EBG Luzern: ausserordentliche GV vom 2. Februar 2010
EBG Luzern: ausserordentliche GV vom 2. Februar 2010
EBG Luzern: ausserordentliche GV vom 2. Februar 2010
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<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
<strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>2010</strong><br />
Herzlich willkommen zur <strong>ausserordentliche</strong>n<br />
Generalversammlung der Eisenbahner-<br />
Baugenossenschaft <strong>Luzern</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong><br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
<strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>2010</strong><br />
Podium<br />
� Benno Wyss Präsident <strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong> (Leitung)<br />
� Max Lehmann Bauchef / Mitglied Geschäftsleitung<br />
� Andi Willinig Vorsitzender Geschäftsleitung<br />
� Jürg Ehrenbold Aktuariat (Protokoll)<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
<strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>2010</strong><br />
Traktandenliste<br />
Wahl der StimmenzählerInnen<br />
1. Kreditantrag<br />
für die Realisierung der <strong>2.</strong> Etappe des<br />
Bauvorhabens Dorfstrasse / Am Rain<br />
im Betrag von CHF 28,8 Mio.<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
<strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>2010</strong><br />
Wahl der StimmenzählerInnen<br />
Fensterseite: Werner Christen<br />
Wandseite: Urs Koch<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Zum Traktandum 1<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
Übersicht<br />
� Vorgaben zum Gesamtprojekt<br />
� Umsetzung 1. Etappe<br />
� Finanzierung / Mietzinse<br />
� Präsentation <strong>2.</strong> Etappe<br />
� Projektdetails<br />
� Mieterbetreuung / Termine<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
Vorgaben zum Gesamtprojekt<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
80-100 Jahre<br />
Pinselsanierung und/oder<br />
Umnutzung/Abbruch<br />
Entscheidungsfaktor:<br />
Bausubstanz<br />
60 Jahre:<br />
Pinselsanierung und /oder<br />
Austragen/Umnutzung/Abbruch<br />
Entscheidungsfaktor:<br />
Bausubstanz<br />
Neubau<br />
Entscheidung:<br />
Abbruch,<br />
Umnutzung<br />
40 Jahre:<br />
Sanierung, allenfalls mit<br />
Wertvermehrung<br />
Entscheidungsfaktor:<br />
Strukturelle Situation<br />
Lebenszyklus der <strong>EBG</strong>-Immobilien<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong><br />
25 Jahre:<br />
Sanierung<br />
Aussenhülle,<br />
Küche, Bad
Traktandum 1<br />
Bezogen auf das Portfolio der <strong>EBG</strong>:<br />
� Sicherstellung der langfristigen Wettbewerbsfähigkeit<br />
� kontinuierliche Investitionen in Gebäude und in die<br />
Umgebung mit hohem Wohnwert und hoher<br />
Nachhaltigkeit der Investition<br />
� Sicherstellung einer intakten Siedlungsgemeinschaft<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
100 Jahre Geschichte mit Architekturwettbewerben<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
Umsetzung 1. Etappe:<br />
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Zentrumsbau Dorfstrasse 31a<br />
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Z-Block<br />
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Neubau Dorfstrasse 32 a+b<br />
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Dorfplatz<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
Umsetzung <strong>2.</strong> Etappe<br />
� Finanzierung<br />
� Mietzinse<br />
� Vorgaben<br />
� Pläne und Ansichten<br />
� Mieterbetreuung<br />
� Termine<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
Zielvorgaben für die Finanzierung<br />
� Ausschöpfen der finanziellen Mittel der Depositenkasse<br />
� Ausschöpfen des existierenden Rahmenvertrags mit Raiffeisenbank<br />
<strong>Luzern</strong> (> CHF 15 Mio.) plus Vertragsvereinbarung (CHF 10 Mio.)<br />
� Fremdfinanzierung mit langfristiger, gestaffelter Anbindung von<br />
zinsgünstigen Hypotheken (tiefer als Depoka)<br />
� Langfristig kostendeckende Mietzinse auf dem ganzen<br />
Immobilienportfolio<br />
� Realisieren von Zuschüssen (Energiebeiträge, Fonds-de-Roulement)<br />
� Mietzinsausfälle (Sanierungsbauten CHF 160‘000; Ersatzbauten CHF<br />
280‘000.-) und Bauzinsen gehen zulasten des Bauprojektes<br />
� Kapitalisierungsatz für Altbauten < 5,5%, Neubauten < 5,25%<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
Mietzinse der <strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong><br />
� Die Mietzinsgestaltung der <strong>EBG</strong> ist in den Statuten geregelt<br />
(siehe Art. 28 der Statuten)<br />
� Die Mieten werden nach dem Prinzip der „reinen“<br />
Kostenmiete gerechnet<br />
a) Zinsaufwand<br />
b) Erneuerungen, Unterhalt und Reparaturen<br />
c) Abschreibungen<br />
d) Versicherungen und Steuern<br />
e) Personalaufwand (Löhne und Sozialabgaben)<br />
f) Administration (übriger Betriebsaufwand)<br />
g) Rückstellungen und Einlagen in die <strong>vom</strong> Gesetz oder allfälligen<br />
Subventionsbehörden vorgeschriebenen Fonds<br />
h) Einlagen in die von der Generalversammlung beschlossenen Fonds<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
Mietzinse der <strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong><br />
� Berücksichtigung des buchhalterischen Restwerts<br />
- Sanierungsobjekte gemäss Bilanzwert<br />
- Abbruchobjekte werden vor Baubeginn auf Wert 0.00<br />
abgeschrieben<br />
� keine Aufrechnung der Bauland-Kosten<br />
� kein Gewinn eingerechnet<br />
� Bei der Projektgenehmigung liegen Schätzungen und<br />
Zielwerten vor<br />
� definitive Bestimmung der Mietzinse im Vorfeld der Vermietung<br />
(Gemäss Organisationsreglement genehmigt der AR die Anfangs-Mietzinse<br />
von Neubauten).<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
Zielvorgaben für die Mietzinse<br />
� sanierte Wohnungen: tiefer als heutige Mietzinse Z-Block<br />
(CHF 980.- bis 1450.- netto)<br />
� neu erstellte Wohnungen: tiefer als Mietzinsniveau<br />
Dorfstrasse 32 a/b<br />
- CHF 2100.- netto für eine 4 1/2-Zimmerwohnung<br />
- CHF 1850.- netto für eine 3 1/2-Zimmerwohnung<br />
All diese Angaben beziehen sich auf den heutigen Kenntnisstandstand<br />
der Planung, den aktuellen Kostenindex sowie die<br />
aktuelle Zinssituation<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
Das Projekt im Detail<br />
� Max Lehmann<br />
� Andi Willinig<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
Vorgaben<br />
� Schutz des Quartiercharakters<br />
� Schwerpunkt Neubauten (Mehrwert)<br />
� Bestehende Werte sichern (Sanierungen)<br />
� zusätzliche Wohnungen schaffen<br />
� Ökologische Bauten (Energiefrage)<br />
� Ersatzangebote schaffen<br />
� weitere altersgerechte Angebote<br />
� Trennung der Verkehrsteilnehmer (Fusswege / Parkhaus)<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
Pläne und Ansichten<br />
� Dorfstrasse 33 + 35 (Sanierung)<br />
� Dorfstrasse 34 (Sanierung)<br />
� Dorfstrasse 36, 37 + 38 (Ersatzbauten)<br />
� Dorfstrasse 39 a+b mit Einstellhalle (Ersatzbau)<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Gesamtübersicht<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Gesamtübersicht<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Gesamtübersicht<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Umbau Dorfstrasse 33 / 35<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Umbau<br />
Dorfstrasse<br />
33 / 35<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Umbau Dorfstrasse 33 / 35<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Umbau Dorfstrasse 34<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Umbau Dorfstrasse 34<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Umbau Dorfstrasse 34<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Neubau Dorfstrasse 36 / 38<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Neubau Dorfstrasse 36 / 38<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Neubau Dorfstrasse 36 / 38<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Neubau Dorfstrasse 37<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Neubau Dorfstrasse 37<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Neubau Dorfstrasse 37<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Neubau Dorfstrasse 39 a/b<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Neubau Dorfstrasse 39 a (Normgeschoss / Dachgeschoss)<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Neubau Dorfstrasse 39 b (Normgeschoss / Dachgeschoss)<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Neubau Einstellhalle Dorfstrasse 39 a/b<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Querschnitt Dorfstrasse<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
Das sind die Pluspunkte<br />
� 20 zusätzliche Wohnungen<br />
� 62 zusätzliche Zimmer<br />
� 65 zusätzliche Einstellplätze<br />
� Schutz des Gesamtbildes<br />
� nur geringer Bodenbedarf<br />
� attraktive Aussenflächen<br />
� Schliessen von Lücken im Angebot<br />
(neuzeitliche Wohnungen im mittleren Grössenbereich)<br />
� breit gefächerte Wohnungspalette<br />
� gute soziale Durchmischung usw.<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
Mieterbetreuung<br />
� Mieterbetreuung (Anne Marie Schmid)<br />
� Ersatzwohnungen für Mieter mit festem Vertrag<br />
� Umzugshilfen<br />
� Beratung (Ergänzungsleistungen usw.)<br />
� regelmässige Informationen<br />
� usw.<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
Betroffene Mieter mit festen Verträgen<br />
3 Mietparteien Dorfstrasse 33 bis 35<br />
� Umzug in Ersatzwohnung und Rückkehr<br />
� Umzug in weitere Angebote innerhalb der <strong>EBG</strong><br />
9 Mietparteien Dorfstrasse 36 bis 39<br />
� Umzug in Ersatzwohnung und Rückkehr<br />
� Umzug in Renovationswohnung Dorfstrasse 33 bis 35<br />
� Umzug in weitere Angebote innerhalb der <strong>EBG</strong><br />
Die Direktbetroffenen erhalten zusätzliche (Mieter-)Punkte.<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
Termine<br />
� 0<strong>2.</strong>0<strong>2.</strong><strong>2010</strong>: <strong>GV</strong>-Abstimmung <strong>2.</strong> Etappe<br />
� 28.0<strong>2.</strong><strong>2010</strong>: Detailplanung, Bebauungsplan<br />
� 30.04.<strong>2010</strong>: Baueingabe<br />
� 01.09.<strong>2010</strong>: Baubeginn Dorfstrasse 33 bis 35<br />
� 01.03.2011: Ausschreibung Dorfstrasse 33 bis 35<br />
� 01.08.2011: Bezug Dorfstrasse 33 bis 35<br />
� 01.09.2011: Baubeginn Dorfstrasse 36 bis 39<br />
� 01.11.2012: Ausschreibung Dorfstrasse 36 bis 39<br />
� 01.05.2013: Bezug Dorfstrasse 36 bis 39<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1<br />
Projekt Dorfstrasse / Am Rain<br />
<strong>2.</strong> Etappe<br />
Ihre Fragen<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
Traktandum 1: Antrag an die <strong>GV</strong><br />
Die Generalversammlung <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong> der<br />
Eisenbahner-Baugenossenschaft / <strong>EBG</strong> (<strong>Luzern</strong>) beschliesst:<br />
1. Als Kostenrahmen für die Realisierung der <strong>2.</strong> Etappe des Projekts „Dorfstrasse/<br />
Am Rain“ werden CHF 28,8 Mio. (Planungsstand Oktober 2009 / Baukostenindex)<br />
genehmigt.<br />
<strong>2.</strong> Der Aufsichtsrat der <strong>EBG</strong> wird beauftragt, das Projekt wie vorliegend<br />
vorgeschlagen zu realisieren:<br />
- Renovation der Liegenschaften Dorfstrasse 33, 34 und 35<br />
- Abbruch und Neubau der Liegenschaften Dorfstrasse 36, 37, 38 und 39<br />
- Neubau einer Einstellhalle mit rund 65 Plätzen<br />
- Neugestaltung der Umgebung<br />
3. Der Aufsichtsrat wird ferner ermächtigt, alle für die Realisierung dieses Projekts<br />
nötigen Vorkehrungen (Finanzierung, Projektorganisation etc.) in die Wege zu leiten.<br />
4. Nach Abschluss des Projekts hat der Aufsichtsrat den Genossenschafterinnen und<br />
Genossenschaftern in geeigneter Form Bericht zu erstatten.<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
<strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> der <strong>EBG</strong><br />
von Dienstag, <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong><br />
Wir danken Ihnen ...<br />
... für Ihre Aufmerksamkeit und laden Sie zu einem<br />
Getränk sowie zu einem Imbiss ein.<br />
Anschliessend wünschen wir Ihnen eine gute<br />
Heimkehr!<br />
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>
<strong>EBG</strong> <strong>Luzern</strong>: <strong>ausserordentliche</strong> <strong>GV</strong> <strong>vom</strong> <strong>2.</strong> <strong>Februar</strong> <strong>2010</strong>