2. Änderung des Bebauungsplans „Jungs Wies“ - Gemeinde ...

Gem meinde Heusweiler,
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Heuswe H eiler
2. Änderun Ä ng des Bebauu B ngsplans
„Jungs
Wiees“
- Ent twurf -
28.02 2.2012

2. Änderung des Bebauungsplans
„Jungs Wies“
Bearbeitet im Auftrag der
Gemeinde Heusweiler
Saarbrücker Straße 35
66265 Heusweiler
ARGUS concept GmbH – Das Stadtplanungsteam der incopa
Am Homburg 3
66123 Saarbrücken
Tel.: 0681 – 38 916 – 0
Fax: 0681 – 38 916 – 50
E-Mail: info@argusconcept.com
Internet: www.argusconcept.com
Projektbearbeitung:
Dipl. – Ing. Jan Halberstadt
Stand: 28.02.2012

Gemeinde Heusweiler: 2. Änderung des Bebauungsplans ´“Jungs Wies“ Begründung
Inhaltsverzeichnis Seite
1 ANLASS, ZIELE UND ZWECKE DER PLANUNG 4
2 VERFAHRENSVERLAUF 5
3 INFORMATIONEN ZUM PLANGEBIET 6
3.1 Lage des Plangebiets/Geltungsbereich ........................................................................................... 6
3.2 Bebauungsplan „Jungs Wies“ ......................................................................................................... 6
3.3 Angrenzende Bebauungspläne ....................................................................................................... 7
3.4 Derzeitige Situation und vorhandene Nutzungen ............................................................................ 8
4 ÜBERGEORDNETE UND SONSTIGE RELEVANTE PLANUNGEN 8
4.1 Vorgaben der Raumordnung ........................................................................................................... 8
4.2 Flächennutzungsplan ...................................................................................................................... 9
5 ERLÄUTERUNGEN DER PLANINHALTE 9
5.1 Zusammenfassung der Änderungen ............................................................................................... 9
5.2 Plankonzeption ............................................................................................................................. 10
5.3 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen (§ 9 BauGB und BauNVO) .............................................. 10
5.3.1 Art der baulichen Nutzung ............................................................................................ 10
5.3.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise ........................................................................ 12
5.3.3 Überbaubare Grundstücksflächen ................................................................................ 13
5.3.4 Stellplätze und Garagen ............................................................................................... 13
5.3.5 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft.................................................................................................................... 13
5.3.6 Flächen zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ........ 14
5.3.7 Örtliche Bauvorschriften ............................................................................................... 14
6 AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS / ABWÄGUNG 14
6.1 Auswirkungen auf die Naturgüter/Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung ............................................. 14
6.2 Immissionsschutz .......................................................................................................................... 15
6.3 Sonstige Auswirkungen ................................................................................................................. 15
6.4 Gewichtung des Abwägungsmaterials .......................................................................................... 16
7 FLÄCHENBILANZ 16
8 REALISIERUNG 17
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1 ANLASS, ZIELE UND ZWECKE DER PLANUNG
Der Bebauungsplan „Jungs Wies“ ist rechtskräftig seit dem 19.07.2006. Mit diesem Plan
werden ca. 8 ha Fläche im südlichen Zentrum von Heusweiler überplant. Der Plan steht
im Zusammenhang mit der Sanierung der Ortsmitte, der Neustrukturierung des ehemals
gewerblich genutzten Bahnhofsbereichs und insbesondere der Einführung der Saarbahn
in Heusweiler. Er ermöglicht über eine neue Straßenverbindung zwischen Bahnhofsbereich
und Saarbrücker Straße - neben der Anbindung des geplanten Park& Ride Platzes,
der Wohngebiete an der Realschule und der Sondergebietsflächen am ehemaligen Bahnhof
- die Erschließung neuer Baugebietsflächen. Weiterhin können auf Grundlage dieses
Bebauungsplans die in den Geltungsbereich eingeschlossenen, bestehenden bebauten
Bereiche verdichtet und neugeordnet und mit den für eine Neubebauung vorgesehenen
Bereichen sowie dem geplanten ÖPNV-Verknüpfungspunkt verbunden werden. Der Plan
steht damit in engem Zusammenhang mit der erwarteten Stärkung der zentralörtlichen
Funktionen der Gemeinde Heusweiler durch den Ausbau der Saarbahn.
Mit einer ersten Änderung des Bebauungsplans „Jungs Wies“, rechtskräftig seit Juni
2008, wurden geringfügige Veränderungen der Abgrenzung der Gebietsart und des Geltungsbereichs
sowie eine Ausweisung von Stellplätzen in der Saarbrücker Straße vorgenommen.
Im Zuge der Umsetzungsplanungen der im Bebauungsplan vorgesehenen Erschließungsstraßen
ergab sich die Notwendigkeit einer zweiten Änderung für einen Teilbereich des
Bebauungsplans. Zur Erschließung weiterer Neubaubereiche ist im Bebauungsplan ausgehend
von der neuen Verbindungsstraße eine Stichstraße festgesetzt. Diese wurde bis
zu einem zusammenhängenden Grundstücksbereich geführt, der derzeit schon teilweise
bebaut ist und bisher von der Friedrichsstraße aus erschlossen war, und dort mit einer
Wendeanlage abgeschlossen. Nachdem sich die Umsetzungsplanungen von privater Seite
für diesen Grundstücksbereich konkretisiert haben, wurde ersichtlich, dass die auf dem
privaten Grundstück gelegene Wendeanlage die Nutzung des Grundstücks sehr einengt.
Auch ohne Aufgabe der Zielsetzung, dass die bestehende Verkehrsanbindung des benannten
Grundstücksbereichs über die Friedrichsstraße entlastet wird, ist es städtebaulich
möglich, die Wendeanlage außerhalb der Grundstücksgrenzen zu verlagern und so die
Nutzungsmöglichkeiten auf den privaten Grundstücken zu erweitern.
Weiterhin hat sich gezeigt, dass in diesem sich aus mehreren Parzellen zusammensetzenden
Grundstücksbereich sowohl die bestehenden Nutzungen, als auch die geplanten
neuen Nutzungen mit der im Bebauungsplan festgesetzten Gebietsart nicht vereinbar
sind. Schon derzeit bestehen hier Gebäude, die ausschließlich für freie Berufe und sonstige
gewerbliche Nutzungen aus der Medizin- und Gesundheitsbranche genutzt werden.
Für das Gebiet ist es geplant, die bestehenden Nutzungen aus dem Bereich des Gesundheitswesens
auszubauen, neben der Einrichtung von Wohnnutzung und ergänzender Büronutzung.
Um eine allgemeine Zulässigkeit der geplanten Gesundheitseinrichtungen vorzubereiten,
soll die bisherige Festlegung eines Allgemeinen Wohngebiets nach Baunutzungsverordnung
(BauNVO) in Mischgebiet geändert werden.
Sowohl durch die Verlagerung der Wendeanlage, als auch durch die Änderung der Gebietsart
werden die Grundzüge der rechtskräftigen Planung berührt. Zur Wahrung der
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städtebaulichen Ordnung im Planbereich ist daher die Änderung des Bebauungsplans erforderlich.
Eine weitere konkrete Planung liegt für zwei benachbarte Parzellen (239, 240) im Nordwesten
des Geltungsbereichs vor. Vor dem Hintergrund der immer stärker gefragten Nutzung
von erneuerbaren Energien ist hier ein Pultdach in Verbindung mit einer effizienten
Photovoltaik(PV)-Anlage geplant. Aus diesem Grund ist eine Lockerung der Festsetzungen
hinsichtlich der Dachform und Neigung in diesem Mischgebietsbereich – bisher sind
nur Sattel- und Walmdächer mit einer Neigung von 22° - 40° zulässig – anzustreben. Art
und Maß der baulichen Nutzung werden in diesem Bereich aus den Festsetzungen des
bestehenden Bebauungsplans übernommen. Eine mögliche Überschreitung der Grundflächenzahl
durch Stellplatzflächen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche soll zudem
festgesetzt werden. Der Bauherr beabsichtigt in diesem Bereich die Schaffung von
22 nicht überdachten Parkplätzen.
Die vorliegende Bebauungsplanänderung steht unter dem Oberziel des § 1 Abs. 5 Baugesetzbuch
(BauGB), wonach die Bauleitpläne eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung
und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung
gewährleisten sollen. Er soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern
und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln.
Negative Auswirkungen auf den Menschen, die Schutzgüter Tiere und Pflanzen, Boden,
Wasser, Luft, Klima und deren Wirkungsgefüge sowie Auswirkungen auf die Landschaft,
auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter sollen so weit wie möglich vermieden und bei
Nichtvermeidbarkeit auf ein verträgliches Maß reduziert bzw. ausgeglichen werden. Insbesondere
sollen mit dem Bebauungsplan mögliche Beeinträchtigungen auf die umliegenden
Baugebiete von vornherein vermieden werden.
2 VERFAHRENSVERLAUF
Bei dem zu überplanenden Gebiet handelt es sich um eine vollständig innerhalb der im
Zusammenhang bebauten Ortslage von Heusweiler gelegene Fläche. Da durch die Bebauungsplanänderung
die innerörtlichen Nutzungsmöglichkeiten verbessert werden sollen,
handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung. Als Bebauungsplan der
Innenentwicklung kann damit das Änderungsverfahren im „beschleunigten Verfahren“
nach § 13 a BauGB (in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004
(BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I
S. 1509), durchgeführt werden. Die vorliegende Bebauungsplanänderung erfüllt dazu die
weiteren Voraussetzungen nach § 13 a Abs.1 BauGB, da:
� in ihm eine zulässige Grundfläche von weniger als 20.000 m² festgesetzt wird,
� durch ihn nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur
Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen und
� keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von FFH- oder Vogelschutzgebieten
bestehen.
In Anwendung des „beschleunigten Verfahrens“ wird von der frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit (§ 3 Abs.1 BauGB) und der Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs.1 BauGB)
sowie von der Durchführung einer Umweltprüfung (§ 2 Abs.4 BauGB) abgesehen.
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Der Rat der Gemeinde Heusweiler hat in seiner Sitzung am 13.11.2008 bereits einen zustimmenden
Grundsatzbeschluss zur geplanten Bebauungsplanänderung gefasst. Nach
Annahme des vorliegenden Entwurfs der Bebauungsplanänderung wird dieser zur Beteiligung
der Öffentlichkeit öffentlich ausgelegt (§ 3 Abs. 2 BauGB) und den Behörden und
sonstigen Trägern öffentlicher Belange zur Stellungnahme vorleget (§ 4 Abs. 2 BauGB).
3 INFORMATIONEN ZUM PLANGEBIET
3.1 Lage des Plangebiets/Geltungsbereich
Das ca. 8,0 ha große Gesamtgebiet des Bebauungsplans „Jungs Wies“ befindet sich inmitten
des Siedlungsbereichs des Gemeindeteils Heusweiler, westlich der Saarbrücker
Straße, bzw. südöstlich der ehemaligen Bahntrasse. Die darin beinhaltete neue Verbindungsstraße
reicht von der Schillerstraße über die ehemaligen Gleisanlagen bis zur Saarbrücker
Straße.
Der Änderungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 1,3 ha und befindet sich zentral im
rechtskräftigen Bebauungsplan, südlich der neuen Verkehrsfläche „Auf Jungs Wies“. Er
betrifft die aus der Umlegung hervorgegangenen Parzellen 239, 240, 241, 242, 243, 244,
245, 246, 253, 258, 257, 256, 255/1, 255/2 254/1, 255/2 (jeweils neue Baugrundstücke),
252 (neu parzellierte Straße „In der Langwies“ sowie die neuen Fußwegparzellen 248
(teilweise) und 251 (vollständig). Darüber hinaus liegen vollständig im Geltungsbereich die
bisher bestehenden Parzellen 354/6, 354/4, 353/3, 353/7, 352/1 und 352/4 sowie teilweise
die Parzellen 171/1, 171/2, 170/2, 169/5, soweit es sich dabei um Teile des bestehenden
Zufahrtswegs von der Friedrichstraße aus handelt.
Abb. 1 Lage des Bebauungsplans „Jungs Wies“ in der Gemeinde
3.2 Bebauungsplan „Jungs Wies“
Der rechtskräftige Bebauungsplan „Jungs Wies“, Stand 1. Änderung sieht im Änderungsbereich
die Festsetzung allgemeiner Wohngebiete entlang der Friedrichstraße und Mischgebiete
entlang der neuen Verbindungsstraße „Auf Jungs Wies“ vor. Innerhalb des
Grundstücksbereichs des derzeit vorgesehenen Wohngebietes im Süden ist eine Verkehrsfläche
besonderer Zweckbestimmung - verkehrsberuhigter Bereich – mit einer Wen-
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Gemeiinde
Heusweiler:
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Abb. 2 Lage des Ännderungsbereichs
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Angrrenzende
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Der seit Juni 1969 rechtskräfti ige Bebauu ungsplan ummfasst
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Der Bebauungs splan setzt reine Wohnngebiete
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ARGUUSconcept
GmbbH
- Das Stadtp planungsteam dder
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ner GRZ von 0,4 und einer GFZ von 0,4 bis 0, 7. Bei Baufenstern mit einer Tiefe zwischen
15 m und 25 m sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig.
Die Grundstücke, die unmittelbar an den Änderungsbereich angrenzen bzw. diesem direkt
gegenüber liegen, sind derzeit entsprechend dem Bebauungsplan bebaut.
3.4 Derzeitige Situation und vorhandene Nutzungen
Innerhalb des Änderungsbereichs befinden sich im südöstlichen Teil bereits vier Gebäude,
von denen drei in einer Hausgruppe aneinander gebaut sind. In einem Gebäude befindet
sich ein Medizinisches Versorgungszentrum mit mehreren Arztpraxen und einer
Praxis für rehabilitative Medizin; in den anderen Gebäuden ein Kosmetikstudio, ein diabetisches
Schulungszentrum und ein Labor. Ein Gebäudetrakt wird zum Wohnen genutzt.
Der noch unbebaute Grundstücksbereich im Bebauungsplan stellt sich als Garten- und
Wiesenland da.
Während im Norden die Straße „Auf Jungs Wies“ den Geltungsbereich begrenzt und im
Süden bzw. Südosten die oben genannten Bebauungspläne mit reiner Wohnnutzung an
den Änderungsbereich angrenzen, befinden sich nordöstlich weitere ein- bis zweigeschossige
Wohngebäude. Westlich des Änderungsbereichs schließt sich offenes Grünland
an.
Bzgl. der grünordnerischen Bestandsaufnahme im Plangebiet wird auf die Erläuterungen
in der Begründung zum Bebauungsplan „Jungs Wies“ verwiesen.
4 ÜBERGEORDNETE UND SONSTIGE RELEVANTE
PLANUNGEN
4.1 Vorgaben der Raumordnung
Die Ziele der Raumordnung, denen nach § 1 Abs.4 BauGB die Bauleitpläne anzupassen
sind, werden im Saarland in den Landesentwicklungsplänen „Siedlung“ und „Umwelt“
festgelegt. Mit dem vorliegenden Änderungsbebauungsplan werden die Ziele und
Grundsätze der Raumordnung nicht über den rechtskräftigen Bebauungsplan hinausgehend
grundsätzlich berührt. Neue Wohneinheiten werden nicht geschaffen.
Indirekt relevant ist die im LEP Siedlung vorgenommene Einordnung der Kommunen nach
der Lage zu bestimmten Strukturräumen und zu bestimmten Siedlungsachsen sowie die
Einordnung im System der ‚Zentralen Orte’.
Nach dem derzeit wirksamen LEP-Siedlung vom 04.07.2006 liegt der Gemeindebezirk
Heusweiler innerhalb der Randzone des Verdichtungsraums. Diese Zone ist wie die Kernzone
gekennzeichnet durch eine erheblich über dem Landsdurchschnitt liegende Konzentration
von Wohn- und Arbeitstätten sowie eine hochwertige Infrastruktur. U.a. ist hier
eine weitere Verdichtung von Wohn- und Arbeitstätten in der Kernzone anzustreben.
Weiterhin fungiert der Gemeindebezirk Heusweiler als Grundzentrum zur Versorgung der
Gesamtgemeinde. Diese liegt wiederum im Verflechtungsbereich des Mittel- und Oberzentrums
Saarbrücken. Darüber hinaus liegt die Gemeinde Heusweiler innerhalb der
Siedlungsachse 2. Ordnung Saarbrücken-Riegelsberg-Heusweiler-Lebach. Durch eine
Konzentration der Siedlungsentwicklung innerhalb dieser Achsen soll u.a. die Erreichbarkeitsverhältnisse
verbessert werden und ein Anreiz zur verstärkten Inanspruchnahme des
öffentlichen Personennahverkehrs geschaffen werden.
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Insbesondere die mit der Änderung des Bebauungsplans verfolgte Zielsetzung einer Nutzungsmischung
liegt damit grundsätzlich innerhalb dieses landesplanerisch vorgegebenen
Rahmens.
4.2 Flächennutzungsplan
Nach § 8 Abs.2 BauGB ist ein Bebauungsplan grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan
zu entwickeln.
Der derzeit wirksame Flächennutzungsplan des Regionalverbands Saarbrücken stellt für
den Änderungsbereich Wohnbaufläche sowie Fläche für die Landwirtschaft dar. Mit der
notwendigen Änderung der Darstellung als gemischte Baufläche werden die Grundzüge
der Flächennutzungsplanung berührt.
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Nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB kann ein
Bebauungsplan, der von den Darstellungen
des Flächennutzungsplans abweicht,
auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan
geändert oder ergänzt
ist. Die geordnete städtebauliche Entwicklung
wird durch den vorliegenden
Bebauungsplan nicht beeinträchtigt. Daher
kann der Flächennutzungsplan im
Wege der Berichtigung angepasst werden.
Die Anpassung erfolgt im Rahmen
der regelmäßigen Gesamtanpassungen
des Flächen- nutzungsplans an die innerörtlichen
Entwicklungen der Gemeinden
durch den Regionalverband Saarbrücken.
Abb. 3 Ausschnitt aus dem wirksamen Flächennutzungsplan des Regionalverbands Saarbrücken.
5 ERLÄUTERUNGEN DER PLANINHALTE
5.1 Zusammenfassung der Änderungen
Die vorliegende Bebauungsplanänderung beinhaltet:
� Die Verkürzung der geplanten Straße In der Langwies und entsprechende Verlegung
der Wendeanlage,
� Die Änderung der Baugebietsarten von allgemeinem Wohngebiet in Mischgebiet,
� Die Ausweitung und teilweise Anpassung der überbaubaren Grundstücksfläche,
� Die Änderung der zulässigen Dachformen und Höhen,
� Die Änderung der Zweckbestimmung eines Teils der als Fußweg festgesetzten
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung in verkehrsberuhigter Bereich.
Ansonsten werden die bisherigen Festsetzungen aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan
„Jungs Wies“ übernommen, insbesondere diese zum Maß der baulichen Nutzung.

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5.2 Plankonzeption
Durch die Verkehrsfläche „Auf Jungs Wies“ wird das Gebiet im Norden begrenzt. Südlich
der Verkehrsfläche sind zwei Mischgebietsflächen (MI1 und MI2) entlang der Straße vorgesehen,
zwischen denen die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung (Verkehrsberuhigter
Bereich) „In der Langwies“ verläuft. Östlich und westlich der Verkehrsfläche
sind in diesem Bereich zwei allgemeine Wohngebietsflächen (WA) vorgesehen. Der
verkehrsberuhigte Bereich endet nördlich des Mischgebietes MI3 mit einem Wendehammer
und grenzt an zwei kurze Fußgängerwege in westlicher und östlicher Richtung. Südlich
der Fußwege ist jeweils eine ca. 1m breite öffentliche Grünfläche geplant. Am südlichen
Ende des Geltungsbereiches ist hier das oben genannte Mischgebiet (MI3) vorgesehen.
Die Grundstücke im Änderungsbereich, außer den Grün- und Verkehrsflächen, befinden
sich in einer Eigentümerhand (????). Daher wird es möglich die interne Erschließung
über privatrechtliche Regelungen zu gestalten. Das Gebiet ist über die Friedrichstraße
und den neuen Straßen „In der Langwies“ und „Auf Jungs Wies“ an den öffentlichen Verkehr
angeschlossen. Ver- und Entsorgung sind ebenfalls über diese Straßen gesichert.
Insbesondere durch die neue Anbindung an die Straße „In der Langwies“ kann eine Verkehrsentlastung
der Friedrichstraße erreicht werden.
Bzgl. der Nutzungen ist vorgesehenen, sowohl die bestehenden gewerblichen Nutzungen,
als auch die bestehende Wohnnutzung auszubauen. Die gewerblichen Nutzungen sollen
dabei auf den Bereich Medizin/Gesundheit beschränkt bleiben, einschließlich Büronutzungen.
5.3 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen (§ 9 BauGB und BauNVO)
5.3.1 Art der baulichen Nutzung
Festsetzung: Als Art der baulichen Nutzung wird im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans
(siehe Planzeichnung) festgesetzt:
gemäß § 6 BauNVO: Allgemeines Wohngebiet (WA):
Zulässige Arten von Nutzungen
gem. § 4 Abs. 2 BauNVO sind die allgemein zulässigen Arten von Nutzungen
� Wohngebäude,
� die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften
sowie nicht störenden
� Handwerksbetriebe
� Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche
Zwecke
zulässig.
Ausnahmsweise zulässige Arten von Nutzungen
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Begründung: ….
gem. §4 Abs. 3 BauNVO sind die ausnahmsweise zulässigen Arten von Nutzungen
� Betriebe des Beherbergungsgewerbes
� sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
zulässig.
Nicht zulässige Arten von Nutzungen
gem. §1 Abs. 5 BauNVO sind die sonst nach § 4 Abs. 3 BauNVO zulässigen
Arten von Nutzungen
� Anlagen für Verwaltungen
� Gartenbaubetriebe
� Tankstelle
nicht zulässig
gemäß § 6 BauNVO: Mischgebiet (MI):
Zulässige Arten von Nutzungen
gem. § 6 Abs. 2 BauNVO sind die allgemein zulässigen Arten von Nutzungen
� Wohngebäude
� Geschäfts- und Bürogebäude
� Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe
des Beherbergungsgewerbes
� sonstige Gewerbebetriebe
� Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke
zulässig.
Nicht zulässige Arten von Nutzungen
gem. §1 Abs. 5 BauNVO sind die sonst nach § 6 Abs. 2 und 3 BauNVO zulässigen
Arten von Nutzungen
� Gartenbaubetriebe
� Tankstellen
� Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 in den Teilen des Gebiets,
die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind
nicht zulässig.
gem. § 1 Abs. 9 BauNVO in Anwendung von § 1 Abs.5 BauNVO sind von den
sonst allgemein zulässigen sonstigen Gewerbebetrieben
� Gewerbebetriebe des Verkehrsgewerbes,
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� Handwerksbetriebe wie Kfz-Reparaturwerkstätten, Schlossereien, Tischlereien,
Steinmetzbetrieben,
� Bordelle und bordellähnliche Betriebe
nicht zulässig.
Begründung: Die Festsetzung eines Mischgebiets entspricht der angestrebten städtebaulichen
Entwicklung in diesem Grundstücksbereich. Ausgehend von den bestehenden
Einrichtungen der medizinischen Versorgung und der Gesundheitspflege, gepaart mit
Wohnnutzung, soll diese Mischung aus Wohnen und mit dem Wohnen verträglichem Gewerbe
ausgebaut werden. Um auch die Verträglichkeit der angestrebten Mischnutzung mit
den angrenzenden reinen Wohngebieten gewährleisten zu können, werden die Betriebe
und Einrichtungen von der Zulässigkeit ausgeschlossen, bei denen ein gewisses Störpotential
für die Umgebung besteht. Für Anlagen wie Tankstellen oder Gartenbaubetriebe ist
der Standort neben dieser Störwirkung auch aufgrund des begrenzten Flächenangebots
ungeeignet. Vergnügungsstätten würden dem angestrebten Gebietscharakter widersprechen.
Dadurch, dass diese in der Regel auch in den späteren Abend- und Nachtstunden
betrieben werden, verbunden mit einem erheblichen Verkehrsaufkommen, wäre auch
hierbei mit unverträglichen Beeinträchtigungen der Wohnnutzungen zu rechnen.
Neben der Schaffung von neuem Wohnraum in Nähe zur geplanten Saarbahnhaltestelle,
kann mit den sonstigen zulässigen Nutzungen die Versorgungsinfrastruktur sowie das Arbeitsplatzangebot
in der Gemeinde Heusweiler verbessert werden.
5.3.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise
Festsetzung: Das Maß der baulichen Nutzung wird entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. 1
BauGB und § 16 BauNVO durch die Angabe der Zahl der Vollgeschosse, der maximalen
Traufhöhe, der maximalen Firsthöhe, der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl
in der Planzeichnung (Nutzungsschablone) festgesetzt. Als Bezugspunkt für die Höhenentwicklung
gilt das mittlere Straßenniveau der dem Gebäude zugeordneten Verkehrsfläche
als Nulllinie.
Die Bauweise ist entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und § 22 BauNVO als offene
Bauweise festgesetzt.
Begründung: Die Maßfestsetzungen entsprechen, bis auf die Übernahme der Trauf- und
Firsthöhen auch für die Bestandsbereiche, im vollen Umfang den bisherigen Festsetzungen
im Bebauungsplan „Jungs Wies“. Die Übernahme der bisher auf ein allgemeines
Wohngebiet abgestimmten Maßfestsetzungen für die Mischgebiete (GRZ: 0,6, GFZ: 1,2,
zwei Vollgeschosse, Satteldach/Walmdach mit 22°-40°, Trauhöhe: 6,5 m, Firsthöhe: 12,5
m) tragen mit dazu bei, die Verträglichkeit von Wohnen und sonstigem Gewerbe auch unterhalb
der Schwelle von „nicht wesentlich störend“ zu gewährleisten. Lediglich im Bereich
der Parzellen 239, 40, 241, 242, 243 wird aufgrund von konkreten Planvorhaben auf die
Festsetzungen der Traufhöhen und der Firsthöhen verzichtet. Die Errichtung eines Pultdaches
wurde zudem ermöglicht Darüber hinaus wird die Einpassung der zulässigen Gebäude
in die vorhandenen Baustrukturen unterstützt. Da die Bestandsgebäude innerhalb
des in anderen Teilgebieten festgelegten Rahmens bzgl. Trauf- und Firsthöhe liegen,
werden diese maximalen Angaben zur Wahrung einer einheitlichen Höhenentwicklung
auch für diesen Bereich übernommen.
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Gemeinde Heusweiler: 2. Änderung des Bebauungsplans ´“Jungs Wies“ Begründung
5.3.3 Überbaubare Grundstücksflächen
Festsetzung: Bei den im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen ist ein Vortreten von
Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß zugelassen.
Begründung: Auch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen entspricht
weitestgehend der bisherigen Festlegung. Aufgrund des Wegfalls der Erschließungsstraße
auf dem Grundstück, wurde der Zuschnitt der Baufenster in den Randbereichen den
neuen maßgebenden Orientierungslinien angepasst. Um räumlich mehr Flexibilität zuzulassen,
wurde bei Beibehaltung der maximal zulässigen Grundfläche die mögliche Bebauungstiefe
im Bereich des Bestandes ausgeweitet, um hier z.B. Verbindungsbauten
oder Überdachungen zu ermöglichen.
Durch die Beibehaltung der bisherigen Bebauungstiefen von 12 m für die Neubaubereiche
wird wiederum zusätzlich zu den sonstigen Festsetzungen die Möglichkeit der Ansiedlung
von sonstigen Gewerbebetrieben auch von den möglichen Gebäudeausdehnungen her
eingeschränkt.
5.3.4 Stellplätze und Garagen
Festsetzung: Garagen und überdachte Stellplätze (Carports) sind nur innerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen zulässig und auf den hierfür ausdrücklich festgesetzten
Flächen. Nichtüberdachte Stellplätze innerhalb und außerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen und auf den hierfür ausdrücklich festgesetzten Flächen zulässig; des
Weiteren sind nicht- überdachte Stellplätze auch zwischen der zuständigen Erschließungsstraße
(Verkehrsflächen) und der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig
Begründung: Die textliche Festsetzung an sich entspricht der bisherigen Regelung im
Bebauungsplan „Jungs Wies“. In der Planzeichnung wurde zusätzlich eine Fläche für
Stellplätze im neu entstehenden „Innenhofbereich“ festgelegt. In diesem Bereich soll der
überwiegende Teil der notwendigen Stellplätze, auch für die zulässigen gewerblichen
Nutzungen untergebracht werden, die wiederum von der Straße „In der Langwies“ aus
angefahren werden können. Mit dieser Festlegung können die rückwärtigen Grundstücksbereiche
nach Westen und insbesondere nach Süden zur angrenzenden Wohnbebauung
hin von Stellplätzen und Zufahrten freigehalten werden. Die Anlegung unüberdachte
Stellplätze sind außerhalb der Bebauung möglich. Die vorgesehenen Bebauungen bilden
darüber hinaus eine Abschirmung der Stellplatznutzung zur umliegenden Wohnbebauung
hin.
5.3.5 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft
Festsetzung: Im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Grundstückszufahrten,
Stellplätze und Fußwege so zu befestigen, dass das auf diesen Flächen anfallende
Niederschlagswasser zumindest teilweise versickern kann. Eine vollständige Versiegelung
dieser Flächen ist untersagt.
Begründung: Die Festsetzung entspricht der bisher im Bebauungsplan „Jungs Wies“ als
bauordnungsrechtliche Festsetzung getroffenen Regelung, dass Stellplätze wasserdurchlässig
zu gestalten sind, mit Ausdehnung auf die sonstigen internen Erschließungswege.
Mit der getroffenen Festsetzung soll dazu beigetragen werden, den Versiegelungsgrad in-
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Gemeinde Heusweiler: 2. Änderung des Bebauungsplans ´“Jungs Wies“ Begründung
nerhalb des überplanten Gebietes möglichst gering zu halten. Dies kommt sowohl dem
Kleinklima im Ort als auch dem Wasserhaushalt zu gute, da zumindest ein Teil der auf
diesen Flächen anfallenden Niederschlagswässer verdunsten oder versickern kann.
5.3.6 Flächen zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Festsetzung: Innerhalb der mit F1 gekennzeichneten Fläche sind die vorhandenen Gehölze
auf Dauer zu erhalten. Ergänzende Anpflanzungen sind zulässig.
Begründung: Die derzeit bestehenden Gehölze dienen der Eingrünung des Baugebiets
und damit der Einpassung in das Orts- und Landschaftsbild. Neben der Aufrechterhaltung
dieser Funktion dient die Festsetzung auch der Sicherung der optischen Abgrenzung des
Mischgebiets von den benachbarten Wohngebieten.
5.3.7 Örtliche Bauvorschriften
Festsetzung: Dachformen und Dachneigungen sind den entsprechenden Nutzungsschablonen
zu entnehmen. Hier wurde sich größtenteils an die vorherigen Festsetzungen
des bestehenden Bebauungsplans Jungs Wies gehalten. Bauliche Einheiten, die durch
Privatvertrag in Einzeleigentum unterteilt werden, sind so zu gliedern, dass der Gesamteindruck
als Einheit erhalten bleibt. Abweichende Gestaltungen oder bauliche Veränderungen
innerhalb der einzelnen Einheiten sind zulässig.
Die unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke sind gärtnerisch anzulegen und zu
erhalten.
Werbeanlagen sind im räumlichen Geltungsbereich nur an der Stätte der Leistung zulässig;
sie sind an der Außenseite des Baublocks auf die Erdgeschosszone zu beschränken.
Ausnahmen hiervon sind nur als punktförmige Einzelzeichen bis zu 1 qm Ausdehnung an
jeweils einer Fassade in den Obergeschossen zulässig. Werbeanlagen sind in Farbe,
Form und Schriftart der Fassade anzupassen, an der sie befestigt werden. Ausgenommen
sind schützenswerte bzw. marktübliche Waren- oder Firmenzeichen.
Müllbehälter sind so aufzustellen, dass sie in Verbindung mit den Grundstückszufahrten
unmittelbar zu erreichen sind. Sie sind in die bauliche Gestaltung in geeigneter Form einzubeziehen.
Stellplätze für Sammelcontainer sind mit einem Sichtschutz zu versehen
und/oder zu begrünen.
Begründung: Die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen entsprechen denen des Bebauungsplan
„Jungs Wies“ unter gleichbleibender Begründung.
6 AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS / ABWÄGUNG
6.1 Auswirkungen auf die Naturgüter/Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung
Der durch den Bebauungsplan vorbereitete Eingriff in Natur und Landschaft sowie die
damit zusammenhängenden Ausgleichserfordernisse wurden bereits im Bebauungsplan
„Jungs Wies“ umfassend abgearbeitet. Durch die Bebauungsplanänderung ergeben sich
keine neuen Anhaltspunkte für weitergehende Eingriffe.
Da die bisher festgesetzte Grundflächenzahl für das Baugebiet beibehalten wird, einschließlich
der nach Baunutzungsverordnung möglichen Überschreitung durch Nebenan-
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lagen, Stellplätze und ähnliches, und die bisher festgesetzte Verkehrsfläche durch die
Versetzung in der Fläche verkleinert wird, ergibt sich für den Änderungsbereich in der Bilanz
eine um ca. 250 m² geringere zulässige Überbauung bzw. Versiegelung.
Bzgl. der Auswirkungen auf Naturschutz und Landschaftspflege wird auf die Untersuchungen
und Ausführungen zum Bebauungsplan „Jungs Wies“ verwiesen.
6.2 Immissionsschutz
Durch die Änderung der Baugebietsart in Mischgebiet werden Anlagen und Nutzungen
zulässig, die potenziell mit höheren Immissionen verbunden sind, als dies bei zulässigen
Anlagen in einem allgemeinen Wohngebiet der Fall ist. Mischgebiete dienen dem Wohnen
und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören,
so dass innerhalb des Mischgebiets erhebliche Immissionskonflikte zwischen Wohnen
und Gewerbe durch die Definition der Zweckbestimmung bereits ausgeschlossen sind.
Konflikte können sich aber durch das direkte Nebeneinander von Mischgebiet und reinem
Wohngebiet ergeben. In der vorliegenden Bebauungsplanänderung tragen zur Vermeidung
solcher Konflikte folgende Festsetzungen und Regelungen bei:
� Einschränkung der zulässigen gewerblichen Nutzungen durch Ausschluss potentiell
störender Nutzungen (siehe Kap. 5.3.1),
� Vorgabe von überbaubaren Grundstücksflächen, die größere gewerbliche Anlagen
nicht zulassen,
� Abschirmung der Stellplätze durch die vorgesehene Bebauung nah Süden und Westen
hin,
� Abrücken der Baugrenzen um ca. 10 m von den benachbarten Grundstücken des reinen
Wohngebiets; dadurch Orientierung der rückwärtigen, unbebauten Bereiche zum
reinen Wohngebiet,
� Festsetzung des Erhalts der vorhandenen Begrünung entlang der südlichen und westlichen
Grundstücksgrenze als optische Abtrennung der beiden Gebiete,
� Neue Verkehrsanbindung von Norden her; damit Entlastung der Friedrichstraße,
� Neuordnung der Stellplatzsituation,
� Beschränkung der Anlieferungszeiten auf tagsüber.
Durch die genannten Festsetzungen wird gewährleistet, dass es zu keinen unzumutbaren
Beeinträchtigungen der umliegenden Nutzungen durch die Änderung des Bebauungsplans
kommen kann.
6.3 Sonstige Auswirkungen
Durch Verlegung der Wendeanlage wird bisher als allgemeines Wohngebiet festgesetztes
Bauland als Verkehrsfläche in Anspruch genommen. Es handelt sich dabei um ca.
130 m², die zusätzlich für die Verkehrsfläche benötigt werden. Da sich diese Fläche auf
zwei vorgesehene Grundstücke verteilt, ist eine entsprechende Wohnnutzung weiterhin
möglich. Eine Änderung der Baugrenzen in diesem Bereich ist nicht erforderlich.
Hinweise
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Munitionsgefahren
Im Planbereich sind Munitionsgefahren nicht auszuschließen. Eine vorsorgliche Überprüfung
durch den Kampfmittelräumdienst wird empfohlen.
Grenzabstände
Bei der Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern entlang von Grundstücksgrenzen sind
die Grenzabstände gemäß dem Saarländischen Nachbarrechtsgesetz zu beachten.
Denkmalschutz
Die Anzeigepflicht und das befristete Veränderungsverbot bei Bodenfunden nach dem
saarländischen Denkmalschutzgesetz sind zu beachten.
Umweltfreundliche Energieträger
Zum weiteren Ausbau der Solarenergienutzung wird die Errichtung von Photovoltaik-
Anlagen und Solarkollektoren zur Brauchwassererwärmung empfohlen. Die Errichtung
dieser Anlagen auf den Dächern ist zulässig.
Immissionsschutz
Während der Nachtzeit (22.00 bis 6.00 Uhr) darf keine Anlieferung der Betriebe stattfinden.
6.4 Gewichtung des Abwägungsmaterials
Gemäß dem im Baugesetzbuch verankerten Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 7 BauGB) werden
die bei der Abwägung zu berücksichtigenden öffentlichen und privaten Belange, wie
sie im Rahmen der Planerstellung und der Ermittlung der Auswirkungen erfasst wurden,
gegeneinander und untereinander gerecht abgewägt und entsprechend ihrer Bedeutung
in den Bebauungsplan eingestellt.
Die vorliegende Plankonzeption beinhaltet die Abwägung der bisher bekannten öffentlichen
und privaten Belange, wie sie als Planziele und Planauswirkungen in der Begründung
beschrieben werden. Weitere Belange werden im Rahmen der Beteiligungsverfahren
ermittelt und in die Planung eingestellt.
7 FLÄCHENBILANZ
Die Festsetzungen in der Bebauungsplanänderung haben folgende Flächenanteile:
Flächenbezeichnung: m² %
Fläche des Geltungsbereiches ca. 13200 100
Mischgebiet
ca. 8857
Allgemeines Wohngebiet Ca. 3416
Öffentliche Grünflächen ca. 30
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestim-
mung
Davon
Straßenverkehrsfläche
Fußweg
Erschließungsweg
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ca. 520
ca. 235
ca. 95
ca. 190

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8 REALISIERUNG
Zur Umsetzung der Planungskonzeption ist in Teilbereichen des Plangebiets eine Grundstücksneuordnung
erforderlich, die auf gemeindeeigenen Flächen von der Gemeinde und
auf den übrigen Flächen über die Grundstückseigentümer durchgeführt wird. Die Gemeinde
übernimmt den Bau der Erschließungsstraße „In der Langwies“.
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Der Bürgermeister
Heusweiler, den ______________ ________________