Gemeinde Markt Isen

Markt Isen
Landkreis Erding
3. Bebauungsplan-Änderung
„Steinlandstraße II“
Robert Kressierer, Architekt, Dipl.Ing.(FH)
Herzoggraben 16 b 84405 Dorfen
tel. 08081_2619 fax. 08081_4413
e-mail: kontakt@kressierer.de

INHALT
A Satzung
B Begründung
1. Städtebauliche Begründung
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1.1 Anlass und Ziel der Bebauungsplan-Änderung
Anlass der Planung ist die Änderung bzw. Erweiterung des Plangebiets zur Errichtung
eines Getränkemarkts und eines Lebensmittelmarktes. Darüber hinaus wird
das Areal Richtung Süden um zusätzliche Flächen erweitert.
1.2 Inhalt der Änderung
Im nördlichen Bereich des Areals wird der Getränkemarkt neu situiert, der bereits
in der bisherigen Planung im südlichen Bereich enthalten war. Im östlichen Teil soll
ein Lebensmittelmarkt entstehen. Der südliche Bereich wird entsprechend der 2.
Änderung um zusätzliche Flächen als Mischgebiets erweitert. Erschlossen wird das
Gebiet von Westen über die Staatsstrasse 2086. Diese Erschließungsstrasse führt
auf die zentral gelegenen Stellplatzflächen, um die sich die neu zu errichtenden
Baukörper U-förmig gruppieren. Die Zufahrtsmöglichkeit ist bereits in der 2. Änderung
enthalten gewesen und wurde in der Lage nicht verändert.
Die Anordnung der Baukörper ist U-förmig gewählt, um dem ganzen Areal einen
Hofcharakter zu verleihen, bei dem die einzelnen Verkaufsflächen zentral über den
gemeinsam genutzten Innenbereich erschlossen werden können. Zudem schirmt
diese Bauweise die östlich gelegenen allgemeinen Wohngebietsflächen ab.
Im nördlichen Bereich des Areals soll ein Getränkemarkt neu entstehen, im östlichen
ein Lebensmittelmarkt. Der südliche Bereich wird entsprechend der 2. Änderung
um zusätzliche Flächen im Rahmen des Mischgebiets erweitert.
Mit der geänderten Planung werden folgende ortsplanerische Zielsetzungen verfolgt:
- Ausbildung eines harmonischen Ortsrandes durch die Vermeidung einer Ortseingangsituation,
die durch Stellplatzanlagen geprägt ist,
- bessere Einbindung der Stellplatzanlage ins städtebauliche Umfeld (Hofcharakter),
- erhöhter Schallschutz durch Hofcharakter und Garagenzeile für die östlich angrenzende
Wohnbebauung, sowohl für die Lärmentwicklung durch den die
gewerblichen Betriebe als auch durch die Münchner Straße
1.2 Lage, Größe und Beschaffenheit des Plangebiets
Das Planungsgebiet liegt am südlichen Ortseingang des Ortes Isen und östlich der
Ortsdurchgangsstraße Münchner Straße (Staatsstraße 2086). Das Plangebiet hat eine

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Größe von ca. 16.200 m². Im Norden grenzt das Mischgebiet entlang der Münchner
Straße, im Nordosten das Wohngebiet Steinlandstraße I an. Der bisherige Teil des
Plangebiets ist nach dem derzeit geltenden Bebauungsplan “Steinlandstrasse II“ überplant,
aber noch unbebaut. Der südlich, neu hinzu kommende Teil wird derzeit landwirtschaftlich
genutzt. Prägende Landschaftsbestandteile sind nicht vorhanden. Die
bestehende Ortsrandeingrünung ist harmonisch in die Landschaft eingebunden. Die
Münchner Straße und auch das Plangebiet befinden sich auf einem Höhenrücken, der
in Richtung Westen und Osten zur Isen bzw. zum Altweger Graben hin abfällt. Das eigentliche
Plangebiet der 3. Änderung ist leicht nach Osten abfallend.
1.3 Planungsrechtliche Voraussetzungen
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan des Marktes Isen ist das Plangebiet als
Mischgebiet und Allgemeines Wohngebiet dargestellt. Der Bebauungsplan Steinlandstraße
II in der Fassung der 2. Änderung vom 21.2.2006 setzt für das Plangebiet
Mischgebiet und Allgemeines Wohngebiet fest. Die Bauverbotszone entlang
der Staatsstraße 2086 gemäß FStrG von 20 m wird nachrichtlich übernommen. Es
besteht eine Ausnahmegenehmigung durch das Straßenbauamt München für die
Reduzierung der Bauverbotszone auf 13m. Dieses Maß wird eingehalten. Die Planung
entspricht somit den planungsrechtlichen Vorgaben.
1.4 Inhalt der Änderungen
1.4.1 Art der baulichen Nutzung
Die Art der Nutzung wird aus dem Bebauungsplan „Steinlandstraße II“ in der Fassung
der 2. Änderung vom 21.2.2006 wird teilweise übernommen.
Durch die beabsichtigte Änderung werden die Grundzüge der Planung berührt, so
dass das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB nicht zur Anwendung kommt.
1.4.2 Maß der Nutzung
Die Festsetzungen zum Maß der Nutzung und den überbaubaren Grundstücksflächen
folgen dem Ziel, sich in die bestehende Ortslage einzufügen und der besonderen
Lage am Ortseingang gerecht zu werden bzw. diesen zu markieren. Dazu wird
die maximal zulässige Grundfläche festgesetzt. Städtebaulich nachteilige Auswirkungen
sind aufgrund der geplanten Maßnahmen zur Eingrünung, der Baukörperstellung
und der Lage am Ortseingang nicht zu erwarten.
Betreffend der Geschossflächen- und Verkaufsfächenbegrenzung gilt die bestehende
Rechtslage.
1.4.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen, Abstandsflächen
Die Bauweise wird aus dem Bebauungsplan „Steinlandstraße II“ in der Fassung der 2.
Änderung vom 21.2.2006 übernommen.
Die überbaubare Grundstücksfläche wird wie im rechtswirksamen Bebauungsplan
durch Baugrenzen, die einer Baukörperfestsetzung entsprechen, festgesetzt.

1.4.4 Erschließung und Stellplätze
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Die externe Erschließung des Mischgebiets erfolgt von der Staatstraße 2086 aus um
die Wohnnutzung vor den Lärmimmissionen durch Anliefer- bzw. Besucherverkehr zu
schützen. Die bereits erstellten öffentlichen Verkehrsflächen werden im Wesentlichen
aus dem Bebauungsplan „Steinlandstraße II“ in der Fassung der 2. Änderung vom
21.2.2006 übernommen. Dabei wird die geplante Fußwegeverbindung aus dem Wohngebiet
im Osten zur Staatsstraße 2086 durch einen Fußweg bzw. auf dem Grundstück
des Getränkemarktes über ein Gehrecht gesichert. Die erforderlichen Stellplätze werden
zentral im „Innenhof“ untergebracht. Die Stellplatzanlage wird durch Bäume gegliedert
bzw. eingegrünt. Es gilt die Stellplatzsatzung des Marktes Isen.
1.4.5 Grünordnung
Die grünordnerischen Festsetzungen verfolgen das Ziel, einen harmonischen Ortsrand
zu definieren, die unterschiedlichen Nutzungen zu trennen und die notwendigen
Stellplätze zu gliedern. Hierfür werden private Grünflächen an den Rändern des
Grundstückes festgesetzt. Zusätzlich erfolgt die Festsetzung von
Bäumen und Gehölzgruppen.
Zur Sicherstellung des Pflanzerfolgs werden Mindestanforderungen an den Lebensraum
der Großbäume definiert. Es wir sichergestellt, dass sie entweder mind. 12 m²
Pflanzfläche pro Baum erhalten oder mit Hilfe von überbaubaren Pflanzsubstrate einen
Wurzelraum von mind. 10 m³ bekommen.
2. Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung - Umweltbericht
Markt Isen, den ...................................................
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(Siegfried Fischer, Erster Bürgermeister)
Dorfen, den ........................................................
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(Architekturbüro Kressierer, Dorfen)