Neues Kommunales Finanzmanagement Handbuch zum NKF ...

3.1 Vermögensmanagement
ten Zinsaufwand sind langfristig zu sehen. Ggf. besteht auch die Möglichkeit stille Reserven zu realisieren.
Gebäudemanagement
Das Immobilienvermögen ist in der Regel einer der größten Vermögenswerte auf der Aktivseite einer
kommunalen Bilanz. Hierzu zählen insbesondere Schulen, Kindergärten, Verwaltungsgebäude etc.
Gleichzeitig stellt die Bewirtschaftung und Finanzierung dieser Vermögensgegenstände einen der
größten Aufwandstreiber (Abschreibungen, Zinsen, Instandhaltungsaufwendungen etc.) in der Ergebnisrechnung
einer Kommune dar. Grundsätzlich sollte die Kommune daher nur so viel Immobilienvermögen
vorhalten, wie es zur Erfüllung ihrer Aufgaben nötig ist.
Vor dem Hintergrund des demographischen Wandels sollte die Kommune prüfen, ob es in bestimmten
Bereichen möglich ist, das kommunale Immobilienvermögen zu verringern. Vor allem im Bereich der
Schulen und Kindergärten ergeben sich durch den demographischen Wandel zunehmend Chancen,
den derzeitigen Flächenverbrauch zu reduzieren. Neben einer Optimierung des Flächenverbrauches
kann auch eine optimierte Steuerung der Gebäudewirtschaft zu einer Reduzierung des Aufwandes
beitragen.
Nach den Erfahrungen der Gemeindeprüfungsanstalt NRW ist hierfür die Zentralisierung der Gebäudewirtschaft
eine wichtige Voraussetzung. Es werden hierzu folgende Handlungs- und Steuerungsmöglichkeiten
empfohlen:
� Zentralisierung aller immobilienwirtschaftlichen Aktivitäten.
� Verbesserung der immobilienwirtschaftlichen Daten- und Informationslage. Hierzu sollten insbesondere
Flächen, entsprechend der DIN 277 bis auf Raumebene aufgemessen und in einer
entsprechenden Fachsoftware dokumentiert werden.
� Konsequente Implementierung des Vermieter-Mieter-Modells verbunden mit einem Anreiz- und
Sanktionssystem auf der Nutzerseite.
� Schaffung einer vollen Kostentransparenz durch den Aufbau einer objektbezogenen Kosten-
und Leistungsrechnung innerhalb des Immobilienmanagements.
� Einführung einer Erfolgskontrolle auf der Basis eines standardisierten immobilienwirtschaftlichen
Kennzahlensystems.
� Sobald eine ausreichende immobilienwirtschaftliche Informationsgrundlage vorliegt, sollte die
Kommune neben einer optimierten Bewirtschaftungsstrategie dem Aufbau eines Portfolio- und
Flächenmanagements eine hohe Bedeutung beimessen. Dieses sollte die Nutzungsintensität
jedes Gebäudes erfassen (Haupt- und Nebennutzungen), die Gesamtkostenbetrachtung eines
jeden Gebäudes umgerechnet auf eine Flächeneinheit ermöglichen und weitere Komponenten
wie Substanz, Lage und „weiche Faktoren“ berücksichtigen, um hieraus federführend Entwicklungsmöglichkeiten
von Flächen (Nutzung, Verkauf, kostendeckende Vermietung) zu analysieren
und strategische Entscheidungen vorzubereiten.
� Vor dem Hintergrund, dass 80% der Gesamtkosten eines Gebäudes in der Nutzungsphase
entstehen, sollten größere Investitionsentscheidungen ausschließlich auf der Basis von Lebenszyklusberechnungen
getroffen werden.
Bei der Frage, ob die Gebäudewirtschaft gegebenenfalls in der Organisationsform einer eigenbetriebsähnlichen
Einrichtung zentralisiert werden sollte, spielen die folgenden Überlegungen eine Rolle:
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