EUROVAL OPPORTUNITY - ic-group.de

EUROVAL OPPORTUNITY
PRIVATE PLACEMENT MANAGED BY IC
I C F o n d s G m b H
Vermögensanlagen aus gutem Hause

Seite
Die IC Immobilien Gruppe 4
Beteiligungsangebot im Überblick 6
Die Portfoliostandorte 12
Die Objekte 14
Die Mieterstruktur 16
Chancen & Risiken 20
Investitions- und Finanzierungsplan 27
Prognoserechnung 30
Steuerliche Grundlagen 36
Rechtliche Grundlagen 45
Angaben zur Emittentin und zu Vertragspartnern 51
Vertragsteil
» Kommanditgesellschaftsvertrag 54
» Treuhandvertrag 58
Verbraucherinformation für den Fernabsatz 62
Beitrittsverfahren und Angabenvorbehalt 65
Erklärung der Prospektverantwortlichen 66
Anhang
» Beitrittserklärung
Dieser Prospekt enthält eine Informations-CD mit den Inhalten:
» Kaufvertrag nebst Anlagen
» Detaillierte Immobilien-Informationsberichte
» Unternehmensbroschüre IC Immobilien Gruppe, Leistungsbilanz 2004 sowie aktuelles
Scope Rating der IC Immobilien Gruppe
IC
3
INHALTSVERZEICHNIS

4
DIE IC IMMOBILIEN GRUPPE
Die IC Immobilien Gruppe (IC) ist seit 1988 international
als Dienstleister im Immobilienbereich sowie
als Initiator von geschlossenen Immobilienfonds
tätig. Unter Einbeziehung des von der IC übernommenen
internationalen Fondsbereichs der Westdeutschen
Landesbank verfügt die IC über mehr als
dreißig Jahre Unternehmenserfahrung mit internationalen
Immobilien. An 16 Standorten in Deutschland
und Nordamerika – dort seit 1974 – beschäftigt
sie derzeit insgesamt etwa 200 Mitarbeiter.
Diese betreuen ein Investitionsvolumen von rund
€ 4,5 Mrd. für etwa 34.000 private und
institutionelle Anleger.
IC Investitionen zur Jahresmitte 2005
Investitionssegment Volumen in
Mio. €
IC Immobilienfonds – Deutschland 665
IC Immobilienfonds – Nordamerika 57
IC Immobilienfonds – Holland 64
Summe IC Immobilienfonds 786
BBV Immobilienfonds – Deutschland 1.397
BBV Immobilienfonds – Holland 72
Summe IC und BBV Immobilienfonds 2.255
Portfoliomanagement
Fonds- und Objektverwaltung für Dritte 906
Gesamtsumme Immobilieninvestitionen 3.161
BBV Mobilien-Leasingfonds 1.343
Gesamtsumme IC Investitionen 4.504
Die IC ist ein Full-Service Dienstleister, der mit
seinen verschiedenen Gruppenunternehmen
für private und institutionelle Investoren aus dem
In- und Ausland alle Dienstleistungen rund um
die Immobilie aus einer Hand anbieten kann.
DIE IC IMMOBILIEN GRUPPE
Die Aktivitäten umfassen kaufmännisches und
technisches Gebäudemanagement, Portfoliomanagement,
Asset Management, Baucontrolling,
Generalübernehmerfunktion sowie Gutachtenerstellung.
Ferner werden die Bereiche Fondsmanagement,
Fondskonzeption, Vertrieb sowie Anlegerbetreuung
und der Bereich der Vermietung und
Vermittlung von Immobilien in der Bundesrepublik
Deutschland, im europäischen Ausland und in
Nordamerika abgedeckt.
Unternehmensphilosophie
Die IC Strategie
Die IC Immobilien Gruppe versteht sich als verantwortungsvoller
Berater privater und institutioneller
Investoren. Das Unternehmen verfolgt mit seinen
nationalen und internationalen Immobilienanlagen
eine tendenziell konservative Anlagestrategie. Das
Ziel ist eine unter Renditegesichtspunkten optimierte
Kapitalanlage für die Anleger. Die Erzielung
von Steuervorteilen steht ausdrücklich nicht im
Mittelpunkt.
Das IC Partnerkonzept
Die IC Immobilien Gruppe will gemeinsam mit den
Kunden und Investoren verdienen! Daher erhält
die IC Immobilien Gruppe während der Investitionsphase
eine vergleichsweise geringe Vergütung.
In der anschließenden Vermietungsphase ist die Vergütung
eng an den wirtschaftlichen Erfolg der
Objekte gekoppelt. Als Gründungsgesellschafter von
Beteiligungsangeboten erhält die IC Immobilien
Gruppe bei der Liquidation der Gesellschaft erst
nach den Investoren ihre Kapitaleinlage zurück. Auf
diese Weise wird eine Interessengleichheit mit
dem Investor erreicht.
IC Leistungsbilanz
Laufende Fonds
In der Leistungsbilanz der IC Publikumsfonds per
Ende 2004 weist die IC insgesamt 20 von ihr aufgelegte
und noch nicht liquidierte Fonds auf.

Organigramm IC Immobilien Gruppe
80%
Immobilien
Dienstleistungen
100 %
IC Immobilien Service GmbH (ICIS)
kfm. + techn.
Gebäudemanagement,
Portfoliomanagement,
Baucontrolling, Planen und Bauen
Bei einem fondsanteiligen Eigenkapital von rund
€ 404 Mio. wurde von diesen bis Ende des Jahres
2004 ein Bewirtschaftungsergebnis von insgesamt
rund € 170 Mio. erzielt. Gegenüber einem Soll
von rund € 194 Mio. entspricht dies einer Zielerreichungsquote
von über 87 Prozent. Für die von
der IC aufgelegten Deutschlandfonds lag die Zielerreichung
bei 85%, bei den Hollandfonds bei 108%,
und bei den US-Immobilienfonds wurden ebenfalls
108% der prognostizierten Fondsergebnisse
erreicht.
Aufgelöste Fonds
Unter Einbeziehung des Jahres 2004 hat die IC
insgesamt acht von ihr betreute USA- bzw. Kanada-
Immobilienfonds nach Verkauf der Objekte wieder
aufgelöst. Das entsprechende Gesamtinvestitionsvolumen
dieser Fonds belief sich auf rund $ 120 Mio.,
das investierte Eigenkapital auf insgesamt rund
$ 67 Mio.. Die Anleger erzielten nach einer ge-
IC Immobilien Holding AG
Qualitätskontrolle
100 %
Fondsgeschäft
IC Fonds GmbH (ICF)
Fondsverwaltung, Fondskonzeption,
Fondsmanagement, Vertrieb
Nordamerika: Euro-Canada IC Properties Inc. (EC)
Immobilien Dienstleistungen, Fondsgeschäft (außer Konzeption und Vertrieb), Investment, Vermietung und Consulting
IC
wichteten Haltezeit von 10,6 Jahren einen Gesamtüberschuss
vor Steuern von 190%. Die Rendite
vor Steuern belief sich entsprechend auf 10,2% p. a.
Rating Managementqualität
Die IC Immobilien Gruppe hat sich im November
2005 einem Rating der Managementqualität
für Emissions- und Managementgesellschaften von
Geschlossenen Fonds unterzogen. Das Gesamt-
Rating schließt mit A für „Hohe Qualität“ ab. Die
Managementqualität im Segment Immobilienfonds
wird mit A bewertet. Im Segment Leasingfonds
wird ein Rating von A- erreicht.
Rating der einzelnen Segmente
Investment, Vermietung,
Consulting
100 %
IC Immobilien Consultingund
Anlagegesellschaft mbH
(IC GmbH)
Vermietung, Investment, Consulting
Gesamt-Rating A Hohe Qualität
Immobilienfonds A Hohe Qualität
Leasingfonds A- Hohe Qualität
5

6
BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK
Portfolio
Standorte
Beteiligungsangebot
Die IC Fonds GmbH bietet unternehmerisch orientierten
Investoren über die als geschlossenen Fonds
konzipierte Beteiligungsgesellschaft EuroVal Immobilienbeteiligungen
GmbH & Co. KG die Möglichkeit,
sich an einem attraktiven Immobilienportfolio mit
Liegenschaften an 57 verschiedenen regionalen
Standorten zu beteiligen. Den Schwerpunkt bilden
Ost-Bayern und der südliche Teil Sachsens.
BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK
Annaberg-Buchholz
Ansbach
Arzberg
Aue
Bad Berneck
Bad Steben
Bärnau
Bayreuth
Burglengenfeld
Cham
Chemnitz
Crimmitschau
Falkenstein
Freiberg
Fürth
Geroldsgrün
Helmbrechts
Hof
Kirchberg
Lam
Lichtenstein
Limbach-Oberfrohna
Lobenstein
Marienberg
Marktleuthen
Marktredwitz
Meerane
Mitterteich
Münchberg
Naila
Neunburg v. Wald
Nürnberg
Oberkotzau
Oelsnitz
Pegnitz
Plauen
Regensburg
Rehau
Rodewisch
Roding
Roth
Rötz
Schaunstein
Schleiz
Schneeberg
Schwarzenbach
Schwarzenberg
Selb
Selbitz
Tirschenreuth
Viechtach
Waldershof
Waldsassen
Weißenstadt
Wiesau
Wunsiedel
Zwickau
Portfoliostruktur
Die im Portfolio enthaltenen Liegenschaften
umfassen eine Gesamtfläche von 72.464 qm, die
zum Zeitpunkt des Erwerbs zu 69% vermietet
waren. Zahlreiche unterschiedliche regionale Standorte
sowie die verschiedenen Nutzungen der
Liegenschaften gestatten die Verwendung des
Begriffs eines breit diversifizierten Immobilienportfolios.

Ziele der Beteiligungsgesellschaft
Die Gesellschaft plant, das Portfolio zu bewirtschaften
und die vorhandenen Leerstände sukzessive
abzubauen. Vor allem aber plant sie den vollständigen
Abverkauf der im Paket erworbenen Immobilien
durch Einzelvermarktung oder Teilpaketverkäufe.
Hierfür ist ein Zeitraum von nicht länger als fünf
Jahren vorgesehen. Der Kapitalrückfluss eröffnet
Investoren die Chance, innerhalb kurzer Zeit
eine überdurchschnittlich hohe Rendite des jeweils
gebundenen Kapitals zu erzielen.
Erwerb des Portfolios
mit Wirkung
ab 01. 01. 2006
Bank
50% FK
100%
Investoren
50% EK
Fondsgesellschaft
Zahlung
des Kaufpreises
bis zum 30.06.2006
Szenario 1 (Flächenverkauf in qm):
Szenario 2 (Flächenverkauf in qm):
89% 86%
Nutzungsarten
nach Fläche
Wohnung
17%
67%
Sonstige Fläche
1%
59%
Produktionsstätte
2%
45%
31%
23%
Praxis
3%
in % der Gesamtflächen des Portfolios
zum Jahresende
Bank
50%
Szenario 1
Szenario 2
Laden
4%
3% 0% 0%
2006 2007 2008 2009 2010
8.000 16.000 16.000 16.000 16.464
10.000 20.000 20.000 20.000 2.464
IC
Büro
23%
7

8
BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK
Beteiligungsmöglichkeiten
Die Beteiligung an der EuroVal Immobilienbeteiligungen
GmbH & Co. KG ist für neu beitretende
Investoren ab einer Mindestzeichnungssumme
von nominal € 200.000,- zzgl. Ausgabeaufschlag
von 3% möglich. Höhere Zeichnungsbeträge
müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein.
Investoren können sich als Direktkommanditist an
der Beteiligungsgesellschaft beteiligen. Diese
vermitteln dem Inhaber die Rechtsstellung eines auf
den eingezahlten Teil der gezeichneten Einlage
beschränkt haftenden Kommanditisten der Gesellschaft.
Jeder Direktkommanditist wird im Handelsregister
eingetragen. Sofern eine Eintragung in
das Handelsregister nicht gewünscht wird, steht die
IC Beteiligungs-Treuhand GmbH als Registertreuhänder
zur Verfügung.
Rechte der Investoren
Am Vermögen und am Ergebnis der Beteiligungsgesellschaft
ist jeder Investor im Verhältnis seiner
Rechtliche Struktur / Beitrittsverfahren
Optional
Pflichteinlage beteiligt. Der Komplementär der
Gesellschaft hat eine Einlage in Höhe von 6% des
Gesamtkapitals gezeichnet; am Vermögen und am
Ergebnis ist er mit 8% beteiligt. Unabhängig von
einer direkten oder indirekten Beteiligung an der
Gesellschaft hat jeder Investor das Recht, an den
Gesellschafterversammlungen der Beteiligungsgesellschaft
persönlich teilzunehmen, sein Stimmrecht
persönlich auszuüben oder auch einem Dritten
entsprechende Vollmacht zu erteilen. Übertragungen
der Gesellschaftsanteile sind unbeschränkt möglich.
Gesamtinvestition und -finanzierung
Die Gesellschaft plant, durch eine Kapitalerhöhung
ein zusätzliches nominales Eigenkapital von
€ 15,4 Mio. zu aufzunehmen1 . Die Anzahl der neu
eintretenden Investoren wird sich auf Grund der
Mindestbeteiligung von € 200.000 hierbei auf
maximal 77 Personen beschränken. Darüber hinaus
ist beabsichtigt, Fremdkapital in Höhe von
€ 15,5 Mio. aufzunehmen.

Wunsiedel
Beispielrechnung (für den Zeitraum 2006 – 2010)
in € in €
Beteiligungshöhe 200.000 1.000.000
Einzahlung inkl. Agio -206.000 -1.030.000
Ausschüttungen 264.699 1.323.495
Investorenbetreuung (Sonderwerbungskosten) 2 -1.480 -1.480
Steuerzahlungen (Höchststeuersatz 42% + Solidaritätszuschlag) 3 -18.070 -92.972
Gesamtüberschuss nach Steuern 39.149 199.043
in % der Beteiligungshöhe 19,6% 19,9%
1 Zusätzlich steht die anfänglich nicht eingezahlte Einlage des Komplementärs in Höhe von 6% des Gesellschaftskapitals einschließlich
Komplementäreinlage (ca. T€ 990) zu Verfügung.
2 Die Kosten der Investorenverwaltung von € 250 p.a. zzgl. MwSt. werden jährlich abgerechnet und von den zur Ausschüttung
gelangenden Beträgen in Abzug gebracht. Ab dem Jahr 2007 wurde ein Mehrwertsteuersatz von 19% berücksichtigt.
3 Unter Berücksichtigung der Steuererstattung auf die Kosten für Investorenbetreueung sowie unter vollständiger, anteiliger Anrechnung
der auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft bereits abgeführten Gewerbesteuer.
IC
9

10
Aue

Anlageziel
Der wirtschaftliche Erfolg resultiert aus Bewirtschaftungsüberschüssen
und Veräußerungserlösen, die im
Rahmen des sukzessiven Abverkaufs von Immobilien
aus dem Portfolio erzielt werden. Die Prognoserechnung
sieht beginnend ab Mitte 2006 einen
jährlichen Abverkauf von 20.000 qm vor.
Die laufenden Ausschüttungen sowie Ergebnisse
aus Veräußerungserlösen werden zum 31.12. eines
Kalenderjahres ausgezahlt. Hiervon abweichende
Ausschüttungstermine können durch die Geschäftsführung
und die Gesellschafterversammlung
bestimmt werden, da Zeitpunkt und Höhe der
Ausschüttungen wesentlich vom Verkaufszeitpunkt
der Liegenschaften abhängig sind.
Investitionsdauer
Die Beteiligungsgesellschaft ist grundsätzlich auf
unbestimmte Dauer errichtet. Eine Beendigung der
Kapitalanlage ist allerdings mit vollständigem
Verkauf des bestehenden Gesellschaftsvermögens
geplant. Hierzu wird aktiv der Verkauf des gesamten
Portfolios bzw. der sukzessive Abverkauf einzelner
Objekte mit anschließender Liquidation der Beteiligungsgesellschaft
verfolgt. Für Zwecke der Prognoserechnung
wurde mit einer Laufzeit von fünf
Jahren bis Ende 2010 gerechnet. Kürzere Laufzeiten
sind möglich, sofern es gelingt, das Immobilienportfolio
in einem kürzeren Zeitraum zu verwerten.
Einkunftsart
Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
Zahlungsabwicklung
Die Zahlung der Zeichnungssumme zzgl. Ausgabeaufschlag
ist unmittelbar nach Annahme der Beitrittserklärung
auf das Konto der Beteiligungsgesellschaft
bei der HSH Nordbank AG, BLZ 210 500 00,
Konto-Nr.: 1000 250 567 zu leisten. Es ist vorgesehen,
die Beitrittserklärungen erst dann anzunehmen,
wenn mindestens 80% der Einlagen
gezeichnet sind und die Finanzierungszusage für
das Fremdkapital vorliegt.
IC
Zeichnungsstelle
Die Beitrittsunterlagen sind zu senden an:
IC Fonds GmbH, Ohmstraße 4, 85716 Unterschleißheim
Weitere Kosten
Bei Erwerb der Vermögensanlage fällt ein Agio von
3% bezogen auf die gezeichnete Kommanditeinlage
an. Zudem entstehen Kosten für eine notariell zu
beglaubigende Handelsregistervollmacht sowie für
die Eintragung in das Handelsregister. Für die
laufende Verwaltung entstehen pro Investor Kosten
in Höhe von € 250,- p.a. zzgl. MwSt..
Haftung des Investors
Die Haftung des Investors ist auf die Erbringung
seiner Einlage beschränkt; die im Handelsregister
einzutragende Hafteinlage beträgt 5% des
Nominalbetrags der Einlage. Eine Nachschusspflicht
besteht nicht.
Zusammenfassung
» Breit gestreutes Immobilienportfolio mit 82 Liegenschaften
an 57 verschiedenen Standorten
» Das Portfolio wurde zum ca. 8,5-fachen der bei Erwerb
kontrahierten Jahresmiete in Höhe von rund € 3,2 Mio.
bzw. für 378 €/qm vermietbarer Fläche erworben
» Das Gesamtinvestitionsvolumen einschließlich Agio von
€ 31,465 Mio. entspricht dem 9,8-fachen der bei Erwerb
kontrahierten Jahresmiete bzw. 434 €/qm vermietbarer
Fläche
» Vollständiger Verkauf des Gesellschaftsvermögens sowie
Liquidation der Beteiligungsgesellschaft innerhalb von fünf
Jahren angestrebt
» Beteiligung ab € 200.000 zzgl. 3% Agio
» Ausschüttung von 132% vor Steuer angestrebt (Base Case)
» Anreiz zur Erzielung höherer Verwertungserlöse durch
Erfolgsbeteiligung des Facility Managers
11
BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK

12
DIE PORTFOLIOSTANDORTE
Die Verteilung der einzelnen Liegenschaften auf eine
Vielzahl regional unterschiedlicher Standorte macht
dieses Portfolio attraktiv. Den Schwerpunkt bilden
Standorte in den bayerischen Regionen Mittel- und
Oberfranken sowie Oberpfalz und dem südlichen
Teil Sachsens.
Die nachfolgenden Ausführungen geben einen
Überblick über die Besonderheiten der Wirtschaftsregionen,
in denen sich die Liegenschaften befinden.
Auch wenn sich diese grundsätzlich positiv darstellen,
dürfen Hinweise auf strukturelle Schwächen
dieser Regionen nicht außer Acht gelassen werden.
Die für jede einzelne Liegenschaft der Beteiligungsgesellschaft
vorhandenen (und auf der CD beigefügten)
Immobilienberichte enthalten unter anderem
ausführliche Angaben zur Makro- und Mikrolage.
Lokale bzw. ortsspezifische Wirtschaftsdaten (Bevölkerungsentwicklung
seit den 1990er Jahren, Einkommenssituation
sowie aktuelle Zahlen zur Arbeitslosigkeit),
geben ein sachliches Bild der jeweiligen
Standorte sowie ihrer spezifischen Besonderheiten
wieder.
Wirtschaftsregion Mittelfranken
Mittelfranken gehört mit 1,7 Millionen Einwohnern
und einem Bruttoinlandsprodukt von rund € 50 Mil-
Regionale Aufteilung des Portfolios
Bayern
73 %
Sachsen
27 %
DIE PORTFOLIOSTANDORTE
liarden zu den zehn großen Wirtschaftsregionen
Deutschlands. Im Umkreis von 200 km leben 27 Millionen
Menschen. Über 800.000 Erwerbstätige
arbeiten in den fünf kreisfreien Städten Nürnberg,
Fürth, Erlangen, Schwabach und Ansbach sowie den
sieben Landkreisen des Regierungsbezirks. Die
Kaufkraft je Einwohner liegt in der Region Mittelfranken
10% über dem Bundesdurchschnitt. Die
Wachstumsraten der vergangenen zehn Jahre
belegen ebenso wie aktuelle Studien zur Wettbewerbsfähigkeit
von deutschen und europäischen
Standorten von unabhängigen Forschungsinstituten
(Empirica Delasasse, Prognos AG), dass sich die
Region Nürnberg weiter auf dem Weg nach oben
befindet und eine führende Rolle unter den
deutschen Technologieregionen einnimmt.
Mittelfranken verfügt über einen zukunftsträchtigen
Branchenmix von Industrie und Dienstleistung,
Handel und Verkehr. Positiv wirkt sich auch die gute
Mischung aus Global Player und über 100.000 innovationsfreudigen
Klein- und Mittelbetrieben aus.
Wirtschaftsregion Oberfranken
Die nordöstliche Ecke des Freistaates Bayern hat
1,1 Millionen Einwohner und ist mit einer Fläche von
7.231 km2 etwa doppelt so groß wie Luxemburg.
Geprägt wird der Raum durch geographische Vielfalt
und seine polyzentrische Siedlungsstruktur mit den
Oberzentren Bamberg, Bayreuth, Coburg und Hof.
In Oberfranken prägen weltweit operierende mittelständische
Betriebe der Kfz-Zulieferindustrie, des
Maschinenbaus, der Elektrotechnik, der Möbel- und
Spielwarenindustrie sowie der Kunststoff- und
Lebensmittelindustrie das Wirtschaftsleben. Die
dritthöchste Industriedichte Europas verdankt
Oberfranken vor allem der Textil- und der Porzellanbranche.
Daneben spielen ein innovatives Handwerk
und wachstumsstarke moderne Dienstleistungs-
und Logistikunternehmen eine wesentliche Rolle.

Chemnitz
Bereits vor der Osterweiterung der Europäischen
Union bildete die Region ein zentrales Scharnier für
wichtige transeuropäische Verbindungen. Die
Lage an der Ostgrenze der EU macht Oberfranken
zu einem idealen Sprungbrett zur Erschließung der
wachsenden osteuropäischen Märkte.
Wirtschaftsregion Oberpfalz
Die Oberpfalz ist das geographische Zentrum Europas.
Gestern die Wiege Bayerns und Sitz des ersten
deutschen Parlaments – heute eine gelungene
Verbindung aus Tradition und High-Tech und damit
ein bedeutender Wirtschaftsstandort in Bayern
und ein Tor zu den östlichen Nachbarn.
In der nördlichen Oberpfalz besteht ein bedeutendes
Zentrum der Glas- und Porzellanindustrie. Die Mitte
der Oberpfalz war früher geprägt von Bergbau,
Grundstoffindustrien und der eisenschaffenden
Industrie. Ein tiefgreifender Strukturwandel nach dem
Ende der Stahlindustrie ist derzeit im vollen Gang.
Der Schwerpunkt liegt jetzt in einem modernen
Branchen-Mix aus Automobil-, Maschinen- und
Elektrogerätebau sowie der Produktion von innovativen
Holz-, Stahl- und Metallbauten. Im Süden
wächst ein bedeutendes Innovations- und Technologiezentrum
(Nr. 3 in Deutschland) heran. Hier
ist auch ein Schwerpunkt des Handels mit großen
Einkaufszentren und bekannten Handelsketten.
Wirtschaftsregion Sachsen
Als Drehscheibe zwischen Ost und West, in verkehrgünstiger
Anbindung im Zentrum Europas hat sich
Sachsen in den letzten Jahren für Investoren zu
einem der interessantesten Handelsplätze entwickelt
und bleibt laut aktueller Studien im Vergleich
der Bundesländer der Wirtschaftsstandort mit der
größten Dynamik. Der Freistaat entwickelte sich bei
Bruttoinlandsprodukt, Produktivität, Schuldenstand
und Arbeitslosigkeit zwischen 2002 und 2004
am besten, wie aus einer Analyse der „Wirtschaftswoche“
hervorgeht.
Die Wirtschaft lebt durch einen breiten Mittelstand
und viele Niederlassungen von Weltunternehmen.
Sachsen gilt heute als anerkanntes Zentrum der
Automobilindustrie, aber auch die Bereiche Chemie
und Kunststoff, Life Sciences, Energie und Umwelt,
Ernährungswirtschaft sowie Medien und IT tragen
zum wirtschaftlichen Erfolg bei.
IC
13
DIE PORTFOLIOSTANDORTE

14
DIE OBJEKTE
Zwickau Bayreuth
Technische Zustandsbeschreibung des Portfolios
Instandhaltung
Die Immobilien weisen einen in weiten Teilen überdurchschnittlich
guten bis guten Instandhaltungszustand
auf. Die Verpflichtung zur Instandhaltung an
Dach und Fach, aber auch die Instandhaltungsmaßnahmen
innerhalb der Mietflächen, sind im Wesentlichen
Angelegenheit der Beteiligungsgesellschaft.
In einzelnen gewerblichen Mietflächen, die überwiegend
an die Commerzbank AG vermietet sind,
wurden die Instandhaltungsverpflichtungen innerhalb
der Mietfläche an die Mieter übertragen.
Die Besichtigung und Prüfung des Immobilienbestandes
führte zum Ergebnis, dass in den vergangenen
Jahren notwendige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen
regelmäßig durchgeführt
wurden.
Maßgebliche Instandhaltungsmaßnahmen mit einem
Wertumfang der Einzelmaßnahmen über € 25.000
sind nach aktueller Einschätzung lediglich an einzelnen
Liegenschaften des Portfolios zu erwarten, wie
zum Beispiel am Objekt in Neunburg vorm Wald,
Vorstadt 2, wegen Sanierung der Fassadenkonstruktion;
in Limbach-Oberfrohna, Johannisplatz 1/1 a,
wegen Sanierung einer undichten Gebäudefuge in
der Tiefgarage; in Hof, Ernst-Reuter-Straße 119,
DIE OBJEKTE
wegen Sanierung der Lüftungs- und Klimaanlagen,
in Schwarzenberg, Bahnhofstraße 15 a wegen
Undichtigkeit im Untergeschoss sowie in Tirschenreuth,
Hörmanngasse 3 wegen fehlenden Absturzsicherungen
im Treppenhaus.
Darüber hinaus bedürfen einzelne Immobilien vor
der weiteren Nutzung einer grundlegenden Sanierung
und weisen dadurch bedingt auch einen
entsprechenden Instandhaltungsrückstau auf. Dies
betrifft die Immobilien in Zwickau, Dr.-Friedrichs-
Ring 3, mit einer umfassenden Dach- und Fassadensanierung;
Wunsiedel, Sechsämterlandstraße, mit
einer Gesamtsanierung bei Nachvermietung des
Objektes. Die beiden Objekte in Plauen sind ebenfalls
vollständig zu sanieren und können derzeit
nicht genutzt werden. Dies wurde im Rahmen der
Kaufpreisfindung berücksichtigt.
Für die im Jahr 2006 geplanten Instandhaltungsmaßnahmen
liegt eine Einzelaufstellung für jede
Immobilie vor. Die hierfür erforderlichen Beträge
sind in der Prognoserechnung in der Position
„Instandhaltung“ berücksichtigt.
Im Jahre 2006 ist zu erwarten, dass die Bundesregierung
die Festlegungen der Europäischen Union
in Bezug auf die Energieeinsparverordnung so
präzisiert, dass auch in Deutschland ein Energie-

edarfsausweis für jede Immobilie zu erstellen ist.
Auf Basis einer verbindlichen gesetzlichen Regelung
sind dann entsprechende Nachweise durch den
Gebäudeeigentümer zu führen. Die Beteiligungsgesellschaft
wird in diesem Fall alle hierzu erforderlichen
Maßnahmen in Auftrag geben.
Altersbedingt sind außerplanmäßiger Reparaturbedarf
oder Ausfälle von technischen Anlagen nicht
auszuschließen.
Darüber hinaus sind in einigen Immobilien Umbaumaßnahmen
infolge von Vermietungen zu erwarten.
In den Jahren 2004/2005 wurden seitens der
Commerzbank AG bei Umstrukturierungsmaßnahmen
Flächen freigesetzt und von den bisherigen
Mietflächen getrennt. Bei künftiger Weitervermietung
dieser Flächen sind neben der Zuordnung
der „Medien“ zur korrekten Verbrauchserfassung
auch teilweise der Einbau von WC-Anlagen und
Änderungen der Flächenaufteilungen erforderlich.
In Einzelfällen liegen Gewährleistungsansprüche
aus zurückliegenden Instandhaltungsmaßnahmen
vor. Entsprechende Dokumentationen zu diesen
Ansprüchen sind aus dem Gewährleistungsmanagement
verfügbar, so dass auch zukünftig bei Gewährleistungsmängeln
Ansprüche aus Gewährleistung
realisiert werden können.
Wartung
Der Immobilienbestand weist einen durchschnittlichen
bis guten Wartungszustand auf. Für sämtliche
wesentlichen technischen Anlagen insbesondere
Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Aufzugsanlagen
liegen Wartungsverträge mit Fachfirmen vor. Die
vertraglich vereinbarten Wartungsarbeiten wurden
durchgeführt.
Die Überprüfung der Aufzugsanlagen in Vorbereitung
der Umsetzung der Gefahrenprofilbewertung
erfolgte im gesamten Immobilienbestand im Jahre
2005 und ist abgeschlossen.
Sämtliche im Gebäudebestand vorhandenen Elektroanlagen
wurden in den Jahren 2004 und 2005 einer
Überprüfung nach den Vorgaben der BGV A3 unterzogen.
In diesem Zusammenhang wurden notwendige
Reparaturarbeiten an den Anlagen nahezu
im gesamten Bestand durchgeführt. Lediglich
bei einzelnen Objekten, die einer Gesamtsanierung
bedürfen, wie zum Beispiel die Immobilien in
Zwickau, Dr.-Friedrichs-Ring 3; Wunsiedel, Sechsämterlandstraße,
und bei den Gebäuden in Plauen
wurden diese Arbeiten wegen der notwendigen
Gesamtsanierung der Objekte zurückgestellt.
In den Immobilien sind, insbesondere in den Mietbereichen
der Filialen der Commerzbank AG, aber
auch bei gewerblichen Mietern, zum Teil die Wartungsleistungen
für in den Mietflächen liegende
technische Anlagen auf den Mieter übertragen. Die
Überprüfung der Verpflichtungen der Mieter erfolgte
mit dem Ergebnis, dass die Mieter ihren Wartungspflichten
ordnungsgemäß nachkommen.
Die IC Immobilien Service GmbH übernimmt für die
Beteiligungsgesellschaft im Rahmen des von der
Verkäuferin übernommenen Facility Management
Vertrages unter anderem das Controlling für die
Wartung, die Planung und Abwicklung von Instandhaltungsmaßnahmen
sowie das zukünftige
Gewährleistungsmanagement.
IC
» Weiterführende technische Informationen,
die unter anderem Informationen zu objektspezifischen
Instandhaltungsmaßnahmen enthalten,
befinden sich auf der diesem Emissionsprospekt
als Anlage beigefügten CD.
15
DIE OBJEKTE

16
Limbach-Oberfrohna
DIE MIETERSTRUKTUR

Zum Zeitpunkt des Portfolioerwerbs durch die
Beteiligungsgesellschaft waren ca. 31% des Gesamtflächenbestandes
sowie rd. 18% der Stellplätze
unvermietet. Der Facility Manager der Beteiligungsgesellschaft
bemüht sich aktiv um den Abbau
dieses Leerstandes.
Commerzbank AG
Rund 54% der Mieteinnahmen der Beteiligungsgesellschaft
entfallen auf den Mieter Commerzbank
AG. Zum 01. 06. 2004 übernahm die Commerzbank
das Filialgeschäft der ehemaligen SchmidtBank.
Mit einer Konzern-Bilanzsumme von über € 420
Mrd. ist die Commerzbank die drittgrößte private
Bank in Deutschland und eine der bedeutendsten
Europas. 33.000 Mitarbeiter, darunter 7.400 im
Ausland, betreuen fast 8 Millionen Kunden. Neben
der Muttergesellschaft, der Commerzbank AG,
gehören zum Konzern zahlreiche Tochtergesellschaften
im In- und Ausland. Regional konzentriert sich
die Commerzbank auf Deutschland, wo sie als
integrierter Finanzdienstleister für alle Kundengruppen
ein flächendeckendes Filialnetz für Beratung
und Vertrieb unterhält. Per 31.12. 2004 unterhält die
Tabellarische Übersicht des Portfolios per Dezember 2005
Commerzbank 796 Filialen im gesamten Bundesgebiet.
Im Firmenkundengeschäft sieht sie ferner
West-, Mittel- und Osteuropa als Kernmärkte an.
In Asien und den USA ist die Bank an den wichtigsten
Wirtschaftszentren aktiv.
IC
Mit dem Erwerb von weiteren 66,2% an der Eurohypo
im Jahr 2005 hält die Commerzbank mehr als
98% des Aktienkapitals des größten europäischen
Instituts für Staats- und Immobilienfinanzierungen.
Sie ist damit, gemessen an der aggregierten Bilanzsumme
von annähernd € 700 Mrd., zweitgrößtes
deutsches Kreditinstitut und führende Bank auf dem
inländischen Markt.
Sonstige Mieter
Die übrigen Mieteinnahmen werden aus einer Vielzahl
unterschiedlicher Einzelmietverhältnisse erzielt.
Die in den jeweiligen Liegenschaften vorhandenen
Gewerbeeinheiten werden als Büro, Läden, Gastronomie
sowie Praxen genutzt. Ein geringer Anteil
von Mieteinnahmen entfällt auf Lagerflächen,
Produktionsflächen, Service- und sonstige Flächen.
Rd. 11% der Mieteinnahmen des Portfolios stammen
aus der Vermietung von 149 Wohneinheiten.
Nutzungsarten Anzahl Fläche in qm
Mieteinheiten Vermietet Leerstand Summe Vermietet
Bank 82 25.332 10.786 36.118 70%
Büro 74 10.487 6.331 16.818 62%
Sonstige (Läden,Praxis,etc.) 42 5.589 1.914 7.503 74%
Wohnen 149 8.658 3.367 12.025 72%
Summe 347 50.066 22.398 72.464 69%
Stellplätze 231 189 Stück 42 Stück 82%
17
DIE MIETERSTRUKTUR

18
CHANCEN UND RISIKEN
Chancen aus der Beteiligung
Für den Investor ergibt sich die Chance, an einem
steigenden laufenden Bewirtschaftungsergebnis
sowie am künftigen Verwertungserlös des Immobilienportfolios
zu partizipieren.
Höhere Mieterträge
Das Immobilienportfolio wird bereits seit Anfang des
Jahres 2003 durch die IC Immobilien Gruppe
betreut. Die in den einzelnen Immobilien erzielten
Einnahmenüberschüsse spiegeln die aktuellen marktüblichen
Miet- und Kostenentwicklungen wieder
und haben damit eine marktgerechte Bewertung der
Grundstücke und Gebäude ermöglicht. Künftig
durchsetzbare Mietsteigerungen können in den
Folgejahren zu höheren Einnahmen-Überschüssen
der Beteiligungsgesellschaft führen.
Ist-Mieten-Verteilung & Nettomiete pro Quadratmeter
per Dezember 2005
Durchschnittsmiete pro qm/Monat
Bank € 5,74
Büro € 5,66
Laden € 6,80
Praxis € 5,77
Produktionsstätte € 2,23
Sonstige Fläche € 3,50
Wohnung € 3,38
Sämtliche Einnahmenbetrachtungen
der Beteiligungsgesellschaft
berücksichtigen den zum
Zeitpunkt des Portfolioerwerbs
vorhanden Vermietungsstand der Liegenschaften.
Gelingt es, die Leerstände abzubauen,
eröffnet sich die Chance auf höhere laufende
Wohnung
11 %
Sonstige Fläche
2%
Produktionsstätte
1%
CHANCEN UND RISIKEN
Die untenstehende Grafik zeigt das Verhältnis der
Mieteinnahmen in Abhängigkeit der Nutzung und
das zum Zeitpunkt des Portfolioerwerbs in den
Liegenschaften durchschnittlich herrschende Mietniveau
bezogen auf die unterschiedlichen
Nutzungsarten.
Höhere Verkaufserlöse
Für den Investor ergibt sich auch nach verhältnismäßig
kurzer Haltezeit die Möglichkeit, an den
Veräußerungserlösen aus dem Verkauf sowie der
anschließenden Auflösung der Beteiligungsgesellschaft
zu partizipieren. Sollten diese höher ausfallen,
als in der Prognoserechnung (Base Case S. 30)
zugrunde gelegt, können höhere Ausschüttungen
erzielt werden. Ausschüttungsbeträge über 132%
der Pflichteinlage hinaus gehen hierbei zu 70% an
den Investor und zu 30% an die mit dem Verkauf
der Objekte befassten IC Immobilien Service GmbH.
Praxis
4%
Laden
5%
Bank
55 %
Büro
22 %
Einnahmen sowie auf daraus folgender höherer
Erlöse im Verkaufsfall.

Innenaufnahmen Wunsiedel
IC
19

20
CHANCEN UND RISIKEN
Risiken aus der Beteiligung
Ein Investor dieses Beteiligungsangebotes tätigt
eine unternehmerische Investition, deren tatsächlicher
zukünftiger Verlauf nicht vorhersehbar ist.
Die Beteiligung an einem Unternehmen, dessen
Geschäftszweck darin besteht, das bestehende
Immobilienportfolio innerhalb kurzer Zeit aufzulösen,
ist auch mit Risiken verbunden.
Nachfolgend sind mögliche Risiken aufgeführt, die
zu Abweichungen von den angenommenen wirtschaftlichen
Ergebnissen führen können. Jede dieser
Risiken können dabei einzeln eintreten, mehrere
oder alle Risiken können sich aber auch kumuliert
verwirklichen. Damit kann der wirtschaftliche Erfolg
für einen Investor gegenüber den Angaben im
vorliegenden Prospekt schlechter ausfallen und
auch zu einem Misserfolg der Anlage bis hin zum
vollständigen Verlust der Einlage führen.
Risiken im Zusammenhang
mit der Beteiligungsgesellschaft
Rückabwicklungsrisiko
Der zwischen der Beteiligungsgesellschaft und dem
Verkäufer des Immobilienportfolios geschlossene
Flächen Leerstand in % des Gesamtportfolios per Dezember 2005
Praxis
0,3 %
Laden
1,4 %
Wohnen
2,4 %
Büro
8,1 %
Ehem. Bank
18,1 %
Gastronomie
0,4 %
Keller und Lager
0,2 %
Stellplätze
0,4 %
Vermietet
68,8 %
Kaufvertrag vom 23.12. 2005 sieht die vollständige
Zahlung des Kaufpreises spätestens bis zum
30. 06. 2006 vor. Der Gesamtkaufpreis setzt sich aus
den in der Anlage 1 zum Kaufvertrag ausgewiesenen
Einzelkaufpreisen der Liegenschaften zusammen. Der
Verkäufer des Portfolios kann vom gesamten Vertrag
oder hinsichtlich einzelner Grundstücke vom Vertrag
zurücktreten, wenn der Gesamtkaufpreis nicht
fristgerecht und/oder in vollständiger Höhe geleistet
wird. Zusätzlich kann der Verkäufer hinsichtlich
einzelner Grundstücke vom Kaufvertrag zurücktreten,
wenn die Grundstücke nicht bis zum 30. 09. 2006
auf die Beteiligungsgesellschaft übertragen werden
können. Letztgenanntes Rücktrittsrecht kann allerdings
nicht ausgeübt werden, sofern der Kaufpreis
gezahlt ist.
Sollte es nicht gelingen, bis zum 30. 06. 2006 die
zur Zahlung des Kaufpreises erforderlichen Eigenund
Fremdmittel in ausreichender Höhe zu beschaffen,
besteht das Risiko, dass die Beteiligungsgesellschaft
ihre Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag
nicht erfüllen kann und der Kaufvertrag (ggf. auch in
Teilen) rückabgewickelt wird. In diesem Fall sind
empfangene Mieten und Nebenkostenvorauszahlungen
an den Verkäufer zurückzuzahlen. Der Verkäufer
hat in diesem Fall der Beteiligungsgesellschaft
alle nachgewiesenen notwendigen Auslagen zu
erstatten.
Der Komplementär wird Beitrittserklärungen erst
dann annehmen, wenn durch Zeichnung von
mindestens 80% des Eigenkapitals und entsprechende
Finanzierungszusagen die Erfüllung der
kaufvertraglichen Verpflichtungen sichergestellt ist.
Eigenkapitalplatzierung sowie
Darlehensfinanzierung
Gemäß Finanzierungsplan soll die Gesamtinvestition
sowohl durch Eigenkapital als auch durch Fremdkapital
finanziert werden. Eine Platzierungsgarantie
für das Eigenkapital besteht nicht und Darlehens-

verträge sind zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe
noch nicht geschlossen. Deshalb besteht das
Risiko, dass für die Gesamtinvestition nicht in der
Höhe und Relation wie vorgesehen Eigenkapital
eingeworben und auch keine Darlehensfinanzierung
beschafft werden kann.
Die Konzeption gestattet die Aufnahme von Darlehen
mit kurz- bzw. ggf. langfristiger Zinsfestschreibung.
Die Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft
hat die Möglichkeit, auch variabel verzinste
Darlehenstranchen abzuschließen und diese ganz
oder teilweise mit Termingeschäften abzusichern.
IC
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass es bei
Inanspruchnahme von Darlehen zu einer gegenüber
der Prognoserechnung abweichenden Entwicklung
der Fremdfinanzierungskonditionen und -modalitäten
(Darlehenshöhe, Zins- und Tilgungssatz, Besicherung
usw.) kommt und damit der Überschuss des
Immobilienportfolios sowie die Liquidität der Beteiligungsgesellschaft
und damit im Ergebnis auch die
geplanten Ausschüttungen reduziert werden. Im
Extremfall kann dies dazu führen, dass die aus dem
Immobilienportfolio resultierenden Einnahmen nach
Aufzehrung der Liquiditätsreserve nicht ausreichen,
um eine laufende Bedienung der Finanzierung zu
ermöglichen.
Insoweit besteht das Risiko, dass die Kreditgeber
etwaig gewährte Darlehen vorzeitig kündigen und
die ihnen eingeräumten Sicherheiten verwerten. In
diesem Fall wäre es möglich, dass der Investor einen
Teil oder seine gesamte Einlage verliert, sofern die
Verwertungserlöse für eine vollständige Darlehenstilgung
nicht ausreichen sollten.
Roth
21
CHANCEN UND RISIKEN

22
CHANCEN UND RISIKEN
Der Zeitpunkt und die Bedingungen entsprechender
Darlehensvereinbarungen stehen zum Zeitpunkt der
Prospekterstellung noch nicht fest.
Falls eine verbindliche Finanzierungszusage nicht
erlangt werden kann, ist der Komplementär gemäß
Gesellschaftsvertrag ermächtigt, die Gesamtinvestitionskosten
durch Aufnahme von Eigenkapital
bis zu einem Höchstbetrag von insgesamt € 31 Mio.
abzudecken. Die Aufnahme von Eigenkapital über
€ 15,5 Mio. hinaus bedarf jedoch der Beschlussfassung
der Gesellschafterversammlung mit einfacher
Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Kostenüberschreitungen
Die Beteiligungsgesellschaft wird in der Investitionsphase
und in der Betriebsphase Aufwendungen für
Dienstleistungen und Gebühren haben.
Crimmitschau
Größtenteils beruhen die im Investitionsplan ausgewiesenen
Kostenansätze auf bereits geschlossenen
Verträgen. Es kann nicht ausgeschlossen werden,
dass die zum Zeitpunkt der Prospekterstellung nicht
vertraglich zu fixierenden Kosten für Grunderwerbsteuer
und Darlehensbesicherung höher anfallen
werden als kalkuliert.
Der unternehmerische Erfolg ist unter anderem
auch davon abhängig, dass die Hauptvertragspartner
der Beteiligungsgesellschaft ihre vertraglichen
Verpflichtungen erfüllen. Dies gilt insbesondere für
die Personen und Gesellschaften, welche die
Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft
übernommen haben. Bei einem Ausfall von Vertragspartnern
müssen Ersatzverträge geschlossen
werden,deren Kosten höher sein können als
geplant.
Kostensteigerungen in
der Investitionsphase
führen zunächst zu einer
Reduzierung der geplanten
Liquiditätsreserve
und/oder ggf. zu einer
Erhöhung des Fremdkapitals
und damit zu
geringeren Einnahmenüberschüssen.
Kostensteigerungen
während der Betriebsphase
führen bei gleichbleibenden
Einnahmen zu
geringeren Einnahmenüberschüssen.
Geringere
Einnahmenüberschüsse
können zu geringeren
Ausschüttungen und
damit zu Einbußen des
wirtschaftlichen Erfolges
für den Investor führen.

Steuerliche Konzeption
Der Konzeption dieses Beteiligungsangebotes liegen
die steuerlichen Rahmenbedingungen zu Grunde,
wie sie zum Zeitpunkt der Prospekterstellung in der
Bundesrepublik Deutschland gelten. Diese besagen
für gewerbliche Einkünfte, dass laufende Überschüsse
und Gewinne aus Veräußerungen auf Ebene der
Gesellschaft gewerbesteuerpflichtig und die nach
Gewerbesteuerbelastung verbleibenden Überschüsse
und Gewinne vom Investor mit seinem persönlichen
Steuersatz zu versteuern sind.
Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass
durch künftige Steueränderungen, durch Änderungen
der Rechtsprechung oder der Praxis der Finanzverwaltung
die erzielten Ergebnisse der Beteiligungsgesellschaft
abweichend besteuert werden.
Für den Eintritt der vom Investor angestrebten
steuerlichen Ziele kann keine Haftung übernommen
werden. Das Risiko der steuerlichen Konzeption
trägt allein der Investor. Die endgültige steuerliche
Anerkennung der Ergebnisse und Werte ist
dem Steuerveranlagungsverfahren und der Betriebsprüfung
vorbehalten. Erfahrungsgemäß werden
Betriebsprüfungen erst nach Ablauf von ca.
3 – 5 Jahren von den Finanzämtern durchgeführt.
Haftung des Investors
Die Haftung des Kommanditisten gegenüber Dritten
ist grundsätzlich auf die Höhe des im Handelsregister
eingetragenen Kapitals (Hafteinlage) beschränkt
(§§ 171 ff HGB). Gemäß § 4 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages
ist vorgesehen, dass ein Kommanditist
mit einer Haftsumme, die 5% des von ihm gezeichneten
Kapitalanteils (Pflichteinlage) entspricht,
in das Handelsregister eingetragen wird. Soweit der
Kommanditist seine gesamte Pflichteinlage geleistet
hat, ist seine persönliche Haftung erloschen. Es
besteht jedoch das Risiko, dass sein Kapitalanteil
durch Ausschüttungen über die anteiligen Gewinne
hinaus betragsmäßig die für ihn eingetragene
Haftsumme unterschreitet. In diesem Fall lebt seine
Haftung im Außenverhältnis in Höhe der eingetragenen
Haftsumme wieder auf. Eine über diese
Haftung hinausgehende Nachschusspflicht kann
nicht gegen den Willen eines Investors begründet
werden.
IC
Rechtliche Gestaltung
Die rechtliche Struktur wurde gemäß den zum Zeitpunkt
der Prospekterstellung gültigen handels- und
gesellschaftsrechtlichen Vorschriften vorgenommen.
Die Vertragsbeziehungen der Investoren als Gesellschafter
untereinander und gegenüber Dritten
sind im Gesellschaftsvertrag bzw. für Treugeber im
Treuhandvertrag geregelt. Es ist jedoch vorstellbar,
dass die Verträge in Einzelfällen lückenhaft sind
und der Auslegung bedürfen. Die Rechtsprechung
kann in ihrer Interpretation der Rechtsbeziehungen
eine andere Auffassung vertreten als geplant.
Für den Investor können sich hieraus negative Folgen
ergeben. Des weiteren können durch Änderungen
von Gesetzen, der Rechtsprechungs- oder Verwaltungspraxis
in der Zukunft negative Auswirkungen
auf die Beteiligungsgesellschaft und ihrer Investoren
nicht ausgeschlossen werden.
Gesellschaftsrechtliche Risiken
Der Investor ist als Kommanditist der Beteiligungsgesellschaft
nicht zur Geschäftsführung berechtigt und
hat damit keine unmittelbare Einwirkungsmöglichkeit
auf die Handlungen der Geschäftsführung. Er ist
vielmehr auf bestimmte Kontroll-, Einspruchs- und
Genehmigungsrechte beschränkt. Die Geschäftsführung
der Gesellschaft wird von dem Komplementär
als geschäftsführender Gesellschafter im
Rahmen der Vorgaben des Gesellschaftsvertrages im
eigenen Ermessen wahrgenommen. Beschränkungen
der Geschäftsführungsbefugnis des Komplementäres
sind im Außenverhältnis nicht wirksam. Damit ist
nicht auszuschließen, dass die Geschäftsführung ihre
Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung
unter Beachtung des Gesellschaftsvertrages
wissentlich oder unwissentlich verletzt.
23
CHANCEN UND RISIKEN

24
CHANCEN UND RISIKEN
Mietvertragslaufzeiten per 01. 01. 2006
in % der Mieteinnahmen
< 1 Jahr
2%
Der Geschäftsführung können auch Fehlentscheidungen
unterlaufen. Die Möglichkeit des Investors,
Einfluss auf die Beteiligungsgesellschaft zu nehmen,
ist beschränkt auf die im Rahmen des Gesellschaftsvertrages
geregelten Maßnahmen, die der Zustimmung
der Gesellschafterversammlung bedürfen.
Investoren, die nicht persönlich an den Gesellschafterversammlungen
teilnehmen, können sich vertreten
lassen. Es ist nicht auszuschließen, dass Investoren
Beschlüsse mittragen müssen, bei denen sie
nicht zugestimmt haben oder bei denen sie ihr
Stimmrecht nicht ausgeübt haben. Gesellschafterbeschlüsse
werden regelmäßig mit einfacher Mehrheit
der abgegebenen Stimmen und bestimmte wesentliche
Beschlüsse mit einer Mehrheit von mindestens
2/3 der abgegebenen Stimmen gefasst. Daher wäre
es auch denkbar, dass im Einzelfall durch den Beitritt
eines „Großinvestors“ oder einer Interessengruppe
die Beteiligungsgesellschaft durch diese(n)
wesentlich geprägt oder beherrscht wird.
Investoren können aus wichtigem Grund (z.B. bei
Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen
des Investors) aus der Beteiligungsgesellschaft
ausgeschlossen werden. Der betroffene Investor
erhält in diesem Fall eine Abfindung nach Maßgabe
1 bis 3 Jahre
59%
unbefristet
19% > 3 Jahre
20%
des Gesellschaftsvertrages. Hierbei besteht das
Risiko, dass die Abfindung geringer ausfallen kann
als der Kaufpreis, den ein fremder Dritter zu diesem
Zeitpunkt zu zahlen bereit wäre. Auch die vollständige
Rückzahlung der Kapitaleinlage ist in diesem
Fall nicht gewährleistet.
Fungibilität der Beteiligung
Grundsätzlich sind Übertragungen oder ein Verkauf
von Anteilen an der Beteiligungsgesellschaft zum
Ende eines Jahres möglich. Der Preis für eine Veräußerung
kann zwischen dem Investor und einem
Käufer frei vereinbart werden. Der Investor muss
damit rechnen, dass seine Beteiligung nur zu einem
unter Umständen erheblich unter dem Wert der
Einlage liegenden Preis oder gar nicht veräußert
werden kann. Auch müssen die nicht substanzbildenden
Aufwendungen in der Investitionsphase (z.B.
Beratungshonorare, Dienstleistungsgebühren oder
Vertriebsprovisionen) als verloren gelten und können
sich wertmindernd auf den Anteilspreis auswirken.
RISIKEN IM ZUSAMMENHANG MIT DEM
BESTEHENDEN IMMOBILIENPORTFOLIO
Wertentwicklung
Der Immobilienmarkt unterliegt ständigen Schwankungen,
die u. a. auch stark von den Konjunkturzyklen
beeinflusst werden. Es ist daher auch möglich,
dass bei einem Verkauf einer oder mehrerer von
der Beteiligungsgesellschaft gehaltenen Immobilien
ein wirtschaftlicher Verlust eintreten kann. Preissteigerungen
können nicht garantiert werden.
Vermietungs- und Bewirtschaftungsrisiko
Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligungsgesellschaft
hängt unter anderem davon ab, dass
das bestehende Immobilienportfolio entsprechende
Einnahmen aus der Vermietung erzielt.
Die Einnahmen aus den einzelnen Objekten sind
wesentlich von den Vermietungsleistungen abhängig.
Diese sind wiederum von der allgemeinen

Burglengenfeld
Entwicklung am Immobilienmarkt abhängig. Sollten
die Mieter ihre eingegangenen Verpflichtungen nicht
oder nicht vollständig erfüllen können – beispielsweise
im Insolvenzfall – so würde dies zu Einbußen
im Bereich der Mieteinnahmen führen.
Die Entwicklung der Inflationsraten wirken sich auf
die Entwicklung der Mieteinnahmen (sofern die
Mieteinnahmen indexiert, d.h. an einen Preisindex
gekoppelt sind) und auf die Bewirtschaftungskosten
aus. Sofern die tatsächlich eingetretene Inflationsrate
über dem prognostizierten Wert liegt, steigen die
Mieteinnahmen und Ausgaben und erlauben höhere
entnahmefähige Ausschüttungen. Niedrigere Inflationsraten
bewirken einen gegenteiligen Effekt.
Während der Laufzeit der Beteiligungsgesellschaft
wird es in einzelnen Immobilien des Portfolios zum
Auslauf bestehender Mietvertragsverhältnisse
kommen. Es ist daher nicht auszuschließen, dass für
die Anschlussmietverträge geringere Mieteinnahmen
erzielt werden als in der Prognoserechnung zugrunde
gelegt. Im Extremfall ist nicht auszuschließen,
dass es für längere Zeit nicht gelingt,eine Anschlussvermietung
zu realisieren und ggf. zusätzliche
Kosten aus dem Leerstand und für künftige Vermietungen
entstehen.
Instandhaltungs- und Erhaltungsaufwand
Die für das Portfolio kalkulierten Beträge für Instandhaltungs-
und Erhaltungsaufwendungen können
unter Umständen überschritten werden. Außerplanmäßige
Sanierungsmaßnahmen oder Maßnahmen
zur Anpassung von Gebäuden an aktuelle technische
Standards, Umbauten von Mieteinheiten zur
Erhaltung und Wahrung des bestehenden Mieterbe-
standes sowie sonstige Werterhaltungsaufwendungen
können hierbei Ursache für eine entsprechende
Kostenüberschreitung darstellen.
IC
Unvorhergesehene und nicht versicherte Schäden
und Mängel an Gebäuden sowie etwaige Bodenverunreinigungen
und Altlasten können ebenfalls zu
außerordentlichem Aufwand führen.
Sofern die Kosten der zuvor beschriebenen Maßnahmen
nicht aus bestehenden Rücklagen, laufenden
Bewirtschaftungsergebnissen oder Zuflüssen aus
Veräußerungserlösen beglichen werden können,
müssten diese über eine zusätzliche Kreditaufnahme
finanziert werden. Dies hätte negative Auswirkungen
auf die Liquidität der Beteiligungsgesellschaft und
damit eine Verringerung der Ausschüttungen bzw.
einen gänzlichen Ausschüttungsverzicht zur Folge.
Risiko der Anschlussfinanzierung
Das Gesellschaftsvermögen der Beteiligungsgesellschaft
wird sowohl mit Eigen- als auch mit Fremdkapital
finanziert. Mit Ablauf der für die Fremdfinanzierung
ggf. vereinbarten Zinsbindungsfristen besteht
das Risiko, dass die zum Zeitpunkt einer etwaigen
Umschuldung herrschenden Kapitalmarktzinssätze
höher liegen als kalkuliert. Für diesen Fall ergibt sich
eine Verschlechterung der Liquidität der Beteiligungsgesellschaft.
25
CHANCEN UND RISIKEN
Sonstige Risiken
Die in diesem Kapitel dargestellten Risiken können nicht abschließend
sein, da weitere Risiken wie beispielsweise die Ausübung gesetzlich
bzw. privatrechtlich bestehender Vorkaufsrechte an einzelnen Liegenschaften
des Portfolios (mit der Folge, dass hiervon betroffene Liegenschaften
nicht in das Gesellschaftsvermögen eingebracht werden
können), die nachträgliche Ausweisung bzw. Festlegung von Sanierungsgebieten,
Auflagen des Denkmalschutzes sowie ggf. nachträglich
bekannt werdende Altlasten, Auswirkungen auf die wirtschaftlichen
Ergebnisse der Beteiligungsgesellschaft haben können.

26
Hof
INVESTITIONS- UND FINANZIERUNGSPLAN

Investitions- und Finanzierungsplan
in € in % in % des EK
der GIK inkl. Agio
Mittelverwendung
Anschaffungskosten / Immobilienportfolio
Kaufpreise (kumuliert) 27.395.724 88,4 171,6
Notar, Gerichtskosten 273.957 0,9 1,7
Grunderwerbsteuer 958.850 3,1 6,0
Objektvermittlung 794.476 2,6 5,0
Technische Prüfung 156.600 0,5 1,0
Reserve 25.000 0,1 0,2
Summe Anschaffungskosten und Reserve 29.604.607 95,6 185,5
Projektkosten
Eigenkapitalvermittlung 465.000 1,5 2,9
Marketing 179.800 0,6 1,1
Konzeption 359.600 1,2 2,3
Fremdkapitalvermittlung sowie
Bearbeitungsgebühren der Bank 310.000 1,0 1,9
Sonstige Kosten 80.992 0,3 0,5
Gesamtinvestitionskosten (GIK) 31.000.000 100,0 194,1
Mittelherkunft
Eigenkapital
Kommanditeinlage Gründungsgesellschafter 1 100.000 0,3
Kommanditeinlagen neu beitretender Investoren 2 15.400.000 49,7
Fremdkapital
Darlehen 15.500.000 50,0
Gesamtfinanzierung 31.000.000 100,0
1 Der Komplementär hat eine zusätzliche Einlage von 6% des Gesamteigenkapitals einschließlich Komplementäreinlage
übernommen. Ausstehende Komplementäreinlagen werden mit 4,5% p.a. zugunsten der Gesellschaft verzinst.
2 zuzüglich Ausgabeaufschlag (Agio) in Höhe von 3%.
Sämtliche im Investitionsplan angesetzten Kosten enthalten – soweit es sich um mehrwertsteuerpflichtige
Umsätze handelt – die Mehrwertsteuer in Höhe von 16%.
IC
27
INVESTITIONS- UND FINANZIERUNGSPLAN

28
INVESTITIONS- UND FINANZIERUNGSPLAN
ERLÄUTERUNGEN ZUM
INVESTITIONS- UND FINANZIERUNGSPLAN
Investitionsplan
Anschaffungskosten Immobilienportfolio
Mit notariellem Kaufvertrag vom 23.12. 2005 hat
die EuroVal Immobilienbeteiligungen GmbH & Co.
KG ein insgesamt 82 einzelne Liegenschaften
umfassendes Immobilienportfolio zu dem im Investitionsplan
ausgewiesenen Preis erworben.
Die Kosten für Notar und Gericht (Grundbuch) sowie
für Darlehensbesicherungskosten wurden mit 1%
bezogen auf den Gesamtkaufpreis kalkuliert und
sind ebenso wie die durch den Ankauf entstehende
Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5% bezogen auf
den Gesamtkaufpreis im Investitionsplan enthalten.
Kostenüberschreitungen gehen zu Lasten der Liquiditätsreserve,
Einsparungen erhöhen diese.
Für die Vermittlung des Immobilienportfolios sowie
aller in diesem Zusammenhang geleisteten Beratungstätigkeiten
ist ein Objektvermittlungshonorar
in Höhe von 2,5% zzgl. MwSt. bezogen auf den
Portfoliokaufpreis zugunsten der IC Immobilien
Service GmbH angefallen.
Technische Prüfung
Die Beteiligungsgesellschaft hat zur technischen
Beurteilung des Portfolios eine Überprüfung des
Immobilienbestandes in Auftrag gegeben. Für die im
Vorfeld des Ankaufs durchgeführte technische Überprüfung
(Due Diligence) sowie für die weitere technische
Begleitung des künftig geplanten Verkaufes der
Liegenschaften durch die Beteiligungsgesellschaft
sind Kosten in Höhe von € 156.000, entsprechend
rd. € 1.650 zzgl. MwSt. je Liegenschaft, vereinbart.
Reserve
Die im Investitionsplan ausgewiesene Reserve
dient als Liquiditätsreserve und ist zur Deckung
nicht vorhergesehener Risiken gedacht.
INVESTITIONS- UND FINANZIERUNGSPLAN
Projektkosten
Eigenkapitalvermittlung, Marketing
In diesen Positionen sind sämtliche Kosten enthalten,
die zur Beschaffung des für die Realisierung des
Investitionsvorhabens erforderlichen Eigenkapitals
sowie zur Durchführung aller in diesem Zusammenhang
erforderlichen Marketing- und Organisationsmaßnahmen
notwendig sind.
Die IC Fonds GmbH wird als Erfüllungsgehilfin der
Beteiligungsgesellschaft die erforderlichen Marketingaktivitäten
übernehmen, Kapitalvermittler nachweisen
und deren Schulung übernehmen sowie die
Provisionsabrechnungen mit den Kapitalvermittlern
abwickeln. Sie erhält hierfür eine variable Vergütung
in Höhe von bis zu 3% bezogen auf das Eigenkapital.
Der zusätzlich aufgeführte Ausgabeaufschlag von
3% auf das vermittelte Eigenkapital ist die Vergütung
für weitere, über die Position Eigenkapitalvermittlung
hinausgehende Kosten für Kapitalbeschaffung,
welche die Beteiligungsgesellschaft zur
Abdeckung von Vertriebskosten vom Investor
erheben kann.
Für ihre Marketingaktivitäten erhält die IC Fonds
GmbH eine einmalige Vergütung von € 155.000
zzgl. MwSt.
Konzeption
Mit dieser Vergütung sind alle für die Erstellung der
Konzeption erforderlichen Leistungen abgegolten.
Hierzu gehört insbesondere die Anfertigung des
Vertragswerkes und der notwendigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen
sowie die inhaltliche Erstellung
des Prospektes und der Vertriebsinformationen.
Die Vergütung beträgt 1% der Gesamtinvestitionskosten
zzgl. MwSt.

Chemnitz
Fremdkapitalvermittlung,
Bearbeitungsgebühren der Bank
Für die Vermittlung des Fremdkapitals sowie die
laufende Begleitung und Abwicklung des gesamten
Finanzierungsprozesses ist mit der IC Fonds GmbH
eine Vergütung in Höhe von 2% der Darlehenssumme
vereinbart. Bankübliche Bearbeitungsgebühren
gehen zu Lasten dieser Vergütung.
Sonstige Kosten
Diese Position enthält u. a. die Kosten für Notar und
Gericht, Kosten der Rechtsberatung sowie Kosten
für Aufbereitung und Druck des Prospektes. Kostenüberschreitungen
gehen zu Lasten der Liquiditätsreserve,
Einsparungen erhöhen diese.
Finanzierungsplan
Die Gesamtinvestitionskosten werden plangemäß zu
50% durch Eigenkapital finanziert. In der Prognose-
rechnung wird davon ausgegangen, dass das Eigenkapital
vollständig zum 30. 06. 2006 eingezahlt ist.
Die Beteiligungsgesellschaft plant zur teilweisen
Finanzierung der Gesamtinvestitionskosten die
Aufnahme von Darlehen über € 15.500.000. Der
Kalkulation liegen hierbei folgende Konditionen
zugrunde:
Darlehenshöhe 15.500.000 €
Auszahlungszeitpunkt 30. 06. 2006
Laufzeit bis 30.12. 2010
Zinsfestschreibung bis 30.12. 2010
bzw. ggf. variabel
Tilgung variabel
Nominalzins (indikativ) 4,50% p.a.
IC
29
INVESTITIONS- UND FINANZIERUNGSPLAN

30
Prognoserechnung
PROGNOSERECHNUNG
2006 2007 2008 2009 2010 Total
in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€
Mieteinnahmen bei Vollvermietung 4.277 3.268 2.065 814 82 10.505
Nebenkosten bei Vollvermietung 1.679 1.322 859 346 36 4.242
Summe Einnahmen bei Vollvermietung 5.956 4.590 2.924 1.160 118 14.748
Leerstand Miete -1.301 -938 -556 -204 -19 -3.019
Leerstand Nebenkosten -511 -380 -231 -87 -8 -1.217
Nettoeinnahmen 4.143 3.272 2.137 869 91 10.511
Betriebskosten -1.679 -1.322 -859 -346 -36 -4.242
Objektverwaltung -335 -240 -148 -57 -6 -786
Instandhaltung -663 -522 -339 -137 -14 -1.674
Vermietung -107 -93 -51 -6 0 -257
Objektaufwand -2.784 -2.176 -1.398 -546 -56 -6.960
Objektergebnis 1.359 1.095 739 323 35 3.551
Fondsmanagement -54 -56 -45 -30 -30 -215
Zinsaufwand -941 -507 -103 0 0 -1.552
Zinsertrag 24 55 55 55 55 242
Sonstige Kosten der Gesellschaft -60 -60 -60 -60 -60 -300
Gesellschaftsaufwand lfd. -1.031 -568 -154 -35 -35 -1.824
Cash Flow I (Laufendes Geschäft) 328 527 585 288 0 1.727
Nettoverkaufspreise 4.703 9.964 10.522 11.110 1.012 37.311
Verkaufsnebenkosten -218 -474 -501 -529 -68 -1.790
Tilgung Fremdmittel -4.233 -8.968 -2.299 0 0 -15.500
Cash Flow II (Abverkauf minus Tilgung) 252 522 7.722 10.582 944 20.022
Summe Cash Flow Gesamt 580 1.049 8.306 10.869 944 21.749
Steuerliche Rechnung
Gewinn laufend 328 527 585 288 0 1.727
Veräußerungsgewinn 207 934 1.465 2.026 -110 4.522
Gewerbesteuer -61 -179 -253 -287 21 -759
Gewinnvorab Komplementär -43 -117 -164 -185 9 -500
Zu versteuern 431 1.165 1.632 1.841 -81 4.989
Ausschüttung 0 -754 -7.889 -10.397 -1.475 -20.514
in % p.a. 0,0% 4,9% 50,9% 67,1% 9,5% 132,3%
Liquiditätsreserve zum 31.12. des Jahres 501 501 501 501 0
Fremdmittelstand zum 31.12. des Jahres 11.267 2.299 0 0 0
Objektbestand in € 26.722 18.166 9.610 1.054 0
Objektbestand in qm 62.464 42.464 22.464 2.464 0
Durch EDV-bedingte Rundungen können sich in der Investitions- und Prognoserechnung marginale Summen- und Relationsdifferenzen ergeben.

ERLÄUTERUNG ZUR PROGNOSERECHNUNG
Die vorstehende Darstellung der wirtschaftlichen
Entwicklung basiert auf der aktuellen Vermietungssituation
sowie den im Rahmen der Due Diligence
gewonnenen Erkenntnissen. Die darauf aufbauend
getroffenen Aussagen zu zukünftigen Ausschüttungen,
Veräußerungserlösen sowie -zeitpunkten
und dem daraus resultierenden wirtschaftlichen
Erfolg, sind unverbindlich und haben lediglich
Prognose-Charakter.
Nettoeinnahmen
Mieteinnahmen & Leerstand Miete
Der Prognoserechnung zu den Mieteinnahmen liegt
bezogen auf den zum Zeitpunkt des Erwerbs des
Immobilienportfolios bestehenden Vermietungsstand
von rd. 69% der Gesamtflächen eine aktuelle
Nettomiete von durchschnittlich 5,08 €/qm/ Monat
zugrunde. Ab dem Jahr 2007 wurde eine Mietsteigerung
von 2% p.a. in der Prognoserechnung berücksichtigt.
Darüber hinaus wurde im Rahmen der
Kalkulation unterstellt, dass es gelingt, einen um
jährlich 2,5% höheren Vermietungsstand gegenüber
dem jeweiligen Vorjahresstand zu erzielen.
Nebenkosten & Leerstand Nebenkosten
Die Betriebskosten sind neben den auf der Einnahmenseite
berücksichtigten Netto-Kaltmieten von den
Mietern zu zahlen. Diese sind mit dem bisherigen
durchschnittlichem Aufwand von 2,00 €/qm der
Fläche kalkuliert und fallen zum Teil unabhängig
vom Vermietungsstand an. Daher wurden für die
nicht vermieteten Flächen ebenfalls Betriebskosten
in gleicher Höhe wie für vermietete Flächen berücksichtigt.
Die auf die Leerstandsflächen entfallenden
Betriebskosten können nicht umgelegt werden.
Objektaufwand
Die Ausgabenseite umfasst die anfallenden Betriebskosten,
die vertraglich geregelten Vergütungen für
die kaufmännische Verwaltung und das technische
Gebäudemanagement sowie Aufwendungen für
die Instandhaltung und Kosten der Vermietung von
Leerstandflächen.
Betriebskosten
Die Betriebskosten sind mit einem Betrag in Höhe
von 2,00 €/qm der Fläche und Monat in der Prognoserechnung
berücksichtigt. Aus Vorsichtsgründen
wurde dieser Betrag bereits ab 2007 um jeweils
5% p.a. erhöht.
Objektverwaltung
Die Gebühren für die kaufmännische Objektverwaltung
sind mit 0,32 €/qm bezogen auf den jeweils
vorhandenen Flächenbestand und Monat zzgl.
MwSt. vereinbart. Für die Bereitstellung von EDV-
Kapazitäten wurden im Jahr 2006 einmalig
€ 30.000 in die Prognoserechnung eingestellt.
IC
Instandhaltung
Die vertraglich vereinbarte Vergütung für das technische
Gebäudemanagement (Budgetierung der Instandhaltungsmaßnahmen
und laufende technische
Betreuung und Überwachung) sowie kalkulierte
Kosten für die laufende Instandhaltung wurde in der
Prognoserechnung mit insgesamt 9,28 €/qm
Bestandsfläche und Jahr sowie mit 58,00 €/Stellplatz
und Jahr jeweils inkl. MwSt., kalkuliert. Hiervon
entfallen 0,35 €/qm BGF und Jahr sowie
750,00 €/Objekt und Jahr jeweils zzgl. MwSt. auf
Vergütungen für das technische Gebäudemanagement.
Ab dem Jahr 2007 wurde für jedes Jahr eine
5%ige Steigerung der Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen
unterstellt.
Vermietungsaufwendungen
Die Prognoserechnung geht von steigenden Vermietungsständen
um jeweils 2,5% p.a. aus. Hierfür
wird die Gesellschaft Vermietungsaufwendungen
haben, die kalkulatorisch mit jeweils 24 Monatsmieten
bezogen auf die vermietete Fläche in die
Prognoserechnung eingestellt wurden.
31
PROGNOSERECHNUNG

32
PROGNOSERECHNUNG
Kirchberg
Gesellschaftsaufwand
Fondsmanagement
Die auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft anfallenden
laufenden Verwaltungskosten für das Fondsmanagement
betragen 0,3% p.a. zzgl. MwSt.
bezogen auf das zum 31.12. des laufenden Jahres
festgestellten Nettovermögen [Flächenbestand am
Jahresende bewertet zu den Gesamtinvestitionskosten
(ohne Agio) je qm abzüglich stichtagsbezogener
Restvaluta der Fremdfinanzierung].
Zinsaufwand Kaufpreisstundung und Fremdkapital
Gemäß Kaufvertrag ist die Beteiligungsgesellschaft
verpflichtet, den Kaufpreis des Immobilienportfolios
bis zum 30. 06. 2006 zu zahlen. Zwischen dem
Zeitpunkt des Nutzen-Lasten Wechsels am
01. 01. 2006 und dem Tag der Kaufpreiszahlung ist
ein Zinssatz für ausstehende Kaufpreisteile von
4,5% p.a. vereinbart. Die für den Zeitraum vom
01. 01. – 30. 06. 2006 auf den Gesamtkaufpreis
anfallenden Zinsaufwendungen sind in der
Prognoserechnung berücksichtigt.
Ab dem 01. 07. 2006 entstehen für den in Anspruch
genommenen Anteil der Bankdarlehen Zins- und
Tilgungsaufwendungen. Der Prognoserechnung
liegen hierfür die folgenden angenommenen Konditionen
der Fremdfinanzierung zugrunde:
Darlehenshöhe 15.500.000 €
Auszahlung 100 %
Nominalzins p.a. 4,5%
Tilgung in Abhängigkeit vom
Abverkauf des Immobilienbestandes
Eine konkrete Finanzierungszusage zu diesen
Konditionen liegt zum Zeitpunkt der Prospektierung
nicht vor.
Zinsertrag
Die in der Prognoserechnung ausgewiesene Liquiditätsreserve
wird mit einem kalkulatorischen
Zinssatz von 2% p.a. verzinst. Hierbei wurde von
einer quellensteuerfreien Anlage am Euromarkt

ausgegangen. Darüber hinaus enthält diese Position
die Verzinsung der jeweils ausstehenden Komplementäreinlage
i.H.v. 4,5% p.a..
Sonstige Kosten
Die Kosten von Gesellschafterversammlungen im
Präsenzverfahren werden von der Beteiligungsgesellschaft
getragen. Gleiches gilt für die Aufbereitungs-
und Druckkosten von Geschäftsberichten.
Die Kosten für die Übernahme der persönlichen
unbeschänkten Haftung des Komplementärs wurde
mit dem hierfür vertraglich vereinbarten Betrag von
€ 45.000 p.a. hier berücksichtigt.
Cash Flow I
Diese Zwischensumme stellt den Überschuss aus
laufenden Geschäft dar (Einnahmen minus Objektaufwand
minus Gesellschaftsaufwand).
Einnahmen aus der Veräußerung von Immobilien
Der aktiv betriebene Verkauf von Liegenschaften des
Portfolios ist in der Prognoserechnung mit einem
Veräußerungserlös von jeweils 11 Jahresmieten
kalkuliert, wobei die zugrunde gelegten Erlöse/qm
verkaufter Fläche mit einer Steigerungsrate von
1% p.a. belegt werden.
Es wurde unterstellt, dass im Laufe des Jahres 2006
10.000 qm und in den Jahren 2007 – 2009 jährlich
jeweils 20.000 qm des Immobilienportfolios veräußert
werden. Für den im letzten Jahr der Betrachtung
noch verbliebenen Immobilienbestand wurde
aus Vorsichtsgründen mit einem Veräußerungserlös
gerechnet, der bei 70% des hochgerechneten
Verkaufspreises liegt.
Verkaufsnebenkosten
Vom Verkaufspreis wurde entsprechend der vertraglichen
Vereinbarung eine Provision in Höhe von 4%
zzgl. MwSt. bezogen auf den jeweils erzielten Verkaufspreis
in Abzug gebracht.
Die zusätzliche Erfolgsvergütung in Höhe von 30%
der über 132 % des Eigenkapitals hinausgehenden
Ausschüttungen sind in den Aufwendungen des
Jahres 2010 enthalten bzw. werden dort berücksichtigt,
soweit sie anfallen.
Tilgung des Fremdkapitals
Die Tilgung wurde mit 90% des jeweils erzielten
Verkaufspreises kalkuliert.
Cash Flow II
Hier wird der Zufluss aus dem Abverkauf der Immobilien
abzüglich Verkaufskosten, abzüglich Tilgung
der Fremdmittel ausgewiesen.
Cash Flow Gesamt
Der Nettozufluss als Summe von CashFlow I und
CashFlow II.
Steuerliche Rechnung
Angesichts der Zielsetzung der Beteiligungsgesellschaft,die
Immobilien kurzfristig nach Erwerb wieder
zu veräußern, werden diese im Umlaufvermögen
der Gesellschaft bilanziert und nicht abgeschrieben.
Daraus folgt,dass der steuerpflichtige Veräußerungserlös
sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis
und den Anschaffungskosten ermittelt.
Die Beteiligungsgesellschaft ermittelt ihre steuerlichen
Jahresergebnisse durch Betriebsvermögensvergleich
nach § 5 Abs.1 EStG. Im Rahmen der
Ergebnisermittlung werden Erlöse und Aufwendungen
periodengerecht abgegrenzt. Das Ergebnis wird
dann dem einzelnen Investor anteilig zugerechnet.
Bereits ab dem ersten Jahr werden nach aller Voraussicht
steuerpflichtige Überschüsse erwirtschaftet,
auf die der Investor nach seinen persönlichen
Einkommensverhältnissen Steuern zu zahlen hat.
Weitere Komponente ist das gewerbesteuerliche
Ergebnis der Beteiligungsgesellschaft selbst, wobei
die dort anfallende Gewerbesteuer in sich abzugs-
IC
33
PROGNOSERECHNUNG

34
PROGNOSERECHNUNG
fähig ist. Die entsprechend den steuerlichen Vorschriften
ermittelte und in der Prognoserechnung
ausgewiesene Gewerbesteuer ist im Verhältnis
zwischen der Beteiligungsgesellschaft und dem
Investor grundsätzlich wie eine Steuervorauszahlung
anzusehen, da der Investor diese Steuer unter
bestimmten Voraussetzungen mit seinen Einkommensteuervorauszahlungen
auf gewerbliche Einkünfte
verrechnen kann. Gewinnmindernd wirkt auch
die Beteiligung der Komplementärin mit 8% am
Vermögen und am Ergebnis.
Ausschüttung
Die Ausschüttung ermittelt sich als Differenz
zwischen Summe Cash Flow Gesamt und Gewerbesteuer
sowie Gewinnvorab Komplementär.
Den im Jahr 2006 beitretenden Investoren stehen
die Ausschüttungen anteilig ab dem auf die Einzahlung
ihrer Kommanditeinlage folgenden Monatsersten
zu.
Liquiditätsreserve & Fremdmittelstand
Die Liquiditätsreserve errechnet sich aus dem jeweiligen
Vorjahressaldo zuzüglich des Überschusses des
laufenden Jahres und vermindert um den jährlichen
Ausschüttungsbetrag.
Bespielrechnung und Sensitivitätsanalyse
Der Fremdmittelbestand weist die noch verbleibende
Fremdkapitalbelastung jeweils zum Ende eines
Jahres aus.
Beispielrechnung und Sensitivitätsanalyse
Die Attraktivität einer Kapitalanlage lässt sich
finanzmathematisch korrekt über die Renditeberechnungsmethode
des Internen Zinsfußes (engl.: Internal
Rate of Return bzw. IRR) darstellen. Sie ermittelt
die Verzinsung des über den Betrachtungszeitraum
durchschnittlich kalkulatorisch gebundenen
Eigenkapitals. Sie berücksichtigt, dass ein Ertrag im
nächsten Jahr auf heute bezogen einen höheren
Stellenwert hat als ein betragsmäßig identischer
Ertrag in z.B. fünf Jahren. Sie unterstellt allerdings
auch, dass erwirtschaftete Ergebnisse zu dem
jeweils ausgewiesenen Internen Zinsfuß wieder
angelegt werden können. Da entsprechende Anlagemöglichkeiten
nicht immer zur Verfügung
stehen werden, muss dies zu abweichenden
tatsächlichen Ergebnissen führen.
Bei der Beurteilung des prognostizierten Anlageerfolges
ist zu berücksichtigen, dass sich dieser – anders
als z.B. bei festverzinslichen Wertpapieren –
allenfalls mathematisch prognostizieren, nicht aber
vergleichbar berechnen lässt, weswegen die
Vielfaches der Jahresmiete 10 10,5 11 11,5 12
Verkaufsvolumen von 20.000 qm/Jahr Base Case
Total Retrun vor Steuern 115,6% 124,0% 132,3% 138,9% 145,5%
IRR vor Steuern p.a. 4,5% 7,4% 10,2% 12,4% 14,7%
IRR nach Steuern p.a. 2,9% 5,0% 7,1% 8,8% 10,5%
Verkaufsvolumen von 16.000 qm/Jahr
Total Return vor Steuern 111,8% 119,8% 127,9% 135,1% 141,2%
IRR vor Steuern 2,6% 4,9% 7,2% 9,3% 11,1%
IRR nach Steuern 1,6% 3,3% 5,0% 6,5% 7,8%

Schwarzenberg
Prospektherausgeberin auf einen Vergleich mit
anderen Kapitalanlagen bewusst verzichtet.
Die Berechnung der IRR wird von folgenden Kenngrößen
beeinflusst: Es handelt sich hier zunächst um
den Eigenkapitaleinsatz einschließlich Agio. Weitere
Kenngrößen sind der Barzufluss beim Investor aus
den laufenden Ausschüttungen während des Prognosezeitraumes
sowie die Steuerzahlungen des
Investors auf das laufende steuerliche Ergebnis. Für
die in der Sensitivitätsanalyse jeweils aufgeführten
Prognoserenditen nach Steuern wurde angenommen,
dass die steuerlichen Ergebnisse mit dem
aktuellen Spitzensteuersatz von 42% belegt werden.
Der Solidaritätszuschlag wurde mit dem aktuellen
Satz von 5,5% der Einkommensteuer bis zum
Ende des Betrachtungszeitraumes fortgeschrieben.
Die Kirchensteuer wurde unberücksichtigt gelassen.
Bei den Steuerzahlungen wurde angenommen, dass
die auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft gezahlte
Gewerbesteuer voll auf die persönliche Einkommensteuer
des Investors angerechnet werden kann
(siehe hierzu das Kapitel „Steuerliche Grundlagen –
Gewerbesteuer“ auf Seite 37/38).
IC
Die Berechnungsergebnisse basieren
auf einer Vielzahl von Prämissen, deren
Eintritt von mindestens ebenso vielen
Einflußfaktoren abhängt. Abgesehen
von dem tatsächlichen wirtschaftlichen
Verlauf der Beteiligung – siehe hierzu
die Risikohinweise auf den Seiten
20 bis 25 sowie die Erläuterungen zur
Prognoserechnung auf den Seiten
31 bis 34 – sind für die IRR vor allem
der zukünftige Verkaufserlös in Höhe
eines Vielfachen der Jahresmiete sowie
die Abverkaufsgeschwindigkeit des
Portfolios ausschlaggebend.
Auf Basis der auf Seite 30 des Prospektes
abgedruckten Prognoserechnung
sowie aller in diesem Prospekt
näher erläuterten Prämissen wurde für den „Base
Case“ unterstellt, dass die Abverkäufe zum 11fachen
der jeweiligen Jahresmiete zuzüglich einer
Steigerung des sich hieraus ergebenden Quadratmeterpreises
von 1% p.a. abzüglich Verkaufskosten
durchgeführt werden. Für die im Jahr 2010 verbleibenden
Flächen wurde lediglich mit 70% des
hochgerechneten Erlöses pro Quadratmeter gerechnet.
Bei der IRR-Kalkulation wurden die Kosten der
Anlegerbetreuung von € 250 zzgl. MwSt. p.a. pro
Anleger unberücksichtigt gelassen.
Die Sensitivitätsanalyse zeigt gegenüber dem „Base
Case“ die Abweichung des Gesamtrückflusses in %
der Zeichnungssumme sowie des IRR vor und nach
Steuern, wenn die Verkaufsfaktoren nach oben oder
unten abweichen bzw. wenn statt 20.000 qm p.a.
lediglich 16.000 qm p.a. abverkauft werden können.
Die dargestellten Abweichungen von der Prognoserechnung
sind nur beispielhaft. Darüber hinausgehende
Veränderungen sind naturgemäß nicht
auszuschließen. Keinesfalls lässt sich hieraus irgendeine
Sicherheit oder Garantie ableiten.
35
PROGNOSERECHNUNG

36
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
Roding
Die nachfolgenden Ausführungen zu den steuerlichen
Grundlagen gelten grundsätzlich für in
Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige natürliche
Personen und basieren auf dem geltenden
deutschen Steuerrecht und entsprechenden Erfahrungen
der Prospektherausgeberin mit der Finanzverwaltung.
Die steuerlichen Ergebnisse stehen
grundsätzlich unter dem Vorbehalt der Anerkennung
durch die Betriebsprüfung. Die beiden direkt anschließenden
Kapitel gehen auf die wesentlichen
steuerlichen Besonderheiten der Beteiligung von in
Deutschland nur beschränkt steuerpflichtige natürlichen
Personen sowie von Kapitalgesellschaften ein.
Es wird empfohlen, sich in Zweifelsfragen sowie zur
Klärung der persönlichen Situation, an einen sachverständigen
Dritten (z.B. Steuerberater) zu wenden.
Beteiligung durch eine in Deutschland
nur beschränkt steuerpflichtige Person
Eine in Deutschland nicht ansässige natürliche
Person wird durch die Beteiligung an der EuroVal
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
Immobilienbeteiligungen GmbH & Co. KG in
Deutschland beschränkt steuerpflichtig. Sie hat
demzufolge den jeweiligen Gewinnanteil in
Deutschland der Einkommensteuer zu unterwerfen.
Die beschränkte Einkommensteuerpflicht könnte
durch die dem EStG vorrangigen Bestimmungen
eines Doppelbesteuerungsabkommens zwischen
Deutschland und dem jeweiligen Wohnsitzstaat
eingeschränkt oder beseitigt werden. Die Doppelbesteuerungsabkommen
sehen aber in aller Regel die
Zuordnung des Besteuerungsrechts für gewerbliche
Einkünfte zum Sitzstaat des Beteiligungsunternehmens,
sprich im vorliegenden Fall Deutschland, vor.
Trotz der Besteuerung in Deutschland kann der
jeweilige Wohnsitzstaat die aus der Beteiligung an
der EuroVal Immobilienbeteiligungen GmbH & Co.
KG stammenden Einkünfte ggf. nach den innerstaatlichen
Vorschriften nochmals besteuern, jedoch
erfolgt in diesem Falle dann meist eine Anrechnung
der bereits in Deutschland bezahlten Einkommensteuer
auf die Steuer des Wohnsitzstaates. Alternativ

hierzu kann der Wohnsitzstaat die aus Deutschland
stammenden Einkünfte auch steuerfrei stellen.
Beteiligung durch eine Kapitalgesellschaft
Bei Erwerb einer Gesellschaftsbeteiligung an der
EuroVal Immobilienbeteiligungen GmbH & Co. KG
durch eine in Deutschland ansässige Kapitalgesellschaft
(= GmbH oder AG) sind die Einkünfte aus der
Beteiligung bei der GmbH oder AG der Körperschaftsteuer
zu unterwerfen. Gewerbesteuerlich
bleibt es hingegen bei der Versteuerung bei der
EuroVal Immobilienbeteiligungen GmbH & Co. KG.
Im Falle der Beteiligung durch eine nicht in Deutschland
ansässige Kapitalgesellschaft gelten die Ausführungen
zur Einkommensteuerpflicht einer in
Deutschland nur beschränkt einkommensteuerpflichtigen
natürlichen Person sinngemäß. Auch hier hat
Deutschland regelmäßig das Besteuerungsrecht,
d.h. die hier danach nur beschränkt steuerpflichtige
ausländische Kapitalgesellschaft unterliegt mit
ihrem Gewinnanteil aus der Beteiligung in Deutschland
der Körperschaftsteuer.
Einkünfte aus Gewerbebetrieb
Da der Gesellschaftszweck der Beteiligungsgesellschaft
auf die kurzfristige Veräußerung und nicht auf
die langfristige Vermietung des zu ihrem Gesellschaftsvermögen
gehörenden Immobilienvermögens
gerichtet ist, ist die Tätigkeit der Gesellschaft als
vollumfänglich gewerblich (= sog. gewerblicher
Grundstückshandel) anzusehen. Darüber hinaus
handelt es sich bei der Beteiligungsgesellschaft
wegen der ausschließlichen persönlichen Haftung
durch eine Kapitalgesellschaft und der ausschließlichen
Geschäftsführungsberechtigung durch eine
Kapitalgesellschaft auch um eine sog. gewerblich
geprägte Personengesellschaft i.S.v. § 15 Abs. 3
Nr. 2 EStG. Sie erzielt daher vollumfänglich Einkünfte
aus Gewerbebetrieb gemäß § 15 EStG. Sämtliche
im Besitz der Beteiligungsgesellschaft befindlichen
Grundstücke, Gebäude, Stellplätze und Sondereigen-
tums- sowie Teileigentumsrechte, stellen aus Sicht
der Beteiligungsgesellschaft Betriebsvermögen dar.
Die Einkünfte aus Gewerbebetrieb werden gemäß
§ 5 Abs. 1 EStG durch Betriebsvermögensvergleich
ermittelt. Auf den Zeitpunkt des Zu- und Abflusses
von Einnahmen und Ausgaben kommt es nicht an.
Vielmehr werden die Erlöse und Aufwendungen
periodengerecht abgegrenzt. Den beteiligten Investoren
wird das steuerliche Ergebnis entsprechend
ihrer Beteiligungsquote und unter Berücksichtigung
der Ergebnisverteilungsabrede des Gesellschaftsvertrages
zugewiesen.
Zu den Einkünften der Gesellschaft zählen neben
den Erträgen aus der Vermietung der Immobilienobjekte
auch der im Rahmen des Verkaufs von
Immobilien des Portfolios entstehende Veräußerungsgewinn.
Der Veräußerungsgewinn ergibt sich
aus dem erzielten Verkaufspreis abzüglich der
Anschaffungskosten bzw. des fortgeschriebenen
Buchwertes der jeweiligen Immobilie. Die von der
Gesellschaft erzielten Einkünfte werden den Investoren
im Verhältnis ihrer Beteiligung am Ergebnis
zugerechnet. Sowohl die laufenden Einkünfte aus
der Beteiligungsgesellschaft als auch die in diesem
Zusammenhang entstehenden Veräußerungsgewinne
sind mit dem persönlichen Steuersatz des
Investors zu versteuern.
Abschreibungen
Angesichts der Zielsetzung der Beteiligungsgesellschaft,
die Immobilien kurzfristig nach Erwerb
wieder zu veräußern, stellen die Immobilien kein
Anlagevermögen, sondern Umlaufvermögen dar.
Dies hat zur Folge, dass eine laufende Absetzung
für Abnutzung nicht möglich ist.
IC
Gewerbesteuer
Die Einkünfte der Beteiligungsgesellschaft unterliegen
der Gewerbesteuer. Grundlage für die Gewerbesteuer
ist der sog. Gewerbesteuermessbetrag,
37
STEUERLICHE GRUNDLAGEN

38
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
welcher sich mit 5% des steuerlichen Gewinn
abzüglich eines Freibetrages von € 48.500 errechnet.
Die endgültige Gewerbesteuer bestimmt sich
unter Anwendung des Gewerbesteuerhebesatzes der
steuerberechtigten Gemeinde auf den Gewerbesteuermessbetrag.
Steuerhebeberechtigt ist im
vorliegenden Falle die Stadt Unterschleißheim als
Sitz der Beteiligungsgesellschaft. Die einzelnen
Belegenheitsgemeinden der zum Gesellschaftsvermögen
gehörenden Immobilien haben keine Gewerbesteuerhebeberechtigung,
da dort keine für eine
sog. Gewerbesteuerzerlegung maßgebenden
Arbeitslöhne der Beteiligungsgesellschaft anfallen.
Seit dem Jahr 2001 kann die Gewerbesteuer von
Einzelunternehmern und Personengesellschaften teilweise
auf die für gewerbliche Einkünfte von natürlichen
Personen zu zahlende Einkommensteuer einschließlich
Solidaritätszuschlag nach den Bestimmungen
des § 35 EStG angerechnet werden. Anrechnungsberechtigt
sind die Investoren der EuroVal
Immobilienbeteiligungen GmbH & Co. KG insoweit,
als es sich hierbei um natürliche Personen handelt.
Die entsprechende Steuerermäßigung beträgt grundsätzlich
das 1,8-fache des anteiligen Gewerbesteuer-
Messbetrages. Die Verteilung des Gewerbesteuer-
Messbetrages auf die einzelnen Investoren erfolgt
nach dem allgemeinen Gewinnverteilungsschlüssel.
Die Steuerermäßigung nach § 35 EStG beeinflusst
nicht die Gewerbesteuerpflicht der EuroVal Immobilienbeteiligungen
GmbH & Co. KG. Diese ist – wie
schon erwähnt – voll gewerbesteuerpflichtig. Die
Entlastung erfolgt erst auf der Ebene der Einkommensteuerveranlagungen
der einzelnen Investoren, wenn
diese über gewerbliche Einkünfte verfügen, deren
anteilige Einkommensteuer zumindest der Höhe der
anrechenbaren Steuerermäßigung entspricht.
Der gesetzliche Regelungsmechanismus des § 35
EStG hat grundsätzlich zur Folge, dass hierdurch die
Gewerbesteuerbelastung bei einer Einkommensver-
steuerung der Gewinnanteile im Spitzensteuersatzbereich
bis zu einem gemeindlichen Gewerbesteuerhebesatz
von rd. 340% (2005) wieder neutralisiert
wird. Da der Gewerbesteuerhebesatz der Stadt
Unterschleißheim zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe
bei 320% liegt, ist demzufolge nicht
von einer Belastung für den Steuerpflichtigen
mit Spitzensteuersatz auszugehen.
Gesonderte und einheitliche
Feststellung der Einkünfte
Die Einkünfte der Beteiligungsgesellschaft werden
gesondert und einheitlich festgestellt. Die vom
Betriebsfinanzamt i.S.v. § 18 Abs.1 Nr. 2 AO nach
§ 180 Abs. 1 Nr. 2 AO gesondert und einheitlich
festgestellten Einkünfte werden den einzelnen Investoren
anteilig zugerechnet und dem Wohnsitzfinanzamt
des jeweiligen Investors von Amts wegen
mitgeteilt.
Sonderbetriebsausgaben
Auf Ebene des Investors anfallende Sonderbetriebsausgaben
können nur im Wege der gesonderten und
einheitlichen Gewinnfeststellung steuerlich geltend
gemacht werden. Die Investoren werden rechtzeitig
vor Abgabe der Feststellungserklärung aufgefordert,
ihre Sonderbetriebsausgaben bis zu einem bestimmten
Datum nachzuweisen. Die Verarbeitung der
Sonderbetriebsausgaben innerhalb dieser zeitlichen
Vorgaben erfolgt kostenlos im Rahmen der Gesellschaftsverwaltung.
Verspätet eingereichte Sonderwerbungskosten
können jedoch nur gegen Erstattung
einer Aufwandspauschale verarbeitet werden.
§ 2b EStG (neu: § 15 b EStG)
Die Vorschrift des § 2 b EStG schließt den Ausgleich
von Verlusten aus der Beteiligung an einer sog.
„Verlustzuweisungsgesellschaft“ mit anderen Einkünften
aus, wenn beim Erwerb der Beteiligung die
Erzielung eines steuerlichen Vorteils im Vordergrund
steht. Im Falle der EuroVal Immobilienbeteiligungen
GmbH & Co. KG wird davon ausgegangen, dass die

Zwickau
Vorschrift des § 2 b EStG nicht einschlägig ist, da bei
der Beteiligung an der Gesellschaft nicht Steuervorteile
aus Verlustzuweisungen, sondern die Erzielung
von Gewinnen aus der Bewirtschaftung sowie
aktiven Verwertung des gesellschaftseigenen Immobilienportfolios
im Vordergrund stehen.
§ 2 b EStG wurde zwischenzeitlich durch die am
21.12. 2005 mit Zustimmung des Bundesrates verabschiedeten
steuerlichen Änderungsgesetze der
neuen Bundesregierung ersetzt. Durch das Gesetz
zur Beschränkung der Verlustverrechnung im Zusammenhang
mit Steuerstundungsmodellen wurde als
Nachfolgevorschrift des § 2 b EStG ein neuer § 15 b
EStG eingeführt. Danach dürfen Verluste im Zusammenhang
mit Steuerstundungsmodellen weder mit
Einkünften aus Gewerbebetrieb noch mit Einkünften
aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden.
Die aus einem Steuerstundungsmodell sich ergeben-
den Verluste können nur mit positiven Einkünften
aus derselben Einkunftsquelle in den folgenden
Wirtschaftsjahren verrechnet werden. Im Jahr der
Verlustzuweisung ist damit eine steuerliche Berücksichtigung
des Verlustes ausgeschlossen. Eine Ausnahme
hiervon besteht lediglich, wenn innerhalb der
Anfangsphase das Verhältnis der Summe der prognostizierten
Verluste zur Höhe des gezeichneten
und nach dem Konzept auch aufzubringenden
Eigenkapitals 10 v.H. nicht übersteigt. Ein Steuerstundungsmodell
liegt nach der Vorschrift des neuen
§ 15 b Abs. 2 EStG vor, wenn ein Anbieter auf Grund
eines vorgefertigten Konzepts Steuerpflichtigen die
Möglichkeit bietet, zumindest in der Anfangsphase
der Investition prognostizierte Verluste mit übrigen
Einkünften verrechnen zu können.
Die Neuregelungen des § 15 b EStG sind auf Verluste
von solchen Steuerstundungsmodellen anzuwenden,
IC
39
STEUERLICHE GRUNDLAGEN

40
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
denen der Steuerpflichtige nach dem 10.11. 2005
beigetreten ist oder für die nach dem 10.11. 2005
mit dem Außenvertrieb begonnen wurde.
Im vorliegenden Falle werden aber bereits ab dem
Erstjahr positive Einkünfte erwartet, so dass die Vorschrift
des § 15 b EStG nicht einschlägig sein dürfte.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer für den Ankauf des Immobilienportfolios
durch die Beteiligungsgesellschaft ist
im Investitionsplan mit 3,5% (§ 11 Abs.1 GrEStG)
enthalten. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis
einschließlich der vom Verkäufer übernommenen
sonstigen Leistungen (§ 9 Abs.1 Nr. 1 GrEStG)
Schneeberg
Ein grunderwerbsteuerbarer Tatbestand liegt nach
aktuellem Gesetzeswortlaut immer auch dann vor,
wenn sich der Gesellschafterbestand einer Grundbesitz
haltenden Gesellschaft innerhalb von 5 Jahren
unmittelbar oder mittelbar dergestalt ändert,
dass mindestens 95% der Gesellschaftsanteile auf
neue Gesellschafter übergehen.
Die vorliegende Konzeption geht davon aus, dass
eine weitere Grunderwerbsteuer auf den Vorgang
der Platzierung des Gesellschaftskapitals im Hinblick
auf § 1 Abs. 2a Satz 5 GrEStG nicht erhoben
wird, da der Komplementär eine Einlage von 6%
des Eigenkapitals gezeichnet hat.

Innenaufnahmen Schneeberg
Gewerblicher Grundstückshandel
Nachdem die EuroVal Immobilienbeteiligungen
GmbH & Co. KG innerhalb der zeitlichen Grenzen
für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels
(i.d.R. 5 Jahre) mehr als drei Immobilien
veräußern dürfte und damit vom Vorliegen eines
gewerblichen Grundstückshandels auszugehen ist,
können derartige Veräußerungen nach dem BMF-
Schreiben vom 26. 03. 2004 auch Auswirkungen
auf außerhalb der Gesellschaftsbeteiligung liegende
Grundstücksaktivitäten des einzelnen Investors
haben und bei diesem ggf. zur Annahme eines
gewerblichen Grundstückshandels bezüglich seiner
außergesellschaftlichen Grundstücksveräußerungen
führen. Die Einbeziehung der Veräußerungen
erfolgt aber nur bei den Investoren, deren Beteiligung
an der EuroVal Immobilienbeteiligungen
GmbH & Co. KG einen Verkehrswert von mehr als
€ 250.000 hat.
Das bedeutet für die Immobilienaktivitäten eines
Investors, dass er in jedem Fall für zukünftige
Aktivitäten mit den Aktivitäten der Beteiligungsgesellschaft
infiziert wird (bis max. 10 Jahre). Darüber
hinaus sind unter Umständen auch Grundstücksaktivitäten
vor der Zeit der Gesellschaftsbeteiligung
von der Infizierung bedroht, wenn bei einer Zusammenrechnung
der früheren Einzelaktivitäten des
Investors und der Aktivitäten der Beteiligungsgesellschaft
innerhalb des maßgebenden 5-Jahreszeitraums
die sog. 3-Objektgrenze überschritten
wird.
Ein gewerblicher Grundstückshandel auf Investorenebene
kann auch dann begründet werden, wenn die
Beteiligung an der EuroVal Immobilienbeteiligungen
GmbH & Co. KG selbst innerhalb des maßgebenden
5-Jahreszeitraums veräußert wird. Auch hier gilt
aber die Wertgrenze von € 250.000.
Umsatzsteuer
Da für die gewerblich genutzten Flächen kein umsatzsteuerpflichtiges
Gewerbe vorhanden ist, ist
keine Umsatzsteueroption gemäß § 9 Abs.1 UStG
möglich.
Schenkung- und Erbschaftsteuer
Die Anteile an der Beteiligungsgesellschaft sind als
inländisches Betriebsvermögen anzusehen, dessen
Wert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes
zu ermitteln ist. Maßgebend für den Bestand
und die Bewertung des Betriebsvermögens sind die
Verhältnisse zum Zeitpunkt der Entstehung der
Steuer (Tag des Erbfalls bzw. Zeitpunkt der Ausführung
der Schenkung).
Der steuerrechtliche Beteiligungswert rechnet sich
anteilig aus der Summe der Werte der zu einem
gewerblichen Betrieb gehörenden Wirtschaftsgüter,
gekürzt um die Summe der Schulden einschließlich
eines eventuell vorhandenen Sonderbetriebsvermögens.
Die zum Vermögen der Beteiligungsgesellschaft
gehörende Immobilien sind grundsätzlich mit
dem 12,5fachen der Jahresmiete abzüglich 0,5%
Alterungsabschlag p.a. (max. 25%) zu bewerten.
IC
41
STEUERLICHE GRUNDLAGEN

42
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
Soweit der Verkehrswert der Immobilien niedriger
ist als der nach dem standardisierten Verfahren sich
ergebende Wert, kann der niedrigere tatsächliche
Wert angesetzt werden. Die übrigen Wirtschaftsgüter
sind mit ihren Steuerbilanzwerten bzw. soweit
es sich um Wertpapiere handelt, mit ihren Kurswerten
anzusetzen.
Bei Erwerb von Todes wegen oder im Wege der
vorweggenommenen Erbfolge kann gemäß § 13a
ErbStG alle 10 Jahre ein Freibetrag für Betriebsvermögen
in Höhe von € 225.000 in Abzug gebracht
werden, der bei mehreren Erben oder Beschenkten
entsprechend der Verfügung des Erblassers oder
Schenkers, ansonsten gemäß gesetzlichem Erbteil
bzw. zu gleichen Teilen auf die Beschenkten aufzuteilen
ist. Darüber hinausgehende Werte werden
lediglich mit 65% des nach Bewertungsgesetz
ermittelten Wertes angesetzt. Der 35%ige Bewertungsabschlag
nach § 13 a ErbStG soll nach einem
vom Bundesrat am 21.12. 2005 eingebrachten
Gesetzesentwurf ab dem Jahr 2006 nur mehr für
solche Personengesellschaften gelten, welche
tatsächlich aktiv gewerblich tätig sind, wohingegen
für lediglich gewerblich geprägte Personengesellschaften
der Abzug nicht mehr zur Anwendung
kommen soll.
Soweit der Erwerber den Steuerklassen II und III
des ErbStG zuzurechnen ist, gewährt § 19 a ErbStG
einen Entlastungsbetrag in Höhe von 88% der
Differenz zwischen der Steuer nach Steuerklasse II
bzw. III und der Steuer nach Steuerklasse I.
Der Betriebsvermögensfreibetrag oder Freibetragsanteil
sowie der verminderte Wertansatz und
der Entlastungsbetrag fallen insbesondere dann mit
Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der
Begünstigte die Beteiligung innerhalb von 5 Jahren
nach Erwerb veräußert oder über seine Gewinnanteile
und Einlagen hinausgehende Ausschüttungen
von mehr als € 52.000 erhält.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom
22. 05. 2002 dem Bundesverfassungsgericht
(BVerfG) diverse Fragen im Zusammenhang mit der
Verfassungsmäßigkeit verschiedener Vorschriften
des Erbschaftsteuergesetzes (ErbStG) vorgelegt.
Konkret sieht der BFH in der allgemeinen Unterbewertung
von bebauten Grundstücken und des
Betriebsvermögens einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz
des Art. 3 Abs.1 Grundgesetz (GG)
für gegeben.
Den Gleichheitssatz sieht der BFH außerdem durch
den beim Betriebsvermögen zulässigen ungekürzten
Abzug von Schulden und die lediglich von einer
entsprechenden Rechtsformwahl (insbesondere
gewerblich geprägte Personengesellschaften)
abhängigen weitreichenden Steuervergünstigungen
der §§ 13 a und 19 a ErbStG für verletzt.
In einem für alle Bundesländer geltenden Erlass hat
die Finanzverwaltung am 06.12. 2001 angeordnet,
dass ab sofort sämtliche Festsetzungen der
Erbschaft- und Schenkungsteuer für vorläufig zu
erklären sind.
Gemäß koordiniertem Ländererlass vom 14. 06. 2005
werden bei Übertragung treuhänderisch gehaltener
Kommanditbeteiligungen zur Feststellung der
erbschafts- bzw. schenkungssteuerlichen Werte nicht
mehr die Bedarfswerte herangezogen, sondern
der gemeine Wert bzw. der Verkehrswert der Beteiligung.
Steuerentlastungen nach §§ 13a,19a ErbStG
werden nicht mehr gewährt.
Zum 01. 01. 2007 ist nach den Plänen der neuen
Bundesregierung auch mit einer generellen Reform
der Erbschaftsteuer zu rechnen.

Freiberg
IC
43

44
Selb
RECHTLICHE GRUNDLAGEN

Allgemeines
Die Gesellschaft wird in der Rechtsform einer
Kommanditgesellschaft geführt. Die Gesellschaft
führt im Geschäftsverkehr die Bezeichnung „EuroVal
Immobilienbeteiligungen GmbH & Co. KG“. Die
Rechtsbeziehungen der gegenwärtigen und künftigen
Gesellschafter sind im Gesellschaftsvertrag in
der aktuellen Fassung geregelt, wie er in diesem
Angebotsprospekt abgedruckt ist.
Grundstückskaufvertrag
Der vollständige Kaufvertrag nebst aller hierzu
geschlossenen Anlagen ist in Form einer pdf-Datei
auf der beigefügten CD einsehbar. Die wesentlichen
Bestandteile des Kaufvertrages sollen daher an
dieser Stelle nur skizziert werden.
Die EuroVal Immobilienbeteiligungen GmbH & Co. KG
hat mit notariellem Kaufvertrag vom 23.12. 2005
(UR-Nummer: 2032/2005 des Notars Dr. Rainer
Kluge, Düsseldorf), von der Erste SchmidtBank
Immobiliengesellschaft mbH & Co. KG mit Sitz in
Hof/Saale ein insgesamt 82 Liegenschaften umfassendes
Immobilienportfolio erworben.
Die Lage, Grundbuchdaten, Angaben zur Größe, Art
der Nutzung, Belastungen sowie Besonderheiten
bei bestehenden Mietvertragsverhältnissen ergeben
sich aus den Anlagen zum Kaufvertrag. Danach
hat die Beteiligungsgesellschaft gemischt genutzte
Wohn- und Geschäftshäuser, unbebaute Grundstücke
sowie Sonder- und Teileigentumsrechte mit
einer Nutzfläche von insgesamt 72.464,10 qm
sowie 231 Stellplätze erworben.
Die Besitzübergabe erfolgte mit Ablauf des
31.12. 2005. Zu diesem Zeitpunkt sind sämtliche
Gefahren, Nutzungen und Lasten sowie die Verkehrssicherungspflicht
auf die Beteiligungsgesellschaft
übergegangen. Der Antrag auf Eintragung
einer Eigentumsübertragungsvormerkung zugunsten
der Beteiligungsgesellschaft in den jeweiligen
Grundbuchblättern erfolgt mit Zahlung des Kaufpreises
und nur soweit die Beteiligungsgesellschaft
eine entsprechende Anweisung an den Notar erteilt.
Diese Anweisung kann sich auf einzelne oder
mehrere Immobilien beschränken.
Der gesamte Kaufpreis in Höhe von € 27.395.724
wird zum 30. 06. 2006 zur Zahlung fällig. Bis zur
vollständigen Zahlung des Kaufpreises, hat sich die
Beteiligungsgesellschaft zur Zahlung eines Zinses
von 4,5% p.a. auf den jeweils ausstehenden Kaufpreisanteil
verpflichtet. Die aufgelaufenen Zinsen
sind monatlich an den Verkäufer zu entrichten.
Der Gesamtkaufpreis setzt sich aus den in der
Anlage 1 zum Kaufvertrag jedem Grundstück zugewiesenen
Einzelkaufpreis zusammen. Der Verkäufer
des Portfolios kann vom gesamten Vertrag oder
hinsichtlich einzelner Grundstücke vom Vertrag
zurücktreten, wenn der Gesamtkaufpreis nicht
fristgerecht und/oder nicht in vollständiger Höhe
geleistet wird. Zusätzlich kann der Verkäufer
hinsichtlich einzelner Grundstücke vom Kaufvertrag
zurücktreten, wenn die Grundstücke nicht bis zum
30. 09. 2006 auf die Beteiligungsgesellschaft
übertragen werden können. Letztgenanntes Rücktrittsrecht
kann allerdings nicht ausgeübt werden,
wenn der Kaufpreis gezahlt ist.
IC
Übernahme bestehender Verträge
Im Rahmen des Kaufvertrages hat sich die Beteiligungsgesellschaft
unter anderem dazu verpflichtet,
den mit der IC Immobilien Service GmbH bestehenden
Vertrag über Gewährleistungsverfolgung sowie
Facility Management zu übernehmen. Die Aufgabe
der IC Immobilien Service GmbH bezieht sich auf die
ordnungsgemäße laufende kaufmännische und
technische Verwaltung und Betreuung des gesamten
Immobilienbestandes und des damit verbundenen
Mieterbestandes. Stichpunktartig lässt sich der
Leistungsumfang des Facility Management-Vertrages
wie folgt skizzieren:
45
RECHTLICHE GRUNDLAGEN

46
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
» Durchführung von Erst- und Anschlussvermietungen
» Unterhaltung und Betreiben der technischen
Anlagen
» Vorlage von technischen und kaufmännischen
Objektberichten
» Wahrnehmung von Hausmeistertätigkeiten
» Sicherheit der Liegenschaften gewährleisten
» Überwachung sämtlicher einzelvertraglicher
Bestimmungen
» Vollständige Objekt- und Mietbuchhaltung
einschließlich Zahlungseingangskontrolle sowie
dazugehörigem Mahnwesen
» Erstellung von jährlichen Nebenkostenabrechnungen
und Mitteilung der Nebenkostenabrechnung
gegenüber den Mietern
» Indexmietüberwachung, Geltendmachung von
Mieterhöhungen
» Abschluss, Kündigung sowie Abwicklung
von Mietverträgen sowie vollständiger Mieterkorrespondenz
» Jahresbudget zur Planung von Instandhaltungsund
Instandsetzungskosten
» Überwachung der Einhaltung behördlicher
Auflagen und Sicherheitsbestimmungen
» Erhaltung der Funktions- und Betriebsfähigkeit
der Liegenschaften
» Rück- und Ausbau der Mieteinheiten
» Unterstützung der Beteiligungsgesellschaft
bei der Veräußerung des Immobilienbestandes in
Einzeltransaktionen bzw. ggf. in einer Gesamttransaktion.
Die Vergütungsregelungen für die kaufmännische
Verwaltung sieht einen Betrag in Höhe von
0,32 €/qm Mietfläche und Monat vor. Das technische
Gebäudemanagement ist mit 0,35 €/qm BGF/Jahr
zuzüglich einer Pauschale von 750 €/Objekt/Jahr
vertraglich vereinbart. Die Beträge verstehen
sich jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer und werden
monatlich zur Zahlung fällig.
Für die Bereitstellung von EDV-Kapazitäten gilt eine
jährliche Vergütung in Höhe von € 30.000 zzgl.
MwSt., die gemäß Nachtrag zum FM Vertrag vom
09. 01. 2006 nur noch einmal für das Jahr 2006 zu
entrichten ist.
Die Vergütungen der Erst- oder Anschlussvermietung
sind in einer Anlage zum Facility Management-
Vertrag geregelt. In Abhängigkeit vom jeweiligen
Objekt sowie zusätzlich von der Laufzeit der neu abgeschlossenen
Mietverträge erhält die IC Immobilien
Service GmbH eine Vergütung zwischen zwei und
fünf Monatsmieten. Der Abschluss von Wohnungsmietverträgen
wird pauschal mit zwei Monatsmieten
vergütet.
Im Rahmen des Facility Management-Vertrages ist
die IC Immobilien Service GmbH auch mit der Verwertung
des Immobilienportfolios beauftragt. Der
Verkauf von Liegenschaften des Portfolios wird mit
4% zzgl. Mehrwertsteuer erfolgsabhängig vergütet.
Sofern die an die Investoren ausgekehrten Ausschüttungsbeträge
per Saldo 132% der Pflichteinlage
überschreiten, erhält die IC Immobilien Service
GmbH 30% des darüber hinausgehenden Ausschüttungsbetrages.
Der Vertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen
und beidseitig mit einer Kündigungsfrist von sechs
Monaten zum Monatsende kündbar. Das Recht
zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt
unberührt.
Grundbuchsituation
Im Rahmen der Denkmalerfassung sind für verschiedene
Gebäude entweder Teile (Fassade) oder das
Gesamtobjekt als Baudenkmal im Sinne des Denkmalschutzgesetzes
eingestuft. Etwaig geplante
weitere Baumaßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes
als Denkmal sind mit den jeweils verantwortlichen
Denkmalschutzbehörden abzustimmen.

Falkenstein
Ein entsprechender Eintrag als Belastung in Abteilung
II des Grundbuches für die jeweils betroffenen
Liegenschaften liegt vor.
Darüber hinaus sind reguläre Geh-, Fahr- und
Leitungsrechte zugunsten von Grundstücksnachbarn,
Trägern öffentlicher Belange sowie z.T. Wohnund
Nutzungsrechte zugunsten von Mietern als
Belastung im Grundbuch registriert.
Belastungen (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden),
die zu Eintragungen in Abteilung III des
Grundbuches führen, sind in keinem der Grundbücher
vorhanden.
Gesellschaftsvertrag
Historie der Beteiligungsgesellschaft
Die EuroVal Immobilienbeteiligungen GmbH & Co.
KG, hat ihren Sitz mit Gesellschafterbeschluss vom
20.12. 2005 von Regensburg nach Unterschleißheim
verlegt.
Gründungsgesellschafter der am 30.11.1999 gegründeten
Gesellschaft waren die EuroVal (Deutschland)
GmbH, Düsseldorf als Komplementär sowie die
IC Fonds GmbH, Unterschleißheim (vormals IC Fonds
Verwaltungs GmbH, Regensburg) und die IC Immobilien
Service GmbH, Unterschleißheim (vormals
IC Immobilien Consulting- und Anlagegesellschaft
mbH, Regensburg) als Kommanditisten.
Die von den vorgenannten
Kommanditisten gehaltenen
Anteile sind im Zuge einer
Anteilsveräußerung zum
22.12. 2005 auf die EuroVal
(Holland) GmbH übertragen
worden.
Die Eintragung des neuen
Gesellschafters sowie die
Sitzverlegung der Beteiligungsgesellschaft
sind dem Handelsregister
gegenüber angezeigt aber zum Zeitpunkt
der Prospektlegung noch nicht vollzogen.
Sonstige Beteiligungen der EuroVal Immobilienbeteiligungen
GmbH & Co. KG sind mit Wirkung
ab dem 01. 01. 2006 von der EuroVal Holland GmbH,
übernommen worden.
Geschäftsführung und Vertretung
Die Beteiligungsgesellschaft wird durch den Komplementär
EuroVal Deutschland GmbH vertreten. Der
Komplementär ist zur Vornahme sämtlicher Rechtsgeschäfte
und Maßnahmen bevollmächtigt, die zur
planmäßigen Abwicklung des Gesellschaftszwecks
sowie zur Verwaltung der Beteiligungsgesellschaft
erforderlich sind. Er führt diese Rechtsgeschäfte
im Namen und für Rechnung der Gesellschaft aus.
Der Komplementär ist berechtigt, die Durchführung
des Tagesgeschäftes Dienstleistern zu übertragen.
Kosten dieser Dienstleister sind von der Beteiligungsgesellschaft
zu tragen.
Der persönlich haftende Gesellschafter (Komplementär)
erhält für die Übernahme der unbeschränkten
Haftung eine Vergütung i.H.v. € 45.000 p.a..
Die gezeichnete Einlage des Komplementärs entspricht
6% des gesamten Eigenkapitals der Beteiligungsgesellschaft,
wobei die Einlage des persönlich
haftenden Gesellschafters mitgezählt wird.
IC
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RECHTLICHE GRUNDLAGEN

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RECHTLICHE GRUNDLAGEN
Die Einzahlung der Einlage erfolgt nur bei Bedarf
und kann auch in Teilbeträgen eingezahlt werden.
Ausstehende Einlagen sind mit 4,5% p.a. an die
Beteiligungsgesellschaft zu verzinsen. Eingezahlte
Einlagen des persönlich haftenden Gesellschafters
können unabhängig von Entnahmebeschlüssen
der Gesellschafterversammlung wieder ausgekehrt
werden, wenn die Liquiditätslage der Beteiligungsgesellschaft
dies erlaubt.
Dienstleistungsverträge
der Beteiligungsgesellschaft
Zur Erstellung des Gesamtkonzeptes und zur
Abwicklung der laufenden Geschäfte bedient sich
die Beteiligungsgesellschaft externer Dienstleister.
Nachfolgend werden die wesentlichen Inhalte der
geschlossenen Verträge zusammengefasst:
Fondsmanagement
Die IC Fonds GmbH wurde mit der internen Verwaltung
der Beteiligungsgesellschaft einschließlich der
Limbach-Oberfrohna
Betreuung der Investoren beauftragt. Sie übernimmt
das Rechnungswesen einschließlich der Vorbereitung
und Abgabe der erforderlichen Steuererklärungen
der Beteiligungsgesellschaft, erstellt und kontrolliert
das jährliche Budget und übernimmt alle mit der
Planung und ordnungsgemäßen Verwaltung der
Gesellschaft im Zusammenhang stehenden Aufgaben.
Sie übernimmt den Schriftverkehr mit den
Investoren und wickelt die Gesellschafterversammlungen
ab.
Für die Einrichtung der Verwaltung und deren
Durchführung erhält die IC Fonds GmbH eine jährliche
Vergütung von 0,3% des zum 31.12. des
laufenden Jahres festgestellten Nettovermögens der
Beteiligungsgesellschaft, mindestens jedoch
€ 25.000 jeweils zzgl. Mehrwertsteuer.
Das Nettovermögen ergibt sich aus dem Flächenbestand
des Portfolios zum Jahresende bewertet zu
den Gesamtinvestitionskosten (ohne Agio) je qm
abzüglich stichtagsbezogener
Restvaluta der Fremdfinanzierung.
Zusätzlich erhebt die IC Fonds
GmbH je Investor eine Gebühr
von € 250 zzgl. Mehrwertsteuer
pro angefangenem Jahr der
Beteiligung, welche gegenüber
den Investoren einzeln abgerechnet
und vom Ausschüttungsbetrag
in Abzug gebracht wird.
Fremdkosten im Zusammenhang
mit dem Gesellschafterschriftverkehr,
soweit nicht im Rahmen der
üblichen Verwaltungstätigkeit
anfallend, der Geschäftsberichterstattung
(Druck der Geschäftsberichte),
der Abschlussprüfung,
der Durchführung von Gesell-

schafterversammlungen (Raummiete), der Erstellung
der Jahressteuererklärungen oder der Umsetzung
von Gesellschafterwechseln (Registergebühren)
werden auf Nachweis erstattet oder direkt von der
Gesellschaft übernommen, soweit sie nicht von
einzelnen Investoren zu tragen sind. Sollte mehr als
eine Gesellschafterversammlung im Jahr stattfinden,
ist hierfür eine angemessene Vergütung nach
Tagessätzen vorzusehen.
Für erforderliche Arbeiten bei einem Gesellschafterwechsel
erhält die IC Fonds GmbH einen Aufwandsersatz
von 1% der Beteiligungssumme, maximal
€ 500 zzgl. Mehrwertsteuer je Einzelfall. Diese
Pauschale ist vom übertragenden Investor zu tragen.
Für Schenkungen und Erbfälle gilt ein pauschaler
Aufwandsersatz von € 250 zzgl. Mehrwertsteuer je
Empfänger.
Die Vereinbarung kann von jedem der Vertragspartner
mit einer Frist von einem Jahr jeweils zum Ende
eines Kalenderjahres gekündigt werden. Eine Kündigung
ist frühestens zum 31.12. 2007 möglich.
Für nachlaufende Tätigkeiten hat die IC Fonds GmbH
Anspruch auf angemessenes Entgelt.
Register-Treuhandvertrag (Optional)
Investoren, die eine Direktbeteiligung und eine damit
einhergehenden Eintragung in das Handelsregister
nicht wünschen, bietet die IC Beteiligungs-Treuhand
GmbH (ICBT) den Abschluss des in diesem Prospekt
abgedruckten Register-Treuhandvertrages an.
Für die Übernahme der Tätigkeit als Register-Treuhänder,
erhebt die ICBT vom Treugeber eine Gebühr
in Höhe von € 250 zzgl. MwSt. pro angefangenem
Jahr der Beteiligung. Die Gebühr wird mit den
Ausschüttungsbeträgen verrechnet, die der Treugeber
von der Beteiligungsgesellschaft erhält. Soweit
die IC Fonds GmbH bereits die zuvor dargestellten
Beträge gegenüber dem Investor abrechnet, werden
deren Kosten auf die Vergütungen des Treuhänders
angerechnet.
Vereinbarung über Kapitalbeschaffung
und Marketing
Die IC Fonds GmbH ist als Vertragspartnerin der
Beteiligungsgesellschaft für die Beschaffung
des Eigenkapitals verantwortlich und übernimmt die
hierzu erforderlichen Marketingmaßnahmen. Die
anfallenden Kosten für Aufbereitung und Druck von
Emissionsprospekten und Zeichnungsunterlagen
trägt die Beteiligungsgesellschaft im Rahmen ihrer
sonstigen Kosten.
Die IC Fonds GmbH wird der EuroVal Immobilienbeteiligungen
GmbH & Co. KG geeignete Banken und
Finanzdienstleister als Kapitalvermittler in direkter
Vertragsbeziehung zur Beteiligungsgesellschaft
nachweisen, diese schulen und die Provisionsabrechnungen
auf der Grundlage des der Beteiligungsgesellschaft
zugeflossenen Kapitals vornehmen.
Für ihre Tätigkeiten erhält die IC Fonds GmbH von
der Beteiligungsgesellschaft eine variable Vergütung.
Die Höhe dieser Vergütung ergibt sich als
Differenz zwischen den in der Investitionsplanung
vorgesehenen Kosten der Beteiligungsgesellschaft
für Eigenkapitalvermittlung und den durch die
Beteiligungsgesellschaft hierfür an Dritte oder die
IC Fonds GmbH bereits vorab bezahlten Beträge.
Die Vergütung versteht sich einschließlich Mehrwertsteuer
und ist so zu bemessen, dass die Gesamtaufwendungen
der Beteiligungsgesellschaft für die
oben erwähnten Positionen unter Einbeziehung
der Mehrwertsteuer den in der Investitionsplanung
vorgesehenen Rahmen nicht überschreiten. Die
Abrechnung der variablen Vergütung erfolgt jeweils
zum Ende eines Quartals auf der Grundlage des
der Beteiligungsgesellschaft zugeflossenen Kapitals.
Für ihre Marketingaktivitäten im Rahmen der
Fondsauflage erhält die IC Fonds GmbH von der
IC
49
RECHTLICHE GRUNDLAGEN

50
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
Beteiligungsgesellschaft ein weiteres Honorar in
Höhe von € 155.000 zzgl. MwSt., das mit
Prospektherausgabe fällig ist.
Vereinbarung über Konzeption
Die IC Fonds GmbH erfüllt als Prospektherausgeberin
alle Aufgaben, die für die Erstellung der Fondskonzeption
erforderlich sind. Hierzu gehört insbesondere
die Anfertigung des Vertragswerkes und der
notwendigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen
sowie die inhaltliche Erstellung des Prospektes und
der Vertriebsinformationen.
Die Vergütung für die Konzeption beträgt 1% der
Gesamtinvestitionskosten zzgl. MwSt. Die Abrechnung
der Vergütung für die Konzeption erfolgt in
Höhe von 40% bei Vertragsabschluss bzw. spätestens
zum 31.12. 2005 sowie in Höhe von 60% mit
Schließung des Fonds (= vollständige Einzahlung
des Eigenkapitals).
Finanzierungsvermittlung und -betreuung
Die IC Fonds GmbH wurde von der Beteiligungsgesellschaft
beauftragt, das konzeptionell vorgesehene
kurz- und langfristige Fremdkapital zu markt- und
banküblichen Konditionen zu vermitteln. Hierbei
sollen sämtliche in diesem Zusammenhang notwendigen
Verhandlungen der Darlehensverträge und die
Unterstützung der Beteiligungsgesellschaft bei der
Abwicklung bis zur vollständigen Valutierung der
Darlehen sichergestellt werden. Für die Vermittlung
der Zwischen- bzw. der Endfinanzierung erhält die
IC Fonds GmbH von der Beteiligungsgesellschaft
eine Vergütung in Höhe von 2% des Fremdkapitals,
welche mit Abschluss des Darlehensvertrages,
spätestens jedoch mit Auszahlung des Darlehensbetrages
fällig wird. Bearbeitungsgebühren der Bank
werden mit der Vergütung der IC Fonds GmbH
verrechnet.
Vertrag über technische Prüfung (Due Diligence)
Die IC Immobilien Service GmbH hat den Auftrag,
den technischen Objektzustand im Rahmen einer
Ortsbesichtigung zu erfassen und zu dokumentieren.
Dabei sind eine allgemeine Standort- und Objektbeschreibung
sowie Dokumentation zu erarbeiten, der
Vermietungsstand, insbesondere eine Mietflächenübersicht
und ein Aufmaß der Mietflächen vorzunehmen,
den Wartungs- und Pflegezustand, den
Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf am
Objekt zu dokumentieren und die Kosten der notwendigen
Instandhaltungen überschlägig zu ermitteln,
Gewährleistungsmängeln zu dokumentieren
sowie sonstige auffällig gewordene Mängel zu
dokumentieren und die überschlägigen Aufwendungen
für die Beseitigung dieser Mängel darzustellen.
Im Rahmen dieser sog. „Pre Due Diligence“ ist die
vom Verkäufer des Portfolios vorgelegte Objektdokumentation
auf Vollständigkeit und Angemessenheit
geprüft und in einem Immobilienbericht
zusammengefasst worden, welche als Anlage auf
der beigefügten CD wiedergegeben sind
In einer zweiten Phase werden in Abstimmung mit
der Beteiligungsgesellschaft die Prüfungen vertieft,
erweitert und ein Abschlussbericht erstellt. Dieser
Bericht umfasst die abschließende und vollständige
Darstellung der Technischen Due Diligence und
enthält Lösungsvorschläge zur Behebung etwa vorhandener
Mängel. Den Schwerpunkt dieser
zweiten Phase bildet die Begleitung der Beteiligungsgesellschaft
bei dem Abverkauf des Portfolios
und aller in diesem Zusammenhang anfallenden
technischen Arbeiten.
Für ihre Tätigkeiten erhält die IC Immobilien Service
GmbH ein Honorar in Höhe von € 156.600 inklusive
der gesetzlichen Mehrwertsteuer, dessen Fälligkeit
zu 20% auf die Arbeiten im Zusammenhang mit der
„Pre Due Diligence“ im Jahr 2005 und zu 80%
auf die Arbeiten im Jahr 2006 verteilt wurde.

ANGABEN ZUR EMITTENTIN UND ZU VERTRAGSPARTNERN
Beteiligungsgesellschaft
(Emittentin des Verkaufsprospektes)
EuroVal Immobilienbeteiligungen GmbH & Co. KG
Sitz der Gesellschaft: Unterschleißheim
Anschrift: Ohmstraße 4, 85716 Unterschleißheim
Datum der Gründung: 30.11.1999
Rechtsform: Kommanditgesellschaft (GmbH & Co. KG)
Rechtsordnung: Deutsches Recht
Registergericht, Nummer, Datum der Ersteintragung:
Amtsgericht Regensburg, HRA 6179, 30.11.1999
Dauer des Bestehens: Die Gesellschaft wird auf
unbestimmte Zeit errichtet.
Gegenstand: Die Gesellschaft hat den Zweck,
Immobilien oder Beteiligungen, insbesondere an
Immobiliengesellschaften, zu erwerben, zu verwalten
und zu verwerten.
Gesetzliche Vertreter: EuroVal (Deutschland) GmbH,
Düsseldorf
Kapital der Gesellschaft: Das gezeichnete Kommanditkapital
der Gesellschaft beträgt per 31.12. 2005
€ 100.000.
Der Komplementär ist mit 6% bezogen auf die
Gesamtpflichteinlage (einschließlich der Komplementäreinlage)
an der Gesamtpflichteinlage der
Beteiligungsgesellschaft beteiligt. Für die Übernahme
der unbegrenzten Haftung erhält der Komplementär
eine jährliche Vergütung i.H.v. € 45.000.
Der Komplementär ist darüber hinaus am Ergebnis
und am Vermögen der Gesellschaft mit 8% beteiligt.
Die Geschäftsführungsvergütung des Komple-
mentärs wurde bei der Beteiligung am Vermögen
und am Ergebnis berücksichtigt. Die Anteile der
übrigen Gesellschafter am verbleibenden Vermögen
der Gesellschaft bestimmen sich nach dem Verhältnis
der gezeichneten Pflichteinlage. Die Anteile der
übrigen Gesellschafter am übrigen Ergebnis
bestimmen sich nach der geleisteten Einlage.
Von den gesetzlichen Regelungen abweichende
Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages:
Der Gesellschaftsvertrag der Beteiligungsgesellschaft
ist ab Seite 54 dieses Prospektes im Wortlaut
wiedergegeben. Einzig persönlich haftender Gesellschafter
der Beteiligungsgesellschaft (Komplementär)
ist die EuroVal (Deutschland) GmbH,
Düsseldorf. Da die Haftung des Komplementärs
gesetzlich (§ 13 Abs. 2 GmbHG) auf deren Gesellschaftsvermögen
beschränkt ist, weicht die im
Gesellschaftsvertrag bestimmte gesellschaftsrechtliche
Struktur von dem gesetzlichen Leitbild des als
natürliche Person unbeschränkt haftenden Komplementärs
(§ 161 Abs.1 HGB) ab.
IC
Gründungsgesellschafter: Gründungsgesellschafter
der Beteiligungsgesellschaft waren im Jahr 1999 die
IC Fonds Verwaltungs GmbH (jetzt firmierend unter
IC Fonds GmbH) sowie die IC Immobilien Consultingund
Anlagegesellschaft mbH (jetzt firmierend
unter IC Immobilien Service GmbH) als Gründungskommanditisten.
Die Beteiligung wurde mit
Wirkung zum 22.12. 2005 von der EuroVal GmbH
(Holland) übernommen.
Die Gründungsgesellschafter haben keine, außerhalb
des Gesellschaftsvertrages genannten Gewinnbeteiligungen,
Entnahmerechte und sonstige Bezüge,
insbesondere keine Gewinnbeteiligungen, Gehälter,
Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte,
Provisionen oder Nebenleistungen jeglicher Art
erhalten.
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ANGABEN ZUR EMITTENTIN UND ZU VERTRAGSPARTNERN

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ANGABEN ZUR EMITTENTIN UND ZU VERTRAGSPARTNERN
Weitere Hinweise: Bis zum Zeitpunkt der Prospekterstellung
wurden keine Wertpapiere oder Vermögensanlagen
im Sinne des § 8f Abs.1 VerkProspG
ausgegeben.
Die Beteiligungsgesellschaft hat nicht die Rechtsform
einer Aktiengesellschaft oder Kommanditgesellschaft
auf Aktien, so dass Angaben über den
Nennbetrag etwaig umlaufender Wertpapiere, die
den Gläubigern ein Umtausch- oder Bezugsrecht
auf Aktien einräumen, nicht gemacht werden.
Komplementär (Geschäftsführer/Gesetzliche
Vertreter der Beteiligungsgesellschaft)
EuroVal (Deutschland) GmbH
Sitz der Gesellschaft: Unterschleißheim (noch nicht
eingetragen)
Anschrift: Ohmstraße 4, 85716 Unterschleißheim
Rechtsform: Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Registergericht, Nummer, Datum der Ersteintragung:
Amtsgericht Düsseldorf, HRB 36596, 29.10.1998
Aufnahme der Tätigkeit: 01.10.1998
Gegenstand: Erwerb, Verwaltung und im Rahmen
der Vermögensumschichtung auch die Verwertung
von Immobilien im In- und Ausland. Der Erwerb
kann sowohl über Beteiligung an Grundstücksgesellschaften
jeder Art wie auch im direkten Eigentum
erfolgen. Die Gesellschaft ist nicht gewerblich,
sondern nur vermögensverwaltend tätig.
Kapital: € 25.564
Gesellschafter mit einer Beteiligung von über 25%:
Stichting EuroVal, Rotterdam
Gesetzliche Vertreter: Harald Assenheimer und
Reinhold Linnenbrink (beide sind zugleich Prokuristen
der IC Immobilien Holding AG; Geschäftsanschrift
ist die Anschrift der Gesellschaft)
Konzeption, Marketing, Kapitalbeschaffung,
sowie Fondsmanagement
IC Fonds GmbH
Sitz der Gesellschaft: Unterschleißheim
Anschrift: Ohmstraße 4, 85716 Unterschleißheim
Rechtsform: Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Registergericht, Nummer, Datum der Ersteintragung:
Amtsgericht München, HRB 153 976, 15.12.1988
Aufnahme der Tätigkeit: 01.12.1988
Gegenstand: Vermögensanlage und -verwaltung
insbesondere im Immobilienbereich, Recht
zur Ausübung aller unmittelbar und mittelbar mit
Immobilienanlagen verbundenen Geschäfte
Kapital: € 103.000
Genehmigung gemäß § 34 c GewO erteilt am:
26. 06.1991
Gesellschafter mit einer Beteiligung von über 25%:
IC Immobilien Holding AG
Gesetzliche Vertreter: Frank Schaich, Gräfelfing,
Andreas Wildner, München

VERTRAGSTEIL
IC
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54
KOMMANDITGESELLSCHAFTSVERTRAG
Kommanditgesellschaftsvertrag
Zwischen
EuroVal (Deutschland) GmbH, Düsseldorf
eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichtes Düsseldorf
unter der HRB 36596 als persönlich haftender Gesellschafter
(im Folgenden als Komplementär oder als Gesellschafter
bezeichnet) sowie der
Euroval (Holland) GmbH
als Kommanditist wird folgender Vertrag geschlossen:
§ 1 Rechtsform, Firma, Sitz
1. Die Vertragschließenden fassen zwecks Verwaltung und
Verwertung von Immobilienbeteiligungen den bisherigen
Gesellschaftsvertrag wie nachfolgend in einigen Abschnitten
neu. Die Firma lautet wie folgt:
EuroVal Immobilienbeteiligungen GmbH & Co. KG
2. Sitz der Gesellschaft ist ab sofort Unterschleißheim bei
München.
§ 2 Gegenstand
1. Die Gesellschaft hat den Zweck, Immobilien oder Beteiligungen,
insbesondere an Immobiliengesellschaften, zu
erwerben, zu verwalten und zu verwerten. Sowohl die Verwaltung
als auch die Verwertung der Immobilien sowie der
Beteiligungen wie auch die tägliche Führung der Alltagsgeschäfte
kann einem Dienstleistungsunternehmen übertragen
werden. Die Gesellschaft ist gewerblich tätig, unternimmt
jedoch keine Geschäfte im Sinne des § 34 c GewO.
2. Soweit Gesellschafter im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit
Leistungen gegenüber der Gesellschaft erbringen, werden
sie aufgrund vertraglicher Vereinbarung und nicht im Rahmen
ihrer Gesellschafterstellung tätig.
§ 3 Dauer und Geschäftsjahr
1. Die Gesellschaft wird auf unbestimmte Zeit errichtet.
2. Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.
3. Jeder Gesellschafter kann seine Mitgliedschaft in der Gesellschaft
unter Einhaltung einer Frist von 12 Monaten zum
Ende eines Kalenderjahres, erstmals zum 31. Dezember
2012, durch eingeschriebenen Brief gegenüber der Gesellschaft
kündigen. Die Kündigung hat nicht die Auflösung der
Gesellschaft, sondern lediglich das Ausscheiden des kündigenden
Gesellschafters zur Folge, es sei denn, die Gesellschafterversammlung
beschließt vor Ausscheiden des kündigenden
Gesellschafters die Liquidation der Gesellschaft.
In diesem Fall nimmt auch der kündigende Gesellschafter
nur an der Liquidation der Gesellschaft teil.
4. Die weiteren Folgen der Kündigung richten sich nach §§ 8
und 9 dieses Vertrages.
KOMMANDITGESELLSCHAFTSVERTRAG
§ 4 Gesellschaftsvermögen
1. Die gezeichneten Einlagen heißen im Folgenden auch
Pflichteinlagen.
2. Fünf von Hundert der Pflichteinlage sind Hafteinlage.
3. Die Pflichteinlagen werden auf einem festen Kapitalkonto
verbucht.
4. Der Komplementär zeichnet eine Einlage von 6% der
Gesamtpflichteinlage einschließlich Komplementäreinlage.
Unabhängig hiervon ist der Komplementär am Vermögen
und am Ergebnis der Gesellschaft mit 8% beteiligt. Die
Anteile der übrigen Gesellschafter am Vermögen der Gesellschaft
bestimmen sich nach dem Verhältnis der gezeichneten
Pflichteinlage. Die Anteile am Ergebnis der übrigen
Gesellschafter bestimmen sich nach der geleisteten Einlage.
Soweit Gesellschafter der Gesellschaft während eines
Geschäftsjahres beitreten, erhalten sie die Ergebnisse für
das Beitrittsjahr zeitanteilig.
5. Der Komplementär ist berechtigt und von der Gesellschaft
und ihren Gesellschaftern bevollmächtigt, weitere Gesellschafter
aufzunehmen oder Kapitalerhöhungen bestehender
Gesellschafter zuzulassen, bis die Gesamtpflichteinlagen
der Kommanditisten einen Stand von nominal € 31
Mio. erreicht haben.
Die Mindestpflichteinlage für neu aufzunehmende Gesellschafter
beträgt € 200.000. Höhere Beträge müssen durch
1.000 ohne Rest teilbar sein. Die Beteiligung über Treuhandkommanditisten
ist zulässig. Bereits heute wird die IC Beteiligungs-Treuhand
GmbH, Ohmstraße 4, 85716 Unterschleißheim,
als Beteiligungstreuhänderin zugelassen.
6. Für die Aufnahme von Gesellschaftern oder Kapitalerhöhungen
über Gesamtpflichteinlagen von nominal € 15,5
Mio. hinaus bedarf es eines Beschlusses der Gesellschafterversammlung
mit einfacher Mehrheit. Die Genehmigung
soll eine neue Höchstgrenze festlegen.
7. Die Pflichteinlagen der neu aufzunehmenden Gesellschafter
sind der Gesellschaft unverzüglich, spätestens jedoch
zum zweitletzten Bankarbeitstag eines Monats nach Annahme
der Beitrittserklärung gutzubringen. Der Komplementär
kann verbindlich einen früheren oder späteren
Termin bestimmen.
Der Komplementär erbringt seine Einlage auf Anforderung
der Gesellschaft. Nicht geleistete Teile der Komplementäreinlage
sind zugunsten der Gesellschaft mit 4,5% p.a. zu
verzinsen (Zahlung quartalsweise nachschüssig). Unabhängig
von Entnahmebeschlüssen können geleistete Komplementäreinlagen
auch wieder entnommen werden, wenn
die Liquiditätslage der Gesellschaft dies zulässt.
8. Kommt ein Gesellschafter seiner Verpflichtung zur Leistung
seiner Pflichteinlage nicht fristgemäß nach, können die
Komplementäre den säumigen Gesellschafter ohne Einhaltung
einer weiteren Frist ausschließen. Darüber hinaus ist
der säumige Gesellschafter zum Ersatz des Schadens verpflichtet,
der aus der nicht rechtzeitigen Zahlung herrührt,
mindestens aber zur Zahlung eines pauschalen Aufwen-

dungsersatzes in Höhe von 10% der von ihm gezeichneten
Einlage. Der Nachweis eines geringeren Schadens bleibt
unbenommen.
9. Im Außenverhältnis wird der Beitritt eines Kommanditisten
erst mit dessen Eintragung im Handelsregister wirksam.
§ 5 Geschäftsführung und Vertretung
1. Zur Geschäftsführung ist nur der Komplementär berechtigt.
Er ist berechtigt, die Durchführung des Tagesgeschäftes
Dienstleistern zu übertragen. Kosten dieser Dienstleister
trägt die Gesellschaft.
Die Vergütung des Komplementärs für die Übernahme der
unbegrenzten Haftung beträgt € 45.000 p.a..
Die Geschäftsführungsvergütung wurde bei der Beteiligung
am Vermögen und am Ergebnis berücksichtigt. Eine
weitere Vergütung wird nicht geleistet.
2. Die Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnis erstreckt
sich auf alle Maßnahmen, die der gewöhnliche Geschäftsverkehr
der Gesellschaft mit sich bringt. Hierzu gehören insbesondere
der Abschluss der für die Erfüllung des Gesellschaftszweckes
gem. § 2 vorgesehenen Verträge einschließlich
der Aufnahme von Fremdkapital von bis zu € 25
Mio..
Für die Vermittlung von Fremdkapital kann eine Provision
in Höhe von bis zu 2% des Darlehensbetrages zu Lasten
der Gesellschaft an den Vermittler bezahlt werden.
Bei mehreren Komplementären gilt Einzelvertretungsbefugnis.
3. Für außergewöhnliche Geschäftsvorgänge ist ein Gesellschafterbeschluss
erforderlich. Außergewöhnliche Geschäftsvorgänge
sind:
a) der Verkauf des Gesellschaftsvermögens im Ganzen;
b) Abschluss und Kündigung von Kredit- und Darlehensverträgen,
soweit nicht bereits im Gesellschaftsvertrag vorgesehen;
c) Übernahme von Bürgschaften und Garantien;
d) Eingehen von Wechselverbindlichkeiten.
§ 6 Gesellschafterbeschlüsse
1. Angelegenheiten, die das Verhältnis der Gesellschaft zu
den Gesellschaftern oder der Gesellschafter untereinander
betreffen, sowie sonstige, nach diesem Vertrag beschlussbedürftige
Angelegenheiten bedürfen, vorbehaltlich anderweitiger
Regelung in diesem Gesellschaftsvertrag, der
Beschlussfassung durch die Gesellschafterversammlung.
2. Pro Jahr hat mindestens eine Gesellschafterversammlung
stattzufinden. Darüber hinaus werden Gesellschafterversammlungen
vom Komplementär einberufen, wenn nach
dessen Auffassung eine begründete Veranlassung besteht
IC
oder mehr als 25% der Gesellschafterstimmen es verlangen.
Die Benachrichtigung der Gesellschafter erfolgt
schriftlich an die zuletzt mitgeteilte Adresse mindestens
vier Wochen vor dem für die Gesellschafterversammlung
angesetzten Termin unter Angabe der Tagesordnung.
3. Gesellschafterbeschlüsse werden im Rahmen einer Gesellschafterversammlung
gefasst. Gesellschafterversammlungen
erfolgen im Regelfall im schriftlichen Verfahren. Wenn
diesem Verfahren mit mindestens 25% der Stimmen der
Gesellschafter innerhalb von 14 Tagen nach Einberufung
widersprochen wird, findet die einberufene Gesellschafterversammlung
im Präsenzverfahren statt.
4. Alle Beschlüsse der Gesellschafterversammlung, die mit
einfacher Mehrheit gefasst werden können, werden mit
einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst.
Soweit Kommanditisten treuhänderisch für mehrere Personen
an der Gesellschaft beteiligt sind, können sie ihre
Stimmrechte auch unterschiedlich ausüben; sie sind auch
berechtigt zur Stimmenthaltung, soweit ihnen keine Weisung
zur Stimmabgabe erteilt wurde. Stimmenthaltungen
gelten als nicht abgegebene Stimmen.
5. Je € 1.000 Beteiligung an den gezeichneten Einlagen
gewähren eine Stimme.
6. Gesellschafterbeschlüsse werden mit einfacher Mehrheit
gefasst, soweit nicht nach Gesetz oder § 6 Ziffer 7 dieses
Vertrages eine größere Mehrheit oder Einstimmigkeit vorgeschrieben
ist.
7. Folgende Maßnahmen unterliegen besonderer Beschlussfassung:
a) Maßnahmen, die das Haftungsrisiko der Komplementäre
nicht nur unerheblich erhöhen, bedürfen deren Zustimmung.
b) Der Ausschluss eines Gesellschafters bedarf einer Zweidrittelmehrheit,
soweit der Ausschluss nicht gemäß § 4
Abs. 8 erfolgt.
c) Änderungen des Gesellschaftsvertrages bedürfen einer
Zweidrittelmehrheit; entsprechendes gilt für den Gesellschafterbeschluss
zur Kündigung von Dienstleistungsverträgen.
d) Die Auflösung der Gesellschaft bedarf einer Mehrheit
von 95% der abgegebenen Stimmen.
e) Ein etwaiger Nachschuss der Gesellschafter kann nur
einstimmig beschlossen werden.
§ 7 Jahresrechnung
1. Die Komplementäre haben in den ersten sechs Monaten
des Geschäftsjahres für das vergangene Geschäftsjahr den
Jahresabschluss zu erstellen. Der Jahresabschluss ist unter
Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften einer Abschlussprüfung
zu unterziehen oder von einem Steuerberater
zu bescheinigen.
55
KOMMANDITGESELLSCHAFTSVERTRAG

56
KOMMANDITGESELLSCHAFTSVERTRAG
2. Über die Verwendung des Jahresergebnisses und über Ausschüttungen
beschließt die Gesellschafterversammlung.
Auf ausstehende Einlagen erfolgt keine Ausschüttung.Ausschüttungstermin
ist der 31.12. eines Jahres, soweit die
Gesellschafterversammlung mit einfacher Mehrheit nichts
Abweichendes beschließt.
§ 8 Ausscheiden, Ausschluss
1. Wenn ein wichtiger Grund in der Person eines Gesellschafters
vorliegt, können die übrigen Gesellschafter den Ausschluss
dieses Gesellschafters beschließen. Ein wichtiger
Grund in der Person eines Komplementärs liegt beispielsweise
vor, wenn er seine Verpflichtungen zur Geschäftsführung
verletzt oder den Interessen der Gesellschaft zuwider
handelt.
2. Jeder Gesellschafter scheidet bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens
über sein Vermögen, bei Kündigung sowie bei
Kündigung durch den Privatgläubiger des Gesellschafters
aus der Gesellschaft aus.
3. Die Gesellschaft wird in allen Fällen des Ausscheidens eines
Gesellschafters unter den verbleibenden Gesellschaftern
fortgesetzt, soweit im Gesellschaftsvertrag nichts Abweichendes
geregelt ist. Im Falle des Todes eines Gesellschafters
wird die Gesellschaft mit den Erben fortgesetzt. Die
Mindestbeteiligungssumme gemäß § 4 Absatz 5 darf ohne
Zustimmung der Gesellschaft nicht unterschritten werden.
Die Erben haben die mit der Änderung des Handelsregisters
und Umschreibung der Beteiligung verbundenen Kosten zu
tragen. Die Gesellschaft kann angemessene Vorschusszahlung
für eigene und fremde Kosten verlangen. Im Übrigen
gilt § 139 HGB (Fortsetzung mit den Erben).
4. Scheidet ein Komplementär aus, so beschließen die verbleibenden
Gesellschafter umgehend über die Aufnahme eines
neuen Komplementärs, der die Rechte und Pflichten des
ausscheidenden Gesellschafters nach diesem Vertrag übernimmt.
Komplementäre haben für den Fall ihres Ausscheidens
das Recht, einen Nachfolger vorzuschlagen.
§ 9 Auseinandersetzungsguthaben bei Ausscheiden
1. Scheidet ein Gesellschafter durch Kündigung oder gem.
§ 8 Absatz 1 und 2 aus der Gesellschaft aus, so hat er
Anspruch auf ein Auseinandersetzungsguthaben, das seiner
Beteiligung am Vermögen der Gesellschaft entspricht.
Zur Ermittlung der Höhe des Auseinandersetzungsguthabens
ist auf den Tag des Ausscheidens auf Kosten des Ausscheidenden
durch die Gesellschaft eine Auseinandersetzungsbilanz
zu erstellen. Das Auseinandersetzungsguthaben
des Ausscheidenden bestimmt sich der Höhe nach aus
dem anteiligen Wert des Eigenkapitals der Gesellschaft;
dabei ist der Buchwert der Immobilien sowie – soweit nicht
nur von untergeordneter Bedeutung – sonstiger Aktiva und
Passiva durch den Verkehrswert auf den Ausscheidenstag
zu ersetzen, unter Berücksichtigung eines Sicherheitsabschlags
auf den Verkehrswert von 20%.
2. Die Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens wird
mit Ablauf von neun Monaten nach Ausscheiden fällig.
Wird die wirtschaftliche, insbesondere die Liquiditätslage
der Gesellschaft nach Ansicht der Komplementäre durch die
Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens gefährdet,
so ist das Auseinandersetzungsguthaben nach deren
pflichtgemäßem Ermessen im Laufe einer, die Liquiditätslage
der Gesellschaft angemessen berücksichtigenden Frist
auszuzahlen. Die Liquiditätslage gilt als gefährdet, wenn
die Summe der Bankguthaben und der börsentäglich handelbaren,
verzinslichen Wertpapiere 10% der Bilanzsumme
oder weniger betragen.
3. Ist der ausscheidende Gesellschafter mit den in der Auseinandersetzungsbilanz
ausgewiesenen Werten nicht einverstanden,
so werden diese von einem, von der Industrie- und
Handelskammer in München zu benennenden Sachverständigen
nach den Regeln dieses Gesellschaftsvertrages
verbindlich festgestellt. Dieser Sachverständige stellt auch
verbindlich fest, wer welchen Anteil der Kosten seiner Einschaltung
im Verhältnis des Obsiegens oder Unterliegens
zu tragen hat.
§ 10 Übertragung der Gesellschaftsbeteiligung
1. Jeder Gesellschafter kann seine Beteiligung mit Wirkung
zum 31.12. eines Jahres ganz oder teilweise übertragen.
Die Mindestbeteiligung gemäß § 4 Ziff.5 ist zu beachten.
2. Der Veräußerer und der Erwerber haften gesamtschuldnerisch
für die mit der Änderung des Handelsregisters und der
Umschreibung der Beteiligung verbundenen Kosten. Die
Gesellschaft kann eine angemessene Vorschusszahlung für
eigene und fremde Kosten verlangen.
§ 11 Auflösung der Gesellschaft
(1) Die Gesellschaft kann durch Beschluss der Gesellschafter
zum Ende eines jeden Jahres aufgelöst werden.
§ 12 Schlussbestimmungen
1. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen
zu ihrer Gültigkeit der schriftlichen Vereinbarung. Dies gilt
auch für eine Abänderung dieser Schriftformklausel.
2. Soweit in diesem Vertrag Rechtsverhältnisse und -beziehungen
nicht geregelt sind, gelten die gesetzlichen Bestimmungen.
3. Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam
sein oder unwirksam werden, so berührt dies nicht die
Wirksamkeit der übrigen Vertragsbestimmungen und des
Vertrages insgesamt.
An Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt eine zu vereinbarende
Regelung, die dem wirtschaftlichen Zweck der
ungültigen Bestimmung am nächsten kommt. In gleicher
Weise sind etwaige Lücken des Vertrages zu schließen.

4. Erfüllungsort und Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten
aus diesem Vertrag und über das Zustandekommen dieses
Vertrages ist München, soweit dieser Gerichtsstand gesetzlich
zulässig vereinbart werden kann.
5. Sämtliche Kosten, Abgaben, Steuern und ähnliches, die mit
dem Abschluss dieses Vertrages verbunden sind, trägt die
Gesellschaft.
Unterschleißheim, den 22. Dezember 2005
Innenaufnahme Wunsiedel
IC
57
KOMMANDITGESELLSCHAFTSVERTRAG

58
TREUHANDVERTRAG
Der Treugeber bietet hiermit der IC Beteiligungs-Treuhand
GmbH, Ohmstraße 4, 85716 Unterschleißheim, im folgenden
auch „ICBT“ genannt, den Abschluss des nachstehenden Treuhandvertrages
an. Der Treuhänder kann das Angebot binnen
einer Frist von 14 Tagen annehmen. Der Zugang der Annahmeerklärung
ist nicht Voraussetzung für ihre Wirksamkeit.
§ 1 Treuhandgegenstand
1. Der Treuhänder erhält vom Treugeber den Auftrag, einen
Kapitalanteil an der EuroVal Immobilienbeteiligungen
GmbH & Co. KG (im folgenden auch „Beteiligungsgesellschaft“
genannt) als Treuhandkommanditist (Registertreuhänder)
zu erwerben. Er hält diesen Anteil treuhänderisch
im eigenen Namen, aber für Rechnung des Treugebers.
2. Die Höhe des Kapitalanteils bestimmt sich nach dem in der Beitrittserklärung
genannten Nominalbetrag der Pflichteinlage.
3. Für das Verhältnis zwischen dem Treugeber und dem Treuhänder
gelten die Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages
der Beteiligungsgesellschaft und dieses Treuhandvertrages.
§ 2 Ausführung des Treuhandvertrages
1. Erfüllt der Treugeber die in der Beitrittserklärung übernommene
Zahlungsverpflichtung nicht vollständig oder nicht
fristgerecht, gelten die entsprechenden Bestimmungen des
Gesellschaftsvertrages der Beteiligungsgesellschaft. Dem
Treuhandkommanditisten stehen danach sämtliche Rechte
zu, die dort der Beteiligungsgesellschaft bzw. dem persönlich
haftenden Gesellschafter zustehen.
2. Die Einzahlung des Kaufpreises für die gezeichnete Pflichteinlage
(§ 1 Abs. 2) erfolgt auf das in der Beitrittserklärung
benannte Konto. Die Überwachung des Kontos und der
Leistung der Einlage an die Beteiligungsgesellschaft
(soweit nicht bereits erbracht) obliegen dem Treuhänder.
§ 3 Verwaltungstätigkeit
1. Der Treuhänder handelt im Innenverhältnis zum Treugeber
ausschließlich in dessen Auftrag und für dessen Rechnung.
Wirtschaftlich ist der Treugeber Kommanditist der Fondsgesellschaft.
2. Er erteilt dem Treugeber oder einem von diesem benannten
Dritten auf Wunsch Vollmacht zur Vertretung der Beteiligung
des Treugebers. Er kann die Rechte des Treugebers in
der Gesellschafterversammlung wahrnehmen, sofern ihm
vom Treugeber hierzu im Vorfeld zu einzelnen oder allen
Tagesordnungspunkten Weisung erteilt wurde. Im Falle des
Fehlens einer solchen Weisung enthält sich der Treuhänder
der Stimme.
§ 4 Aussonderung und Herausgabe des Treuguts
1. Der Treuhänder hat das Treuhandvermögen von seinem
sonstigen Vermögen getrennt zu halten und zu verwalten.
2. Der Treuhänder wird alles, was er in Ausführung dieses
Treuhandauftrages erlangt hat, an den Treugeber heraus-
TREUHANDVERTRAG
geben, soweit dem Treugeber dies nach Treuhandvertrag
gebührt. Dies gilt insbesondere für die Ausschüttungen der
Beteiligungsgesellschaft. Ausschüttungsberechtigt ist der
am Tag der Ausschüttung registrierte Eigentümer der Beteiligung.
Liegt eine Verpfändung der Beteiligung vor und ist
aufgrund dieser Verpfändung der Pfandrechtsgläubiger
ausschüttungsberechtigt, gilt der vorgenannte Satz entsprechend.
3. Der Treugeber kann jederzeit mit Wirkung zum 31.12. eines
jeden Jahres die Herausgabe der treuhänderisch gehaltenen
Beteiligung verlangen und seine Rechte als persönlich
im Handelsregister eingetragener Kommanditist wahrnehmen.
Die gesellschaftsvertraglichen Vorschriften über die
Mindestbeteiligung sind zu beachten.
4. Die Eintragung in das Handelsregister ist nur möglich,
wenn der Treugeber den persönlich haftenden Gesellschaftern
der Beteiligungsgesellschaft eine unwiderrufliche und
über den Tod hinaus geltende Vollmacht in öffentlichbeglaubigter
Form zur Bewirkung aller Angelegenheiten
erteilt, welche eine Eintragung in das Handelsregister gesetzlich
erfordern. Die Kosten der Vollmachtserteilung, der
Anmeldung und der Eintragung im Handelsregister trägt
der Treugeber.
§ 5 Sicherung des Treuguts und
Freistellungsanspruch des Treuhänders
1. Der Treuhänder tritt hiermit die Ansprüche aus der treuhänderisch
gehaltenen Beteiligung auf den festgestellten Gewinn,
die beschlossenen Ausschüttungen sowie auf dasjenige,
was im Falle seines Ausscheidens aus der Gesellschaft
oder deren Liquidation von ihm beansprucht werden kann,
an den Treugeber in dem Umfang ab, wie diese Ansprüche
dem Treugeber nach Maßgabe dieses Vertrages zustehen. Die
Abtretung ist auflösend bedingt durch den Rücktritt des
Treuhänders von dem Treuhandvertrag bei Verzug des Treugebers.
Der Treuhänder bleibt berechtigt, die an den Treugeber
abgetretenen Ansprüche im eigenen Namen einzuziehen.
2. Für den Fall der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über
sein Vermögen bzw. der Ablehnung der Insolvenzeröffnung
mangels Masse überträgt der Treuhänder den treuhänderisch
gehaltenen Gesellschaftsanteil an den Treugeber in
Höhe der von diesem gezeichneten Gesellschaftsbeteiligung.
Die Übertragung der Gesellschaftsbeteiligung ist
aufschiebend bedingt durch die persönliche Eintragung des
Treugebers als Kommanditist in das Handelsregister im
Wege der Rechtsnachfolge. Gleiches gilt für den Fall, dass
in den treuhänderisch gehaltenen Geschäftsanteil Zwangsvollstreckungsmaßnahmen
von Privatgläubigern des Treuhänders
vollzogen und diese nicht binnen zwei Monaten
aufgehoben werden.
3. Von den im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Verwaltung
der treuhänderisch übernommenen Gesellschafterbeteiligung
entstehenden Verbindlichkeiten hat der
Treugeber den Treuhänder freizustellen. Die Freistellungsverpflichtung
ist begrenzt auf den Beteiligungsbetrag. Sie
ist ausgeschlossen, soweit der Beteiligungsbetrag eingezahlt
und dem Treugeber nicht im Sinne der gesetzlichen
Bestimmung als zurückgewährt gilt (§ 172 Abs. 4 HGB).

4. Werden an den Treuhänder in seiner Eigenschaft als Treuhandkommanditist
Ausschüttungen vorgenommen, während
der Buchwert des Gesellschaftsanteils (Summe aller
Gesellschafterkonten eines Gesellschafters) des Treuhänders
durch Verlust oder Entnahmen unter den Betrag der im
Handelsregister eingetragenen Hafteinlage herabgemindert
ist oder wird, lebt die Freistellungsverpflichtung des Treugebers
bis zu der Höhe des an ihn auf diese Weise zurückgezahlten
Beteiligungsbetrages wieder auf, höchstens jedoch
bis zu dem Betrag, um den der Buchwert des Gesellschaftsanteils
unter den Betrag der im Handelsregister eingetragenen
Haftsumme, soweit sie im Innenverhältnis des
Treuhänders zum Treugeber auf dessen Beteiligung entfällt,
im Zeitpunkt der Inanspruchnahme herabgemindert ist. Auf
die Tatsache der Weiterleitung der Ausschüttung an den
Treugeber kommt es dabei nicht an. Im Falle drohender
Inanspruchnahme durch Gesellschaftsgläubiger aufgrund
der gesetzlichen Haftung des Kommanditisten ist der Treuhandkommanditist
berechtigt, die Weiterleitung von Ausschüttungen
an den Treugeber davon abhängig zu machen,
dass dieser bis zur Höhe der auf ihn entfallenden Freistellungsverpflichtung
dem Treuhänder Sicherheit leistet.
§ 6 Treugeberregister und Datenschutz
1. Der Treuhänder hält Namen, Adresse, Bankverbindung,
Wohnsitzfinanzamt und Steuernummer, Beteiligungsbetrag,
Angaben zum Stand des Treugebers, Eintragungsdatum
in das Handelsregister, steuerliche Angaben zur Zuordnung
des Anteils zum Betriebsvermögen und zur etwaigen
Anteilsrefinanzierung und den Vertragsbeginn des Treuhandvertrages
in einem Register fest (Treugeberregister).
Der Treuhänder erteilt dem Treugeber eine schriftliche
Bestätigung über die Eintragung.
2. Über die Eintragungen darf der Treuhänder anderen Personen
als den persönlich haftenden Gesellschaftern der Beteiligungsgesellschaft
Auskünfte nicht erteilen. Dies gilt
auch für die übrigen Treugeber. Dies gilt nicht gegenüber
der mit der Fondsverwaltung beauftragten Gesellschaft,
dem zuständigen Finanzamt, dem finanzierenden Kreditinstitut
und gegenüber den zu Berufsverschwiegenheit verpflichteten
Personen, die als Prüfer oder Berater für die
Beteiligungsgesellschaft tätig werden.
3. Im Rahmen dieses Vertrages werden personenbezogene
Daten mittels EDV-Anlagen gespeichert und verarbeitet.
Der Treugeber willigt ein, dass dies geschieht und dass die
in die Platzierung des Gesellschaftskapitals eingeschalteten
Personen über die gespeicherten Daten informiert werden.
§ 7 Rechenschaftsbericht
Der Treuhänder ist verpflichtet, anhand des geprüften Jahresabschlusses
Bericht über das abgelaufene Geschäftsjahr zu
erstatten, soweit dies nicht durch die Gesellschaft erfolgt.
§ 8 Rechtsstellung des Treugebers
in der Gesellschafterversammlung
1. Der Treugeber ist berechtigt, an den Gesellschafterversammlungen
der Beteiligungsgesellschaft teilzunehmen.
IC
2. Für den Fall seiner persönlichen Teilnahme ist der Treugeber
berechtigt, in der Gesellschafterversammlung der Beteiligungsgesellschaft
das auf seine Gesellschafterbeteiligung
entfallende Stimmrecht selbst auszuüben. Der Treuhänder
erteilt hiermit die erforderliche Vollmacht.
3. Das gleiche Recht steht einem vom Treugeber mit schriftlicher
Vollmacht versehenen Dritten zu.
§ 9 Haftung des Treuhänders
1. Der Treuhänder handelt mit eigenüblicher Sorgfalt. Er haftet
dem Treugeber nur bei grob fahrlässiger oder vorsätzlicher
Verletzung der ihm obliegenden Verpflichtungen.
2. Der Anspruch des Treugebers auf Schadenersatz – gleich
aus welchem Rechtsgrunde, auch aus der Verletzung von
Pflichten bei den Vertragsverhandlungen – verjährt in
3 Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem der Anspruch entstanden
ist, soweit er nicht kraft Gesetzes einer kürzeren
Verjährung unterliegt. Schadenersatzansprüche hat der
Treugeber innerhalb einer Ausschlussfrist von 6 Monaten
nach Kenntniserlangung von dem Schaden gegenüber dem
Treuhänder durch eingeschriebenen Brief geltend zu
machen.
3. Der Treuhänder übernimmt keine Haftung für den Eintritt
der vom Treugeber mit seinem Beitritt zu der Beteiligungsgesellschaft
angestrebten wirtschaftlichen und steuerlichen
Folgen. Die angestrebten steuerlichen Folgen stehen
unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die Finanzverwaltung
und Finanzgerichtsbarkeit.
4. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass der
Treuhänder keine Haftung für die Bonität der Vertragspartner
der Beteiligungsgesellschaft oder dafür übernimmt,
dass die Vertragspartner der Beteiligungsgesellschaft die
eingegangenen vertraglichen Pflichten ordnungsgemäß
erfüllen. Insbesondere haftet der Treuhänder nicht für die
Mängelfreiheit, Eignung und Ertragsfähigkeit der Immobilien
der Beteiligungsgesellschaft, den Eingang der mit den
Mietern vereinbarten Mieten oder für den Eintritt der vom
Treugeber oder der Beteiligungsgesellschaft verfolgten
sonstigen wirtschaftlichen Ziele.
§ 10 Laufzeit, Kündigung, Vergütung
und Sonstige Bestimmungen
1. Der Treuhänder ist berechtigt, auch mit anderen Treugebern
Treuhandverträge über Gesellschaftsbeteiligungen an der
Fondsgesellschaft abzuschließen und diese zu verwalten.
2. Der Treuhänder ist von den Beschränkungen des § 181 BGB
befreit.
3. Der Treuhandvertrag wird zunächst für die Zeit der Beteiligung
des Treuhandkommanditisten an der Beteiligungsgesellschaft
geschlossen bzw. für die Zeit der Beteiligung des
Treugebers. Eine Kündigung des Treugebers kann, soweit in
diesem Vertrag nicht anders geregelt, nur aus wichtigem
Grund oder nach Maßgabe der im Gesellschaftsvertrag enthaltenen
Kündigungsregelung erfolgen.
59
TREUHANDVERTRAG

60
TREUHANDVERTRAG
4. Der Treuhänder kann aus wichtigem Grund nur kündigen,
wenn in der Person des Treugebers die im Gesellschaftsvertrag
genannten Gründe für das Ausscheiden eines Gesellschafters
vorliegen. Im übrigen kann er mit einer Frist von
sechs Monaten zum Jahresende kündigen, wenn er dem
Treugeber einen neuen Treuhänder benennt, der zu den
Bedingungen dieses Vertrages die Treuhandschaft zu übernehmen
bereit ist. Für die Rechtsfolgen ist der Gesellschaftsvertrag
maßgebend.
5. Für die Kündigung sind im übrigen die Vorschriften des
Gesellschaftsvertrages über die Kündigung maßgebend.
6. Für den Fall der Beendigung des Treuhandvertrages ist der
Treuhänder verpflichtet, auf Anweisung des Treugebers den
treuhänderisch verwalteten Kommanditanteil auf einen
vom Treugeber benannten Dritten zu übertragen.
7. Auf die Übertragung des Treuhandvertrages auf einen
anderen Treugeber sind die Vorschriften des Gesellschaftsvertrages
über die Verfügung über Gesellschaftsanteile entsprechend
anzuwenden. Die Rechte, die dem persönlich
haftenden Gesellschafter oder der Gesellschaft zustehen,
stehen in diesem Fall dem Treuhandkommanditisten zu.
Unterjährige Übertragungen sind demgegenüber jeweils
zum Ablauf des laufenden Monats möglich.
8. Im Verhältnis zwischen Treugeber und Treuhänder treten bei
Personenmehrheiten oder Rechtsnachfolge die gleichen
Folgen ein, wie sie in diesen Fällen im Verhältnis zwischen
Gesellschaft und Gesellschafter eintreten.
9. Für die Übernahme der Tätigkeit als Register-Treuhänder,
erhält die ICBT eine Gebühr in Höhe von € 250 zzgl. MwSt.
pro angefangenem Jahr der Beteiligung. Die Gebühr wird
mit den Ausschüttungsbeträgen verrechnet, die der Treugeber
von der Beteiligungsgesellschaft erhält. Für die Übertragung
von Gesellschaftsanteilen bzw. der Rechte und
Pflichten aus dem Treuhandvertrag gilt eine Gebühr in Höhe
von 1% des Nominalwertes der zu übertragenden Beteiligung,
höchstens € 500 zuzüglich Umsatzsteuer als vereinbart.
Bei Erb- oder Schenkungsfällen gilt ein pauschaler
Satz von € 250 je Empfänger zuzüglich Umsatzsteuer.
Soweit die Fondsverwaltung die zuvor dargestellten Beträge
abrechnet, sind deren Kosten auf die Vergütungen des
Treuhänders anzurechnen.
10. Soweit der Treuhänder nach Maßgabe dieses Treuhandvertrages
einen Kapitalanteil an der Beteiligungsgesellschaft
für mehrere Personen, insbesondere Ehegatten, gleichzeitig
hält, übernehmen diese sämtliche Verpflichtungen aus
diesem Vertrag und dem Gesellschaftsvertrag als Gesamtschuldner
mit der Maßgabe, dass Tatsachen, die nur hinsichtlich
eines Gesamtschuldners vorliegen oder eintreten,
für oder gegen jeden von ihnen wirken. Sie bevollmächtigen
sich hiermit für die Dauer dieses Vertrages gegenseitig,
Erklärungen und Schriftstücke, die einem von ihnen
zugehen, mit rechtsverbindlicher Wirkung gegen alle entgegenzunehmen.
Die Abgabe von Erklärungen einschließlich
der Stimmrechtsausübung durch einen der Treugeber
wirkt für und gegen die gesamte Personenmehrheit. Im
übrigen ist der Treuhänder berechtigt, bei Personenmehrheit
auch die in § 10 Ziff. 9 genannte Gebühr mehrfach zu
erheben.
11. Der Treugeber ist verpflichtet, eine Adressänderung dem
Treuhänder schriftlich unverzüglich mitzuteilen. Bis zum
Eingang einer solchen Mitteilung ist der Treuhänder berechtigt,
Zustellungen an die sich aus dem Treugeberregister
ergebende Adresse vorzunehmen.
§ 11 Schlussbestimmungen
1. Der Treugeber ist darüber informiert, dass der Treuhänder
ein verbundenes Unternehmen der IC Immobilien Gruppe
ist. Unternehmen dieser Gruppe erbringen wesentliche
Leistungen im Zusammenhang mit der Konzeption wie
auch der laufenden Verwaltung der Beteiligung. Der Treugeber
ist darüber informiert, dass auch die Möglichkeit der
Beteiligung über einen unabhängigen Treuhänder besteht.
2. Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam oder
der Vertrag lückenhaft sein, wird dadurch der Vertrag in seinem
übrigen Inhalt nicht berührt. Die unwirksame Bestimmung
oder lückenhafte Regelung gilt vielmehr als durch
eine solche Vorschrift ersetzt oder ausgefüllt, die der von
den Parteien beabsichtigten Regelung in gesetzlich zulässiger
Weise am nächsten kommt.
3. Erfüllungsort für alle Verpflichtungen und Gerichtsstand für
Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist der Sitz des Treuhänders,
soweit dieser Gerichtsstand gesetzlich zulässig vereinbart
werden kann.
4. Änderungen bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für
eine Abänderung dieser Schriftformklausel.

Regensburg
IC
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VERBRAUCHERINFORMATION FÜR DEN FERNABSATZ
VERBRAUCHERINFORMATION FÜR DEN FERNABSATZ
Verbraucherinformation für den Fernabsatz
Das »Gesetz zur Änderung der Vorschriften über
Fernabsatzverträge bei Finanzdienstleistungen« gilt
grundsätzlich für alle Fernabsatzverträge über die
Lieferung von Waren oder über die Erbringung von
Dienstleistungen einschließlich Finanzdienstleistungen
zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher.
Fernabsatzverträge sind Verträge, die unter ausschließlicher
Verwendung von Fernkommunikationsmitteln
abgeschlossen werden. Hierbei ist zu beachten,
dass darunter prinzipiell alle Arten von Vertragsschlüssen
fallen, die unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln
(z.B. per Telefon, schriftlich,
per Telefax, etc.) zustande kommen.
Vom Anwendungsbereich sind lediglich solche
Verträge ausgenommen, die bei gleichzeitiger
körperlicher Anwesenheit der Vertragsparteien
zustande kommen.
Nach dem Gesetz zur Änderung der Vorschriften
über Fernabsatzverträge bei Finanzdienstleistungen
sind gemäß der BGB-Informationspflichten-Verordnung
den Anlegern nachfolgende Informationen zur
Verfügung zu stellen:
Übersicht
A. Allgemeine Informationen zu den Anbietern
B. Informationen zu den Vertragsverhältnissen
C. Informationen über die Besonderheiten der
Fernabsatzverträge
D. Weiterer Rechtsbehelf und Einlagensicherung
A. Allgemeine Informationen zu den Anbietern
Konzeption, Marketing, Kapitalbeschaffung
und Fondsmanagement
IC Fonds GmbH
Ohmstraße 4, 85716 Unterschleißheim bei München
Rechtsform: Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Registergericht, Nummer, Datum der Ersteintragung:
Amtsgericht München, HRB 153 976, 15.12.1988
Gegenstand: Vermögensanlage und -verwaltung
insbesondere im Immobilienbereich, Recht zur Ausübung
aller unmittelbar und mittelbar mit Immobilienanlagen
verbundenen Geschäfte
Kapital: € 103.000
Gesellschafter mit einer Beteiligung von über 25%:
IC Immobilien Holding AG
Gesetzliche Vertreter: Frank Schaich, Gräfelfing
Andreas Wildner, München
Komplementär der Beteiligungsgesellschaft
EuroVal (Deutschland) GmbH
Ohmstraße 4, 85716 Unterschleißheim
Rechtsform: Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Registergericht, Nummer, Datum der Ersteintragung:
Amtsgericht Düsseldorf, HRB 36596, 29.10.1998
Gegenstand: Erwerb, Verwaltung und im Rahmen
der Vermögensumschichtung auch die Verwertung
von Immobilien im In- und Ausland. Der Erwerb kann
sowohl über Beteiligung an Grundstücksgesellschaften
jeder Art wie auch im direkten Eigentum erfolgen.
Die Gesellschaft ist nicht gewerblich, sondern
nur vermögensverwaltend tätig.
Kapital: € 25.564

Gesellschafter mit einer Beteiligung von über 25%:
Stichting EuroVal, Rotterdam
Gesetzliche Vertreter: Harald Assenheimer und
Reinhold Linnenbrink (beide Herren sind zugleich
Prokuristen der IC Immobilien Holding AG)
Beteiligungsgesellschaft
EuroVal Immobilienbeteiligungen GmbH & Co. KG
Ohmstraße 4, 85716 Unterschleißheim
Rechtsform: Kommanditgesellschaft (GmbH & Co. KG)
Registergericht, Nummer, Datum der Ersteintragung:
Amtsgericht Regensburg, HRA 6179, 30.11.1999
Gesetzliche Vertreter: EuroVal (Deutschland) GmbH,
(AG Düsseldorf, HRB 36596)
Soweit nicht ausdrücklich erwähnt, bestehen keine
Verflechtungen mit Unternehmen oder Mitarbeitern
der IC Immobilien Gruppe.
B. Informationen zu den Vertragsverhältnissen
Der vorliegende Prospekt zum Anlageangebot
EuroVal Immobilienbeteiligungen GmbH & Co. KG
(nachfolgend der »Prospekt«) sowie die Beitrittserklärung
enthalten detaillierte Beschreibungen der
Vertragsverhältnisse. Wegen näherer Einzelheiten
wird nachfolgend auf diese Dokumente verwiesen.
1. Wesentliche Leistungsmerkmale
Verwendung des Anlagebetrages entsprechend des
Gesellschaftszweckes zum Erwerb, zur Verwaltung
und zur Verwertung von Immobilien sowie Verwertung
von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften.
2. Preise
Der Erwerber einer Beteiligung an der EuroVal
Immobilienbeteiligungen GmbH & Co. KG hat eine
Pflichteinlage und ein Agio von 3% bezogen auf
seine gezeichneten Pflichteinlage zu leisten.
3. Weitere vom Anleger zu zahlende Steuern und
Kosten, zusätzliche Telekommunikationskosten
Liefer- und Versandkosten werden nicht in Rechnung
gestellt. Als weitere Kosten bei Erwerb fallen im
Falle einer Beteiligung an der EuroVal Immobilienbeteiligungen
GmbH & Co. KG Gebühren und Auslagen
für die notarielle Beglaubigung der Handelsregistervollmacht,
ggf. eigene Kosten für Telefon, Internet
sowie Porto an.
Zu den steuerlichen Auswirkungen der Beteiligung
wird auf die Ausführungen im Prospekt, insbesondere
auf den Abschnitt »Steuerliche Grundlagen«,
verwiesen (Seiten 36-42).
4. Zahlung und Erfüllung der Verträge,
weitere Vertragsbedingungen
Die gezeichnete Einlage zzgl. Agio ist unverzüglich,
spätestens jedoch zum zweitletzten Bankarbeitstag
eines Monats nach Annahme der Beitrittserklärung
zur EuroVal Immobilienbeteiligungen GmbH & Co.
KG gutzubringen.
Bei nicht fristgerechter Leistung der gezeichneten
Einlage kann der Komplementär den säumigen Gesellschafter
ausschließen. Darüber hinaus ist der
säumige Gesellschafter zum Ersatz des Schadens
verpflichtet, der aus der nicht rechtzeitigen Zahlung
herrührt, mindestens aber zur Zahlung eines pauschalen
Aufwendungsersatzes in Höhe von 10% der
von ihm gezeichneten Einlage. Der Nachweis eines
geringeren Schadens bleibt unbenommen.
Im Übrigen erfolgt eine Ergebniszuweisung ab dem
auf die Einzahlung der gezeichneten Einlage folgenden
Monatsersten.
Weitere Einzelheiten ergeben sich aus der Beitrittserklärung
sowie dem Gesellschaftsvertrag der
Beteiligungsgesellschaft (Seiten 54-56).
IC
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VERBRAUCHERINFORMATION FÜR DEN FERNABSATZ

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VERBRAUCHERINFORMATION FÜR DEN FERNABSATZ
5. Leistungsvorbehalte
Nach Annahme des Beitrittsangebotes durch die
EuroVal (Deutschland) GmbH bzw. die IC Fonds GmbH
sowie Erbringung der Einlage und des Agios keine.
C. Informationen über die Besonderheiten
des Fernabsatzvertrages
1. Information zum Zustandekommen
der Verträge im Fernabsatz
Der Anleger gibt durch Unterzeichnung und Übermittlung
der ausgefüllten Beitrittserklärung an die
EuroVal Immobilienbeteiligungen GmbH & Co. KG
ein Angebot zum Beitritt zur Beteiligungsgesellschaft
ab.
Der Beitritt zur Beteiligungsgesellschaft wird wirksam,
wenn die EuroVal (Deutschland) GmbH bzw.
die IC Fonds GmbH dieses Angebot durch Gegenzeichnung
der Beitrittsvereinbarung annimmt.
Dem Anleger wird die Annahme der Angebote und
der Beitritt schriftlich bestätigt.
2. Widerrufsrecht
Dem Anleger steht ein Widerrufsrecht nach § 355
BGB zu; siehe Widerrufsbelehrung in der Vertragsurkunde
(Beitrittserklärung).
3. Mindestlaufzeit der Verträge,
vertragliche Kündigungsregelungen
Die Beteiligungsgesellschaft ist auf unbestimmte
Dauer geschlossen.
Der Anleger ist berechtigt, durch Kündigung frühestens
zum 31.12. 2012 aus der Beteiligungsgesellschaft
auszuscheiden. Das Recht zur fristlosen
Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt.
Bei vorzeitigem Ausscheiden aus der Beteiligungsgesellschaft
bestimmt sich das Abfindungsguthaben
des Anlegers nach § 9 des Gesellschaftsvertrages
der Beteiligungsgesellschaft (Seiten 54-56).
4. Rechtsordnung und Gerichtsstand
Für vorvertragliche Schuldverhältnisse, für den
Beitritt sowie die Rechtsbeziehungen des Anlegers
unter dem Gesellschaftsvertrag der Beteiligungsgesellschaft
findet deutsches Recht Anwendung.
Sofern der Anleger Verbraucher im Sinne des § 13 BGB
ist, gelten hinsichtlich des Gerichtsstandes die gesetzlichen
Vorgaben. Ansonsten ist als Gerichtsstand für
den Gesellschaftsvertrag München vereinbart.
5. Vertragssprache
Die Vertragssprache ist deutsch.
6. Gültigkeitsdauer der zur Verfügung
gestellten Informationen
Bis zur Mitteilung von Änderungen. Preisanpassungen
sind nicht vorgesehen. Zeichnungsschluss
ist definiert durch Erreichen der Höchstgrenze des
Eigenkapitals gemäß Gesellschaftsvertrag.
D. Weiterer Rechtsbehelf und Einlagensicherung
1. Außergerichtliche Streitschlichtung
Für die Beilegung von Meinungsverschiedenheiten
aus der Anwendung der Vorschriften des BGB betreffend
Fernabsatzverträge über Finanzdienstleistungen
können die Beteiligten, unbeschadet ihres
Rechts die Gerichte anzurufen, die bei der Deutschen
Bundesbank eingerichtete Schlichtungsstelle
anrufen. Ein Merkblatt zum Schlichtungsverfahren
sowie die Schlichtungsstellenverfahrensverordnung
ist bei der Deutschen Bundesbank erhältlich
(Deutsche Bundesbank, Schlichtungsstelle,
Postfach 11 12 32, 60047 Frankfurt am Main).
2. Hinweis zum Bestehen einer Einlagensicherung
Keine.

BEITRITTSVERFAHREN UND ANGABENVORBEHALT
Beitrittsverfahren
Wenn Sie sich an der EuroVal Immobilienbeteiligungen
GmbH & Co. KG beteiligen möchten, füllen
Sie bitte die beigefügte Beitrittserklärung für die
Kommanditbeteiligung vollständig aus und senden
Sie das entsprechende Original an die
IC Fonds GmbH
Ohmstraße 4, 85716 Unterschleißheim
Die Beitritte werden dort werktäglich registriert.
Eine Durchschrift ist für Ihre Unterlagen bestimmt.
Die in Zusammenhang mit dem Beitritt stehende
Widerrufsbelehrung bitten wir ebenfalls zu unterzeichnen.
Sie haben in der Beitrittserklärung die Möglichkeit,
der IC Beteiligungs-Treuhand den Abschluss des in
diesem Prospekt abgedruckten Register-Treuhandvertrages
anzubieten. Der Regelfall ist eine direkte
Beteiligung (mit Handelsregistereintragung). Die
dabei anfallenden Beglaubigungsgebühren sind in
diesem Fall von Ihnen direkt zu tragen.
Ihr Beitritt zur Beteiligungsgesellschaft sowie die
Annahme werden Ihnen schriftlich bestätigt. Eine
Annahme erfolgt dann, wenn mindestens 80% der
Einlagen gezeichnet sind und eine Finanzierungszusage
vorliegt. Die Pflichteinlage zzgl. Agio ist
unmittelbar nach Zugang der gegengezeichneten
Beitrittserklärung auf das Konto der Beteiligungsgesellschaft
zu überweisen:
EuroVal Immobilienbeteiligungen GmbH & Co. KG
Bank: HSH Nordbank AG
Konto-Nr.: 1000 250 567
BLZ: 210 500 00
Ihre Beteiligung wird erst mit Einzahlung der Pflichteinlage
wirksam. Ausschüttungsberechtigt sind Sie
ab dem auf die Zahlung folgenden Monatsersten mit
dem Nominalbetrag der Einlage. In diesem Zusam-
menhang ist zu beachten, dass eine Beteiligung erst
mit der Gutschrift der Pflichteinlage auf dem Konto
der EuroVal Immobilienbeteiligungen GmbH & Co.
KG wirksam wird und nicht schon mit der Belastung
auf Ihrem Konto.
Angabenvorbehalt
Alle Angaben und Berechnungen wurden von der
IC Fonds GmbH entwickelt und zusammengestellt. Sie
beruhen auf den bei Herausgabe dieses Prospektes
maßgebenden rechtlichen und wirtschaftlichen
Verhältnissen sowie den zu dieser Zeit gültigen gesetzlichen
Vorschriften und Verwaltungsanweisungen.
Im Hinblick auf § 264 a StGB versichert die Prospektherausgeberin,
die Angaben nach bestem
Wissen und Gewissen zur vollständigen und wahren
Information der Investoren zusammengestellt zu
haben. Dennoch können sich Fragen ergeben,
zu deren Beantwortung die Herausgeberin jederzeit
zur Verfügung steht. Nur schriftlich bestätigte
Angaben sind relevant.
Eine Haftung für Abweichungen durch künftige
Entwicklungen, durch Änderungen der rechtlichen
Grundlagen, wie Gesetze, Rechtsprechung, Erlasse
sowie durch Dispositionskorrekturen der Kommanditgesellschaft
kann nicht übernommen werden.
IC
Für versehentlich unrichtige oder unvollständige
Angaben in diesem Prospekt haftet die Herausgeberin
gegenüber den Investoren oder der Kommanditgesellschaft
nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.
Ersatzansprüche wegen unrichtiger oder unvollständiger
Angaben gegen die Herausgeberin verjähren
nach Ablauf von 6 Monaten nach Kenntnisnahme
des Investors von einem Fehler in diesem
Prospekt oder einer Unvollständigkeit des Prospektes,
spätestens jedoch drei Jahre nach Beitritt zu
der Kommanditgesellschaft. Mit der Unterzeichnung
der Beitrittserklärung erklärt sich der Investor mit
dem vorstehenden Angabenvorbehalt einverstanden.
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BEITRITTSVERFAHREN UND ANGABENVORBEHALT

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ERKLÄRUNG DER PROSPEKTVERANTWORTLICHEN
ERKLÄRUNG DER PROSPEKTVERANTWORTLICHEN
Erklärung der Prospektverantwortlichen
Die IC Fonds GmbH (Prospektherausgeberin)
übernimmt die Verantwortung für den Inhalt dieses
Prospektes und erklärt, dass ihres Wissens die
Angaben im Prospekt richtig und keine wesentlichen
Umstände ausgelassen sind.
Datum der Aufstellung des Prospektes: 10. 02. 2006
IC Fonds GmbH
Sitz der Gesellschaft: Unterschleißheim
Geschäftsanschrift: Ohmstraße 4,
85716 Unterschleißheim
Handelsregister/Nummer: Amtsgericht München,
HRB 153 976
Funktion: Konzeption, Marketing, Kapitalbeschaffung
und Fondsmanagement
Gegenstand der Gesellschaft: Vermögensanlage und
-verwaltung insbesondere im Immobilienbereich,
Recht zur Ausübung aller unmittelbar und mittelbar
mit Immobilienanlagen verbundenen Geschäfte
Andreas Wildner Frank Schaich

IC I
C F o n d s G m b H
Vermögensanlagen aus gutem Hause
85716 Unterschleißheim · Ohmstraße 4 · Telefon 089 / 552 27-0 · Fax 089 / 552 27-337
Sitz der Gesellschaft: Unterschleißheim · Kostenfreie Service-Nummer 0800 / 800 11 23 · E-Mail: ICF@IC-Group.de