschäftsjahr 2004 aufgestellten Konzernabschluss sind neben dem Mutter-
unternehmen GWB Immobilien AG sieben inländische Tochterunternehmen einbezogen.
Die Einbeziehung in den Konzernabschluss erfolgt zu dem Zeitpunkt, an dem die GWB Im-
mobilien AG die Mehrheit der Stimmrechte an dem Unternehmen erlangt. Der Konsolidie-
rungskreis hat sich im Vergleich zum Vorjahr um vier inländische Gesellschaften erweitert.
Neu hinzugekommen sind die Projektgesellschaft market 1 Berlin GmbH & Co. KG, die Pro-
jektgesellschaft market 2 GmbH & Co. KG, die Projektgesellschaft market 3 GmbH & Co.
KG sowie die Projektgesellschaft PKT Praxisklinik Travemünde mbH & Co. KG.
Eine Aufstellung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen ist in der fol-
genden Tabelle dargestellt.
Unternehmen Sitz Eigenkapital am Beteiligungs-
31.12.2004
quote
GWB OBJEKT Gesellschaft für Objektmanagement
mbH & Co
Siek 253,06 € 100 %
GWB MAFO KG für Markt- und
Standortanalysen mbH & Co
Siek -24.747,62 € 100 %
GWB PLAN Gesellschaft für Bauleitund
Erschließungsplanung mbH
Siek 26.075,89 € 50 %
Projektgesellschaft PKT Praxisklinik
Travemünde mbH & Co. KG
Siek -33.908,31 € 100 %
Projektgesellschaft market 1 Berlin
GmbH & Co. KG
Siek 995,50 € 100 %
Projektgesellschaft market 2 GmbH
& Co. KG
Siek 995,50 € 100 %
Projektgesellschaft market 3 GmbH
& Co. KG
Siek -10.364,24 € 100 %
Der Kapitalkonsolidierung liegt die Erwerbsmethode zu Grunde. Dabei werden die An-
schaffungskosten der Beteiligungen mit dem anteiligen - ggf. nach Anpassung an die Bi-
lanzierungs- und Bewertungsgrundsätze im Konzern-Eigenkapital zum Erwerbszeitpunkt
aufgerechnet. Hierzu werden die Vermögensgegenstände und Schulden mit dem Zeitwert
zum Anschaffungszeitpunkt angesetzt.
Konzerninterne Gewinne und Verluste, Umsätze, Aufwendungen und Erträge sowie die
zwischen den konsolidierten Gesellschaften bestehenden Forderungen und Verbindlich-
keiten werden eliminiert.
3. Immaterielle Vermögensgegenstände
Immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten, vermindert um
planmäßige lineare Abschreibungen pro°rata°temporis entsprechend der voraussichtli-
chen Nutzungsdauer bewertet.
F 106

4. Sachanlagen
Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten, grundsätzlich vermindert um planmäßige
lineare Abschreibungen pro°rata°temporis entsprechend der voraussichtlichen wirtschaft-
lichen Nutzungsdauer, aktiviert. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten bis
EUR 410 werden aus Vereinfachungsgründen im Jahr des Zugangs abgeschrieben und im
Anlagenspiegel als Abgang ausgewiesen.
Den planmäßigen Abschreibungen des Sachanlagevermögens liegen im Wesentlichen
die folgenden planmäßigen Nutzungsdauern zugrunde:
Kraftfahrzeuge : 3 bis 8 Jahre
Betriebs- und Geschäftsausstattung : 3 bis 15 Jahre
5. Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
Langfristige Vermögenswerte des Anlagevermögens, deren Verkauf höchstwahrscheinlich
ist, sind gemäß IFRS 5 gesondert als Verkaufsobjekte auszuweisen.
Die Bewertung der Verkaufsobjekte erfolgt zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizu-
legendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten zum Zeitpunkt der Umgliederung und zu
jedem folgenden Abschlussstichtag. Planmäßige Abschreibungen werden ab dem Zeit-
punkt der Umgliederung nicht mehr vorgenommen.
Im Konzernabschluss der Gesellschaft befinden sich zum Bilanzstichtag vier Immobilien, die
als zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte ausgewiesen werden. Davon
werden zwei Immobilien im Geschäftsjahr 2005 veräußert.
6. Finanzanlagen
Finanzanlagen werden gemäß ihrer Klassifizierung als vom Konzern ausgereichte Darlehen
oder Fälligkeitswerte (held-to-maturity assets) mit den fortgeführten Anschaffungskosten
ausgewiesen. Wertminderungen werden über Abschreibungen berücksichtigt.
7. Latente Steuern
Entsprechend IAS 12 werden Steuerabgrenzungen nach der „liability method“ auf Abwei-
chungen zwischen der Handelsbilanz nach IFRS und der Steuerbilanz vorgenommen. Die
Abgrenzungen werden in Höhe der voraussichtlichen Steuerbelastung bzw. –entlastung
nachfolgender Geschäftsjahre gebildet. Die Bewertung erfolgt grundsätzlich unter Berück-
sichtigung von Gewerbesteuer, Körperschaftsteuer und gegebenenfalls Solidaritätszu-
schlag.
Latente Steuerschulden und -ansprüche werden saldiert, soweit sich Aufrechnungsmög-
lichkeiten nach § 226 Absatz 4 Abgabenordnung i. V. m. Artikel 108 Grundgesetz ergeben.
F 107

8. Vorräte
Vorräte werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder zum niedrigeren, realisier-
baren Nettoveräußerungswert (voraussichtlich erzielbarer Veräußerungserlös abzüglich der
bis zum Verkauf noch anfallenden Kosten) angesetzt.
9. Fertigungsaufträge
Ein Fertigungsauftrag ist gemäß IAS ein Vertrag über die kundespezifische Fertigung von
Vermögenswerten.
Wenn das Ergebnis eines Fertigungsauftrags verlässlich ermittelt werden kann und es wahr-
scheinlich ist, dass der Auftrag profitabel sein wird, werden die Auftragserlöse über die
Dauer des Auftrags erfasst. Wenn es wahrscheinlich ist, dass die gesamten Auftragskosten
die gesamten Auftragserlöse übersteigen, wird der erwartete Verlust sofort als Aufwand
erfasst. Der Konzern wendet die Percentage-of-Completion-Methode an, um den in ei-
nem bestimmten Geschäftsjahr zu erfassenden Erlös zu ermitteln. Der Fertigstellungsgrad
entspricht dem Prozentsatz der bis zum Bilanzstichtag angefallenen Auftragskosten im
Vergleich zu den erwarteten Gesamtkosten des Auftrags.
Die Bewertung der in Ausführung befindlichen Bauprojekte „Alsterkrugchaussee“ und
„Reinbek“ erfolgt nach der Percentage-of-Completion-Methode (PoC), so dass im Be-
richtsjahr 2003 eine Teilgewinnrealisierung vorgenommen wurde.
10. Forderungen und Sonstige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden zum Nennwert angesetzt und unter
Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.
11. Wertminderungen von Vermögenswerten
Eine Wertminderung von Vermögenswerten (außerplanmäßige Abschreibung) wird immer
dann vorgenommen, wenn der Buchwert den voraussichtlichen erzielbaren Betrag über-
steigt.
12. Flüssige Mittel
Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennwert angesetzt.
13. Rückstellungen
Rückstellungen werden für rechtliche und faktische Verpflichtungen gebildet, die ihren
Ursprung in der Vergangenheit haben, wenn es wahrscheinlich ist, dass die Erfüllung der
Verpflichtung zu einem Abfluss von Konzernressourcen führt und eine zuverlässige Schät-
F 108

zung der Verpflichtungshöhe vorgenommen werden kann. Dabei wird von dem Erfül-
lungsbetrag mit der höchsten Eintrittswahrscheinlichkeit ausgegangen.
14. Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt.
15. Umsatzerlöse
Umsatzerlöse werden unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung dann vereinnahmt, wenn
abgrenzbare Leistungen oder Lieferung erbracht bzw. erfolgt sind.
16. Leasingverhältnisse
Leasingverhältnisse werden als Finanzierungsleasing klassifiziert, wenn durch die Leasing-
bedingungen im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken
auf den Leasingnehmer übertragen werden. Alle anderen Leasingverhältnisse werden als
Operating-Leasing klassifiziert. Es liegen im Konzern nur Operating-LeasingVerhältnisse vor.
Mieteinnahmen und Mietzahlungen bei Operating-Leasingverhältnissen werden im Perio-
denergebnis linear über die Laufzeit des entsprechenden Leasingverhältnisses verteilt.
Erläuterungen zur Bilanz
17. Immaterielle Vermögenswerte
Die Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte ist im Anlagenspiegel (siehe Note 20)
dargestellt.
18. Geschäfts- oder Firmenwert
Gemäß IFRS 3 ist bei Unternehmenszusammenschlüssen der übersteigende Betrag der bi-
lanzierten Anschaffungskosten in der Muttergesellschaft über das Eigenkapital der konsoli-
dierten Tochterunternehmen als Geschäfts- oder Firmenwert auszuweisen.
Die Entwicklung des Geschäfts- oder Firmenwertes ist im Anlagenspiegel (siehe Note 20)
dargestellt.
Der buchmäßige Geschäfts- oder Firmwert der GWB–Gruppe entfällt zum 31. Dezember
2004 im Wesentlichen auf folgende Tochterunternehmen:
GWB MAFO KG für Markt- und Standortanalysen mbH & Co 66.663,38 €
GWB PLAN Gesellschaft für Bauleitung und Erschließungsplanung mbH 20.445,08 €
F 109

Die Nutzungsdauer der Geschäfts- oder Firmenwerte ist unbegrenzt. Die Geschäfts- oder
Firmenwerte werden in Übereinstimmung mit IFRS 3.55 i. V. m. IAS 36 nicht planmäßig ab-
geschrieben, sondern jährlich auf Wertminderungen geprüft.
19. Sachanlagen
Die Entwicklung der Sachanlagen ist im Anlagenspiegel (siehe Note 20) dargestellt.
Außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen waren nicht erforderlich.
20. Anlagenspiegel
erworbene
immaterielle
Vermögenswerte
TEUR
Geschäftsoder
Firmenwert
TEUR
sonstiges
Sachanlage-
Vermögen
TEUR
Gesamt
TEUR
Anschaffungskosten
Stand 01.01.2003 7 81 322 410
Zugänge 2 0 1 3
Abgänge 0 0 4 4
Stand 31.12.2003 9 81 319 409
Zugänge 0 15 5 20
Abgänge 0 0 10 10
Stand 31.12.2004 9 96 314 419
kumulierte Abschreibungen
Stand 01.01.2003 7 0 71 78
Zugänge 1 0 35 36
Abgänge 1 0 6 7
Stand 31.12.2003 7 0 100 107
Zugänge 2 0 23 25
Abgänge 0 0 9 9
Stand 31.12.2004 9 0 114 123
Buchwerte
31.12.2003 2 81 219 302
31.12.2004 0 96 200 296
21. Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
Die zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte des Anlagevermögens
werden gemäß IFRS zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert be-
wertet.
F 110

Folgende Übersicht zeigt den Buchwert und den beizulegenden Zeitwert zum Umstellungs-
stichtag:
Objekt Buchwert zum
Der beizulegende Zeitwert entspricht dem realisierten Verkaufspreis im Jahr 2005. Auf
Grund der Tatsache, dass sich das Objekt in Guben aktuell immer noch im Anlagevermö-
gen des Konzerns befindet, wurde kein beizulegender Zeitwert ermittelt, so dass das Ob-
jekt zum Buchwert fortgeführt wird.
Zusammensetzung der Buchwerte der Grundstücke im Vergleich zum Vorjahr:
31.12.2004 31.12.2003
TEUR TEUR
Clausthal-Zellerfeld 3.204 0
Guben 3.186 3.186
Zingst 1.726 1.726
Lübbenau 1.507 1.507
9.623 6.419
Im Geschäftsjahr 2004 wurde ein von der GWB erstelltes Bauprojekt (Clausthal-Zellerfeld)
aus dem Umlauf- ins Anlagevermögen umgegliedert. Es handelt sich um ein fertiggestell-
tes Bauprojekt, das noch nicht veräußert werden konnte.
Außerplanmäßige Abschreibungen waren nicht erforderlich.
Die Grundstücke dienen als Sicherheit für finanzielle Schulden zugunsten der Eurohypo AG,
Aareal Bank AG und Deutschen Hypothekenbank AG (siehe Note 29).
22. Finanzanlagen
01.01.2003
Beizulegender
Zeitwert
Die Finanzanlagen bestehen in folgender Zusammensetzung:
31.12.2004 31.12.2003
TEUR TEUR
Ausleihungen 73 119
Genossenschaftsanteile 6 6
79 125
IFRS-Wertansatz
01.01.2003
Zingst 2.003.695,26 € 1.727.075,66 € 1.727.075,66 €
Lübbenau 1.506.722,78 € 1.845.200,30 € 1.506.722,78 €
Guben 3.185.505,38 € - 3.185.505,38 €
Summe 6.419.303,82 €
Außerplanmäßige Abschreibungen auf Finanzanlagen waren nicht erforderlich.
F 111

23. Latente Steuern
Nachfolgend werden die wesentlichen latenten Steueransprüche und Steuerschulden, die
vom Konzern erfasst wurden, und die Bewegungen während des aktuellen und des ver-
gangenen Geschäftsjahres dargestellt:
31.12.2004 31.12.2003
TEUR TEUR
Aktive latente Steuern 41 41
Die aktiven latenten Steuern wurden für Bewertungsunterschiede der im Anlagevermögen
bilanzierten Grundstücke gebildet.
Die aktiven latenten Steuern resultieren aus der Abwertung eines Grundstückes auf den
beizulegenden Zeitwert. Die Berechnung der latenten Steuern erfolgte auf Grund einer
genauen Berechnung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Abweichungen zwischen
Steuerbilanz und der nach den Vorschriften der IFRS erstellten Bilanz. Als Steuersatz werden
bei der Berechnung 15 % Gewerbesteuer zu Grunde gelegt, da die Konzernmutter zum
Bilanzstichtag noch eine Personengesellschaft und somit keine Körperschaftsteuer zu ent-
richten war.
Passive latente Steuern
TEUR
Stand 01.01.2003 79
Erfolgswirksam erfasste latente Steuern 93
Stand 31.12.2003 172
Direkt im Eigenkapital erfasste latente Steuern -79
Erfolgswirksam erfasste latente Steuern -59
Stand 31.12.2004 34
Die Passiven latenten Steuern zum 1. Januar 2003 wurden im Rahmen der Umstellung auf
IFRS für die Bewertung der in Bau befindlichen Projekte gebildet. Die Zuführung zu den pas-
siven latenten Steuern im Jahre 2003 resultiert einerseits aus der Anwendung der “Percen-
tage of Completion-Methode“ im Rahmen der Vorratsbewertung (76 TEUR) sowie aus Be-
wertungsunterschieden der zur Veräußerung gehaltenen Grunstücke im Anlagevermögen
(17 TEUR).
Im Jahr 2004 wurden die Projekte im Vorratsvermögen, für die latente Steuern gebildet
wurden, veräußert, so dass dementsprechend auch die Passiven latenten Steuern zu min-
dern sind.
Die passiven latenten Steuern zum 31. Dezember 2004 bestehen für Bewertungsunter-
schiede der zur Veräußerung gehaltenen Grundstücke im Anlagevermögen (planmäßige
Abschreibungen).
F 112

24. Vorräte
31.12.2004 31.12.2003
TEUR TEUR
Unfertige Erzeugnisse und Leistungen 2.747 98
Fertige Erzeugnisse 886 18.554
Fertigungsaufträge mit aktivischen Saldo
gegenüber Kunden 0 13.221
3.633 31.873
Im Geschäftsjahr wurden Abschreibungen auf den niedrigeren realisierbaren Veräuße-
rungswert durchgeführt (TEUR 140).
Unter den unfertigen Erzeugnissen und Leistungen in Höhe von TEUR 2.747 sind zum
31. Dezember 2004 im Wesentlichen die zum Stichtag angefallenen Auftragskosten für das
Bauprojekt „Praxisklinik“ in Travemünde (TEUR 2.288) ausgewiesen. Bei den unfertigen Er-
zeugnissen und Leistungen handelt es sich zum Bilanzstichtag nicht um Fertigungsaufträge
gemäß IAS 11.
Unter den fertigen Erzeugnisse werden im Wesentlichen bereits fertig gestellte Objekte in
Bad Freienwalde, Senftenberg und Dassow ausgewiesen.
Von den fertigen Erzeugnissen zum 31. Dezember 2003 sind drei Bauprojekte im Geschäfts-
jahr 2004 veräußert worden. Ein Objekt in Clausthal-Zellerfeld wurde ins Anlagevermögen
umgegliedert, da ein Verkauf zu einem angemessenen Preis zur Zeit als nicht möglich be-
trachtet wird.
In den Vorräten im Vorjahr sind zudem Fertigungsaufträge mit aktivischen Saldo gegen-
über Kunden nach IAS 11 enthalten. Die beiden Projekte sind in 2004 fertiggestellt und
veräußert worden. Der Saldo setzte sich zum 31. Dezember 2003 wie folgt zusammen:
Fertigstellungs-
grad
angefallene
Kosten
ausgewiesene
Gewinne
Fertigungsaufträge mit
aktivischen Saldo
gegenüber Kunden
% TEUR TEUR TEUR
Hamburg
Alsterkrugchaussee 99,0 10.269 768 11.037
Reinbek 59,0 1.923 261 2.184
12.192 1.029 13.221
Zur Ermittlung des Fertigstellungsgrades wurde die „Cost-to-Cost-Methode“ zu Grunde ge-
legt. Der so ermittelte Fertigstellungsgrad wurde auf den Festpreis angewendet. Umsatzer-
löse nach der „Percentage-of-Completion-Methode“ wurden im Rahmen der IFRS-
F 113

Umstellung zum 1. Januar 2003 und im Jahr 2003 in Höhe von 13.221 TEUR erfolgswirksam
berücksichtigt.
Erhaltene Anzahlungen wurden nicht vereinnahmt. Abschreibungen auf niedrigeren Wert
waren nicht erforderlich.
Das fertige Objekt Bad Freienwalde und das Objekt Reinbek dienen als Sicherheiten für
Finanzielle Schulden (siehe Note 28). Das bebaute Grundstück Reinbek ist zum Bilanzstich-
tag bereits veräußert und nicht mehr in den Vorräten enthalten, das Darlehen wird mit
Eingang der Forderung aus dem Veräußerungserlös getilgt.
25. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind alle innerhalb eines Jahres fällig.
26. Sonstige Vermögensgegenstände
Die sonstigen Vermögenswerte bestehen in folgender Zusammensetzung:
31.12.2004 31.12.2003
TEUR TEUR
Forderungen gegen Gesellschafter 461 317
Steuerforderungen 85 31
Rechnungsabgrenzungsposten 2 3
Debitorische Kreditoren 0 8
Übrige 89 70
637 429
Die sonstigen Vermögensgegenstände sind alle innerhalb eines Jahres fällig.
27. Eigenkapital
Als Eigenkapital der GWB–Gruppe wird das Kapital der Konzernmutter GWB Gesellschaft
für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG zum 31. Dezember 2004 ausgewiesen.
F 114

Zusammensetzung des Konzerneigenkapital zum 31. Dezember 2004:
Kapitalanteil der Komplementärin 12.782,30 €
Kapitalanteile der Kommanditisten 726.068,67 €
Gewinnrücklage 290.073,93 €
Anteile anderer Gesellschafter 17.348,23 €
Summe Eigenkapital 1.046.273,13 €
Die Kapitalanteilen betreffen die geleisteten Pflichteinlagen, die Anteile an den Gewinnen
und Verlusten sowie die Entnahmen und Einlagen.
Zur Entwicklung der Bestandteile des Eigenkapitals verweisen wir auf den die Eigenkapital-
veränderungsrechnung (Anlage 4).
Im Eigenkapital des Konzerns befinden sich 211 TEUR die im Zuge der Erstellung der IFRS-
Eröffnungsbilanz zum 1. Januar 2003 erfolgsneutral als Gewinnrücklage erfasst worden sind.
Beim Ausgleich in den Folgejahren sind in der Gewinnrücklage enthaltene latenten Steu-
ern erfolgsneutral mit dem Eigenkapital verrechnet worden. Zum Bilanzstichtag beträgt die
Gewinnrücklage 290 T€.
28. Steuerschulden
Unter den Rückstellungen werden die Ertragsteuerschulden (laufende Gewerbesteuern)
ausgewiesen. Sie entwickelten sich wie folgt:
Stand
01.01.2004
Verbrauch Zuführung
Stand
31.12.2004
TEUR TEUR TEUR TEUR
GewSt-Rückstellungen 312 312 455 455
In der Konzernbilanz gemäß IFRS sind als Rückstellungen nur die Steuerrückstellungen aus-
gewiesen.
Die übrigen „accruals“ (Rückstellungen für Jahresabschluss und Sonstiges) sind im Einklang
mit IAS 37 im Berichtsjahr unter den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ (Note 31) aufgeführt.
F 115

29. Finanzschulden
Die Finanzschulden gliedern sich wie folgt:
31.12.2004 31.12.2003
TEUR TEUR
Kurzfristige Finanzschulden 9.660 24.497
Langfristige Finanzschulden 6.349 13.141
16.009 37.638
Von den langfristigen Verbindlichkeiten haben TEUR 4.364 (Vorjahr: TEUR 4.357) eine Rest-
laufzeit von mehr als fünf Jahren, TEUR 12.688 (Vorjahr: TEUR 36.911) der Finanzschulden
sind durch Buchgrundschulden gesichert.
Die kurzfristigen Finanzschulden betreffen die von der GWB–Gruppe in Anspruch genom-
menen Kontokorrentlinien bei Hausbanken und die Darlehen mit einer Restlaufzeit unter
einem Jahr. Die Zinsen werden bei Inanspruchnahme variabel berechnet.
Die langfristigen finanziellen Schulden betreffen die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditin-
stituten mit einer Restlaufzeit über einem Jahr. Bei diesen Darlehen entspricht der Zinsfest-
schreibungszeitraum der Laufzeit des Darlehen. Ein Zinsänderungsrisiko besteht insoweit
nicht.
In der folgenden Übersicht sind die Buchwerte der Vermögensgegenstände dargestellt,
die als Sicherheit für Verbindlichkeiten gegeben wurden:
Kreditinstitut Sicherheit Buchwert
TEUR
Eurohypo AG
Grundschuld Objekt Zingst (dient gleichzei-
Darlehen 5170344013 tig als Sicherheit für das Darlehen Eurohypo
AG 5170345025)
1.726
Eurohypo AG
Darlehen 5170345025
Hamburger Sparkasse
Grundschuld Objekt Guben
Grundschuld Objekt Reinbek
3.186
Aareal Bank AG Grundschuld Objekt Clausthal-Zellerfeld 3.204
Deutsche Hypotheken-
bank AG Grundschuld Objekt Lübbenau 1.507
SEB Grundschuld Objekt Bad Freienwalde 844
0
F 116

Daneben wurden zur Absicherung der Verbindlichkeiten folgenden Sicherheiten gege-
ben:
Objekt Sicherheit
Zingst Abtretung der Mieteinnahmen in stiller Form
Guben Abtretung der Mieteinnahmen in stiller Form
Clausthal-Zellerfeld
Reinbek
Abtretung von Kaufpreisansprüchen
Abtretung von Umsatzsteuer-Erstattungsansprüchen
Abtretung von Mietzins und Mietenkonto
Abtretung von Ansprüchen gegen Baubeteiligte
Forderungsabtretung aus dem GU-Vertrag mit der Bilfinger
Berger AG
Forderungsabtretung aus Umsatzsteuer-Erstattungen für
das Gewerbeobjekt Senefelder Ring
Lübbenau Abtretung der Mieteinnahmen in stiller Form
30. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Wie auch im Vorjahr sind sämtliche Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in-
nerhalb eines Jahres fällig.
31. Sonstige kurzfristige Schulden
Die Sonstigen Verbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:
31.12.2004 31.12.2003
TEUR TEUR
Sonstige Rückstellungen (HGB) 121 46
Steuerverbindlichkeiten 105 8
Darlehen C. Rohwer
Verbindlichkeiten Projektgesellschaft
100 0
Eichholzkoppel 50 50
Verbindlichkeiten aus Mietkaution
Verbindlichkeiten im Rahmen der
30 30
sozialen Sicherheit 18 16
Übrige Sonstige Verbindlichkeiten 190 203
614 353
Sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 614 (Vorjahr TEUR 353) haben eine Restlaufzeit
bis zu einem Jahr.
F 117

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten eine Darlehensverbindlichkeit gegenüber der
Komplementärin in Höhe von TEUR 30 (Vorjahr: TEUR 30) sowie Verbindlichkeiten gegen-
über Kommanditisten in Höhe von TEUR 77 (Vorjahr: TEUR 0).
Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
32. Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse stammen im Wesentlichen aus den Bereichen Immobilienverkäufe, Ver-
mietung, Mietnebenkosten und Beratungshonorare.
Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:
2004 2003
TEUR TEUR
Umsatzerlöse aus dem Verkauf
von Bauprojekten 29.783 0
Abzgl. Umsatzerlöse mit Teilgewinn-
realisierung in Vorjahren -13.221 0
Umsatzerlöse Teilgewinnrealisierung 0 5.674
Umsatzerlöse aus der Vermietung 2.842 2.568
Umsatzerlöse aus der Erbringung
von Dienstleistungen 484 525
Sonstige Umsatzerlöse 287 394
20.175 9.161
Im Geschäftsjahr 2004 wurden Bauprojekte der Konzernmutter in Reinbek, Clausthal-
Zellerfeld, Schönbeck und Hamburg verkauft.
Die Umsatzerlöse aus der Vermietung betreffen die laufenden Vergütungen im Rahmen
von Operating-Leasingverhältnissen von Immobilien.
Die Mieten sind abhängig von Größe und Quadratmeterpreisen. Dabei wurden im We-
sentlichen feste Laufzeiten von 10 Jahren vereinbart. Verlängerungsoptionen wurden da-
bei noch nicht berücksichtigt. Weitere Leasingbeschränkungen bestehen nicht.
F 118

33. Bestandsveränderungen der Vorräte
Zusammensetzung:
2004 2003
TEUR TEUR
Unfertige Erzeugnisse und Leistungen 2.650 34
Fertige Erzeugnisse -17.679 0
Umgliederung in Anlagevermögen 3.204 0
Bestandsminderung
(Vorjahr Bestandserhöhung) -11.825 34
Zur Umgliederung in das Anlagevermögen siehe Note 24 zu den Vorräten.
34. Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:
2004 2003
TEUR TEUR
Erträge aus der Minderung von
Einzelwertberichtigungen zu Forderungen 189 0
Sachbezüge 30 30
Versicherungsentschädigungen 0 46
Auflösung von Rückstellungen 0 42
Übrige Erträge 95 54
35. Materialaufwand
Der Materialaufwand setzt sich wie folgt zusammen:
314 172
2004 2003
TEUR TEUR
Aufwendungen für bezogene Waren 418 395
Aufwendungen für bezogene Leistungen 3.990 5.329
4.408 5.724
F 119

36. Personalaufwand
2004 2003
TEUR TEUR
Löhne und Gehälter 876 1.090
Soziale Abgaben 117 119
993 1.209
Im Jahresdurchschnitt wurden einschließlich Geschäftsführer 16 Arbeitnehmer (Vorjahr 16)
im Konzern beschäftigt.
37. sonstige betriebliche Aufwendungen
Die folgenden Posten werden als wesentliche Bestandteile in die Ermittlung der sonstigen
betrieblichen Aufwendungen einbezogen:
In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Leasingaufwendungen aus Operating-
Leasingverhälnissen in Höhe von 286 TEUR (i.V.: 274 TEUR) enthalten.
Bei den Leasingverhältnissen handelt es sich im Wesentlichen um den Mietvertrag für das
Gebäude in Siek. Dieser Vertrag hatte eine feste Laufzeit von 15 Jahren, zum
31. Dezember 2004 beträgt die Restlaufzeit noch 12 Jahre.
Weiterhin bestehen Leasingverhältnisse für Kopierer, Hardware und PKW, diese Verträge
laufen im nächsten Jahr teilweise aus.
2004 2003
TEUR TEUR
Mietgarantien und Ausgleichszahlungen
Einstellung in Einzelwertberichtigungen zu
323 218
Forderungen und Forderungsverluste 268 36
Verauslagte Kosten Tiga-Fonds 240 0
Büro + Kommunikation 173 203
Kosten der Warenabgabe 136 71
Kfz-Kosten 121 123
Rechts- und Beratungskosten 92 50
Aufwendungen Emissionsprospekt 40 15
Reise- und Marketingaufwendungen 20 44
Versicherungen, Beiträge, Steuern 28 21
Sonstige 115 326
1.556 1.107
F 120

38. Finanzergebnis
Das Finanzergebnis im Geschäftsjahr betrug für die gesamte GWB–Gruppe TEUR –1.528.
Folgende Übersicht zeigt die Zusammensetzung des Finanzergebnisses:
2004 2003
TEUR TEUR
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 16 35
Zinsen und ähnliche Aufwendungen -1.544 -1.416
-1.528 -1.381
Die Zinsaufwendungen sind im Geschäftsjahr im Wesentlichen (TEUR 1.517) in der Mutter-
gesellschaft für Darlehen zur Finanzierung der Bauprojekte angefallen.
39. Steuern vom Einkommen und Ertrag
Als Ertragsteuern sind sowohl die gezahlten oder geschuldeten Steuern auf Einkommen
und Ertrag als auch die im Konzern gebildeten latenten Steuerabgrenzungen ausgewie-
sen. Die Ertragsteuern sind auf Basis der gültigen Gesetze und Verordnungen berechnet.
Die Ertragsteuern setzen sich wie folgt zusammen:
2004 2003
TEUR TEUR
Ertragsteueraufwand 255 60
Latenter Steueraufwand 17 93
Latenter Steuerertrag -76 0
196 153
Der laufende Ertragsteueraufwand setzt sich ausschließlich aus Beträgen aus den in den
Konzernabschluss einbezogenen Gewinn- und Verlustrechnungen zusammen und betrifft
ausschließlich das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit. Die Ergebnisse werden
einheitlich thesauriert.
F 121

Die Überleitung von der theoretisch zu erwartenden Steuerbelastung zum tatsächlich im
Konzernabschluss erfassten Betrag stellt sich wir folgt dar:
2004 2003
TEUR TEUR
Ergebnis vor Ertragsteuern 160 -87
Theoretischer Steuersatz in % 15,0 15,0
Theoretischer Steueraufwand
Steuermehrungen aufgrund steuerlich nicht
24 0
abzugsfähiger Aufwendungen 7 1
Korrektur Abschreibungsaufwand -15 -15
Percentage of Completion Methode
Steuermehrungen aufgrund steuerlich nicht
112 93
in Personengesellschaften -11 -11
Hinzurechnung innerhalb der GewSt
Berücksichtigung von
87 90
Sonderbetriebseinnahmen und -ausgaben 29 40
Minderung latente Steuern -59 0
Steueraufwand Vorjahre 0 -33
Sonstige Steuereffekte 22 -12
Ausgewiesener Ertragsteueraufwand 196 153
Der theoretische Steuersatz setzt sich in 2004 sowie 2003 für die Kommanditgesellschaft aus
dem durchschnittlichen Gewerbesteuersatz von 15,0% zusammen.
Latente Steuern in Höhe von 79 TEUR (i.V.: 0 TEUR) sind direkt im Eigenkapital erfasst wor-
den.
F 122

40. Ergebnis je Aktie
Die GWB Immobilien Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG wurde in
die GWB Immobilien AG umgewandelt. Die Eintragung der Umwandlung in das Handels-
register erfolgte im März 2006. Zum Bilanzstichtag bestanden deshalb keine Aktien. Aus-
schließlich zu Informationszwecken haben wir das Ergebnis je Aktie für 2005 und 2004 auf
der Basis der Aktienanzahl nach erfolgter Umwandlung berechnet.
Das unverwässerte Ergebnis je Aktie errechnet sich aus der Division des auf die GWB Im-
mobilien AG entfallenden Konzernjahresüberschusses und der gewichteten durchschnittli-
chen Anzahl der während des Geschäftsjahres ausstehenden Aktien.
2004 2003
Den Aktionären der Muttergesellschaft
zurechenbares Konzernergebnis (TEUR) -44 -242
Dividendenberechtigte Stückaktien 2.140.000 2.140.000
Ergebnis je Aktie (EUR) -0,02 -0,11
Das unverwässerte Ergebnis entspricht dem verwässerten Ergebnis je Aktie, da keine ver-
wässernden Instrumente im Umlauf sind.
Sonstige Angaben
41. Konzern-Kapitalflussrechnung
In den Unternehmen werden nur solche Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
gehalten, über die uneingeschränkt verfügt werden kann.
Zinseinnahmen und Zinsausgaben sind ausschließlich der operativen Geschäftstätigkeit
zugeordnet.
Der Bestand an Zahlungsmitteln umfasst Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstitu-
ten.
Im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit sind enthalten der Cashflow für erhaltene
Zinsen 16 TEUR (i.V.: 35 TEUR), für gezahlte Zinsen 1.544 TEUR (i.V.: 1.416 TEUR) sowie aus Er-
tragsteuern 182 TEUR (i.V.: 1 TEUR).
F 123

42. Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Der Gesamtbetrag der sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus Miet-, Leasing- und Ga-
rantieverträgen bei Restlaufzeiten bis zu 12 Jahren beträgt TEUR 2.060. Für das folgende
Geschäftsjahr wird mit einem Aufwand von etwa TEUR 393 gerechnet, auf den Zeitraum
von zwei bis fünf Jahren entfallen 689 TEUR sowie auf den Zeitraum von länger als fünf Jah-
ren entfallen 978 TEUR.
43. Transaktionen mit nahestehenden Personen und Unternehmen
Zum Bilanzstichtag fungierte die Muttergesellschaft noch in der Rechtsform einer GmbH &
Co. KG. Geschäftsführer der Gesellschaft waren im Geschäftsjahr:
Herr Dr. Norbert Herrmann, kaufmännischer Bereich
Herr Wolfgang Mertens-Nordmann, technischer Bereich.
Für die Tätigkeit im Geschäftsjahr wurden Gesamtbezüge in Höhe von TEUR 220 gewährt.
Zum 21.03.2006 wurde die o. g. Muttergesellschaft durch formwechselnde Umwandlung in
die GWB Immobilien AG umgewandelt. Vorstand der Gesellschaft sind die Herren Dr. Nor-
bert Herrmann, Wolfgang Mertens-Nordmann und Jörg Utermark (ab 18. April 2006).
Als Aufsichtsrat wurden die folgenden Herren bestellt:
- Dr. Thomas Meyer (Aufsichtsratsvorsitzender)
- Dr. Thomas Röh
- Claus Rohwer.
Das Aufsichtsratmitglied Herr Rohwer hat der Konzernmutter ein Darlehen in Höhe von
TEUR 100 gewährt.
F 124

44. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Der Geschäftsverlauf 2005 erfolgt planmäßig. Zur erfolgten Umwandlung der Gesellschaft
verweisen wir auf unsere Darstellung in den Grundsätzen der Rechnungslegung (Note 1).
Siek, den 31. Mai 2006
GWB Immobilien AG
Der Vorstand
gez.
Dr. Norbert Herrmann
Wolfgang Mertens-Nordmann
F 125

GWB Immobilien AG
Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2004
Rahmenbedingungen und Entwicklung der Immobilienbranche
Der GWB – Konzern (im Folgenden „GWB“ genannt) war im Berichtsjahr unverändert am
Markt für gewerblich genutzte Immobilien tätig. Dieser Markt lässt sich in verschiedene
Segmente aufteilen:
- Markt für Büroflächen
- Markt für Einzelhandelsflächen
- Markt für Gewerbe- und Serviceflächen.
Im Jahr 2004 war die GWB in diesen Bereichen tätig, wobei der Bereich Einzelhandelsim-
mobilien nach wie vor den Schwerpunkt bildet.
Die Rahmenbedingungen für den Markt gewerblicher Immobilen haben sich in den
letzten Jahren deutlich verändert. Während in den 90iger Jahren ein stetiges Wachs-
tum - vor allem des Marktes für Büroflächen - zu verzeichnen war, ist spätestens seit
dem Jahr 2000 eine Sättigung festzustellen, die zu einer negativen Entwicklung bei der
Vermarktung von Büroflächen und anderen gewerblichen Immobilien geführt hat.
Die Entwicklung des Hauptsegmentes der GWB (Einzelhandelsflächen) ist durch die
anhaltende Konjunkturflaute ebenfalls betroffen. Die Einzelhandelsunternehmen, die
diese Flächen anmieten, analysieren die Standorte kritischer und die Entscheidungs-
zeiträume haben sich erheblich verlängert. Dennoch ist der Bereich, den die GWB be-
arbeitet, nicht so stark betroffen. Der Rückgang der Ausgaben für Waren des Einzel-
handels hat im Wesentlichen den Facheinzelhandel betroffen und hier insbesondere
den Bereich Textil. Dennoch sind in diesem gleichen Zeitraum in den Städten große
neue Einkaufszentren entstanden, fast unberührt von der konjunkturellen Entwicklung
im Einzelhandel. Auch hat sich die Expansion von Fachmarktzentren, SB-Warenhäusern
und Discountern trotz dieser Situation weiter fortgesetzt; denn diese Formen des Ein-
zelhandels setzen auf zukünftige Entwicklungen. Dieses ist das Betätigungsfeld der
GWB. Denn der Bedarf an neuen Flächen entsteht nicht nur durch Zuwachs, sondern
auch durch die Aufgabe bestehender alter Standorte, die dem Zeitgeist nicht mehr
entsprechen.
F 126

Auf dem Käufermarkt hat sich ebenfalls eine neue Aktivierung gezeigt, insbesondere tre-
ten immer häufiger Fondsgesellschaften und Investoren aus England und den Vereinigten
Staaten auf, die Immobilien am deutschen Markt suchen. Der GWB ist es gelungen, auch
zu diesen Käuferkreisen entsprechende Kontakte aufzubauen. Inzwischen konnte ein er-
heblicher Bestand an diesen Abnehmerkreis verkauft werden. Aufgrund der nach wie vor
niedrigen Zinsphase geht die GWB auch im deutschen Markt davon aus, dass sich der
Immobilienmarkt weiter entspannt und wieder einen positiven Trend haben wird.
Der Käufermarkt hat sich im Verlaufe des Jahres 2004 weiter verbessert. Heute kann die
Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien, die insbesondere aus den Ländern USA, Eng-
land, Israel und Südafrika kommt, kaum noch befriedigt werden. Das ist auch der Hinter-
grund für die erfolgreichen Verkäufe der GWB.
Die konzeptionelle Arbeitsweise, auch durch den Einsatz der GWB MAFO (Marktforschung),
zahlt sich aus. Die GWB konnte sich im Jahre 2004 weitere Standorte sichern, so dass die
Entwicklung 2005 bis 2008 erkennbar ist.
Darstellung des Geschäftsverlaufes und der Lage
1. Geschäftsverlauf
Trotz dieser nach wie vor nicht einfachen Situation im Immobilienmarkt ist es der GWB-
Gruppe im Jahre 2004 gelungen, einen Umsatz von EUR 20.175.054,40 zu erzielen. Ge-
genüber dem Vorjahr ist das eine Steigerung von 120 %.
Dieser Umsatzsprung ist insbesondere dadurch begründet, dass fertiggestellte Objekte
nunmehr verkauft werden konnten, was in dem vorangegangenen Geschäftsjahr nicht
gelungen war.
Durch eine konsequente Kosteneinsparungspolitik wurde auch der Betriebsaufwand
trotz dieser Erlössteigerung weiter reduziert.
Der Personalaufwand beträgt EUR 992.964,34 (Vorjahr: EUR 1.209.328,85).
F 127

Im Jahr 2004 erwirtschaftete der Konzern einen Jahresfehlbetrag von EUR 41.509,55 (Vorjahr:
EUR 241.830,96).
2. Vermögens- und Finanzlage
Bilanzkennzahlen 2003 2004
Mio. EUR Mio. EUR
Gesamtvermögen 39,6 18,9
Anlagevermögen 6,8 10,0
Vorräte 31,9 3,6
Das Gesamtvermögen verringerte sich im Geschäftsjahr auf 18,9 Mio. EUR.
Der Rückgang resultiert aus der Abnahme bei den Vorräten bedingt durch Veräußerungen
der Grundstücke Schönebeck, Clausthal-Zellerfeld, Hamburg Alsterkrugchaussee und
Reinbek sowie die Umgliederung des Grundstücks Clausthal-Zellerfeld „City-Center“ in das
Anlagevermögen. Der Anstieg bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (3,6
Mio. EUR) steht im Zusammenhang mit der Veräußerung des Objektes in Reinbek. Der Zu-
gang im Anlagevermögen ergab sich durch die Umgliederung des genannten Grund-
stücks.
Die Erträge aus den Grundstücksveräußerungen wurden im Wesentlichen zur Darlehenstil-
gung verwandt. Entsprechend den beabsichtigten Verkaufszeitpunkten der bebauten
Immobilien sind für die übrigen Objekte fristenkongruente Finanzierungen abgeschlossen
3. Ertragsalge
Renditekennzahlen 2003 2004
Mio. EUR Mio. EUR
Rohertrag 3,6 4,0
EBIT 1,3 1,7
Jahresergebnis -0,2 -0,1
Der Rohertrag (Gesamtleistung zzgl. gewöhnliche sonstige betriebliche Erträge abzgl. Ma-
terialaufwand) konnte gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Mio. EUR gesteigert werden.
F 128

Risiken der künftigen Entwicklung
Die Risiken der künftigen Entwicklung erscheinen kalkulierbar. Die GWB hat ein den Grö-
ßenverhältnissen entsprechendes Risikomanagementsystem eingerichtet. Aufgrund der
überschaubaren Größe des Unternehmens gelangen überdies wichtige Informationen
sofort zur Geschäftsleitung.
Bestandsgefährdende Risiken waren zum Zeitpunkt der Jahresabschlusserstellung nicht
erkennbar. Im Jahresabschluss ist den wirtschaftlichen, finanziellen und rechtlichen Risiken,
soweit nach den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buch-
führung erforderlich, durch Bewertungsabschläge bzw. die Bildung von Rückstellungen
Rechnung getragen.
Als sonstige Risiken mit möglichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der
GWB sind folgende zu nennen:
- Preis und Absatzrisiken
Bei jedem Immobilienprojekt besteht das Risiko, dass die kalkulierten Preise zur Durch-
führung der geplanten Baumaßnahmen am Markt aufgrund von Preissteigerungen
nicht durchzusetzen sind.
Das Absatzrisiko besteht darin, dass die jeweilige Kundengruppe nicht bereit ist, die
kalkulierten Preise zum geplanten Verkaufszeitpunkt zu bezahlen.
- Liquidität, Zinsänderungsrisiko
Die Finanzierung der Geschäftsaktivitäten erfolgt im Wesentlichen durch fristenkon-
gruente Bankkredite. Durch Verkaufsverzögerungen und einer negativen Zinsentwick-
lung kann es zu Beeinträchtigungen der Ertragslage kommen.
Die GWB hat in der Vergangenheit auch durch von den Gesellschaftern abgegebe-
nen Garantien immer über ausreichende Liquidität verfügt. Dies wird auch für die Zu-
kunft erwartet.
- Bewertungsrisiko
Bis zum Verkauf von Objekten erfolgt zum Teil eine Zwischenvermietung der Objekte.
Bei negativen Entwicklungen eines spezifischen Standortes sind Einbußen bei den
Mieteinnahmen oder Leerstände möglich, die indirekt auch zu einer geringeren Wert-
einschätzung der Immobilie führen können.
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres
Im Jahre 2005 haben die Gesellschafter der GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohn-
F 129

auten GmbH & Co. KG die Umwandlung der Gesellschaft in eine Aktiengesellschaft be-
schlossen.
Im Rahmen dieses Umwandlungsprozesses wurde das Kapital durch Bareinzahlung auf die
ursprünglichen 2.140.000 € aufgefüllt.
Die Eintragung der AG ist bereits beim Handelsregister vollzogen.
Die Gesellschaft trägt nunmehr die Bezeichnung: GWB Immobilien AG.
Als Vorstand der AG fungieren:
- Dr. Norbert Herrmann (Vorsitzender),
- Wolfgang Mertens-Nordmann (Stellv. Vorsitzender),
- Jörg Utermark
Als Aufsichtsrat wurden die folgenden Herren bestellt:
- Dr. Thomas Meyer (Aufsichtsratsvorsitzender)
- Dr. Thomas Röh
- Claus Rohwer
Ansonsten haben sich keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Ge-
schäftsjahres ereignet, die wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Er-
tragslage der Gesellschaft haben.
Ausblick
Nach wie vor arbeitet die GWB ausschließlich in dem Segment der gewerblichen Im-
mobilien und wird diesen Weg weiterhin verfolgen. Der Schwerpunkt bleibt der Bereich
Einzelhandelsprojekte. Im Jahre 2004 konnten eine Reihe neuer Standorte akquiriert
werden, so dass auch im Jahre 2005 mit einem positiven Ergebnis gerechnet werden
kann.
So wird davon ausgegangen, dass im Jahre 2005 das Projekt in Lübeck-Travemünde fer-
tiggestellt wird und mit dem Bau neuer Projekte wie Berlin-Friedrichsfelde, Lübeck und
Cottbus begonnen werden kann.
F 130

Um größere Projekte auch umsetzen zu können, hat die GWB bei zwei Großprojekten ei-
nen Weg gewählt, bei dem sie als Generalübernehmer auftritt und somit als Dienstleister
tätig ist. Die Finanzierung ist somit Aufgabe der Eigentümer und belastet damit die GWB
nicht. Zur Stärkung des Eigenkapitals wurde nicht nur eine Kapitalerhöhung auf EUR
2.140.000,-- durchgeführt, sondern es ist nunmehr auch gelungen, die
Emission von Genussrechten auf den Markt in Gang zu setzen. Der Wertpapierverkaufs-
prospekt ist inzwischen vom Bundesamt für Finanzaufsicht genehmigt und in den Vertrieb
gegeben worden. Das Emissionsvolumen beträgt insgesamt EUR 7,0 Millionen und dürfte
im Jahre 2005 weitgehend eingeworben werden.
Die GWB OBJEKT mbH & Co. KG als Gesellschaft für Objektmanagement und Verwal-
tung hat sich weiter positiv entwickelt. Inzwischen werden 20 Einkaufszentren von der
GWB OBJEKT verwaltet, so dass bereits im Jahre 2005 ein positiver Deckungsbeitrag
erzielt werden kann.
Aufgrund der nunmehr bekannten Projektentwicklungen und Vorarbeiten geht die
GWB davon aus, dass das Ergebnis des Jahres 2005 mindestens dem des Jahres 2004
entsprechen wird.
Siek, den 31. Mai 2006
GEZ.
Dr. Norbert Herrmann
Wolfgang Mertens-Nordmann
F 131

An die GWB Immobilien AG
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den von der GWB Immobilien AG aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus
Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung
und den Notes - sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2004 bis 31.
Dezember 2004 geprüft. Die Aufstellung des Konzernabschlusses nach den Vorschriften der International
Financial Reporting Standards, wie sie in der EU anzuwenden sind, und des Konzernlageberichts
liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe
ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss
und über den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut
der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten
und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der
IFRS vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender
Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die
Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des
Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung
werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise
für die Angaben im Konzernabschluss überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen
Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs-
und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen
Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses. Wir sind der Auffassung,
dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der
Konzernabschluss den Vorschriften der International Financial Reporting Standards, wie sie in der
EU anzuwenden sind, und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit
dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und
stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Hamburg, den 29. Juni 2006
gez.
GHP Großmann & Holst Revision GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
(Holst) (Großmann)
Wirtschaftsprüfer vereidigter Buchprüfer
F 132

GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG
(heutige GWB Immobilien AG)
(Einzel-)Jahresabschluss zum 31. Dezember 2005 nach HGB (geprüft)
F 133

GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, Siek
-
Jahresabschluss nach HGB
zum 31. Dezember 2005
Bilanz
AKTIVA
31.12.2005 31.12.2004
EUR EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software
II. Sachanlagen
2,00 161,50
1. Grundstücke und Bauten 6.134.066,92 9.478.361,69
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung 180.656,00 191.251,00
III
. Finanzanlagen
6.314.722,92 9.669.612,69
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 5.981,67 5.981,67
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 387.500,00 0,00
3. Beteiligungen 46.602,54 38.602,54
4. Wertpapiere des Anlagevermögens 860.069,09 0,00
5. Sonstige Ausleihungen 28.500,00 72.000,00
6. Genossenschaftsanteile 5.500,00 5.500,00
1.334.153,30 122.084,21
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
7.648.878,22 9.791.858,40
1. In Ausführung befindliche Bauaufträge 92.331,62 310.700,00
2. Fertige Erzeugnisse 877.042,49 885.501,68
Forderungen und sonstige Vermögensgegen-
II. stände
969.374,11 1.196.201,68
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 3.647.730,67 3.844.219,34
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 2.159.635,95 145.868,32
3. Sonstige Vermögensgegenstände 577.565,71 604.619,46
6.384.932,33 4.594.707,12
III
. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 681.063,35 655.443,48
8.035.369,79 6.446.352,28
C. Rechnungsabgrenzungsposten 84.716,40 0,00
15.768.964,41 16.238.210,68
F 134

GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, Siek
Jahresabschluss nach HGB
zum 31. Dezember 2005
Bilanz
31.12.2005
PASSIVA
31.12.2004
EUR EUR
A. Eigenkapital
I. Kapitalanteile persönlich haftender Gesellschafter 5.056,46 12.782,30
II. Kapitalanteile Kommanditisten
III.Genussscheinkapital
1.459.482,57 863.882,97
1. Nennbetrag 1.872.955,50 0,00
2. Agio 18.357,00 0,00
1.891.312,50 0,00
B. Rückstellungen
3.355.851,53 876.665,27
1. Steuerrückstellungen 284.820,00 419.942,12
2. Sonstige Rückstellungen 64.570,00 116.481,21
C. Verbindlichkeiten
346.390,00 536.423,33
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr:
EUR 3.343.986,21 (Vorjahr: EUR 7.056.487,62)
9.693.010,03 13.405.511,51
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr:
EUR 596.853,22 (Vorjahr: EUR 702.956,04)
596.853,22 702.956,04
3. Genusscheinkapital mit Fremdkapitalcharakter 1.008.514,50 0,00
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehm826,37
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr:
EUR 826,37 (Vorjahr: EUR 826,37)
826,37
5. Sonstige Verbindlichkeiten
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr:
EUR 767.518,76 (Vorjahr: EUR 715.282,16)
- davon aus Steuern:
EUR 362.199,97 (Vorjahr: EUR 105.041,96)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:
Euro 21.056,23 (Vorjahr: EUR 17.869,66)
767.518,76 715.828,16
12.066.722,88 14.825.122,08
15.768.964,41 16.238.210,68
F 135

GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, Siek
-
Jahresabschluss nach HGB
zum 31. Dezember 2005
Gewinn- und Verlustrechnung
2005 2004
EUR EUR
1. Umsatzerlöse 7.021.166,17 33.262.494,59
2. Verminderung des Bestands
an fertigen Erzeugnissen 308.459,19 28.207.019,44
3. Erhöhung des Bestands in Ausführung
befindlicher Bauaufträge 81.631,62 2.001.831,75
4. Sonstige betriebliche Erträge 41.379,47 240.792,51
5. Materialaufwand
a) Aufwendungen für bezogene Waren 190.226,09 417.812,15
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen 771.829,02 1.701.831,75
c) Abgänge Sachanlagen 3.174.185,98 0,00
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 944.375,04 792.615,25
b) Soziale Abgaben 82.949,36 94.846,99
7. Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände des Anlagevermögens
und Sachanlagen 189.991,07 133.375,99
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.295.234,78 1.584.769,36
9. Erträge aus Beteiligungen 1.119.742,82 0,00
- davon aus verbundenen
Unternehmen EUR 1.119.742,82
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 79.511,65 10.576,33
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 622.709,60 1.516.798,68
12. Vergütung für Genussrechtskapital 128.225,42 0,00
- davon für Genussrechtskapital mit
Eigenkapitalcharakter EUR 83.346,52
- davon für Genussrechtskapital mit
Fremdkapitalcharakter EUR 44.878,90
13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 635.246,18 1.066.625,57
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 34.422,58 251.518,95
15. Sonstige Steuern 2.724,00 1.753,16
16. Jahresüberschuss 598.099,60 813.353,46
F 136

GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, Siek
Jahresabschluss nach HGB
zum 31. Dezember 2005
Anlagespiegel
F 137

Allgemeine Angaben
GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, Siek
Jahresabschluss nach HGB
zum 31. Dezember 2005
Anhang
Der Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264a in Verbindung mit § 264 ff. HGB aufgestellt. Es gelten
die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu den Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung
unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.
Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert. Die Vermögensgegenstände
des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer um planmäßige
Abschreibungen vermindert. Es wird grundsätzlich die lineare Abschreibungsmethode angewendet. Die Abschreibungen
auf Zugänge des Sachanlagevermögen erfolgen grundsätzlich zeitanteilig. Geringwertige Vermögenswerte
mit Anschaffungskosten unter EUR 410,00 werden im Zugangsjahr in voller Höhe abgeschrieben.
Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten angesetzt. Bei voraussichtlich dauernder Wertminderung
erfolgt eine Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert.
Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. In die Herstellungskosten gehen
Einzelkosten, notwendige Material- und Fertigungsgemeinkosten sowie Fremdkapitalzinsen und Verwaltungskosten
ein. Das strenge Niederstwertprinzip wird beachtet.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sowie die flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.
Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.
Die Rückstellungen sind in Höhe des Betrages gebildet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung
notwendig ist. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und
erkennbare Risiken.
Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag passiviert. Fremdwährungsverbindlichkeiten sind
zu Anschaffungskosten bzw. dem am Bilanzstichtag höheren Kurs angesetzt.
Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist in der Anlage zur Bilanz dargestellt.
Unter dem Posten "Sonstige Ausleihungen" sind Ausleihungen gegenüber der GWB Immo AG in Höhe von
EUR 28.500,00 (Vorjahr: EUR 0,00) ausgewiesen.
In den Sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen gegenüber Gesellschaftern in Höhe von EUR
517.541,40 (Vorjahr: EUR 460.626,40) enthalten.
F 138

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält ein Disagio für das Genussscheinkapital.
Das Kommanditkapital umfasst die handelsregisterlich geleistete Einlagen von TEUR 2.140.
Das Genussscheinkapital mit Eigenkapitalcharakter umfasst 65 % der im Berichtsjahr ausgegebenen Genussscheine
mit einem Nennbetrag von TEUR 2.881 (Gesamtvolumen 20 Mio EUR). Die restlichen 35 % der
gezeichneten Genussscheine sind als Fremdkapital auszuweisen, da dieser Betrag zur Kapitalabsicherung in
einen Fonds eingestellt worden ist (Ausweis unter den Wertpapieren des Anlagevermögens). Das Genussscheinkapital
hat eine Laufzeit bis zum 31.12.2019.
Die sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Belastungen sowie
Abschluss- und Prüfungskosten.
Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten eine Darlehensverbindlichkeit gegenüber der Komplementärin in
Höhe von EUR 30.370,74 (Vorjahr: EUR 30.370,74).
Art der Verbindlichkeit Gesamtbetrag davon mit einer Restlaufzeit
zum 31.12.2005 kleiner 1 J. 1 bis 5 J. größer 5 J.
TEUR TEUR TEUR TEUR
gegenüber Kreditinstituten 9.693,0 3.344,0 6.349,0 0,0
aus Lieferungen und Leistungen 596,9 596,9 0,0 0,0
aus Genussscheinkapital mit Fremdkapitalcharakter 1.008,5 0,0 0,0 1.008,5
gegenüber beteiligten Unternehmen 0,8 0,8 0,0 0,0
sonstige Verbindlichkeiten 767,6 767,6 0,0 0,0
Summe 12.066,8 4.709,3 6.349,0 1.008,5
Grundschulden bestehen in einer Gesamthöhe von EUR 7.310.722,34 . Weitere Haftungsverhältnisse gemäß
§ 251 HGB bestehen nicht.
Sonstige Pflichtangaben
Die durchschnittliche Zahl der Arbeitnehmer (ohne Geschäftsführer) belief sich im Geschäftsjahr auf 11.
Hiervon sind neun Mitarbeiter männlich und zwei Mitarbeiter weiblich.
Der Gesamtbetrag der sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus Miet-, Leasing- und Garantieverträgen
bei Restlaufzeiten bis zu 11 Jahren beträgt TEUR 2.060. Auf das folgende Geschäftsjahr entfallen TEUR
345.
F 139

Es bestehen folgende Beteiligungen:
Name
GWB Objekt Gesellschaft für
Objektmanagement mbH &
Co.KG
GWB MAFO KG für Markt und
Standortanalysen mbH & Co
GWB Plan Gesellschaft für Bauleitung
und Erschließungsplanung
mbH
Sitz
Beteiligungsquote
(in %)
Eigenkapital
2005
EUR
Jahresergebnis
2005
EUR
Siek 100 11.700,53 18.519,54
Siek 100 -551.62,87 -30.415,25
Siek 50 36.314,95 1.618,49
Persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) mit einem gezeichneten Kapital von EUR 30.700,00
ist die Verwaltung GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH, Siek.
Die Geschäftsführung wird von der Komplementärin, vertreten durch ihre alleinvertretungsberechtigten
Geschäftsführer, wahrgenommen.
Geschäftsführer der Gesellschaft waren im Geschäftsjahr:
Herr Dr. Norbert Herrmann, kaufmännischer Bereich
Herr Wolfgang Mertens-Nordmann, technischer Bereich
Für die Tätigkeit im Geschäftsjahr wurden Gesamtbezüge in Höhe von TEUR 372 gewährt.
Siek, den 14. März 2006
gez.
Dr. Norbert Herrmann Wolfgang Mertens-Nordmann
F 140

GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, Siek
Jahresabschluss nach HGB
zum 31. Dezember 2005
Lagebericht
Rahmenbedingungen und Entwicklung der Immobilienbranche
Die GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG (im Folgenden „GWB“ genannt)
war im Berichtsjahr unverändert am Markt für gewerblich genutzte Immobilien tätig. Dieser
Markt lässt sich in verschiedene Segmente aufteilen:
Markt für Büroflächen
Markt für Einzelhandelsflächen
Markt für Gewerbe- und Serviceflächen.
Im Jahr 2005 war die GWB in diesen Bereichen tätig, wobei der Bereich Einzelhandelsimmobilien
nach wie vor den Schwerpunkt bildet.
Die Rahmenbedingungen werden von den Marktteilnehmern unterschiedlich bewertet. Die GWB
konnte auf Grund ihrer Tätigkeitsfelder trotz der konjunkturellen Probleme in der Branche weiterhin
wachsen und sich am Markt behaupten. Das liegt auf der einen Seite an der Konzeption des Unternehmens
und auf der anderen Seite daran, dass sich der Nachfragemarkt nach Handelsimmobilien
auf mehreren Ebenen gesteigert hat.
Obwohl der Einzelhandel in Deutschland weitgehend stagniert, haben sich die Unternehmen, die
rechtzeitig die Zeichen der Zeit erkannt haben, durch den Ausbau ihrer Unternehmensziele weiterentwickelt.
Davon profitieren die Unternehmen unserer Branche, deren Schwerpunkt der Einzelhandel
ist. Die GWB hat sich auf Standorte konzentriert, die sich in mittleren Städten befinden, denn
diese Städte mit einer Einwohnerzahl zwischen 50.000 und 200.000 Einwohner haben viele Jahre
unter der zentralistischen Politik der Landesplanungen gelitten, die nur auf die Stärkung der Oberzentren
ausgerichtet war. Hier haben sich Änderungen ergeben. Insbesondere diese mittleren
Städte entdecken sich selbst und entwickeln den Egoismus, zunächst für sich selbst zu denken und
zu handeln. So kommt es, dass in diesen Städten Einkaufszentren entstehen, die von der Größe auf
den regionalen Markt ausgerichtet sind. Unternehmen wie C + A, Hennes u. Mauritz, Deichmann u.
v .a. haben das erkannt und haben Konzepte für diese Standorte entwickelt. Das war und ist der
Markt der GWB.
Der Käufermarkt hat sich im Verlaufe des Jahres 2005 weiter verbessert. Heute kann die Nachfrage
nach Einzelhandelsimmobilien, die insbesondere aus den Ländern USA, England, Israel und Südafrika
kommt, kaum noch befriedigt werden. Das ist auch der Hintergrund für die erfolgreichen Verkäufe
der GWB.
Die konzeptionelle Arbeitsweise, auch durch den Einsatz der GWB MAFO (Marktforschung), zahlt
sich aus. Die GWB konnte sich im Jahre 2005 weitere Standorte sichern, so dass die Entwicklung
2006 bis 2008 erkennbar ist.
Auch die weiterhin günstigen Zinsen stabilisieren die Entwicklung der GWB. Insgesamt betrachtet
die GWB die Entwicklung der Immobilienbranche in ihrem Segment und für sich selbst außerordentlich
positiv.
F 141

Darstellung des Geschäftsverlaufes und der Lage
1. Geschäftsverlauf
Der GWB ist es auch im Jahre 2005 gelungen, ein positives Ergebnis auszuweisen. Der ausgewiesene
Umsatz ist geringer als im Jahre 2004, doch liegt dieses im Wesentlichen an der Darstellung. Die Personalkosten
sind mit 1.027.000 € unter der Planung geblieben und haben nunmehr das Niveau von
2003 erreicht. Im Jahre 2005 konnte ein Überschuss von 598.000 € (nach Steuern) ausgewiesen
werden.
2. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Die Erhöhung des Finanzmittelfonds um TEUR 26 auf TEUR 681 ist maßgeblich durch die Mittelzuflüsse
aus der Ausgabe von Genussscheinen bestimmt.
3. Vermögens- und Finanzlage
Bilanzkennzahlen 2001 2002 2003 2004 2005
Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
Gesamtvermögen 31,2 42,2 38,7 16,2 15,8
Anlagevermögen 7,0 7,1 7,0 9,8 7,6
Vorräte 21,5 25,6 30,8 1,2 1,0
Das Gesamtvermögen verringerte sich im Geschäftsjahr leicht auf 15,8 Mio. EUR. Dieser Rückgang
um TEUR 400 ergibt ich vor allem aus dem Verkauf zweier im Anlagevermögen gehaltenen Objekte
in Verbindung mit dem Anstieg der Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen.
Im Jahre 2005 hat die GWB mit der Emission von Genussscheinen, die an der Frankfurter und Stuttgarter
Börse unter der Wertpapiernummer A0DQSE gehandelt werden, einen neuen Weg beschritten.
Bis zum 31.12.2005 konnten 2.880.000 € platziert werden. Die GWB geht davon aus, dass bis zum
31.12.2006 die 5,0 Mio. € erreicht werden.
Für die Finanzierung von neuen Objekten konnte die GWB neue Partner finden, die sich mit Mezzanine-Kapital
engagierten. Hierbei handelt es sich um folgende Unternehmen/Institutionen:
- Babcock Brown, München
- Bankhaus Hauck & Aufhäuser, München
- Hofkammer des Hauses Württemberg
Insgesamt stehen der GWB durch diese Zusammenarbeit 6,0 Mio. € zur Verfügung, die auch in Zukunft
eingesetzt werden können.
F 142

4. Ertragslage
Renditekennzahlen 2001 2002 2003 2004 2005
Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
Rohertrag 2,5 4,0 2,8 4,8 2,7
EBIT 0,7 1,6 0,7 2,6 1,3
Jahresergebnis 0,1 -0,1 -0,8 0,8 0,6
Der EBIT hat sich im Vergleich zum Vorjahr halbiert. Diese Veränderung steht im Zusammenhang mit
dem Anstieg der verschiedenen betrieblichen Kosten auf Grund des Sonderaufwandes für die Ausgabe
von Genussscheinen.
Das Jahresergebnis beträgt TEUR 598 nach Steuern.
Risiken der künftigen Entwicklung
Die Risiken der künftigen Entwicklung erscheinen kalkulierbar. Die GWB hat ein den Größenverhältnissen
entsprechendes Risikomanagementsystem eingerichtet. Aufgrund der überschaubaren Größe
des Unternehmens gelangen überdies wichtige Informationen sofort zur Geschäftsleitung.
Bestandsgefährdende Risiken waren zum Zeitpunkt der Jahresabschlusserstellung nicht erkennbar.
Im Jahresabschluss ist den wirtschaftlichen, finanziellen und rechtlichen Risiken, soweit nach den
gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung erforderlich, durch
Bewertungsabschläge bzw. die Bildung von Rückstellungen Rechnung getragen.
Als sonstige Risiken mit möglichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GWB
sind folgende zu nennen:
- Preis und Absatzrisiken
Bei jedem Immobilienprojekt besteht das Risiko, dass die kalkulierten Preise zur Durchführung
der geplanten Baumaßnahmen am Markt aufgrund von Preissteigerungen nicht durchzusetzen
sind.
Das Absatzrisiko besteht darin, dass die jeweilige Kundengruppe nicht bereit ist, die kalkulierten
Preise zum geplanten Verkaufszeitpunkt zu bezahlen.
- Liquidität, Zinsänderungsrisiko
Die Finanzierung der Geschäftsaktivitäten erfolgt im Wesentlichen durch fristenkongruente
Bankkredite. Durch Verkaufsverzögerungen und einer negativen Zinsentwicklung kann es zu
Beeinträchtigungen der Ertragslage kommen.
Die GWB hat in der Vergangenheit auch durch von den Gesellschaftern abgegebenen Garantien
immer über ausreichende Liquidität verfügt. Dies wird auch für die Zukunft erwartet.
- Bewertungsrisiko
Bis zum Verkauf von Objekten erfolgt zum Teil eine Zwischenvermietung der Objekte. Bei
negativen Entwicklungen eines spezifischen Standortes sind Einbußen bei den Mieteinnahmen
oder Leerstände möglich, die indirekt auch zu einer geringeren Werteinschätzung der
Immobilie führen können.
F 143

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres
Im Jahre 2005 haben die Gesellschafter der GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten
GmbH & Co. KG die Umwandlung der Gesellschaft in eine Aktiengesellschaft beschlossen.
Im Rahmen dieses Umwandlungsprozesses wurde das Kapital durch Bareinzahlung auf die ursprünglichen
2.140.000 € aufgefüllt.
Die Eintragung der AG ist bereits beim Handelsregister angemeldet und wird voraussichtlich in den
nächsten Tagen erfolgen.
Die Gesellschaft trägt nunmehr die Bezeichnung: GWB Immobilien AG.
Als Vorstand der AG fungieren:
- Dr. Norbert Herrmann (Vorsitzender),
- Wolfgang Mertens-Nordmann (Stellv. Vorsitzender),
Als Aufsichtsrat wurden die folgenden Herren bestellt:
- Dr. Thomas Meyer (Aufsichtsratsvorsitzender)
- Dr. Thomas Röh
- Claus Rohwer
Ansonsten haben sich keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres
ereignet, die wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft
haben.
Ausblick
Der Ausblick ist außerordentlich positiv. Mit dem Beginn der Bauarbeiten bei den Objekten Berlin-
Friedrichsfelde und dem großen Einkaufszentrum in Bamberg-Hallstadt ist das Ergebnis des Jahres
2006 weitestgehend gesichert. Beide Objekte konnten bereits verkauft werden und die Fertigstellung/Übergabe
erfolgt zum Jahresende 2006. Die GWB rechnet daher mit einem positiven Ergebnis
für das Jahr 2006.
Die Umwandlung der Gesellschaft in die GWB Immobilien AG wurde vollzogen, weil im Jahre 2006
der Börsengang erfolgen soll. Die GWB geht davon aus, dass die Emission bis zum 30.09.06 abgeschlossen
sein wird.
Siek, den 14. März 2006
gez.
Dr. Norbert Herrmann
Wolfgang Mertens-Nordmann
F 144

GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten GmbH & Co. KG
Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2005
Bestätigungsvermerk
Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie
Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GWB Gesellschaft
für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2005
bis 31. Dezember 2005 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss
und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung
der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage
der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter
Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut
der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass
Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss
unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht
vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender
Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden
die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld
der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der
Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems
sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend
auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der
angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen
Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des
Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage
für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht
der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung
der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht
steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der
Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend
dar.
Hamburg, den 16. März 2006
gez.
GHP Großmann & Holst Revision GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
(Holst) (Großmann)
Wirtschaftsprüfer vereidigter Buchprüfer
F 145

GWB Immobilien AG, Siek
Jahresabschluss zum 31. Dezember 2005 (HGB)
Eigenkapitalveränderungsrechnung
ausstehende Summe Ei-
Kapital Einlagen genkapital
Saldo 1.01.2004 -269.828,75 € -108.707,00 € -378.535,75 €
Periodenergebnis 813.353,46 € 0,00 € 813.353,46 €
Kapitalbewegungen 333.140,56 € 108.707,00 € 441.847,56 €
Saldo 31.12.2004 876.665,27 € 0,00 € 876.665,27 €
Saldo 1.01.2005 876.665,27 € 0,00 € 876.665,27 €
Periodenergebnis 598.099,60 € 0,00 € 598.099,60 €
Kapitalbewegungen -10.225,84 € 0,00 € -10.225,84 €
Saldo 31.12.2005 1.464.539,03 € 0,00 € 1.464.539,03 €
F 146

GWB Immobilien AG, Siek
Jahresabschluss zum 31. Dezember 2005
Kapitalflussrechnung
2005 2004
TEUR TEUR
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss 598 813
Abschreibungen auf das Anlagevermögen 190 133
Abnahme / Zunahme der Rückstellungen -190 122
Sonstige zahlungsunwirksamen Aufwendungen / Erträge 0 -189
Abgänge aus Grundstücksverkäufen 3.174 -1
Abnahme der Vorräte 227 26.345
Abnahme / Zunahme der Liefer- und Leistungsforderungen 196 -3.409
Zunahme der Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen
Zunahme / Abnahme der übrigen Forderungen sowie anderer Aktiva
-2.014 0
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
Abnahme von objektgebundenen Bankdarlehen und sonstigen
kurzfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
-58 -86
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
Zunahme / Abnahme der übrigen Verbindlichkeiten sowie anderer Passiva
-3.713 -23.422
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit) -53 273
= Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -1.643 579
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus Abgängen von Anlagegegenständen 0 2
Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen -9 0
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen -1.284 0
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 72 48
= Cashflow aus der Investitionstätigkeit -1.221 50
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen 0 709
Einzahlungen aus der Ausgabe von Genussscheinen 2.900 0
Auszahlungen an Unternehmenseigner und Minderheitsgesellschafter -10 0
Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 0 0
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten 0 -792
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 2.890 -83
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 26 546
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 655 109
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 681 655
Zusammensetzung des Finanzmittelfonds
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 681 655
F 147

An die GWB Immobilien AG
Bescheinigung nach prüferischer Durchsicht
Wir haben die von der GWB Immobilien AG, Siek, aus dem Jahresabschluss für das Geschäftsjahr
2005 sowie der zu Grunde liegenden Buchführung abgeleitete Eigenkapitalveränderungsrechnung
und Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2005 geprüft. Die Eigenkapitalveränderungsrechnung
und die Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2005 ergänzen den auf Grundlage der
deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellten Jahresabschluss der GWB Immobilien
AG, Siek, für das Geschäftsjahr 2005.
Die Aufstellung der Eigenkapitalveränderungsrechnung und der Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr
2005 nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung
der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft.
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung ein Urteil darüber
abzugeben, ob die Eigenkapitalveränderungsrechnung und die Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr
2005 ordnungsgemäß aus dem Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2005 sowie der
zu Grunde liegenden Buchführung nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften abgeleitet
wurde. Nicht Gegenstand dieses Auftrages ist die Prüfung des zu Grunde liegenden Jahresabschlusses
sowie der zu Grunde liegenden Buchführung.
Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung des IDW Prüfungshinweises: Prüfung von zusätzlichen
Abschlusselementen (IDW PH 9.960.2) so geplant und durchgeführt, dass wesentliche Fehler bei
der Ableitung der Eigenkapitalveränderungsrechnung und der Kapitalflussrechnung aus dem Jahresabschluss
sowie der zu Grunde liegenden Buchführung mit hinreichender Sicherheit erkannt
werden.
Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse wurden die
Eigenkapitalveränderungsrechnung und die Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2005 ordnungsgemäß
aus dem Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2005 sowie der zu Grunde liegenden
Buchführung nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften abgeleitet.
Hamburg, den 25. August 2006
GHP Großmann & Holst Revision GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
(Holst) (Großmann)
Wirtschaftsprüfer vereidigter Buchprüfer
F 148

GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG
(heutige GWB Immobilien AG)
Einzel-Abschluss zum 31. Dezember 2003 nach HGB (geprüft)
F 149

AKTIVA
GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG
Jahresabschluss zum 31. Dezember 2003
Bilanz
31.12.2003 31.12.2002
EUR EUR
A. Ausstehende Pflichteinlagen der Kommanditisten
- davon eingefordert EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 0,00)
108.707,00 517.414,00
B. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software 408,00 1.634,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und Bauten 6.581.665,42 6.695.923,42
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung 212.012,50 240.002,00
6.793.677,92 6.935.925,42
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 5.981,67 5.982,18
2. Beteiligungen 38.602,54 38.602,54
3. sonstige Ausleihungen 120.120,00 120.032,54
4. Genossenschaftsanteile 5.500,00 5.500,00
170.204,21 170.117,26
6.964.290,13 7.107.676,68
C. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. in Ausführung befindliche Bauaufträge 1.922.484,52 7.012.533,32
2. fertige Erzeugnisse 28.822.902,56 18.563.732,53
30.745.387,08 25.576.265,85
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 245.831,83 8.567.173,03
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 85.013,36 16.361,26
3. sonstige Vermögensgegenstände 384.857,56 412.485,96
715.702,75 8.996.020,25
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 109.169,13 21.334,96
31.570.258,96 34.593.621,06
D. Rechnungsabgrenzungsposten 1.461,00 5.966,00
E. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter
Verlustanteil der Kommanditisten 280.054,59 0,00
38.924.771,68 42.224.677,74
F 150

PASSIVA
A. Eigenkapital
GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG
Jahresabschluss zum 31. Dezember 2003
Bilanz
31.12.2003 31.12.2002
EUR EUR
I. Kapitalanteil der persönlich haftenden Gesellschafter 10.225,84 7.669,38
II. Kapitalanteile der Kommanditisten 0,00 483.373,05
10.225,84 491.042,43
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen 276.621,06 213.624,61
2. sonstige Rückstellungen 41.261,00 204.360,67
317.882,06 417.985,28
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr:
EUR 24.494.400,88 (Vorjahr: EUR 25.057.503,07)
37.590.080,64 38.577.683,46
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr:
EUR 718.208,31 (Vorjahr: EUR 1.533.400,92)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unter-
718.208,31 1.533.400,92
3. nehmen
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr:
EUR 826,37 (Vorjahr: EUR 826,37)
826,37 826,37
4. sonstige Verbindlichkeiten
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr:
EUR 287.548,46 (Vorjahr: EUR 1.199.983,05)
- davon aus Steuern
EUR 7.741,42 (Vorjahr: EUR 883.501,97)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit
EUR 15.663,53 (Vorjahr: EUR 22.475,98)
287.548,46 1.199.983,05
38.596.663,78 41.311.893,80
D. Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 3.756,23
38.924.771,68 42.224.677,74
F 151

GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG
Jahresabschluss zum 31. Dezember 2003
Gewinn- und Verlustrechnung
2003 2002
EUR EUR
1. Umsatzerlöse
2. Erhöhung (Vorjahr Verminderung) des Bestands
3.279.082,67 12.238.461,39
an fertigen Erzeugnissen
3. Verminderung (Vorjahr Erhöhung) des Bestands
10.259.170,03 -1.266.047,77
in Ausführung befindlicher Bauaufträge -5.090.048,80 5.365.599,67
4. Sonstige betriebliche Erträge
5. Materialaufwand
123.769,42 163.649,60
a) Aufwendungen für bezogene Waren -382.186,37 -383.470,40
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen
6. Personalaufwand
-5.329.088,92 -12.019.426,99
a) Löhne und Gehälter -983.858,11 -1.312.204,95
b) Soziale Abgaben
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen-
-97.269,09 -99.752,60
stände des Anlagevermögens und Sachanlagen -144.166,20 -142.492,89
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -957.727,21 -916.248,18
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
10. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf
35.175,76 20.381,31
Wertpapiere des Umlaufvermögens 0,00 -48.427,91
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
- davon an Gesellschafter:
EUR 2.249,68 (Vorjahr: EUR 2.249,68)
-1.412.341,86 -1.545.788,59
12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit -699.488,68 54.231,69
13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -59.771,96 -172.755,00
14. Sonstige Steuern -1.610,54 -4.907,43
15. Jahresfehlbetrag -760.871,18 -123.430,74
F 152

Allgemeine Hinweise
GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG
Jahresabschluss zum 31. Dezember 2003
Anhang
Der Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264a i.V.m. § 264 ff. HGB aufgestellt. Es gelten die
Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden
entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen vermindert.
Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert. Die Vermögensgegenstände
des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer
um planmäßige Abschreibungen vermindert. Es wird grundsätzlich die lineare Abschreibungsmethode
angewendet. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens
erfolgen grundsätzlich zeitanteilig. Bei beweglichen Vermögensgegenständen werden bei Zugängen
im 1. Halbjahr die volle Jahresrate und im Übrigen die halbe Jahresrate verrechnet. Geringwertige
Vermögenswerte mit Anschaffungskosten unter EUR 410,00 werden im Zugangsjahr in voller
Höhe abgeschrieben und im Anlagenspiegel als Abgang erfasst.
Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten angesetzt. Bei voraussichtlich dauernder Wertminderung
erfolgt eine Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert.
Die Bewertung der Vorräte erfolgt mit den Herstellungskosten. In die Herstellungskosten gehen
Einzelkosten, notwendige Material- und Fertigungsgemeinkosten sowie Fremdkapitalzinsen und
Verwaltungsgemeinkosten ein. Das strenge Niederstwertprinzip wird beachtet.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sowie die flüssigen Mittel sind zum Nennwert
angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigung
Rechnung getragen.
Die Rückstellungen sind in Höhe des Betrages gebildet, der nach vernünftiger kaufmännischer
Beurteilung notwendig ist. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten
und erkennbare Risiken.
Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag passiviert.
Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist in der Anlage zur Bilanz dargestellt.
In den sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen gegenüber Kommanditisten in Höhe
von EUR 272.525,40 (Vorjahr: EUR 200.418,40) enthalten.
F 153

Das Kommanditkapital umfasst die handelsregisterlich eingetragenen Einlagen von TEUR 1.540.
Die ausstehenden Einlagen auf die Kapitalanteile der Kommanditisten betreffen in Höhe von
EUR 108.707,00 einen Geschäftsführer. Die ausstehende Einlage wurde im Mai 2004 eingezahlt.
Die sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Belastungen
sowie Abschluss- und Prüfungskosten.
Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten eine Darlehensverbindlichkeit gegenüber der Komplementärin
in Höhe von EUR 30.370,74 (Vorjahr: EUR 30.370,73).
Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben TEUR 4.357 (Vorjahr: TEUR 4.666)
eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren, TEUR 36.911 (Vorjahr: TEUR 36.207) sind durch Buchgrundschulden
besichert.
Sonstige Angaben
Die durchschnittliche Zahl der Arbeitnehmer (ohne Geschäftsführer) belief sich im Geschäftsjahr
auf 11. Hiervon sind neun Mitarbeiter weiblich und zwei Mitarbeiter männlich.
Der Gesamtbetrag der sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus Miet- Leasing- und Garantieverträgen
bei Restlaufzeiten bis zu 13 Jahren beträgt TEUR 2.376. Für das folgende Geschäftsjahr
wird mit einem Aufwand von etwa TEUR 402 gerechnet.
Es bestehen folgende Beteiligungen:
Name Sitz Beteili- Eigen- Jahresgungs-
kapital ergebnis
quote am 31.12.2003 2003
% EUR EUR
1. GWB OBJEKT Gesellschaft für
Objektmanagement mbH & Co. *) Siek 100 -380,89 -8.919,53
2. GWB MAFO KG für Markt
u. Standortanalysen mbH & Co. *) Siek 100 -10.053,68 -3.380,07
3. GWB PLAN Gesellschaft für
Bauleitung und Erschließungsplanung
mbH Siek 50 29.488,30 582,12
*) gemäß Jahresabschluss zum 31.12.2002
Persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) mit einem gezeichneten Kapital von
EUR 30.700,00 ist die Verwaltung GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH, Siek.
Die Geschäftsführung wird von der Komplementärin, vertreten durch ihre alleinvertretungsberechtigten
Geschäftsführer, wahrgenommen.
F 154

Geschäftsführer der Gesellschaft waren im Geschäftsjahr:
Herr Dr. Norbert Herrmann, kaufmännischer Bereich
Herr Wolfgang Mertens-Nordmann, technischer Bereich
Für die Tätigkeit im Geschäftsjahr wurden Gesamtbezüge in Höhe von TEUR 421 gewährt.
Siek, 01. September 2004
GWB Gesellschaft für Geschäfts- und
Wohnbauten mbH & Co. KG
gez.
______________________________ ______________________________
Dr. Norbert Herrmann Wolfgang Mertens-Nordmann
F 155

GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, Siek
Lagebericht
Rahmenbedingungen und Entwicklung der Immobilienbranche
Die GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG (im Folgenden „GWB“ genannt)
war im Berichtsjahr ausschließlich auf dem deutschen Markt in der Immobilienbranche tätig.
Der Immobilienmarkt konnte sich auch im Jahre 2003 nicht wesentlich erholen und war als schwierig
einzustufen. Nach wie vor fehlen Impulse von unterschiedlichen Seiten, die nur entstehen werden,
wenn sich die gesamtwirtschaftliche Lage nachhaltig verbessert, Klarheit in die steuerlichen
Rahmenbedingungen kommt, so dass sich wieder Vertrauen und Zuversicht aufbaut. Immobilien
sind langfristig geplante Investitionen und daher ist gerade diese Branche immer dann stark betroffen,
wenn kein Vertrauen in die Zukunft gesetzt wird.
Die schlechte Auftragslage bei den Bauunternehmen führte leider nicht dazu, dass die Baupreise
sinken, sondern die hohe Zahl der Insolvenzen trug dazu bei, dass immer mehr Anbieter aus dem
Markt ausscheiden. Das hat zur Folge, dass die Preise stabil geblieben sind, trotz der rückläufigen
Auftragslage. Das niedrige Zinsniveau hat sicher dazu beigetragen, dass die Folgen nicht noch
gravierender sind, konnte jedoch nicht diese Entwicklung umkehren.
Die Situation scheint sich jedoch zu entspannen. Sowohl auf dem inländischen und ausländischen
Käufermarkt, als auch auf dem Mietermarkt spüren wir seit Beginn des Jahres 2004 eine Belebung in
dem Segment, das von der GWB bearbeitet wird.
Darstellung des Geschäftsverlaufs und der Lage
1. Geschäftsverlauf
In diesem schwierigen Umfeld ist es der GWB gelungen, eine Gesamtleistung (Umsatzerlöse zzgl.
Bestandserhöhungen abzgl. Bestandsminderungen) von 8,5 Mio. EUR zu erzielen. Gegenüber dem
Geschäftsjahr 2002 ist das ein Rückgang von 7,8 Mio. EUR. Dieser Rückgang ist dadurch begründet,
dass fertig gestellte Objekte im Berichtsjahr nicht plangemäß verkauft werden konnten.
Das Betriebsergebnis hat sich gegenüber dem Vorjahr trotz deutlicher Kostenreduzierungen im Material-
und Personalbereich von 1.604 TEUR auf 773 TEUR verringert. Demgegenüber hat sich das
negative Finanzergebnis aufgrund des geringeren Finanzierungsbedarfs um 196 TEUR auf – 1.377
TEUR verringert.
2. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Die Erhöhung des Finanzmittelfonds um TEUR 87 auf TEUR 109 ist maßgeblich durch die Mittelzuflüsse
aus den Einzahlungen auf die ausstehenden Pflichteinlagen der Kommanditisten (TEUR 409) beeinflusst,
die zum Teil für die Tilgung von Krediten (-TEUR 274) und für die Finanzierung der Mittelabflüsse
aus der laufenden Geschäftstätigkeit (-TEUR 47) verwendet wurden.
F 156

3. Vermögens- und Finanzlage
Bilanzkennzahlen 1999 2000 2001 2002 2003
Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
Gesamtvermögen 21,7 22,6 31,2 42,2 38,7
Vorräte 6,9 11,7 21,5 25,6 30,8
Anlagevermögen 7,1 7,0 7,0 7,1 7,0
Das Gesamtvermögen verringerte sich um 3,5 Mio. EUR auf 38,7 Mio. EUR. Der Rückgang ist durch
die Abnahme bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (8,3 Mio. EUR) bedingt. Der
Anstieg bei den Vorräten (5,2 Mio. EUR) steht im Zusammenhang mit der Fertigstellung des Objektes
an der Alsterkrugchaussee. Die ansonsten im Bestand befindlichen Objekte konnten im Geschäftsjahr
2003 nicht verkauft werden. Im Anlagevermögen ergaben sich im Vergleich zu den Vorjahren
nur geringfügige Veränderungen.
Der Anstieg des Umlaufvermögens wurde im Wesentlichen durch kurzfristige Bankkredite finanziert.
Entsprechend den beabsichtigten Verkaufszeitpunkten der bebauten Immobilien werden fristenkongruenten
Finanzierungen abgeschlossen.
4. Ertragslage
Renditekennzahlen 1999 2000 2001 2002 2003
Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
Rohertrag 1,0 2,3 2,5 4,0 2,8
EBIT 0,3 -0,1 0,7 1,6 0,7
Jahresergebnis 0,0 -0,5 0,1 -0,1 -0,8
Der Rohertrag (Gesamtleistung zzgl. gewöhnliche sonstige betriebliche Erträge abzgl. Materialauf-
wand) konnte gegenüber 1999 nahezu verdreifacht werden. Im Berichtsjahr wurde ein positives
EBIT erzielt.
Der im Berichtsjahr 2003 angefallene Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 761 ist im Wesentlichen
dadurch entstanden, dass vereinbarte Kaufpreise von verkauften Objekten bisher nicht bezahlt
wurden. Die Erlöse aus diesen Verkäufen wurden daher nicht im Jahresabschluss berücksichtigt.
Risiken der künftigen Entwicklung
Die Risiken der künftigen Entwicklung erscheinen kalkulierbar. Die GWB hat ein den Größenverhält-
nissen entsprechendes Risikomanagementsystem eingerichtet. Aufgrund der überschaubaren Grö-
ße des Unternehmens gelangen überdies wichtige Informationen sofort zur Geschäftsleitung.
Bestandsgefährdende Risiken waren zum Zeitpunkt der Jahresabschlusserstellung nicht erkennbar.
Im Jahresabschluss ist den wirtschaftlichen, finanziellen und rechtlichen Risiken, soweit nach den
gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung erforderlich, durch
Bewertungsabschläge bzw. die Bildung von Rückstellungen Rechnung getragen.
F 157

Als sonstige Risiken mit möglichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GWB
sind folgende zu nennen:
- Preis und Absatzrisiken
Bei jedem Immobilienprojekt besteht das Risiko, dass die kalkulierten Preise zur Durchführung der
geplanten Baumaßnahmen am Markt aufgrund von Preissteigerungen nicht durchzusetzen
sind.
Das Absatzrisiko besteht darin, dass die jeweilige Kundengruppe nicht bereit ist, die kalkulierten
Preise zum geplanten Verkaufszeitpunkt zu bezahlen.
- Liquidität, Zinsänderungsrisiko
Die Finanzierung der Geschäftsaktivitäten erfolgt im Wesentlichen durch fristenkongruent Bankkredite.
Durch Verkaufsverzögerungen und einer negativen Zinsentwicklung kann es zu Beeinträchtigungen
der Ertragslage kommen.
Die GWB hat in der Vergangenheit auch durch von den Gesellschaftern abgegebenen Garantien
immer über ausreichende Liquidität verfügt. Dies wird auch für die Zukunft erwartet.
- Bewertungsrisiko
Bis zum Verkauf von Objekten erfolgt zum Teil eine Zwischenvermietung der Objekte. Bei negativen
Entwicklungen eines spezifischen Standortes sind Einbußen bei den Mieteinnahmen oder
Leerstände möglich, die indirekt auch zu einer geringeren Werteinschätzung der Immobilie führen
können.
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres
Es haben sich keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres er-
eignet, die wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft
haben.
Ausblick
Die GWB arbeitet ausschließlich in dem Segment der gewerblichen Immobilien. Ein Schwerpunkt
entfällt nach wie vor auf den Bereich Einzelhandelsprojekte. Auch im Berichtsjahr konnten trotz
schwieriger Rahmenbedingungen neue Projekte akquiriert und in Gang gesetzt werden.
Die Marktlage im Immobilienbereich, die neuen Anforderungen der finanzierenden Banken und die
bei größeren Projekten längere Zeitphase der Umsetzung machen eine Stärkung der Eigenkapitalbasis
erforderlich. Die GWB hat hierauf wie folgt reagiert:
• Die GWB hat beschlossen, Genussrechte herauszugeben. Die Vorbereitungen für den Vertrieb
sind weitgehend abgeschlossen. Die Platzierung dieser Genussrechte wird zum Ende
des Jahres 2004 erfolgen. Das Emissionsvolumen beträgt 7,0 Mio. EUR und soll innerhalb der
nächsten beiden Jahre eingeworben werden.
• Die Gesellschafter haben mit Beschluss vom 07. Oktober 2004 einer Kapitalerhöhung von
TEUR 600 durch die Aufnahme eines neuen Kommanditisten, der GWB IMMO Die Immobilien
AG, Siek, zugestimmt.
F 158

• Die GWB hat mit zwei der größten Bauunternehmen aus Deutschland enge Geschäftsbeziehungen
aufgebaut und vertragliche Regelungen gefunden, um bei zukünftig zu realisierenden
großen Projekten einen Eigenkapitalanteil sicherstellen zu können.
Die GWB hat zusätzlich damit begonnen, bestimmte Dienstleistungsbereiche auszubauen. So wird
mit Wirkung vom 01.01.04 das Objektmanagement, das bisher von einer externen Hausverwaltung
betrieben wird, übernommen. Aus diesem Bereich wird der GWB ein positiver Deckungsbeitrag im
Jahre 2004 zufließen. Auch der Bereich Marktforschung (GWB MAFO) konnte weiter ausgebaut werden.
Die GWB ist für künftige Aufgaben gut gerüstet. Es wird erwartet, dass sich die Entwicklung der Gesellschaft
positiv fortentwickelt. Aufgrund des bisherigen Geschäftsverlaufs und der vorliegenden
Zwischenergebnisrechnungen wird für das Geschäftsjahr 2004 ein im Vergleich zum Vorjahr deutlich
verbessertes Ergebnis in Höhe eines Überschusses von rd. 640 TEUR erwartet.
Siek, September 2004
Geschäftsführung
gez.
F 159

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GWB
Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, Siek, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar
2003 bis 31. Dezember 2003 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und
Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der
gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten
Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung
und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.
Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße,
die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung
der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche
und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt.
Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen
Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht
überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der
angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter
sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind
der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Überzeugung vermittelt der Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermö-gens-
, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht gibt insgesamt eine zutreffende Vorstellung
von der Lage der Gesellschaft und stellt die Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar.
Hamburg, den 01. Oktober 2004
gez.
FIDES Treuhandgesellschaft
Großmann & Holst OHG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
(Holst) (Mackedanz)
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftprüfer
F 160

Nachträglich erstellte Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2003
2003 2002
TEUR TEUR
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Jahresfehlbetrag -761 -123
Abschreibungen auf das Anlagevermögen 144 191
Abnahme / Zunahme der Rückstellungen -100 53
Sonstige zahlungsunkwirksame Aufwendungen 145 0
Gewinn / Verlust aus Anlageabgängen 2 -15
Zunahme der Vorräte -5.169 -4.094
Abnahme / Zunahme der Liefer- und Leistungsforderungen 8.176 -6.975
Zunahme der übrigen Forderungen sowie anderer Aktiva
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
Abnahme / Zunahme von objektgebundenen Bankdarlehen und
-37 -70
sonstigen kurzfrist. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
Abnahme / Zunahme der übrigen Verbindlichkeiten sowie
-714 10.147
anderer Passiva
(sofern nicht Investitions- oder Finanzierungstätigkeit)
-1.733 663
= Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -47 -223
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus Abgängen von Anlagegegenständen 0 42
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen -1 -240
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle
Anlagevermögen 0 -1
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen -36 -1
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 36 0
= Cashflow aus der Investitionstätigkeit -1 -200
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten -274 -266
Einzahlungen auf ausstehende Pflichteinlagen 409 0
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 135 -266
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 87 -689
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 22 711
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 109 22
Zusammensetzung des Finanzmittelfonds
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 109 22
109 22
F 161

Nachträglich erstellte Übersicht über die Entwicklung des Eigenkapitals
im Geschäftsjahr 2003
Kapital
ausstehende
Einlagen
Summe
Eigenkapital
Saldo 01.01.2003 491.042,43 € -517.414,00 € -26.371,57 €
Periodenergebnis -760.871,18 € 0,00 € -760.871,18 €
Kapitalbewegungen 0,00 € 408.707,00 € 408.707,00 €
Saldo 31.12.2003 -269.828,75 € -108.707,00 € -378.535,75 €
F 162

Bescheinigung über die Prüfung der nachträglich erstellten Kapitalflussrechnung
und Übersicht über die Entwicklung des Eigenkapitals
An die GWB Immobilien AG
Bescheinigung nach prüferischer Durchsicht
Wir haben die von der GWB Immobilien AG, Siek, aus dem Jahresabschluss für das Geschäftsjahr
2003 sowie der zu Grunde liegenden Buchführung abgeleitete Eigenkapitalveränderungsrechnung
und Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2003 geprüft. Die Eigenkapitalveränderungsrechnung
und die Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2003 ergänzen den auf Grundlage der
deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellten Jahresabschluss der GWB Immobilien
AG, Siek, für das Geschäftsjahr 2003.
Die Aufstellung der Eigenkapitalveränderungsrechnung und der Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr
2003 nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung
der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft.
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung ein Urteil darüber
abzugeben, ob die Eigenkapitalveränderungsrechnung und die Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr
2003 ordnungsgemäß aus dem Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2003 sowie der
zu Grunde liegenden Buchführung nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften abgeleitet
wurde. Nicht Gegenstand dieses Auftrages ist die Prüfung des zu Grunde liegenden Jahresabschlusses
sowie der zu Grunde liegenden Buchführung.
Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung des IDW Prüfungshinweises: Prüfung von zusätzlichen
Abschlusselementen (IDW PH 9.960.2) so geplant und durchgeführt, dass wesentliche Fehler bei
der Ableitung der Eigenkapitalveränderungsrechnung und der Kapitalflussrechnung aus dem Jahresabschluss
sowie der zu Grunde liegenden Buchführung mit hinreichender Sicherheit erkannt
werden.
Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse wurden die
Eigenkapitalveränderungsrechnung und die Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2003 ordnungsgemäß
aus dem Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2003 sowie der zu Grunde liegenden
Buchführung nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften abgeleitet.
Hamburg, den 25. August 2006
GHP Großmann & Holst Revision GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
(Holst) (Großmann)
Wirtschaftsprüfer vereidigter Buchprüfer
F 163

JÜNGSTE GESCHÄFTSENTWICKLUNG UND AUSBLICK
Der Immobilienmarkt in Deutschland hat sich weiter belebt. Es gibt insbesondere für das Segment Einzelhandelsimmobilien
eine sehr lebhafte Nachfrage, so dass in diesem Bereich von einem Verkäufermarkt gesprochen
werden kann. Insbesondere Investoren aus den USA, England, Israel und Südafrika haben diese
Nachfragesteigerung beeinflusst.
Im Geschäftsjahr 2005 konnte GWB auch Objekte aus den neuen Bundesländern verkaufen, die zuvor im
Bestand gehalten wurden. Verkauft wurde ebenfalls die Praxisklinik in Lübeck-Travemünde.
Die Gesellschaft geht davon aus, im laufenden Geschäftsjahr die Einkaufszentren Berlin-Friedrichsfelde und
Bamberg-Hallstadtan die jeweiligen Käufer zu übergeben. Beide Objekte mit einer Mietfläche von insgesamt
27.000 m² befinden sich im Bau und sollen bis zum Jahresende 2006 fertig gestellt werden. Die Objekte sind
bereits verkauft. Die Gesellschaft rechnet für das Geschäftsjahr 2006 mit einem positiven Ergebnis.
Auf Grund der Marktchancen für neue Standorte hat sich die GWB entschieden, die Außendienststruktur zu
verändern. Inzwischen gibt es in Deutschland mit den Standorten Hamburg, Germersheim, Dortmund und
Bamberg vier Außenbüros, die die Akquisition von geeigneten Grundstücksflächen nach Vorgaben der GWB
betreiben. Insgesamt steht GWB nach eigener Auffassung somit ein großes Potenzial für die zukünftige Entwicklung
zur Verfügung.
Für nachstehende Standorte sind die Planungen so weit gediehen, dass diese als realisierbar eingestuft werden
können:
- Einkaufszentrum Wuppertal (Bruttogeschossfläche 9.630 m², Grundstück erworben, Realisierung geplant
in 2007),
- Einkaufszentrum Buxtehude (Bruttogeschossfläche 8.500 m², Grundstück gesichert, Realisierung geplant
in 2007)
- Einkaufszentrum Saarburg (Bruttogeschossfläche 6.089 m², Grundstück gesichert, Realisierung geplant
in 2007),
- Einkaufszentrum Hörstel (Bruttogeschossfläche 4.490 m², Grundstück erworben, Realisierung geplant in
2007),
- Einkaufszentrum Münster (Bruttogeschossfläche 3.200 m², Grundstück erworben, Realisierung geplant
in 2008),
- Einkaufszentrum Uelzen (Bruttogeschossfläche 19.466 m², Wettbewerb, Chancen sehr gut, Realisierung
geplant in 2008).
Weiter arbeitet GWB intensiv an einem Großprojekt in Rüsselsheim (Opel-Gelände) und steht in Kaufverhandlungen
für ein Grundstück in Trier. Bei beiden Objekten wird die Entscheidung voraussichtlich noch in
diesem Jahr getroffen.
Die Gesellschaft plant, aus dem Börsengang einen Nettoemissionserlös von zwischen EUR 23,32 Mio. und
EUR 27,09 Mio. zu erzielen (bei vollständiger Durchführung der am 21. Juli 2006 von der Hauptversammlung
beschlossenen Kapitalerhöhung um bis zu 1.660.000 Aktien). Hiervon soll der überwiegende Teil für
den Aufbau eines Immobilien-Portfolios verwendet werden, insbesondere zur Bestreitung des Eigenanteils
bei der Finanzierung. Verhandlungen über den Ankauf verschiedener Objekte werden bereits geführt. Alle
neuen Objekte sollen von der GWB OBJEKT verwaltet und gemanagt werden, so dass die Gesellschaft davon
ausgeht, dass sich auch bei diesem Beteiligungsunternehmen die Erträge zukünftig erhöhen werden.
Insgesamt sind die Geschäftsaussichten für die GWB-Gruppe erfreulich. Die GWB-Gruppe ist in der Lage,
alle relevanten Bereiche abzudecken, die insbesondere für die Umsetzung von Einzelhandelsobjekten von
den Kommunen und baurechtlich gefordert wird (Marktforschung – Planung – Entwicklung – Bau – Vermietung
– Verwaltung). Dabei wird sich die Gesellschaft im Wesentlichen auf Projekte für Städte mittlerer Größe
konzentrieren, da sie davon ausgeht, dass bei diesen immer noch ein erheblicher Nachholbedarf an Handelsflächen
besteht.
G 1

Siek, München, den 20. September 2006
GWB Immobilien AG
gez. Dr. Norbert Herrmann gez. Wolfgang Mertens-Nordmann gez. Jörg Utermark
VEM Aktienbank AG
gez. Andreas Beyer
U 1

GWB Immobilien AG
Hauptstrasse 1 a
22962 Siek bei Hamburg
Telefon: 04107 - 9080 - 0
Telefax: 04107 - 9080 - 72
www.gwb-immobilien.com