Neues Kommunales Finanzmanagement Handbuch zum NKF ...
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3.1 Vermögensmanagement<br />
ten Zinsaufwand sind langfristig zu sehen. Ggf. besteht auch die Möglichkeit stille Reserven zu realisieren.<br />
Gebäudemanagement<br />
Das Immobilienvermögen ist in der Regel einer der größten Vermögenswerte auf der Aktivseite einer<br />
kommunalen Bilanz. Hierzu zählen insbesondere Schulen, Kindergärten, Verwaltungsgebäude etc.<br />
Gleichzeitig stellt die Bewirtschaftung und Finanzierung dieser Vermögensgegenstände einen der<br />
größten Aufwandstreiber (Abschreibungen, Zinsen, Instandhaltungsaufwendungen etc.) in der Ergebnisrechnung<br />
einer Kommune dar. Grundsätzlich sollte die Kommune daher nur so viel Immobilienvermögen<br />
vorhalten, wie es zur Erfüllung ihrer Aufgaben nötig ist.<br />
Vor dem Hintergrund des demographischen Wandels sollte die Kommune prüfen, ob es in bestimmten<br />
Bereichen möglich ist, das kommunale Immobilienvermögen zu verringern. Vor allem im Bereich der<br />
Schulen und Kindergärten ergeben sich durch den demographischen Wandel zunehmend Chancen,<br />
den derzeitigen Flächenverbrauch zu reduzieren. Neben einer Optimierung des Flächenverbrauches<br />
kann auch eine optimierte Steuerung der Gebäudewirtschaft zu einer Reduzierung des Aufwandes<br />
beitragen.<br />
Nach den Erfahrungen der Gemeindeprüfungsanstalt NRW ist hierfür die Zentralisierung der Gebäudewirtschaft<br />
eine wichtige Voraussetzung. Es werden hierzu folgende Handlungs- und Steuerungsmöglichkeiten<br />
empfohlen:<br />
� Zentralisierung aller immobilienwirtschaftlichen Aktivitäten.<br />
� Verbesserung der immobilienwirtschaftlichen Daten- und Informationslage. Hierzu sollten insbesondere<br />
Flächen, entsprechend der DIN 277 bis auf Raumebene aufgemessen und in einer<br />
entsprechenden Fachsoftware dokumentiert werden.<br />
� Konsequente Implementierung des Vermieter-Mieter-Modells verbunden mit einem Anreiz- und<br />
Sanktionssystem auf der Nutzerseite.<br />
� Schaffung einer vollen Kostentransparenz durch den Aufbau einer objektbezogenen Kosten-<br />
und Leistungsrechnung innerhalb des Immobilienmanagements.<br />
� Einführung einer Erfolgskontrolle auf der Basis eines standardisierten immobilienwirtschaftlichen<br />
Kennzahlensystems.<br />
� Sobald eine ausreichende immobilienwirtschaftliche Informationsgrundlage vorliegt, sollte die<br />
Kommune neben einer optimierten Bewirtschaftungsstrategie dem Aufbau eines Portfolio- und<br />
Flächenmanagements eine hohe Bedeutung beimessen. Dieses sollte die Nutzungsintensität<br />
jedes Gebäudes erfassen (Haupt- und Nebennutzungen), die Gesamtkostenbetrachtung eines<br />
jeden Gebäudes umgerechnet auf eine Flächeneinheit ermöglichen und weitere Komponenten<br />
wie Substanz, Lage und „weiche Faktoren“ berücksichtigen, um hieraus federführend Entwicklungsmöglichkeiten<br />
von Flächen (Nutzung, Verkauf, kostendeckende Vermietung) zu analysieren<br />
und strategische Entscheidungen vorzubereiten.<br />
� Vor dem Hintergrund, dass 80% der Gesamtkosten eines Gebäudes in der Nutzungsphase<br />
entstehen, sollten größere Investitionsentscheidungen ausschließlich auf der Basis von Lebenszyklusberechnungen<br />
getroffen werden.<br />
Bei der Frage, ob die Gebäudewirtschaft gegebenenfalls in der Organisationsform einer eigenbetriebsähnlichen<br />
Einrichtung zentralisiert werden sollte, spielen die folgenden Überlegungen eine Rolle:<br />
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